房产投资的特点精选(九篇)

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第1篇：房产投资的特点范文

总量特征：资金供给止跌回升，房地产投资仍在高位行走

图1表明，房地产企业的融资在经历了2010年的一路下滑以后，在2011年上半年出现止跌回升的态势。2011年前两个月到达2010年初以来的低点，前三个月升至18.6%，前四个月出现小幅回跌至17.4%后，前五个月升至18.5%，前六个月又升至21.6%。房地产企业融资的止跌回暖，对于一定要把过快增长房价降下来的中央政府而言，无疑是一个不好的信号。

从房地产企业的投资走势看（见图2），2010年的绝大多数月份里，基本上处于上升通道，而2010年上半年的增速稍微出现减缓的迹象，但仍然在较高位行走，2011年前个两月是35.2%，前三个月小幅下降到34.1%，前四个月、前五个月又回升至34.1%、34.3%，前六个月有出现小幅回落。上半年的走势表明，房地产业投资依然在高位上徘徊。这样一种走势，当然也是决策者不太愿意看到的。

房地产业投融资走势的组合或许可以告诉我们更多有价值的信息（见图3）。首先，2010年初以来，房地产企业融资增速的持续下降，并没有遏制房地产企业投资一路高歌的势头，在2010年中的绝大多数时间里，融资的一路下行和投资的一路上行形成明显的对比。究其原因，首先可能是由于2009年以来的投资惯性使然，还可能是房地产企业的融资中的相当一部分在统计上有遗漏或无法统计，致使房地产企业不差钱。其次，2010年房地产企业投融资的反向而行与2008年形成明显反差。2007年底，为抑制房地产业的过热态势，中央推出少有的双紧缩政策，2008年，房地产企业的融资和投资双双应声同向下行，效果如何呢？这里不妨引用某著名房地产大腕在2011年的博鳌亚洲论坛上，接受新浪财经专访时回忆2008年底国家房地产政策时吐露的真实感受：“就是在2008年底的时候，开发商的资金状况是非常紧张的，因为别的房地产公司财务报表你看不到，就是从上市的房地产公司财务报表来看的话，就2008年底的话，所有中国的开发商几乎无一例外，资金状况都不是特别好。可是全球的金融危机救了中国的开发商，到了2009年初的时候，其拖欠银行的贷款，银行全都准予延期，欠政府的钱（即购买地的出让金）说是先别付，所以一下就把开发商救过来。救过来以后，2009年全国的销售额就突破了3万亿元，2010年突破了5.25万亿元，这都是天文数字。”(新浪财经：保障房落实是房产休克疗法关键)。从另一个角度理解这位房地产商的话就是如果没有全球性金融经济危机的冲击，或者在冲击面前，中央政府不但不出手救市，反而借此加速对房地产降温的步伐，给中国房地产业降温的政策效果或许是可期的。第三，如果说2010年房地产企业融资的持续减速，终于在年底对房地产企业的热度难减的持续大举投资开始产生降温效果，那么2011年初以来，房地产业融资的止跌回升，则如同给正在打喷嚏的房地产业递上了一杯热茶，托住了房地产企业投资的下滑趋势。第四，2008年底，几近休克的房地产业在2009年可以歇斯底里地一路狂奔，目前有趋于回升的各路资金支持，本来就处在高位的房地产业的投资，在接下来的时间里不太可能突然出现萎缩的走势，由此，对房地产业的资金闸门还应该进一步收紧，除非政策的本意与其标榜的意思相左。

图4表明，房地产融资跟商品房价格的同向行走的特点更为明显，特别是2010年以来，房地产业投资逆政策调控一路上行，而房地产业融资跟商品房价格则表现出相反的一路下行的态势，虽然商品房价格的下行走势没有房地产业融资陡峭，但下行走势依然清晰可见，转到2011年，两个指标的同向走势依然可辨，即都表现出止跌回升的态势。这说明，降商品房的价格，与其对房地产业的投资降温还不如从收缩房地产业的钱路切入。

结构特点

房地产融资结构特点

按照国家统计局的口径，目前中国房地产企业的资金来源大致由六部分构成，即国内贷款、自筹资金、利用外资、定金及预收款（包括个人按揭贷款及其他）、各项应付款和工程款。由于前四项占比据绝对优势，这里仅考察这四项，又由于个人按揭贷款是一个颇为敏感的变量，单独从定金及预收款中提出并列为一个指标。这样本文考察的主要融资渠道有5个。

图5表明，在2011年上半年房地产企业融资止跌回升的态势中，贡献较大的两个渠道是自筹资金和利用外资。其中，利用外资从2010年6月开始，累计同比增长率稳步攀升，从6月份的2.8%上升至年底的66%，进入2011年后，经过几个月的调整，6月份又攀升至75.5%。再如自筹资金在进入2011年后节节攀升，前五个月中，每个月的累计同比增长率分别是21.4%、27.2%、27.2%、30.9%和32.7%。与此相反，国内贷款和个人按揭贷款的累计同比增长率自2010年初以来基本上处于下滑通道，2011年以来，下滑态势依然不改，如个人按揭贷款在前6月的累计同比增长率分别是，1～2月：-11.3%；1～3月：-5.3%；1～4月：-6.8%；1～5月：-8%；1～6月：-7.9%。国内贷款前五个月的累计同比增长率分别是7.7%、4.4%、5.4%、4.6%，1～6月份则出现了近2个百分点的回升，但与年初的7.7%相比还是一种下滑趋势。由此，2011年初以来，房地产企业资金来源止跌回升的主要动力来自自筹资金和外资的支援。

还有一个值得注意的特点是，在2011年6月份，上述五个指标的累计同比增长率均出现了上扬现象，定金及预收款从1～5月份的23.3%上升到1～6月份的26.9%，升幅超过3个百分点，国内贷款的升幅则是2.2个百分点，自筹资金则是从30.9%升至32.7%，利用外资则从57.3%升至75.5%，升幅近20个百分点，只有个人按揭贷款的升幅仅为0.1%。这说明，房地产企业资金来源的诸渠道均提升了对房地产业的热情度。这一特点无疑会加大房地产紧缩性调控的压力。

房地产开发投资结构特点

中国统计局按商品房用途将房地产开发投资分为住宅（包括经适房、90平方米以下、别墅高档公寓，2011年初始又多出一个140平方米以上）、办公楼、商业营业用房和其他。图6告诉我们，2010年上半年，几乎所有类型的商品房投资处于上升通道，2010年下半年，办公楼和其他类型的商品房投资出现较为快速的下滑，但住宅投资、商业营业用房投资则继续在高位徘徊，转至2011年后，这两种类型的投资更是表现出上升势头。由于住宅投资和商业营业用房投资这两类投资在整个房地产企业投资中的的占比在80%左右，这两类投资的高位运行使得整个房地产开发投资总规模处于上升通道并保持在高位。

从住宅投资的结构视角看，图7表明，住宅投资总规模的累计同比在2010年的增长态势主要得益于其两类投资，其一是别墅与高档公寓的强劲拉升并持续保持在高位，其二是90平方米以下住房投资虽在2010年初小幅下降但随后平稳在较高位置。这期间，虽然经适房投资增速出现较大下降，但由于其在住宅投资总额中占比太小（见表1），对住宅投资总规模的影响不大。2011年初以来住宅投资的回升则得益于三类住房投资的增长，其一是占比较高的90平方米以下住房，其二是经适房，其三是新进入中国统计局名单的140平方米以上住房的投资。

结论与政策建议

由以上对中国房地产投融资总量和结构特点的分析可以判断，2009年以来不断拧紧的房地产紧缩政策，对房地产市场在投融资方面的驾驭效果尚不明显。

在一轮紧过一轮的调控政策面前，房地产企业依然表现出的投资热情折射出两个深层原因。循着这两个深层次原因，我们也就找到了相应的解决思路。

其一是此前政策的易变形和“空调”特点，使得房地产企业形成对调控政策的“短命”预期和不惧心理。中国自住房商品化以来的政策调控有一个重要的特点即政策的不稳定性，特别是2008年出的双紧缩政策在不到一年的时间里完全转向，而且自2003年以来，中央对房地产市场的调控，表现出越调越热的尴尬。2008年底全面救市后房地产市场近乎疯狂的表现则使得 “久经沙场”的房地产商们似乎对短暂严冬后的春天充满着期待。事实上，2009年底以来的政策调控过程中也时有“松动“传言甚嚣尘上，某些房地产大佬和所谓“专家”也不时做出预言：房地产市场随时会报复性反弹。所有这一些因素加起来事实上加强了本轮看似史上最严调控的短命和“空调”预期。由此，继续强化本轮对房地产市场的紧缩性调控政策，扭转对这轮政策的不良预期，成为政策制定者和执行者需要有效突破的重要瓶颈。

第2篇：房产投资的特点范文

房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITS），是一种采取公司或者信托（契约）基金的组织形式，以发行收益凭证（股票或受益凭证）的方式将多个投资者的资金集中起来，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，收购持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资，并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITS在香港被译为“房地产基金”，在台湾译成“不动产投资信托”，而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同，在美国等大多数国家直接称为REITS，但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金（PropertyInvestmentFund，简称PIF）。

作为一种投融资工具，REITS具有多元化组合投资分散风险，专业化经营管理，快速汇集资金，可随时买卖赎回，流动性强的特点，在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化，其法律关系也相对复杂。

二、我国发展REITS的背景

我国房地产业发展时间短，融资形式的扩展也刚刚起步，但随着近年来行业的快速发展，我国现已有60多家房地产上市公司，房地产开发企业也有约30000家，巨大的市场对金融工具创新提出了新的需求。2005年6月，香港证监会撤销了香港房地产投资信托基金投资海外房地产的限制，可以看出我国房地产业的融资需求已经吸引了海外投资者的注意力。2007年3月，天津滨海新区的房地产“领锐基金”获得银监会批准，标志着国内房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。2008年12月出台的《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出要“开展房地产信托投资基金试点”。银监会2009年1月《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》中也提出，“根据风险可控、成本可算、信息充分披露的原则，积极推动信托公司开展如房地产投资信托基金等创新业务”。

从实践情况来看，虽然受到政策、法律、税务等多方面因素的制约，我国尚未形成REITS这种高端的融资形态，但REITS的概念已广泛运用在了地产类信托产品的设计中。在许多信托公司的房地产信托项目中，准REITS已初显雏形。准REITS强调在保证REITS核心释义的前提下，结合中国目前地产金融发展需求，对投资产品的环节有适度的调整。同时在市场发展的推动下，上海、天津等地正在竞相研究推进成立正式的REITS。

三、我国发展REITS的路径选择

由于我国面临着独特的历史背景、经济发展阶段、法制环境、投资基金和上市公司的监管经验以及税收体制等，对于国外先进的经验和模式只可借鉴，不可照搬。以下将根据国外REITS的发展经验，结合我国的法律环境和投资特点，探讨适合我国的REITS的发展模式。

1．REITS在我国发展的模式选择。从REITS在世界范围的发展路径来看，存在两种模式，即以美国、澳大利亚为代表的市场需求推动型和以香港、新加坡为代表的政府立法推动型。美国模式主要是从税收的角度，确立REITS符合税收优惠的条件，根据税法和市场状况，在投资结构、经营策略上做出相应的决策，因此美国模式基本上是在税收优惠驱动下的市场型模式。而亚洲REITS是在本世纪才起步的，它是在经济全球化和金融一体化的背景下，为加强本国经济金融竞争力，政府通过专项法规驱动的结果。

目前我国没有制定类似美国的税收优惠来推动REITS发展，而中国成文法的法律环境，在某种程度上决定了我国会倾向于制定类似亚洲国家或地区的专项REITS法律，来引导并规范REITS的成立。对于具体的业务运行模式，更多的应借鉴亚洲模式，特别应充分研究香港、新加坡经验，同时也参考美国的经验，但不能直接照搬美国模式。

2．REITS在我国发展的组织形式选择。美国的REITS主要以公司形式运作，具体形式有三种，即传统型的封闭式基金、可以公开上市的伞形合伙结构的UPREIT，以及在传统的封闭式基金基础上发展起来的伞形多重合伙结构的DOWNREIT，它们发展运行的动力都是来自市场的推动。与美国的市场驱动型不同的是，REITS在亚洲的发展基本都是按照法规的要求设立的，主要以信托契约形式运作，突出特点是强调受托人和管理公司的独立性。

从国际上通行的组织结构中可以看到，我国的REITS发展主要有信托型、公司型和契约型三种路径。但在我国现有的法律法规中，《公司法》和《信托法》在不同领域、不同程度上对公司型和信托型的REITS产品都有所限制，同时信托产品在我国缺乏统一的交易平台，很难解决其二级市场的流动性问题。借鉴香港、新加坡经验，结合我国法律环境，本文建议在目前我国设立契约型REITS模式，法律、政策障碍少，可行性强，试点成功的机会更大。

契约型结构中主要包含基金管理人、基金托管人及持有人。三方当事人在结构中的关系为双重委托和双重监管。第一，持有人委托基金管理人投资，委托基金托管人托管。第二，管理人接受委托进行投资管理，同时监督托管人并接受托管人的监督；托管人保管基金资产，执行投资指令，同时监督管理人并接受管理人的监督。这样的组织形式能够保证REITS产品的投资和收入分配策略顺利实施，并有效保护基金份额持有人的利益。

3.REITS在我国发展的流通机制的选择。房地产投资信托基金按照流通机制不同可分为封闭式和开放式。封闭式基金的规模是固定的，而开放式基金可以随时购买和赎回。两者的主要区别在于REITS的存续期间、基金总额以及变现能力不同。就国际情况来看，目前美国以开放式REITS为主，新加坡的房地产投资基金有封闭式和开放式两种，而香港房地产投资基金是封闭式投资基金。产生差别的主要原因在于资本市场的成熟程度与管理水平不同，开放式REITS对市场的成熟度要求较高，市场发展的初期较难满足开放式REITS的运作要求。根据我国现有的法规制度，以及房地产行业的投资特点，本文认为在目前已有的证券投资基金的基础上，我国设立封闭式产业基金模式可行性比较强。建议我国先采用封闭式运作方式发展房地产投资信托基金，随着金融技术以及资本市场的成熟与发展，可以逐步尝试发行开放式REITs。

首先，实施封闭式的交易方式，适应房地产行业投资特点。房地产业投资项目流动性较差，投资周期较长，要求资金来源具有较强的稳定性。封闭式的交易方式，可以使得基金规模保持不变，便于投资运作，因此采用封闭式交易方式更加适合产业的投资特点。其次，由于证券市场、房地产市场都具有高度的波动性，如果发展开放型房地产投资基金，可能会加剧证券和房地产价格的波动，不利于我国初期的REITS发展。最后，由于开放式REITS必须保留一定数量的现金用于投资者赎回，这必然会影响到基金的收益，而且开放式REITS资产规模经常变动，需在每日交易前对价值进行评估。然而，目前国内的资产评估机构体系不健全，无法对基金所持有的房地产项目价格进行持续评估，这也会提高投资操作难度，影响投资对象的选择。

在发展封闭式REITS的同时，也不能忽视为开放式REITS创造发展的条件。封闭式REITS运营成本较低，且不会稀释投资者权益，利于长期投资。但封闭式REITS也有诸多弊端，比如其流动性要低于开放式，当资产价值下降时，投资者只能承担损失而无法退出，因而投资风险要高于开放式。随着资产证券化以及产权交易市场的发展，房地产投资的流动性逐步提高，其变现能力将大大增强，发展开放式REITS的条件也将逐步成熟。

4．REITS在我国发展的募集方式的选择。房地产投资信托基金的募集方式主要有公募和私募两种。公募指向社会大众公开发行，私募则是指采取非公开发行方式向特定投资者发行。公募和私募各有优点和缺点，但是综合来看，本文认为目前我国发展房地产投资信托基金更应选择公募方式。

首先，目前我国进行私募REITS的风险较大。私募形式对金融市场的要求较高，其附带的市场风险以及政策风险较大，而我国金融市场还不够规范，资本市场的发育还不够成熟，建立私募式REITS可能损害投资者的利益，造成金融市场混乱。同时，从国际经验看，私募形式在很大程度上依赖于机构投资者，而我国机构投资者的成熟度不足，且投资方向受到国家法律法规的限制，因此私募方式较难募集到所需的巨额资金，从而使REITS长期渐进式发展的体系难以建立。

其次，公募形式募集可以丰富市场投资理财工具，拓宽居民投资渠道，吸引资金的流向。目前我国居民的富裕程度越来越高，而适合居民投资理财的工具较少。公募发行REITS可以将广大居民手中的小额资金汇集起来投资于资金需求量较高的房地产行业，使得居民无论资金数额大小均可以参与房地产行业投资，分享我国房地产业高速增长带来的回报。

最后，目前我国公募化金融产品已经初具规模，很多市场基础和资源可以共享和利用。作为一种典型的公募产品，证券投资基金在我国的发展已经日趋成熟，可以给REITS的制度安排提供较好的借鉴。同时，监管机构在分类监管模式、信息披露的充分性以及托管责任的独立性等方面的规定也在逐步完善，这些都给公募方式提供了发展环境。

5．REITS在我国发展的投资管理方式的选择。房地产投资信托基金根据投资组合方式不同，可分为权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS。权益型REITS直接投资并拥有房地产，其收入来源主要为拥有的房地产的经营收入。抵押型REITS是指以金融中介的角色将所募集的资金用于发放各种房地产抵押贷款以及购买抵押证券。而混合型REITS具有权益型和抵押型REITS的双重特点。

在市场及法律制度较为完善且REITS发展历史悠久的美国，对REITS资金运用的限制较少，市场更为活跃，但即使如此，权益型REITS在美国仍然是主要形式，且占据绝对优势，而在刚刚起步的新加坡以及中国香港地区，则全部是权益型REITS。由此可见，无论从投资者，还是从房地产行业的角度讲，直接投资并参与经营、收益丰厚、稳定且风险较低的权益型REITS是最受欢迎的。直接投资并参与经营，可以改变目前信托业主要以贷款方式、短期融资、中小规模、佣金微薄为特点的经营模式和盈利模式，可控性更强，能够降低投资者的风险。因此，在我国REITs起步阶段，应当选择权益型作为主要方式。

第3篇：房产投资的特点范文

(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念，在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短，所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。

(二)缺乏针对性的审计程序　目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷：第一，未能准确的确定其范围，存在着将本应作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形，这即会影响“真实性”，也会影响“完整性”；第二，由于投资性房地产会计核算的特殊性，如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等，导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中，注册会计师往往忽略这些内容，未能尽到应用的职业谨慎；第三，由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权，对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识，而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少，在利用专家工作方面也做的不太好，这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定，大多简单的认可客户的账面价值。

(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产，其绝对价值较大，其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响，甚至会改变企业的利润和财务状况，所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点，尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而，我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式，在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的，由于我国市场体现尚不完善，投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看，大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格，还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告，但由于评估水平的参差不齐，评估方法及参数的可选择性太大，导致实际的公允价值并不可靠。按照现有的评估模式，投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估，一是采用未来现金流量折现法，而在现在租售比达到300-400倍的情况下，以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的；二是参照市场价值，但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重，包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等，如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多，增值幅度没有想象中的那么高。

(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质，我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体现在以下两个方面：一方面，审计人员职业道德欠佳，在对投资性房地产确认审计的过程中，由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德，其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰，导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎，未能执行相应的审计程序，审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题，出于自身利益的考虑，也不会在审计报告予以披露，甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告，不但自己的职业独立性丧失殆尽，还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面，审计人员专业业务素质不高，要做好投资性房地产审计，不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术，更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术，如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等，虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识，专业素质和技能都有所提高，但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因，导致多数审计人员还不具备专项审计的能力，这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率，也不能保证审计良性效益的发挥。

二、完善投资性房地产审计的策略

(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段，对被审计单位执行初步业务活动时，应关注其投资性房地产业务，并分析其重大错报风险，在此基础上，在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求，使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落；在审计实施阶段，根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试，重点是如何对其实施实质性测试，以及对获取审计证据的要求，鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点，在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法，而应进行详细审计；在审计报告阶段，在形成审计意见时，注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据，以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时，应充分考虑投资性房地产审计的结果，以提高审计结论的准确性。

(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计，对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外，还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序，重点检查以下几个关键点，以保证审计质量：第一，审查投资性房地产的真实性和完整性，通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查，验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有，是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物，是否被用于抵押和担保，尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务，此外，还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形，特别要提出的是，对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产，应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。第二，检查投资性房地产的增减变动，对于投资性房地产的增加，重点应检查增加业务是否真实，相关的手续和法律程序是否完备，不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确，特别应关注是否存在关联方业务；对于投资性房地产减少业务，应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。第三，检查投资性房地产的计量模式，对于以公允价值模式计量的，应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得，当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时，是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量，此外，还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量，防止出现部分投资性房地产以成本模式计量，部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。

(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性，是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标，对于以成本模式核算的投资性房地产应把

第4篇：房产投资的特点范文

摘 要 作为一种新型的金融工具，房地产投资基金在我国的发展尚处于初级阶段，人们对它也并未产生明确的认识。本文将以现代金融理论为基础对房地产投资基金的概念做出概括；对其需求、风险及投资对象进行分析并作出总结。

关键词 房地产 投资基金 应用

近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，如何开拓新的融资渠道，解决资金缺口巨大的问题，成为房地产企业面临的重要问题。于此同时，一种全新的金融工具——房地产投资基金，应运而生。作为一种全新的金融工具，房地产投资基金具有产权清晰、风险收益水平适中、专业化程度高等特点，而这些特点则决定了其在繁荣基金市场的投资品种上起到了重要作用，为各种国内外资本注入房地产业提供了可靠的渠道并在一定程度上有效地控制了投资风险。

一、发展房地产投资基金的意义

作为产业投资基金的一种，房地产投资基金是以房地产业为投资对象，由房地产业投资专家将通过发行受益凭证或基金份额，汇集到的资金用于专业投资的一种集合投资制度。

首先，我国当前房地产开发企业急需建立多元化的融资结构，而房地产投资基金恰好可以满足这一需求。随着房地产企业规模的不断扩大，其资金压力也在随之增长。由于国家宏观调控对房地产行业影响极大，而权益性的自筹资金在我国房地产开发企业资金来源中所占比例又较小，那么一旦企业过于依赖贷款融资，那么其对政策风险的抵抗能力就会较弱。在这种状况下，运用房地产投资基金这一新型融资工具，更有利于房地产企业建立多元化的融资结构，也能使其在面对政策风险时的抵抗能力有所提升。

其次，房地产投资基金的优势明显，有利于引入市场规范的投资主体。其产权清晰，权责明确的特点能够在一定程度上吸引投资者。

再次，做为一种专业化的投资制度，房地产投资基金可以有效的防范和控制投资风险。具有丰富行业经验的基金管理人，能够通过集中的对房地产行业的研究，把握房地产产业的发展趋势。再次前提下，通过专业化的项目组合投资，能够在一定程度上控制风险。

最后，作为一种集合投资制度，房地产投资基金具有规模效应，可在很大程度上促进市场资源的优化配置。作为一个高回报，高风险的资本密集型产业，房地产业对于其进入者的资本规模有一定的要求。在这种情况下，房地差开发资金汇集大量的资金，进行集中项目的规模开发，能大量的节约成本开支。而起强大的资金集合能力能使其在未来的房地产业竞争中处于有利地位。必然引起房地产业的重新洗牌，从而促进市场资源的优化配置。

二、对房地产投资基金的需求分析

（一）民间私人资本

随着国民经济的发展，在我国民间存在着一笔庞大的民间资产，由于缺乏投资渠道，这些民间资产大多留存在效率不高的银行体系，对银行造成极大压力。而作为一种装新型金融工具，房地产投资基金则具有较股票、期货等投资工具风险性较小，而相对与银行储蓄而言其受益又较大的特性。

（二）社会保障基金与保险资金

随着我国社会保障制度改革的深化，社会保障基金必然要进行市场化的运作。这样一来，单靠银行间的同业拆借和国债投资必然无法满足基金持有人的必要需求，这就需要另外开辟更多的一些能够满足其要求的低风险而收益较高的投资渠道。那么房地产投资基金变成为其必然的选择方向。

于此相同的，随着我国的经济发展，一些资金实力越发雄厚的商业保险公司，由于国内的投资渠道狭窄，使得其庞大的资金在投资组合中一直承担着较大的风险。由于本身存在严重的收支倒挂问题，商业保险公司急需寻求新的投资渠道。

房地产投资基金具有的投资期限长、收益高、风险收益水平合理等特性在一定程度上都符合了省会保障基金和保险资金的投资需求。一旦政策上允许，这两大机构的投资方向必然以此为投资转移的重点。

（三）企业资本

随着经济的发展，企业随之不断发展壮大，必然拥有雄厚的资金积累。根据利润最大化的原则，企业必然要以这些资金进行金融投资以谋求利益，而又没有合适的投资项目，这时，房地产投资基金的特点必然能够满足企业的大部分需求。通过房地产投资基金，企业可以适当的扩展本省的业务领域，使其本身产业项目与基金投资相互扶助，形成一个有效的风险分散组合。

三、房地产投资基金的投资对象及方式

作为一种产业投资基金，房地产投资基金的投资方向必然与房地产业紧密相关。但其投资方向却区别于传统的房地产开发企业，并非以市场需求为中心，而是以资本为中心。这种区别导致房地产投资基金投资是以基金净值最大化为主的，考虑其可持续性的投资方向。而符合这一条件的主要投资项目包括：新的房地产投资项目，提供股权融资，长期拥有并经营的房地产项目，并购重组业务等。

（一）开发新项目

这一方向主要包含两重意义，一种是由基金管理人独立发起的，在取得土地使用权后，将开发销售的权力委托给专业的房地产开发企业，由基金独自承担项目风险，并且独享剩余收益权的投资方案。另一种则是基金与其他资本及产业资源联合，共担风险，同时共享受益的开发方式。

（二）提供股权融资

可以说这种方式并非第一选择，因为这种投资业务要求基金管理人参与到具体的企业经营决策之中，同时也大大降低了这一部分资本的流动性。但是受我国目前投资环境所限，这种投资方式仍然较为现实。

（三）长期拥有和经营房地产项目

由于具有稳定的现金流入，对于房地产投资基金而言，这种业务具有极其重要的意义，这就好比证券投资中的无风险国债投资一样。这种在国外相当普遍发展模式在国内也正在发展兴起中。

（四）并购重组业务

由于房地产项目的市场需求的难以把握，常会导致大量项目的烂尾，或由于资金供应的困难造成的项目停顿，这也导致了房地产投资项目的风险性的提高。这时，投资基金可以利用自身的额各项优势，对这些企业或项目进行并购重组，发掘其潜力，重新拟定方向，实现资本增值。

四、风险分析

（一）运营风险

任何市场主体都会受市场风险的影响，这其中包括了市场本身的系统风险，以及其本身的非系统风险。而房地产投资基金所面临的正是一个高收益，高风险的产业，于此同时，产业内的竞争又极为激烈，这就要求投资主体必须具有专业化的投资水准和极高的风险承受能力。虽然可以通过适当的投资组合将非系统风险有效的分散。但系统风险却是每个市场主体所不可避免、无法分散、必须承担的。

（二）流动性风险

由于房地产投资上属于固定资产投资，其投资周期长，资金流动性差等特点导致了投资人在投资时可能面对资金流动性不足的风险。面对其资金流动性差这一缺点要首先分析器具体情况的不同，加以解决。在这里主要分为两种不同情况：

第一种是基金持有人准备将基金权益进行永久性出售，这时，由于投资者数量所限，基金持有人想要出售手中的基金权益就必须通过柜台外的协议转让。而在我国，这种柜台外的市场显然不够成熟，很难提供良好的流动性。对这种问题的解决关键就在于：一方面要在投资中不断地积累各方面的经验，对房地产基金的平均流动性要求有足够的认识，尽可能的规避风险；另一方面要充分利用社会信用体系，获得审计，法律等各项方面的一致认同。以此帮助提高基金的流动性水平。

第二种是由于资金周转问题基金持有人要求赎回基金份额的状况。针对这一情况，为保障各方利益不受损害，可以尝试由作为基金保管人的银行向基金持有人提供优惠的质押贷款。这样由于银行对于投资基金的状况尤其是先进状况的了解更为全面，就能够相对快捷、迅速且安全的而做出基于基金权益资产抵押的临时贷款。

（三）利率风险

受利率，特别是无风险国债利率的影响，这是任何一种投资都不可避免地要承受的。由于投资的机会成本受这种利率影响，而投资者对于此项投资的风险收益又受到投资的机会成本的影响。因此一旦风险水平发生变化，就极有可能会产生利率风险。而投资者则只能通过外在对冲工具来最大程度上的规避这一系统性风险。

结论：随着我国房地产市场的迅速发展，房地产开发资金的需求更加多元化。

作为一种创新型的投资工具，房地产投资基金已成为房地产市场的一大投资主体，在未来很长一段时期内，我国的房地产业必然会以发展房地产投资基金为主要方向。而其投资需求范围的广大，相对较小的投资风险，以及较高的风险收益等特点，则加速了房地产投资基金的发展速度。在实际操作中，要根据自身条件准确分析当前市场需求，并根据我国对房地产业的具体政策进行相关调整，及时规避风险，把握市场动态。只要妥善处理好资金持有人与资金管理人之间的诚信关系，相信在经济飞速发展的当前环境下，相信房地产投资基金必然可以成为私人资本投资的更好选择。

参考文献：

[1]季敏渡.中国产业投资基金研究.上海：上海财经大学出版社.2000.

[2]林左裕.不动产投资管理.中国人民大学出版社.2010.

[3]厉以宁，曹凤岐.跨世纪中国投资基金业.北京：经济科学出版社.2000.

[4]李延荣.房地产管理法.中国人民大学出版社.2011.

第5篇：房产投资的特点范文

【关键词】 投资风险 策略 总体状况 趋势

1.我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势

1.1总体状况

近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。(1)经济风险降低,增加技术含量;(2)投资风险信号日趋丰富;(3)房地产投资风险地域性差异减小。

1.1.1存在问题

经过十多年的发展,我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段,基本上完成了市场化进程。自从20世纪80年代房地产业重新兴起,90年代进入快速发展时期以来,我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化,全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。但是,在房地产发展过程中,也存在着很多投资风险问题。

1.1.2 原因分析

房地产投资,由于其商品的特殊性,存在着不同于其他投资类型的特点。房地产市场是一种资金量大、周转期长,且受政治、社会影响较大的特殊市场。同时它还受到资源稀缺性、不可再生性、供给缺乏弹性等特点的影响,故房地产投资具有以下特点:房地产的不可移动性和不良变现性;房地产投资金额高和投资回收期长;房地产投资不确定性因素多,风险大;房地产回报率高,收益高。

任何投资项目都存在着风险,即投资风险。房地产投资风险即是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。在房地产投资活动中,风险的具体表现形式有:(1)高价买进的房地产,最终以较低的价格卖出;(2)尽管卖出价高于买入价,但是仍低于预期价格;(3)垫支与房地产商品的货币资金由于某种原因遭受损失。

1.2我国房地产发展趋势

我国房地产投资风险的总体状况及变化趋势近年来,伴随着我国经济体制的逐步转轨和国家一系列宏观经济政策的出台,房地产投资风险总体上呈现出下列变化态势。

经济风险降低,增加技术含量房地产投资经济风险是指一系列与经济不至于产经济发展有关的不确定因素给房地产开发经营所带来的风险。随着我国经济发展以及整体经济环境的不断改善房地产投资的经济风险将有所降低。

房地产投资技术风险主要表现为开发商对房屋户型设计、功能要求、智能科技含量的掌握上,随着我国房地产市场化深入,房地产开发将面临多元化的消费群体,它要求房地产开发企业具有雄厚技术实力,能够及时掌握先进行业科技,同时又能准确判断不同层次房地产市场对科技今是的要求,及时满足更加苛刻和消费者需求变化。房地产投资的政策风险主要指中国房地产市场中的政策行为,特别是现阶段,部分房地产投资商所要求的政策“救市”行为。

同时,投资风险信号日趋丰富。目前,中国每月经济景气分析报告的推出,已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考;同时中房指数的推出,帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策;各地房地产交易中心的建立,减少了房地产的私下交易,也提高了房地产市场信号的真实性、准确性,使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠道的科学的判断依据。这些都为开发商投资房地产市场奠定了良好的基础。

房地产投资风险地域性差异减小房地产投资风险地域性差异的缩小主要是指我国当前房地产业发展中出现的东部调整、中部升温、西部启动。

随着住宅业作为新经济增长点政策的出台和我国正式加入世贸组织日期的临近,我国将进一步缩小各地区在房地产政策上的差异,逐步实行全方便多层次开放政策,从而逐步冲淡房地产投资的地域性风险。

2房地产投资风险的防范措施

在房地产投资活动中,投资的风险是客观存在的,这对于所有的房地产投资者都是一样的。投资风险的控制即在于能及时的发现或预测到这种风险并能及时采取有效的措施。化解、缓和、减轻、控制这种风险,减少投资者预期收益的损失可能性。

2.1建立专门的风险管理部门

房地产投资风险管理机构的任务应该是紧紧围绕投资过程中对风险的管理,来实现投资利益最大化或风险最小化的目的一个投资项目能否达到预期的收益水平,管理人员是最为重要的关键因素。提高管理人员的素质进而提高管理水平,可以提高对市场的可预测性,降低不确定性,可以更有效地使用资产,减少经营费用,降低空置率,提高收益水平,进而降低和控制风险。

2.2常见房地产投资风险的应对策略

2.2.1物价风险的应对策略

当项目的投资较大时,房地产投资企业可以通过发包的形式将项目的工程建设部分以招标的形式完全的发包给建筑工程承包商。当项目的工程投人不大时,并且企业有一定的经济实力和财务上的抗风险能力,可以采取风险自留的风险规避策略。

2.2.2利率风险的应对策略

如果在一定时期内,房地产投资收益不足以抵消贷款利息,房地产投资将会无利可图。投资者可以采取调整租金的方式将风险转嫁给消费者,或通过固定利率的抵押贷款将利率风险转嫁给银行。另外,在企业可动用的资源允许的范围内,还可以适当的调整项目融资的财务杠杆,以达到合理地承担风险。

2.2.3经营风险的应对策略

对于项目的经营风险主要可采用预防的风险规避策略,即采用工程法、教育法和程序法,这需要项目管理者具有一定的项目技术实力,项目培训措施和严格的制定各种工作流程和规章制度,保证在事前对风险源进行根除以达到规避风险的目的。

第6篇：房产投资的特点范文

【关键词】 房地产 投资项目 风险管理 风险控制

一、研究背景及私募房地产投资基金介绍

中国房地产业经过十几年高速发展之后，已经成为我国经济的支柱产业之一。中国房地产业的资金主要来自银行信贷，近期由于国家持续对房地产市场进行宏观调控，银行对房地产风险评估趋严、信贷趋紧，这都导致房地产项目融资渠道变窄、资金回笼压力增大。房地产业过分依赖银行信贷的发展模式正在改变，其它渠道的融资逐渐发挥重要作用。私募房地产投资基金在我国作为一种创新的房地产金融产品，在房地产市场转型升级中发挥重要作用，促使房地产业慢慢步入金融化时代。

房地产投资基金首先出现在美国，是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益收益和服务费用。私募房地产投资基金是房地产投资基金中的一个分支，是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。

我国私募房地产投资基金的基金管理机构按背景分主要有三类：PE背景类、产业背景类、开发商背景类。房地产投资基金的组织形式可以采用以任何一个合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契约型基金。房地产基金投资方式主要分为对房地产公司进行股权、债权或股债结合投资。但不论哪种方式，均应对目标房地产公司进行调研及评价，对投资项目进行可行性分析、财务分析以及风险评估，从而做出是否投资的决策。目前我国私募房地产基金受基金的存续期及规模所限，以项目导向型为主，也就是先有项目再募集资金。本文主要探讨私募房地产投资基金在投资项目选择阶段如何进行风险管理。

二、私募房地产投资基金在项目选择阶段面对的风险种类及风险管理

私募房地产投资基金按投资对象可简单分为住宅和商业地产两类，住宅可按档次分类，如公寓、别墅等；商业地产可按用途分类，如写字楼、酒店、零售地产、仓储等。由于投资对象的特性不同，在投资策略上会有差异，但在投资项目选择阶段，结合房地产项目开发过程要系统考虑风险的共性。

房地产基金的投资风险和被投资房地产项目风险之间有着紧密的联系，当开发商投资一个项目，明确项目定位后，该开发项目70%～80%的风险其实已经确定，房地产投资基金需要从自己的专业角度，对开发商风险评估的标准、风险控制的措施进行判断，尽量减少信息不对称带来的风险，只有在投资决策阶段对项目进行风险识别、风险评估，制定风险控制的措施，才能客观、有据地进行投资决策。

房地产项目按开发过程分为以下四个阶段，分别是投资决策阶段、前期阶段、建设阶段、销售和物业管理阶段，各阶段都存在特有的风险。以下将根据房地产开发过程的四个阶段，分别对房地产基金公司在投资项目选择阶段面对的风险及风险管理策略进行探讨。

第一，房地产项目投资决策阶段存在风险如图1所示。

针对此阶段风险，基金公司主要对政策风险、时机风险、区位风险、类型风险等进行风险识别和评估。基金公司要建立经常性信息收集和处理机构，建立分区域房地产景气分析和监测系统，建立房地产市场定期分析报告制度，对城市化、城市圈进行深入研究，着眼于存在长期发展机会的区域，进行多业态的投资布局。通过上述研究，评估政策风险、投资时机风险，建设区位风险、投资类型风险等，制定自身的投资策略。投资策略中明确投资区位、投资物业偏重类型，例如区位是以低风险的一、二线城市为主，还是以发展潜力大的三、四线城市为主，投资物业偏重类型是住宅还是商业地产。按投资策略选择投资项目区位及类型，分析后确定是否符合自身的经营策略和风险承受度。同时要重视投资项目可行性研究，减少投资项目的盲目性，谨慎做出投资决策。

第二，房地产项目前期阶段存在风险如图2所示。

针对此阶段的风险，基金公司根据进入的不同阶段主要对置地风险、融资风险、合同风险等进行风险识别和评估。通常地产基金介入项目都比较早，投资期限较长，期间如果国家宏观调控政策、货币政策发生变化，都可能导致房地产开发的工程进度节点得不到保障，进而导致现金无法按照预期回笼。如果是拿地前进入项目，基金公司要详尽调查前期拿地工作的进展情况，落实相应节点，基金投入项目后何时可以取得土地证，完成土地抵押。此阶段要开展调查，了解开发商在当地的信誉，积极同当地国土局、房地产交易中心等部门沟通，及时了解置地过程中除资金外是否存在其它未尽事宜。同当地金融机构联系，了解投资项目在当地取得开发贷及按揭贷款的难易程度，有无其他特殊问题，按揭贷款申请的难易程度，对项目销售及现金流回笼有直接影响。

第三、房地产项目建设阶段风险如图3所示。

针对此阶段风险，基金公司在投资阶段要综合评判开发商的操盘能力，可根据开发商以往开发项目的实际成果、开发商在当地的市场接受度等进行预判，也可借鉴银行等金融机构要求开发商具备二级开发资质的参考标准。投资项目决策通过、执行投资后，此类风险的管理将贯穿投资项目投后管理的始终，并且是项目投后管理的重点内容。

第四，房地产项目销售及物业管理阶段风险如图4所示。

房地产项目销售及物业管理阶段风险

针对此阶段风险，基金公司应根据融资期限的长短，预估投资项目的现金流回笼，拟定项目快销、慢销的营销策略，同开发商达成一致，预先约定开发商应满足基金退出时间要求，操盘过程中根据项目实际销售情况，适时调整项目销售策略。

私募房地产投资基金公司除对前述贯穿房地产开发过程的风险进行管理外，还有其自身不同于开发商的特有风险管理。房地产基金本身的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险等。房地产投资基金在项目选择阶段的风险主要是由信息不对称引起的，这一时期的风险管理应建立在如何保证房地产投资基金公司能够尽可能得到来自被投资项目管理层关于其自身及被投资项目的完整、准确信息，只有被投资项目管理层值得信任，才能使房地产投资基金获得最大利益。下面列示几点笔者认为基金公司在项目选择阶段需特别进行的风险管理。

其一，对被投资项目实际控制人和管理团队进行考察，预先识别风险，审慎选择交易对手。基金公司可建立合作开发商档案，针对开发商特质进行分类，可分为稳健型开发商、高成长开发商、机会型开发商，针对不同类型的开发商构建多元的项目合作平台。着重考察交易对手的契约精神、信用记录、操盘能力等，被投资项目管理层的素质是决定一个投资项目成败的关键因素，基金投资成功与否除了项目本身的质量外，很大程度上取决于被投资项目管理层是否值得信任，在未考察管理层前，不应投资其资产。

其二，调查被投资项目法律关系是否清晰，识别法律风险。基金公司应开展法律尽职调查，调查被投资项目公司是否存在未决诉讼，未决诉讼的性质是否会影响到基金交易；土地取得是否附条件，满足该条件是否会影响基金交易；项目公司股权结构是否清晰，如发生过股权转让是否存在股权转让对价支付上的瑕疵；原始投资是否存在非法集资等情况。基金公司依据调查结果及相应的法律意见书，根据自身风险承受能力，结合投资客户的风险承受度及风险预算，评判是否投资。

其三，了解、评估开发商融资真实意图是否合理。基金公司针对房地产开发项目的投资应用于项目本身开发，若开发商仅以项目土地做抵押，融资所得资金外调用于其它高风险投资，则基金投资的风险则不可控。基金公司在投资项目选择阶段即应明确资金的使用用途，并告知开发商投后将会执行何种程度的监管，例如基金投资资金将监控支付，只可用于支付项目开发建设费用；项目销售回款在未归还基金投资前也将严格监控，只能用于项目本身建设等。资金用途和投后监管方式在基金签约前和开发商达成一致，方能促成投资项目顺利进行。

其四，被投资项目是否存在其它硬伤，如土地未完成动拆、土地抵押物价值不能覆盖基金投资额、开发商自有资金投入比例不能满足公司投资政策要求等。如存在上述问题则要结合公司的投资政策，根据对风险的识别和评估，选择是否放弃项目。

三、结论与展望

本文就私募房地产投资基金在投资项目选择阶段的风险管理进行了初步的探讨，试图从房地产金融从业者角度给出实际项目选取、操作中不同风险类型对应的风险管理、控制措施与需要引起重视的关键点，有利于投资人清晰认识到各种风险和相应关注点及对策。

私募房地产投资基金的未来很广阔，它将会改变整个房地产的行业格局，提高房地产业内的市场化资源配置效率，促进房地产行业的健康成长，成熟的私募房地产投资基金应该最终实现真正的资本与产业的融合。可以预见在未来的几年中，私募房地产投资基金在开发环节的参与度将会继续提升，同时还将伴随部分房地产开发商的金融化转型，基金的风险管理措施将不断随着创新方式的出现而改进，希望通过对私募房地产投资基金在投资项目选择阶段风险管理的探讨，为私募房地产投资基金行业在我国的健康发展起到一定的促进作用。

【参考文献】

[1] 任纪军：房地产投资基金-组织、模式与策略[M].经济管理出版社，2006.

第7篇：房产投资的特点范文

一是房地产开发投资增长加快。上半年，我国房地产开发继续保持了较快的发展势头。前6个月完成投资7695亿元，同比增长24.2%，虽然慢于同期全社会固定资产投资增速5.6百分点，但比上年同期加快0.7百分点，比一季度、前5个月份分别加快了4、2.4个百分点。与全社会固定资产投资一样，房地产开发投资增长也呈逐月加快的态势。

二是房屋供给面积增幅提高。1998年以来，全国房地产施工面积、竣工面积都保持了持续快速的增长，到2004年，各类指标的增速均达到了近年来的最高水平（见表1）。但受房地产新政的影响，去年全国房地产施工面积和竣工面积比上年均有所回落。今年以来，由于信贷增加、货币供给宽松，土地开发期限的出台，再加上去年基数较低等因素的影响，房屋施工面积和竣工面积增长都比上年同期有较大幅度的反弹。前6个月，全国商品房施工面积140552万平方米，增长20.9%，商品房竣工面积13391万平方米，比去年同期增长20.4%，分别比去年同期提高2.1、4.1个百分点。

三是结构趋向合理，经济适用房开发投资增幅由负转正。受市场引导和宏观调控政策的共同影响，今年房地产开发投资中一个可喜变化是投资结构趋于优化，住宅投资增长明显加快，特别是经济适用房开发投资由上年的负增长14.6%转变为增长6.1%，增幅提高了20.7个百分点。同时，商业营业用房投资增幅比上年同期回落3.1个百分点，办公楼投资比上年同期回落3个百分点，其他投资增幅回落22.6个百分点（见表2），与上增速相对应，住宅投资占房地产业投资的比重由去年67%上升到今年的69%，提高了2个百分点，而办公楼、商业营业用房和其他投资所占比重分别比上年同期降低0.3、0.3、1.5个百分点。住宅投资尤其是经济适用房开发投资增长加快，说明房地产市场供给结构正在向宏观调控预期的方向发展。

四是中部地区房地产开发投资普遍快于东、西部地区。分地区来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格高和房地产市场竞争激烈，使一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移。房地产开发的地区结构开始发生变化，尤其中部地区房地产开发投资增长更加迅速。上半年中部地区房地产开发投资在上年增长近35%的基础上，今年又实现了35.5%的高增长，增幅比上年同期提高0.7个百分点。比较而言，东部地区增幅仅比去年同期提高1.4个百分点，而西部地区却同比下降近4个百分点。

第8篇：房产投资的特点范文

关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03

在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。

一、我国发展房地产信托投资基金的动因

(一)投资者的需求

1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。

2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。

3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。

(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要

1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2]

2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。

(三)资本市场发展的内在需求

房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3]

(四)房地产行业市场主体完善的需求

从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的不错选择，不仅能够促进我国房地产专业投资者队伍的形成，在很大程度上也能促进房地产业的完善和成熟。

二、我国发展房地产信托投资基金的可行性分析

(一)政策与相关法律规定

在现阶段，房地产信托投资基金必须在适合我国的房地产和金融政策，以及适合我国国情的法律环境条件下才能够得以充分、有效地运行。为此，应对于建立REITs有关的政策和法律法规进行充分的分析。

1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。

2.政策可行性。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。而在2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。其中，“开放国内REITs融资渠道”的建议表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。

(二)实际操作层面

经过改革开放20多年来的发展，我国金融市场体系已经得到逐步完善，特别是近十年来房地产业已经步入稳步扩张发展阶段，证券投资基金市场也已初具规模。而目前我国拥有巨大的房地产存量资源，且以每年数千万平方米的速度增长，同时也吸引众多的投资者共同参与进来。

1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。[4]另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。

2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。此外，由于近几年北京、上海、广州等国内大城市的房地产市场发展速度非常快，吸引了一大批具有外资背景的房地产开发商投资，再加上金融市场对外资开放，这必然会使房地产市场的投资主体更加多元化。[5]而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。

三、我国发展房地产投资信托基金的对策建议

由以上分析可以得出，房地产投资信托基金是金融信托业与房地产业相互融合的产物，能够成为房地产组合融资的核心，在我国现阶段发展房地产投资信托基金能够规范、促进我国房地产业和金融业的发展，优化房地产金融发展路径，同时也是我国房地产融资切实可行的一个途径。可以从以下三个方面发展房地产投资信托基金。

(一)利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势

房地产业对资金的需求的量和期限结构是全方位的，对货币市场、资本市场、产业市场的资金都有很强的需求，而REITs在上述市场具有很强的融资能力，所以我国可以综合房地产业对货币市场、资本市场、产业市场资金需求的特点发展REITs。

(二)发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本

REITs可以吸纳社会各类资本，同时REITs在投资组合上可塑性强，与其他金融工具相比，运用范围更广、创新性更强，从而使REITs收益高、风险小、回报稳定，最终表现为融资成本低。我国REITs应充分利用成本优势扩大在房地产业的投资规模，利用规模优势壮大自身的发展。

(三)顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势

随着经济社会的发展，房地产融资必然朝着多元化的方向发展，政府主管部门在政策上也鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。因而，REITs应沿着房地产融资发展的方向，加快制度创新，与其他资金优势互补，增大市场供需双方的选择空间，促进我国房地产金融又好又快地发展。

参考文献：

[1] 李伟，黄小平.房地产投资信托在我国的发展前景[J].浙江金融，2004，(10).

[2] 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[3] 曹华.我国房地产投资信托的发展特征[J].经济导刊，2004，(4).

第9篇：房产投资的特点范文

众所周知，房地产企业是资金密集型和资金链比较长的企业，在投资过程中相比其他企业也面临着更多的风险和压力。引发风险的因素有很多，本文便从房地产企业投资活动的特点出发，找出最具影响力的导致房地产企业投资活动产生风险的因素，进行相关的分析研究和评价，提出切实可行的控制措施，从根本上降低和缓解房地产投资活动中的风险。

一、现阶段房地产企业投资活动的特点

通过相关的调查研究发现，现阶段房地产企业的投资活动主要存在投资种类多，持续时间长及资金来源多样化的特点。具体来说，现阶段房地产企业的投资活动可以按照不同的标准分为不同的类别，如按照投资的主体来划分，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资；按照投资经济内容的不同，可以分为土地开发投资、房屋开发投资、房地产经营投资等；按照投资领域的不同，可以分为商业房地产投资、工业房地产投资和住宅投资等。其次，每一个房地产投资工程都相对较大，持续的时间也比较长，涉及到的工种也比较多。此外，房地产投资活动会按照投资项目的大小，资源投入量的多少来确定资源的来源，包括自有资金、银行贷款、吸引外资、承包商垫资和财政拨款等。

二、现阶段房地产企业投资风险的类型

通过上述对房地产投资活动特点的描述发现，上述特点的存在导致房地产企业的投资活动相对于其他企业来说存在更多的风险，表现的类型也多种多样，通过相关的分析和总结发现，现阶段房地产投资风险的类型主要分为以下几种。

1.财务风险

财务风险指的是投资商在投资后，后期的工程收款不仅不能使其获得更多的经济效益，反而会使其报酬无法全部收回的可能性。房地产投资的财务风险主要表现为融资风险和购房者拖欠款风险，融资风险就是投资者通过利用财务杠杆在更快更好地获得更多资金的同时也需要承担利息增长、政策变化等相关风险；购房者拖欠款风险就是指建成的房产在销售后购房者不能如期偿还相关资金，导致投资者需要垫付后期的一些费用风险。

2.利率的风险

现代社会经济飞速发展，相关的政策法规在不断地改革和变化，相应的，利率也存在变化的可能性。而房地产企业的投资活动所涉及到的资金量比较大，且开发的周期也比较长，因此利率的微弱变化都会使房地产的投资成本发生较大的变化，虽然利率风险无法控制，但利率风险的存在确实在很大程度上影响了房地产企业投资活动的顺利开展和运行。

3.经营风险

经营风险是指由于投资者决策的失误或其他主客观因素导致房地产投资的预期效益高于实际经营效益的可能性，这种风险的存在，轻者会降低房地产企业的经济效益和社会效益，使其损失一定的资金；重者会影响企业的长远发展和进步，甚至会导致房地产企业的破产，且这种风险是不可控和不断变化的，亟待相关工作人员分析和评价，提出有效的控制措施。

三、房地产企业投资活动中产生风险的原因

通过上述对现阶段房地产企业投资风险类型的描述和分析研究发现，上述风险的存在在很大程度上影响了房地产企业的长远发展和进步，不仅不能使房地产企业获得更多的经济效益和社会效益，而且会给其带来破产的风险，究其产生风险的原因，主要表现在以下几个方面。一方面，房地产投资决策前缺乏相关的市场调研和分析研究，决策者的综合素质较低，投资决策失误，进而导致产生上述风险，这是产生风险的内在原因之一。其次，一些房地产企业投资活动中缺乏严格的管理体系，制度规范中缺乏严格的指标体系，缺少监督机制，这是产生风险的又一内在原因。另一方面，外部环境的变化也使房地产企业的投资活动产生了一定的风险。首先，宏观经济环境的变化、经济衰退、金融政策、税收政策、新法律法规的实施、土地利用规划与管制、政治动荡等宏观因素会使得房地产的投资活动存在不可避免的风险。其次，抵押贷款利率从固定式到可调整式的变化也会给其带来一定的风险。此外，自然灾害等一些不可抗拒的自然灾害也会给房地产企业的投资活动带来一定的风险。

四、强化房地产企业投资风险评价体系构建工作的措施

通过上述对现阶段房地产企业投资风险类型的分析和研究发现，现阶段房地产投资活动的风险是多种多样的，从各个方面影响着房地产投资活动的高效运行和开展，不仅不能有效提高房地产企业的经济效益和社会效益，还会在很大程度上影响房地产企业的长远发展和进步。所以，及时分析和研究房地产企业的投资风险，不断优化和完善自身的风险评价体系十分必要。笔者根据多年的工作经验和相关的调查研究总结出以下几点切实可行的措施。

1.提高房相关工作人员的综合素质

高素质的工作人员是提高房地产投资的绩效，减少房地产投资过程中不必要风险和损失的关键，也是优化房地产企业投资风险评价体系的关键，这就要求房地产企业首先要强化房地产投资人员的综合素质和职业素养，提高其责任意识。在进行投资决策前，要严格进行市场调查和相关工程的研究，总结经验，减少决策失误带来的风险。其次，要提高评价人员的综合素质、提高其责任意识和学习意识，改变传统的风险评价方法，利用现代化的评价方法来提高评价工作的效率和质量，为决策者提出建设性的参考意见。

2.建立健全房地产投资风险评价体系

健全的房地产投资风险评价体系能从根本上缓解房地产企业的投资风险，提高投资的价值，这就要求房地产企业首先要严格制定房地产投资风险评价的指标和规范，并且要严格按照既定的规范和指标来执行，并且要随着我国宏观市场环境的变化和房地产投资项目的变化不断优化和充实相关的指标体系，使其具有一定的特色和特点。其次，要完善相关的绩效评价体系，建立健全相关的考核机制，将工作人员的绩效与其切实利益直接挂钩，提高其工作热情和工作积极性。

3.建立配套的风险预警平台

配套的风险预警平台的建立能大大降低企业投资过程中的风险，提高投资风险评价工作的绩效，这就要求房地产企业首先要以财务管理为中心，建立完整的、系统的信息资源内部共享数据库，及时监控房地产项目的整个过程，如生产、销售、商品房库存，货款等指标的变化，对于发现的问题，及时预警和分析评价。此外，还要定期召集经济活动分析会议，确定具体的指标，在房地产企业领导的带领下营造关注和重视房地产企业投资风险的环境，及时发现风险，评价风险，控制风险，预防风险。

五、结语

随着社会的发展和城市建设进程不断加快，房地产行业间的竞争变得越来越激烈，尤其在房地产开发投资过程中存在着很多风险，如何让房地产企业在激烈的社会竞争中取得更快更好的发展和进步，减少投资风险，加强决策的科学合理性是现阶段企业领导和相关的专业人士十分关心和重视的问题，同时也将其纳入重点研究的课题之中。所以，对房地产企业的投资风险进行分析、评价和研究显得尤为重要和必要，同时也是需要相关工作人员确定努力方向和目标，只有这样，才能更快更好地实现房地产企业长远发展和进步的目标。

参考文献：

[1]王太胜.房地产开发投资风险因素及评价浅析[J].大科技,2015(16).