房产企业税务筹划精选(九篇)

第1篇：房产企业税务筹划范文

（一）筹划思路 房地产开发行业作为国家宏观调控的对象，对房地产开发企业的企业所得税的税收优惠政策很少，新企业所得税的税率为25%，相比其他税种税负较重。

企业所得税的计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额。从中可以看出影响应纳税额有四个因素。

从税率角度分析，房地产开发企业享受低税率政策的机会很少。这样就限制了税务筹划的范围。从所得额的角度分析，税务筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额。主要有以下三种方法：

（1）利润转移法。利润转移法是指通过总公司及分公司之间的关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业中去的一种税务筹划方法。但是采用该税务筹划方法的前提是与其交易的关联公司能够享受某些税收优惠。也就是说房地产开发企业针对企业所得税的优惠政策设立一些为房地产开发企业服务的公司，例如建筑、规划设计公司、装修公司、运输公司、物业管理公司、营销策划公司等关联企业，然后通过内部转移价格将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去。

（2）收入调节法。收入调节法是研究与分析收入的确认条件、确认时间及金额的计算，还应分清是“征税收入”、“不征税收入”、“免税收入”。例如：房地产开发企业可以通过对自留物业的处理不同进行税务筹划。通过是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入。另外还可通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间等。

（3）会计政策和会计估计选择法。会计政策和会计估计选择法就是通过选择恰当的会计政策和会计估计，使得企业所得税的税负最小化或者使企业效益（价值）最大化的一种税务筹划方法。

另外，税务筹划人还应充分考虑税收优惠而减免的税额以及境外所得的抵免。

（二）企业所得税筹划策略进行企业所得税的税务筹划是房地产企业的税务筹划应重点分析影响应纳所得税额的因素。可以通过选择以下方法来进行企业所得税税务筹划：

（1）固定资产税务筹划。房地产企业中固定资产的比重很大，对固定资产的税务筹划是企业税务筹划人的重点考虑。新企业所得税法对折旧方法作了限制性规定，即固定资产按照直线法计算的折旧准予扣除。因此对固定资产的税务筹划只能从折旧年限的预计净残值方面入手。一是尽量缩短折旧年限。折旧年限的缩短可以使后期成本费用向前移，从而使前期会计利润减少，有利于加速资本的回收。在税率不变的情况下，所得税的延迟缴纳，相当于从国家财政取得了一笔无息贷款。二是合理预计净残值。新的会计制度及税法，对固定资产的预计净残值没有做出具体的规定，只要求企业根据固定资产的性质和消耗方式，合理确定固定资产的预计净残值，只要是“合理的”就是可以的。

（2）收入税务筹划。具体有以下两种：一是推迟收入确认的时间。企业销售结算方式的不同，税法对其收入的确认时间也不同，一般情况下，企业一旦确认收入，无论是否收回资金，都要计算缴纳所得税款。另外房地产企业占用资金大，单项销售额也大，所以房地产企业应根据自身的实际情况来选择适当的销售结算方式，尽量推迟确认收入的时间，从而延缓纳税，这样不仅避免先垫支税款，同时也能占用资金、争取较大的资金时间价值。税法规定房地产开发企业可以按当年实际利润分季（或分月）预缴企业所得税。房地产企业可以充分利用这一规定从预售收入和预计利润率方面进行税务筹划。二是尽量投资免税收入。新企业所得税法规定：将国债利息收入、权益性投资收益和非营利组织的收入作为“免税收入”，不计入应纳税所得额。因此，当企业出现闲置资金时，可以与其他投资项目进行比较，准确估计计算每个投资项目的收益率，在取得同等收益率的情况下优先购买国债和权益性投资。

（3）扣除项目筹划。主要有以下几种：

一是工资薪金筹划。新《企业所得税法》取消了计税工资制度，规定企业当年实际发生的合理的职工工资薪金都准予在税前扣除，即工资从限额扣除转变为全额扣除。但是与之相关的工会经费、职工福利费和职工教育经费还是限额扣除。这就意味者房地产企业要尽量多列支工资薪金支出来扩大税前扣除，通常可以采用以下措施：提高职工工资，把超出标准的其他费用以工资形式发放；如果职工持内部职工股则把向职工发放的股利改为绩效工资或年终奖金；将公司监事、董事等兼任管理人员的报酬计人工资总额；将职工教育、培训的费用也以工资的形式发放等。但是在实际运用时防止出现因企业所得税的减少而导致个人所得税的增加，必要时可采用增加职工人数，提高养老费和住房公积金的计提比例、增加职工福利等替代方案。

二是广告费、业务宣传费和业务招待费筹划。新企业所得税法规定企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60％扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％。即业务招待费的扣除标准有所下降，并且规定了超支部分不得向以后年度结转，因此筹划时要特别关注业务招待费的发生额。在实际经营活动中，业务招待费与业务宣传费的部分内容有时可以相互替代。

三是利息费用的税务筹划。由于房地产企业占用资金量大，利息费用占企业的支出比例也大，税法上对利息支出按性质的不同，有不同的处理方法，有的可以资本化，有的可以费用化。不同的处理方法对所得税的处理也有不同的结果。在进行税务筹划时应注意以下问题：第一，当企业在享受免税期间、亏损发生年度以及有前5年亏损可延续弥补时，借款费用应尽量予以资本化。第二，当企业处于获利年度，借款费用应尽量予以费用化，尽量费用最大化，从而达到减轻税收负担的目的。第三，注意利息支出的合法性，不合法的利息支出不允许税前扣除。第四，因为税法规定了企业金融机构以外的借款，利率如果超过同期同类商业银行贷款利率部分利息不准税前扣除，所以房地产企业尽量向金融机构贷款，而不要向金融机构以外其他单位和个人贷款，以免增加纳税调整额。

（4）存货计价方法策划。房地产企业的存货量较大，且受宏观调控的影响价格波动较大，一般通过影响企业的主营业务成本来影响企业的应纳税所得额，进而影响企业的应纳税额的计算。存货的计价方法有先进先出法、加权平均法、移动平均法和个别计价法等多种方法可供选择。不同的计价方法对企业营业成本的影响不同，造成的应纳税额也就不同，特别是在存货的市场价格波动较大时，这几种方法对成本影响乃至应纳税额更大，无疑增加了税务筹划空间。

二、房地产企业所得税税务筹划案例剖析

（一）案例1汇丰置业房地产开发公司，购置了价值300万元的建设专用设备，预计资产残值率为2%，估计使用年限为6~10年。直线法计提折旧。

方案1:按10年的折旧期限计算，则计提折旧额如下:

300万元×（1一2%）÷10=29.4万元

假定该企业资金成本为10%，则折旧节约所得税支出折合为现值如下:

29.4万元×25%×6.145=45.17

公式中6.154是指期数为10、利率为10%的年金现值系数。

方案2:按6年的折旧期限计算，则年计提折旧额为:

300万元×（1一2%）÷6=49万元

因折旧而节约所得税支出折合现值为:

49万元×25%×4.355=53.35万元

公式中4.355是指期数为6、利率为10%的年金现值系数。

尽管折旧期限的改变并未从数字上影响到企业所得税税负的总和，但考虑到资金的时间价值，前者比后者节约所得税支出折合现值8.18万元，对企业更为有利。经过比较，公司应选择了按6年期的折旧期限.

（二）案例2汇丰置业房地产开发公司在2008年8月先后进货两批材料，第一批单价5万元，数量20吨，第二批单价6万，数量10吨，无期初余额，前半月领用材料10吨，后半月领用材料15吨。

方案1:采用加权平均法计算发货成本。

存货发出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本。

存货发出成本=10×5+10×5+5×6=130万元

方案2比方案1销货成本减少3.25万元，企业所得税增加8125元。

假如第一批单价6万元，第二批单价5万元。

方案1:采用加权平均法计算发货成本。

存货发出成本=25×（5×20+6×10）÷30=133.25万元

方案2:采用先进先出法计算发货成本。

存货发出成本=10×6+10×6+5×5=145万元

方案2比方案1销货成本增加11.75万元，企业所得税增加29375元。

在存货实际成本计算方法下，企业可以在个别计价法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法中任选一种。计价方法一经选用，不得随意改变。在价格变动的情况下不同的计价方法，所计算的销货成本不同，从而应交的企业所得税也不同。通过本案例可看出：在物价上涨的情况下，先进先出法比加权平均法的销货成本小，应交企业所得税多，反之在物价下降的情况下，先进先出法比加权平均法的销货成本大，应交企业所得税少。

第2篇：房产企业税务筹划范文

关键词：房地产；开发企业；税务筹划

东莞房地产业是东莞国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。然而，东莞房地产开发企业近年来也面临市场竞争激烈、开发成本上升、土地成交价格攀高、销售量缩减等问题。房地产开发企业进行税务筹划是且前东莞房地产业打造核心竞争力的有效方法之一。

一、东莞房地产开发企业税务筹划的风险与成本

税务筹划的风险是指实行税务筹划因各种原因失败而付出的代价。主要包括：税务筹划基础不稳、税收政策变化、税收执行不规范以及目的偏差。如果房地产开发企业的会计制度不健全，相关信息严重失真或领导部门对税务耸划缺乏足够清醒的认识，就会造成税务筹划基础的不稳定，增加风险性。税务筹划是一种事前行为，具有长期性和预见性，而国家政策、税收法规在今后一段时间内有可能发生变化。如果税收政策发生变化，就有可能使得按原税收政策实行的合理合法的方案。变得既不合理又不合法。这种税收政策变化的不可预知性，可能使房地产开发企业的税务筹划风险大为增加。税收执行不规范。即由于税收行政执法不规范，从而导致税务筹划失败的风险。东莞房地产开发企业进行税务筹划，不是想尽办法去偷税、漏税和逃税，而是最大限度利用税法赋予纳税人的权利，用足、用活、用好国家和地方政府的税收优惠政策，以实现在法律允许范围内充分运用合法手段减轻税负的目的。在税法规定的范围内，房地产企业往往面临不同税负的多种纳税方案的选择。房地产企业可以避重就轻。选择低税负的纳税方案，合理减轻企业的税收负担，这是房地产企业增强竞争力的有效手段之一。但是，房地产企业的税务筹划行为要以不违法为前提，如果采取违法手段来减少纳税支出，不仅会破坏房地产企业的信誉和形象，而且还会受到严厉的经济制裁。造成无可挽回的负面影响。税务筹划和其他财务管理决策一样，既有收益也有风险。东莞房地产开发企业在进行税务筹划时，不仅要考虑筹划方案可能产生的收益，也要充分考虑到筹划方案可能面临的风险。

东莞房地产开发企业在税务筹划时除了可能会产生意想不到的风险之外。也有可能会增加成本。税务筹划成本是房地产企业因进行税务筹划而增加的支出。税务筹划成本可分为显性成本和隐性成本。显性成水是指房地广：开发企业在实施税务筹划时实际发生的相关费用和支出。具体表现为：支付税务专家费用、筹建或完善组织的成本、组织之间物质和信息的交流成本、制定和实施计划的成本、谈判成本、监管成本和相关联的管理成本等。隐性成本是指房地产开发企业由于实施税务筹划所产生的连带经济行为的费用和支出。

成本效益分析是东莞房地产开发企业进行税务筹划时必须认真考虑和对待的问题。当东莞房地产扦发企业进行税务筹划的收益大于其筹划成本时，应当积极开展和实施税务筹划：当东莞房地产开发企业进行税务筹划的成本高于其收益时。就应当主动放弃税务筹划。东莞房地产开发企业在进行成本效益分析时，还要认真考虑税收筹划的风险大小。在没有风险时，自然是收益越大越好；但存在风险时。高风险往往伴随着高收益。在这种情况下，东莞房地产开发企业就不能简单比较收益的大小。还应该考虑风险的高低以及经过风险调整后的收益大小。

二、东莞房地产企业税务筹划的主要方法

综合运用国内外专家学者税务筹划的方法与技术，东莞房地产开发企业税务筹划的主要方法有转让定价法、因素分析法、递延纳税筹划法、比较法、避税临界点法、分劈法等。

转让定价法是指两个或两个以上有经济联系的经济实体为共同获得更多的利润而在销售活动中进行的价格转让。这种方法普遍运用于母子公司、总分公司、有经济联系的企业之间。

因素分解法又称杜邦分析法，是以净资产收益率为核心。将因素分解，提示各因素对净资产收益率的影响。

递延纳税筹划法是指企业采用一些推迟实现销售收入或加大前期成本费用扣除的方法，降低企业的应纳税所得额，达到推迟纳税的目的。

比较法是在不违法的情况下，对多个纳税方案计算纳税效果，比较其综合税负。从中选择税负最低、纳税风险最小的方案，

避税临界点法的关键是，寻找最佳税负的临界点。借以享受免税或减税等税收优惠政策，保护企业及个人的合法权益。

分劈法是指在合理合法的情况下。把应纳税所得额、财产、交易合同进行适当分劈，达到节税的目的。

三、东莞房地产企业税务筹划存在的主要问题

1、税务筹划与偷税、漏税相混淆。东莞不少房地产开发企业在税务筹划时没有准确把握税务筹划的本质。偷税是指纳税人在发生应税行为、产生纳税义务后。采取不法手段隐瞒全部或者部分纳税义务，达到不履行或者不足额履行纳税义务的行为。漏税是由于纳税人不熟悉税法规定和财务制度，或者由于工作粗心大意等原因造成的。偷税具有明显的欺诈性和违法性。是国家所禁止和严厉打击的行为。漏税也是国家禁止的行为。税务筹划是符合税法以及政府相关规定的合法行为。

2、只重税负高低。忽略了其他因素。目前，东莞的一些房地产开发企业受经济利益驱动，单纯从税收筹划的角度去考虑或实施一些方案，结果在实际工作中往往达不到预期效果，甚至是得不偿失。例如，企业所得税是企业开展税收筹划的重点，而有的企业许多税收筹划都是通过减少本期利润来达到减少所得税目的的，这可能会给企业带来利润指标下降的负面影响。有些房地产开发企业没有着眼于整个筹划期间的税负最小化，只考虑当年的税负最低，而没有考虑这种税负减少对其他年份的影响。

3、缺乏税务筹划专业人才。东莞房地产开发企业在税务筹划方面普遍存在专业人才极度匮乏的现象。东莞有些房地产开发企业的财会人员往往对税务知识一知半解，只能够填写会计报表和纳税申报表，却不会对申报表进行具体分析，甚至不知道哪些税收政策有利于企业、哪些不利，更谈不上事先的税务筹划。

4、片面夸大税务筹划的作用。东莞房地产开发企业在运用税务筹划时，错误地认为税务筹划一定可以增加企业的鼐利。实际上，税务筹划也并不一定是盈利的唯一方法。

四、东莞房地产企业税务筹划存在问题的对策

1、树立法治观念，依法实施税务筹划。依法筹划是税收筹划工作的基础和前提。东莞房地产开发企业在进行税收筹划时必须严格遵守国家和地方政府的相关税收法规。任何违法的税收筹划，无论一时取得的成果如何显著，但迟早是要失败和付出代价的。东莞房地产开发企业既要熟悉国家和地方政府的税收法规以及相关规定，又要仔细分析企业经营的特点，悉心掌握与自身生产经营密切相关的内容，最终将两者有机结合起来，选择既符合企业经济利益又符合税法规定的税务筹划方案。

2、提高税务筹划的专业化水平。东莞房地产开发企业在实施税费筹划时，筹划人员必须要具有相当的税收专业知识和水平。要对国家和地方政府的税收征管形式、内容和方法有很深的认识和了解，才能对当前房地产的税收政策进行充分的分析、研究和设计，才能降低企业的成本和纳税负担。为实现企业经济效益最大化提供条件。因此，东莞房地产开发企业要全面提高税务筹划人才的专业水平。

3、提高交流和沟通的能力。东莞房地产开发企业实施税务筹划行为最终要达到的目的是节税，而节税目标的实现必须依赖税务机关承认企业的税务筹划行为合法。只有得到税务机关的认可。并且依照法定程序履行了相关义务和责任，税务筹划行为才会转化为企业实实在在的经济效益。东莞房地产开发企业必须与税务机关工作人员诚心交流和沟通，并以诚信纳税的行为。树立企业良好的纳税信誉和形象。取得税务机关的高度信任和认同。力求实现与税务机关的“双赢”。

4、从整体和长远战略进行税务筹划。东莞房地广：开发企业纳税筹划要有整体的税务筹划思路和方案，应从企业的整体利益出发，不仅要关注财务、税务方面的事项，也应关注日常经营的方方面面，不能只注重战术筹划，轻视战略筹划，顾此失彼。税务筹划应在项目决策之初就开始，对整个项目要高瞻远瞩，合理规划，并应充分考虑自身的纳税成本。通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，以减轻企业的税收负担。

参考文献：

第3篇：房产企业税务筹划范文

关键词：房地产企业；税收筹划；注意问题

税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，各行各业的竞争日益激烈。房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点，随着市场化程度的提高和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈烈。房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业的竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。

1、房地产企业税务筹划的主要特点

房地产企业税务筹划包括合理避税、节税、转税等多方面的内容。避税是利用税法的漏洞或缺陷，规避或减轻税收负担；节税则主要是依据税法规定的优惠政策，采取合法的手段，最大限度地享用优惠条款，以达到减轻税负的目的；转税是通过提高或降低价格等方法将税收负担转移出去的方法。房地产行业涉及的税种主要包括：营业税及附加、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、土地使用税等，所以税务筹划工作应主要围绕这些税种展开，其特点在于：（1）筹划性。经营行为的发生是企业纳税义务产生的前提，纳税义务通常具有滞后性。税务筹划不是在纳税义务发生之后想办法减轻税负，而是在前期通过充分了解现行税法和财务知识，结合房地产企业全方位的经济活动进行有计划的规划、设计、安排来寻求未来税负相对最轻、经营效益相对最好的决策方案的行为，是一种合理合法的预先筹划，具有超前性。（2）合法性。税法是处理征纳关系的共同准绳，税务筹划是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，是在纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择时，房地产企业做出缴纳低税负的决策，依法行政的税务机关对此不应反对，这一特点使税务筹划与偷税具有本质的不同。（3）多维性。筹划过程的多维性从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。不仅生产经营过程中规模的大小、会计方法的选择、购销活动的安排需要税务筹划，而且在设立之前、生产经营活动之前、新产品开发设计阶段，都应进行税务筹划，选择具有节税效应的注册地点、组织类型和产品类型；从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。（4）目的性。房地产企业进行税务筹划的目标不应是单一的而应是一组目标。直接减轻税收负担是纳税筹划产生的最初原因，是税务筹划最本质、最核心的目标。此外，还包括有：延缓纳税、保证账目清楚、纳税申报正确、缴税及时足额，不出现任何关于税收方面的处罚，以避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险，确保自身利益不受无理、非法侵犯以维护主体合法权益。

2、房地产项目合作开发模式

以物易物式合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。项目独立核算法是以拥有土地的一方企业为主体，另一方资金以协议借款方式参与项目的开发，并约定对项目税后利润的分配方式。另外，还有新设公司合作建房，开发企业采取增资或股权部分转让方式吸收外部投资。这几种合作方式中合作方承担的责任和享有的权力不尽相同，但对投资各方的利益分配上只要方案得当，均能达到相同的结果。

3、项目合作开发方式的税务分析筹划

3.1 以物易物式合作建房

（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。虽然双方都没有进行货币结算，但其行为皆属于营业税的应税行为。如甲乙方再把所分配得到的房产进行销售，则又再次发生了销售不动产的应税行为。在实际业务中由于，土地使用权证在甲方，参与合作建房的开发产品如果是对外出售的商品房，因涉及办理房产证和施工许可证等，比较复杂，实际操作性较差，一般房地产企业不会考虑此种方法。

（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。如甲方将土地使用权出租给乙方若干年，租赁期内部收取乙方租金，而乙方在该土地上投资建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

所得税处理方面，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，该项目未成立独立法人公司，开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

土地增值税方面，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。这种方法适合参与合作建房的双方出于自用目的，因土地出租，办理相关产权证较困难，不适合对外出售的开发产品。

3.2 项目独立核算法

国税发[2006]第031号规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。按此规定，合作双方实现利润先税后分，提供资金一方不得以任何名义从另一方收取利息，规避所得税。由于是利用自有资金开发，筹资成本不得在开发成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，对拥有资金投资方的投资回报率会产生影响。拥有土地的开发企业的筹资成本可以税前扣除。在纳税筹划时，可以确定合作双方投资开发该项目不计利息的，视同注册资本的投资额，双方按此比例进行税后利润分配，项目开发不够的资金采用双方对金融机构担保的方式，获得开发贷款，使得投资方的借款利息能在税前扣除，充分利用财务杠杆，提高投资方的投资回报率。

项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均未发生变化，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为，一方提供土地使用权，另一方提供所需资金，以拥有土地使用权方的名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，在此过程中不另外涉及所得税和土地增值税。

4、房地产企业税务筹划中应注意的问题

4.1遵循成本效益原则

任何一项筹划方案都有其两面性，随着某一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，必然会为该方案的实施付出额外的费用，以及放弃其他方案所损失的相应机会收益。当新发生的费用或损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，当费用或损失大于取得的利益时，该筹划方案就是失败的方案。一项成功的纳税筹划必然是多种方案的优化选择，不能简单地认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

4，2考虑经济环境配套性

当地的房地产经济越发达，竞争就越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不止是税务部门，所以房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。

4.3 税法和会计制度的分离

由于会计与税法的目的、基本前提和遵循的原则不同，房地产企业在税务筹划上必须考虑到税法与会计制度适度分离的必然性。一是目的不同。制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩以及财务状况变动的全貌，为报表使用者提供决策有用的信息。因此，根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的目的主要是取得国家的财政收入，对经济和社会发展进行调节。由于目的不同，二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求。二是由于会计制度与税法的目的不同，使得二者的基本前提不尽相同。会计主体是根据会计信息需求者的要求进行会计核算的单位，可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。纳税主体是指依法直接负有纳税义务的基本纳税单位（或自然人），也就是税法规定的独立纳税人。因此，会计主体与纳税主体有时是一致的，有时是不一致的。由于会计制度与税法的目的不同，对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同，从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异――时间性差异和永久性差异。三是遵循的原则不同。由于企业会计制度与税法所服务的目的不同，导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异。税法也遵循一些会计核算的基本原则，但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等，在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离。上述的这些区别都需要在房地产企业税收筹划方案中加以考虑。

5 结语

总之，房地产企业涉及的税种很多，必须注意研究税收政策，进行科学合理有效的税务筹划，多方考虑各种利弊关系，从政策差异中探寻有效路径，合理合法地减少税负，为房地产企业节省资金，达到预期的目的和效果，为房地产企业的进一步发展，为促进税收制度的完善，做出贡献。

参考文献：

第4篇：房产企业税务筹划范文

一、房地产开发过程中税务筹划的概念及主要意义

国家对于房地产行业的税收主要有营业税、企业所得税、房产税以及土地增值税等税收项目。房地产开发过程中的税务筹划是房地产行业减少房地产开发中所缴纳的国家税务方面的费用而采取的一种新型有效地措施，相关纳税人应该结合国家税收的相关政策，采取相关的措施对缴纳的税收上进行必要的管理，减少企业所要缴纳的税收上的费用，实现企业获得最大利润的最终目的。

二、房地产开发过程中企业进行税务筹划的重要性

（一）房产开发税务重，企业筹划中有很大空间

通常情况下，从事房地产开发的企业税务上的负担都比较重，从项目准备到销售过程以及后期进行的物业管理的整个过程中有契税、企业所得税、房产税等十余项税务负担。此外，房地产行业进行交易的资金比较多，相应缴纳的税款也非常多，在对税款的计算过程中，采用不同的方法进行计算就会产生不同的税务结果，并且每个结果之间的金额有着非常大的差距。因此，房地产开发商缴纳的税款在我国的税收中占有很大的比例。对此，房地产开发的企业要对税务进行适当的筹备和策划，减少缴纳的税款，减轻企业在税收上的经济负担。

（二）要充分的利用国家所制定的政策进行筹备和策划

从事房地产开发的企业要充分的依靠政府的各种政策和制度，谋求企业的发展。当前，我国对房地产的开发和发展方面制定了非常多的法律和规章制度，企业要想在房地产市场的竞争中占据着优势地位，就要充分的发挥国家相关政策的重要作用，结合企业自身发展的状况对所要缴纳的税款进行筹备和策划，减少企业发展中的风险减少到最低，减少企业所要缴纳的税务。

（三）完善我国房地产开发行业的税务制度，为企业谋求长远的发展

房地产开发行业在当前社会中得到健康快速的发展，在发展中需要依靠比较好的法律制度进行发展，充分利用市场发展规律中的公平原则以及健康发展的原则，在合法的范围内，最大程度的提高企业获得的利润，利用税务方面管理政策出现的漏洞，尽可能减少企业所要缴纳的税务金额，促进房地产开发企业的发展，完善我国的税务管理体制。

三、房地产开发的企业税务筹备和策划中采用的方法和策略

（一）在准备的环节进行税务的筹备和策划

对缴纳的税务进行筹备和策划是当前企业在管理中采用的一种新方法，它对从事房地产开发的企业提出了更高的要求，需要房地产开发的企业从整体的角度考虑问题，在房地产开发的企业在创建的初级阶段就要对企业相关的注册地点、企业出资的方式、企业的性质以及企业的人员结构等方面进行重视，在企业从事经营的初级阶段就要对这些方面进行筹备和策划，以减轻企业在税收中所要缴纳的税款。

（二）在资金进行筹划的过程中对税务进行筹备和策划

房地产开发的企业的性质为资金比较密集的产业，当房地产企业在筹备相关的资金进行建设的过程中，要充分的考虑到是否能筹备和收集到足够资金，还要对资金进行筹备和收集所需要的成本进行分析，采取相关的计划尽可能减少资金在筹备过程中所需要的成本，加强对债务上的资本以及股权上的资本进行分配，对资本进行合理的分配，采用科学合理的方法进行筹备资金方面的工作，尽可能的降低借款中所需要付出的利息等方面的费用，防止在进行筹备和收集中出现更大的税务负担，尽可能的减少企业借款中所付出的成本，把借款中的风险减小到最低。

（三）在进行开发的环节对税务进行筹备和策划

从事房地产开发工作的企业在开发过程中所涉及到的范围非常的广泛，此外，在房地产开发企业在缴纳的税款中数量非常多，扣除的方法也有很多的种类，并且每个种类中有着非常大的差异，国家的税收过程中有着非常大的差距，对相关的土地税收上没有制定统一的标准进行征收，使得因为分立的原因而造成房地产权方面的转移不会征收相关的土地增值税，除此在外，国家对土地方面的税务在制定过程中还有着细致的划分。房地产企业可以从这些方面对土地方面缴纳的税款进行相关的管理，以实现减少房地产开发企业所要缴纳费用的目的，减轻企业税收中的负担。

（四）在企业进行经营的主要销售环节中对税务进行筹备和策划

在企业的销售经营环节对所要缴纳的税务进行策划的主要方法是对企业法人方面进行相关的设置，房地产开发企业可以配置相应的子公司进行管理，配置能够独立的进行核算工作的二级法人，让他们对房地产开发以外的行业进行经营管理，将其所应当缴纳的部分税务从所要缴纳的营业方面的税务中分割出去，让相关的业务对税收方面的优惠政策进行充分的认识，采用各种各样的方法减轻企业所要缴纳税款方面的负担。

四、房地产企业进行税务筹备和策划工作中要注意的问题

（一）政府机关制定的政策措施在企业发展中产生了非常大的影响

政府机关对房地产开发方面所制定的政策和措施对房地产行业所要缴纳的税款有着非常大的影响。当今社会，房地产行业得到快速的发展，人们对住房上的需求也越来越大，房地产开发在市场中的竞争变得非常的激烈，当地的政府制定的房地产相关的政策对其产生了非常大的影响。政府要充分的发挥其在房地产行业发展中的宏观调控作用，制定相关的政策措施对房地产行业进行适当的调节，对房地产企业的开发给予鼓励和支持，给予相关的政策充分的调动其积极性和主动性。企业也要充分的利用国家政府给予行业发展的优惠政策，减少所要缴纳的税收费用，使企业尽可能的获取更多的利润。

（二）把工作的重点放在了追求利益，忽视了税务筹划中的问题

企业是以盈利为目的的企业法人，在企业的发展中企业采取的相关措施就是为了获取更多的利润，企业在采取相关的措施进行税务筹划工作的同时，虽然明显的减少了企业所要缴纳的税收，但是这一方法的实施中存在着很多问题，比如，在对税务进行筹划的过程中增加了工作人员的工作量，在这一方法的实施过程中所花费的额外费用远远的超过了企业在税务中获取的相关收益。总而言之，单方面的从减轻税务方面的收益会对企业发展带来了非常不利的后果。房地产开发企业要采用科学合理的方法，既要注重减税方面的活动又要对经济方面的各项税务进行合理的转嫁，权衡各项收益之间的关系，对企业的管理方面的体制进行不断地优化和完善，建立最优化的税务筹集和策划方案。

（三）税务筹备和策划有着非常强的适应性，要针对具体情况进行具体分析

房地产开发企业在对缴纳的税务进行筹备和策划的过程中，因为过程非常的复杂，企业不能直接的对其他企业生产模式进行直接使用，也不能在固定的生产模式中止步不前。企业要充分的认识到企业的税务筹备策划要结合相关的税法进行，同时，对于税法概念和策划与会计方面相关制度要进行适当的分离。企业会计制度方面工作的重点是让投资的一方对企业的真实经营情况以及获利的情况进行相关的了解，而国家制定相关的税法是为了对经济和社会方面的发展进行适当的调节和规范，两者之间不能等同。

第5篇：房产企业税务筹划范文

（1）房地产公司的工程量大、产业链条长、生产环节多、生产周期长的特点决定了它有独特的纳税特点。在筹资环节，房地产行业和金融行业相关；在建设环节，房地产行业与设计行业、建筑业、咨询业、交通行业相关；在销售环节，房地产行业与市场销售、广告、物业管理等行业息息相关。相对应地，房地产开发环节需要缴纳增值税（建筑业）、印花税、耕地占用税；房地产交易环节需要缴纳增值税、土地增值税、契税、印花税和城镇土地使用税；房地产占用环节需要缴纳房产税；房地产所得需要缴纳所得税。

（2）通常情况下，房地产开发都会提供与小区相配套的娱乐、休闲设施，这些设施的所有权应该在购房合同中说明，配套所有权的归属会影响企业成本的归属，进而影响企业纳税额。一般的行业都是先生产，产生成本，然后销售，得到收入，然而房地产业是先取得土地使用权，满足一定条件后即可获得预售许可证，开始预售获得收入，然后建房，建好后交房，所以房地产业是先取得收入然后产生成本。

（3）土地增值税的增值比率会影响企业享受免增值税的权利。如税法规定“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%”可以享受法定免税。此时房地产企业就可以通过增加普通房屋内部设施来降低增值额，达到法定免税的目的。房地产企业取得土地的方式多种多样，有招拍挂、划拨、转让、合作开发等多种形式。但无论何种形式，土地成本在房地产开发总成本中占比都很高。

（4）合资建房经营机制、企业员工薪资费用支出形式、企业广告费用的分摊方式、房屋销售收入的确认都会影响房地产企业的纳税额。房地产公司通常以项目为单位设立子公司，会计核算相互独立，所以营改增后增值税的征收将以各个项目为征收对象，即使同一个公司投资的项目之间也不存在直接联系，所以相互之间进项税额不能抵扣。

2“营改增”对房地产企业的影响

“营改增”将税收形式由价内税调整为价外税，避免了营业税重复征税的问题，将按照简单税率缴纳营业税调整为进项税额抵扣的形式，促使企业调整经营流程，财务处理更加精细化，这样就会淘汰一批经营规模小、运营不正规的企业。房地产开发阶段的成本，如果是以外包的形式产生，则比较容易取得增值税进项发票，如果是以自建的形式产生，则供应商为小规模纳税人、个体户、个人的情况下将很难甚至不能取得增值税发票。同时，在营改增刚开始的阶段，企业可能会因为房地产完工于营改增前但是营改增后还未完工的等情况影响进项税额的抵扣。且营改增后建筑业的税负变大，毫无疑问会转移一部分给房地产开发商。并且由于房地产业能够取得的增值税进项税票有限，就会导致代开，进而有虚开发票的风险。且房地产前期预售产生较多收入，进而产生大量销项税额，但是前期又没有足够多的进项税额来抵消，所以会增加企业税负，即使后期产生了大量的进项税额，由于货币的时间价值，也是增加了企业税负。

3对营改增后房地产企业税务筹划的建议

（1）加强票据管理，多要增值税票。合理掌握收入确认时间，尽量延迟纳税，尽快取得增值税进项发票，尽量晚地开出销项发票，实现货币的时间价值；尽量达到摊入费用的最大化，费用尽量达到税前列支的限额；对于油费、零星材料等难以获得增值税专票发票的项目，可以通过统一购进充值卡等集中采购的方式，尽可能地获得专用发票。

（2）提高企业内部财务人员业务素养，对企业员工进行税务知识的普及，树立发票税务的意识，督促其将日常经营中的发票收集起来以发挥其作用，监督业务人员规范业务流程，企业财务人员一定要进行专门的税务培训，认真领会新的核算方法，提高核算质量，确保合理合法且熟练地处理企业每一次税收行为。对于业务人员来说，一定要及时进行增值税培训，督促其转变思维，在出差开具住宿费发票的时候要开增值税专票为企业增加抵扣额。

（3）积极主动地向税务机关学习请教。营改增之后，税收的征管主体由地税机关变为了国税机关，房地产企业要积极主动地向国税机关学习最新的规则政策，多渠道了解，如多多关注国税局的微信公众号推送的信息等，主动及时地把握各项最新政策，为企业营造良好的纳税环境，保障企业健康发展。

（4）加强税务筹划。在企业内部设立专门的税务人员对企业税务进行统一管理筹划，对企业的各个运营环节的税务支出进行明晰分析，确定相关政策，减少开发成本。在合理合法的基础上，经济地进行税务筹划。

（5）加强对供应商的选择。企业的采购人员一定要根据新形势新政策调整并规范业务流程，尽量集中采购减少成本，对供应商加强资格审查并尽量选择能提供增值税进项税票的供应商，或促成供应商从小规模纳税人调整为一般增值税纳税人或者在价格上给予合理优惠，在保证材料质量的基础上，以企业利润最大化为目的选择供应商，为企业减少不必要的费用。

（6）重视劳务支出方面的税务筹划。房地产企业劳务支出分为两部分，工程建设方面的劳务支出和房地产企业内部的劳务支出，在劳务的选择上，尽量避免采用零散的劳动力，选择有正规的劳务公司管理的相关人员，招聘有正规技术保证的相关技术人员，确保取得劳动力方面的发票，减少企业税务负担。

（7）充分利用税收优惠政策。财务员要深入详细地了解税收优惠政策，灵活并充分地利用国家税收优惠政策；选择最有利于企业自身的会计政策。

（8）房地产企业应该根据最新的税收政策和对手的策略调整销策略，如选择混业经营和多元化经营，充分利用?收优惠政策，加强企业竞争优势。

（9）在签订合同时明确资金的支付，认真审查自己所见到的增值税专票，防止“虚开”。加强内部控制和风险管理，规范操作，谨慎行事。

第6篇：房产企业税务筹划范文

关键词：房地产企业 税务筹划 措施

“蠢者偷税，勇者避税，智者节税”，这句话从侧面说明了税务筹划的重要性。税务筹划是在税法规定的范围内，对企业的经营活动进行筹划和安排，从而达到节税的目的。企业经营者要明确区分税务筹划和避税两个，税务筹划不等于避税，税务筹划具有合法性、筹划性、目的性、风险性和专业性，和避税这种利用税法漏洞侵犯国家利益的行为有着本质性的不同。

一、房地产企业做好税务筹划工作的重要性

税务筹划是企业的重点工作之一，随着国民经济的发展，我国房地产企业面临着更为广阔的市场，然而机遇与挑战并存，企业要做好税务筹划工作，也就是利用国家税收政策的优惠，预先调整企业的经营活动，节约房地产企业的税务支出，做到企业利益最大化。

税务筹划是企业财务管理的重要组成部分，房地产企业也加大了自身的税务筹划工作。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业在市场中的竞争力，最大限度增加房地产企业的利益，促进房地产企业的可持续发展。

税务筹划有利于提高企业经营管理与会计核算水平。房地产企业纳税筹划主要是规划资金流程。纳税筹划有助于房地产企业合理的利用资金，增强资金的利用率，避免房地产企业因为多交税而减少企业资金总量。而税收筹划的前提是真实可靠的信息资料，健全的管理制度。这就对房地产企业的经营管理水平与会计核算水平提出了一定的要求，有助于企业加强经营管理水平与会计核算水平，以便为税务筹划提高真实可靠的信息。

二、房地产企业税务筹划工作出现的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业的税务筹划风险是指企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般包括外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业在开展税务筹划工作的时候没有树立风险意识，对税务筹划工作中的风险没有足够的重视，导致风险出现时不能很好地规避风险。

（二）房地产企业税务筹划人员素质良莠不齐

税务筹划人员的素质不高，直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是模板套用纸上谈兵，能力亟待提高。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与企业的实际情况不符合。税务筹划人员的专业素质不高，企业领导者缺乏相应的会计知识，都会导致房地产企业的税务筹划工作开展不到位的情况。

（三）外部因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年我国法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是税法中还是有不少不合理的地方，这为房地产企业的税务筹划工作增加了难度。我国的税收政策频繁变动和反避税政策的不断实施，也增大了房地产企业开展税务工作的风险，税收政策经常改动将有可能把房地产企业的合法节税行为变成了违法的行为，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

（四）房地产企业的税务筹划工作缺乏整体性

税务筹划工作虽然是在合法的情况下，调整企业的经营活动来减轻企业的税收负担，但房地产企业的税收筹划工作仍然属于财务管理的一部分。然而很多房地产企业都把税务筹划工作独立开来，没有和企业的投资战略和长远目标相挂钩，忽视了税务筹划工作和企业发展整体性的联系。房地产企业的税务筹划工作应该和企业的发展相联系，才能真正做到企业利益的最大化。

三、房地产企业做好税务筹划工作的措施

（一）树立房地产企业的风险意识，做好风险预警工作

税务筹划是房地产企业中的一种预测的行为，这种预测的行为本身具有一定的风险性，在市场经济的大环境中，每时每刻都瞬息万变，经济形势的发展，法律政策的完善，都会对房地产企业的税务筹划管理工作带来一定的风险。这要求房地产企业树立风险意识，做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。不仅是税务筹划的员工要有风险管理意识，房地产企业的领导者也要树立风险的意识，才能更好地作出企业决策，妥善地规避风险。

（二）提高税务筹划人员的素质和专业技能

税务筹划是房地产企业财务管理中的重要组成部分，对税务筹划人员的专业技能素质要求也很高。这要求房地产企业在招聘的时候要重视企业员工的专业技能，要定期安排专业技能培训，提高员工的税务筹划水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，同时树立依法纳税、合法节税的理财观念；税收筹划人员在准确处理企业账务的基础上，应钻研税收专业知识，全面了解与经营、投资、筹资活动相关的税收法律法规，在各项财务活动中体现筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

21世纪是信息爆炸的时代，每时每刻都会瞬息万变，这要求房地产企业关注经济形势的变化和国家政策的变动，时刻调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，这要求房地产企业税务筹划人员有敏锐的触觉和长远的目光，能够及时对市场的变化作出反应，及时调整新的税务筹划方案，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

（四）合理筹划土地增值税

随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出，土地增值税事实上已成为最重的一个税种。其筹划方向主要分为以下两点：

一为延伸产业价值链，实现跨行业利润转化。房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润，比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润，一方面，起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果，最终达到降低税负的目的；另一方面，由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税，而其他行业则没有强制要查账征收的要求，分流利润的公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表，从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。

二为多制造“利润调节器”，进行关联交易。要想做好税务筹划，那就得将简单问题复杂化，在原有公司多打造几个“壳公司”，这些壳有的可能是有税收优惠政策的，有的可能是亏损的，有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。否则如只在一间公司内部做筹划，筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是，这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效，因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”。

税收是保持国家经济活动的主要经济来源，因此国家对税收非常重视。房地产企业是近年来的新兴企业，同时也是经济增长最快的企业，房地产企业要在合法的范围内节税，就要做好税务筹划工作，发挥税务筹划工作的积极作用。房地产企业做好税务筹划工作有利于提高房地产企业管理者的纳税意识，使房地产企业做到自觉纳税，合法节税，税务筹划工作也有利于税法的普及。

参考文献：

[1]曾程.房地产开发企业税务筹划研究现状[N].湖南工业职业技术学院学报，2010

第7篇：房产企业税务筹划范文

【摘要】房地产企业在营业税改为增值税之后要迎接政策下的机，同时也要面临政策下的挑战，房地产企业如何运用政策形势做好税务筹划工作是本文的主要论点。本文就“营改增”的背景出发，深入探讨营业税改增值税之后房地产企业的税收影响，对房地产企业新政策背景下税务筹划新思路进行科学地思考并提出行之有效的建议，以期房地产企业在新政策形势下健康可持续发展。

【关键词】房地产企业 税务 筹划 新思路

1 营改增背景分析

传统的营业税务制度无法与现阶段我国高速发展的经济相适应，税率高，征税重复、无法抵扣等矛盾阻碍着社会服务业的生长壮大，营业税务制度更改是不可阻挡的必然趋势，自2012年起，营业税改为增值税开始进入试点阶段，国务院同意财政部、税务总局的试点方案在上海交通运输业、一些现代服务业进行试点。到目前为止，邮电服务、交通运输业、信息技术服务、文化创业产业等现代服务业是我国营改增的主要试点行业，依据“十二五”规划，房地产行业也被纳入“营改增”的范围。

房地产企业行业涉及较多的方面，涉及税务种类繁多，成本费用组成复杂致使房地产行业营改增的难度、阻力较大，依据对全国20家左右的房地产企业调查显示，大部分企业担忧税负上升，接近一半的企业认为税务会加重。房地产企业项目开发周期长、资金组成等自身特点决定了“营改增”的过程要协调销项税额与进项税额的有机统一。

2 房地产企业“营改增”要处理的主要问题

2.1 税率问题

大部分企业觉得常规17%的税率产生的税负过高，房地产企业成本部分不属于增值税专用发票的范围，就无法抵扣部分项目。所以结合成本、土地税务问题等，房地产企业实际税务将在6%到7%，相比于原来5%的税率，企业的负担更重了。

2.2 财务管理、会计核算的成本问题

由于房地产企业需要分门别类详细计算的折扣项目比较多，在一定程度上增加了房地产企业财务管理、会计核算的成本，同时，增值税价税分离的特点要求更高的会计核算水平。财务人员就需要学习新政策下的改革方案，提高专业素质与税务工作相适应。

2.3 房地产企业比较多的库存和营改增的衔接存在复杂的问题，房地产面临市场自发调控、国家宏观调控，“营改增”新政策下加大了企业成本控制难度。

2.4 “营改增”税务制度下，房地产企业的改变不只是在税负方面，财务管理的优化，新的经营模式的探索、市场行为的规范都发生着变化，对房地产开发企业健康发展有着长足的利益。房地产开发企业、建筑承包企业在采购时，原材料采购、接受劳务缺乏增值税发票，增加土地购置成本，加大企业的成本负担。

3 房地产企业税务筹划新思路

3.1 增强对增值税发票管理，及时取得相关可抵扣发票

在房地产企业实行营业税改增值税之后，增值税发票的管理、使用需要进一步强化，配置专门的人员负责保管、开具工作，加强内部管理的力度。对税务人员实行知识培训、专业强化学习，提高在材料采购过程中的票据管理，增加建筑企业之间的协调、沟通，增值税发票，同时，相关抵扣票据要及时取得。在竞争激烈的房地产施工领域，“营改增”带来的税负无法通过抬高承包价转给房地产开发企业，那么，在工程质量上面可以分担税务风险，^程质量就难以保证。房地产企业要合理选择正规、符合增值税纳税人资格的施工企业，既可以保障工程质量，又可以提供将来增值税折扣的条件，实现双赢的局面。

3.2 加强财务管理、会计核算、相关经济活动的规范性

房地产企业科学合理的财务会计核算工作时企业实行税务筹划的必要前提，确定相关业务流程，准确把握相关的财务风险控制点，土地、施工建设、融资等环节的进行仔细梳理，协调统一好可抵扣进项税额和销项税额的关系。企业财务、融资、筹资、预算的管理要和“营改增”相契合，科学有效的筹划管理才是减少企业税负的实际途径，在适当的时机，将部分业务服务外包，转移税费来实现有效的税务筹划。设置会计科目、处理账务程序较“营改增”前复杂，优化财务核算，内部业务系统、财务核算要进行改进升级。对于房地产企业的税务相关政策、法律法规并不是恒久不变，财务管理过程中要时刻关注税务政策的更新，灵活调节企业内部财务管理，为房地产企业谋求更多的利益。

3.3 同步开发商业地产、住宅项目

现阶段国家对房地产的调控力度比较大，房价渐渐市场化，普通住宅价格在最近的一年里有较大幅度的下降，那么，房地产企业的高税负就没办法在价格上转移给购房者，这对房地产开发企业灵活看待产品多样化提出了更高的要求。商业地产有比较大的需求量，同时定价权业大多取决于开发商，商业地产消费者可以获得增值税发票来进行抵扣，降低税负，因此，房地产开发企业抬高企业客户销售额，转移一部分额度较高的税负。商业地产、住宅项目同时开发，既满足客户需求，也与“营改增”下企业高税负转移相协调。

3.4 改进销售方式，灵活运用税收优惠政策

增值税、土地税是“营改增”新税务制度后房地产开发企业主要的税务种类，增值税的税负由房屋的销售价格直接决定，合理的销售价格既可以节约时间成本，又可以减少资金成本，同时对提升销售量，拉低税负有着积极作用。综合各项成本费用，协调增值额和扣除项目的有机关系，寻找税率的临界点来制定先关的销售价格，灵活把握收入和利润的关系，提高利润才是房地产企业投资的本质回报。运用委托销售的方式改进销售方式，切实降低土地增值税率，用低税率计算土地增值税。另外，灵活结合税收优惠政策，合理积极申请税收减免，例如增加建筑安装成本、扣除项目金额使土地增值率在20%以下，就可以不用征收土地增值税。

结束语：“营改增”后房地产企业税务筹划与房地产企业的财务管理体系、财务管理人员专业素质，企业自身环境和内部税务组成等息息相关，合理调节新政策下的企业税务以及管理措施，即可为房地产企业降低税负，增加投资利润。

参考文献：

[1]孙建华.营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响[J].会计师，2016（16）

第8篇：房产企业税务筹划范文

内容摘要:房地产业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业,因而成为税收筹划关注的重点。本文以某房地产公司为例,分析在税收筹划时,房地产企业面临的法律风险、政策风险、财务风险、行业风险等各种风险,指出税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾是这些风险产生的主要原因。鉴于此,本文认为房地产企业必须采取必要的措施,尽量降低或减少涉税风险,使税收筹划方案达到风险最小、收益最大。

关键词:风险 税收筹划 房地产企业

某房地产公司税收筹划案例分析

2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:

筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。

该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。

筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。

经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。

房地产企业税收筹划面临的风险

税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:

法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。

政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。

财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。

行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。

房地产企业税收筹划风险产生的原因

税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:

因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。

注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。

片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。

因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。

房地产企业税收筹划风险的防范措施

税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。

(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作

房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。

(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动

税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。

(三)增强风险意识,提升自身素质

防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。

(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系

房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。

(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性

从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。

通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。

参考文献:

1.盖地.企业税务筹划理论与实务[M].东北财经大学出版社,2005

2.梁云凤.房地产企业税收筹划[M].中国市场出版社,2006

3.韩灵丽.公司的税务风险及其防范[J].税务研究,2008.7

第9篇：房产企业税务筹划范文

一、房地产建设企业税务筹划的可行性与必要性分析

1.可行性分析

税务筹划对房地产建设企业的重要意义在于它的可行性，所以我们必须从它的可行性出发，研究其存在的问题。

首先，在企业确定筹划方案前，要对建筑成本、预期所得利润及其所需的资金这三个要素进行定性和定量分析，以此为依据做出相应的、风险较小的筹划方案，使得企业的运营在不超出法律规定的合法范围内最大程度的节约运营成本，保证企业税务筹划得以平稳进行；其次，企业进行税务筹划应该从全局出发，建立全局观念，限制于税务筹划之中通常会引发其他费用是增加，从而使税务筹划成本增加，不利于税务筹划的进行，所以为了避免出现以上问题，企业应该遵守成本最佳的原则，提高企业经营水平，利用降低税务成本来提高企业运营的整体效益；最后，企业进行税务筹划需要一个很长的周期，且其中存在着较多的不确定因素，如收益、资金流动等，这对房地产企业执行税务筹划方案有很大的影响，所以在执行税务筹划方案时，需要注重执行的风险以及因周期长而产生的资金价值问题。

2.必要性分析

（1）在房地产的日常运营中，资金流动性较大，所以相应地税务筹划空间较大。在房地产建设过程中有许多的税收项目，其中包括：土地增值税、城市维护建设税以及教育附加税等，这些税收项目不仅税额大，且对企业税收筹划有着重要的影响，贯穿了房地产建设的整个过程。随着税收制度的实施，税务机关对房地产企业税收监控力度越来越大，所以做好税务筹划对房地产企业建设具有实际意义，只有很好税务筹划才能最大限度地降低房地产企业的税负压力，是企业获得更大的效益。

（2）我国针对房地产企业制定的税收政策较多，由此可知房地产行业受我国宏观调控的影响较大，通常情况下，国家为了实现调控目标会根据房地产的大体情况制定更多的法规政策，且制定的法律法规会越来越详细，所以为了应对国家的政策变动，房地产的税务筹划必须跟上国家法规的更新，针对国家最新法律法规做出相应的调整，以增强企业自身的竞争力，在房地产行业中脱颖而出。

二、房地产建设企业税务筹划的一般性方法及发展趋势

1.准备环节的税务筹划

税务筹划是当下最先进的企业管理手段，它从企业的整体出发，根据房地产企业的税务提出降低企业运营成本这一观点，要求企业在进行财务决策时考虑税赋对企业运营的影响，还考虑企业成立的最初条件，包括：注册地、企业性质等企业经营前期情况，从根本上减少企业的税赋。

2.房地产建设企业资金筹划环节的税务筹划

由于房地产企业在运营过程中的所需资金较大，且流动性高，所以企业时常需要进行资金筹集，一般来说，资金筹集要考虑很多因素，比如：筹款成本、企业的还款能力、方案的可行性以及存在的风险等；所以企业必须降低筹资成本，尽可能地平衡债务资本和股权资本，运用合理、科学的方法，合理搭配各资本比例，使筹资成本最低，更好地规避风险。

3.房地产建设企业产业开发环节的税务筹划

由于房地产企业运营过程中涉及众多税收方法，如房地产企业开发费用扣除方法就有两种，这两种方法不仅在计算方面存在差异，在最后的计算结果也是存在着一定的差异的。所以房地产企业要合理的选择税赋计算方法，从而降低房地产企业的税赋压力。

4.房地产建设企业经营销售环节的税务筹划

销售环节是实现房地产最终目标的重要一环，销售环节对税务筹划的主要影响在于企业法人在层次上的设置，房地产企业可以通过建立子公司以及独立核算的企业法人，使用子公司或者独立核算企业法人有着适用于子公司的税收优惠政策的权利转移与房地产企业联系不强的业务，这样就可以通过不同的税收政策把部分的税赋转移出去，减轻房地产企业的税赋。

三、房地产建设企业税务筹划的注意事项

1.国家和地方政策对税务筹划的影响

降低成本是所有企业在经营过程中都需要面对的问题，只有成本得到降低才能提高企业在所属行业的竞争力，尤其是在房地产行业，房地产行业的税收项目较多且涉及金额较大，对当地政府的影响也相应较大，所以在确定税务筹划时需要充分考虑到整个的各个职能部门，这样才能使职能部门的审批权得到充分的运用，除此之外，税务机关的执法能力对房地产行业的税务筹划也有着巨大的影响。

2.兼顾税务筹划的两面性

税务筹划是房地产企业税务的一小部分，但从税务筹划方面降低税赋是不全面的，这只是抓住了企业税务其中的一个关键而已，并不能使企业税务得到最小化，还应该在考虑企业影响因素的情况下，从房地产行业的整体出发，利用全局观使之相结合，使之发挥最大的作用得到更大的效益，这样的税务筹划方案才是最为有效、合理的，反之，只考虑税务筹划一个方面是一个及其不明智的做法。

3.税务筹划方案应有极强的适应性

税务筹划方案的制定应该根据企业自身的情况而量身定做，有非常强的适应性，在房地产这个千变万化的市场上能够使税务筹划充分与税务制度相结合，不局限于现有模式，发掘潜在投资者，让其从企业的注册地、注册金额、投资方式等了解到企业的运营、盈利情况，吸引更多的投资者，也发挥其应有的作用。