家具买卖合同精选(九篇)

第1篇：家具买卖合同范文

第一条 家具名称 ：

家具名称

商标

规格型号

主材、辅料

颜色

等级

产地

数量

单价

主材

辅材

面料

五金

合计人民币金额（大写） ￥：

第二条 定作家具图纸的提供及要求：

买受人定作家具的，买受人于 年 月 日前将图纸一式两份交付出卖人。出卖人认可后，由卖场销售人员签名（盖章）后，将其中一份交给买受人留存。

第三条交货方式、时间及地点：

（一） 买受人自提，于 年 月 到出卖人处自提；

（二）出卖人送货，送货费用由 承担。交货时间： ；交货地点： .

第四条付款方式、时间：

买受人签约时一次性支付全部货款；

买受人签约时支付 元的预付款，余款 元在 时付清。

买受人在 年 月 日支付总价款 %的定金（此比例不得超过20%），余款 元在 时付清；出卖人交货时，定金抵作货款。买受人解除合同的，无权要求返还定金；出卖人解除合同的，应双倍返还定金。

第五条质量标准：每件家具应符合GB 5296.6 要求的《家具使用说明书》中标明的标准，或不低于样品同等质量。生产家具使用材料的标注应当符合《家具产品标识标注规范》规定。

第六条家具的验收：买受人在验收中发现家具的数量、商标、外观、颜色等直观特征有异议的，应当场提出；对于其他质量问题，可在《天津市家具商品修理更换退货责任规定》所规定的期限内提出书面异议。出卖人在知悉或应当知悉买受人有异议后，按照《天津市家具商品修理更换退货责任规定》办理，并于知悉或应当知悉买受人有异议之日起5日内告知买受人。

出卖人或主办单位做出对买受人更有利的责任承诺的，按照该承诺执行。

第七条 违约责任：

（一）一方迟延送货或提货的，违约方应每日向对方支付违约部分家具货款 %的违约金；

（二）违约超过 日的，守约方有权解除合同，支付定金的，可选择适用定金罚则。

（三）经国家认可的家具检测机构检测，家具的有害物质含量或家具质量不符合国家或天津市有关标准的强制性规定的，买受人有权无条件退货，并要求出卖人赔偿相应的检测费、交通费、误工费等损失。

（四）定做的家具不符合约定的，双方当事人可协商解决。协商不成时，买受人有权解除合同。

（五） .

第八条 市场主办单位的责任：出卖人撤离展销会或市场的，由展销会或市场主办单位先行承担赔偿责任；主办单位承担责任之后，有权向出卖人追偿。

第九条 争议解决方式：本合同发生争议，由双方协商或调解解决或向有关行政机关申诉解决；协商、调解、申诉解决不成的，按下列第 种方式解决；

（一）提交 仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院。

第十条其他约定事项： .

出卖人（章） 买受人（章） 主办单位（章）

住所： 住所： 住所：

电话： 电话： 电话：

法定代表人： 法定代表人： 法定代表人：

第2篇：家具买卖合同范文

第一条　 家具名称、数量、价款

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┃家具名称　│商标或│规格型号　│材质　│颜色│生产厂家│数量│单价　│金额┃

┃　│品牌　│　│　││││　│┃

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┃　│　│　│　││││　│┃

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┃　│　│　│　││││　│┃

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┃　│　│　│　││││　│┃

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┃　│　│　│　││││　│┃

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┃合计人民币金额（大写）：　┃

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（注：空格如不够用，可以另接）

第二条　质量标准：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第三条　家具保修期为＿＿月，在保修期内出现家具质量问题，由出卖人在＿＿＿天内修理好或更换，修理不好或不能更换的，予以退货。

第四条　定做家具图纸提供办法及要求：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第五条　交货时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第六条　交（提）货方式、地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第七条　运输方式及费用负担：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第八条　检验标准、方法及提出异议的期限：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第九条　付款方式及期限：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十条　违约责任：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

第十一条　合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第＿＿种方式解决：

（一）提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院起诉。

第十二条　其他约定事项：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

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┃　│　┃

┃出卖人名称（章）：│买受人姓名（章）：┃

┃住所：│住所：┃

┃委托人：　│委托人：　┃

┃电话：│电话：┃

┃传真：│传真：┃

┃开户银行：│开户银行：┃

┃账号：│账号：┃

第3篇：家具买卖合同范文

买方（甲方）：_____________

签订地点：_________________

卖方（乙方）：_____________

签订时间：_____年____月___日

为维护消费者和经营者双方合法权益，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲、乙双方协商一致，按下列条款成交所订家具的买卖。

一、 家具名称、商标、规格型号、数量、基料及金额：

基 料 价 款

家具名称 商 标规格型号

名称 等级

数量单价

十万千百 十 元 角 分

合计人民币金额（大写）

二、 定规格家具图纸提供办法及要求：

甲方自定规格的家具，甲方于______年____月____日前将图纸一式两份交付于乙方。乙方审定认可的，由乙方卖场销售人员签名（盖章）后，将其中能够一份交还给甲方留存。

三、 具的质量标准、验收方法和要求及处理方法：

本合同的质量按现行的《中华人民共和国家具行业标准》执行。双方另有约定的，从约定。

甲方在验收中发现数量有异议的，应当场提出；对质量有异议的，可在《上海市家具行业“三包”规定》所规定的期限内提出书面异议。乙方在知悉或应当知悉甲方有异议后，有义务按《上海市家具行业“三包”规定》办理，并及时告知甲方。

四、交（提）货期限、地点和方式：

本合同所订家具由：

1、乙方在_______年____ 月____ 日～____ 日间送到甲方指定的（任选一项） 地点：________区（县）________________路_____弄____号_____室。

2、甲方于_______年_____月_____日～_____日到乙方处自题。

运费约______元由______方负担。（若由甲方负担的，乙方应凭合法单据按实结算）

五、 结算方式、期限及订金：

双方同意在脚（提）货时，以现金方式银货两讫；甲方若以个人支票、信用卡结算的，款到乙方帐户后三日内交付产品。甲方给付乙方合同总价款10%以下的定金，计人民币______元；合同履行后，定金抵作价款。

六、 违约责任：

1、甲方中途退货的，无权请求返还定金；乙方不能交货的，双倍返还定金。

2、甲方逾期提货、付款的，应向乙方支付违约金；乙方逾期交货的，应向甲方支付违约金。

计算方式均为：价款的万分之______X逾期的天数。

3、乙方向甲方出售的家具如有假冒他人注册商标、名优标志、认证标志、厂名、长址、产地，或者其他欺诈行为的，应当依法增加赔偿，即乙方先赔偿甲方的损失、再增加赔偿的金额为消费者购买家具的价款的一倍。

七、 合同争议的处理方式：

1、请求卖场所在地的消费者协会调解； 3、或者选择以下两种方式之一办理：（√）

2、向卖场所在地行政管理机关申诉； （ ）提交上海仲裁委员会仲裁（ ）向人民法院诉讼。

八、 其它约定事项：

本合同须经甲、乙双方及卖场主办单位签字、盖章后生效。合同内容能够如与国家法律、法规及政策相悖，应服从法律、法规的规定。如乙方撤离卖场的，由卖场主办单位先行承担民事责任。

买 方 卖 方 卖场主办单位

甲方姓名（签章）________ 单位名称（签章）_________ 单位名称（签章）________

地址：__________________ 地址：___________________ 地址：__________________

委托人：____________ 法定代表人：_____________

第4篇：家具买卖合同范文

一：问题

传统的店面营销方式有利于家具连锁专卖店提升企业品牌、提供优质服务，但本身具有的缺点也暴露无遗，主要体现在以下三个方面：

第一、专卖店以独立的店铺提供单一品牌的产品和服务，只有当顾客对该品牌有着一定的认知程度并转化为购买欲望、主动进入专卖店时，店面营销才能够发挥作用。总体来说，专卖店只是一种被动销售方式，缺乏对于潜在消费者的主动发掘和沟通。

第二、专卖店传播乏力，宣传力度不够。传统店面营销局限于店铺，主要通过企业形象标志、条幅、店内促销等方式向顾客宣传，并且面对的消费群体较窄，角度非常单一，同时对顾客的说服力度也明显不够。

第三、专卖店营销方式单一。现代营销学讲究多角度、多方位的整合营销，传统的专卖店过分依赖店面营销而忽视其它非店面营销方式。

二：探究

如何使得传统专卖店在发挥其优势之际，减少其固有的缺点，成为当前家具连锁专卖店营销变局的首要问题。以笔者多年的连锁管理咨询经验来看，总的解决思路是突破专卖店单纯的店面营销而向非店面营销转变，即是用整合营销理念来指导专卖店。在解决这一问题之前，我们首先需要掌握消费者购买行为产生的原因以及影响购买行为的因素这两点。

消费者购买家具的原因主要可以分为三类：

第一、置业购买。即当消费者购买新的住房后，连锁产生的家具购买行为，这种购买行为一般数量巨大并且比较集中。

第二、装修购买。即当消费者重新装修住房后产生的购买行为，这种购买行为较前一种行为在购买数量上可能有所下降，但仍然比较集中。

第三、以新换旧或者添置新家具。相比前两种行为，这种购买行为所产生的数量较小并且购买具有随意性。

针对以上三种购买行为产生的原因来看，考虑在家具专卖店现场可以影响顾客购买行为之外，影响其购买行为的还包括以下四类组织：

第一、房地产开发商。房地产开发商对楼盘的定位、住房的平面设计、样板房的装修布置等无一不影响到消费者对家具的购买行为。若房地产开发商对楼盘的定位是高档商品住宅房，则住房平面设计上会宽大高敞、样板房装修会尽显豪华尊贵，而消费者则一些消费能力较高、对家具品质要求独特的顾客。反之亦然。

第二、装修设计商。装修设计商对住房的设计理念、习惯使用装饰家具以及对消费者购买家具的建议都将会直接影响消费者的家具购买行为。

第三、装饰材料商。家居装饰材料涉及地板、墙面、厨卫、门窗等多个环节，然而无论那个环节的设计、用料、安装均影响到家具的购买行为。

第四、物业管理商。从专卖店的角度来讲，也可以理解为社区推广，例如某社区倡导环保生活环境，自然会大力向社区居民推广具有环保功能的家居用品，而反对具有污染性质的家具进入社区家庭，这也将会影响到消费者的购买行为。

综上所述，我们对家具消费者购买原因以及可能对购买产生影响的组织有着比较清楚的认识，它们是家具连锁专卖店向非店面营销转变的关键因素。

笔者认为解决上述问题的途径在于如何使得家具连锁专卖店和以上四个影响因素之间建立一个利益共同体，多角度、多方位的全面拦截顾客。

实际上，在家具行业，部分企业已经与一些房地产公司有过了长期的战略合作，如香港兴利家具与万科地产的合作；不过，在家具专卖店这个层次，这样的案例还显得较为偶然，尤其是专卖店主动系统的非店面营销显得极为欠缺，就在去年，笔者在和掌上明珠这样的知名家具品牌专卖店主进行接触时，曾对这一点深有体验。

三：破局

对于连锁专卖店来讲，出路很明显，不过，这一点还需要家具品牌厂家对自己的加盟

商进行系统教育。出路只有一句话：“建立利益共同体、全方位拦截顾客”。

家具连锁专卖店由店面营销向非店面营销转变，由被动营销向主动营销转变，即是用整合营销的理念来经营现代家具连锁专卖店。然何谓整合营销？现代整合营销之父美国西北大学的舒尔茨教授认为：“整合营销就是一种适合于所有企业中信息传播及内部沟通的管理体制，而这种传播与沟通就是尽可能与其潜在的客户和其他一些公共群体（如雇员、立法者、媒体和金融团体）保持一种良好的、积极的关系。”

笔者认为家具专卖店的这种良好的、积极的关系首先体现在其与影响消费者购买行为的组织之间，当然，影响者决非仅有上文提及的房地产商、材料装饰商等四个方面，但却以上文四个方面最为关键。

而家具专卖店建立和维持与影响者之间的良好关系最好的方法莫过于建立一个利益共同体，因为只有当共同体中的个体利益得到有效的保证之时，个体才会以最大的努力去维持这种良好的关系。

第5篇：家具买卖合同范文

关键词：商品房认购书；商品房预售合同；商品房买卖合同

1 商品房买卖中的合同

1.1 商品房认购书的基本内容

1.1.1 商品房认购书的概念 在商品房买卖过程当中，开发商一般先与购房者签订认购书，作为买卖合同签署前双方行使权利承担义务的书面凭证。商品房买卖认购书，是指房屋买卖双方在订立正式的房屋买卖合同前所签订的文书，约定将来订立正式的房屋买卖合同的合同。[1]签售的目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认，买受方往往以一定数额的定金作为协议的担保。商品房买卖认购书在实践中称谓不一，如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等。

1.1.2 商品房认购书的特征 商品房买卖认购书的内容一般包括：双方当事人基本情况；房屋基本情况（含位置、面积等）；价款计算；订立正式购房合同的时限约定。认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认。商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人签约的目的在于为将来订立正式房屋买卖合同作约定。

1.1.3 商品房认购书的法律规定 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”[2]该条规定承认了商品房买卖认购书的效力，规定了定金条款的适用，即接受定金一方违约，双倍返还定金；支付定金一方违约无权返还定金。但若是发生不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立，接受定金的一方要返还定金。

1.2 商品房预售合同

1.2.1 商品房预售合同含义 商品房预售合同，是商品房买卖合同的一种类型。商品房预售合同是指：房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。[3]

1.2.2 商品房预售合同特征 商品房预售合同是远期买卖合同，其标的物为非现实存在的物，而是将来的物，商品房预售中出卖的标的物为在建房屋，很多甚至为未建房屋。如果对预售交易行为放任自流，买受人（预购人）承受的风险将大大高于现房买卖的风险，并极易引发房地产交易中过度投机、欺诈等违法行为。

1.2.3 商品房预售合同的法律规定 在我国，商品房预售是被许可的，但对商品房预售行为进行了特别规制进行较强的国家干预。规定了专门的《商品房预售管理办法》，还在《城市房地产管理法》规定：商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”[4]

1.3 商品房买卖合同

1.3.1 商品房买卖合同 《商品房买卖合同纠纷解释》规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”[5]商品房买卖合同包括商品房现售合同。商品房现售合同是指：房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

1.3.2 商品房买卖合同的法律规定 买卖合同属于《合同法》中规定的一类，所以商品房买卖合同适用我国的《合同法》；另外，由于对房屋进行交易是买受人一项特别大的家庭开支，该类合同大量存在且很复杂，在我国该类合同仅适用《合同法》还不足以对买受人做到很完善和充分的保障，所以，除过《合同法》还有其它的法律法规和司法解释进行补充，如《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。

2 商品房买卖中的合同之间的关系

2.1 商品房买卖中合同的相同之处 商品房买卖中的合同都是民事合同，是买卖合同的一种，以不动产为标的物，都是要式法律行为，双方当事人的权利义务是对等的，各方都以履行一定的给付义务而取得利益，都是双务，有偿合同。买受人支付一定的对价取得一定的权利，卖方获得定金或房款，自己的权利受到限制，合同中买受人处于弱势地位；国家对这些合同都进行干预。出售方在签订这些合同必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》等证书。

2.2 商品房买卖中合同的区别

2.2.1 合同签订的阶段不同 商品房认购书是商品房预售人与买受人签订正式商品房买卖合同之前，为了对交易房屋的有关事宜进行确认而签订的，它先于商品房预售合同成立。这之后签订正式的房屋买卖合同，即签订商品房预售合同或者商品房现售合同。

2.2.2 出卖方所具有的条件不同 商品房出售方在买受方签定认购书必须具备时前面所提及的各种证书；商品房买卖合同其中的商品房预售合同出卖方还必须提供预售的商品房计算和确定施工进度及竣工交付日期说明；而商品房现售合同出卖方必须具备的条件：“五证”、“二书”、“一表”。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房所有权证》；二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“一表”是指《竣工验收备案表》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

2.2.3 合同的内容不同 商品房认购书不同于房屋预售、买卖合同，其本身没有详尽的条款，仅仅是确定买卖双方的意向。一般包括以下内容：①认购物业的名称；②房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；③付款方式，包括一次性付款、分期付款、按揭付款；④认购条件，包括认购书注意事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、账户、签约地点等。商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房现售合同。而房屋预售和现售买卖合同则必须要具备详尽的条款，国家法律对此有明确的规定。

2.2.4 合同的法定形式不同 法律规定商品房买卖双方签订认购书时不需要到国家有关机关登记，双方只要签字就可生效；但是，如果双方签订的是商品房预售合同，则可以进行预售登记，以保护买受人的优先购买权；如果双方签订的是现房销售合同，买卖双方必须到房屋所在地房管机关办理产权过户登记手续，即使房屋已实际交付也不行。

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nbsp; 2.2.5 法律后果不同 认购书是买卖双方就签订商品房预售合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房预售合同。如果双方当事人在签订正式的房地产买卖合同前订立《认购书》，确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《认购书》对双方均有法律约束力。认购书是独立存在的合同，其成立和生效不依赖于正式的商品房预售合同。认购书双方当事人的义务是尽最大诚信进行谈判磋商以缔结正式合同，因此只要当时人如期来洽谈，并将认购书约定的条款作为正式商品房合同的条款，并且没有恶意不签订购房合同，就认为已经诚信履行了认购书的义务。

当事人签订的商品房预售合同属于商品房买卖合同的一种，但签订了合同并不必然取得房屋所有权，为了保护买受方的权利，我国《物权法》规定了商品房预售合同登记。[6]根据这一规定，购房者签订商品房预售合同后，假如未办理登记备案手续，开发商又将该套房屋预售给第三人，而第三人的预售合同办理了登记备案手续的话，则第三人将依法取得该套房屋的所有权。虽然第一个购房者买卖合同在先，但因未办理登记手续，所以无法取得房屋所有权，要获得救济则只能追究卖方的违约责任。

3 签订合同时的风险防范

3.1 签合同时要注意的共同事项

3.1.1 审查卖方的资质证书 房屋认购方或者买受方在签订合同时一定要审查卖方的资质证书，以确定卖方有出售房屋的资格。

3.1.2 将卖方宣传的优惠尽量写入合同 卖方为了促销房屋会使出浑身解数进行宣传，如“优惠价格”、“小区配套完善”、“超大楼间距”、“60%绿化率”等口号，但可能最终难以实现。购房者应当为防止口说无凭或者对方无法兑现要求将这些内容都明确写入所签订的合同中，并明确约定一旦这些约定无法实现的后果。

3.2 不同合同的风险防范

3.2.1 防止被商品房认购书套牢的防范 ①交钱之前请多考虑。为了最大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或您支付钱款。②签订商品房认购书并非必经程序。虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。③约定《商品房认购书》“退出”条款。由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的几日内将购房者所交认购金或定金全部返还。④尽量不交定金，避免“没收”条款。尤其是如果您还没有下定最后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。一定要注意房地产开发商在“定金”和“订金”上玩的花样，故意把“定金”写成“订金”。“定金”是指当事人以定金形式担保债务未履行时，对违约方在定金方面的处罚，若收取定金方毁约，应双倍返还定金。“订金”则属于预付款性质，它不起担保作用。为了更容易“抽身退出”，尽量不要交“定金”。尽管没有约定收取定金，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。通常，在《认购书

》中有这样的约定，在签署《认购书》后若干时间内签署正式预（出）售合同，逾期则视为购房者违约，房地产开发商有权没收定金。但由于认购书缺少房屋买卖合同的必要条款，从而造成购房者在这段时间发现问题时，面临签约后的风险和终止签约丧失定金的两难局面。因此双方要在协议中明确什么情况下客户有权要求终止协议，索回定金。⑤抓住对方违约要求返还款项。一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，您才能够底气十足地要求对方返还款项。

3.2.2 签订商品房预售合同的风险防范 ①审查是否具备预售资格，即审查是否具备“五证”。除具备之前论述的“四证”外，还应当具备《商品房预售许可证》。房地产开发商只有具备这“五证”，才可以进行公开销售，签订商品房预售合同。《商品房预售许可证》是在具备了其他四证的基础上予以核发的，是开发商具备预售资格的最后条件。有些开发商就可能会进行违法操作，在未取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订商品房预售合同，将有可能导致购房合同无效。对该证的审查是预防购房风险的关键环节之一。②对开发商“一房二卖”行为的风险防范。由于在预售商品房合同签订后到房屋交付使用要经过很长一段时间，如果房地产价格暴涨，开发商就可能在利益的驱使下，将已经出售的预售商品房再次售于第三人。为防范此风险，购房者可以在合同中与开发商约定向登记机关申请预告登记。根据《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。[7]

3.2.3 现房买卖合同履行中的风险防范 现房买卖合同和预售商品房买卖合同的不同之处是一个是现房一个是期房，所以，买卖现房合同时不仅应注意预售商品房的防范注意事项，还应当注意其他的一些事项：①对《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》进行审查，如果不具备，说明房屋不具备交付条件，购房者有权拒绝开发商的交付行为。如果具备上述三个文件，就要与开发商对房屋进行共同验收。如果发现问题存在应暂时不接收。如果问题不严重，可与开发商进行协商由其维修，但是应当让开发商进行书面确认质量问题的存在，并承诺维修期间及补偿办法。如果问题比较严重，则应根据法律规定或合同约定及时维权。②产权办理过程中的风险防范。购房者获得产权证是其订立合同的主要目的，与之相对应，交付房屋后开发商的义务并没有履行完毕，根据《商品房销售管理办法》的规定，开发商应当在房屋交付使用之日起60日内完成房屋初始登记。初始登记完成之后，由购房者自行完成分户登记，此阶段开发商还应到尽协助义务。[8]由于购房者对办理产权事宜并不熟悉，最好在合同中约定由开发商全程办证，这样可以防止因产权证的原因而影响按揭贷款的办理。

参考文献：

[1]www.yezhu.info/shangpinfangrengoushu2/.

[2][5]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第一条.

[3][8]《商品房销售管理办法》第三条、第34条.

[4]《城市房地产管理法》第四十四条.

第6篇：家具买卖合同范文

作为世界上最古老的价格发现机制之一，拍卖进入学的时间却相当晚，对拍卖最早的两篇开创性于1956年和1961年。在此之前，拍卖的经济文献几乎是空白，而此后近20年里拍卖理论的进展也相当缓慢。在很长的时间里，拍卖理论一直被视为与经济理论主体迥异的专业化领域，它似乎只是管理家与运筹学家的属地，因而不为主流经济学家所承认。造成这种误解的部分原因是拍卖理论最初主要由运筹学家起来或多发表在运筹学杂志上，而且多运用技术数学而非标准经济学的直觉进行论证。

突破性的进展发生于20世纪70年代末。从那时起，越来越多的博弈理论研究者意识到拍卖是一种简单而又具有完备定义的信息不对称经济环境，它是分析经济主体之间的不完全信息博弈的一个颇有价值的实例，其经济研究前景也非常诱人。与此同时，实验经济学者对于可控拍卖实验的兴趣不断高涨。在这一背景下，拍卖理论逐渐被主流经济学家所接纳，并大量运用博弈论、实验以及经验检验作为研究工具。近10年来，国际经济学界关于拍卖问题的研究文献如雨后春笋般地涌现出来，拍卖理论也已经作为一个专门体系进入中高级微观经济学的核心领域。

本文将紧密围绕拍卖机制的收入与配置效率的绩效比较以及卖主最优拍卖机制设计这两个方面展开分析。第二部分简要评述了维克里的开创性贡献；第三部分详细分析了四种标准拍卖机制的绩效以及单物品最优拍卖机制设计；第四部分则探讨了各种多物品拍卖机制的绩效以及多物品最优拍卖机制设计，并介绍了拍卖理论在国债拍卖与频谱拍卖实践中的与发展；最后一部分了拍卖理论检验的情况及其它前沿问题，并简要评价了拍卖理论研究的现状。

二、维克里的开创性贡献

劳伦斯-弗里德曼（Lawrence Friedman）于1956年提出一个求解第一价格密封投标中的最优竞价策略的模型。尽管他采用的是基于决策理论的运筹学分析，但他已经意识到应用博弈理论分析拍卖问题的前景。事实上，弗里德曼竞价模型可以被视为博弈理论拍卖模型的前兆。如果说弗里德曼是从竞价者的角度来考虑最优出价战略，那么维克里（William Vickrey）则更多地站在拍卖组织者和社划者的角度分析配置效率与收入问题。维克里于1961年发表的《反投机、拍卖与竞争性密封投标》一文堪称拍卖理论的开山之作。文中维克里首次运用博弈论处理拍卖问题并取得巨大进展，他极富预见性地提出了拍卖理论中的多数关键问题，从而引导了该理论的基本研究方法。这些开创性贡献成为他获得1996年诺贝尔经济学奖的重要因素。

维克里首先考虑了单物品拍卖机制。他指出，无论竞买人是否对称，英式拍卖中的每个竞买人的占优战略都是保持竞价，直到价格达到自己的估价为止，估价最高的竞买人将以大致等于次高估价的价格夺走拍卖品，这种配置结果显然是帕累托有效的。在竞买人对称的荷式拍卖中，每个竞买人的报价应该严格低于自己的估价，估价最高的竞买人也必定成为赢家，因而也是帕累托有效的。但是，如果竞买人非对称，荷式拍卖的配置结果很可能是无效率的。

维克里还相当精辟地分析并指出，荷式拍卖与第一价格密封拍卖在战略上是完全等价的，因为竞买人在两种情形中所面临的局势完全相同。在此基础上，维克里独创性地提出了英式拍卖的密封等价形式--第二价格密封拍卖（又称维克里拍卖）。这种拍卖最显著的特征是每个竞买人的占优战略都是按其真实支付意愿出价（"说真话"），这种拍卖机制显然是激励相容的。由于拍卖品最终归于支付意愿最高的竞买人之手，它也是一种具有帕累托效率的配置机制。

维克里最重要的贡献在于，他针对竞买人对称的情形证明，荷式拍卖与英式拍卖所产生的期望价格相同。结合战略等价关系，实际上意味着四种标准拍卖机制给卖主带来的平均收入相等。这就是著名的"收入等价定理"（Revenue Equivalence orem， RET），该定理是整个拍卖理论研究的起点。但是，维克里也注意到，荷式拍卖中盈利方差要小于英式拍卖，这意味风险厌恶的卖主更愿意选择前者。他还明确指出，竞买人合谋以及拍卖人败德可能成为密封拍卖的致命劣势。

维克里（1962）还将单个物品的拍卖推广到多个相同物品的拍卖，他针对每个竞买人最多购买一个单位（单位需求）的简单情形提出并简要分析了几种同步与序贯拍卖机制。在1962年的《拍卖与竞价博弈》一文中，维克里再次运用博弈理论详细分析了三种同步密封的多物品拍卖机制的绩效。遗憾的是，维克里所提出的这些重要问题在当时并未引起经济学者们的足够重视，在此后近20年里拍卖理论几无重大进展。20世纪70年代末，拍卖经济理论的发展高潮终于姗姗来临。

三、基准模型与单物品拍卖分析

对拍卖机制的绩效分析往往从包含以下重要假定的框架入手：（1）单物品拍卖。（2）所有竞买人和卖主都是风险中性的。（3）所有竞买人是对称的，其估价服从同一概率分析。（4）拍卖品具有独立的私人价值。换言之，每个竞买人仅凭所掌握的私人信息就可以精确地对拍卖品估价，即使知道了所有其他人的估价信息也不会改变自己的估价。（5）最终支付额仅仅取决于报价额。（6）竞买人之间是非合作博弈。（7）卖主就是拍卖人，不存在交易费用。上述拍卖模型通常被称为"基准模型"（Benchmark Model）或"私人价值模型"。这些假定在现实中未必完全满足，但它们是拍卖绩效分析的理想基准，随后将逐步放松或替代这些假定，向真实世界逼近。

1．收入等价定理与最优拍卖机制

1981年，Myerson、Riley和Samuelson几乎同时证明了维克里关于各种标准拍卖机制的期望收入等价这一结论的一般性。假定数量既定的众多风险中性的潜在买主中的每个人都独立地获得对拍卖品的私人估价，且这些估价服从一个共同的、严格递增的非原子分布，那么任何具有以下特征的拍卖机制都将产生同样的期望收入（并导致每个竞买人按自己估价的某个函数支付相同的期望金额）：（1）拥有最高信号的竞买人总是赢家；（2）任何拥有最低可行估价的竞买人的期望剩余为零。这个结论是令人惊讶的，因为它意味着卖主选择四种标准拍卖方式中的哪一种都无关紧要！

由此引出了一个更为根本的问题：在所有可能的拍卖机制中，卖主最优的选择是哪一种？Myerson（1981）借助于"显示原理"将最优机制的搜寻范围缩小到激励相容性直接机制上，并将最优拍卖机制问题转化为一个双重约束下的线性规划问题：即在参与约束和激励相容约束下求卖主的最大期望剩余。沿着这一思路证明，可以将最优拍卖机制概括为两套规则：（1）配置规则：要求每个竞买人报告自己的估价，卖主相应的边际收益，然后将拍卖品授予边际收益最高者，除非最高边际收益低于卖主自己的估价（边际成本）。若所有边际收益都低于卖主自己的估价，卖主将保留拍卖品。（2）支付规则：赢家支付的金额既非他的边际收益亦非他的报告估价，而是使其边际收益等于或高于所有竞争对手的边际收益以及卖主边际成本的最低估价。

因此，最优拍卖机制实质上将第二价格拍卖的思想与第三级垄断价格歧视的思想结合起来了。在基准模型中，若估价越高的竞买人的边际收益也越高（正则性），则所有设置了最优保留估价的标准拍卖机制都是最优的。但是，最优拍卖机制的配置结果有可能是无效率的。首先，其中隐含着边际收益最高者的估价高于卖主估价但卖主保留拍卖品的可能。其次，在竞买人非对称的情况下，估价最高者的边际收益未必最高。排除这两种可能，那么收入最优拍卖也是帕累托最优的。

2．标准拍卖制度的选择

根据RET，各种拍卖形式除了制度细节之外并无差别，这与实践中英式拍卖和第一价格密封折卖明显更受青睐的现实形成鲜明对比。我们将会看到当基准模型中的假设被放松以后，RET就随之失灵，某些拍卖制度的优势就体现出来了，拍卖理论的解释能力则因此增强。

（1）风险厌恶

一旦放弃买卖双方都为风险中性的假设，第一价格拍卖（FPA）就具有了某种收入优势。可以证明，无论竞买人服从何种估价分布，FPA中的均衡价格都二阶随机占优于第二价格拍卖（FPA）中的均衡价格。因此，厌恶风险的卖主更愿意选择FPA。考虑卖主为风险中性而竞买人厌恶风险的情形：在SPA中，竞买人的均衡报价战略不会因风险厌恶而改变，因而期望价格不受。在FPA中，风险厌恶的竞买人更愿意适当提高报价以确保获胜并获取正利润，因而对估价的削减要小于风险中性竞买人。根据RET，卖主同样更愿意选择FPA。

总体而言，竞买人对风险的厌恶态度有利于卖主。但是，FPA并非最优的拍卖机制，风险中性的卖主还可以充分利用它在风险承受方面的比较优势获得最大收入。比如，他可以提高低报价的风险实现鼓励高报价的目的。竞买人风险厌恶情况下的最优拍卖机制要比风险中性时复杂得多，比如要补贴失败的高价竞买人并惩罚低价竞买人。此外，卖主还可以通过隐瞒竞买人数量的方式（即引入数量不确定性）提高期望价格。

（2）共同或关联价值

拍卖品具有独立的私人价值的假定只是一种极端情形，另一种极端情况是拍卖品有一个客观的实际价值（比如油田下面的储油量），该价值对所有竞买人而言都是相同的，但在拍卖时无人确切地知道这一共同价值，只能根据各自掌握的不同私人信号（如地质勘探获得?quot;信号"）对其进行估计。此时，竞买人了解到其他人的估价信息后很可能会改变原先的估价。这一模型被称为"共同价值模型"。在共同价值拍卖中存在"赢家的诅咒"效应，此时赢家往往会因支付过高而亏损（即惨胜）。每个竞买人都必须意识到，只有当自己拥有最高信号（在对称均衡中）时才能赢得标的物。因此，理性竞买人为避免沦为它的牺牲品必须将与胜利相伴的坏消息考虑进行并向下调整报价额。

在真实世缰校嗍穆敉卑怂饺思壑岛凸餐壑狄蛩亓礁龇矫妗ilgrom和Weber建立的"关联价值模型"（Affiliated Value）成功地将上述两个模型都纳入其中。在这个一般模型中。假定每个竞买人收到一个私人信号，但允许每个竞买人的估价成为所在地参与人信号的综合函数。再引入一个"关联性"的统计概念：大致地讲，如果某个竞买人观察到一个关于拍卖标的品质的有利信号，他相信自己的竞争价对手极有可能也观察到了一个有利信号，那么竞买人的信号就是相互关联的。根据这一模型，他们得出了一个重要的期望收入排序关系：

英式拍卖≥第二价格密封拍卖≥第一价格密封拍卖=荷式拍卖

该结论可被用于解释英式拍卖在实践中更为常见的原因。英式拍卖区别于其它拍卖制度的最本质特征在于：公开竞价过程可以实时地向竞买人传递信息，因而可以潜在实现私人信息的共享。引入共同价值因素之后，英式拍卖就具有了收入优势：每个竞买人关于共同价值的私人信息对其它竞买人而言都是有价值的信息，而这些信息在公开竞价过程中被披露出来了。这种私人信息的共享意味着"赢家的诅咒"效应的减轻，于是竞买人的报价更具有进取性。

基于同样的原因，如果卖者拥有与标的真实价值有关（时而与竞买人的私人信号相关联）的任何私人信息来源，他的最优政策就是预先承诺会诚实地予以披露。将赢家的支付价格同与赢家的信息相关联的信息联接起来可以提高期望收入，这个一般原理被称为"联接法则"（Linkage Principle）。

在最优拍卖分析中，如果竞买人拥有独立的私人估价，那么最优保留估价既独立于竞买人数量，又大大高于卖者本人的估价。但是，如果估价是有关联的，竞买人越多则保留估价越低。Levin和Smith证明，随着竞买人数量增多，最优保留估价将收敛于卖者本人的估价。

（3）非对称性

如果放弃竞买人的估价服从相同概率分布的假设，SPA仍然将标的授予估价最高者，FPA却未必如此。其原因是在FPA中，来自较弱估价分布的竞买人的报价要比来自更强估价分布的竞买人更具进取性，卖主往往会歧视性地将标的卖给前者。因此，在非对称性情形中，FPA无法保证资源配置的帕累托效率性，但它确实可能带来更多的预期盈利。这一结论在多数情况下都是成立的。Maskin和Riley还一般性地证明，强势买主更愿意选择SPA，而弱势买主更愿意接受FPA。

回顾最优拍卖机制，卖主为获得最大期望收入应该将标的配置给边际收益最高而非估价最高的竞买人并设置最优保留估价。根据标准需求理论，估价相同的买方在处处更低的需求曲线（水平内移）中的边际收益更大。因此，卖主通常都更愿意将标的卖给来自更低估价分布的弱势竞买人，非对称情况下的最优拍卖必然是歧视性的。McAfee和McMillan以采购拍卖为背景发展了这一观点，并对政府采购中出现的偏袒本国厂商的行为提供了原因之外的一个合理解释。

以上分析都建立在私人价值假设的基础上。如果估价包含了共同价值因素，竞买人之间的不对称性的影响将会显著得多。如果一个竞买人拥有如私人估价略高这样微弱的优势，他的报价就会大胆得多。在英式共同价值拍卖中，这种优势具有巨大的间接效应：竞买人的对手将面对更大的"赢家的诅咒"，因而会更为保守地出价，优势竞买人?quot;赢家的诅咒"因此下降，于是可以更加大胆地报价。最终的结果是优势竞买人以极低的价格取胜。而且，这种效应会因存在竞价成本或入场成本而放大，导致处于劣势的竞买人根本无法参与拍卖。这表明，在共同价值环境中，英式拍卖对卖主而言可能是一种危险的选择。

（4）合谋行为

前文假定竞买人之间的博弈是完全竞争性，但是在拍卖实务中，竞买人或投标人之间完全有可能勾结起来达成隐性或明确的合谋协议。尽管与此相关的理论或经验研究都还相当有限，但还是得出了某些启示性结论。

Robinson言简赅地指出，SPA中达成的合谋协议要比FPA中更容易维持。为简化分析，不妨假定所有竞买人可以顺利地达成合谋协议、分享胜果并且不会被卖主觉察到，再假定卡特尔可以提前举办一场内部拍卖并指定胜者为正式拍卖中的赢家，那么在第二价格密封拍卖中的合谋协议应该是：让指定赢家递交极高的天价，所有其他竞买人都递交零价，这时任何其他竞买人都无破坏协议的动机。在英式拍卖中，卡特尔只需达成不相互抬价的协议即可，而且指定赢家可以实时地提高报价打击破坏协议的行为。这种合谋的结果显然是帕累托有效的。在第一价格密封卖中，所在竞争买人必须一致同意由指定赢家递交任意低的价格，其他竞买人一律递交零价，但这时所有其他竞买人都有破坏协议的强烈激励。

McAfee和McMillan分析了仅包含部分竞买人而且无法在成员间进行补充支付的"弱"卡特尔。结果证明"弱"卡特尔最佳的选择是让所有成员递交相等的报价，然后依赖于拍卖人随机地选择胜者。这解释了多年来在各国密封报价拍卖中盛行的报价相等现象。很显然，对补充支付的限制导致了合谋的非效率性。但是在某些重复拍卖情况下，卡特尔可能更愿意选择轮流报价机制。

Hendricks和Rorter特别指出，合谋的出现和特征关键取决于拍卖品的性质以及特定的拍卖规则。在许多情况下，竞争性行为与合谋行为的结果可能是无法区分的。因此，要想有效地鉴别合谋并非易事。但是，卖主可以改变拍卖规则以限制卡特尔的有效性，比如可以设置一个与串谋集团规模同向变动的保留价格。在密封拍卖中，为了破坏递交相同价格的合谋，拍卖人可以只公开赢家的身份而不公布报价额，或者拒绝按照随机方式确定胜者。

（5）败德行为

维克里曾指出，当卖主是一个政府机构或大型团体时，负责销售的拍卖人可能缺乏足够的动力去维护委托人的利益。在密封拍卖中特别容易产生拍卖人与竞买人勾结起来损害卖主利益的败德行为。比如，在第一价格密封拍卖中达成的败德协议可能是：在所有报价递交之后，拍卖人将次高报价告知报价最高的竞买人，并允许其重新递交一个略高于次高报价的价格以换取贿赂。在第二价格密封拍卖中，败德协议至少要涉及到两个竞买人：拍卖人通过行贿使次高竞买人降低或者撤回报价，从而降低报价最高者的支付额。维克里认为，在这种情况下，最好是将销售结果全部对外公布或者设置合理的保留价格。

在第二价格密封拍卖中还存在拍卖人损害赢家利益的败德行为，比如拍卖人可以伪称收到了或者通过行贿让次高竞买人重新递交一个刚好低于最高报价的次高报价。正是这种潜在的可能导致了第二价格密封拍卖在实践中鲜为人知。在这种情况下，为取信于竞买人，拍卖人同样可以公开全部竞价信息。在英式拍卖中存在类似的败德可能，拍卖人或者卖主可能串通内部人参与现场竞价哄抬价格。荷 式拍卖或许是四种标准拍卖中最能有效防止上述合谋与败德行为的方式。在这种拍卖中信息披露得最少，上述各种阴谋几乎都无法得逞。四、多物品拍卖与新兴市场设计

到为止我们只考虑了单物品的拍卖，然而在实践中更多地观察到的是多物品拍卖。近年来，各国政府越来越多地通过拍卖市场实施国有的私有化、重塑竞争性基础设施产业（电信、电力、天然气、等）、配置公共稀缺资源以及增加财政收入渠道，私人部门也更多地通过拍卖转让资产所有权或者采购原材料。这些领域往往涉及到多个同质或者类似的拍卖标的。因此，多物品拍卖机制的设计日益受到关注，并正成为拍卖中最为活跃的领域。

多物品拍卖可以采取同步与序贯两种方式。在同步方式下，所有物品同时拍卖，具体程序包括密封的同一价格拍卖（UPA）和歧视性拍卖（DA）以及公开的加价式拍卖。在序贯方式下则是按顺序逐个地重复拍卖，具体程序包括序贯第一价格密封拍卖、序贯第二价格密封拍卖以及序贯加价式拍卖。在每个竞买人最多只能购买一个单位（即单位需求）的情形下，UPA拍卖和DA拍卖可被视为第二价格密封与第一价格密封拍卖在多物品拍卖中的推广。

1．广义收入等价与多物品最优拍卖

目前，对多物品拍卖的已有研究大多以所有单位同质及竞买人具有单位需求为前提。在该假定条件下，单物品拍卖中得出的许多概念和结论--尤其是RET--都可以推广到多物品拍卖的情形。Maskin和Riley一般性地证明，如果保留RET的其它假定，有k件相同的不可分割拍卖品出售，而且每个买主至多需求一个单位，那么任何具有以下特征的拍卖机制都创造相同的期望收入：（1）k件拍卖品总是由估价最高的k个竞买人所得；（2）任何拥有最低可行估价的竞买人的期望剩余为零。这意味着卖主从各种同步以及序贯拍卖中获得的期望收入都相等，实际上将RET推广到了多物品拍卖的情形。但是，如果竞买人对多个单位感兴趣或者可以递交向下倾斜的需求函数，那么该定理通常不再成立。

Maskin和Riley还将梅耶森对最优拍卖机制的分析扩展到大量同质物品拍卖的情形，他们证明，在正则性条件下，设置了适当保留估价的标准拍卖机制对卖主而言都是最优机制。但是，若考虑竞买人可能需要多个单位即需求曲线向下倾斜的一般情况，即便是设置了保留估价的标准拍卖机制通常也不可能是最优的。Palfrey分析了一个垄断卖主在将异质物品捆绑销售之间的偏好，并论证了卖方捆绑销售的激励会随着竞买人数增加而下降。此后，对多单位异质物品最优拍卖的研究几乎没有取得进展。

2．同步拍卖机制分析

Wilson比较了一件可分割物品的UPA（份额拍卖）与同一物品被视为不可分割整体的拍卖（单位拍卖），得出的结论是在UPA中存在多个合谋性均衡，因而销售价格要比单位拍卖低得多。Back和Zender进一步证明，UPA中，竞买人可以无成本地递交相对较高的超边际报价（陡峭的需求曲线）抑制竞争；在DA中这样做要付出高昴代价，因而竞买人会提交更平坦的需求曲线，并在边际水平上激发更剧烈的价格竞争。因此，DA可能给卖方带来更多的期望利润。

Hansen对赢者通吃情形下的数量内生的采购招标分析则表明，收入等价性在需求依赖于价格的情况下不再成立。此时第一价格密封拍卖不仅给买主带来更低的期望采购成本，而且给买卖双方创造更高的总剩余，因而也是一种为投标的卖方所青睐并具有效率的机制。其直观原因在于公开加价式拍卖中销售价格等于次低成本，第一价格密封的效易量则更好地反映了赢家的成本，因而更具生产效率并提供了更强的进取性报价激励：更具进取性的报价不仅增加了取胜概率，而且也提高了交易量。这解释了采购中往往采用第一价格密封形式的原因。

3．序贯拍卖机制分析

Milgrom和Weber在更一般的假设条件下考虑了多种序贯拍卖机制。均衡分析表明，在独立的私人价值情形下，任何序贯拍卖中的均衡价格序列都是一个鞅。在关联和（或）共同价值的情况下，序贯第一价格密封与第二介格密封拍卖中的均衡价格序列则是向上漂移的。对此的直观解释是前期拍卖可以释放出有关商品价值的信息，从而降低竞买人对后期拍卖中的"赢家的诅咒"效应的关注，因此，竞买人更愿意推迟到后期购买。

然而，在酒品和公寓套间等同质商品的序贯拍卖中，人们更多地观察到的却是价格向下漂移模式，这就是所谓"价格反常下降现象"。这种经验观察与理论预测的不一致性引发了许多解释性。Ashenfelter提出，竞买人对于风险的厌恶态度可能解释这种现象：对一个厌恶风险的竞买人而言，第二期效用的随机性降低了它的价值，于是它具有提高第一期报价争取早些购买的激励。但是MeAfee和Vincent指出，这种解释逻辑只有在假定竞买人的绝对风险厌恶性非减时--这似乎与大多数人对风险的态度相悖--才成立，但这并非意味着绝对风险厌恶性递减时不存在价格递减现象。

Milgrom和Weber还比较了各种拍卖机制在关联价值环境中的收入能力。他们所得出的期望收入排序关系为：（1）同步/序贯的英式拍卖>同一价格拍卖>歧视性拍卖。（2）序贯第一价格密封拍卖>歧视性拍卖，序贯第二价格密封拍卖>同一价格拍卖。但是，上述结论都依赖于竞买人风险中性的假定条件。如果竞买人厌恶风险，收入排序关系就会削弱甚至颠倒。

4．新兴拍卖市场

20世纪90年代以来，学家们日渐意识到，许多真实市场都可以通过拍卖理论得到最佳理解，而单物品拍卖理论已不足以指导突飞猛进的多物品拍卖市场实践。目前，对多单位同质物品拍卖的研究大多以国债这个规模最大也最典型的拍卖市场为背景，美国频谱拍卖探索过程则被视为拍理论成功应用于新兴市场机制设计的典范。

（1）国债拍卖市场

国债拍卖具有其它拍卖市场所没有的独特市场特征，这使分析变得复杂化。国债拍卖最大的特征在于国债从本质上讲属于可分割物品。与单物品拍卖不同的是，竞买人递交的是价格与数量的组合，事实上提交了一条需求曲线。国债拍卖的另一个重要特征是在拍卖前后都存在活跃的相关市场：在拍卖之前存在从事远期交易的虚债市场（-issued market），在拍卖之后则存在转售市场以及回购与逆回购市场。这些市场都会与国债拍卖市场发生战略性互动，并最终到竞买人的竞价行为和种种拍卖机制的绩效。

自1974年以来，美国财政部的国债拍卖几乎完全依赖于DA拍卖机制。目前世界上绝大多数国家的国债市场都采用DA拍卖机制。然而，理论界对于国债拍卖应该选用何种机制的争议由来已久。至少从米尔顿-弗里德曼以来，就有大量学者主张采用UPA拍卖机制。支持这观点的理由之一是DA机制中存在大额竞买人合谋操纵市场的强烈激励：在具有明显共同价值因素的国债拍卖中，DA中的"赢家的诅咒"效应经UPA更加严重，因而打击了那些不太知情的小额交易者的积极性，使竞价局限于少数大交易商之间。理由之二是可以沿用单物品拍卖中SPA的期望收入高于FPA的逻辑来分析国债拍卖机制。譬如Chari和Weber以及Bikhchandani和Huang等人的研究都重申了这一观点。

1991所罗门兄弟公司涉嫌操纵国债拍卖市场的丑闻曝光之后，美国财政部于次年试验采用UPA机制出售2年与5年期的中期国债。但是，正如Back和Zender所指出的，可分割物品拍卖与不可分割物品拍卖，或更一般地讲，与单位需求拍卖之间存在很大差异；购买多个单位的竞买人所关注的是边际成本而非价格，而一个竞买人的边际成本是由所有竞买人所提交的需求曲线内生决定的。因此，在UPA拍卖中存在隐性合谋的可能，在某些均衡中UPA拍卖的期望收入要低于DA拍卖。最近对财政部试验的经验比较研究并未得出定论。但是，这场争论得出了一个明确结论，即国债拍卖不能从不可分割物品拍卖的研究中得到有用的启示。目前，对于国债拍卖市场与相关的相互影响的研究还相当缺乏。

（2）频谱拍卖市场

第7篇：家具买卖合同范文

（包头市房地产产权管理处，内蒙古 包头 014010）

摘　要：本文结合房屋买卖过程中，因合同引发的纠纷，指出规范房屋买卖合同的重要性，促进房地产市场的全面发展。

关键词 ：房地产；买卖；合同管理

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：郝杰（1981-），男，内蒙古包头人，本科，中级经济师，从事房地产发展研究。

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件，还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件。

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。 1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。但是，司法实践仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为原则。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢?同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。

房屋买卖合同是房地产产权交易的重要要件，房地产价值量巨大，为确保房地产市场健康发展，必须规范房屋买卖合同，减少杜绝产生纠纷，保护交易双方的财产利益。

参考文献：

[1] 王家福主编.《中国民法学。民法债权》[M].北京：法律出版社，

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[2] 陈淮.地产.中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管

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[3] 住房和城乡建设部政策法规司.房屋登记办法释义[M].人民

第8篇：家具买卖合同范文

关键词：双重买卖、无权处分、衡平优先权

房屋出卖人出于经济利益或者其他利益的考虑，先后与两个或两个以上房屋买受人签订买卖合同，这就是房屋双重买卖。在发生双重买卖的情况下，极易产生纠纷；而房屋是重要的不动产，价值重大，与公民的关系甚巨。所以，正确处理这类纠纷直接影响到出卖人与买受人之间的利益。但我国《合同法》对该问题并没有明确规定，相关的司法判例也不多见；而法学理论界对此问题也鲜有论者。因此，从理论上对房屋双重买卖进行探讨，就具有相当重要的实践价值和理论意义。

一、房屋双重买卖合同的法律效力

房屋所有人将房屋为双重让与时，两个房屋买卖合同的效力如何，从各国的规定来看，并不尽相同。在承认物权行为无因性理论的国家，房屋买卖合同是债权行为，而物权的变动是物权行为的结果，所以，学者普遍认为，在双重买卖的情况下，房屋买卖合同都是有效的。在主张意思主义的国家，强调物权变动是双方意思合致的结果，单纯的房屋买卖合同便能产生房屋所有权变动的效果，所以，房屋买卖的先买受人已经取得房屋的所有权。这时，房屋出卖人又将房屋让与他人，实际上是对他人财产的处分，按无权处分来处理。而在否认物权行为无因性但又主张登记生效主义的国家则认为必须具备房屋买卖合同有效和办理登记两个条件，才能发生房屋产权变动的效果，在双重买卖的情况下，两个买卖合同都是有效的，但已经办理产权登记的买受人取得房屋的所有权，对于未取得房屋所有权的买受人而言，只能按照履行不能要求出卖人承担违约责任。

就我国而言，最高人民法院1990年做出“未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的”的复函。可见，在我国司法实践中是将登记做为房屋买卖合同的有效要件来看待的。但是，学者间对登记效力的看法并不一致。有的学者认为，房屋买卖合同非经登记不生效力，所以，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效[1]。因此，在房屋双重买卖情况下，只能有一个买受人取得房屋过户登记，房屋买卖合同是有效的；对于未办理过户登记的买受人而言，房屋买卖合同不生效力，房屋买卖合同无效。但也有学者持反对态度，认为房屋买卖合同的效力并不以过户登记作为判断标准，即使未经登记，房屋买卖合同仍然是有效的，房屋过户登记仅产生产权变动的效果，不能影响买卖合同的效力[2]。因此，在房屋双重买卖的情况下，两个房屋买卖合同都是有效的，只有办理过户登记的一方取得房屋的所有权，而另一买受人只能以履行不能要求出卖人承担违约责任。笔者认为以后说为优，道理如下：第一，从其他国家的立法来看，没有任何一个国家主张房屋买卖合同必须登记生效。第二，登记生效主义国家的登记，并不是对房屋买卖合同的登记，而是对房屋产权变动的登记，登记不应成为判断房屋买卖合同效力的条件之一。第三，买卖合同无效，固然不能发生房屋产权移转的法律效果，但未发生产权移转的原因很多，并不一定局限于房屋买卖合同无效。第四，认定未办理产权登记的房屋买卖合同无效，不利于保护买受人的利益。在司法实践中，有的法院已经放弃了未办理产权过户手续登记的买卖合同无效的观点[2]。

二、后买受人取得房屋所有权

按先来后到的逻辑思维，先买受人应取得房屋所有权。但是，一个完全有效的物权变动必须具备两个条件：其一，房屋买卖合同有效；其二，办理产权转移登记。所以，仅有房屋买卖合同并不能发生房屋产权变动的效果，物权变动形式主义是产生双重买卖的根源。因此，后房屋买卖合同有效且先于先买受人办理房屋产权登记的，后买受人可以取得房屋所有权。这时，先买受人已基于买卖合同取得对房屋的占有，而后买受人取得房屋产权过户登记的，后买受人能否向先买受人主张返还请求权。先买受人取得对不动产的占有是基于其与出让人间的买卖契约，对于出卖人而言，他是有权占有，应无疑问。但该不动产之所有权一旦移转于后受让人，先买受人对该物占有既失其法律上基础，对后买受人而言，乃构成无权占有，应付返还义务，自不待言[3]。可见，后买受人可以直接向先买受人主张房屋返还请求权。

如果后买卖合同无效或被撤销但已经办理房屋所有权过户登记于后买受人的，后买受人是否能够取得房屋所有权，则有疑问。在承认物权行为无因性的德国，坚持“基于一个错误的交付也是完全有效”的原则，认为即使房屋买卖合同无效，并不能影响物权变动的效力。所以，在双重买卖的场合，即使后买卖合同无效，但已经办理产权过户登记的，后买受人仍然取得房屋的所有权。当然，如果物权行为本身无效或被撤销，并不能发生物权变动的效力，已经办理登记的，予以涂销，后买受人不能取得房屋所有权。在我国，一个完整的房屋买卖必须具备房屋买卖合同有效和办理房屋产权登记两个要件，缺一不可，否则，买受人就不能取得房屋的所有权。在后买卖合同无效时，虽然已办理过户登记，但因不具备房屋买卖的全部要件，后买受人不能取得房屋的所有权，应涂销登记。

债权能够成为侵权行为的对象已经是不争的事实，后买受人明知有前买卖合同，仍然购买，当然构成侵害债权。我国台湾学者普遍认为，这时，后买受人是以故意背于善良风俗之方法加害债权，先买受人应按照我国台湾地区《民法典》第184条后段的规定请求损害赔偿。后买受人应承担损害赔偿义务，恢复先买受人被侵害前的状态，因此，先买受人可以直接要求后买受人向其给付[4]。在我国，虽然立法上没有明确规定侵害债权，但学者普遍认为，债权也可以成为侵权行为的对象，并且当第三人有侵害债权的主观故意时，即可构成侵害债权，[5]房屋先买受人也可依侵害债权为由，直接要求后买受人向其给付。

三、先买受人已取得所有权后，出卖人再为双重买卖

先买受人办理登记手续的，房屋所有权已经发生移转，出卖人然后将同一标的物出卖与他人的，就它的性质而言，与出卖他人之物没有差别。我国《合同法》第132条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”实际上，该条的规定是理想化的，它根本不能处理实际问题。这是因为，出卖人对自己之物或者有权处分之物进行处分，不会发生纠纷，没有通过立法进行调整的必要。当让与人出卖了他人之物，没有得到所有权人的追认，或没有取得对物的处分权的，最易发生纠纷，应为立法的重心，但是，《合同法》对此问题并没有明确规定，实为立法的一大纰漏。同法第51条对无权处分问题作了些许规定，按照这条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。这条规定试图对第132条的缺陷做出一个圆满的补充，但是，如果无权处分人取得处分权或者得到处分权人的追认，能够发生订立合同的预期目的，并无纠纷发生，也没有必要加以调整。实际上，在无权处分时，纠纷主要发生在处分权人未取得处分权也未得到权利人追认的情况下发生的，但该条对这些纠纷却无法解决。

可见，《合同法》第51条对第132条的补充功能是非常有限的，它无法解决现实纠纷。如果对第51条做出合理的反面解释，则对处理因无权处分而发生的纠纷意义重大。对第51条的反面解释不外有两种：解释一，无处分权人处分他人财产，权利人既未追认，或无权处分人又没有取得处分权的，合同无效，这时，应按照无效合同来处理纠纷，适用关于缔约过失责任的规定。解释二，无处分权人处分他人财产，权利人没有追认，无权处分人又没有取得处分权的，合同有效，但买受人不能取得所有权，这时，应按违约责任来处理买卖双方的纠纷。1988年最高人民法院作了“关于共有人之一擅自出卖共有房屋无效”的批复；1991年3月22日，最高人民法院又作了“关于非产权人擅自出卖他人房屋，其买卖协议应属无效”的复函。可见，在我国司法实务中，是采第一种反面解释的，认为无权处分人处分他人财产的，合同无效。在法学理论界，也有相当一部分学者持类似观点。

笔者认为解释二是较为合理的选择，其主要理由在于：其一，无权处分合同完全具备合同的一切有效要件，如合同当事人具有完全民事行为能力、内容合法等等。其二，合同的效力与合同能不能履行从来就是两个层面上的问题。一方面，合同有效但不一定能够履行；另一方面，合同不能履行，并不一定无效。合同是对未来事务的安排，将来能不能履行在订立合同时很难判断的。合同有效与否是法律对合同的评价，而能不能履行则是合同有效之后当事人能否履约的问题，所以，履约发生在合同有效之后，能否履约不能作为判断合同效力的根据。第三，从保护买受人的角度来说，也应承认合同有效。如果认为买卖合同无效，无权处分人对买受人承担缔约过失责任；如果认为买卖合同有效，以履行不能要求出卖人承担违约责任。缔约过失责任与违约责任，何者更有利于保障买受人，大家一目了然。从另一个角度讲，无权处分人承担违约责任而不是缔约过失责任，对他能够起到一定的警示作用。第四，在订约时对某物没有处分权，应宣告合同无效，那么，合同对将来事务安排的功能从何谈起？！对没有处分权的物进行买卖，合同无效；如果出卖人后来又取得对某物的所有权或处分权时，合同有效，实乃天大的逻辑错误。因此，应承认对他人之物的买卖合同有效而不是无效。

通过上述分析，如果前买受人已经取得房屋所有权的，出让人再次买卖该房屋的，实际上是无权处分，后买卖合同仍然有效，后买受人可要求出卖人承担债务不履行的违约责任。

四、先买权人的撤销权

我国《合同法》第74条规定：“债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”可见，我国债权人的撤销权必须具备一定的条件：（1）必须存在债务人以无偿或者以明显不合理低价转让财产的行为；（2）这种转让行为造成债权人损害；（3）以明显不合理的低价转让财产的，受让人必须知道转让财产会损害债权人的利益。如果房屋买卖合同签订之后，出卖人又将房屋赠与他人，或者以明显低价转让于第三人且该第三人明知存在先买卖契约，导致出卖人不能将房屋移转于先买受人的，债权人能否以特定物给付债权受侵害为由，行使撤销权，我国学者鲜有探讨。

在我国台湾地区，司法判例认为：“在特定债权，倘债务人所为之有偿行为，于行为时明知有侵害于债权人之权利，而受益人于受益时，也知其情事者，债权人即得行使撤销权以保全其债权，并不以债务人因其行为致陷入无资力为限。”[6]学者赞成者，不乏其人[7]。但也有学者持反对态度，认为：“债权人撤销之目的非在于维持特定债权之直接履行，而是对有害一般债权之共同担保者而言，债务人的行为虽致财产减少，但仍有资力清偿其债务时，于债权即无损害，债权人应无撤销权可言。”[3]所以，在出卖人仍有资力清偿对先买受人承担债务不履行的责任时，先买受人不得以债权受损害为由，要求撤销后买卖[[8]]。我国台湾地区于民法债编修正时，采纳了这种观点[9]。但这条修正从一开始就遭到了来自经济分析法学者的批判，他们认为：此新修订之规定或许较符合债权物权区分的基本体系，但也有其缺陷，那就是对某些“特定物”的债权人会产生不公平的效果。因为“特定物”本身的定义是饶富“流动性”的，其实“特定”与“不特定”之间，其界限并不明确。也因此，新法[10]就某些“特定物”不允许债权人行使撤销权，可能反而是不妥的。相反地，旧法时代之实务见解允许就特定物行使撤销权，也可能对某种程度的“特定物”是不适当的。例如建筑商将房屋一屋二卖，与早餐店老板将已经选定而成为“特定物”的烧饼油条一物二卖，宜否仍应为同等处理，皆赋予买受人撤销权，或皆不赋予？即成为问题。如果不允许先买权人行使撤销权，他只能眼睁睁地看着出卖人将系挣标的物卖与出价更高之第三人，但先卖权人的金钱赔偿能否实现还在两可之间。所以，应赋予法院相当大的自由裁量权，就个案具体分析，方能实现真正的公平[11]。

从我国《合同法》第74条的规定来看，在“特定物给付债权”受损害的，债权人能否行使撤销权，并没有明确规定。但笔者认为，在此种情况下，债权人不得行使撤销权。这是因为，债权人如果撤销债务人的无偿或者明显低价转让行为的，就撤销后所得的财产，撤销权人不能优先于其他债权人受偿，而应和其他债权人公平分配，显然，债权人的撤销权属于对一般债权的担保。另外，在双重买卖的情况下，后买受人支付了合理对价，以完全有效的买卖合同取得房屋的所有权；此时，对先买受人而言，要求出卖人给付该房屋的债权受到侵害，如果先买权人可以撤销后面的合同，要求后买受人返还财产，并以此要求出卖人将房屋转移登记于己。那么，根据债权平等原则，如果先买权人通过登记取得房屋所有权，后买受人也可以撤销前买卖合同，如此反复撤销，对交易实为不利。可见，在房屋双重买卖的场合，只有在债务人没有能力对先买权人清偿债务时，才能行使撤销权。如果房屋出卖人尚有能力承担债务不履行的责任，先卖权人就不应行使撤销权。

债权人行使撤销权之后，第三人应返还房屋。房屋返还给出卖人之后，债权人是否可以要求债务人移转房屋所有权给自己？笔者认为，如果房屋出卖人没有其他债权人的，债务人可以将房屋所有权转让于先买受人；如果出卖人还有其他债权人的，先买受人的撤销权担保的是一般债权，其他债权人对该房屋的价值也有权要求分配，这时，就不能将房屋所有权转移于先买权人，先买权人仅能作为一般债权人对房屋价值公平受偿。

五、对先买权人的救济

如果房屋出卖人与后买受人串通侵害先买权人的债权，则应对先买受人承担共同侵权责任。先买权人可依侵害债权为由，要求后买受人返还房屋而取得房屋所有权，造成损失的，出卖人与后买受人应承担连带赔偿责任。

出卖人将房屋为双重买卖，后买受人通过合法的途径取得房屋所有权的，先买卖合同仍然有效，出卖人应承担债务不履行的法律后果，对先卖权人承担金钱损害赔偿责任。如何计算先买受人得应受赔偿的范围，从理论上而言，主要有客观计算与主观计算两种方式。客观计算方式也称抽象-类型计算方式，它以前买约之价额与通常交易价格之差额，以定所失利益之范围。例如，先合同签订时，某房屋的价值为25万元，后来房价涨至30万元，对前买受人而言，所受损失范围为5万元，出卖人应赔偿买受人5万元损失。主观计算方式也称具体损害计算方式，它是以前买约之价额与后又以高于或低于房屋的通常交易价格转让的差额，计算先买权人的损失。例如，房屋买卖合同订立时，房屋价值为15万元，后来，该房屋的通常市场价格为20万元，但前买受人可以将该房屋以21万元的价额售出，前买受人损失的6万元就是具体损害[12][3]。从上面的分析来看，同一损害事实，因计算的标准不同，损害的大小可能随之而异，也可能两者数额相同，但仅为偶然现象。从各国立法及司法实践来看，采取的计算标准并不一致。《德国商法典》第376条明确规定了客观计算方式，而判例及学说则认为民法上的主观计算标准仍有适用余地，因而先买权人有选择权，可以自主决定采主观计算方式还是客观计算方式。法国、我国台湾地区的做法同于德国。至于英美国家，原则上采客观计算标准，但也有例外。

第9篇：家具买卖合同范文

关键词：罗马法；买卖契约；合意

中图分类号：D911 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）06-0108-02

罗马法买卖契约理论的价值决定了其在罗马商品经济中的重要作用，而其中的罗马法买卖契约理论中的构成要件对整个罗马法买卖契约理论更做出了突出的贡献，对于罗马法契约理论的理论价值和制度价值我们涉及不多，但是并不否认它客观上确实存在价值，尤其对我们后世的买卖契约理论贡献巨大，所以我们要加强对罗马法买卖契约的研究，这样一来，可以不断促进我们后世买卖契约的发展，从而促进整个社会经济的发展。

一、罗马法买卖契约构成要件的简要分析

“买卖是指一方当事人（出卖人）向另一方当事人（买受人）承诺在接受相应的价金后，向对方转让对商品的占有。”[1]40-41“在罗马，买卖不发生所有权转移的问题，如果要发生所有权转移的问题的话，必须另外履行要式买卖、拟诉弃权或者交付的手续。”[2]罗马法买卖契约指的是买卖当事人针对双方想要交易的物的交付和用于买卖物的价金经过协商而达成的买卖协议。在罗马社会的早期，只要交易的双方当事人形成买卖物的合意就可以成立契约。买卖契约是罗马法中诺成契约的一种形式，但同时买卖契约是诺成契约中最典型的契约。

罗马法买卖契约的构成要件是指买卖契约由什么要件构成，并且在何种情况下成立。通常认为，买卖契约由标的物、价金以及合意三个要件构成。这个从买卖契约的概念中便可以看出来。但是对于买卖契约构成要件中的主体这一要件有没有必要说一下呢？笔者认为完全有必要，会在下面的论述中说明原因，下面来分析一下构成要件的具体方面。

二、罗马法买卖契约的客体

从买卖契约的概念中我们可以看出，买卖契约的客体是指买卖双方当事人交付的标的物，除此之外还有价金。

（一）标的物作为买卖契约的客体

在罗马法中，用于进行买卖的物被称为“商品”，“凡有财产价值的物件，原则上都可以成为买卖的标的物。”[2]正如盖尤斯所说，“现在我们要来审视物，它们或组成于我们的财产之内，或存在于我们私人所拥有的财产之外。”[3]158

从中我们可以看出凡是在罗马法上有财产价值的流通物，不管它是有体物还是无体物，也无论它是动产还是不动产，甚至即使它是将来的物也可以作为用于买卖的标的物。那么具体实践中到底对标的物有什么样的要求呢？

1.买卖契约所指向的物在协议达成时必须是存在的

买卖契约的目的在于买卖契约所指向的物，如果说买卖契约在缔结时，所指向的物不存在的话，那么该契约是没有意义的，当然该契约不能成立。就是说“如果在买卖契约缔结时作为标的物的商品并不存在，则买卖契约无效”[1]297。对于这一点，在尤士丁尼法典中也有所表达，“没有实物的出售，无论是买还是卖都是令人无法理解的。”[4]但是，罗马法中也承认了一些关于尚未存在的物的买卖，其中包括两种情形，即买希望之物、买希望。买希望之物被看作一种附生效条件的买卖，所附的条件是契约中希望能够买到的物品在未来出现，也就是说，只有具备该条件时，买卖才能生效。这样的例子我们可以举一下，比如，未出生的奴隶，他们基于出生可以使得买卖尚未出生的奴隶的合同生效。还有比如，对于还没有长熟的果实的买卖，基于果实的成熟可以使得该买卖合同生效。而买希望不同于买希望之物，他被看成是一种射幸契约，比如甲要买乙可能钓到的鱼，即使乙什么也没有钓到，买卖仍然成立，因为，这仅仅是对希望的买卖，同时我们还应看到，这两种情况也有其相同点，就是都是对没有存在的物的买卖。

2.买卖契约所指向的标的物不能是被禁止流通的物

罗马法中买卖契约中并非所有的物都能够成为买卖契约的标的物。“凡可以为人所拥有、占有或者通过诉讼提出要求的物，均可进行买卖，而对那些为自然法、万民法或者习俗所禁止交易的物的买卖，则是无效的。”[1]297这是因为，通常情况下，罗马法为了维护国家利益以及公共利益，做出了一些禁止一些公共物进行交易的规定。“如果你知情，则不能购买一个自由人以及其他任何你知道禁止转让之物。这些不得转让的物包括诸如神圣地、神息地或者不可交易的物，他们不得成为人民的财产，使用权是公共的，例如马尔奇公地。”[5]9我们同时也应该看到，如果在买受人不知道的情况下，则买卖是有效的，这一点可以证实，“如果买受人购买了一名不能为人所有的自由人或者是神圣地或者神息地，那么只要他对此确实不知情，买卖就是有效的。”[5]7

（二）价金作为罗马法买卖的客体

价金是买受人基于买卖契约取得出卖人的商品，向出卖人支付的货款，这是罗马法买卖契约构成要件不可或缺的。那么价金作为买卖契约的客体，有什么要求呢？大体上有这样几个条件，在这里简要说一下，首先，价金必须是确定的，再者，价金必须是合理的。就是说在买卖契约订立时，价金是已经确立的，不能在契约订立后再商量。至于价金的合理性，笔者是这样认为的，就是说根据买卖契约中双方当事人权利义务的对等性，要求价金要合理，这样，可以保证双方当事人的合法权利。

二、罗马法买卖契约的合意

合意是一切契约的共同要件，当然在买卖契约中合意的地位更加重要，因为没有双方当事人的合意不可能缔结契约。“在设立买卖、赁借贷、合伙、委托之债之时，需基于缔约双方的合意。我们说，以上述形式设立契约之债时需基于合意，是因为上述契约之债的设立并不要求有任何表达方式或者文字上的特别之处，只要求缔约双方的一致同意。”[6]至于合意的形式，可以是口头的，可以是书面的，可以是明示的，也可以是默示的。但是，在实践中往往出现这样一种情况，就是由于买卖合意的欠缺，而影响买卖契约的履行。大体上包括两种情况：一是由于错误的认识，二是由于欺诈、胁迫。其中，认识错误有对交易性质的认识错误，对人身的认识错误，对价金或数量的认识错误以及对标的的认识错误。对于何种情况下契约有效和在何种情况下契约无效，要具体问题具体分析。其中，由于对交易性质的认识错误，导致买卖契约是无效的；对人身的认识错误并不绝对导致买卖契约的无效；对数量和价金的认识错误也必然导致买卖契约的无效。对于标的的认识错误分为对体态的认识错误和对实体的认识错误，对于这两种认识错误导致的结果也不相同，首先，对体态的认识错误进行分析，比如，甲乙两人对购买汽车达成契约，甲想买乙的红色的汽车，而乙想卖给甲的是自己黑色的汽车，这样一来，由于该契约缺乏在买卖标的物上达成的合意，所以这个买卖契约是无效的。但是对于我们要分清这样一种情况，就是如果甲乙达成的契约都是针对同一辆汽车，只是在称谓上有所不同，那么该契约是有效的。对实体的认识错误，我们可以这样认为，就是对标的物本身认识正确，只是对标的物的实体所具有的属性产生了错误，由于对标的物本身认识正确，当事人双方达成协议，该契约是有效的。对于罗马法关于对欺诈、胁迫的规定，虽然我们找不到关于这方面的资料统计，但是对于胁迫的情况下，法律行为的效力，大多是持否定的态度，比如，有人这样认为：“对于被胁迫而做的事，在任何情况下裁判官都不会承认它的效力”[7]35。因为，“胁迫是一种无法抗拒的强大的制约力”[7]33。“任何事都不像胁迫和恐吓那样如此违背善意诉讼所依据的合意。我们认为，容忍胁迫和恐吓是违背善良风俗的。”[8]我们可以看出来，当时罗马法，越来越注重诚信观念，这无疑是历史上的进步。因为现在我们的交易越来越注重诚信原则，并且诚信原则作为我们民法的基本原则，发挥着极其重要的作用，现代民法在一定程度上，借鉴了罗马法的有关规定。

三、罗马法买卖契约的主体

笔者觉得罗马法买卖主体之所以值得讨论，是因为它对我们现在立法具有重要的价值。

买卖契约的主体是指缔结契约享有权利和承担义务的人，也就是买受人和出卖人。罗马法上，在《十二铜表法》中，就有关于妇女监护的有关规定，还有关于浪费人保佐的相关规定。有此可以看出在早期，人们便开始注重对人们财产的保护，尤其是对家族财产的保护。对买卖契约主体有规定，就是缔结契约的人要有缔结能力，并不是所有的人都可以缔结契约。“契约成立的首要条件及时注意立约人的意愿，那么，必然要求缔约者为完全行为能力人，或者虽为行为能力受限制者，契约缔结时已取得监护人的同意，否则，契约无效。因此，聋哑人、精神失常者不能缔结契约，年幼的受监护人及处于监护人下的妇女缔结契约要有监护人的同意。”[3]227同时，我们注意到，即使某人有了缔约能力，也不一定能够缔结契约，因为罗马法对买卖主体做出了一些限制性的规定，就是规定了哪些人不能作为买卖契约的主体，其中，行省官员作为买卖契约的主体做出了限制，监护人、保佐人和委任人作为买卖契约的主体也做出了限制。对行省官员做出限制是因为罗马时期人们就注意到了官员作为买卖契约的主体的危害性，就是说防止官员滥用手中的权力进行权钱交易，这样能够维护一般民事主体的合法权利。对于监护人、保佐人、和委任人做出限制是基于对被监护人、被保佐人利益的考虑，以防危害到他们的利益。

罗马时期，人们制定法律时对买卖契约主体的考虑得很是周全，对现代买卖契约产生了社员的影响，比如现代社会中，对于国家机关工作人员不得从事营利性活动，这就借鉴了罗马法的规定，可见罗马法对后世契约影响颇深。

结语

通过上述对罗马法买卖契约构成要件的分析，笔者认为罗马法对后世的影响极深，我们现在好多法律制度可以说是对罗马法的进化、补充。在后世的经济贸易中，罗马法买卖契约的地位更是凸现出其理论和制度价值，因此，我们要在以后学习中继续了解罗马法的有关法律，继续发现罗马法的理论和制度价值。

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