土地合理规划精选(九篇)

第1篇：土地合理规划范文

关键词：城乡规划;土地征用;级差地租

一、问题提出

城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。

二、城乡规划中土地利用方式及其问题

(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。

(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。

三、城乡规划中土地合理利用的政策建议

土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。

(一)对农村土地征用的管制

1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。

按照马克思的地租分配理论,级差地租Ⅰ应由土地所有者所有,级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。

第2篇：土地合理规划范文

关键词：城乡规划;土地征用;级差地租

一、问题提出

城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段,在城乡差距日益凸显、城市化进程不断加快、农村劳动力持续向城市转移的进程中,城乡规划逐渐被提上日程。我国正处于城市化、工业化快速发展时期,城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾持续加剧,使得城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村,土地是农民拥有的除劳动力之外的有效“致富”资产,是支撑农村经济发展和提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间,而且是融资的重要工具,土地增值收益的公平分配在一定程度上是社会公正、社会稳定的体现。国外经验表明:城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此,合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件,对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。

二、城乡规划中土地利用方式及其问题

(一)城乡规划中土地利用方式。当前我国城乡规划中土地利用方式主要表现为以下两种:第一,农村土地征用:土地征用是集体土地向城市用地转换的合法途径,农业用地转为建设用地是城市化、工业化、城镇化推进的客观要求和必然结果,是经济发展的大趋势,集体所有制化的土地作为城市用地的重要补充,保证了工业化、城市化推进对土地急剧增长的需求;第二,对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。对城市土地以拍卖的方式卖给房地产商,以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位,从而综合利用土地资源。

(二)城乡规划中土地利用存在的问题。城乡规划中土地利用存在的问题主要表现在以下方面:首先,土地征用方面:土地价格在土地征用中的作用发挥不到位。征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。在我国,征用农民土地后给农民较少的经济补偿,土地征用费占土地出让价格的比重很低,土地的收益分配混乱,加之政府对土地补偿费的截留,严重损害了农民利益。此外,市价和土地征用价格的巨大反差,土地在集体经济组织以及其他类型经济组织之间的不规范流转大量存在,这种自发性的流转由于没有纳入统一的土地市场,带来诸多问题。如用地权不清晰、产生由价格和产权问题而发生的争端、土地资源的滥用等;其次,利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用。土地竞拍的价格一般较高,尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益,在高价得到土地使用权后,对土地进行配套建设开发,造成房屋价格上涨、炒房现象严重。

三、城乡规划中土地合理利用的政策建议

土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用,是做好城乡规划的基础。为充分利用土地资源,促进城乡规划中土地的合理有效利用,应首先从土地价格的规范出发,一方面对农村土地征用进行管制;另一方面对土地的招标、竞拍、挂牌给予合理规制。

(一)对农村土地征用的管制

1、征地补偿费、土地增值收益分配。根据地租理论,地租有级差之分,应根据土地的优劣程度来确定地租。换言之,对征收的土地给予征地补偿费时,应有所区分,根据地块带来的效益确定。对于在可预测范围内有良好发展前景,并且用途非常广泛的地块,在征用补偿费的确定时,应区别于劣质地块。此外,政府在对失地农民的同期损失给予补偿时,应该加入土地使用后的预期利益,动态提高补偿标准,从而既可以降低农民对征地的不满情绪,又提高了土地征用的成效。

按照马克思的地租分配理论,级差地租Ⅰ应由土地所有者所有,级差地租Ⅱ应由土地所有者和经营者共同所有。对土地征用后产生的增值部分,应充分考虑被征地者的利益。而据国家有关统计资料显示,土地用途转变增值的土地收益中,农民约得5%～10%,村一级得25%～30%,政府及部门得60%～70%。因此,规范征用土地的收益分配是改善现行制度的重要方面,是切实保障农民权益的重要举措。

2、征用土地的购地费确定。购地费应由被征购地块的地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成,其中地上附着物和青苗的补偿费应如实补偿,地价款可根据农地基准地价,集体农用地转为国有建设用地后的用途及预期收益等因素确定,让农民分享额外的增值收益。尤其对于个人承包集体土地的农户,在承包期还未到达的前提下,承包的土地已被政府征用,他们的预期利益更应得到保护。

(二)对土地招标、竞拍、挂牌的规制。由于国家允许对经营性土地实行招标、招商、拍卖和挂牌,全面推行和严格执行经营性土地招标、拍卖、挂牌

[1] [2] 

出让制度,从而凸显土地资产价值,为建立公开、公平、公正的土地市场秩序以及有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。经营性用地通过扩大土地出让的招拍挂比例,由市场机制决定土地去向,由政府部门根据市场情况调整基准地价和出让底价,充分挖掘土地的资产价值。

根据科斯定理,在明确产权的前提下,甚至不需要政府干预市场交易,市场交易便会按照公平合理的价格来进行。市场的真谛不是价格,而是产权,只要产权确定,市场主体便会“议出”合理的价格。土地是一种特殊商品,地价是转让产权后的经济收入,招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权,因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权入手,根据转让产权的不同、土地的位置、土地使用期限、基础设施完善程度、地区经济结构、人口密度、城市周围农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价,从源头上规制土地的招标、竞拍、挂牌。

 

主要参考:

陆益龙.农村土地征用问题:现状及成因分析[J].学习与实践,.

童霓.城市化进程中土地征用问题浅析[J].西部财会,.

第3篇：土地合理规划范文

关键词：土地资源 城乡规划 利用

中图分类号：TU98文献标识码： A

1、引言

城乡规划是指对一定时期内城乡的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理，其核心内容是城乡功能区的科学组织和土地的合理利用。城乡规划既是科学建设和管理城乡的重要依据，又是实现经济社会可持续发展、构建和谐社会的重要保证和内容。目前，我国处于新型城市化、新型工业化和农业现代化的快速发展时期，城市经济的快速发展与稀缺的土地资源之间的矛盾日益加剧，促使城市土地开发利用范围不断扩展。而在农村，土地是农民赖以生存和发展的最基本的生产资料，也是发展农业所需要的最基本的生产要素，不仅是支撑农村经济发展的桥梁也是提高农民收入的基础。土地不仅为城镇发展提供布局与建设的空间，而且是融资的重要工具。经验研究表明：城市健康有序的发展与政府充分控制和分配土地收益密切相关。因此，合理利用土地资源是保障城乡规划成功进行的前提条件，对城乡规划中土地的合理利用进行研究具有重要的理论和现实意义。

2、城乡规划中土地利用方式及其存在问题

2.1城乡规划中的土地利用方式

目前，我国城乡规划中土地利用方式主要有以下两种：一是农村土地征用。土地征用是农村集体土地向城市用地合理转换的合法途径。农用地转为建设用地是新型城市化、新型工业化、农业现代化（以下简称“三化”）推进的客观要求和必然结果，是经济发展的趋势所在，农村集体土地作为城市用地的重要补充，保证了“三化”推进对土地的急剧增长的需求。二是以“招拍挂”的方式出让土地。政府对土地以招标、拍卖、挂牌的方式进行城市建设的配套开发以及城市土地的综合管理利用。将城市土地以拍卖的方式卖给房地产开发商，以招标的方式将城市基础建设的任务分配到有能力的单位，从而综合利用土地资源，提高土地开发利用率。

2.2城乡规划中土地利用存在问题

2.2.1土地征用行为不规范

征用是国家运用强制性的行政手段有偿征用农民土地的方式。目前我国土地征用的补偿费用远远低于土地出让的价格，土地的收益分配混乱，严重损害了农民利益。由于市场价格和土地征用价格的巨大反差，土地不规范流转，带来了一系列的问题，如用地产权不清晰、土地资源滥用等，土地浪费现象严重。

2.2.2利用招标拍卖等方式对土地进行分配利用

土地竞拍的价格一般较高，尤其是房地产商为了追逐自身的经济利益在高价得到土地使用权后，对土地进行配套建设开发，造成房屋价格上涨、炒房现象严重。

2.2.3与土地利用总体规划协调困难

土地利用规划和城乡规划都是以国民经济和社会发展规划为依据，在实现土地资源的可持续利用和城市的可持续发展这一根本目标上是一致的。[1]城乡规划和土地利用总体规划协调和衔接的中心内容是用地规模和用地发展方向。[2]但是，二者在以下几个方面存在明显差异：一是着眼点不同。规划部门着眼点是城镇的发展，根据经济的发展需求决定城镇的功能、规模及发展方向，且要求用地上有足够的弹性。土地部门的着眼点在于“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地”这一基本国策，强调对用地的严格控制，指标落实、地块落实且责任到人。二是两者编制技术与标准的差异。比如人口规模含义、用地分类、规划人均用地指标及规划时限等技术指标的测算标准不一致。三是土地用途管制方面也存在差异。土地利用总体规划中将小城镇用地和城市用地归为一类，规划中往往突出城市用地而忽略了小城镇用地，在用地空间安排上也限制了小城镇的发展。

2.3城乡规划中土地合理利用的对策建议

土地资源的合理利用在城乡规划中有着重要作用，是做好城乡规划的基础。为土地资源得到充分有效的利用，建议从以下几个方面加强土地资源在城乡规划中合理利用。

2.3.1进一步规范土地征用行为

政府在对征收的土地给予征收补偿费用时，应有所区分，根据地块带来的效益决定。对于在可预测范围内有良好发展前景且用途非常广泛的地块，在征用补偿费的确定时应区别于劣质地块。同时，逐步实行从“征”到“购”，促使土地征用与土地市场接轨。耕地补偿费应基本接近于土地征收后出让金，或不低于等质等量的耕地造地成本。

2.3.2加强对土地“招拍挂”制度的管制

我国允许对经营性土地利用招标、拍卖和挂牌的方式进行出让，此制度的严格推行和执行，为建立公平、公正、公开的土地市场秩序和有效遏制土地出让中的暗箱操作提供平台。土地是一种特殊商品，地价是转让产权后的经济收入，招标、竞拍、挂牌会获得土地使用权，因此政府为了保证招标、竞拍、挂牌的顺利进行以及土地资产价值的充分体现应该先从制定基准地价以及转让土地的产权着手，根据转让产权的不同、土地使用期限、土地的位置、基础设施完善程度、人口密度、地区经济结构、城市周边农用地的生产状况以及交易成本等因素来制定基准地价，从源头上加强对土地招标、拍卖和挂牌制度的管制。

2.3.3坚持以规划为龙头，做好各类规划的协调与衔接

土地资源是经济发展的保障，城乡规划是城乡建设的基础。[3]为了加强土地资源在城乡规划中合理利用，应从以下几个方面协调好土地利用规划与城乡规划。

一是完善“两规”在法律层面的系统性。《城乡规划法》与《土地管理法》规定了“两规”的衔接关系，但是没有明确建立两者之间的约束关系，也没有对两者如何衔接做出具体的规定。因此实现城乡规划与土地利用规划的协调，需要建立配套的管理办法对具体的衔接协调工作开展引导和约束。

二是加强“两规”技术层面的互通性。城乡规划行政主管部门与土地行政主管部门应建立高效协调机制，促进“两规”在规划期限、统计口径、标准规范等一系列技术指标上的互通，实现成果间的可比互通。

三是要把保护耕地和合理用地作为贯穿始终的指导思想。城乡规划中的城镇建设规模应控制在土地利用规划确定的建设用地范围内，且尽量少占耕地。道路规划、广场规划等要与人口规模、经济规模相适应，注重提高土地利用率。规划城镇功能分区时，要优化土地利用结构。

3、结语

城乡规划是指导城乡建设、统筹城乡发展的重要依据和手段，土地资源如何在城乡规划中得到合理利用是当下社会经济发展面临的突出问题。现在每个城市都面临着土地资源的紧张的局面，特别是一些大中城市形势更为严峻，所以城市规划需要从长远的目标出发，综合部署各项建设和管理规划，使城乡建设中土地资源得到合理的利用。

参考文献

[1]赵蕾,皇甫玥,陶德凯.《土地利用规划与城乡规划差异分析及协调途径探索》[J].现代城市研究,2012(4):47-52.

第4篇：土地合理规划范文

全国自1990年以来出台了很多土地规划和管理方面的政策，政策工作出台了近20年以来[1]，全国土地总体上得到了合理的规划和管理，不仅节约了土地资源，也合理的规划和管理了各方面用地，在一些土地缺乏地区进行了一定的调控，总体上起到了积极作用。但是，之前的政策和制度大多是针对于城市土地规划和统一管理方面的，对于农村土地的规划和管理则非常缺乏[2]，也导致了农村土地的不合理开发和农村土地的严重浪费，农村土地合理利用率非常低，对农村经济的发展和农民生活水平的提高造成了一定的影响。目前农村土地的问题已发展到不得不进行探讨和解决的时候了，应尽快对农村土地进行合理的规划和管理，彻底解决农村土地问题[3]。

1 农村土地状况分析

1.1 农村土地利用率分析

我国是农业大国且目前仍处于社会主义初级阶段，农村的社会经济发展仍比较落后，导致了农村土地方面没有相对完善的规划和管理制度，农村的土地仍处于乱规划、无人管、乱管理的现状[4]。农村一些随意开发征用土地的现象时有发生，导致了大量的农村土地资源浪费了。目前我国农村土地整体合理利用率非常低，由于缺乏相对完善的规划和管理，其合理的利用率则更低。

1.2 农村土地规划分析

由于农村在我国的规模大，农村人口多，农村土地面积也大，且目前我国农村经济的发展离城市还是有差距的，国家对农村土地规划管理部门的重视程度也远远不及城市土地规划管理部门，配备的相关规划管理人员也是不及城市土地规划管理部门，这些因素都导致了农村土地规划和管理不当，导致了农村土地资源的浪费，使得农村很多土地得不到合理的开发利用，广大农民群众的生活水平上不去。以我国江西省南昌市为例，整体对南昌市的土地进行规划和管理，最后统计的一共收回了20宗闲置土地，然后进行合理的规划和管理，使得这20宗闲置土地得到了合理的规划和使用[5]。

2 农村土地系列问题

2.1 农村土地布局广泛

有研究学者长期研究土地的规划和管理，对土地闲置浪费研究有一定的见解，也发表了一些看法。例如有学者认为地理位置因素是导致土地浪费与否最为关键的一个因素，好的地理位置的土地更容易得到合理利用，相反地理位置相对差的土地得到利用率低，有的甚至闲置和荒废在那里。我国农村地形地貌的不同，也是导致我国农村土地得不到合理规划和管理的一个重要因素。

2.2 农村土地转让

我国针对土地规划和管理方面的法律法规很早就出台了，规定土地私自转让必须要到相关管理部门进行办理合法的手续，但是由于农村人口多，广大农民文化程度低，法律意识淡薄，导致了很多违反土地法律法规的土地转让和交易，这不仅造成了农村土地资源的浪费，农村土地滥用滥采，得不到合理的利用，造成了极大的土地资源的浪费，同时后期也会带来一定纠纷和麻烦。

2.3 农村土地法律法规不健全

近些年来，我国针对土地规划和管理方面也制定了很多相关的法律法规，一直在完善土地规划和管理的相关制度。但是，由于农村生活条件差，经济发展落后，农民文化程度低，虽然制定了相关法律法规和土地规划管理制度，但是一些农民仍然直接无视这些制度，仍在私自的违章扩建建筑占用土地，私自转让和交易土地，随意的滥开滥采一些土地，导致了农村土地资源的巨大浪费。

2.4 农村土地制度松

我国是农业大国，农村人口众多，而农村的村庄数量也是非常多的，人口分布也是非常广泛，尤其是一些大山丘陵地区，这也给农村土地规划管理人员带来了很大的管理困难和成本，土地合理规划和管理严重缺乏，土地合理利用开发率低。

2.5 农村土地污染严重

近些年来，随着第四次工业革命的到来，农村经济也得到了发展，农村也有了一些工业，由于农村发展的相对落后，管理部门对农村的一些企业的管理也相对比较松，导致了一些企业随意排放未经处理的废气和废水，严重污染了农村的土地，使得农村土地被污染了，土地资源严重浪费了。

3 保证土地合理规划和管理的对策

3.1 制定管理制度

要想制定出相对完善的农村土地规划和管理制度，首先要从制定制度的人开始出发，要有一批专业水平过硬的技术队伍，土地规划管理人员的专业素养提高了，对所负责的区域的土地情况熟悉、了解之后，才能结合具体情况做出适合的规划管理制度来，才能确保该区域的土地规划和管理实施的更为合理。

3.2 统一管理农村土地

前面说到我??是农业大国，农民人口众多，不管怎么做土地规划和管理，怎么制定土地管理制度，前提都是需要保证要有充足的基本农田给农民耕种，而不能随意占用农民基本农田来作为商业用地，一方面要从法律法规和土地规划管理制度上面来保证农民基本的耕种农田，另一方面也要根据具体情况不能荒废任何一处农田，合理规划和管理使用基本农田，确保做到不浪费土地资源。

3.3 加大实施力度

在大力制定对土地的规划和管理的制度的同时，也要保证在制度实施的过程中做到公正。对那些违反规定的行为应该按照法律法规严肃处理，同时对那些违章建筑占用土地的要坚决拆除，按照法律法规要罚款的就罚款，该去相关部门补齐手续的就要去相关部门补齐手续，该退还占用农民耕地的坚决要去退还耕地，坚决维护农民耕地不能被占用，保护好农民的切身利益。

3.4 土地宣传

针对我国农村人口多，农民文化程度低，法律意识淡薄等问题，应从源头上杜绝非法占用土地的现象发生。要大力宣传土地合理规划管理的法律法规和相关管理政策制度，通过多种宣传方式进行宣传，结合农民平时生活现状，可以采用报纸、电视或者现身说法等途径进行相关的宣传，以增强农民对土地的重视，增强对土地规划管理的法律意识，也增强农民对土地资源的认识，从源头上杜绝土地资源的浪费。土地规划和管理部门应该定期的去农村组织开展相关的土地法律法规的宣传活动，彻底提高广大农民的土地意识。

第5篇：土地合理规划范文

【关键词】土地利用规划；作用；问题；对策

土地利用规划是合理调节、分配、控制土地利用的有利工具，为了促进城市建设的健康发展，必须加强土地利用的科学规划，从而使土地资源得到合理、高效、集约利用。

一、土地利用规划的作用

土地利用规划的作用主要表现为：（1）优化土地资源的配置。加强土地利用规划，需要以当地土地利用情况为立足点，需要遵守“布局集中”、“产业集聚”、“用地集约”等规划原则。基于我国很多城市人多地少的实情，加强土地利用规划，有利于提高土地资源配置的合理性。如在工矿废弃地方面，落实被损毁土地的复垦责任，有利于正确引导废弃地变为宜林宜耕地或适宜建设用地，亩实现土地资源优化配置。（2）促进国民经济的可持续发展。土地管理属于保障性管理工作，其管理水平的高低直接影响着我国国民经济是否能得到可持续发展。通过土地利用科学规划，将土地资源功能与社会经济发展紧密相连，可以不断提升土地资源的利用价值，进而实现土地资源利用最优化，从而保证社会经济稳定、健康发展。（3）减少城市建设成本。土地利用规划有利于解决当前我国城市用地紧张及房价居高不下的问题。加强土地利用规划可以最大限度提高土地资源利用率，通过集中式布局与合理规范，尽量减少不必要管线基础设施建设，同时也在一定程度上减少道路占用土地的现象。这样不仅大大提高了土地管理的合理性与科学性，同时也在有利于减少城市化建设投资成本，提高城市土地资源利用效率。

二、土地利用规划存在的主要问题

土地利用规划存在的问题主要有：（1）法律法规问题。土地利用规划体系包括：土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划，土地利用详细规划又分为城市（镇）土地利用规划和乡村土地利用规划。但目前我国土地利用规划主要进行的是土地利用总体规划，而对其他的地利用规划则缺乏相应的法律法规指导。（2）土地利用规划与城市规划不协调，与经济发展不衔接。目前我国城市土地利用规划利用的内容在土地利用总体规划和城市规划中均有相应的规定，但土地利用总体规划和城市规划的编制和实施职能分属土地管理部门和建设部门，两个规划的编制上所依据的文件、规程、技术标准不同；城市土地分类体系不同，城市土地的统计口径不同，每一轮规划编制的时间不同，规划编制的出发点也不相同：土地利用总体规划强调耕地保护，而城市规划则强调城市规模。这些差异往往导致实践中城市土地的管理工作受到“多头领导”，给城市土地的开发、利用、管理带来诸多困难。同时，两个规划中有关城市土地利用规划利用的内容均存在与城市经济发展战略相脱节的现象，不能与城市的总体发展融为一体，保证城市用地规模的合理扩张。

三、加强土地利用规划的对策

1、建立健全相关的法律法规。首先要不断健全法律，建立全国性的土地开发规划，之后再完善相应法律，制定地区性的土地开发规划，并且要严格立法及不断完善相关法律，保证土地利用规划等工作有法可依，做到依法行政，同时要做好土地利用规划的编制工作，要充分结合我国的实际国情，考虑当前人口、土地、经济、城市化等形势，对土地利用规划进行科学调整。应该认识到，我国目前处于经济水平快速进步的阶段，不仅要开发土地资源，同时也要贯彻“以人为本”的理念，协调人与自然的关系，努力实现区域个性化发展，以此作为土地利用规划利用的指导。

2、强化土地集约化利用指标体系与城市规划相结合。通过供地机制变革与创新，从根本上解决乱占滥用耕地和粗放利用土地的问题，进而推动建设用地内涵.挖潜和集约利用。应进行深入的调查和研究，搞清城市化建设（规模、速度）、耕地、经济承载力、人口等之间的关系。尽快建立适合我国国情的土地集约化利用指标体系。必须将城市规划与土地利用总体规划衔接起来，坚持“一要吃饭、二要建设”的基本方针.贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，对城市空间布局和城市形态总体设计，在指标体系中体现城市人均用地标准、城市容积率、城市土地投资强度和产出效益等，并通过城市土地利用规划来落实。杜绝“规划跟着项目走，土地任由投资者圈占”的现象。使所建指标体系。既有利于城市化建设，又有利于集约利用土地；既达到发展建设的目的.又起到最大限度地节约用地的作用，缓解建设用地和保护耕地的矛盾。

3、加强土地整理。土地整理通常即是指农地整理，农地整理的目的就是要增加土地在农业中的使用率，为了做好土地整理工作，可以采取填海造田、排水造田等措施，也可以对蓄水池、道路、畦畔、沟渠、堤糖等实施改造，进而提高土地在农业中的使用率，土地整理的措施和方法有很多，实际工作中一定要认识到，土地整理工作要坚持保护生态环境、协调城乡发展、科学分配土地资源等原则，进而对耕地进行补充，保障国家的粮食生产能力，同时要改善农业的生产条件，不断提高农村地区的经济发展水平，另外要改善生态环境，实现可持续发展。在土地整理项目的实施过程中，首先要制定相关政策，鼓励社会力量参与土地整理，大力吸引社会投资，此外应该创新工作理念，大力落实国际合作，努力引进外资，要努力形成政府投资为主，政府投资与社会投资相互结合的运作机制。

结束语

综上所述，土地利用规划是关乎民生的重要工作，做好土地利用规划，有助于促进城乡的协调发展，有利于解决人与地之间的矛盾，只有不断完善土地利用规划，才能实现可持续发展。我国是世界上人口最多的国家，人与地之间的矛盾十分突出，因此加强土地资源利用的合理规划，对促进我国可持续发展具有重要意义。

参考文献

[1]黄薇.浅谈当前土地规划存在的问题以及解决方法[J].低碳世界，2013（22）

[2]高磊.土地管理与土地节约利用的关系[J].黑龙江科技信息.2014（07）

第6篇：土地合理规划范文

关键词：土地规划；城市规划；协同发展

中图分类号：TU984文献标识码： A

一、两种规划的关系

1.1 土地规划

土地利用规划是为了合理开发、利用、整治、保护土地采取经济、技术、工程等综合措施而进行长期土地组织的布局与配置。它由各级人民政府组织编制。包括土地利用总体规划和各类专项规划。

土地利用总体规划的基本任务是从国家全局和长远利用出发，在保护耕地的前提下，协调各类用地需求，统筹安排各类用地规模和布局，合理安排土地开发和整理，以促进土地资源的充分、高效利用，保障社会经济的可持续发展。

1.2 城市规划

城市规划是指城市人民政府为了实现一定时期内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。

城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。

城市规划的根本作用是作为建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。

1.3 两者的关系

由规划范围来看，两者的关系是整体与局部，面与点的关系。土地利用总体规划是整个区域的规划，城市规划只是其中的一部分。

二、两种规划协调存在的主要问题

2.1 两种规划的规划思路不同

城市总体规划编制时， 没有自上下达的规划控制指标，重在从需要出发，着眼于发展，在对城市的社会、经济、历史、地理、资源、产业政策、人文背景等多因素综合分析的基础上，按照市场经济条件下城市发展的客观规律，提出城市发展目标和发展规模的设想，很少考虑耕地和基本农田保护的问题。

土地利用总体规划属于有控制规划，而城市规划属无控制规划。由此导致，地方政府热衷于城市总体规划，都期望把自己城市做强做大，而任意扩大城市规模的倾向，规划部门为迎合政府意图，加上自身利益观念的驱使，也喜好大规划，对与土地规划的衔接造成很大的困难。

2.2 两种规划参数的统计口径不一致

2.2.1 人口。城市总体规划中，城市人口包括居住在(规划)建成区内的非农业户籍人口、农业户籍人口和一年以上的暂住人口。

土地利用总体规划中，城镇人口仅为城市和建制镇建成区范围内常住人口的总和(含常住的非农业户人口、农业户人口和集体户人口)，不包括流动人口。不难看出，前者所称人口的范畴显然要比后者大。

2.2.2 用地指标。在编制城市总体规划时，人均建设用地指标 的选取依据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137 一90) 的规定， 不考虑规划期年耕地水平和规划目标年耕地保有量。

土地利用规划中人均建设用地指标分为城镇居民点用地指标和农村居民点用地指标，编制过程中为保证耕地总量动态平衡，建设用地总量与均量都要受到耕地保有指标的限制。

2.3 两种规划采用的土地分类体系各异

《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51 号）中最新规定：土地利用总体规划采用的土地现状分类，其用地类型为3 个一级类、10 个二级类和33 个三级类。

城市总体规划中采用的是《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJl37―90)， 其用地类型分别为10 个大类，46 个中类，73 个小类。

两种规划对地类存在名称一致而内涵不相一致的问题，两者既有交叉，又有重复，另外还有内涵一致而土地利用类型名称不一致的问题。如《城市用地分类》中城市建设用地包括采矿用地，而国土资厅发〔2009〕51 号文的规定为：城镇附近的采矿用地并入城市、建制镇用地，城镇范围以外的区分为独立建设用地和采矿用地。

三、加强两种规划协调的对策

3.1 以可持续发展理论作为两种规划的根本指导理论

既要寻求发展，又要保护环境和资源。在城市规划中应综合考虑城市发展的资源与环境问题，预测在不同决策方案下城市系统的潜在发展水平在土地资源承载力的约束下，提出符合社会、经济发展目标的规划建议。拓宽城市规划的内涵和领域，形成可持续观指导下的城市规划的新思路。

3.2 建立完善的规划体系

区域规划是国民经济和社会发展规划的深化，是二者在空间布局和物质基础上的落实，为城市规划和其它规划提供了宏观和区域范围的经济技术依据。城市规划必须以区域规划为依据。

国土规划是根据国家社会经济发展总的战略方向和目标以及规划区的自然、社会、经济、科学技术条件，对国土的开发、利用、治理和保护进行全面的规划。土地规划的编制是以国土规划为依据。

因此要加强城市规划与土地规划的协调，就要尽快地开展区域规划或国土规划的编制工作，以便在区域层次上对社会经济发展水平和规模，城镇体系规划，尤其是城镇规模与布局，土地利用与经济发展，土地利用与工业化、城市化之间相互关系进行协调和安排。建议开展城市用地合理规模问题的科学研究。

3.3 统一各项参数

城市用地统计应当以城镇地籍调查数据为准。城市用地分类、建筑密度和建筑容积率的调查等方面应当考虑城市规划和建设部门的需求。城市总体规划要充分利用城镇地籍调查资料和城市土地定级估价资料。各级城镇体系规划应当精确确定城镇数量、规模和布局，为编制相应土地利用规划提供科学依据。

3.4 统一用地分类标准

建议城市规划区内仍然可以采用城市用地分类，为了适应土地资源管理工作，可对其做适当的调整与修正，而在规划区外可采用全国土地利用分类，这样既可以避免用地分类标准上的相互冲突， 也为城市规划与土地规划的衔接提供了有利条件。

3.5 从法律角度加强良种规划的协调

目前，我国还没有真正的一部针对土地规划的法律，导致土地规划缺乏法律依据，这也是造成土地规划与城市规划脱节的一个重要原因。因此应尽快筹备起草和颁布《中华人民共和国土地法》和《土地规划法》，这样才能真正做到城乡土地和各部门、各产业用地统一管理，规范城乡土地利用规划行为，对城乡土地实行用途管制，协调土地利用规划与相关规划之间的关系，在土地利用层次上构建适合我国国情的规划体系。

参考文献：

[1]王万茂，土地利用规划学［M］.北京:中国大地出版社，2000.

第7篇：土地合理规划范文

关键词： 土地； 规划； 方法

中图分类号： F301 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2012）01-0033-01

土地利用总体规划是城乡建设、土地管理的纲领性文件，是落实土地用途管制制度的重要依据。2004年6月，国土资源部下发了《关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知》（国土资发[2004]133号），着手启动新一轮土地利用总体规划修编工作；2005年5月，国务院办公厅下发了《关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》（[2005]32号），正式开始了新一轮土地利用总体规划修编工作，并对有关工作内容提出了比较明确的要求和规定。为开展好此项工作，结合土地利用规划工作的实际，我对新一轮土地利用总体规划修编中的若干问题进行了粗浅的分析和思考，希望能为做好新一轮土地利用总体规划修编工作提供一点思路。

1 土地利用总体规划的发展历程

第一轮土地利用总体规划(1987―2000年)

1986年，我国颁布实施了建国以来历史上第一部对城乡土地利用活动统一规范管理的《土地管理法》（1986年6月25日，经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过）。1987年，我国第一轮覆盖全国范围的土地利用总体规划编制工作开始展开，到1992年前后在全国普遍推开，规划的目标年为2000年，但由于当时客观原因的存在，该轮规划编制完成后，基本上没有得到实施。

第二轮土地利用总体规划(1997―2010年)

在1997年全国宏观经济调控和严格保护耕地的环境和政策背景下，结合中央《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发[1997]11号）和修订《土地管理法》的需要，在全国范围内开展了第二轮土地利用总体规划的修编工作（即现行土地利用总体规划）。该轮规划基期年为1997年，规划目标年为2010年，并远景展望至2020年；其重要特点是形成了一套较为成熟的土地利用总体规划编制技术路线和规程及规划控制指标体系，建立了乡、县、市、省和国家的五级土地利用规划体系和管理方法，为保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益、生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。

2 第二轮土地利用总体规划编制与实施的意义和作用

第二轮土地利用总体规划的编制与实施，加强了对耕地尤其是基本农田的保护，保障了经济建设合理的用地需求，一定程度上带动了区域之间、城乡之间的协调发展，优化了生产力布局，提升了经济发展的质量，改善了生态环境建设，促进了经济社会的可持续发展。

3 社会经济、技术和土地管理体制等因素对土地利用总体规划的影响

随着社会的进步，经济的发展，由于社会经济、技术和土地管理体制等因素的影响导致规划适用性不足，规划管理的风险与难度加大：

3.1社会经济因素对土地利用总体规划实施的影响

规划编制与实施阶段巨大的宏观经济环境差异导致规划适用性不足，对土地利用总体规划主要目标产生强烈冲击，客观上影响了规划实施进程。

3.2技术因素对土地利用总体规划编制实施的影响

（1）数据不足是现行规划科学性的重要障碍

（2）规划灵活度不够是规划方案实施难的一个原因

（3）基础性研究不足影响现行规划的实用性

3.3土地管理体制影响了规划实施监督

地方政府是城镇土地的事实所有者与各类土地的管理者，掌握了极大的土地调控权力。为了实现任期内的政绩最大化，土地往往成为重要的“杠杆”。其结果往往导致土地利用规划的耕地保护等目标难以在地方上得到具体落实。

4 新一轮土地利用总体规划（第三轮土地利用总体规划）修编的思考

4.1关于土地利用总体规划体系的思考

针对目前规划编制和实施管理中出现的问题，结合新形式下发展规划的要求，我认为应当在现有的法律法规和理论基础的框架下，对现有规划体系及其内涵和调整内容、对象进行适当整合，突出重点。

（1）县级土地利用总体规划

县级土地利用总体规划属于管理型规划，在各级规划之间主导性地担负着承上启下的协调和落实功能。其基本内容应当是落实上级规划的各项主要控制性指标；核心内容是土地用途分区，包括基本农田保护区、一般农地区、城镇建设用地区、工矿建设用地区、土地开发整理区等。

（2）乡镇级土地利用总体规划

乡镇级土地利用总体规划属于实施性的微观控制性规划。新一轮土地利用总体规划修编中，应当结合土地利用规划管理信息系统的建立，将乡镇级土地利用总体规划深化为具有控制性详细规划内容、功能和作用的规划设计层面的规划。

4.2关于土地利用总体规划的发展空间问题的思考

（1）当前规划对发展空间与上级的规划控制要求有很大的现实差距。在规划修改时，应当对节余的规划建设占用耕地指标进行妥善安置处理；对增加的耕地保有量要通过核减规划中的补充耕地控制指标达到平衡；对增加的基本农田保护指标及时储存调减，这是保证我们现行规划建设发展空间不减少的关键所在。

（2）从务实的角度来将，新一轮土地利用总体规划修编的目的其实是要为经济社会发展找出发展的空间。在土地利用总体规划的各类规划空间不能改变和突破的情况下，唯一的办法和途径就是只有通过充分利用国家现有的政策，将规划修编与开展农村建设用地整理（特别是基本农田保护区内农村建设用地整理），实行城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩达到我们的目的，同时又能完成基本农田保护和耕地保有量的任务。

4.3关于土地利用总体规划的刚性与弹性问题的思考

我们认为规划的弹性应当是在现行的土地规划管理制度框架(即刚性)下的适度扩展的政策空间。其实质是将规划建设指标在允许的控制空间内进行摆动和置换，在土地利用规划管理上认可规划指标（规划建设发展空间），在整个规划建设发展控制区内流转不属于规划修改的范畴，只需结合土地利用总体规划管理信息系统，及时变更并报上级土地利用规划管理部门备案即可。这样，在现行土地利用规划管理政策的框架下，既解决了基本农田保护区这条“红线”不能碰的制约，同时又满足了实际经济社会发展的客观情况变化对建设用地变化的要求。

4.4关于土地利用总体规划中管理信息系统建设的思考

应当建立起一直到乡镇的数字化规划管理信息图件集成系统。但是建立系统有五个原则要切实把握：

（1）必须建立一个土地利用总体规划信息系统平台；

（2）土地利用规划体系中的各级规划要在同一个平台上联网运行；

（3）可以与土地管理其他业务工作数据成果顺利接口；

（4）必须能够按需要的时段要求，及时动态反映规划实施情况；

第8篇：土地合理规划范文

一、新的规划理念和理论

在新的形势下，面对参与国民经济宏观调控的新要求，新一轮土地利用总体规划修编应当有新的规划理念、规划理论、规划方法，才能完成历史赋予的使命。

1、新的规划理念：理性发展

上一轮土地利用规划在规划理念上过分强调对农用地，特别是耕地的保护，以“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地问题”、“确保耕地总量不减少”为目标，对保障国民经济发展必须的建设用地强调不够，对生态环境变化的影响和需求研究不多，对社会的变化和需求考虑的不多，没有将土地利用规划作为促进国民经济健康发展，保护生态环境，协调社会关系，贯彻土地可持续利用的基本手续。

我市新一轮土地利用总体规划建议充分运用“理性发展”理念，按照“五个统筹”的要求，在确定规划指导思想、原则、规划目标、建设用地指标分配时，妥善处理好“经济、社会发展与资源保护”、“人与自然和谐发展”等方面的关系，在规划修编的操作过程中树立全局观念、弹性观念和动态观念。在确定规划的目标时，紧紧围绕人口、资源、环境和经济发展协调发展这一中心议题，由经济发展的单目标模式向经济、社会与资源环境协调发展的多目标模式转变，保证土地资源永续利用，真正实现经济发展目标、社会进步目标和生态环境改善目标的高度协调统一。

2、新的规划理论：空间规划、可持续发展

我国现行有关土地利用规划编制和管理的理论由两部分组成，一部分是承袭原有的土地利用规划理论，另一部分是借鉴市场经济国家和地区的土地利用规划理论，主要有：地域分异理论、区位理论、资源优化配置理论、生态经济理论、系统科学理论等。但总的来看，尚未建立起符合我国国情和社会主义市场经济体制要求的土地利用规划理论体系，没有从宏观（哲学层次、科学层次）到微观（技术层次）的系统理论，而是诸多理论混杂，让人无所适从，规划编制研究和学科建设严重落后于规划实践，已明显制约了规划工作的发展。

为适应新形势和新的规划指导思想的需要，新一轮土地利用总体规划修编大胆运用国内外的和相邻学科（如城市规划、地理学、经济学、社会学、环境科学、系统科学等）的相关理论。在我市土地利用总体规划修编中，我们准备运用的理论有两个：空间规划和可持续发展理论。

（1）空间规划理论

土地利用规划，是综合协调资源供需矛盾，统筹土地利用结构、布局和区域协调发展中长期空间规划。空间规划最基本的特征是地域性。上轮土地利用总体规划采用的基本模式为“用地指标调控与规划分区相结合”，其着重强调是规划对用地数量的指标要求，而缺乏空间布局约束，在规划的分区方案中，对分区内部土地利用的要求过于笼统，不能承担起有效的控制分区内部用地的功能。

因此，新一轮土地利用总体规划修编借鉴西方空间规划的理论如：“田园城市”理论、“绿化带”制度、中心地域理论、“开发轴系统”理论等，根据国家和区域经济社会发展战略，按照资源禀赋和区位比较优势，完善土地利用总体规划等空间规划和各专项规划，并制定相应的土地利用和供应政策，进而充分发挥市场配置资源的基础性作用，有效地整合资源，优化空间布局，促进区域经济的分工协作和协调发展。规划修编由上轮主要分配建设用地指标、建设用地规模向控制环境容量、开发时序、控制建设标准转变。本轮的土地利用规划应该是在协调和平衡经济发展、公众利益、环境以及规划部门等各方利益的前提下的空间规划，应当着重注意农用地，特别是基本农田，各类建设用地，生态环境保护用地的空间安排和布局，确定其开发利用时序，并通过较大比例尺的地图（如市区用1∶1万）确定城市合理发展边界，引导地方政府提高城区建筑密度，实现现有城区土地利用效率的最大化，保护自然生态环境和基本农田，从而解决城市无序扩张、优质农地严重流失等问题。

（2）可持续发展理论

可持续发展是指一种既满足当代人的需要，又不损害后代满足其未来需求能力的发展。其中最本质的问题是不损害我们所依赖的资源与环境。而土地是人类赖以生存的宝贵资源，在正确的管理下，可以不断更新和利用。反之，它会退化、耗竭。故对土地的开发利用，要限制在土地人口承载力的限度内，同时采用人工生态措施，确保土地持续利用。

目前，土地资源可持续利用与土地利用规划有机结合研究的国际趋向表现为应用生态经济学观点研究土地利用规划，使经济生态化，生态经济化，协调经济发展、生态环境与土地利用之间的关系，保持良好的生态环境与土地利用之间的关系，在保持良好的生态环境条件下促进土地利用的合理化。

土地是一切社会、经济活动的基础和资源，同时也是生态系统的重要组成部分。任何土地利用规划的目标无非是建设发达的经济、健康的环境和高质量的生活，因此强调人与环境“和谐相处”、“不可再生资源永续利用”的可持续发展也就应当成为当前土地利用规划的主题。我市在制定土地利用规划过程中将土地可持续利用的思想和理念贯彻进去，实现土地生产力的持续增长和稳定性，保证土地资源潜力和防止土地退化，并具有良好的经济效益和社会效益，即达到生态合理性、经济有效性和社会可接受性。

二、新的规划方法

我市在土地利用总体规划修编过程中，为便规划更具科学性，除了要用新的规划理念、规划理论外，应当按照规划修编的要求，尝试采用一些新的规划方法。

1、评价方法

规划实施评价：按照

国土资源部的要求，在新一轮土地利用总体规划修编前，各地必须对上轮规划的实施效果进行评价，做出是否进行规划修编的结论性的意见。从我市已完成的规划实施评价的情况来看，保证重点项目建设用地，保障经济社会的可持续发展发挥了显著作用。但面临新时期我市经济社会发展战略的新变化和新的目标任务，现行规划已显得不相适应：一是规划定位已不适应经济建设发展的方向和目标；二是规划确定的用地指标已不能满足城乡建设快速发展对用地的实际需求；三是指标布局安排不尽合理，用地位置与规划之间出现了一些矛盾；四是在规划实施期间，乡镇体制改革，行政区划变化，城镇和村镇用地急需调整；五是相关部门的规划均已作了调整，对土地利用提出了新的要求，需要通过土地利用规划进行协调和总量控制；六是国土资源部规定土地利用总体规划原则上五年修编一次，而现行规划已执行五年有余，需要在总结成功经验、找出存在问题的基础上，逐步加以修改完善。环境影响评价：按照我国20__年10月颁布实施的《中华人民共和国环境影响评价法》的要求，土地利用总体规划也要进行环境影响评价。__市在土地利用总体规划修编中，对重要的项目规模与布局都进行了环境影响评价，如城镇新增建设用地区，土地开发整理复垦等，使之更趋合理性。

2、系统工程方法

土地利用总体规划是着眼于调控宏观经济运行和经济社会可持续发展的高层次、综合性的规划。土地是经济社会发展的基本物质载体，是国家最主要、可调控的资源，这一特点决定了土地利用规划在更高层次、更宽领域发挥作用的必要性和有效性。土地利用总体规划编制的过程是多目标的统筹协调过程。因此，在规划过程中采用以数学模型为主要手段的系统优化方法就成为必然。运用不同的规划方法来解决，如线性规划、灰色线性规划、模糊线性规划、非线性规划、动态规划、参数规划和多目标规划等。按这样的思路，规划的适用性会大大提高，规划对地方社会经济的发展一定会有很好的保障作用和促进作用。该方法强调在规划编制中，要全面考虑规划所要解决的问题、达到的目标，并由此形成各种战略方案，通过分析比较选出最佳方案。

3、应用地理信息（3S）技术

按照国土资源部《国土资源部关于开展县级土地利用总体规划修编试点工作的通知》（国土资发[20__]189号）、《县（市）级土地利用规划数据库标准（试行）》的要求，本轮规划修编要在地籍数据库的基础上建立土地利用规划数据库，作为修订规划成果的主要载体，以提高规划管理水平。这是本轮规划修编最突出、最严格的技术要求，对提升整体规划的技术水平具有重要意义。

4、公众参与

规划编制前要广泛征求公众的意见，完善规划的公示制度。首先为公众参与土地利用规划提供充分的法律保障，市政府在将规划付诸实施之前举行公众意见听证会，不仅要听取普通民众的意见，还要听取有关利益团体的意见，并根据当地的生态效果予以考虑，然后在充分考虑公众意见的基础上对规划进行修正并进行表决。这样，规划以法律形式获得通过后，就具有广泛的民众基础，在实施中也得到民众的广泛支持和监督。在规划实施过程中，如果需对规划进行较大的变更或修改，仍需举行公众意见听证会，以确保规划始终如一地得到民众的支持。

我市土地利用总体规划修编办公室在完成土地利用总体规划初稿后，会同有关部门进行讨论磋商，并做好协调工作。协调的过程，实质上！是一个谈判过程。即由参与决策的各个主体通过磋商或“讨价还价”，最后在共识的基础上达成一致的过程。在这个协调的过程中，成功的关键在于寻找全局利益与部门利益、地区利益之间的结合点，所以土地利用总体规划修编办公室在依法坚持全局和整体利益的原则下，统筹兼顾被协调者的利益，被协调者也既要考虑本部门对土地的需求，又要顾全大局，在这样的原则和立场上进行充分磋商，以形成共识。在这个过程中，任何一个部门都不应独自断然做出决策，以免重复过去那种部门分管、多头决策、各自为政、矛盾百出，对土地资源造成严重浪费破坏的错误。如果在协调过程中还有重大工程项目或用地规模问题存在意见分歧而暂时无法统一，则提交同级人民政府进行研究和决策。

第9篇：土地合理规划范文

关键词：土地储备 土地规划 土地整理

中图分类号：C93 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）03（c）-0219-02

1 我国的土地储备机制

城市土地收购储备制度，是指由城市政府或政府委托的机构口依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划、土地出让年度计划和城市规划，通过对土地的征用、收购、置换、转制和到期回收的方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，进行前期开发后，有计划地将其投入市场再行出让的有效配置土地资源行为的制度。

土地储备包括土地征购、土地整理和土地出让，土地收购是指通过征用集体十地、收回闲置土地、调整不合理配置用地和土地置换等行为取得土地使用权，土地整理是指通过统一规划、统一拆迁、统一配套和统一开发等方式对所收购土地进行的整理与包装，土地供应则是指根据社会发展、城市规划和供地计划而来取向社会公告、开展招商活动、建立土地招标拍卖制度等多种形式出让土地使用权。

土地储备制度，是我国在土地管理方式逐步从计划经济体制向市场经济体制转变，土地利用方式由外延粗放型向内涵集约型转变的背景下，以经营城市为出发点，以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的，合理运用社会主义市场经济的宏观调控手段，实现土地资产保值增值。

1996年，上海市成立了我国第一家土地收购储备机构—— 上海市土地发展中心；1997年8月杭州市成立了杭州市土地储备中心；随后，我国的土地储备机构在武汉、青岛、南通等大中城市纷纷成立。2001年4月30 日，国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》中指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。这样，土地储备制度的创新，成了我国国有土地有偿使用制度改革的又一重要事件。

经过近几年的摸索和发展，全国各城市基本上形成了政府主导。统一储备、统一拍卖的土地储备制度：市区范围内需要盘活的城市存量土地统一由市储备中心收购，各个用地单位都不能自行招商、转让。土地储备中心按照土地规划的要求，完成被收购的土地的征地、拆迁，土地整理等前期工作后，将储备土地纳入政府的土地储备库，然后由政府按照年度土地出让计划以公开招标、挂牌、竞价拍卖等方式公开出让储备地块。

2 土地储备的收购、整理实践模式

（图1）

2.1 以市场为导向的土地收购、整理

广州市是我国较早实行土地储备的城市之一，该市的土地储备工作由市国土房管局下属的土地开发中心负责。土地开发中心根据广州市土地利用规划，城市总体规划、结合城市近期建设规划，通过对全市土地供需状况的调查，每五年编制一次全市的土地储备规划，该规划报市政府批准后，土地开发中心根据五年规划制定年度士地开发和出让计划；广州市国上房管局土地开发中心同时对储备地块的规划、开发、出让引入项目管理模式，让城市运营商参与地块的评估、策划和开发工作，再组织专家评审、优化，然后向社会公示，结合社会各界意见，最终订出每个储备地块的开发建设方案。

广州市的土地储备是以市场化营运模式、项目化管理为导向的运作方式，中心成立了土地储备前期研究发展部，对所有储备地块开展深入的可行性分析和经营策划，对每一个储备用地，都先做好策划、算好账，使一级市场推出的地块更加符合市场的需求。但是，如果计划储备的土地市场前景不好，投资风险大，政府则会调整土地规划，直至调整的土地规划满足土地储备的盈利要求。例如，该市的琶洲地区作为城市储备用地项目，经过前期的项目测算，该区域土地的可出让建筑面积较少，土地开发资金收支不能平衡。政府即对琶洲地区的规划方案做出了调整：如某地块是将原来的5个分地块整合，把综合医院、行政办公、图书展览等诸多功能调整合并为国际学校，原定为旅馆业和商务办公用地的另一地块因原容积率、高度无法满足五星级酒店基本建设要求，就将地块划分为2个分地块，并调整提高了地块容积率。一些开发商提出，珠江新城的地块出让面积都比较小，基本都是500平方米、700平方米的小地块，这样要造出好的产品比较困难。市土地开发中心就考虑开发商规模开发的要求，在金沙洲、员村等地区推出了一些10公顷以上的大地块出让，而且这些地块的出让都采用了招标出让方式，以满足市场的需求。

广州市的土地储备是“以地生财”、“经营城市”的市场化经营模式，市场引导土地储备、土地储备指导土地规划。在这种模式下，土地规划变成了保证和提高土地储备收益的“工具”，土地规划所确定的城市公共设施用地因为土地储备的需要而进行调整，往往会造成城市公共空间、公共设施的移址建设或缺失。

但是，这种以市场为主导的土地储备方式使广州市土地开发中心积累了较为雄厚的资金，使得土地储备中的征地、拆迁、土地平整等前期工作能够顺利开展，土地储备量较大，2002年广州市土地开发中心的土地储备量为9.27平方公里，2003年的土地储备量达28平方公里左右，其中，可进行土地拍卖的经营性土地约为19平方公里（合190公顷），而广州市每年的拍卖土地数量约为50公顷到90公顷之间，土地储备满足了市场对经营性土地的需求，政府对土地市场和房地产市场具有较强的调控能力，土地储备、土地拍卖、房地产开发进入了良性循环。目前，广州市正在制定土地储备十年规划，重点加大对新机场、新火车站、大学城周边、沿江沿线土地储备规划的研究，规划成型经市政府批准后，将指导广州市未来十年的土地开发。

2.2 以开发商为导向的土地收购、整理

土地储备过程包括土地征购、土地整理和土地出让。土地储备实质上是政府垄断士地一级市场的开发，完成土地整理后，政府通过公开拍卖方式完成经营性土地的出让。但是，由于一些城市的规模较小、实施土地储备的资金不足，当有些资金实力雄厚的开发商看中了大片的土地后，政府往往就与一些资金实力雄厚的开发商合作，以土地储备的名义，由开发商代替政府进行土地储备的前期整理工作，土地整理完成后，政府通过招标、挂牌、拍卖等方式进行公开出让，如果价格较低，开发商就直接受让开发，如果价格较高，开发商就让其他竞拍者取得土地，开发商则获取土地一级整理开发的地产开发利润。在这种模式下，政府借开发商的资金实现了城市开发建设的目的，但是，却减少了土地储备的收益。而且，这种模式往往是开发商主导土地储备，开发商根据自己的利益需要随意地调整储备地块的用地性质和容积率等规划指标，根据自己的利益需要而随意地调整土地规划。

2.3 以土地规划为导向的土地收购、整理

土地储备离不开土地规划，充分了解土地规划，可以最大限度地避免土地储备部门盲目储备土地，防止土地储备部门储备了城市东边的用地，实际上城市要用西边的用地；防止土地储备部门储备了很多用地，但是城市这一阶段用很少的用地，或者储备很少的用地，城市发展要求很多的用地，这样做可以避免不平衡的现象发生，保证了城市的有序发展。土地规划不能跟着土地储备走，土地规划应当指导土地储备。

3 用地规划管理

3.1 行政管理体制现状

由于历史的原因，我国的土地规划管理部门在行政管理体制划分中属于建设管理部门。因此，全国各个城市的规划管理部门在行政业务管理上都归属于省（自治区）的建设行政主管部门，各省（自治区）的建设厅又归属于国家建设部管理。全国各个城市的规划局大都成立于八十年代后期，甚至，到目前为止，全国有许多城市的规划管理部门仍然属于各市建设局（委）下面的一个部门。

城市用地规划管理主要是对土地规划区范围内规划建设用地的控制和管理。土地规划用地管理业务管理上与国土管理有着密不可分的联系，因此，出于管理的需要，在上世纪九十年代中期，我国许多城市将土地规划管理部门与国土管理部门合并成“规划与国土资源管理局”。但是，到了九十年代末，国家成立了国土资源部后，国土管理部门业务上进行了垂直条线管理，各市的规划国土管理部门又相继分开，国土管理部门直属于省级国土部门管理，而土地规划管理部门仍然是当地政府的一个行政管理部门。在这种行政体制下，当地市政府无权管理土地资源，城市发展所需的用地都必须通过国土管理部门的审批。

3.2 城市用地规划管理的法律、法规和管理程序现状

城市用地规划管理是指规划行政主管部门对建设项目核发“规划选址意见书”和“建设用地规划许可证”（即“一书一证”）的行政许可行为，是根据土地规划法规和批准的土地规划，对土地规划队内的建设项目用地讲行规划选址、明确规划用地性质，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证等各项管理工作的总称。核心工作是：确定项目位置、确定项目用地规模、确定项口规划设计要求。城市用地规划管理的最终目的是实现城市总体规划确定的城市用地控制和城市功能布局。

城市用地规划管理的法律依据主要是《中华人民共和国土地规划法》、建设部的《城市用地分类与规划建设用地标准》以及各个省（自治区）、市制定的《土地规划管理技术规定》、经法定程序批准的土地规划等。《土地规划法》规定了城市用地规划管理的程序：第三十一条的规定：“在土地规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向土地规划行政主管部门申请定点，由土地规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以土地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地”。《土地规划管理技术规定》及相关的行业用地规定是土地规划管理部门确定具体建设项目用地规模的主要依据。

3.3 城市用地规划管理存在的问题

随着我国社会主义市场经济的发展，制定于1989年，在计划经济指导下的《土地规划法》己经越来越不适应实际管理的需要。

在管理体制方面，《土地规划法》规定：“城市详细规划由城市人民政府审批：编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府土地规划行政主管部门审批”，对于现在的土地规划管理存在着一个突出的问题，就是自己编、自己审批、自己公布，监督体制不到位。土地规划随意性大，调整变化快，“规划跟着变化走”、“领导一换、规划就变”的现象比较突出。

随着中国改革开放的深入，封闭的计划经济开始向开放的市场经济转型，土地规划需对各种利益关系进行协调，因而需要建立磋商机制。随着生活水平的提高，公众越来越重视生活的环境和质量，参与意识不断增强。在这种背景下，公众参与土地规划的观念越来越得到社会大众的认可。土地规划越来越需要充分听取公众和有关部门的意见，健全专家咨询制度，强化规划的强制性和严肃性。城乡规划许可要严格规划审批规则和程序，建立健全规划公示制度，减少规划许可的自由裁量权，保证规划许可公开透明、高效便民。《土地规划法》对于公众参与、专家咨询方面的问题却没有涉及，使得《土地规划法》无法适应当前土地规划管理的需要。

如何切实有效地推动土地规划决策和实施的民主化，城市的规划是为谁规划？“不是为了政绩，而是为了老百姓！”，随着社会的进步和发展，土地规划的功能己经从原来的技术文件逐步向公共政策的功能进行转变，原来的《土地规划法》仅仅是作为指导、规范和执行土地规划技术文件的法律，而缺少作为公共政策方面的内容。在违法用地、擅自变更现有用地使用性质、变更房屋原来的用途等方面，由于土地规划法仅仅对违法建设的处理较明确，对于违法用地、违反《建设用地规划许可证》内容的，于利用原有建筑改变用途的处理在《土地规划法》中都没有明确法律责任和有效的强制执法手段，仅仅在第三十九条规定：“在土地规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”，这使得土地规划用地管理缺乏有效的执法依据，实际管理中的执法效果不佳。另外，《土地规划法》在与房管、工商、土地、建设等方面的法律衔接不够，土地规划的法律地位和权威性不够。这些也给土地规划用地管理带来了诸多的不便。

参考文献

[1]周伟林，严冀，等.城市经济学[M].中国建筑工业出版社，2003.