房产中介工作计划精选(九篇)

第1篇：房产中介工作计划范文

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为年度计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。一、二手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，！使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

第2篇：房产中介工作计划范文

[关键词]房地产产品；营销策划；理论；应用研究

1、引言

房地产营销策划就是运用整合营销概念，以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，从设计理念、环境设计、户型设计、产品定价、品牌打造、销售推广

等方面对房地产产品进行整合，以优质的服务销售房地产商品，使消费者在生产或生活，物质或精神方面得到满足，为开发项目规划出满足消费者需求，扩大消费渠道，使开发商获得利益的全过程。

营销与推销在本质上是不同的，在整个营销过程中，体现了鲜明的创新特点和具体的可操作性。市场营销策划要求房地产企业对未来的市场情况进行准确的

预测，并根据预测结果，制定出市场变化的具有分析性的经营方案。在竞争激烈的房地产市场中，房地产企业为占有最大的市场份额，在营销活动中取得成功，需要采取适当的方式促进产品的销售，包括以适当的价格，通过适当的渠道向市场提供满足不同消费人群需要的房地产产品。因此，借助多门学科的知识制定营

销策划，在买卖双方之间沟通信息，把企业与消费者有效的结合起来，使企业了解顾客的要求，包括房屋的建筑形式、开间布局、装修标准以及色彩等，摸清规律，改进产品，使产品更加适销对路，扩大市场份额，使企业形成有效的传递和反馈的信息系统，在房地产市场中，为企业开拓一个具有生命力的崭新市场。

2、房地产营销策划的阶段和方法

2.1房地产营销策划的阶段

房地产营销策划是分阶段的，与销售过程相呼应。在不同的销售阶段，市场推广的目标、任务和具体活动都有所不同，主要包括开发阶段的营销策划、销售阶段的营销策划、物业管理阶段的营销策划。

根据销售过程的预热期、强销期、热销期、尾盘期阶段性划分，项目市场推

广过程也可以相应地分为四个阶段，针对各个阶段销售任务的不同制订不同的推广计划。在预热期，市场推广应该以推介物业特点为主题，向消费者展示楼盘的基本情况；在强销期应该以推介市场为主题，让更多的目标客户群关注；茌持销期应该以推介广告主体为主，配合样板间，在人气积聚的环境下，使消费者产生购买欲望；在尾盘期应该以朴实的宣传为重点，突出项目各种功能性特点，吸引消费者。

2.1.1开发阶段的营销策划

企业在开发阶段的营销策划应具有前瞻性，要用发展的眼光，运用科学的方法对市场前景开展调查和预测，进行供需分析和和开发潜力分析，做好前期准备工作。只有这样，才能使所开发的产品在相当长的一段时期内一直处于保值甚至增值的状态，在长期的市场竞争中处于不败地位，赢得市场份额。

2.1.2销售阶段的营销策划

企业在销售阶段的营销策划就是采取各种有利的促销手段，如广告、媒体、活动推广、品牌效应、公共关系等手段，让更多的消费者了解企业的形象和产品的优势，用各种方法增强消费者的购买信心，为消费者提供满意和周到的服务，在销售的黄金期占有市场。

2.1.3物业管理阶段的营销策划

物业是连接企业和消费者的桥梁和纽带，消费者通过物业了解和熟悉企业，因此，物业服务的质量，在一定程度上对消费者是否购房起到了关键性的作用。加强物业管理营销策划的关键应当把为客户服务最为宗旨，如果顾客在享受物业服务中感受到安全放心，达到满意的程度，才能吸引顾客踊跃购房。

2.2房地产营销的几种方法比较

为实现房地产的营销目标，一般使用以下几种营销方式：广告，活动推广，品牌推广，公共关系。几种方法的主要特点见表1。

表1几种营销方式对比

2.2.1广告推广

广告推广是根据营销推广的计划和目标，在市场调查预测的基础上，对广告活动的战略和策略进行整体的系统筹划。它是一种提前的、先行的、具有指导性的活动，决定广告活动的基本思路和方向。它包含有分析环境并明确要求、分析广告产品、确定广告对象、确定广告目标、确定广告主体和创意、广告策略选择、确定广告预算、广告决策、广告效果分析等九项内容。

2_2.2活动推广

活动推广是指企业调动各方力量，通过举办大众关心的、具有创意性的活动，吸引消费者的参与并吸引媒体的报道，从而提升企业和楼盘的知名度，树立良好形象，达到促进销售的目的。

活动推广的类型有：楼盘庆典仪式；社会公益活动；社区内活动；大型有奖销售、打折促销活动；导引教育型活动；善用时势环境型活动等。

2.2.3品牌推广

品牌推广是从规划设计到整个开发过程的一项系统工程，在整个过程中开展品牌积累与创新工程，通过品牌推廣，提升了项目的附加值，充实了项目的内涵。

可采取以下方法：楼盘品牌战略；企业品牌战略；企业与楼盘品牌联动战略。

2.2.4公共关系

公共关系是利用各种方法和途径，同消费者、中介、社区民众、政府机构以及新闻媒介在内的各方面公众进行沟通和交流，在社会中建立良好形象和营销环境的活动。

可以采用以下几种方法：新闻；事件；社区关系，调研活动；对外联络协调工作。

通过以上分析，房地产营销策划是在不同的销售阶段，对产品所处的区位、配套设施、环境设计、单体建筑设计、物业管理等情况进行分析，从而对顾客群进行全方位的分析调查，制定出以满足消费者需求为核心的切实可行的营销策略，在市场竞争中取胜。

3、“DL—YLY”项目的营销计划

3.1项目基本情况

DL-YLY项目位于大连市旅顺软件产业带，属于宜居生态地产，周边有轻轨和多个公交站点，交通便利。小区附近设有商业综合体和中小学校，周边有多个低碳环保山体公园，设有居民健身中心等。

3.2项目营销计划

一期在2016年7月份开盘销售，销售周期计划在2年左右。

（1）2016年3、4月蓄势待发期。售楼处装修、装饰完成正式启用；样板间完成对外开放i参加春季房展；客户积累；会员征集、招募会员。

（2）2016年5月内部认购期。一期工程开工启动；会员客户预订。

（3）2016年7月开盘热销期。具备销售条件；一期第一组团开盘销售。

（4）2016年8、9月续销。

（5）2016年10持续推广期。形象宣传；主体全面封顶；参加秋季房展会，根据销售情况分期推出房源（秋展强销）。

（6）2016年11、12月续销（活动促销）。

（7）2017年3月完成配套及室内装饰；参加2017年春季房展会准现房促销。

（8）2017年5月完成室外硬软覆盖；现房销售；预留中央景观带20%-30%房源现房实景销售。

（9）2017年6月尾盘清理期。全面交房；尾盘销售。

“DL-YLY”项目，使项目周边整体地域价值实现质的飞跃，引领大连城市居住新的迁徙文明。

结语：

第3篇：房产中介工作计划范文

【关键词】房地产；开发

1 项目的立项

即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。

2 项目的规划及施工图设计

按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。

3 项目的招标

主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。

4 项目的管理

项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。

4.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。

4.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。

4.3 在项目建设过程中，要充分调动和发挥监理公司，施工企业的积极性和主动性，以及设计单位和建设主管部门的监督指导作用，严把安全关、质量关，确保工程进度，不断优化设计、节约成本，整合资源，强化信息管理，致力于打造优质工程，创建安全文明工地。

4.4 商品房实行预售许可制度。商品房开发企业具备预售条件后，可以申请预售。办理商品房预售许可证，可以进行商品房预售合同网上登记备案，预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，以缓解工程建设资金的压力。

5.1项目的竣工

房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。

第4篇：房产中介工作计划范文

一、房产测绘工作介入城市房屋拆迁改造的必然性

房产测绘工作作为房地产管理的一项基础性工作，属于测绘行业的范畴，同时又是房产管理的一项基础性工作。房产测绘师采集和表述房屋有关信息（如房屋坐落、四邻、面积、结构、层次、建成年代）的一门测绘技术。房产测绘就是规划区范围内城市房屋进行分幅图测绘、分丘图测绘、分户图测绘，并进行房屋调查、面积测算等，保存了本地城市内完整的房屋数据资料，包括房屋的坐落、产别、层数、建筑面积、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权属和他项权利设置等基本情况。测绘成果资料是审查确认房屋产权、保障产权人合法利益的重要依据，为房屋交易、评估、租赁、拆迁等工作的提供参考标准，为城市地理信息系统的

建设和数字城市的实施提供完整的房屋基础资料。

在2001年11月1日国务院颁发实施的《城市房屋拆迁管理条例》中明确规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人补偿、安置。”其中第二十四条规定：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场估价价格确定。”其实质就是按照城市规划的整体需要，城市房屋拆迁就是对规划区域红线以内的房屋实施拆除并对房屋的权利人实施补偿、安置的过程。所以，只有通过房产测绘介入到城市房屋拆迁工作中去，借助房产测绘技术手段，确定房屋的建筑面积，并依照房屋的实际情况绘制房产图，将直接提供被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等资料，颐供房屋价值评估、拆迁补偿安置的需要。

城市房屋拆迁中北拆迁房屋的特点：

1.地段位于市中心，房屋的价位较高。

2.属较高密度居民区，房屋相互毗连、纵横交错。

3.房屋权属复杂、来源多样，并且用途繁杂。

拆迁人要摸清拆迁区的具体情况，只有通过房产测绘部门提供准确的数据资料，才能对整个拆迁项目的实施提供决策和具体操作办法。

只有在房产测绘单位的配合下，拆迁人才能够在短时间内取得所需的拆迁区数据资料，便可准确地核算出总的拆迁资金、补偿安置费用金额，从而能有计划地确定拆迁启动资金、安排拆迁时间等具体工作，为城市建设决策提供可靠依据。

在拆迁补偿安置工作时，评估部门只有根据房产测绘部门提供的具体的房屋数据资料，才能快速准确地计算出每一户的补偿安置费，进一步提高了工作效率，使被拆迁户能及时得到补偿安置费用。

二、房产测绘在城市房屋拆迁改造工作中的具体操作

自2000年以来，喀左县为改造市容市貌，不断拉大城市框架，推进城市化进程，走出了一条以旧城拆迁改造带动城市全面建设的新路子。几年来，共拆迁房屋建筑面积10余万平方米，规划建筑面积60余万平方米，新建小区近30余个。喀左县房产测量队作为喀左县唯一一家专业房产测绘的测绘单位。先后参加与城市房屋拆迁工程20余次。为拆迁人提供了大量的房屋调查数据、成图成果资料，保证拆迁工作稳定、快捷、顺利的进行。在工作实践中，总结出一套利用现代化测绘技术、按拆迁区域的不同情况为旧城拆迁改造提供技术服务的工作方法。

1.接受拆迁人的委托。拆迁人与房产测绘单位人签订委托书或合同书。拆迁人与房产测绘单位在委托书或合同书中要将双方的责任、要求及达到的目的明确。书面委托或合同的签订，意义在于杜绝房产测绘单位在实际工作中出现的随意性操作，以维护数据资料的严肃性。因为城市房屋拆迁工作属城市建设中的较大的工程，牵涉面广、覆盖面大，技术性较强，社会影响力很大，所以房产测绘单位在拆迁工作中的介入不能采取口头商谈的方式确定，应采取委托、合同的书面方式进行操作。

2.前期准备工作。根据拆迁人提供的《拆迁区域规划图》及委托书上所明确的具体要求，房产测绘单位应积极做好调查统计的前期准备工作（包括制定方案、拆迁区域内房产测绘档案的查阅、测绘人员的培训分工等工作）。

3.进入拆迁区域进行调查摸底。主要是将测绘单位所保存的测绘图纸与实地相对照，房屋如发生变化，立即修测到测绘图纸上，以保证测绘图纸的准确性，还要核实房屋的权属、用途等情况。

4.根据外业修测的图纸及调查的房屋实际情况，在内业进行整理。根据调查的结果，将数据按照房屋权属、产别、结构、建成年代、用途、建筑面积、占地面积等分门别类地进行统计，此项工作尽量细作、做具体、做完整，以便于下一步工作的操作。

5.为拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》。根据委托书或合同书的要求，房产测绘部门应将所完成的拆迁区内的房屋调查情况、统计数据等成果编制成册，向拆迁人出具规范的《房屋拆迁调查统计报告书》（包括拆迁区概况、调查统计说明、汇总表、明细表及图纸等）。

拆迁人根据《房屋拆迁调查统计报告书》的具体内容和有关数据委托评估机构进行综合评估后，便开始了具体的房屋拆迁安置、补偿工作。在具体实施过程中，个别被拆迁户有可能对房产测绘部门出具的房屋建筑面积、评估部门出具的房屋补偿价格产生异议，房产测绘部门要根据情况，及时安排技术人员到实地进行复测，及时反馈复测结果，以免产生不良的社会舆论，影响拆迁工作的正常进行。

三、房产测绘工作在城市房屋拆迁工作中需要注意的几个问题

1.房产测绘部门应加大宣传力度，增加社会的知名度。房产测绘部门应加大宣传，是社会公众了解房产测绘的工作性质、业务范围等，特别是对于参与城市建设的各个单位，使他们对房产测绘在城市房屋拆迁中的重要作用有较深的认识。

2.在城市房屋拆迁工作中，房产测绘单位需要拆迁人、房地产评估等单位的密切配合。在城市房屋拆迁工作中，拆迁人要牵好头，测绘工作人员明确责任分工、工作顺序，以免出现相互推诿的现象。

3.房产测绘单位应加强职业道德建设。测绘人员必须树立为人民服务的责任心。杜绝在拆迁工作中、弄虚作假向拆迁当事人提供虚假建筑面积的行为。

4.房产测绘单位应全面提高职工的业务素质。城市房屋拆迁工作要求测绘人员熟练掌握测绘技术及拆迁业务，而且还要求对建筑知识、房屋产权管理知识、房地产估价知识及房屋拆迁知识等全面了解。学习有关法律、法规以及当地政府制定颁布的拆迁实施细则，认真领会各种拆迁文件精神，更好地为城市房屋拆迁工作服务。

第5篇：房产中介工作计划范文

商品房现售管理办法最新版第一章　总则

第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。

第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。

第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。

第二章　销售条件

第六条　商品房预售实行预售许可制度。

商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

第七条　商品房现售,应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(七)物业管理方案已经落实。

第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。

第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。

第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章　广告与合同

第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。

第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，　当事人应当在商品房买卖合同中约定。

第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

(一)当事人名称或者姓名和住所;

(二)商品房基本状况;

(三)商品房的销售方式;

(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(五)交付使用条件及日期;

(六)装饰、设备标准承诺;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(八)公共配套建筑的产权归属;

(九)面积差异的处理方式;

(十)办理产权登记有关事宜;

(十一)解决争议的方法;

(十二)违约责任;

(十三)双方约定的其他事项。

第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条　商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条　按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

合同未作约定的，按以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比=　100%

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

第二十二条　不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条　房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。

第二十四条　房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

第四章　销售

第二十五条　房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条　受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

受托房地产中介服务机构不得销售不符合销售条件的商品房。

第二十八条　受托房地产中介服务机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

第二十九条　商品房销售人员应当经过专业培训，方可从事商品房销售业务。

第五章　交付

第三十条　房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

第三十一条　房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

第三十二条　销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条　房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

第三十四条　房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

第三十五条　商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章　法律责任

第三十六条　未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。

第三十七条　未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条　违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条　在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条　房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。

第四十一条　房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门的，处以警告，责令限期改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条　房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十三条　房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条　国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章　附则

第四十五条　本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。

本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。

第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

第四十七条　本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条　本办法自20xx年6月1日起施行。

商品房现售条件根据国家有关规定，商品房现售，应当符合以下条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证

(四)已通过竣工验收

(五)拆迁安置已经落实

第6篇：房产中介工作计划范文

关键词：忽略；物业管理早期介入；原因

        随着房地产业的日渐成熟、竞争日益激烈，越来越多的房地产开发商把物业管理作为促销的一大卖点。理所当然，良好的物业管理，不仅能符合客户入住前的期望和入住后的需求，而且也能为房地产开发商和物业管理公司带来良好的经济效益。而物业管理虽然是对物业使用过程的管理，但如果物业管理企业只是等物业完全建成后才介入进去。往往在展开工作后才发现前期遗留下来的诸如规划、设计、配套、施工质量等许多问题，这是单纯依靠物业管理所不能解决的。长期以来，物业管理一直滞后于房地产的规划设计和施工建设，因此，常常出现各种物业管理公司无法解决的“先天不足”，诸如，车位不够，配套设备设施落后，水电煤气等配套方面的问题。为了保证物业能正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理，许多业内人士、学者和专家提出了物业管理早期介入的观点。

        1  物业管理早期介入的涵义

        所谓物业管理的早期介入，是指在物业管理企业在接管物业之前，受房地产开发商的邀请或委托，在规划、设计、施工阶段就参与物业的建设工作，从物业管理服务的角度，多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后业主的使用创造条件，规避服务风险的全过程。

        2  物业管理早期介入在项目各阶段的工作及角色

        3  忽略物业管理早期介入原因

        3.1 物业管理早期介入概念远未能普及

        开发商是主要阻力，大多数开发商目前还难以理解和接受物业管理早期介入，除了对物业管理早期介入的作用认识不清的原因，更为重要的原因是不愿意承担早期介入的费用。另外，中介、商不切实际的许诺售房，造成业主与开发商、物业公司的纠纷，使得开发商认为物业管理早期介入没有发挥作用，反而在添乱。其次的阻力是施工单位和物业公司自身，最后的阻力是未来的小业主。

        3.2 回避物业管理的早期介入

        一是经济利益驱使，使开发企业回避增加房屋开发成本，房屋开发企业在进行项目市场调查研究和项目可行性研究评估时，就应当聘请物业公司早期介入，直到物业竣工验收。增加了房屋开发企业的开发建设成本，减少了房屋开发企业的获利空间，从而导致了开发企业不愿聘请物业公司早期介入，或根本就在回避。

        二是开发企业重开发轻管理，众多房地产开发企业，开发商只片面地注重在房产开发上大作文章，却很少考虑房地产开发是一个系统工程，从而给物业管理带来诸多不便的阴影和问题。

        3.3 物业公司本身缺陷

        目前，大多数物业管理企业自我意识不强，法制观念淡薄，尤其专业技术人员综合素质不高、企业资金不足、专业设备和管理服务水平等都处于初级阶段，整个物业管理行业仍是一个尚未成熟的行业。很多单位更是无专业人员、无专业设备、无固定办公场所。若行业不发展，企业不进步，物业管理的早期介入也很难在短期内推行。

        3.4 物业管理经营与房地产开发经营是相互独立的，是互补的

        但事实上，很多房地产公司为了实现利润最大化，将物业管理这块利润也纳入旗下，他们一般采取纵向整合，设立附属的物业管理企业。在这种情况下，物业管理企业与房地产公司不会形成利益的冲突，也就很难达成各种严格的监管。现在很多房地产开发公司都已经在开发楼盘时将物业管理的早期介入作为一个卖点，以吸引更多的客户，但事实上由于是本房地产公司的物业公司，也就不能达到早期介入的效果。

        3.5 历史、现实原因形成的陈旧观念

        按照规范要求，物业管理的早期介入本是住宅小区房屋开发建设过程中顺理成章的内容，开发者为考虑未来广大业主生活的安逸、物业管理的规范有序，应提出合理合法的建设意见和建议，早日实现物业管理的早期介入。

参考文献：

[1]景象，胥盈.物业管理案例解析[m].北京: 机械工业出版社.2006.1

[2]郭宗逵.物业管理[m].北京: 化学工业出版社.2007.7

[3]郭世民，周建华.物业管理[m].北京：中国建筑工业出版社.2007.

[4]燕云.实用物业管理学[m].南京：东南大学出版社.2005.8

[5]张佑国.物业管理早期介入和前期管理之区分[j].中国物业管理，2005（9）：51-53.

[6]王长胜.浅议物业管理的早期介入[j].住宅与房地产，2009（2）：31-32.

第7篇：房产中介工作计划范文

关键词：网络营销房地产营销应用

0引言

随着信息时代的到来和电子商务的发展，房地产市场出现了利用Internet网络资源进行的网络营销。其优势在于，网络中介市场开放自由、信息传播广泛迅速、供需双方可以选择多种方式交流，节省了大量的人力物力。可是，网络营销在高速发展的中国房地产市场上的应用却很缺乏，大多房地产公司仍然执着于过去简单的市场买卖概念与传统的营销模式。

1我国房地产网络营销存在的问题

1.1外部问题

1.1.1互联网络客观环境的限制根据CNNIC（中国互联网络信息中心）的统计，我国上网用户突破1亿，为1.03亿人，在这些人当中有20%左右是学生，有15%左右是计算机工作人员，大多数消费者、房地产开发企业和房地产中介商对互联网的特点和发展趋势还未理解领会。

1.1.2消费者传统的消费习惯的影响人们原有的消费习惯一时不会改变。在信息交流中，双方的信任程度直接影响交流的效果。互联网为交流双方提供的是一种虚拟的不见面的交流空间，其开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。

1.1.3互联网的安全措施还有待完善互联网开放性的特征更容易使人对网上信息产生不信任感。这成为影响网上直销发展的重要障碍，网络营销活动需要更安全严密的技术保障。

1.2内部问题

1.2.1企业自身的Internet营销技术还不能满足网络营销的要求虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，可能没有设身处地的从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，不能取得较好效果。

1.2.2开展网上营销的目的不明确，缺少计划性有些房地产企业或项目上网存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、Internet服务情况等。

1.2.3房地产企业缺乏有效评估网络营销销活动的手段浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，应有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。

1.2.4企业对上网营销的费用估计不足由于网络营销是建立在日新月异的Internet技术之上的，Internet技术发展会使企业在Internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能取得良好的营销效果。

1.2.5房地产网络营销的理论还未形成完全成熟的科学体系，还有待于不断完善和发展。

但是网络新技术在房地产中的应用绝不会因为这些原因而停滞不前。恰恰相反，思想前卫的消费者和营销者将会积极利用网络技术来获取自己的优势。房地产将成为网络经济中的一个重要方面。

2房地产网络营销策略

2.1设计制作网页、维护WEB站点在设计网页的过程中，确定网页的内容时需要考虑的项目比较庞杂，并且要为访问者提供网页的导航路径，同时网页要注意用户界面的友好，使访问者能快捷准确地寻找到其感兴趣的信息。房地产营销者可以选择专业服务公司帮助策划和设计网站。

2.2制定房地产网络营销计划营销者要进行房地产的网络营销活动，首先必须进行网络营销战略策划，确定营销对象，以及网络的访问者可以在这里得到哪些有价值的房地产和营销者信息，根据本企业的自身特点和房地产行业的特点，选择采用多种网络营销方式，拟订房地产计划。

2.3企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。企业必须注意用户对网页的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是网络营销成功的关键。

2.4不断更新网页，并进行费用预测与估计市场在发展，网页内容更应适时进行维护与更新，并将最新的信息展现出来。与此同时改变企业的营销费用策略。

2.5突出可网上进行室内装饰与家具布置的模拟的优势房地产网络营销对消费者的的最大吸引力就是顾客可根据自己的需求在网上进行室内装饰与家具布置的模拟。这省去了消费者在选择过程中的各方面顾虑。突出此优势将更吸引消费者。

2.6引导网络消费者互动地参与营销活动在精心设计的网络站点上，消费者可以方便地把自己的意见及时反馈给营销者，网上营销的管理者也可以收到各个消费者的反馈信息，相应地调整网上的营销行为，这种交互式双向沟通使网上的营销活动更有效。

2.7在互联网上展开宣传攻势①将网页地址注册到本地区和全球的著名的大型搜索引擎或登记到互联网上有影响的WEB分类目录里。②在电子公告牌(BBS)、新闻组(newsgroup)、电子邮件组等拥有广泛用户基础的网络系统上周期性地进行网站的推广。③在中国建设网、房地产联合网等行业性网络媒体站点上自己的网站信息。④与其他的web网站建立交换链接页面，鼓励其他站点在尊重网页版权的同时复制自己站点的内容或创建到自己站点的网络链接。

3房地产网络营销的主要手段

3.1房地产企业网站房地产网站主页一般应包括企业介绍、企业组织结构、企业新闻、主要产品与品牌、营销与服务、企业管理与文化等内容。房地产企业网站建设的着重点在于提升企业的品牌形象。设计独特，内容详实，树立品牌形象。

3.2网络广告房地产网络广告主要包括固定广告、弹出窗口广告、浮动广告、Flash广告等四种类型。网络广告具有受时空限制少，信息容量大、即时更新、自由查询，很强的交互性与感官刺激性等特点，将成为房地产广告的中坚。

3.3电子邮件电子邮件的主件与附件可作为房地产商品宣传的载体。

3.4网上中介欲购买房地产的消费者只需在中介商所设电脑终端上输入目标房地产的特征参数，就可查阅所有符合条件的房地产类型，并且还可以通过网上电子地图查看目标房地产的准确位置，通过网上播放的实地互动画面“考察”目标房地产的外观、环境、内部构造及结构细节；若房源不够充足，还可委托中介商把其要求上传至房地产专业网站，在更庞大的数据库中查找。新晨

4整合互补是营销的成功之道

整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的成功之道。首先通过传统营销方式和网络的结合，促进房地产企业网站的推广和品牌的建立。一方面通过传统的广告宣传网站；另一方面就是通过网络技术的方式去宣传企业的网站。其次利用网络提供信息。对房地产营销从理论到实践意义重大。

5总结

中国房地产行业正处于高速发展中，消费者对其关注度持续上升。而房地产属于耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历提出需求-信息收集-方案比较-购买决策-购买行为等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息。而房地产网站是一个信息、开展宣传、拓展业务的窗口，具有强大的消费市场。因此，随着电子商务的不断发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。网络经济时代的来临，使房地产网络营销即将成为房地产领域不可阻挡的潮流。

第8篇：房产中介工作计划范文

【关键词】政府投资项目；征迁阶段；审计分析

引言

政府投资项目是指由政府通过各种财政筹资方式独资或合资兴建的固定资产投资项目。随着各地城镇化建设和房地产业的发展，我国的城市房屋征迁如火如荼，当前在土地房屋征迁管理中出现诸多问题，征迁办法也先后作了修改，如2010年12月的《国有土地上房屋征收与补偿条例》到2011年修订颁布的、目前有效执行的《城市房屋拆迁管理条例》。政府投资的拆迁项目源于财政税收，项目运作要求规范严格、必须接受审计和社会监督等，应不断总结问题和完善相关制度。

1、存在的问题

1.1 征迁程序不尽合法合规。如征迁审批手续未办理即提前开征、公示期太短、征迁物认证手续不严密、执行规定不统一（过于灵活）、监管不到位等。对于不动产（主要是各类田地、房屋等）产权证明缺失或审批手续不完整的，也通过不当方式给予认赔安置、补偿。

1.2 弄虚作假虚报被征地面积、拆迁房屋面积、地上地下拆迁物及设备等。如高速公路建设项目征迁补偿中普遍存在虚报、多报果林、坟墓、构筑物、生产设备等，甚至虚构房屋古建筑、伪造证件、图纸及相关证明以冒领安置补偿款和奖励金，想方设法多占国家征迁补偿费。

1.3 未严格执行补偿方案、擅自提高补偿标准。水田、林地、果林、荒地以及房屋按结构、成新、装修等分不同的补偿标准，如工业用地的补偿标准本应参照地方政府的基准级别地价划分界定，但集体或个人为某私利，往往出现擅自提高标准、参照不可比地段的高地价，甚至对临时搭盖也等同于有产权证的房屋申报安置补偿，引起公众极大不满及造成社会的不安定不和谐。

1.4 易地安置房的建设存在搭车商品房，安置房的代建不公开，存在暗箱操作和利益输送。拆迁安置房建设本应根据实际需要核定拟建规模范围，但因代建房地产商和地方政府的某些利益团伙暗箱操作和利益输送，造成规划安置区域土地面积和安置面积都大大超过被征迁所需安置的面积，即搭车开发了商业性质的房地产、非法占用国有划拨土地。

1.5 征地拆迁补偿费的财务管理混乱。按规定征迁协议、证明材料确认、补偿费的核发等环节都有专人负责，被征迁人一户一卡、拆迁指挥部财务出纳印鉴分开管理，但实际情况却是允许一人代多户签收、印鉴管理混乱、收支钱账不符甚至上下级账目也不符。

1.6 征迁安置建筑物的评估问题。被拆迁人为了多的补偿款，勾结中介机构对厂房、设备等需中介评估的被拆迁物多采取超市场价溢价多估以期利益分成，评估造成国有资产和财政资金的流失。中介机构的工作缺乏自律和有效地监管也是原因之一。

2、产生问题的原因分析

2.1 地方政府往往为了形象、赶进度，在没正式拿到用地批文或征地许可时，就匆忙推进征迁工作。程序的不合法本身也是违法，且容易造成后续工作的被动，欲速则不达。而征迁补偿方案未经充分论证、评估风险，或对不同物业权证认定标准、时间断代的不明确，也易造成歧义、公正性受到质疑。

2.2 的征迁补偿方案的赔偿标准经常滞后，随着社会经济发展和物价变化，未及时更新补偿标准，或相邻的不同地区执行标准相差较大，容易造成被征用人的不平衡和攀比心理，征迁双方均有想方设法以各种手段拉平差距的欲望。

2.3 已经确定的补偿方案应该具有明确性和可操作性，不能模棱两可。如产权补偿的登记年限、结构质式和货币补偿是否考虑成新度等，均应有明确标准。擅自提高标准，除了地区差异难以平衡外，更多的是人情执法，对不同征迁标的因人而异，工作人员擅自扩大自由裁量权，把工作当作做人情买卖。

2.4 地方政府为了充分利用安置房的“政策资源”，自作聪明地安排“搭车”工程，甚至偷梁换柱，把商业房地产混进安置房项目，以期获得划拨用地、减免税收优惠、为个别利益团体免费占用公共资源等。部分涉及权钱交易，若监督缺失，极易滋生腐败。

2.5 征迁补偿费的财务管理本身是政策性、规范性很强的工作，造成混乱首先是制度的缺失，有法不依，其次是工作机制不完善，责权不清，其三是监管不力，最后是背后个人权利、欲望的膨胀造成的。

2.6 征迁房屋往往遇到物业价值评估的争议，这就有赖于客观的第三方即评估中介公司的评估工作。但中介公司为了一己私利，不顾公平、公正原则，违反执业准则和职业操守，利用手中的“权利”，通过影响征迁双方利益，以侵占国家利益来谋取私利。

还有些项目是省、市级财政项目，为了“方便开展工作”而由县区级政府（征迁指挥部）代管。造成下级政府给上级“打工”时为了“时效政绩”并获得“应有利益”而利用管理上的漏洞不惜冒险谋取地方利益甚至私利。

3、优化管理的解决方案和几点建议

首先本着合理、节约利用土地、切实保护耕地原则集约用地。遵守国家有关法律法规、依法统一规划管理征地拆迁，严格区分建设永久用地和临时征地、严禁随意扩大征地范围。其次在实施征地前应办理相关审批手续，在广泛调研和征求意见的基础上，在不损害国家利益、不违反相关法律法规的前提下，制定符合最广大被征迁人利益的切实可行的征地拆迁补偿方案。第三，制定合理可行的对征迁物的认证流程。特别强调应有应对突发事件的应急预案及责任落实和追索制度。项目方案申报审批的同时，做好原地物地貌的取证工作，如调取和保存不同年份的航拍图，制止征迁计划实施过程中的抢建和避免被征迁房屋历史认证的困难。第四，强调征迁安置工作中必须遵循公开、公平、公正的“三公原则”，制定民主、科学、效率的规则，同时充分借助社会和舆论的监督，避免利用职权或个体利益侵害被征迁人合法权益及防范腐败行为的发生。设定侵害后果纠错、救济制度。第五，征迁工作前做好工作人员的上岗培训，统一操作标准，尤其做好即将灭失物的“隐蔽签证”，及时做好征地拆迁补偿的台账和档案管理。选用高精度测量工具，减少在山地、密林、水塘等不利条件下的测量误差。征迁用地验收应符合“权属合法、界址清楚、面积准确、手续完备、资料齐全”的标准。第六，征迁工作的法规、程序、补偿标准和操作流程都应与时俱进，综合当地的经济发展水平适时变化和更新。尤其做好对相邻地区的补偿标准调查和平衡，在保证国有资产（资金）不被侵占或浪费的同时，尽可能保护被征迁人的合法权益。

参考文献：

[1]国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011）、《城市房屋拆迁管理条例》（2011）；

[2]审计署《政府投资项目审计规定》（2011）；

[3]《中国审计》（期刊2010～2012年）

[4]张刚，李超《我国城市房屋拆迁制度的反思及完善》《建筑经济》（2011.07）

第9篇：房产中介工作计划范文

（一）房地产市场运行是健康的。

（二）房地产市场发展是快的。

（三）房地产业贡献是大的。

（四）房地产市场示范作用是好的。

（五）市委、市政府对房地产业是重视的。

二、当前我市房地产市场存在的主要问题

在充分肯定我市房地产业取得巨大成绩的同时，必须清醒地看到，目前我市房地产市场运行中的一些新的矛盾和问题。突出的问题是房价上涨过快，市场行为不规范，信息不对称，宏观调控和市场监管不够，等等，这些问题已经引起了市、县区政府的重视和全社会的普遍关注，成为大家议论的一个热点。当然，有些矛盾和问题在全国其他城市都存在，带有一定的普遍性。具体说，主要有10个问题。

1.出现炒期房和炒房号现象。去年以来，我市出现了炒期房和炒房号现象，个别楼盘炒房炒号现象较为严重。炒房的人群中有开发企业、中介机构、机关和事业单位的工作人员，也有外地炒房人员。虽然参与炒房的人数较少，但造成了一定的负面影响。

2.商品住宅供求不平衡。一方面竣工量偏小。拿中心城市来讲，去年开发量为130万平方米，竣工量仅为30万平方米，而销售量达到70万平方米，造成了供求失衡，这是引起房价上涨的一个重要因素。另一方面开发商囤积土地增多。据统计，中心城市目前已立项235万M2，按去年的销售趋势看，可以供三年开发销售。造成供求失衡有拆迁难、成本高、建设环境不理想等客观原因，也有开发商为获取更多利益，人为延长开发周期，等待周边地块房价上涨再开发的主观原因。有的开发商还把预售商品房分割成若干批推出，房价一批高于一批，人为地造成房源紧缺现象，导致部分老百姓出现追涨心理。

3.违规收定（订）金和借购房非法集资。由于房地产市场不断看好，一些尚未核发预售证的房屋已预订一空，开发商利用老百姓抢购商品房的势头，采取种种办法违规收取定（订）金。同时，由于金融部门对开发项目贷款条件逐渐提高，为尽快回笼资金，个别开发商采取非法集资等方式融资，扰乱了房地产市场秩序。

4.部分开发商结成价格联盟。部分开发商为追求利润，不顾购房人的利益和市场经济的有序竞争，相互串通、联合，形成新的价格联盟。

5.中介市场行为不规范。目前我市有相当一部分中介企业和从业人员无资质、无上岗证书。有些中介企业虚假信息，违规收取中介服务费，有的还与开发企业的工作人员串通炒期房、炒房号等。

6.对广告的监管力度不够。一些房产广告和信息缺乏真实性、合法性。有的尚未核发预售证就开始登广告，有的楼盘虚假广告和不实信息。

7.房地产市场准入制尚未建立。近年来，房地产市场“三外”现象较为普遍，尤其是一些缺乏技术力量、没有开发业绩的开发企业和个人搞房地产开发，导致一些开发项目品位、质量和售后管理上存在诸多问题。一旦项目完成后企业注销，出现了问题最终还是由政府来解决。

8.房地产开发项目的立项管理不统一。各开发区、开放区、加工区都可以立项，不利于统一管理和宏观调控，也不利于房地产市场的信息系统和预警预报体系的建设。

9.住房供应体系和供应结构不够合理。经济适用住房作为住房供应体系的重要组成部分，虽然已列入计划，但近年来建设力度不够，步子不快，供应不足。由于近年来商品房销售形势好，开发商为降低成本、追求利润，套型、面积越造越大。据对我市10余家房地产企业调查，建筑面积80平方米以下约占2.5%，80—100平方米占38%，100—150平方米占37.5%，150平方米以上占22%。

10.对房地产市场计划指导不够。缺乏房地产开发中长期计划和年度计划的研究制定，致使每年的房地产开发量、竣工量、开局等房地产市场信息无法向社会公布。老百姓对商品房买卖的信息了解不够，导致缺乏理性投资、理性消费的良好氛围。

以上10个问题，既是我市房地产市场存在的主要问题，也是导致房价上涨过快的重要原因。关于房价上涨过快，除以上原因外，还有几条重要因素也应该看到：一是受大经济环境影响。目前全国经济形势发展较快，这是房价上升的主要原因。二是旧城改造导致的需求增量，形成了较大的购买动力。三是民间资金把房屋买卖作为投资渠道，加剧了供求矛盾和房价上扬。四是去年以来土地价格、拆迁成本、建材费用的大幅度上涨，是房价上涨过快的直接原因。五是农民进城人员增多，给城市商品房创造了一定的销售渠道。

同时，我们也应当看到，从4、5月份以来，国家出台了房地产市场宏观调控政策，邻近的上海、杭州、南京等城市采取了限制商品房转让等措施，市民对房市持观望态度，老百姓对商品房预订预购与以往相比谨慎多了，二手房市场也明显回落。据统计，市区4月份二手房成交量405件，面积3.5万M2，分别比3月份下降18.51%和16.67%；5月份成交量238件，面积2.2万M2，分别比4月份下降41.23%和37.14%。

三、加强我市房地产市场管理的措施

加强宏观调控，是中央作出的重大决策，我们要很好的贯彻执行。保持房地产市场健康稳定发展，既要控制过度需求，又要保障有效供给；既要实行总量控制，又要优化住房结构；既要加强市场监管，又要促进市场健康发育；既要发挥政府作用，又要尊重市场规律。当然，有三个问题值得重视，一是房地产业是我市重要的支柱产业之一，对经济的贡献率越来越大，对税收起到了重要作用。目前我市房地产及相关产业的税收已占全部税收的三分之一以上。二是吸纳劳动力就业的重要行业。据初步统计，我市房地产业和建筑业吸纳就业大概在15万左右，若市场发生大起大落，对就业也产生很大影响。三是房地产的私有率比较高，我市住房私有率占90%以上，如果市场大起大落会带来个人资产缩水和膨胀，这是不利的，对住房的改善和生活质量的提高会产生负面影响。因此，加强我市房地产市场调控，必须把握依法办事，适时适度，做到管而不死，活而不乱，防止矫枉过正，大起大落。主要是在依法、规范、健康、有序上下功夫，使我市的房地产业平衡、协调、健康发展。下面，我根据市政府常务会议提出的要求，明确16条措施。

1.严禁炒楼花、限制期房转让。必须坚决纠正、严格禁止炒楼花。对期房转让要加以限制，设定必要的条件。切实把好“预售证核发关和商品房买卖合同备案关”。由房地产管理部门负责。

2.机关干部不得投机炒房。目前，个别机关干部利用职权，通过不正当手段取得房源，进行投机炒房。对此，群众意见很大。要重申机关干部不得投机炒房，并作为对机关干部加强管理的一条纪律。由纪检监察部门负责。

3.严禁虚假广告。在未取得商品房预售许可证之前，不得以任何形式销售广告。商品房销售广告必须注明商品房预售许可证号。前必须经工商和房地产管理部门联合审核。对开发企业利用广告制造虚假信息，恶意炒作的行为要严肃查处。由房地产和工商管理部门负责，相关部门配合。

4.不得违规收取定（订）金和非法集资。开发企业在商品房预售证核发前，不得以任何形式收取定（订）金，违反规定的要予以严肃查处。要打击和查处各类违反金融秩序的不良行为，杜绝利用商品房认购为名，进行非法集资活动。由人行和银监部门负责，各商业银行、房地产管理部门配合。

5.出让土地不得延期开发。对取得土地后没有按时开发两年以上的依法收回土地使用权；对闲置一年以上不到二年的，要收取闲置费，并督促及时开工。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

6.不得擅自变更土地用途搞房地产开发。需调整用途的应重新挂牌或拍卖。对擅自改变用途、擅自转让、拖欠税费和出让金的，要按土地管理法的有关规定，分类处置。对改变土地出让合同或建设用地批准文件规定的用地范围、用地面积、容积率等，要重新进行挂牌或拍卖。对已经超规定建设的面积，必须收取有关规费和配套费。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

7.不得擅自分期开发。凡整体出让的土地，必须整体开发。对擅自改变开发时间，不按出让合同或立项批文规定擅自进行分期分批开发的，要按有关规定予以查处。由国土资源部门负责，计划和房地产管理部门配合。

8.加强房地产市场宏观调控。研究制定房地产市场发展的中长期计划，研究确定年度开发量、竣工量，按开发量制定年度经营性用地计划，并向社会公布，引导老百姓理性投资、理性购房。统一房地产开发项目立项管理，市区房地产开发项目立项统一由市建设（房管）局转报，市计委审批。各县要根据实际情况参照执行。由计划部门牵头，房地产和国土资源部门配合。

9.建立和完善住房供应体系。加强经济适用住房建设，实施廉租住房制度，加大普通商品房开发量，对高档商品住房、别墅以及高档写字楼、商业性用房等，在项目审批、建设用地供应中加以控制。市区全面启动碧浪经济适用住房建设，到2005年力争20万、确保10万平方米建成；继续实施廉租住房制度，抓紧1.2万平方米廉租住房建设，力争年内投入使用；确保年内商品房开发165万平方米，竣工60万平方米。各县、区要加强经济适用房建设，各县要根据当地实际，尽快实施廉租住房制度，要明确普遍商品房开发和竣工量。由房地产管理部门牵头，发展计划、国土资源部门配合。

10.建立健全开发企业的准入制。凡是经营性房地产开发项目用地招标拍卖挂牌出让的，其投标人、竞买人必须是具备相应资质等级的房地产开发企业。对不具备相应房地产开发资质资格的企业和个人，不得参与房地产开发用地的招、拍、挂和从事房地产开发经营活动。由国土资源部门负责，房地产管理部门配合。

11.加强商品房预售管理和合同备案管理。建立商品房预售公布制度，对已核发预售证的予以登报，及时向社会公布，向老百姓提供商品房预售信息。开发商必须做到预售证上墙公布，商品房价格明码标价，未取得预售证的楼盘不得以任何形式预售和发放认购证。商品房预售使用实名制，实行商品房合同备案制。由房地产管理部门负责。

12.加强中介市场的管理。重点加强中介资质的管理、房地产经纪机构的管理、从业人员资格的管理和从业行为的管理。严禁无照经营、超越经营范围和不实信息，严格执行中介服务收费标准。建立统一的中介市场平台，实行统一的市场监管，统一的信息。由工商和房地产管理部门负责，计委（物价）部门配合。

13.加强房地产税收管理。加强对房地产开发企业销售和个人出售（转让）商品房的税收管理，通过税收杠杆对房地产市场进行有效调节。对个别偷漏税的要严肃查处。由财税部门负责，房地产管理部门配合。

14.加强房地产金融市场的监管。严格执行国家对房地产金融市场的政策规定。加强对房地产项目资本金、预售资金和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。由人行和银监部门负责，各商业银行和房地产管理部门配合。

15.积极推进非公有制企业建立住房公积金制度。努力提高住房公积金制度的覆盖面，抓好非公企业职工建立住房公积金。由公积金管理中心负责。

16.树立正确的舆论导向。正确宣传国家有关促进房地产市场健康持续发展的政策和措施，真实、客观地报导我市房地产市场的形势，正确引导群众理性投资，理性消费。由宣传部部门负责，有关部门配合。

四、加强对房地产市场的引导和服务

一要统一思想。要从四个方面统一思想。一是要把思想统一到中央政策上来，要有增强大局意识，责任意识，坚决维护国家宏观调控的统一性、权威性、有效性。二是要把思想统一到对**房地产市场形势正确的认识上来。我市房地产业总体是健康有序的，但存在的问题也必须正视，及时加以解决。三是要把思想统一到树立和落实科学发展观和正确的政绩观上来。房地产市场能不能健康发展，事关党和政府的形象，事关社会的稳定，事关群众的切身利益，事关我市经济社会的持续健康发展。四是要把思想统一到市委、市政府的决策上来，确保市委、市政府政令畅通。

二要各司其职。房地产市场宏观调控和市场监管，是一项综合性的工作。各级各部门都要各司其职，相互配合，形成大合唱，切实履行好各自的职责。对房地产市场出现的问题，发生在哪个环节，就要在哪个环节解决，属于哪个部门的职权范围，就由哪个部门来解决，决不能互相推诿、拖而不决。宣传、计划、建设（规划、房管）、国土资源、财政、工商、金融、价格等部门要加强协调配合，不断提高调控能力和监管实效。

三要严肃法纪。要增强法制纪律观念，坚持依法执政、依法行政、依法办事，要加强法纪教育，廉政教育，严肃党纪政纪。要坚决维护宏观调控政令畅通，决不允许有令不行，有禁不止，自行其是。需要强调指出的是，各级各部门既要严肃法纪，又要严格按照法定权限和程序行使监管权力，严格依法办事。