房产税论文精选(九篇)

第1篇：房产税论文范文

关键词：房地产税;改革;立法 

我国的房地产税发展历史悠久，最早可以追溯到夏朝的"贡法"。现今的房地产税是指以围绕房地产为计税依据的税的总和，是伴随着房地产的开发、交易、保有和所得而征收的一系列税的综合性概念。它的税源稳定，调节范围较广，针对房地产开发、交易等环节都有不同的税种调节。房地产税也是世界各国税收法律体系中的重要内容，具有取得财政收入、调节收入分配和调节经济运行三大主要功能。因此在深化改革的大背景下，房地产税改革牵动着政治、经济、社会的方方面面。 

一、房地产税基本理论 

在研究房地产税法律制度之前，我们需要厘清与房地产税相关的几个概念。一是房产税，在我国通常是指1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中所规定的房产税，是房地产税的一个部分。二是财产税，以纳税人所有或属其支配的财产为课税对象的一类税收。在国外也称物业税，是政府最主要的收入来源之一。房地产税在我国也被划到财产税之中。 

房地产税具有如下特点，一是税源可靠，由于房地产税是以房地产为核心展开的，因此它的价值不会随着经济的波动出现太大的变化。二是税基稳定，房地产税税基具有宽泛的基础，它的征收范围包括了房产的开发、交易、保有等环节，且都有与之对应的税种，组成了一个综合性体系。三是调节范围广，房地产税是一个税系，是一系列税的综合性概念。其征收的范围涵盖了房产的开发、交易、保有等多个阶段的各种税，税种的多样性同时也拓展了房地产税的调节范围。四是征收复合成本高。房地产税征收庞大且分散，涉及十一个税种和多个行政部门，因此给征税工作带来了一定的难度。 

二、我国房地产税法律制度的问题分析 

随着经济的不断发展，我国房地产业也取得了巨大的发展，为我国的财政收入做出了很大的贡献。但是由于法律自身属性及制度的缺陷等因素，还存在着一些问题。 

（一）立法位阶低 

党的十三届三中全会上明确提出了落实税收法定原则，根据税收法定原则，与税收相关的纳税人、课税对象等要素只能由权力机关通过严格的立法程序来规定。依照我国《宪法》和《立法法》的有关规定，我国的税收是法律的绝对保留事项，房地产税应当由全国人大及其常务委员会来制定。但是由于《立法法》第9条又规定税收立法权也可以由人大及其常委会授权国务院实施。但对于具体如何分配，缺乏相关依据。由国务院的条例或暂行条例来规范，不仅权威性不够，而且降低了房地产税的立法层次。同时在税收实践中财政部和国家税务总局针对具体的税收问题的规章或规范性文件，也造成了现行房地产税制度的繁杂，严重影响了法律的权威性。 

（二）税制设计不合理 

我国在房地产税税制的设计上有一些不尽合理之处，主要问题有：一是我国房地产税的征税范围较窄，农村地区及个人的非经营性用房被排除在房产税征税范围之外。但是随着经济的发展，一些人同时拥有三套甚至更多的住房，部分城乡之间的差距逐渐缩小，小产权房等问题的不断出现，不进行改变难免有失公平。二是重流转、轻保有的税收模式下税种设计不合理，在房地产保有阶段的税种只有房产税、城镇土地使用税两种且税负低、免税范围大。三是我国计税依据的纳税额计算中主要采取从量定额方式和从价定率方式，导致在实践中不能及时反映房地产的价值，也不能起到有效的调节作用。 

（三）税收管理体制不健全 

房地产税制改革离不开相关制度的完善。一方面今年三月《不动产登记条例》的实施将会为房地产税制改革提供巨大的推动力;另一方面我国的房地产评估制度却存在诸多不足。当下的房产评估业务缺乏明确的法律制度进行规制，评估结果的公平、公正难以得到有效的保障，不能及时体现房地产的价值。 

三、我国房地产税立法的制度完善 

房地产税制改革是一个整体推进的过程，在立法改革中应当以税法的原则来指导立法和实施，落实税收法定原则、税收公平原则和税收效率原则。具体而言从以下几个方面来说明。 

（一）提高立法位阶 

推进房地产税制改革的过程应当是落实税收法定原则的过程，根据税收法定原则，应当将税收立法权收归全国人大，从而真正实现税收法治。但也不能否认全国人大在行使税收立法权时，可将部分权力委托行政机关行使，但是授权必须明确目的、范围和期限。否则，就等于给了行政权了一张空白支票，它可以在授权的领域里任意而为。①因此应当明确税收立法权，在法律规定的范围内征税。（二）建立合理的税制体系 

首先应当增加房地产保有阶段的税种。许多国家都采用轻流转，重保有的税收模式。这种模式使政府从房地产业取得相当大量持续稳定的收入，不仅鼓励了房地产的开发与交易，而且降低了公众的购房成本，满足居民对自有住房的需求。房地产保有成本的加大会减少公众投机购房行为，有效促进房地产市场的良好发展，并且作为税收的副产品，也可以调节居民收入不公的状况。② 

其次，由于早期的客观经济状况，我国房产税的征收对象和范围是特定的，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是随着经济迅速发展尤其是房地产市场发生了较大变化，继续按照此标准征收是不合理的。例如非经营性房产在持有环节几乎没有任何的税负，致使消费者大量购买房产将其作为投资产品，阻碍了房地产市场的正常运行。因此我们应当将征税范围扩大到家庭住房乃至农村区域的房产，征税标准上也要使各个纳税人承受的负担与经济状况相适应，使各个纳税人之间的负担水平保持均衡，并通过税收分配促使资源得到合理有效的配置，体现了税收公平的原则。 

最后，明确减免税范围。对于免征规定的条款要进一步细化到具体的条件上，例如对自住房的减免，以及依据家庭收入等标准确定减免范围。同时应通过提高空置税、消费税等来有效规范房地产炒作和不正当经营等行径从而建立起规范的房地产税费体系，引导房地产产业的健康、合理发展。 

（三）完善税收征纳管理体制 

首先在推进不动产登记制度的基础上，应当建立税收用途公示平台，及时向民众公示房地产税税收的使用方向和使用情况，以实现社会公众对税收的透明监督。③其次建立合理的评估机制能够真实的反应房地产的价值、市场变化以及纳税人税收负担能力。结合我国的国情，笔者认为应当将评估工作通过招投标的方式交给社会评估机构去做，这样既可以对行政机关的权力进行约束，又有利于行政机关进行监督，从而为合理征收房地产税提供依据。同时应当完善对评估结果的救济制度，建立相应的申诉制度，保障征税的可靠性和正确性。 

四、结语 

税收从来就不是简单的财政问题，而是涉及利益再分配的大问题，甚至牵涉政府导向鼓励民众如何选择人生。④科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。房地产税收法律制度中存在的问题，随着房地产业的发展已愈加明显，房地产税收法律制度的改革势在必行。 

注释： 

①[美]伯纳德·施瓦茨著.徐炳译.行政法[M].群众出版社，1986.P33. 

②张冰欣.论我国房地产税法律制度的改革[D].西安：西北大学，2013. 

③张莉莉，秦彦敏.我国当前房产税改革的法律问题研究[J].法制博览，2013，（05）. 

④郭维真，刘剑文.论房产保有之税制改革[J].税务研究，2010，（08）. 

参考文献： 

[1][美]伯纳德·施瓦茨著.徐炳译.行政法[M].群众出版社，1986.P33. 

[2]张冰欣.论我国房地产税法律制度的改革[D].西安：西北大学，2013. 

[3]张莉莉，秦彦敏.我国当前房产税改革的法律问题研究[J].法制博览，2013，（5）. 

第2篇：房产税论文范文

1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。

（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。

（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。

（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。

（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2．我国现行房地产税收体系。我国现行房地产税制的基本框架，是在1994年全面的结构性税制改革后形成的，涉及的税种主要有13种，其中直接以房地产为课税对象的5种（具体见下表），即房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。

我国现行房地产税制中的主要税种可分别归入所得税、商品税、财产及其他税三大税类。所得税中的房地产税包括企业所得税中的房地产税、个人所得税中的房地产税、土地增值税；商品税性质的房地产税指营业税中的房地产税；财产税及其他税类中的房地产税包括了典型的房地产税种（如房产税、契税与印花税）和资源税或行为税性质的土地税（如耕地占用税、城镇土地使用税）。

二、我国现行房地产税制存在的主要问题

一般而言，税收制度应遵循效率原则、公平原则和财政原则等三个基本原则。但就目前我国现行的房地产税收制度，在调节土地资源优化配置方面未起到相应的作用，且税收流失问题严重，导致征收成本较高；在调节个人财富收入方面也收效甚微，且税收负担不合理；同时也未成为地方财政收入的主要来源，逐年增长的比例均低于GDP的增长比例，表现出不协调的关系。我国现行房地产税收体系中存在的主要问题如下。

1．租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用

（1）以税代租。如城镇土地使用税就带有明显的地租性质。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收土地使用税是为了调节土地级差收益而开征，且纳税人是土地使用者，采用定额税率，按实际占用不同等级土地面积进行征收，而不是按土地价值征收，从而可看出土地使用税明显具有地租现象。

下表是直接以房地产为课税对象的税种

（2）以费代税。如土地闲置费，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。这个土地闲置费其实就是一种税，具有税收的强制性、无偿性和固定性的特点。而以费的形式出现，降低了其严肃性和规范性。

（3）税费并存。目前，税务机关按规定向土地使用者征收城镇土地使用税，而土地管理部门又对土地使用者按土地价值的一定比例征收土地使用费。这无疑是重复收费，税费并存的情况，增加了企业的负担。2．地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理不能适应市场经济的客观要求。如现行的房产税，内外政策不统一，不利用内外资企业的公平竞争；按房产原值扣除一定比例后的余值征收的规定弊端日益突出，近几年房价涨幅不断提高，必然导致税负轻重不一，新房税负偏重，旧房税负偏轻，起不到税收杠杆应有的调控作用；此外按租金征收房产税也超出其调节范围，且与按租金征收的营业税有双重征税之嫌。

3．房地产开发企业税负偏重且内外不平等。改革开放初期，我国为了引进外资，出台了一系列的优惠政策，对外资、合资、合作企业采取相应的减免税费规定。多年之后，政策依然如故，造成内外资企业待遇差别大，缺乏公平竞争机制，致使许多地方、单位贪洋求外，本来不需涉外经营的，也找个外商挂靠，摇身一变，成了外资企业，造成国家财政收入不必要的损失。

4．规范的房地产税制太少。目前，我国独立的房地产税种只有5个。而其中城镇土地使用税具有准土地租金性质，是一种不规范的土地税种，其征收的目的是调整土地级差收益，然而税率较低，2006年底修改后税率为原来的3倍；耕地占用税也是一种不规范的土地税种，其征收目的是禁止耕地的滥占，可是税率太低，又是一次性课税，根本达不到目的；土地增值税则由于其计算过于复杂，难以操作，征税成本高，在许多地区并没有实际开征。可见，现实中真正发挥职能的、独立的房地产税种仅有2个。

三、我国房地产税制改革的思路

需要改革和完善现行房地产税种，恢复和新开征必要的房地产税种，使我国房地产税收体系得以完善。

1．城镇土地使用税具有地租性质，宜纳入城市地租或地价中；耕地占用税也相应地纳入农地地租或征地地价中。并在土地使用者获取土地使用权时支付的地租或地价中体现出来。

2．土地增值税的税制设计需要简化。可以确定一个适度的税率或减少目前的税率级数，简化增值额的计算方法，以降低课税成本。为了避免偷税漏税，土地增值税适宜委托土地管理部门或房地产交易中心征收，因为他们具有熟悉房地产交易业务和资料的优势。

3．房产税只对城镇区域的经营性房产征税，其范围过于狭窄，改革后应当扩大征收范围，增加对非经营性房产征收房产税，不过税率适宜比经营性房产低。最好将房产税改为不动产税（或物业税），以拥有房产、地产等不动产的价值为计税依据，有利于对国民收入进行再分配，有效抑制对房地产的投机性和投资性需求，并缓解日益增长的房价。

4．开征房地产遗产税和房地产赠与税，房地产遗产税（或继承税）是对财产所有者死亡时遗留的房地产课征的财富税；房地产赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产房地产课征的财富税。它们都属于财产税类。虽然单纯的遗产税和赠与税不仅以土地和房屋为课税对象，但现实中针对房地产课征的遗产税和赠与税却占非常重要的地位。

5．新建地价税、房地产租金税、空地税（或荒地税）。地价税是以城市地价为计税依据，目的在于促进城市土地的有效利用；房地产租金税是对土地和房屋出租所获得的租金课征的营业税；空地税（或荒地税）是对城市土地或农村集体土地闲置不用而课征的惩罚性的土地税。

6．加快地方税制改革，优化税制结构，建立房地产评估制度，建立健全的房地产产权产籍档案，加强城市规划，建立法定房地产税收代扣代缴制度。

综上所述，改革后的房地产税制涉及到房地产交易、房地产持有和房地产利用三个环节的课税。属于房地产交易环节的税种有房地产转让价值税、土地增值税、契税、房地产遗产税和赠与税；属于房地产持有环节的税种有不动产税（或物业税）、地价税、空地税；属于房地产利用环节的税种有荒地税、房地产租金税。

参考文献：

［1］王跃国.房地产法规与案例分析.械工业出版社.

［2］隋凤琴.地产经营与管理.机械工业出版社.

［3］李进都.房地产税收理论与实务.中国税务出版社.

［4］陈多长.房地产税收论.中国市场出版社.

［5］贾绍华.中国税收流失问题研究.中国财经出版社.

［6］张宏力.房地产经济学.机械工业出版社.

［7］住房建设和消费的税收政策课题组.我国住房建设和消费的税收政策研究.

第3篇：房产税论文范文

关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

（三）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，部级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（四）房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

（五）房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

（三）合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

（四）灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

（五）统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。

（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。

第4篇：房产税论文范文

关键词：税收手段；税收杠杆；房地产市场；房产税；供求平衡；宏观调控

前言

就发展历程来看，我国房地产市场发展至今不过短短的十几年，已初步建立了房地产税收体系。房地产税收促进了房地产业的健康发展，在完善税制、发挥税收聚财功能、进一步发挥税收经济杠杆作用、保护和合理使用土地资源等方面起到了积极作用。但与国外相比,我国房地产市场还处于发展阶段，房地产税收体系中有许多不完善的地方，严重影响和阻碍了房地产业的健康发展。国外成功的调控经验和先进的措施对于我国政府进一步完善房地产市场宏观调控体系，无疑是值得借鉴和学习的。

一、国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

各国对利用税收手段调控房地产市场均有自己的观点和措施，如果抛开文化背景和历史因素不看，归纳起来其共性主要体现在以下几个方面：一是世界各国都非常重视住房保障体系的建立和健全，房地产市场中的政府税收手段这只“有形之手”，绝大部分情况下也都是针对住房保障问题的；二是为确保房地产市场的和谐发展，对房地产市场的税收调控政策主要分为两个层面：对供给的掌控与对需求的调控。其中大多数国家主要致力于在需求的调控方面做文章。如果单纯从供给方面调控，势必进一步加剧供求关系的扭曲，客观上增加需求方对价格上涨的预期，实际的结果便是房地产价格不但没压下来，反而与日俱增。因此，在掌控供给的基础上，发挥税收政策对需求的调控就显得极为必要。

（一）以高额税率对房地产行业进行征税，有效抑制房地产市场的投机行为

房地产市场价格持续攀升，与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象，主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种：一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国，购房者除要缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域；二是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。如韩国的做法是，从2007年起，将对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本；三是对房地产保有环节征收高税。例如，美国对不动产征收的税收要占到其全部财产税收入的80％。而我国在房地产保有环节涉及税种相对较少，税负相对较轻，这就降低了房地产保有者的经济风险，在客观上增加了房地产投机者的需求。

（二）对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴

房地产市场价格的持续升温，导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾，平衡供求关系，许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案：一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。如美国为了使低收入者能买得起和租得起房子,美国国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案,并在1993年成为永久性的法令。根据这项法令,联邦每年给各州分配税收抵扣的最高限额(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣。而凡已到或已超过55岁的纳税人(或其配偶),出售其住房时,符合一定条件可享受一次性扣除125000美元售房纳税赢利的政策；二是实施廉租房制度，运用各级税收对廉租房进行补贴。如法国政府规定，各大城市必须建设一定数量的廉租房，其比例约为总住房面积的15%至20%。廉租房的存在使得房屋买卖市场需求减少，房价因此处于稳定状态。除此之外，政府还长期运用税收推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府相关的税收补贴，而建造廉租房的房地产企业也可获得中央政府在税收方面的优惠或补贴；三是利用税收收入推行福利住房，满足低收入阶层的住房需求。所谓“福利住房”，是指由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入者的住宅。例如德国，多年来，政府投入了巨额资金，大规模兴建了许多“福利住房”，很好的满足了市场尤其是低收入阶层对“福利住房”的需求，而这些“福利住房”的预算绝大部分都来自于国家的税收收入。特别是在北欧一些高税收，高福利的国家，政府利用税款建造福利住房已经是家常便饭。

（三）充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同，但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。如美国按照现行的税法,出售一套自用居住满二年以上的住宅,如果是单身,其售价与购入价的差价收入不超过25万美元,就可免税；如果是已婚家庭,差价收入不超过50万美元,也可免税。由于美国房价一直比较平稳,售房差价收益很难超过这一限额,这意味着美国房屋的出售几乎都是免去所得税的。这不仅提高了消费者的居住条件,同时也活跃了房地产市场,扩大了国内的有效需求,推动了国内经济的快速发展。

（四）设计差别性税收政策体系，即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿，并考虑实际占有权属时间长短征税。这虽然不能从根本上完全区分正常房产需求和投机性房地产需求，但可以在相当程度上实现二者在税收政策上的差别性对待，保护合理的理性需求，增加投机性需求的交易成本。

从国际税收实践来看，当房地产发生买卖等有偿转让时，大多数国家都规定应对转让收益增值部分课税。美国、日本、英国、法国、芬兰等国家，把房地产转让收益归入个人或法人的综合收益，征收个人所得税或法人税（公司所得税），其中美国实行15%到34%的累进税率。意大利将从买入到转让时的价格上涨部分作为税基，按照价格增长幅度采用累进制，按5%至30%的税率征收不动产增值税。

（五）针对房地产市场征收不动产税、财产税，以防止房地产市场中的商业活动出现欺诈，漏税等非法行为。所谓不动产税，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。不动产又可分为三种类型：一是将土地、房屋和有关建筑物、机械以及其他固定资产综合在一起而课征的不动产税。如巴西、日本、芬兰、加拿大等的不动产税；二是只对土地和房屋合并征收的房地产税，如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住宅建筑税等；三是单独对土地或房屋课征的土地税或房屋税。土地有地亩税（面积税）和地价税两种形式，西方多采用地价税（主要采用估价计税方法）。除此之外，在不征收不动产税的国家，一般征收财产税，如美国、英国、瑞典、瑞士、丹麦、挪威、荷兰等国，操作办法是将不动产与其他财产捆在一起，就纳税人在某一时点的所有财产课征一般财产税，计税依据是财产的评估价值。其中美国的财产税最具代表性。当然还有定期不动产增值税：该税种主要是针对占有房地产超一定年限的产权所有者征收，通过对房地产的重新评估，对其增值额征收，一般为5年期和10年期增值税两种。因此，以上三种针对房地产市场的征税有效地保证了房地产市场的健康稳定发展，避免了业主控制或低效率使用房产，刺激了交易活动，这既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置，同时也打击了房地产市场中的投机行为和非法交易行为。

二、国外利用税收手段调控房地产市场的主要特点

从以上国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法，可以总结出其主要特点：一是大多数国家对房产和土地合一征收，适用统一的税制；二是国外房地产税收的征税范围既包括城镇，也包括农村；三是大多数国家按房屋和土地的评估值征收房地产税，评估价值根据房地产坐落地点、建筑结构、成新程度等因素确定，相当于市场价值的一定比例。与此相适应，大多数国家建立了比较完备的房地产评估机构和评估制度，按照一定的周期对房地产进行评估；四是大多数国家房地产税的纳税人是房地产的所有者，或者是对所有者和使用者均课税；五是在大多数国家房地产税是地方政府的主要税种，构成了地方财政收入的主要来源。

三、国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

（一）充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控，尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税，坚决打击各种投机行为。

众所周知，我国房地产市场属于暴利行业，年增长率极高。房地产厂商的一举一动，牵动着社会上千家万户的心，甚至影响了沪深股市的走势，给股市带来了一定的安全隐患。老百姓对房价居高不下的抱怨，媒体对房地产泡沫的置疑，专家对房地产隐患的责问，使得征收高税打击房地产投机行为已经到了刻不容缓的地步。因此借鉴国外先进经验，开征新的统一规范的“房地产税”，增大税收对房地产存量的税收调节很有必要。笔者认为，我国改革后的房地产税其基本思路是否可作如下考虑：

1.将现行房地产保有环节的房地产税和城市房地产税合并，对土地、房产开征统一的房地产税；

2.按房地产评估价值作为计税依据，以客观地反映房地产价值；

3.适当扩大征税范围，将发达地区农村纳入房地产体系；

4.体现区别征收原则，对第一套自住房免税，第二套自住房征税，第三套以上加成征收；

5.房地产税应逐步发展成为地方主体税种，因此应在法律层面上对房地产税征收范围、基本税率确定、浮动幅度等方面赋予地方相应的立法和管理权限。

（二）切实利用税收杠杆促进住宅业的发展，同时制定相关税收政策，对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

税收政策是国家进行产业政策调整的重要手段，是在市场经济条件下调整产业结构、优化产业配置的有效方法，我国应当借鉴美国税收政策中支持住宅产业发展的方法来改革我国税收杠杆，支持我国住宅产业发展。此外，由于我国还处在经济发展阶段，存在一定的贫富差异，存在相当多的低收入者，合理地解决低收入者居住问题是关系我国经济、社会安全的重要问题。如果通过税收优惠政策，鼓励老年人购房和售房,不仅能完善社会保障体系，解决老年人的居住问题，使他们可以安度晚年，而且还能有效地增加二手房市场的房源，激活楼市，促进房地产市场的繁荣。:

（三）开征“房地产转让收益个人所得税”，即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策，这是当前税收政策调控的力度点所在。

具体做法可以参照国外成功的经验，对购买房产一年内的转让所得征收25%的所得税，三年内的转让所得的征收15%的所得税，三年以上的免征。开征房地产转让收益个人所得税可以在保护真实购房需求的同时，有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。其次是对购入未满三年的商品住房转让征收5％营业税，以及营业税税额7％的城建税和3%的教育费附加，三年以上减半征收。之所以采用“组合拳”，是因为仅仅征收营业税的调控力度有限，而且也容易让房地产投机需求将税负向后转嫁。沿海一些城市的实践已经表明了这一点。

参考文献

[1]李蕴,朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融,2003(12):29-31.

[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社,2000.

[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2000.12.

第5篇：房产税论文范文

(一)延迟房地产商税额缴纳的时间

在我国所制定的相关土地增值税条例当中明确的支出，若是因涉及到成本的制定或是一些其他的因素而造成企业的土地增值税难以准确计算出来时，则需要对企业的土地增值税实施预征。而对于房地产的开发企业来讲，在不同的发展阶段都可以对自身土地预缴纳1%至3%的增值税，而房地产企业实际上所需缴纳的增值税额都会比根据该预征的比例所获取的数额要多出许多。因此，房地产相关企业能够在项目完成之后再实施清算与汇集工作，这样才能够实现房地产企业的税额延长缴纳时间的目的。

(二)以节税的目的对土地增值税筹划

一是房地产作为一项受到国家的政策时刻影响的热门产业，其开发企业必须对我国在土地增值税当中的政策与规定时刻关注与研究，尤其是要及时的了解关于增值税的优惠政策；二是房地产的相关企业要将发展的眼光在土地增值税征收的条款当中，对于土地的增值税通过不同征收率进行适当合法的利用，通过在销售的价格上合理调整房地产产品的手段，对土地的增值税额做出主动调整，可以采取认为降低增值税率，在对比哪一种增值税率的计算方法所获取的税率更低，从而帮助企业做出选择，进而有效的实现少交税与节税的目的。

(三)提升企业在防范税务的风险能力

如果房地产相关企业能够先行研制出有效的税务筹划，在整体上对房地产商自身土地的增值税进行全盘考虑，事先采取更为恰当合理的部署，细致周到的考虑部署手段的合理性，可以有效的防止因欠缺细致的考虑而造成房地产相关企业发生税务风险的状况，同时还可以对土地增值税所产生的税务风险等其预防性作用。因此，房地产的相关企业在实施土地增值税的筹划工作过程当中，在一方面对法律知识、会计知识以及税务知识等的运用必不可少，在另外一方面对分工合作与交流沟通以及团结协作等工作必不可少，通过这些相应的手段与方法，不但可以不断的提高房地产相关企业的高层管理人员对土地增值税筹划工作的重要性认识，还能有效的提高房地产相关企业中财务工作人员对税务进行筹划的能力。

二、土地增值税的税务有效筹划对策

(一)纳税递延的筹划方式

纳税递延的筹划方式在实施之前要首先坚持国家相关法律法规作为参照的原则，接着才能实施税务的筹划工作，从而最终达到延期纳税的目的，同时获取更高的利益价值与节约更多的税额。例如合理利用土地的增值税预征手段，使得房地产的相关企业能够通过这个方式作出相应的增值税税务筹划工作。

(二)优惠政策的筹划方式

优惠政策的筹划方式指的是对国内相关税务的优化政策施行动态能够随时关注，接着根据政策内容的变化而作出相应适应变化的反应，从而让企业的节税工作能够随时顺应国家优惠政策的发展而发展。例如，按照国内土地增值税相关法制规定，我们能够了解到，若居民住宅的增值额不超过20%，那么久不需要进行土地增值税的缴纳，从而可以看出国家优惠政策所发挥的作用，并将其当中是一种税务的有效筹划对策，主动合理的利用国家的优惠政策。

(三)分劈技术的筹划方式

在采取分劈技术的筹划过程中，也必须要遵循合理与合法的法律原则，把所获取的财产利润在两个或者超过两个的纳税体中分劈，从而达到直接有效的节税税务筹划目的。根据这个筹划对策，若是房地产的相关企业借助成立房地产链公司，则可有效实现节税筹划目的。

(四)房地产相关开发

企业在筹划土地增值税时面临的问题第一，对于国家相关的宏观政策重视力度不足，使得在筹划决策中受到极大阻碍；第二，税务筹划的目标不清晰明确，对于筹划全面性不重视；第三，没有深入透彻的去了解、吸收及消化增值税的筹划方法，使得筹划对策无法有效应用；第四，筹划对策的制定工作不受到重视，并缺乏一定的税务风险观念意识。

三、加强房地产的开发企业对土地增值税进行有效筹划的建议

(一)重视政府的宏观政策

主动寻求政策的支持我国现阶段正在对产业的结构进行调整，每天都有可能颁布出新政策，而政策的改变对于房地产的发展具有显著影响，所以房地产相关管理人员必须时刻注意政策的动态，并及时掌握政策动态，同时在这个基础上和本企业的实际情况相结合，对已颁布施行的政策要有效的利用，对未颁布的政策则具有一定预见性，特别是对土地增值税方面的内容，必须要足够的重视，从而变被动接受政策为主动迎合政策，主动寻求政策的支持，从而促进企业顺应政府的宏观政策动态而发展，进而进一步更好的去利用政策。

(二)明确税务的筹划目标

强化系统的筹划工作对于一个房地产企业在未来发展与资金流转来说，土地增值税具有极其重要的意义，所以房地产企业的相关管理人员一定要充分的重视增值税资金，并明确税务的筹划目标，强化系统的筹划工作。只有明确了目标，才能给筹划工作指明放线，企业在对所涉及项目进行处理时才能够抓紧明确的筹划目标进行筹划工作。此外，在事前有效展开增值税筹划工作，能够占据着主动的位置，抢占先机。但是当前有许多房地产企业习惯于项目实施之后才考虑增值税的筹划问题，这样就难以明确筹划的目标，并且这个时期的筹划工作已经失去了最佳筹划期，筹划空间进一步缩小，甚至是难以实现筹划目标。因此，在筹划土地增值税过程中，必须坚持这“三个筹划”的原则，也就是事前筹划、事中筹划和事后筹划，只有遵循这个原则，才能够在筹划工作当中确保全面性与系统性，从而促进房地产相关企业的筹划工作目标实现。

(三)充分考虑企业的实情

增强筹划使用熟练性除了上述论述的房地产相关企业筹划对策中的纳税递延的筹划方式、优惠政策的筹划方式及分劈技术的筹划方式之外，还需要根据企业的实际发展情况探索各种适应企业发展的筹划税务方法。同时企业还应该不断提高自身税务筹划的工作能力，提升筹划人员的专业技能与职业素养，在筹划土地增值税的过程中不断注重与本企业实情进行紧密联系与紧密结合，根据不同企业的发展实情差异，选择不同的税务筹划对策，并且只有在充分的了解企业的实际发展情况之后，增强筹划使用熟练性，才能够让税务的筹划工作更加顺利稳定的开展。

四、总结

第6篇：房产税论文范文

【关键词】房地产税收筹划

一、房地产企业项目立项应考虑的税收筹划

房地产企业的税收筹划是一个涉及全局的、统筹性的财务管理活动,因此在房地产项目立项阶段进行的税收筹划最为重要。

1、选择合适的建房方式

大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的筹划空间较小,若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。

(1)房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

(2)合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

举例来说,上海某家房地产公司有几家股东合资组建,其“一致行为人”实际为两家股东A和B,准备筹资兴建一幢五星级酒店、两幢甲级写字楼以及部分配套商业。公司欲将酒店建成后自留经营使用或整体转让,写字楼及商业取得销售许可证后面向市场销售。正常的操作模式应是五星级酒店建成后,如某一股东自留或整体转让,则按照一定售价视同销售并转让产权,缴纳相应税金,但这样需要缴纳巨额税金。可以考虑的避税方案是,在审批报建酒店时,特别是在土地拍卖时拆分为两家公司共建进行立项申请,其别注明A公司参建酒店并自留,B公司只是参建。这样酒店项目作为A公司自建固定资产按成本计价,并装饰后经营,定向转让酒店时仅需转让A公司股权,物业的利润由A公司股权转让溢价体现,并减少酒店物权转移应缴纳的土地增值税等税金,可节约大量税负,实现了房地产企业和股东双方的共赢。同样,写字楼及配套商业报建时,预先立项明确一定面积作为自建物业。待实现销售后,尾盘物业也同样可以以转让B公司股权实现物权转移。

当然,以上税务筹划的关键点是报建手续应完备,包括土地拍卖时应该预先明确A公司的酒店属自建自营。因为根据税法,预先确定自营资产后转为再出售是可以的;但是假若报建时为出售,再转为自建自营固定资产投资则为时已晚,税务清算需要按照市场价视同销售转为自有资产。

2、开发多处房地产

房地产公司在同时开发多处房地产时,可分别核算也可合并核算,两种方式所缴纳的税收不同,这为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲,合并核算的税收利益大一些,但也存在分别核算更有利的情况,具体如何核算,需要企业根据具体情况予以分析比较。

例如:某房地产公司同时开发两处位于城区的房地产,第一处房地产出售价格为1000万元,根据税法规定扣除的费用为400万元;第二处房地产出售价格为1500万元,根据税法规定扣除的费用为1000万元。如果企业选择分别核算,第一处房地产的增值率为600÷400=150%,应该缴纳土地增值税600×50%-400×15%=240万元,营业税及其附加1000×5.5%=55万元;第二处房地产增值率为500÷1000=50%,应缴纳土地增值税500×30%=150万元;营业税及其附加1500×5.5%=83.55万元。该房地产公司的利润为(不考虑其他税费)1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45万元。如若合并核算,两处房地产的出售价格为2500万元,根据税法规定可扣除费用为1400万元,增值额为1100万元,增值率为1100÷1400=78.5%。应该缴纳土地增值税1100×40%-1400×5%=370万元,营业税及其附加2500×5.5%=137.5万元。不考虑其他税费,该房地产公司的利润为2500-1100-370-137.5=892.5万元。该税收筹划减轻税收负担892.5-571.45=321.05万元。

二、房地产企业项目建设中应考虑的税收筹划

通过增加扣除项目对土地增值税进行税收筹划

第7篇：房产税论文范文

关键词：土地增值税房地产市场经济效应

近年来我国住宅产业的快速发展、城镇人均居住面积的快速提高、住宅小区品牌的快速升级换代，对于国民经济内需的强力拉动等成效明显。但自2003年起至今房地产开发投资额连年高速增长，商品房销售价则年年攀高，2003年增长3.4％，2004年增长5％，2005年增长9％，2006年增长7.7％，部分城市和地区的房价年增长超过20％，已远远超过普通居民的购买承受能力，房价成为最让政府头痛的经济问题。从2004年起政府陆续出台金融、税收、土地管理、房屋管理等一系列政策对房地产市场进行宏观调控。2006年12月28日国务院签发《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文件，要求各地从2007年2月1日起，开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30％－60％不等的土地增值税。土地增值税拉开了2007年房地产市场宏观调控的序幕。土地增值税的开征对房地产市场究竟会产生怎样的影响，本文将从经济学角度进行税收效应分析。

一、土地增值税的价格效应

1．短期内税负不易转嫁，对调控房价有积极意义。

按照现行税法规定，土地增值税实行四级超率累进税率，增值额超过50%的，适用30%的税率，增值额在50%至100%区间的，适用40%的税率，增值额在100%至200%区间的，适用50%的税率，增值额超过200%的，适用60%的税率。与比例税率相比，超率累进税率最能体现税收的纵向公平，开发商转让房地产所取得的增值额越大，税率就越高，应缴纳的税额就越多，如果地价在开发期限内飙涨，就会导致开发商囤地和开发成本大增。在短期内，由于房地产供给相对稳定，房地产的供给价格弹性具有刚性，而对于属于耐用消费品的房屋，与日常生活用品相比，消费者的需求价格弹性较大，由房地产的转让者缴纳的土地增值税的税负则不易转嫁给房地产的需求者，当高价土地收税后所获利润比低价土地收税后所获利润要少或相差不大时，房产商就会不再哄抬房价，致使房价回归供需平衡的市场规律。

2．长期内税负将会转嫁给消费者，房价继续上涨。

从对住宅的需求看，一是新增城市人口的消费需求。当前城市化进程不断加快，全国已经有城镇居民将近5亿，按照十六大确定的目标，到2020年实现全面小康社会，城镇人口将要达到55%--60%。不考虑人口增长因素，也将使得城市人口超过7亿。二是现有城市居民改善住房的需求不断增长，小套换大套，旧房换新房，城市改造拆迁等等，都对新房源提出需求。而较为特殊的是，中国国度中有13亿人口，加上对外开放，一些大都市和沿海城市，住宅需求更多地来自于全国，甚至国外的购买力。三是投资渠道单一造成公众剩余资金涌入带来的投资需求。中国人均GDP超过1700美元之后，居民收入总量大大提高，据统计，2006年12月末城乡居民储蓄存款余额高达16万亿，除了满足生活基本需要之外，投资成为许多居民考虑的重要事项。但是受到市场范围的限制，普通居民能够涉足的投资领域基本被局限在股市和房市。

而从住宅的供给看，住宅要建设在土地上，中国人多地少，土地的稀缺性使其价格将不断地上升，而土地价格的上升，必然地要摊入建设的房屋之中。从目前土地市场的格局来看，有三个土地必然涨价的原因：一是土地的供应者只有一个政府，即土地的供给是寡头垄断，只我一家，别无他店。二是土地的买家是充分竞争的，即在售出时，采取对几个、十几个、几十个，甚至百家土地购买者进行拍卖，有时一拍，拍出一个天价来，其价格必然要摊入房屋价格；三是地方政府有着从土地上获得财政收入的强烈欲望。在不完善的分税制体制下，地方政府和中央政府的事权并没有得到妥善划分，地方政府收入来源相对萎缩，却要承担不断增加的公共事务，经费短缺成为大部分地方政府的普遍现象，特别是县乡财政已经到了不得不解决的时候。地方政府在经费短缺与事务增多的矛盾中，将更多的收入希望寄托在土地出让金上面。因此，土地出让金不断走高，地方政府也在有意无意中推动房价的上涨，希望水涨船高中得到更多的土地出让收益。从长期来看，由于我国住宅的需求弹性小于住宅的供给弹性，势必造成一是住宅的价格会由需求拉动上涨，二是建设住宅的任何成本，都要进入房屋的价格。进入房价的有：一是建筑商的建设成本和利润，二是政府的各种税费，三是房地产商要承担的本来应当由政府配套的道路、供排水、学校等公益性基础设施；四是高昂的土地价格。所有的国家本来想控制房屋需求和产出所增加对房地产的税费，如土地增值税的税负必然要转嫁给购买者，从而加重住宅需求者的负担。在目前情况下，还有不少，特别是中低收入群体买不起房子，住房保障制度也还很不到位，一旦引起房价上涨，势必就会使相关弱势群体居住状况更趋恶化。

二、土地增值税的市场规模效应

1．对房地产市场商品供给的影响：调节房地产企业合理收益，促进房地产行业健康发展。

近年来房地产行业开发投资额之所以连年高速增长，其中主要一个原因是房地产行业存在高额、超常利润，土地的增值令房地产项目的利润远远高于其他行业。但与此同时，与房地产行业的高利润形成鲜明对比的是房地产税收并未呈现高涨势头，如2004年房地产企业经营税金及附加仅占房地产企业经营收入的3.1％，国家未能从蓬勃发展的房地产行业中取得应有的利益。

涨价归公应是政府管理房地产市场的政策目标之一，也体现政策制定者参与土地增值收益分配并从中获取利益的思想意志。首先，按照社会公平原则，土地的自然涨价或地租的自然增值完全是不劳而获的利益，因此地主无权独自占有这一好处，否则，有悖于社会正义，有失社会公平。其次，按照贡献原则，地价的增加是因人口增加、经济发展、社会进步等社会经济因素所致，是社会之全体施与的贡献，因此而带来的地租增加必然归于社会全体。第三，按照公共利益原则。将土地涨价部分予以归公，可以增加国家财政收入，并用之兴办各种公益事业，提高社会全体公民的福利水平和生活水准。课征土地增值税的目的就在于使土地自然涨价全部归公，做到地尽其利，地利共享，规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，促进房地产行业健康发展。随着经济持续繁荣，以及城市化步伐加快，土地增值惊人。于是，不少开发商都在圈地囤地。尽管国家规定拿到地后两年内不开发，国家有权收回，但由于一些开发商和地方政府的亲密关系，这一规定执行情况并不完满。而一旦强制征收土地增值税，不但影响开发商的收益预期，而且会对开发商的资金链产生压力，这将逼迫他们加大开发力度，增加房源，一定程度上改善供求关系。

因此，可以预测，在加强土地增值税征管之后，房地产商既要考虑行业竞争对价格形成的市场限制，又要考虑增值幅度过高引起的税收负担，将更加理性地确定行业和企业利润，进而对房地产市场商品供给的宏观控制起到积极作用。

2．对房地产市场商品需求的影响：抑止炒买炒卖房地产的投机行为，使个人消费趋于理性。

土地增值税在抑制投机、减少和避免出现房地产经济泡沫方面具有不可或缺的作用。房地产市场是一个极易孳生投机现象的领域，虽然投机行为可以看作是繁荣房地产市场的剂，但从现有实际情况看，不仅仅为购房置业而是带有投资动机的消费者逐渐增加，这其中不乏有一些人只是为投机而来。这种现象在北京、上海房地产市场表现得较为明显，尤其是购买高档商品房者大部分是港台人士以及江浙人士，他们购房的目的大都不是用于居住而是投机，一手进、一手出，待价而沽。这部分购房者与房产商、商的互动，便会向市场发出错位信号，可能恶化不合理的商品房供给结构，导致房价全面上升，给国民经济发展带来负面效应。而土地增值税的纳税人不仅有从事房地产开发的企业，同时也包括所有转让房地产取得超常利润的个人，但对公民个人转让自有普通住宅及个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用5年以上的住房的进行免税。土地增值税税制的设计明确显示出其抑制投机的功能，与之前强调实施的房地产转让征收营业税相比，能够更有效地控制价格涨幅，降低转让者的利润空间，削弱转让者的投机需求。

三、土地增值税的市场结构效应

土地增值税将促使房地产企业投资结构趋于合理。当前我国房地产市场结构不尽合理，并且已成为影响中国房地产市场持续健康发展的重要因素。比如中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为：要使中国房地产市场持续健康发展，必须调整包括房地产产品、市场、产业和布局结构。其中对于房地产市场产品结构而言，比较一致的看法就是“应该大量发展经济适用型的普通住宅和一定比例的商业设施，对于别墅、高档公寓、写字楼应当严加限制”。而当前受利益机制的驱动，商品房供给结构的突出矛盾是:高档商品房供给量偏大,而中低档商品房供给不足。

第8篇：房产税论文范文

近年来，我国房价居高不下，对此，很多学者建议尽快推出房产税，认为房产税可以起到抑制房价的作用。本文基于税负归宿理论的视角，分析征收房产税对房价的影响，并得出征收房产税会促使房价上涨的结论。

【关键词】

房产税；税负转嫁；房价

随着房地产经济的高速发展，房地产业已成为国民经济的重要支柱产业。但近年来，我国房地产呈现市场过热、房价呈持续攀高的趋势，北京上海广州等一些大城市，城市中心区的房价已达3万，对我国的民生和社会经济都造成了严重影响。我国房地产方面的税费主要集中于开发和流转环节，对房地产保有环节的课税却很少，于是很多学者提出建议希望可以尽快推行房产税，运用房产税的税收杠杆作用影响房地产市场，抑制房价持续走高。但是有的学者认为，房产税并不能抑制房价，反而会促使房价的上涨。开征房产税作为一种税收政策，带来的不是一种影响，而是一系列的效应。任何一种税收政策的作用点都取决于税负归宿的分布，本文从税负归宿理论的视角出发，以局部均衡分析为主，分析了开征房产税对房价的影响，并提出相关建议。

1 税负归宿与供求弹性

税收转嫁与税收归宿是赋税理论的重要组成部分。税收转嫁，是指直接纳税人通过各种途径把自己缴纳的税收转移给其他人承担，以达到减轻商品课税后自己所承担的税收负担，其分配并非取决于供求双方的意愿大小，而是决定于商品的供求弹性。自由竞争市场上，商品买卖双方的反应和议价能力决定了商品的供求弹性。

商品的需求弹性小于供给弹性时，一旦对该商品征税而引起价格发生变动时，需求量的变动幅度会小于供给量的变动幅度。此时，供给者对价格的反应较需求者更大，税负前转比较困难，会更多地由消费者承担。反而言之，商品的需求弹性大于供给弹性时，一旦对该种商品征税而引起价格发生变动，商品需求量的变动幅度大于供给量的的变动幅度。此时，需求者对价格变化的反应更大，税负后转比较容易，会更多地由供给者承担。

总之，商品税负转嫁的形式和规模主要取决于商品供求弹性的大小。

2 房产税税负归宿理论

房地产作为一种特殊的商品，对其征税后的税负归宿问题一直备受关注。学术界对房产税的税负归宿存在三种不同的观点：传统观点、收益论和新论。

2.1 传统观点

该观点认为，房屋的供求曲线和供求弹性共同决定了房产税的税负归宿。该理论的基本假设为：房屋的供给曲线是一条平行于横轴的直线，其供给具有完全弹性；在分析时采用局部均衡模型，忽略相关市场的影响，只考察单一市场的价格变化。根据上面的分析可知，税负归宿取决于商品的供求弹性的大小。根据传统观点的基本假设可知，房屋的供给曲线是一条水平线，其供给具有完全弹性，此时，房屋的供给弹性远远大于需求弹性，房产税税负前转比较容易，会更多地由消费者承担。

2.2 受益论

该理论认为房产税具有有偿性和自愿性的特征，不应该视为一种税，而应定义为一种享受公共服务的“使用费”。该理论的基本假设为：存在一个社区体系，该体系中不同的社区提供不同水平的公共服务，并收取不同水平的房产税；居民可以根据自己的喜好和支付能力自由选择居住的社区。收益论下，如果人们更加关心自己所享受的公共服务，那么房产税对房价的抑制作用就可能减弱。

2.3 新论

该理论认为房屋是生产要素之一，对其征收的房产税，应定义为一种资产税。该理论采用了一般均衡的分析方法，充分分析了宏观经济中的各种影响因素，并得出了与传统观点不同的结论。税率相同时，房屋所有者将承担税负，这一点与传统观点一致。新论对差别税率的情形进行了分析，并认为，如果资产具有流动性，资产将从高税区流向低税区。

3 我国开征房产税对房价的影响分析

对于住房的供给和需求者而言，不同的税负转嫁将对房价产生不同的影响，住房作为一种特殊的商品，其税负转嫁也主要决定于供求双方的价格弹性。目前，伴随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，我国住房市场刚性需求所占比例较大，供不应求的整体局面暂时难以改变。

住房市场包括新建住房的一级交易市场和二手住房的二级交易市场。在征收房产税的情况下，一级市场新建住房的开发商会改变其价格预期，从而引发住房供给数量的波动。从反应时间长短看，征税改变生产者的决策调整其生产。企业通常会选择减缓工程进度、延期开盘等策略，这些策略都会减少住房的供给数量，使供给弹性变大。在住房的供给弹性大于需求弹性的情况下，税负的增加将由供应方转嫁到需求方，造成住房价格的上涨。

对于二级市场的供应者而言，住房价格的自由浮动是实现税负转嫁的前提条件。我国二手房交易市场化程度高，对其所得征税，住房价格会随之变动。因此，从定价方式上看，二手房交易具备税负转嫁的条件。以国内一线城市的二手房交易市场为例，二手房市场需求膨胀而供给相对有限，住房需求难以得到充分满足，此时，若征收房产税，供给弹性大于需求弹性，税负会转嫁到购房者一方，抑制房价的目的难以达到。

总之，我国住房市场是典型的卖方市场，住房的供给弹性要远大于需求弹性。若推出房产税，由于税负转嫁效应的存在，势必会进一步促进房价的上涨，增加购房者的负担。

4 结论与政策建议

我国正处于经济社会的转型时期，任何政策的推出都带有不确定因素。现阶段，应将房产税的功能定位于通过对房产保有环节的征税形成有利的税收杠杆，促进地方政府职能的转变，减轻政府对土地财政的过度依赖。根据上面的分析，我们得出开征房产税会促进房价的上涨，这一方面会使住房持有者的负担加重，引起已购住房者不满；另一方面又会引起潜在购房者的不满。如果政府试图单纯通过开征房产税来抑制房价的上涨，显然是难以到达目的的。就当前情况而言，改革目前的土地招拍挂制度，运用政府手段降低建设住房的成本，刺激住房的开发供给，改善住房供不应求的现状，可从一定程度上抑制房价的上涨。但若要实现房价的合理回归，还原住房市场的健康发展，不仅仅要依靠政府的调控，更要依靠市场的调节作用。在政府坚持抑制住房投资投机性需求、推行推进保障性安居工程建设的同时，还应还原市场自身的调节作用，更加有效地解决住房市场的供求矛盾。

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[3]况伟大，朱勇，刘江涛.房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据[J].财贸经济，2012（5）.

第9篇：房产税论文范文

关键词：房产税 税制设计

房地产市场按照不同标准、不同方法，可作出不同的分类。根据房地产的流通顺序，房地产市场涵盖房地产开发、流转、保有三个阶段，房地产税的税种设计主要涉及三个方面： 即对房地产的开发、流转和保有阶段分别课税。

我国现行的房产税体系在税种分布结构上，有一种“重交易、轻保有”的奇怪的现象，而房产税税制本身也存在着征税范围过于狭窄、计税依据不科学、税率水平不合理等诸多弊端，无论从公平视角，还是对经济发展的影响，都与我国国情不完全符合，也不利于长远发展。

面对居高不下的房价，房产税改革成为社会舆论的焦点，国家经过几轮宏观调控，2011年1月，上海和重庆正式启动房产税改革试点，作为房产税改革的“催化剂”，其先行先试三年多来的政策实施效果争议不断，“失败说”不绝于耳。因此无论房产税改革的目的是调控房价还是作为增加地方收入来源，如何进一步完善房产税是目前我国面临的一大难题，亟需破解。

1.沪、渝两地房产税改革的成效分析

沪、渝两地的房产税改革试点三年有余，时间相对较短，难以产生充分数据来客观评价实施效果，但仍可从恰当的理论和逻辑推理中得出一些有价值的结论。

1 . 1对完善税制的作用

从完善税制的角度，沪、渝两地的房产税改革短期内收效甚微，但也未夸大到成为“遗弃儿”的程度，具体如下：

首先，征税范围过于狭窄。从沪、渝两地试点情况看，上海完全着力于增量市场；而重庆既包括增量市场，也包括存量市场，但是这部分业主属于富裕群体，对多收点房产税并不是特别敏感。从长远来看，应逐步适当扩大征税面，否则房产税将难以真正地发挥其作用。今后的房产税征收应尽快实现由增量房向与存量房并行过渡。

其次，计税依据不科学。沪、渝的房产税计税依据为市场交易价格，未采用评估价值。市场交易价格具有波动性，而计税依据使用评估价值可以保持税基的相对稳定，但这涉及个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节等技术层面问题，这正是我国目前房产税征收面临的一大技术障碍。以市场交易价格做税基可以暂时绕开这一壁垒，降低征收难度，但使用市场交易价格做计税依据无法准确反映市场价的情况，房产税的财产税属性的有效实现大打折扣。

第三，税率总体水平不高。沪、渝两地的房产税改革，都采用差别税率，征收税率大都在 0.4%-1.2%，渝版税率的绝对水平高于沪版。但总体来讲，税率均偏低，力度均较小。过低的税率往往具有一定程度的转嫁性，而且纳税人对于九牛一毛的房产税的敏感度会大大降低，很难完成调节收入“劫富济贫”的伟大使命。

最后，目前出台的税改方案未对现有房地产税种和行政收费项目进行系统化调整，由此未能解决现行房产税体制中的税费繁杂、重复征税、税种配合失当等影响公平和效率的问题。因此，总体来看，试点的税改方案并没有达到优化税制、完善房产税改革的目标，这可能成为税制改革的“软肋”，清费立税是房产税改革的方向。

1 . 2对充实地方财源的作用

从沪、渝两地试点情况看，税基偏窄问题依然存在，而且“营改增”使地方政府失去主体税种。同时，推进房产税改革，就是要在做“加法”的同时做“减法”，在增加保有环节税收的同时，清理、减少建设和交易环节的税费，因此增加的税收收入对地方财政收入的改善作用非常有限。

1 . 3对调节收入分配的作用

尽管沪、渝两地房产税的试点开启了对房产切实征税的时代，但主要针对的是“增量住房”而不是“存量住房”。如此税制设计是现有征管水平的无奈选择，但这显然会造成收入分配调节的不公。房产税就是个人向社会返还增值收益的一种形式，因为随着后来政府基础设施的投入，早期购房的人用较小的投入获得巨大的收益，但却不是房产税的纳税义务人，不需要付出相应代价，必然造成“富人越富，穷人愈穷”两极分化的局面，显然影响了房产税对财富分配的调节作用。

1 . 4抑制房价的作用

2011年全年，全国楼市低迷，大多数一线城市的商品房交易价格同比微降。但与人们对房产税之于房价“一剑封喉”的预期效果相悖的是：沪、渝两地的房价不但没降反而上涨，房产税抑制房价的梦想破灭。

事实上，房地产是商品，它的市场价格在很大程度上是由供求关系决定，而房地产其稀缺性、特殊性，又有别于其他一般商品。

2.国外房产税税制设计的经验借鉴

国外征收房产税由来已久，各国的房产税制会因为经济体制、社会制度、土地权属等自身情况的差异而有所不同，但对我国房产税改革有诸多启示和借鉴：房产税是地方政府财政收入的稳定来源。房产税是多数国家支柱性的地方税种，在各国的地方财政收入中占重要地位。在美国，房产税的征税主体是郡政府、市政府和学区。其征收房产税的目的是为了维持地方政府的各项支出、完善基础设施和社会福利。

房产税促进了土地财政模式的演变。地方政府要从根本上摆脱对“土地财政”的路径依赖，除了改变不科学的绩效考核机制，推动财税体制改革外，最重要的是寻找稳定的替代税源，而房产税无疑是切实可行的最佳选择。因为房产税不仅可以为地方政府带来稳定的税收收入，还可以达到调控房价的目的。而美国土地财政模式的呈阶段性的演变正说明了这一点，这对于同样过渡依赖“土地财政”的中国具有十分重要的借鉴意义。

宽税基、低税率的基本原则。大多数市场经济国家的房产税征税范围除了对公共、宗教、慈善等机构的房产实行免征外，几乎涵盖全部类型的房产。税基广的结果是在房产税收总额既定的前提下，以市场评估价为基数的计税依据较大，房产税的税率就相对较低，这样既充分体现公平和合理，又有效保证地方政府充实的财政收入。

各国的房产税税率不尽相同，但实际税率大体在 0.8-3%，并以1.5%左右居多，可以说整体水平不高，“温柔”的税率可较大限度地降低纳税人痛苦的纳税压力，缓解绝大多数纳税人的抵触情绪。

完善的土地等级和房产登记制度。为强化房产税的征收管理，多数国家均建立了完善的房产登记制度和不动产登记的数据库，并实现了与纳税人的银行账户、信用额度的网络对接，不但为房地产测绘、经济统计等部门提供了大量信息，而且方便税务部门随时掌握纳税人与应税房地产的纳税情况。

合理的房地产评估机制。多数国家都建立了与房产税征收相独立的房地产评估机构，并建立申诉机制、回避制度、保证金制度，尽可能完善相关配套制度。独立的评估机构、专业的评估人员、科学的评估方法、合理的评估周期等都可以比较充分地保证应税房地产价值评估结果的客观公允。

3.国情约束下的房产税税制设计

如前所述，沪、渝两地的房产税改革试点效果有限，但两地试点的最大成效在于“制度破冰”。究其原因主要在于税制要素的设置不尽合理。在综合考虑国外房地产税制改革的经验及中国国情的基础上，深化我国房产税税制改革应在税制要素设置上下功夫。

3 . 1税权归属的划分

立法权的角度。遵循我国的长期以来的税收法制传统，房产税目前仍可由中央立法，但是这样不符合分税制改革的方向。所以，建议加快制定税收基本法，合理划分中央、地方税收管理权限，同时完善有关立法监督机制和区域利益平衡机制。

征管权的角度。根据税收理论，房地产的属地性决定了房产税的征收和收入均应归地方政府所有。从国际经验看，多数市场经济国家的房产税收入都归地方政府所有。由于我国财权集中、事权下移的现状造成了地方政府的财政窘境。因此对宏观经济影响较小，对于地方经济较为重要的地方税种，由地方政府征收房产税的做法既符合税收理论，也尊重国际惯例，更有助于修正我国财政体制弊端带来的错位。

税收评估权。纳税评估对于保证财产评估的效率和公正具有重要意义。从我国国情来看，由于地方税务部门获取应税房地产评估信息更加便利，因此合理划分中央、地方税收管理权限，建立中央、地方政府两级评估机构，中央实施一定程度的控制与规范即可。

3 . 2征税范围的确定

根据普遍征收原则，结合我国国情，房产税的征税范围应包括纳税人持有的全部房产，涵盖住宅、商业房地产、工业房地产、农业用地等全部类型的存量和增量房产。具体如下：

对于独栋别墅、高档住房这类住房，不管是第一套还是第二套以上，均课以房产税，不过在税率上应区别对待；同一城市多套住房。通过对在同一城市拥有2套及以上房产的家庭征税，增加其持有成本，减少房地产投资投机行为，最大程度发挥税法维护经济秩序的作用，同时考虑到目前人口流动的频繁，所以建议仅对同一城市拥有两套住房的家庭予以征税；评估单价达到当地城区上年年平均交易单价一定倍数（如1.5倍以上，这类房屋单价之所以高，是由于“集万千宠爱于一身”――便捷交通、公共（基础）设施、教育资源等优质资源的集中，而这些均来源于“取之于民，用之于民”的国家税收；家庭人均建筑面积超过一定标准（50平方米）的住房。一般来说，同一地段房屋面积越大，房产价值就越高。房产税是财产税，对财产占有多的人多征，对财产占有少的人少征或不征。尽管有失税法公平的原则，但这是在一定时期内为防止房产投机行为和国际热钱的流入所采取的权宜之计。3 . 3计税依据的评估

理论上，以房产评估值为基础更为公平，能细致灵活反映不同类型的市场价值差别，在保证纳税人利益的同时对房产保有成本的调控作用也较强。就我国而言，对目前房地产评估机构的多头管理尽快加以改革，建立健全房产评估制度，成立专门的房地产评估机构、科学的评估标准、合理的计税依据、规范的操作流程。

3 . 4税率水平的选择

过高的税率会造成纳税人的普遍抵触情绪，甚至可能出现偷税、漏税或者甚至抗税的情况。应税房地产的价值虽然较高，但相对于昂贵的房产购置投入而言并不会为纳税人带来实质性较多的现金流入，而房产税却会实实在在造成纳税人的现金流出。目前各国房产税的实际税率一般在2%左右。

目前我国资本市场不够完善，闲钱过多，投资渠道比较单一，通货膨胀预期持续走高，出于房产自身保值增值的属性和收益性、安全性考虑，无疑购置房产是多数中产阶级进行比较权衡后做出的选择。在房产税试水初期，我国房产税的税率不宜单一，也不应过高，应该分层级分情况制定税率：

征税对象为独栋别墅、高档住房，税率按超额累进税率征税，起点税率应稍高。

两套以上住房（同一城市）。①根据房屋套数确定起点税率，住房套数越多，起点税率越高。②根据人口数确定人均免税评估值，可防止纳税人采用（假离婚、假分家、不结婚 ）等方式逃税。

评估价值较高或面积超过标准的唯一住房。由于是唯一住房，建议采用相对较低的税率或给予免税，循序渐进，逐步推进房产税改革。

在本市同时无户籍、无企业、无工作的“三无人员”拥有住房的税率，可以对这类房屋采用相对较高税率，并根据房屋的评估价值采用超额累进税率，主要是为了防止国际热钱的涌入和抑制投资投机行为。

3 . 5优惠措施（减免税和退税）

家庭唯一住房且房屋的评估价低于当地规定的标准，免征房地产税，这样可以保护刚需买家的利益。

对于那些“买一卖一”的改善型买家，可以实施退税。一年内出售的多缴的房产税全部退还，二年内出售的多缴部分减半退还，这样可以保护改善型买家的合理购房愿望和诉求。

3 . 6税收征管的安排

加快房产税立法步伐，先行先试。税收的无偿性和强制性是由税收法定加以保证的。根据国际经验，各国均制定相关房地产法律，如美国的《房地产评估法》等。而十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，是中央文件中首次明确提出房地产税立法，短短15个字，透露出来的信息却是非常丰富的，既表明房地产税要立法且是加快立法，推进过程则要选择适当的时机，更为重要的是，这句话的新意在于凸显了“税收法定”原则，这也是《决定》别强调的原则立场。

构建齐全的配套措施，保证征管效率。发达国家无一例外地具备先进完善的房产信息数据库和网络平台，并能实行平台的数据交换。在我国，按照既定时间表，预计在2014年上半年迎来不动产登记条例和不动产统一登记制度的出台，这将成为推进房产税制改革市场化长效机制的基石，从而突破不动产管理的“信息孤岛”，并与银行征信、户籍信息、房产交易等数据联网，实现资源共享。

4.结论和启示

房产税与房价之间并没有必然联系，预期房产税出台，房价“应声而落”是不切实际的。但房产税的改革是必要的，其改革的主要目标在于优化税制。房产税改革会因牵涉众多利益集团而步履维艰，税制设计是否合理也需要经过实践和时间的检验，但相信“多拳组合”和不断的探索尝试最终会实现“住有所居”、“居者有其屋”的美好愿景。

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