房产企业会计核算精选(九篇)

第1篇：房产企业会计核算范文

关键词：房地产开发企业；会计核算；会计质量

中图分类号：[F235.19] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

相较于其它类型企业，房地产开发企业其会计核算有其自身特点，如产品成本的核算较为复杂，经营收入及其相关税金的核算方式不同等等，由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题，影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力，和企业参与者等储多相关者利益。因此，着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探究有效应对策略，是为房地产行业会计更进的一项要务，本文为此展开探讨。

一、房地产开发企业会计核算问题之分析

(一)现金流量信息不全面

房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异，房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同，在筹措资金和投资时，是以企业为现金流量的基本单位，但在开展经营活动时，现金流量的单位就变成每一个开发项目，在以开发项目为单位的现金流量中，现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用，现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入，由于房地产开发企业的资金周转时期较长，其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段，一般企业都是以企业为单位编制现金流量表，对于房地产开发企业而言，信息不够完整，对于企业的持续经营能力有很大影响，更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息，因此，不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。

(二)风险披露不够

房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险，包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险，房地产开发企业的风险信息披露不足，对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响，也不利于企业进行有效的风险管理，在房地产开发企业生产开发过程中，在以下几个方面存在着风险可能性，一是资源方面，土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一，我国土地资源结构不合理，土地浪费较为严重，利用效率不高，致使房地产企业后备土地资源不足，开发成本加大；在需求方面，我国人口众多，房地产开发市场潜力较大，但由于我国经济发展水平地区差异大，人们的工资水平也较低，致使房地产等经融服务业发展程度不高，这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素；用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位，房地产开发企业具有特殊性，需要有与其相适应的会计核算制度加以规范，但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性，现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外，已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在，一定程度上影响企业发展，从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看，在很多风险因素上面很少涉及，这不仅是企业会计制度的缺失，也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。

(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性

房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。

二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策

(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系

现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够，其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定，不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式，不仅影响了企业成本核算的质量水平，也不利于企业之间进行比较，建立与完善配置工程会计核算准则处理，可以提高决策力度，为财务报告者提供更确切的信息。

我国会计法规定，会计核算以权责发生制为基础，但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷，容易造成人为调节利润，造成信息失真，采用权责发生制不符合我国国情，因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时，在进行收入确认时，还要符合以下四点要求，企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方；经济收益已流回公司；相关的收入和成本可计量；企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件，进行收入确认才具有合理性。

(二)扩大信息披露内容，完善会计核算制度

企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况，加上企业信息披露不完全，很可能误导投资者。因此，房地产开发企业要加大信息披露，土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大，土地竞争力强的企业相对投资价值高，企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等，另外，开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等，为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大，会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全，政府公共部门要充分重视起来，引导房地产开发企业的会计核算健康发展。

(三)全面与国际会计准则接轨

现阶段，我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处，由于我国涉及外国企业的会计工作量较大，在国际会计准则中，有些方面我国还未做规定，这样会加大我国会计成本，降低国际竞争力，这样，也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此，必须使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业，从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。

三、结语

会计核算是企业财务工作的重要内容，作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业，其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面，存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析，应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善，并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容，且渐进、及时与国际会计准则接轨，以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康，以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。

参考文献：

[1]尹晓燕.浅析房地产开发企业会计核算[J].企业科技与发展,2009(14).

第2篇：房产企业会计核算范文

摘 要 房地产开发企业周期长、资金投入大、价值高的特点导致了房地产企业在会计核算上凸显出很多的问题。新会计准则的实施以及国家对房地产行业宏观调控力度的加大都导致行业会计核算更趋复杂。为此，本文从分析房地产开发企业的会计核算现状入手，并提出了相应的解决对策。

关键词 房地产 会计核算 信息披露

自2003年起，我国房地产企业在房价持续上升的拉动下，行业经济取得了飞速发展。但自2010年起国家为防止房地产行业过热，可行形成的泡沫风险，加大了宏观调控的力度，出台了包括限价、限购等一系列政策措施。而房地产企业的会计核算可以对房地产行业的经济运行和风险情况进行全面的反映，其核算水平和反映的会计信息质量如何不但关乎企业的经营决策，更关乎国家的宏观政策是否准确、有效，所以加强房地产企业的会计核算工作意义重大。为此，本文对如何规范房地产企业的会计核算，使会计核算发挥更好的职能作用进行了思考。

一、房地产企业会计核算的现状

1．房地产企业收入具有很大的复杂性。房地产企业对于商品房主要采用预售或分期付款销售的方法进行核算，这样就造成了收入实现的确认的不一致，也往往成为房地产企业进行盈余管理的工具。从现状来看，由于房地产企业资金占用较大，而国家政策也允许进行预售方式来进行房地产销售，所以，一般房地产企业多采用预售方式。而房地产企业在预售时，商品房一般都还没有竣工，而根据会计准则要求没有将资产使用权以及相关风险进行转移的就不能够确认收入。同时，会计准则中对房产自用或待售进行的明细划分，而且这两类性质房产可以进行相互转化，这就更增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。

2．房地产企业的开发成本核算不准确。从成本配比角度来看，由于房地产项目开发周期较长，从竞拍土地到竣工交付一般都要进行3-5年的时间，由于收入确认和开发项目的资金投入难以同步进行，即便开发商品已经全部预售完，预售价款也不能确认收入，这就使会计核算的配比原则不能有效的实行。从成本结转角度来看，房地产企业结转成本一般是当期竣工的核算对象的总成本比上开发总面积，得出每平米的造价后，得到本期的销售成本。而现阶段我国商品房销售收入普遍开始实行一房一价的销售政策，由于商品房屋销售时间较长，跨年度甚至两、三年销售期的并不鲜见，成本结转基本是按平均法进行的，而收入确各有差异，甚至有的楼盘高达30%以上的差异，收入和成本确认口径不一致，导致成本结转不符合实际，进而造成会计信息失真。

3．房地产开发企业业绩评价制度不健全。对企业进行业绩评价是基于财务管理的需要，而主要的评价手段是运用会计核算的数据，通过财务比率的计算来完成的。房地产开发企业由于销售收入确认时点比较集中，当项目完工验收并出售后，大量的预售账款才能确认为收入，企业的业绩会在短时间内大幅度提升，导致净利润和销售收入的指标在不同时点都有较大差异。而如果通过销售净利润来衡量企业的业绩，那么在时点上的差异有时候不能真实反映企业的业绩水平，甚至在收取大量预收款的时还会出现负的销售净利润，这样在筹资时可能无法取得银行的信贷支持，在披露业绩时，扭曲了企业实际情况，也不利于政府的宏观经济统计的准确性。所以，在对房地产开发企业进行业绩评价时，除了分析相关的指标之外，还应全面分析企业的现金流量和风险状况，但现阶段还缺乏相关的业绩评价指标，使房地产开发企业业绩反映处于“两难”境地。

二、对房地产企业完善会计核算方法的对策思考

1．完善对房地产企业收入的核算。一是确定合理的销售标准。由于我国房地产企业销售的复杂性以及特殊性，完全按照一般商品销售收入进行确认不能满足行业发展的实际要求，所以应对房地产企业收入确定合理的销售标准。可以比照劳务收入确认原则，对于跨年度的房地产开发项目，根据开发进度来对预收款进行比率确认收入，以更好的反映经济实质。二是要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开转让土地取得的收入应实行总收入核算法，应包括含销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等收入的全部，防止企业通过会计科目变化或核算口径调整来进行盈余管理。三是严格预售行为，预售行为的最初目的就是为了培育我国中小企业房地产发展，而从行业发展情况来看，房地产行业经过多年发展，不但经济总量还是经济效益都已处于行业领先地位。所以，建议国家适时取消预售款制度，或者将预售款比照定金核算，即预售合同的签订并不能作为销售实现的依据，待实际销售时再进行收入确认。

2．进一步完善成本核算。一方面，要明确开发项目的成本核算对象，对于相类似开发项目可以归类为同一成本核算的对象，对于工期较长的开发项目可以分期作为成本核算的对象，准确的确定开发项目，划小核算单位，虽然会造成本核算烦琐，但却能提供较为准确的成本信息。另一方面，对不同楼层、不同户型的商品房成本，可以按照权重标准进行重估，计算总成本和总面积的加权平均成本，并计算销售成本，确保收入和成本的配比的准确性。

3．增大房地产企业的信息披露程度。一是要全面披露房地产企业的信息，不但要披露企业的商品房屋成本，还应披露土地储备情况，以全面反映房地产企业的发展前景。二是细化业绩指标披露，要披露计算的结果和计算的口径以及相应的现金流量表情况，确保信息反映真实。三是要重视对风险的披露。对土地风险、开发风险以及筹资风险等都应该进行相应的说明，以给企业和报表使用人进行风险提示，进而制度措施规避可能发生的经营风险。

参考文献：

第3篇：房产企业会计核算范文

近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。

1、房地产企业加强会计核算的现实性意义

1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础

财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。

1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况

房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。房地产企业在开发运营中，易受到各种不确定因素的影响，只有要求企业的会计核算人员秉公执法、科学严谨的进行会计核算，才能确保会计信息的真实性，进一步提高管理层管理和监督企业各项经营活动的能力。

1.3会计核算有利于提高企业的经营效益

房地产行业与其他行业一样，为了提高自身的市场竞争力和经营效益，就必须采取措施控制降低房地产开发成本。企业的会计核算可以明确反映出企业的成本和成本来源，通过进行科学有效的会计核算，可以让企业管理者和经营者了解到房地产开发项目的成本情况，从而可以采取有效的措施控制企业的成本投入，减少不必要的成本耗费和其它损失，确保企业用最少的成本投入获得最大的经营效益。

2、房地产企业会计核算的现状

2.1房地产企业对借款费用的资本化不够规范

房地产企业由于其开发项目的特殊性，资金的投入巨大，企业一般都会通过举债的方式来筹集项目开发所需要的资金，房地产企业的债务资本的回收期一般较长。新会计准则中对借款费用资本化范围的规定有所扩大，但是对借款费用可以资本化的条件的规定十分严格，借款费用必须同时满足资产支出已经开始、借款费用已经发生并且相关的生产活动已经开始的时候才能资本化。这些对借款费用资本化范围以及条件的规定使得房地产企业很难对其进行确定，而且对长期没有开发的土地储备中所包含的借款费用也不能进行资本化，将其计入财务费用的话，也会在很大程度上影响企业的当期利润。

2.2房地产企业的净利润指标不能真实反映企业的实际经营状况

房地产企业的会计年度报表与其他企业相比，往往会出现业绩大幅度波动的情况。房地产企业属于生产投入产出周期较长的行业，因此在企业进行商品房建设过程中会出现业绩差的冰点时期，当工程竣工进行验收出售后，会计人员就将已收款项计入当期收入，而这些预收款通常是要采取分期付款在每个会计分期中才能收回的，或是要经过相当长时间才能收回的款项，最终导致了企业的净利润指标不能真实有效的反映出企业的实际经营情况。

3、房地产企业会计核算问题的解决对策

3.1完善对房地产企业收入的核算

第一，要明确销售收入核算的范围。房地产企业的开发商品在市场上销售所获得的收入就是指房地产的销售收入，包括转让土地取得的收入、销售商品房的收入、销售配套设施取得的收入等。其中，房地产企业的开发商品既包括企业在销售之前没有与购买方签订合同的开发商品，也包括在销售之前就已经签订销售合同的房地产。周转房的出售、旧城改造中取得的拆迁户的拆迁面积的房产权款以及增加住房面积的房款等都应该通过销售收入进行核算。第二，确定合理的销售标准。房地产企业销售收入的确定要同时符合两个标准，一个是法律标准，另一个是专业标准。法律标准是指房地产企业的商品销售应该符合我国相关法律法规的标准，例如:如果土地使用权是以出让的方式取得的，没有按照合同支付出让金，没有取得土地使用证，没有按照合同规定进行开发的，或者是所有权有争议没有依法登记的房地产都不能进行买卖。即凡是没有符合法律标准的，即使开发项目已经完成，企业取得了相关的报酬，转移了相关的风险，也不能确认收入。专业标准是指在会计准则和会计制度中规定的确认收入的标准，即会计准则中对收入确认规定的四个条件:商品的主要风险和报酬已经转移、无法对出售的商品进行控制、相关利益很可能流入企业、相关收入以及成本能够可靠的计量。

3.2提高企业应对风险的能力，提高风险的透明度房地产企业的商品具有长期性和高价值性，在具体建设销售中都要预先进行相关准备金和质量保证金提取和核算。一方面在房地产项目开发中，应该将产品的质量保证金作为一个单独的会计科目进行明细核算，保证房地产企业具有数额更大、保证期限更长的质量保证金。企业的会计核算人员应该根据企业所开发项目的具体情况计提一定量的质量保证金，将其计入当期的工程成本中，以提高企业应对各种外来风险的能力。另一方面，企业的会计核算人员应将企业在开发、建设过程中所面临的各种风险通过财务会计报告进行揭示和呈现，不仅仅局限于抵押风险，而应在房地产开发企业报表的附注部分增加对企业正在开发的土地、工程项目等面临的各种开发风险、筹资风险等各种风险的强调和说明，以提高企业风险的透明度，为企业的发展提供可靠的会计信息和数据分析。

3.3进一步完善成本核算

首先，明确开发项目的成本核算对象，可以是整个项目本身，也可以是每一个独立施工的单项工程，结构类型相似、同一开发地点、竣工时间相近、施工单位相同的开发项目也可以作为成本核算的对象，另外，对于工期较长、规模较大的开发项目可以按照分期开发的开发区域作为成本核算的对象，同时，如果一个项目的施工单位不同，应该以各施工单位各自施工的部分作为成本核算的对象。其次，为了解决在计算不同楼层、不同户型的房地产商品收益与成本不配比的问题，可以根据可靠经验对各个楼层和户型确定权重标准，计算总成本和总面积的加权平均成本，以此计算单位面积的销售成本。再次，制定合理的成本分配标准，当开发的商品房达到可以销售的状态时，应该根据房屋的成本、朝向以及地段等因素制定合理的销售价格，这样有助于房地产企业实现收入与成本之间的配比。

4、结论

第4篇：房产企业会计核算范文

关键词:房地产企业;会计核算;税务方法;问题与对策

一、我国房地产企业会计核算存在的问题

1.缺乏明确的统计数据

与其他企业相比，房地产企业会计核算具有核算期限长、核算业务种类多、核算涉及金额大以及核算内容复杂等特点，以上特点极易导致我国房地产企业统计数据不明确，从而，造成企业成本和费用计算不准确，实际费用支出与预计费用支出差距比较大；另一方面，房地产会计信息缺乏全面性，会计核算各项程序不规范，内部存在违规操作等行为，也将导致企业统计数据不明确，进而，导致房地产企业会计报表无法充分的反映出企业的各项生产经营绩效结果。

2.缺乏完善的会计信息风险披露机制

风险伴随着企业生产经营而来，每一个具有生产经营过程的组织均存在着诸多的风险。就房地产企业而言，其主要具有资本运行风险、工程质量风险、项目开发风险以及政策风险等，这些风险均在不同程度上制约着企业的发展与壮大。其风险之所以得不到有效的控制，究其原因主要在于企业缺乏完善的会计信息风险披露机制，部分房地产企业虽建立起完善的会计信息风险披露机制，但其得不到全面的落实，以至于有效的机制流于形式，无法充分体现其应有的价值。

3.缺乏规范的费用资本化制度

房地产企业投资金额较大且资本运转周期较长，极易出现资金不足现象，房地产企业一旦形成资金不足现象将导致各项生产经营活动难以顺利有序开展。该情况下，房地产企业必须依据费用资本化制度，结合企业债务资本状况进行筹集资金，就我国现行大多数房地产企业而言，其土地中涵盖的借款未用不能够满足资本化的需求，因此，无法顺利运用费用资本化进行筹集资金，一定程度上限制了我国房地产企业的可持续发展。

二、加强我国房地产企业会计核算的对策

1.完善各项会计核算制度

完善的各项会计核算制度作为企业内部战略性决策制定的基础，对我国房地产企业发挥着至关重要的影响。因此，我国房地产企业应进一步加快各项核算制度的建设步伐，一方面，企业应结合自身的实际发展状况和各种需求特点，明确各会计人员的职责，制定健全的会计核算规划，不断调整会计核算程序和方法，切实将各项会计核算制度落实到位；另一方面，相关部门应不断健全相关会计法律法规，定期对会计核算人员进行会计相关技能和道德觉悟素养教育，构建高素质、高质量的会计核算队伍，从而，充分调动出各项会计核算制度应有的价值。

2.加大会计信息风险披露力度

我国房地产企业加大会计信息风险披露力度实质上为提高信息披露质量。因此，这就需要不断拓展房地产企业信息披露内容，打破以往局限于信贷情况披露的不良现象，对企业实现土地储备量披露、现金流量披露以及质量保证金披露。即披露土地储备量有助于把握企业未来的发展状况；披露现金流量有助于增强企业营运的有效性；披露企业质量保证金有助于降低房地产企业资金风险。

三、房地产企业税务处理的有效方法

税务与企业会计工作相辅相成、彼此影响，房地产企业通过完善和创新税务处理方法有利于提升经济效益，增强房地产企业的核心竞争力。现阶段，我国房地产企业主要具有四种税务处理方法，包括计提资产减值、成本核算、收入核算、二级及以下科目设置，其中，以前两种税务处理方法最为常用，具体表现在以下方面：

1.计提资产减值

计提资产减值是房地产企业会计准则中不可或缺的一部分。目前，针对于我国房地产资产减值问题，常采用账龄分析法按应收账款、其他应收款期末余额计取。同时，建立健全的售房款回收制度，该制度实施过程中，应定期对职工的工作绩效状况进行考核，切实保障各项工作的高效性，尽可能的降低房地产企业坏账、呆账现象。

2.成本核算

房地产企业为保证税务处理的准确性，应针对于不同项目、不同开发批次开展成本核算工作，企业依据科学合理的方法，分别对土地征用费、工程费、建筑安装费以及公共配套设施费等多种费用进行分摊，并在此基础之上，进行税务处理。

四、加强我国房地产企业税务管理的措施

一方面是岗位设置。房地产企业加强税务职员的相关知识学习，使其能够重视起税务管理工作，确保每位税务职员均熟知有关税收法律法规政策，从而，依据其政策法律法规处理开展税务管理。同时，企业设立专门的税务管理岗位，在财务总监的领导下，组建专业、自身的财务人员承担税务管理工作，确保企业能够积极的交纳各项税款；另一方面是企业与税务部门建立起良好的工作关系。加强本企业员工与税收人员之间的沟通与交流，使其相互理解，同心协力做好税务管理工作。

股利和薪酬分配上加强税收管理分析。股利和薪酬是提高房地产员工整体福利的两大有效手段，房地产实现股利和薪酬分配将有助于充分调动相关职员的工作积极性与自主性。股利分配方式。我国政府部门为推进资本市场的飞速发展，逐渐放宽对个人投资者出售上市公司股票获得的资本利得征税，但其上市公司下个人股东的现金股利仍需缴纳股利，这种情形下，上市公司股东为了实现自身利润最大化，纷纷致力于使用股票回购政策。

薪酬分配方式上加强房地产企业税务管理分析。与其他企业不同的是，我国房地产企业大多数资金均注入在房屋上，一旦房屋在短时间内销售不去，势必将导致我国房地产企业各项业务活动难以顺利有序开展，员工的附加福利也无法按期发放，此行为将很大程度上降低企业职工的工作积极性与自主性。因此，这就需要我国房地产企业将闲置房屋赋予企业员工居住权，并对其职工降低房屋价格，积极鼓励更多的职工进行购房，以此，不仅缓解了员工附加福利发放难的问题，也一定程序上刺激了资金的回收，提高了房地产企业的收入。

加强税务对比分析。企业税务管理过程中，有很多涉税问题存在多种纳税选择，如何结合企业实际情况对各种可行的备选方案进行选择，最有效也最常用的方法就是多进行税务对比分析。根据前文描述，涉税分析应当按照前文所述的“一个中心，两个基本点，三个标准，四个原则，五个注意事项”的要求来进行，在税务对比分析中也同样如此。

在进行税务对比分析时，还要额外注意以下三个方面：（1）对比方案的拟定，既要紧密结合本企业经营管理的实际情况，又要具备一定的针对性，使得分析方案既切合实际，又具备可操作性，又能够解决问题；还要考虑前瞻性和可拓展性，适当设置好分析的宽度和纬度。根据不同的分析目的，可以设置成两方案对比分析、多方案对比分析、系列方案对比分析等多种对比方式；（2）在建模分析过程中，应准确考虑对分析变量或常量的数据赋值，必要的时候需要征求企业管理层或专家团队的意见后，确定相对准确的数值。一个分析模型是否符合企业管理实际，往往与各假设数据的准确性、假设前提设置的合理性等休戚相关；（3）对比分析结束时一定要出具倾向性结论，并提供相关管理建议，将复杂的定量分析回归到简洁明了并具备普遍性规律的定性分析上来。具体的对比分析方法可以适当参考本文的相关案例分析。

参考文献:

[1]王其霞:浅析房地产企业的成本控制[J].商业经济,2010,(19).

[2]祝晓辉:房地产开发企业会计核算中的问题及对策探讨[J]. 财经界(学术版),2011,(09).

[3]刘曙光:房地产开发项目中的会计核算探究[J].财经界(学术版),2012,(02) .

[4]刘东波:房地产企业所得税税务筹划探析[J].财会通讯, 2011,(02).

第5篇：房产企业会计核算范文

    (一)开发费用这项费用是指在房地产开发的过程中,所需要的各项管理、销售等等的费用。这一项费用虽然看起来与工程的开发没有直接的关系,但这些支出的费用其实是会直接影响到房地产后期的收益中。它也大概包括了以下三个方面:1、管理费用这项费用是指房地产公司为了组织管理而支出的费用。比如说各种开发的经营活动等等。这些都是管理费用。管理的费用可以通过大致估算法来进行核算。2、销售费用这项费用是指为了更好地销售自己公司的房地产而支出的费用,比如说宣传费用、销售人员的费用等等。销售所支出的费用要根据实际的情况来进行核算。3、财务费用在房地产开发中,办理一些手续所需要一定的手续费,或者是为了开发房地产而筹措资金的一些费用等等。

    (二)房地产开发的税金费用这一项支出也是房地产企业成本的重要组成部分。这是在房地产开发投资过程中,所产生的一系列的税费或者是一系列政府所征收的费用。比如包括了企业营业税、土地增值税、教育附加费、城建维护费等等。税费的核算是按照国家的相关法律法规来进行的。

    二、房地产成本核算中应注意的问题

    房地产企业开发成本的会计核算就是指企业在开发房地产的时候,将所用的资金进行核对计算的一个过程。在这个过程中,企业不仅要根据国家的相关法律法规来进行核算,还应该注意以下几个问题:

    (一)要了解开发成本的设计正确了解这一项,可以正确的反映出产品的成本结构,就方便我们了解如何降低成本。按照现在的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”这一项就作为了一级成本的核算科目,其次,将各种建设费用,比如基础建设费用、各项配套设施的建设费用作为二级核算科目,最后,围绕一级和二级核算项目展开核算,形成多元化的核算,方便与日后的查询与统计数据。而且清晰明确的成本核算科目有利于将来的税金计算。

    (二)分清成本对象在了解成本的对象时,应该结合成本的实际特点去了解。对于某些大区域成片开发的土地来说,就一定会存在着共同成本的问题。在这个时候,分清成本的具体对象,就显得至关重要了。“谁得益谁分摊”这一原则就适用于公共成本要分摊的这一情况。一般来说,如果是能分清成本核算对象的,就可以直接进行成本核算;对于有一些不能分清成本对象的情况,就必须根据实际情况,建立新的分摊方法来进行核算。比如说,土地的资金可以按照每人所占的面积来进行分配,而基础建设费和小区配套设施的建设费可以按照可出售的面积来进行分配等等。

    (三)一些间接费用的核算很多时候,房地产的开发都会产生间接的支出费用。这些费用主要包括的有企业的各项管理费用、财务费用以及销售费用。按照现阶段的房地产开发企业会计制度的说法,这部分费用都是作为房地产企业的间接费用,算入了房地产的成本中。在这里要注意的是,有些为了项目的进行而贷款的利息部分,这一部分如果也作为间接费用进行核算的话,就会造成财务状况不真实的情况。就不能客观真实的反映出企业的实际情况,同时也会损失企业的开发成本。

    (四)忽略项目决算的问题房地产商企业成本会计核算的最主要目的是计算出在整个开发的过程中的实际开支,方便日后企业核算实际利润。可是目前房地产开发企业中普遍存在一个问题,那就是企业过分重视工程结算而忽略了项目结算。因为工程结算往往是在工程结束后就可以马上进行,时间明确肯定,又因为工程结算关系到工程款的支付,所以工程结算不容易拖拉。

    而往往项目结算会因为某一两个小问题而变得遥遥无期。要想要解决这个问题,可以提出一个“预算费用”的概念,就是将还没有完工的工程预算算进成本里,让项目结算能够按时顺利进行,等到日后工程完工后再来按照实际的支出改变项目结算。又因为这一个部分的工程支出费用,经常在总项目的投资中所占比例较小,所以这种“预算费用”的做法对工程项目的总成本和单位成本都不会造成较大的影响。

    但是值得注意的是,根据现在的税务法律规定,在土地增值税未清算前,在未取得正式发票的成本最多能允许税前列支合同总额的10%,而超过的部分不得在当期税前列支。所以,作为一名财务工作人员,必须合理的规划财务税务,在项目工程的土地增值税清算之前、企业所得税汇算之前要尽最大的可能取得已经发生成本费用的发票,暂时没办法立马付款也可以,也一定要和企业的各个部门沟通合作,争取拿到发票后立即处理付款等事宜,让公司的工程项目进行土地增值税清算、企业所得税汇算进行的顺利,公司税负最大限度的降到最低或者是想尽一切办法延迟公司交税款的时间。

第6篇：房产企业会计核算范文

我国现行 企业 会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：

1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1 000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。

2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。

3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。

4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。

二、应增设的会计科目

本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：

1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。

购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。

2.“开发间接费用”科目。本科目相当于 工业 企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。

3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。

4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。

5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。

编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。

三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的 计算 分摊

房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。

建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。

当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。

但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。

第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：

首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。

单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。

接着，应 计算 修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷”号前后的“总成本”中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本”为建筑总成本。

最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。

如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。

第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高”。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：

首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。

然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%。

第7篇：房产企业会计核算范文

关键词：营改增；房地产企业；会计核算

“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。

一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响

(一)改变了税费的抵扣形式

营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。

(二)对会计人员的核算提出了新的要求

以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。

(三)影响了企业现金流的分配

随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。

二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略

上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。

(一)完善会计管理制度

“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。

(二)优化方式，确保会计核算的高效性

要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。

(三)积极应对，适应经济市场发展

企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。

三、总结

总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。

参考文献：

[1]刘茹.探讨“营改增”对建筑企业会计核算的影响[J].管理观察，2015(01).

第8篇：房产企业会计核算范文

关键词：投资性房地产；会计核算；问题与措施

我国人口数量庞大，因此房地产行业占有及其重要的地位。但房地产的发展过程中，但其中仍存在一定的问题，如初始计量中不明确的核算科目、后续计量中计算模式的模糊、转换过程中的一些问题。

一、投资性房地产和其会计核算

（一）投资性房地产的大致概念

房地产的投资是为了实现资本增值和赚取租金，主要从事出租土地使用权和建筑物等经营活动，即让渡资产使用权来获取利益的行为。另外，投资性房地产以持有并准备增值后进行土地转让为形式，经利益最大化的影响，最后转让增值后的资产减去投资本金所得的差价来获取利益。一般来说，房地产都是在资产增值最大化的时候才转让。我国相关法律法规规定，出租房屋和让渡资产使用权也是企业经营活动的一种也需要缴纳营业税。

（二）会计核算的意义

会计核算就是在企业会计工作中准确、全面、真实的记录会计信息一次来反映企业的经营活动。以我国境内主要流通货币人民币为记账单位。房地产行业发展迅速，做好会计核算工作对企业至关重要。投资性房地产的经营活动会计人员要通过会计凭证和记录账薄等形式来进行记录和管理，进一步提升企业会计报表的准确性，做好企业的会计核算工作，并对企业的经营管理活动提出建议。会计账薄明确划分和归纳投资性房地产中的各类信息，全面完整的记录会计信息，它详细地地记录了房地产经营活动情况。它为房地产管理者提供和分析了重要数据，帮助经营者做出正确的决定。

（三）投资类房地产的会计核算

房地产的投资主要是根据其准则来实施，大致可以分为初始计量和后续计量这两种情况。初始计量就是指房地产在最初计量之前预计的实际成本，而后期计量主要是指计量企业对房产的后期的投入，后期计量主要是采用成本模式计量和公允价值这两种计量模式，但是两者之间只能只能选择一种，且选择之后就无法再做后期的更改。

二、投资性房地产中在会计核算中可能出现的情况

（一）在初始计量中核算科目不清晰

国家规定，我国的投资性房地产包括：已经出租的土地使用权、以及后期的土地利用权、自己购买的固定资产等。而相关规定明确指出，在短期之内的用于出租手段的建筑物属于投资性房地产，其拥有者并没有发生变化。但这样就扩大了投资性房地产的核算范围，会计核算过程中，企业可以轻易伪造出租的意图文件，短期时间也不确定为多久，如果企业采用公允模式进行后期计量，企业会计核算就会出现众多的问题，因此，对于这种现象，企业可以将建筑物分为固定资产和投资性房地产两种。

（二）计量模式后期计量时的不明确

大多数企业在进行投资之前会对投资的项目进行全方位的分析、调研和考察和计算，通常会投资最有利于企业发展的产业，而且事先要进行投资性房地产有效评估，确保能实现企业利益最大化。但评估过程中，公允价值计量模式进行会计核算，利润总额中也要把因为公允价值而产生的利益而计算入内，两次比较计算，若公允价值与企业之前所预计的有出入，如果市场反应的波动小则对企业影响不大，如若市场房价波动大，企业就会受到极其严重的影响。除此之外，公允价值计算方式很容易被企业中的一些投机者利用，已达到为自己盈利的目的，这样问题的出现会使得会计核算失去准确性，不利于企业长期发展，也可能会影响企业经营者对企业的经营决策，造成严重的经济利益损失。

（三）在公允价值模式下投资性房地产的账面价值与实际价值不符

房地产的投资转换则是企业要根据房地产的用途进行相应的会计处理，根据房地产的实际用途进行分类。目前，我国大部分都采用公允价值计量模式进行房地产的投资转换，如果房产的用途发生变化，会计人员要严格按照会计准则记录房地产转换会计信息，让企业对房产有准确的了解，掌握房产最新信息，以便企业经营时能有效利用最新信息进行投资决策。因此，公允价值计量模式相应的会给企业的当期损益、资本公积等科目带来变化。如果房地产只是在用途方面发生改变，但实际形态等方面没有改变，就不能更改账面价值。如果忽略该点，则会影响资产价值报告，从而影响相关决策者的判断。

三、在投资性房地产中准确进行会计核算的方法

（一）在初始计量阶段应该明确核算科目

在投资性房地产的相关准则之中已经明确的规定了初始计量，投资性房地产只能是出租使用权或实现资本增值，自用的房产，要算为固定资产。

（二）后续计量中，变动差异应包含在公允价值之中

部分企业在投资房地产的过程中发生公允价值变动，“投资性房地产―公允价值”或“资本公积―公允价值变动公积”中要计入价值差额，这样才能更好地重估长期性资产价值，以此让会计信息准确、真实。

（三）以账面价值来计算公允模式下计量转换后的房产价值

认清房地产的转换核算问题后，相关企业的账面上的价值应该努力的转换为房地产的价值进行核算。而在投资性房地产转算核算的问题之中，采用公允价值模式计算自用房产时，房屋计量基础可以为自用房产的账面价值，其中产生的账面价值误差可计入当期亏损中。

房地产行业是一个发展空间大，升值潜力高的行业，因此，投资性房地产要深入认识到会计核算中的问题并及时找到方法解决，这样才能提高会计信息准确性，找到适合企业本身的计量方法，提高企业经营决策的正确性，为企业获取更大利益。

参考文献：

[1]郭瑞霞.企业会计核算管理系统的设计与实现[D].山东大学，2015.

第9篇：房产企业会计核算范文

关键词：房地产企业 会计核算 收入 成本 完善 对策；

随着改革开放的逐步推进，房地产事业在中国发展的如火如荼。在房地产事业发展的同时，相应的会计核算管理制度也在不断地发展以及完善，但还是存在着很多的问题。目前，适合房地产企业的会计准则与会计制度主要有《企业会计准则》、《企业会计制度》以及《房地产企业会计制度》。这些制度准则，在一定程度上使房地产企业的会计核算的准确性与实用性等到了保证，但是依旧与我国目前的市场经济发展程度不能很好的对接，在一定程度上阻碍了房地产企业经济效益水平的提高。

一、房地产开发企业生产经营的特殊性及其对会计核算的影响

一个房地产项目的开发周期较长，所需资金较多，承担的风险较大，而且事项繁琐。从地产项目的确定，到动工开发，以至于最后的售卖。这是一个很长的过程，在这之间每一项有关于资产物资的事项都需要进行会计核算。所以，对于成本的界定以及会计核算较为复杂。

房地产项目是一项高投入、高风险、高回报的事业，因此对于房地产项目的会计核算工作要提前做好策划，对于每一笔资金都要精打细算，保障房地产项目开发有充足的资金。

由于房屋的售价相对较高，多数购房者并不是一次性将房款付清，而是采用分期付款的方式。所以在房地产项目收入的核算上更为特殊。

二、分析房地产企业会计核算中存在的问题

（一）会计科目设置不够完整和科学

房地产企业会计核算制度标准较多，而且会计科目设置不够完整和科学。目前适合房地产的会计核算方式比较多，但是房地产行业却没有明确的核算制度的规定，导致核算的准确性受到影响。会计分期是会计假设的其中一项，要求企业将一个会计主体持续经营的生产经营活动人为的划分为一个个连续的、长短相同的期间，以便于分期结算账目和编制会计报表。通常以一年为一个周期。但是由于房地产项目周期较长，会跨越几个会计年度，所以成本的结转应以一个房产项目为准，但实际操作却是以会计年度为准，这样一个房产项目的会计核算资料就分散了，不利于成本的核算，增加了会计核算的工作量。

（二）房地产开发企业收入确认复杂

目前，多数房产项目都是由开发商自行开发，然后售卖的。而且多数房款都是分期付款，这就使收入的确认变得复杂。而且，现在对于房地产收入的确定存在着多种界定方式，这就使一些投机取巧的开发商以此来掩饰企业的问题，编制信息不完整、不全面的会计报表，误导会计报表的使用者。所以，规范收入的确定方式面对现在的房地产企业的发展有着至关重要的作用。

（三）财务风险披露不够充分，收益评价指标不能真实反映企业业绩

房地产项目的建设及销售周期较长，所以在建设期的年度报表业绩较差，但是当房屋在销售出去以后，预计收入计入收入项目，这便使其报表中的净利润指标不能真是的反应经营状况。而且，房产项目面临着多种风险，包括资金风险、信贷风险、政策风险、工程质量风险等多重风险。根据相关部门要求，房地产企业，应该披露质量保证金的提取以及核算方法。但是，现在大部分房地产企在财务会计报表中业对于质量保证金并没有提及。房地产企业应在财务报表中真实反应企业财务情况，对于企业的风险应明确的向财务报表使用者说明。房地产开发企业的业绩除了会计核算指标，表外风险也比较重要。

（四）借款费用资本化不规范

房地产是资金投入大，回收周期长的一项事业，而资金就是房地产得以开发的保障。对于房地产而言，其项目开发资金多数为借款，用增加负债的方式为项目筹措资金。在新的会计准则上，扩大了借款费用资本的范围。规定当借款费用满足一定的条件时，允许其资本化。房地产企业对于借款费用资本化的条件却很难确认，若将其确认为费用，会使利润的不到准确的计量。

三、健全完善房地产开发企业会计核算的措施

（一）合理选用准则，增添会计科目，保证会计信息的准确完整？

房地产行业组织，应根据房地产项目自身的特点，选择合理的会计核算准则，对行业内的各企业的会计核算制度进行规范化。在不违反国家制定的会计准则的基础上，各个房地产企业应根据企业的实际情况，适当添加会计核算科目，例如，“开发成本”科目、“开发间接费用”科目、“开发产品”科目以及“出租开发产品”科目等。会计科目的增加或减少，主要是为了方便房地产企企业会计核算，完整会计信息。

（二）完善对房地产企业收入的核算

房地产企业的财务会计部门应该对会计准则有清楚的了解及深入的分析，明确房地产销售收入的核算范围。对于收入的核算有两个标准，即法律标准与专业标准。确定收入应在法律标准的基础上合适专业标准。所谓法律标准，是法律上不允许进行买卖土地的准则。而专业标准就是会计准则或制度所规定的标准。对于房地产的销售收入来说，收入的核算不仅仅只是销售房屋的收入，还包括转让土地使用权所获得的收入，出售车库等配套设施所获得的收入等。而对于那些不符合收入确认的项目，则应做其他的处理。

会计核算部门应对于收入的应用与确定有明确的标准。在房屋销售过程中，应以商品房所有权上主要风险和报酬是否转移给买方作为收入确定的条件，而不应以合同是否签订或款项是否支付作为收入确定的条件。收入的确定应该是在项目竣工以后，经过相关部门验收合格以后，将房屋的面积确认，房款已付，房屋移交手续已经办妥以后，才能确认销售收入。因此，在验收交房之前收到的房款都只能作为预收款处理，不能确认为房地产企业的收入。

（三）增大房地产企业的信息披露程度

房地产企业信息的披露直接关系到信息使用者的投资决定。第一，应要求房地产企业加强对于风险的披露，资金风险、政策风险等都要得到揭露，使风险更加透明化，保障投资者的基本权益。同时要披露质量保证金的提取情况，让投资者对于企业所面对的风险有一个清晰的认识。第二，要加强对于现金流的披露，包括经营活动中的现金流量，以及现金流向。完善现金流量表的信息，提高其准确度及可信度。最后，根据房地产企业的特殊性，还应将强对于土地储存量及成本的披露。

（四）完善对房地产借款费用的核算

根据新的会计准则，明确借款费用资本的前提条件，对于房地产的借款费用的核算应在历史成本原则以及费用配比原则下进行。将未完工的且成本累计发生额大于本项目预收款的各房地产项目确定为分摊借款费用的成本对象，在减去存款利息或临时投资带来的收益后，按实际占用资金计算计入建设项目的成本。

四、结束语

房地产事业的发展不会止步，那么就要求房地产企业的会计核算制度跟上其发展的步伐，不断的完善会计科目、企业收入的核算、借款费用的核算以及加强信息的披露等各个方面，是会计核算制度能良好地与房地产企业的发展形成良好的对接，使房地产企业能更好更快的发展。

参考文献：

[1]黄雄文.建筑房地产企业的财务管理初探[J].中国高新技术企业.2009

[2]周卫清.试论房地产开发企业会计核算中的问题和对策[J].天津经济.2008