宅基地征收与补偿条例精选(九篇)

第1篇：宅基地征收与补偿条例范文

关键词：征地拆迁 房屋 继承 问题

二0一一年一月二十一日国务院公布并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，同时废止了二00一年六月十三日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，原来称为拆迁，现在改称征收了。国家对国有土地上的房屋做出征收与补偿规定，但对集体土地上的房屋征收与补偿没有出台规定。《物权法》出台后，对土地征收问题，国家对《土地管理法》也作了相应的修订，特别是对农民的失地后的社会保障问题引起了高度关注，所以在补偿费的给付、管理方面都有了新的规定。

农村土地的征收有的是基于公共利益的需要，有的是基于非公共利益的需要，当前基于公共利益的征收居多。基于公共利益的征收包括政府投资或批准的项目比如修建公路、铁路、机场、港口、水利设施、重大能源项目等。

农村土地房屋征收补偿与安置房屋继承问题，本人认为也包括城中村的集体土地上的房屋征收补偿与安置的房屋继承。如农村离城镇较近的区域，两者是交织在一起的。对于征收与补偿问题，用地单位无论是政府部门还是企业事业单位，补偿方式就是单一的货币形式。至于说，被征收入农民因征收而置换所得的房屋，这是对被征收人的安置，是被征收人享有的生存权中居住权所必需的，所以，安置房是被征收人原有房屋权利的延续，是房屋形态发生了变化，房屋权利人的权利本身的属性没有发生改变，但是在量上的变化是有的，如面积大了，套数多了。套数多了，这正是给予失地农民社会保障上的体现。

一、农村土地征收补偿与房屋安置的继承也包括两种。即基于土地补偿款的继承和基于产权置换房屋的继承。

1.农村房屋的拆迁补偿款的继承

农村宅基地房屋拆迁补偿原则上分房屋补偿款和宅基地补偿款。地上物（即房屋）的补偿原则上应当归属于房屋所有权人即房屋权利人。房屋权利人已经死亡的，拆迁补偿款作为遗产按继承关系处理。而对于宅基地补偿款，由于农村宅基地使用权具有很强的身份属性，按户计算，一户人口减少，宅基地使用权则由一户中剩余的成员共同使用，因此，能否作为遗产继承需要结合实际情况进行具体分析。

2.安置房屋的继承

遗产证明是《房屋补偿安置协议书》。补偿安置协议内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限，安置房的地点、面积和户型，搬迁费、临时安置费或者安置用房坐落、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限和违约责任等事项。

通常，征收补偿方案对征收的农宅房屋的补偿采取货币补偿方式。所谓“安置’，是对被征收人居住的安置。在实践中有两种做法，一种是货币补偿安置，由被征收人自行解决安置房屋。货币补偿的构成因素包括下列四点：①被征收房屋价值的补偿。②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。③因征收商业房屋造成的停产停业损失的补偿。④地上附属物的补偿。由于宅基地使用权具有很强的身份属性，并且系农村集体经济组织以户为单位无偿提供给本集体成员享有的，所以一户出现人口减少，宅基地仍是由一户中剩余的成员共同使用，宅基地使用权征收补偿款则由该户剩余的成员共同所有。另一种是产权置换方式安置。产权置换安置是指被征收人按照征收补偿方案选择优惠价购买安置房和按产权比例置换安置房。优惠价包括：产权调换价和安置房建设成本价。

二、确定被继承人及其遗产范围

被继承人应当是需要拆迁安置房屋所依附的宅基地已故的使用权人。对于被继承人的遗产范围，农村房屋继承区别于城市房屋的继承。“农村宅基地能继承吗？依据是什么？”对这个问题我国法律和政策有相关的规定，农村宅基地不能继承，根据我国法律规定：宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于集体，使用权属于房屋所有人，农村村民的宅基地使用权是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置，所以宅基地不属于遗产，不能被继承，但建造在宅基地上的房屋可以作为合法财产继承，我国《继承法》第三条规定公民房屋是公民个人合法财产，可以作为遗产予以继承，根据我国法律规定的“地随房走”的原则，公民继承了房屋当然享有了可以使用房屋所占宅基地的权利，确定的讲被继承人的遗产范围为登记在其名下拥有使用权的宅基地上的房屋为其个人合法遗产，但对确定遗产范围时要对遗产归属认定，在实践中掌握，农村宅基地有很多老宅基，自第一次审批发证至第二次发证跨度时间较长，几十年变化大，第二次换证时登记工作又比较混乱，很多地方换证前的摸底填表都是在村委会抽人登记，登记工作结束后统一递交土地管理部门换发的新证，有很多使用权人变更时没有办理有效的变更登记手续，宅基地初始的申请是以户为基础按人口申请的，一般使用权人都填写的是父亲或母亲名字，父亲死亡的填写的一般是家中长子的名字，所以在实际中继承人的范围实际上享有该项遗产继承权的继承人可能与法律上规定的继承人范围不相一致，在遇到此类问题时，对存在的问题且不可忽视。

三、产权置换房屋继承应注意的几个问题

1.遗嘱继承

在遗嘱内容中，遗嘱人设立遗嘱时在遗嘱中是否对拆迁置换后的房屋如同拆迁前的房屋做了同样的处分。如果遗嘱人在遗嘱中只是对原房屋做了处分，没有对拆迁置换后的房屋做处分，当遗嘱生效时征收房屋已被拆迁了，那么就不能按遗嘱继承处理，因为继承标的物发生了变化，除非其他继承人没有异议。同拥牡览恚遗嘱人生前立遗嘱设立了处分征收房屋的遗嘱，但在遗嘱生效前，征收房屋被拆迁了，而且遗嘱人按拆迁补偿安置协议约定领取了补偿款，这表明遗嘱人以签署协议方式撤销或变更了遗嘱。

2.在房屋所有权人已经过世的情况下，则属于房屋所有权人所有的征收补偿款应作为遗产依法予以继承

若被征收人有遗嘱的，按其遗嘱办理，若没有遗嘱，则按照《继承法》的规定，由其法定继承人予以继承。若采取的是房屋产权置换方式，则被继承人作为被征收人取得产权置换房亦按照上述继承原则办理。如果被征收的房屋属于房屋所有权人实际居住、使用，则上述补偿款依法全部属于被征收人即房屋所有权人所有。

第2篇：宅基地征收与补偿条例范文

近年来，我国城乡结合部的集体土地越来越多地被征收，因征收土地引发的纠纷逐年增加，有愈演愈烈的趋势，有的地方甚至引起越级上访、群体上访，给社会稳定造成隐患。党中央、国务院高度重视土地问题，在依法治国的今天，政府更加注重依法行政，因此，集体土地征收中有关补偿法律问题愈加引起社会各界的广泛关注和思考。集体土地征收补偿主要涉及以下三类权利的补偿或安置。

一、宅基地使用权的补偿或安置

宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》及《土地管理法》的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权具有如下特征。

1.权利主体只能是农村集体经济组织的成员，其他农村集体经济组织的成员以及城镇居民不得购置宅基地，除非其成为该集体经济组织的成员。

2.用途仅限于农村集体经济组织成员建造个人及家庭住宅。个人及家庭住宅包括居住生活用房以及与村民居住生活有关的附属设施、庭院经济，如厕所、猪圈、鸡舍、院墙等。

3.实行严格的“一户一宅”制度。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村集体经济组织成员建造住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划和城乡规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲土地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照《土地管理法》第44条规定办理审批手续。农村集体经济组织成员出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

4.无偿取得，具有福利性。城市居民具有住房公积金等住房保障，宅基地作为农民的住房保障，因此，可以无偿使用宅基地建造住房。

集体土地征收及“城中村”改造中，涉及农民宅基地及房屋补偿问题应当体现保障功能。当前，我国征收拆迁中对于该问题的处理也是仁者见仁，笔者在指导具体征收拆迁工作中，推荐的补偿安置方案有三种：一是按照宅基地面积1: 1进行安置且不结算差价，农民住宅按照重置价进行货币补偿，例如，河南省平顶山市某区的补偿安置方案；二是按照具有村民资格的人口进行安置房分配，例如，安徽某县的补偿安置方案；三是安置宅基地的，对地上房屋按照重置价进行补偿。最高人民法院行政审判庭[2005]行他字第5号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》明确规定：“征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”此答复适用于无法另行安置宅基地的征收拆迁补偿。中央纪委中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（中纪办发[2011]8号）规定“农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。”此通知适用于安置宅基地的补偿安置。最高法院的答复和中纪委的通知属于互补的关系，不存在矛盾。

二、集体土地所有权的补偿

集体土地所有权是指农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处分自己土地的权利。我国集体土地所有权是通过农业合作化，将农民私有土地转变而来的。集体土地所有权具有如下特征。

1.权利主体为各个农业劳动集体。集体土地所有权不同于国家土地所有权的显著特点，是在全国范围内没有统一的所有权权利主体，并且只有农民集体才可以成为集体土地所有权的权利主体。集体土地所有权的权利主体包括三类：一是村农民集体，二是村内农业集体经济组织的农民集体，三是乡(镇)农民集体。

2.集体土地所有权的确认须进行所有权登记。《土地管理法》规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

第3篇：宅基地征收与补偿条例范文

 

青岛地铁工程是青岛市重点建设项目，为做好该项目房屋征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关政策的规定，结合本项目实际情况，制定本方案。

一、征收目的

为确保地铁4号线沂水路站按计划开工建设，做好相关房屋征收工作。

二、征收人

市南区人民政府。

三、房屋征收部门

市南区房屋征收安置中心。

四、房屋征收承办单位

市南区人民政府江苏路街道办事处，

市南区人民政府中山路街道办事处。

五、房屋征收范围

江苏路6号乙栋7户甲房屋（门牌号为江苏路4号甲），江苏路13号小扬州宾馆建筑物（含门牌号江苏路11号甲、江苏路11号乙）的合法房屋。

六、房屋被征收人

被征收人为本方案第五条所列征收范围内的被征收房屋所有权人、行政代管人和国家授权的国有房屋管理人。

征收所有权共有房屋，所有被征收房屋共有人作为被征收人共同享有权利并承担义务。

七、签订补偿协议

被征收人在房屋征收部门公示的签订征收补偿协议期限内，持房屋权属证明相关材料到房屋征收部门公示的签订征收补偿协议地点与市南区房屋征收安置中心、市南区人民政府江苏路街道办事处或市南区人民政府中山路街道办事处签订房屋征收补偿协议，并根据市南区人民政府江苏路街道办事处或市南区人民政府中山路街道办事处通知的时间搬迁腾房。

签订征收补偿协议期限和搬迁腾房期限另行公示。

八、被征收房屋面积的确认

被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积，按照以下规定确定：

（一）私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准；

（二）公有房屋以房屋权属证书或者计租表载明的建筑面

积为准；

（三）无房屋权属证书或者计租表但持有合法建设手续的

房屋和计租表上未载明建筑面积的公有房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

被征收房屋的用途，以房屋权属证书、房屋计租表的记载为准。

房屋权属证书、房屋计租表与房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

九、补偿方式

本项目实行货币补偿和异地房屋补偿两种方式，被征收人可任选一种补偿方式。

十、住宅房屋应补偿面积的确定

征收住宅房屋的应补偿面积按照下列规定执行：

（一）按照被征收房屋面积给予补偿；被征收房屋面积不足二十五平方米的，按照二十五平方米计算；

（二）增加十平方米住房改善面积；

（三）被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平

方米的，按照四十五平方米补偿，差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付；

（四）补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积，按上述第（一）款至第（三）款的应补偿面积之和乘以公摊面积比例（百分之二十三）计算。

十一、征收住宅房屋选择货币补偿

征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照第十条确定的应补偿面积，结合被征收房屋评估单价结算货币补偿金，并增加被征收房屋货币补偿金的5%作为奖励，不足6万元的按6万元计发。

十二、征收住宅房屋选择异地房屋补偿

征收住宅房屋,被征收人选择异地房屋补偿的,由房屋征收部门提供与第十一条确定的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应结算差价款。

本项目异地补偿房源为李沧区青岛酒店管理学院西侧新建商品房，具体户型图、面积等异地房源信息和选房定位办法由房屋征收部门另行公示。

征收住宅房屋,被征收人或公房承租人在规定的签订征收补偿协议期限内选择异地房屋补偿并签订补偿协议的,给予每产权户或公房承租户6万元的奖励,逾期签订补偿协议的,不予奖励。

十三、搬迁奖励

被征收人在房屋征收承办单位公示的期限内搬迁腾房的，给予每产权户或公房承租户1万元的速迁奖励；逾期搬迁的，不予奖励。

十四、住宅房屋的搬迁补助费和临时过渡补助费

（一）搬迁补助费：按每户1200元计发。

（二）临时过渡补助费:选择货币补偿的，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米30元的标准，一次性计发10个月临时过渡补助费。选择异地房屋补偿的，采取自行过渡的方式，对被征收人或公有房屋承租人按征收房屋的建筑面积和约定的过渡期限，按照每月每平方米30元的标准计发临时过渡补助费，被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。选择异地房屋补偿的，临时过渡补助费按照补偿协议约定的起算时间支付至2021年10月31日。

选择异地房屋补偿的，房屋征收部门不能按照上述过渡期限交付补偿房屋而延长过渡期限的，对被征收人或公有房屋承租人按被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米60元的标准，逐月计发临时过渡补助费。被征收房屋建筑面积低于40平方米的，按40平方米计算。

十五、从事经营活动的住宅房屋征收补偿

征收从事经营活动的住宅房屋，同时符合下列条件的，被征收人或公房承租人可选择参照非住宅房屋相关规定进行货币补偿，也可选择按照住宅房屋相关规定进行补偿：

（一）房屋坐落于沿街底层且用于商业或服务业用房的；

（二）取得营业执照或税务登记证一年以上，并有纳税

记录；

（三）房屋所有权证书、营业执照或税务登记证注明的

营业地点一致。

对选择按照住宅房屋补偿的，房屋征收部门应按照货币补偿方式的有关规定发放停产停业损失补偿金。

十六、非住宅房屋征收补偿

（一）货币补偿：以被征收房屋建筑面积结合被征收房屋评估单价结算货币补偿金。

（二）异地房屋补偿：被征收人选择异地房屋补偿的,由房屋征收部门提供与第十一条确定的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的，双方应结算差价款。

本项目异地补偿房源为李沧区青岛酒店管理学院西侧新建商业房屋，具体户型图、面积等异地房源信息和选房定位办法由房屋征收部门另行公示。

（三）奖励办法：被征收人在房屋征收承办单位公示的期限内搬迁腾房的，给予每产权人或公房承租人1万元的速迁奖励；逾期搬迁的，不予奖励。

十七、非住宅房屋的搬迁补助费和停产停业损失补助金

（一）搬迁补助费：按被征收房屋建筑面积每平方米40元计发，总额低于1200元的，按1200元计发。

（二）停产停业损失补助金：

1.被征收房屋符合下列条件的，房屋征收部门应当给予停产停业损失补偿：

（1）房屋权属证书记载的房屋用途为商业、办公、工业等非住宅用途,或经区政府按规定程序认定为非住宅用途的；

（2）具有合法的营业执照、税务登记证并在近3年内有纳税记录；

（3）房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致。

对住宅房屋用于商业经营或其他非住宅用途的，具备上述第1条第（2）、（3）款条件的，房屋征收部门应当按照实际经营面积和本方案规定的标准，一次性发放12个月的停产停业损失补偿金。

2.非住宅的停产停业损失补偿标准按照营业性和非营业性划分为：

（1）商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑等。选择异地房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米100元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米100元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。

（2）商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）。选择异地房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米90元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米90元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。

（3）工业类建筑（厂房、仓库等）、办公类建筑（行政办公楼等）和公共类建筑（图书馆、博物馆等）。选择异地房屋补偿的，根据被征收房屋建筑面积和协议约定的期限，按照每月每平方米80元的标准，一次性计发停产停业损失补偿金；选择货币补偿的，根据被征收房屋的建筑面积，按照每月每平方米80元的标准，一次性计发12个月的停产停业损失补偿金。

3.被征收人或公房承租人认为其停产停业损失超过上述第2条标准的，应当向房屋征收部门提供近三年的会计报表、年度审计报告、纳税证明等相关材料；由被征收人从市房屋征收部门公布的房屋征收评估机构名录中，选择房屋征收评估机构对其停产停业损失进行评估，房屋征收部门按照评估结果支付停产停业损失补偿金。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应按照有关规定申请复核、鉴定。

4. 选择异地房屋补偿的，过渡期至2021年10月31日。房屋征收部门不能按照过渡期限交付补偿房屋的，自逾期之日起按照上述标准双倍逐月支付停产停业损失补偿金。

（三）上述费用由房屋征收部门在被征收人或公有房屋承租人搬迁腾房后一次性支付，属于私有房屋的支付给被征收人，属于公有房屋的支付给公有房屋承租人。

十八、装修补偿费

装修补偿费以被征收房屋建筑面积计算。

住宅房屋装修补偿费标准由征收当事人协商确定，协商不成的，由依法选定的房屋征收评估机构予以评估确定。

如被征收房屋集中安装燃气、供暖设施，由被征收人提供集中安装的相关证明，经评估机构据实评估后进行补偿。

非住宅房屋装修补偿费由依法选定的房屋征收评估机构予以评估确定。

十九、房屋征收评估

（一）房屋征收部门在征收范围内公示房屋征收评估机构名录，房屋征收承办单位组织被征收人协商选定房屋征收评估机构，协商不成的，由房屋征收承办单位组织被征收人投票确定房屋征收评估机构。

（二）被征收房屋评估单价，按照中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》和《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》，由选定的房屋征收评估机构进行分户评估，评估基准日为房屋征收公告之日。

（三）被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对原房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。被征收人对鉴定结果仍有异议的，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

二十、未经登记建筑的处理

征收范围内未经登记的建筑，区政府组织国土资源、房管、建设、规划、城管执法、财政等有关部门进行认定，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿。对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿、补助，由当事人在有关部门确定的期限内自行拆除；逾期不拆除的，由区政府责成有关部门依法强制拆除。

二十一、公有住宅房屋征收

公有住宅房屋征收采取货币补偿和异地房屋补偿两种方式，由被征收人选择，但下列三种情形除外：

（一）公有住宅房屋承租人选择异地房屋补偿且被征收人同意解除租赁关系的，由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款，房屋征收部门按照本方案规定对原房屋承租人进行房屋补偿，补偿房屋的产权归原房屋承租人。

（二）公有住宅房屋承租人选择货币补偿且被征收人同意的，由房屋征收部门将按照本方案规定计算的货币补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款，余款支付给房屋承租人，扣除款支付给被征收人。

（三）公有住宅房屋的承租人与被征收人对征收补偿方式达不成一致意见的，房屋征收部门应当对被征收人实行异地房屋补偿。补偿的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。

二十二、其他相关规定

（一）房屋征收部门与被征收人在征收公告确定的签订协议期限内达不成协议，或者被征收房屋产权人不明确的，由房屋征收部门报请区政府依照相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行并根据人民法院的裁定组织实施。

（二）签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋权属证书交房屋征收承办单位，由房屋征收承办单位到不动产登记机构办理房地产权属注销登记手续，缴销原房地产权属证书；不能提交原房地产权属证书的，由不动产登记机构根据房屋征收决定和征收补偿协议、征收补偿决定或者人民法院生效法律文书，办理房地产权属注销登记手续，并将原房地产权属证书予以公告作废。

（三）本方案未尽事宜，按照相关法律、法规和政策的规定执行。

第4篇：宅基地征收与补偿条例范文

目　录

第一章　总　则

第二章　村镇规划

第三章　农村建房

第四章　集镇非农业户建房

第五章　乡镇企业及其他公共建房

第六章　奖　惩

第七章　附　则

第一章　总　则

第一条　根据国务院的《村镇建房用地管理条例》的规定，结合我省实际情况，制订本办法。

本办法适用于农村村庄和集镇。县城不适用本办法。

第二条　村镇建房必须节约用地，严格控制占用耕地，尽量利用村镇内旧宅基地和空闲地。不准在文物古迹和自然风景保护区建造居民住宅和生产用房。

第三条　村镇一切宅基础、空闲地均属集体所有，应按村镇规划，统一调拨使用。

村镇居民对宅基地只有使用权，没有所有权，不得以任何形式买卖、出租和相互转让。

任何人不得以历史上颁发的房窑土地证及其他契约、证件，提出对宅基地的所有权要求。

第四条　村镇一切建房占地，都必须根据国务院《村镇建房用地管理条例》和本办法，办理审批手续，并由县级人民政府发给宅基地使用证或土地使用证。

第二章　村镇规划

第五条　村镇建房，应当在村镇规划的统一指导下，有计划地进行。规划应考虑到生产、人口发展等因素，可先粗后细，首先解决合理布局、控制用地的问题，然后进行详细的规划。

第六条　村庄规划由村民委员会（或农业合作社，下同）制订，经村民代表会或村民大会（或社员代表会、社员大会，下同）讨论通过。集镇规划由乡、镇人民政府制订，经乡、镇人民代表大会讨论通过。村和镇的规划均由县级城乡建设主管部门会同有关部门审核，并报县级人民政府批准。

村镇规划经县级人民政府批准后，必须严格执行。在村镇规划未批准以前，一般不得建房。执行规划中遇到的问题，由县级城乡建设主管部门负责解决。

第七条　村镇规划，应按一九八二年一月国家基本建设委员会、国家农业委员会发出的《村镇规划原则（试行）》制订。

村镇各项建设要充分利用原有设施，挖掘原有村镇用地的潜力。必须扩建或新建时，须尽量利用坡地、荒地、薄地，严格控制占用耕地，不得占用水地、菜地、果园。提倡和鼓励建造楼房。

村镇内各项建设用地，可参照以下比例，因地制宜，加以确定。集镇及乡所在地为：居住建设面积占总用地面积的百分之四十五至五十五；公共建筑占百分之十至十五；道路、绿化占百分之二十至二十五；生产建筑及其他占百分之十五至二十五。一般村庄为：居住建设面积占村庄总用地面积的百分之五十至六十；公共建筑占百分之十左右；道路、绿化占百分之十五至二十；生产建筑及其他占百分之十至二十。

第三章　农村建房

第八条　农村居民建房占地，每户不得超过三分。城市近郊，菜区，人均耕地不足一亩的平川地区，不得超过二分。在人少地多的边远山区、山庄窝铺，可适当放宽。县级人民政府可根据上述限额，具体规定每一个村、镇居民建房占地标准，并报省土地管理机关备案。

第九条　农村居民建房，占用耕地的，按照所占土地年产值的四倍，向农业合作社（即有土地所有权的地区性经济组织，下同）缴纳一次性宅基地使用费。

土地年产值计算的方法是：根据所占土地前三年的平均年产量，乘以国家牌价或议价（指没有国家牌价的农产品）。

占用旧宅基地、村内空闲地和非耕地的，按照全村耕地前三年平均年亩产值的二倍计算。非耕地是指本办法颁布前，连续三年以上不耕种的土地。

盖楼房者免缴宅基地使用费。

第十条　农村居民每户只能有一处住宅。多子女户（一九八一年一月一日以后出生的子女，以及已出嫁和招赘出去的不予计算）需要分居的，不管有几个子女，只批给一处新宅基地；现有住宅占地面积超过规定标准，其超过部分达到规定标准一倍的，不另批给新宅基地。违反计划生育的超生户，不批给新的宅基地。

第十一条　由于村镇规划或其他原因迁建新居的，在新居建成半年以内，必须处理掉原有建筑物，把旧宅基地退还集体。

第十二条　农村居民，回乡落户的干部、职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，须向村民委员会申请，经村民大会或村民代表会讨论通过。占用非耕地的，由乡、镇人民政府批准，报县级人民政府备案，代县级人民政府发给宅基地使用证；占用耕地的，经乡、镇人民政府审核，报县级人民政府批准，并发给宅基地使用证。

第十三条　禁止借买房扩占宅基地。由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，买主应按本办法第十条和第十二条的规定，先办理宅基地审批手续，并按第九条的规定缴纳宅基地使用费。没有上述宅基地变更批准手续的，税务部门不得办理税契。

第十四条　农村多种经营专业户具备下列条件者，得在住宅以外申请生产性建房用地：

（1）现在农业生产已充分利用宅院空间，无潜力可挖，而资金、劳力足以继续扩大生产者；

（2）新的专业户或联营专业户，资金、劳力、技术足以进行超过宅院空间容纳的生产规模者。

此项用地应本着有利生产和节约用地的原则，由专业户向村民委员会申请，经村民大会或村民代表会讨论通过：占用非耕地的，由乡、镇人民政府批准；占用耕地的，报县级人民政府批准。

占用耕地或村内空闲地的专业户，应按照第九条规定的计算办法算出所占土地的年产值，逐年向农业合作社缴纳土地使用费。该项生产停止后，即应将所占土地交回农业合作社。

专业户经营对环境有污染的生产项目，应由县级环保部门审查批准，否则不许占地。

第四章　集镇非农业户建房

第十五条　集镇内非农业户住房用地的面积标准，由县级人民政府参照当地城镇居民的平均居住水平作出具体规定，但每户最多不得超过二分。

集镇内非农业户居住用房占地，须向村民委员会申请，由村民委员会或村民代表会讨论通过，经乡、镇人民政府审核，报县级人民政府批准，并按照本办法第九条的规定向农业合作社缴纳一次性宅基地使用费。

第十六条　集镇内非农业个体经营户，建设生产性和商业性用房占地，应根据集镇规划和节约用地的原则，从严掌握。

集镇内非农业个体经营户建房用地，须向村民委员会申请，由村民大会或村民代表会讨论通过，经乡、镇人民政府审核，报县级人民政府批准，并应根据占地面积，按年产值逐年向农业合作社缴纳土地使用费。经营停止后，所占土地应交还农业合作社，其房屋建筑由乡镇人民政府、村民委员会与经营者协商处理。

第五章　乡镇企业及其他公共建房

第十七条　乡镇企业（即原社队企业）及其他合作企业占地，要严格控制，实行有偿使用。其申请程序、审批权限、土地补偿标准及其他附着物补偿标准，参照《山西省贯彻执行＜国家建设征用土地条例＞实施办法》第四条、第五条、第六条、第七条、第十条的规定办理。占用土地呈报的文件资料，可适当简化。

第十八条　砖瓦、石灰、取土、采石、挖砂等项生产，应充分利用不宜种植的山坡、土丘，一般不得占用耕地。确需占用少量耕地的，必须按土地的年产值逐年向农业合作社缴纳土地使用费。同时，必须按土地年产值的二倍向农业合作社缴纳一次性垦复基金，专门用于恢复土地的耕种条件，或另造新地。

第十九条　乡镇企业及其他合作企业占地，只出土地补偿费，不出安置补助费。土地所有权仍属农业合作社所有，企业停办后，应无偿把土地交回被占地单位。所占土地的农业税，在国家未核减以前，由占地单位负担。

第二十条　村镇规划内为本村镇居民服务的教育、卫生、文化及其他公共建设用地，由乡、镇人民政府审核，报县级人民政府批准，不出土地使用费。但要严格控制占地数量；要建造楼房。

第二十一条　全民所有制单位，包括同乡、镇联营的企业在内，其建设用地，应按国家建设征用土地的规定办理。

第六章　奖　惩

第二十二条　对认真执行《村镇建房用地管理条例》和本办法，积极同违法行为作斗争，认真保护和合理利用土地成绩显著的单位或个人，给予表彰和奖励。

第二十三条　对违反《村镇建房用地管理条例》和本办法的单位和个人，由乡、镇人民政府，分别情况作如下处理：

（一）任何单位或个人，不经批准，同村民委员会私订协议占用土地，占地协议无效，土地退回被占地单位，对双方的主管人和直接责任者各处以二百元以上、五百元以下罚款。

（二）任何单位或个人抢占、侵占土地进行建设的，责令其退还所占土地，拆除违法建筑物，并赔偿被占地单位的经济损失，对主管人员和直接责任者各处以三百元以上、七百元以下罚款。

（三）买卖、出租宅基地的，没收其非法所得，宅基地由农业合作社收回，并对双方当事人和中间说合人各处以二百元以上、五百元以下罚款。

（四）迁建新住宅应当退出旧地基而逾期不退的，责令退出，并处以一百元以上、三百元以下罚款。

（五）超越审批权限和用地限额批准占地的，审批无效，对审批者处以一百元以上、三百元以下罚款。

上述各项罚款，由乡、镇人民政府缴纳县级财政，然后由县级财政部门拨给县级土地管理部门百分之二十，乡、镇人民政府百分之三十，作为执行《村镇建房用地管理条例》和本办法的经费，包括用于奖励。

第二十四条　国家工作人员和农村干部在审批土地过程中，利用职权营私舞弊、行贿受贿、敲诈勒索、打击报复的，根据情节轻重，给予经济制裁、行政纪律处分；情节严重，触犯刑律，依法惩处。

第七章　附　则

第二十五条　本办法规定收取的宅基地使用费、土地使用费和土地补偿费，只能用于土地基本建设，开辟新的生产门路，发展生产，不准纳入分配和移作他用。

第二十六条　本办法自公布之日起施行。省人民政府过去颁布的有关村镇建房的占地办法、规定，凡与本办法有抵触的，一律按本办法执行。对过去在村镇建房中违反政策多占滥用土地的问题，由省人民政府作出规定，加以处理。

第二十七条　本办法由省人民政府颁布并组织实施，由省土地管理机关负责解释。

附：《山西省贯彻执行＜国家建设征用土地条例＞实施办法》第四条、第五条、第六条、第七条、第十条的条文

第四条　征用土地的程序：

一、建设单位征用土地须根据《条例》规定，按照基本建设项目审批程序，经过申请选址，协商征地数量和补偿、安置方案，签订协议，核定用地面积，划拨土地等程序。

二、经批准征用的土地，银行凭各级人民政府批准的征地通知书，办理拨款手续。

三、土地管理机关会同有关单位，根据批准征地通知书和施工计划，一次或分次划拨土地，并督促按时移交土地。

四、城建部门凭征地批准通知书发给施工执照。

第五条　征用土地的审批权限：

一、征用耕地、园地一千亩（含一千亩）以上，其他土地一万亩（含一万亩）以上，由省人民政府报国务院批准。

二、征用耕地、国营林地、固定林木苗圃地、园地、草地十亩（含十亩）以上，其他土地二十亩（含二十亩）以上，由省人民政府批准。

三、征用耕地、国营林地、固定林木苗圃地、园地、草地十亩以下、三亩（含三亩）以上，其他土地二十亩以下、五亩（含五亩）以上，由地区行署代省人民政府批准。

四、征用耕地、国营林地、固定林木苗圃地、园地、草地不足三亩，其他土地不足五亩，由县（市）人民政府批准。

五、征用太原、大同、阳泉、长治市所属县、区的土地，三亩以下由市人民政府批准，三亩（含三亩）以上由省人民政府批准。

一项基本建设所需征用土地，必须一次报批，根据施工计划分批划拨，不得化整为零，多次报批。对化整为零多次报批者，追究用地单位和批准者的责任。

征用国有林地须经省林业主管部门同意。征用集体林地须经县级林业主管部门同意。

第六条　征用土地所需呈报的文件和资料：

一、经计划部门批准的建设项目计划任务书或上级主管部门的有关证明文件；

二、该项工程的初步设计批准文件；

三、总平面布置图或建设用地图；

四、征地协议书；

五、用地单位的征地申请书；

六、报地区行署及设区的市人民政府审批土地的工程项目，须报送县（市、区）人民政府的征地呈请报告；报省审批土地的工程项目；须报送县（市、区）人民政府及地区行署或设区的市人民政府的征地呈请报告；

七、水资源管理部门的意见书；

八、凡产生废水、废气、废渣、噪音的工程项目，必须同时提交经环保部门批准的防治设施方案及环境影响报告书。

第七条　土地补偿费标准：

一、耕地补偿费标准：

征用太原、大同、阳泉、长治市规划区范围内耕地，按被征地年产值的五至六倍计算。

征用榆次、临汾、侯马、运城、晋城、忻州市和河津、潞城、（）石、孝义、朔县、原平、霍县城市规划区范围内的耕地，按被征地年产值的四至五倍计算。

征用上述市、县城市规划区范围以外和其余各县耕地的补偿标准，不得超过被征地年产值的四倍。

年产值的计算：根据统计年报算出征地前三年该耕地的平均年产量（也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出平均年产量），乘以国家牌价（包括征购价和超购价）或议价（指没有国家牌价的农产品），得出年产值。

二、青苗补偿标准：凡下种未出苗的，按种子和工本费计算；未出苗未吐穗的，按当季产量的一半计算；已吐穗或接近收获的，按当季产量计算。

三、征用市、县和工矿区的商品菜基地，应向地方财政缴纳新菜地建设基金，每亩七千元。菜地建设基金由当地人民政府掌握，用于新菜地的建设，专款专用。

四、征用国营林地和集体林地，被征地范围内有个人成片林或零星树木的，其补偿标准，会同林业等有关部门商定。

五、征用牧场、渔塘等其他有收益的土地，由县级人民政府组织征地双方协商补偿标准。

在开始协商征地方案后抢种的作物和抢栽的树木，一律不予补偿。

第十条　附着物补偿标准：

一、房屋补偿费。因征地需拆迁集体和个人的房屋，由集体或房屋所有者按村镇规划重建。拆迁户不得乘国家建设征地之机，扩大住房面积或提出无理要求。拆迁补助费由用地单位支付，根据房窑新旧程度，每平方米的补偿标准为：混合结构五十至一百元，砖房三十至六十元，砖石窑洞三十至五十元，土坯房二十至四十元，土窑洞二十至三十元。

二、水井补偿费。被征地内的水井，按新旧程度折旧补偿，补偿费最高不得超过打新井费用。废井一律不予补偿。

第5篇：宅基地征收与补偿条例范文

摘要：本文通过对当前我国农村宅基地利用现状进行分析，提出宅基地退出是解决困境的有效手段。对研究区域农户的退出意愿进行问卷调查，并对其结果进行统计分析，得出农民受教育程度、家庭年均收入及对国家政策认知情况对退出意愿有正向作用。并提出提高农民退出补偿标准、加强农民就业指导、促进农村产业发展的建议。

关键词：宅基地；退出；因素

1.研究背景

作为中国特色的土地制度，农村宅基地政策的存在是为了保障农民的生活问题。但是随着经济的发展，城市化的推进，宅基地制度存在的弊端逐渐显现出来。基于宅基地无偿获取和无偿占有的福利属性，农民会因为种种目的而超出需求地去申请其所能申请到的最大的面积，从而造成土地的浪费；大批农村劳动力进城务工，出现了大量的闲置宅基地，零成本的占有也并不会有农民会放弃自己已经拥有的宅基地。《土地管理法》规定宅基地只能用作住宅，不能用作商业等其他用途，并且只能在同集体经济组织内流转，不得向城市居民出售。农村土地流转的限制使得宅基地无法实现经济价值，往往“无价无市”或者“有价无市”，食之无味弃之可惜，成为一块留在故土的“鸡肋”。因此，宅基地的有序退出是解决这一问题的有效手段。

近两年来宅基地退出开始被大力倡导，农户也存在一定的退出意愿，各地也纷纷进行了探索与尝试，但是仍然存在着不足。产权不明晰，农民权益得不到保障；农民意愿没有得到充分尊重，参与度不高；补偿标准偏低，社保和就业没有得到有效解决都是我国宅基地退出存在的问题。

2.研究区概况

2.1实例概况

冠英镇位于四川盆地向西南山地过渡地带（103°43′E～103°47′E，29°24′N～29°29′N），海拔330至430米，隶属四川省乐山市。2007年开始，冠英镇作为省级小城镇建设试点镇开始进行土地整理，积极完成乐宜高速征地项目。冠英镇下辖村有18个村涉及土地征收，宅基地的整理和退出已经成为一种趋势。工业项目的引进大大改善了研究区内农民的经济生活，土地征收和整理也为农民普及了政策知识，由于征收项目并未覆盖所有涉及村，余下农户对宅基地退出已有了解，存在退出意愿可能。

2.2问卷设计

为研究农民宅基地退出意愿及其影响因素，问卷调查和访谈的对象为征地项目点附近的村民，本次问卷调查在2014年7月-10月对冠英镇16个村进行随机抽样调查，以户为单位，共发放问卷180份，收回167份，无效问卷6份，问卷有效率为89.44%。

鉴于此次主要以问卷调查的方式搜集数据，需要考虑的影响因素较多，对问卷涉及的要求较高，笔者查阅了大量有关宅基地流转和宅基地退出意愿的研究文献。但由于不同区域在经济、生活习性、区位等方面存在一定的差异，所以问卷选项的针对性有所不同。笔者在综合研究文献和相关学者意见的基础上，结合研究区域的实际情况，对当地政府人员和部分研究区域农民进行了咨询，对此次调查问卷进行了设计。问卷调查主要包括四个方面的内容：

（1） 农户基本情况。这一部分主要包括农民的性别、年龄、婚姻状况、身体状况、受教育程度、家庭劳动力人数、家庭成分、家庭耕地面积、家庭收入主要来源、一年外出务工时长、非农收入比例、家庭三年内年均总收入等情况。

（2） 农户宅基地基本情况。主要包括宅基地拥有量、面积、层数、主要用途、距离乡镇和城市距离、修建年份和取得方式等情况。

（3） 农户对宅基地相关国家政策的认知情况。主要包括我国现行宅基地相关政策包含宅基地权属、“一户一宅”、四川省宅基地规定标准面积等认知情况和对现行土地政策是否支持的情况。

（4） 农户对宅基地退出及补偿意愿。主要包括所在村庄是否被征地、同村征地标准、是否愿意退出、何种情况下愿意退出、不愿退出的原因、期望得到的补偿标准，期望退出的补偿方式等相关方面的情况。

2.3调查结果统计描述

（1） 农户个体特征

调查结果显示受访农户受教育程度普遍偏低，主要为初中和小学及以下水平。初中文化所占比例为45.34%，在受访者中比例最高。小学及以下文化比例为30.44%，高中或者中专文化为13.66%，大专及以上文化水平者所占比例最少，仅为17人，占样本总量的10.56%，其中15人分布在20-30岁年龄段，也与我国农村教育发展情况相符。

（2） 农户宅基地基本情况

调查统计数据显示研究区内农户虽然基本遵守“一户一宅”的规定，68.32%的宅基地为一层建筑，但是宅基地占地面积普遍偏大，200O以上的房屋比例高达32.30%。

（3） 农户对宅基地相关国家政策的认知情况

在调查中发现，样本区域农户对国家有关宅基地的相关土地政策并不了解，尤其是文化水平偏低年龄偏大的农民甚至无法明白问卷上面陈列的规定的含义。

（4） 农户对宅基地退出及补偿意愿

据样本数据统计分析，在该研究区域明确表示愿意对自己的宅基地进行流转的农户仅占总量的33.54%，较不愿意退出的农户少。导致他们有强烈退出意愿的愿意主要是有多处住房和新建房屋后旧房闲置，一部分农户已经进城居住也是愿意退出的原因之一，只有3名农户表示是因为生活困难希望换取经济价值。但是，另外33.54%的农户表示如果补偿条件合理愿意响应宅基地有偿退出。

2.4调查结果分析

（1）农民年龄与宅基地退出意愿呈负相关。与假设一致，年龄越大的农户退出意愿越弱。年龄大的农户劳动技能弱，身体状况不好，难以在城市就业，长期的农村生活也使之难以融入城市生活；并且年老一辈都有守着“祖屋”的情结，因此年龄对退出意愿具有反向作用。

（2）受教育程度与宅基地退出意愿呈正相关。受教育程度越高，思想越先进，专业技能越强，也向往城市生活。因此，文化程度越高的农户退出宅基地的意愿越强。

（3）家庭年均收入对宅基地退出意愿具有正向作用。家庭年均收入越高，其生活压力小，对生活环境和生活质量的追求就会越高。

（4）农户对宅基地相关政策态度与宅基地退出意愿呈正相关。支持国家政策实施的农户一般较为通情达理，对国家政策的响应度也高，因此愿意退出的可能性也较大。

3.结论与建议

根据上文对问卷调分析的结果，我们可以得出农民的性别、年龄、受教育程度、家庭年均收入和对相关政策的态度都会影响农民对于宅基地有偿退出的意愿，而补偿条件是否合理满意是农民是否愿意退出的根本原因。基于以上结论，笔者提出以下建议：

（1） 提高农民退出补偿标准，补偿条件应多样化。不同家庭特征的农户有不同的需求，多样化的补偿条件更能产生激励效果。

（2） 加强农民就业指导，提高农民政治文化素质。政府应该通过在农村设技能培训点、结合职业技能学校普及科学知识、提供就业信息等方式来提高农民工作技能、拓宽就业信息来源，解决农民就业问题就大大解除了农户后顾之忧，有利于推动宅基地的退出。

（3）促进农村产业发展，增加农民经济收入。根据分析结果我们得出家庭年均收入对宅基地退出意愿有着非常显著的正向作用，因此政府通过扶持农村经济，促进农村产业多元化发展，提高家庭经济收入，不仅有利于城乡统筹发展，而且能有效的推动宅基地有偿退出顺利实施。（作者单位：西南民族大学）

参考文献：

[1]陈柏峰.“农村宅基地限制交易的正当性”[J].中国土地科学，2007.

[2]李文谦；董祚继.“质疑限制农村宅基地流转的正当性――兼论宅基地流转试验的初步构想”[J].中国土地科学，2009.

[3]杨一介.“农村宅基地制度面临的问题”[J].中国农村观察，2007.

第6篇：宅基地征收与补偿条例范文

【关键词】 河北省 宅基地退出 监管 补偿模式 一户多宅

【中图分类号】F301.22 【文献标识码】A

农村宅基地，就是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。宅基地包括现在已经建上房屋的土地、原来建设过房屋但现在已经没有上盖物或不能居住的土地以及将要用来建房的土地三种类型。近年来，随着我国工业化、城市化的快速发展，大量农民进城务工、定居，导致全国 10%～ 15% 农村宅基地闲置，而与其相对应的则是城市建设用地的稀缺。[1]因此，农村宅基地退出补偿模式的研究，对合理有效利用农村土地，缓解城市建设用地紧张以及城乡二元化所带来的矛盾，加快我国新型城镇化以及社会新型农村建设都具有重要意义。本文将河北省作檠芯慷韵螅从宅基地利用现状、退出补偿标准等方面对农村宅基地退出补偿机制进行深入探讨，以期为各级政府在全面推广宅基地退出工作方面制定合理性的政策提供理论依据与现实基础。

一、河北省农村宅基地利用现状

1. “一户多宅”与面积超标问题严重

按照我国《土地管理法》第六十二条的规定，农村居民一户只可以拥有一处宅基地，并且宅基地的面积必须在省、直辖市、自治区的规定范围内。如表一所示，在河北省人均耕地小于等于1000O的平原或者山区县（市），每处宅基地不可以超过200O。根据本文的调查数据可知，在所调查的样本中，拥有宅基地两户以上的占到28.7%，宅基地面积超过200O的比例为42.2%，认为当地宅基地空置多的比例高达41.4%。农村宅基地监管是国土部门的职责，但相关法律政策并没有相应配置完善，导致农村宅基地管理秩序混乱。通过数据可以看出，河北省农村宅基地面积超标现象严重，且存在一定的“一户多宅”问题，究其根本是管理机制不到位，相关部门对于农民对宅基地的使用情况未能做到有效监督和控制。

2. 农村人口向城镇转移与退出受阻

随着我国城镇化建设的快速发展，越来越多的农村人口向城镇流动，到城市里工作、定居，造成了严重的城镇建设用地供应紧张，而农村人口的大幅减少，导致农村大量住宅长期没有人居住。同时，由于国家法律法规的限定，农村宅基地公开买卖是不被允许的，按照《河北省农村宅基地管理办法》，只有在宅基地获批后连续两年以上未按照规定用途使用土地，才会被村委会上报乡镇，由县市相关部门审查批准后，才能收回宅基地。这就造成大量的宅基地闲置，无法得到高效利用。

二、河北省宅基地退出补偿模式存在的问题

1. 退出补偿机制不健全

首先，河北省农村宅基地退出补偿尚处在探索阶段，仍未出台明确针对宅基地退出补偿的统一的方针政策以及补偿标准。其次，现有的宅基地退出补偿方式较为单一，对于退出宅基地的农民多以货币补偿为主，其他补偿方式欠缺，农民没有其他的选择权利。补偿标准过低是土地征收过程中普遍存在的问题，农村居民大多收入来源单一，缺乏生存技能，退出宅基地后得不到适合的补偿，生活没有保障，这不仅使被征地农民的利益得不到保障，且会带来严重的社会矛盾隐患，也使政府收地时存在较大的获利空间，造成土地资源的粗放利用。地方政府普遍认为土地是城市发展的瓶颈，要求增加建设用地的规模和指标，然而批而未征、征而未供、供而未用、用而不足的土地却随处可见。

2. 各部门职责模糊，监管力度不足

宅基地退出补偿工作应由各市区的财政、国土资源及纪检等部门制定政策及落实监管，但由于我省宅基地退出工作并未全面开展，因此并没有明确规定各部门在具体的退出宅基地工作中的职责，这就造成各部门之间互相推诿责任等问题。因此，明确宅基地退出工作各环节的负责部门、明确各负责部门的具体责任是非常重要的，这也有利于各部门之间互相合作、相互制约、互相监督，从而保证宅基地退出工作有序进行，此外，还应该加强对各环节工作的监督管理[2]。

3. 宅基地退出补偿产生利益冲突

目前河北省在宅基地使用权流转的进程中，产生了多种与之相关的利益纠葛[3]。其一，在现有的宅基地使用权流转中，由于是以农户个人为主导私自隐性的流转，因此所获得的宅基地使用权的收益均归了农户个人所有，而农村建宅使用的土地归农村集体所有，这就导致了农户个人与农村集体组织发生利益冲突。

此外，政府与农民也在宅基地使用权流转的过程中发生了利益冲突。依照《土地管理法》的规定，要使用建设用地，除了乡镇企业和农民建宅使用本集体的土地及农村集体公益事业用地可为本集体土地外，其余均需使用国有土地，而征地是将农村集体土地转为国有土地的唯一途径。由此政府与农民就产生了利益冲突。在征地的过程中，农民无法以宅基地使用权获得与之对应的市场价格的补偿，相反要向政府缴纳高于征地补偿费的各项费用。通过土地的征收与卖出，政府可以得到大量的收益，从而获得更多的建设资金，而农民未能得到相应的土地的增值收益补偿。因此在土地退出补偿过程中，需得考虑政府和农民之间的收益分配，以及改变用途后的土地增值收益政府是否应该分享的问题。

三、河北省农村宅基地退出补偿模式的主要对策

1. 做好规划、监管工作，保障农村宅基地合理高效利用

对于农村宅基地的退出工作，需得满足省市建设用地总体规划，在保证农村耕地的前提下，以缓解城市建设用地紧张，提高农村宅基地的利用效率为目标，在农民自愿的情况下，鼓励农民进行宅基地有偿退出。建立健全针对农村宅基地退出工作的组织机构，加强宅基地退出补偿过程中的监管工作，各部门各司其职，保证宅基地退出补偿有效落实到农民身上，保障宅基地退出工作的顺利开展，使农村宅基地得以合理高效的利用。

2. 建立多元化的补偿方式和补偿标准

在宅基地退出的工作中，应当充分了解农民的意愿，并在落实工作中尽量满足农民诉求，而河北现有退出补偿工作中并没有充分考虑农民意愿，补偿方式较为单一，主要是一次性的经济补偿，并有部分给予安置补偿。本文通过对河北省唐山市、石家庄市、沧州市、邢台市、保定市等8个城市的18个乡镇进行问卷调查，共发放问卷240份，收回有效问卷 237 份，从统计结果来看46.8% 的农民希望是获得货币补偿，13.5% 的农民希望能够进行房屋置换，22.8% 的农民希望转为城市户籍，用宅基地换商品房，16.9%的农民希望政府能够集中建设新民居。因此，河北现行的补偿方式不能很好的满足农民的需求，应该因地制宜、充分考虑农民的意愿和需求，通过制定多样化的补偿方式，切实保障农民的利益。依据农民意愿，建立合理有效的补偿标准，要综合考虑三方面：一是要通过合法的途径获得宅基地，二是要提供多种补偿方式以供农民选择，三是要依照实际情况，保证农民退出宅基地所获得的补偿至少不低于原有的福利，保障农民的生活水平。

3. 协调农民、农村集体、政府各方利益

现代土地问题均从社会利益与私人利益的对立和调试展开，宅基地使用权也存在平衡政府、集体和农民之间利益的问题[3]。宅基地有偿退出要从多方考虑，从政府的角度来说，推进宅基地的退出将提高宅基地集约利用程度，为城市建设提供更大的空间，且政府的“买地”与“卖地”已成为“土地财政”的重要来源；从农村集体角度，农村集体组织是宅基地的所有权人，宅基地的有偿退出可以解决农村剩余劳动力问题，并且提高农村的基础设施水平，并提高农民福利；从农民个人角度，随着生活水平的提高，更多的人们愿意并已经到城市里买房。因此，协调农民、农村集体和政府各方在宅基退出补偿收益，对于宅基地退出补偿模式具有重要意义。

参考文献：

[1] 欧阳安蛟，蔡锋铭，陈立定.农村宅基地退出机制建立探讨[J].中国土地科学，2009，（10） ： 26- 30.

第7篇：宅基地征收与补偿条例范文

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2011.05.004

一、城中村问题产生的原因

城中村是指在城市建成区或规划区范围内具有乡村性质的居住区，或者说是一类处于由乡村居住区（村庄）向城市居住社区转型过程中的过渡型居住区，它是中国快速城市化与征地扩大化共同作用的结果，也是长期以来重经济建设轻社会发展，导致社会城市化滞后于土地城市化的结果。

中国城市化进入快速发展阶段之后，由于人口和产业在城市迅速集聚，城市用地需求激增，城市空间规模空前扩张，城市边缘区的土地被大量征用，农民的宅基地也随之被城市建成区所包围，成为“城市里的村庄”。在城市迅速扩张之时，城市土地的浪费与低效利用现象严重，据国土资源部2005年公报，2004年底全国城镇规划范围内共有闲置土地7.2万公顷，空闲土地5.48万公顷，批而未供土地13.56万公顷，三类土地总量占城镇建设用地总量的7.8%，说明征地规模大于土地的实际需求，这又加剧了城中村问题的产生。

为降低征地成本，快速城市化过程中的土地需求主要通过大量征用耕地获得满足，对于宅基地以及其所承载的人和社会的种种问题，则采取回避态度。土地对于农民而言不是一般意义上的财产，而是最基本的生产资料，失去土地意味着被迫放弃长期从事的最擅长的生计，想要重新获得就业机会，不仅要有相应的知识技能或资本条件，还需要有利的社会宏观就业背景，现行的征地补偿安置方式，根本不可能完全解决失地农民必须面对的这些问题。失地农民转变为城中村居民之后，政府没有很好地承担起为城中村民就业转型、社会保障以及长期发展的服务和管理职责。资料显示，失地农民再就业困难，因征地导致生活水平下降的现象相当普遍①，造成了较为严重的社会问题。据有关人员披露，农民上访中有60%与土地有关，其中又有30%跟征地有关②。城中村宅基地虽然仍属于农村集体土地性质，但是由于相对区位条件的变化，土地的实际价值大大提高，处于生计断层状态的城中村民在经济理性支配下，必然会积极求取土地收益并尽力扩大受益规模，因而导致严重的违章乱建现象，最终使城中村沦落为环境恶劣、安全隐患突出、人口管理混乱的地区，被视为城市肌体上的病斑。

二、城中村改造中存在的问题

1990-2000年期间是城中村数量增长最快时期，大、中、小各级城市不断有新的城中村出现。2000年之后，由于国家对土地实行紧缩政策，城市空间扩张速度放缓，城中村数量增加速度减小。与此同时，地方政府将城市开发思路也由外延扩张转向内部挖潜，城中村改造成为各地广泛推行的政府行为。现行城中村改造模式主要包括以下内容：第一，农转非，即城中村农民向市民身份转变；第二，村改居，即从农村社会管理模式向城市社会管理模式转变；第三，经济组织的转变，即对集体资产的量化与集体企业的股份制改造；第四，土地性质的转变，即先通过征地使宅基地的集体土地性质转变为国有土地性质，使其具有合法进入市场的资格和条件，然后通过出让将土地使用权转移给土地开发者；第五，物质空间的改造，即原城中村居住户搬迁、旧有建筑拆除以及新的建筑空间的规划与构筑。从表面看，这种改造模式兼顾了城中村社会与物质空间的双重转变与改造，但在实际上，大部分城中村改造的主要目的是空间重构，而对民生需求较少考虑，许多深层次的社会问题不仅难以真正得到解决，甚至还被激化。目前的城中村改造主要包括以下问题：

（一）城中村民对宅基地的使用权得不到保护

根据现行相关法律，城市土地属国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有（土地管理法第八条）；国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿（土地管理法第二条第四款）；城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让（房地产管理法第九条）。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定（土地管理法第四十七条）。以上法律条款适宜于公有制和计划经济下土地利益关系的调整，在计划经济向市场经济转轨过程中，土地的经济性质和土地利益关系均发生了很大变化，因此，在以其协调市场经济下的“城中村”改造问题时，出现了与现实情况难以匹配的情形。第一，在计划经济背景下，城乡土地二元划分以及有偿征地的规定，相对于城市土地的无偿划拨使用，对农民的利益具有一定保护作用，也有利于保护耕地和粮食安全。在市场经济背景下，城市土地已经从无偿划拨改为有偿出让，土地成为与区位条件直接相关的稀缺商品，成为开发商获得高额利润的资本，土地出让金成为地方政府的重要财源。在此情况下，继续强制规定集体土地只能通过征地才能进入市场，不仅导致城乡经济利益上巨大的不公平，强化了城乡二元社会结构的划分，而且也无法再起到保护耕地的作用，城市郊区屡禁不止的违法用地即是证明。第二，计划经济时期，政府征用的土地全部无偿划拨给行政、事业及企业单位，行政与事业单位不营利，企业利润全部上缴国家。在此背景下，征用农村集体土地用于一切二、三产业或科研、管理活动的目的，均可称之为“为了公共利益的需要”。市场经济时期，征地目的大多是为了商业开发，政府和开发商均可从中获得巨大利益，这些利益只与少数人直接相关，这样的征地目的仍被冠以“为了公共利益的需要”可谓名不正言不顺。针对城市化进程中大量“非公共利益之需”的商业土地开发需求，法律并未及时增加相关条款规定，造成对“公共利益”概念的滥用和对农民利益的剥夺。第三，计划经济时期，土地并非商品，不存在级差地租，任何区位的土地均可按照原用途给予补偿。市场经济时期，区位不同可以导致土地价值产生巨大差别，法律并未就此做出相应调整，继续实行以耕地为基准的征地补偿规定，必然使补偿标准偏低，既有失公平，也难以满足原土地使用者对级差地租补偿的强烈预期，容易激发社会矛盾。第四，耕地以外的土地征收价格，既非由市场决定，也无明确、具体的技术规范，而是交由地方酌情而定，缺乏合理的法律规定与可操作的技术规范，显示出极大的随意性，容易导致分歧和矛盾的产生。总之，由于相关法律与现实脱节，使农村集体土地所有权成为一种弱势权利，城中村宅基地虽然无论在空间区位还是在实际价值上都已经具备了城市土地的性质，但是由于制度规定，城中村宅基地在权属性质上仍然为农村集体土地，城中村民对宅基地的使用权因之得不到应有的保护，城市政府和开发商可以利用制度之便迅速谋得巨额利益，城中村民对宅基地增值的占有权可以被随意强行剥夺，对城中村是否改造、何时改造以及改造的具体方案、补偿的具体标准等关键问题，城中村民都不具发言权，只有被动的接受权。正因如此，导致城中村改造中屡屡出现“强拆”与反抗“强拆”的激烈冲突，甚至导致恶性案件。

（二）城中村民融入城市的适应能力得不到扶持

城中村民进入城市是城市扩张所致，是被动城市化的结果，虽然已身处城市，但是在一定时期内，他们在思想观念、文化素质、劳动技能等方面尚不能适应城市竞争的生存环境和城市发展对劳动力的要求，因此在就业市场上显示出明显的劣势。以太原市某城中村为例，据抽样调查显示，该村村民受教育程度状况为：大学及以上学历者占0%；高中学历者占10%；初中学历者占59%；小学学历者占31%。从就业状况来看，大部分适龄劳动力除家庭租房经营以外不事其他职业，很多年轻人无所事事，少部分人在外打工，大多从事低档次的商贸服务业。问卷调研显示：60%的人除房租外无其他收入；25%的人除房租外另有经营收入，以从事摆摊、修自行车、运货、开小饭馆等为主；15%的人除房租外有在外打工收入。另据对太原市另一城中村调查显示，被调查村民户均年收入房租14.1万元，远高于太原市市民平均年收入③。出租房屋成为城中村民在城市就业压力较大的形势下自谋职业的途径，由于出租屋社会需求旺盛，也使他们获得了较为丰厚的收入，对于城中村改造，他们最大的顾虑是改造之后他们是否还能得到不比目前减少的房租收入，如果不能保证，则宁愿维持现状。就业适应性差，对就业预期缺乏信心，是许多城中村民不愿意进行改造的重要原因。城市政府积极推进城中村改造，主要目的在于获取经济利益和城市形象的提升，但是对改造之后城中村民融入城市的生存就业等问题缺乏关注，城中村原有的社会问题仍然得不到有效解决。

（三）城中村集体资产难以担当社会转型重任

以集体土地为依托的农村集体经济属村民集体所有，这种农村集体经济的突出特征是产权关系高度不明晰，大量集体资产在一些地方实际上是由村“两委”班子及不足10%的人（多是村干部亲属）经营，并支配其收益。大多数村民拥有对集体资产的所有权，却得不到应有的收益，甚至连知情权也没有。这种少数人控制集体资产及其收益并缺乏有效监督的状况，是中国乡村集体经济的普遍现象④。城中村集体资产沿袭了城市化之前农村集体经济组织的村民集体共有财产，在向城中村演变过程中，其资产规模迅速增长，一是由于征地补偿金的投入，二是由于一些地方政府在征用耕地之后采取留用地政策，即按一定比例给城中村一部分建设用地，用于发展集体经济，保障城中村民的长期利益。城中村集体资产是全体村民的共同财产，包含着政府对失地农民的经济补偿和长远发展的政策性扶持，承担着为城中村社会转型提供经济支撑的社会责任。各地城中村改造实践证明，城中村集体经济（或股份制经济）确实不同程度地为城中村民提供了部分社会保障、生活福利甚至公共设施，但是远不能担当起为城中村社会转型提供经济支撑的长期而艰巨的任务。首先，集体资产运营收益难以在城中村民之间实现公平分配。在城中村改造过程中，许多地方采取了对集体资产进行量化分配、对集体经济组织进行股份制改造的措施，旨在通过建立现代企业管理制度，使产权明晰，保障每一个城中村民的经济利益，但是，大部分城中村民目前尚不具备作为现代企业股东的知识与素质，不懂得如何行使自己对企业的权利以及保护自身的合法利益，对企业经营状况和盈利状况缺乏知情权，企业经营管理者的行为得不到股东的监督和制约，企业改制只是一个表面化的形式，并未真正建立起规范的现代企业管理制度，收益分配的不公平难以避免。其次，城中村集体资产经营收益具有不确定性。在市场经济背景下，城中村股份制经济的盈利状况既取决于其自身的竞争能力，又取决于宏观经济背景，具有极大的不确定性，以此作为城中村民生活福利和社会保障资金的来源，显然具有较大的风险。

三、民本理念下的城中村改造策略

民本思想是中国传统的政治思想，其本质是重民、爱民，《尚书》中有“民惟邦本，本固邦宁”的垂训；“全心全意为人民服务”和“立党为公，执政为民”理念可视为传统民本思想在当代现实中的继承和发展。同志指出：“坚持立党为公、执政为民，不能停留在口号和一般要求上，必须围绕人民群众最现实、最关心、最直接的利益来落实，努力把经济社会发展的长远战略目标和提高人民生活水平的阶段性任务统一起来，把实现人民的长远利益和当前利益结合起来”。⑤城中村改造关系到普通人民群众最现实、最关心、最直接利益的问题，同时也是在许多城市普遍存在的问题，必须在民本理念的指导之下，制定适宜的相关策略。

（一）建立城中村人口与土地协同城市化机制

城乡二元分割的土地制度是公有制和计划经济时代的产物，改革开放至今已30余年，城乡经济社会发生了巨大变化，原有的法律制度与新的社会现实环境有所脱节，为了保持法律的公正性，必须根据新的情况对相关法律规定作出适当调整。农民宅基地的无偿取得体现了社会主义国家给予农民的社会福利，在公有制和计划经济背景下，宅基地只是农民生活的基本条件，不能产生任何经济效益，伴随着经济转轨和城市化发展，城中村宅基地的性质发生了巨大变化，逐渐成为商品，具有了经济价值，而且从农村宅基地到城中村宅基地，区位条件的变化使其经济价值大大提高。按照经济学理论，土地收益应该在土地所有者和土地投入者之间公平分配，城中村宅基地的土地收益应该在宅基地使用权拥有者和作为城市基础设施投入者的城市政府之间公平分配。城中村宅基地出身于农村集体土地，由于制度障碍，在其实质上已经城市化之后，并不能自然而然地具有城市土地的合法身份，原土地使用者也不能自然而然地转化为国有土地的使用者。征地制度失去了其在计划经济时期所具有的意义和作用，成为政府强制调换土地使用权并从中获利的保护伞，因此在许多地方，城中村改造的深层内在机制是对土地收益的重新分配。在社会平稳延续发展情形下，公民以合法渠道获得的权益不应该被随意强制变更剥夺，伴随城中村民社会身份的城市化，他们对宅基地的使用权应该受到延续承认，相关法律制度应该有利于保护公民的合法权益不受侵害。基于以上思考，建议建立城中村人口与宅基地协同城市化的政策机制，在城中村民转为城市居民之后，延续承认原土地使用者对宅基地的使用权，并将土地产权性质转化为国有土地私人使用权，由于城市政府对基础设施的投入增加了宅基地的价值，原土地使用者应该向城市政府缴纳城市建设费，城中村民在办理相关手续并交纳城市建设费之后，获得城市土地使用权证书，享有70年的住宅用地使用权，在涉及征地的情况下，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》所覆盖的范围，在法律保护之下，不会再受到不以公共利益为目的的征收和强拆的威胁。

（二）借鉴台湾市地重划经验

市地重划是台湾地区对城市老旧城区土地进行整理改造的重要手段，其具体内容是：（1）在整个重划区内，打破原有地籍与产权界限，依照城市规划要求进行重新规划；（2）依各地块原来的大小和位置进行价值评估，以此为依据对重划后的土地进行大小和位置的重新分配；（3）新增基础设施用地由所有土地所有者共同分担；（4）按照一定比例划定抵费地，抵费地由所有土地所有者共同分担；（5）政府将出售抵费地的收入一部分用来偿还重划成本，一部分用于基础设施建设。⑥市地重划的理论基础是对土地增值收益的预支，重划改造之后，地区的基础设施和环境条件获得改善，土地所有者在改造之后所拥有的土地面积虽较原来有所减少，但是土地价值较原来大大提高。台湾地区之所以能成功地推行市地重划政策有三个重要前提：一是清晰的私人土地产权，二是成熟的房地产价值评估技术，三是城市经济发展背景下土地增值的巨大潜力。如果城中村宅基地使用权可以转化为国有土地私人使用权，并且建立公平规范的房地产价值评估体系，在预期土地升值空间较大的城市，可以借鉴台湾地区市地重划经验用于城中村改造，而且还可以在市地重划基本经验的基础上有所引申，例如，土地所有者可以整合产权、联合重建，以大幅提高土地集约利用水平。

（三）加强对城中村的社会管理和环境整治

在土地增值收益尚不足以平衡城中村改造成本的情况下，不应对城中村实行大拆大建式的整体改造，如果在这一阶段急于引入社会资金进行拆迁改造，必然会损害城中村民的利益，并难以保证充分的基础设施投入，甚至会引发社会矛盾。因此，经济尚欠发达地区应慎言城中村整体拆迁改造，而应着力于通过加强对城中村的社会管理和环境整治，消除城中村社会转型过程中的种种问题，使城中村能够平稳地融入城市社会空间，承担应有的城市社会功能。

（四）对城中村民实行就业扶持

目前大部分城中村民以出租屋收入作为主要的经济来源，未来，随着城中村的整治和改造，也随着城中村民对生活质量要求的提高，出租屋规模会相对减小，加之，随着城市廉租房供给的增加，城中村出租屋的社会需求也会逐渐减少。总之，城中村出租屋经济难以作为城中村民长久生计和持续发展的唯一支撑，长远来看，必须使城中村民融入城市，寻找多元化的就业渠道。城中村民受教育水平偏低，缺乏生存技能，难以适应市场化背景下城市对劳动力的要求，这是阻碍其真正融入城市社会的根本所在。因此，建议对城中村民实行政策性的就业扶持，主要思路如下：第一，建立城中村民职业培训制度。由城市劳动与社会保障部门与城中村社区管理部门联合组织，对城中村劳动适龄人口进行多种职业技能培训，培训专业的选择应根据村民意愿和市场需求；政府对城中村全部适龄人口给予职业技能培训资金补助，该资金只能用于职业技能培训费报销，不参加培训或培训不及格的村民不能得到此笔经费；政府和村集体对积极参加培训以及成绩优异者给予宣传奖励；对没有职业技能又不参加培训的村民，提高其参加低保和专项救助的门槛予以惩罚；对培训成绩优异者，负责向劳动力需求部门进行职业推介。第二，建立公益性的城中村民就业服务制度。建立城中村全体劳动适龄人口劳动与技能档案，使其进入本市劳动力信息平台，并适时向劳动力需求部门进行推介；及时向城中村劳动适龄人口本市、本省或省外的劳动就业信息；劳动技能要求较低的公益性岗位优先向城中村失业人口提供，有劳动能力且拒绝公益性岗位的城中村失业者，不得参加最低生活保障和失业保险；对自己创业且雇佣本村村民的企业所有者给予奖励；成立城中村就业服务专职管理部门，以城中村劳动适龄人口就业率对其政绩进行考量。

（五）淡化集体资产安置补偿方式

在城中村改造中，以留用地方式为城中村民提供集体资产的安置补偿，促使其通过发展集体经济保障社会平稳转型，从理论上说，这是一种很好的思路，但是由于目前集体经济产权不明晰造成的分配不公平问题极为普遍，集体企业转化为现代股份制企业的社会环境和制度背景尚不成熟，即使在名义上转制，转制过程中集体资产的流失难以防范，转制之后难以真正建立现代企业管理制度，并付诸经营管理实践，城中村民在集体资产收益上应得的利益难以保障，政府对城中村民的补偿有可能被少数特权人物中饱私囊。随着社会发展和市场经济制度的不断完善，或许将来城中村民会自发整合土地产权，扩大经济规模，建立真正的现代股份制企业，但是现阶段时机尚不成熟，应该淡化以集体资产的方式对城中村给以安置补偿，尽量将安置补偿落实到人。

注释：

① 韩俊：《失地农民的就业和社会保障》，《经济时报》2005年6月24日。

② 刘丽英：《GDP诱惑与失地农民》，《中国新闻周刊》2003年12月26日。

③ 孟禹言：《太原市西山区综合整治下的社会转型》，太原市西山区综合整治课题研究报告，2009年5月。

④ 轩明飞：《“城中村”城市化：问题困境中的悖论》，《探索与争鸣》2006年第2期。

第8篇：宅基地征收与补偿条例范文

20xx年最新版房屋拆迁补偿标准是怎样的

房屋拆迁补偿标准的计算公式：

拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：

(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。

(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。

(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。

由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。

(一)房屋拆迁补偿计算标准

(1)房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)

(2)房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格

(二)房屋拆迁安置费计算标准

(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费。

备注：

1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;

2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0;

3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。

(三)农村房屋拆迁补偿标准

(1)被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房 屋调换。它的具体计算是(被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;

(2)被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡(镇)土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为(被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴)被拆除房屋的建筑面积;被拆迁人使用新宅基地所需的费用。

出台目的：

统一全市征收补偿标准

除国家和省另有规定外，广州市行政区域范围内征收农民(含农转居人员)集体所有土地，皆适用《办法》。

有一些重点项目，比如开一条路或者修一座桥，为了保证建设进度，区里在收储土地时成本越飙越高，而且不同项目征收标准不一致，导致攀比，往往影响了土地收储进度。广州市相关政府部门负责人解释，《办法》最大的意义在于，统一全市各区集体土地征收补偿标准。

全市最贵：

越秀全区40万元/亩

根据相关规定，征收集体土地需根据被征收土地的原用途给予补偿，补偿内容包括土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿、社会保障费、留用地安置补偿等费用。其中，土地补偿费和安置补助费是大头。

《办法》规定，土地补偿费和安置补助费按照《广州市征地补偿标准》(以下简称20xx版标准)执行，并报省国土资源厅备案。不因征地目的及土地用途的不同而有差异。

广州市20xx年1月曾印发实施《广州市征地补偿保护标准指导意见(试行)》。(以下简称20xx版标准)。10区(不包括增城、从化)大概分三个梯度，越秀、海珠、荔湾、天河、番禺补偿标准最高;第二梯队为白云、黄埔、萝岗;第三梯队为花都和南沙。补偿分耕地、园地、林地、养殖水面、未利用地5类，耕地最高补偿标准为12万元/亩，未利用地最低补偿额只有1.85万元/亩。

20xx版标准补偿标准采取一口价。补偿额度最低的是从化良口镇等4个片区，为8.5万元/亩;补偿额度最高的是越秀区，为40万元/亩。

这是不是说，3年来标准大大提高?20xx年版是保护标准，实际操作中早就突破了，20xx年标准是根据现实状况，以及参考全国不同城市做法得出的，广州市相关政府部门负责人解释。

标准细化：

青苗3000-1.5万元/亩

此前的补偿标准不够具体，往往导致实操起来差异巨大。广州市政府相关部门负责人给记者举了个例子，有的村民抢建果树，见缝插针，一片果林根本就进不去人，这就是因为目前的青苗补偿依据是数棵数的。

第9篇：宅基地征收与补偿条例范文

2012年我国的城镇化率达到52.7%，按照纳瑟姆曲线描述的世界城市化发展规律，我国城镇化发展已进入城镇化加速阶段的中后期，这一阶段城镇化发展质量和水平的高低，直接决定了我国能否顺利迈入城市高度化国家。纵观世界城市化历程，这一阶段城镇化发展的基本特征就是“土地城镇化”不断加速。而在我国城乡二元土地制度背景下，“土地城镇化”带来的巨大建设用地需求，必然进一步加剧现有土地供求矛盾。

城镇化背景下农村土地制度的分析

从历史层面看，我国土地制度呈现出典型的城乡二元分割性。党的十提出：“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系。”概括地讲，实现城镇化进程中土地供求均衡的途径也就是两条：行政征收和市场流转，这集中体现了政府和市场在土地资源利用中两种不同的配置方式。从我国目前基本国情来看，实现土地供求均衡的手段更多的是依靠行政征收，而土地制度的二元性导致市场流转明显滞后。因此，分析我国城镇化进程中农村土地征收和流转制度，对于深化农村土地制度的改革与创新无疑具有重要意义。

1.土地征收范围问题

我国宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有的；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了巩固利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”而《土地管理法》则规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”这就出现了“征地悖论”：对于不符合公共利益用途的农地转用，征地则违背了“公共利益”的宪法准则，不征则违背了《土地管理法》的规定。因此，在这种悖论下，地方政府往往在坚持“土地国有”的前提下，无论用地目的是否处于“公共利益”，一律采取征收的手段，从而形成了征地范围过宽、大量非公共利益用地项目强行征地的事实。

2.土地征收补偿标准问题

我国《宪法》和《土地管理法》都规定了土地征收补偿的内容。《土地管理法》明确规定：“征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均产值的6～10倍。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”按照资产定价原理，任何一种资产的即期价格为该资产未来产生现金流的折现值。依据这一国际通用的资产定价原理，客观地讲，我国土地征收补偿制度的确存在很大的不足之处。近年来，城镇化进程中的土地出让金节节攀升，2008年我国共出让土地面积244.7万亩，出让价款9600亿元，平均每亩出让金为39万元，而“招、拍、挂”的平均价格则更高，政府在土地出让过程中获得了大量收益。与此相反的是，农民获得的征地补偿却非常低，难以分享土地的增值部分。

3.农村土地承包经营权流转问题

土地征收制度与补偿制度，其实质是行政计划配置土地资源的方式问题。我国在城镇化的进程中，由市场配置农村土地资源主要涉及两个方面的问题：农村土地承包经营权流转和农村宅基地流转问题。我国农村基本经营制度实行的是以家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营制度，而土地经营权承包制度则是我国农村基本经营制度的重要组成部分，这是土地制度中涉及农用地的一种制度安排。《土地管理法》明确规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”我国当前实行的家庭承包责任制，在一定程度上调动了农村经营土地的积极性，有利于农业的稳步发展，相对于改革开放以前来讲，进一步解放了农村的生产力。但《土地管理法》又进一步规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。”这就严格限制了农村集体土地的用途范围，造成了城乡土地的二元性，从而严格限制了农村集体土地承包经营权的流转。

4.农村宅基地流转问题

农村的宅基地属于农村集体建设用地范畴。有关农村宅基地流转问题是我国近些年来城镇化进程中非常受关注的问题，像城乡建设用地“增减挂钩”试点、“宅基地换房”、小产权房问题等做法都与农村宅基地有着密切联系。一部分学者强烈反对农村宅基地交易，并认为禁止农村宅基地交易是我国土地分配制度的有机组成部分，直接关系到农民的公共福利与社会保障。另一部分学者则建议要加快农村宅基地的流转，释放农村集体的存量资源，促进农村集体土地和城市建设用地资源的优化配置。在我国当前的农村宅基地使用现状中，的确出现了很多突出问题。一是农村宅基地存在着大量隐易。尤其是城市郊区农村宅基地隐易有不断加剧的趋势，这些隐易不仅加大了农村集体土地产权的模糊性，而且激发了大量产权纠纷，如我国社会普遍关注的“小产权房”即源于此。二是农村宅基地浪费严重。随着我国城镇化进程的加速，大量农业人口逐渐转移到城市，由于农村集体建设用地市场的流转不畅，造成了大量宅基地无人居住的状况，浪费了大量土地资源。三是农村宅基地存在着大量多占乱盖现象。事实上，农村宅基地是农村集体组织无偿出让给集体成员用来居住的土地，出让的是土地使用权。但我国农村目前普遍存在着大量多占乱盖现象，侵占了宝贵的土地资源。

城镇化进程中农村土地制度的改革与创新

党的十提出：“必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。”当前，由于城乡土地产权主体、用途、市场体系、价格形成机制等方面的二元性，造成了我国城乡土地二元分割特征。城镇土地供求矛盾的进一步凸显，则要求我国必须在土地征用和流转等方面的制度安排进行创新和改革。

1.实施更加严格的耕地保护制度

有学者认为：18亿亩的耕地红线是严重制约我国城镇化土地供给的重要因素。从唯物辩证法的观点来看，保护耕地和城镇建设是辩证统一的。只有在城镇化进程中，充分地重视耕地的保护和粮食的安全，才能为城镇化发展提供粮食产品支撑。否则，城镇化发展就成了无源之水、无本之木。当前一项十分紧迫的任务就是：如何建立一套推进基本农田保护的激励机制，充分调动农民保护耕地的积极性，这样才能真正将保护耕地落实到实处。因此，可通过加大城镇建设占用耕地特别是基本农田的成本，促进城镇建设者在占用耕地的时候，能形成一套约束机制。此外，还应当加大对基本农田保护的财政补贴力度，实行农田保护和财政补贴相挂钩，这样才能充分调动基层政府保护耕地的积极性。

2.明晰农村集体土地产权主体

我国城乡土地制度存在着显著的产权二元性。产权经济学告诉我们：产权明晰是财产实现市场交易的根本前提，是实现资源优化配置的基础。由于历史变迁原因，我国当前农村集体经济组织产权主体已逐步模糊化。按照《土地管理法》的规定，可由村民委员会行使集体组织职能，但是村民委员会作为农村基层自治组织，更多行使的是社会管理职能，而经济职能则相对较弱。因此，我国在推进城镇化的进程中，土地制度改革的关键在于：要进一步明确土地产权主体，加强土地确权工作。2013年中央一号文件明确指出：“要全面开展农村土地确权登记颁证工作，健全农村土地承包经营权登记制度，强化对农村耕地、林地等各类土地承包经营权的物权保护。”落实好农村集体土地确权工作，进一步明晰农村土地产权关系，是我国城镇化进程中防止大规模征地拆迁、促进土地合理流转和夯实城镇化社会基础的重要举措。

3.进一步规范土地征收和补偿制度

我国土地产权的二元性是催生大量土地违规征收和拆迁问题的根源所在。首先，我国要严格界定国家公用事业征地范围。我国《宪法》第13条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或者收归国家所有。”但对于什么是公共利益，却未给出准确的范围，由此导致了实践中对于“公共利益”征地权的滥用。其次，在城镇化建设过程中，地方政府所征用的土地必须在严格符合公共利益的前提下，还要符合土地利用总体规划、城市总体规划等方面的要求，严格限制土地征收范围的扩大。第三，我国土地补偿标准要坚持市场化的原则，要坚持“以市场定价为主、合理分配利益”的土地补偿原则，最大限度地保护被征农民的权益。还要积极推进分税制改革，逐步弱化“土地财政”功能，让广大农民能够共享城镇化所带来的改革与发展成果。

4.加强土地承包经营权流转制度建设

我国城乡土地市场二元性，极大地限制了城乡土地资源的优化配置，降低了人口城镇化的质量和水平。我国要进一步建立规范的农村土地承包经营权市场，使已转移到城市的农业人口能安心在城市工作生活。通过建立规范的土地承包经营权流转市场，能为农业转移人口提供土地资本化回报，获得进城置业定居的原始资金，有效促进人口城镇化质量和水平的提高。当然，我们也要积极鼓励农民通过采取转让、出租、入股、抵押等方式进行联合经营，并尽快建立与土地交易双方行为相关的市场服务体系，为促进土地的规模化和集约化使用提供有力保障。还要积极推进城乡基本公共服务均衡化的进程，逐步弱化农村土地的保障功能，为加快我国城镇化发展创造有利条件。

5.规范农村宅基地流转制度