宅基地合同精选(九篇)

第1篇：宅基地合同范文

农民宅基地转让合同范文1转让方：(简称甲方)

受让方：(简称乙方)

甲方自愿将坐落于房产及宅基地永久性有偿转让给乙方，经双方平等、友好协商，现达如下成协议：

一、该宅基地及房产四邻至：东邻西邻：、南邻：北邻：建房及宅基地总面积平方米。

二、甲方保证房产及地籍的产权真实合法，证明人(保证人)应保证受托事务真实有效。甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

三、双方责任

1、甲方责任：因乙方所购房屋为农村集体土地拆迁赔偿安置房屋。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。如因此发生相应纠纷的，由甲方负责处理。

2、乙方接收房屋后，在法律、国家政策允许的条件下，甲方必须无条件配合乙方办理，土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需税收、费用由乙方承担。如因甲方责任没有过户，按甲方违约。

3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让金额

转让价格为人民币万元(大写：万整)。

五、付款方式、房产及宅基地证明：

签订合同之日，乙方一次性向甲方付清转让金额。同时甲方需向乙方提供宅基地换购现有房屋土地证(原老房子的宅基地土地证)，换购房屋时的补的差价金额的发票(收据)和证明材料，及一切有关转让房屋的证明材料和过户时需要的材料。

六、产权归属

协议双方签字付款之日起，房产及宅基地使用权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上改造修建房屋，或再行转让他人，甲方无权干涉。在乙方修建房屋过程中，所有费用由乙方承担。

七、违约责任

本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如甲方违约必须在原转让金全额的基础上加倍赔偿乙方，如造成乙方损失(如基建费、装修费、安装费)，甲方应负责赔偿给乙方，如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，作抵消乙方违约金。

八、未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。

九、协议生效条件

本合同经双方签字按手印后生效。

十、本协议一式两份，双方各执一份为据。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农民宅基地转让合同范文2转让方： (简称甲方)

身份证号:

受让方： (简称乙方)

身份证号:

根据相关法律法规的规定，甲方完全自愿将自己位于濮阳市胜利办辛庄村其中一份宅基地有偿转让给乙方，甲方夫妻及其他亲属均对此无异议，现经甲乙双方平等、自愿及友好协商，特订立本协议，以供甲乙双方共同遵守。

一、宅基地坐落于濮阳市胜利办辛庄村南侧，面积为 平方米。东至 ,西至 ， 南至 ，北至 ,长宽： 共 米。

二、转让金额：

双方议定此幅宅基地现价为人民币 贰拾万元整。

三、付款方式：

双方在协议签字之日，乙方一次性付给定金 壹万元，其余款项拾玖万元15日内支付。

四、产权归属：

甲方陈述：该宅基地的所有权完全归甲方个人，该宅基地没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。协议双方签字付款之日起，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋，本族及异性人等无权干涉、争议。乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担。

五、协调和处理：

乙方在建房施工中，如若发生土地产权纠纷等出现，由甲方负责出面协调处理，如有协调处理不好，甲方应负相关的责任。

六、违约责任：

本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约，如果甲方反悔，导致乙方丧失对宅基地的占有使用权，甲方应对乙方进行地上物及土地升值的赔偿，具体包括如下：

1、甲方全部退还乙方已支付的转让费及利息;

2、乙方已翻建的房屋，应按市场价予以补偿;

3、对于土地应按照区位补偿价予以补偿;

4、如甲乙方发生诉讼，甲方需赔偿乙方全部诉讼费用(包括但不限于聘请律师的费用)。

七、自本合同签订生效起，该宅基地的所有权、处置权与甲方无关。该宅基地如遇拆迁或其他方式的征收、征用，地上物及土地补偿等全部归乙方所有，甲方配合办理拆迁补偿的相关手续。

八、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。

九、本合同自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。

十、本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份具有同等效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

农民宅基地转让合同范文3甲方： 身份证：

乙方： 身份证：

甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。

一、甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权有偿转让给乙方。

二、该宅基地四邻至：东邻：________、西邻：__________、南邻：_________ 、北邻：_________ 。

三、双方责任。

1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

2、如国家政策允许登记，甲方无偿协助乙方办理登记手续，有关登记甲、乙双方要付费用由乙方负责。

3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让价格为人民币2万元(大写：贰万元整)。

五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为20万元整。

六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。

七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

第2篇：宅基地合同范文

宅基地转让协议合同范文一转让方： (以下简称甲方)

身份证号：

受让方： (以下简称乙方) 身份证号：

甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成如下转让协议：

一、宅基地坐落、面积

甲方将经乡镇规划所得的坐落于 宅基地转让给乙方，具体位置位于 ，该宅基地东边界 ，南边界 ，西边界 ，北边界 。 面积_______平方米。

上述宅基地自合同签定之日起的使用权、所有权归乙方享有。

二、甲方所卖宅基地必须是甲方的户头，同时涉及该宅基地所有产权人，必 须在协议上签字，否则，视为违约。

三、甲方必须保证所卖宅基地无所有权纠纷，如签定后，发现无法保证，要在三天内归还乙方本金，并同时支付同期银行利息。

四、甲方必须保证乙方在修建房屋时不能因各种原因干扰。

五、转让金额

该宗地的转让价格为人民币________万元(大写： )。

六、付款方式及期限

甲乙双方签订合同时，乙方向甲方一次性支付全部转让费用。

七、违约责任

1、本协议签订后，任何一方均不得反悔。

2、如甲方反悔，应当向乙方全额退还购买宅基地转让款_______万元，并偿付 违约金________万元以及土地增值部分，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和土地增值部分)。

八、未尽事宜

未尽事宜双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等效力。

九、协议生效条件

本合同经双方签字盖手印后生效。

十、本协议一式 份，双方各执一份。

甲方签字：

姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：

乙方签字：

姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：

证明人签字：

姓名 身份证号码： 签字地点： 签订日期：

宅基地转让协议合同范文二

甲方： 身份证：

乙方： 身份证：

甲、乙双方本着责任分清、自愿有偿的原则，经双方充分的协商，现就甲方向乙方有偿转让 之宅基地的土地使用权(长期使用)及上盖有 层的房产所有权事宜达成如下协议，由双方共同遵守。

一、甲方同意将位于 面积 平方米的土地使用权及上盖有 层房产有偿转让给乙方。

二、该宅基地四邻至：东邻： 、西邻：、南邻： 、北邻： 。

三、双方责任。

1、甲方保证该宅基地的使用权权属甲方使用，在转让使用前甲方保证没有将该宅基地使用权进行抵押，也不存在其他纠纷和债权、债务纠纷，如上述宅基地使用权转让交接后因甲方发生在转让前存在的债权、债务纠纷，甲方承担全部责任，按甲方违约处理。

2、如国家政策允许过户，甲方无偿协助乙方办理过户手续，有关过户甲、乙双方要付费用由乙方负责。

3、乙方责任：在使用期限内，如遇国家或者有关政策部门依法对该地征收时所赔偿的全部资金归乙方所得，相关费用均也有乙方负责承担。

四、转让价格为人民币 万元(大写： )。

五、本协议生效后，甲方以及其继承人不得向乙方主张享有该地的使用权及地上建筑物的所有使用权，单方违约金为40 万元整(大写： )。

六、未尽事宜，由双方协商解除，所签订的补充和修改与本协议不可分割，具有同等的法律效力。

七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。

甲 方： 身份证：

签订日期：

乙 方： 身份证：

签订日期：

公 证 人(证明人)： 身份证：

签订日期：

宅基地转让协议合同范文三甲方：___身份证号码___ 乙方：___身份证号码___

乙方购买甲方房屋，依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。需具备的条件有：(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;(四)转让行为征 得集体经济组织同意。强调一点，以上条件应同时具备。农村宅基地使用权可以转让，已经具备以下条件：经本村委会同意;转让人与受让人为同村人;转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住;受让人无宅基地; 农村宅基地转让协议： 甲乙双方就宅基地使用权转让事宜，经自愿、平等、友好协商，达成转让协议以资共同遵守如下：

一、甲方转让的宅基地位置为_____________ ，该宅基地登记面积共___平方米; 实际面积——平方米，南北宽——米，东西长——米。

二、该宅基地的附属设施同时转让，附属设施包括：___。

三、甲方对该宅基地状态陈述和承诺如下：

1、保证对该宅基地有处分权;如有共有权人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意;

2、该宅基地的抵押状况为：___。

3、该宅基地的使用状况为：___。

四、转让的价格为人民币¥___元(大写___元)。 该价格不包括转让产生的契税、和该宅基地过户等费用，所有费用由乙方自行承担。

五、乙方付款方式和期限：______________。

六、宅基地交付时间：________________。

七、乙方已经对所购买的宅基地的具体情况使用等作了详细了解并已知悉。

八、房产归属 1.在该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。 2.建房手续由甲方配合办理，所涉费用由乙方承担。

3.房屋建成后，在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉的相关费用均由乙方承担。 违约责任 本协议签订后，任何一方均不得反悔。 如甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地转让款——万元，并偿付违约金————万元，如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失(包括建房、装修工程款和房地产增值部分);如乙方反悔，则已付的土地转让款作为违约金偿付给甲方。甲方违反本协议导致宅基地不能过户或无故进行交付，甲方应支付给乙方违约金___万元;乙方未按本协议付款，乙方应支付给甲方违约金___万元。 九、本协议一式二份，各方各执一份。自甲、乙双方签字后生效，未尽事宜双方协商解决。

十、双方往来通讯方式如下：

甲方：___

身份证号码

年 月 日

乙方：___

身份证号码

第3篇：宅基地合同范文

1.农村宅基地、房屋流转交易（买卖合同效力认定）中存在的缺陷

目前，我国农村宅基地、房屋流转交易的市场已经慢慢发育并初步形成，允许农村宅基地的自由流转反映了当前新农村建设发展的客观经济实际，农民之间，农民与城市居民之间的宅基地、房产交易在实践中大量存在。目前宅基地市场交易混乱，除了国家立法层面上的原因之外，根本原因在于国家对土地交易一级市场的垄断，加剧了宅基地资源的稀缺性，不利于规范经济交易行为。总体来说，目前我国的农村宅基地使用权的流转、房产交易方面的法律法规制度，建立在自然经济的基础之上的，与当前市场经济环境已经不协调。

2.完善农村宅基地、房屋交易制度及认定此类合同效力的策略

2.1加强立法并规范宅基地使用权的流转，促进农村房地产交易的稳定 针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台关于农村宅基地、集体建设用地流转、土地登记等效力位阶较高的规范性文件，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度，同时，也保障了农村房屋交易的安全及善意第三人的利益，稳定农村房地交产易市场。

2.2允许农村宅基地使用权进入交易市场、公开交易 应当建立新的流转模式，保持农村宅基地集体所有的基础上，取消原有的限制流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地及地上房屋与城市商品房、房改房一样，合法进入土地交易市场。消除隐易，促进公开、公平、公正的市场行为，形成统一的土地交易市场。

第4篇：宅基地合同范文

关键词：农村；宅基地；改革

农村宅基地制度是我国土地制度的重要组成部分。随着我国农村土地制度改革的深入，农村宅基地确权登记和管理工作稳步推进。宁夏平罗县是我国农村宅基制度改革的试点县，从平罗县宅基地改革实践发现问题，寻求解决对策，对于促进农村宅基地改革有着重要的意义。

一、平罗县农村宅基地改革现状

平罗县地处宁夏北部引黄灌区，是石嘴山市唯一的建制县。全县共辖13个乡镇、144个行政村、1447个村民小组，土地总面积为2059平方公里，总人口近32万人，其中城镇人口12万人，农村人口20万人，城镇化率43.3%。

2012年，平罗县被农业部确定为全国农村土地经营管理制度改革试验区，并开展了农村宅基地及房屋所有权登记确权颁证、农民产权自愿有偿退出转让等试点工作。2015年3月，平罗县被国土资源部确定为全国农村宅基地制度改革试点县后，围绕着农村宅基地改革方面开展了一系列探索。

1. 对宅基地进行全面排查登记，开展确权工作。据调查，平罗县共有农村宅基地59695户，总面积为3.62万亩，平均户均宅基地面积0.61亩，超过0.4亩法定面积标准。其中，超过0.4亩法定面积的农户3.44万户，占地2.73万亩，户均占地0.79亩，占总户数的58%；符合0.4亩法定面积的农户1.08户，占地0.44万亩，占总户数的18%；小于0.4亩法定面积的农户1.45万户，占地0.45亩，户均占地0.31亩，占总户数的24%。截止2015年底已完成4个乡镇、2.1万户的数据库入库工作，发证约1万本。

2. 对空置用地开展拆迁整治“增地”。平罗县对主干道路开展环境大整治、大绿化活动，对高速公路和国道、省道等主干道路两侧的旧村庄、旧圈舍进行拆迁绿化整治，盘活1300多亩存量闲置宅基地和集体建设用地。

3. 推进“增减挂钩”政策，扩大复垦面积。针对现有村庄存在小、散、乱的情况，平罗县在宅基地改革中采取“合大并小、拆旧建新”的方式，对现有的村庄进行改造和整理，先后筹资8000万元，在23个行政村实施了城乡建设用地增减挂钩试点项目，拆除废旧居民点74个，面积1321亩，涉及农户876户3452人，复垦整理土地2064亩。

4. 通过货币补偿的方式，鼓励农村居民自动退出宅基地，储备土地资源。平罗县通过县财政注入并设立500万元收储土地、房屋流转基金，对在城镇有稳定收入来源和固定住所的农户，鼓励其自愿永久退出转让农村土地承包经营权、宅基地使用权和房屋所有权，并给予一次性补偿。先后共退出转让宅基地1718宗，面积达680多亩，这些土地一部分作为耕地复垦，一部分作为未来城镇建设储备用地。

5. 通过移民安置，将部分闲置的宅基地盘活。针对农村存在的许多空置的宅基地造成土地浪费状况，平罗县政府根据自治区移民部署，在不同的闲置地区，通过“插花”式的安置，将农村部分闲置的宅基地“死”地变“活”地。共收储集体土地9800亩，宅基地680多亩，庭院经济用地820多亩，房屋5100多间，安置生态移民1174户。

二、平罗县宅基地改革中存在的问题

（一）农村集体经济组织成员身份界定难

按照我国现行法律规定，只有农村集体经济组织成员才能享有宅基地，但法律对农村集体经济组织成员的身份没有明确的界定标准，特别是对于已在城市里购房生活并取得城市户口，或者购买了农户私自转让宅基地的外来人口，是否可以确认为农村集体经济组织成员很难把握。

（二）“一户一宅”政策落实难

法律法规规定宅基地实行“一户一宅”，且各地对每户宅基地面积有一定限制，但对农户界定比较模糊，“户”的弹性太大，不同层面的利益群体对“一户”的认识各不相同，有的认为共同生活的所有家庭成员为一户；有的认为无论是否与其他家庭成员共同生活，只要具有合法婚姻关系的即为一户；也有的认为只要具有完全民事行为能力的自然人即可成为一户等等，致使对“一户”的界定标准认识差异性很大。

（三）房地分离增加确权难度

农村房屋与宅基地本是一个不可分割的整体，我国实行“房地分离”的管理模式，农村房屋是农民的私有财产，享有所有权，而宅基地的所有权属于集体，农民仅享有宅基地的使用权，宅基地不准随意出卖和出租，农民住房“房地分离”。房屋所有权原登记部门为房产部门，宅基地的审批、确权和登记则由国土资源部门承担，房产、地产割裂，农村房屋和宅基地之间矛盾难以调和，“房地分离”不同部门管理给宅基地确权登记带来极大不便，使宅基地使用权和房屋所有权难以统一。

（四）农村宅基地问题处置难

一方面是超占问题。过去实行农村宅基地福利性分配和无偿无限期使用制度，造成大多数农户实际占用的庭院面积较大，利用率较低，对超占面积除了罚款、不予登记发证外，再无其他方法进行处置，超占事实依然长期存在；另一方面是不足问题。缺乏对宅基地面积达不到法定标准的农户如何补偿或奖励等政策规定，不利于鼓励和引导农民节约集约使用宅基地，容易诱发农户相互攀比而超占宅基地。

（五）宅基地合法转让交易及自愿有偿退出难

现行法律规定农民宅基地只能在本集体经济组织内部转让，但由于宅基地长期实行无偿取得，本集体经济组织中符合取得宅基地的成员更愿意申请新的宅基地，也不愿意有偿购买他人的宅基地，宅基地的非资本化和非市场化使土地资产价值无法体现，限制了宅基地从生活功能向资本功能的转变。同时，由于现行土地管理制度的缺陷，宅基地审批不及时，部分农户还存在宅基地违规占用、违法交易的现象，致使购买者难以取得合法权益。另外，随着新型工业化和城镇化步伐的加快，许多农民离开农村、离开自己的宅基地，到城市谋求发展，虽然他们在农村的房屋无人居住，宅基地长期闲置，也不能正常转让交易，农村集体经济组织缺乏收购补偿机制，无法将大量空闲宅基地收回重新利用，导致农村宅基地无法有偿退出。

三、推进平罗县农村土地制度改革建议

（一）加强宅基地规划管理

长期以来，我国的土地利用总体规划的最低层级是乡一级，尚未对村级土地利用开展规划。宅基地制度改革如果离开了村级土地利用总体规划这个基础，必然导致宅基地审批缺乏依据和条件。今后要编制土地利用规划，要科学确定村庄发展规模和发展空间，引导村庄向中心集聚发展，对于离城镇较远、经济基础一般的村庄及以农业为主的村庄，应该按照有利生产、方便生活的原则建设中心村、缩并自然村、整治“空心村”，从整体上提高村庄建设质量。在县城周边农村尝试城乡一体化建设，在农民自愿的基础上，鼓励农业人口转移进入县城和集镇购房居住生活，建设相对集中的农民住宅小区，逐步打破城乡二元化格局，尝试城乡一体化规划和建设。

（二）规范宅基地审批管理

目前，国家尚未制定宅基地管理的专项法律体系，平罗应依托国家试点，率先探索制度规范，在原有的宅基地管理制度基础上，并细化宅基地面积标准，明确农民住宅小区用地标准，合理确定分户原则、宅基地有偿使用标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回、出租、抵押、退出、收储的监管措施。

（三）明确法定宅基地面积外的部分实行有偿使用

针对目前农村宅基地超面积现象，农村宅基地管理必须严格按照法定面积严格依法管理。农户初次分配的宅基地，继续实行规定面积内无偿取得。超标占用宅基地和一户多宅的，超过部分实行有偿使用，增加宅基地保有环节的留置成本，没有达到法定面积标准的农户，可以获得一定的经济补偿，探索制定宅基地有偿使用费标准。对于合法取得存量农村宅基地的农户，如其他农村集体的村民、城镇非农业人口居民以及因村民户籍变化或身份变化转为城镇居民后的非本集体经济组织成员，因历史原因、户籍变更或通过合法买卖、接受赠与、继承或行使抵押权等原因实际占有宅基地的，实行较高的有偿使用标准。对实际非法占有宅基地的农户，采用惩罚性高额标准。

（四）明确宅基地使用期限

建议参照国有土地使用期限，确定宅基地使用期限为70年。期满后宅基地使用权人符合宅基地取得条件的，可以续展；不符合宅基地取得条件的，应当退回。

（五）规范宅基地交易行为

建立开放、有序的农村宅基地交易市场，是现代土地管理工作的重要内容，也是维护农民用益物权，促进城乡一体化发展的迫切要求。

宅基地使用权转让方面。转让方提出申请，在当地村民委员会同意下，和受让方依法签订转让合同，经乡镇人民政府审核，县农村产权流转交易中心备案签证后，由县国土资源局办理土地变更登记手续。宅基地流转交易后，其地上建筑物、其他附着物及其宅基地使用权利、义务随之转移。

宅基地使用权租赁入股方面。因“一户多宅”而收回的宅基地、农户通过置换腾出的宅基地、农民自愿有偿退出的宅基地由村委会作为出租方（入股方）进行对外租赁或入股，收益归村集体所有；农民自愿退出的宅基地，在村委会的监督管理下，由农户作为出租方（入股方）或委托村委会进行对外租赁或入股，收益归农户所有。租赁或入股土地用于发展农业加工、流通、养殖等企业建设仓储、晒场、加工厂房、休闲娱乐等基础设施用地，按照“村集体集中回购、企业出资拆迁整理”的方式，将其使用权流转给出资企业使用，年限不得超过该宗土地使用年限或者同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

宅基地使用权抵押方面。经村委会同意，抵押人与抵押权人签订抵押书面合同，由县国土资源局办理抵押登记，县农村产权流转交易中心签证，抵押权人受理抵押信贷业务。抵押人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的宅基地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。因处分抵押财产而取得宅基地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。

在宅基地价值评估方面。按照当地人文、地理区域等因素制定政府指导参考价格，采取“协商评估”的方法，由县、乡、村、组、群众代表、产权当事人参与，采取“一事一议”的方式，将宅基地转让价值在集体经济组织成员中公开，做到价值公平公正、科学合理。

（六）建立宅基地退出补偿制度

第5篇：宅基地合同范文

    一、 宅基地使用权的法律特征

    (一)、用益物权属性。

    所谓宅基地使用权,是指宅基地使用权人依法享有占有、使用集体所有的土地,在该土地上建造房屋,其他附着物,并排除他人干涉的权利。 《宪法》第十条规定城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。因此,宅基地的所有权属性以宪法的形式确定为集体所有,同时,《土地管理法》第八条第二款也作了将宅基地确定为农民集体所有的进一步规定。宅基地使用权的权利人有权在所有权为集体所有的土地上建造房屋、其他附着物,并有权排除他人的干涉,享有对宅基地的独占权。宅基地使用权的客体是农村集体所有的土地。 权利属性符合对他人的物在一定范围内的占有、使用、收益和处分的他物权的特征,其根本性质是一种用益物权。是我国特有的一种用益物权形式,是新中国成立以来,在中国土地政策基础上形成的固有制度。

    (二)、主体具有特定身份性

    基于农村土地有限性,虽然农村土地是集体经济组织所有,但国家法律不允许农村集体组织任意改变土地用途,而且宅基地数量不可能是无限的,因此,宅基地成为了有限的、稀缺的资源。 所以宅基地使用权是农民生产和生活中的一项重要财产。《物权法》规定的宅基地使用权是针对农村的宅基地使用权,有权取得宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的村民,其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。因此,宅基地使用权具有福利性 ,享有这种福利的主体只能是本集体经济组织的成员。 

    (三)、权利行使受限性。

    《担保法》第三十七条规定:不得抵押的财产包括宅基地使用权。《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”根据上述规定,农民出卖、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承担相应的法律后果。另外,宅基地使用权的取得也需履行相应的程序,从我国现行法律的规定看,宅基地使用权的采取审批的方式,大致包括以下三个步骤,即使用权申请、土地使用权人同意、行政审批。 《民法物权草案》第一百六十六条规定:“宅基地应当经乡镇人民政府审核,由县级以上人民政府批准。设立宅基地使用权,不得违背乡镇土地利用总体规划,并尽量使用原来的宅基地和村内空闲地。”因此,宅基地使用权权利行使受到限制,有别于土地使用权可以出租、抵押、转让。

    二、 宅基地使用权的转让

    随着农村经济的发展和城市化步伐的加快,农民作为重要的劳动力大量向城市转移,有的农民在城市选择长期居住后,便要卖掉农村的房屋,宅基地使用权也要随之转让。就会产生相应的一些法律问题。

    (一)、同村村民之间宅基地转让问题

    关于宅基地使用权的转让大多体现为宅基地上的房屋的一并转让,单独就房屋宅基地的转让在司法实践中并不多见,但农村房屋的转让必然涉及宅基地转让。一种观点认为,同村村民之间可以自由转让宅基地。理由是依照现有的法律和行政法规的规定对同村村民之间的宅基地买卖和转让没有禁止性的规定,依据“法无规定不禁止”的原则, 同村村民之间的宅基地不应加以限制。 

    另一种观点认为,同村村民之间就宅基地的转让应是有限制条件的转让。转让时必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地);(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;(3)受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件;(4)转让行为须征得本集体经济组织同意;(5)宅基地使用权不得单独转让,必须与合法建造的住房一并转让。受限制转让的理由是:(1)目前有的集体经济组织基本没有空地可作为宅基地分配给村民,“分配宅基地”多数是指批准村民在自己的承包地和自留地中划出一部分作为宅基地来建房,因此村镇建设规划难以执行,土地浪费较大。(2)用地指标少,村民需求量大。因婚嫁、生育等原因,有的家庭宅基地不够,因此千方百计扩大宅基地,出现了借离婚扩大宅基地的现象,甚至不惜受罚也要多占宅基地。(3)因为继承、流转、分家等原因,已经出现了一户村民几处宅基地的情形,导致宅基地的拥有量十分不均衡。 

    对于上述两种观点,笔者认为,第二种观点符合我国法律规定和现有国情,第一种观点虽然鼓励本集体经济组织成员之间转让宅基地,却没有充分考虑我国现有农村宅基地总量不足的实际,若对本集体经济组织成员之间转让宅基地没有限制,会出现少数人拥有多处宅基地的问题。其他成员在没有宅基地的情况下只能去挤占耕地。但是第二种观点限制条件过分严格,在同一集体经济组织内若有成员要转让其使用的宅基地,按照第二种观点所限制的条件很难找到符合条件的受让者,即使找到符合条件的受让者也难以形成竞买局面,会成为单一的买方市场,不利于充分保护出让人的财产权。因此笔者建议适当放宽同一集体经济组织内受让者的条件,即将第三项限制条件“受让人没有住房和宅基地,且符合宅基地使用权分配条件”,放宽为受让人现有住房和宅基地不超过二处,突破现有的土地管理法的规定,在肯定现有农村存在合理的收入差距的同时,促进有限的宅基地资源合理的配置,鼓励农村先富起来的人适当的利用和开发土地资源,保护出让人的有限的财产权。另外, 第一项的限制条件即“转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)”,也应考虑现已在城镇或其他地方有稳定的收入和固定住所的出让人,无须再限制必须拥有两处农村住房的条件。尽量扩大同一集体经济组织的出让和受让主体,用市场这支无形的手来予以调整。现我国近9亿农民人多地少的实际国情,阶段性地将农村房屋及宅基地转让从大市场中分离出来,也是农村社会保障体系尚未建立的无奈之举。

    (二)、非同村村民之间进行宅基地转让问题

    非同村村民之间进行转让问题,通常在买卖主体之间表现以下二种形式:一是买卖主体均是农民,但不是同一集体组织或同村村民之间进行房屋及宅基地买卖、转让。二是买方为城镇居民的房屋买卖。关于买卖合同效力,一种观点认为非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效,理由是,我国宪法第十条第四款规定“任何组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权的可以依照法律的规定转让”。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见,作为宅基地的集体土地,在非同村村民之间进行宅基地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定:“农民的住宅不得向城市居民出售”虽不是认定合同无效的依据,但它是上述法律条文的具体化和明确化,有参照价值。据此,应认定合同无效,根据过错责任原则,由出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效,可认定其单方违约,由其赔偿因此给买受人造成的损失 。

    另一种观点认为,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。禁止非同村村民之间进行宅基地转让不符合法律的平等原则。允许农民到城镇受让房屋及土地使用权,而不允许城镇居民到农村购置宅基地,另外,城镇居民可自由转让其房屋,而农民处分其房屋及宅基地却受到限制,对农民和城镇居民来说都是不公平的。没有享受一致的国民待遇。另外,根据合同法的规定,非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同应该有效。理由是对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全。国务院办公厅虽然在1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但是《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据。 土地管理法第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见,法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出了相应的规定,通过此种规定并未禁止农民不可以向非集体经济组织成员转让宅基地及房屋,故非同村村民之间进行宅基地转让、买卖应是法律允许的。另外,《物权法》第一百五十五条规定:“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更或者注销登记。”条文明确了宅基地使用权是可以转让的。

    针对上述的观点,笔者同意第一种意见。第二种观点没有充分考虑宅基地使用权的身份性、福利性、受限制性的法律特征。《物权法》第一百五十五条规定的转让内容应不包含非同村村民之间进行宅基地转让。若按照第二种观点允许城镇居民等非集体经济组织成员购买农民宅基地,必然与现有的土地制度、政策相冲突,依据2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定的严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证的内容,各地国土资源局对城镇居民购买农村宅基地一般都不予办理过户登记手续,形成“宅基地交易结束,物权不受保护”的被动局面,受让人在受让宅基地使用权后仅享有债权,因土地政策规定无法使宅基地发生物权变动。另外,国务院办公厅在1999年5月6日的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款的规定:“农民的住宅不得向城市居民出售” 2004年12月24日,国土资源部《关于深化改革严格土地管理的决定》强调:“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地” 虽只是政策性的文件和部门规章,不具有行政法规的效力,但应理解为是《土地管理法》第六十三条规定法律条文的具体化。因此,在宅基地使用权转让过程中,违反上述的《通知》、《决定》,即同时违反《土地管理法》第六十三条的规定,应依照《合同法》第五十五条第五项的规定,认定非同村村民之间进行宅基地转让、买卖合同无效不应受到法律保护。

    三、关于宅基地使用权的抵押

    依照物权的理论,农民对自己的宅基地,依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。但是关于宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候,受到严格限制。关于宅基地使用权能否转让和抵押,在物权法起草过程中始终争议很大。主要有三种观点:第一种观点认为,应当允许宅基地使用权的转让和抵押,否则,宅基地使用权将成为农民的“死产”,不利于真正保护农民利益。主要理由是(1)宅基地使用权是用益物权,特别是宅基地上的房屋属于农民所有,应当允许农民转让或者抵押宅基地使用权;(2)农民发展生产缺少资金,允许宅基地使用权抵押,能够缓解农民贷款难的问题;(3)目前不少农村有部分土地和房屋闲置,为了物尽其用,也应允许宅基地使用权的转让和抵押;(4)允许宅基地使用权的转让和抵押,有利于改变城乡二元结构。宅基地使用权转让给本集体经济组织以外个人的,集体经济组织可以收取一定的费用。第二种观点认为,不宜放开宅基地使用权的转让和抵押,主要理由 :(1)目前,我国农村缺乏社会保障体系,宅基地使用权是农民生产、生活保障;(2)依照《土地管理法》的规定,宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得,而且一户只能有一处宅基地,放开宅基地使用权的转让和抵押,就取得宅基地使用权的人将可能不是本集体经济组织的成员,违反《土地管理法》的有关规定,也不符合现行的农村集体经济组织的管理体制;(3)放开宅基地使用的转让和抵押,可能会为有些人多占宅基地、城镇居民购置宅基地提供便利条件,造成国家土地管理制度在执行中的混乱;(4)农民贷款难的问题,应当通过国家信贷扶持政策来解决。目前农村没有形成房地产市场,即使规定宅基地使用权可以转让或者抵押,也是流于形式,银行不愿意接受宅基地使用权这类的抵押物。第三种观点认为,经本集体经济组织同意,宅基地使用权可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让、抵押而有条件的转让、抵押,以实现物尽其用的目的。 

    笔者同意第三种观点,宅基地及住房是农民重要的生活资料,从目前农村实际,现行法律和国家有关政策采取的禁止性的规定看,《担保法》第三十七条明确规定,宅基地使用权不得抵押.禁制宅基地使用权抵押已经限制了农民的融资渠道。因我国农村社会保障体系尚未形成,为保护耕地,保护农民,制度设计初衷是保护农民,但最后效果却是导致农民权利的贫困,最终损害了农民的利益,加大了农村居民和城镇居民的收入差距,农民的融资成本价加大,渠道狭窄,这种状况已不利于农村经济的发展.但本集体经济组织内部是否允许宅基地使用权抵押,有必要进一步研究和探讨。另外,现有土地制度禁止城镇居民购买农村宅基地,若扩大抵押权主体范围,最终抵押权也不能实现,故没有研究意义.现实是农村房屋流转从统一的市场中已割裂出来,如何在限制的交易范围和交易主体条件下,使宅基地这一农民拥有的资源得到最佳配置,遵守市场经济的运作规律,在一定程度上拓宽农民的融资手段。使农村宅基地实现其应有的实际价值,发挥其应有的作用, 笔者认为最佳途径是从如何实现抵押权这个方面加以论证。中国人民大学法学院王利明教授认为,宅基地具有一定的身份性质,并不适合自由转让,而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。 故在集体经济组织内部实现抵押权是可能的。在实践中笔者认为应注意以下问题:一是把握“地随房走”的原则。实现宅基地抵押权时其地上建筑物,其他附着物所有权随之转让”。相对应的是宅基地的房屋抵押时,实现抵押权时宅基地也应随之转让。有一种观点认为,以农村集体所有的宅基地上的房屋抵押的,抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地,抵押人只能以抵押的房屋的建筑材料作为动产优先受偿。 对于这种观点,在理论上可以存在这种结果,或者在实践中由特殊建筑材料建筑的房屋存在可能,如可移动、可拆除特殊建筑材料建筑的房屋,但在实践中并不多见,操作性不强。这种观点违背了房屋主体与土地使用权主体相一致的原则,故在房屋抵押时应坚持“房随地走或地随房走”的原则。

    二是抵押权主体必须是集体经济组织内部成员。因转让人和受让人应限定在同一集体经济组织内,故行使抵押权的主体必须是本集体经济组织成员,否则在实现抵押权时,会因出让主体或受让主体不适格,而导致抵押权的落空。

第6篇：宅基地合同范文

关键词：宅基地；农村宅基地使用权；物权；法定宅基地使用权

中图分类号：D922文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）06-0059-05

农村宅基地使用权是我国特有的一项用益物权，是中国特色社会主义法制的产物。农村宅基地作为农村宅基地使用权的客体，指本集体经济组织内符合法律规定的成员，依照法律规定申请用于建造自己居住房屋的农村集体土地。宪法把我国土地属性划分为国家所有和集体所有两种类型，农村宅基地属集体所有，集体经济组织对其所辖范围内的集体土地享有完全的所有权，而集体经济组织成员仅享有使用权而没有所有权。

农村宅基地使用权，是我国《物权法》规定的一项用益物权，指农村村民依法享有的，在集体所有的土地上建造、保有住宅及附属设施的权利。[1]（P221）农村宅基地使用权法律制度的建立，使得土地的所有权与使用权相分离，既保证了土地的公有属性，同时又能够满足农村村民有土地可以建造房屋，与《农村土地承包法》规定的土地承包经营权制度共同保障了农村村民的最基本的生活，是现行我国农村村民依法可以获得的最基本的权利，为维护农业和农村稳定起到了根本性的作用。

一、农村宅基地使用权立法

通过六十余年的改革和探索，农村宅基地使用权基本形成了无偿使用、限制流转、严格的身份性、永久使用的局面；在立法上，法律规范少，效力层次低，社会实用性差，取得制度不合理，一户多宅现象严重；法律规定之间相互冲突，2007年通过的《物权法》对于农村宅基地使用权制度也采取了回避的态度，相关的法律条文仅有四条，无法囊括宅基地使用权的全部内容。

（一）农村宅基地所有权与使用权相分离制度

我国实行土地公有制度，宅基地使用权从所有权中分离出来，农村集体经济组织成员对宅基地不再享有所有权，1954年宪法所确立的土地私有制度，在完成后，其弊端逐步暴露，土地作为一项财产权利可以自由地流转，出卖土地后的农村无法再次获得土地，导致土地流向少数人，土地所有权被少数人掌控，的成果流产，引发了众多的社会矛盾。1962年9月通过的《农村工作条例修正草案》确立了所有权和使用权相分离的制度，后来的《土地管理法》及一系列法律法规和文件均一致地禁止土地买卖，虽然土地的流转价值未能得到有效的利用，但在当时看来其对农村社会的稳定起到了很大的作用，所有权和使用权相分离是我国土地公有制度的产物，此项制度的确立既维护了我国宪法所确定的土地公有制度，同时又保障了公民能够合法地利用土地资源，这一制度仍然符合我国现阶段农村社会的现实状况。

（二）农村宅基地使用权无偿设立、永久使用的原则

宅基地使用权的原始取得是无偿的，符合条件的村民只需向其户籍所在地的集体经济组织提出申请，乡级人民政府审核，县级以上人民政府依法批准即可以获得宅基地使用权，除了基本材料费外，无需缴纳任何费用，无偿设立的原则从新中国成立沿用至今，虽然中间曾出现过有偿设立的试点，但最后都被证明不符合我国农村的现实社会状况。假如宅基地使用权实行有偿设立，那么申请人为获得宅基地使用权将需要支付很大一笔费用，再加上建房的成本，将耗尽村民近一生的收入，等到房屋建成后依据现有的法律制度将难以实现流转，无法将资产盘活，这将大幅度地降低村民的生活水平，更为重要的是村民难以获得更好的融资途径，这对于发展农村经济非常的不利，无偿设立这种具有福利性质的制度使农民无需支付代价就能够获得最基本的生存条件，从而有更多的剩余资金来发展经济。

农村宅基地使用权的申请实行以户为单位，不因户主的死亡而失去原有的宅基地使用权，由于房屋属于村民的私人财产，依照我国《继承法》的规定，享有继承权的人可以依法行使继承权继承房屋，根据房地一致原则，宅基地使用权也应当被继承，因此在一定条件下宅基地使用权可以无期限地使用，[2]（P66～69）除非该使用权人无后嗣，遇到此种情况，对该宗宅基地享有所有权的集体经济组织就可以收回该宗宅基地，重新分配。这种永久使用性的特点使村民世世代代可以安居，全力发展经济，有利于农村的社会稳定。

二、现行农村宅基地使用权立法的缺位及其冲突

随着我国土地制度改革的不断深入，农村宅基地使用权引起的社会矛盾逐渐增多，与此相反的是与农村宅基地相关的法律制度却并没有增加，本应由法律设定的内容被政策和文件所替代，直接导致人民法院在审理此类案件时面临无法可依的处境，因宅基地使用权纠纷引起的矛盾未能得到有效的解决，下面就现有法律法规中存在的主要问题进行梳理和分析。

（一）农村宅基地使用权相关的法律规范少、效力层次低、缺乏社会实用性

我国现阶段还没有一部单独规定农村宅基地制度的法律，有关农村宅基地的法律规范主要分散于《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《确认土地所有权和使用权的若干规定》及相关的各省市的地方性法规、规章及相关的规范性文件中，在这些法律法规中涉及农村宅基地的条文也非常有限。进入21世纪后，我国的经济处于高速增长的时代，伴随着经济的迅速发展，城市化进程明显加快，很多农村已经被纳入到城市规划范围，随之而引起的社会矛盾也逐渐增多，法院在处理此类问题时常面临着无法可依的境地，未能够很好地化解纠纷。现今的法律规范未能够形成系统的宅基地法律体系，2007年通过的《物权法》也没有做出更为系统的规定。

（二）农村宅基地使用权登记制度不完善，一户多宅现象普遍

目前农村房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，很多房产都没有在相关部门登记。对于宅基地内容的登记一般由县级土地管理部门负责，但是对于农村房屋的登记则缺乏相关的法律依据，村民建造房屋以及房屋流转都没有进行相应的登记，这与我国物权登记公示制度明显不符，近年国务院土地管理部门及部分省市政府部门以规范性文件的形式要求加快农村房地产权的登记。

我国农村宅基地使用权是无偿取得并永久使用，现行法律制度对于宅基地使用权流转的规定不完善，再加上农村宅基地使用权本身管理就非常的不规范，部分经济条件好的人通过买卖、继承等方式获取宅基地使用权，村民不愿意返还超过规定标准的宅基地，以及部分村镇干部利用权力强行占有宅基地的情况大量存在，致使宅基地分配严重不均衡，一户多宅现象普遍。

（三）现行法律规定的宅基地使用权取得方式不合理

宅基地使用权的取得包括两种方式：一、依法申请，经过行政审批后获得宅基地使用权。二、通过流转的方式从宅基地使用权人的手中获得宅基地使用权。

首先，通过申请审批取得宅基地使用权的方式违背了物权法的基本原理。集体组织成员无需支付任何费用就可获得宅基地使用权，凡符合条件的集体组织成员就可向其户籍所在地村集体组织申请使用宅基地。[3]（P42～44）由于土地资源的不可再生性，《土地管理法》规定了严格的申请条件和审批程序。依照该法第六十二条的规定，农村宅基地使用权的申请须依照下列程序进行：（1）村民向其所在的村委会提出申请；（2）村委会进行审核，经村民会议同意；（3）经乡人民政府审查后，再由县级土地管理部门审核批准。这种看起来非常合理的方式其实违背了物权法原理，宅基地的所有权人是集体经济组织，但要想获得宅基地使用权必须通过政府的审批，这种行政权力的介入直接排除了宅基地所有权人即集体经济组织的权利，所有权人的权利被侵占。

《土地管理法》第六十二条第一款规定了一户一宅的原则，国家规定以户为单位来计算面积，但是在实践中，户的划分没有标准可依。实践中大部分都是以户籍登记为依据，由于户籍管理过程中存在的问题，极易造成不公平的局面。

其次，通过流转的方式获得宅基地使用权的条件极其苛刻。我国法律禁止宅基地使用权单独流转，但可以和房屋一起流转，实践中，大部分的宅基地使用权人通过合同的方式将其拥有的宅基地使用权及房产一并转让给其他村民或者城镇居民。我们来对这种转让行为进行分析：其一，若是转让给前者，则出让人再申请宅基地的将不会被批准，若是转让给后者，则明显违反法律的禁止性规定；其二，宅基地使用权的取得是无偿的，这就意味着出让方可以无需支付任何成本即可获得一笔数额可观的转让费，而受让人却要支付一定的费用才能获得宅基地使用权，这明显违反了无偿设立的原则；其三，假如受让人本身就拥有一处宅基的，那么再受让一处后，就违反了一户一宅的基本原则，但遗憾的是，并没有相关的法律依据来处理此类问题。

（四）宅基地使用权人的权利难以实现

1宅基地使用权禁止流转与地上房屋自由处分原则的冲突

宅基地使用权的流转指宅基地使用权人将宅基地使用权交付给受让人使用，受让人支付一定价款，依照《土地管理法》第六十二条第四款的规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该条的规定来看法律并不限制宅基地使用权流转，只是必须和房屋一起，而且规定了严格的限制条件。2004年10月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十项规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”以上行政法规、行政规章明文规定了禁止向非农村居民转让农村宅基地使用权，宅基地流转的受让人范围大大缩小。

从以上的规定可以看出，宅基地使用权人对房产的处分相当有限，根据现行法律的规定，宅基地使用权不得单独流转，但当宅基地上的房屋流转时，根据地随房走原则，那么宅基地使用权就应当可以流转，然而对于受让主体而言非常有限。首先，法律规定“一户只能拥有一处宅基地”，如果受让人是本集体经济组织成员并已经占有一处宅基地，其受让房屋时宅基地使用权一并转移，那么受让人就违反了上述原则。其次，法律只规定城镇居民不能在农村购买宅基地，但是房屋是村民的私有财产，可以自由处分，当城镇居民受让房屋时，合同有效，但却不能办理土地使用证，当买卖双方发生纠纷诉至法院，如法院判决合同有效，这就违反禁止城镇居民在农村购买宅基地，如果判决合同无效，则违反了合同法的规定，就会导致法院依法判决却得到判决违法的结果。

2农村宅基地使用权的抵押与房屋抵押的冲突

根据《物权法》第184条第一款第（二）项的规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，不允许抵押是为了保证村民有住处，担心实现抵押权后，农民就无地可建造房屋，带来社会不安定因素。宅基地使用权不能抵押，那么地上房屋能否抵押呢？基于房地一致原则也是不允许的，但这样就会限制村民对私有财产的自由处分，违背宪法原则。

在农村，大部分村民花费大部分资金在建造住宅上，如果不能抵押，其所拥有的房产变成了死产，农民也就失去了主要的融资手段，这也是导致农村经济发展滞后的一个重要因素。

3农村宅基地使用权继承引发的问题

我国法律没有规定宅基地使用权的继承，按民法理论当宅基地使用权主体消失后，则集体经济组织有权收回，因此宅基地使用权是不能继承的，宅基地使用权的特殊性与继承法产生了冲突。其一，宅基地上的房屋作为公民的私有财产，可以依法继承，其继承权应当得到法律的保护，根据“地随房走”的原则，此时宅基地使用权一并继承，假如继承人已经拥有一处宅基地使用权，那么要实现继承权则必须放弃原有的宅基地使用权，这明显有悖于常理，如果超过了规定的面积，又该怎么收回？按照目前的规定，对于超占面积等到下次分配宅基地时再收回。其二，如果继承人是城镇居民，则法律规定不能取得宅基地使用权，但是房屋是公民的私有财产，此时继承人的继承权就处于非常尴尬的地位，法院对这种争议的处理也处于两难的境地。

在实践中，受到传统思想的影响，农村村民认为依法继承宅基地是理所当然的事，如果要收回，则会产生一系列问题，首先谁有权收回？其次，谁有权执行？是当初批准的行政机关还是集体经济组织？若是前者，则像前面论述的宅基地使用权取得方式一样，本该属于所有权人的权利被行政权力所替代，若是后者，按照我国村民自治的原则，无疑把村民间对立起来，产生相互敌对的矛盾。再次，执行错误的救济措施及法律责任也缺乏相关的法律规定。因此，立法的介入显得尤为重要。

三、农村宅基地使用权的立法建议

（一）要形成系统的宅基地法律规范

近年来，国家高度重视三农建设，逐步扩大对新农村建设的投入，但我国农村宅基地使用权相关的法律法规严重不足，而且过于分散，未能够形成较为系统的宅基地法律规范，也未能颁布专门性的法律。现实的需求已经非常的迫切，因此，必须加快农村宅基地使用权法律体系建设，在已取得的成就上，从农村现实社会状况出发，解决立法冲突的局面，弥补现有法律规定的空缺，系统地规定宅基地使用权的基本原则、适用范围、取得主体的资格、取得的方式、登记制度、管理主体、权利的内容、权利行使的方式、权利的丧失、法律责任、救济方式等重要内容。

（二）减少行政权力过度介入

按照物权法原理，宅基地使用权属于用益物权，是所有权派生出来的权利，农村集体经济组织在其所有的宅基地上设立他物权是其作为所有权人应有的权利。本质上是一种民事行为，应当受到私法的保护，但是由于我国社会发展的特殊性，这种本应由权利人自治的民事权利被强大的行政权力所干涉，直接越过宅基地所有权人行使分配权。[4]（P78～80）这种行政权力的介入不仅侵犯了所有权人的利益，同时给权力寻租提供了方便，现行的法律并没有对获得宅基地使用权的条件进行统一的规定，而是授权给地方，由地方人大制定地方性法规或者直接由政府制定行政规章，这种强大的公权力的介入，使得申请人能否获得宅基地使用权完全被行政机关所掌控，真正的权利主体沦为被管理者。

（三）规范宅基地使用权立法缺位及其冲突

法律规范间的冲突时有发生，但根据立法法的规定，上位法优于下位法，新法优于旧法。按照这种立法原则似乎不可能存在法律规范冲突的问题，但是在庞杂的法律规范体系间，确实存在上述原则不能解决的冲突，比如宅基地使用权禁止流转与房屋产权自由处分的冲突，此类问题必须得到有效的解决。除此之外，还必须建立好配套制度，以保证宅基地法律体系的完整性。

1.法律明确规定宅基地使用权的基本原则及申请主体资格

由于我国国情的特殊性，立法时应当坚持身份性限制的规定，只有本集体组织成员才能申请，同时就我国目前的农村经济发展状况来看，宅基地使用权应当继续坚持无偿使用的方式，以减轻农民的经济负担，保障农民有更多的资金投入到农村的经济建设中去。

宅基地的申请应当以户为单位，为了保持公平的原则，应当考虑到该户的人口数量，以保证人均居住面积得到合理的满足，比如湖南省长沙市的《长沙市村民住宅建设用地管理指导意见》第八条就做出了类似的规定。考虑土地资源有限性的特点，在保证人均居住面积得到合理满足的同时做出相应的限制有利于提高土地的利用率，保护土地资源。

2.法定宅基地使用权制度的引入

农村宅基地使用权是村民基于特定身份无偿取得的，那么除了抛弃权利外，没有其他任何处分的权利，法律禁止宅基地使用权流转，但房屋属公民私人财产，而房屋与房屋所占的宅基地均属不动产，且不可分割，我国法律规定的房地一体化模式使宅基地使用权人对宅基地使用权和建筑物、构筑物的处分权处于矛盾的状态，为改变这种现状，在我国农村可以建立房地产权的新模式，允许宅基地使用权和房屋所有权分离，宅基地使用权人在处分其房屋时，宅基地使用权随之消灭，取而代之的是推定房屋受让人与集体经济组织之间就该宗宅基地具有租赁关系，受让人在取得房屋所有权时向宅基地所有权人即集体经济组织支付租金，而非向原来的宅基地使用权人支付租金，因为此时原来的宅基地使用权人在处分房产后已经退出了该宗土地的法律关系，此规定类似于通过租赁方式取得国有建设用地使用权制度，我们可以称之为法定宅基地使用权。在我国，权利人对宅基地上房屋的流转、继承、赠予、抵押等均可适用法定宅基地使用权制度。

虽然法定宅基地使用权制度能够解决我国目前的农村房地流转相冲突的问题，但在引入一项新的制度模式的情况下应当考虑到相关配套制度的完善。首先，租赁期限的问题，目前我国合同法保护的合同期限最长不超过二十年，而就房屋的使用寿命而言显然比合同法规定的期限要长得多，此时在立法时可以做出特别规定，推定在房屋存续期间宅基地使用权租赁合同有效，宅基地使用权租赁合同中的其他事项可以适用我国合同法的有关规定；其次，因我国不动产实行登记公示制度，在土地上设定他项权也要依法履行登记义务，登记后他项权才具有物权效力。在通过租赁的方式取得宅基地使用权时应当履行登记，登记涉及的法律事项则可以参照2008年国家土地资源部出台的《土地登记办法》的相关内容进行，特别是该办法第二十九条对国有土地租赁取得建设用地使用权初始登记的规定，同样可以适用于通过租赁方式取得宅基地使用权。

法定宅基地使用权的存在是为了保证不具备申请宅基地使用权资格的人可以合法地占有宅基地，其他具有申请资格的村民可以依照法律程序无偿取得宅基地使用权。同时还存在另外一种情况，就是符合申请宅基地使用权的村民一并受让宅基地使用权和房产，此时该村民是否需要就该宗宅基地使用权向集体经济组织缴纳租金呢？笔者认为，既然该申请人的实质条件已经成就，那么其只需要与该宗宅基地所属的集体经济组织签订用益物权合同并向相关登记机关履行登记手续即可。

3.法律设定严格、规范的宅基地使用权取得程序

现行的宅基地使用权的设立是通过行政审批的方式实现，能否获得宅基地使用权由行政机关决定，这种方式前面已经论述，其违背了物权法的基本理论，损害了作为所有权主体的集体经济组织的权利。依据物权法原理，宅基地所有权人应当享有完整的物权，即所有人对标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，除非为了公共管理和公共利益的需要，而行政机关应当退出宅基地使用权设立程序，以管理者的身份履行登记的义务。[5]（P33～34）在宅基地使用权新模式下，符合条件的村民可以向其户籍所在地的集体经济组织提出申请，由集体经济组织初步审核，提交村民会议表决，获得通过后该申请人与集体经济组织签订用益物权合同。由于土地资源的不可再生性，为了防止盲目地追求利益，在立法时应当明确规范申请条件、审核程序、表决程序以及申请人与集体经济组织的权利义务等关键事项，为保持一部法律的完整性，还需明确违反法定条件或程序取得的宅基地使用权应当被人民法院依法撤销，同时还应规定法律责任和救济措施等重要制度。

[参考文献]

[1]孙宪忠.中国物权法总论[M]. 北京：法律出版社，2003.

[2]李岩.居住权制度的立法研究[D].吉林大学，2004.

[3]刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议[J].农村经济，2006，（3）.

第7篇：宅基地合同范文

 

    一、基本情况

我县辖5镇13乡，293个行政村，1521个村民小组，1个街道办事处3个社区居委会，农村居民86483户，人口43.5万人，总面积1513.4平方公里，耕地面积114.9万亩。建设用地192397.1亩，其中农村建设用地138248.6亩。

我县农村集体土地确权登记发证工作，在县农村集体土地确权登记发证工作领导小组的领导下开展，在县局下设农村集体土地确权登记发证工作办公室，负责具体工作，从乡镇抽调27名，县局抽调15名，基层所抽调37名，共79名业务人员，组成工作组。以所（分局）为单位分成5个工作组，（我县共5所一分局，其中通化所去年已经完成农村集体土地确权登记发证工作），每个所又分成3个工作小组，开展权属调查工作，由天水天三和数码院承担技术业务和建库工作。农村集体土地确权发证工作按期保质保量完成。

庄浪县农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权确权登记发证工作严格按照《甘肃省农村集体土地确权登记发证实施细则》规定的技术要求，目前完成1、结合第二次土地调查成果资料，统一收集农村集体土地所有权登记申请书，土地权属来源证明材料，土地权属界线协议书等相关资料，同时，作业单位、三和数码业务人员加班加点，编制宗地图，完善发证材料，完成全县293宗农村集体土地所有权登记发证工作，发证率100%。2、我县农村集体建设用地共552宗。结合农村集体宅基地使用权发证工作，开展以村小学、村委会等农村集体建设用地使用权确权发证工作。共调查552宗。3、我县农村宅基地共86483宗。由我局业务人员承担，作业单位配合完成。4、我县所有权数据库建设由作业单位完成。

二、集体土地使用权权利人主体确认情况

1、农民集体成员资格认定：为户口在本村民小组的农业人口，宅基地土地使用权人名称填写户主姓名（户主姓名以户口簿登记的为准）。

2、集体建设用地使用权的主体有：村民小组、村民委员会、乡镇企业等。

3、公益性的集体建设用地使用权确权登记发证给相应集体经济组织。

4、乡镇企业集体建设用地使用权依法确权登记发证给乡镇企业。乡镇企业破产或改制的按照相应的处置方案对土地使用权依法处置后，确权登记给新的土地使用权人。

5、集体建设用地使用权发生流转的，本着尊重历史，照顾现实，有利于生产生活，村、组、农民自愿的原则，通过完善相关土地转让手续，确权登记发证给现在的土地使用权人。

三、农村宅基地、集体建设用地使用权确权登记发证情况

1、一户多宅确权登记发证情况：

（1）通过依法批准取得的；

（2）农村村民通过继承或赠与取得的第二处宅基地等，依法进行确权登记发证。

2、城镇居民通过合法继承或赠与取得的宅基地依法进行确权登记发证。

3、宅基地超面积处理情况：

（1）农村居民实际建房占地面积超出批准面积的，超占部分符合土地利用总体规划、村庄建设规划的，经村小组、村委会、乡镇政府审查同意，超占面积在土地登记卡和土地使用证记事栏内注明。待以后分户或农户再申请批准宅基地时，实行新老宅基地挂钩，即新老宅基地面积总和不得超过规定户均、人均宅基地标准。

（2）现行“超面积”规定，农户容易接受，在实际工作易操作。只是对超占面积较大，不能有效控制，反而会助长其违法用地行为。

（3）超占面积较大的、或不符合土地利用总体规划和村庄建设规划的、或占用基本农田等，只进行地籍调查，不予确权登记发证，作为违法用地处理。

4、我县没有办理宅基地使用权抵押登记。

5、改变用途的集体建设用地，要经依法批准后方可进行确权登记发证，否则只进行地籍调查，不予确权登记发证。

6、我县农村范围内历史遗留的建设用地，按照国家、省土地确权有关规定，分不同历史时期，分别处理，依法进行地籍调查、确权登记发证。

三、现行农村宅基地制度的使用现状和弊端

我国现行农村宅基地制度是长期以来形成的。按现行制度规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但在实践中，这一标准并未得到有效执行，农村宅基地存在不少问题。当前实践中，一味强调房屋所有权，对宅基地使用权重视程度不够，集体建设用地使用权流转缺乏明确的国家政策、法律法规规定，各地处理方式不够规范、完善。宅基地使用权不得流转，容易造成房屋流转过程中的法律纠纷和对农民权益的损害。

1、一户多宅、乱占地建房、多占地建房的现象盛行，甚至不经申请就抢占耕地建房，当地主管机关也无可奈何。在有一户多宅的情况下，还有许多农民没有宅基地，一家几代人居住在一起，这就是几户有一处住宅。

2、法律规定的单一性和取得方式多样性冲突。

3、“闲置宅基地现象大量存在，造成土地资源极大浪费：一是“建新不拆旧”，在农村不少地方，农户建房申请新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原来的旧房不拆、旧宅基地不交。二是举家进城务工的农民在农村的房屋长期闲置。宅基地及住房闲置，不仅浪费了土地资源，而且影响了村容村貌，“空心村”现象明显。

4、旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定。

四、规范宅基地的管理和完善制度建设之建议

十八届三中全会的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出了“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制”，同时提出“建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场”。

2014年中央“一号文件”也明确指出，改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。正式提出农村土地“三权分离”。承包地所有权、承包权、经营权“三权分离”正式提上农村土地制度和产权法治建设层面。因此，有必要赋予农民住房抵押、转让等相关财产权利，同时也应该避免侵犯农民对宅基地的使用权。

因此从长远目标出发，结合当前行政审批制度改革，改革完善农村宅基地制度，坚持在土地确权的基础上，推动农村土地流转，应从以下几方面入手：

1、以政策性文件、政令和地方政府立法为起点，逐步从制度上放开束缚宅基地流转改革的桎梏，进而取消和修订相关的土地、财权法律规定；修改农村土地承包法、物权法等；完善补充法律法规，出台新的补充规定或者对已有的阻碍正确引导、管理，赋予农民集体对宅基地使用的监督、管理权，改变法律对宅基地所有者的漠视，发挥农民集体所有者应有的作用，处理好国家干预和市场机制的关系。

2、完善宅基地制度建设，从根本上完善宅基地的取得和分配制度，使其更加合理规范，同时对农村宅基地进行确权登记颁证，建立完善的宅基地使用权统一登记体系。确权登记颁证要遵守以下原则：

（1）宅基地面积不受限制。对人均宅基地面积全省统一规定一定的范围，再由各地按照实际情况确定标准，报省人大备案。各地都应该按照规定执行，对于超越宅基地规定的，每年收取一定的费用。收取的费用，由县级市的主管机关保存，作为该村的基建基金，专款专用，不得随便提取。只要权属、界址无争议的，宅基地面积以实际占用（使用）为准，全部登记颁证，不受每户面积统一标准的限制。

（2）宅基地数量不受限制。应该突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。在现实中有不少一户多宅的情况，对此应特别对待，使其合法化，闲置宅、空置基地、一户多宅全部登记颁证，同时应该每年对此收取一定的税收，督促其将多余的宅基地的转让给其他缺乏宅基地的用户，加强自动调节功能。

（3）宅基地使用人不受限制。城镇户口的人购买宅基地，县域行政区域范围即本级集体经济组织外的人使用的宅基地和本级集体经济组织村民使用的宅基地一并登记颁证。对手续齐全、符合规划、面积合规的宅基地登记发证；其余不合规范的分别依法处理。先明晰产权，再进行下一步的流转改革。超标超占部分可进行累计收费，促使农户退还多占或自发置换。或由村集体统一收购或规划，复耕或以指标形式出售。也就是做到城镇农村一体化，不应区别对待。

     3、取消限制集体建设用地流转的相关规定，扩展农村宅基地使用权权能，就是宅基地除了具有居住权能，可以继承、赠与外，还要使其具有抵押、担保、转让等权能。对于合规的农村宅基地允许农民以“房产证+土地使用证”作为抵押物进行抵押登记，参照同区域同用途的国有划拨土地使用权进行评估后，按评估价值的一定比例作为抵押物申请贷款，或者提供担保。也可以进行转让，可参照国有土地出让设置相应的出让年限，允许集体建设用地进入土地市场交易。宅基地所有权仍归集体所有，但可明确在一定年限内拥有完全的宅基地占有、使用、收益和处分权，可以转让、出租、抵押。二级市场亦可建立，使用权取得后，在期限内可以二次流转。条件不合规的则不能进行抵押、担保、转让。

4、建立城乡统一建设用地市场

一是允许农民在自愿基础上通过市场流转方式抵押、担保、转让住房或合规宅基地。二是闲置、空置宅基地、一户多宅、空心村等被整理后仍然为集体建设用地的，允许直接进入城乡统一建设用地市场进行交易（房地产项目除外），按同区位同用途同利用条件的原则与国有建设用地一样以招拍挂形式出让。三是通过城乡建设用地增减挂钩等工作节余（周转）的集体建设用地指标直接进入城乡统一建设用地市场进行交易，置换资金。

5、建立健全农村宅基地流转收益分享机制

第8篇：宅基地合同范文

准确把握宅基地使用权的内涵

所谓宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的、没有使用期限限制的集体土地使用权。根据《物权法》、《土地管理法》等现行法律的规定，宅基地使用权主要具有以下特征：

一是权利主体具有特殊性。只有本集体经济组织的成员才能取得宅基地使用权，非本集体经济组织成员不得取得宅基地使用权，尤其禁止城镇居民在农村取得宅基地。如国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)明文禁止城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》((2007]71号)还特别强调“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”等。

二是权利客体为农民集体所拥有的土地。根据《土地管理法》的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地，宅基地使用权的客体属于建设用地。根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)，宅基地使用权的客体的具体地类为住宅用地中的农村宅基地(代码为072)。

三是取得需要经过依法审批。根据《土地管理法》第六十三条的规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，还需要依法办理农转用审批手续。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》还要求在宅基地审批过程中，乡(镇)国土资源管理所要做到“三到场”，即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。

四是无偿取得。宅基地是农村集体经济组织依法分配给其成员用作住宅建设的，带有福利保障性质，权利人不需要支付费用。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》特别禁止各地在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。

五是没有使用期限限制。宅基地使用权人去世，宅基地使用权能否作为遗产依法继承，由于我国《继承法》没有明确的规定，因此有的人提出宅基地使用权不能继承，但笔者认为宅基地使用权可以作为遗产继承。一是因为宅基地使用权是一种重要的用益物权，是农民一项重要的财产权，应当允许继承；二是我国《继承法》明文规定房屋可以继承。继承人可以继承房屋便自然对房屋所占范围的土地具有了使用权，因此禁止宅基地继承客观上没有可能。

六是宅基地使用权权能受到限制。根据《物权法》第一百五十二条、第一百五十三条的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利(注意没有规定收益和处分的权利)，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。而根据现行法律和国家有关政策规定，宅基地使用权所受到的限制主要表现为不能抵押、不能自由转让(严格来说，只能向符合条件的本集体经济组织成员进行转让)等。

七是宅基地的数量受到限制。《土地管理法》明确规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。但如果宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

八是宅基地的面积受到限制。宅基地的面积国家没有统一规定，由各省、自治区、直辖市规定。宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

九是权利类型为用益物权。在《物权法》出台之前，由于宅基地属于农村集体建设用地，因此将宅基地使用权作为农村集体建设用地使用权的一种类型，但是考虑到宅基地使用权的以上特性，《物权法》将宅基地使用权与建设用地使用权、承包经营权、地役权共同规定为用益物权。

另外还需要注意的是，宅基地使用权不属于划拨土地使用权。由于宅基地使用权与划拨土地使用权具有不少共同点，如：一是一般是无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是对符合条件的农民集体经济组织成员依法经过县级人民政府批准后拨用，而划拨土地使用权是经县级以上人民政府依法批准后无偿取得或者在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的土地使用权；二是使用没有期限，宅基地使用权与划拨土地使用权都没有期限限制；三是流转受到限制，两者都不能进行自由的流转。划拨土地使用权要经过批准并且要补交土地出让金才可以转让，宅基地使用权一般只能在本农民集体经济组织内部流转。因此，在实践中，有在基层工作的同志提出来“批准拨用宅基地”与“划拨土地使用权”属于同一概念，农村宅基地使用权属于划拨土地使用权。

实际上“批准拨用宅基地”与“划拨土地使用权”不属于同一概念，农村宅基地使用权不属于划拨土地使用权，两者之间也存在较大的区别，主要表现在：一是两者的权利客体不同。宅基地使用权是在集体土地上设立的，而划拨土地使用权只有在国有土地上才可以设立，《划拨土地使用权管理暂行办法》对划拨土地使用权作出了明确的定义， “划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权”；二是两者的权利主体也不同，宅基地使用权的主体一般是农民集体经济组织的成员，一般是个人，而划拨土地使用权的权利主体一般是符合划拨条件的国家机关、企事业单位等，一般是单位，而不是个人。个人只有在购买保障性住房等特殊情况下才能取得划拨土地使用权。再加上前面所述，宅基地使用权与建设用地使用权同属于用益物权，而划拨土地使用权仅属于建设用地使用权的一种。

正确认识宅基地使用权登记发证存在的困难

1986年3月，《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》提出“在全面清查非法占地的基础上，各地要对所有非农业用地进行登记和发证，建立健全地籍管理制度”，拉开了全国农村宅基地登记发证工作的序幕。1989年12月，原国家土地管理局

颁布了《土地登记规则》，明确了集体土地建设用地使用权登记发证的具体要求，各地农村宅基地使用权登记工作相继展开。截至2007年年底，全国宅基地使用权登记发证共14975.19万本，登记发证率为71％。

目前，宅基地使用权登记主要存在以下困难：

一是有可能存在部分政府领导或者国土资源部门领导对宅基地使用权登记发证的重大意义认识不到位的问题，对宅基地使用权的登记工作不够重视。

二是一些地方特别是经济欠发达地区可能存在的一些实际困难如经费缺乏等。因为1993年6月国务院召开全国减轻农民负担工作电话会议后，农村宅基地有偿使用费、农村宅基地超占费和土地登记费等被取消，宅基地登记工作也因为失去工作经费来源几乎陷于停顿。2004年1月，财政部、国家发展改革委、农业部联合下发了《关于公布农民建房收费等有关问题的通知》，明确规定国土资源部门收取农民宅基地登记费用只包括土地证书工本费，证书种类由农民自愿选择，普通证书5元/本，特制证书20元/本。实践中登记的成本支出远远高于登记收费，往往是入不敷出。这也会在一定程度上影响工作的正常开展。

三是大量的历史遗留问题制约了宅基地的初始登记。宅基地的管理有一个逐步规范的过程。在宅基地管理制度不规范不健全的时期，产生了大量没有经过审批就占用宅基地、一户多宅、多占宅基地等遗留问题。实践中，宅基地超面积的现象尤其突出。对这些问题如何处理，如果没有明确的指导意见，地方很难进行登记发证。另外宅基地权属界限不清等因素也客观上制约着初始登记工作的顺利进行。惠州市国土资源局惠城分局地籍股股长刘新山所提出的“三合一”房子问题、规划问题、宗地问题等就是地方在实践中碰到的现实困难。

四是无法对宅基地的实际流转及时进行变更登记。宅基地使用权的特征决定了其移转受到限制。但由于宅基地使用权人对宅基地上所建的房屋享有完整的所有权，其可以对房屋采取包括转让在内各种合法的处分行为，因此在实践中经常出现宅基地随房屋发生转让而实际发生移转的现象，有的甚至随房屋进行了多次移转，而房屋的受让人又不符合取得宅基地使用权的条件，导致无法进行变更登记。另外宅基地的可继承，导致实践中通过合法的继承而出现的一户多宅、城镇居民取得宅基地(如子女通过上学、参军等成为了城镇居民)等现象，也因为没有政策依据无法进行变更登记。

以《通知》的颁布为契机，推进宅基地使用权登记发证工作

为推进宅基地使用权登记发证工作，《通知》规定了一系列的措施，如要求在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿；要求开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作；要求将宅基地使用权登记发证完成情况作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据等。

对于存量的宅基地，《通知》要求有条件的地区将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。对实践中存在的“超面积”问题，《通知》分三个不同的时间段分别规定了不同的处理方法等。

对于新增的宅基地，《通知》要求将宅基地的登记发证与审批结合起来。对当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记的，要求国土资源行政主管部门做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。

对宅基地变更的，《通知》规定要严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

为此，各地应当以《通知》的颁布为契机，按照《通知》的要求完成宅基地使用权登记发证工作任务。

一是提高认识。要站在贯彻落实科学发展观、切实保护广大农民群众合法权益的高度，充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要意义。宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。

二是加强领导。要积极争取地方政府及相关部门的重视和支持，切实加强对本地区宅基地使用权登记工作的组织领导，把宅基地使用权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。要按照2009年底前基本完成全国宅基地使用权登记工作的要求，结合本地区实际情况，制定工作计划，明确工作目标和任务，层层落实责任制。如惠州市委书记黄业斌、市长李汝求亲手将《集体土地使用证》交到村民手中，表明了市领导对宅基地登记发证工作的高度重视，将大大促进惠州市宅基地使用权的登记发证工作。

三是加强宣传。采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，增强登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。

四是调动国土资源所工作人员的积极性，更好的促进宅基地使用权的登记发证工作。因为宅基地使用权登记的大量的事务性工作，具体如提供咨询、接受申请材料、询问当事人、实地查看以及填制发放土地证书等，都将由国土资源所承担，经过县级人民政府国土资源行政主管部门委托或授权，具有土地登记上岗资格证书的国土资源所工作人员甚至可以从事土地权属审核和登记初审工作。总的来说，宅基地登记发证的许多具体工作需要国土资源所来完成，国土资源所将在宅基地登记发证过程中发挥不可替代的作用。因此在开展宅基地登记发证的过程中，充分发挥国土资源所的作用，调动国土资源所工作人员的积极性，对顺利完成宅基地使用权登记发证任务十分必要。

五是采取多种渠道，开源节流，解决登记发证经费问题。如争取地方政府及相关部门的重视和支持，争取财政经费支持；采取批量登记发证和结合新增宅基地的审批来加快进度、节省登记费用支出等。

第9篇：宅基地合同范文

围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。下面是小编和大家分享的农村一户一宅，面积限制材料资料，欢迎参阅。

      材料一

一、关于全面把握中央有关农村宅基地制度改革精神

20xx年以来，全国33个县(市、区)开展了农村宅基地制度改革试点。试点地区按照“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出”的目标要求，围绕保障农户住有所居、建立宅基地有偿使用和退出机制等进行了积极探索，取得明显成效。按照20xx年中央一号文件、2020年中央一号文件的要求，中央农办、农业农村部研究起草了深化农村宅基地制度改革试点的有关文件。

下一步，我部将认真贯彻党中央、国务院的决策部署，会同有关部门指导各地有序组织开展新一轮农村宅基地制度改革试点，在原有33个试点县(市、区)的基础上，再选择一批重点地区围绕宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”进行探索，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

二、关于赋予农村宅基地用益物权和担保物权

近年来，各地特别是农村宅基地制度改革试点地区因地制宜探索宅基地权益保障方式。

一是开展农民住房财产权抵押贷款试点。20xx年以来，人民银行牵头在天津市蓟州区等59个县(市、区)开展农民住房财产权抵押贷款试点，指导各试点地区完善确权登记颁证、交易流转平台搭建、价值评估体系、抵押物处置机制建设等配套措施，加强金融产品和服务方式创新，支持实现农民住房财产权。根据人民银行统计，截至2018年末，试点地区农民住房财产权抵押贷款余额为306亿元，同比增长41.6%，累计发放575亿元。

二是盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。《国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见》明确，城乡建设用地增减挂钩政策腾退出的建设用地指标，以及通过农村闲置宅基地整理新增的耕地和建设用地，重点支持返乡下乡人员创业创新。去年9月，我部印发《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》，指导各地探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施。

三是有序实施城乡建设用地增减挂钩政策。从2005年起，国土资源部按照国家有关规定，探索开展城乡建设用地增减挂钩试点，将农村闲置、散乱的宅基地等建设用地整理腾退，节约的建设用地，优先用于农民新居、农村基础设施和公共设施建设以及农村产业发展用地。增减挂钩政策有效改善了农村生产生活条件，解决了农民建房、农村产业发展用地等问题，促进了城乡统筹发展和美丽乡村建设。

下一步，我部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，在防范风险、权属清晰和保证农民有稳定住所前提下，探索赋予农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押融资功能。同时，完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，鼓励农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等方式盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、电子商务等乡村产业。

三、关于宅基地“一户一宅”和面积限制

20xx年修正的土地管理法第六十二条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。20xx年，我部分别联合中央农办、自然资源部印发《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《关于规范农村宅基地审批管理的通知》，明确了部门职责和宅基地申请审批的流程，重申了严格落实“一户一宅”规定、依法保护农民合法权益等规定。今年，针对农村乱占耕地建房问题，自然资源部联合我部印发《关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》《关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》，再次强调农村村民住宅建设要依法落实“一户一宅”要求。在土地资源供需矛盾日益加大的背景下，“一户一宅”和面积限制的规定，既保障了农民基本的建房需求，又节约集约利用土地资源、保护耕地。

下一步，我部将会同自然资源部等有关部门，落实新修正的土地管理法的有关规定，不断完善宅基地管理政策，规范宅基地申请、审批、使用等行为。

四、关于宅基地有偿使用

近年来，农村宅基地制度改革试点地区在建立农村集体经济组织主导的宅基地有偿使用制度方面开展了积极探索。下一步，我部将会同有关部门，结合新一轮农村宅基地制度改革试点，继续探索宅基地有偿使用制度，规范有偿使用的标准和方式。同时，考虑到宅基地有偿使用涉及农民切身利益，在改革试点中要严格规范，维护农民合法权益。

材料二

“一户多宅”是指农村村民一户拥有两处及以上宅基地。这种现象在农村比较普遍。有的因为继承，有的因为买卖，导致多宅现象突出。老百姓比较疑惑，一户多宅真的不能补偿吗?实际上，由于国情复杂，各地的实际情况都不一样。国家并没有统一的标准来处理这个问题，一般各地根据实际制定相应的政策，处理办法。

我们来看看一般情况下一户多宅的认定办法。

对合法的“一户多宅”的认定和处理办法

①初始土地申报登记时，农户有二处以上宅基地并已合法登记的;

②已合法取得一处农村住宅，又另行继承父母等合法拥有的房屋造成的;

③已合法取得一处农村住宅，因购买集体经济组织住宅造成的。

对于上述三种情形，要引导、鼓励村集体建立有偿退出机制。

违法“一户多宅”的认定和处理办法

建新不拆旧的“一户多宅”认定：

①农户易地新建住宅后，原宅未按规定拆除的;

②农户拆除旧宅，原址新建住宅但旧宅未按规定拆除到位的;

③已享受下山脱贫、地质灾害搬迁、农村土地综合整治等政策的农户，与村委会签订了原宅拆除协议但未履约的。

未批先建的“一户多宅”的认定：

①已有农村住宅，未经批准又占用建设用地(村内空闲地)新建住宅的;

②已有农村住宅，未经批准又占用建设用地以外不涉及基本农田新建住宅的;

③已有农村住宅，未经批准又占用基本农田新建住宅的。

对违法“一户多宅”的处理：建新不拆旧的，必须拆除旧房。未批先建的，由农户选择保留一处房屋，其余房屋全部拆除。

如果遇到征地拆迁，一户多宅一律不补偿，显然是不合法的。先看看当地的政策是如何规定的?如果明显不合法，那么最好找专业的律师来进行维权。

以下便是“一户多宅”能够合法拿到拆迁补偿几种情形：

1、宅基地的总面积符合当地标准

在农村中可能会存在这样的情况，一户村民同时拥有两处及以上的宅基地，但是加起来的总面积并没有超出当地规定的标准面积，出现这样情况的宅基地是完全合法的，可以按照一宅的情况来确权。

2、在分户之前完成建房但符合乡村建设规划，公告无异议并补办手续

在分户之前完成建房但符合乡村建设规划，经过本集体同意并公告无异议的，可以按规定补办有关用地手续，这样的情况也能够依法进行确权登记。这样的“一户多宅”如果遇到拆迁可以拿到合理的拆迁补偿。

3、由于历史原因继承而来形成的一户多宅

对于已经拥有一处宅基地的本村集体成员、非本村集体成员或是城镇居民，因继承房屋而取得的农村宅基地的，可以按照相关规定进行确权。