文物价值评估方法精选(九篇)
第1篇：文物价值评估方法范文
价值理论评估方法评估结果资产评估是专业机构和人员对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估方法是实现评定估算资产价值的手段。按分析原理和技术路线的不同，资产评估方法可以归纳为三大类：即成本法、市场法和收益法。
目前，不少学者对资产评估方法与评估结果的关系进行了研究。大致形成了两种观点，一种是“趋同论”，即评估方法的多样性应服从评估目的的唯一性，若方法应用得当，则评估结果应服从趋同规律；一种是“不同论”，即评估目的决定评估方法，评估方法不同，则评估结果不同。两种观点虽然针锋相对，但都肯定了一点，即评估目的决定评估方法，因此，笔者认为要理清评估方法与评估结果的关系，需要先理清评估目的与评估方法的关系。众所周知，资产评估一般目的是评估资产在某一时点的公允价值。假设价值具有稳定性和唯一性，那么无论技术手段和方法如何变化，其评估结果应保持趋同。
一、评估结果趋同性的理论阐释
资产评估学是经济学的—个重要分支，正如《国际评估准则》所指出的：“资产评估植根于传统经济和现代经济”。那么，资产的价值是否具有稳定性和唯一性？我们可以从西方经济学各流派对价值的研究成果中进行探寻。目前国际上通用的三种基本评估方法都能在西方经济学的论著中找到理论依据：成本法以劳动价值论为理论基础，收益法以效用价值论为理论基础，市场法以均衡价值论为理论基础。
劳动价值论的代表人物有威廉?配第、亚当?斯密、卡尔?马克思等。早在17世纪下半叶，威廉?配第（1623～1687）就将生产成本与商品价值联系起来，认为商品的价值应归结于生产商品所需要的劳动量，而劳动量的大小取决于劳动生产率的高低。苏格兰经济学家亚当?斯密（1721～1790）提出除土地和劳动之外，资本也是生产的一个主要要素。他在《国富论》中指出，价值是一种客观现象，一个物品存在是因为它具有效用，稀缺性也使得商品具有交换价值。一件物品的“客观价格”一般都反映了生产它所需要的成本。至此，建立了“成本——价值”关系模型。马克思在前人研究的基础上，提出了价值规律：即商品的价值量由生产该商品的社会必要劳动时间决定，价值决定价格，价格围绕价值上下波动。劳动价值论从供给者的角度阐释了商品的价值取决于它所耗费社会必要劳动时间。以劳动价值论为基础，在一定评估时点，创造某种资产的社会必要劳动时间是一定的，因此其价值也是一定的。
效用价值论的理论核心是研究物品的效用，这一观点最早出现在古希腊哲学家亚里士多德的著作中。但直到18世纪上半期，效用价值论才在经济学著作中得到明确表述。这一时期的效用价值论表现为一般价值论，即“一切物品的价值都来自他们的效用”。19世纪70年代，英国的杰文斯、奥地利的门格尔和瑞士的瓦尔拉斯三人提出了边际效用价值理论，“物品价值量的大小，取决于物品的边际效用量，取决于最后一单位物品能够满足人的欲望的能力。随着物品数量的增加，人们对该物品的欲望逐渐减少，即物品的边际效用递减”。效用价值论从需求者角度解释了商品的价值由商品的边际效用决定，它认为效用是一种主观心理评价，是一种主观价值论。从资产评估来看，资产的效用体现在为其占有者带来的收益。资产未来的收益越多，资产价值就越大。在一定时点上，资产未来的收益能力、资产的收益期限是相对稳定的，折现率受评估师主观判断的影响较大，然而，当评估师职业能力和经验相当时，资产的价值仍然可以保持相对稳定。
以马歇尔为代表的新古典经济学派将劳动价值论和效用价值论结合起来，创建了均衡价值论。他认为在市场经济条件下，商品的市场价格决定于供需双方的力量均衡，犹如剪刀之两刃，是同时起作用的。就短期而言，供应相对固定，价值是需求的函数，而在完善的市场下，价格、成本和价值终会趋于一致。在均衡价值论中，马歇尔并未严格区分价值和价格，认为二者是同一个概念，都由供求决定。在这方面，供求价值论有一定缺陷，然而供求价值论的核心不在于说明价值的形成，而在于研究价格的决定。均衡价格理论认为，在市场经济条件下资产的价值等同于市场均衡价格，均衡价格由商品的市场供求关系来决定。在一定评估时点，在充分的市场竞争条件下，供给量和需求量是一定的，因此均衡价格也是惟一的。
从前文的论述中，我们可以认为，相同资产的价值在同一时点上是趋于稳定的，而资产评估的目的在于评估资产某一时点的公允价值，这就决定了运用不同资产评估方法评估出来的结果应趋于一致。
二、评估结果出现差异的现实分析
从理论上讲，当评估基准日一定时，对同一资产使用不同资产评估方法进行评估，所得的评估结果应是趋同的，但在评估实务中，评估方法不同，评估结果往往存在差异。究其原因，主要有以下几个方面：
第2篇：文物价值评估方法范文
【关键词】房产抵押；价值评估； 估价方法
刘桂良，招平（2004）认为抵押贷款资产评估时要关注非持续经营假设下的清算价值，他们首次构建出到期价值估算法和即期价值修正法两种评估方法的基本模型，对抵押资产价值评估方法进行了创新。
随着社会经济和房地产业的发展，房地产抵押作为银行的主要经济来源，在我国也被认可和受到各界人士的重视。随着房地产的抵押越来越多，相应的房地产评估行业也随之而起。对于房地产的抵押评估我国有明确的规定，但是总有一些特殊性的房地产存在，给评估带来了一定困难，本文就谈谈房地产的抵押评估内涵和评估技术方法。
1、房地产抵押评估的现状及特点
在我国对房地产的抵押评估都有明文规定，它的估价价值为实时价值。等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 我们从 “房地产” 属性和 “抵押”经济行为来进行分析，可知房地产抵押评估具有以下特点：
1.1 房地产抵押资产实物形态的绝对不动性和价值形态的相对流动性高度的对立统一
房地产也称为不动产，由于房地产的不可移动性和易于保管，又实用等特点，使其具有一定的增值可能性，或是具有保值价值。房产与原材料等流动资产进行抵押比较，房地产虽然没有流动资产灵活但是却相对的易于保管和保值，也不受材料市场等因素的制约，房地产也是人们生活和活动的必备场所，人们对房地产更具有依赖性，与那些无形资产和流动字长相比，在价值形态上又明显具有更好的流动性，即更容易变现。因此，由于房地产在 “不动性” 和 “流动性” 上的完美结合，使其在商业银行的抵押贷款过程中，往往更多、 更经常的被债仅人青睐，成为主要的抵押担保物，被借、 贷双方所接受和认可。
1.2 房地产抵押资产是资产权利的抵押， 而不是资产本身的抵押
所谓资产的抵押，都是有一定的时间限制，就像去当铺典当东西一样，在规定的时间内用高于当时典当的价值可以把典当物赎回，如果超过了期限那么当铺有权利把你典当的物品出售。 房地产的抵押也是有一定期限的，在一定期限内，你抵押的就是房地产的产权而不是房地产本身的价值，只要你在规定的贷款时间内还清所抵押的贷款，那么房地产还是归你所有。如果你没有在规定时间内还清贷款，这时银行才有权利处理你的抵押房地产用来回收贷款。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换而言之，就是在抵押期间房地产的产权虽然没有变更或转移，但实际已处于冻结状态，你不能再进行转让或二次抵押。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。
1.3 房地产抵押资产评估终极目的是为了“贷款安全回收” ，而不是 “抵押物的回收或变现”
无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者还是希望贷款人能按期偿还所贷款项，不是最终因贷款人无力偿还贷款而把房地产直接转移给银行或是资金提供者。 银行作为金融机构是以经营资金为主，它不是房地产商，手里可以存放大量的房地产业，以期望升值来实现收益的目的。 银行或资金提供者更希望贷款人能按期还清本金和利息，使资金迅速回笼，而达到经营资金盈利的目的。
2、房地产抵押价值评估方法
作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、 保守，公平，公正的原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法，其次再对抵押物的市场价值和未来价值进行评估。最常见的几种方法如下：
2.1 完全产权房地产的评估方法
所谓的完全产权房地产，是以出让、 购买或其他方式获得的土地使用权，即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权，在规定的使用期限内可以自由出租、 转让、 出售等活动。主要包括各类商品房、 自建自营的工厂、 饭店、 娱乐场所等等。 对这些具有完全产权的抵押物进行评估时，可采用市场法、 收益法和成本法估价，以市场行情为准。 对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、 市场法和假设开发法估价等。
2.2 不完全产权房地产的评估
不完全产权房地产是指只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，有些房屋土地是以划拨的方式获得的，有企事业单位的房产及社会各界的商品房、 廉租房、 经济房等。对这些房产抵偿进行评估时，应采用以下几种方式：一是采用直接评估其土地使用权的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。
2.3 部分（局部）房地产的评估方法
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、 某层、 某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，和它的相应权益，要看它能否能独立使用独立变卖变现，并对土地的分摊和公共配套设施、 共用部分的合理享用等问题进行分析，估价方法可选用市场法、 收益法或成本法。
2.4 在建工程房地产的评估方法
在建工程是指正在施工还没有竣工或通过验收的工程， 在建工程的重要特点是还没有完整的建筑形态和内部设施，还不具备验收的条件，不能体现它原有的设计价值和使用价值。这类房产抵押评估就比较麻烦，要对在建抵押物进行全面的调查了解，首先要了解在建工程是否取得了土地使用权和建筑开发资质， 和发包承包资质等。其次就是要注意实际施工进度和相应的设计使用权益，并且要
了解清楚是否拖欠工程款等，并按照核查结果进行时点评估。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不舍拖欠价款估价方法可选用成本法和假设开发法。
参考文献：
[1]张莹洁 房地产抵押评估的评估方法问题 中国资产评估
第3篇：文物价值评估方法范文
关键词：土地承包经营权;抵押;评估方法;评估
项目来源：山东经贸职业学院2014年院级科研项目：“基于农户融资需求的土地承包经营权抵押价值研究”（项目编号：YJKT201402）
中图分类号：F301.3 文献标识码：A
收录日期：2015年3月5日
目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。
一、土地承包经营权抵押现状
为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险;有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资;有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的经验。
二、土地承包经营权价值内涵
尽管各地的土地流转、土地抵押等交易活动在如火如荼地进行着，但对土地承包经营权抵押价格的评估却没有形成统一的价格评估体系。关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值;生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值;社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。
三、土地承包经营权抵押价值评估
对农用地价值评估的类型有很多种，如农用地征用价格评估、农用地宗地价格评估和农用地基准地价评估等，但出于抵押贷款目的的土地承包经营权抵押价值评估处于起步阶段。要准确评估土地承包经营权抵押价值，需要明确以下几点：
（一）土地承包经营权价值的影响因素。影响农地价值的区域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，也就是土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等;其次是社会经济因素包括社会经济发展条件、土地制度、交通条件、农田基本设施状况;最后是特殊因素包括特殊气候条件、特殊土壤条件、特殊的环境条件，如东北的黑土地、南方的红土等。
农用地的自身条件也会影响其价值，这类似于城镇国土土地宗地的个别因素，包括田块内的土地平整情况;农田水利设施的配套程度;田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要;田块内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要;围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况等。
（二）土地承包经营权抵押价值评估方法。农村土地价值评估可以选用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。但在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。
市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。但是迄今为止中国农村土地交易市场正在逐步建立，没有形成完善的交易市场，因此市场比较法评估农用地价值的条件还不成熟。
成本逼近法是指以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定土地价格的方法。适用于新开发的农用地价值评估。但也有学者认为成本逼近法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力，不适用于农用地价值评估。
基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此用基准地价系数修正法评估农用地价值在大多数县域仍无法适用。
我国农村土地承包经营权是一种不完整的物权，但《农村土地承包法》、《担保法》和《物权法》中有明确规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包且经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的“四荒地”的承包经营权可以抵押。目前，各地区开展的以农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、流转等经济行为还处于起步阶段。对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定。
银行机构在核定土地承包经营权抵押价值时，有些采用经验算法：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。淄博市2014年出台《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。各估价机构在评估土地承包经营权抵押价值时有的依据地方出台的文件进行评估，大多数采用收益还原法和成本逼近法来评估，但也存在问题。如家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，不可能像一般企业一样建立明细账，这使得评估时难以确定农业生产的客观收入、成本、利润率等。
（三）土地承包经营权抵押价值评估实证分析
1、评估案例背景分析。高密市某农村互助合作社2013年3月通过农地合法流转的方式获得了面积20，000平方米的土地承包经营权，2014年3月建成葡萄大棚并种植葡萄苗，2014年9月该合作社拟向银行申请抵押贷款，委托某评估公司对该大棚、其占用的土地承包权的价值及葡萄苗木进行评估。此次评估是建筑物、地上附着物和土地承包权权益价值的评估，商定的评估基准日为2014年9月1日。
根据委托方提供的材料该土地所有权为高密市××村所有，1999年9月1日由该村村民张某承包经营，承包经营期30年，（自1999年9月1日至2029年9月1日），2013年3月张某将土地承包经营权合法流转给该农村互助合作社承包经营。截至评估基准日，剩余土地承包经营年限15年。
2、评估思路及方法。根据评估对象的实际情况，鉴于葡萄大棚是新建建筑物，种植的葡萄还没有任何收益，因此不适合将葡萄大棚用地及其地上附着物、葡萄大棚及其他附属设施作为一个整体共同测算，也就是不适合选用收益还原法来进行评估。那么，本次评估的评估思路可以将葡萄大棚及其附属设施和土地承包经营权及其地上附着物分开评估，也就是采用成本逼近法分别评估葡萄大棚及其附属设施的价值，土地承包经营权及其地上附着物的价值，然后将两者相加。
成本逼近法的基本公式为：
地价=土地取得费+土地开发费+种苗费+养护费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法评估葡萄大棚的价值时，评估值=重置价值×成新率。但是成本法在确定各项费用时必须采用社会平均费用。
四、结论
（一）土地承包经营权的评估尚处于起步阶段。评估依据仅有2012年出台的《农用地估价规程》，因此需要建立统一的农用地价格评估体系，逐步形成完善的农村土地交易市场。
（二）家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，尽快建立健全企业账目。为有关评估方法的使用和有关参数的获取提供依据，使农用地评估方法的使用具有规范性。
（三）评估机构间减少恶意竞争。评估机构和人员要转变态度，充分认识农用地评估过程复杂、成本高、收费低的现实，要有服务三农的意识。
主要参考文献：
[1]李志伟.农用地价格构成中的社会价格研究[D].石家庄：河北农业大学，2005.10.
第4篇：文物价值评估方法范文
Abstract： Patent Valuation is an essential part of technology investment， technology implementation and transfer transactions. Although the traditional evaluation methods play an important role in the patent valuation， there are some defects in these methods. The patent has the characteristic of the option， so the value of the patent includes the value of the call option which is owned by the buyer in the time range of the license. Based on the specific cases， this paper makes a comparative analysis of the results of the traditional present earning value method and real options B-S pricing model， and finally points out that the real option method is a useful complement to the traditional evaluation approaches， and a train of thinking on patent value evaluation.
关键词：专利权；价值评估；实物期权；B-S模型
Key words： patent；value appraisal；real options；Black-Scholes
中图分类号：F830.9 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）20-0025-03
0 引言
专利交易已经成为国家与企业等市场主体实现其自身目标的一种重要形式。目前，在技术型无形资产的评估中，各种传统的评估方法已经得到了广泛应用。但是这些传统的评估方法并没有考虑未来投资环境的不确定性，即企业在拥有专利权后可以根据具体情况，直至条件最适合时才做出是否将该专利投入使用的重大决策。这种选择权体现为期权的价值，但传统的方法很难对这部分价值进行评估，因此应用实物期权理论评估专利价值具有十分重要的意义。
1 专利权价值评估的相关理论
1.1 专利权的概念
专利权是国家专利机关依法批准的权利人或者其权利受让人对其发明创造，在一定期间内享有的独占权或者专有权。任何人如果要利用该项专利进行生产经营活动或者出售使用该项专利制造的产品，需要事先征得专利权所有者的许可，并支付其报酬。根据《中华人民共和国专利法》规定，专利权包括发明、实用新型和外观设计。
1.2 专利权的特征
专利权作为一种重要的知识产权，具有如下的重要特征：
①独占性。
独占性是指专利权持有人对其发明创造的专利所享有的独自占用的制造、销售、使用和进口的权利。
②地域性。
地域性是指一个国家依照其本国专利法给予的享有专利的相关权力，这些权利仅在该国法律管辖的范围内有效，在其他国家则没有任何约束力，其他国家对该专利权没有保护的义务。
③时间性。
时间性是指是指在法律规定的时间内，专利权人对其发明创造所拥有的专有权才有效，保护期限届满后，专利权人对该专利权就不再拥有制造、销售、使用和进口的独占权。
④可转让性。
可转让性是指当事人订立合同后，需经过原专利登记机关或相关机构登记并公告后，专利的所有权转让可以生效。转让生效后，原拥有者不再拥有专利权。
2 传统价值评估方法比较
2.1 成本法
成本法的基本思路是：先计算在现时条件下重新购置或建造一个功能相同的全新状态的技术商品所需的全部成本（即重置完全价值），再扣除被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，所得到的余额即为技术评估值的一种评估方法。
其基本计算公式如下：
资产评估值=专利重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
成本法操作较简单，评估准确性较好。但成本法也存在一些问题，成本法只是停留在对成本的核算和考量，并没有考虑市场需求。另一方面投入技术的成本费用与其可以带来的超额收益之间没有必然的直接联系，投入成本的大小并不能直接决定其价值的大小。
5 结论
实物期权法相较于传统的评估方法，具有如下优点：充分考虑了专利权的收益的风险性与其价值的相关性，考虑了企业柔性决策带来的价值。不过，由于文章主要研究的是独占性技术商品的扩张期权，而且将企业投资的机会成本（未来的社会平均利润现值）看作是一个可预期的、确定的常数，因此，在考虑技术商品的非独占性、机会成本的不确定性及复合期权的情况下，如何对转让技术商品进行定价，则有待于今后更进一步的研究。
参考文献：
[1]孙善成.发明专利的期权定价研究[D].吉林大学，2010.
[2]王黎霞.基于期权定价理论的无形资产评估[D].昆明理工大学，2006.
[3]王海霞.专利资产价值评估实物期权法研究[J].东方企业文化，2014（04）.
[4]陈引，郑明川.实物期权无形资产及其价值评估研究[J].财贸研究，2005（03）.
[5]李满宇，刘桂明.专利价值评估的影响因素分析[J].中国发明与专利，2013（07）.
第5篇：文物价值评估方法范文
关键词：战略并购； 价值评估； 实物期权；近似评估法
DOI：10.13956/j.ss.1001-8409.2017.04.10
中图分类号：F275；F830 文献标识码：A 文章编号：1001-8409（2017）04-0042-05
Abstract： This paper puts forward a method of value evaluation under the condition of incomplete market， approximate evaluation. Based on the positive analysis of a strategic M&A case of a photovoltaic enterprise， results find that， firstly， compare to the traditional real options method， this method can improve the effect of assessment. Secondly， it can not be ignored that the impact of earnings volatility of the project assets to the evaluation result. Thirdly， the traditional real options method overestimate value of the target enterprise， and caused the loss of M&A companies.
Key words：strategic mergers and acquisitions； value evaluation； real options； approximate evaluation method
引言
并作为一种重要的资本运营方式是企业进行资产增值的常见投资行为。根据动机可将并购分为战略并购和财务并购，其中战略并购是指企业出于自身发展需要而采取的决策行为。企业采取战略并购措施的主要目的包括：提高盈利水平、减少企业面对的不确定性和扩大市场占有份额[1]。Mckinsey和Companv指出由于目标企业价值不能被合理评估或并购后对目标企业管理不善而导致企业不能继续增值，实际中的大部分战略并购往往不会成功[2]。因而，合理的评估目标企业价值是并购成功的关键[3]。虽然基于传统实物期权方法在一定程度上能合理评估战略并购中的目标企业价值。然而，在现实中，关于目标企业的全部信息较难获得，这就为应用传统实物期权方法带来了阻力。基于此，本文通过构建不完全信息下的战略并购中的目标企业价值近似评估模型，为避免目标企业价值被高估或者低估提供更符合实际的决策参考。另外，本文的关注点在于战略并购，以下简称并购。
国内外对实物期权模型在并购中的价值评估应用方面进行了大量研究。其方法主要基于传统或者修正后的金融期权模型。Elmar 等人应用博弈论和金融期权分析方法研究了企业并购中的额外对价问题，指出最优价值变化是一个由不确定性决定的动态过程[4]。刘焰和俞力峰等人根据并购的自身特点，调整了B-S-M金融期权模型中的有关变量并将其应用到成长性企业并购价值评估案例中[5]。赵敏和唐元虎等人构建了高科技企业并购中的实物期权价值评估模型，指出目标企业价值等于并购中的机会价值和并购前的目标企业的期权价值之和[6]。Sean和Jeff应用增长期权模型研究了高科技企业的并购风险，指出具有高增长期权的企业不会成为被并购的对象[7]。候汉坡和邱菀华给出了并购中的目标企业价值评估的实物期权模型[8]。王竞达和瞿卫菁以我国 2010年和 2011年创业板公司并购价值评估案例作为研究对象，对整体评
估和交易定价进行了描述性统计，提出应综合运用各种评估方法对不同行业的目标企业进行评估[9]。于研在阐述了国内外跨国并购发展趋势的基础上，讨论了我国企业跨国并购中的目标企业价值评估和战略决策方法，同时指出可将企业面临的新一轮的投资机会视为一个隐蔽的实物期权[10]，进而为我国企业海外并购提供决策参考和理论指导。综上所述，研究者大都从完全信息下的模型出发，忽略了不完全信息对并购价值评估的影响，且这些评估方法隐含的重要假设（假设信息在理想状态下传递，期权可以在公开市场上交易以及市场是完全竞争状态等）在当前公开的市场上几乎无法实现[11]。造成这种现象的原因在于实物期权及其标的资产没有固定的交易场所，而交易场所是否存在决定了信息的传递方式[12]。实物市场的信息对并购显得尤为重要，因为并购本身就是一种信息消费型决策行为，特别需要信息的支撑[13]。基于以上理由，Neftic应用概率分布将影响资产价值的信息分为“普通信息”和“突发信息”，并指出目标企业价值同时受到这两种概率事件的影响[14]。显然，事件大小及其发生概率等信息的传递过程和假设受到市场完全性约束。因此，直接利用完全市场条件下的实物期权模型不能正确地评估目标企业价值，甚至会造成严重错误，从而影响投资效果，最终会导致并购企业的破产[15]。正如 Klaus和Xinfeng 研究所揭示的，完全市场假设会影响资产价格随机变动过程[16-20]，这是评估结果是否切合实际的关键所在。
针对非完全市场条件下的资产定价理论，国内外研究者也提出了一些价值评估模型，大致可分为：修正后的传统期权模型、ε-套利评估模型、区间评估模型和不可交易资产价值评估模型[21]。其中修正后的传统期权模型的基本思想是根据市场信息和投资者的理性程度放宽传统期权模型的参数假设[22-24]；ε-套利评估模型的基本思想是对于任意期权，如果对于任意给定的正数ε，能构造一个资产组合满足资产组合的价值与期权价值之差的绝对值小于等于ε，那么该资产组合就是一个ε-不完全复制策略且该复制策略与标的资产初期的价格向量的内积就是期权的价格；区间评估模型的基本思想是建立在无套利定价原理基础上，且认为由于完全复制策略不存在于非完全市场内，期权价格应该在某个区间内，该区间的上限和下限分别为买方和卖方的无套利定价的期权价值；不可交易资产价值评估模型的基本思想是由于不可交易资产不能在公开市场上进行交易，因此传统的期权定价模型的风险中性假设条件不符合实际情况。期权价格由资产的未来收益的现金流的现值决定且将投资人对标的资产的期望收益引入传统期权模型有助于合理定价。分析以上模型后发现存在两方面缺陷：①没有明确给出非完全市场下的信息传递方式。信息的传递方式是否合理决定着资产价值评估的准确性[25]。②将投资者的期望收益纳入资产价值衡量中具有不合理性。这种不合理性主要表现在：虽然将投资者主观认识纳入到价值评估中更能贴近实际，但在公开市场上的投资者期望差异较大且具有相互影响的效应（如羊群效应）[26]。另外，将整个市场上的投资者的期望收益进行分类和量化更是非常困难。
分析以上文献后发现，当前研究存在以下两方面的问题：① 非完全市场上的不可交易资产的价格信息按照怎样的方式进行传递；②战略并购中的目标企业价值应该怎样衡量。本文从一个新的角度提出战略并购中的目标企业价值评估方法――近似评估法。首先，针对非完全市场条件下的并购中的目标企业价值信息变化特征，应用实物期权近似评估法构建了非完全市场条件下的评估模型；其次，将待定价的标的资产与某种相关商品的价格联系起来，并将其作为指定标的资产的“孪生资产”（这里的“孪生资产”是指市场中与该实物期权标的资产最为相关的可交易资产），进而解决了传统评估方法遇到的以上两个问题，使评估结果更切合实际。
1 近似评估模型的建立
非完全市场下的企业并购是我国市场经济条件下的常见现象。造成这种现象的原因在于政府，特别是各级政府对企业并购的介入。各级地方政府凭借对当地企业具有经营、人事管理和税收等方面的责任，并用其政治资源、信用担保、获取信息量和信息质量的优势对并购企业进行行政协调[27]。从而导致了非完全市场下的企业并购有别于金融市场的价值评估，该差异主要表现在目标企业属于成长型企业（否则将会倒闭，没有被政府担保和并购的价值）、并购双方对信息的掌握程度不对称、并购后的收益难以确定、并购企业并没有完全丧失自以及信息不是按照平滑方式到来等。
1.1 模型的基本假设
为了使评估结果更贴近实际，根据并购特征现做如下假设：
①目标企业属于成长型企业，资产价格St为一个在滤波Ft下适应的右连续下鞅，这里Ft表示企业能连续获得的一簇信息集合。
②m然并购后的收益不确定，但资产价格不会无限增长，即对任何0≤t≤T（这里T表示投资有效期），资产价格的期望满足E（St）
③企业难以获得目标企业未来发展的全部准确信息且并购双方拥有的信息质量和准确程度不同，因而市场存在套利机会。
④虽然市场为非完全的，但企业可通过付出成本、学习、咨询等途径进一步搜集信息，进而新的市场信息不断被并购双方所掌握。因而，根据多布分解定理[28]，可将St分解为下列形式：
2 实证研究
2012年欧美国家对我国光伏产业的“双反”调查使得我国光伏产业受到严重冲击。对此我国政府宣布将开始大举整合中国太阳能产业，大力鼓励中国大型光伏板制造商进行并购并大量减少提供给这些企业的补贴。下面以我国某光伏企业并购案例展开并购中的目标企业价值评估的实证研究。
某光伏企业为了进入某一领域，对拥有某一专利权的目标企业进行战略并购。通过对目标企业的调查发现：该投资的投资有效期为T=6（年），无风险利率r=8%，公开市场上的“孪生资产”单价为1320元，资产收益波动率σ为30%，企业加权平均资本成本为20%。预计6年后残值为1819万元。分析后认为若并购成功，该光伏企业拥有在三年期内灵活投资的权利并使企业价值增加。最终认为，该并购成功后不再对目标企业进行再投资或在第三年末投资1000万元行使专利权。在这两种情形下的预计现金流量如表1所示。
由近似评估方法和传统实物期权法的比较可见，除项目资产收益波动率以外的其他参数都较容易确定。另外，由于项目资产收益波动率的存在，项目机会价值的存在才有意义，即对项目的机会价值评估才成为可实现的目标。因此，有必要比较不同波动率下的两种评估方法（传统评估法和近似定价法）的差异，该趋势见图1。
图1表明，当项目资产收益波动率增大时，这两种方法下的项目机会价值都增大；传统实物期权法对项目机会的评估值始终大于近似定价法的评估值；存在鞅测度时的项目机会评估价值大于不存在鞅测度时的项目机会评估值。该结论说明项目资产收益波动率对项目机会价值的评估结果产生的影响不能被忽略。
3 结论与展望
本文提出的战略并购中的目标企业价值近似评估法克服了完全市场条件下的实物期权法存在的假设不合理的缺陷。通过引入多布分解定理将资产价格分解为鞅和一个可料的增过程，在此基础上结合非完全市场信息的到达特点（信息不是按照平滑方式到达）给出了标的资产价格变动过程，利用Hilbert空间投影理论建立了近似评估模型，分别在存在鞅测度和不存在鞅测度两种情况下对战略并购中的目标企业价值进行了评估。所得模型的一个显著优点在于假设符合非完全市场条件，评估结果更加符合实际。另外，由于实物市场上往往不存在与目标企业价值风险完全相同的证券且标的资产在该市场上不可交易，本文应用“孪生资产”代替标的资产，进一步使得评估结果更具说服力。从而对战略并购中目标企业价值评估方法进行了拓展。实证分析结果表明：传统的实物期权评估法高估了目标企业价值；评估是否有效不仅取决于评估方法还取决于项目资产收益波动率。相比较传统的实物期权评估方法，该模型的缺点在于计算难度较大，存在多个“孪生资产”符合该评估方法，最终使得计算结果不统一。分析筛选“孪生资产”的标准和方法也是下一步研究需要解决的问题。当然本文仅限于战略并购，对于财务并购中的潜在的机会价值评估问题，并购中的合作竞争情况下的目标企业价值的评估问题以及在并购后转换生产情况下的潜在的机会价值评估等问题有待进一步深入研究。
参考文献：
第6篇：文物价值评估方法范文
【关键词】 税基评估； 行为主体； 行为客体； 批量评估； 争议解决制度
在全球经济一体化的大背景下，我国税制结构也日趋完善并逐渐与国际接轨。中共中央十六届三中全会公布的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，做出了分步实施税收制度改革的战略部署，这次税制改革制定的九个方面的任务中包括开征物业税。在一些国家和地区，物业税又称“不动产税”或“房地产税”，香港地区称“物业税”，我国采用这种叫法。开征物业税主要有两个关键因素，即税基和税率。其中，税基数额多少需要借助评估手段对房地产等进行资产评估，资产评估结果可以作为物业税的主要计税依据。在国际上，以征税为目的的税基评估包括很多方面，如物业税、不动产、财产税、所得税、关税等税种都要进行税基评估，这是广义上的税基评估；在我国，税基评估现仅对不动产而言，它是随着我国准备开征物业税而产生的，是狭义的税基评估。基于我国现状，本文所讨论的是指狭义的税基评估。税基评估在美国以及西方发达国家已有较久的发展历史，随着各国经济的发展和长期的实践，在物业税税基评估、不动产税基评估、财产税税基评估、所得税税基评估、关税税基评估等税种方面，逐步形成了较成熟的税基评估理论体系、较先进的税基评估技术和较完善的税基评估争议机制。中国开展税基评估，需要积极借鉴国外税基评估中的有益因素。
一、国外税基评估理论和方法概况
（一）国外税基评估的行为主体和客体
税基评估行为主体和税基评估行为客体是税基评估基本理论中最基础的两个因素，是建立税基评估体系需要首先考虑的问题，也影响着税基评估的其他因素，如制度、方法等。
税基评估行为主体是指开展税基评估行为的主要实施者，可理解为开展税基评估应当由哪个部门负责和由哪些人员实施。世界各国对税基评估的主体规定各不相同：有的国家设立专门机构从事不动产税基评估（如澳大利亚、英国等）；有的国家出于节约政府行政成本考虑，委托社会评估机构进行税基评估（如美国、加拿大等）。总而言之，在国外税基评估活动中，既存在为税收征收和缴纳需要的、发生在税收征纳之前的申报征纳税基评估活动（即征纳税基评估），也存在有关当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动（即纠纷税基评估）。
税基评估行为客体是指税基评估的评估对象，可以理解为税基评估的计税依据。海南省地方税务局课题组研究得出：国际上有四种计税依据，即土地与地上建筑物价值、土地价值、租金收益和土地面积。土地及地上建筑物包括对土地及地上建筑物制定统一税率（如荷兰等），也包括制定差别税率（如泰国等）；土地价值指排除了土地上的建筑物后的土地自身价值，（如澳大利亚、新西兰、中国台湾等）；租金收益是以不动产出租的价格为税基评估客体；土地面积是指以土地实际范围的大小作为税基评估客体（如俄罗斯、波兰、匈牙利等）。近年来，税基评估客体呈现两个发展趋势：一是倾向于采用同一种计税依据；二是在选择同一种计税依据上倾向于采用从价计征的土地及地上建筑物价值（如立陶宛、罗马尼亚等），引入从价计征方式。
（二）国外税基评估的主要方法
税基评估方法是税基评估体系的核心部分，国外进行税基评估一般采用批量评估的方法，其基本原理是：利用回归分析评估批量计税价值，就是根据数理统计分析的原理，对影响税基价值的相关关系进行数量变化规律的测定，确定一个回归方程，并对所建立的回归方程进行有效分析、判断，形成可靠的税基价值模型。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的（供给和需求）特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型（模型设定）；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用（模型校准）；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以avm（自动评估模型）为核心技术的计算机辅助批量评估系统（cama）和地理信息系统（gis）是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。
（三）国外税基评估的争议处理制度
税基评估争议处理机制是税基评估体系的重要组成部分，也是税基评估体系是否健全的标志。税基评估争议处理制度是指从法律角度对那些不满的纳税人提出的复议申请和申诉予以处理的一整套司法程序。国外许多国家的法律制度比我国健全，在税基评估的争议处理制度方面也取得了许多经验。一些国家，据中央（州或省）和地方政府（郡或市）在税收体系中的地位和职能不同，将税基评估争议处理制度划分为中央和地方税基评估的争议处理程序。国际估税官协会（international association
of assessing officers，iaao）于2001年颁布了《税基评估申诉准则》，对争议提出的时间、复议、申诉、程序以及宽限期限做出了明确的规定，并设立了专门的税基评估争议处理部门。与批量评估系统和比率研究所致力于实现的税基评估总体公允化相比，税基评估申诉制度实现的是前两者遗漏下的个体的公允化，它是纳税人主动争取公允化、评估争议处理机构配合其实现公允化的过程。
二、国外税基评估成功经验对我国的启示
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。笔者认为，税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选拔出来进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。见表1。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。笔者认为，我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
【主要参考文献】
[1] 中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定辅导读本[m].人民出版社，2003.
[2] 纪宜成.再论论税基评估的有关问题[j].中国资产评估，2005（7）.
[3] 纪宜成.三论税基评估有关问题[m].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[4] 海南省地方税务局课题组.房地产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想[j].税务研究，2006（8）.
[5] 耿星.开征物业税中的评估问题[j].税务研究，2004（4）.
[6] 沈越火.批量资产评估理论和实践分析[m].2006年国际评估论坛论文集，2006.
[7] 纪宜成，傅传锐.批量评估：从价税的税基评估方法[j].中国资产评估，2005.11.
第7篇：文物价值评估方法范文
关键词：土地承包经营权;抵押;评估方法;评估
中图分类号：F301.3 文献标识码：A
收录日期：2015年3月5日
目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。
一、土地承包经营权抵押现状
为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险;有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资;有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的经验。
二、土地承包经营权价值内涵
尽管各地的土地流转、土地抵押等交易活动在如火如荼地进行着，但对土地承包经营权抵押价格的评估却没有形成统一的价格评估体系。关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值;生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值;社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。
三、土地承包经营权抵押价值评估
对农用地价值评估的类型有很多种，如农用地征用价格评估、农用地宗地价格评估和农用地基准地价评估等，但出于抵押贷款目的的土地承包经营权抵押价值评估处于起步阶段。要准确评估土地承包经营权抵押价值，需要明确以下几点：
（一）土地承包经营权价值的影响因素。影响农地价值的区域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，也就是土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等;其次是社会经济因素包括社会经济发展条件、土地制度、交通条件、农田基本设施状况;最后是特殊因素包括特殊气候条件、特殊土壤条件、特殊的环境条件，如东北的黑土地、南方的红土等。
农用地的自身条件也会影响其价值，这类似于城镇国土土地宗地的个别因素，包括田块内的土地平整情况;农田水利设施的配套程度;田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要;田块内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要;围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况等。
（二）土地承包经营权抵押价值评估方法。农村土地价值评估可以选用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。但在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。
市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。但是迄今为止中国农村土地交易市场正在逐步建立，没有形成完善的交易市场，因此市场比较法评估农用地价值的条件还不成熟。
成本逼近法是指以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定土地价格的方法。适用于新开发的农用地价值评估。但也有学者认为成本逼近法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力，不适用于农用地价值评估。
基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此用基准地价系数修正法评估农用地价值在大多数县域仍无法适用。
我国农村土地承包经营权是一种不完整的物权，但《农村土地承包法》、《担保法》和《物权法》中有明确规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包且经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的“四荒地”的承包经营权可以抵押。目前，各地区开展的以农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、流转等经济行为还处于起步阶段。对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定。 银行机构在核定土地承包经营权抵押价值时，有些采用经验算法：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。淄博市2014年出台《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。各估价机构在评估土地承包经营权抵押价值时有的依据地方出台的文件进行评估，大多数采用收益还原法和成本逼近法来评估，但也存在问题。如家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，不可能像一般企业一样建立明细账，这使得评估时难以确定农业生产的客观收入、成本、利润率等。
（三）土地承包经营权抵押价值评估实证分析
2、评估思路及方法。根据评估对象的实际情况，鉴于葡萄大棚是新建建筑物，种植的葡萄还没有任何收益，因此不适合将葡萄大棚用地及其地上附着物、葡萄大棚及其他附属设施作为一个整体共同测算，也就是不适合选用收益还原法来进行评估。那么，本次评估的评估思路可以将葡萄大棚及其附属设施和土地承包经营权及其地上附着物分开评估，也就是采用成本逼近法分别评估葡萄大棚及其附属设施的价值，土地承包经营权及其地上附着物的价值，然后将两者相加。
成本逼近法的基本公式为：
地价=土地取得费+土地开发费+种苗费+养护费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法评估葡萄大棚的价值时，评估值=重置价值×成新率。但是成本法在确定各项费用时必须采用社会平均费用。
四、结论
（一）土地承包经营权的评估尚处于起步阶段。评估依据仅有2012年出台的《农用地估价规程》，因此需要建立统一的农用地价格评估体系，逐步形成完善的农村土地交易市场。
第8篇：文物价值评估方法范文
关键词：企业价值评估；高风险；不确定性；评估方法；传统；实物期权
目前我国在企业价值评估方面普遍采用收益法、成本法和市场法三种传统方法，但是针对目前市场的多样化，有些企业的高风险和不确定性带来的未来的不可预测和不可控性使得传统方法中使用最多的收益法评估面对很大的困难。而很多企业的成本又不能完全体现企业的价值，而且市场上相似企业相对较少使得成本法和市场法在评估的时候很难有很强的说服力，如我国推出的创业板市场里的成长型高新技术企业就具有很强的特征。这种企业的普遍特征就是他们的高风险与高成长性使得未来面临风险和不确定性；企业的有形资产相对较少，无形资产占重要部分；市场上缺乏可比企业。针对这些问题，在企业价值评估中引进相对适应的方法来评估就显得尤为重要。而实物期权的方法正可以对这类企业进行评估。本文在分析传统方法的局限性的基础上浅析实物期权在企业价值评估中的应用。
1.传统评估方法的局限性
我们所熟悉的三种评估方法是针对被评估企业的不同时态研究企业的价值。收益法是基于企业未来的收益来确定企业的价值量；成本法是针对企业过去的资产和负债来计算企业的价值；市场法是基于评估时点市场上相似企业的状况来比较、修正目标企业的价值。但三种评估方法在评估类似创业板的高不确定性企业时存在种种问题。
1.1收益法
企业在持续经营假设的前提下，根据其未来预计收益及变现值的折现来计算企业价值。
根据此公式可以看出，在运用收益法推算企业价值的时候，评估年份的收益率及收益的折现率是关键因素。
（1）预期收益
在进行企业价值评估的时候，企业的预期收益是由企业相关人员以及评估人员根据企业实际情况及未来发展推算出来的，国内的情况大部分是由企业财务人员预测，评估人员根据实际情况调查核实。这就造成了在评估过程中很大的主管成分。针对成长型高新技术这类的企业，未来的成长具有很强的不确定性以及高风险性，其未来的收益可能会出现预测上的大幅变动，这就会使评估结果有很大的差异。
（2）折现率
在收益法评估企业价值的过程中，收益率是尤为重要的元素。根据资本资产定价模型：
在计算折现率的过程中需要用到现行的无风险报酬率、市场期望报酬率的历史平均值、无风险报酬率以及被评估企业及其行业所存在的系统风险。但是在实际操作中，每一个值的确定都存在着诸多问题。
①无风险报酬率的确定
基本公式中提高的无风险报酬率指的是3~5年期的国债利率，而在我国，国债分为凭证式国债以及记账式国债两种，在选用国债利率的时候选用哪种国债形式的利率对于我们计算折现率也存在很大影响。2010年及2011年发行的第四期及第五期3年、5年凭证式国债的利率的平均值为5.15%。见下表：
而记账式国债的利率则维持在3%~4%之间。两者之间相差1%的差额，使得折现率的计算结果出现很大的不同。因此，从这方面讲，不同的评估师在计算企业的折现率时具有较大的自主空间。
②市场预期报酬率的确定
市场的预期报酬率应该根据市场的走势来计算，但是就我国市场目前的情况来看，2011年根据深市及沪市的大盘走势来看，市场的平局报酬率为负，这就使得我们在评估中遇到了困难。在我国股票市场不够完善的情况下，什么数值能真正代表市场的报酬率？针对这一问题，有些评估师选用国外统计的数值来计算，但这种情况未免不太能代表我国市场的情况。这也给我国的企业价值评估带来了很大的困难。
③β值的确定
在计算折现率的过程中，企业及其所在行业的系统性风险系数是调整不同行业及企业风险指标的关键因素，也是不同企业相互区别的关键所在，因此，选用适当的β值是我们计算企业价值的关键。由于我国股票市场的不健全，根据公式计算β值所得出的结论在一定程度上不能代表企业的真实情况；然而，选用国外成熟的β数值所得到的结果有显得不能代表我国企业在我国的市场经济环境下的真实水平。因此，β值的确定也成为使用收益法计算企业价值的一大难题。
1.2成本法
运用成本法计算企业价值在实际应用过程中是把企业的资产及负债分别通过成本法来评估，最后，企业价值=企业资产-企业负债。如果使用这种方法评估无形资产投入大、人力资本占重要地位的创新科技企业，无疑不能充分的显示出企业真实的价值。因此使用成本法进行企业价值评估的时候，要分清目标公司的特征是否适用成本法对其进行评估。
1.3市场法
市场法评估的特点是有完善的市场，且市场上存在相似的企业，通过企业间的对比、修正来计算目标企业的企业价值。但是对于高新企业来说，其本身的特点就是为了适应新经济的需求和高新技术的发展需要而设立的新型企业。这就使得高新企业在市场上寻找对比企业的几率变小，给市场法评估高新企业造成了很大的困难。另一方面，在运用市场法评估企业价值的时候，在计算目标企业和对比企业的修正系数时，大多数评估师的做法都是在主观上对其打分，没有充分的数理基础来支撑整个结果，这也放大了在评估的过程中评估师的主观能动性。
2.实物期权及其在企业价值评估中的应用
通过上述分析可以看出，在评估高新企业的企业价值过程中，传统的评估方法在运用上都存在这样或那样的问题。而高风险、高不确定性的企业，存在很多与期权相似的特性，因此可以运用是实物期权的原理来评估企业的价值。
实物期权是一种以期权概念定义的现实选择权，指企业在进行长期资本投资决策时所拥有的、能根据决策时不确定性的因素来改变决策行为的权利。1977年Myers在文章中首次提出了实物期权理论。他指出，当评估的项目具有高度不确定性的属性时，评估出的价值趋于低估了项目的价值。企业投资虽然没有像金融期权合约那样的形式，但由于很多项目也具有高度的不确定性，因此仍有一定类似金融期权的特性。因此可以运用期权定价相关技术来进行价值评估。
Dixit和Pindyck在Myers之后指出实物期权除了考虑了以现金流时间价值为基础的项目价值外，还充分考虑了项目投资的时间价值、管理柔性价值和减少不确定性信息带来的价值。不确定性是实物期权存在的客观条件,而管理柔性则是管理者对这种不确定性的状态所作出积极反应的主观能力，因此管理柔性对于实物期权至关重要。因此，要寻找投资中所隐含的实物期权，应从与不确定性有对应关系的管理柔性着手。
高新企业大都属于投资周期长、风险高的创业投资企业。与传统企业相比，这类企业具有更大的成长空间，而且具备及时把握市场的能力以及充分运用的实力，管理者能够辨明和使用事件中的柔性价值，增加不确定性能够带来更高的价值。所以，高新企业价值可由企业的现实资产价值和企业管理柔性价值两部分组成。如果用表示企业价值，则有：
式中：Va为企业“现实资产价值”，这部分价值可由传统的贴现现金流量法得到；Vb为企业“管理柔性价值”，可用期权定价方法来计算。
最常见的期权定价方法主要有Black、Scholes提出的连续时间的B-S期权定价模型，属于欧式期权定价；Cox、Ross和Rubinstein提出的离散型的二叉树期权定价模型，属于美式期权定价。因为在现实情况下，投资者可以根据企业的实际发展情况随时决定是否投资，是否应该放弃某个项目，而不是非要在某一特定时间才能进行决策属于美式期权。
在运用二叉树期权定价法评估企业价值时，前提假设是企业会在其整个生命周期中持续经营，但是高新企业的高风险性又使得企业生命周期不稳定，企业随时都有破产清算的可能，如果企业的收益小于企业残值，那么企业的管理者会选择放弃项目的执行。因此，在评估企业价值时,要充分考虑到企业各时期相应的清算价值。综合上述原因，应该应借用二叉树期权定价法的原理构建适合评估高新企业价值的估值模型。
3.结论
高新企业多为具有高成长性的自主创新型企业，由于创新型技术的千差万别，因此很难找到行业、技术、规模、环境及市场都相当类似的可比企业。而且，它们具备及时把握市场机遇并充分运用这种机遇的实力，管理者可以灵活选择投资的时机。所以运用传统的估值模型难以反映出创业板企业的真实价值。而就其特点，运用期权定价的方法能较好地定量分析企业经营管理的适应能力和企业战略的灵活性等问题，从而在一定程度上解决传统估值方法对创业板企业估值的不足。因此在应用实物期权评估企业价值方面应加强研究。
参考文献：
[1]Myers,S.C.,Determinants of Corporate Borrowing, Journal of Financial Econimics,1977,5（2）：147-175.
[2]Black,F.andM.Scholes,The pricing of Options and Corporate Liabilities,Journal of Political Economy,1973,81(3):637-659.
[3]LenosTrigeorgis著，林谦译：实物期权――灵活机动的管理和资源配置战略[M].30~40页，北京，清华大学出版社，2007.
[4]Geske,R.,TheValuation of Compound Options, Journal of Financial Economics,1979,7(1):63-81.
[5]Boer,Peter F,Valuation of Technology Using RealOptions,ResearchTechnologyManagement,2000,7~8:26-30.
第9篇：文物价值评估方法范文
关键词：房产评估；评估师；评估类型
中图分类号：F715 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）01-0234-01
在今天经济飞速发展的大潮流下，我国的房地产业也呈现出一种高速发展态势，并日益走向成熟，房地产业显然已经成为了我国经济的最新增长点。但是，与此同时，伴随着房地产业的快速发展出现了一系列问题，过快的发展速度容易造成经济泡沫，引发金融风险。因此，健全、完善我国现有的房地产评估体系就显得尤为重要。
一、房地产评估的概念及类型
房地产评估，就是对房地产进行估价，也就是说，由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业评估人员，在综合分析影响房产价格诸因素的基础上，结合估价经验，按照法定评估程序对所评估房地产的价值进行判断和推测。
需要注意的是，房地产评估实质上不是简单的估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。
二、房地产评估的三个类型
（一）一般评估：这一类型的评估属于参考性评估，不具有法律效力。这种类型的评估，发生在房产交易双方有争议或者发生分歧而求助于评估机构时。“一般评估”往往反映的是在某一时间点、某一地区的某一特定物业的一般价值水平。
（二）特定评估：这一类型的评估是一经确定就具有法律效力的。它是由房地产交易的管理部门主导进行的评估，所针对的是明显低于市场价格水平的买卖双方交易价格。此种评估类型在评估过程中，往往需要采用两种及其以上的评估方法，以便体现公正、合理原则。
（三）房地产抵押贷款评估：这一类型的评估一经确定，就具备很强的法律效力并形成法律文件，它对交易双方有强有力的约束力。它是房屋购买者在寻求金融方面支持时，对自己所抵押的房屋价值所进行的评估。房地产抵押贷款评估是由金融部门所委派或指定的评估机构所进行的评估，其评估值一般都比较低。
三、房地产评估的原则
（一）供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
（二）替代原则：在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。
（三）最有效使用原则：以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。
（四）贡献原则：它是收益法和剩余法的基础。
（五）合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
（六）估价时点的原则：估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。
四、中国房地产评估产业中存在的一些问题
（一）对抵押物价值评估过高，不能准确把握抵押物隐含的风险，忽视抵押贷款项目的可行性评估。在现有房产评估中，一般认为评估偏差率超过20%以上即为评估重大差异，然而经调查发现这部分业务量竟然占已审核业务总量的52%左右。在银行所发放的这部分抵押贷款之中，大多抵押品的实际价值不能覆盖银行所提供的贷款，这给银行房产贷款带来了很大的潜在风险。
（二）我国现有评估师队伍的素质参差不齐。在房产抵押评估事务过程中，银行是在评估师所给评估值的基础上以一定的比率提供贷款给贷款方的，所以评估师对抵押贷款是负有相当重要责任的。然而在实际的操作过程中，评估师的权利和义务往往是不对等的。当银行因为抵押物的评估值与拍卖金额数目相差太远而遭受巨大的经济损失时，一般银行也不会因此把评估机构告上法庭。有的评估机构中的业务人员素质不高，不遵守房产评估行业的职业道德，不顾诚信原则，迎合委托方的不正当要求，在评估中弄虚作假，谎报评估值，严重损害了其他人的利益，也使银行遭受巨大经济损失。
（三）行业相关制度、规范建设落后，缺乏约束性。虽然在房地产也繁荣发展的背景下，房产评估行业也呈现了快速发展趋势，但是却仍然处于其发展的初级阶段。很多评估机构是由政府原来的房地产评估机构所改制过来的，它们往往借助与政府的关系形成垄断市场，而不能在正常的市场竞争中去获得业务。
五、针对房地产行业现存问题应采取的改善措施
（一）有关部门要加强监管，通过整顿规范为房地产估价市场创造公平的竞争环境。要尊重并维护房地产估价活动的独立性，要尽快完善房地产评估市场的运行和监管规则，对违规行为制定严格的查处办法。对在房地产评估过程中弄虚作假的评估机构，应取消其房地产价格评估资格，并追究有关人员的行政或法律责任。
（二）完善、创新现有评估方法。由于一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而抵押物处置和抵押物评估之间往往存在着脱钩关系，在这一有效期内房地产市场往往会发生极大的变价，在这样的情形下对抵押房地产进行依法处置，抵押物的现值与评估价值之间就会存在相当的差异。
（三）严格评估师行业准入制度。房地产估价是智力型行为，房地产估价师的专业素质是其执业的技术保证，要严格评估师选拔制度，设置不同层别的考试制度，多渠道开展国际交流与合作，并通过继续教育等多种形式促使房地产估价师的专业水平不断改进、提高，帮助房地产估价师适应不断变化的市场经济发展的要求。
由于中国在评估理论和方法上的研究上起步晚、比较滞后，在现有评估行业中，问题重重，暴露了很多弊端。因此，应在考虑自身情况和已有经验的同时，积极吸取国外相关行业的先进经验，共同努力带动我国房地产评估行业的健康发展。
作者单位：杭州市地铁集团有限责任公司
参考文献：
[1]叶剑平.房地产估价[M].北京:中国人民大学出版社,2002.
[2]王人己,姚玲珍.房地产估价[M].上海:上海财经大学出版社,2002.
[3]唐建新，周娟.资产评估教程[M].北京：清华大学出版社，2005.
[4]冯宇辉.浅谈西方房地产评估中存在的问题[J].中国房地产,1995(09).
