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关键词:维修资金;使用安全;工程造价;监管增值
中图分类号:F29 文献标识码:A 文章编号:1008-4428(2017)04-146 -02
随着我国住房制度改革不断深化和完善,居民住宅逐步走向商品化和社会化。住房的质量和安全也越来越受到人们关注。建筑物一旦投入使用,保修期满后难免会出现各种质量问题和安全隐患。而建筑物共有部分一旦发生损坏,维修、更新、改造往往需要动用住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)来实现延长建筑有效使用年限。
维修资金制度自建立以来,经过近二十年的发展,建立了比较完善的管理体系,始终遵循“统一缴存,专户存储,专款专用,业主决策,政府监督”的原则,在保障广大业主正常使用房屋,解决房屋共用部位和共用设施保修期满后的更新、改造和维修方面发挥了巨大的作用。但随着我国维修资金归集和使用金额的快速增长和监管工作的逐步深入,维修资金“归集难”“使用难”“监管难”等难题始终未得到根本解决,引起了社会的高度关注。
笔者拟从归集、使用、监管工作现状分析、思考,提出简单的管理设想:
一、依法归集,保障维修资金应收尽收
住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,维修资金由业主共同共有。
维修资金交存作为房屋初始登记前置条件是法律法规的明确要求。《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定:“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金交入住宅专项维修资金专户”;第十三条规定:“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”。
维修资金交存作为房屋初始登记的前置条件是全国通行的交存方式,是房地产管理下行之有效的“总闸门”。初始登记作为前置条件也更好地保证了维修资金应收尽收。目前,全国多个省、地级城市都采用这一交存办法。南京市维修资金核算工作也已按国家规定按幢立账、专户存储、核算到户,将维修资金归集作为商品房预售证办理的前置条件,_保应归集的维修资金及时到位。
同时,维修资金监管部门也可以拓宽思路,学习借鉴外省市先进的管理经验,推广多渠道征收维修资金,灵活归集。深圳市的维修资金归集经验值得借鉴推广,在缴纳物业费的同时,提取部分物业费补充维修资金以确保维修资金可持续使用。
住房公积金是国家机关、企事业单位为其在职职工缴存的长期住房储蓄金。住房公积金制度是由国家法律规定的重要的住房保障制度,具有强制性、互、保障性。住房公积金具有强制存储的优势,可以从业主或业主家庭成员的公积金提取一部分作为维修资金使用将有力的破解维修资金归集和续筹的难题。
二、规范预、结算,确保维修资金合理使用
住宅专项维修资金作为 “房屋的养老金” 是保障居民住房安全、延续房屋正常使用的长效保障。随着时间推移,大量老旧小区和商品房小区已经过了保修期,进入维修高峰期,而在大量的维修工程中不断出现各种问题,影响维修资金合理使用。
在维修资金合理使用过程中,遇到如下主要问题:
(一)预算价格虚高,工程总价难以控制
维修和改造工程不同于新建工程,一般都是简单的维修或改造,需要在短时间内完成现场勘查、设计施工、竣工验收等工作,由于需要在短时间内需要完成一系列工作,难以按规范的工程预结算制度进行工程价款的结算。维修工程报价往往具有随意性,盲目性,工程造价的往往高于实际需要,维修资金难以得到安全高效的使用。
(二)工程量计算造假,工程量虚高难以控制
大多数维修改造工程难以具备完整的施工图纸,施工人员在施工时容易具有随意性,一些隐蔽工程维修过程中,造价咨询人员不能到施工现场查看,更不可能有监理工程师旁站,施工单位容易在工程量计算上造假,工程量计算虚高,牟取不当得利。
(三)材料价格“水分大”,工程造价难以控制
人工费、材料费和机械使用费是工程造价的重要组成部分。材料费在工程造价中一般占60-70%。随着市场经济的飞速发展,市场上材料品种繁多,不同的材料选择往往引起工程造价的变化,偷工减料以次充好在维修过程中屡见不鲜。
产生上述问题后,审批划拨的资金会造成资金使用率低下,造成资源浪费。这就不利于资金的精细化监管,容易引发广大业主的不满,引发纠纷。
针对维修资金管理工作中预结算工作的现状,为规范预决算工作,有效控制工程造价,合理使用维修资金,准确把握工程造价审核尺度,南京市在借鉴外地同行先进经验的基础上,依据《住宅专项维修资金管理办法》《南京市物业管理条例》《江苏省建设工程费用定额》《南京工程造价信息》并结合本市实际制定了《南京市物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造工程参考价格》(以下简称“参考价格”)《参考价格》涵盖常用工程维修和改造修项目,明确了工作内容和施工工艺,并且根据工作内容和施工工艺提供相应的人工费、材料费和机械使用费参考合价,内容清晰,计算方便。
《参考价格》编写包括综合单价和全费用综合单价两种形式,综合单价由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润组成,全费用综合单价在综合单价的基础上考虑到总价措施费、规费和税金以及脚手架和垃圾外运等措施项目单价。
例: 双层APP改性沥青防水卷材(冷粘法)
工作内容:清理基层、涂刷基层处理剂。铺贴卷材及附加层。封口、收头、钉压条。
《参考价格》明确了施工内容和工艺,设立工程参考价格计算公式,含有500多项工程子目,并建立档案,方便日后根据市场价格波动及时调整。《参考价格》还列出工程量计算规则和工程验收规范。
《参考价格》根据南京市实际编写,可作为维修资金申请人审核报价、签订施工合同的参考,也可作为维修资金管理部门初步审核报价、审批维修费用的参考。《参考价格》在推广运用过程中为维修的施工单位报价提供计价标准和尺度,提高了工程预算的编制速度,提高了工作效率。也有益于业主公平公开的挑选施工单位,杜绝不良施工企业的胡乱报价,虚报工程量,促使维修工程报价透明化、公开化。同时,也推动业主、物业服务企业、政府监管部门之间的相互交流,避免了各方因不同依据编制工程造价产生各执一词的情形。《参考价格》的推广使用降低了资金挪用风险,提高了资金的使用率,有利于发挥好房屋养老金的保障作用。
三、精细监管,促进维修资金保值增值
随着房产市场化程度加深,专项维修资金不断的增加,这些资金非常庞大。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计显示,目前我国收缴的住宅专项维修资金约有5000亿元,但是支出的规模s相对很小,体量庞大的资金目前绝大部分由地方政府监管部门统一进行管理。随着央行降息,广大业主对资金增值的意愿更加强烈,希望在确保资金安全、保证资金合理使用的前提下,进一步实现其收益最大化。对政府主管部门而言,研究建立科学的增值管理制度、完善增值管理办法,具有重要的理论和现实意义,为进一步提高维修资金收益,提高资金增值速度,笔者认为可以按照下列设想促进维修资金保值增值:
一是在合理预估近期维修资金使用金额后,将可用于银行存储的结余资金向维修资金主管部门申请,向5家以上商业银行发出招标邀请函,邀请银行参与投标,投标内容包含存款期限、存款额、存款利率等,并确保招投标工作公平、公正、公开,接受广大业主监督,最终综合考虑选择利率高的银行进行存储。
二是关注中国人民银行协定存款政策,协定存款等同活期存款,其收益根据存款单位与银行签订的合同确定,一般而言,存款的余额越高,存款单位获得的利率越高。由维修资金管理部门与银行商谈协定存款,协定存款以对公方式与银行签订协定存款合同,双方商定对公客户保留一定金额的存款以应付日常结算,此部分按普通活期利率计付利息,超过定额金额的那部分存款按协定存款利率计付利息。
三是根据国家现行宏观货币政策,结合本市维修资金管理现状,对资金增值使用及时调整策略,银行利率处于历史高点时,增加长期存款份额,减少短期存款份额。反之,银行利率处于历史低点时,减少长期存款份额,增加短期存款份额。
四是让“沉睡”的维修资金“钱生钱”,是广大业主的共同心愿,《江苏省住宅专项维修资金管理办法》中提出,为防范资金风险,维修资金只能在一级市场上购买国债,禁止从事国债回购,在保证正常使用的前提下,长期结余的维修资金可以考虑在一级市场上买国债或地方政府债券。
国债或地方政府债券是国家或地方政府以其信用为基础,按照债券的一般原则,通过向社会筹集资金所形成的债权债务关系。由于国债和地方政府债券发行主体是国家和地方政府,所以它具有相当高的信用度,被公认为是最安全的投资工具,在一级市场上购买国债或地方政府债券也有利于促进维修资金保值增值。
信息化时代日新月异,创新的浪潮一浪高过一浪。在维修资金归集使用监管工作中也不断面临新的机遇和挑战,只有不断夯实基础,补好短板,开拓创新,不忘初心,勇往直前.切实发挥好“住房养老金”的作用,保障好广大业主的根本利益。
参考文献:
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2002年6月,中国人民银行公布了《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。该办法已于7月18日正式实施。该办法的公布,引起有关人士和市场的极大兴趣。就在《暂行办法》实施的当天,上海爱建信托推出国内第一个集合资金信托产品――上海外环隧道建设计划,短短几天就几近售罄。随后,上海国投推出上海磁悬浮交通项目股权信托计划,北国投推出CBD土地开发项目资金信托计划,新华信托推出住房按揭资金信托等等不一而足。有心人士也纷纷瞄准资金信托,于是信托牌照价格飙升,从新希望有意入主福建国投,到香港耀生行意图参股宁波金港信托,有关信托业的消息不绝于耳,一时间似乎信托业的春天再度来临。
央行此时推出资金信托管理办法,其主要用意应在于两个方面:一方面可以为民间资金提供投资渠道;另一方面可以此为契机使整顿后的信托公司真正走上“受人之托,代人理财”的正轨。从资金信托产品的热卖看,央行的目的似乎已经达到。但是认真研究之后,我们却可以看到资金信托的种种不完善之处,如果不及时作出规范,资金信托的发展绝不会是一路坦途。
对投资者要否予以限制?
在证券法上,有公募和私募的概念。公募是指发行人向社会公众就证券发行作出的要约邀请、要约和销售行为,其针对的是不特定的社会公众,如股票的公开发行。私募是指发行人非公开发行证券,一般是向有经验的投资者私下发行。如在美国,私募的合格投资者资格一般限于:任何拥有不少于500万美元投资的自然人;任何拥有不少于500万美元投资的家族企业;某些信托机构;其他拥有不少于2500万美元具有自由支配权投资的组织。这主要是因为私募无需遵守严格的信息披露制度,对于投资者而言其风险较高。因此法律对投资者作出特别规定。
据悉,《暂行办法》的目的之一即在于“招安”民间的私募基金,因此其具体规定也体现了私募的特点。其第六条规定:“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时,接受委托人的资金信托合同不得超过200份(含200份),每份合同金额不得低于人民币5万元(含5万元)。”显然是想以此来间接限制发行对象的范围。但是就目前资金信托产品的销售情况来看,几乎都是向社会公开发售,有些甚至通过银行发售,资金信托产品的说明书也信誓旦旦地承诺,资金信托的收益预计不会低于某个远高于存款利率的百分比。这样似乎有可能误导投资者,使投资者误认为资金信托只不过是一种利率较高的债券品种。
事实上,无论信托计划如何设计,其预期的收益多么稳定,由于系统风险和非系统风险的客观存在,资金信托产品总是存在无利可图甚至本金亏损的风险,这样的风险与投资股票或是基金的风险是类似的。同时,由于法律没有规定,受托人无需履行严格的信息披露义务,而且由于其私募性质,资金信托也难于受到社会公众和舆论的有效监督,资金信托产品的投资者承担的风险应该高于投资股票或基金的风险。这样高的风险,如果对于投资者不加限制,特别是在我国投资者普遍风险意识不强的情况下,难免会引发纠纷,甚至有可能造成社会的动荡。因此对投资者作出一定的限制,将有助于资金信托的顺利发展。
与此问题相关的是资金信托文件的发送。如上所述,资金信托属于私募,商业惯例一般是直接发送有关私募的信息备忘录给特定投资者。而目前资金信托的产品的销售,多通过某种广告方式间接进行。尽管《暂行办法》明文规定:信托公司不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传,但是许多资金信托产品在销售之前,通过各种媒体进行了报道,客观上起到了宣传的效果。由于法律未要求资金信托必须面向特定投资者,因此信托公司的种种营销方式无可厚非,但是从严格的私募意义上讲,上述方式确有商榷之处。
资金信托应遵守的信息披露制度
委托人在购买资金信托产品之后,取得了信托受益权,但丧失了对资金的所有权,其收益完全有赖于信托公司的投资操作。如不考虑投资者对信托公司的信赖程度,投资者的利益一定程度上将有赖于信托公司的信息披露。
按照法律的规定和目前信托公司的实务操作,在资金信托业务中,信托公司将做出两类披露,套用证券法的术语,可将其称为“发行之信息披露”和“持续信息披露”。
发行之信息披露是信托公司在出售信托产品时对投资者做出的说明,主要体现于两类文件:信托产品说明书和信托合同。由于信托产品说明书的法律效力并不确定,因此披露信息主要体现于信托合同,但是信托合同中对于投资项目的披露一般均非常简单。以新华信托的住房抵押按揭贷款资金信托合同为例,其关于投资项目的描述仅是:“(信托资金)全部用于购买深圳市城市商业银行的住房抵押贷款债权,以获得住房抵押贷款利息等稳定的投资收益。”
持续信息披露是信托公司应向投资者指定的受益人通过报送信托资金管理报告作出的披露。《暂行办法》规定:“信托投资公司办理资金信托业务,应当按季或者按照信托合同的规定,将信托资金管理的报告和信托资金运用及收益情况表书面告知信托文件规定的人。信托期限超过一年的,每年最少报告一次。”并要求信托资金管理报告应载明以下内容:“信托资金管理、运用、处分和收益情况;信托资金运用组合比例情况;信托资金运用中金额列前十位的项目情况;信托执行经理变更说明;信托资金运用重大变动说明;涉及诉讼或者损害信托财产、委托人或者受益人利益的情形;信托合同规定的其他事项。”目前笔者尚未见到信托资金管理报告,无法对其内容进行评价。但就法律规定而言,与股票的信息披露制度相比,上述规定显然失之过简,而且对于某些术语,如何为“重大”并未作出规定。
如前所述,资金信托的风险在某种意义上讲甚至大于股票的风险,加强对其的信息披露要求,不仅有利于保护投资者的利益,也有利于人行对信托公司的监管。
笔者认为,法律至少应在以下三个方面对于资金信托的信息披露作出要求:1.在发行信托产品时,应对投资项目做出财务和法律的详细分析,并载入信托合同;对投资者有权解除信托的情况也应作出明确说明;2.在信托资金管理报告中,应有合格的会计师事务所审计的审计报告。3.对发生影响信托计划存续基本条件的临时事项,也应作临时披露。
资金信托与资产证券化
9月12日,新华信托推出住房按揭贷款资金信托,募集资金用于购买深圳市商业银行住房抵押贷款。笔者将该消息告知中国建设银行住房抵押贷款证券化的一位负责人时,该负责人的第一反应是震惊:“建行筹划了一年多,还没有通过审批,新华信托怎么就可以做了?”
资产证券化(ABS)全称是Asset-Backed Securitization,即以资产为支持的证券化。具体而言,它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险与收益要素进行分离与重组,进而转换成为在金融市场上可以出售的流通的证券的过程。一般应经过以下程序:资产的所有者将资产出售给专门从事资产证券化业务的特殊目的公司(SPV),SPV发行以资产为主要还本付息来源的债券,并通过担保等手段,提高资产支持证券的等级。在这一过程中,最重要的两个方面的问题,一是真实销售,即资产的所有者必须将资产出售给SPV,即使其破产,也不影响支持债券的资产,即实现破产隔离;二是信用增级,即应采取超额抵押、外部担保等手段,提高证券等级,以降低筹资成本。
资产证券化的目的在于将缺乏流动性的资产提前变现,解决流动性风险。由于银行有短存长贷的矛盾,资产管理公司有回收不良资产的压力,因此资产证券化得到了银行和资产管理公司的青睐,中国建设银行、中国工商银行、国家开发银行、信达资产管理公司、华融资产管理公司等都在进行资产证券化的筹划工作。
2000年人民银行还曾经草拟了一份《住房抵押债券管理办法(讨论稿)》,但至今国内还没有资产证券化的案例(有人认为铁道部曾发行的一种铁路债券是中国的第一起资产证券化案例,但该债券并没有做到表外融资,并不是严格意义上的资产证券化),建行的资产证券化方案第一次未通过审批,目前正在进行第二次报批。
新华信托的住房按揭贷款资金信托的操作方式是:新华信托通过资金信托募集资金,购买深圳商行的住房抵押贷款,信托到期后,由深圳商行将其买回。从其流程可以看出,所谓的住房按揭贷款资金信托,实际就是住房抵押贷款的证券化,以信托作为SPV,购买贷款和募集资金。
事实上,信达资产管理公司的资产证券化方案也是通过信托进行。但是人民银行在审查时,重点放在资产支持证券的性质上,是金融债、企业债还是公司债?显然都不是。新华信托的资产证券化方案却另辟蹊径,发行资金信托产品,并有《暂行办法》作法律后盾,在法律边缘打了一个漂亮的球。信达、建行等也许会受到启发,与信托投资公司联手,实现资产的证券化。由于资金量太大,其发行不可能通过向社会公开募集完成,不过就笔者所知,信达资产证券化也计划通过私募完成,并已经与投资者进行了初步接触。
【关键词】国库 现金管理 管理体制 创新
一、国库现金管理的概念
所谓国库现金管理是指财政部门在代表政府进行公共财政管理时,预测、控制和管理国库现金的一系列政府理财活动。国库现金管理是财政政策和货币政策的协同行为,是在确保国库资金安全完整和财政支出需要的前提下,对国库现金进行有效的运作管理,实现国库闲置现金余额最小化、投资收益最大化的一系列财政资金管理活动。
二、现代国库管理业务的总体目标和主要任务
随着人民银行不断加强金融服务的要求,国库现金管理工作也需要不断的改革和创新。国库现金管理工作需要构建和完善国库法规制度体系、国库组织机构体系、国库服务体系、国库监管体系,建设管理科学高效、监管有力、服务国家的科学化新型国库。
现代国库管理制度是以国库单一账户为基础,资金缴拨以国库集中收付为主要方式的财政资金管理制度,主要包括国库集中收付制度、政府采购制度、国债与国库现金管理制度三个组成部分。因此国库现金管理的主要任务就是要建立于社会主义经济体制制度相适应的国库组织体系,建立完善的国库管理体制,不断夯实国库基础,强化国库监管,不断推进国债市场建设,并不断改革创新,结合区域经济特点,研究国库的发展和稳定。
三、国库现金管理的意义
和发达国家相比较,我国的国库现金管理制度不健全,环节比较薄弱,并且缺乏科学有效的国库现金管理制度和实践经验,所以迫切地需要加强国库现金管理,并不断完善。开展国库现金管理,是深化财政国库管理制度改革的需要。同时有助于提高国库现金使用效益,完善财政政策和提高财政管理水平。最后,开展国库现金管理,还有助于加强财政政策与货币政策的协调配合。
四、我国国际现金库管理的体制创新探索
我们要探索适合我国国情的国库现金管理办法,必须不断改革和创新国库现金管理的体制,不断完善国库现金管理办法。
1.必须加强现金管理的制度建设。加强制度建设是规范国库现金管理的重要保障。国库体制的改革滞后,许多国库现金管理制度已不能适应当前国库管理工作的需要。《人民银行法》有关人民银行经理国库的规定都是比较笼统的,缺乏具体的操作方法。国库部门操作起来有一定的难度。所以必须加快修订和完善《国家金库条例》及其实施细则,根据实际操作情况,应废除工作中不相适应的条款和条例,明确拨款、退库审查办法和程序,制定系统、完整的预算收支、退库管理办法,并具备可操作性,使国库部门在实际操作中有章可循、有法可依。
2.继续推进国库改革深化。加快改革步伐,在积极推进财税改革,服务好财税的同时,做好自身改革,加强自身建设,全面提高服务水平,切实做好国库工作,推进国库事业的发展。努力提高国库的公共服务能力,就必须打造一支现代化的国库干部队伍,加强国库业务培训,不断提升国库人员的业务素质和管理能力,培养具有学习能力、研究能力、务实能力、开拓创新能力的新型国库管理人员。并且大力支持国库科技的发展,加大科技投入,充分利用现代信息技术,提高国库工作效率。
3.必须加强对现金流量的预测,完善国库突发事件应急事件处理机制。加强国库现金管理,必须通过不同途径获取各类预测信息。各级国库根据实际,研究国库应急预案,结合不同情况预先设计应急处置步骤和方法,形成业务覆盖面广、操作性强、操作系统全面的国库应急预案指南,建立起包括切合实际、科学可行的国库应急预案体系。
4.建设世界先进的国库综合业务系统。首先必须实现数据信息的集中管理。实现国库会计核算、国债管理、统计分析、国库监管、机构人员管理等业务数据的统一管理、统一处理和查询,提高国库业务信息的使用效率。其次,减少财政收入入库环节和财政支出的拨付环节,基本实现财政收入直达入库,财政支出实时到账。优化国库核算操作流程,做到“事项驱动、原子交易、一记双讫”。最后,加强对国库管理的动态监测。对各个业务环节实行权限控制、及时监督。加强对预算数据、国库经收处业务数据及下级国库业务数据的实时监测,充分发挥国库的监管职能。
5.国库现金管理必须要实现与货币政策、国债管理的有效配合,提高国库现金的使用效益。其一,国库现金管理要与央行货币政策保持一致,不能影响货币政策。这是国际上的一项基本原则。各国都强调政府是市场价格的接受者,政府现金管理不能影响市场利率。其二,现金管理要紧密结合国债管理开展。根据国库现金管理的实际需要,定期、均衡、滚动发行短期债券,形成国库现金管理与国债管理的有效配合机制。还可以根据预算收支规律定期发行中长期债券。定期发行中长期债券对于国库现金管理也有很重要的影响。
参考文献
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关键词商业银行流动性风险管理
流动性风险是商业银行经营过程中最主要的风险之一,在商业银行经营过程中,流动性风险一直是存在的。流动性问题是当今世界金融领域中尚未解决的主要难题之一,流动性问题解决得不好,就有可能导致流动性支付危机,这一问题对金融机构尤其重要。
1流动性风险的内涵及相关理论
所谓流动性风险,就是商业银行缺乏足够的流动性储备来随时应付即期负债的支付或满足贷款需求,从而引发挤兑风潮或银行信誉丧失的可能性。这种可能性一旦转化为现实,商业银行的损失和在社会上的恶劣影响就难以弥补和消除,这会使银行的生存和发展受到威胁,严重时会导致银行的破产。综观银行危机的历史,不管危机的起因是什么,危机的表现形式必然是流动性不足进而引入困境或破产。
流动性对商业银行来说非常重要,流动性风险管理历来被商业银行视为重中之重。流动性风险管理由早期的资产管理理论过渡到负债管理理论、资产负债综合管理理论三个阶段,在每个发展阶段,无不重视流动性风险管理。20世纪60年代以前的资产管理理论强调流动性为先的管理理念,主张以资产的流动性维持银行的流动性。
20世纪60年代和70年代前半期的负债管理理论强调银行可以通过主动负债即通过从市场上借入资金来满足银行流动性需求。70年代中期产生的资产负债综合管理理论在继承资产管理理论和负债管理理论优点的基础上,重新科学地认识了流动性的地位,指出流动性既是安全性的重要保证,又是实现盈利性的有效途径,是“三性”统一的桥梁。这一理论的产生是银行管理理论的一大突破,它为银行业乃至整个金融业带来了稳定和发展。
2我国商业银行流动性风险管理的发展历程
我国商业银行的流动性风险管理很大程度体现在银行资金管理体制中,大致经历了以下几个发展阶段:
(1)1978年以前。中国人民银行既是国家金融管理机关,又是办理金融业务的国家银行。对银行的资产负债管理,实行了集中统一的综合信贷计划管理体制,实行“存贷分离、统存统贷”的管理办法,形成了中国人民银行统揽一切金融业务的“大一统”格局。
(2)1979~1983年。党的以后,1980年改统存统贷为信贷差额包干制度,实行了统一计划、分级管理、存贷挂钩、差额包干的信贷资金管理办法。
(3)1984~1993年。中国农业银行等专业银行从中央银行分设出来,开始实行各自的职能,中国人民银行专门行使中央银行职能。1985年,在信贷差额包干的基础上实行实贷实存的资金管理办法,基本内容是统一计划、划分资金、实贷实存、相互融通。1989年在“实存实贷”的基础上进行了补充和完善,实行的是贷款增量的规模控制。实贷实存的管理体制的实施,加强了人民银行的宏观调控,同时也推动了专业银行的改革进程。
(4)1994~1997年。1994年建立了以中央银行为核心、商业性金融与政策性金融相分离、国有商业银行为主体、其他商业银行和政策性银行并存的银行体制,与此相适应,实行了“总量控制、比例管理、分类指导、市场融通”的银行信贷资金管理方法,中国人民银行制定了新的资金管理办法,即商业银行资产负债比例管理办法,初步形成了关于资产负债管理的框架文件,各大商业银行都初步尝试实行。我国银行的资产负债管理工作走向了一个新的发展阶段。
(5)从1998年1月1日起,中国人民银行取消了对国有商业银行贷款限额的控制,在推行资产负债比例管理和风险管理的基础上,对国有商业银行贷款增加量的管理方面,取消指令性计划,改为指导性计划,实行“计划指导、自求平衡、比例管理、间接调控”新的管理体制。自此,中国商业银行开始迈入了没有限额控制的严格意义上的资产负债比例管理的新时期。
时至今日,各大商业银行在资产负债管理模式上仍然不断探索,力求找到更加适合自身发展,在确保安全性和流动性基础上增加盈利的更加符合现代经营理念的流动性风险管理方式,从而实现商业银行“三性”平衡的管理目标。
3我国商业银行流动性风险管理中存在的问题
改革开放20多年来,我国商业银行相继采用过资产管理策略、负债管理策略,但没有真正实施过资产负债综合管理策略。我国银行业的资产、负债管理与国外商业银行不同,它不是一种流动性管理策略,而是一种总量、计划和规模管理策略。迄今为止,我国商业银行还没有开展过真正严格意义上的流动性管理,应该说这与商业银行的性质是不相吻合的。
3.1流动性风险管理意识淡薄
长期以来,国有商业银行承担着促进经济增长的宏观功能,有强大的国家信用支撑,因此人们总是将银行的命运与政府的支持联系在一起,认为政府会承担银行的一切风险,银行不会倒闭,也不会发生流动性危机。另外,来源于居民家庭的源源不断的储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的第二大原因。由于商业银行对流动性风险认识不足,风险管理还主要集中在信贷风险上,缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。
3.2流动性管理指标体系有局限性
在目前商业银行资产负债比例管理中,流动性评价指标主要是备付金比例、资产流动性比例和中长期贷款比例。这些指标内容比较单薄,并不能全面反映银行资产的流动性状况,更没有反映银行的融资能力。而各银行又不顾自身实际去套用、追求这几项流动性指标,扭曲了流动性管理的本质。
3.3中央银行流动性监管存在着严重的信息不充分
信息充分是商业银行流动性管理和中央银行金融监管确保有效的前提和基础。目前我国商业银行的统计制度和报表主要是时点或余额概念,而作为中央银行流动性监管的基础必须是时期或流量概念。信息不充分大大限制了对流动性风险的防范能力,更不用说在出现支付问题时,中央银行能否达到准确区分商业银行是暂时的流动性不足还是清偿能力不足的理想境地。
4加强商业银行流动性风险管理的措施
在市场经济条件下,商业银行产权制度改革的步伐不断加快,国家信用将不再是商业银行信誉的支撑者,商业银行出现流动性风险以致倒闭将不再是神话。因此,加强商业银行流动性风险管理应引起商业银行和中央银行的高度重视。健全商业银行流动性风险管理的基本思路是:改革现行以中央银行为主体的流动性比例管理,创造条件逐步建立以商业银行为主体,以所有者权益最大化为核心,以安全性、流动性和盈利性协调统一为宗旨的流动性管理机制,增强银行核心竞争力。
4.1增强风险管理的意识
风险管理是银行经营的一个永恒的主题,不能有丝毫的懈怠。为此,商业银行应加强风险的宣传教育,强化银行的风险意识,时刻敲响风险的警钟,牢固树立风险第一的思想,增强忧患意识,在经营中力求稳健,正确处理好安全性、流动性和盈利性的关系。在确保资金安全和正常流动的前提下,实现银行的盈利。由于流动性风险是银行其他风险的集中和最终表现,危害甚大,银行应对此有充分的认识和警觉,主动采取措施控制流动性风险。
4.2建立独立的风险管理组织体系
应设立专门的流动性管理部门,并聘请流动性经理,对流动性进行系统深入的管理。其行为指导准则是:第一,必须随时与银行的高层管理者联系,确保流动性管理的优先性和明确的目标;第二,必须跟踪银行内所有资金使用部门和筹集部门的活动,并协调这些部门与流动性管理部门的活动;第三,必须连续分析银行的流动性需要和流动性供给,以避免流动性头寸过量或不足。
4.3加快货币市场发展,拓宽商业银行的融资渠道
银行流动性管理要求银行资产和负债保持一种流动性状态,当流动性需求增加时,通过变卖短期债券或从市场上借入短期资金增加流动性供给;当流动性需求减少、出现多余头寸时,又可投资于短期金融工具,获取盈利,为商业银行流动性管理创造市场环境。首先要大力发展证券市场特别是国债市场,增加国债品种和数量,大力发展银行间债券市场,为银行流动性管理提供了广阔空间;其次要大力发展票据市场、同业拆借市场等,在条件成熟时,还可允许商业银行在金融市场上发行金融债券。
4.4需求预测和分析,建立有效的风险预警机制
首先,要搞好对资产流动性的预测和分析。然后在流动性预测和分析的基础上建立流动性风险的预警系统。应该借鉴西方商业银行成熟的经验,采取科学的预测和度量方法。建立一套科学实用的流动性预警界定监测指标体系,以便在日常业务管理中准确的监测流动性风险,一旦发现风险达到警戒线就及时发出预警,从而把流动性风险管理纳入科学化、规范化和程序化的轨道,逐步形成新型的流动性风险管理运行机制和流动性安全保障机制。其次,建立流动性风险处置预案,提高避险能力,对可能发生的全局或局部流动性风险,国有商业银行总行及其分支机构都要有完善的处置预案,一旦在某个部位出险风险,各级行应在限定时间内采取有效地措施进行补救,尽量把风险控制在最小范围内。
参考文献
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本文首先对司库的基本理论及职能演变情况进行了阐述,认为根据司库管理职能的不断演变,职能主要包含基本的现金管理职能和高级司库管理职能,并对GE、Shell、中国石油司库的管理职能情况进行了说明;其次对财务公司的职能及业务范围进行了说明,以中石油司库职能为基础针对以财务公司为基础搭建司库的可行性进行了探讨,对以财务公司为基础搭建司库的优势进行了分析,并提出了提高管理层级、转变职能定位、完善组织架构这3个完善措施;最后得出结论认为在财务公司充分取得集团充分授权的前提下以其作为基础搭建司库是可行的。对于拥有财务公司的企业集团而言,以财务公司为载体搭建司库体系是一个不错的选择。
【关键词】司库;财务公司;载体
一、企业司库理论研究及发展现状
1.企业司库理论研究现状
初期的研究认为,企业集团司库管理职能的基本目标被定义为“确定企业可任意支配资产的持有额度,并保持这一最优资金水平”。后来随着周期观点的引入,司库管理被认为就是“资金周期的管理”,主要指3个周期――支付期、收账期、现金持有期的分析和优化。
根据司库管理职能的不断演变,可以认为其包含两个方面:基本的现金管理职能和高级司库管理职能。前者以留存资金能保证企业正常运营、实现必需收付为目标,包含流动性管理、收支管理、账户管理等职能;后者更具战略导向,强调通过控制风险、降低成本、实现更高利润率来参与企业价值创造,包含财务风险管理、短期融资管理、短期投资管理、银行关系管理等职能。
2.企业集团司库管理职能情况
(1)GE司库
GE司库承担着六项主要职能,分别为资金业务服务,资金池管理、债务融资、风险管理、银行关系管理、外汇管理。
(2)Shell集团司库
Shell集团司库作为石油能源公司的司库,也承担着全面的职能。一方面为Shell的全系经营单元提供集中化的资金业务支持,承担着“基础现金管理”的职能;另一方面,Shell司库也是集团面向金融市场唯一渠道,承担着筹投资、集团年金管理、风险管理和保险管理、金融机构关系管理等“高级司库管理”职能。
(3)中国石油司库
在中国石油,司库的职能基本上可以概括为资金战略制定与实施、多元化筹融资、资金集中管理、结算集中管理、全球资金池管理、全球资金风险管理和资金信息系统集成。
二、以财务公司为基础搭建司库的问题探讨
1.财务公司的职能及业务范围
财务公司基本职能是实施资金集中管理,包括:资金结算、信贷业务、结售汇业务等;财务公司高级职能是提供专业金融服务,即为集团及成员单位拓展投融资渠道,提供财务顾问服务,开展中间及业务等。
根据最新修订的《企业集团财务公司管理办法》(中国银监会令2006年第8号),财务公司可针对集团成员单位开展的业务包括:咨询及业务、结算业务、保险、提供担保、委托贷款及投资、票据承兑与贴现、吸收存款、贷款及融资租赁、承销企业债券、消费信贷、买方信贷;对外可开展的业务包括:同业拆借、发行债券、对金融机构的股权投资、有价证券投资。
2.以财务公司为基础搭建司库的可行性探讨
由财务公司的职能和业务范围可以看出来,财务公司的职能与司库的管理职能十分接近,其业务范围能够保障财务公司基本实现司库的金融资源统筹管理。
目前,国内司库建设走在最前沿的是中石油集团,以中石油的情况为例,探讨以财务公司为基础搭建企业集团司库、实现司库职能的可行性。中石油提出的司库职主要包括资金战略制定与实施、多元化筹融资、资金集中管理、结算集中管理、全球资金池管理、全球资金风险管理和资金信息系统集成。
那么,针对中石油司库职能来逐个分析财务公司实现的可能性。
(1)资金战略制定与实施职能实现的可能性
财务公司作为集团的资金管理平台,可以说是对集团整体资金情况及运行规律最为了解也最需要了解和研究的机构之一,同时财务公司也拥有专业的金融人才,由其来制定和实施集团资金战略是非常合适的。但制定集团层面资金战略的前提是取得集团的充分信任和授权。
(2)多元化筹融资职能实现的可能性
财务公司作为金融机构,拥有多种融资渠道,例如同业拆借、票据转贴现、票据再贴现、法人账户透支、信贷资产转让、发行债券等;同时,由于财务公司一般拥有较高的资本规模,易于从外部取得更大的授信规模及成本更低的资金。总体来看,其融资能力是优于其他企业的,从融资渠道的广度来看,甚至优于集团本部。
同时,财务公司还可以为成员单位提供流动资金贷款、固定资产贷款、循环贷款、票据承兑及贴现、委托贷款、融资租赁等业务,为成员单位的融资提供更多选择。根据《企业集团财务公司管理办法》,财务公司可以向金融机构进行股权投资,从而财务公司可以通过参股证券公司这种方式以较高的起点开展投资银行业务,根据成员单位特点协助其实现资产证券化,以满足其筹资需求。
(3)资金集中管理职能实现的可能性
资金集中管理是财务公司最基础也是最主要的职能,是集团都会赋予财务公司的职能,也是财务公司赖以生存的根本。财务公司依照集团赋予的资金集中职能,引导成员单位在财务公司开立存款账户,并监控成员单位将资金集中到该账户来实现集团资金的集中。
(4)结算集中管理职能实现的可能性
在资金集中管理的基础上,结算集中管理也是必然会实现的。目前,财务公司都非常重视信息化建设,一般都有根据自身需求搭建的资金管理系统及网银系统,这两个系统本身是互通的。资金管理系统和多家银行数据系统进行“银企直联”,网银系统与各成员单位可以通过网银系统地客户端与财务公司资金管理系统进行连接,进而实现成员单位和银行的连接,即客户仅面对一家财务公司就可以满足对多家银行的结算需求,实现集团结算集中管理职能。
(5)全球资金池管理职能实现的可能性
目前,国家外汇管理局已经开展了三批跨国公司外汇资金集中运营管理试点,其中很多试点单位是以财务公司作为主办单位与银行合作,通过国内、国际外汇资金主账户管理方式,分别集中管理境内、境外成员单位外汇资金来形成外币资金池。
中国人民银行在《中国人民银行关于跨国企业集团开展跨境人民币资金集中运营业务有关事宜的通知》(银发〔2014〕324号)中明确指出,跨国企业集团可以开展跨境人民币资金集中运营业务,包括跨境双向人民币资金池业务和经常项下跨境人民币集中收付业务,集团可委托财务公司作为主办单位开展该项业务。
这两者加上境内资金集中管理形成的境内人民币资金池,即构成了全球资金池。现金池管理是在资金集中管理的基础上,财务公司借助金融产品,实现集团内部成员企业资金资源的共享,即成员企业可以根据管理要求有条件地使用池内的资金。
(6)全球资金风险管理职能实现的可能性
财务公司作为金融机构,一般都将风险控制工作放在首位,很多财务公司都会建立全面风险管理体系,将风险管理意识和理念贯穿于各业务、管理流程;设立专职的风险管理部门,负责事前、事中控制;设立独立的稽核审计部门,负责事后监督评价。资金作为财务公司最重要的资产,其风险管理更是重中之重。在进行全球资金池管理的首要工作就是建立全球资金风险的识别、估测、评价、处理和评估效果等工作机制,管好流动性风险、利率风险、汇率风险等风险。
(7)资金信息系统集成职能实现的可能性
财务公司都会建设资金管理系统,该系统可上线所有财务公司涉及的业务或管理模块,可以以此系统作为核心系统与其他系统进行互联,将实现资金信息的集成。例如:
①资金管理系统可以与集团财务系统对接,进行双向数据交换,资金管理系统向财务系统传输交易生成的会计凭证,财务系统向资金管理系统传输资金的会计数据,如集团已实现财务系统的集中统一,则可实时取得整个集团资金的会计数据。
②可以开发财务公司的网银系统,并实现与资金管理系统对接。这样客户可以通过网银客户端向资金管理系统发送结算指令、资金计划信息、票据信息、外部融资信息、外部账户信息等信息,网银客户端也可从资金管理系统查询自己的账户信息、交易信息等。
③资金管理系统可以与集团业务系统、合同管理系统、预算系统、投资计划系统对接,实现信息共享。
④资金管理系统可以与银行系统实现银企直联,实时获取银行数据,在取得成员单位授权的情况下可以实现对成员单位银行账户的实时监控。
根据以上的可行性分析,财务公司在集团的授权下是完全可以实现司库的各项职能的,因此以财务公司为基础搭建司库体系是完全可行的。
三、以财务公司为基础搭建司库的完善措施
1.提高管理层级,给予充分授权
财务公司一般是集团的二级企业或三级企业,如作为集团司库搭建的载体,一定是站在集团的高度才能统筹全局制定出适合集团发展的资金战略,才能充分发挥司库的各项职能。这就要求财务公司必须取得集团的充分授权,使其能够代表集团行使各项司库职能,即使股权层级不变也应将管理层级提升至集团职能部室的高度。
2.转变职能定位,补充司库职能
如以财务公司为基础搭建司库,财务公司应将定位转变为以统筹管理集团所有金融资产为目标的司库,职能就不能再仅局限于原有的职能定位,至少要将资金战略制定与实施职能、全球资金池管理职能、全球资金风险管理职能、资金信息系统集成职能纳入。同时,财务公司应根据新增职能制定相关制度及管理流程保障新增职能的有效实施。
3.完善组织架构,充分发挥司库职能
一般财务公司的部门设置无外乎为财务部、结算部、资金部(资金计划部)、信贷部(业务发展部)、投资部、风险管理部、综合管理部、稽核部(内审部),规模大些的财务公司可能会单独设有信息部、人力资源部等。这些部门设置仅能发挥财务公司职能,是无法完全承接司库职能的。如以财务公司为基础搭建司库,充分发挥司库职能就必须要增设例如资金战略规划部、金融研究部、集团金融服务部、国际业务部等部门来承接司库职能。同时,招聘或培养更高素质的金融专业人才以满足司库职能的管理需求。
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众所周知,资金作为企业从事生产经营活动的基本要素,贯穿于企业运营管理的全过程,是企业得以正常运作和持续发展的根本保证,被看作是企业的血脉。资金的这些重要地位和作用对于规模更大、结构更加复杂的企业集团更是如此,因而设计一套高效系统的资金管理机制使得企业集团内部纵横交错的资金网络能够顺畅运行就成为企业集团管理的首要核心任务。
提升管理水平,降低融资成本。通过构建资金集中管理机制,对企业集团资金实行精细化运营,实现管理模式从粗放型到集约型的转变,使管理层对资金的时间价值和融资成本有了更深刻的认识,提升了企业的管理水平和盈利能力。企业集团规模的不断扩张,对于资金的需求也逐年增长,如果企业集团不能构建相应的集中管理机制充分对资金进行集中调配,则自有资金势必不能满足企业集团成员经营的需求,从而需要从各种渠道进行融资,产生规模可观的融资费用,对项目资金进行集中管理能有效的解决企业集团整体存贷双高的局面,减少利息支出,降低财务费用。
发挥规模效益,优化资源配置。通过资金的集聚能够将分散在企业集团内部各成员的闲置资金统一上划,化零为整,在总部形成巨大的“资金池”,以更好的发挥资金集聚的规模效益,同时将资金集聚由集团统一开户,深化与金融机构的战略合作关系,增加同金融机构进行贷款融资谈判时的筹码,从而获得银行更大的融资支持力度,如利率的优惠及借款授信额度的增加等等。企业集团通过构建资金集中管理机制来实现资源
的优化配置,盘活企业集团自身存量资金,实现资金在不同成员之间的高效顺畅周转,实现资金的动态平衡,满足企业集团各成员对资金的使用需求,从而最大限度的提高资金的使用效率。
预防和控制企业集团资金风险。只有对企业集团资金实行集中管理,完善企业集团资金风险的管控制度,才能够评估、预防和控制企业集团在不确定的内外部环境中所面临和产生的资金风险,从而在竞争日趋激烈的市场中把握风险与收益的平衡。
二、企业集团资金集中管理存在的问题
资金集中管理平台建设滞后。企业集团资金集中管理相应的平台建设还处于学习摸索阶段。在组织平台方面,相当一部分企业集团还没有设置专门的资金管理组织机构,资金集中管理还停留在以集团总部财务部门为主体的阶段。在技术平台方面,大多数企业集团还停留在财务管理软件为核心的计算机信息管理系统阶段,而缺乏更加系统的专业化资金集中管理平台。同时企业集团资金管理对于计算机网络有着较高的要求,必须全面系统的配置适应企业集团资金监管模式的硬件及软件系统,以保障资金信息能够通过网络及时传递和沟通,这就需要在技术支持维护和人员配置培训上做好前期准备和后期配套工作。而企业集团由于受实际条件的约束,还未能构建起符合自身资金管理需要的高效、安全、统一的技术平台,在技术层面上稳定可靠的实施统一的集团资金集中管理还存在一定难度,这在很大程度上制约了企业集团资金集中管理的实施。
资金集中管理的规章制度不健全。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http://总第539期2014年第07期-----转载须注名来源集团总部只是存在一些零散的对于资金管理办法的规定,而缺乏对下属单位资金管理的权威性指导规章,没能形成高效有序的资金管理指挥系统,缺乏统一规范的资金调控制度,在帐户和结算制度、资金收支计划、投资信贷管理以及稽核监控方面都需要进一步完善
资金管控不到位。目前企业集团的管理层在资金管控上都处于被动地位,只是单纯的对企业集团各单位已经发生的资金业务进行事后记录和总结,虽然对既往资金运营活动进行了客观的反映和监督,但却并没有实现资金的事前计划、事中控制、事后核算这一全面控制过程,因而控制乏力的状况也就难以避免了。
三、企业集团资金集中管理问题解决方案
加快构建企业集团资金集中管理平台。 当前,在企业的财务信息化建设过程中,ERP系统,企业资源计划系统)得以广泛推行,在企业集团资金流的管理中也相应的采用这一类型的管理软件,如用友及浪潮的ERP软件。而发达国家跨国企业集团的经验表明,在企业集团资金集中管理方面,TMS系统要更加专业和有效。不同于ERP将着眼点放于企业内部资源的整合,关注的是会计信息和财务指标,TMS更加着重整合企业集团外部的金融资源,包括企业集团各成员单位银行的帐户余额、应收和应付帐款、短期投资、企业债券等企业集团中和资金有关的要素资源。通过TMS的实施不仅可以实现企业集团资金管理运作流程的自动化,提高工作效率、数据的可靠性及资金计划管理和预测的准确性,健全和完善资金审计和内控机制,集成和共享内部和外部资金信息,而且有助于将债权人、供应商和客户资源整合在一起,对企业集团资金的集中管理发挥着非常重要的作用。目前,国内外有些银行和管理软件提供商已经能够针对企业集团不同的资金管理模式,设计不同的TMS解决方案。因此我国企业集团在实施资金集中管理的过程中,应当考虑采用这一先进的技术手段。`
细化资金集中管理规章制度。要科学系统的制订资金集中管理的相关规章制度,增强资金集中管理的可操作性,具体来讲就是要明确集团和下属各单位的职责与权限;统一制订资金、账户以及结算的管理办法,对资金内外部帐户、自有帐户和关联帐户进行合理分类,确定与资金集中管理模式匹配的收支管理、资金流向控制和限额管理等帐户使用属性和控制策略,制定严格的帐户开立、变更和撤销的审核制度并明确各类帐户的集中归口管理,制定符合企业集团经营管理特点的结算制度,实行岗位责任制,区分对外收付款和内部转帐等资金结算业务,实行资金支付的分级授权审批制度;出台资金集中管理的奖惩条例;加强信贷和投资制度的建设,建立以立项、调查、审定、决策、监督为基本内容的信贷管理制度,建立信贷风险的监测和预警体系,科学设定量化指标;落实集团对于下属单位在实施资金集中管理后的利益返还,使得资金集中管理不再是一个资金单向上划的过程,而是通过资金的双向流动、充分利用,实现上下互利共赢的局面;按照规范化、授权分责、帐务核对、监督制约、安全谨慎等原则建立严密的资金稽核体系。通过规章制度的制订,将资金集中管理纳入到整个企业集团财务战略的框架中,使得资金集中管理得以高效系统、规范有序的运作。
2012年3月,国务院常务会议决定设立温州市金融综合改革试验区,并明确将制定规范民间融资的管理办法列为首要任务。同时,温州市开展金融综合改革先行先试探索实践一年多以来,形成了一些有效的制度设计、监管方式和实际操作,但也碰到了一些体制机制上的障碍,需要通过地方立法予以确定和规范。
2013年11月22日,浙江省十二届人大常委会第六次会议通过了《温州市民间融资管理条例》,并将于2014年3月1日起施行。据悉,该条例的颁布是中国第一部有关民间融资的法律,不仅对温州对浙江有意义,也可以给全国的民间融资的立法提供一个基础或借鉴。参与条例草案起草的浙江大学光华法学院教授李有星评价称,“它是对温州金改成果的确认和巩固”。
明确三类服务主体
为进一步规范民间融资中介服务机构,促进民间融资健康有序发展,条例规定,在温州市行政区域内可以设立三类民间融资服务主体。
一是民间资金管理企业,主要从事定向集合资金募集和管理等业务,其注册资本不得低于五千万元,且应当为实缴货币资本。这有利于将分散的民间资金聚集起来,并以股权、债券等形式投资到实体企业和政府鼓励的建设项目。
二是民间融资信息服务企业,主要从事资金撮合、理财产品推介等业务。这有利于解决借贷双方信息不对称、运作不规范的问题,从而降低交易成本和投融资风险。
三是民间融资公共服务机构,主要从事民间融资见证、从业人员培训、理财咨询、权益转让服务等活动,并可以接受地方金融管理部门委托,开展民间融资综合利率及指数等相关信息,收集、统计民间融资活动信息并进行风险监测、评估,建立民间融资信用档案,受理民间借贷备案等事项。
规范三类融资形式
民间融资的形式多样,比较常见的有民间借贷、定向债券融资、定向集合资金、合会、典当融资等。条例结合温州市实际,在充分调研论证的基础上,对三种主要的民间融资方式予以规范。
一是民间借贷。这是最常见的民间融资方式,也是需要加强规范和引导的重点。条例主要规范因生产经营需要而进行的民间借贷活动。除了自然人之间、自然人与非金融企业之间的借贷外,条例还首次肯定了非金融企业之间因生产经营所需的临时调剂性借贷行为,并作出了一定限制,规定出借人应当以自有资金出借,不得非法吸收公众资金或者套取金融机构信贷资金。
二是定向债券融资。条例规定,温州市行政区域内符合一定条件的企业,因生产经营需要,可以以非公开方式向合格投资者进行定向债券融资,并按照约定的期限和方式偿还本息。
三是定向集合资金。符合一定条件的民间资金管理企业可以以非公开方式向合格投资者募集定向集合资金,对特定的生产经营项目进行投资。定向债券融资和定向集合资金两种融资方式有利于引导民间资金对接投资项目,解决中小企业融资难问题。
设立借贷备案制度
民间借贷的隐蔽性是近年来温州民间融资隐患爆发,事先难以预警防范的重要原因,尤其是涉及金额较大、人数较多的民间借贷,一旦出现风险,很可能会演变为,有必要通过立法的制度设计引导民间借贷走向阳光化、规范化。为此,条例创设了民间借贷备案制度,明确规定:单笔借款金额三百万元以上、借款余额一千万元以上或者向三十人以上特定对象借款的,借款人有义务将合同副本以及合同重大事项变更情况报送地方金融管理部门或者其委托的民间融资公共服务机构备案。同时,为了鼓励和吸引当事人积极备案,切实发挥备案制度的作用,条例规定:温州当地政府应当对履行民间借贷备案义务的当事人予以政策支持,履行民间借贷备案义务的当事人还可以获得在金融机构评定信用等级、公证机构办理公证以及司法机关判断证据证明力方面的优惠待遇。对未履行备案义务的当事人,由地方金融管理部门予以处罚。
加强风险防范职责
风险控制一直是民间融资的一个重要问题。为加强对民间融资的监督管理,更有效地控制融资风险,维护当事人的合法权益,条例对民间融资的风险防范作了专门规定。
一是规范企业的经营活动。条例规定,民间融资服务主体不得违反规定开展业务,民间资金管理企业和民间融资信息服务企业应当向民间融资当事人提示融资风险,不得对民间融资当事人的收益作出承诺。
二是加强对民间融资活动的管理。条例明确了地方金融管理部门的职责,规定了民间融资当事人的备案、登记、报告等义务,并注重发挥民间融资行业协会的自律功能。
这是中国证券市场上最大规模的一宗股权交易。
6月27日,A股市场上最炙手可热的公司之一――中信证券(上海交易所代码:600030)宣布,规模达5亿股、金额总计46.45亿元的定向增发圆满完成。由此,中信证券资本金突破100亿元,市值蹿升至500亿元。
此次中信证券增发的巨额股票,全部由中国人寿股份有限公司(香港交易所代码:2628,下称中国人寿)及其母公司中国人寿集团公司认购;这也是坐拥5000亿元保费收入、年新增资金1500亿元的中国人寿迄今最大的一笔投资。
不过,相信这一纪录很快就将被打破。中国人寿在基建设施、能源、金融方面的直接投资计划已经越来越清晰。此间的市场消息表明,在包括广东发展银行、南方电网等大型项目的谈判中,均可以看到中国人寿的身影。事实上,作为中国最大的机构投资者,中国人寿自去年下半年以来在投资领域不断扩张,已成为股票市场和私人股权投资市场的一道风景。
“在投资方面,中国人寿现在可以说是从沉睡中苏醒了。”花旗美邦董事总经理、中国研究主管薛澜这样向《财经》记者评价。
“闪电”介入
中信证券的增发,启动于今年“五一”长假前后。5月7日,中国证监会公布了《上市公司证券发行管理办法》(下称《办法》)。次日,中信证券便召开了董事会,根据《办法》审议通过了非公开增发股票的预案。预案指出,G中信拟非公开发行不超过5亿股人民币普通股(A股),发行对象不超过十名机构投资者,股份自发行结束之日起,12个月内不得转让。
中信证券常务副总经理程博明会后向《财经》记者表示,这毕竟是《办法》之后的第一笔增发,当时中信证券对于融资的前景并没有太多的把握,“公司的考虑首先是怎样把事情做成”。
根据这个思路,公司的定价紧守《办法》所规定的融资底线,即发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司股票均价的90%,也就是每股8.37元。与中信证券上市三年间约为每股7元的平均股价相比,已经有一定溢价空间。
按照最初的设定,中信证券发行对象不超过十名机构投资者。据程博明表示,寻找和确定战略投资者,一方面是要实力雄厚,另一方面双方对金融有着共同的理念,能够带来同业机会和管理经验。按照这个条件,中信证券内部考虑过市场上潜在的合作伙伴,其中包括中国人寿。
中国人寿是从中信证券预先的询价中得知增发消息的。根据中信证券的设想,构投资者最低认购额不应低于3000万股,然而,中国人寿方面的反馈超乎了他们的预期。
双方的结合无需太多的铺垫和过渡。仅一天之后,中信证券便收到了中国人寿方面的答复――明确表示希望全部买下5亿股。其中,中国人寿股份有限公司认购3.5亿股,中国人寿集团认购1.5亿股,认购价格为每股9.29元,高于最初设定的每股8.37元。
这意味着,中国人寿系统将拥有超过16%的中信证券股权,成为仅次于中信集团的第二大股东;中国人寿将会影响公司治理结构,并将对中信证券有着明确的财务指标压力。
对于这样一个“超级买家”,中信证券此前并未有太多的思想准备。据称,中信证券董事长王东明思考了很长时间,最终接受了这一安排。根据中信证券方面的正式说法,此后的认购虽然相当踊跃,但由于与中国人寿业务上的互补性和未来合作的可能前景,二者最终走到了一起。
中国保监会则特批了中国人寿和中国人寿集团的这一股权交易。由于中国人寿集团公司和股份公司还分别持有867.45万股和460.71万股随时可以变现的流通股,两公司最终合并持有中信证券5.13亿股,占总股本的17.22%,分别为中信证券第二大股东和第五大股东。在定向增发前,中信证券的第一大股东是中信集团及其子公司,持有9.8亿股,占比39.49%;发行后,中信集团继续保持第一大股东位置,占比下降为32.87%。
中信证券本次募集46.45亿元,公司股本增加到29.815亿股;增发后,中信证券净资产突破100亿元。消息公布后,中信证券股价一路上涨,截至7月7日,中国人寿的股权投资已经获得了30多亿元的账面盈利。
各取所需
尽管双方的结合来得有些突然,但中国人寿和中信证券的联姻已经赢得了不少掌声。
在中信证券方面,资本金约束已经成为发展的瓶颈。2005年迄今,中信证券运作的一系列收购消耗了大量资金,继收购和重组中信万通证券公司后,中信证券在2005年出资16.2亿元,全面收购原华夏证券的证券类资产,后斥资5.7亿元发起设立中信建投证券公司;参与创设建投中信资产管理公司;斥资7.81亿元收购金通证券;2006年出资3.3亿元收购华夏基金等。收购支出已超过43亿元。
中信证券增发前净资产为56亿元左右,可用资金规模有限。截至2005年底,中信证券首发的筹集资金已经使用完毕。当时由于再融资尚未开闸,增发未能正式提上日程。公司董事会秘书谭宁表示,公司现金流已面临一定的压力,若不及时补充资本,新业务的拓展将受到制约。
与证券公司恰恰相反,保险公司最为焦虑的,是不断增长的投资压力。截至2005年12月31日,中国人寿的投资资产为人民币4943.56亿元。近几年中国人寿保费收入增长迅速,每年新增保费收入约1000多亿元需要进行投资;连同滚动产生的保费收入和以往投资收益,中国人寿股份公司每年的新增投资额度约有1500亿元之多。随着保费的正常增长,这个额度仍有上升空间。
从资产配置看,中国人寿资产固定收益类投资占据绝大多数,股票投资比例偏低,投资品种单一。2005年中国人寿新增投资1000多亿元,其中股票权重仅占1%,共约40多亿元。此外,购买基金的比重达到100多亿元――绝大部分资金仍为银行存款和债券,目前债券比重已经超过银行存款,占50%左右。
与之相应,2005年,中国人寿投资收益率为3.86%,虽略高于行业平均水平,却难以构成盈利的坚强支柱。
“以前银行比较欢迎大额存款,通过协议存款,中国人寿获得的利率也比较高。但是今天的情况是流动性泛滥,银行并不想扩大存差。存款到期之后,如果再想获得相同条件高利率的安排已经很难,这就要求保险公司寻求收益率更高的投资机会。”花旗美邦中国研究部主管、董事总经理薛澜认为,中国人寿拥有巨额资金,不会满足于小型的二级市场投资。其进入中信证券,扮演的是所谓“战略性财务投资者”角色,即通过积极参与公司治理,提高公司业绩,谋求较高的回报率。
高华证券一位分析员也表示,由于市场流动性过剩导致债券收益率普遍偏低,必然会对保险公司的整体收益能力造成影响。寿险公司一般希望有4%以上的投资回报率,仅靠存款和债券将很难保证。
“在这个时点投资中信证券,对中国人寿是一件好事。我们认为,中国证券市场今年是转型之年,中信证券跟随大势最近,将来在融资融券、IPO、经纪业务等方面的增长前景都比较好。投资券商不但可以改善回报,还可以分散风险。”摩根大通中国研究主管龚方雄如是说。
中国人寿投资券商,很自然地引发了市场关于“混业经营”的遐想。事实上,中国人寿和中信证券只是签定了合作备忘录,尚未就业务融合创新方面有具体安排。不过也有分析认为,在中国人寿大量的资金管理、财务顾问业务方面,中信证券将会拥有更多的市场机会。
值得注意的是,中国人寿关于“混业经营”的策略,并不同于几乎拥有全部金融牌照的平安集团。“我们的策略始终会以主业为主。至于进入其它金融领域,更多地会采取参股的方式。”中国人寿股份公司投资管理部总经理刘乐飞称。
投资转向
恰在中国人寿与中信证券宣布增发成功的前一天,国务院出台了《关于保险业改革发展的若干意见》(简称“国十条”)。其中,对于保险公司投资于银行、不动产和基础设施,都以国务院层面的文件作出了肯定。这对于中国人寿而言,无疑是对其自2005年以来扩宽投资渠道努力的一支“强心剂”。
自去年5月杨超接替王出任中国人寿董事长以来,一方面,积极推动政策面对于投资渠道的放宽,从境外投资H股、基础设施到不动产,均得到了来自保监会的政策支持;另一方面,也完成了对公司内部投资架构的部署。股份公司投资管理部招纳了一些投行才俊,同时任命集团公司副总经理缪建民兼任中国人寿资产管理公司总经理,使股份公司投资部与资产管理公司工作的衔接更为顺畅。
2005年以来,中国人寿也成为红筹国企中最受追捧的股票之一,从每股5港元左右飙升至目前的12港元,按总市值计算,已位列全球第九大保险公司。
在这一背景下,中国人寿的投资动作更为积极主动。去年11月,建行在香港上市;中国人寿最终获得特批,动用2.5亿美元境外外汇资金,认购4亿股建行H股。
今年6月,中国人寿、中国平安等保险公司均跻身于IPO行列。中国人寿集团公司、中国人寿股份公司获批以购汇方式,认购中国银行在H股市场的IPO股份总金额达23.5亿港元,共获配78842万股,这是中行12家基础投资者中入股最多的一家。6月29日,中国人寿董事长杨超又在公开场合表示,中国人寿有意入股农业银行。
中国人寿投资策略调整的轨迹,从其今年5月公布的2005年报之中亦可窥见一斑。业绩报告表明,公司增加期限较长的债券投资,减少协议存款,采取积极稳妥的股票投资策略,优化外汇资产结构,延长资产久期,改善资产负债匹配状况。
除了在股票市场上的投资,中国人寿投资部门的一举一动,已经越来越像一家大型私人股权投资基金(private equity fund)。除了参股中信证券,中国人寿还曾试图在中行、工行等上市前的引资中分一杯羹,惜乎未果。
“中国人寿今后大约会把总资产的10%左右放到直接投资里来。从海外经验看,这一比例并不算高,尤其在欧洲,保险公司的股权投资比例要大大高于美国。”中国人寿一位高管对《财经》记者表示,“我们的直接股权投资才刚刚开始”。
目前看来,中国人寿的投资重心主要放在了金融、消费品、能源交通、基础设施等领域;在提高回报率的同时,也势必对中央和地方的国有企业改革以及证券市场的收购兼并行为起到推动作用。与其它进行直接投资的资金一样,中国人寿谋求的是投资对象公司治理结构的改善。
“中国人寿的进入,还可以为国有资产管理形式进行有益的探索。中国人寿参股其它国有企业,既可以维护一些战略企业国有控股的地位,又可以更多地引入市场化因素。”刘乐飞称。在一个资金多于项目的环境下,中国人寿正在试图将自身的优势最大化。比如作为财务投资者,中国人寿试图与外资组成投资团,对国有企业进行收购,这在一定程度上可以缓解外资进入时引发的矛盾。
中国人寿风生水起的投资,在业界引起越来越多的关注;同时,如何控制和管理投资风险的问题也被更多地提及。
目前,国内保险公司的资金管理基本上都是自行运用,而国际大型保险公司则往往需要分散风险,特别是将相当一部分资金交给市场上的基金进行管理,这样,也可以为保险公司的内部回报率建立一个基准(benchmark)。与此同时,如何在投资管理过程中发挥专业机构的作用,而不是将所有责任一力承担,也是保险公司需要认真对待的问题。
本刊记者王虎对此文亦有贡献
保险资金投资演变
2002年修订后的《中华人民共和国保险法》第105条规定,保险公司的资金运用,限于在银行存款、买卖政府债券、金融债券和国务院规定的其他资金运用形式。保险公司的资金不得用于设立证券经营机构,不得用于设立保险业以外的企业。
2003年6月,保监会公布了新的《保险公司投资企业债券管理暂行办法》,其中规定,今后中国保险业投资企业债券的范围,由只允许投资三峡、铁路、电力、移动通信等中央企业债券,扩大到自主选择购买经国家主管部门批准发行、并经监管部门认可的信用评级在AA级以上的企业债券,投资企业债券比例由目前不得超过总资产的10%提高到20%。
2004年10月,保监会颁布《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》,规定符合条件的保险公司可通过资产管理公司或者直接投资股票。
2005年2月,保险资金可以独立席位直接进入股市。
2005年8月,保监会颁布《保险机构投资者债券投资管理暂行办法》,新增加企业短期融资券,保险公司可投资的债券品种包括国债、央行票据、金融债、次级债券、次级定期债务、企业债、可转债及短期融资券。同时,保险资金投资企业债券余额占保险公司总资产比例,由原来的20%提高到30%。
2005年9月,保监会《保险外汇资金境外运用管理暂行办法》,允许保险外汇资金在境外运用,并可适量投资红筹股。
2006年3月,保监会颁布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法 》,规定保险公司可间接投资基础设施项目,目前先从试点起步。
一、深化城镇住房制度改革的重要意义和基本内容
住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度,实现住房商品化、社会化,是加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求的根本途径。
房改的基本内容可以概括为“三改四建”。三改即把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。“四建”即建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的忘怀维修、管理市场,逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进房地产业和相关产业的发展。
新的城镇住房制度的建立,是一项长期、复杂的系统工程,需要综合配套改革、分阶段、有步骤地推进。近期的主要任务是全面推行住房公积金制度,积极推进租金改革,稳步出售公有住房,大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场,加强资金管理和运用,发展住房金融,加快经济知用住房建设,到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度,使城镇居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
1.所有党政机关、群众团体、企事业单位各类在职职工(外资企业的外籍员工除外),均按照“个人存储,单位资助,统一管理,专项使用”的原则,交纳住房公积金。
2.住房公积金起步阶段,职工个人和所在单位各按职工个人工资和职工工资总额的5%交纳;少数困难企业,经当地房改部门批准,可按不低于3%的比率交纳,1997年前必须达到5%;外商投资企业及其中方职工的住房公积金交纳率各掌握在7-10%之内,已超过这个比例的可以不变。单位和个人交纳的公积金均归职工个人所有,存入个人公积金帐户。职工离退休或出国定居结存的公积金本息返还本人;工作调动时,公积金随工资关系结转。职工在职期间去世,结存的公积金可依法继承。
公积金存储实行分段计息,5年以内比照银行活期存款利率计息,5年后根据情况适当调整。
公积金交纳率随经济发展、职工收入增加进行调整。
3.住房公积金用于购、建、大修住房。职工可直接使用家庭积累的住房公积金,资金不足的可以抵押贷款形式使用住房公积金,但最高不超过购、建住房款的70%,贷款期不超过10年,逐月分期归还,到期还完本息。
单位购、建住房可以贷款形式有偿使用本单位职工公积金,最多不超过本单位交纳余额的85%。对少数住房困难户较多的单位,经当地房改部门批准,可在此基础上增加一定的额度,货款期限2~3年。
职工利用公积金购买的住房出售后,要将动用的公积金如数存入公积金的户名内。
4.住房公积金个人交存部分,由职工个人支付;企业为职工交存的住房公积金,从企业住房基金中解决,未建立住房基金的,从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决,不足部分经同级财政部门核定,在成本、费用中列支;行政、事业单位为职工交存的住房公积金,从单位住房基金中解决,未建立住房基金的,首先立足于单位原有住房资金的划转,不足部分,全额预算的行政、事业单位由财政预算拨付,差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付;自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
5.公积金要专款专用,不准挪作它用。
三、积极推进租金改革
1.加大租金改革力度。1996年、1998年,住房租金原则上达到占双职工家庭平均工资的5%、8%;2000年大于10%,争取达到15%。各地可据此制定和公布租金调整计划。租金水平已达到或超过折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税5项因素成本租金水平的,按成本租金或市场租金计租。房屋实际租金按房屋结构、地段、层次、朝向、设备等因素,适当调节。有条件的市、县或单位,可以加快提租步伐。
2.在低租金向成本租金过渡阶段,执行省政府《关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》(皖政[1982]10号)规定的职工住房面积标准。有技师、高级技师职称的工人,比照同级技术职称的住房标准。超过标准的面积(多处有住房的应合并计算面积),按成本价计租。
3.租金收入归产权单位所有,纳入单位住房基金,用于住房维修、管理、建设和住房制度改革。
4.在租金未达到成本租金之前,1992年1月1日以后分配的住房,其租金标准可以高于同期现住房的租金标准,并实行有偿住房,认购住房建设债券或交纳租赁保证金。具体规定由市、县人民政府制定。
住房建设债券或租赁保证金,按活期存款计息,不计复利,5年后一次还本付息。
各单位收取的住房建设债券或租凭保证金,纳入单位住房基金,用于住房建设。
5.租金调整后,住房符合规定标准的下列住房给予减免:老,净增加的租金全免;时期参加革命工作的职工,净增加的租金50%免交。对其他离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等,适当减免或补助。具体办法由市、县人民政府制定。
6.住房的规定标准内的职工家庭,用规定的个人合理负担部分加上原有的全部住房补贴充抵,仍不足支付房租差额部分,可由其所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位住房基金中列支;行政单位和其他事业单位的补助金应先在单位住房基金中列支,不足部分可在城市住房基金中列支,未建立城市住房基金的,在同级财政预算中列支。
四、稳步出售公有住房
1.城镇、独立工矿区的公有住房,除县以上人民政府认为不宜出售的外,均可出售。城镇有常住户口的职工或居民,可向所在单位或现住房的产权单位,申请购买公房。购房坚持自愿的原则,每个家庭只能享受一次购一套标准面积的住房;两地有住房,只能选择一地购一套住房。购房面积超过省政府《关于干部住房标准和分配办法的暂行规定》(皖政[1982]10号)规定的控制标准,按市场价计价。
2.出售公有住房分别实行市场价、成本价和标准价。向高收入职工家庭出售公房实行市场价,向中低收入职工家庭出售公房实行成本价。成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。目前以成本价售房确有困难的市、县,可以实行标准价过渡。鼓励职工以成本价购买住房。出售公房的成本价和标准价,由市、县房改办会物价、房地产等有关部门测算,一年一定,经市、县人民政论审核、报省人民政府(附测算成本价、标准价等有关资料证明)批准后公布执行。县(市)须经地、市房改领导小组复枋。
3.标准价按负担和抵交价之和测定。一套砖混一等结构的56平方米建筑面积标准新房的负担价,1994年应为所在城市双职工年平均工资的3倍计算(双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以2)。随着职工收入逐年提高,新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数逐年提高,2000年以前达到3.5倍,抵交价按双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。
4.旧房的负担价,按出售当年新住房的负担价成新折扣(折旧年限一般为50年)计算,使用年超过30年的,以30年计算,经过大修或设备更新的旧房,按有关规定评估确定。旧房的抵交价,可根据使用年限适当降低,但最多不能低于新房抵交价的80%。
5.职工购买现已住用的公房,可适当给予折扣。1994年折扣率为负担价的5%,以后逐年减少,2000年前全部取消。
售房单位对购房职工在建立住房公积金制度前的工龄给予折扣,每年工龄折扣的数额,按抵交价除以65(男职工35年,女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间,按国家规定的离退休年龄计算。
6.公有住房的出售应遵循先评估后出售的原则。住房的实际售价根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修等因素区别计价。
现行售房人格已高于规定标准价起步水平的,不应再降低价格。
7.职工购房可以一次性付款,也可以分期付款。售房单位可对一次性付款的购房职工给予一次付款折扣,折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额,以及分期付款的控制年限确定,1995年底前最多不得超过应付房款的20%,1996年底前最多不超过15%。分期付款的期限一般不超过10年,分期付款的首期付款不得低于实际售价的30%,余款部分在规定的限期内按月偿还本息,单位不得贴息。购房职工可向所在单位设房改资金专户的银行申请抵押贷款。
8.职工以市场价购买的住房,产权归个人所有,可依法进入市场,按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般居住5年后可依法进入市场,在补交土地出让金或所含土地收益的按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房,一般居住5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地人民政府房地产行政管理部门有估先购买、租用权。其售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。
9.做好与原有售房政策的衔接。已出售的公有住房均须扫照售房当年的标准价占成本价的比例明确个人拥有的产权比例;超过省原规定优惠政策的要严格进行纠正。经购房人同意,也可按成本价补足房价款及利息后,原购房产权归个人所有。1994年1月1日至《决定》之前出售的公有住房,一律按《决定》及本通知的售房政策进行规范。以上工作必须在1995年9月底前完成,并由省房改领导小组组织审计、物价、国有资产、监察等部门检查验收。
10.职工购买公有住房,须个人申请,售房单位向房改办申报(国有住房产权不明确的,需报同级国有资产部门界定),经有房地产评估资格的单位评估,房改办会物价、房地产和国有资产管理部门审批,并到房地产管理部门办理住房产权过户和产权转移登记手续,同时要办理相应的土地使用权变更登记手续,并领取统一制定的产权证书。产权证书应注明产权属性,共有产权的应在产权证书上注明各产权者的产权比例。租、售、赠与、继承及其它形式转让所购住房,按国家和当地人民政府规定交纳有关税费。
11.加强售后维修、管理服务,发展社会化住房维修和管理市场。住房出售时应确定维修服务的管理部门,未确定前,仍由原产权单位负责。可提取适当的售房款建立维修基金,用于支付共用部位、共用设施的维修养护,不足部分由产权占有者按比例分摊。职工购买住房后,室内各项维修开支由购房者负担。改革现行住房管理体制,发展多种所有制形式、多层次的社会化牧业管理企业。
五、加强住房资金管理,发展住房金融
1.所有房改方案出台实施的地、市、县都要设立住房资金管理中心,与同级房改办合署办公,代表政府管理公积金和房改归集的其它资金。城市住房基金由财政部门管理,行政事业单位住房基金按预算外资金管理办法管理,但要积极创造条件,向集中管理过渡。
2.住房资金管理中心和财政部门在政府委托承办房改金融业务的专业银行设立独立的房改资金专户,各类住房资金均存入专户。坚持专户存储,集中使用的原则,保证住房资金的专款专用。
3.省政府负责制定住房资金的归集、使用、管理等有关规定,各级房改领导小组审定住房资金的使用计划和财务收支预决算。各级房改领导小组委托住房资金管理中心和财政部门,具体负责住房资金的归集、支付、核算。各级房改办编制使用计划。同级财政、审计、监察等部门进行监督。
各地、市、县住房资金管理中心每年的资金预决算,要报省住房资金管理联合中心备案,并报同级财政部门备案。
4.国有住房的出售收入,按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位,分别纳入各级住房基金。具体比例由省房改领导小组商有关部门另行制定。其它公有住房出售收入,归单位所有,纳入单位住房基金。
5.严格住房资金使用的审批手续。住房资金必须用于住房建设、维修及房改支出等,对房改先进单位要优先安排。暂时闲置的资金可用于购买国债,使资金增值。要加强对住房资金的审计工作。严禁挪用。
6.各级政府要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定,划转工作。划转的资金和原有的住房补贴,逐步纳入职工工资或用于列支公积金。把基建投资中的住房投资和住房修缮拨款划转出来,纳入城市住房基金,由财政部门管理,待房改深化后逐步理顺。企业住房基金和其它资金分列,实行单独管理。各级财政部门要按照房改政策,做好划转和进入成本、费用部分的核定工作。
7.住房资金的存贷等金融业务,由当地人民政府委托指定的专业银行办理。政府下达委托书,住房资金管理中心与承办房改金融的单位签定协议,明确双方的义务和责任等。承办房改金融业务的单位根据当地人民政府批准的住房资金使用计划,审定、发放和回收贷款,并本着“服务房改、利归地方”的原则,努力提高服务质量,保障房改工作的顺利进行。凡经办政策性住房金融业务的银行,应充分利用政策性住房资金,向购房职工提供低息抵押贷款。用于住房建设的住房资金不受信贷规模控制。已建立住房储蓄银行的,住房资金管理与房改金融业务按本通知执行。
住房资金的存贷利率和利息结算等金融管理办法由省房改领导小组会同省人民银行等部门另行制定。
六、加快经济适用住房建设
1.地方人民政府要制定经济适用住房建设计划,优先安排建设用地,以行政划拨方式供应,并在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。结合城市规划和旧城改造,合理布局,综合开发,建设便于社会管理的住宅小区。
2.经济适用住房开发建设,主要利用地方政府用于住宅建设的资金,以贷款形式使用房改归集的资金,政策性贷款,同时可以收预付款、集资、发行债券和积极争取外资等形式筹集资金。
3.经济适用住房售价以保本微利为原则,由建设行政主管部门会同物价等部门核实,报市、县政府批准执行。所获利润用于经济适用住房再建设,实行滚动发展。
4.经济适用住房,主要是为参加房改资金统一运转的单位提供房源,出售对象是中低收入家庭。目前,首先解决住房困难户、缺房户和无房户,对离退休职工、教师应予优先安排。
5.各地房地产开发公司每年建房总量中,经济适用住房要占20%以上。
继续发展集资建房、合作建房、安居工程等,形成多种方式解决城镇职工住房问题。
6.经济适用住房开发建设的具体管理办法,由省建设厅会同有关部门另行制定。
七、统一政策,加强领导,全面推进住房制度改革
1.各级人民政府要加强领导,健全房改工作机构;要根据《决定》和本通知确定的房改目标、基本内容和任务,兼顾长期目标和阶段性目标,全面规划、统筹安排、分步实施。
2.在房改领导小组统一领导下,各有关部门要从有利于支持和推动房改工作出发,各尽其责,密切配合,保证城镇住房制度改革的顺利实施。
3.各地要根据《决定》和本通知完善城镇住房制度改革方案。房改方案已出台实施的地、市、县,要进一步修改原有的房改方案,地、市报省政府批准;县(市)报地、市批准,并报省政府备案。房改方案尚未出台的地、市、县要制定方案,报省政府批准后出台实施。
建立审批备案制度。各地可结合当地实际,积极探索推进房改工作的方法和措施。凡需突破国家和省政府统一政策的,要经当地政府审定后,报省人民政府批准。各地、市、县制定房改的实施细则和涉及房改有关的规定,必须报省房改领导小组备案。
原有关文件规定出售公有住房的标准价和最低价,一律停止执行。
4.所有单位(不论隶属关系),都应执行所在地人民政府对房改的统一部署和规定。对在不同市、县及单位出现的交叉辐射问题,要坚持后改的支持先改的,改革步子小的支持改革步子大的,职工家庭成员在不同市、县工作的(含离退休人员),其所在单位一律按照职工住房所在地的房改规定办理。
5.为企业房改创造条件,逐步把企业所承担的住房建设、分配和维修管理职能推向社会,加快实现住房商品化、社会化。
6.建立房改统计制度和会计核算制度,加强调查研究,为制定房改政策和规定提供依据。
7.各新闻单位要加强房改舆论引导,采取多种形式,广泛宣传加快城镇住房制度改革的目的和意义,宣传《决定》的基本内容、任务、主要政策和实施步骤。
8.严肃房改纪律,严格执行国务院和省规定的统一政策。各级物价、财政、国有资产、审计、监察部门,要加强对房改政策执行的监督、检查,对不执行国家和省统一政策,低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为,要严肃查处,并严格纠正。