机房施工总结精选(九篇)
第1篇：机房施工总结范文
关键词：董箐水电站；厂房工程；施工技术；总结与剖析；成果；综述
中图分类号：TV731文献标识码：A
1、概述
董箐水电站是西电东送第二批重点电源建设项目之一，为二等工程，工程规模为大（2）型。位于贵州北盘江下游贞丰县与镇宁县交界处。工程总投资约60亿元，总装机容量为88万千瓦，安装4台22万千瓦水轮发电机组，保证出力17.2万千瓦，年平均发电量为31亿千瓦时，水库正常蓄水位490米，总库容9.55亿立方米，调节库容1.438亿立方米，以发电为主，兼有防洪、供水、养殖和改善生态环境等综合效益。
董箐水电站厂房由中国水电集团子企业水电六局、水电九局、水电十一局、水电十二局有限公司等单位参加了主要工程项目建设。电站投产运行后，将为华南地区提供优质电能，对缓解珠三角地区电力供应的紧张局面和推动该地区经济社会发展发挥重要作用。
根据工程布置，厂房位于面板堆石坝下游右岸坝脚，通过开挖深基坑方式形成，最大开挖高差达150 m，开挖量达90万m3。厂区枢纽主要由主机间、右端安装间、上游副厂房、上游升压开关站、中控楼、下游副厂房、下游尾水平台及尾水渠等建筑物组成，其主要尺寸149.98 m(长)×78m(宽)×87.72m(高)，各类混凝土26万m3，钢筋1．2万t。主厂房长137 .0 m、宽25.5 m、高67.62m，厂房结构最低高程EL.335.38 m，最高高程EL.419.5 m，高差84.12m，机组安装高程EL.359.6m，水轮机层高程EL.364.6 m，发电机层高程EL.374.7m，尾水平台层高程EL. 390.0m，主厂房顶高程EL.409.5m，升压开关站顶高程EL.419.5 m。董箐水电站厂房机组中心横剖面见图1。
董箐水电站厂房于2006年5月开始开挖，2007年10月1日开始浇筑混凝土，2008年10月主厂房主机间封顶，2009年12月1日l#、2#机组投产发电，2010年1月土建工程施工完成，2010年6月8日四台机组全部投产发电，2010年8月完成厂房工程单位工程验收。共历时四年三个月完成此项重大工程，其中我们所遇到的一些棘手问题以及相应的结局方案，工程技术都可以为以后的此类建筑工程所借鉴使用。
2、董箐水电站厂房工程采取的工程技术
针对董箐水电站厂房工程工期紧迫、施工强度大、施工条件复杂且施工干扰大、施工质量要求高、施工安全突出等具体情况，在现场调查与反复的技术方案比较基础上，结合设计及整体目标要求，经专家开会讨论解决后，根据切合实际的施工施术措施，共采用9个方面工程技术。
2.1高陡倾角顺向坡开挖施工技术
董箐水电站厂房边坡属典型的高陡倾角顺向坡，有复杂的轮廓尺寸要求且横断面较大，岩层呈顺向坡，成型稳定与施工安全方面有很大的隐患，同时此项施工爆破技术要求特别高。因此我们在施工中采取根据不同的地形采用不同方式进行开挖。用液压钻进行梯段开挖；用潜孔钻进行台阶开挖；临近建基面用手风钻进行薄层开挖；采用微差爆破技术进行分区分段爆破。由于形成切角开挖，这一系列开挖以及爆破方式并不能完全避免塌方，因此还要有强有力的支护措施跟进。为此我们采用常规的锚杆支护以及逐层用钢筋束进行锁口锁脚，在马道浇筑条带钢筋混凝土，在岩层极其破碎段采用锚索支护。
董箐水电站厂房边坡通过因地制宜地施工布置、先进施工机具、适宜开挖方法与技术、有效的支护手段等措施，不但将受导流开挖限制停止施工和局部塌方延误的工期抢回来，而且没有发生任何安全事故，受到业主、监理、设计与有关专家的高度好评。
图1 董箐水电站厂房机组中心横剖面图(高程：m，尺寸：cm)
2.2高温季节大体积混凝土快速施工技术
高温天气不仅仅是指夏季环境温度较高的情况，而是下述情形的任意组合：1、高的外界环境温度；2、高的混凝土温度；3、低的相对湿度；4、较大风速；5、强的阳光照射。在混凝土浇筑过程中,因温度变化而导致混凝土收缩产生的早期裂痕也相当严重。即使天气温度是相同的,有风、有阳光的天气与无风、潮湿的天气相比,施工中应采取更为严格的预防性的措施。
针对持续高温环境下大体积混凝土快速的高强度施工同时结合发电站整体目标要求及厂房的实际情况，我们综合地总结出需做好以下方面的工作：一是提供满足性能要求的各类混凝土半成品是实现厂房高强度快速施工的基础；二是快速高强度地混凝土运输及人仓是实现高强度快速施工的前提；三是快速的仓面准备、连续均衡的混凝土浇筑是实现高强度快速施工的保障；四是技术保障与施工资源供应是实现高强度快速施工的重要保证；五是现场的精心组织协调与管理、监督检查整改与配套的预案是实现高强度快速施工的组织保障。
通过上述措施，董箐水电站厂房做到大体积混凝土连续、均衡浇筑，并成功实现了混凝土高温季节高强度快速施工，仅用12个月时间就完成水电站的主机间封顶，共用15个月完就成全部施工任务，相比预期要提前6个月，创造国内同规模水电施工纪录。实现了在方案审查会上专家们认为不可能实现的目标，同时还保证了工程安全与质量。
2.3防渗防裂混凝土材料应用及施工
由于董箐水电站厂房工程受下游龙滩水电站水库运行方式(设计正常蓄水位为EL.400m，建设实施正常蓄水位为EL. 375 m)的影响，其发电厂房尾水变幅较大，正常尾水位由EL 369.26 m变化至EL .400 m，使厂房承受的最大水头高达EL 60.65 m，为提高混凝土在高水头作用下厂房周边墙体、副厂房及安装间底板、下游挡水墙等迎水面混凝土的抗渗性能，同时减少混凝土干缩引起的裂缝，进一步提高混凝土结构的耐久性，使厂房运行安全可靠，对混凝土原材料进行大量试验研究与技术经济比较，最终选取掺聚丙烯纤维、MgO、PSI-400防渗防裂混凝土。通过分析厂房不同部位功能与重要性，结合设计指标，考虑到工程投资控制，采取区别对待原则，即在厂房主机问底板混凝土内掺人聚丙烯纤维、MgO，在厂房周边墙体副厂房及安装间底板、下游挡水墙等迎水面混凝土内掺人MgO、PSI～400。
2.4蜗壳二期混凝土快速施工技术
水电站厂房施工中，蜗壳二期混凝土由于其具有体型尺寸大、结果负责、钢筋密集、温控要求高、浇筑难度大、质量要求高等特点，因此被称为水电站厂房混凝土的最关键部位。
根据设计原理及厂家要求，为保证蜗壳底部和蜗壳阴角部位混凝土浇筑饱满，避免应力集中，结合整体工期目标要求及现场实际情况，在吸取以往类似工程先进做法和成功经验基础上，综合采取施工措施有：一是蜗壳快速施工的总体布置规划；二是科学合理的分层；三是混凝土浇筑密实性分析和控制方法；四是一套完整的施工方案以及现场的精心组织协调与管理才能确保蜗壳二期混凝土施工质量。
2.5 水泥裹砂技术机理在混凝土拌和中的应用
传统的混凝土搅拌方法是，在水泥、粗细骨料及添加剂中加入适量的水，一次搅拌完成。在预制构件生产中采用水泥裹砂法搅拌混凝土，取得的经济效益是较好的。但是传统的技术明显在此项工程中不适用，因此董箐发电站在混凝土拌合中采用的是水泥裹砂法搅拌混凝土技术。
董箐水电站厂房混凝土拌和应用水泥裹砂技术机理，分两次投料来进行混凝土拌制，即在不增加水泥用量的前提下，通过改变投料顺序，使水泥颗粒充分分散包裹在骨料表面，使砂表面形成了一层较厚的水泥浆壳，水泥浆被封在壳体之间的空隙里，起到了防止泌水的作用，避免了混凝土的分层离析，增加了骨料与水泥浆相互间的粘结力，从而提高了混凝土的强度。
2.6局域低温小气候技术应用
由于高温以及季节原因为确保混凝土有的在厂房混凝土浇筑施工仓面内布置2～3台DA-2000型喷雾机，采用AGS-120WDH制冷却水机械提供10℃冷却水，通过喷雾机喷射lO℃冷却水在仓面范围内进行喷雾降温，同时太阳照射使喷出的水雾挥发，在仓面区域内的空气湿度达到饱和后，能有效地阻止混凝土拌和水分的挥发，就会形成能调节仓面区域的低温小气候来降低混凝土浇筑温度，从而削减混凝土水化热峰值，同时避免太阳光直接照射仓面导致混凝土温度回升，有效避免混凝土裂缝。
2.7优化座环等大型构件的吊装技术
作为地面厂房工程的座环等大型构件吊装，常规的做法是利用主厂房桥机来实现吊装就位，而董箐水电站厂房工程工期本身就较国内同规模电站缩短了5～6个月，且机电安装工期相当紧张，按常规做法利用桥机吊装座环肯定不能满足董箐工程2009年12月1、2号机组发电的整体目标要求，因此，通过反复比较与论证，决定从优化设计与施工组织环节着手，达到优化座环等大型构件的吊装方案，具体方案和步骤是：
(1)在厂房左端墙EL.365.5 m高程预留座环吊装平台，且保持该平台与厂房尾水渠、对外交通连接顺畅并满足大件运输需要；(2)在厂房左端墙EL.365.5 m高程预留座环吊装平台上，利用：300t吊车将1、2号机座环一次性地从EL. 365.5m高程平台吊放至EL .356.3 m高程平台存放；(3)在EL. 356.3 m高程平台上，通过埋设轨道利用葫芦等来移设座环至相应的设计位置。
通过优化座环构件吊装方案，使l、2号机组座环安装较常规做法得以提前6个月实现，为机电安装赢得宝贵时间，为确保董箐水电站2009年12月1、2号机组发电的整体目标创造有利条件。
2.8钢护头代替抗冲耐磨混凝土工程技术
厂房尾水扩散段长期处于水流浸泡与冲刷，其表面的抗冲耐磨性能要求高，其结构轮廓及混凝土施工质量必须满足设计要求。董箐水电站厂房尾水扩散段设计采用钢护头代替抗冲耐磨混凝土(即在尾水扩散段表面增设钢护头)，施工中钢护头直接用作混凝土模板，按设计要求制作成1.5 m高的钢护头成品，现场直接采用塔机整体吊装就位拼装，保证了结构曲线和水流符合设计要求，缩短施工时问，取得较好的工程效果。
2.9科学合理施工规划与布置
根据董箐水电站整体工期目标及设计要求，在获取大量现场调查资料的基础上，对厂房工程施工的运输道路、作业分区、混凝土及材料人仓、分层分块、组织管理等进行系统的科学合理规划与优化布置，主要体现在：(1)优化场内外交通布置；(2)对厂房作业分区进行科学合理规划，划分8个独立施工作业区，同事施工从而避免了集中施工的干扰，有利于加快整体施工进度；(3)调整墙体与板梁的施工顺序，即先期上升墙体或柱，相应高程的梁板滞后，使墙体、梁板等工作可同时作业，增加施工作业面，有利于加快整体施工进度，特别有利于主机间的早日封顶和桥机早日投运，为机电安装提供条件；(4)多种混凝土人仓浇筑手段，根据不同部位、不同结构的区别分别采用溜管梭槽、门塔机吊运、泵送、罐车直接入仓等多种混凝土人仓手段配合使用，保证工程质量，加快施工进度，取得较好工程效果。
3厂房工程运行效果
董箐水电站厂房工程自2009年12月1、2号机组投产发电以来，监测资料显示各项指标满足设计要求，厂房整体运行正常，为厂房安全高效的运行提供有利条件，创造良好的社会经济效益。
4董箐水电站厂房施工取得成果
董箐水电站厂房在进度、安全、质量、效益等方面取得系列施工成果，主要体现在
董箐水电站厂房用12个月时间完成880 MW装机水电站的主机间封顶，15个月完成全部施工任务，比合同工期提前6个月完成，创造国内同规模水电施工多项纪录，实现方案审查会上专家们认为不可能完成的目标，且厂房工程荣获“董箐水电站四台机组投产发电功臣单位”、“董箐水电站建没突出贡献奖”。
董箐水电站厂房工程的安全管理组织机构健全，各项安全管理规章制度、应急预案和安全操作规程健全，工作落实、责任落实，安全管理始终处于可控受控状态。2006―2009年连续四年被业主、监理评为董箐水电站工程安全文明施工先进单位，连续四年荣获公司安全文明施工先进单位；2006年度被贵州省建设厅、贵州省建设工会授予安全生产先进单位；2007、2008年度被中国水利水电建设集团公司评为安全文明施工先进项目部；2008年获得贵州省安全文明施工样板工地称号；2009年获得董箐建设公司基建安全先进单位等20项安全奖项。
董箐水电站厂房工程的质量管理组织机构健全，各项质量管理规章制度、操作规程健全并严格执行，工作落实、责任落实，并成立QC小组，质量管理始终处于可控受控状态。厂房单元工程质量合格率100％，分部工程优良率94.4％，单位工程优良率100％，工程外观评分得分率95.6％，外观质量优良，竣工质量评定等级为优良。厂房工程获贵州省2010年度“黄果树杯”优质工程奖、九局公司质量管理先进单位等5项质量奖项。
董箐水电站厂房工程较投标工期提前6个月，为工程提前投产发电做出卓越贡献，同时节省项目的问接费和相应的设备折旧费等，取得较好社会经济效益。
总之，董箐水电站厂房在进度、安全、质量、效益等方面取得丰硕系列成果，实现施工质量、安全、进度、效益等管理多赢格局，取得良好的社会经济效益。
5结语
董箐水电站厂房工程通过采用切合实际、方便施工的工程技术，安全快速地完成施工任务，创造国内同规模水电施工多项纪录，实现方案审查会上专家们认为不可能完成的目标，并取得系列施工成果及良好的社会经济效益，为后继厂房施工提供参考与借鉴。
参考文献：
[1]陈本龙.董箐水电站高尾水变幅发电厂房设计[J],贵州水力发电，2009，24(5)
第2篇：机房施工总结范文
关键词：施工总平面;大件运输;施工方案
中图分类号：TU191+.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2014）36-0170-01
1 施工组织设计概述
施工组织设计可参照《火力发电厂施工组织大纲设计规定》的设计深度编写和设计，同时要绘制施工组织设计总布置图。根据火力发电工程施工组织设计导则中根据电厂规划容量选择施工场地及施工生活福利区占地面积。
设计依据包含设计合同，审查意见，可行性研究报告、初步设计报告及图纸，设计采用原始资料，业主提供的地形测量图，与厂家签定的主机技术协议，现行的国家及部颁行业有关规程，规定和规范。
首先，开展施工组织工作前期需收集所建工程资料，主要有电厂的建设规模，工程性质，总体规划，总平面布置方案等详细资料和图纸。其次，还需收集厂址自然条件包含厂址地理位置、地形条件、厂址土地状况等详细资料，工程地质和水文地质，可研阶段《岩土工程勘察报告书》和《水文气象勘察报告书》。再次，当地施工条件包含地方建材，当地有的石、砂等地方材料，以及附近具有一定能力的砖、瓦加工厂，当地加工配制能力大型机具供应情况及可供所建工程使用的建构筑物，电厂所处地区的加工配制能力不能满足电厂建设需要，需在现场布置加工配制设施。本地区若无大型施工机具可供使用，需施工单位自行解决。
设计范围：厂区围墙内所有生产、辅助生产及附属生产设施的建筑和安装工程。施工组织附图包括（施工总平面布置规划图、主厂房吊装方案平面图、主厂房吊装方案剖面、施工轮廓进度图）。
设计概况：电厂主要工艺系统主要有热力系统、燃烧系统、燃料运输系统、除灰渣系统、供水系统、锅炉补给水处理系统、电气系统。了解和分析各个系统具体设计要求及工艺设备要求。电厂主要建筑工程有主厂房、烟囱、冷却塔、其它附属（辅助）建筑构（筑）物。电厂设备安装工程有锅炉、汽轮机、发电机、变压器等，收集选定的设计生产厂家、尺寸、功率、电压等详细设计参数。主要工程量建筑工程包括混凝土及钢筋混凝土、钢材、木材水泥等工程量。设备安装工程包括设备总重、材料总重、保温材料等工程量。
施工单位应具备的技术条件：工程的建筑及安装施工单位将通过招标确定。根据工程施工条件，为确保工程质量，要求承建本工程的施工单位必须是国家一级或二级企业，具备较强的施工力量，具备现代化管理水平和质量保证体系，有经验有资质的队伍施工。
2 施工总平面布置
①施工总平面布置原则：节约用地，根据工程规划容量，施工场地按建设机组设计。根据工程的具体情况，提出节约用地的措施。合理的分区，考虑土建工程地方材料汽车运输的条件，土建施工区靠近施工干道侧布置，安装工程设备及材料堆放场库房靠近主厂房布置，主厂房扩建端设有土建及安装交叉区。
②施工总平面布置：建筑工程施工区较集中的一般布置在二期预留场地或围墙以外。布置有小型混凝土搅拌站及砂石堆放场、水泥库区、木工区、钢筋加工场、机具停放场、周转材料堆放场、土建现场施工临建、预制场。烟囱利用预留脱硫脱销场地施工。汽机房屋架利用配电装置场地拼装。其它系统的单体建筑均考虑就地施工。安装施工区布置在主厂房扩建端场地。安装施工区布置有保温材料堆放场、安装现场临建区、电除尘设备堆放及组合场、锅炉设备堆放及组合场、钢材堆放场及铆焊加工场、锅炉设备堆放及组合场。其它附属、辅助系统的设备就地安装。建筑施工区总占地及安装施工区总用地（可利用厂内空地，不足可厂外租地）。施工生活区布置于进厂道路附近或围墙外，也可因地制宜，根据当地情况布置。
③施工生产、生活区竖向布置：厂内施工场地按厂区竖向设计进行平整，厂外施工场地及施工生活区场地就地找平。
④施工交通：施工铁路根据工程设计要求进行。施工道路，厂外施工进场道路利用已建进厂道路及规划运煤运灰道路。施工区内道路要求，纵横交错，使厂区、施工区道路相通成网。施工道路宽结构，可利用永久道路，先修路基，施工结束后，再做路面，以达到永临结合。
⑤施工力能供应：施工用水利用已有供水系统，从生活水母管上接引。施工用电利用附近已有电源引出，施工现场可设降压变压器，分别给各施工区供电。施工通信利用已有的通信线路，或施工单位连接附近通信线路，满足其通信要求。氧气、乙炔、氩气一般采用瓶装供应，压缩空气由现场设置的空压机室，通过管路向各用户供气。
3 主要施工方案与大型机具配备
3.1 主要施工方案
①建筑工程：场地平整及土方平衡，基础、主厂房、烟囱、冷却塔施工方案及施工方法，特殊季节施工做好冬季、雨季、风季的施工准备和措施。②设备安装工程：锅炉、汽轮机、发电机、凝汽器、电除尘器、除氧器、变压器等，明确设备生产厂家、尺寸、重量。详细叙述吊装方案和设备安装方案。
3.2 大型机具配备
为完成所建工程建设任务，施工单位自行配备或租赁以下大型起重运输机具（一般电厂所需：10～30 t塔吊、DBQ-3000塔吊、150 t履带吊、30～50 t汽车吊、30～50 t履带吊、30 t/40 m龙门吊、8～40 t汽车、180 m井架、罐泵车、自升折臂塔吊及曲线电梯、其它常规机械不单独列出）。
4 施工轮廓控制进度
所建工程以主要施工单位工程项目为对象编制施工进度，表示方法为施工控制法。
工程的关键施工进度安排：主厂房基础及回填，主厂房土建工程，安装开始至点火吹管，调试至并网发电。
本网络计划的关键路径：施工准备――主厂房开挖及地基处理――主厂房及锅炉基础施工――锅炉钢架吊装――锅炉受热面吊装――水压――风压――保温――酸洗――冲转并网――整套启动运行。
5 交通运输条件和大件设备运输
交通运输条件是了解所建工程附近的铁路、公路及现有道路状况，选择制定大件设备运输路径方案。
大件设备运输是明确大件设备参考数据，主要有锅炉汽包、锅炉汽包、发电机内定子、除氧器水箱、主变压器等尺寸和重量等。运输方案是所建工程三大主机经招标，由中标单位，根据业主与厂商所签合同及厂址附近的交通运输条件，大件设备运输方式一般采用铁路、公路联合运输，由生产厂商负责将其所负责供应的设备运输至施工现场交货。大件设备也在其列，费用包干。
6 结 语
电厂施工组织部分是电厂设计方案能否实施的必要条件，施工总平面的任务在于确定施工场地的划分原则。减少施工中的相互干扰、往返拆迁、重复运输等现象发生。使现场的临时建筑布置、设备材料的堆放、大型施工机具的位置，交通运输与能力干线的布置及防洪、排水设施等施工用临时设施和建筑物、布置要紧凑合理，方便使用。施工方案明确了各建（构）筑物的实施方法及所需配备大型机具。施工组织编写为施工单位施工进度提供依据，使工程更合理、有序地完成。交通运输方案保证大件设备快捷、经济的运输到厂址。
参考文献：
第3篇：机房施工总结范文
早饭后，我在教师和同学一片告别和祝福声中离开学校，踏上去应聘公司报到的旅途。隆隆的列车声遮掩不住我内心的激动，昨天隆重的毕业典礼大会上的情景又浮现在我的眼前，宋校长语重心长的讲话使我深受感动，他说：“你们四年大学生活结束了，圆满地划上了句号，我衷心祝贺你们。四年的大学生活将成为你们人生旅途上一段美好的回忆。从明天开始，你们将走上工作岗位，这是人生旅途的一个新起点，预祝你们走得一路顺风平安。”
奔驰的列车，连接着我学习生活的终点和工作的起点，我想，人生也许就像一列奔驰的列车，只有不停地奔驰，才有它旺盛的生命力，也才有它巨大的社会价值。
7月17日星期一天气晴
今天阳光灿烂，使整个城市显得热气腾腾，生机盎然。上午去公司报到后，公司组织人事部门约我下午与总经理见面。
下午2 时，我准时到达公司接待室，陈总经理和组织人事处王处长接待了我。陈总经理首先代表公司对我应聘到他们公司工作表示欢迎，他简要介绍了公司情况。陈总经理人很年轻，他自我介绍也是工民建专业本科毕业生，今年35 岁，已在公司工作12年，从助理施工员、施工员、副总经理直至去年担任总经理职务。他最后征求我对工作安排的意见，我说我要求到基层施工第一线去工作，我不怕苦，想尽量多接触一些实际知识，并希望能安排一名老工程师作为我的业务导师。陈总经理很赞成我的要求，他说原想让我留在公司机关工作，因我自己有这个要求，就同意安排到公司第八项目部去工作。陈总经理还说：“四年大学生活应该说学到了系统的基础理论知识，但还缺乏实践知识，从知识的完整性和人才培养来讲，先到施工第一线去工作锻炼是好的，只有理论与实践很好结合，才能在实际工作中不断增长才干。”
7月19日 星期三 天气 晴
昨晚回宿舍后学习图纸，一直看到11点多钟，上床后满脑子尽是图纸在打架。这是一个技改扩建项目，主要内容为建设一个工厂自备热电站和碱回收工程，大小单位工程37个，主厂房将锅炉房、常用配电室、汽轮机房合为一体，并与煤廊、烟囱连接，结构复杂，难度高，是整个工程项目的核心部分。建设项目中，也有结构极为简单的平房，如砖砌体结构的仪器维修车间和钢结构的干煤棚。还有多个地下钢筋混凝土水池和两个45m ( 高的烟囱)一个是钢筋混凝土的，另一个是砖烟囱*。赵工程师说，这个工程要力争中标。我想中标后参加该工程施工，对我是一个极好的学习和锻炼的机会。想着想着，我成了一个头戴安全帽、身穿工作服、站在高高的脚手架上、进行质量检查的实习施工员，我心旷神怡地向着远方眺望，突然吹来一阵大风，脚手架摇晃了几下后把我抛到了空中，我大叫了一声醒了，原来是一个梦，只觉得背上全是冷汗。
7月21 日 星期五 天气 阴
上午和赵工程师去造纸厂工地进行实地考察。赵工程师说，在编制施工组织设计(方案)前，一定要到现场进行实地考察，千万不能想当然地闭门造车。只有详细了解了现场的具体情况后，编制的施工组织设计(方案)才有针对性，也才有较好的实用价值。临行前，赵工程师要我了解以下一些主要内容：
1.现场供电情况(线路、容量等);
2. 现场供水、排水情况(线路、容量等);
3. 现场道路畅通情况;
4.现场可供利用的建筑物情况;
5. 现场已有地下管线情况;
7.现场周围城市测量控制点情况等。
赵工程师说，如果是外地工地，还应了解当地施工期间的气温、降雨量、风力、风向以及地震烈度、地方资源、地方交通运输、地方施工协作单位以及当地建设行政主管部门的有关建筑市场的管理文件等。
下午，赵工程师主持召开技术工作会议，讨论造纸厂投标工程施工组织设计编制要点，要求项目部有关人员提出意见和建议。大家从进度、质量、安全、成本等多方面提出了各自的意见，我听了很受启发。我最后一个发言，根据设计图纸和上午了解的现场情况，提出了三个方面的建议。
第一，建议本工程以主厂房为主线编制施工进度网络图。为便于锅炉房和汽轮机房的屋架制作和屋面吊装工作，建议两车间中的楼层部分在屋面吊装结束后再施工，这样可大大加快主厂房的施工进度。
第二，现场可供利用的原有建筑物不多，如果全部搭建临时用房，成本较高。建议将两栋结构简单的平房———砖混结构的仪器维修车间和钢结构的干煤棚开工时抢建后(干煤棚的钢柱、钢屋架提前在综合厂预制好)，作为工地办公用房、工具用房和工地搅拌站用房，以节约搭设临时设施的费用。
第4篇：机房施工总结范文
关键词：高山发射台；建设；广播电视
中图分类号：TU248 文献标识码：A
1 新时期高山台站建设的要求
广播电视是传播社会主义先进文化、加强社会主义精神文明建设的重要阵地，广播电视不仅是新时期广播电视村村通工程，更是一项重要的民生工程，总结“广播电视西新工程”和“广播电视农村无线覆盖工程”的工程建设，对面新的环境形式，广电事业要适应今后的长期发展及新媒体发展，以创新发展的思路进行高山发射台的建设，需注意如下几点：
1.1 选址要适合自身条件
选择新台址要充分考虑广播电视事业长远发展，在发射场地规划上为今后节目套数和功率的增加要留有足够的发展空间，要具有前瞻性。场地、塔高和覆盖面应尽可能大。天线周围地势要平坦，总坡度小于等于5%，天线前方1000米范围内坡度小于等于3%；要求土层潮湿，传导系数较高，有利于电磁波的传播。
1.2 不影响周边的环境
发射台强大的高频电磁辐射会影响周边居民生活及健康，并对周围机关、学校、医院、住宅等民用电子设施产生严重干扰及影响，因此，新时期的发射台建设应在保证有效服务区覆盖的同时，尽量选择远离喧闹城市的郊区，以减少对公众的电磁污染。
1.3 提升备灾能力
安全优质播出历来是广播电视发射台的生命线，新时期的发射台更要强调这一特点，因此须提高发射台的备灾能力。一是搞好防雷设施，这是确保广播电视发射台安全运行的重中之重。此外，基于当前自然灾害频繁，高山台站设施应能抵御几十年甚至上百年罕见的特大自然灾害，如特大暴风雪灾、地震等。
1.4 倡导节能环保
节能降耗是我国基本国策，高山台站在这方面应该有重大提升。台站内部应采用低功耗的发射机设备系统，外部应充分利用风能、太阳能等绿色能源，并做好污水排放、空气处理、节水工程、绿化工程等环保措施。发射塔、机房、生活区尽可能与周边环境和谐统一。
2 高山发射台建设主要内容
2.1 发射台机房
要做好机房建设，关键如下：1）在满足广播覆盖需求前提下，适当考虑地域因素及发射台远离城市的特殊因素，合理确定各分项规模，包括房屋建筑，用地、配套实施等。2）为满足发射台机房点多、面广的任务要求，机房建设尽量减小规模、降低占地；3）机房平面应结合地形特点合理布置功能房间；4）根据广西气候特点，可采用简约欧式坡屋顶建筑风格，既突出现代广播电视事业建筑的艺术风格，体现创新性质，又利于雨水排放，避免发生雨水渗漏情况。5）高山发射台因地处高处，易受雷击，为保证设备及电力供应稳定，建设时应考虑独立的防雷系统，保证防雷效果。
2.2 附属工程
1）发射台站的日常管理以安全播出为首要任务，台区建设围墙防护，台区内还设有铁塔、外电终端杆等，场地内进行混凝土硬化。2）做好道路修缮、庭院绿化及环境保护等项目。3）水电方面，可在邻近或山脚选择供应稳定的线路自行建设。因台站为无人值守，规划时可不考虑生活用水供应，机房建设时修建蓄水池，储存雨水用做消防、维护、日常清洁即可。
3 建设施工要点
按村村通工程已建台站为例，阐述高山无线发射台建设的选址、规划、机房布局等工程建设要点进行详细探讨。
3.1 场地规划
建设用地选择在县城周边的小山上，占地2亩多，地势较高，便于网络传输及覆盖。机房主要布置有：发射机房、卫星信号监控室、节传监控设备室、仪器仪表备件室、配电室、油库等功能房间。为减少建筑规模，机房内机器布置为双排布局，机房宽度在7.0-8.0米。
3.2 塔桅工程
新建一座自立镀锌钢管组装结构的广播电视发射塔，塔高60M，塔架底部尺寸为8m×8m，与机房距离3米。塔身分为三段直线段，满足不同要求的天线安装。
3.3 机房工程
依据南方气候，发射台机房建设主要考虑机房内的降温，不需考虑冬季采暖的问题，此外发射台机房建设需考虑自然通风采光、防辐射、防盗、防蚊虫及防台风，保温隔热等要求。在设计规划考虑坡屋顶建筑风格，功能布局上减少了值班宿舍、监控室等。
机房建设重点考虑防雷及防干扰问题。机房多位于高山，雷雨较多，为保证设备和电力供应的稳定，建设时考虑独立的防雷系统，对防雷提出高标准、严要求，保证防雷效果。1）防雷。一是新建铁塔、机房、配电房地网。在机房侧面新设地网，作为机房总接地面与地网连接缓冲释放，并采用降阻剂，以降低接地电阻，防止击雷对机房系统影响。二是在电源线路防护方面，为减少雷击影响，电源进出线全部使用铠装电缆，电源系统采用三级SPD防雷措施，增强雷电释放能力。桥架、线槽全金属架构，多点接地。强弱电独立走线。三是以机房总接地汇流为中线，铺设3mm×25mm铜排，连接至各设备接地点，重现布置保护接地和高频接地，以铜带敷设，统一接入从外网引入的接地母排。机房内部采用等电位连接，所有桥架、设备及机柜可靠接地，相互间不产生回流。结合保护接地、防静电接地、屏蔽接地等措施，保证电子设备可靠稳定地工作。2）防干扰。因发射台发射频道多，电磁环境制约因素多，易造成窜扰，影响播出质量，对此，采取措施如下：一是结合原机房主体结构，改造中按照功能重新区分发射、监控、多工及配电区，独立建造变配电机房，利用墙体进行分割，墙面铺设铜网屏蔽，以利于电磁屏蔽和防干扰，走线清晰。二是采取抗干扰、屏蔽能力强的线缆，走独立金属桥接或者线槽，避免强、弱电信号之间的干扰。三是整个机房采用防静电地板，铝合金吊顶，设备、机柜均依照规范严格接地，以将相互间的干扰降到最低。
3.3 供配电工程
发射台的供配电主要由发射台的配电房、发射机房的配电柜和自发电机组成。1）配电房的供配电。基于资金及施工周期，发射台配电系统改造只按外供电一路来实施。为保证供电安全和今后第二路外供电实施时内部供电不需改造即可使用，配电房的内部供电按二路的方式实施，降低配电系统故障几率。为防范外电停电遭成停播，发射台内部配备一台柴油发电机组。为防强雷电，在高压配电柜装有手动切换开关，强雷电时切断开关采用自发电。2）发射机房配电柜。机房配电柜的输入电是来自配电房两路不同的供电柜，其中一路送UPS电源，另一路送其它设备。在发射机房的配电柜上安装了电源自动切换器。
3.4 节能环保方面
如前所述，节能、环保、绿色、美观是新时期高山发射台建设要考虑的目标之一。机房坡屋面设计加大了机房空间，机器产生的热量从屋顶自然排出，减少空调耗能，节约能源。机房建设中尽量减少对环境破坏，采用节能建筑材料， 修建蓄水池，利用机房坡屋面收集雨水，保障机房的消防和清洁用水。对此，在本工程中，我们力将新建设施融合到当地景区中，所用材料及工艺均符合节能环保的要求。
参考文献
第5篇：机房施工总结范文
关键词：地下厂房；高边墙；开挖方法
中图分类号：TU74 文献标识码：A 文章编号：
1工程概况
岩滩水电站位于广西壮族自治区大化县境内红水河上，坝址上游166km接龙滩水电站，下游83km有大化水电站。电站总装机容量1810MW，其中包括一期工程装机容量1210MW，扩建工程装机容量600MW。
岩滩水电站扩建工程主要布置于右岸一期工程厂房右侧80m的山体内，为地下式厂房，装机2×300MW。枢纽主要建筑物由进水口、引水隧洞、主、副厂房、主变室、尾水隧洞和厂房运输洞等组成。
地下厂房为首部式布置，引水隧洞、尾水隧洞均采用一机一洞布置。地下厂房纵轴线与一期工程坝轴线成35°交角，右端往上游偏转。
厂区两大洞室为主厂房和主变室。
主厂房包括主机间、副厂房及安装间。厂房机组间距由水轮机蜗壳尺寸控制，为33.0m；安装间布置于主厂房右侧，长度按机组安装、检修布置及桥机吊钩限制线确定为52.5m；副厂房布置于主厂房左侧，长度为14.9m。主厂房总长度为133.4m，包括两端各设0.9m的防潮层。厂房净宽为27.5m。考虑厂房上、下游两侧设防潮层各0.9m，喷锚层厚度0.2m，主厂房开挖宽度29.7m，吊车梁以上部分开挖宽度30.8m，厂房最大开挖高度为76.67m。
主变室布置在主厂房下游32m处，主变室的宽度为16.0m，长度为56.m，最大开挖高度为17.8m。
厂区洞室全为辉绿岩侵入体的中心相上层暗色状粗晶辉长辉绿岩和下层浅色条带状粗晶辉绿岩，厚度变化分别40m～100m和70m～80m,总厚度变幅为110m～180m。主要矿物成分为白色基性斜长石和暗色普通辉石，具辉长辉绿结构和流动定向条带构造。厂区洞室围岩以横河向分布的F48陡立逆断层为分界线，下盘上游侧绝大部为Ⅱ类围岩，深部低高程为Ⅰ类，上盘下游侧为Ⅲ类。岩石具有高重度（γ≥29.0 kN/m3）、高力学强度(Rb≥100 MPa)和坚硬性脆的特征,岩体则具新鲜完整（Kv≥0.75）或新鲜较完整(Kv＝ 0.75～0.45)、不透水（K≤10-6cm/s）或微弱透水10-6≤K10-5cm/s)、裂面多为方解石脉充填胶结或闭合无充填、较粗糙、无软弱结构面之特征。Ⅲ类围岩与Ⅱ类围岩主要区别是陡倾角小断层较多，且有少量松软岩分布构成软弱面，陡、缓倾角节理发育较密，有少量地下水影响。扩建工程地下洞室群绝大部分为Ⅱ类和Ⅲ类围岩，其中主厂房洞、主变室洞区、交通洞、引水洞和尾水支洞的大部分、运输和排风两洞上游段为Ⅱ类围岩，底部局部为Ⅰ类，岩体基本稳定。
2主要施工方法
2.1主厂房施工
主厂房长133.4米，开挖宽度29.7m，吊车梁以上部分开挖宽度30.8m，厂房最大开挖高度为76.67m。采用分层开挖的方式进行开挖支护作业，共分8层施工。
Ⅰ层为洞室掘进，采用中导洞领先，两侧成阶梯状推进，相距不超过30米，并及时支护。
岩锚梁位于厂房Ⅱ层，采用两侧预留4米保护层，中部梯段开挖。保护层采用手风钻垂直造孔分层光爆。
Ⅲ~Ⅵ层为高边墙开挖，采用周边大口径深孔预裂中部梯段开挖的方式进行施工。
Ⅶ、Ⅷ层位于厂房底部，与尾水主洞相接。为加快施工进度，开挖支护作业不占厂房开挖直线工期，先期采用水平掘进的方式施工。
2.2主变室施工
主变室共分三层开挖，Ⅰ层为洞室掘进，采用侧导洞领先，另一侧扩挖的方式进行；Ⅱ、Ⅲ层采用周边大口径深孔预裂中部梯段开挖的方式进行施工。
3高边墙开挖方法浅析
地下洞室高边墙开挖支护分层进行，通常采用中部梯段周边预留保护层光面爆破、周边预裂中部梯段开挖的方式。已建和在建工程有许多成功的经验，开挖分层的确定、施工方法的选择直按影响到工程进度、施工质量、工程成本。现以岩滩二期地下厂房开挖作业的实施对地下厂房开挖方法进行一些粗浅的分析。
3.1开挖分层的确定
开挖分层一般根据洞室的结构特点、洞室稳定要求及施工机械性能，并结合施工通道等条件确定。开挖分层不仅影响施工进度、工程成本，对工程质量影响也较大。分层少，相应的梯段高度就大，能减少施工工序，易形成规模作业，有利于加快工期，节约成本。但一味的增大分层高度，减少开挖分层数对工程质量影响较大，比如说爆破震动对围岩的扰动，周边开挖质量等都很难控制。
岩滩电站二期主厂房开挖共分8层，第Ⅰ层为洞室掘进，分层高度为10米，主要考虑顶拱12米长锚杆作业，分层高度满足开挖和支护质量需要；第Ⅱ层为岩锚梁层，分层高度为8米，主要考虑最大限度满足岩锚梁岩台开挖作业空间需要，岩锚梁开挖取得了较好的质量效果；第Ⅲ层分层高度为6.5米，主要考虑在岩锚梁开挖支护结束混凝土施工前进行，爆破为松动挤压方式，一方面减少爆破对岩锚梁的扰动，同时确保爆破效果；第Ⅳ、Ⅴ层分层高度分别为12米、13米，施工过程中因爆破震动超标，影响到一期机组正常作业，每层开挖时又分为两层作业；Ⅵ层结构复杂，上下游布置有操作及排水廊道，左右侧设有渗漏集水井及排水泵房，依据结构层高分为11.5米，根据不同结构设置，该层分为三层开挖；Ⅶ、Ⅷ层位于厂房底部，为洞室掘进，分层高度分别为7.5米、7.15米。
3.2施工方法选择
地下洞室高边墙开挖以往采用预留保护层中部梯段爆破的方式，保护层开挖用水平或垂直钻孔作业，1997年大朝山电站主变室高边墙开挖周边采用大口径深孔预裂取得成功，之后在在很多地下工程施工中推广应用。预留保护层光面爆破与周边大口径预裂方案的选择主要考虑地质条件，一般情况下岩石较硬、节理裂隙不发育考虑用周边预裂方法，反之最好选择预留保护层方安。
岩滩二期主厂房Ⅱ层采用预留保护层开挖，周边光爆效果、开挖成型都较理想，尤其是岩锚梁岩台开挖质量；主厂房Ⅲ~Ⅵ层，主变室Ⅱ、Ⅲ采用周边大口径深孔预裂中部梯段开挖的方式进行，除局部开挖质量较理想外大都较差，主要是岩石掉块较多。主要原因是岩石结构面发育，围岩陡倾角及环向节理发育，开挖面刚出来时效果较理想，用设备清理浮石后岩面平整度较差。见附图。
4结论
第6篇：机房施工总结范文
关键词：汽车加气站；总平面布置；汽车加气区；工艺区；生活办公区
中图分类号：TE89文献标识码：A
随着出租车和公共交通的迅速发展，城市汽车加气站的数量与日剧增。现总结了常规汽车加气站设计中总平面布置的思路，主要步骤如下：
一、设计思路
1、资料收集
在接受一个汽车加气站的设计任务时，应由建设方提供该项目的设计委托书、规划红线图、现状地形图、初勘地质资料及相关设备参数，经设计人员现场踏勘核实后才能进行设计。首先由工艺设计人员根据该站的加气规模和已知条件来确定管线走向、加气机、压缩机等主要设备、工艺装置区和储气区的尺寸，然后进行总平面布置。
2、设计原则
（1）严格执行国家有关政策、法规；严格执行国家、行业有关标准、规定和节能方针政策。目前总平面布置方面主要遵循的规范是《汽车加油加气站设计与施工规范》【1】GB50156-2012，部分参考《建筑设计防火规范》【2】GB50016-2006和《城镇燃气设计规范》【3】GB50028-2006。
（2）在确保站场运行安全的前提下，采用合理的总图布置和工艺流程、适宜的技术定位和经济适用的原则，节约工程投资。
（3）竖向布置尽可能利用地形条件，减少土石方工程量及总图建筑物工程量；生产建筑面积和标准根据生产规模及使用功能确定。
3、功能分区
汽车加气站通常有三个功能分区：汽车加气区、工艺区和生活办公区。汽车加气区主要由加气岛、加气机和加气罩棚组成，应布置在公路一侧且避免交叉路口，以便设置站场出入口；工艺区主要有压缩机房及配电、控制设备用房、露天工艺装置区和储气区，应布置在站场全年最小频率风向的上风侧且宜尽量靠近汽车加气区（节省管材）；生活办公区主要包括站房、公共卫生间和候车区域，应设置在站场出入口附近。
此外，还应考虑人行道路和绿化用地的布置。加气站内人行道路主要是站房出入道路和工艺区的检修道路。一般各地城市规划部门对公共设施用地或商业用地的绿地率都是有规定的（一般在30%左右），而加气站工艺设施与站场围墙和周边建构筑物都有防火间距要求，因此绿化地带又可起到隔离带的作用。
4、细化各区
（1）汽车加气区：
根据《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2012的规定：进站口无限高措施时，加气罩棚的净空高度不应小于4.5m；罩棚遮盖加气机的平面投影距离不宜小于2m；加气岛应高出停车位地坪0.15m~0.2m；加气岛的宽度不应小于1.2米；加气岛上的罩棚立柱边缘距岛端部不应小于0.6m；单车道宽度不得小于4米，双车道宽度不小于6米，转弯半径不小于9米，停车位坡度不大于8%。
（2）工艺区：
首先，工艺设施的布局应符合工艺流程和管线走向，尽量避免管线重复和交叉。CNG一般的工艺流程是：站外管道来气调压、计量加湿、脱硫、缓冲压缩机（脱水及循环冷却水系统）储气设施加气机。其中，加湿、脱硫、缓冲、废气回收装置可露天设置，压缩机和脱水设备通常设置在敞开或半敞开式的机房中，其它工艺设施可建在室外并搭棚保护，而发电机、供配电和控制设备都需设置在室内（供配电设施也可单独设置箱式变电站），集中放散管可紧临压缩机房设置。
其次，CNG工艺设施与站内外建（构）筑物的防火间距必须满足规范要求，详表1.4.2-1和表1.4.2-2。
表1.4.1-1 CNG工艺设备与站外建构筑物的防火间距（m）
CNG工艺设备
站外建构筑物 储气瓶 集中放散管管口 储气井、加（卸）气设备、脱硫脱水设备、压缩机（间）
重要公共建筑物 50 30 30
明火或散发火花地点 30 25 20
民用建筑物保护类别 一类
二类 20 14
三类 18 12
丙丁戊类物品生产厂房、库房和两类液体储罐以及容积不大于50m3的埋地甲乙类液体储罐 18 13
甲乙类物品生产厂房、库房和甲乙类液体储罐 25 18
室外变配电站
铁路 30 22
城市道路 快速路、主干路 12 10 6
次干路、支路 10 8 5
架空通信线和通信发射塔 1倍杆（塔）高 1倍杆（塔）高
架空电力线路 无绝缘层 1.5倍杆高 1倍杆高
有绝缘层 1倍杆高
注：常规加气站和加气子站一般日处理量小于2.5×104m3/d，CNG加气母站一般日处理量小于20×104m3/d。
――摘自《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2012表4.0.8
表1.4.2-2 站内CNG设施的防火间距（m）
设施名称 储气设施 集中放散管管口 压缩机（间） 调压器（间） 脱硫和脱水设备 加气机、加气柱和卸气柱 站房 自用有燃气（油）设备的房间 站区围墙
储气设施 1.5（1） ― ― ― ― ― 5 14 3
集中放散管管口 ― ― ― ― ― ― 5 14 3
压缩机（间） ― ― ― ― ― ― 5 12 2
调压器（间） ― ― ― ― ― ― 5 12 2
脱硫和脱水设备 ― ― ― ― ― ― 5 12 ―
加气机、加气柱和卸气柱 ― ― ― ― ― ― 5 12 ―
站房 5 5 5 5 5 5 ― ― ―
自用有燃气（油）设备的房间 14 14 12 12 12 12 ― ― ―
站区围墙 3 3 2 2 ― ― ― ― ―
注：1 括号内数值为储气井与储气井的距离。
2 撬装设备与站内其他设施的防火间距，应按本表相应设备的防火间距确定。
3 站房、有燃煤或燃气（油）等明火设备的房间起算点应为门窗等洞口。
4 站房内设置有变配电间时：变配电间应布置在爆炸危险区域之外，且与爆炸危险区域边界线的距离不应小于3米。变配电间的起算点应为门窗等洞口。
5 表中“―”表示无防火间距要求。
――摘自《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2012表5.0.13-1和第5.0.8条的规定
（3）生活办公区：
出于安全与功能的考虑，站房通常不超过3层，层高3米～3.6米（底层若设有变配电间，该层层高可适当增加）。站房的房间功能主要有收费室、办公室、值班室、休息室和卫生间，有时会在底层开设超市、餐厅、汽车服务等营业场所，其与站内可燃气体设备的防火间距应符合民用建筑、明火或散发火花地点的相关规定。此外，由于汽车加气站的围墙通常为不低于2.0米的实体围墙，为保证站房底层的通风与采光，尽量使站房与围墙的距离不小于3米。
公共卫生间可设于站房内，也可单独建造，视规划用地面积与总体布局而定。
二、总结
对于常规汽车加气站的总平面布置，一定要在充分了解建设方需求、场地现状和相关政策法规的条件下才能进行设计，综合考虑生产、生活和消防安全的需要，缺一不可。
参考文献：
【1】《汽车加油加气站设计与施工规范》GB50156-2012[S]
【2】《建筑设计防火规范》GB50016-2006[S]
【3】《城镇燃气设计规范》GB50028-2006[S]
作者简介：
第7篇：机房施工总结范文
关键词：房地产开发项目；成本控制；原则；具体方法
一、相关概念界定
（一）房地产开发项目成本的概念
项目成本是指为实现项目的总目标而进行的各项活动消耗人力、物力等资源而产生的各种费用的总和。对于房地产开发企业来说，其最主要业务活动是开发、生产房地产商品，所以房地产公司的成本就是房地产开发项目的成本。房地产开发项目的成本是指项目在决策立项、设计规划、建设施工、竣工结算以及销售等过程中耗费的所有费用的总和。
（二）房地产开发项目成本控制的特点
房地产开发项目管理的核心环节体现在对房地产开发项目成本的控制。房地产企业要实现稳定、可持续、健康的发展，实现项目的经济效益和社会效益，就需要通过加强对项目成本的控制来提升房地产企业的核心竞争力，以保证开发项目顺利实施，确保项目整个开发过程中合理均衡地配置各类资源，从而获得良好的经济、社会、环境效益。显然，对项目成本的控制，对实现房地产开发项目的效益是非常有效的控制手段。房地产开发项目的成本控制具有高风险性、全面性、综合性、程序性等几个特点。
（三）房地产开发项目成本控制的对象
根据全过程控制项目开发成本的要求，主要的控制内容体现在如下几个阶段：
1.可行性研究阶段。可研阶段也是投资决策阶段，对拟投资开发地块在其公开挂牌前进行可行性研究，包括成本测算，市场分析及最终受益情况，最终形成可研报告供决策者决策。
2.规划设计阶段。规划设计阶段是从项目控规、规划条件、项目总体方案、单体方案、景观方案，一直到相应的施工图纸设计全部过程，此阶段基本确定了开发项目80%的成本，从结构形式、建筑体型、外立面形式、景观等等，此阶段成本管理者必须全程参与跟踪，必要时把限额设计的指标提供给设计部门。
3.招投标阶段。此阶段是由招标部门组织，根据设计方案/图纸及技术标准编制相应的招标文件，同时对招标项目进行成本估算，提出投标决策意见，尽可能做到合理低价选择中标单位，做到有效控制成本。
4.施工阶段。施工阶段是依据设计图纸和相关技术规范、操作规程等，编制合理的可行性的施工方案和施工工序的策划，并编制有效的进度控制计划和控制措施，这个过程中要兼顾对开发项目的成本进行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定额、规范为依据，参考市场行情，对施工过程中的设计变更、现场签证进行控制，同时避免发生无效成本。
5.竣工结算阶段。对已竣工且经过验收合格后的总包/分包等项目及时进行结算，准确的确定结算费用额以及维修保养额度，做到依据充分、合理控制。
二、房地产开发项目成本控制原则
（一）全面全员过程控制原则
全面考虑开发项目寿命周期内各项事务的子目细化，全员参与成本控制并将责任落实到人，全程进行有机综合，形成PDCA（计划一实施一检查一调整）的良性循环过程。它包括房地产开发项目的成本预测与决策、成本计划和实施、成本核算和偏差分析等主要环节，其中以成本计划的制定和计划的实施监控为关键环节。
（二）成本控制的最低化原则
房地产开发项目的成本控制应该使用科学的手段和方法，比如企业的各类制度、流程和方法，保证可以不断地有效合理的控制开发项目的成本，最终实现达到项目最低的结算成本目标。同时也要注意所控制成本项目的科学性和合理性，不能顾此失彼，应做到合理的降低，符合客观规律、符合市场，避免事倍功半。
（三）目标成本管理的原则
实现目标成本管理，应包含以下内容:编制成本目标，并对其进行责任分解，落实到具体责任部门和责任人，定期对目标的实际执行情况进行检查落实，对目标成本的实施、检查、反馈、处理循环进行评价和修正。在规划设计审批通过后，应将目标成本完成定稿并实施，真正体现目标成本的前置指导性。目标成本的修改应有严格的规定，体现决策严谨性要求。
（四）动态成本管理原则
房地产开发的多数项目不具有连续性，因此在项目的开发过程中成本控制应强调有效的动态的控制，充分体现出责、权、利相结合的原则。动态成本是通过对已发生及待发生成本随时掌握和控制，是成本管理责任部门依据已审批的目标成本，对项目开发过程中各阶段的业务活动进行连续监控。在房地产项目开发过程中，房地产开发企业应组成一个负责成本控制管理的机构或组织，可以是永久的，也可是临时的，在对成本控制工作负责的同时，也应有一定的成本控制管理的权限，是成本控制的主导部门，同时项目管理负责人要定期检查和考评各职能部门和各类工作小组在成本控制中的业绩，并做到奖罚分明。
三、房地产开发项目成本控制具体方法
（一）决策立项阶段成本控制的措施
1.做好可行性研究。可行性研究作为房地产开发项目前期阶段的一个重要环节，对房地产开发项目的成败起着至关重要的作用。房地产开发企业进行成本控制的根本目的是要实现经济效益与社会效益的最大化。项目投资决策依据就是可行性研究报告，报告内容论证是否经济合理，对项目建设成败具有很大影响度。在房地产工程开发前期，需要充分考虑自身的地理条件、竞争优势和市场需求，充分做好前期的基础调研工作，收集大量的资料，严密论证房地产开发项目投资效益和投资方案的合理性，避免决策失误。在选立项时就首先要对项目的开发规模大小进行说明，分析项目的选址条件以及所具备的建设条件、预期收入、及销售利润等，同时包括经济利益和社会效益分析，以及环境影响和社会影响评价及风险分析等。
2.控制土地与拆迁费。土地和资金是房地产开发项目开发最重要的两大要素。其中，土地资源的稀缺性和竞争性决定了土地成本作为房地产开发的主要成本之一。要控制好土地成本，需要对土地招投标制定好竞买的策略及技巧，以最低的价格和风险获得最大的利润。要控制好土地费用所能承受的最高限额。土地竞拍前，拟建初步方案前，确定要建什么样的楼盘，预测未来几年的销售金额，根据建造需要的估算成本，假定方案以最低利润的价格销售，假设零利润来计算土地成本限额，计算拍卖可以承受的价格底线，从而保证土地成本控制在一定的范围内。
（二）设计规划阶段成本控制的措施
1.推行设计的招投标制度。在项目的设计阶段应大力引入竞争机制，推行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到控制成本的目的。通过网络、报刊等媒体招标公告，吸引诸多的设计大单位参与设计方案，从而优选厉行节约，符合先进技术、建设节能并安全适用且设计美观的方案。
2.加强技术沟通、优化设计方案。对于建筑师的设计方案，需由项目的成本控制负责人通过对设计方案的平面布局、结构特征、外观造型等进行研究，并充分与设计人员进行建议、意见的沟通，明确规定设计质量不过关而造成变更的改进措施，以达到最大限度优化设计方案的目的。
3.实行限额设计方法。设计单位在进行设计中，要推行限额设计。所谓限额设计是指按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
（三）建设施工阶段成本控制的措施
1.严格执行招投标制度。通过严格的合同条款的拟订、签订等工作来控制投资，对成本控制具有非常关键的作用。主要是通过工程量清单，编制招标控制价格，为最终确定投标价）格确定依据。建设项目实行工程招投标制，能够引入市场竞争机制，确保合理的工程造价，同时能够防止建设单位的暗箱操作。招标工作应遵循公平、透明、公正、诚信的原则，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作，确保合理低价者中标。
2.加强合同管理。房地产项目是一个极为复杂的社会生产过程，包括建筑、结构、水电、机械设备、通讯等专业设计和施工活动，需要各种材料、设备、技术和劳动力的供应。在现代的社会化大生产和专业化分工条件下，一个稍大一点的工程参加单位就有几十个，甚至上百个，它们之间形成各式各样的经济关系，而项目中维系这种关系的纽带就是合同。合同管理不能流于形式，不是单纯的起到档案归置的作用，应严格按照建筑行业的行规及法律规范，实行合同审查、会签制度。以加强在项目建设过程中对于资金款支付情况的控制，避免因为职责不清，材料不全、相互扯皮等现象造成成本徒增、工期延误等问题。
（四）竣工结算阶段成本控制的措施
1.严格控制竣工验收。竣工验收是竣工结算阶段成本控制的一项重要工作。竣工验收要通过检查工程质量，包括结构、门窗、绿化等是否达到规定的设计要求和规范，要检查工程内容是否有缺漏，是否违反设计规格、各项配套设施功能是否良好等，通过实验的方法，对设计各功能进行检测，管线布置、气密性是否良好等。工程完工后，房地产开发商要对工程主体和所有的工程变更、施工文件等材料进行全面交接，查摆问题，进行质量评定。符合竣工验收依据的工程才能通过验收，并使建设工程投资产生效益。在竣工验收环节要注重对竣工图纸和文件的交接，这部分材料不单纯是项目各项工程建设技术参数、系统状况的证明，更是往后工程改扩建、维护的重要依据。
2.严格审查竣工结算。工程决算书是由施工单位编制的，直接关系到甲方业主方和乙方施工方的利益关系，业主方和施工方都很关注项目总价款的审核结算。工程决算书由业主方委托有资质的中间机构进行监审对工程总造价的影响非常大。竣工阶段要按照合同规定的结算方法、计价标准、收费定额、优惠政策等，对项目进行审核，如有纰漏，要认真复审，明确结算的要求。竣工材料完备时才能列入结算。严格控制工程变更等费用，认真落实变更签证，根据规定的流程进行核准，施行规范化管理，以降低工程结算过程掺杂的水分。
作者:钱宝山 单位:浙江省象山县地产房产开发总公司
参考文献：
第8篇：机房施工总结范文
1.1研究背景
作为企业，在追求利润的经营宗旨，但我们的房地产企业在快速发展，以及政府影响很大的政策指导阶段，因此，往往把重点放在如何利用现有政策，以利润，不重视企业的科学管理，在决策“拍脑袋“，了“拍胸脯“的实施基本停留的有效运作;领导人经常“拍桌子“，工作人员使用以“拍屁股“的房地产公司的水平，这将不可避免地导致流动性行业发展不规范，不具有市场竞争力，无法实现利润最大化。通过研究房地产企业的项目管理方法，梳理出了对房地产项目的有效管理合适的方法，引导房地产企业管理系统的使用，减少投机性房地产的利润政策，使得房地产理性的操作，清楚地了解他们的合理利润，然后制定一个合理的销售价格，使开发商和消费者实现双赢，创造和谐的房地产企业应该怎么做才能让社会责任的社会环境。
1.2国内外研究现状
在上世纪70年代中期60年代末，国家开始工业项目管理理论和在建筑领域，在上个世纪采用的方法，围绕70年代中期，在大学项目管理及相关专业的施工打开。房地产是一个强有力的区域产业。而在同一地区，因为这个项目的位置，不同的功能，项目内容也不同。不同位置，不同的客户群，土地，规划，环境，不同，不同的内容，必然带来项目。项目和公司管理有一个很大的区别在于，该项目的生命周期：启动，实施，然后结束。许多公司不能区分两种类型的管理，将管理混淆的两种形式。因此，这个工作并不顺利。有的项目管理将是相同的项目管理，部门相互指责。项目进度。也影响了项目的经济效益。
房地产项目管理是全面的。要求项目经理对项目的质量，安全，进度，成本，文明施工都必须规范化，标准化管理。为了建设项目，使在有秩序和平稳的方式对所有的工作。建设项目管理的成功不仅为项目，为企业带来良好的经济效益，国家将产生良好的社会效益。成功的管理，可以促进项目和企业的发展。为了促进建筑市场的不断向前发展。项目管理要创新，汲取教训。在项目的实践工作中不断提高的一个动态模型的有效管理业务表现。最终创造出一个房地产开发项目管理的成功，并逐步完善项目管理。有效的控制。业务开发成本，建筑，市场对成本效益的住宅需求。
1.2.1我国房地产项目管理现状
房地产开发市场的竞争愈演愈烈。竞争激烈的市场，对房地产开发企业的外部环境提出了新的挑战。市场经济的最基本规则就是优胜劣汰。国有土地项目赢得了招标，除了必须具备的资格和对外经营的整体实力。需要在建筑施工技术，质量，施工管理等方面具有优势。使企业实现了科学合理的配置各种要素的生产。运用现代化的管理方法，人力资源的合理配置，保证质量。降低消耗，内部潜力，依靠科技进步，实现最大的经济效益。
在房地产开发建设过程中，建设项目内的企业合同制度的实施。由于房地产开发，建设和施工于一体的企业设置，建设项目，也是生产成本点。我们在每个开发建设项目承包责任制后推出。从这个基础，制订指标，以实施执行确定的，用于实现联产承包责任制的考核办法的最终利益是一个非常重要的工具。根据项目的特点，预测和整个项目的人力，物力和财力资源消耗建设活动所需的最低限度，以获得最大的经济利益的控制权。这成为该项目体现了现代管理的内在动力。特别是在建筑公司进入市场经济。经济法律的实施将是公正和客观的检查方法，现代科学的管理业务中使用。是一家大公司在竞争中的成败因素。可以说，在知识爆炸的时代。到项目管理的优先运用现代管理方法。
1.2.2在国外，项目管理应用程序，首先在业主的项目管理，逐步在承包商，设计师和供应商，然后再次获得推广。
从上世纪80年代初中国引进的建设项目管理的概念。当时，世界银行和一些国际金融机构要求业主接受的项目管理思想，组织，方法的应用支付和建设项目组织实施办法。在中国，它在接受引入项目管理的概念，世界银行和一些国际金融机构，建设贷款，所以不同的是，我国和国外：项目管理的施工方将首先应用，然后推及设计一边，为货物和企业的发展。目前即使是知名的大型，成熟的开发公司（如：万科）也有系统地探讨项目管理的道路上的应用。
因此，项目管理中的应用模式，在房地产行业的研究，使他们从政治或政策，甚至有“捂盘惜售”，“假售罄”等营销手段的错误，以简单的线条出来的利润，要认识到，作为一个法人团体或项目应该依靠有效的管理，以做大做强的利润才能有生命力。因此这项研究，以提高房地产行业的成熟，引导房地产管理，甚至是重要的发展。
1.3泛海国际居住区建设工程情况介绍
北京泛海国际居住区项目紧邻北京市CBD和朝阳公园，是泛海建设集团面向国际企业常驻北京的国际商务高端管理人员和国内行业精英打造的标杆式国际化住宅、商务区、商业区的大型综合区域，占地面积为30.57公顷，总建筑规模为104.31万平方米，1#地块为3栋超高层建筑综合体（一栋338米，两栋280米），2#、3#地块为地上三层地下一层的4000平方米的独栋别墅，其余为高层板楼全精装智能住宅。目前，一期工程4个地块的住宅已经于2009年9月底交付业主使用。近两年房价的非理性上涨和消费者的恐慌性购房，销售价格从最初的7000多元/平米涨到了后来的36000元/平米起价价格，可见房地产业主要利润来源和管理水平没有直接关系，随着国家政策的调控和行业竞争的加剧，房地产业也无可避免的结束暴利时代，回归重视长远发展的科学的系统的管理正规化路线，这是一个主流方向。借此契机结合泛海国际居住区作为地产项目的代表性探索一条可以复制到整个行业的管理模式。
第二章比较项目管理模式
2.1国外房地产项目管理运作模式
外资项目的长远发展管理公司，拥有先进的管理规模和一定水平。然而，外国公司与国内监管和公司的管理目标和内容管理，有相同之处，只是最不喜欢的投资，最短的时间，已完成项目的质量最好。这是我们的“两三个协调控制，”有没有本质区别。但他们的三控制，无论在形式或内容，也不会被肢解，其独特功能的具体操作。
首先，外国管理公司提供物业的业主，全面服务的整个过程。这有点类似于我们党的名称，但不完全相同。
总之，在项目管理公司参与，业主是一个多角色的能力减弱。这是由我们的业主非常不同。前经济发展水平和计划经济体制的影响，该项目的业主总是一个伟大的权利，不要轻易让与他人，特别是在选择承包商。事实上，权利和责任是双胞胎。
从合同关系，管理公司和业主，承包商和合同，我们分享了这个问题的三方机构的业主。然而，管理公司是该项目的组织者，在这个过程中指挥员，如分包商和专员，在权，更大范围的认可和工程变更，中止成本，合同金额。未经业主同意，还有就是，它是主要承包商之间的协调，而不是业主和承包商之间的关系。
其次，质量控制。建设和公司的质量控制管理，我们是不同的。在国外，尤其是相对于欧洲和美国和中国，设计，甚至显得相当保守，在我们看来，他们的设备和材料的浪费可以使用知名品牌，和他们的概念是承包商应履行诚信原则，合同的履行，而不是恶意偷工减料。管理公司，除非承包并非如此，否则，它需要较少的能量比我们的质量控制，但这并不意味着他们不重视质量。很少看到外国工程师检查了钢铁，因此将检查的数量和大小的根保护层，将是非常苛刻。总的感觉，他们也有一些看起来很重要，更重视外观和毁灭，但也恨成品一些小事情。
第三，在控制进度。管理公司控制的一些常用的日程安排软件，但他们的进步可能不是一个控制理论，比我们多。通常在施工进度的早期阶段将尽快作出尽快;缺点，那么最好的方式来提高投资回报期：例如，很难保证在回填的水质，回填砾石;要求承建商额外劳动力和设备。
第四，投资控制。管理公司的业主，但该项目的成本有很大的权力，工程变更的成本，进度和资金支付正确的决定。承建商只需要处理与业主及管理公司不通过。当然，管理人员将与业主协商，特别是那些涉及大笔金钱，业主获得支持。当与管理不善和公司面前，业主将是一个巨大的损失。同时，合同价格由施工合同最多。最大的优势是，在最短的时间管理工程师听到的成本计算，以了解进度款的变化，他能提供更快的决策。项目管理公司应支付合同总进度。
第五，安全管理。一般安全管理比我们要注意。，
第六，关于合同管理。该公司的合同管理FIDIC合同条款的阴影大多数复制一些。它的工程师有一个合同，合同管理很强的责任心非常重视。他是最好的施工合同，除了其合同权利和义务，还列出了尽可能的规范和验收标准，超过了一些非常详细的验收标准范围内的国家标准细致的工作。
在施工过程中遇到的问题是不明确的，他们首先想到的合同。智能管理公司总能找到对他们有利的合同条款，有的在合同管理中的高峰经验缺乏国内承包商，合同条款没有一个项目的深入了解，造成巨大损失。当然，这合约，承建商可以是一个有力的工具。索赔符合合同要求，普遍公认的著名管理公司。
2.2项目管理对房地产开发的现实意义
房地产开发与宽，范围的内容，水平，难以一系列功能的项目管理，房地产开发项目管理的作用将更加显着。
首先，企业的发展，实施项目管理，可以整合与国际工程实践，以增加企业的国际竞争力的发展。在激烈的市场竞争，提高管理水平是企业利润的发展，根本途径，通过项目开发经营，是实现盈利。项目管理可以有效地增加价值和提高工程质量，降低成本，提高销售率，控制周期，从而提高企业的利润，以确保经济发展的企业。
其次，项目管理，使企业更加注重与客户通信的发展，专注于客户更多个性化的特点量身定制的产品，以更好地满足市场需求，避免发展中的项目，所以开发公司进行风险越多的空置房地产周期。
此外，项目管理，招投标制，工程监理制的推行使用，可以杜绝暗箱操作，保证质量，防止豆腐渣工程的出现，而项目管理，控制工程成本，减少风险该项目延长。最后，有利于大规模的项目管理，项目融资开发项目。项目融资是国际长期贷款的形式，融资是该项目的成效作为资金来源，它主要是为那些谁需要钱，巨额投资风险，不能满足使用传统的融资项目。项目管理，项目融资提供了相应的管理机制。从而促进了项目融资的行为。
2.3房地产项目管理方式
建筑工程管理模式，又称阶段发包方式或称快速轨道方式，这是近年来在国外广泛流行的一种管理模式。这种模式与前一种设计图纸全部完成之后才进行招标的建设生产模式不同。这种模式从项目设计阶段就雇佣CM经理参与到项目实施过程中来，以便为设计专业人员提供施工方面的建议并随后负责管理施工过程。建筑工程管理模式可有多种不同的实现方式．业主可根据工程项目的具体情况选用：
2.3.1型建筑工程管理模式
在建设管理为基础的方针，CM经理是业主的咨询和。业主与CM经理的服务合同中规定在合同管理费和固定费用或支付相应的费用。对所有的业主和建筑施工合同或在与承包商施工合同的管理模式各阶段的总承包商。
1．设计一招标一建造方式
设计一招标一建造方式(Design—BidzBuildMethod)是一个历史悠久的传统模式。中国房地产项目中使用更多的电流模型。首先委托该模型咨询的业主，设计单位完成项目的筹备工作，包括施工图纸，招标文件。单位在竞争性招标由授予较低的价格和最合格的承包商，业主委托的施工阶段施工监理机构来管理项目的承建商辅助设计。，业主和设计，以各自的机构，承包商和合同监督机构，监督机构，并没有与承包合同关系，而是由业主委托监督承包商的工作。这一模式的最大特点是建立了符合设计了一个温柔的序列后，才进行一个阶段就可以开始下一阶段结束了。
这样的设计由以前的工作有关的业主（建筑师/工程师）委托，签约的专业服务。项目后评价，进行项目的设计，在设计阶段编制施工招标文件。
然后选择通过施工招标承包。业主和承包商签订施工合同，工程分包零部件和设备。该材料由承包人和分包商和供应商一般采购是比较传统的形式，或作为一个纯粹的施工管理。当使用这种形式。医药经理是业主的顾问和，提供中医服务。医药项目经理只能提供一定阶段的服务，也提供服务的全过程。
2．建筑工程管理模式
从一开始施工的项目管理，聘请施工经理和业主cM的经验丰富的设计顾问的工作共同负责项目设计，CM经理负责，提供建筑咨询，随后负责管理施工过程中，该项目的初步设计确定，部分责任在每个设计已完成部分后的招标，工程承包方式实施阶段。CM公司也一般建筑承包商，业主和CM厘米签订的合同，CM和作为总承包商和分包商，供应商，合同，然后，在分包商，供应商，协调和管理及施工过程。
3．设计一建造模式
设计一个建筑物的设计和模型建设是委托一家公司来完成项目的方法，在成在投标和合同的总价这种方式订立合同，设计建立了项目负责总承包的总成本它可以选择设计或技术设计的设计公司，然后选择分包商投标，当然，它也可以承担起设计和建设工作的完成自己的设计和施工的优势。委托业主谁拥有专业知识和专家（主要在中国监理工程师），总承包商和一个完整的通信设计和施工监督他们的工作代表的管理能力。其流程见图1。
图1设计一建造模式
4．设计一管理模式
设计一管理模式是同一家公司向业主提供设计和施工管理服务，项目管理。在此模型中，包括业主只进入一家集设计，包括建筑管理服务合同，管理公司在外观设计拥有人的作品后，总承包商，在工程的设计施工工艺和设计招标完成作为管理公司的监管机构以及总承包商的分包商进行监督工作，投资，进度和质量控制的执行情况。其流程见图2.
2.3.2风险型建筑工程管理模式
在风险型建筑工程管理模式中．CM经理同时也担任施工总承包商的角色．一般业主要求CM经理提出保证最大工程费用(GuaranteedMaximumPrice)．以保证业主的投资控制。如果最后结算超过GMP，则由CM公司赔偿；如果低于GMP，则节约的投资归业主所有。但CM公司由于额外承担了保证施工成本风险．因而能够得到额外的收入。
这种模式实际上是纯粹的CM模式与传统模式的结合。采用这种形式，CM经理同时也担任施工(总)承包商的角色，业主向CM经理支付佣金及专业承包商所完成工程的直接成本。CM经理由于额外承担了保证施工成本风险而能够得到额外的收入。在英国也称为管理承包(ManagementContracting》以区别于第一种方式。
第三章设计房地产开发商的项目管理模式
3.1项目管理中管理模式选择
房地产项目管理知识属于到C-PMBOK在知识领域和知识特性，知识模块的概念阶段，发展知识模块，建设和知识模块，知识模块收尾销售阶段实施阶段。对房地产项目的项目管理系统在相应的应用以下方式：行业系统，内部应用程序，配置相关的权力运作的所有功能，以实现其相关的业务职能，企业，投资者，与公司合并，相关部门或职位的权力职能相关准备工作：分工体系，各业务单位建立不同的数据损失的业务部门之间，人力资源公司资金平衡的角度来看，;专业管理公司制，投资于核心业务，建筑公司，销售公司，物业公司，以方便应用程序。
开发商实施项目管理信息化，它可以有效地提高经营管理水平，具体表现如下:
(1)对项目生命周期理论，通过规划，跟踪和控制
实现房地产项目的动态管理。计划中的一个项目成功的重要作用，通过详细，全面的计划，以指导项目实施开发，在实施该项目的进展过程中随时收集有关信息将实际进度与计划，该存在偏差及时予以纠正，有效地保证了项目工期，成本和质量。
（2）在多角度的房地产项目，多因素管理的实施。
房地产项目管理涉及到许多因素，包括人力，财力，包括时间，采购，合同，质量管理物料管理。项目管理信息，对C-PMBOK中有效和灵活运用描述了综合管理因素，提高科学模型和基础的项目管理方法和工具。
（3）对项目方可以实现的沟通和协调。
许多团体和市民参与，除了业主，房地产项目中，有一个设计师，监理方，施工方，材料和设备供应商。与项目有关的人士，可在任何时候访问相应的数据，及时，准确的沟通和协调，从而有效缩短项目周期，降低工程成本的网络。
（4），企业财务系统实现完美对接。
在房地产项目，以保持货币需求，供应，使用和支付条件，以确保资金的动态平衡是至关重要的。通过在地方，支出和支付条件的资金计划，在充分掌握情况随时提供项目资金，帮助业主实现财政平衡，减少项目风险和成本：与金融体系的财务接口，实现了完美对接，以满足项目财务管理的需要。
（5）有机集成销售管理功能，使之成为项目的现金流量的基金销售。
销售是房地产项目的重要组成部分，不仅要实现的销售支持是更重要的是使销售计划，资金和项目总体规划和现金流的协调，以及相关的财务处理基金销售。
（6）此外，项目管理方法和项目管理知识模块工具的有效利用是非常重要的，如工作责任矩阵分解，甘特图，网络图，里程碑计划，如是否获得比较值，这些工具和方法广泛应用于项目管理实践，是提高项目管理水平和有效的手段。
3.2建设过程中的项目管理
不像其他的工业产品，建筑产品，工业产品在流水线生产，影响因素，产品质量是比较小，同批次产品质量和更稳定，建筑产品，许多因素，如人员，质量，材料，机械，施工方法环境等均会影响到建筑产品的质量。此外，项目管理涉及诸如建筑，结构，暖通，电气，水暖，成本，管理等多种学科，需要配合监管单位和供电，供水和其他社会关系，协调处理能力，对新建材的需求，新的建筑技术学习，技能的应用。房地产企业正逐步从资本密集型向资本密集型加拿大人才密集。可见，房地产企业的项目管理，比施工，监理和内容涉及范围广等企业的范围，考虑问题更深入，因此开发人员应注意的项目管理，团队建设，质量必须保证，这是项目管理的成功或失败的基础。
我们新开发的运作和管理泛海国际惯例相结合，总结了商业房地产开发项目管理，对一些经验。
（1）的合作伙伴选择的项目管理成功的成功。
设计院，监理公司，建筑公司总承包，材料供应商，物业管理公司，项目管理过程将是一个合作伙伴，在业务发展的倡议最初选择这些合作伙伴很多。如果选择不当，这是不能令人满意的合作过程，那么，开发公司正处于被动地位。当然，开发公司与合作伙伴有关的合同条款和条件。然而，一旦发生问题，损害赔偿是有限的，商场如战场，时间的拖延，错过机会或声誉受到影响，无法使用金钱上的损失往往看不到的估计。在项目实施过程中，我们选择了该项目的资格参加首次预登记的单位前合伙人，从企业资质，规模，业绩，信誉等综合研究，选出我们公司的目标要求，然后通过招标程序或“货比三家”，在不同项目的不同特点的形式，确定合作伙伴采用了不同的观点，强调“成本”。在该项目中有一个明确的定位，既要保证质量。证明了成功的合作伙伴选择的项目多，质量有保证，价格相对适中，成本控制较好。
（2）项目在项目设计阶段开发投资成本控制的重点。
项目开发和设计阶段，经济和技术的结合可以实现令人满意的经济效果。在这个阶段，如果没有足够实力的公司甚至与外部电源，使该行业的专家来帮助决策，花小钱办大事往往会得到事半功倍的效果。由于超过70％，项目建设成本的设计阶段，决定了项目开发的质量和成功或失败。虽然许多理论解释得很清楚，但在实践中往往并非如此。尽管许多开发公司了解这一点，但过分注重项目的资本运作，项目开发周期，重点是加快尽可能的压缩工期速度，使你可以卖尽快，实现资本的回报。事实上，把更多的精力在项目初期，它会取得较好的经济效益。施工方案，结构类型，电气，暖通等子文章必须做的，应该受到重视，该组织指出，不断改进和修订，不应低估这一进程。在项目管理模式，下设总经理，工程和施工监理单位要加强领导下，全面完成建设任务的前提下单位的管理，保证质量和安全，以确保正式开幕。
3.3项目管理策划
3.3.1确定组织架构
组织结构是在一个项目以及它们之间的关系的要素组成，主要涉及到项目的单位组成，职能和责任关系，使组织结构是整个项目的灵魂。镇使用的组织结构来描述组织结构图，通常是线性的项目管理组织结构是建立一个共同的模式，避免矛盾的指令来运行项目。
审议由项目建设过程中，在项目规划和决策，项目前期工程实施阶段（主要为报社的建设和审批工作），工程设计阶段入境口岸，在投标阶段工程项目，项目建设阶段，项目竣工验收的，和总结评估阶段。根据司的工作阶段，管理层应成立一个特别小组来管理。
3.3.2项目管理工作内容分解
(1)前期及报建(批)管理。主要管理工作内容为：对项目进行详细的环境调查，分析其规划情况；编写可行性研究报告，进行可性研究分析和策划；编制项目报建总体构思报告，明确报建事项及确定报批工作计划，确定对各报建事项人员分工。
(2)设计管理。主要管理工作内容为：确定整个项目的建筑风格和规划方案，对设计中选方案进行优化；制定勘察、设计进度控制计划，明确设计职责；跟踪、检查报建设计进展；参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等；审核各设计阶段的设计文件；控制设计变更，检查设计变更的合理性、经济性。
(3)招标(采购)管理。主要管理1二作内容为：初步确定整个项目的合同结构、策划项目的发包方式；按确定的合问结构、发包方式编制项目招标(采购)进度规划，明确相关各方职责；起草需甲方供的主要材料、设备清单；委托招标单位审核不同专业工程招标文件，在招标过程中制订风险管理策略；审核最高限价预算；组织合同谈判，签订合同。
(4)施工管理。主要管理工作内容为：编制项目施工进度规划，确定施工进度总目标，明确相关各方职责；组织设计交底、检查施工准备工作落实情况；审查施工组织设计、人员、设备、材料到位情况；办理开工所需的政府审批事项；审核和检测进场材料、成品、半成品及设备的质量；审核监理组织架构、监理规划；编制施工阶段各年度、季度、月度资金使用计划并控制其执行；检查施工单位安全文明生产措施是否符合国家及地方要求。
(5)竣工验收和结算管理。主要管理工作内容为：编制项目竣工验收和结算规划，确定各单位工程验收、移交及结算总目标，明确相关各方职责；总结合同执行情况、资料经理情况；组织编制霞要设施、设备的清单及使用维护手册给使用部门，组织对项月运行、维护人员的培训。
(6)全过程投资控制管理。主要管理工作内容为：对项目总投资进行分解，分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的方案、编制各种投资控制报表，明确相关各方职责；编制设计任务书有关投资控制的内容及备阶段资金使用计划并控制其执行；根据投资计划控制指标进行限额设计管理；评审项目初步设计概算及施工图预算，采用价值工程方法，挖掘节约投资的潜力；进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较。
（1），并报告施工前（批次）的管理。主要内容管理：项目的详细规划情况，环境调查;可行性研究报告进行了研究分析和规划，在建设项目报告的总体概念，编写报告，报建问题，并确定一个明确的工作计划审批以确定这家报纸的区建设的人事问题。
（2）设计管理。主要内容管理：确定项目的建筑风格和规划，选择，优化设计方案;的勘察，设计进度控制计划，明确设计责任，开发，跟踪，屋宇检验报告设计进度，在分析和建筑评估使用功能区的分布，建筑物设计标准，审查设计文件设计阶段，控制设计变更，设计变更检查经济合理性。
（3）投标（采购）管理。一，在管理的主要内容第二：一个初步的合同，以确定项目结构，策划项目合同的做法;由共同确定的结构，特别是有关的招标工程项目合同（采购）计划的进展，制备方法问向缔约方义务;起草党的需要为主要材料，设备清单;检讨价格上限预算，审查了招标，各类专业工程招标文件，投标中的风险管理战略发展过程中委员会共同组织合同谈判，签订合同。
（4）施工管理。主要内容管理：项目建设进度规划编制，建设进度，确定的总体目标，具体责任的有关各方;组织设计的测试，以检查施工准备工作的落实;建筑设计，人员，设备，材料，放置审查情况;所需的政府审批事项开始;审计方法和测试材料，成品，半成品和设备的质量;审计监督组织，监督和规划的年度，季度，月度资金使用计划建设阶段的筹备工作并控制其执行;在检查施工单位安全文明生产符合国家和地方规定的措施的遵守情况。
（5）竣工验收和结算管理。主要内容管理：项目竣工验收和结算规划的编制，单位工程验收确定，转让和结算的总目标，有关各方明确责任;合同金额，执行情况的数据管理，组织编制了夏设施，设备清单及维护手册，用户部门，机构的运作和维修人员培训的关键。
（6）投资管理的全过程。主要内容管理：总投资分解，总投资达到目标的风险，投资风险管理计划编制，成本控制的各种报告的具体涉及的各方职责，准备，准备的设计方案的投资控制内容和编制计划的资金使用阶段，并控制其执行;的投资规划和控制限额设计的管理指标，审查项目概算和施工图的初步设计，利用价值工程，矿业投资潜力储蓄的动态跟踪比较的投资计划和实际值。
3.3.3总控计划的编制
在全国大，中型工程建设，进展往往是主要矛盾。为了解决这个矛盾，我们必须在总量控制的进展。该项目计划的总进度是控制项目的总体进度计划，以确保该项目预计将启动整体R标准的纲领性文件。主控制方案在网络计划技术编制建议的编写，因此，为了掌握和控制项目的关键路径，关键工作，及时发现偏差镇进步和采取纠正措施，落实整改。大型精密的总时间控制网络规划，从项目前期施工（批），直至该项目的结算日完成工作报告，都与施工过程中根据和逻辑关系编写，覆盖了整个过程项目建设的，因此它是非常好，项目总控制。
3.4沟通程序制度的建立
项目有不同的管理层次和不同单位，如何有效地沟通彼此的项目管理能顺利进行，有时甚至到了项目的成功。项目沟通管理包括保证及时和适当的产生，收集，传播，存储和处理所需的项目信息的最终处置。它的人民，思想和信息之间提供必要的关键接触的成功。参与该项目的每个人都必须准备发送和接受的沟通，并了解他们在整体项目的影响沟通的参与。必须建立有效的沟通机制的标准，以方便项目各方之间的沟通。有多种通信手段，如：每月例会，每月汇报制度，工作坊，信息管理系统和各种发文件共享平台，信件等。
第四章实证研究
房地产项目管理，系统可分为部门，企业，部门和专业管理系统和其他四个。按照部门项目管理系统项目开发过程中，一般集开发，工程，财务，设备和材料，销售，办公室等部门。企业项目管理，以及更多从事单个项目的运作。事业部是企业项目管理系统开发项目的条件下，一个设立了多家经营单位。部实行独立核算，为项目运作成效。专业管理公司项目年初完成系统开发和布局规划，建筑设计项目，委托专业管理公司承担从一开始就建立一个交钥匙应申报。关于泛海国际房地产例如基础上，对房地产政策和房地产公司当前的项目管理模式研究。
4.1泛海国际居住区建设工程情况介绍
北京泛海国际居住区项目紧邻北京市CBD和朝阳公园，是泛海建设集团面向国际企业常驻北京的国际商务高端管理人员和国内行业精英打造的标杆式国际化住宅、商务区、商业区的大型综合区域，占地面积为30.57公顷，总建筑规模为104.31万平方米，1#地块为3栋超高层建筑综合体（一栋338米，两栋280米），2#、3#地块为地上三层地下一层的4000平方米的独栋别墅，其余为高层板楼全精装智能住宅。目前，一期工程4个地块的住宅已经于2009年9月底交付业主使用。近两年房价的非理性上涨和消费者的恐慌性购房，销售价格从最初的7000多元/平米涨到了后来的36000元/平米起价价格，可见房地产业主要利润来源和管理水平没有直接关系，随着国家政策的调控和行业竞争的加剧，房地产业也无可避免的结束暴利时代，回归重视长远发展的科学的系统的管理正规化路线，这是一个主流方向。借此契机结合泛海国际居住区作为地产项目的代表性探索一条可以复制到整个行业的管理模式。
4.2项目管理细则
在房地产的整个过程中，房地产项目建设是房地产企业开发中的一个重要环节。其过程由项目建设准备、招标投标、建设施工和验收交付后使用四个阶段组成。建筑产品作为特殊的商品，一次性投资大、建设周期长、使用寿命长，全生命期均需维护，购房者可以说是花费了巨资，因此房产的品质可谓“至高无上”。房地产开发企业要想持续、长久、健康发展，必须重视建设项目整个生命周期的项目管理，以保证产品的品质，时刻维护自身的声誉。建设部第4l号令《城市房地产开发管理暂行办法》第十七条中明确规定了房地产开发项目质量承担的责任主体：房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。建设部出台《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》，又再次强调了该条款，并对开发企业的房屋工程质量进行了严格的约定，要求开发企业在房屋销售合同中要明确因为房屋工程质量而发生退房和保修的具体内容，以及保修赔偿方式等相关条款。如果保修期内发生工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，而暂时无法落实责任的，开发企业也要先行解决，待质量问题原因查明后由责任方承担相关费用。开发企业作为项目建设的源头，责无旁贷，应加强重视，投入足够的人力和精力，确保项目建设的质量。
房地产项目的流程和工作内容，因其生命周期长、投资量大、以产品为中心，所以北京泛海国际公司采用了PRINCE2的项目管理架构。PⅪNCE2是受控环境中的项目第二版的缩写，起源于英国的IT项目。该方法的主要特点在于：1)规范的项目管理体系。2)灵活的决策点。3)有一个资源和技术层面的规划系统。4)一整套的控制程序。5)以产品为中心～给客户项目交付成果。6)在整个项目过程中，始终专注于项目交付成果。
PRINCE2是一种普遍适用的，于具体的项目类型和项目复杂程度有关的项目管理方法体系。是一种流程导向的项目管理方法。PRINCE2关键流程包括以下4个主要部分：1)启动(以正确的方式启动项目)。2)管理阶段边界(当检查结果满足目标后，承诺提供更多的资源)。3)特别的指导(监控进度，提供建议和指导，危机处理)。4)项目收尾(确认项目以受控的方式结束)。
4.3北京泛海国际公司的项目启动
公司项目的第一个流程是项目启动前流程。该流程的目的在于获得项目授权，在这个授权中定义了执行该项目的理由以及项目的最终产物。启动过程很短，并且应包含以下部分：1)确保项目团队所需的信息都已收集到位。2)规划并组建项目团队。3)编制起始阶段计划。4)判断是否有充分理由开发项目。5)建立可依托的稳固的管理基础。6)对项目所面临的能够接受的业务状况编制文档，并批准之。7)在开始工作之前，确保存在某种形式的可靠的项目资金来源。8)认可项目第一阶段的资源授权。9)提供项目生命周期中所必需的决策流程的基线。10)确保已精确计算过项目所需要的时间及人力投入，并且充分考虑了项目风险。
4.4北京泛海国际公司项目管理阶段的边界
公司采用此流程给项目管理委员会提供了关键决策点，判断是否继续执行项目。本流程的目标是：1)使项目管理委员会放心，在当前阶段的所有计划中的项目交付成果都已按期完成。2)向项目管理委员会提交所需信息，以评估持续推进项目的能力。3)向项目管理委员会提交所需信息，用以证实当前阶段已经完成并且授权进入项目的下一阶段。4)记录那些能够有助于项目后续阶段的所有评测信息或经验教训。
4.5北京泛海国际公司项目的阶段控制
本流程描述了项目经理用以确保项目正常运转以及对抗突发事件进行监控的活动。本流程构成项目推进中项目经理工作的核心部分，以及执行日常项目管理任务和活动。每个阶段都存在由以下活动组成的周期：1)批准开始工作。2)在工作中收集进度状态信息3)监控变更。4)审查项目状况。5)报告。6)采取必要的纠正行动。
4.6北京泛海国际公司项目的产品交付管理
公司运用该流程确保生产和交付先前规划的产品。1)确保对分派给团队的产品生产工作进行了有效地授权。2)确保工作成果与工作包中所规定的界面需求相互一致。3)确保按时完成分派的工作。4)确保工作进度并定期对未来进度进行预测。5)取得产品开发完毕的正式批准。
4.7北京泛海国际公司的项目收尾
控制过程旨在结束该项目旨在。项目经理关注在结束了双方的正常结束或终止过程中的项目。这一阶段的目标是：1）检查项目是否达到预期目标开始了一系列的文件集。2）验证项目启动执行文件的交付和客户满意度的范围。三）取得的成果交付的正式确认。4）确保所有预期的产品已被转移到了客户，得到他们的批准。5）验证采取什么措施，维护和运行。6）提出行动建议不包括交易。7）完成的项目经验和完善的经验教训的文件。8）该项目的总结报告。9）通知，对有关资源的下属机构，不再使用这些资源。总之，由北京泛海国际PRINCE2的公司是一个可行的项目经验的方法。最突出的特点是，它不需要授权，除非您需要获得某些文件。此外，需要购买一个项目管理工具的特殊专长，PRNCE2不允许任何项目管理工具来管理项目。
4.8目实施过程中的施工组织与管理具体措施
如果项目管理规划是宏观意义上说，房地产项目管理的框架内，那么不同的实施阶段的项目管理是微观管理程序的做法，它也测试方案管理和质量规划，良好的管理成效具体的实施计划何时会建设，管理，有序的收敛过程的各个阶段对工程质量，进度，成本等方面的成就，都是对促进项目实施过程中建设的伟大作用，具体措施，如标组织和管理：
4.8.1充分重视做好施工准备工作
工程中标后，建设施工单位既要着手编制详尽的施工组织设计，又要对中标前施工组织设计的完善，从牛产、技术及要求和施工的关键部位、安全、质量保证措施为主线，拟定科学合理的具体实施细则，做好施1：组织设计，采用先进技术和现代化的管理方法，科学地组织施工，对提高劳动生产率，确保工程质量，缩短工期，节约材料，降低工程成本，文明施工，获取社会效益和经济效益，发挥着重要作用。所以必须使项日部各相关人员对施工组织设计有一个全面的了解，确保施工组织设计的贯彻落实。
4.8.2精干施工管理人员，组织专业队伍合理施工
施工现场管理人员和操作团队应简明扼要，使一方面需要的工程技术管理，提高认识，转变观念，努力提高自身的技术业务，干部，工人和多技能，劳动力素质削减计划，以减少雇用工人的支出外，可以提高工人的收入，而且还调动职工的积极性和创造性，提高效益。另一方面，以实际和具体业务的企业实施，要求施工经理，使施工进度和施工方案众所周知的，即在跨组织的专业队伍建设工作不断，使合理的收敛过程密切合作，不仅提高了工程质量，确保施工要求，而且还可以降低工程成本，所以做的建筑设计施工技术及设施的工作，实现小相结合的管理的有效形式。
4.8.3合理安排和调度现有机械设备，提高机械的利用率
机械及设备的选择并与施工工作充分考虑合理的。面，道路状况和距离，建筑，强度和建设过程中，在不影响整体进度的前提下，对当地的时间表作出适当的调整，使一台机器，更合理的机械配置，充分发挥作用机械设备的利用率提高，劳动，不停地努力，以最大限度地提高机械的工作效率，使机器在满负荷生产，以达到降低工程成本的目的。在土方工程，挖掘可用于如土方开挖，挖掘工程，数字清洗基地，撬石，安装直径1米内管，混凝土运输，建筑等清除，但不能过远，散步。根据其处理能力具有相当的能力自卸车，装载机，装卸机满负荷生产，而且也避免了泥头车停在意料之中，经济放缓等，有效地提高机械和设备的效率。
4.8.4合理选用施工技术，采取强有力的赶工措施
满足使用的前提下，工程设计图纸和合同要求对过去的质量。新材料，工资工艺，新方案，以减少损失浪费的主要材料，消除返工，返工，缩短工期，合理降低工程造价。如：对6张住宅建筑小区，为了抢进度，确保盈佳模板，脚手架，基坑等的比选，在与项目现状，特点的最后一道门，质量使用支持模式盈佳方法。实际上，许多讨论优化阶段，资源的搬迁，高峰时段尽可能在非关键工序尽可能优先满足在关键过程中，当移动非关键进程不能被削减峰值资源需求的高峰，你也可以考虑将关键工序，使工期最短。在保证率条件下的机械完整性与机械和人力消耗最少的消耗，最大限度地减少机械手动任务，缩短流程，实现工作时间的目的利用。为了缩短工期，在6张住宅建筑，组织技术人员讨论各种方案的建筑-选择最好的模板，最好是低成本建设方案和建设过程中，从而减少了模板的重复，形式在过去的工作模板拆除缩短时间，混凝土浇筑加快，降低了工程成本，并在具体的建设，合理的施工技术的使用，各种添加剂掺入可节约水泥用量，根据专家统计，添加适当的混凝土外加剂可以在水泥用量节省40％。
4.8.5严格质量控制。降低工程质量成本
工程质量是工程项目的完成，以满足技术要求设计符合国家规范和标准。该项目的成本质量是指工程完成，实现起来。所有费用支出的质量标准，其中包括：①，以确保项目符合合同规定的质量标准支付费用;②完成的项目不符合的损失（返工或维修等）造成合同的质量标准;③处理工程质量缺陷发生的费用。
按照质量控制项目成本，需要消除缺陷和建筑成本的提高也要求质量控制和质量检验工作效率方面，降低成本，以防止，只要长期进口优质材料质量问题，成本，良好的施工质量控制，完善的质量控制方法，先进的检测设备合理使用，提高检验人员技术能力的质量，我们可以提高工作效率的质量检验，这样可以消除对工程成本的问题和不足在质量方面的费用。并降低了工程成本的预防部分，成本质量提高到一个最低水平的工程质量，工程质量鉴定只发生部分项目的成本和质量的预防成本，使工程造价质量完全控制。
4.8.6工组织设计在施工中的检查和调整
施工组织设计在施工中不是一成不变的，应该随着工程的进展，随着不可预见的发生，应进行适当的调整，检查调整的方法主要有以下三种：
(1)一般多采用对比法。就是各项指标的完成情况同计划规定的指标比较，检查的内容包括：工程进度与施工组织设计的结合，工程质量与施工组织设计的吻合；材料消耗与施工组织设计的吻合；机械使用与施工组织设计的吻合等；即把主要指标数额同其相应的施工内容，施工方法，施工进度的检查结合起来，发现并找出原因，及时调整，并采取切合实际的调整措施。
(2)施工平面布置图合理性的检查。随着工程的不断进展，施工平面布图也有相应的变化，施工的每个阶段(即基础、主题、装修阶段)在临设管网、运输道路、机具、材料对方、给排水、供电、安全防火设施方面等，都发生了变化。
(3)对施工组织设计的检查，原则上不少于两次，跨年度的工程应适当增加检查次数。
第五章房地产项目管理改进的建议和策略
房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣，交房脱期货不对板，空置率高等问题。要解决这些问题，开发企业就要在管理模式上下功夫，加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式来关注。笔者将结合项目开发的几个阶段的现实情况对项目管理的关键问题进行探讨分析。
5.1前期策划及市场调研不到位，调整不及时是房地产开发项目致命的问题
一些开发商“市场正在发生变化，该项目位置不能太死”为借口，忽视工程预可行性研究的详情，项目市场定位是不准确的，该项目是浪费时间的时间。在详细，“可行的”项目可行性研究的情况下，领导决策犹豫不决。决策层的“犹豫”了一段时间，其中大部分将急于决策，这种决策是基本的科学项目，不系统，不全面，也不完全可行的产品。项目决策中的项目实施过程中的问题会导致项目管理的许多困难阶段，进入工程变更和工程建设项目管理问题的技术方面发展，可导致难以管理的项目是“先天”的。
5.1.1市场信息状况不佳
在发展中的房地产市场目前的速度计算，在房地产市场的形势不容乐观相应的信息。主流媒体和专业媒体关注的焦点不同，不同的结论，更多的开发商，投机等问题。面对这种情况，房地产开发企业从混乱的市场信息。没有很明显，市场的理解是很难有准确的定位。市场上不同的判断，往往是一个不同的方向将调整项目。建筑设计项目，整体包装风格，调整营销策略和项目开发等方面都将大大增加成本，时间在产品开发和建设进度，市场及项目的延误。
5.1.2市场研究的难点
城市规划不断被打破，在境外上市的更难控制供应，潜在竞争力的房地产项目的总体规划很难预测结果，但竞争是难以准确计算成本因素，使整个行业不权威和准确的研究数据和市场分析，而没有权威专业研究机构依靠大型发展项目的决策和数据来源的准确性值得怀疑。
5.1.3弱入户调查
消费决策的项目所必需的住户统计调查阶段，包括住宅，购买水平，装修质量，物业管理，住房面积，布局设计，居住环境，对这种付款要求对调查工作的弱势。
5.2.设计单位和开发商普遍忽视项目设计阶段的投资控制，缺乏行之有效的投资控制措施
目前，中国主要有从招标，技术，美学和设计角度的观点来评价其他重量轻的优点，技术经济功能设计一种倾向，认为该方案更低的经济指标-投资，这显然不是项目成本控制要点。同时，目前的设计方法是合理的，不考虑费用，设计费，因为目前需要多少的项目总成本或建筑面积水平，设计本身的成本只反映的程度，取决于不考虑到成本和经济效益的合理因素。
设计师以创新，得到社会承认只有一个技术创新（如建筑形式和使用功能），并在控制方式，创新项目投资没有得到应有的重视和认可。设计人员减少了潜在的设计成果，表彰和奖励，项目投资缺乏的根源，而是要承担风险。这导致在设计单位，设计师薄弱的经济意义上说，只要安全保险，没有技术或安全问题不考虑项目成本，导致设计的“肥梁，胖柱”，提高工程造价的现象。
开发重型建筑，灯光设计，更在项目施工阶段控制投资的重点，往往投入大量的人力和资源来审查或建筑安装工程成本的计算很多，但很少考虑如何投资收到的资金合理，经济，美观的物理建筑产品。作为“三对照”公约（优质工程费用），一般投资控制咨询单位之一，是施工监理中的事实。当项目在施工图纸已完成在现有投资基础上的施工图纸只控制时间，成本控制的范围，强度大大降低。
5.3垄断性专业分包行业因专业特殊、关系特殊，在涉及到合同谈判的问题上，开发商经常处于被动地位
在建筑，与日常生产，生活密切相关行业的人，一个由政府部门垄断，行业市场竞争机制尚未形成，高学历，专业工作和许多专门聘请了一些专业施工单位承担，事实上，这些分在政府指定的分包单位。
不论社会管理和公共，因为他们没有一个完全独立的公司的法律地位，它的商业行为或准政府，政府国有企业的所有权是从事公共产品生产，造成不同程度的所有各级政府职能和扭曲，影响市场机制的有效作用，不利于资源配置效率。安装变电站，供水工程，通信工程，电视网络工程，天然气管道项目的情况。例如：每个建设项目的配电系统必须由电力部门拥有的三个生产设备的采购，从总承包商负责安装，价格基本上是政府指导价格的执行情况，受影响最小的外部市场，降价空间较小。政府过度干预，即政府干预的范围和强度，超过了市场机制的正常运作，维持更多的合法需求，如：不合理的规则和规例限制过于严格太小;过度使用行政手段来干预市场强制性的内部经营秩序，抑制市场机制的正常运作。
这些分盲目追求自己的专业施工单位大多数情况下，管理是很内向，而忽略了整个系统的运行项目，包括小的外部资源的建设，也强烈地依赖于开发人员，以帮助她逃避的义务，而且往往因此拖延整个项目按期交货。然而，由于总承包商和分包商之间没有承包方的业主直接的合同关系，做了很多间的协调。
5.4.项目收尾阶段，业主分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾越来越突出
高级项目或大面积由于参与建设的施工单位，交叉作业多，方法多，退出时间也不同，除土建施工单位和施工安装企业（即一般党承包施工单位）签订所谓的交钥匙工程合同中，许多专业的工程或支持单位还直接与党的建设成一个合同。预工程重大项目的土建工作的总承包商，工作单一，项目管理简单，容易进行;建设单位的内部运作往往是主要由他们自己的子管理施工合同协议确定包括施工单位其自身的管理或专业党提名分承包商，监理和项目管理人员的身旁，在这方面，党也很容易做项目管理工作，党的建设是难以单独订立的合同和合同，也没有工作，内容该项目的要求，接口方面的问题。对工程招标要求完美，签订施工合同不严密，特别是关于工程，交付接口和半合同的保护，不详细，合作意识“穷人”的党支部建设单位这个问题的作品“太严重”，“斤斤计较”，使项目管理上的困难，总是在脚手架，垂直运输，临时水，电使用和费用分摊，材料堆放，垃圾清理，安全，文明施工管理，转让和成品保护，连接和数据管理集成的工程验收，与其他项目的费用，就纠缠不清，而且是造成延误期间的重要因素接口。
在早期阶段的土建施工，工作单一，简单的项目管理，包括在指定分包合同或专业分包商，监督管理方面，在这方面的项目管理业主的工作更容易业主所包括的总包完成，难度较大的业主签订了独立的分项工程施工合同。
在工程上使用，交叉接口定义项目招标不够细，签订施工合同不紧密，合作意识“穷”上用的分项目“太严重”的问题，业主总承包，“斤斤计较”的项目业主管理困难，接口总是在作品中，有纠缠不清的尊重，这是在延误了时间的重要因素。
分包商，分包项目业主胡子沟通和协调问题通常直接向业主，业主已成为另一种“交钥匙工程”单位，在项目工地现场管理的业主成立成了“总协调”和最后阶段80它的精力和心血％用于工作中的“协调”工作，使建设项目虎头蛇尾留下了许多问题。一旦施工质量问题和工期延误互相扯皮，双方正试图推卸责任。
项目完成，交付给客户留在舞台上，在该领域的项目管理代表业主总是“追求”在一边，去“请”，那边，还要准备项目的组织和交付整体验收等。收尾阶段的项目，在项目管理上的工作压力，工作难度和工作量代表网站的所有者。
5.5供方资源的整合工作不足，与供方平等、诚信合作双赢意识差，影响项目管理
开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。
因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入，工程招投标工作流于形式，对工程项目发包内容和接口要点不清，而工程招标工作组织不规范，工程建设方面的资源积累较少，平时整合的供方资源不足，往往是临时抱佛脚，使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配，造成工程项目管理难度加大。
有的开发商片面地认为自己既然是买方，就要高人一等，想什么时候需要，就会有合适的甚至优秀的承包方就会蜂拥而至，对待供方提出超出其承受能力的不合理、不平等要求，过度挤压承包方的赢利空间，过度使用“主动权”；有的开发商对待承包商有意“找茬”，拖延支付工程款或材料供应，不经协商向承包商转移、转嫁现金流压力，或经协商后又不讲诚信及时履行乙方让步后的甲方义务，“主动”违约，忽略了供方的价值和伙伴作用，合适的供方资源不能及时整合到位，影响项目的正常进展。
其实，开发商要把承包方看成是通过项目实施实现双赢的、平等的、诚信的合作伙伴，平时就要注意收集、整合各种与房地产工程项目建设相关的各种社会资源，建立、充实不同内容的供方资源库，以便在工程项目建设需要时有备无患。例如有的开发商因整合的工程承包商（尤其是装饰、景观等分包工程的承包商）、监理方等社会资源较少，使得工程经常为选择最佳合作方卡壳、犹豫、等待，对个别工程内容只知道是公司领导“推荐”的某个施工单位，在工程项目管理人员的眼中成了难以合作、管理的“领导指定”的施工单位。
房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方，在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中，尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作，自身并没有做好，而有些本该由供方进行的工作，开发商反而常常“越位”，也会影响工程项目的规范化管理，甚至会出现“违规”、“违法”行为，后果严重。
5.6对策研究
以上五方面的因素是影响房地产项目工程建设进展的主因，也是开发商工程项目管理的难点。针对上述影响因素和房地产开发项目管理的困难和问题，为提高开发商工程建设项目管理质量和效率，给开发商提出以下建议和对策：
5.6.1重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作和前期工程项目管理计划工作
房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键。开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科
加强项目前期开发管理项目前期研究分析工作一般包括：投资机会寻找与筛选、市场调研、市场定位、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资决策分析。
5.6.2建设施工管理策略
房地产开发中的建筑设计与施工的分离有利于各自专业化水平的提高，但是设计与施工的分离也带来了很多问题。比如，设计者不了解施工工艺，从而使设计方案施工困难，影响项目建设的成本和进度，或者施工单位经验不足，不太懂建筑设计，未能“按图施工”。为了解决这类问题。工程管理中的可施工性分析成为一种最近常用实用的管理方法。可施工性(constructability)是指“将施工知识和经验最佳地应用到项目的策划、设计、采购和现场操作中，以实现项目的总体目标”。在房地产开发中，也即建筑师、工程师根据开发商的要求规划设计出满足计划目标的、最经济、最容易施工的方案；项目的开发管理人员依据该方案，考虑各种人力、材料、施工设备的调度和使用时间，提出最佳的进度计划；施工管理人员或承包商根据自身的施工(管理)经验对该方案采用适当的材料和工法，在规划设计阶段对建筑师、工程师提出建议，在一定程度上影响设计方案，从而避免浪费及施工上的困难。
重视项目规划设计拟建项目经过决策立项后，设计就成为房地产开发建设的关键，其工作质量的好坏直接影响着房地产开发建设质量、投资的回报和效益。设计应以市场需求为目标，立足于技术定位，从安全、功能、标准和经济方面全面权衡。充分考虑地块特征、户型、面积、建筑风格、环境、拟销售价格、单套住房销售总价、项目定位后的目标客户承受能力等方面因素，确定一个合理的设计方案。一方面，加强与设计单位的沟通。项目经理在整个设计过程中应与设计单位进行密切的深层次的合作；另一方面，重视设计对投资控制的影响。真正对投资控制有影响的是设计阶段，因此项目管理中对设计阶段概算及施工图预算编制要求全面准确，力求不漏项、不留缺口，并要考虑足够的各种浮动因素。
5.6.3项目质量管理策略
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
质量管理质量对于任何产品都是至关重要的。重视事前质量策划，明确质量目标。所谓质量策划，就是制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。传统的项目质量管理，都集中在材料的甄别、施工过程的错漏等等。质量，不再是不出错，而是在资金使用的限制下，达到最好的使用标准。制定了好的标准也能为合同的签订及索赔打下坚实的基础。其次，以人为本，加强岗位技能培训，提高全员质量意识。最后，完善质量管理体系，建立健全完善的质量管理制度，加强过程检验。
5.6.4项目成本管理策略
项目的成本管理是任何房地产开发投资方关注的重点。作为房地产工程，必须加强全过程的成本管理。必须从决策出发，再控制设计中的造价，在施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的造价管理方式，按全寿命周期成本最低为原则，进行工程项目成本的控制。所谓房地产开发项目全过程管理，其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段。在各个阶段的成本控制中，必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本，不能一味贪图小便宜而忽略了整个项目中的重点控制的相关内容。纵观整个项目全过程，决策阶段和施工阶段是控制的重中之重。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
成本控制的具体措施有以下几个方面：(I)降低资金成本。首先，加强现金管理，制定合理的现金使用计划，压缩现金库存与现金的使用量。其次，要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险。②控制工程成本。首先，做好评估阶段。这既是企业决策层进行开发项目决策的依据，也是进行成本、销售、利润控制和分析的依据；再次，设计阶段。第一，引入竞争机制。争取多个设计单位投标，第二，实行设计审核。第三，建立奖惩制度。无论是甲方还是乙方或者第三方，施工阶段。这一阶段，主要是加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。
5.6.5重视项目收尾阶段的项目管理工作
在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头并整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。因为客观条件的限制，往往在工程实践中不可能等所有标段都定标后再开工建设，而是在土建总承包单位确定后即进入工程施工的实施阶段，为此，业主应采取统一规划、步实施的方法，分期分批进行招标。
同时，在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确能由总承包商完成的工程内容尽可能让总包商组织施工。总包向管理方向分化分包则向专业施工分化；总包将趋向于为开发商提供更周到的服务，分包商趋向于更多的自我管理。开发商主持分包工程的招投标工作并确认分包商，分包商与工程总承包商签订工程分包合同，通过合同的联系使各方参与总包的项目团队工作，更趋于平等合作关系。
要尽量减少建设单位的分包项目。对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，这样有利于建设单位及监理的管理、协调、规避如质量、工期、安全、保修责任等风险。针对不能或无法由总承包商组织分包的工程内容，即必须由开发商发包的工程内容，要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件，更重要的是应事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件，就开发商发包（含总承包）的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求。
完善房地产开发项目后期的项目管理①项目物业管理。提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。积极与物业管理公司沟通，充分考虑小区内物业管理所需配备的设备以及管理用房等。②营销在当前房地产项目开发中的地位十分重要，项目经理必须对项目定位准确，正确把握营销理念。首先，做好产品市场定位；其次，加强产品市场推广；项目经理通过前期市场调研、项目定位对客户进行跟踪分析，并在楼盘销售过程中随着市场的变化不断调整营销方案。
第9篇：机房施工总结范文
（一）着力抓好重点项目建设工作，推进我区城乡建设科学发展
今年我局重点做好西段沿海高架工程、海底隧道工程、329国道沈应线至东港高架段改建工程等三项重要基础设施项目以及公园及停车库工程、区保障性住房三期工程、立面改造工程、里外西河整治工程、城区垃圾中转站工程等五项政府实事项目的建设推进工作，完成总投资约5亿元。西段沿海高架工程，工程总投资概算4.13亿元，一期工程投资2.55亿元，2011年主要完成桩基工程和部分承台、墩身建设，完成投资7300万元，占总工程量的40%。海底隧道工程，总投资约为1.98亿元，在2011年完成南北出入口基坑开挖以及主体结构钢筋混凝土浇筑施工，完成了沉管管节钢筋混凝土预制和预埋件安装施工，为2012年沉管拖运、沉放、对接施工打下基础。329国道沈应线至东港高架段改建工程，项目总投资16771万元。2011年完成土石方及道路基础工程，雨污水管网铺设。完成部分道路基层和侧石，三座桥梁基础部分，桥板吊装已基本完成。累计完成投资13771万元，完成总工程量的80%。公园及停车库工程，项目总投资12821万元，在2011年完成了工程桩基础、基坑围护结构以及一半土方开挖和地下室钢筋混凝土底板施工。立面改造工程，采用“业主投入，政府补助”的方式进行改造。已完成颐桥宾馆等3幢建筑物的立面施工改造，中苑宾馆等4幢已完成改造前相关准备工作。海星轮船办公楼等10幢拟改造建筑物正在开展方案修改和沟通协调等准备工作。里外西河整治工程，项目总投资3800万元，2011年完成里西河泵站土建部分、外河口驳岸、东海中路管道、河道所有基础并安装管道；完成里、外西河整治工程路面段管道敷设，连接外西河截污管道和南线排污总管；里西河提升泵站主体结构施工已基本完成。城区垃圾中转站工程，包括东港二期、、城北垃圾中转站及配套设施建设工程，该三座垃圾中转站工程设计方案均已完成。其中垃圾中转站施工图已完成，东港二期站方案待评审后，可进入可行性研究阶段。城北垃圾中转站相关土地审批手续还在进行中。
另外，我局还负责实施道路、灯塔文体文献厅装修、桥改造等工程。其中道路工程完成总投资140万元，累计完成270万元，完成总工程量的90%；灯塔文体文献厅装修工程完成总工程量的90%；桥改造工程，2011年底已完成前期手续办理。
（二）着力抓好民生工程落实，加快推进保障性住房建设,努力改善人居环境。
1、加快推进保障性住房建设进程。2011年，我区保障性住房建设目标为3.4万平方米，其中廉租住房0.35万平方米、经济适用住房1.7万平方米，公共租赁房1.35万平方米，落实在第三期保障性建设工程地块瑞和家园，总投资2.1亿元，总建筑面积4.55万平方米，小区总户数897户，目前已进入施工阶段。2011年，完成廉租房实物配租66户，新增廉租住房租赁补贴享受88户，全年共发放廉租房租赁补贴约240万元。
2、切实做好危旧房屋解危和渔农村困难群众住房救助工作。我局按照上级关于开展解危工作的指示精神，积极开展危房改造工作，伏虎路4号楼、小六弄8号、舟渔10-17号楼、兴建2弄2号和兴建电机一厂4号楼正在实施解危中。另外，我局根据省、市农村危房改造任务和目标，2011年完成117户困难群众救助对象的住房改造任务，改造住房面积8930平方米，投入资金163.8万元。
3、平稳推进城镇房屋拆迁工作。在新拆迁条例公布实施前，我区已取得《房屋拆迁许可证》但未实施完成的拆迁项目共7项，包括墩头大卖场、综合改造一期、海底隧道作业面等项目，实际完成拆迁75户，拆迁各类房屋建筑面积约9400平方米。全年累计完成拆迁760户，建筑面积82700平方米。继续做好隧道接线道路、新街特色街、沿海高架、同济路（沈一小地段）道路拓宽等项目的拆迁工作。隧道接线道路拆迁项目已签约48户，占拆迁户数的96%，其中46户已搬迁，完成房屋拆除面积达4000平方米。新街特色街建设工程房屋拆迁项目涉及被拆迁房屋15户，建筑面积950平方米，目前完成签约12户，并已顺利完成房屋拆除。沿海高架建设工程已与新港渔业队等多家单位签订使用（转让）协议。同济路（沈一小地段）道路拓宽项目，已开展了房屋征收的前期工作，征收补偿方案正在进一步修订完善。
（三）着力抓好街景街貌提升，进一步完善城市基础公用设施管理
1、进一步完善市政设施管理。2011年，共投入市政设施养护维修资金约473万元，修复路面34.5万平方米，调换窨井盖211只，疏理城区排水管渠8.9万米，新铺设排水管道2000余米，对隧道、隧道、一区桥、平阳浦桥、大桥等护栏进行维护；检修各类景观亮化灯具1600余盏，完成隧道二次供电工程及大桥照明控制系统更新升级、隧道接线路段路灯安装工程。
2、进一步完善城市环境卫生管理。投资330万元，对城区部分公厕及道路进行改造；完成197万平方米道路、140座公厕、940只果壳箱的日常保洁任务，做好垃圾和粪便日产日清工作，全年共清运垃圾13.5万余吨，粪便、污水1.31万吨，清理修复化粪池243只。做好日常环卫设施维修和保养工作，环卫设施完好率达到国家规定的95%以上。积极开展四害防治工作，有效降低城区四害密度，达到国家标准。
3、进一步改造城区园林绿化。全力做好创建省级园林城市迎检工作，全面开展城区主要街道、路段的行道树、绿化带查漏补缺工作；对城区的绿化进行统一改造，重点对北安广场、浦西广场等被列入创园重点区域的地段进行了绿化改造；完成海天楼附近绿地改造工程。
4、进一步加强燃气行业监管力度。重点对城区无证燃气经营点的查处及许可经营网点的监督，共查处涉嫌无证燃气经营点1个及违规储存供应站1个，扣押104个液化石油气瓶，发放限期整改通知书15份。
（四）着力抓好行业规范化管理,努力保持房地产和建筑市场平稳健康发展。
1、建筑业经济稳步发展。全年，新开工建筑面积147.37万平方米，办理施工许可75项，竣工验收建筑面积92.2平方米，办理竣工备案63项，全区建筑施工企业完成建筑业总产值约45亿元，实现利税约1.45亿元。继续提升企业资质水平，完成三家企业资质晋升，新增一家装饰专业公司。
2、坚持预防为主和专项治理相结合，加强安全生产和工程质量管理。继续开展深化安全生产隐患排查治理年、安全生产年活动，组织开展春夏季、“五一”、“十一”、汛期及“创建国家卫生城市”等安全生产专项检查工作，制定建筑工程安全网格化管理及安全生产协管员制度，举办监理员安全培训及商会大厦工程的安全生产现场观摩会。加强在建施工工程督查，在督查中，发现安全隐患数553条，已整改542条，发出限期、停工整改通知书25份。积极开展“质量强区”、“质量强业”及“质量月”等活动，共开展在建房屋建筑工程和市政工程综合执法大检查三次。
3、强化权属意识，规范商品房销售行为，提升房产市场行业监管服务水平。全年办理商品房预售许可证34件，预售面积92.27万平方米，预售房屋8755套。加强产权产籍管理，规范房地产交易市场。共办理房屋各类登记28470件，登记面积455万平方米，颁发各类权属证书35959本。加强房产交易管理，全年共办理新建商品房交易过户6102套，交易面积64.51万平方米；办理存量房交易2945套，交易面积26.1万平方米；办理房产抵押登记13278件，抵押面积275.33万平方米。规范中介市场、房屋租赁市场，严格执行《房地产经纪管理办法》，完善租赁房屋备案细则、程序，共办理房屋租赁备案292件，面积2万平方米；加强物业管理和住房装修装饰监察力度，在我区住宅小区范围内开展了“物业管理行业状况专项调查”活动，加强对前期物业管理服务项目准入的监管及物业小区停车位的监管，认真做好住宅室内装饰装修监察工作，共办结群众举报违规装修案件86件。
（五）着力抓好干部队伍和党风廉政建设,确保机关作风良好，干部队伍优秀。
今年，我局以“鼓干劲、争先进、优环境”及“解放思想、两创四敢”等主题教育实践活动为抓手，继续深化作风建设，扎实推进效能廉政工作。
