新收入准则下土地增值税清算探讨

摘要：新收入准则的实施为土地增值税清算工作带来的新的影响。对土地增值税清算的难点进行总结，有助于新收入准则作用的更好发挥。本文首先从“一房一价”，计税收入确定难等方面出发，对新收入准则下土地增值税清算难点进行了总结分析，并对新收入准则下土地增值税清算难点的应对策略进行了创新设计，对提升土地增值税清算的综合质量，具有重要积极意义。

关键词：新收入准则；土地增值税；清算难点

土地增值税的清算是影响税收工作总体质量的关键性因素，在新收入准则实施的情况下，传统的土地增值税清算工作面临着新的客观环境。因此，对土地增值税清算的难点进行总结研究，是很多税收工作人员重点关注的问题。

一、新收入准则下土地增值税清算难点

（一）“一房一价”，计税收入确定难。在新收入准则实施的情况下，非直接销售性质的房地产产品与直接销售的房地产产品同时构成了应征收土地增值税的主体产品。根据187号文（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）的规定，应用于职工的福利或激励性质的房地产产品，在进行转移所有权的过程中，必须与销售性质的工作进行同等对待。市场价格是计税的重要参考依据，根据市场的构成情况进行平均价格的分析核算，并以此作为计税确认的主要依据，可以为计税收入的全面明确及有效管理提供完整的支持。从当前房地产销售的情况来看，一房一价已经成为普遍采用的方式，区域和户型等多方面因素，同时构成了对房地产产品的影响。受此种销售方式的影响，计税工作的不确定性因素较大。从直接销售的房地产产品情况来看，开放商所受到的外部因素影响较多，促销及关系户等复杂因素的影响，使得购房群体受到价格优惠因素的较大影响。在此种情况下，土地增值税的税基显得尤为重要，正确的处理房地产商与购房群体的关系，是确保土地增值税实现合理清算的基础，但从目前的情况来看，折扣销售的实施以及一房一价现象的持续存在，都使得土地增值税的清算面临较为复杂客观环境的影响，在土地增值税的清算固定尚不完善的情况下，清算业务的范围及标准难以得到有效的明确，增加了计税收入的确认难度。（二）虚开发票，调查取证难。目前，房地产企业多使用保工不包料的方式进行业务处置，虚开发票的问题缺乏有效的监督，虽然法律对此有相关的规定，但在房地产企业切实利益的影响下，虚开发票等问题依然普遍存在，且难以进行有效的调查取证。舍近求远是目前很多房地产企业普遍采用的方式，尤其对于外省原材料的购买以及现金的结算，都为虚开发票提供了一定的客观条件。手工开具的大额发票是虚开发票的主要形式，在销售方企业的正规性存在不足的情况下，虚开发票的调查取证工作无法得到有效的支持。现有的一些房地产企业比较容易冒用其它机构的名义进行发票的开具，尤其在防范税务机关监察性影响的情况下，代开发票问题的防控无法取得理想的成效。部分企业对于虚假购销业务的负面影响认知存在不足，简单的按照税务机关的要求进行普通发票的开具，对于代开发票主体人员的身份及资质核查存在不足，无法在劳务服务项目得到明确的情况下，实现对发票规范性的合理控制，最终导致虚假发票难以得到合理有效的辨识。187号文第四条第一款规定：“不能提供合法有效凭证的，不予扣除”，这一规定存在明显的不合理问题，但变更这一规定，有可能提升购销双方偷漏税的思想倾向。（三）虚构工程项目和工作量，成本核实难。土地增值税的清算工作主要建立在房地产企业的开发成本基础之上，相关的成本核实工作存在一定的复杂性，对虚构工程项目以及工作量的监管，具备一定的困难。部分房地产企业的招待公关方面的费用支出较高，一旦出现入账困难，则容易将这部分费用进行转嫁处理。部分工程项目存在较为明显的虚构问题，尤其在工程的配套设施较为复杂的情况下，工程合同决算工作将十分困难，决算书真实性的监管也无法得到有效处置。部分房地产开发群体和施工群体存在较大的共同利益，虚假招标等问题的监管无法得到有效设置，业务量的考察分析单纯的由内部机构完成，成本的核算很容易出现造假问题，当前的税务工作者对于图纸和概算等工作的基础知识掌握情况不足，缺乏对辅助配套性质工作的关注，导致与开放商或施工方关联性较强的群体，难以在成本核实方面取得进展。

二、新收入准则下土地增值税清算难点应对策略

（一）建立商品房的税收预约定价机制。要结合新收入准则的最新要求，对土地增值税清算的关联方责任进行明确，尤其要对房地产商调整价格的权限进行有效的限制，并在物价管理部门的配合之下，灵活的进行纳税义务的明确，使税收预约定价机制可以在较为理想的基础条件下进行操作处置。要加强对开发商管理工作的关注，并对物价局的审批文件进行创新处置，使商品房产品的开发工作可以与房地产实际销售情况相符合，为预收定价机制的科学调整提供帮助。要对基准价予以明确，并按照基准价的比例情况进行浮动限制情况的分析。要使用明码标价的方式进行浮动幅度的处置，为预约定价机制的构建提供更加明确的基础条件。除此之外，一定要强化对房屋实际情况的研究，尤其要对地理位置和户型等基础性因素进行总结研究，使税收预约定价机制的构建能够有效的结合商品房税收管理方案的创新需要进行具体制定，要强化对税务机构申报性质工作的关注，并对待开发产品的销售价格备案进行完善，在房地产质量等客观因素正常的情况下，进行土地增值税的精准计算，使税收预约定价机制的构建可以在法定依据充分明确的情况下，更好的实现对房产减值需求的优化控制，为预约定价机制的高质量运行提供帮助。（二）建立普通发票上网和强化银行结算制度。要强化对金税工程的关注，尤其要提升相关信息资源整合水平，结合当前互联网技术高速发展的有利条件对普通发票上网以及银行结算制度体系进行合理构建，使信息数据的管理应用价值可以得到优化。要结合187号文的规定，对非法凭证进行有效的排除，并且在金融监管机构的配合之下，提升开发企业结算方式的合法性，为结算制度的规范化处理提供有利帮助。一定要强化对现金结算情况的重视，根据开发企业的资金调配及商品交易特点，制定银行转账结算具体方案，为结算制度的明确识别和监管机制的成熟构建提供帮助。（三）实行工程项目预先申报和引入中介机构鉴证制度。要结合新收入准则的具体要求，对房地产开发企业的工程项目虚构问题进行识别，为预算申报机制的构建创造较为理想的基础条件。在开发项目立项处理之后，房地产开发企业需要对项目的明细进行精准的研究，尤其要对税务机关的各方面需求进行识别判断，使工程的名称以及结算方式可以得到明确，更好的适应工程结算方式的创新需要，在进行中介机构签证制度设计的过程中，要对税务机构的委托权进行明确，使中介机构可以更好的针对配套设置进行审计评估，并将审计所得结果进行备案处理，以便审计报告的应用性价值可以得到更加有效的开发。

三、结语

结合房地产企业的成熟程度进行土地增值税的清算管理，有助于清算质量的整体优化。从房地产企业发展的经验来看，土地增值税清算工作会在一定程度上构成对房地产市场的抑制性影响。因此，对土地增值税清算工作进行创新改良，并配以清算覆盖率管控的相关措施，可以为土地增值税清算工作的改良提供高水平的支持，更好的实现新收入准则的重要价值。

参考文献

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作者:黄宣 单位:广州海洋地质调查局