公允价值会计核算精选(九篇)

第1篇：公允价值会计核算范文

【关建词】 会计核算; 历史成本; 公允价值

一、关于历史成本

历史成本是传统的财务会计计量属性。它是过去的交易或事项发生时买卖双方自愿达成的交换价格。历史成本的主要优点是现实交易产生的实际交换价格,所以具有可靠性。正是由于这种特性,历史成本在会计计量中一直占据主导地位,成为一种最基本的计量属性。

历史成本是基于企业经营环境的一系列假设为基础,这些假设主要包括相对稳定的经济环境和市场环境等。在这些假设的条件下,历史成本可能会真实地反映企业的财务状况和经营成本。但是经营环境不稳定及物价波动幅度较大,利率、汇率的波动等多种原因都会造成历史成本的严重失真。如,在严重的通货膨胀期间,企业按历史成本计算并结转产品成本的资产价值明显偏低,从而导致企业利润虚高,多交所得税,最终损害了投资者的利益。因此,历史的可靠性也是相对的,有一定的局限性。可靠性应包括可验证性、如实反映、不偏不倚。当价格明显变动时,历史成本的局限性就显得尤为突出。按历史成本计量得出的会计信息会受到多种因素的影响,信息使用者基于这种信息作出的经营决策有时可能是错误的。正如美国财务学者指出,尽管我们假设美元的购买力是稳定的,但计量单位本身的不稳定依然是应用成本原则的一个主要缺陷。不同期间购置的资产的价值在购买力发生变化时,是不能加总的,若将其相加,则得出的结果也是毫无意义的。

二、关于公允价值

事实上,在公允价值产生之前,人们已经认识到历史成本的缺陷。因此,基于现值概念、更具相关性的公允价值计量属性应运而生。

美国财务会计准则委员会(FASB)于1973年成立后,从1976年11月颁布的第13号财务会计准则公告(SFAS No.13)《租赁会计》开始大量使用公允价值概念。2000年2月颁布的SFAC No.7《在会计计量中使用现金流量信息和现值》给公允价值下了一个正式定义:公允价值是当前的非强迫交易或非清算交易中,自愿双方之间进行资产(或负债)的买卖(或发生与清偿)的价格。

国际会计准则委员会(IASC)从上世纪80年代初开始使用公允价值概念。2000年由13个国家会计准则制定机构的代表组成的金融工具国际联合工作组(JWG)了《准则草案与结论依据――金融工具及类似项目的会计处理》征求意见稿,该意见稿给公允价值下了一个全新定义:公允价值是指在计量日,由正常的商业考虑推动的,按照公平交易出售一项资产时企业收到的或解除一项负债时企业应付出的价格估计。JWG的定义同时体现了公允价值的三个基本特征,即:公允性、现时性、估计性。

FASB于2006年9月15日了《美国财务会计准则第157号――公允价值计量》(SFAS157)。SFAS157对公允价值的定义进行了修订,定义为:在计量日市场参与者在有序的市场交易中,出售资产所获得的价格或清偿债务所出的价格。

美国财务会计准则委员会(FASB)在不同时期对公允价值有不同的定义,但从这些定义表述中可以看出,FASB将公允价值应用的范围逐步从金融工具扩展到资产,再到负债,越来越多的资产负债项目可以使用公允价值进行计量。

我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是:在公平交易中,熟悉情况的双方,自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于“公允价值形成的前提和基础是公平交易”来作出的,强调的是公允价值的“公允性”。

三、历史成本与公允价值的联系与区别

在初始计量日,历史成本与公允价值两者是一致的。如果市场不发生大幅变化,一般情况下会认为历史成本和公允价值不会产生严重的背离。在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时,由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值,因此,可以直接以历史成本替代其公允价值。正如FASB在SFAC7中指出的:若无反证,历史成本也可以是公允价值,因为历史成本是过去的交易或事项的市场价格,公允价值在确认时,首先也考虑同类资产的市场价格。因此,历史成本代表了某项资产或负债在初始确认时的公允价值。为了提高会计信息的相关性,传统的会计计量模式也已逐步突破了单一的历史成本计量模式。例如,存货和有价证券按成本与市价孰低法在财务报表中反映,固定资产、无形资产等计提减值准备等都是在修正历史成本的账面价值与实际价值的背离。笔者认为,这正是会计实务中历史成本和公允价值的交叉使用。

相关性和可靠性是历史成本和公允价值争论的主旋律,主要是为了调和决策有用观与受托责任观的矛盾,使相关性和可靠性之间达到一种相对平衡的状态。历史成本侧重于解决会计信息的可靠性,公允价值侧重于解决会计信息的相关性。历史成本基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格,有交易或事项的凭证,由于其能得到原始凭证的支持,因此具有公允价值没有的可验证性。公允价值的取得主要是主观判断和估计。这种估计是参照假定的交易来确定的,是在没有真实交易的条件下,对意欲进行的现行交易的价格进行估计,存在着较大的风险和不确定性。这也正是人们认为公允价值可靠性较历史成本差的主要原因。其实只要方法科学,程序严密,公允价值是可以消除主观因素影响的,同样具有较强的可靠性。从两种计量属性的可靠性和相关性方面看,历史成本具有较大的可靠性,但对未来决策缺乏足够的相关性(但并非毫无相关性),而公允价值具有较大的相关性,由于它是建立在主观判断和估计的基础上,存在较大的风险和不确定性,因此可靠性方面较差一些。

四、公允价值的优越性使财务报告趋向选择“公允价值”

(一)更加符合配比原则的要求

对于非货币性资产而言,其计量的主要目标在于计算本期的企业收益。现行企业计算收益时,收入是按现行市价计量,而成本、费用则按照历史成本计量,收益包括劳动者创造的纯利润和由经济因素影响形成的价格差。现行的利润分配制度对这两者不加区分,从而形成收益超分配、虚利实分的现象。采用公允价值计量,这种现象就能很好的解决。在公允价值计量下,收益是现时收入与按公允价值计算的成本费用配比的结果,因而更能体现配比原则。

(二)使会计收益更加真实、全面

按传统的会计学收益概念,会计收益是指来自交易期间已实现的收入和相对应费用之间的差额。经济学的收益概念除包括会计收益外,还包括非交易和未实现的资产价值变动形成的利得和损失,较之会计收益在内容上更为真实和全面。而公允价值会计计量恰恰就是既要计量资本和负债在资产负债表日的公允价值,还要计量公允价值变动造成的利得和损失。这样可弥补会计收益的不足而向经济收益看齐,更加准确地披露企业获得的现金流量,更确切地反映企业的经营能力、偿债能力及所承担的财务风险,更合理地反映企业的财务状况以及企业的真实收益,可以全面评价企业管理当局的经营业绩。

(三)有利于企业的资本保全

企业对生产过程中消耗的生产能力必须回购,以维持简单再生产和扩大再生产。如采用历史成本计量,计量得出的金额在物价上涨的经济环境中,将购不回原来相应规模的生产能力。采用公允价值计量时,不管何时耗费的生成能力一律按现行市价或未来现金流量现值计量,计量得出的金额即使在物价上涨的环境下也可以购回原来相应规模的生产能力,企业实物资本得到维护和保全。

综上所述,按公允价值计量提供的会计信息较之于历史成本计量提供的会计信息而言,更具有高度的相关性,从而提高信息的决策有用性。按公允价值计量得出的信息能为企业管理人员、债权人、投资者等信息使用者提供更为相关的会计信息,避免因历史成本无法反映未实现利得和损失而作出错误判断,从而为他们的经营、决策提供更有利的支持。

【参考文献】

第2篇：公允价值会计核算范文

关键词:公允价值；资产减值；统一

会计核算中公允价值与资产减值的统一有助于降低会计准则复杂性和难度，也有助于满足不同财务报表使用者的信息需求，有利于我国会计行业的科学发展。

一、会计准则中资产减值与公允价值规定的相同点

(一)两者都是价值观理念的体现

价值观理念主要是针对未来，考虑的是整个市场。公允价值与资产减值下的资产计量都包含在后续计量范围之内，其计量过程中也都是针对着未来。资产价值产生的变动——公允价值损益和资产减值损失都需要计入到利润表当中，都是企业未实现的损益。

(二)公允价值的思想体现在资产减值会计中

资产减值计量包括两个方面，即对资产减值的可能性进行评价及对减值进行计量。资产减值可能性的评价过程中，引发资产减值产生的条件是市价下降，并且在未来可以预见的时期内无法恢复；而在资产减值的计量过程中，可变现净值及可回收金额正是会计准则中所提到的计量基础，这个计量基础计算起点也是市价。同时，市价也是多种计价属性中最符合公允价值含义的定义。

二、资产减值会计计量与公允价值计量的关系

(一)计量基础一致

资产减值会计计量中提取资产减值关键是可回收金额的确定。会计准则规定，资产的可回收金额要同时估计未来资产公允价值扣除处置费用的余额及资产预计未来现金流量的现值，在此基础上确定是否需要计提减值准备及确定减值准备的金额。首先，如果两者之一的金额都比资产账面价值大则无须计提减值准备；其次，如果资产预计未来现金流量的现值估计不能完全确定时，应该按照资产未来公允价值扣除处置费用确定可回收金额；最后，如果资产未来公允价值净值无法确定时可以用其未来现金流量现值确定可回收金额。可以看出，资产减值会计计量的核心是公允价值的估计，只不过是用在资产减值会计中可回收金额确定的哪个层次而已，因而二者的计量基础是一致的。

(二)计量结果存在差异

资产减值计量是估计的公允价值扣除处置费用净值与资产账面价值比较中的较小者确定。可见，公允价值的计量不一定与资产减值计量相同，因为公允价值的计量没有考虑资产未来的处置费用。因而，资产减值会计同公允价值计量的结果存在着一定的差异。

(三)会计处理差异

资产减值会计核算中，如果估计公允价值扣除处置费用后的净值小于账面价值，则按照两者的差额确认资产减值损失，列入利润表中。反之则无须确认资产减值损失，也就不必进行相应的会计处理。可见，资产减值损失是预计资产减值时的损失计入利润表，如果资产升值将不作处理。

(四)会计理念不一致

资产减值会计的出发点是谨慎性原则，其会计理念为期末资产价值的计量宁可低估也不能高估，即所谓的“就低不就高”，其目的是谨慎地预计可以实现的利润。公允价值计量的会计理念，本着相关性原则。期末资产或是负债的计量，无论是增值还是减值都应予以客观的确认。故此，二者的会计理念不完全一致。

三、会计核算中公允价值与资产减值统一的路径

(一)资产减值的计量依据应以公允价值作为计量标准

公允价值计量与资产减值计量说到底都是资产价值计量的具体表现。从财务报表“价值观”的观点来看，基于公开市场参与者角度的公允价值计量相对能够更加客观些。资产减值计量是站在会计主体自身地位进行预计的，虽说会计主体的决策层最能掌握资产的价值信息，但是市场才是资产价值的决定人。公允价值计量使得企业的资产直接面对市场的交易，是市场中的交易双方最后“博弈”的结果，其相对于资产减值计量的未来全部经济利益流入的现值更具有交易性及客观性，在企业对外披露的财务报告中各易于报告的阅读者接受。

(二)会计处理应当协调统一

公允价值计量虽然是基于市场交易参与者的角度操作，理论上比资产减值计量更加客观、更加符合市场的交易规则，但并不能由此将资产减值取而代之。原因有二：其一，公允价值实际可操作性较差、其主观性却较强，容易出现人为调节利润及夸大资产价值的问题；其二，会计核算要求的谨慎性、稳健性原则来看，财务报表非估值功能及市场非有效性，需要资产减值计量对其进行一定的限制。因而，公允价值计量应当与资产减值在会计处理上应当做到协调统一，建议可以运用资产减值的会计处理方式进行，可以起到避免人为调节利润及虚增资产的问题出现。

(三)目的应当协调统一

我国之所以先后推出了公允价值与资产减值两个会计准则，其目的是显而易见的，就是要使得国内企业对外披露的财务信息更加真实、可靠，同时起到预防及减少财务舞弊、财务造假事件的出现。公允价值计量的出发点是使得企业的资产更加符合资产的定义，进而使得财务报告所披露的信息具有一定的相关性；资产减值会计目的则是使得资产价值应该与未来的现金流量现值趋同，即只有资产的价值等于或者超过该资产未来的现金流量现值时，资产才能被其所确认。可见公允价值目的强调的是财务信息的相关性，资产减值计量的目的强调财务信息的客观性、可靠性。因而会计核算中若想使得公允价值与资产减值达到统一，就必须使得二者的出发点及其目的趋于协调一致，从而避免因公允价值计量与资产减值会计不一致造成两者之间不必要的分离。

参考文献：

[1]李帅,张婷婷,杨澜.商贸会计的计量方法与其他领域方法的异同点――公允价值计量与资产减值计量的统一[A].会计准则发展――第六届会计与财务问题国际研讨会论文集[C].2013

第3篇：公允价值会计核算范文

随着我国社会主义市场经济的向前发展以及国内各领域改革的不断深入，会计核算所服务的对象也呈现出多元性的趋势。企业的会计核算不应该也不能停留在以前那种单纯的制单、记账、报表的“三步曲”上，还面临着“走出去”的需要，即应该考虑如何满足企业财务报告使用人的相关要求。从现阶段出现的、关于财务信息披露方面的问题来看，大多数是与企业资产价值不实及人为调节利润有关，从微观上讲不仅关系到企业投资人、债权人的利益以及对外信誉度的问题，在宏观方面来看，直接影响着国内经济的增长甚至于国际竞争力的强大与否。鉴于此，我国在借鉴国际会计准则的基础上，结合国内企业的实际运营状况，推出了资产减值会计核算及公允价值计量准则，以起到提高企业财务信息真实性、可靠性的作用。由于两者具备着一定的相似之处，因而在企业会计核算中如何将二者有效的统一，从而使得企业对外披露的财务信息符合各方面要求，已成为会计从业者所要面对的问题。在这里，我们可以通过一定的路径及方法来论述公允价值计量与资产减值会计统一的必要性及可能性。

二、资产减值会计的计量基础分析

1.资产减值会计准则的规定

（1）资产减值会计内涵。资产减值是指企业所拥有的资产，预计在未来一定期间内，可以为该企业带来的全部经济利益流入低于目前该资产的账面价值，即发生了资产减值的情形。同时，以会计核算角度对这种资产减值的情形进行确认、计量并在财务报告中予以披露的处理方式。资产减值会计的实质是以企业所拥有资产的贬值为前提，用资产价值计量替代成本计量，同时将账面金额大于价值的部分确认为资产减值损失或是费用的一种会计处理方法。

（2）资产减值的确认。确认分为三个部分内容，即对象、时间、标准的确认。

首先，资产减值会计确认的对象主要是指长期资产，可以是单项资产或是资产组。包括：长期股权投资、固定资产、无形资产、商誉等；

其次，从资产减值确认的时间上应该是资产减值发生之时即应该确认其减值损失，但在实务操作中难度较大。因而会计准则规定可以在企业月报、季报、中期及年度报告时进行减值测试，如果发生了资产减值迹象就应该计提减值准备；

最后，资产减值标准的确认可以分为永久性、可能性及经济性三个标准。

（3）资产减值的计量。长期资产是以可回收金额与账面价值孰低计入相关资产的减值准备。

（4）资产减值的披露。一般是在资产负债表及资产减值明细表中披露，但我国财政部门为了进一步规范上市公司资产减值的披露，在资产减值会计准则中更加细化了有关上市公司的资产减值披露原则。

2.与公允价值规定的相同点

（1）两者都是价值观理念的体现。价值观理念主要是针对未来，考虑的是整个市场。公允价值与资产减值下的资产计量都包含在后续计量范围之内，其计量过程中也都是针对着未来。资产价值产生的变动--公允价值损益和资产减值损失都需要计入到利润表当中，都是企业未实现的损益。

（2）公允价值的思想体现在资产减值会计中。资产减值计量包括两个方面，即对资产减值的可能性进行评价及对减值进行计量。资产减值可能性的评价过程中，引发资产减值产生的条件是市价下降，并且在未来可以预见的时期内无法恢复；而在资产减值的计量过程中，可变现净值及可回收金额正是会计准则中所提到的计量基础，这个计量基础计算起点也是市价。同时，市价也是多种计价属性中最符合公允价值含义的定义。

三、资产减值会计计量与公允价值计量的关系

1.计量基础一致

资产减值会计计量中提取资产减值关键是可回收金额的确定。会计准则规定，资产的可回收金额要同时估计未来资产公允价值扣除处置费用的余额及资产预计未来现金流量的现值，在此基础上确定是否需要计提减值准备及确定减值准备的金额。

首先，如果两者之一的金额都比资产账面价值大则无须计提减值准备；

其次，如果资产预计未来现金流量的现值估计不能完全确定时，应该按照资产未来公允价值扣除处置费用确定可回收金额；

最后，如果资产未来公允价值净值无法确定时可以用其未来现金流量现值确定可回收金额。可以看出，资产减值会计计量的核心是公允价值的估计，只不过是用在资产减值会计中可回收金额确定的哪个层次而已，因而二者的计量基础是一致的。

2.计量结果存在差异

资产减值计量是估计的公允价值扣除处置费用净值与资产账面价值比较中的较小者确定。可见，公允价值的计量不一定与资产减值计量相同，因为公允价值的计量没有考虑资产未来的处置费用。因而，资产减值会计同公允价值计量的结果存在着一定的差异。

3.会计处理差异

资产减值会计核算中，如果估计公允价值扣除处置费用后的净值小于账面价值，则按照两者的差额确认资产减值损失，列入利润表中。反之则无须确认资产减值损失，也就不必进行相应的会计处理。可见，资产减值损失是预计资产减值时的损失计入利润表，如果资产升值将不作处理。

4.会计理念不一致

资产减值会计的出发点是谨慎性原则，其会计理念为期末资产价值的计量宁可低估也不能高估，即所谓的“就低不就高”，其目的是谨慎地预计可以实现的利润。公允价值计量的会计理念，本着相关性原则。期末资产或是负债的计量，无论是增值还是减值都应予以客观的确认。故此，二者的会计理念不完全一致。

四、会计核算中公允价值与资产减值统一的必要性

1.降低会计准则复杂性和难度

会计准则是财务人员从事会计工作的行为规范及准则，其繁简、难易程度直接关系到会计从者能否完全领会并执行好会计准则。以我国目前会计准则对于公允价值计量同资产减值计量来看，两者采用了不同的标准进行计量。公允价值计量采用假定有市场参与双方进行资产的交易确定，而资产减值计量中对未来现金流量现值的估计基于特定主体，且对于为何两者在进行估值过程中采用不同的假定缺乏合理的理论解释。因而其在进行价值计量之时，什么时候应该采用市场参与者假定，什么时候又可以采用特定主体假定，会计准则中对这些概念没有进行应有的解释。这样使得会计人员在其会计实务中难以把握，从而增加了会计准则的复杂性及执行的难度。如果两者能做到统一，就可以降低会计复杂性与难度，进而提高会计准则的可操作性，最终使得会计核算的准确性增加，提高财务信息披露的真实性及相关性。

2.满足不同财务报表使用者的信息需求

企业的财务报表报出后，其报表的使用者颇多，包括：投资者、债权人、管理层、政府监管部门。财务报表是为了满足不同使用者的要求，让众多的财务报表使用人“看得懂、读得透”， 这就需要用客观且统一的标准来进行计量。鉴于我国会计准则中，公允价值中采用市场参与者假定进行价值估计，在资产减值计量中对未来现金流量现值的估计基于特定主体进行估计，两者计量标准不同的情况下，如果在会计核算中将公允价值计量与资产减值进行有效的统一，使其两者的计量标准一致，就能使得企业对外所披露财务信息的质量可以满足不同财务报表使用者的使用需求。

五、会计核算中公允价值与资产减值统一的路径

1.资产减值的计量依据应以公允价值作为计量标准

公允价值计量与资产减值计量说到底都是资产价值计量的具体表现。从财务报表“价值观”的观点来看，基于公开市场参与者角度的公允价值计量相对能够更加客观些。资产减值计量是站在会计主体自身地位进行预计的，虽说会计主体的决策层最能掌握资产的价值信息，但是市场才是资产价值的决定人。公允价值计量使得企业的资产直接面对市场的交易，是市场中的交易双方最后“博弈”的结果，其相对于资产减值计量的未来全部经济利益流入的现值更具有交易性及客观性，在企业对外披露的财务报告中各易于报告的阅读者接受。

2.会计处理应当协调统一

公允价值计量虽然是基于市场交易参与者的角度操作，理论上比资产减值计量更加客观、更加符合市场的交易规则，但并不能由此将资产减值取而代之。原因有二：其一，公允价值实际可操作性较差、其主观性却较强，容易出现人为调节利润及夸大资产价值的问题；其二，会计核算要求的谨慎性、稳健性原则来看，财务报表非估值功能及市场非有效性，需要资产减值计量对其进行一定的限制。因而，公允价值计量应当与资产减值在会计处理上应当做到协调统一，建议可以运用资产减值的会计处理方式进行，可以起到避免人为调节利润及虚增资产的问题出现。

3.目的应当协调统一

我国的之所以先后推出了公允价值与资产减值两个会计准则，其目的是显而易见的，就是要使得国内企业对外披露的财务信息更加真实、可靠，同时起到预防及减少财务舞弊、财务造假事件的出现。公允价值计量的出发点是使得企业的资产更加符合资产的定义，进而使得财务报告所披露的信息具有一定的相关性；资产减值会计目的则是使得资产价值应该与未来的现金流量现值趋同，即只有资产的价值等于或者超过该资产未来的现金流量现值时，资产才能被其所确认。可见公允价值目的强调的是财务信息的相关性，资产减值计量的目的强调财务信息的客观性、可靠性。因而会计核算中若想使得公允价值与资产减值达到统一，就必须使得二者的出发点及其目的趋于协调一致，从而避免因公允价值计量与资产减值会计不一致造成两者之间不必要的分离。

第4篇：公允价值会计核算范文

第一，投资性房地产会计信息的核对离不开会计账簿的设计，有了会计账簿才会更好地核对投资性房地产各项目的信息，达到会计质量的要求。会计账簿是指由一定格式、相互连缀的账页组成，用来有序地、分类地全面记录和反映房地产经济业务的会计簿籍，是会计信息的主要载体之一，主要作用是对会计凭证提供的大址分的核算资料化简整理，归类整理，以全面、连续、系统地反映投资性房地产的经济活动，是编制单位会计报表，检查、分析和控制投资性房地产经济活动的重要依据。第二，投资性房地产会计核算，是指在会计工作中对投资性房地产进行记账、算账、报账的总称。对投资性房地产所组织的所有经济活动，应当以人民币为记账单位，通过设置账簿、填制凭证、运用一定记账方法对投资性房地产的账务进行登记账簿、清查财产、编制会计报表等，进行综合、连续、系统的反映和监督，定期形成一系列财务、成本指标，据以考核经营目标或计划的完成情况，为执行房地产管理或制订经营房地产决策提供可靠的信息和资料。这在投资性房地产的会计核算中占有非常重要的位置。第三，投资性房地产会计监督，主要指单位内部会计机构、会计人员通过投资性房地产会计核算，记录、计算、分析和检查等会计工作，对投资性房地产所组织的所有经济活动的合法性、合理性，会计资料的真实性、完整性及操作投资性房地产企业内部预算执行情况所进行的监督。会计监督是会计的一项重要职能。

投资性房地产会计核算中存在的问题

1、投资性房地产的公允计量问题在一个企业对房地产进行投资前，就要对投资性房地产进行有效的评估。在投资性房地产进行评估的过程中，如果采用的是公允价值核算模式，那么在资产负债表中，投资性房地产公允价值变动产生的收益将会纳入利润总额的计算中，但是在实际中并没有产生这样的效果。在这种形式下，一旦市场上出现房价波动的情况时，就会给房地产投资企业造成严重的后果。另外，采用公允价值核算的方法，在一定的程度上会给企业留下可操纵的利润空间，从而就会影响到财务报表的准确性及科学性，同时也会影响会计核算工作者判断企业盈利的空间。投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资性房地产所产生一切损益事项都是要和其他项目业务收入一起进行核算的。在我国成立的会计准则中，明确规定固定资产的盈利或者是亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。这就造成了实际情况与规定出现不符，在这种情况下，会计核算工作者在实际账务处理的过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。2、投资性房地产的转换计量方面投资性房地产的转换，就是因房地产用途发生改变，从而对房地产进行重新的分类。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值为基础，原账面价值与公允价值的差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值，则将差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目；如果公允价值大于账面价值，则将差额记入所有者权益即“资本公积”科目。由此可见，投资性房地产与其他资产，包括自用房地产和存货，都采用成本计量，这种计量方法使投资性房地产的转换会计处理较为简单，但是仅仅反映了结转对应的科目。采用公允价值模式计量时，在投资性房地产相应的转换会引起当期损益科目、资本公积科目的变动。另外对于其他资产转换为投资性房地产，开始一直采用公允价值计量，后来出现因为出租关系消除，或者是因为资本增值从而转为代售或自用的，这种情况的会计处理在企业会计准则中还没有得到清晰的规定。当自用房地产转换为投资性房地产时，由于仅仅改变了该项资产的用途，而资产性能和形态并没有发生根本的改变，因此不能随意改变其原有账面的价值。如果在转换日对投资性房地产按公允价值进行计量，无论公允价值高于其账面价值，还是低于其账面价值，两种情况都会导致资产价值得到不真实的估量，这样会计信息也会失去其真实性。

对投资性房地产会计核算中存在问题的处理对策

第一，针对投资性房地产在会计核算中存在的公允计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的投资过程中，如果公允价值发生变动时，公允价值与账面价值之间的差额应同时计入“投资性房地产—公允价值变动”科目和“资本公积—公允价值变动公积”科目。通过此方法可以影响到企业的营业总额以及其他投资者的权益，这样就会实现对企业进行长期资产评估，从而就会使得投资性房地产的账面更加真实及准确。第二，针对投资性房地产在会计核算中存在的转换计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的转换核算中，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，可以将投资性房地产当日的公允价值转换为自用房地产的账面价值作为房屋计量的基础，公允所产生的价值与原账面所产生的价值误差均计入当期盈利或者亏损的项目当中。第三，在准则中投资性房地产后续计量方式的规定，同一企业对所有投资性房地产进行后续计量不得同时采用两种计量模式，只能采用一种模式。但是在实际情况中，企业保持对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，经营中又取得其他投资性房地产，如果新取得投资性房地产的公允价值不能持续可靠核算，这样可能会造成会计人员在选择会计处理模式时比较模糊，无法切合实际地进行选择计量方法，所以准则应考虑允许企业在核算新取得的投资性房地产时，首先可以根据实际情况选择成本模式后续计量，在企业规定的会计核算期末，再根据实际情况并参考有关规定中的公允价值模式计量，调整投资性房地产的账面价值。这样处理不仅能清晰地进行投资性房地产的初始计量和后续计量，并且能更好地体现历史成本的计量原则，在转换日投资性房地产的计税基础与其账面价值也能够保持一致，同时保证了在投资性房地产在核算转换日更加科学地进行会计处理。

第5篇：公允价值会计核算范文

关键词 公允价值 独立学院 财务核算体系

中图分类号：F275 文献标识码：A

一、引言

独立学院成立于世纪之交，是高等教育大众化、投资主体多元化、经济发展市场化所形成的一种具有中国特色的新型教育办学模式。独立学院是公立大学制度和私立大学制度的折中、妥协和调和的产物 。企业化的独立学院财务活动呈现产权主体多元化、运行风险高、筹资渠道多样化、资金使用效率不高等特征 。独立学院财务核算体系引入公允价值不仅能真实反映其市场价值，而且能提高财务核算体系的效率，促进独立学院的可持续发展。

二、我国独立学院财务核算体系的现状

（一）筹资渠道单一，产权关系不明。

我国独立学院筹资渠道单一，主要依靠学生的学费和投资者的资金，缺乏其他资金来源。其次，产权关系不明也是一个重要的问题。独立学院是由法人出资提供办学所需的硬件设施，依托母体师资、管理等软件条件办学，对母体有较大的依赖性。在办学资源方面，专业设置、课程设置、师资力量等等都依赖母体。

（二）财务组织不健全，缺乏优秀财务人员。

就独立学院的现状来看，从事预算管理、财务管理、审计等职能部门不健全。独立学院虽然都设有财务部门，但缺乏优秀的财务人员。

（三）财务核算制度不完善，核算行为有待规范。

独立学院在预算管理、收出管理、专项资金管理、结余分配管理、资产管理、后勤社会化管理等方面存在着制度不健全、不合理的现象。财务核算制度不健全，有些部门私设“小金库”，任意支配。对于购置的固定资产利用率低，磨损严重，但并未提取相关折旧。

三、将公允价值引入独立学院财务核算体系分析

（一）公允价值模式简介。

公允价值的运用为我国会计国际趋同迈出了实质性的一步 。公允价值计量模式在我国经历了三个阶段，即1997年―2000年的提倡阶段，2001年―2005年的回避阶段，到2006年2月财政部新会计准则中重新提出使用公允价值计量模式阶段。我国主张在坚持历史成本原则的同时引入公允价值。在新会计准则中，直接、间接运用公允价值计量的会计准则多达31项。我国在计量模式选择还是坚持优先选择历史成本计量模式，只对有确凿证据表明公允价值，且能够持续可靠取得的，才选择用公允价值模式计量。

（二）独立学院财务核算体系引入公允价值发展前景。

公允价值在我国的广泛应用，其取代历史成本深入独立学院的财务核算体系是大势所趋。独立学院财务核算体系引入公允价值，不仅是我国教育产业发展的需要，更是我国独立学院自身发展的需要。我国教育产业市场不断完善，办学模式多样化，我国成为全球发展的重要力量。为了与国际接轨，选择公允价值计量模式非常重要。

（三）将公允价值引入财务核算体系存在的问题。

1、对公允价值含义的界定存在分歧。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计算。对于公允价格的选择，我国使用“退出价格”确定公允价值，但一般购置资产支付的交易价格或承担负债收到的交易价格却是进入价格。

2、应用公允价值存在一定难度。对于公允价值的计量，包括如公允价值概念、计量框架、计量指南等一系列的问题，但是我国新会计准则只对公允价值的定义和简单的计量和披露问题做了一些简单的规定，缺乏系统的理论支持。我国市场发展不够成熟，缺乏具体的计量指南，在我国的新会计准则中，仅“资产减值”、“金融工具的确认与计量”和“企业年金基金”等三项提供具体的计量指南。所以对公允价值应用的准确性还有较大难度。

四、建议

（一）明晰产权，建立独立学院财务核算的权能基础。

分清教育机构中的国有资产、合作者投入到教育机构的资产、教育机构办学积累的资产，分别登记入账。正确界定独立学院的产权性质和归属不仅能有效的规避办学者和合作者的产权纠纷及国有资产流失的隐患，促进合作方不断增强独立学院的建设和发展所需的资金投入，不断改善独立学院的办学条件，增强办学实力。

（二）提高会计职业判断能力，合理运用公允价值计量模式的对策。

公允价值在独立学院财务核算体系的应用需要相关会计人员提高自身职业判断能力。在具备专业知识的同时增强自身分析洞察问题的综合能力。加强对会计监督体系的建设，建立以行政会计监督为主的监管体系，强化学院外部监督，完善学院会计监督体系，建立权责分明、行为规范、监督有效的核算体系，不断提高会计人员遵法、守法的法制观念意识。

（三）完善市场的信息系统，为独立学院公允价值实施提供决策信息支持。

应逐步建立与我国市场发展程度相适应的全国市场价格信息数据网络，大力推进信息资源公开化，形成良好的市场价格信息体系。这不仅方便学院专业人员在资产定价时选取适当的价值参数资料，使公允价值使用的市场数据具有可验证性，更能够为公允价值的审计提供有效的的审计轨迹和足够的数据支持。

（四）完善独立学院的治理结构，使公允价值更为可靠。

在学院内部，应充分发挥管理层对学院经营和财务活动的监督权，同时以现有的稽核、审计、纪律监察部门为基础，成立一个独立于审计部门的审计委员会，专门对学院的财务报告进行审核，确保编制和披露真实、公允的会计信息；并且由其负责聘任会计师事务所，付给事务所报酬并监督注册会计师的工作，这可从根本上改变注册会计师与客户之间的关系，避免注册会计师与管理者合谋造假。

（作者单位：江西理工大学经济管理学院）

注释：

第6篇：公允价值会计核算范文

（一）投资房地产的类别归属

按照新会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。企业拥有产权的房屋建筑物中不属于投资性房地产的包括两种情况，一种是指自用房地产，在资产负债表中作为固定资产核算，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二种是房地产开发企业开发并拟出售的房地产，在资产负债表中作为存货核算。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。

（二）投资房地产在财务报告中的体现

为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于 2006 年 2 月了《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》、《企业会计准则第 3 号――投资性房地产》。按照新准则，企业对满足固定资产定义的建筑物、满足无形资产定义的土地使用权分别在资产负债表的“固定资产”和“无形资产”科目下核算与列示，对满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，在“投资性房地产”科目中具体核算。具体操作时，对投资性房地产的确认应严格按照新准则对投资性房地产的定义，即作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售。

对于企业拥有的建筑物及土地使用权，不属于固定资产、无形资产和存货，则就应属于投资性房地产。即企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产作为固定资产，房地产开发企业开发并拟出售的房地产作为存货；此外，企业出租给本企业职工居住的宿舍不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租的房地产在编制合并财务报表时作为企业集团的自用房地产，但应确认为母公司的投资性房地产。

二、投资房地产会计计量方法的运用

（一）投资性房地产的初始计量

投资性房地产会计准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量。以下分别投资房地产的不同获得情况分别说明计量方法。第一种情况，对于外购的投资性房地产，按照购买价格、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目；对于企业以分期付款方式购入的投资性房地产，按照投资性房地产的公允价值作为入账价值，借记“投资性房地产”科目，按照应支付金额与成本之间的差额，借记“未确认融资费用”科目，按照应支付金额，贷记“长期应付款”科目。第二种情况，对自行建造的投资性房地产，按照建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，包括工程用物资成本、人工费用、应予以资本化的借款费用、缴纳的相关税费以及应分摊的其他间接费用等，作为入账价值。第三种情况，对于企业以其他方式，如非货币易、债务重组等方式取得的投资性房地产的成本，

按照相关会计准则的规定确定。

（二）投资性房地产的后续计量

按照新会计准则的规定，与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产以及作为存货核算的房地产，投资性房地产在会计处理上的最大差异是后续计量模式的规定不同。按照新会计准则，投资性房地产的后续计量可选择采用成本模式或公允价值模式。企业对投资性房地产的计量模式一经确定不得随意变更，由成本模式可以转为公允价值模式，视为会计政策变更，而一旦采用公允价值计量模式，则不得转为成本模式。鉴于我国当前市场经济体系还不够健全完善，资产的活跃市场程度不够，公允价值的应用缺乏规范的市场环境和规则，因此应在适度谨慎的情况下运用公允价值，以避免出现人为操纵利润的情况。因此，新颁布的投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。

此外，新准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产（公允价值变动）”，贷记“公允价值变动损益”。

（三）投资性房地产的转换

在成本模式核算情况下，投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是非投资性房地产转换为投资性房地产，还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都仍按照固定资产或投资性房地产的账面价值进行计量与核算，直接将房地产转换日的账面价值作为转换后的入账价值。

在公允价值模式核算情况下，投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以转换当日投资性房地产的公允价值作为非投资性房地产的入账价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益，公允价值变动损益。公允价值与原账面价值的差额，分两种情况处理：第一，将投资性房地产转为自用房地产时，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产（成本）”，公允价值变动借记或贷记“投资性房地产（公允价值变动）”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。第二，企业将作为存货、固定资产或无形资产的房地产和土地使用权转换为投资性房地产时，按照转换当日的公允价值确认投资性房地产，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，按公允价值借记“投资性房地产”，公允价值与帐面价值的差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日公允价值大于原账面价值的，按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，公允价值与账面价值的差额贷记“资本公积（其他资本公积）”。

三、企业对投资房地产会计计量方法的选择

（一）选择会计计量方法的前提条件

按照新准则，投资性房地产的计量可以采用成本模式或公允价值模式。成本模式下，投资性房地产按照帐面价值计量，可以计提折旧，能够起到抵税作用，同时企业的经营成果不会受房地产市场泡沫或起伏的影响，能够比较准确的预期。而公允价值计量模式下，企业不能计提折旧或进行摊销，在多方面不同程度地对企业纳税产生影响，这些影响表现为相对影响和绝对影响两个方面：相对影响的结果表现为对会计净利润的调节，需通过递延所得税资产和递延所得税负债进行处理；绝对影响是指对相关税种纳税绝对额的影响，结果表现为绝对应纳税额的多少，同时房地产市场价格的变化会随时影响企业的经营业绩，对企业资产价值及其盈利能力带来较大的影响，企业对未来的经营预算存在较大的不确定性。鉴于以上分析，企业在选择投资性房地产计量模式时，应首先考虑该企业的投资性房地产是否适用公允价值模式。其次应考虑公允价值给企业可能带来的影响。

（二）不同计量方法对企业的影响

第一，成本计量模式对企业的影响。新会计准则规定，投资性房地产的初始计量采用成本模式，后续计量可以选择应用成本模式或公允价值模式。税法规定，对于投资性房地产，通常情况下不得调整固定资产账面价值。可见税法也将投资性房地产也作为固定资产或无形资产处理，其初始计量与会计核算相同。新会计准则与税法对投资性房地产初始成本的计量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。

第二，公允价值计量模式对投资性房地产核算及税务的影响。在公允价值模式下，两者存在明显的差异。新会计准则在投资性房地产的业务处理上引入了“公允价值”作为会计核算的计量模式。会计准则规定，一方面，投资性房地产在年末按公允价值调整其账面价值，差额计入损益，这就可能会大幅度的提高或降低企业经营业绩；另一方面公允价值计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，相比于成本模式下无疑会提高企业利润。根据相关企业所得税政策的规定：“企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”可见，在税务处理上，一方面对投资性房地产不确认公允价值变化所产生的所得，另一方面还应计提折旧或摊销，基本还是与成本模式的核算方法一致。由此可见，新会计准则与税法不一致产生的差异，将影响企业所得税费用。由于上述情况会对当期损益产生影响，因而也会对当期企业所得税费用产生影响，进而影响企业的净利润。

四、结论

第7篇：公允价值会计核算范文

【关键词】 投资性 房地产 会计核算 存在的问题 研究对策

随着我国成年人口的不断增加，房地产行业得到了快速的发展。近几年来，企业纷纷投向了房地产行业，其目的是为了整个企业资金的保值增值，这些已经成为当代社会普遍存在的现象。另外，会计核算是长期以来企业资金管理的主要方式，企业把投资性房地产看做是公司普通的固定资产，每年都会按照历史成本入账或者是分期计提折旧的方法进行计量。然而，在长期类似的投资性房地产中，很难实现它的市场价值。因此，我国急需寻找投资性房地产会计核算中存在的问题，针对这些问题，我国有关财政部门颁布了企业会计的准则，这样可以准确有效地核算投资性房地产的计量及信息。该会计准则的颁发，使得投资性房地产行业有了更加规范的操作流程。就目前的形式来看，在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着一些问题，需要有关部门积极有效地去解决。

一、投资性房地产会计核算的初始化研究

在对房地产投资的过程中，首先是要对其进行准确有效的初始化成本计量，然后再对建筑物的出租日期及土地使用权的日期进行合理的核算。董事会成员或者有关房地产机构的会议都有权对经营的出租建筑物进行讨论及作出决议。一旦董事会明确作出建筑物经营出租或者是短期内存在这样的意图的书面协议，即使没有签订租赁房屋的协议，也不会发生变化，都会被定义为投资性房地产。

对于投资性房地产来说，只有对其进行准确有效的确认以后，才能对投资性房地产进行有效的初始化计量，投资性房地产的初始化计量指的是在会计的模式下对房地产入账价值进行第一次的认证。有些房地产企业为了资金增值、挣取租金或者是这两种目的都存在，而拥有这样的房地产就是我们所谓的投资性房地产。

二、投资性房地产中会计对信息的核对和质量的要求

第一，投资性房地产会计信息的核对离不开会计账簿的设计，有了会计账簿才会更好地核对投资性房地产各项目的信息，达到会计质量的要求。会计账簿是指由一定格式、相互连缀的账页组成，用来有序地、分类地全面记录和反映房地产经济业务的会计簿籍，是会计信息的主要载体之一，主要作用是对会计凭证提供的大址分的核算资料化简整理，归类整理，以全面、连续、系统地反映投资性房地产的经济活动，是编制单位会计报表，检查、分析和控制投资性房地产经济活动的重要依据。

第二，投资性房地产会计核算，是指在会计工作中对投资性房地产进行记账、算账、报账的总称。对投资性房地产所组织的所有经济活动，应当以人民币为记账单位，通过设置账簿、填制凭证、运用一定记账方法对投资性房地产的账务进行登记账簿、清查财产、编制会计报表等，进行综合、连续、系统的反映和监督，定期形成一系列财务、成本指标，据以考核经营目标或计划的完成情况，为执行房地产管理或制订经营房地产决策提供可靠的信息和资料。这在投资性房地产的会计核算中占有非常重要的位置。

第三，投资性房地产会计监督，主要指单位内部会计机构、会计人员通过投资性房地产会计核算，记录、计算、分析和检查等会计工作，对投资性房地产所组织的所有经济活动的合法性、合理性，会计资料的真实性、完整性及操作投资性房地产企业内部预算执行情况所进行的监督。会计监督是会计的一项重要职能。

三、投资性房地产会计核算中存在的问题

1、投资性房地产的公允计量问题

在一个企业对房地产进行投资前，就要对投资性房地产进行有效的评估。在投资性房地产进行评估的过程中，如果采用的是公允价值核算模式，那么在资产负债表中，投资性房地产公允价值变动产生的收益将会纳入利润总额的计算中，但是在实际中并没有产生这样的效果。在这种形式下，一旦市场上出现房价波动的情况时，就会给房地产投资企业造成严重的后果。另外，采用公允价值核算的方法，在一定的程度上会给企业留下可操纵的利润空间，从而就会影响到财务报表的准确性及科学性，同时也会影响会计核算工作者判断企业盈利的空间。

投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资性房地产所产生一切损益事项都是要和其他项目业务收入一起进行核算的。在我国成立的会计准则中，明确规定固定资产的盈利或者是亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。这就造成了实际情况与规定出现不符，在这种情况下，会计核算工作者在实际账务处理的过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。

2、投资性房地产的转换计量方面

投资性房地产的转换，就是因房地产用途发生改变，从而对房地产进行重新的分类。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值为基础，原账面价值与公允价值的差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值，则将差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目；如果公允价值大于账面价值，则将差额记入所有者权益即“资本公积”科目。由此可见，投资性房地产与其他资产，包括自用房地产和存货，都采用成本计量，这种计量方法使投资性房地产的转换会计处理较为简单，但是仅仅反映了结转对应的科目。采用公允价值模式计量时，在投资性房地产相应的转换会引起当期损益科目、资本公积科目的变动。

另外对于其他资产转换为投资性房地产，开始一直采用公允价值计量，后来出现因为出租关系消除，或者是因为资本增值从而转为代售或自用的，这种情况的会计处理在企业会计准则中还没有得到清晰的规定。

当自用房地产转换为投资性房地产时，由于仅仅改变了该项资产的用途，而资产性能和形态并没有发生根本的改变，因此不能随意改变其原有账面的价值。如果在转换日对投资性房地产按公允价值进行计量，无论公允价值高于其账面价值，还是低于其账面价值，两种情况都会导致资产价值得到不真实的估量，这样会计信息也会失去其真实性。

四、对投资性房地产会计核算中存在问题的处理对策

第一，针对投资性房地产在会计核算中存在的公允计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的投资过程中，如果公允价值发生变动时，公允价值与账面价值之间的差额应同时计入“投资性房地产—公允价值变动”科目和“资本公积—公允价值变动公积”科目。通过此方法可以影响到企业的营业总额以及其他投资者的权益，这样就会实现对企业进行长期资产评估，从而就会使得投资性房地产的账面更加真实及准确。

第二，针对投资性房地产在会计核算中存在的转换计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的转换核算中，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，可以将投资性房地产当日的公允价值转换为自用房地产的账面价值作为房屋计量的基础，公允所产生的价值与原账面所产生的价值误差均计入当期盈利或者亏损的项目当中。

第三，在准则中投资性房地产后续计量方式的规定，同一企业对所有投资性房地产进行后续计量不得同时采用两种计量模式，只能采用一种模式。但是在实际情况中，企业保持对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，经营中又取得其他投资性房地产，如果新取得投资性房地产的公允价值不能持续可靠核算，这样可能会造成会计人员在选择会计处理模式时比较模糊，无法切合实际地进行选择计量方法，所以准则应考虑允许企业在核算新取得的投资性房地产时，首先可以根据实际情况选择成本模式后续计量，在企业规定的会计核算期末，再根据实际情况并参考有关规定中的公允价值模式计量，调整投资性房地产的账面价值。这样处理不仅能清晰地进行投资性房地产的初始计量和后续计量，并且能更好地体现历史成本的计量原则，在转换日投资性房地产的计税基础与其账面价值也能够保持一致，同时保证了在投资性房地产在核算转换日更加科学地进行会计处理。

五、总结

综上所述，我们可以了解到投资性房地产与房地产行业之间存在的一些差异。虽然我国房地产行业正处于高速发展的阶段，但是在投资性房地产会计核算中仍然存在一些问题，本文对此问题提出了一些相应的解决方法。

【参考文献】

[1] 李燕：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析[J].中国乡镇企业会计，2010（7）.

[2] 张瑞荣：公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析[J].商业会计，2010（3）.

[3] 屈军涛：房地产投资与经济增长关系的实证研究——以陕西省西安市为例[J].陕西广播电视大学学报，2012（2）.

第8篇：公允价值会计核算范文

房地产行业是我国市场经济发展过程中不可或缺的重要组成部分，对我国市场经济的整体运营起到了至关重要的作用。随着我国房地产行业的迅速发展，国内房地产投资企业的会计核算工作也在实践过程中也得到了完善与提高，有效解决了我国房地产企业会计核算工作中存在的诸多问题。

一、投资性房地产会计核算工作探究

在我国房地产企业的投资过程中，企业应首先对工程项目的初始成本进行计算，在准确把握工程项目的初始化成本以后再对工程项目建筑物的出租日期或者使用权限进行标准化的核算处理，以此保证工程项目会计核算工作的准确性。在我国房地产行业的实际发展与运营过程中，企业会计人员应严格遵循相关规章制度，对工程项目预期计划内的投资与经营程序进行核算与处理，如果企业董事会在短期内签订了书面协议，或者明确划分了建筑物与经营场所的出租所有权，那么该建筑物或者经营场所即使在没有签订租房协议的情况，其自身归属与所有权也不会发生变化，都会被重新定义为投资性房地产的一部分。国内投资性房地产企业在实际运营过程中，需要会计核算部门对其进行准确的确认以后才可以进行系统化的初始化计量工作，在初始化计量工作的持续开展过程中逐渐完善企业自身的会计工作运作架构。投资性房地产的会计核算工作往往需要相应的工作人员对房地产入账价值进行多次的确认与探究，在确切认真以后实现对企业自身价值的核算。根据有关部门的数据统计，国内部分投资性房地产企业在实践运营过程中过度追求租金与企业资金的增值，致使投资性房地产项目在实践运营过程中存在严重的价格偏差，投资性房地产会计核算工作形同虚设，严重侵害了住户与投资建设企业的实际经济效益，对我国房地产行业的发展造成了诸多不利影响。

二、投资性房地产会计核算工作中存在的问题

（一）计量转换过程中所存在的问题

投资性房地产会计核算工作在实践环节往往会采用转换计量的方式来提高企业的实际运营效益，这种方式具有一定的应用优势，能够帮助企业快速解决资金周转问题，在短时间内帮助企业获得较大的市场收益，然而，投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，严重危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。然而，计量转换模式具有极大的约束性与局限性，在实践应用过程中往往会致使房地产企业的用途发生变化，使企业在发展过程中过于注重对转换问题的处理与优化，忽视了投资性房地产会计核算工作，导致会计核算工作在实践环节出现变动与缺损，引起当期企业资金流与亏损项目的变动，为企业带来巨大的经济损失。

（二）公允计量工作中存在的问题

通过对我国房地产行业的实际运营情况进行探究，在我国部分投资性房地产企业当中，其会计核算工作与公允计量工作往往存在诸多偏差与不足之处，致使投资性房地产会计核算工作的实际应用价值大大降低，工程项目承包方与施工方的经济效益无法得到保障，严重危害到我国房地产行业的整体发展状况。在一个企业对房地产项目进行投资建设之前，企业会计核算部门应对投资项目与投资性房地产进行切实有效的评估与研究。在传统的投资性房地产评估工作当中，会计核算人员大多采用公允价值核算模式，这种核算模式在实践应用过程中往往会根据投资性房地产的实际价值而产生变动，并且将变动数值纳入利润总额当中，致使企业盈利的标准值与投资判断受到影响，极大的降低了企业会计核算工作的准确性，使企业在投资项目的过程中存在极大的资金风险。同时，计量的会计核算方式在很大程度上给予了不法之徒可趁之机，使心怀不轨的会计核算人员在实践操作过程中为自身谋得了大量的利润，致使企业实际运营情况受到严重侵害，对我国房地产行业的发展产生了极大的阻碍，直接影响了会计核算工作者在实践工作中的判断，导致施工项目进度减慢，降低了我国城市化建设的发展速率。

三、解决投资性房地产会计核算问题的有效措施

（一）完善会计核算工作中的公允计量模式

针对我国房地产企业在实践运营过程中所存在的问题，在相应优化与改善的过程中，企业会计部门应对会计核算工作中的公允计量进行相应的优化，使公允计量在投资性房地产会计核算工作中能够充分发挥效用，帮助会计核算人员更加准确的把握投资性房地产的公允价值与账面价值。在投资性房地产的项目投资过程中，如果企业会计核算工作中的公允价值发生了变动，那么企业投资项目的账面价值与公允价值也会相应发生变动，致使公允价值变动公积出现浮动。在相应优化与完善的过程中，投资性房地产企业应对会计核算工作中的转换计量与公允计量进行相应的处理，在投资性房地产的核算转换过程中，采用公允价值模式作为投资性房地产会计核算转换的主要手段，使公允计量模式在会计核算工作中产生的价值与原有账面所产生的价值持平，有效保证投资性房地产企业会计核算工作的准确性。同时，根据我国投资性房地产企业的会计核算相关计量方式所规定，在同一企业内，所有的投资性房地产企业在实践运营过程中不得采取两种计量模式进行会计核算工作，因此，在实际工作当中，我国投资性房地产企业应积极利用公允计量的会计核算模式，为会计人员的实践工作提供确切可靠的准确性保证，使投资性房地产企业的会计核算工作在实际情况中合理化的选择成本模式，并且进行后续的计量与核算工作。

（二）完善会计核算工作中的转换计量模式

国内部分投资性房地产企业在计量转换的过程中往往会出现一系列严重的问题，极大的危害到企业自身的发展和运营情况。投资性房地产企业在会计核算工作中采用计量转换的方式进行核算处理，可以快速实现企业工程项目的盈利状况，帮助企业在项目管理过程中获得更大的市场收益。在投资性房地产的转换核算过程中，会计核算人员应将传统的投资性房地产实际公允价值转变为账面价值，以此作为建筑商品房屋的计量基础，为今后的投资性房地产开发与运营提供必要条件。同时，公允计量模式在运转过程中所产生的经济价值与原账面会出现一定的价值误差，这些价值误差应归入投资性房地产当期盈利与亏损的项目资金当中，以此保证企业会计核算工作的准确性，为转换计量模式的发展与应用奠定良好的条件。

四、结语

第9篇：公允价值会计核算范文

关键词：公允价值计量 债券投资 应收利息

国新会计准则实施以来，银行、证券、保险等上市金融机构在核算以公允价值计量债券投资时，应收利息往往作为一项单独的资产予以确认。而根据《企业会计准则第39号――公允价值计量》对公允价值的定义，公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。因此，债券投资附带的利息理应作为债券公允价值的一部分，以公允价值计量债券投资单独确认一项应收利息的核算方式值得商榷，本文将对此进行分析和探讨。

一、准则的规定及影响

（一）国内现行准则的规定

我国会计准则对以公允价值计量债券投资利息核算的规定散落在企业会计准则应用指南、讲解以及应用指南附录中。如《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》应用指南中规定，企业划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的股票、债券、基金，以及不作为有效套期工具的衍生工具，支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券利息，应当单独确认为应收项目；企业在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，应当确认为投资收益。财政部会计司编写的企业会计准则讲解（2010）也明确，“企业取得金融资产所支付的价款中包含的已宣告但尚未发放的债券利息或现金股利，应当单独确认为应收项目进行处理”，讲解中还以举例的形式，列举了交易性金融资产――债券投资的账务处理过程，明确债券持有期间应单独计提应收利息。此外，应用指南附录――会计科目和主要账务处理中还提到，交易性金融资产持有期间被投资单位宣告发放的现金股利，或在资产负债表日按分期付息、一次还本债券投资的票面利率计算的利息，借记“应收股利”或“应收利息”科目，贷记“投资收益”科目。因此，按照上述规定，以公允价值计量债券投资在持有期间应对分期付息、一次还本债券按照票面利率单独确认应收利息。

（二）国际会计准则的规定

国际会计准则对此没有明确的规定，如国际财务报告准则《IFRS 9金融工具》，对于以公允价值计量金融资产未要求确认应收利息，只要求与公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产相关的利息收入计入当期损益。国际财务报告准则《IFRS 7 金融工具披露》，则要求披露利息收入或股息收入是否包括在投资收益中。因此，在实践中，有两种做法，一种是对应收利息进行单独计量，与国内现行准则要求一致；一种是将应计利息作为公允价值变动的一部分，不单独确认应收利息。同时在会计政策中披露对于利息收入的处理方法，并一贯执行。

（三）准则规定的影响

一般情况下，衡量债券公允价值主要考虑四个因素：按票面利率计算的应计利息，外币折算（非本币债券时需考虑），发行人信用风险，市场利率。如果单独确认应收利息，这样核算的有利之处是能够将债券本金与内含的利息明确区分开，使债券的公允价值变动主要体现为债券发行方信用风险的变化和市场利率的变动。同时也便于追踪债券应收利息的偿付和账龄管理。但存在的弊端是，应收利息单独进行核算，造成会计不配比，债券本身以公允价值计量，而应收利息脱离公允价值计量。尤其是当应收利息出现逾期或无法收回的时候，容易陷入是否计提应收利息坏账准备的两难境地，如果计提坏账准备，则与债券本身公允价值计量原则相违背，如果不计提坏账准备，继续计提利息，则不满足资产确认的条件：与资源有关的经济利益很可能流入。而且继续计提利息还会出现一方面确认利息收入，另外一方面确认公允价值变动损失，虽然对总体损益没有影响，但是计提了应收利息，按照国内企业所得税法要求，这部分利息收入应交企业所得税，从而造成企业当期所得税负担加重。因此，有必要对以公允价值计量债券投资应收利息现行核算方式进行完善。

二、交易性债券投资

按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》的规定，划分为交易性金融资产需满足三大条件之一：取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购；属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；属于衍生工具。显然，交易性债券投资的目的主要是为了短期获利，其特点是交易频繁，持有时间短。按照准则的规定，买入债券时，需单独确认应收利息，收息或卖出时，冲销应收利息，持有期间，需按日频繁计提应收利息，否则影响交易价格的判断和会计核算的质量。因为债券交易的方式分为两种：一种是不包含利息的交易方式，即净价交易（Clean Price），另外一种是包含利息的交易方式，即全价交易（Dirty Price）。不管是何种交易方式，都需要企业对应收利息进行频繁的调整。

笔者认为，此种核算方式，不仅费时费力，而且在未收到利息时，确认了已实现收益（计提利息收入），使纳税义务时间提前，增加了企业的税务负担，背离了交易性债券短期获利的初衷。因此，建议对应收利息核算进行简化，对债券持有期间不进行利息计提，而是根据债券的全价信息进行估值调整，确认公允价值变动损益，只有在收到利息时，再确认利息收入，同时对公允价值变动损益进行调整。这种核算方式，符合应用指南所说的取得的利息确认为投资收益的精神。由于债券购入时支付的对价中包括债券的成本、应计的利息以及已到付息期但尚未发放的债券利息。在此，需要区别处理，对于已到付息期但尚未发放的债券利息，应确认为应收利息，因为债券发行人有支付这部分利息的现时义务，而应计利息则不具备现时支付义务。因此，应在债券成本下单设二级科目应计利息进行核算；在债券持有期间，不再单独计提利息，而是根据债券的全价信息进行估值调整，如持有期间收到利息，则先冲减购入时的应计利息余额，差额确认为利息收入；在债券卖出时，将卖出债券收到的全价与初始确认的债券成本和应计利息余额之间的差额确认为投资收益。这种核算方法既不违背权责发生制，也契合公允价值核算的本质属性，在税收筹划上，也符合损益实现即产生纳税义务的要求。

三、指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资

在初始确认为指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产需满足准则规定的两大条件之一：该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。企业在日常投资业务过程中，常常涉及可转换债券或私募债券投资，此类债券投资，一般持有时间较长，信用风险较高。企业出于日常风险管理或业绩评价的要求，需要以公允价值计量，而此类投资也能符合上述会计准则对于整体指定以公允价值计量金融资产的分类要求。因此，在初始计量时，将其直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

对于此类债券投资，由于整体指定为以公允价值计量，因而不宜对应收利息进行分拆核算，如果要进行分拆，就不满足指定的条件。在债券持有的整个期间，不应单独确认应收利息，而是在期末进行估值时，对利息因素进行综合考虑，依据估值结果进行公允价值变动损益调整；当收到利息时，直接确认利息收入；当债券发行人经营困难，无法按期支付利息时，债券的公允价值自然应下降，避免了计提应收利息坏账准备，从而从整体上体现债券的公允价值，符合准则要求的整体公允价值计量的精神。

此外，对于可转换债券，在持有期间或到期选择转为股份时，换入股权的入账价值以及损益是否实现则需要根据不同情况而定，即视是否实质赋予投资人选择权，如投资人被赋予选择权，则以该换入股权在转换日的公允价值作为股权投资的入账价值，如并未赋予投资人选择的权力，则以可转换债券的成本和公允价值变动余额分别结转为该股权投资的入账成本和公允价值变动。因为，投资人有选择权，也就意味着投资人可自由交换债权，类似于在市场中可自由交易，投资的风险和报酬可自由发生转移。此时的转换应分拆为两笔业务，债权的退出以及股权的买入，即债权以公允价值退出，确认债券投资损益实现，同时股权以公允价值进入。如果投资人没有选择权，如强制可转债，在初始计量时，便具有权益工具的特征，如债券发行人未来没有交付现金或其他金融资产的合同义务。在转换为股权时，并没有改变权益工具的属性，该项投资实质上并没有退出，风险也没有改变。因此，应以初始购入债券的成本作为换入股权的成本。

对于整体指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的债券投资，由于交易频率低，持有时间长，并且不在表内计提应收未收利息，为加强应收利息的管理，可参照银行对不良贷款应收利息的管理方法，借助信息化手段，在表外建立一套应收未收利息系统，跟踪应收利息的回收情况，及时了解应收未收利息余额，对应收利息进行账龄分析，为后续投后管理提供数据支持。