企业物业管理精选(九篇)

第1篇：企业物业管理范文

关键词：物业；创新；物业管理

随着我国经济的快速发展，人们经济收入的增加，相应的就要追求更好的生活品质和居住条件。物业管理作为房地产业体系配套工程，越来越显示出他们的重要性和广阔的市场前景。但是，物业管理在我国起步较晚，还处在成长发展阶段，实际运作中也存在许多问题阻碍其发展，这将直接影响到我国房地产业的飞速发展。因此，探索物业管理的创新探讨，具有重要的现实意义。

一、物业管理的内涵与社会功能

1.物业管理的定义

所谓物业管理，是指专业化的物业管理机构受使用人和业主的委托，依照契约和合同，以经营方式统一管理物业及其附属场地和设施，为承租人和业主提供周到的服务，使物业发挥其真正的价值，并使物业尽可能地增值、保值。主要体现三个方面：

(1)指物业管理企业对房屋住宅及其周围自然环境为中心所进行的维护管理，主要包括房屋的维修、保养、环境的绿化、清洁和保安以及居家必需的一些服务活动。

(2)指随着经济的发展，物业管理已经不局限于房屋维护管理，还包括社区生活的各个层面，成为现代城市社区管理的组成部分和有效途径。

(3)指物业管理也是一种企业行为，是房地产业在消费领域的一种延伸，是通过物业管理企业与业主或承租人签署合同提供有偿服务的企业经营行为。

总之，随着科学技术的日新月异和社会经济的深入发展，物业管理的内涵不断拓展，管理服务的内容、理念、手段和方式也不断创新与发展，逐渐成为现代城市社区化的管理和房地产经营的重要组成部分。

2.物业管理的主要社会功能

物业管理是一种新兴行业，它之所以发展快主要是因为它能够促进社会经济的发展，主要包括三个方面：

(1)服务与管理的功能。物业管理通过对房屋设施等物业本身和周边环境的管理和及时提供个性化、多样化的服务，给业主创造安全、舒适、谐的居住环境。帮助业主维护物业完好，实现增值。服务与管理功能是物业管理最基本的功能。

(2)文化的功能。物业管理作为城市社区一种管理体制，通过在物业管理中开展各种文化活动，有益于推进小区的精神文化生活，促进社区的文化建设和精神文明建设。

(3)经济功能。物业管理作为一种新兴产业具有很大的发展潜力，对于增加社会就业岗位，促进社会经济发展都有非常重要的作用。因此，应该充分认识和发挥好物业管理各种社会功能与作用，积极推动物业管理的深入发展。

二、我国物业管理的现状和存在的主要问题

截止2008年，我国共有物业管理企业160000多家，从业人员达1000万人。但总的来说，我国物业管理管理企业的发展还很不平衡，处在摸索与发展阶段，存在许多问题阻碍其发展，具体包括以下几个方面：

1.物业管理对象不明确，认识不足

我国现在的物业企业中只有5％的企业是独立的物业企业，10％的企业由原来的房屋管理机构改制或者转行而来的，85％的企业是大的房地产开发公司下属的子公司。无论是房屋管理机构转制而来、独立的物业企业还是占大多数的房地产公司的下属公司，都不应该将自己定位为业主的管理者，一副管理者的样子，对自己的本职工作却采取置之不理或应付了事的态度。在以服务为本的物业企业中，管理和服务对象不明确，这就将导致员工搞不清自己工作的主题，不知道工作的重点。这样任务不明确会造成工作相互推诿，自然不会有很强的服务意识。

2.法律、法规不完善

近几年，虽然相继出台了多部有关物业管理的法规，但总的来说，物业管理的法制环境仍然很差，缺乏系统完善的法规以及法律体系。实际中，管理缺乏科学性、公平性，收费不明确等一些不合理现象还非常严重，尤其是各类纠纷难以解决，多头管理难以理顺。而且，区域发展不平衡，绝大多数大城市还没有制定严密具体、可操作性强的物业管理法规和制度。

3.市场不健全，企业经营不规范

由于物业管理的市场发育还很不完善，也没有有效的竞争和约束机制，导致物业管理企业服务水平参差不齐，很不规范。比如，一些物业管理企业忽视业主的权益、不能认真履行合同，导致业主和租赁人与物业管理企业的很多纠纷。

4.物业管理企业缺乏文化建设，企业凝聚力不强

目前在许多的物业管理企业中管理制度混乱、员工积极性不高、人员流动性大、服务质量较差、物业纠纷不断等等，这些现象的存在主要就是因为企业文化建设的缺失。企业文化作为一个企业服务理念、行为习惯以及整个企业的价值观的体现，是一个企业的灵魂。尤其是转制的物业管理企业，虽然名义上是独立的企业法人，但这些企业仍然会得到原来单位的资金补助，就导致他们在市场上无竞争意识，更不会重视企业文化建设；对于房地产开发企业的子公司来说，仍处于“依赖房地产开发企业”的思想下，也没有意识到企业文化对物业企业的重要性，在实际的工作中也是出现一个问题解决一个问题，并不能解决最根本的问题；对于小的民营企业由于资金短缺，规模也较小，其主要任务是经营，根本就考虑不到企业文化建设。

5.人才匮乏，从业人员素质良莠不齐

物业管理是一项面广、量大，涉及关系较复杂的系统工程。随着城市化进程的加快，写字楼和高档住宅的大量出现，市场对从事物业管理工作的人员素质要求也就越来越高。目前，符合现代物业管理企业发展需要的高层次、高素质的专业人才、管理人才，掌握多种技能的复合型人才都十分缺乏。另外，在物业管理行业快速发展情况下，很多物业管理企业招聘了大量人员充实队伍，由于许多企业缺乏必要的教育、培训的投入和严格系统的工作规范，造成从业人员素质良莠不齐，工作中难免出现各类问题。

三、推进我国物业管理创新与发展的措施

随着社会主义市场经济的深入发展，我国物业管理行业进入了高速发展的时期。随着我国加入WTO，物业管理面临的机遇与挑战并存。因此，我们应该提高认识，采取相应的措施积极推进物业管理体制的创新与发展。

1.建立健全物业管理法规体系，实现物业管理的法制化和规范化

首先，要加强对现有的物业管理法规的全面清理，建立统一的物业管理法规，明确界定开发商、业主、物业管理企业的责任、权利、义务和相互关系，依法维护各方利益，减少纠纷。其次，要建立房屋及维修管理、设备设施管理、安全保卫及环境管理、业主委员会管理等覆盖物业管理所有方面的政策、法规和管理办法，完善物业管理体系，使物业管理有法可依，有章可循，依法运行。

2.提高人员素质，提高服务质量

企业的竞争最终是人才的竞争，提高人才素质是企业发展的关键。物业企业同样也是这样，因此要提高物业企业的竞争力，必须提高人员的素质，具体来说，要从两方面入手：

(1)招聘环节，认识到物业企业的工作不是简单的体力劳动，而是需要知识和智慧的，所以要通过吸引高素质专业人才加盟，改善企业人才素质结构。

(2)对在岗管理人员与基层操作人员加强内部培训，学习职业道德和礼仪常识，提高服务意识，并定期进行岗位技能培训，以提高员工的专业技能和服务技巧，从而提高服务质量。另外，还要鼓励员工创新，并对创新人员进行奖励，有助于员工工作之余自我提高。

3.规范物业管理市场，促进物业管理竞争。

(1)加大政府对物业管理市场的监管力度，建立有效的竞争机制、评价机制和激励与约束机制，促进物业管理市场的发育和成熟。

(2)扩大物业管理项目的招投标范围，实现物业管理的竞争，保证业主对物业管理企业的选择权与知情权，遏止房地产开发与物业管理一体化的市场垄断和任意降低管理费用等损害业主的行为，进一步规范物业管理市场。

4.加强物业管理创新，推进物业管理的深入发展。

创新是推动物业管理发展的动力源泉。进入新世纪，面对激烈的市场竞争，物业管理必须加快管理创新的步伐，推动物业管理范围不断扩大和运行机制不断优化。物业管理创新主要包括以下几个方面：

(1)管理理念创新。物业管理是一个开放的复杂系统。它体现了房屋设施、业主、环境和物业管理企业的统一；体现了器物管理、环境管理和社区管理的统一；体现了实现企业经营目标和为业主提供满意服务的统一。因此，必须从揭示物业管理的内涵出发，按照系统思维和市场化发展的要求，深刻认识和实践物业管理。

(2)经营创新。主要表现在以业主需求为导向，把握市场规律和机遇，按照企业经营的要求完善物业管理，吸引和培育各类人才，提高服务档次和层次，推动物业管理向市场化和专业化方向深入发展。三是管理方法和手段创新。物业管理是一项内容多、层次多、信息多和服务实时性要求较高的系统工程。因此，必须充分应用计算机、网络等信息管理手段和现代物流管理、环境管理等管理方法，协调人与人、人与物、物与物之间的关系，实现物流和信息流的有序流转，不断提高物业管理的质量和效益。

5.构建适合的企业文化，提升企业的竞争力

企业文化作为企业的灵魂是每一个企业必须重视的。构建企业文化要从企业的实际情况出发，通过了解企业的现状、发展目标、企业人员素质结构，针对企业特色与问题，结合当地文化、行业要求及时代要求，从激励机制、管理方式、制度建立等方面循序渐进地构建一个真正适合自身的企业文化，为企业增强凝聚力，提升竞争力。

6.坚持“以人为本”，促进物业管理的深入发展

在物业管理中坚持“以人为本”，主要体现在两个方面：

(1)指物业管理要以业主的需求为导向，以提供高质量、全方位和个性化的满意服务为根本出发点。“以人为本”的经营理念体现了市场经济条件下企业对市场和消费者的尊重，是现代物业管理的核心价值理念。

(2)体现为物业管理企业应把人才看作最有活力的因素，重视人力资源的管理开发和人力资本的运作，加强员工的教育和培训，培养高素质的职业化物业管理队伍。注重对员工进行物质方面和精神方面的双重激励，激发员工的积极性和创造性，主动为企业的发展贡献力量。

第2篇：企业物业管理范文

第二条在中华人民共和国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。

第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条各资质等级物业管理企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5．建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条物业管理企业资质实行年检制度。

各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。

第十八条符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。

不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。

资质审批部门应当将物业管理企业资质年检结果向社会公布。

第十九条物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业管理企业的监督检查。

第二十条有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员、作出物业管理企业资质审批决定的；

（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；

（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十二条物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十四条物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十五条资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

第3篇：企业物业管理范文

关键词：物业管理；现状；问题；对策

1引言

物业管理是伴随着市场经济的推进而逐渐兴起、发展起来的一类服务型行业，随着企业改革的深入，物业管理社会化、市场化已经成为必然的发展趋势。尤其是深化国企改革不断深入的情况下，更是将物业管理推向了社会化、市场化管理的目标。但不可否认，物业管理行业的兴起时间太短，各种模式、理念都仍然处于一个极为滞后的状态，无法完全的融入到市场经济体系中；加上物业行业对人才的要求并不高，入职门槛较低，职工的服务意识、竞争意识较为淡薄，这就导致服务的质量参差不齐。另外，当前的物业管理基本是依附于房地产开发而来的，而促进房地产行业发展的主要动力就是争取大量楼盘新建的资格，然后以楼盘的销售来是实现自己利益的获取，那么这就需要物业管理企业的入驻来服务户主。但新盘在最初阶段是不被人所认可的，那么在从户主认识、了解再到入驻这个时间段，物业管理需要对楼盘的维修、地产遗留问题的解决等投入大量的精力、财力和物力，与此同时，市场竞争的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等对于物业管理而言始终是一个沉重的负担。因此从整体上看，企业物业管理的现状并不理想。

2企业物业管理现状及其存在的问题

（1）管理观念的滞后。从业主方面分析，他们大多数都习惯于房产企业所提供的无偿的管理服务，对房子的修葺、公共设备的改造、补充、更新等这些物业管理市场机制的有偿服务范围不太理解和支持，导致拒交或少交物业费的情况出现；另外对于企业来讲，他们所面临的危机和挑战是巨大的，市场竞争压力的剧增，份额被其他新入驻的企业所瓜分，若是一直不创新管理模式和服务项目，没有树立起危机感，不去竞争、不去创新，满足现状，则是无法再满足业主多样的服务需求。（2）管理人才的匮乏。物业对人才的要求和标准普遍不高，只要在工作中进行简单的培训即可上岗，不具备专业的管理技术、经验，对高科技也不熟悉，整个管理仍然停留在传统的模式中，加上工资待遇达不到预期的标准，那些专业的人才也不愿意留在这个行业中，导致人才极度短缺。尤其是青年才俊都会因为工作性质、薪资待遇等问题而选择离职。（3）管理经费的短缺。物业管理主要围绕的是地产开发楼盘，很多工程质量在业主逐步入住使用过程中也会出现耗损，或者为了满足业主的精神需求而增加一些社区基础设施，这些都需要物业去管理、维修和改造，而这部分费用是需要大量的资金的。另外，轻资产企业，人工占比较重，人员成本繁重，国企管理层级较多，显得尤为突出；同时人工成本无法抵税，导致物业处于增值税链条末端，因此税负较重；加之信息化建设前期开发及投入资本较大。而这些单靠物业管理自己是无法承担起来的。资金不到位，如何实现市场化？

3企业物业管理走向市场化的对策分析

（1）管理观念需要转变。物业管理是一类零收费的服务行业，这就需要企业和政府给予大量的支持，而物业管理机构要想实现市场化就必须要先从原有的企业中脱离出来，用市场规则来指导和规范自己的管理行为，要让职工明白服务之于物业的重要性，激发他们的竞争性、积极性和创新性。另外，国企规模的扩大势必会带动物业管理规模的扩大，以此为契机，物业管理要树立“以规模、以服务求效益”的理念，以此向服务化、规模化的方向发展。比如对于周边的一些小规模的物业公司以合并、重组的形式来实现生产要素的优化组合，共享企业资源；而对于一些比自己规模大、经营效率高的则可以通过联合的形式，发挥各自优势和资源，以此来壮大自己的规模，提高市场的竞争力度。（2）经营模式需要转变。首先，管理体系需要实现信息化建设。这就需要企业利用科学技术、网络技术来推动管理体系的智能化，在收费、设备控制、排班机制等岗位上运用计算机辅助物业管理技术，可以帮助管理者将分散、孤立的各类物业信息整合纳入到统一网络物业信息平台，实现企业动态资源的过程控制，以此实现管理工作的有序和高效。其次，物业管理机构需要结合企业实际、用户实际和自身的发展需要建立起物业企业诚信经营管理体系，用最真挚的服务来感动用户，也要虚心接受用户的监督和意见，以此来构建品牌意识，提高企业的知名度。（3）队伍现状需要转变。管理人员要结合现代企业发展所面临的技术和知识的更新速度和范围，为自己补充能量，用发散性思维丰富知识结构，学习各种管理技巧，并以业绩为导向，提升自己的素质和修养，从而在面对人才的选拔和任用时才能游刃有余，更好的应对突发事件，且通过良好的品行和严于律己的奉献精神增加了工作中的人员说服力和感召力，增强了员工的凝聚力，实现劳动关系的和谐发展。另外制定规范的培训方案，以企业发展战略为指导和依据，着重培养员工的知识、技能和服务意识，并将企业文化深入到培训中去，促使员工与企业的发展具有同步性，实现人岗匹配。

第4篇：企业物业管理范文

（一）规模偏小，经济效益不好

物业管理企业物业服务发展困难的原因之一就是企业规模较小，因此限制了企业的进一步发展。从而导致物业服务一直得不到有效的创新，满足不了社会的发展要求。如若物业管理企业要想迅速发展，首先应改变原有的经营规模，扩大其发展空间，加大业务量，以便提高经济效益，促进物业服务的创新。

（二）缺乏优秀的管理人才

目前我国的物业管理企业对工作人员的要求较低，致使物业服务者的整体素质不高，从而影响了物业服务的发展。对于此现象，应提高对物业服务人员要求，在工作人员进入岗位之前要进行相关的培训，确保其符合物业管理企业的发展要求。同时物业管理企业应吸收大量的管理人才，提高企业的管理秩序，从而降低企业工作人员流动性大的现象。同时，物业管理企业还应针对物业服务人员制定相关的服务制度，要求工作人员必须按照制度来实施工作，以便提高物业管理企业物业服务的质量。

（三）建管不分，引发服务矛盾

我国物业管理企业发展初期，实施“谁开发，谁管理”的策略。但由于物业管理企业存在着规模较小，无法有效开展工作的劣势，致使物业管理企业与开发商之间的责任划分不清楚，导致在房屋建设后期产生许多矛盾。例如，开发商为了自身利益，不顾居民的生命安全，建设质量不合格的住房供居民居住。导致居民不断向物业管理企业进行投诉，但是物业服务人员又无法向居民解释到底是哪方的责任。因此由于建管不分的缘故，大大降低了物业服务的质量，促使居民对物业的服务产生不满的现象。目前我国物业管理企业物业服务仍存在着一些问题，为了解决这些问题，相关部门应采取相应措施，对物业服务进行有效的创新，从而提高物业服务质量，满足社会发展的要求。

二、物业管理企业物业服务的创新策略

（一）培养学习型员工

在推动物业服务创新的过程中，可通过举办文化活动等调动服务人员的学习热情，鼓励全体员工进行学习，营造一个良好的企业学习氛围，提高员工的创新思维，促进物业管理企业的进一步发展。同时也可对员工进行相关培训，促使员工加强自主意识，提高对工作的积极性，并加强自身素质的培养，以便提高物业服务人员的服务质量。国外的物业管理经验较为丰富，因此为了有效培养学习型员工，应合理借鉴国外的物业管理方式，以便提高物业服务质量，促进物业管理企业的发展。

（二）提供菜单式服务

为了提高物业的服务质量，物业管理企业可提供“菜单式”服务，注重扩大服务范围，提供高质量的服务。在客户的衣食住行等方面出现问题时，也应给予相应的服务，以便满足客户对服务的要求。同时在提供服务时，可给予客户自己选择的权利，让其带着愉快的心情享受物业的服务内容。“菜单式”服务模式坚持以人为本的原则，大大提高了服务质量，解决了原有物业服务存在的问题，提高了客户的满意程度。并且通过服务模式的转变，还可为物业管理企业带来一批新的客户，扩大企业的业务量，提高企业经济收益。但是在企业实施此服务模式时，要注意提供确定物业服务的项目和物业服务的收费标准，从而降低因服务项目与价格不符，而发生不必要的矛盾。

（三）开展多种经营

开展多种经营模式，可在保证物业服务质量的同时，提高物业管理企业的效益。随着物业管理企业的不断发展，客户不再满足于保安、保洁和保养，而是提高了对物业管理的要求，要求其增加服务内容。例如，建立休闲娱乐设施等。随着客户要求的转变，物业管理企业也应改变原有的经营模式，向开展多种经营转变，提高企业经济效益的同时满足客户的各方面要求。随着人们生活水平的提供，客户对物业服务有了新的要求。而物业服务的创新就是为了满足客户心理要求的同时，为客户提供更多的服务，并在此过程中采取新颖的策略来提高企业的经济效益。开展多种经营模式，充分利用物业区域有限的资源，摆脱客户为物业服务带来的新的挑战。

（四）提供全程物业服务策划

全程物业服务策划要求物业管理企业介入地产设计、施工等全过程，并且在介入的过程中物业服务人员有不懂的地方要及时与地产管理人员进行交流沟通，以便物业服务人员了解地产企业建设住房的全过程，从而可为客户提供全程的物业服务。全程物业服务策划是在满足客户的要求下实施的，其可对地产的规划等方面进行严格的把关，根据客户的要求为地产开发提供相关的开发对策，实现物业管理的全新服务目标。但是由于地产策划与全程物业服务策划的关注点不同，因此在房地产开发的前期，就应做好相应的沟通。

三、结论

第5篇：企业物业管理范文

关键词：企业管理；物业管理；全面质量管理

随着人们生活质量的日益提高，人们对物业管理企业的服务质量要求也越来越高。为了能更好地为业主们服务，满足他们获得更好生活的要求，物业公司需要与时俱进，不断地优化企业的管理。本文以全面质量管理这种先进的现代化管理手段为切入点，引入物业管理的应用中。对影响物业管理企业运作全面质量管理的不利因素作多角度的分析，并提出全面质量管理在物业管理企业中的应用的相关策略。

1全面质量管理对物业管理企业的意义

全面质量管理的目标是实现经济效率，它能够满足业主的实际合理的要求，为企业寻求可持续发展的道路。因此，全面质量管理对物业管理企业具有许多现实的意义，它主要包括：帮助物业管理公司树立良好的公众形象，提升业主对其的认可度，逐渐提升物业管理企业的社会价值；有利于物业和业主构建和谐的关系，使业主能积极参与和配合物业完成工作，业主也能在这过程中满足自身的合理要求，从而提升物业管理企业的服务质量；维护了物业管理企业的经济效益，使得物业管理企业能够平稳可持续地发展下去。

2全面质量管理在物业管理企业中应用的原则

基于全面质量管理对物业管理企业具有众多的意义，物业管理企业在认可这种管理的同时，还要明确它的应用原则，才能使物业全面质量管理往正确的可持续的方向发展。

2.1服务业主原则。物业管理企业的服务对象是业主，全面质量管理在物业管理企业中应用时，要把握以业主为中心，管理作为客观手段这种人文服务理念作为开展工作的原则。反之，物业管理就会体现出其功利的一面。物业管理公司要意识到业主是其管理的主体的同时，也要意识到业主也是其服务的群体。只有这样才能使物业管理企业被普遍的业主认可接受，才能有利于物业管理企业的良性发展。

2.2灵活管理原则。规章制度难免会落于死板恪守的俗套，在实际的管理过程中管理者应当要灵活性，才能更好地解决业主切身的实际的问题。因此，这就需要注重加入对管理者精神上的褒扬，给予管理人员一定的实权，使得管理者能积极地、灵活地出来问题。

2.3与时俱进原则。在推动全面质量管理在物业管理企业中应用的过程中，企业应当要具有与时俱进的精神，顺应时代的发展，根据实际的管理中出现的问题修改、更新和丰富相应的规章制度。

3影响全面质量管理在物业管理企业中应用的不利因素

物业管理企业在实施全面质量管理的过程中，还会受到诸多不利因素的影响，只有清楚了解这些不利的因素，才能在实施的过程中规避这些不利因素，顺利开展工作，且更加有利于企业找出相应的应对措施。

3.1企业管理者思想落后，脱离实际情况。直至今日，仍然有众多的物业管理企业管理者认为，物业管理无法一一实现每一位业主的主观愿望，否则，就会影响管理活动的开展，阻碍管理活动的进度，管理的效率就会下降。这种现象都是企业管理者思想落后的表现，没有结合到业主的实际情况去做好管理工作，认为很多服务都是不可能满足得了每个人的需求的，这样的企业管理者只会使物业管理更加停滞不前。

3.2宣传的力度薄弱。全面质量管理的推进受限，导致企业与业主缺乏互动的环节，这些都是全面质量管理的宣传力度不够所造成的。实际的应用当中，物业管理企业没有肩负起推广宣传的责任，使得全面质量管理不到位，致使管理陷入混乱的局面。如在小区停车方面，业主大部分为了方便都不愿意把车停在车库里，而随意在小区内找个地方停放，而小区的物业管理人员也放任这种行为，这些都是一种对物业管理不负责的行为。

3.3工作人员服务意识薄弱。人类资源管理不合理。目前，许多物业管理企业过分追求经济效益，疏于对员工管理。而员工作为企业的核心，若企业没有把员工管理好，员工服务意识低下，就会使得企业服务业主的质量大打折扣。

3.4规章制度没有落到实处，员工的工作热情不高涨。现阶段，物业管理企业的全面质量管理规章制度落实情况较差，规章制度成了一纸空文，员工的工作不够热情，很多员工都没有把企业的规章制度放在心上，对于工作也是懒懒散散，没有责任心，这就阻碍了全面质量管理工作的发展。

4全面质量管理在物业管理企业中应用的策略

对于业主来说，物业管理关系到他们的切身利益，因此需要物业管理公司引起高度的重视。物业管理企业要坚持全面质量管理在物业管理企业中应用的原则，明确影响其开展的不利因素，找出相应的管理策略。

4.1企业管理者摒弃旧观念，找出现实发展的关键。物业管理企业的管理者应当顺应时代的发展需求，不时地审视工作，根据实际的发展需要和发展行使做好工作和相关制度的调整和制定，彻底的转变以往的落后观念，努力去迎合新时代全面质量管理在管理管理企业中的发展要求。只有如此，才能让物业管理以一种新的姿态展现在发展的道路上，走一条可持续发展的道路。对此，企业的管理者就要利用空余的时间从网络、媒体等多种途径去提高自身的管理水平，不断学习优秀的管理观念，才能不断做好物业管理的领导工作，更好的为业主提供服务。

4.2加大全面质量管理的宣传力度。物业管理企业要不断加大对全面质量管理的宣传力度，同时还要不断加强与业主之间的互动交流，听取和分析好业主所反馈出来的意见和建议，对于好的建议要做好及时的采纳和实施。具体的宣传物业管理企业可以印发一些宣传手册分发给业主门，同时在小区比较明显和人流量比较大的地方张贴宣传图画等，积极的与业主进行互动，这样业主才会有意识的配合物业管理的工作，不断推进全面质量管理在物业管理中的应用与发展。

4.3提高工作人员的服务意识。物业管理工作人员的工作热情会影响到物业管理的质量的好坏，只有不断提高工作人员的服务意识和工作热情，才能更好的为业主服务，做好物业管理工作。因此，物业管理企业要不断给工作人员灌输一些好的服务理念，要以服务好业主作为工作的职责，提高其工作热情，让业主们切身的感受到全面质量管理给他们带来的好处，这样他们才会认同和支持全面质量管理在物业管理中的作用，为全面质量管理的顺利实施提供了强有力的保障。所以，物业管理企业要不断提高工作人员的意识和素质，定期对其进行培训等。

4.4完善强化好各项规章制度。物业管理企业只有不断完善和强化好各项规定制度，才能更好的约束工作人员的行为准则，才能不断调动其工作积极性，对于做的好的员工要给予一定的奖励，对于那些不按规章制度来办事的和工作散漫的员工要给予处罚，甚至解聘。只有这样，才能更好的做好全面质量管理在物业管理中的应用，才能把企业的各项规章制度落实好来，要明确每一个员工的工作职责所在，充分调动其工作积极性，更好的为业主做好服务。

5结论

综上所述，全面质量管理在物业管理企业种的应用是具有非常重要的意义的，对于物业管理企业的文明发展和小区居民的发展都起到重要的作用。针对影响全面质量管理在物业管理企业中顺利应用的不良因素，我们要积极的去面对和努力的解决问题。物业管理企业的管理者要摒弃旧观念，找出现实发展的关键；同时要不断加大全面质量管理的宣传力度；完善和加强各项规章制度；提高工作人员的服务意识；只有这样，才能使全面质量管理在物业管理企业中顺利和更好的应用。

参考文献

[1]催凯旋.全面质量管理在物业管理企业中的应用[J].中国集体经济,2007.

第6篇：企业物业管理范文

（一）精细化意识淡薄

物业管理企业所提供的服务具有全方位、多层次的特征，其具体工作虽不复杂，却往往较为繁琐和细致，这也要求财务管理工作必须是全面的、多方位的。实务中，由于企业管理层以及员工综合素质不一，对待预算管理、成本管理、内部控制等财务管理工作态度也存在差异。有的基层员工并不理解财务管理一系列工作对于企业发展以及自身工作的重要意义，认为清洁工具、维修工具等企业资产与自身无关，浪费现象较为严重，有的员工甚至擅自领取上述工具占为己有。分析这些现象的原因，归根结底在于从财务管理精细化发展没有形成固定的意识，员工的忠诚度有待提高。

（二）欠缺规范化的管理体系

某著名财务专家指出：“实现财务管理精细化，就必须实现财务管理规范化。”近期，一份调查问卷显示，大部分中小型物业管理企业没有成文的成本管理、绩效管理、预算管理等财务管理工作规范，仅仅是依靠财务人员的工作经验以及员工的自觉性来开展相关工作，更不用说在企业内部实现全方位的、细致的财务管理工作，尤其是内部控制和全面预算管理的开展，这也是造成企业服务成本增加的原因之一。对于一些将保洁、保安等服务外包的物业管理企业来说，由于所需提供的服务项目较少，其财务管理的规范性更差。

（三）执行力低下，财务管理体系流于形式

好的财务管理体系需要付诸实施才能够充分发挥作用。目前，物流管理企业在执行相关财务工作时随意性较大，执行力较低。一方面是受到上述两个问题的影响，另一方面则是由于内部监督机制的缺乏。近几年，国家出台了一系列规定来规范企业的内部控制制度，在企业内部形成监督机制，也内在的提高了财务管理的执行力度。但是，一些物业管理企业对于内部控制制度的理解不够深入，对内部控制活动的制定仅停留于表面。以校区或者商业区的保洁为例，垃圾桶、铲斗等清洁工具的使用与回收，并没有制定严格的清查盘点等相关内部控制活动，导致物资丢失严重，营业成本增加。

二、加强物业管理企业财务管理精细化建设

（一）提高财务管理精细化发展意识

1、全员普及企业财务管理运作流程以及其重要意义

财务管理精细化发展需要物流管理企业全员参与，因为员工是财务管理各个具体环节的执行者。由于物业管理企业的基层员工多为年龄偏大、学历较低人员，相对于管理层来说，对于知识的接受能力较低。因此，企业需要普及有关企业财务管理运作流程。以碧桂园某住宅小区物业管理企业为例，企业在进行流程普及的过程中，分批次、分层次的进行。以部门为单位，在部门单位内部按不同的工作能力层次来进行流程普及，并对与员工自身有关的财务管理知识进行针对性的解释。如该企业的保洁人员，针对预算管理，企业按照计划、编制、执行、考核、分析等顺序用较为生动、形象的动画形式予以呈现，并就考核方式进行详细讲解（对垃圾桶、拖把使用、保管等的责任考核制等），告知其考核的奖惩措施，达到“内部感化、外部监督”的效果，使其真正了解到财务管理精细化对企业发展以及自身发展的意义。

2、构建“精细化”企业文化

目前，很多大型物业管理企业都有自身的企业文化，通过企业文化来提升整个企业的服务意识以及各方面管理意识，创建品牌效应。对于财务管理的精细化发展，物业管理企业同样可以借鉴该方式来创造一种“节约”意识，实现精细化财务管理。以某物流管理企业为例，通过晨练、喊口号的方式来提醒员工要有节约意识，按照所培训的流程以及工作规范开展工作；通过精细化品牌效应来规范员工的工作行为。

（二）构建规范化的财务管理体系

1、外在的，制定成文的规范化的财务管理体系

精细化的财务管理，除了要创造良好的氛围以外，还要提供规范化的操作指南，即成文的财务管理规范。首先，要结合相关法律、法规以及规章性文件。通常，上述文件都具有指导意义，但是并不具体。因此，物流管理企业还要结合自身的服务业务来制定财务管理规范。如，保洁、保安外包的企业则不用将这两块服务的财务管理纳入到考虑范围内，而是从整体上对其进行规范即可。其次，要更加细致，分块制定。国家关于预算、成本、会计核算、筹资、投资等财务管理活动都有着相关规定，物业管理企业也应当将财务管理规范更进一步的划分为相应的板块。值得注意的是各个文件之间的衔接，避免出现不一致或者矛盾的地方。

2、内在的，实现具体操作的规范化

目前，物流管理企业的财务管理实际上可以从两个角度来解析，一方面是人工操作，另一方面是信息化软件操作。在人工操作方面，主要是要规范财务人员的执业行为。物业管理企业应当在提升财务人员综合素质的同时，构建财务部门的内部控制，按照“不相容岗位相分离”、“重大财务事项联审、联签”等理念来实现内部工作人员之间的监督，避免出现财务混乱、会计信息不真实的情况，尤其是一些小型的、账务混乱的物业管理企业。在信息化软件操作方面，尤其要注意成本核算等软件进入的权限问题，这是一些小型物业管理企业较为严重的问题，拥有密码的人可以随时进入账务系统，这是导致精细化管理信息失真的主要原因之一。当然，也要注意信息化软件的日常维护和安全保护。

（三）加强执行力度，真正落实财务精细化管理

1、构建各个服务部门的内部控制，形成监督约束机制

只有将上述各项措施付诸行动，才能真正实现财务管理的精细化。物业管理企业可以通过详细研究各个部门的工作流程来制定合适的内部控制活动，进而形成各部门的内部监督以及约束，加强财务管理精细化的执行力度。以某物业管理企业为例，对企业的各项物资（手电筒、维修工具、电棒、垃圾桶等）实行“责任承包”制度。对物资的领取和回收进行详细的登记，以利于后期的资产盘查。对于损坏、丢失的物品按照责任制的原则予以追究，“监督、督促为主，惩罚为辅”。同时，加强部门与部门之间的控制活动。比如物资采购部门与各服务部门之间实行隔离制度，避免物资采购人员与服务人员串通，造成经营成本的增加。

2、构建财务激励机制，进一步加强执行力度

物业管理企业应当分层次的构建财务激励机制，不断实现全员参与财务精细化管理。在完善的绩效考核制度的前提下，对于管理层应当多以精神激励为主。在考核其相关预算、成本控制指标的基础上，对其提供升职、进修等精神上的激励，促使其按照相关规定和指标完成工作。对于基层工作人员，则主要以物质激励为主。比如薪资的提高、外出旅游的机会、家属就业机会等。

三、结论

第7篇：企业物业管理范文

第二条在中华人民共和国境内申请物业服务企业资质，实施对物业服务企业资质管理，适用本办法。

本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。

第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

第四条国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。

设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

第五条各资质等级物业服务企业的条件如下：

（一）一级资质：

1.注册资本人民币500万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅200万平方米；

（2）高层住宅100万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

（二）二级资质：

1.注册资本人民币300万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

（1）多层住宅100万平方米；

（2）高层住宅50万平方米；

（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；

（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

（三）三级资质：

1.注册资本人民币50万元以上；

2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书

4.有委托的物业管理项目；

5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

第六条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

（一）营业执照；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

第七条新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

第八条一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

第九条申请核定资质等级的物业服务企业，应当提交下列材料：

（一）企业资质等级申报表；

（二）营业执照；

（三）企业资质证书正、副本；

（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；

（五）物业服务合同复印件；

（六）物业管理业绩材料。

第十条资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。

第十一条物业服务企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：

（一）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；

（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（三）挪用专项维修资金的；

（四）擅自改变物业管理用房用途的；

（五）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；

（九）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；

（十一）超越资质等级承接物业管理业务的；

（十二）出租、出借、转让资质证书的；

（十三）发生重大责任事故的。

第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。

企业遗失资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。

第十四条企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

第十五条企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。

第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。

第十七条物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。

资质审批部门应当加强对物业服务企业的监督检查。

第十八条有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：

（一）审批部门工作人员、作出物业服务企业资质审批决定的；

（二）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；

（三）违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；

（四）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；

（五）依法可以撤销审批的其他情形。

第十九条物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十条物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第二十一条物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第二十二条资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；

（二）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的；

（三）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；

（四）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；

第8篇：企业物业管理范文

(一)预算编制混乱。从本质上讲，物业管理企业的产品是"服务"，这意味着它的成本控制无法量化与对象化，预算编制的难度远远大于生产型企业。许多物业管理企业在进行预算编制时，缺少科学的手段和方法，无法编制出精确的预算方案。其中，预算与企业经营战略结合不紧密，预算决策目标不清晰，导致预算方案缺乏一致性。预算起点难确定，预算范围不明等，使预算方案缺乏可行性。同时在编制预算前缺少信息收集环节，导致预算方案的与实际情况的偏差过大，没有遵循可靠性原则。预算编制是预算管理的基石，预算编制如果不严谨，往往造成预算管理其他环节漏洞百出。

(二)缺少预算机构与专业人员。物业管理企业的管理项目广泛，部门种类繁多，却很少有物业管理企业设置专门的预算机构。造成这种现象的根本原因是企业领导人权利过度集中，尤其是中小型的物业管理企业。一些物业管理企业领导人的成本意识薄弱，只追求产值而忽视了耗费，导致整个企业缺少约束力，在没有预算机构的情况下，浪费现象愈加严重。同时，物业管理企业中的预算人才匮乏，财务预算环节大多由财务部门的人员负责，然而很多财务人员不具备全面预算管理的技能和经验，只能够按要求进行简单的会计核算和成本核算，缺少事前控制的理念。尤其是在权利过度集中的管理下，财务人员更难充分表达自己的看法，更难培养预算管理的能力。

(三)招投标环节信息失真。如今物业管理企业在为了迎合开发商和业主委员会，在参与竞标时出具的是不真实的收费标准。这是由于物业管理企业作为"乙方"，在需要争取客户和抢占市场的时候往往很被动，费用预算都是比照"甲方"设定的收费标准倒推而来，背离了预算管理的前瞻性思想。这种方式既不科学，又容易造成双方的不信任。一旦物业管理企业在经营过程中发现预算偏差过大，极可能采取向业主多收管理费等方式来弥补资金缺口，甚至降低服务标准来缩减成本，造成与业主的矛盾，得不偿失。

(四)预算执行的评价与考核环节薄弱。客观来看，物业管理企业的经营过程确实受外部影响较大，容易造成与计划不符的情况。这就要求企业必须重视事中控制，建立一套切实可行的评价考核体系。然而，许多物业管理企业考核体系不够深入，监控不到位，随意调整预算，对超支事由不重视，批复系统流于表面，没有做到与财务系统的紧密相连。

二、加强物业管理企业全面预算的对策和建议

(一)合理设计预算编制，明确预算范围。预算编制的关键在于确定预算起点，这也是物业管理企业预算管理中的难点。预算起点的确立有几种方法。其中，经营预算的起点可以以销售起点进行编制，投资预算的起点可以以投资计划为依托，融资预算的起点应当用企业实际资金状况作为参考。考虑物业管理企业的实际情况，建议采用销售起点作为预算编制的起点，即合理估算收入来制定预算方案。为了减小预算编制与实际执行的偏差，一定要与物业管理的实际业务进行比较，每年编制预算时要考虑本年度小区规模、设施质量、人员工资、清洁耗费等重要相关数量的变动情况，对预算方案不断进行修改与调整。物业管理企业应当使用科学的预算编制方法，预算编制主要有固定预算，弹性预算，零基预算，滚动预算和增量预算等方法。其中，零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。要达到精确编制的目标，必须首先要明确预算范围，而不能事后随意更改。物业管理企业的预算范围大致相似，应包含员工年度薪金、社保及福利费、公用事业费、电气设备维护费、管道维护系统费用、电梯维护保养费、年度检测费、工程改良支出，设施设备大修费、设备维护不可预见费、景观运行维护费、保险费、清洁灭虫费、园艺绿化养护费、车库管理系统维护费、行政办公费、公共用水电费、物业人员服装费、营业税及营业附加税，企业合理利润等，其中细节各物业管理企业可根据自身情况进行调整。

(二)设置预算机构，培养专业预算人员。全面预算管理是个系统化的大工程，做好预算管理工作必须要有组织和制度上的保障，需要物业管理企业的领导发挥带头作用，同时设置专门的预算管理机构，全面把控预算管理的每个环节。大型的物业管理企业可以分渠道设置预算管理机构的网点，管理基层的预算实施工作，并将预算信息与执行情况由下往上的进行汇报，消除信息不对称的影响。中小型的物业管理企业可以设置单个的预算管理机构，将所有信息汇总，统一进行管理。高素质的预算管理人才可以视为企业中一项珍贵的资产，他们不但要精通财务核算和成本管理，更重要的是要具备大局观和战略意识。因此，物业管理企业要重视对预算管理人才的培养，领导人要适度分散权利，给予这些预算人员或者财务人员更多的话语权，让他们积极参与到企业管理中。同时，物业管理企业可以适当组织相关人员的培训，提高他们的预算管理理论水平和实操能力。另外，每个部门可以安排与预算机构对接的人员，加强业务和财务的联系。

(三)改善招投标环境，保障预算信息真实。现在物业管理行业的市场竞争相当激烈，企业急功近利的心态也较为明显，容易造成投标信息失真的情况。从改善大环境的角度入手，国家应当"与时俱进"，改变原来物管费必须参照政府标定价格的政策，顺应市场机制，如此一来物业管理企业在招投标环节的地位能得到一定的改善。当然，最重要的是物业管理企业自身要保证预算信息的真实性，划定的管理费标准要贴近现实，不可为了投标成功而盲目跟从开发商和业主委员会的定价。物业管理企业一定要明确自己的价格要能匹配自己提供的服务，提供一流的服务，却只收取三流的价格，当然会造成预算资金不足的窘状;反之，提供三流的服务，却收取一流的价格，又会与业主产生纠纷与矛盾。因此，物业管理企业最好将招投标的定价与预算编制划分开，用科学的方法进行编制，而不是本末倒置。

第9篇：企业物业管理范文

摘 要 现代企业开展物资管理的主要目标是以现代物流管理的方法，创建现代化物资管理体系，并借助信息技术实现产品的库存管理、物流配送、物资进货等自动化、智能化的企业生产物理管理。而且，物资管理不仅有助于企业的生产经营，还有利于企业实现长远的发展。

关键词 企业生产经营 物资管理 物流管理

企业在生产经营方面要加强物流管理，还应根据企业发展的实际情况，建立完善的企业物资管理模式，加强企业的生产采购管理和产品验收工作，提升产品验收的管理水平。并强化企业的物流管理工作，建立健全监督机制。对企业生产经营实施科学的管理，从而推动企业的长远发展。

一、企业物资管理的基本概述

企业物资管理是企业生产经营中，所需的物资采购、供应与配送等一系列管理活动内容。企业物资管理作为企业管理中一项重要的内容，它的核心工作就是完成企业的物资管理计划，并以物资出入收发为核心，对企业生产经营活动中的采购、仓库储存和物流配送等进行统一管理，除了要管理企业的物资，还要对物资的收发、运输及物资财务上的稽查等内容实施管理，还要强化对企业的经营管理，以满足企业经营生产中对物资管理的基本要求。

物资管理作为企业生产经营管理中的基本管理体系，它和一般的进货、存储和销售有很大区别，在企业物资管理中，虽然物资管理的处理中心是实现产品物流配送的过程，但它也涵盖了产品生产经营管理的全程，从物资的供应生产到仓储的整个过程，都能体现出物资管理是一件比较复杂和特殊的管理工作。所以，重视企业的生产经营中的物资管理，一方面可以确保产品的生产任务可以顺利完成，另一方面还能降低资金占用，减少库存积压。

物资管理会给企业的生产和销售等环节造成影响，进而影响企业的经济效益。所以，企业还要重视自身的物资管理，应系统科学化的物资管理体系，并不断规范企业物资管理中的相关内容，加强企业生产经营中各环节的联系，对企业内部的资源进行整合，为企业的信息化管理奠定良好基A。完善企业的物资管理，为企业的生产经营活动做好物资供应，加快物资周转的速度，从而获得经济效益的最大化。

二、对现代企业供应物流管理的创新

供应物流是企业提供原材料或其他物件时，物品在供应者和购买者之间的流转过程，而供应物流管理是为了保证企业生产经营活动中各种物品能够实现有效供应，比如在采购和仓储方面的物资供应。同时还要对企业的供应物流管理实行有计划、有组织的协调和控制，从而使企业实现生产经营的目标。传统的物流供应主要是将产品从仓库中搬运到生产车间进行供应，以满足企业的内部生产经营需要。而现代化的物流管理，实现了企业物流管理的分工专业化。同时，企业的采购也是以企业的内部管理需要为主，并将物流供应和物流采购合为一体，而具体的物流供应内容主要有物流采购和物流供料等。物流供应下的企业物流管理是通过物流管理网络，来改善企业价值链之间的关系，使企业实现同步化运作，增强企业的市场竞争能力。

1.加强企业物资管理，创新企业供应物流管理体制。企业在进行物资管理的过程中，还应对企业的物流供应管理体制进行创新，建立健全物流管理体制，从企业的物资管理上强化物流管理的职能，使其贯穿于企业物流管理的建设、计划与组织、协调中，比如成立物流管理部门和物流管理工作小组，以保障企业生产过程中物理管理工作的顺利开展。

2.合理管理物资计划，并对物资需求进行细分，加强企业内部的管理计划性，尤其是企业管理中各种材料的消耗情况，一定要做好计划。而在企业物资管理中实施计划管理，也是保证企业物资消耗管理得以顺利开展的关键措施。同时，做好计划管理也能够更好地处理企业的财务资金预算问题。另外，在对企业物资进行管理时，除了要制定企业采购和供应的管理计划，体现物资管理计划的完整性和严肃性外，还要制定管理计划，对消耗实施控制，也有助于企业的生产和经营。

3.合理管理企业的物资存储。由于企业在生产和消费上存在时间和空间上的矛盾，导致有些产品需要长期生产，但是人们对于产品的消费却是季节性的。而且因为产品的生产场地和消费不在同一个地方，所以企业为了确保产品的正常生产，还需要做好仓库储存的管理，解决仓储的问题。物资在验收入库的时候，还要加强质量的检验，对于不符合产品质量要求的产品，还应和有关责任方进行协商，及时解决产品质量问题。物资的保养和维护工作，还要以物资的物理性质和化学性质进行分类，然后再采取妥善的保管。

三、结语

物资管理作为企业管理中的重要组成部分，不仅要对企业的物资采购引起重视，还要对物资的出入库进行管理，以免因为物资管理方面出现问题，而给企业的生产经营带来不良影响。另外，还要制定完善的企业物资与物流管理制度，对企业生产经营活动中的物资管理进行规范，为企业的生产和经营打下坚实的基础，以便真正促进企业的长远发展。

参考文献：

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