宅基地转让精选(九篇)
第1篇：宅基地转让范文
2009年，家住城里的退休职工老李觉得自家的公寓楼住着不舒服，而乡下安静，空气又好，便一心盘算着去乡下居住。但由于在乡下没有熟人，找不到房子，这件事就耽搁了下来。谁知有一天，老李的朋友老王来老李家做客聊到了这个事儿，而老王正好有个朋友刘老汉长年跟女儿居住在城里，想把自己城郊的一块宅基地转让出来。于是，老王就当了中间人，让老李买下刘老汉的宅基地自己建房。老李带着妻子去宅基地一看，觉得离城里不远，交通便利，便打算买下来自己建房。
经过多次讨价还价，老李和刘老汉签订了宅基地转让协议，协议约定：刘老汉将宅基地以5万元的价格转让给老李，老李在房屋建好后付转让款的一半，余款在刘老汉帮老李办完产权证之后一次性付清。于是，在当年的6月份，老李一次性出资10万元，在刘老汉的宅基地上建造了一栋两层小楼。小楼建好之后，老李依照约定将转让款的一半2.5万元付给了刘老汉。之后，刘老汉帮助老李在村里办理了“三通”（水通、气通、电通），老李也向该宅基地所在村民委员会缴付了“三通”费用。看着自己新建的小楼，老李心里别提有多高兴了。
谁知道好景不长，一年之后，刘老汉的女儿知道了这个事情，觉得老父亲犯了糊涂，现在城郊的土地多值钱啊，但父亲只卖了5万元，非要刘老汉把自家的宅基地收回来。刘老汉听闺女一分析，觉得有道理，于是找到老李，要求收回自家的宅基地。老李可不愿意了，首先这宅基地明明就是自己向刘老汉合法买来的，有协议为证；再说，房子都建好了，自己花了10万元，总不能说拆了就拆了吧？
在双方多次协商无果的情况下，2010年的一天，刘老汉一纸诉状将老李告上法庭，请求确认两人签订的宅基地转让协议无效，要求老李归还宅基地。
2010年8月，在查明相关事实之后，法庭作出一审判决，确认原、被告在2009年签订的宅基地转让协议无效。
分 析
近年来，随着城市的不断扩大和越来越多的农民进城成为城市的一员，他们在家乡的宅基地闲置了起来。于是，有人认为，与其让这部分宅基地闲置，不如把它们利用起来，还能产生效益。殊不知，这种行为其实是违法的。
根据我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。农村宅基地不得买卖。另外，在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）中也规定，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农建设。禁止城镇居民在农村购置宅基地。
具体到本案，虽然老李与刘老汉在双方自愿的情况下签订了宅基地转让协议，但是住房宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国现行土地管理法律，宅基地使用权不得卖与非农村集体经济组织成员。由于被告老李并非该房屋所在村村民，无法取得该宅基地使用权，故原、被告签订的宅基地买卖协议无效。即使被告老李支付了对价，但是该宅基地使用权的转让是国家所禁止的，老李的行为也不属于善意取得。
第2篇：宅基地转让范文
关键词 物权法 宅基地使用权 转让 制度
宅基地是农民的重要财产，与其切身利益密不可分。在国家住房制度不断完善和改革的背景下，多数房产与其对应的土地使用权在市场上开始进行自由交易。受法律条款的限制，宅基地使用权目前还无法在交易市场中进行转让。由于农村人口不断向城市聚集，城乡居民交流密切，农民进城购房以及城市居民下乡购房的现象时有发生，因此，传统限制宅基地使用权转让的制度难以满足当前的市场需求。其不仅限制了农民的融资方式，不利于市场经济的有序发展，也与中国当前的社会结构不适应。本文通过法律途径，对物权法下宅基地使用权的转让问题展开研究，旨在改革传统的城乡二元结构，促进国民经济的全面发展，构建社会主义和谐社会。
一、宅基地使用权的概述
宅基地使用权的含义为农村居民依法享有其集体所有土地上建造自有房屋并占有和使用的权利。宅基地使用权包括农村及城镇宅基地使用权两种。其中农村宅基地使用权的主体是农村集体经济的成员及具备相应条件的城镇居民。城镇宅基地使用权的主体是具有城镇私房所有权及因条件允许可在城镇建房的居民。部分学者认为宅基地使用权的性质实为土地使用权，因将农村宅基地使用权相关制度纳入土地使用权制度中，进而无需单独设立宅基地使用权的相关法律条款。也有部分学者认为土地使用权具有等价交换的特质，而宅基地使用权具有用益物权的法律属性，其经济利益与农民的切实利益紧密联系在一起，将用益物权的法律属性作为交易对象进行自由转让存在一定弊端。宅基地使用权作为我国农民群体的基本生活组成部分，应该与土地使用权区分开来，通过物权法的规范规定，使其具备明确的用益物权。
宅基地使用权具有用益物权的法律特征。宅基地使用权以宪法的形式存在且为集体所有。《土地管理法》对宅基地使用权也做出了相关规定，宅基地使用权的所有权为集体所有，宅基地上建造房屋并使用时享有独占权。受农村土地有限性因素的影响，农村土地归集体所有，但国家有权监督农村集体对土地的使用，并规定宅基地的数量，将宅基地作为一项有限的资源。宅基地使用权的权利属性具有他物权的特征，在我国土地政策的基础上形成的特有制度。宅基地使用权行使权利受限，宅基地使用权不得违背地区乡镇的土地使用整体规划。根据国家《担保法》规定，宅基地使用权属于不得抵押的财产，农民抵押自己的宅基地应承担法律责任。基于国家当前的法律规定，宅基地使用权的获取需要履行相关程序，通过宅基地使用权申请、使用人同意及行政审批方可取得。
二、物权法下宅基地使用权之解读
近年来，物权法通过不断的完善与改革对物权的所有权、基本原则等内容进行了明确的规定，通过法律规范保护了人民的私有财产。其中对宅基地使用权进行了相关规定，明确了宅基地使用权的法律地位，使其与地役权、土地承包经营权处于同等地位。物权法中对宅基地使用权的相关规定完善了我国的法律体系，是历史性的进步。物权法中对宅基地使用权的性质及主要内容進行了相关规定，保证宅基地使用权具有无偿性和福利性等特质。并对其从私人到集体所有。从有偿到无偿的历史变化表示支持。物权法中对宅基地使用权的法律规定旨在通过无偿福利特性达到保护农民合法权益的目的。物权法中对宅基地使用权的获取、转让、权利行使等法律规定存在一定的灵活性。由于我国各省市地区农村政策的差异性，在宅基地使用权的获取。转让、权利行使方面难以作出统一规定，进而只能采取援引立法的方式进行相关规定。以保证宅基地使用权的获取、转让、行使权利等功能根据地方的实际需求享有相关自治权。物权法下对宅基地使用权中变更登记、消灭等规定满足现实要求，并与不动产物权的相关原则实现统一。物权法下的宅基地使用权变更登记制度与不动产登记制度相对接，物权法中虽未对宅基地使用权的变更登记制度进行明确规定，但根据农村社会的现实特征，设立出以登记为生效要件的法律形式。当已登记了宅基地使用权的农民需要办理消灭或转让业务时，应及时进行注销及变更登记。以达到防止产权纠纷，维护民众交易利益的目的。宅基地使用权存在权利叠加和私权处分的因素，通过物权法对宅基地使用权进行明确规定，说明国家高度关注城乡民生问题，以期通过法律手段激发农民的财产保护意识。
三、基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度
（一）强化立法对宅基地使用权转让的规范作用
基于物权法来构建科学合理的宅基地使用权流转制度，通过立法手段来规范宅基地使用权的转让。我国控制和禁止宅基地使用权的转让主要为防止农民通过宅基地建造房屋转让来谋取利益，进而造成社会纠纷，导致混乱的局面发生。本文认为构建合理的宅基地使用权流转制度，对宅基地使用权的转让措施进行明确规范，有效扼制混乱局面的发生。物权法作为我国规范财产关系的基本法律，对宅基地使用权的相关内容未作出明确规定，且相关制度还不完善，只有提高对宅基地使用权的重视程度，制定相应的法律法规才能保证提升农民经济效益的同时促进民生稳定发展。研究宅基地使用权的相关法律法规，发现对其转让的明确条文规定甚少。《土地管理法》中的条例与物权法草案内容相近，对遏制农民过度占用宅基地使用权来牟取利益的条文欠缺，难以起到关键的制约作用。强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，需要严格执行申请及审批程序，贯彻落实一户一宅的制度。符合宅基地使用权申请条件的农村居民可向集体申请，由村集体进行公示，公布期满后且无异议者可报至乡镇审核，由县市政府进行审批。农村居民在进行宅基地使用权申请过程中，相关部门需要严格遵守审批程序，审查申请人是否满足宅基地使用权的申请条件。相关部门做好宅基地登记发证工作，满足宅基地使用权规定建造的房屋，市国土资源局应该及时安排登记发证工作，确保发证到户，促使农民的宅基地使用权有法可依。未经合法审批登记的房屋不享有法律保护的权利。为确保农民宅基地使用权的规范性，宅基地建造房屋的使用权进行变更、转让业务时需要进行登记，且保留地籍档案资料，明确宅基地使用权的流向。国家土地监管部门强化立法和执法力度，针对占有宅基地使用权牟取不法利益的农民进行严厉处罚，以起到警示作用。当前，我国农村仍存在批少建多、住房附房扩建等不法现象，由于处罚力度不大，农民对此类不法现象不够重视，进而造成宅基地使用权管理不到位情况频发，对农村宅基地管理处造成负面影响。强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，严格执法，完善宅基地使用权的动态巡查制度，切实管理好农民的宅基地使用权，以避免土地违法行为的发生。
（二）物权法下允许宅基地使用权的自由转让
物权法下允许宅基地使用权的自由转让是构建合理的宅基地使用权流转制度的重要内容。根据国家规定，非农建设用地必须为国有的要求将不再适用。我国需要打破对土地一级市场的垄断，构建统一的城乡土地市场，实现城乡土地价格的同等化，通过公正公开的方式转让土地的使用权，进而避免城乡割据形式的发生。宅基地属于农村集体所有的，是农村建设用地不可缺少的组成部分，物权法下允许宅基地使用权的自由转让有利于解决民生利益问题，对促进国民经济的整体发展具有重要意义。基于物权法实现宅基地使用权的自由转让有利于增加农民的经济收入，从立法的层面保障了农民的切实利益。物权法的明确规定也将制约宅基地使用权私下转让现象的发生，通过法律途径避免不必要的法律纠纷。物权法下允许宅基地使用权的自由转让需要纳入宅基地使用权流转制度中，并具有相关的法律属性，才能通过法律手段保障农民的切身利益。原有物权法中的宅基地使用权流转内容还不全面，存在价值取向矛盾，通过立法实现物权法下宅基地使用权的自由转让，需要监管部门的有效监督，和土地规划的有序流转。物权法下允许宅基地使用权的资源转让属于市场化的运作内容，在宅基地使用权流转制度中需要得以明确公示。基于交易安全的考虑，做好相关登记制度，避免宅基地使用权转让期间不必要的法律纠纷。农村社保制度的日益完善是促进宅基地使用权自由流转的基础，政府财政的支持为宅基地使用权自由转让提供了动力支持。充分发挥出宅基地使用权的用益物权属性，最大程度提高农民的财产性收入。
（三）缩小城乡间经济结构的差距
基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度需要高度重视缩小城乡间经济结构差距的问题。只有打破城乡间二元体制的限制，提高农民阶层的社会地位，才能构建一个社会主义和谐社会，实现社会主义市场经济的高速发展。基于国家的户籍制度的改革，农民进城就业和迁移进城居住的条件得以放宽，获得城市户口的难度降低，城乡居民的交流日益密切。但由于城市居民购买农村住宅受限，造成单向流动情况发生，导致农村人才不断流失，进而抑制了农村经济的整体发展。近年来，城市化进程不断加快，农村人口不断向城市集中，只有放宽农民出售农村住宅权限，才能实现城乡经济的协调发展。基于物权法构建合理的宅基地使用权流转制度需要提高对三农问题的重视程度，将农民从土地耕作劳动中解放出来，提高农村土地的价值，才能促进农村经济的发展。建设社会主义新农村，通过物权法实现宅基地使用权的自由转让，允许城市居民到农村购买宅基地并建房居住，形成新型的消费群体，达到带动农村经济文化发展的目的。物权法下宅基地使用权的转让有利于促使城市居民对农民产生正面影响，将先进的技术和充足的资金带到农村，对农村经济全面发展具有积极的促进作用。
四、结语
宅基地使用权的适度转让满足市场经济的客观要求，有利于促进农村经济的全面发展，应该受到国家的广泛关注。宅基地使用权具有用益物权的法律属性，通过物权法构建合理的宅基地使用权流转制度，强化立法对宅基地使用权转让的规范作用，在物权法下允许宅基地使用权的自由转让，达到缩小城乡间经济结构差距的目的。在加快城市化进程的背景下，明确物权法中对宅基地使用权的相关规定，实现土地利益的公平分配，发挥土地制度改革的重要价值。
参考文献：
[1]牟玥.中国物权法的制度结构分析——从继承角度浅论宅基地使用权的流转.法制与社会.2011（1）.
[2]李彦芳.对我国农村宅基地使用权转让模式的立法构想——对解决《物权法》遗留问题的建议.河海大学学报（哲学社会科学版）.2010，12（1）.
[3]钟三宇.困境与革新：宅基地使用权抵押融資的法律思考——以宅基地使用权的物权属性为视角.西南民族大学学报.2014（11）.
第3篇：宅基地转让范文
宅基地转让买卖合同范本
转让方(以下简称*方)：____
受让方(以下简称乙方)：___
*乙双方依据《中华*共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。
一、转让标的
*方将其承包经营的____乡(镇)____村____组____亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事____(主营项目)生产经营。
二、转让期限
转让的土地承包经营权年限为____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止。
三、转让价格
转让的土地承包经营权的转让金为____元**。*方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为____元(没有补偿金时可填写为零元)。两项合计总金额为____元**。
四、支付方式和时间
乙方采取下列第____种方式和时间支付转让金和补偿金：
1、现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为____。
2、实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为___(具体内容见附件)。时间为____。
五、土地承包经营权的交付时间和方式
*方应于年____月____日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为____或实地一次*全部交付。
六、承包经营权转让和使用的特别约定
1、转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由*方办理有关手续，在合同生效后*方终止与发包方的承包关系。
2、*方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。
3、乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权*书，签订新的土地承包经营合同，方能获得土地承包经营权。
4、乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。
5、乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。
6、乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺*经营，不得给土地造成永久*损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。
7、乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。
8、其他约定：____。
七、违约责任
1、*乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____。
2、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由*乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由*法院判决。
八、争议条款
因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，*乙双方应协商解决，协商不成的按下列第____种方式解决：
1、提请村民委员会、乡(镇)**、农村土地承包管理机关调解;
2、提请____仲裁委员会仲裁;
3、向有管辖权的*法院提起诉讼。
九、生效条件
*乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经_________乡（镇）*农村经营管理机构备案（或鉴*）后生效。
十、其他条款
本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由*乙双方、发包方和鉴*、备案单位各执一份。
*方代表人（签章）：_________乙方代表人（签章）：_________
*号：_________*号：_________
住址：_________住址：_________
_________年____月____日_________年____月____日
发包方（签章）：_________鉴*单位（签章）：_________
法定代表人*号：_________
_________年____月____日_________年____月____日
宅基地转让买卖合同范本
*方：xxx，汉，现年xx岁，生于xx月xx日，家住县xx镇xx村xx组，*号码：xxxxxxx。
乙方：xxx，汉，现年xx岁，生于xx月xx日，家住县xx镇xx村xx组，*号码：xxxxxxx。
*、乙方经协商，就*方位于村组（小地名）的平方米农村土地转让给乙方一事，达成如下协议。
1、*方将其合法拥有的土地共（其中靠宽米，至向外延伸米）的经营使用权永久转让给乙方。此块土地的具体四界为以xx为参照，上至xx，左抵xx，右至xxx。
2、*方保*此块土在转让之前的经营使用权合法属于*方，且无任何纠纷及债务抵押，否则由此给乙方造成的损失，*方应承担一切损失。
3、乙方的转让金支付按照每平米万元。*方在支付转让金是，乙方应立即将该土地实际交付乙方，同时系于该土地的一切权利也一并移转给*方。在以后因国家政策等原因应续签承包使用合同时，*方必须就相关签订事宜协助配合乙方办理。
4、今后乙方需要*方协助办理在该土地上建房等相关的事宜时，*方均不得拒绝、推诿、拖延等，否则必须支付该转让金双倍违约金给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。
5、*方向乙方承诺，现转让的土地属于基本用地以外的土地，如出现第三人追索的事宜等，需双倍支付乙方给付的土地转让金及赔偿相关损失。
6、*方应为乙方提供必要雨水污水的排出场地和必要的通行道路。
7、本协议签定后，乙方先支付万元给*方。余款在*方协助乙方办理好相关转让手续后，乙方一次*全部付清。
8、本合同一式三份，*、乙双方各执一份，村民委员会存档一份。自签定之日起生效。
9、未尽事宜，由*乙双方本着实事求是的原则协商处理。
*方：乙方：
年月日年月日
村委会主任：：
年月日年月日
见*人签字：
宅基地转让买卖合同范本
出让方(*方)：*号：
受让方(乙方)：*号：
因乙方建房需要，经*、乙双方友好协商并经村委同意，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、转让地块概况
1、该地块位于____________________，土地面积为__________平方米。
2、现该地块的用途为农业用地。
二、转让方式
1、*、乙双方通过自愿协商，经村委同意，通过货*买卖形式有偿转让，乙方为住宅用地。
2、土地的转让价为__________万元/亩，青苗补偿费________，转让总价为**__________万元。
三、付款方式：
双方在签订协议之日，乙方一次*支付给*方土地转让款__________元，本土地转让属一次*买卖处理。
四、本合同签订后，*方就所转让的该宗土地土地使用权及与土地使用权有关的其他权利、权益及收益等均归乙方所享有;日后如有征用等的，土地征用赔偿款、青苗补偿等与土地使用权有关的全部权益均归乙方享有，*方不得以任何理由提出异议。
五、该土地转让后双方均确认无争议事情发生，并保*不发生任何事端。
六、其他约定：
因乙方受让该宗土地系用于房屋建设，如乙方受让该宗土地后并向相关部门就宅基地审批提出申请后，有关部门就本合同项下的土地面积不予批准的，双方均同意本合同不生效，乙方向*方退回本合同项下的土地，*方则向乙方退回已收取的土地转让费。
七、本协议一式三份，*、乙双方各执一份，村留一份。
*方(签名)：
乙方(签名)：
____年____月____日
*方：________________________
乙方：________________________
*方：________________________
宅基地转让买卖合同范本
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、地块概况
1、该地块位于__________，土地面积为________平方米(折________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用*。
2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。
二、转让方式
1、*方保*通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。
2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为**__________万元。
3、乙方同意按以下时间和金额分二期向*方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计**__________万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后_______天内支付;第二期，付清余款，计**__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用*后______个工作日内支付。
4、为保*前款第一期地价款的及时支付，*方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米(详见成国用()字第__________号和成国用()字第__________号)，抵押担保的范围与*方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用*之日止。
5、该项目由乙方*运作，盈亏自负。*方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与*方五五分成。
三、违约责任
1、*方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，*方愿意双倍返还定金，计_______万元，*方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。
2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给*方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。
3、*方应对乙方承担连带责任。
四、其他
1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由*方承担。
2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。
3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5、本协议经各方代表签字盖章后生效。
6、本协议一式六份，三方各执两份。
*方(盖章)：________ 乙方：_____________ *方：_______________
第4篇：宅基地转让范文
关键词：宅基地 合理使用 法经济学
一、农村宅基地制度现行的相关法律制度及其解读
（一）宪法关于宅基地的规定
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[【1】 根据2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》修正，第十条；]【1】
根据宪法规定的精神，宪法关于宅基地的规定是局限在所有权的限制层面，不仅规定了所有权的归属，也规定了所有权的转让的限制，但是对于宅基地的使用，却没有更好的规定，只是做出合理使用的要求。
（二）法律法规的规定
1、《土地管理法》的规定及其解读
该法第八条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。[【2】 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）； ]【2】
根据《土地管理法》有关制度，对于宅基地的管理只是再次的确认宅基地的归属，宅基地申请标准上的限制，并对住房出租再申请给与限制，实际上是变相的限制了宅基地的出让，但是这些规范不甚周延，仅仅有上述规定，并不足以保障该农村宅基地流转的效益和公平。
2、《国土资源部印发<关于加强农村宅基地管理的意见>的通知 》的规定
农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告，在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
由我国现行的法律制度也可以看出，现有的制度是注重宅基地的使用效率的，诸如农村空闲的宅基地的落实政策，宅基地面积的规定，所建房屋出卖、出租和赠与对再次申请宅基地影响的规定等，但是现存的制度是不健全的，不能有效的保障宅基地的有效利用，一个体现宅基地效益价值的制度构建成为宅基地利用所必需面对的一个课题。
二、现行宅基地法律制度的缺陷：一个法经济学的思考进路
（一）国家应积极干预宅基地使用，提高其流转效率
根据科斯定律，在交易成本不为零的情况下，为了保障最大经济效益的实现，就要利用法律来“以重现市场和复制市场”，也就是要强调要运用法律将财产权利重新分配给通过市场交换可以得到他们的那些人。正如波斯纳所言权利“转让给某些更有效使用他的人”。[【3】【美】r.波斯纳：《法律的经济分析》，41页；]【3】
法律中所存在着的价值，并不仅限于秩序、公平和个人自由这三种。许多法律规范首先是以实用性、以获得最大效益为基础的，简言之，即使个人付出的代价减少到最低的限[【4】【英】彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》，第2-3页；]【4】我国现在的宅基地，不存在合理的流转制度，使得一些宅基地被闲置浪费，因为缺乏相应的法律法规的规范，这些闲置的宅基地并没有实现很好的流转，农村宅基地浪费非常严重，因为缺乏流转机制和农村宅基地需求的膨胀，新宅基地的申请占用农田的情况也非常严重，这样就造成宅基地资源浪费的同时，也造成农用地的浪费。
我国现行的关于宅基地的规定，对于宅基地的态度是暧昧的。对于宅基地流转不再分配给新的宅基地是符合效益原则的，因为要将有限的宅基地资源留给”有效“利用他的人，但是过分限制宅基地的流转就会导致宅基地的使用浪费，也就是现在我国农村的“空心化”的重要原因。任何新的宅基地的申请都是在原有宅基地的基础上增加规划，这样的结果就是新的需求紧张，老的宅基地闲置，造成宅基地资源的浪费。改善宅基地利用情况，提高利用效率的重要措施就是国家积极干预宅基地的利用，通过完善宅基地使用的法律法规，增加促进宅基地流转制度的设计，提高其利用率，这种流转制度的设计，主要体现在流转实现形式、流转主体范围等方面。
（二）宅基地效益价值追求的平衡点
科斯定律强调交易成本和效益原则，但是这种对效益的追求，并不是对法律其他价值的放弃，在宅基地规制的法律目标选择上，应该坚持“效率优先，公平居次”的原则，在兼顾公平的基础上，追求宅基地管理制度有利于最大限度增加神会财富的这一目标。效率应该成为成为制定，评判和选择宅基地规范制度的根本原则和首要标准。
在具体的宅基地制度设计上，增加宅基地的使用期限制度是增强宅基地利用效率的一个最有效的方式。从我国宪法和有关法律法规的规定来看，没有规定宅基地的使用期限，但是界定宅基地规定使用期限也不会违背宪法和有关的法律法规，宪法合理利用宅基地的精神就应该包括宅基地使用期限的规定，国土资源部关于宅基地的《使用意见》提出的“逐步落实空闲宅基地，争取实现一户一宅”目标实际上也是渴望宅基地制度的设计应该有一个合理的期限。这个期限的设置，同时要兼顾公平，不能过长，也不能过短。同时为了确保这种效益的最大化需求，新的法律制度来确认符合效益原则的流转也是促进宅基地利用效率的一个重要条件。
（三）宅基地保护方法的倾向性
法律权利的保护方法是多样的，但是，无论如何选择，权利制度的设计都应该以降低交易成本和促进效益最大化为准则。宅基地的保护应该坚持从“财产规则”向“责任规则”的演变，在宅基地使用制度遭遇权利规则瓶颈的时候，应该坚持“责任规则”的设计模式，从而促进宅基地效益的最大化。“只有通过在社会成员间相互划分对特定社会资源使用的排他权，才会产生适当的激励。如果任何一块土地都为人们所有，却总有这么一些人，他们可以排除任何其他人接近其特定的区域。那么个人会通过更重或者其他措施来努力使土地价值最大化。”[【5】【美】r.波斯纳：《法律的经济分析》，40~41页。]【5】
宅基地管理制度的完善，应该体现需求者的意志，一个科学和合理的宅基地管理制度，应该包括这样一个制度，一个合格的宅基地需求者可以通过市场获得宅基地的使用权，以便不引起宅基地使用的不必要的浪费。如何建立一个科学的宅基地取得模式制度是至关重要。这样一个符合法经济学思维的制度设计应该包括，有效的流转方式、公平有偿取得制度、科学的定价系统等。三、农村宅基地流转制度之完善
（一）扩大转让主体的范畴
农村宅基地流转制度的建立，首先就是宅基地转让主体的范围设定。在现有的宅基地管理制度上，申请者应该是农村集体组织的成员，对于受让主体并没有列明，但是根据有关的法律法规精神，应该是只有集体经济组织内部的成员之间的转让。新的转让制度的设计，应该是对此有所扩大，并不以某个集体组织成员的内部转让为限度，可是是各个农村集体组织间成员之间，也可以对城市户口需求者进行转让。扩大主体范围，可以实现宅基地的有效利用，因为是转让的使用权，并不改变农村经济组织对该宅基地的所有权，附之以宅基地的使用权期限，保障农村集体经济组织对该宅基地的有效控制。扩大城市户口人员成为转让对象，可以有效缓解城市土地紧张与房价过高的问题，有利于实现国家的宏观调控。当然，为了避免因为主体扩大引起的交易投机行为，根据“效率优先，公平次之”的原则，需要进入价格管理机制，采用交易价格申报核准制度，超过核准价格部分，归于宅基地所有权集体经济组织所有。
（二）建立完善的转让规范程序
一个完善的宅基地转让程序规范应该包括转让价格制度、转让期限期限、村集体经济组织同意程序等几个方面。在转让价格上，应该建立交易价格核准制度，虽然价格核准不太符合市场规律，但是介于农村宅基地价格评估和认定上的特殊性，所以我国目前建立核准制度有其必要性，既能保障交易的安全进行，也能有效的防止农村宅基地的投机行为。同时建立配套的交易价格归入制度，超过核准价格的土地收益，并不必然界定为非法所得，而是采用归入制度，归入经济组织成员共有。宅基地的站让期限不要超过已经经过制度设计的宅基地使用权期限制度，超过期限的超过部分无效，以宅基地使用权的剩余期限为期限。宅基地的转让关乎农村集体经济组织全体成员的利益，因此，宅基地的转让应该坚持经过村民代表会议或者村民会议的过半数同意这个程序，否则，土地的转让行为无效。为了防止这种同意权的滥用，宅基地转让表决程序上，可以设计这样一个限制，以便在保障效益的时候体现公平，那就是内部成员同等条件下的购买制度，在同等条件下，内部成员有优先购买权，在合理的期限内不购买的视为同意。
（三）建立宅基期限制度和地闲置收回制度
我国现有宅基地管制制度没有关于农村宅基地使用年限的规定，这个是造成宅基地资源浪费的一个重要原因。建立科学的宅基地使用年限制度，附加以使用期限续期申请制度，既保障农村宅基地使用权人的合法权益，也保障农村宅基地使用权的效益价值。对于闲置的宅基地应该建立闲置罚金制度和收回制度，规定一个合理的期限，在闲置时间达到该期限，需要每年缴纳一定数额的宅基地闲置费，从缴纳土地闲置费开始，达到一个期限，村集体经济组织将无偿收回该宅基地，对于地上的附属物采用“谁受益，谁补偿”原则，由新受让主体负责补偿。
第5篇：宅基地转让范文
［关键词］宅基地；宅基地使用权；流转；物权法
［中图分类号］D923.2 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）26-0011-02
我国农村土地主要包括农业用地和农村建设用地,其中主要部分是农民的宅基地。宅基地使用权是一项具有中国特色的用益物权,兼具公权和私权属性。但是在计划经济体制和政府行政公权过分干预下,导致了它的公权色彩浓厚,影响了作为一项用益物权的基本私权属性,这与农村市场经济发展极不协调。我国现行法律禁止农村宅基地使用权自由流转,但实践中存在着农村宅基地使用权流转的多种形式,并且在一些地方出现改革实践的新发现。随着社会经济发展和人们观念改变,宅基地使用权的市场化将会逐渐成形,逐步完善宅基地使用权及其农民住宅的流转体系将成为未来土地制度发展的方向。因此,本文针对宅基地流转方式的问题进行探讨。
1 我国农村宅基地使用权流转的主要形式
由于宅基地使用权具有身份性和福利性,我国现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,但实践中存在多种形式的宅基地使用权流转。
主要形式有：
(1)出让。即让渡宅基地使用权和房屋所有权。根据“地随房走”的规定,由于房屋所有权的转让,宅基地使用权也因此而转移。
(2)租赁。农民在依法取得的宅基地上建房后,将多余的房屋在一定期限内出租,个人获得租金收益,承租人将其作为住宅、办公场所、仓库或其他经营服务场所。
(3)抵押。它是将宅基地或宅基地上的建筑物以及附属物为债权设定担保,在农户无法偿还债务的情况下,以抵押物款优先受偿债权的形式。
(4)赠与。一是通过赠与房屋,使受赠人取得赠与人的房屋所有权和相应的宅基地使用权;二是因某些原因不再建房的赠与人将宅基地使用权赠与亲属或其他农村居民。
(5)置换。它是指村民之间以便利生产生活为目的的互换。村民之间互换宅基地在实践中也是存在的。
(6)继承。它是户主死亡后,由其继承人继续享有户主名下的房屋和宅基地使用权的转移方式。
(7)征收。因开发区建设、基础设施建设、旅游景点及文物古迹的建设与保护等需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁,原宅基地改作他用,或因城市规划调整,城乡结合部的部分原宅基地被用做城市建设用地的,这些均需征收宅基地转变为国有土地,给村集体和农民以经济补偿。
从以上流转的形式中可见,宅基地使用权的流转包括两大类,一种是以交易为目的的出让、变相出让、租赁和抵押等形式的流转,另一种是不以交易为目的的继承、赠与、置换、征收等形式的流转。
2 宅基地流转模式的现状研究
现实情况表明,农村宅基地使用权自由流转将成为未来土地制度发展的方向,因此,农村宅基地使用权改革必将经过充分的实践与讨论,以极其稳定的方式推进其改变。下面列出已有的两种宅基地流转模式作为研究对象。
2.1 温州模式
温州模式的主要内容是:城镇规划区以外的农民房屋转让的,如转让双方均属农业户口且户籍同属一个县(市、区),而且受让方在该县(市、区)原有的宅基地已全部由当地村级经济组织收回或转让的,可保留集体所有权性质不变,办理宅基地转让手续;凡在城镇规划区内或者虽在城镇规划区外但不符合上述条件的农村村民进行房屋转让的,其宅基地一律先由市、县政府统一征为国有,再参照国有划拨土地使用权转让管理办法办理出让手续。转让方转让后不得再在村集体组织申请宅基地建房。温州模式实际确立了将集体土地转为国有后按国有土地出让、转让、抵押、出租的程序和方法办理的做法,这种做法保证了宅基地使用权流转与现行法律政策的契合,为城市郊区的宅基地使用权流转找到了可行之路。但是,值得注意的是,这种大面积的征收政策必须以完备的征收程序、补偿标准为前提,否则农民的利益将处于更加危险的境地。
2.2 天津“以宅基地换房”形式
天津实施“以宅基地换房”的具体做法是:按照统一规划,高标准建设一批现代化、有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城市,以不减少耕地为前提,农民以其宅基地(包括村庄用地),按照规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅,迁入小城镇居住。最后由区统一组织在原有村庄范围内,对相当于新建农民住房占地面积大小的土地进行复耕,其余的村庄土地面积即为实施“以宅基地换房”节约出的建设用地,一部分整理后进入土地市场拍卖换回为农民建设小城镇所需各项费用,另一部分作为区内经济社会建设的储备用地。中央有关部门对天津市提出的“以宅基地换房”的方式建设小城镇的做法给予充分肯定,并将天津列为全国试点城市。这种模式在重庆九龙坡区、山东德州开发区、江苏“三集中”过程中被广泛使用。
上述两种模式体现了“转权让利”和“保全分利”的冲突。两种模式的共同之处在于,都突破了宅基地使用权限制流转的法律框架,激活了宅基地使用权市场。
3 流转方式改革
综合考虑我国宅基地使用权流转的法律及现实状况,尊重物权立法的考量,借鉴地方试点成功经验,笔者建议在保障宅基地使用权原始取得制度严格限制的情况下,允许宅基地使用权在一定范围内实现流转。具体做法如下:
第一,针对宅基地使用权的内部流转与外部流转,限定不同的流转交易价格。当宅基地使用权在该村农民集体内部各成员之间流转时,基于当事人不可再申请新宅基地的条件,这种流转应当没有限制。当宅基地使用权需进行外部流转,即将宅基地使用权流转非本集体外部的成员或集体时,要根据法律限定并相应地调整限定范围,政府应当在审核通过的情况下,在该村民不可再申请额外宅基地的限定下,这种流转是可以被允许的。宅基地使用权流转主体的范围需要循序渐进地放开。
第二,针对不同的土地利用性质选择宅基地使用权的更为合适的流转模式。在对宅基地使用权进行流转之前要区分公益性质用地和非公益性质用地,采取不同的流转模式。当宅基地使用基于公益性质而需要使用时,应该走“转权让利”的道路,将宅基地统一收归国家所有,对宅基地实施“统一征用、统一开发、统一出让、统一规划、统一管理”,对原宅基地使用权人、所有权集体及公益建设投资者合理分配利益收益，按照一定的比例让与原宅基地的所有权人、使用权人以及公益建设投资。当宅基地使用基于非公益性利用时,应以市场化作为先导,将宅基地使用权同化为国有土地使用权流转,构建城乡一体化土地使用权交易市场。政府作为其使用权的管理部门,应完善相关法律,制定严格的宅基地入市标准。
第三,宅基地使用权的流转,要受到多方面的限制。首先,宅基地使用权不能单独流转,必须同地表建筑物一起流转。原因是房地一体主义是我国在土地与建筑物关系的立法模式上选择的立法体例。其次,宅基地使用权对外流转必须要有限制,一是方式上,限定为转让、出租和集成。二是期限上,合理地限定宅基地使用权期限将能够合理地保护宅基地使用权所有人的利益流转方式和期限的限制。最后,宅基地使用权流转必须符合土地利用总体规划,且流转双方的条件需依法获得认可,并办理登记备案手续。
第四,完备统一的法律体系,是宅基地使用权流转的前提。首先,《物权法》从基础上规范并限定了宅基地使用权,宅基地使用权相关的单行法律应以《物权法》为基准进行编制和修改，使相关制度更加符合社会经济发展的需要。其次,在单行法律法规的制定中,争取建立统一的法律标准来限定宅基地使用权取得、流转等,从而避免矛盾和纠纷的产生。法律来源于实践，服务于实践,只有以完备的法律为前提,才能为宅基地使用权流转提供安全的运行环境。
4 结 论
2010年中央一号文件提出要加快土地管理法的修订,各地的宅基地使用权流转的经验也表现出宅基地使用权变革的需要,在此基础上,如何合法又合理地进行宅基地使用权流转,是需要我们深入思考的。本文以宅基地流转方式为切入点,探讨如何促进宅基地使用权的市场化,从而促进农村市场经济的发展。通过宅基地使用权逐渐放开,促进我国社会主义新农村的建设。虽然宅基地使用权制度的完善还需要一个长期的过程,但笔者相信,众多对此问题感兴趣的学者,必将付出不懈的努力,逐步完善宅基地使用权流转的法律体系及方式。
参考文献:
［1］王利明.物权法研究［M］.北京：中国人民大学出版社,2005.
［2］韩玉斌.农村宅基地使用权立法的机制选择［J］.西南民族大学学报（人文社科版）,2005(5):102.
第6篇：宅基地转让范文
关键词：宅基地使用权流转问题对策
目前我国农村宅基地使用权流转的成因分析
（一）受经济利益驱动的影响
随着社会经济的快速发展和城市化进程的大力推进，农村的耕地逐步减少，加之农民的收益甚微和我国目前农民社会保障制度不健全情况下，许多农民将自己住房的一部分用来出租获取租金。农民通过宅基地流转的方式为有效利用农村的闲置土地，发展农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平发挥重要的作用。
（二）受农民进城发展需要的影响
改革开放30年来，随着大量农民进城务工的影响，我国的城市化进程发展迅速，而城市各方面的优越条件使得进城农民大多不愿再回到农村，而想在城市发展并定居，然而城市的高额房价却是其存留产生的最大障碍，于是想在城市定居的农民就把闲置在农村的房屋及土地出售或转让来缓解进城发展所需的资金困难。
（三）受城市退休人员休闲养老需求的影响
很多市民厌烦了喧闹的城市生活在其退休以后则向往农村的田园风光。在退休后城市居民想在农村购买一套住宅用作休假和养老。在这种情况下买卖双方形成了利益互补，达成买卖宅基地使用权的协议。
目前我国农村宅基地使用权流转中存在的问题
（一）法律法规不完善且有关规定滞后
一是关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅。
二是我国的《物权法》仅在第十三章专门对宅基地使用权作了规定，但只有四个条文，相对比较简单。从第153条（宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。）、第155条（已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。）的规定来看，《物权法》并未禁止宅基地使用权的流转，这和以前草案中“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的规定形成鲜明对比，这一规定明显为制度的变革留出了一定的法律空间。但从《土地管理法》第62条（农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。）、第63条（农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。）的规定来看，又是明显禁止宅基地使用权流转的。在合法流转无法进行的情况下，农村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易数量日益增多。这充分说明当前有关宅基地的法规政策己很难满足经济发展的要求。随着城镇化进程的不断加快，宅基地流转将呈不断上升的趋势。如果法律不加以系统规定，必定会引起各种纠纷，影响社会主义新农村的进程和我国的社会主义和谐社会建设。
（二）宅基地的市场流转面临体制
由于有关流转的法律法规滞后，对宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系调整等方面缺乏规范和指导，大量宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序；宅基地隐形交易加剧了土地权属混乱和产权纠纷。突出的表现为：当有关的宅基地、房屋碰到征地、拆迁补偿时，由于缺乏宅基地使用权和农村房屋的强制登记制度，转让方凭建房申请表和审批机关的审批文件，仍向有关拆迁部门主张征地的补偿费用，纠纷便由此而生。有时卖方在城里生活困难，回村里再要批地；有时势力强大的村落强行收回已被村民卖掉的宅基地，买方损失严重。这些纠纷一旦到法院，法院在调解无果的情况下，只能按法律规定来判，对买方不利。由此更易导致矛盾激化，甚至会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。
（三）宅基地使用权证发放需要规范
与《土地管理法》等法律法规一样，宅基地使用权的登记发放程序仍未明确规定。在我国的大部分农村地区存在着宅基地使用权证发放滞后的情况，这一状况既不利于农民明细产权，依法保护自己的宅基地使用权，也不利于宅基地建档造册影响土地管理部门对宅基地流转的监管，同时也是宅基地在流转过程中造成农村宅基地纠纷发生的潜在隐患。
（四）审批管理不严
尽管《土地管理法》对宅基地的划拨实行严格的审批制，要经乡（镇）政府审核，并最终由县级人民政府批准，其目的在于加强政府对于土地资源保护和利用的监督管理。但实践中宅基地的具体分配基本上是由村干部把握大权，很多地方的宅基地管理村级民主程度较差，一些地方的村委会或村干部不经过村民会议，自己行驶宅基地报批决定权，村干部、、越权划拨的现象严重。原因在于，现行法律法规对村级基层组织在宅基地管理中的权责缺乏明确界定，农村法制教育宣传措施缺乏有效性和针对性，村委会和村干部依法管理的责任不明确，对超标用地、宅基地流转、乱建乱盖等违法使用宅基地放任不管，造成集体土地权益的损害。在农村宅基地使用权的管理中，房地产及其产权产籍管理至今不明，导致许多地方一户多宅、超面积住宅、违法建房、占地建房等现象普遍。
完善我国农村宅基地使用权流转的法律思考
（一）加强立法并规范宅基地使用权的流转
《物权法》作为规范财产关系的基本法，不可能对每个制度都作出详细的规定。《物权法》对宅基地使用权规定比较原则，即对宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此应当加强宅基地立法体系建设，规范宅基地管理。针对目前宅基地管理方面的立法滞后且法律效力低，以及新形势下出现的一些新情况新问题，应加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》及《土地登记条例》等，明晰宅基地产权，明确宅基地流转、收益分配及宅基地登记发证等问题。对宅基地使用权的取得、行使、转让（转让条件、范围、方式、期限、收益分配及转让后土地产权关系的调整等）和法律责任等方面作出明确规定，形成一整套规范的宅基地使用权管理制度。
（二）建立农民宅基地使用权流转制度
现行有关农村宅基地使用权的流转仅限定为村内集体经济组织之间，禁止城镇居民在农村购置宅基地，这种规定基本禁止了宅基地使用权以及农宅的流转，不利于实现城乡协调发展和建立资源节约型社会的原则。据专家估计，到2020年，我国城镇居民总数要增长3亿人以上，同时，每年将有1500万农民进城成为城市居民。这种趋势将引致不断增加的非农建设用地需求。与此同时，大量农民进城将导致空置住宅的不断增加。在合理的宅基地流转制度下，农民进城后宅基地将会成为农村非农建设用地市场的重要客体，这一市场的建立和完善，将促进城市化进程，促进城乡一体化。建立农民宅基地使用权流转制度，参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在城乡居民内自由流转，打破城乡二元分割的土地利用机制。进一步开展长三角、珠三角、环渤海等发达经济带周边的农村宅基地流转研究，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。
（三）建立合理的宅基地流转收益分配机制
按照收益的初次分配基于产权的原则，宅基地流转中地的流转收益即绝对地租应归集体土地所有者，这需要建立地、房分别独立核算体系。因国家投资的各类公共基础设施等产生的土地增值即级差地租I归政府，但从鼓励农村宅基地流转角度考虑，国家不宜直接收取，应以不动产税、土地保有税及土地流转税（土地交易税）等税收形式分享土地级差收益。这种分配方式有利于土地收益分配额度的量化。收益再次分配即级差地租Ⅱ应归宅基地使用权人。
（四）加强农村宅基地清查和集体土地所有权确权
农村宅基地使用权的流转，宅基地的多少将直接给农民带来巨大的经济效益。为防止少数乡、村干部利用职权多占宅基地，各地必须加强对现有农村宅基地使用情况进行彻底的清查，对手续齐全、符合法律规定的宅基地给予登记造册，对不符合法律规定，多占、多用的宅基地则不予登记或按临时用地予以处理。另外，根据法律规定，我国农民集体所有土地也应由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。当前，可在全国范围内开展的土地利用现状更新调查之际，利用现有人、财、物资源，兼顾做好宅基地的清查和集体土地所有权确权的地籍调查工作。开展对宅基地的清查和集体土地所有权的确权，可为农村宅基地的有偿使用和流转打下良好基础。
（五）建立农村宅基地有期限与有偿使用制度
《物权法》明确将宅基地使用权界定为一种用益物权。从理论上讲，他物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。
参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定，农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，自农民申请宅基地获得批准之日起计算，同时建立配套的一定条件下的农村宅基地有偿使用制度。具体表现为：农民经申请取得宅基地使用权的，在70年内可以无偿使用。70年届满后，该农民或其家庭成员仍为本集体经济组织成员的，且只有一处宅基地的，该宅基地使用权自动延长70年；该农民或其家庭成员不再是本集体经济组织成员的，则应向集体经济组织交纳宅基地使用费后，可再次取得为期70年的宅基地使用权，如不交纳宅基地使用费的，则集体经济组织有权收回宅基地使用权。农民转让宅基地使用权的，如受让方为本集体经济组织成员，且无宅基地的，宅基地使用权的转让应为无偿，受让方享有剩余年份的宅基地使用权。转让方仍有权再次申请取得宅基地。通过继承或受赠与而取得农村宅基地使用权的，参照上述构想执行。
参考文献：
1.张奇.农村宅基地法律问题探析[J].财贸研究，2005(2)
第7篇：宅基地转让范文
一、基于民事行为的宅基地使用权的取得
目前宅基地使用权的已经普遍存在于集体土地之上，从表面上看，宅基地使用权的设定和取得因此变得无足轻重，相反，宅基地使用权的变动和流转问题却是十分重要的。《土地管理法》主要从对土地进行行政管理的角度对宅基地使用权设定问题进行规定，它并没有解决宅基地使用权因何种法律行为设定一级何时设定等物权法上的问题，并不了解宅基地使用权人与作为“源权利”的集体土地所有权人之间的利益关系。所以《物权法》应当予以明确规定。依据其立法意图，宅基地使用权这一有益物权需解决利益并不相同的所有人权人、他人都要使用、收益这一所有物而引发的利益冲突，法律解决这个冲突的办法是：使使用权人依其意思“让出”其若干权能，那么问题由此产生：宅基地使用权来源于“源权利”，系自集体土地使用权上派生出来的有益物权。以此逻辑，则派生于源权利是宅基地使用权唯一可能来源。着眼于宅基地使用权人与集体土地所有权人之间的关系，关于宅基地使用权的设定与取得方式当属《物权法》调整，但法律却欠缺适当规则。
取得宅基地使用权是农村村民成员权的基本权能，在法律设计上，农村村民全球所属集体经济组织与其签订宅基地使用权合同，为其设定宅基地使用权的权利，系基于集体经济组织成员的身份而依法获得，这是依据法律行为而取得的宅基地使用权。因此应将其作为宅基地使用权取得的基本手段，而不是《土地管理法》规定的依申请的行政批准行为。
二、宅基地使用权的流转
与宅基地使用权密切相关的另一个问题就是宅基地使用权的流转。宅基地使用权的流转涉及两个方面问题：一是宅基地使用权能否流转；二是宅基地使用权如何流转。宅基地使用权流转涉及宅基地使用权的租赁、转让、抵押、入股等方式。本文着重讨论宅基地使用权的流转问题。
（一）宅基地使用权能否流转
关于宅基地使用权的市场化改革，目前存在着禁止流转和允许流转两种对立的观点。禁止宅基地使用权流转的主要理由是：宅基地使用权具有成员性和身份性；宅基地使用权大多是农户无偿获得的，具有福利性；放开宅基地使用权流转会导致大量“无房可居者”，不利于社会稳定；会造成耕地流失等等。
笔者认为禁止宅基地使用权流转的上述理由不能成立。第一，理论上说宅基地使用权具有一定的身份性，但这种身份是相对于权利的取得而言的，农户无偿取得宅基地使用权后，其对宅基地使用权的控制力和支配力并不再受身份影响，因此宅基地使用权原则上可以向任何人转让。通过家庭承包方式获得的农村土地承包经营权流转所达到的良好的社会效果，对宅基地使用权流转的设计是一个很好的启示。第二，宅基地使用权流转并不必然产生城镇居民大量到农村购买房屋，而农村居民无房可居的现象。宅基地使用权的流转使用受到市场因素制约的，城镇居民可能会选择到城乡结合部买房置地，但是少有人会愿意到偏远的农村去买房。在购买量增加的情形下，农村房屋与宅基地使用权的价格必然会上涨。房屋与宅基地价格连同土地位置的因素决定了农村房屋与宅基地购买的需求不可能是无限的。第三，在国家宏观调控与城乡规划的制约下，市场价格因素最终会对购买情况进行制约，形成有利的资源配置市场化机制。农村居民也是理性人，他们会根据自己的居住情况和市场价格信息去决定是否转让。第四，允许宅基地使用权流转能够提高宅基地的集约利用率，优化资源配置，会最终促使城乡统一的房地产市场的形成。
（二）宅基地使用权如何流转
由于宅基地使用权本身的特性和宅基地使用权在农村所具有的功能，应当允许其流转。应明确宅基地使用权的成员权性、无期限性及取得的无偿性，都是特殊历史时期的产物，社会在发展，因此不可再墨守成规。由于流转方式比较简单，概简述之。
关于宅基地使用权的流转方式主要有以下几种：1、转让，宅基地使用权的转让目前理论界多少人都主张宅基地使用权的可以有条件的转让。城市化在多少农村地区进行，而国家惠农工程的核心内容是对农村居住条件进行改造，本质上说这都是对过去限制或禁止宅基地流转的婉转否定。宅基地使用权租赁2、租赁，就是农民在依法取得的宅基地上建房后，将多余的房屋在一定期限内出租，个人获得租金收益，承租人将其作为住宅、办公、仓库或其他经营服务场所。3、抵押，就是将宅基地或宅基地上的建筑物一级附属物为债权设定担保，当农户无偿还债务的情况下，一抵押物款优先受偿债权的形式。4、赠与，即将宅基地使用权无偿转移给他人行使的转移形式。5、置换，即指村民之间以便利生产生活为目的的互换。除了村民自主互换，也存在政府主导或者集体主导的互换形式。6、继承，即指户主死亡后，由其继承人继续享有户主名下的房屋和宅基地使用权的转移方式。7、征收。即指因开发区建设、基础实施建设、旅游景点及文物古迹的建设与保护等需要征占农民宅基地而将农村部分居民搬迁、原宅基地改作他用，或因城市规划，城乡结合部的部分原宅基地被用作城市建设用地的。这些均需征收，转变为国家所有权，给村集体和农民以经济补偿。
第8篇：宅基地转让范文
【关键词】宅基地；用益物权；流转；抵押
一、有关农村宅基地使用权制度的基本问题
（1）关于宅基地使用权的取得。宅基地的申请遵循“一户一宅”原则，即只要申请人不拥有两处以上宅基地，面积符合省市自治区政府的规定标准，没有出售、出租住房，就可以申请宅基地并获批准。农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地基础之上的，集体成员为满足其居住需要购买或继承本集体成员的房屋，从而取得宅基地使用权，符合宅基地使用权的设定目的，因而应当允许其取得宅基地使用权。（2）关于宅基地使用权的转让。《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但国务院的行政法规有明确禁止性规定。随着民工潮的兴起，农村存在大量宅基地和房屋闲置的情况，宅基地的有偿转让有利于物尽其用，提高宅基地的交换价值，加快城市化进程；但宅基地使用权的自由流转，短期内会解决农民的燃眉之急，一旦农民无法在城市立足，就会造成农民流离失所，因此我们在放开宅基地使用权的同时也应该加以限制。（3）关于宅基地使用权的收回。宅基地收回是指对不符合宅基地使用条件的宅基地使用权人使用的宅基地，经具有批准权的人民政府批准，由所在集体收回的制度。
二、我国农村宅基地使用权的立法现状
在我国现行立法中，有关农村宅基地使用权的规定体现在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》以及一些行政法规和部门规章中，仔细剖析，不难发现，我国现行立法对农村宅基地使用权的流转进行了严格的限制。现行立法保障农民的居住权利，却制约了广大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利，不利于提高社会财富的利用效率，优化资源的配置。
三、农村宅基地使用权制度的现存问题
（1）登记制度不完善。《物权法》第155条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该条对宅基地使用权的登记提出了要求，但是现行法中没有规定宅基地使用权的登记机关，很多房屋其产权产籍归属不明，房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，为产权纠纷埋下了隐患，也造成了司法和管理的困难。（2）宅基地管理混乱，“一户多宅”现象严重。我国现行立法明确规定：村民使用宅基地是无偿的。这必然诱使一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地，再加之宅基地使用权管理制度不健全，农民超标准建房，村镇干部利用权力多占宅基地，使部分农户分不到宅基地，宅基地分配不公的现象日益凸显。（3）宅基地使用权的物权效用受到了限制。根据《物权法》第1条的规定，制定物权法的目的之一是充分发挥物的效用。《物权法》第十三章确定了宅基地使用权具有物权性质。但将宅基地使用权仅确定为占有和使用，禁止转让、抵押、出租，使宅基地使用权不能充分发挥其效用，不利于其长期承担社会保障，容易导致“隐性市场”的形成。
四、完善我国宅基地使用制度的建议
（1）完善宅基地使用权登记制度。农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则,必须进行物权登记，将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。（2）建立宅基地使用权有偿、有期限制度。当前我们应对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年,期间届满的,自动续期。（3）建立宅基地使用权流转交易市场，全面发挥宅基地使用权的物权效用。第一，现阶段可以开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外的人皆可承租。第二，适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。宅基地使用权可以用于抵押，但在抵押权实现时，须遵循宅基地使用权转让的规定。第三,在农村社会保障体系完善时,可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。
宅基地使用权制度是一个新生的制度，是中国特色的社会主义市场经济发展到现阶段的必然产物，事关九亿农民的切身利益，是解决“三农”问题的重要措施.目前我国宅基地使用权制度还很不完善，存在许多制度上的欠缺，并且没有一个良好的法制环境对其进行保障，急待进一步的探讨和研究。
参 考 文 献
[1]申建平．宅基地使用权流转的对策性思考[人]．中国法学会民法学研究会2010年年会贾学术研讨会论文集(上册)[C]．中国政法大学民商经济法学院．2010，357～360
[2]孟勒国．物权法开禁农村宅基地交易之辫[J]．法学评论．2005
第9篇：宅基地转让范文
关键词：新乡村建立；宅基地运用权流转；流转障碍
一、现行法律规则及其缺陷
我国《物权法》第153条规则：“宅基地运用权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国度有关规则。”《土地管理法》第62条第1款规则：“乡村村民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得超越省、自治区、直辖市规则的规范。”第4款规则：“乡村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第63条规则：“乡村集体一切的土地运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，契合土天时用总体规划并依法获得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发作转移的除外。”1999年国务院办公厅《关于增强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规则，农民的住宅不得向城市居民出卖，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购置的住宅发放土地运用证和房产证。2004年疆土资源部公布的《关于增强乡村宅基地管理的意见》第13条规则：“严禁城镇居民在乡村置办宅基地，严禁为城镇居民在乡村购置和违法建造的住宅发放土地运用证。”《物权法》第184条和《担保法》第37条都规则，宅基地运用权不得用于抵押。2009年3月疆土资源部《关于促进农业稳定开展农民持续增收推进城乡统筹开展的若干意见》中，关于运营性质的集体建立用地流转曾经解除了限制，但乡村宅基地仍被扫除在外。
从现行法律规则上剖析，我国对宅基地运用权采取的是限制流转的政策，并且严厉制止乡村居民的住宅和宅基地在城乡居民之间流转，只允许宅基地运用权在本集体经济组织成员内部流转。
实践上，我国宅基地运用权制度创建之初是为了补偿方案经济时期遗留下来的城乡分治的二元社会严阵以待以及经济开展程度缺乏的缺陷，以保证农民根本的生存权益为目的，在变革开放初期的确起到了积极的作用。而在当前形势下，政府提出了统筹城乡开展的方针，要尽快消弭城乡割据，减少城乡差异，农民对宅基地的经济开展功用的需求逐渐超越了其生存保证功用，乡村宅基地制度的变革曾经到了一个临界点。
与农业用地、其他非农建立用地相比，现行法律与法规在乡村住房及宅基地流转方面愈加单薄，以至言行一致，主要表现在以下三个方面：
第一，乡村住房一切权可转让性与宅基地运用权不可转让性的矛盾。依据“房随地走、地随房走”、“房地一体”的准绳，房屋买卖必然触及宅基地买卖。理想中乡村私房买卖的买房人名义上是买房，但实践上是买地，当呈现买卖纠葛时，如何认定买卖合同效能，是司法理论的一大难题。
第二，允许宅基地在本集体内部流转与一户一宅准绳的矛盾。假如允许农户将住房和宅基地转让给本集体内的农户，势必违犯了一户只能具有一处宅基地且面积不得超标的规则。契合宅基地运用权分配条件的其他农户完整能够申请分配到一块宅基地建房，而没有必要购置别人的住房及宅基地。
第三，宅基地审批制与宅基地物权性质的矛盾。《物权法》正式将宅基地运用权定性为用益物权。但是，从宅基地运用权的实践运转来看，其并不具备物权性质。首先，宅基地运用权以特定行为人为主体，其权益只能对立集体组织内部其他成员，而不具备物权的对世权特征。其次，注销制是物权的根本准绳，宅基地作为物权应以注销作为其公示要件，而理论中宅基地运用权行使却遭到来自集体组织和政府部门的限制，农民不具有物权的直接应用、控制的特征。在行政机关审批之前，农户对集体一切的宅基地并无任何权益。
二、宅基地流转障碍的本源
上述剖析揭显露我国宅基地运用权制度设计存在着实质的缺陷，就宅基地流转而言，障碍其流转的本源在于集体一切制及其权益主体缺位。由于假如乡村宅基地运用权向城镇居民流转，将招致非乡村集体成员能够实践享有土地运用权，而真正的集体成员则分开集体，不再享用集体成员权益和实行相应义务，从而使原乡村集体一切演化为非集体一切以至是非集体成员个人私有。当这种买卖现象在某个乡村集体较为普遍地呈现时，乡村现行的集体一切制以及与之配套的系列制度将土崩瓦解、难以为继。因而，现行宅基地集体一切制及其主体缺位成为了宅基地运用权流转的最大制度障碍，二者的矛盾是不可调和的。
而乡村一切权法律主体虚位问题曾经成为了乡村变革的突出问题。我国法律关于乡村集体一切权的主体称谓并不分歧。乡村集体一切权的主体有“农民集体”和“农民集体经济组织”两个称号，这就形成了主体规则的含糊性，在详细操作时难以认定。从实践状况来看，多数状况下，村委会实践上代行了集体一切权主体的权益，有的中央以至成了个别村干部的一切权。
针对这一矛盾，当前学术界有乡村土地私有化、集体土地按份共有制及集体土地国有化三种观念，终究未来应该采取何种做法更有利于新乡村建立及社会开展，有待于学者们进一步研讨讨论。
三、宅基地运用权流转法律制度构建
就目前现有集体一切权制度来看，为理解决宅基地运用权流转问题，可暂时先在已有制度框架内构建合适宅基地运用权流转的法律制度，待机遇成熟时再从本源上加以处理。
（一）确权注销
乡村宅基地运用权流转的前提是其权属必需合法，只要依法办理了土地注销，有合法的土地权属证书，才干保证买卖的平安。因而，变革的第一步就是要增强宅基地的注销工作，明晰宅基地运用权主体。详细应由疆土资源管理部门担任对本地宅基地停止逐户逐宗核对注销，并发给相应的宅基地运用权证书，明白农民合法的宅基地可上市流转和具有收益权。宅基地超出规则面积的，分别在注销薄和证书上注明。宅基地运用权以买卖、赠与和继承方式流转的，双方当事人应当及时办理宅基地运用权变卦注销，并收取注销费用，宅基地流转未经变卦注销不生效，以进步乡村土地买卖的平安系数，防备一房二卖或者其他纠葛的发作，确保在纠葛发作时有据可证，以促使纠葛顺利处理。
同时树立宅基地退出补偿机制。凡已在城镇置办商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只需自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府可按退出的宅基空中积给予一定的经济奖励；在契合规划的前提下，允许将原宅基地和房屋有偿调剂给契合申请宅基地条件的本村村民。宅基地退出补偿资金来源为耕地开垦费、土地出让金、新增建立用地有偿运用费，奖励方式为一次性货币或养老生活补助。
（二）有偿运用与无偿运用相分离
《物权法》将宅基地定性为用益物权，依用益物权获得的根本法理，应以有偿为准绳，无偿为例外。那么宅基地运用权的获得是有归还是无偿，就应由其当事人（农民集体与运用人）去协商，而不应由国度统一规则。
宅基地运用的制度设计应包含以下几点：一是出于保证其根本寓居的需求，本集体成员曾经获得的法定面积规范内的宅基地，无须支付运用费；二是本集体成员超占、多占的宅基地，须支付惩罚性的运用费，费用规范应足以使其无法超占、多占宅基地；三是非本集体成员经过流转方式获得宅基地（包括继承）须支付运用费，费用规范应参照国有土地出让金肯定。
（三）流转范围
就宅基地运用权与建立用地运用权的区别而言，两者均以建造并保有房屋及其隶属设备为目的，主要的区别在于建立用地运用权是在“国度一切的土地”之上设定，而宅基地运用权是在“集体一切的土地”之上设定。依物权法的根本原理，只需契合法定的条件，任何人均可在别人之物上设立他物权，不应对他物权人的身份作限制性规则，否则有违主体对等的民法根本准绳。
宅基地运用权的成员性限制了宅基地运用权相关制度的开展。成员性并不是宅基地运用权的当然属性。《物权法》第152条规则：“宅基地运用权人依法对集体一切的土地享有占有和运用的权益，有权依法应用该土地建造住宅及其隶属设备。”这里，宅基地运用权的主体是“宅基地运用权人”，并不是“集体经济组织的农民”。宅基地运用权并不当然具有成员权性。非本集体成员可否获得宅基地运用权应属“农民集体”的内部事务，能够经民主设定程序决议。因而，《土地管理法》在修正之时，可将流转的对象和范围扩展到非集体成员，但需对用处加以限制，必需用于寓居。这样，“小产权房”能够遭到法律的维护，减少了纠葛，维护了社会的稳定。
（四）流转程序
在现行《土地管理法》之下，乡村村民申请住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，县级人民政府批准后，再由乡村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地运用权。其中触及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。这一规则不契合一切权的法理。宅基地运用权是在宅基地一切权上所设定的权益担负，因而，其设定人应为宅基地一切权人。而现行规则标明，宅基地运用权的获得只需县级人民政府审批即可，作为宅基地一切权人的“农民集体”，在这里毫无意义。这一规则不只不合一切权的根本原理，而且忽视一切权人的权益，有违宪之嫌。
我国物权法关于不动产物权的设立采取了“合同+注销”的形式。就宅基地运用权的设立而言，当事人之间设立宅基地运用权合同自是至关重要的一环。只需当事人契合乡（镇）土天时用总体规划和土天时用规划或特地制定的乡村宅基地规划等宅基地运用权获得的条件并双方协商分歧，自愿订立合同即可，而基本没有必要逐一地审批、控制。为了完成对土地资源停止管理的目的，能够树立土地备案制来监管宅基地的运用状况。
宅基地运用权一经设立，就成为农民的私权，理应可由其权益人自在处分。现阶段宅基地运用权的流转宜先由当事人签署协议，再由一切权人“农民集体”同意，同时，流转应有一定的期间限制，不宜定为长期和永世不变。宅基地运用权流转后，原运用人不得再次申请获得宅基地运用权。至于乡村住宅流转可能产生的投机问题，待乡村住宅流转市场开展起来后，完整能够经过政府的宏观调控措施加以处理。
本集体成员转让宅基地运用权的，应由有资质的评价机构，依据所转让宅基地的自然情况、区位条件等要素来肯定流转宅基地的价钱转让价钱，普通不应低于同地域建立用地运用权的土地出让金规范。在流转收益分配的比例问题上，应倾向于维护农民的利益，剩余局部以不动产税和土地流转税等税收方式交村民集体一切并依法运用，特地设立社保基金，并制定严厉的财务管理制度，做到专款专用，无须上交国库。
参考文献：
