房产中介的盈利模式精选(九篇)

第1篇：房产中介的盈利模式范文

关键词：投资性房地产 后续计量 盈余管理

盈余管理是指管理者在有会计政策或会计估计选择自由的情况下使自身利益或企业价值最大化的行为。我国财政部于2006年了《企业会计准则》，其中对投资性房地产从固定资产中分离出来单独计量。准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。随着我国经济的发展，房地产市场的日趋完善，许多城市已满足公允价值计量的条件，不少企业正是利用投资性房地产后续计量进行盈余管理，蓄意操作利润。

为此，本文以上海世茂为例，分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响，并在此基础上提出相关建议，以提高会计信息质量，改善市场秩序。

一、案例介绍

（一）公司简介及案例概况

上海世茂股份有限公司（以下简称上海世茂）是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日，上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日，公司采用公允价值模式，不对其计提折旧或进行摊销，以期末公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更，上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元，占资产比重从0.51%上升到14.74%，对利润的影响从0.97%上升到54.84%，由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。

（二）利润及其变动原因分析

1、各期利润情况介绍

表1显示，从2006年到2008年，公司利润逐年下降，但2009年却大幅增长，相比2008年几乎翻了两翻，而2010年利润增幅更是异常，为2009年利润的4.6倍，完全摆脱了利润逐年下降的危机。

2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响

由表2可以计算出，投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%，净利润的72.68%，占2010年营业利润的29.37%，净利润的41.52%；若将公允价值变动损益从净利润中扣除，则2009年净利润仅为6064.99万元，即依然呈现逐年下降趋势，2010年净利润为60071.06万元，减幅近一半。由此可见，投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。

3、现金流量及偿债能力分析

表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出，除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外，其余年份均逐年递减，甚至出现负数；从现金负债总额比率来看，除了2007年，其余年份均不容乐观。

分析可知，投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因，但其背后并没有相对应的现金流支撑，不利于企业的长期发展。

二、后续计量模式变更的动机分析

（一）“美化”利润

分析可知，上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降，而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后，该年净利润提高到22199.74万元，而2010年净利润的增长更是异常，提高到102720.74万元，几乎是2008年的十倍。由此可见，通过后续计量模式的变更，利用公允价值变动损益进行盈余管理，上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机，还呈现了利润逐年上升的“业绩”。

（二）“税盾”依然存在

我国税法规定，对于以公允价值计量的投资性房地产，公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此，企业不仅获得了由损益产生的利润，“税盾”效应也依然存在，扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑；并且，对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润，当年无需进行股利分配，进一步减少企业资金流出，从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。

（三）拾取其他资产转换的收益

由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值，因此，利用其他资产转换为投资性房地产，一方面可直接使资产增值，另一方面，对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益，又为企业盈余管理带来操作空间；此外，准则对于资产减值损失不得转回的规定，其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理，但对于投资性房地产却可正常转回，这样企业可适时扭转亏损，而在必要的情况下，将其二次转回，达到盈余管理的目的。

三、建议

（一）完善后续计量模式变更条件

从目前情况来看，许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此，完善投资性房地产后续计量模式变更的条件，不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场，能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件，而还应当考虑管理者的持有意图等，比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产，管理者所获取的是稳定的现金收入，与市场价值并不存在多大关系，若采用公允价值计量显然是不合时宜的。

（二）对投资性房地产计量模式区别选择

准则规定，投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式，但这种“一刀切”模式，显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产，管理者持有意图是赚取稳定的现金收入，若以公允价值模式计量，不仅过程繁琐，而且浪费了不必要的评估成本。因此，可采取兼容的方法，即对于以赚取租金为目的的投资性房地产，无论其是否满足公允价值计量的条件，均采用成本计量模式；对于持有并准备增值后转让的土地使用权，与公允价值直接相关，则采用公允价值模式计量。

（三）提高公允价值的可靠性

企业在评估资产时，若无法从公开市场上取得公允价值，可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟，加之对估值模型的选择也没有相关规定，因此，为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估，应当完善公允价值的计量标准，并对估值模型的选择作必要规定；此外，由于我国法律的不完善，许多企业为使其利益最大化，会选择联系较为密切的评估机构，因此，为提高公允价值的可靠性，必须加强资产评估行业的管理，促进市场经济的完善。

参考文献：

第2篇：房产中介的盈利模式范文

由于去年年初的“限购令”等楼市调控政策，二手房成交量不断下跌，房地产中介行业中的大企业还能够撑住，而一些小中介公司却饱受市场寒冬煎熬，纷纷出现亏损、关闭、裁员等现象。链家地产的研究报告显示，2011年北京中介门店关店约1400家，其中超过7成为中小房地产中介。

21世纪不动产经过几轮融资后，终于在2010年登陆资本市场。然而，在上市元年，21世纪不动产却交出大幅亏损的答卷，其年报中披露上年普通股股东净亏损1.466亿元，无疑给风雨飘摇的房地产中介行业又添了一层迷雾。

全行业亏损

相比于往年的火热，房地产中介行业进入了寒冬。房产企业的收入受房产交易量和交易金额影响最直接，大幅下跌。

楼市火热时，诸多规模较大的房地产中介公司纷纷登陆资本市场，给行业注入强心剂。2010年11月，北京思源兴业房地产经纪有限公司在纽交所上市，成为紧随易居(中国)之后第二家在纽交所挂牌的中国房地产策划公司，而业内老牌企业世联早在2009年于深圳A股上市，最早上市的合富辉煌则在2004年就已在港交所IPO。

然而，“限购令”出台后，21世纪不动产在2011年即面临亏损。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前的形势下，不会有1家中介盈利，只是亏多亏少的问题。一些连锁中介采取关店等措施，实际上是在止损。

雪球财经分析师吴桑茂在报告中指出，2011年前9个月，全国房产交易面积和金额在宏观调控的背景下依然保持增长；但多数商的佣金率却大幅下降至1%左右；而前两年房地产火爆时期，商的佣金率一度高达2-3%。

日前甚至有深圳中介业内人士预计，2012年将成深圳历年来最差的1年。在市场寒冬期，稍有实力的大企业开始寻找融资，以期度过难关。深圳中联房产企业发展有限公司总裁杜欣表示：“以前每个公司都说不缺钱，不用去募集基金，经历市场振荡、政策影响的时候，很多公司都出现了资金问题，其实房地产中介行业的运营成本还是挺高的，如果想做大做强，资金的保障就更加重要。有了资金的保障，公司的抗风险能力和占有市场的决心和信心也不同，我相信这是最关键的一点。”但此时私募基金投资中介行业，无异于“火中取栗”。私募基金会受到不断深入的楼市调控对中介公司上市的不利影响，被投资公司的上市市盈率也会受到市场环境的冲击。

扩张图变

尽管行业不景气，但却出现了一些规模较大的房地产中介企业逆势扩张的现象。

源于美国的21世纪不动产自2000年进入中国市场后，就开始了全国性扩展，通过直营和特许经营加盟的方式在全国范围内布网，并在2010年顺利登陆纽交所，融资1.6亿美元。然而，21世纪不动产的扩张并不是一帆风顺，自2006年起，21世纪不动产大幅扩张开店，几乎次次都与亏损结伴，其招股说明书显示，该公司在2006年、2007年、2008年连续亏损，亏损额分别为1955.4万元、7277.4万元、1.3亿元。直到2009年前9个月，该公司才首次扭亏，实现8833.3万元盈利，而其亏损的原因则是大幅扩张造成成本增长。

尽管如此，因为背靠美国高盛集团、美国艾威基金，21世纪不动产的扩张步伐没有丝毫犹疑。2009年年底21世纪不动产在全国共有650家直营店，2010年，直营店数量更上升到1500家，增长势头迅猛；深圳是21世纪不动产去年强势进入的地区，直营店也从20家上升到90家。

被市场寒流击中的中小房地产中介纷纷开始给诸如21世纪不动产这样的大公司负责人打电话，透露转让店面的想法。21世纪不动产则开始开店与收购并进的扩张。然而，一些房地产分析师表示21世纪不动产的盈利前景并不明朗，因为与新收购店铺需要一定的磨合期，难以迅速实现盈利。同时，市场调控仍在继续，前景并不算明朗。

虽然21世纪不动产的扩展带来了亏损，但这种亏损或是一种战略性亏损。相对于顺式扩张的较高成本，逆势扩张在成本上占绝对优势，而且逆势开店速度更快。显然，21世纪不动产逆市扩张是在为未来发展铺路，在寒冬期迅速占据市场份额，使未来竞争具备一定规模优势。

21世纪不动产中国区域副董事长卢航表示公司对于亏损早有预计，2011年采取了谨慎扩张的方式，并在新房、商业地产及金融服务上平衡利润收入。

转型之困

持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则，房地产中介行业也已经到了必须转型的时候。目前这种市场环境下，房地产中介公司过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险很高。房地产中介行业借助一二手联动、涉足商业地产等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

“传统的经营范围是一片红海，现在急需探寻的则是一片蓝海”，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。很多房地产中介企业如同我爱我家一样，不再单纯依靠二手房业务，而选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务。房地产中介行业谋求转型，业界人士的共识是转卖

商业地产。21世纪不动产收购了北京上古地产，北京上古地产是一家从事商业地产、写字楼营销策划公司，通过并购该公司，21世纪不动产将增加商业地产、写字楼销售业务，21世纪不动产此举意在填补公司商业地产销售业务的空白，这种互补性也成为住宅调控下公司新的利润增长点，也可以弥补门店扩张带来的亏损，支撑现有的门店规模。

从2010年开始，21世纪不动产开始注重二手房销售以外的业务扩展，开拓新盘、商业地产租赁等新业务，形成了二手房业务、新房、商业地产租赁、商业地产、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构，形成了丰富的产业链，拓宽了营收来源。

第3篇：房产中介的盈利模式范文

为了抓住扑面而来的“银发市场”，近年来已有逾百个养老地产项目在建或入市。然而，在眼花缭乱的各式养老地产项目中，能够紧紧扣住“养老”要素的项目却屈指可数，多数项目依旧未摆脱传统地产销售的束缚。

对于整个地产行业而言，养老地产几乎还是一个全新领域，绿城、万科、保利等企业，虽然已经多次闯关养老地产，但一次次遭遇行业瓶颈。

在全行业仍处在“试水期”的同时，这些房企却遇到了“深水区”的困惑，如何加快复制以促成规模化，如何尽快实现盈利，成为这些企业不得不面对的问题。

对此，业内普遍认为，关于养老地产的政策支持、融资渠道等正日益成熟，而房企未来在养老地产的盈利能力，将直接决定其市场份额。

集体进驻养老地产

2013年12月24日，保利地产正式对外公布了公司长期养老战略规划。保利地产董事长宋广菊表示，保利地产将打造由机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式，截至目前，在北京、上海、广州、成都、三亚等地已有六个养老产业项目在建。

早在2008年保利就曾经派出高层奔赴国外考察养老地产，经过近五年准备，保利利用北京西山林语项目的酒店，改造成名为和熹会老龄公寓，并在2013年年初开始运营，成为保利在养老地产方面的首个试点项目。

事实上，保利只是当前房企涉足养老地产的一个缩影，众多开发商已经纷纷向养老地产方向投资。据不完全统计，全国已有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

2008年开始，万科、保利、远洋、绿地、首创、华润等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。曝光率较高的有保利北京西山林语和熹会、远洋地产在北京亦庄打造的椿萱茂・凯健、万科北京房山试点的“万科幸福汇”等。

近期万科在杭州打造的随园嘉树，又是其养老地产的一个新试点产品。而万达也与中国太平保险集团有限责任公司签署战略合作协议，双方将在养老地产及商业地产方面展开合作。万达集团董事长王健林表示，“养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。”

除龙头企业之外，一些中小房企也跃跃欲试养老地产。2013年10月23日，凤凰股份宣布将投资5亿元成立专业的养老地产公司，致力于养老产业的研究、开发、运营与管理。同日，9 月离职的亿城股份前总裁马寅也宣布与服务商合伙成立养老地产服务公司，首个项目有望落子北京近郊。

庞大的养老市场需求，正是房企频频涉足养老地产的最大动因。根据同策咨询研究数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万至185万张左右，需要护理老人床位数30万至32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

换种形式卖房？

2013年被业界称为“养老元年”。这一年北京密云拍卖国内第一块“养老综合用地”，山东、四川、广东等省份相继公布了养老用地的指标或规划。

更为重要的是，政策上的导向性也日益明晰。2013年7 月出台的新《老年人权益保障法》对养老用地安排提出政策要求，同年9月份国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》直接针对融资难、用地难、用人难和运营难等问题，提出一系列扶持政策。由此，养老服务业发展直接上升至国家决策层面。

尽管政策支持力度加大，但由于养老地产在近几年才开始兴起，开发模式还在摸索之中，质疑的声音也时常出现。北京房地产协会秘书长陈志日前就表示，现阶段的养老地产大多只是贴上了不同的标签，以不同形式卖房，并没有摆脱传统房地产开发的本质。

以万科幸福汇为例，其养老地产试点一号楼不仅配备了相应的设施，还专为老年人居住而扩宽了楼梯与电梯的空间，但据销售人员介绍，其100多套试点养老房源仍将以出售的方式面向市场。

而位于北京市顺义区占地3500亩的养老地产项目东方太阳城，虽然小区内配备了康体中心、老年大学、社区医院等，但在数百幢楼中，仅有3幢是真正的老年公寓，此外均是公寓类住宅或高端别墅、短期度假公寓、酒店等。

据了解，在北京初具规模的养老地产项目中，除东方太阳城和万科幸福汇等则直接采取出售模式之外，已有部分项目转向了养老式经营模式，例如爱慕家、寿山福海、太申祥和山庄等；曜阳国际、北京太阳城和将府庄园等，则采取出售和出租相结合的模式。

相比较许多尚处于“试水”阶段的开发商，绿城在养老地产方面已经迈步了一大步。早在2007年，绿城就在杭州蓝庭项目中做颐养公寓，率先尝试学院式养老地产。目前，绿城计划在乌镇项目规划6000套养老公寓，也有青岛业内人士透露，绿城已在青岛即墨圈了1000多亩土地，准备做养老地产。

据绿城养老项目相关负责人介绍，其养老项目里所有一切，均由绿城一手经营及打理，“通常只会在前期有一定数量出售，剩余部分则将作为养老地产资产持续经营。”

标准化难题待解

就在一些房企还在考虑是否要做养老地产的同时，已经有部分房企在思考规模化的问题。

“可复制，进而形成规模化，是一个产业进入快速发展阶段的必要条件。”在同策咨询研究部总监张宏伟看来，养老地产受市场普遍认可的复制模式尚未出现。在推出第一个养老地产试点项目后，万科总裁郁亮同样表示，万科未看到养老地产清晰的商业模式，还需要进一步研究。

区别于传统房地产项目，养老地产之所以难以规模化复制关键在于，一个大服务业的整合，只是共用了一个房地产承载的平台。

事实上，业内普遍认为，养老地产不是简单的房地产开发，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。全国工商联房地产商会创会会长聂梅生就曾公开表示，“养老地产实际是养老产业的一部分，因为做老年社区、老年公寓必须有房地产承载。”

以开办了20家颐乐学院的绿城为例，绿城集团董事长宋卫平就提到，此类项目的复制并不容易，最难做的是医疗配套。为了解决养老地产在医疗方面的后顾之忧，绿城乌镇项目就引进了雅达国际为一大股东，而雅达国际正是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司。

张宏伟表示，医疗配套是养老地产不可缺少的一部分，也最难做，尤其是大型医疗配套的项目，更不容易复制，如果医疗设施配套、相关从业人员的跟进不够，容易出现管理、事故等方面问题。此外，例如文体以及其他服务类相关配套，投资回报周期往往在10年以上，因此国内尚未形成成熟的投资模型和开发模式。

尽管养老地产仍旧处于“非标准化”阶段，但张宏伟预计，龙头企业参与养老地产的开发与运营，一定程度上会避免当前“作坊式”的服务方式，无论从开发模式、运营模式的探索，还是服务体系的构建、服务内容标准化，房企都可以通过近两年建立自己的特色“标准化”体系。“甚至会出现一些全国性的养老地产品牌，”在张宏伟看来，2014年至2016年将成为中国养老地产的“爆发期”。

盈利模式仍需创新

不同于以往的拿地、建设、销售这种住宅短周期盈利模式，养老地产看重的是长期持有运营。尽管开发商普遍可以接受短期无回报的局面，但即使针对若干年后的市场，恐怕也没有哪家开发商敢断言已经找到了盈利的平衡点。

一个显著的范例是已经初步形成连锁的绿城颐乐学院，据宋卫平透露，每个项目年均还需要20万元的资金注入，才能维持运转。

另一个烧钱的例子则来自保利，在已运营一年的时间里，保利和熹会的床位月收费标准在5000元到上万元不等，此外只需缴纳900元的伙食费以及500元的护理费。即便如此，目前其200个总床位入住率仅在50%左右。而这个由四星级酒店改造而成的项目，仅适老化改造的投资额就高达3000万元左右。

该项目相关负责人在近期接受媒体采访时表示，北京和熹会还处于投入阶段，短期收入无法覆盖成本，2014年的目标任务是入住率能到80%。

“专业养老机构至少在现阶段很难盈利。”宋广菊坦言，随着老年人消费能力的增长，以及消费需求的升级，未来还是可以盈利的，但这种利润可能只是微利。也有观点指出，通过规模效应来摊薄成本的时候，养老地产实现盈利才不会那么困难。

就在大家还在用实体产业思维思考养老地产的出路时，保利地产已经指出了一个可能的盈利方向。

第4篇：房产中介的盈利模式范文

[关键词] 传统媒体 盈利模式 创新

传统媒体主要是指电视、广播和报纸，是相对于以网络为代表的新媒体而言的。在当前媒体的大竞争时代，传统媒体单一依靠广告收入的盈利模式已经不能很好的应对新形势的挑战。传统媒体要获得进一步发展，就必须在盈利模式的理念和措施上有所创新。

一、我国传统媒体的盈利模式正面临“拐点”

长期以来，我国传统媒体的盈利模式一般都遵循着“二次售卖”模式，即媒体将媒介产品以低于成本的价格卖给媒体受众，再将受众卖给广告商，通过收取广告费来获得利润。在这一模式下，媒体靠“买内容”盈利，利润往往很小或不盈利甚至亏损。但从利润总额看，由于广告收入的增加，就可以弥补相应的损失，甚至能够增加利润总量。这种盈利模式的关键因素是媒体要占有较大的媒体传播市场份额，才能依此获得较多的广告收益。目前，广告收入在传统媒体的盈利中所占的比例是非常的大。据统计，将近有一半的传统媒介，其广告收人占经营收人的90%以上。而美国的许多媒介集团的广告、发行或节目收人往往只占其全部经营收人的三分之一左右。

单一广告盈利模式必然会对传媒产业的可持续稳定发展带来限制和威胁。由于广告投放深受经济形势的影响，因此对“广告收入”的高度依赖，势必使传媒经营的风险增高。从目前的情况看，这种风险正在成为传统媒体需要认真面对的现实。

1.传统媒体间的竞争，导致媒体间广告收入差距拉大

过去，由于我国广告业发展还不成熟，加之媒体之间竞争并不剧烈，使得我国传统媒体利用单一的广告盈利模式就能获得较大的收益，媒体也借此获得了较快的发展。但在当前我国总体的广告市场投入没有太大变化的情况下，媒体数量的扩充，必然会导致传统媒体广告收入减少。

另外，由于创新不足，媒体数量的发展直接导致了同质化竞争不断加剧。一些强势媒体，依靠其强大的影响力，在广告市场上占有着比较多的份额。据尼尔森媒介研究的最新报告显示，2007年三大主流媒体――电视、报纸、杂志的广告投放总额达4415亿元。而电视媒体仍位居中国媒介行业的龙头地位，是各广告主投放的首选，占各媒体类型总额的82%。而报纸和杂志分别占据总额的16%和2%。广告收入的差距还体现在地区之间。一些来自省级以上强势媒体“居高临下、抢分蛋糕”，严重蚕食了一些地方媒体的广告市场空间。不仅如此，一些同城媒体也存在相互“分餐争食”的现象。

2.新媒体的竞争，进一步压缩传统媒体占有的广告市场空间

由于数字化媒介的崛起，人们消费和使用媒介的方式正面临着深刻变革。数字化新媒介的发展，使我们进入了大媒体竞争时代。广告主选择对象极其丰富，把媒介的使用变得“碎片化”和“分工化”。据《Netguide2008中国互联网用户媒介与广告接触测量报告》数据显示：在调查互联网用户最能影响其购买行为的媒介时，53.9%用户选择互联网，而居第二的中央电视台只有19.4%。互联网“购买影响力”已经高于中央电视台。2007年11月公布的国内四大网站新浪、网易、腾讯和搜狐2007年第三季度财报显示，四大网站在第三季度网络广告总收入达到1.08亿美元。这表明网络媒体在广告市场上已经获得大众的认可，形成了对CCTV等传统媒体的挑战。

从以上两方面分析看，我国传统媒体原有的广告赢利模式正面临“拐点。如果不能及时加以创新，传统媒体就很难实现可持续发展。

二、传统媒体盈利模式应创新理念

随着报业集团、广电集团的组建，传统媒体的竞争日趋激烈，而媒体的盈利模式单一弊端越来越明显。正如接受挑战意味着创造机遇一样，整个传媒业盈利模式的困局也恰恰是传媒业发生新突破的机遇。只要不断追求创新，努力探寻新的盈利模式，就会使传媒业获得突破性的发展。

1.坚持“内容为王”理念，提升传统媒体的主业盈利能力

媒介产业是内容产业，“内容为王”是传媒发展的一条铁律。无论是传统媒体，还是新媒体，都要遵从“内容为王”的理念，这是传媒获得发展的思想基础。因此，传媒提高盈利能力首先就要在提高内容的质量上下功夫，通过走“精品化”的道路，提高媒体的主业盈利能力。

2.树立整体经营的理念，走多元化经营道路

长期以来，广告是媒体经营的核心，但同时又是经济发展的“晴雨表”，因此，当整体或区域经济增长进入低谷区时，首先受到冲击的是广告市场。随着广告投放的减少，媒体的盈利状况将恶化。不仅如此，随着物价的上涨和工资水平的提高，媒体成本支出也呈现刚性增长。因此，调整媒体的盈利结构，首先就要从改变单一依托广告盈利入手。在壮大主业的同时，有选择地多元化经营，重视形式产品和延伸产品开发，通过价值链接使媒体增值，降低广告收入在全部收入中的比例。

3.树立跨媒体经营理念，由依靠单一媒体盈利模式转变到跨媒体盈利模式

所谓跨媒体就是指一个媒体集团拥有不同类型的多家媒体，而跨媒体经营则是媒体集团通过利用拥有的多家媒体这一平台来进行各种经营活动。当前，我国的媒体集团发展很快，实行跨媒体经营可以进一步扩大盈利的来源范围，并能减低成本，使媒体获得最大化的利益。

传统媒体的跨媒体经营主要包括两个层次：一是传统媒体内部的报纸、杂志和电视几种不同介质媒体之间的跨越和融合，形成一个全新的综合媒体平台。二是传统媒体和新媒体之间的跨越和融合，利用自身的内容优势，力争在新媒体领域也要分一杯羹。

三、传统媒体盈利模式的创新方向

目前，随着市场竞争的加剧，一些媒体已经逐步意识到广告、发行等传统盈利模式已很难满足利润的高速增长和跨越式发展的需要。因此，创新媒体的盈利模式，运用市场化的运作理念和多元化的产出模式，已成为传统媒体实现可持续发展的必然选择。

1.适当提高“一次售卖”的获利比重，缓解媒体经营的成本压力

从产业的角度看，传媒产业要想盈利，首先就要能够制做出有价值的、能够对受众产生较大影响力的“内容”。媒体内容建设与媒体盈利模式之间良性的互动的关系，将促进媒体的可持续发展。因此，传统媒体一方面要继续依靠“二次售卖”来获利，另一方面要在拥有高质量的“内容”的基础上，根据受众的经济承受能力，适当提高“一次售卖”在收入中的比例。例如，上海的《新闻晨报》历年来发行量和广告额不断攀升，但每天的发行亏损却在80万元左右。在对市场仔细分析后决定从2005年7月1日起，把报纸的零售价提到7角。如今该报日均发行量达50万以上，仅此一项就增收2400万元。报价的适当提高，将使这些媒体主业的盈利能力得到提高，从而为进一步办好报纸提供非常好的物质基础。

2.注重活动营销策略，提高媒体品牌的增值盈利能力。

活动营销，也叫事件营销，是指新闻媒体在把握市场需求的前提下，通过整合自身的资源，借用社会关注的焦点，策划各种富有创意的活动或事件进行创收的一种市场营销活动和过程。从美国《财富》杂志举办的“财富全球论坛”到中央电视台的“春节晚会”、“年度经济人物”，从《21世纪经济报道》、《经济观察报》的系列峰会，“活动营销”在媒体营销和增加创收方面开始扮演重要角色，逐渐成为媒体发展的一种新盈利模式。

3.实行多元经营，扩展传统媒体的盈利空间

多元经营是指在传媒行业之外的更大范围内进行扩张探索。早在上个世纪90年代初，许多传统媒体就已经开始涉足其它行业，多元化发展已触及房地产、金融、贸易、物流、IT、办学等高端行业。南方日报报业集团就在系列化和一体化的基础上，不断开拓多元化发展。它旗下不仅有南方广告有限公司、南方报刊发行总公司还有南方房地产公司和南方新发展顾问公司等多家企业。这些企业利用南方报业的影响力在各自的领域内谋求更大的发展。多元化发展实现了报业集团对相关产业的开发，并大大增强了媒体的实力。

4.进军新媒体领域，开拓传统传媒盈利新天地

数字新媒体不仅给传统媒体带来了竞争，也是传统媒体未来的发展新方向。面对数字媒体迅猛发展的态势，许多传统媒体采取跨媒体的方式，通过与新媒体的嫁接，使自身发展成一种数字化多媒体传播平台。而这种数字化的传统媒体也就多提供了一种收入来源。上海文广新闻传媒集团就大力进军新媒体，从经营网上视听业务的东方宽频到经营数字电视与高清电视的文广互动，从经营IPTV的百视通到经营手机电视的东方龙，文广的触角延伸到电视、电脑、手机三大终端。

总之，由于形势的变化，传统媒体正面临空前的挑战。要获得生存与发展，必须在创新盈利模式上做更多的探索。

参考文献:

[1]钟慧:主流媒体广告投放增15%[N].文汇报，2008-2-14(10)

[2]周婷:四大门户季度广告首破1亿美元[N].中国证券报,2007-11-23(B04)

[3]阎峰:传媒赢利模式：概念、特点与战略层次[N].新闻界，2006(3)

[4]喻国明:产品为王:传媒产业竞争的新主旋律[N].当代传播，2008(2)

第5篇：房产中介的盈利模式范文

[关键词]传统媒体盈利模式创新

传统媒体主要是指电视、广播和报纸，是相对于以 网络 为代表的新媒体而言的。在当前媒体的大竞争 时代 ，传统媒体单一依靠广告收入的盈利模式已经不能很好的应对新形势的挑战。传统媒体要获得进一步 发展 ，就必须在盈利模式的理念和措施上有所创新。

一、我国传统媒体的盈利模式正面临“拐点”

长期以来，我国传统媒体的盈利模式一般都遵循着“二次售卖”模式，即媒体将媒介产品以低于成本的价格卖给媒体受众，再将受众卖给广告商，通过收取广告费来获得利润。在这一模式下，媒体靠“买 内容 ”盈利，利润往往很小或不盈利甚至亏损。但从利润总额看，由于广告收入的增加，就可以弥补相应的损失，甚至能够增加利润总量。这种盈利模式的关键因素是媒体要占有较大的媒体传播市场份额，才能依此获得较多的广告收益。 目前 ，广告收入在传统媒体的盈利中所占的比例是非常的大。据统计，将近有一半的传统媒介，其广告收人占经营收人的90%以上。而美国的许多媒介集团的广告、发行或节目收人往往只占其全部经营收人的三分之一左右。

单一广告盈利模式必然会对传媒产业的可持续稳定发展带来限制和威胁。由于广告投放深受 经济 形势的 影响 ，因此对“广告收入”的高度依赖，势必使传媒经营的风险增高。www.133229 .CoM从目前的情况看，这种风险正在成为传统媒体需要认真面对的现实。

1.传统媒体间的竞争，导致媒体间广告收入差距拉大

过去，由于我国广告业发展还不成熟，加之媒体之间竞争并不剧烈，使得我国传统媒体利用单一的广告盈利模式就能获得较大的收益，媒体也借此获得了较快的发展。但在当前我国总体的广告市场投入没有太大变化的情况下，媒体数量的扩充，必然会导致传统媒体广告收入减少。

另外，由于创新不足，媒体数量的发展直接导致了同质化竞争不断加剧。一些强势媒体，依靠其强大的影响力，在广告市场上占有着比较多的份额。据尼尔森媒介 研究 的最新报告显示，2007年三大主流媒体——电视、报纸、杂志的广告投放总额达4415亿元。而电视媒体仍位居

三、传统媒体盈利模式的创新方向

目前 ，随着市场竞争的加剧，一些媒体已经逐步意识到广告、发行等传统盈利模式已很难满足利润的高速增长和跨越式 发展 的需要。因此，创新媒体的盈利模式，运用市场化的运作理念和多元化的产出模式，已成为传统媒体实现可持续发展的必然选择。

1.适当提高“一次售卖”的获利比重，缓解媒体经营的成本压力

从产业的角度看，传媒产业要想盈利，首先就要能够制做出有价值的、能够对受众产生较大 影响 力的“ 内容 ”。媒体内容建设与媒体盈利模式之间良性的互动的关系，将促进媒体的可持续发展。因此，传统媒体一方面要继续依靠“二次售卖”来获利，另一方面要在拥有高质量的“内容”的基础上，根据受众的 经济 承受能力，适当提高“一次售卖”在收入中的比例。例如，上海的《新闻晨报》历年来发行量和广告额不断攀升，但每天的发行亏损却在80万元左右。在对市场仔细 分析 后决定从2005年7月1日起，把报纸的零售价提到7角。如今该报日均发行量达50万以上，仅此一项就增收2400万元。报价的适当提高，将使这些媒体主业的盈利能力得到提高，从而为进一步办好报纸提供非常好的物质基础。

2.注重活动营销策略，提高媒体品牌的增值盈利能力。

活动营销，也叫事件营销，是指新闻媒体在把握市场需求的前提下，通过整合自身的资源，借用 社会 关注的焦点，策划各种富有创意的活动或事件进行创收的一种市场营销活动和过程。从美国《财富》杂志举办的“财富全球论坛”到中央电视台的“春节晚会”、“年度经济人物”，从《21世纪经济报道》、《经济观察报》的系列峰会，“活动营销”在媒体营销和增加创收方面开始扮演重要角色，逐渐成为媒体发展的一种新盈利模式。

3.实行多元经营，扩展传统媒体的盈利空间

多元经营是指在传媒行业之外的更大范围内进行扩张探索。早在上个世纪90年代初，许多传统媒体就已经开始涉足其它行业，多元化发展已触及房地产、 金融 、贸易、物流、it、办学等高端行业。南方日报报业集团就在系列化和一体化的基础上，不断开拓多元化发展。它旗下不仅有南方广告有限公司、南方报刊发行总公司还有南方房地产公司和南方新发展顾问公司等多家 企业 。这些企业利用南方报业的影响力在各自的领域内谋求更大的发展。多元化发展实现了报业集团对相关产业的开发，并大大增强了媒体的实力。

4.进军新媒体领域，开拓传统传媒盈利新天地

数字新媒体不仅给传统媒体带来了竞争，也是传统媒体未来的发展新方向。面对数字媒体迅猛发展的态势，许多传统媒体采取跨媒体的方式，通过与新媒体的嫁接，使自身发展成一种数字化多媒体传播平台。而这种数字化的传统媒体也就多提供了一种收入来源。上海文广新闻传媒集团就大力进军新媒体，从经营网上视听业务的东方宽频到经营数字电视与高清电视的文广互动，从经营iptv的百视通到经营手机电视的东方龙，文广的触角延伸到电视、电脑、手机三大终端。

总之，由于形势的变化，传统媒体正面临空前的挑战。要获得生存与发展，必须在创新盈利模式上做更多的探索。

参考 文献 :

第6篇：房产中介的盈利模式范文

【关键词】投资性房地产 公允价值计量模式 房地产企业 财务指标

一、研究背景

近年来，房地产市场在我国经济运行中扮演着重要的角色，一方面对国民经济增长做出重要贡献，另一方面也刺激着内需，对于整个国家经济运行发挥着不可替代的作用。对于房地产行业的发展势头，可以看作是我国城镇化进程不断推进的一个结果，在这个过程中，房地产被作为一种投资渠道为大量机构与个人所追捧。持有投资性房地产是其应对通货膨胀，保持资产增值的有效手段。随着房价的不断攀升，作为支柱产业的房产市场逐渐成熟，对于广大投资者来说，这一市场既存在着赚取高额利润的诱惑，又布满着各种财务粉饰的陷阱。因此，对于房地产公司的会计信息质量提出了更为严格的要求。

二、公允模式在房地产行业中的应用分析

截止到2012年底，A股市场总计2472家上市公司。在这些A股公司中，有将近1000家公司的报表中有投资性房地产科目。在这将近一千家的公司中，使用公允价值模式来计量投资性房地产的企业仅有43家，也就是说，公允模式在整个上市企业中的比例仅有不到5%。

在投资性房地产相关准则实施的第一年里，拥有投资性房地产的上市企业数量占上市企业总数的40.13%，而在这些企业中，仅有18家选择公允价值计量模式，占比2.86%（与拥有投资性房地产的企业），占整个上市企业的数量比为1.15%。考虑到2007年是允许使用公允模式计量投资性房地产的第一年，该比例可以理解。

总体来看，选取公允模式计量投资性房地产的上市企业数量过少，并且采取公允模式计量的企业存在着公允价值确定方法不统一导致公司财务数据缺乏可比性，企业随意变更会计计量模式，会计政策前后不一，违反企业会计准则规定，以及多数企业信息披露不充分的问题。

三、案例分析

（一）金地集团背景简介

金地集团初创于1988年，在1993年正式开始经营房地产。1996年在金地实业开发总公司的基础上设立的股份有限公司（属于国有企业）。其主要发起人有深圳市福田区国有资产管理局，深圳市万兴达建筑工程有限公司，金地实业开发总公司，以及美国UT斯达康有限公司。公司2013年转变会计计量模式对企业财务指标产生的影响以及企业转

（二）金地集团的财务数据分析

（1）金地地产在2013年将集团旗下所有投资性房地产的后续计量模式由历史成本改为公允模式时，公司总资产增加近70亿，其中有66亿由投资性房地产的公允价值模式计量引起。占当年总资产（调整前）的5.6%。（2）在会计准则中要求，当投资性房地产改为采取公允模式计量的年度，需要对当期的财务报表进行追溯调整，这将会涉及到未分配利润以及盈余公积等项目，从表中我们可以观察到，金地集团2013年因为投资性房地产采取公允模式计量引起股东权益（包括未分配利润和盈余公积）增加54亿，占当年净资产的14.2%.（3）公司净利润在投资性房地产计量模式调整后增加了18亿，占当年净利润的41.02%。

（三）投资性房地产公允模式计量对企业盈利能力的影响

金地集团通过改变投资性房地产的计量模式，使得企业的资产构成情况得以改善，从而造成企业资产负债率降低的结果。只是这个结果在改变投资性房地产计量模式的当年效果比较显著，因为准则规定，“在计量模式转变为公允价值模式当年，投资性房地产的公允价值高于账面价值的部分计入期初留存收益”，对于投资性房地产日后公允价值的变动则计入当期损益。

金地集团投资性房地产在总资产中所占的比重仅为9.05%，所以，投资性房地产采用公允模式计量对整个集团净利润的贡献可能被集团内其他业务隐去。其中，最可能隐去这一部分利润的无疑是公司主营业务收入。而要分析投资性房地产计量模式转换对公司净利润的影响，需要对公允价值变动损益在当年净利润中的比重作一统计比较，表4.4是金地集团2011年至2014年历年净利润中公允价值变动损益的份额变动情况：

通过比较可以发现，金地集团在2013年之前的公允价值变动损益均为0，因此，在表4.4中，2011年及2012年追溯调整前的净利润是不包含公允价值变动损益影响的净利润，而2012年追溯调整后至2014年间的净利润均是包含有公允价值变动损益影响的利润。2013年金地地产在调整投资性房地产计量模式后，其公允价值变动损益在净利润中所占份额甚至达到45%，但同期的净资产收益率却较上一年度有所下降，由此可以推出金地地产在2013年剔除投资性房地产会计计量模式转变带来的影响后，其年度盈利能力将会大幅降低，这一推论可以通过金地地产2011年至2014年的营业收入和成本的变化中得以体现。

四、结束语

公允价值作为投资性房地产的计量模式使得企业能够及时，准确的反映资产的真实市场价值，这在一定程度上符合了会计计量的及时性原则，也使得企业财务报表能够更多的反映企业资产的真实状况。

由以上分析可以得出，投资性房地产的公允价值计量模式对企业的盈利能力有一定的粉饰作用。当企业年度经营不善，盈利能力降低时，投资性房地产的公允价值计量模式可能成为企业经营者用来粉饰报表的工具，而投资性房地产在持有期间的公允价值变动额在税法上并不会纳入应纳税所得额，因此这种公允价值变动损益产生的利润并不会导致企业的所得税费用增加，而直接成为企业净利润的构成部分。

参考文献：

第7篇：房产中介的盈利模式范文

[关键词]盈利模式；物流园区；临沂

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.41.010

1 引 言

物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体。[1-2]通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平，提高土地集约化使用，减轻道路、环境和能源的压力，加强物流市场管理，增加就业机会等方面发挥着重要作用。[3-5]

当前，我国物流园区发展转型升级态势明显，正在从土地招商的初级阶段向服务创新、管理创新的发展阶段过渡。部分地方政府在园区建设方面开始由初期的规模导向转向效益导向；部分城市调整了物流园区规划，将规模小、分布散的物流园区重新整合为规模较大的物流园区。通过重组、共建等方式整合总量、优化存量，由粗放式发展向内涵式发展转型。[6]

从全国来看，库房/货场租金、办公楼租金仍然是物流园区的主要收入来源，排在前两位[7]；也有部分园区依靠土地增值、税收优惠、国家扶持资金等。可喜的是，各种增值服务收入已经开始成为物流园区重要的收入来源。[8]

物流园区发展与当地经济发展阶段和水平具有明显的关联性。从地域来看，内陆地区物流园区的发展还处于初创期，表现出明显的土地招商特征，收入主要来源于库房/货场租金、办公楼租金等。而在经济发达的沿海地区，物流园区的发展表现出明显的服务创新和管理创新特征，更多收入来源于产业融合、产业链延伸等增值服务，具有区域需求旺盛、功能定位明确、服务创新意识强、差异化运营明显的特征。[9]

临沂商城起步于改革开放初期，经历了“地摊式农贸市场―西郊大棚底―专业批发市场―临沂批发城―中国临沂商品城”五个阶段，经过30年的培育发展，现已成长为全国规模最大的专业市场集群、中国北方最大的物流基地、“中国物流之都”、“全国流通领域现代物流示范城市”，现有各类物流企业1745家，从业人员1.46万人；拥有公路配载线路2000多条，覆盖全国所有县级以上网点，物流园区18家。

临沂物流园区现存的盈利模式以实物资产经营为主，物流园区多是扮演工业地产商角色，通过规划和土地划拨或转让，对园区实施基础设施开发，并独立建立或合资合作工件仓库及其他商用配套设施，通过转让成熟土地，出租、出售办公房、仓库、车间、堆场、停车场等实物资产，以及提供餐饮住宿商场等生活服务获得收入。物流基地绝大部分主营业务收入来自库房及货场租金、配套设施租金与管理费、物业管理费、办公楼租金等方面。

为了进一步提升临沂物流园区的盈利水平，增加临沂物流园区的收入，更好地服务业户，本文分析了国内外先进物流园区的盈利模式和做法并和临沂的实际相结合，提出了临沂物流园区新的盈利方案，以期助推临沂物流园区健康发展。

2 临沂物流园区盈利现状

2.1 主要盈利模式

2.1.1 土地增值

园区所有者与经营者均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即初期投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。

2.1.2 出租收入

园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配。

（1）仓库租赁费用。经营者将园区内所修建的大型现代化仓储设施租给一些第三方物流商、生产型企业等，从中收取租金，这是出租收入主要来源之一。

（2）设备租赁费用。将园区内一些主要的物流设备如装卸、运输设备等租给园区内企业使用，收取租金。

（3）房屋租赁费用。主要包括园区里面一些办公大楼及用作各种其他用途的房屋租金。

（4）停车场收费。物流园区凭借强大的信息功能，吸引众多运输企业入驻，园区内修建现代化停车场，也将收取一定的停车费用。

（5）包括物业管理费等其他费用。与先进物流园区相比，临沂市大多数物流园区还存在以下不足和差距。

2.2 盈利模式存在的问题

通过实地调查发现，临沂物流园区盈利模式大同小异，普遍存在如下几个共同特点：盈利模式单一，服务功能贫乏，多数物流园区的盈利来自仓库和房间出租、叉车出租等环节。盈利水平也较低，因缺乏健全的物流服务网络和信息系统，使得运输空载率居高不下，仓储周转缓慢，物流成本大幅提高，盈利能力不断下降。物流增值服务薄弱，盲目同质化发展，贪大求全，忽视了市场需求。缺乏资源整合的想法和能力。物流人才匮乏也是导致物流园区盈利模式落后和盈利水平不高的另一个限制因素。

3 现代物流园区盈利模式分析

当前，临沂物流园区盈利主要依靠物流房地产。毫无疑问，这是一种落后的盈利方式，如何使临沂物流园区盈利模式调整升级，这就要借鉴其他现代物流园区的盈利模式经验。当前我国现代物流园区的盈利模式主要体现在以下几个方面[10-11]。

3.1 发展综合采购中心模式

在原有的基础设施基础上，发展现代采购中心，直接在物流园区内进行物资的采购和出卖。典型代表有笋岗物流园区。

3.2 建设货物集散中心和信息交易中心

发展物流配载业务，从场地出租和货运交易中盈利，典型代表是浙江传化物流。

3.3 积极挖掘和发展增值服务项目，如供应链管理和个性化服务

例如，提供物流、电商、管理知识培训，与相关院校进行合作建立培训基地等。既可以提供增值服务，又可以更好地服务社会。同时在物流园区内提供供应链一条龙式的全方位管家式服务，收取一定的管理费用，既可以培养本地的物流园区发展，又可以促进物理园区盈利。

3.4 深化园区物流加工、配送功能

当前随着工业生产效率提高，生产企业都希望减少仓储，做到实时配送。在物流园区内进行加工，可以减少运输、配送环节的浪费，提高工作效率。同时强化物流加工，可以让企业在收货后尽快进行生产，减少了加工的步骤。强化配送功能，则可以提高物流园区和生产企业的契合程度，减少生产商的库存，减轻生产商库存压力。

3.5 发挥园区资源整合优势，塑造园区品牌

物流园区应强化自身营销意识，为供应链上企业提供“一体化”物流服务，并建立长期合作伙伴关系，争取使物流园区成为供应链的一个环节，从而增强园区的竞争力。同时，通过准确、安全、快速的专业化物流服务，打造园区品牌，提高园区知名度。

3.6 引进金融企业，提供融资服务

针对目前物流企业规模小实力弱、融资难的问题，物流园区可以通过物流业与金融业的合作，创新融资模式，提高资金利用率，从而创造经济效益。实现此融资模式的第一步就是物流园区要建立企业的诚信档案，并据此为企业向园区合作银行贷款提供信用担保。在此基础上，物流园区要引入质检机构，对企业的抵押货物进行估价，并开具价值评估单，企业可据此单据向银行抵押贷款。同时，物流园区利用信息技术对抵押货物实行实时监控，从而降低银行贷款的风险。当然，物流园区可以通过提供货物监控服务，获得金融服务收入。

4 临沂物流园区创新盈利模式的方案

当前临沂物流园区所采用的商业地产模式是很多物流园区所共同采用的模式，但是这种方式不利于物流园区的持续发展，也无法促进物流业的长期发展。只看一时利益，而放弃物流这种长期的盈利措施。临沂物流园区只有借鉴先进物流园区的做法，并与自己的实际相结合，创新盈利模式才能实现跨越式可持续健康发展。根据实地调研和考察，构建了临沂市物流园区盈利模式的新方案，主要有以下几点。

4.1 通过信息化平台实现盈利

物流信息化平台也将支持并充分与物流实体资源相融合，通过与实体平台从单一基地到网络化基地的发展过程相结合，把握客户需求，稳健地拓展信息化服务与功能，围绕“四大系统”（四大应用系统包括：面向公共信息化服务平台营运商的“物流基地网业务管理系统”、面向物流企业的“基于供应链的物流企业业务管理系统”、“公共服务系统”，以及面向公众的“会员企业诚信管理系统”）提供的功能，进一步提升和完善，建设成面向长期发展的开放式的服务中小物流企业应用的物流信息化平台。通过平台内外高度协同互动，建立起信息化系统的竞争优势。通过聚集与整合平台内外的客户资源，发挥突破时空的优势，大力拓展对外部社会资源的低成本聚集与整合经营，形成信息化盈利模式，并直接产生收益。

4.1.1 物流基地网业务管理系统

通过平台实现物流信息的互动和有限信息的外部共享，针对物流平台的各项作业和各项事务管理，建立完整的信息处理系统、管理支持系统、办公自动化系统、异地之间流程审批系统、项目管理系统、管理决策支持系统等。

物流信息化平台将实现不仅为入驻的物流企业提供信息平台、交易平台、管理平台，同时也为政府管理和服务提供了平台，实现可以随时调出基地的实时停泊车辆信息、货源信息、交易信息、库存信息，可以进行上述数据的历史追溯，统计分析和挖掘。

4.1.2 会员企业诚信管理系统

会员企业由于在形成历史、企业管理、客户服务等方面存有较大差异，其诚信建设良莠不齐，制约了公共信息化服务平台的发展。为了促进物流信息化平台的快速、健康的发展，提高系统会员的诚信水平，还需进一步完善会员制管理，形成自评机制、行业协会评价机制、第三方评价机制，建立完善会员企业诚信管理系统。

诚信评价结果及时地反馈给企业，一方面使它们能够及时知道企业当前诚信评价结果；另一方面起到引导企业经营行为、提高企业服务质量、促进企业诚信建设的目的。同时，也可以通过媒体向社会公布诚信企业，扩大诚信企业的影响，提高诚信企业的知名度。

在诚信评价体系运作逐渐完善的情况下，诚信评价考虑更长远的发展，进一步扩大其影响力，将服务范围扩展到全国的道路货运企业。

4.1.3 公共信息化服务平台

通过将信息系统延伸到物流供应链的应用，并打包到公共信息化服务平台门户网站，为上、下游客户提供完整的服务，如货运信息交流、客户诚信查询功能、货物跟踪与车辆验证、虚拟仓库管理、直接配送管理、网上报价、网上交易和结算和网上支付等功能。实现打包要素与网站要素两大部分的基本功能与要点，先以信息服务为主，逐步过渡到基于供应链的“一站式”全程物流业务服务。

在一定的数据与信息基础上，完善信息化平台提供的决策支持的功能，依托系统的中心数据库建立数据仓库，对物流信息进行深度挖掘，为信息中心、行业管理部门、工商企业客户、运输企业客户提供决策支持数据，并提供统计、分析报表及其工具库与知识库等高端信息服务产品。

4.1.4 外部接口管理模块

通过现代信息技术逐步实现和完善信息采集与的接口、与银行网上结算的网关、与中心数字认证的接口、与政府相关部门的电子政务的接口等功能。

建立与省道路货运公共信息系统以及现代物流行业其他信息化公共服务平台接口功能，共同推进物流信息的互联互通及物流信息管理系统应用的标准化工作。

4.1.5 信息服务费用

这是最主要的服务费用之一。一是提供车辆配载信息，帮助用户提高车辆的满载率和降低成本，并从节约的成本中按比例收取一定的服务费。二是提供商品供求信息，可以为园区内的商户服务，从本地和周边地市配送他们所要进的各种商品，以降低他们的经营成本；同时可以专门为社会上大的商场、批发市场和广大客户服务，为他们从全国各地集中配送他们所需要的各种商品。在收费方式上采取按成交额提取一定比例的中介费的方式。

培训服务费用。利用物流园区运作的成功经验及相关的物流发展资讯优势，开展物流人才培训业务，从中收取培训费用。

融资中介费用。园区运营商通过介绍投资者进驻园区，从中收取中介费用。

其他服务费用。包括技术服务、系统设计等服务费用。

4.2 改进服务，提供增值服务和供应链服务

据研究，通过对全国 167 家生产型、贸易型企业的抽样调查，绝大部分有第三方物流需求。外资企业迫切希望降低成本、高效率的现代物流体系作为其生产经营的保障。临沂物流园区应积极开展高层次物流管理服务，包括采购物流、销售物流，甚至回收物流的一条龙服务。同时，也可以积极开展别的业务，例如与相关院校、专业咨询机构联盟，开展物流教育培训业务；建网上商城，开展电子商务活动；客户要求进行有偿再加工业务。通过这些增值服务，临沂物流园区的盈利能力将大大提高。

4.3 突出配送加工服务

随着市场竞争的加剧，企业为提高竞争力，越来越注重自身的专业化，一件产品往往是由多家公司的产品组装而成。故产品的组装加工成为产品成本的一个重要组成部分，降低这部分的费用也成为降低产品成本的一个重要方面。临沂物流园区是物流服务的集聚地也是货物的集散地，鉴于这个优势，可大力发展临沂物流园区的简单加工、组装、包装等物流增值服务，强化加工配送中心的功能。一方面，为制造企业提供了产品装配的场所，减少物流环节，降低物流成本；另一方面，利用园区的配送中心，提高物流效率。

4.4 与金融企业合作，提供融资服务

针对目前物流企业规模小、实力弱、融资难的问题，临沂物流园区可以通过物流业与金融业的合作，创新融资模式，提高资金利用率，从而创造经济效益。实现此融资模式的第一步就是物流园区要建立企业的诚信档案，并据此为企业向园区合作银行贷款提供信用担保。在此基础上，物流园区要引入质检机构，对企业的抵押货物进行估价，并开具价值评估单，企业可据此单据向银行抵押贷款。同时，物流园区利用信息技术对抵押货物实行实时监控，从而降低银行贷款的风险。当然，物流园区可以通过提供货物监控服务，获得金融服务收入。

4.5 突出“物流之都”，整合品牌优势

临沂是我国的“物流之都”，其地位是任何其他城市都无法比拟的。同时，物流园区的物流经营优势是任何企业都无法比拟的，其应充分考虑整个物流过程和影响此过程的各种因素，对商品的实物流动进行整体规划和运行，使整条供应链上的生产企业#销售企业直至消费者整体利润最大化。鉴于此，物流园区可以强化自身营销意识，为供应链上企业提供“一体化”物流服务，并建立长期合作伙伴关系，争取使物流园区成为供应链的一个环节，从而增强园区的竞争力。同时，通过准确、安全、快速的专业化物流服务，打造园区品牌，提高园区知名度。临沂的天源国际物流园和金兰物流园区都是临沂较大的物流园区，应该突出其品牌优势作用，树立临沂物流园区优质品牌。

5 结 论

临沂物流园区作为临沂商贸物流的重要组成部分，对于临沂商贸物流业发展有着重要的意义。随着临沂商城国际化进程的不断深入，国家“一带一路”战略的提出，临沂物流园区的盈利模式改革也迫在眉睫。本文是在充分调查研究的基础上，借鉴了国内著名物流园区的做法，并结合临沂商贸物流的实际情况，提出的临沂物流园区盈利模式创新方案，希望对临沂商贸物流的跨越发展和升级转型起到一定的借鉴和促进作用。

参考文献：

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第8篇：房产中介的盈利模式范文

1)政府盈利来源。政府作为非盈利性机构，其利益即社会公众利益，而实践中政府是由庞大工作人员组成的经济利益共同体，并且政府充当着城市基础配套设施建设主要角色，所以政府必须保障其充足的资金以维系机构乃至社会的正常运转。土地作为城市开发的载体，城市建设征地拆迁的土地收入是各级地方政府财政收入的重要来源，可分为城市土地地租(征地费用)和税收(城建税及教育附加税等)两部分。2)一级开发公司盈利来源。一级开发主体作为市场“理性经济人”角色，追求城市土地开发利润最大化，其收益来源于土地一级市场购买与房地产售卖市场的差价，为了尽量扩大利润空间，土地一级开发公司不得不严格控制土地整理过程中各种费用(拆迁、安置、基础配套建设等)的支出，严格限制资金投入，使资金利用效率最高。目前，市场上比较普遍的土地一级开发利益分配方式是利润分成模式，由一级开发公司与政府约定，“国有土地使用权出让价款”减去“土地一级开发成本”，再减去“政府提取的各项费用”即为其盈利来源。其次，一级开发公司为实现更大利润常常在土地一二级市场进行联动收益，其主要原因来源于土地一级开发公司先入为主的优势以及政府的优惠承诺获取的相对低成本的土地。然而，随着房、地运营模式的分离，一、二土地市场将实现独立，土地一级开发公司盈利的主要途径还是在于其开发过程中科学合理的投资与其对成本的严格控制。

2二级开发的盈利模式

在城镇化连续成为市场热炒主题的背景之下，二级开发市场作为一级开发市场的延续，能有效的联动，反映了土地一级市场的需求及房地产市场的供求状况。以房地产为例，房地产二级市场是指已取得土地开发经营权的房地产经营企业，在该地块的土地上建造好的建筑物，如住宅房、办公楼等，将土地使用权和土地上建筑物的所有权一并转让或仅出租给房地产消费者的市场。二级开发的盈利模式，指土地使用权作为商品流入市场，其拥有者对土地进行二次开发，将土地上的建筑房屋出售或出租以获取利润的盈利模式。

2.1房地产二级开发市场前景房地产是一种特殊商品，从房地产市场的供求关系来看，供求机制是房地产市场运作的最基本机制。房地产市场存在着双需求，表现在居住需求和投机需求，相比新能源、股市、黄金等，房地产行业具有门槛低，保值性好等特点，随着城市化的进程的加快，城市土地增值使得地产价格节节攀升，房地产也是极好的保值增值投资品。

2.2房地产二级开发主要盈利来源房地产二级开发成本的高低直接影响其盈利，房地产商要实现最大利润，就必须对房地产二级开发成本影响因素合理操作。本文把影响房地产开发成本的因素归结为五种:税收、滚动开发模式、负债经营、期房销售、土地制度。1)负债经营。房地产行业属于资金密集型行业，一般只要能凑到开发成本的30%就可以向银行申请贷款，通常能贷到40%以上的款，加上施工单位为其垫付的资金，来源于银行借款的资金及购房者的按揭，目前中国的房地产开发企业在运行项目时约70%的资金都是来自银行。房地产企业有偿利用债务资本来进行生产经营和管理，借助财务杠杆的作用，能最大限度地提高资金的使用效率，充分发挥负债的增值功能，提高自由资金利润率以谋取可观利润。2)期房销售。一则开发商可以提前偿还贷款以减少财务利息支出;二则盈余资金又被转入下一个开发项目。作为下一项目自有资金以向银行贷款保证项目得以持续，而不用等本期楼盘售完和全部收回资金，通过利用消费者的预付账款，能有效减少其财务成本，进而扩大房地产二级开发市场利润空间。3)税收。房地产商通过在预售楼盘时故意推迟以延迟税款方式以保证项目运营资金的充足，减少运营期贷款利息费用支出。4)土地制度。由于土地二级市场的不完善、一二级市场分工模糊，大型的房地产开发商往往将一级土地整理与二级开发相结合，提前介入土地市场并与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招、拍、挂中确保自己能顺利地以较低成本取得二级开发权，从而减少土地成本实现房地产二级市场的盈利。

3城市资产运营的盈利模式

“城市运营”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。城市运营是市场经济深入发展的产物，在城市竞争时代里，政府必须转变其职能并采取一系列行动提高公共经济效率，从开发城市到管理城市到运营城市，再到如何把城市经营好，让城市更好地发展，更富有竞争力。城市资产运营的盈利模式，是指城市运营商按市场经济规律配合政府，运用市场经济的手段，通过政策运作与资产经营，对城市已积累的资金、有形资产和无形资产进行集聚、重组和营运，计算其投入和产出，力求以最低“成本”获取城市开发的最大化公共绩效，同时获取运营商自身利润的最大化。

3.1城市资产构成“资产”是指具有市场价值或交换价值的实体，这种实体是指所有者的财富或财产的价值综合物，既包括资本形态的价值，也包括非资本形态的价值，城市资产构成系统见图3。城市资产最终以城市资金或城市资产存量形式得以体现，新一轮“造城运动”，城市开发主体通过对人力资源在特定地域空间劳作绩效和创造成就的充分利用，能进一步挖掘新时期城市市场价值潜力。

3.2基于企业经营的城市资产运营价值链企业价值链是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品的过程中进行种种活动的关联关系形态。目前成功的城市运营商，大多“发家”于房地产开发公司或市政建设公司，立足于城市资产构成，具有行业竞争力和适应市场的城市运营商，应摒弃以往房地产公司或市政建设公司单纯进行住宅、楼盘开发或市政基础设施建设的做法，充分发挥城市资源整合能力，延伸城市开发价值链。整合、发展、策划土地整理等上游价值链，中期以规划地区建设，并以持有写字楼、商业、廉租房、公租房等物业进行经营，逐步成熟后，以具体城市运营项目为主体，争取参与城市公用工程以及水、电、气等公共设施运营和管理，获得长久稳定收益。

第9篇：房产中介的盈利模式范文

那是凭着一份能够讲得通的商业计划书，就可以融到钱的年代，我们的商业计划不如门户网站那么激动人心，但是加上我们四个还不错的资历，拿到风险投资没有问题。第一笔钱是具有远见的IDG投的，而且从此开始，IDG一口气投了三个我参与创办的企业：携程、如家、汉庭。这不得不说疯狂年代依然有聪明人和明白人。

携程网从卖景点门票开始，到零售旅行社的团队保价，尝试过几个盈利模式。当时旅行社、机票都很牛，不一定看得起我们。我们利用互联网这个好概念，吸引了部分行业菁英；又通过互联网的高溢价，购并了最大的订房公司——现代运通，携程从此走向以订房为主的业务模式。

我们几个创始人始终坚信做企业一定要赚钱，光靠点击率和风险投资的钱来维持企业不靠谱。这也是我们从公司一开始就拼命寻求盈利模式的原因。在碰上互联网泡沫破灭的时候，我们误打误撞地正好撞到是“鼠标加水泥”（互联网—订房中心）的模式。风险投资的最后一笔钱救了我们的命（包括凯雷和IDG），使我们能够支撑到盈利的那一天，然后再上市，实现辉煌。

有人说VC和PE这些投资人都是吸血鬼，贪得无厌，包括业内有些人对投行等中介机构印象也不好。我这里想借机陈述一下自己的观点：商业是一条有机的价值链，所有环节都有它存在的必要性，利润分享和共存共赢也是必须的，不存在谁好谁坏的问题，关键是心态。有些创业者患得患失，总是感觉别人占了便宜。在融资的时候到底如何定价，没有固定的标准，虽然有现金流贴现、PE或EBITDA倍率等技术方法，但许多时候靠双方的感觉。上市定价也是一样，共赢、长期、稳定发展才是根本。

对于泡沫，许多人也是诟病较多，实际上聪明人借助泡沫可以做好多事情，比如融资、网罗人才、免费吸引眼球和关注，等等。并且，有适度泡沫的时候，融资一定作价不低，再精明的投资人也很难抵御泡沫时的冲动和疯狂，他们离股市更近，更容易受到股市起伏的影响。在泡沫中拿到钱，可能决定了企业的生或死；泡沫中拿到钱也必然是高估值，创业者不会吃亏的。

像互联网泡沫，搅和起多少人投身互联网事业，有些从外企出来（像建章和南鹏），有些从国企高位下海（像范敏），没有泡沫的煽惑能行吗？我看比较悬。

不管是互联网泡沫还是房地产泡沫，都是大众和媒体关注的重点。借此推广自己，增加知名度和曝光率，何乐而不为呢？携程网的风头在互联网泡沫中虽然不及门户网站，也是风光不小，那个时候的媒体报道恐怕是后来所不及的。

在携程的创业中，我们始终坚持：任何商业机构都要挣钱。因此，我们苦苦寻求盈利点——从卖门票到卖旅游团，再到酒店订房；我们在1999年就有了自己的800个预订电话；2000年确立了绕开支付与配送的酒店预订模型；2002年就实现盈利。

携程最后一轮融资正好处于互联网泡沫破灭的时期，我们唯恐现金储备不够，融的钱比较多。因此公司盈利以后还有很多现金剩余，于是公司决定寻找新的投资方向，让剩余的现金发挥最大作用——这些现金的代价非常昂贵，都是通过稀释我们创始股东的股份得来的。

但我们在融资方面也不顺利。记得我当时和南鹏在北京走访了好几家风险投资公司，都是无果而终。大家对这种小型旅馆的模型不感兴趣，大多数投资者一时半刻也不可能看清酒店业的情况。