泡沫经济特点精选(九篇)
第1篇：泡沫经济特点范文
关键词：房地产泡沫；实体经济；虚拟经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1005－0892(2008)05－0085－05
一、房地产泡沫二元结构分析框架提出的背景和原因
(一)房价与宏观经济走势的相关性越来越不明显。甚至出现了“房经背离”的怪现象。
近年来在美国、英国等国家和地区甚至出现了住房价格和经济走势背离的新现象。l997年东南亚金融危机爆发，一个引人注目的事件就是房地产泡沫的崩溃。房地产泡沫的崩溃给东南亚国家造成了沉重的打击。值得注意的是，这些国家房地产泡沫崩溃是在宏观经济状况良好的大背景下发生的，房地产泡沫并不是由于经济基本面的恶化引起的。来自1997年东南亚国家的经验证据也证明房地产泡沫和实体经济的关系越来越不明显。20世纪90年代中后期以来，很多国家的房地产价格膨胀及其崩溃呈现出一些新的特征，房地产泡沫呈现全球化、普遍化和严重化趋势，房地产市场运行的独立性越来越明显。传统的经济理论一般将房地产作为实体经济的子市场来看待，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。对于房地产泡沫的分析，坚持从实体经济层面寻找原因，将房地产泡沫归结为经济基本面因素。传统的关于房地产泡沫的诸多理论假说都缺乏较好的说服力和解释能力，坚持从实体经济视角研究房地产泡沫的传统思路的局限性十分明显。因此有必要从实体经济之外的其他视角来寻找房地产泡沫的成因。而虚拟经济的兴起，为我们研究房地产泡沫提供了一个新的视角。虚拟经济从心理预期和不确定性来分析房地产泡沫，强调房地产资本化定价的重要性，这是不同于传统的实体经济的成本一收益分析，有助于我们更好地认识房地产市场运行的特殊性和独立性。中国目前的房地产市场处于转型时期，住房价格与宏观经济走势的关系越来越不明显，因此，有必要引入虚拟经济的分析方法，以弥补传统的实体经济的成本一收益分析的不足，以更好地洞悉房地产泡沫的全貌。
(二)房地产泡沫呈现新特征和新趋势，房地产的虚拟化色彩越来越明显。
20世纪90年代以来房地产泡沫危机不断爆发，房地产泡沫的崩溃带来了空前严重的影响，新型房地产泡沫和传统的仅仅局限于某一个城市、地区和国家的旧房地产泡沫不同，呈现国际化、普遍化和全球化趋势，房地产泡沫的影响范围扩大，持续时间延长。房地产业的发展呈现虚拟化趋势，房地产的虚拟化色彩越来越突出。从房地产泡沫和虚拟经济的关系来看，虚拟经济的兴起和房地产泡沫的全球化、普遍化趋势，成为1997年东南亚金融危机以来令人关注的一个新态势，虚拟经济的兴起成为房地产泡沫的新背景。在虚拟经济的新背景下，房地产泡沫呈现出新趋势和新特征，表现为房地产泡沫的严重化、普遍化和全球化。房地产泡沫和金融危机密切相关，房地产泡沫的影响越来越突出，房地产的重要性及其资产属性越来越凸现，房地产价格波动开始引起货币政策当局的关注，成为货币政策调控的新内容和重大挑战。房地产的虚拟化趋势越来越明显，房地产成为虚拟经济的重要内容和组成部分。主要表现为房地产抵押贷款证券化趋势和房地产证券化趋势的兴起；房地产金融及其相关的衍生金融产品的发展；房地产在一国或者地区的社会财富占有重要的位置；房地产用途和功能的分化；房地产和金融系统的关系越来越密切。
二、实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架及其主要内容
现代经济实际上是货币经济，包括实体经济和虚拟经济两个部门，现有的关于房地产泡沫的研究大都是从传统的实体经济视角出发，而忽视了虚拟经济部门的存在，忽视了现代经济的货币经济特征，导致对房地产泡沫的解释缺乏现实感和说服力。现代经济的虚实两重性不仅反映在房地产市场之外，还反映在房地产市场本身。房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，本身具有虚实两重性。正是由于房地产市场本身和房地产所处的现代经济环境的“虚实两重性”，决定了房地产泡沫成因的复杂性和多样性。我们认为房地产泡沫具有典型的复合型泡沫特征，这种复合型泡沫既与房地产市场的虚实两重性有关，又与现代经济的虚实两重性有关。正是基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，我们提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架(见图1)。
基本框架的主要内容与观点：
(一)根据二元结构分析框架，房地产泡沫是一种复合型泡沫
房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关。
从实体经济角度研究，已经越来越难以解释新型房地产泡沫，难以解释全球性的“房经背离”现象。面对国际国内变化发展的新形势和新环境，在虚拟经济兴起的大背景下，挖掘房地产泡沫和虚拟经济部门之间的传导作用机制，研究房地产泡沫是通过什么渠道影响和作用于金融部门，从而引发金融危机，进而促进房地产市场和金融部门的协调互动发展。单纯的从实体经济角度或是从虚拟经济视角研究房地产泡沫，都是一种局部分析法，其局限性相当明显。为避免这一局限，我们把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础，而不是孤立的研究房地产泡沫。这是对强调协调的科学发展观的应用，用科学发展观来指导房地产市场的发展和房地产泡沫研究。
通过重新定义房地产泡沫，对房地产泡沫类型进行重新分类，将房地产泡沫分成实体型泡沫、虚拟型泡沫和混合型泡沫，提出了房地产泡沫的复合决定论。房地产市场与实体经济发展背离，缺乏实体经济支撑的房地产价格膨胀，我们称之为实体型泡沫；房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀，我们称之为虚拟型泡沫。我们提出中国房地产业复合泡沫论的新判断，我国现阶段的房地产泡沫是一种复合型泡沫(繁荣)，既有实体经济的原因，又有虚拟经济的原因；既有计划的因素，又有市场的因素，具有典型的转型色彩。我国的房地产泡沫表现为实体性泡沫和虚拟性泡沫并存，计划性泡沫和市场性泡沫并存。
混合型泡沫是指既有实体经济又有虚拟经济因素共同作用造成的房地产泡沫，如果大量的货币资金游离在实体经济部门之外，同时也不进入除房地产市场之外的其他虚拟经济部门，大量的资金为追逐房地产市场的高利润率而积聚在房地产市场，那么将出现房地产市场既脱离实体经济又与虚拟经济部门背离的严重泡沫化现象。我们认为我国目前出现的新一轮房地产泡沫与虚拟经济部门密切相关，与股市不景气、银行大量资金和社会游资积聚在房地产市场有关。除了银行信贷资金，社会游资是孳生房地产泡沫不可忽视的一个重要因素。随着虚拟经济的发展，大量的资金在体制外循环，在房地产市场兴风作浪，大大增加了中央宏观调控的难度，这也在一定程度上可以解释为什么近期房地产市场宏观调控效果并不理想。虽然中央银行可以较好地管好银行信贷的口子，但是由于游资数量巨大，中央银行对此无能为力，为既得利益集团所控制的巨额游资已经成为宏观调控的一大障碍，已经影响到宏观调控的有效性。改变传统的资金管理模式，加快利率市场化和对游资的管理对于治理房地产市场泡沫具有重要意义。
(二)虚拟经济因素在房地产泡沫的形成过程中发挥着关键性的作用，金融约束的放松是房地产泡沫形成的重要条件，大量的货币资金积聚在房地产市场是导致房地产泡沫的直接原因。
我们强调图1中右边的因素，也就是虚拟经济对房地产泡沫的重要性。我们认为虚拟经济在房地产泡沫的形成及其破灭过程中发挥着关键性的作用。房地产价格波动有一系列自我平衡的机制，在一个完整的房地产周期波动中，房地产价格波动经历以下几个阶段：1、经济增长对房地产业的需求越来越大，房地产品供给不足，租金开始上升，金融机构对房地产业进行大规模融资，政府货币和财政等政策都有利于房地产业的发展，房地产业迅速复苏。2、房地产开发企业的规模扩张，供应能力迅速上升，并得到更多的信贷支持，人们对房地产业的预期提升，房地产业进入繁荣期，同时由于产业关联效应，房地产业也推动经济复苏和繁荣。3、在房地产繁荣的阶段，房地产业结构的失衡也体现出来，但由于预期的作用，金融机构对房地产业的推动使房地产业进入盲目扩张阶段，最终使房地产供给大量过剩，房地产业进入衰退期。4、在衰退期和萧条期，政府政策大幅度调整，银行信用收缩，促使房地产市场供求逐渐平衡，继而等待新一轮周期的到来(图2所示)。
从图2我们可以发现房地产泡沫既与经济基本面信号有关，也与货币信用金融变量有关。其中货币信用的变化在房地产泡沫的膨胀和收缩过程中扮演着重要角色，房地产信贷扩张和收缩对房地产业的波动有重大影响。从发达国家和地区房地产业发展的历史看，房地产金融对房地产融资体系和房地产价格波动有着紧密的联系。随着中国房地产融资体系的变革，房地产金融，尤其是房地产信贷对房地产价格波动的影响越来越明显。因此在房地产金融市场化改革的过程中，研究房地产信贷波动与房地产业波动的关系就显得尤为必要。
我们认为金融约束放松(包括信贷约束放松)在房地产泡沫的形成过程中发挥着关键作用。住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融约束的放松造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，造成房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。在住房市场的货币化和金融化过程中，住房消费信贷(购买者)、住房开发融资投资(房地产企业)和从事房地产金融业务的银行之间的博弈对房地产价格有重大影响。房地产金融机构是调节房地产消费需求和房地产生产供给的重要中介机构，由于住房需求者在购房过程中收入一支出的严重不平衡和很长的时间差，金融机构对于平滑住房消费者的收入一支出缺口具有重要意义，住房金融机构的消费信贷和其他金融支持对于住房需求具有重大影响。如果住房金融对消费者的支持力度不够，造成信贷约束偏紧的话，那么住房市场的发展将受到抑制，住房需求和消费难以得到较好的满足。住房金融机构出于自身利润、政府压力(政府为减轻住房消费者面临的金融约束，迫使银行提高信贷等支持)，表现为提高首付贷款额，首付贷款额所占比例越高，住房消费者面临的金融约束越轻。我国目前住房消费面临的金融约束相当严重，这与我国住房金融不发达有关。我们认为，房地产泡沫归结到底是一种货币金融现象，与住房金融密切相关。住房金融一手连着消费者，一手连着开发企业。我国目前的现状是，由于房地产业是一个高利润行业，房地产是银行的优质资产和优质业务，因此住房金融向房地产企业倾斜，对房地产企业的融资需求的限制条件比较低，融资的杠杆比例很高。大量的资金进入房地产企业和房地产开发市场，结果支持了房地产的高资本密度型住房和高档房的建设。房地产供给结构不合理，房地产开发商在银行资金(需要支付高利率和成本，开发商为支付高利率成本而从事高档房建设)的支持下，产生逆向选择和道德风险，投资于高利润的奢侈商品房，住房建设贵族化，银行不能够有效监督开发商的资金用途。另一方面由于监督成本很高，银行缺乏监督的动力和激励，银行监督有效性很差，加上银行对房地产抵押的乐观信任和乐观预期，导致房地产开发贷款进一步扩张，房地产企业住房供给结构进一步扭曲(两极分化)。造成大量的资金流入高档商品房市场，高档房过剩，低档商品房市场供给严重不足。而需要获得银行消费信贷的是中低档收入者，也就是中低档住房市场的需求者。银行放宽对消费信贷的限制将大大提高中低档住房市场需求，中低档住房需求的膨胀进一步加剧住房供求矛盾，结果造成中低档住房价格上涨，这会造成一种事实上的房地产泡沫而不是潜在的房地产泡沫。
在我国住房消费改革过程中，由于历史上的实物工资和低工资政策，以及收入来源的非货币化和隐形化，在个人购买住房时代和住房分配货币化时代，居民收入水平相对于商品住房而言偏高，这是有深层次历史原因的。考虑到住房市场化的初始条件和历史起点，住房市场化过程中面临诸多矛盾，表现为收入和住房消费支出之间的缺口，供给(政府供给的经济适应房)和需求错位，消费信贷和开发信贷错位(住房消费金融和住房融资错位)，也就是不同主体的住房金融约束不一样：对房地产开发商的金融约束松，而对住房消费者的金融约束紧，金融约束的不对称十分明显，这与他们对住房所有权(抵押品)的支配权利差别有关。
我们构筑一个模型来分析(图3所示)。
我们以Y代表住房消费者的自我积累收入，D代表银行住房消费信贷，P代表住房购买价格，则有：
D+Y=P，变形得到D/Y=P/Y-l=R-1，其中R=P/Y表示房价收入比，可以作为反映房地产泡沫的指标之一。房价收入比越高，房地产价格越缺乏实际收入支持，也就是房地产市场缺乏实体经济支持，两者出现
背离。DH表示个人住房消费信贷比收入水平，反映居民家庭的债务负担水平，该比例越高，个人债务负担越重。从另一侧面，也可以反映住房金融发展程度、住房消费信贷约束程度和住房金融风险状况。个人债务负担水平越高，银行潜在的信贷风险越高。这说明住房市场的泡沫化程度越高，银行金融风险越高，房地产泡沫和银行信贷风险密切相关。
目前我国存在的问题就是住房金融市场风险越来越高，表现为居民债务负担水平越来越高。到底是房地产泡沫造成银行脆弱性增加，还是相反，有待进一步的证明检验。来自日本的经验之一就是――日本房地产泡沫破灭，银行不良资产增加，银行加强风险管理，紧缩住房信贷和其他信贷，流动性减少，房地产价格进一步下降。我们认为银行危机和房地产泡沫危机是共生的、内生的，互相影响。
我们认为中国房地产泡沫是一种综合性质的泡沫，既有实体经济方面的因素，也有虚拟经济方面的因素，我们认为更多的是与虚拟经济部门有关。我国房地产市场的高波动性和经济周期无关或者说与经济基本面关系不大，更多是来自金融因素，主要是与金融风险的增加有关。房地产是一种特殊的重要金融资产，在整体金融资产池中占有相当重要的比重，金融资产价格的高度波动会影响房地产价格，这是整体和部分的关系。房地产越来越脱离实体经济部门，虚拟化和独立化趋势越来越明显，房地产的虚拟化进程加快，房地产在经济主体的资产选择和资产组合中占有越来越重要的位置和权重。
我们认为在过去很长一段时间内，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的发展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产泡沫已经成为全球性引人注目的大问题，房地产波动越来越脱离实体经济，更多的与金融发展有关。
三、小结
第2篇：泡沫经济特点范文
一、房地产泡沫测度系数研究综述
关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。
国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。
应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。
二、房地产泡沫成因
房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。
房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。
房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。
总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。
三、房地产泡沫测度系数
（一）房地产泡沫测度指标的设计
本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。
第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率
该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。
本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。
第2个指标：房价收入比
该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。
第3个指标：住房按揭款／居民月收入
该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。
因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。
（二）房地产泡沫测度系数的合成
房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：
附图
K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。
由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。
【参考文献】
[1] 吕克敏，刘荣：《泡沫经济问题研究》载《经济体制改革》1999.增刊
[2] 黄正新：《关于泡沫经济及其测度的几个理论问题》载《世界经济与政治》2002.1
[3] 李维哲，曲波：《地产泡沫预警指标体系与方法研究》载《山西财经大学学报》2002.2
[4] 搜房研究院：《中国房地产指数系统月报》2002.12
[5] Angeline M.Lavin.Empirical Tests of the Fundamental-Value Hypothesis in Land Markets.Journal of Real Estate Finance and Economics,
22:1,99-116,2001.
第3篇：泡沫经济特点范文
1、定义
房地产泡沫有多种定义，至今为止学界也未形成统一的共识，这里截取美国著名经济学家查尔斯·p·金德伯格的定义：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂。
2、特征
泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，需求量远远大于供求量；投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者的支撑。
3、成因
与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。一般来说，房地产泡沫的成因主要有以下三个方面。
（1）土地稀缺
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处。
（2）投机需求膨胀
其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
（3）过度放贷
金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件,没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。
二、我国房地产泡沫概况
1、主要城市的房地产泡沫指数
《
三、房地产泡沫的防范机制
虽然通过以上分析，我国的房地产业泡沫短期内破灭的可能性很小，但是鉴于其对国民经济的重大影响，我们应该采取措施来抑制泡沫越来越大这一趋势。
1、政府对房地产的调控力度必须加强，对房地产投机必须要予以打击或采取征税措施。应严格执行建设部“制止房地产炒卖的五项措施”，坚决打击炒卖地皮的投机商，吊销其营业执照；对有些地方政府为了非法获得收入，竟成了抬高土地出让价格的“操盘手”，则更应予以严厉惩处，以抑制短线炒房。
2、严格控制每年住房信贷的增长，是防止、减小房地产泡沫风险的有效措施。住房信贷有经济周期风险，国外民用住房建筑业周期性的不稳定，导因是住房抵押信贷供给的波动，因此，自上世纪六十年代中期以来，稳定住房市场上抵押信贷资金的流量，成为有些国家住房政策的一个重要目标。我国2000年以来每年住房贷款增幅高达40%—60%，显然增幅偏高，导致房地产业发展速度过快，有些城市出现了房地产泡沫。今后每年房地产信贷增长应严格控制在一定范围以内，以防止吹大房地产泡沫。
3、要解决住房空置率过高和控制房价上涨，必须要建设部门和金融主管部门联手采取有效措施，调整房地产结构失衡问题，压缩别墅、花园洋房建设比重，加大中低价位的普通房和经济适用住房的建设。金融部门可依据城市住房建设的高、中、低档次的合理规划，合理配置住房贷款的结构。
参考文献：
1.《商品与质量·理论研究》期刊—《房地产泡沫产生的原因及浅析》-许勤筱
2.《科学技术与工程》期刊—《房地产泡沫量化研究》-苟燕霞
第4篇：泡沫经济特点范文
【论文摘要】金融泡沫对人类社会的经济发展产生了重要的影响,而投机资本正是催生金融泡沫的主力,对二者进行研究有助于保障经济平稳健康发展。本文试图研究投机资本与金融泡沫的关系,首先分析了投机资本的利与弊,接着阐述了金融泡沫的产生原因以及各阶段的特征,最后分析了我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫
一、引言
从1636 年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
二、投机资本的利与弊
牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机性交易。而以投机性交易为运作手段的资本就称之为投机资本。
投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。
然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。
综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。
三、金融泡沫形成至破裂的过程
1.泡沫的形成
根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程如下:多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。
如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。
在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。
2.泡沫膨胀
泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。
3.泡沫破裂
泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。
四、我国房地产泡沫分析
我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。
那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。
与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。
针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。
第5篇：泡沫经济特点范文
关键词：房地产；泡沫经济
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。本文将对这些问题进行分析和探讨。
一、房地产泡沫与泡沫经济
1.经济泡沫与泡沫经济
房地产泡沫是经济泡沫的一种，但经济泡沫并不等于泡沫经济。经济泡沫是经济发展中不可避免的，是市场经济中的正常现象，它虽然也会对经济的发展造成一定的损害和浪费，但经济泡沫是可以通过市场机制的自发调节予以缓解或消除的，但泡沫经济是与市场机制无关甚至相反的一种对经济发展极为有害的经济现象。
泡沫经济，顾名思义是指经济运行状态像泡沫一样，繁荣的表面终究难逃破灭的结局。泡沫经济往往伴随着商品价格的大起大落，但泡沫经济不是一般意义上的商品价格涨落，而是专指由过度投机而导致的商品价格严重偏离商品价值、先暴涨后骤跌的现象，是社会资金过于集中某一部门、同一商品反复转手炒卖而导致该部门短期内扭曲膨胀、生产部门因缺乏足够的资金而长期衰退的一种必然结果。
2.泡沫经济的运行机制
泡沫经济之所以能够创造虚假繁荣是因为它具有一种特殊的运行机制。在正常的市场机制中，商品价格上升必然会导致商品需求下降。而泡沫经济则不然，它会出现违规律的变化，价格上涨，市场需求增加；价格下跌，市场需求下降得更快， 正所谓“买涨不买落”。
为什么会出现这种现象呢?主要是因为人们购买这种商品不是为了消费， 而是为了投机获利。当人们普遍认为某种商品价格会上涨时，人们就会抢购这种商品；他们同样知道该种商品价格将来会下降，但是他们坚信自己能赶在价格下降以前将持有的商品卖出去，因为市场上有比自己更傻的人。同一商品的反复交易会迭加商品价格，使其远远偏离商品价值；而价格上涨坚定了大众的信念，又会吸引更多投机者的加入，直到某一天，市场没有足够的需求时(或是因为信心不足，或是因为缺乏资金)，市场出现价格可能将要回落的信号，人们猜测投机已经走到了尽头，于是大量抛出商品，而市场需求不足、商品价格瞬间下跌，市场从此一撅不振。这就是一个完整的泡沫经济演变过程。
当然并不是所有商品都可以成为泡沫经济的载体，它必须具备一定的条件。首先，这种商品的供给是稀缺的，市场始终保持供不应求局面。其次，交易便利，费用低廉，这样投机的热情才能顺利得到实现，市场利好的消息才能不断被扩散出去，市场需求和价格能以很快的速度被推到高潮。房地产正是这种商品之一。
另外，泡沫经济的发生还需要足够货币供给支撑。因此，泡沫经济的上演总是需要以宏观扩张的货币政策和银行体系宽松的信贷政策为依据。无论泡沫经济曾经如何绚丽多彩，但从一开始就注定了难逃破裂的结局。因为再宽松的银行信贷环境也要受到信贷规模的限制，汲养泡沫经济生存的资金链注定要断裂，从而导致泡沫经济连锁反应。
二、房地产泡沫的防范
1.加强土地供应的控制，抑制土地过度投机，控制增量、盘活存量
一方面，严格执行土地储备制度和土地出让“招、拍、挂”制度，增加土地出让的透明度。政府根据土地市场行情适时收购土地或增加土地出让，以便调控土地供应增量；同时也可根据房地产市场价格调控新投放市场建设用地的用途，如可确保中低价位商品房和经济适用房用地。另一方面可以通过设计合理、严密的房地产税收制度，引导土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通过征收土地闲置税、土地增值税、土地保有税等，鼓励土地持有人积极投资开发，提高土地投机的成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以调节土地供给、盘活存量。
2.加强房地产价格监测与调控，限制房地产投机和炒作
建立健全城市基准地价与地价公示制度以供市场交易参考，建立房地产交易价格评估制度、商品房出售网上申报制度，监视土地交易价格、调查地价与土地交易情况，对取得优惠政策受让的土地再交易进行严格限制，以加强政府管理部门对房地产价格的监测与调控。严格商品房预售审核管理、防止以预售为名的土地投机，严查开发商品房惜售行为，限制商品房期房和经济适用房转让，加强税收征管和恢复征税、控制炒房。如购买高档商品房、别墅实行高契税政策，二手商品房转让征收商品房增值税或个人所得税，商品房期房转让增收期房转让契税等，限制购房投机和炒作，鼓励自住，控制购房投资和投机需求。
3.建立健全房地产市场信息系统和预警机制
各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
4.利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为
政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手.完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
三、结语
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产业发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫的房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。
参考文献：
[1]刘国光,王洛林,李京文.2006年:中国经济形势分析与预测.
第6篇：泡沫经济特点范文
【关键词】泡沫经济；原因；影响；启示
一、日本泡沫经济的产生、发展和破灭
对于泡沫经济的理解，国内外专家达成两点共识：第一， 市场中有很多因素，比如资本价格的变化，服务业的繁荣等等，以及人们投机的心理，这些因素的相互作用使得泡沫的出现成为可能。第二，人们经济生活与泡沫经济的出现息息相关。市场的异常兴奋，都体现在人们的不理智，这种不理智让泡沫越吹越大，随之而来的是人们欲望的不断膨胀，最后造成的结果是泡沫越大，破灭后损失越惨重。
1.日本泡沫经济的产生
第一，股价上涨。日元升值造成的最直接的后果就是对日本实体经济的冲击，日本经济遭受微创，股市应该走低，但股市却反常性的走高。日本经济陷入严重的困境。政府试图调用指令，提高股市的价格，黄金贷款已用于购买，银行系统遭受严重损失，但银行掩盖这些损失。
第二，地价上涨。地价走高导致股价走高，股价走高反过来更促进地价的疯涨，资产价格和实体经济相互借彼此增长，形成一个巨大的泡沫。
2.日本泡沫经济的发展
1987年，日本的泡沫经济表现在以下2个方面：
第一是股市泡沫。1989年，仅东京证交所上市公司的市值总额就超过了当年的GDP，日经平均指数更是从13114点上升到38915点，增加了两倍多，可见股市泡沫之严重。
第二是房地产泡沫。在1990年，世界经济范围内有名的新闻便是仅东京都的地价总额便相当于美国全国的地价总额，这在世界经济发展史上都是极为罕见的。
3.日本泡沫经济的崩溃
泡沫经济的崩溃主要表现在以下4个方面：
第一，地价和股价泡沫崩溃。
1991年第二季度起，直到2005年1月，土地价格下跌了一半左右。股价从1989年的最高点跌了约39000日元到2002年的最低点，约8000日元，同比下降约80%。1991年第二季度开始的土地价格下落，成为泡沫崩溃的起点。1992年，地价涨幅从去年的14.1%下降到10.4%。1999年以后，土地价格下跌，部分进一步扩大。2004年的8.4%，是土地价格下降的最大跌幅。
第二，不良债权大量产生。
土地和股票价格暴跌，银行产生大量不良贷款。日本的银行和金融机构不透明，导致银行不良贷款各种事故。 1993年3月，政府公布的各类银行不良贷款8万亿日元。一些研究机构估计为46万亿日元至56万亿日元。1998年，日本放宽贷款条件，债权人，不良贷款统计。1996年，政府宣布，银行不良贷款余额为35亿日元（包括低迷的债务，损失索赔，利息减免索赔）。
有些研究人员估计，不良贷款超过了100万亿日元。增加的不良贷款，迫使银行利润和资本进行处理，银行的盈利不足以弥补索赔损失所造成的银行本质上是陷入亏损，缺乏股权资本，信贷能力下降。
第三，银行等金融机构大批倒闭。
银行的不良贷款不断增加，日本民众和企业对银行信任不断下降，甚至使金融体系产生动摇。由于银行股票大幅下跌，陷入流动性危机，银行间拆借资金困难，致使银行大量破产。
后来，政府债券信贷银行，长期信用银行和其他各大银行，各大保险公司关闭了一个又一个，以日本的经济和社会带来了巨大的冲击。恐慌运行在一些地方，在稳定的情况下，存款限额保险制度停止执行政府担保，并承担破产的银行和破产家庭储蓄和被保险人的保险公司全额支付。几年后，银行破产潮消退，动摇了居民和银行存款的限制保险制度不能被重新引入，一再推迟。
二、日本泡沫经济的原因分析
1.大量过剩资本的冲击是引发泡沫的根本原因
在某种意义上来说，泡沫经济便是一对矛盾的激化，即大量过剩资本与相对稀缺的投资机会，这便必然导致资产价格的猛涨。20世纪70年代年代中后期，日本开始进入低速增长期，资金供应并没有减少，但有利的投资机会减少，这就导致金融证券、房地产投资等行业使用了这部分资金。而且，20世纪80年代后，强劲的出口优势，贸易盈余的不断扩大，也造成了国内资金额的进一步增加。
2.日元升值后反萧条政策力度过大
1986年一个显著的日元升值后，日本出现了整体性经济衰退。日本政府采取放宽的货币政策。 1986年2月至1988年3月调节贴现率四次，同比下降2.6%，低层次的折价率一直持续到1990年5月。 1987年10月“黑色星期一”股价暴跌，日本经济继续强势上涨，货币政策应拧紧松动，但为了防止股票价格和经济衰退，紧缩措施。
3.金融本体开放化过程中导致风险管理薄弱
20世纪80年代，金融本体开放化和非金融机构的快速融资扩金融衍生品业务快速发展。足够的资金，积极融资，财务机制已经发生了很大的变化，风险管理不严，关注抵押品价值，蔑视审查职能的金融资产，投资过热等因素推动股市和房地产价格上升显著。
4.景气超出政府预期，投资者过度乐观导致过度投资
日本经济在石油危机之后，减少了对石油资源的依赖，非制造业的快速增长配合日元升值，大量高收益机会被创造出来。1988年之后，经济保持高速增长，连续第四年超过政府的预测，新的奇迹见证了日本的经济。这一长期的繁荣继续超出很多人的预期，企业家误认为经济将长期延续。日本公司的股票被低估了，成为了公众对于股票早期下落的普遍认识。由于各种因素，支持企业技术发展，提高竞争力，价格将恢复上涨。企业家预期高，导致过度投资。
三、中国经济与日本经济的相似之处
1.九十年代初中国经济出现泡沫而后崩溃
1992年中国沿海房地产某些领域出现泡沫。深圳、三亚、北海等城市发展的土地价格，写字楼房价很短时间出现暴涨。三亚，北海和其他投机资本聚集地，房地产价格上涨速度在短短几个月内，超过了东京市中心最快的房地产价格上涨速度。1993年7月，国家采取了控制措施，沿岸一些地区的房地产泡沫迅速崩溃，各大金融机构在危机时几近破产，一系列事件导致整个金融体系和宏观经济近乎崩溃。
到目前为止，三亚、北海仍然崩溃的泡沫遗留下来的未完成的建筑和未经处理的不良资产仍随处可见。这一次爆发的房地产泡沫及其崩溃，直到现在，也对中国经济造成了严重后果，使中国经济出现了巨大倒退。
2.九十年代后半期经济下滑，通货紧缩
1993年上半年，宏观调控部门采取软着陆措施控制经济过热。自改革开放以来，尽管价格和需求相互影响，通缩螺旋下落时有发生，但如此严重的情况确实从未有过
3.货币调控宁紧不松，加重通货紧缩
从1999年到2003年，通货紧缩，综合经济衰退。同期，广义货币供应量增速下降至15.2%，年平均增长，1980年比1997年低9.4个百分点，贷款的增长速度降低到12%，宏观经济之间已经没有可能过热和通货膨胀，货币宽松政策，增加货币和贷款增长的量不会造成经济过热和通货膨胀，能起到缓解和消除通货紧缩的作用。
四、日本泡沫经济对中国的启示
1.于经济上升期严防资产泡沫暴涨
从日本泡沫经济崩溃的严重后果，可以看到泡沫经济的危险。我们应当采取措施，预防泡沫经济的出现，如果泡沫出现的话，我们应当想尽一切办法使泡沫破碎。但这将造成对金融体系和宏观经济的严重打击，如果担心遭受打击，并采取温和的措施，以维持泡沫，却会使经济泡沫越来越大，甚至造成更大的灾难。所以如何权衡利弊，把握尺度才是关键。
2.不宜谨慎过度防范泡沫造成经济下滑
泡沫经济崩溃后，日本经济进入了长期的低迷，这让本来在狂热之中的日本人重回理性，但也使得日本人变得谨小慎微，日本银行和其他宏观调控部门害怕重蹈泡沫经济的覆辙，因此采取了严格的金融监管，并长期不敢采取宽松的货币政策，这便使得日本经济在泡沫经济后长期一蹶不振，反而阻碍了应该得到发展和恢复的经济，因此中国政府应当采取严格的监管，但同时，一定要防止出现过犹不及的做法，过度抑制市场，又会打消投资者的积极性。
3.扩大投资的扩张性财政政策应当彻底停止，防止复出
日本政府实行了多年扩大投资的扩张性财政政策，不断扩大投资，促进经济发展，其造成的结果是，造成了金融业的困境和总体经济的衰退。1997年，日本政府采纳民众以及学术界的整体意见，将扩大投资的扩张性财政政策缓慢退出历史舞台，这在日本全国达成了空前的一致，大部分人并不存在怀疑，因为大家深受泡沫经济其害。
4.市场化改革力度应适当
日本政府在泡沫经济后面对巨大的压力，为了解决经济衰退的深层问题，采取了快刀斩乱麻的方式，釜底抽薪，裁减公司人员，改革会计制度，采取从深层次出发解决问题的思路。
中国的情况虽然和日本的情况十分相似，但还是有很大的区别的，在进入20世纪90年代之后，在推进市场医疗化，教育产业化的同时，也暴露了很多的问题，譬如居民收入增长过慢，难以承受消费需求下滑等难题。这与日本当年的情况还是有很大区别的。中国的市场化现在并不十分发达，与中国一段时间实施过计划经济有部分关连，市场化的理念和深入程度都不及日本，应该把握好改革的力度和进程，更加注重公众利益和承受力。
参考文献：
[1]高鸿业 《西方经济学》 中国人民大学出版社2004年9月.
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[9]黄利明 日本泡沫经济的启示 时事报告.
[10]宾建成、罗先成 泡沫经济形成的特殊机理及其防范对策 吉首学报（社会科学版）.1997年第1期.
第7篇：泡沫经济特点范文
关键词：房地产泡沫房地产救市状态空间卡尔曼滤波
自2014年9月30日以来，房地产限购令逐渐松绑，房地产政策从需求端到供给端陆续放宽，从“认贷不认房”到提升杠杆，目前六部委放宽房地产市场外资准入，购房套数不受限；二套房公积金贷款首付降至二折，房地产的扶持力度不断加大。但学术文献大多认为中国房地产存在着较为严重的泡沫，史明瑛和宁建华（2009）、吕江林（2010）、孙红湘和张悦（2013）、贾生华和李航（2014）等，但以上实证结论并不能支持目前的政策放宽，李平等（2015）测度房地产在2008年之前对中国经济有拉动作用，但房地产泡沫发展至一定程度对建筑业和工业的拉动效应减弱，2008年之后房地产泡沫达到危险区域。以李平等（2015）房地产影响宏观经济的角度作为出发点，当房地产开始拖累经济增长时，是否应该适当的稳住其下行速度？房地产泡沫存在上限，而其收缩过程中，考虑其对经济的负面影响，其也存在泡沫的下限，本文将量化这个区间，一则测度房地产泡沫膨胀程度，另一则测度泡沫化状态下救市的概率，进而以明确政策释放的空间。
一、房地产泡沫测度
（一）模型设定
王浩和穆良平（2015）对房地产泡沫测度指标方法进行了论述及评效，其认为只有以房价收入比为指标测度我国城市住宅市场泡沫水平具有适用性。本文将核心考虑房价与可支配收入的关系来测度我国房地产泡沫水平，但房地产泡沫为不可观测变量，本文将采用状态空间模型对其进行拟合，逻辑为现有房价等于房地产的基准价格部分加上房地产泡沫部分，其基准价格部分由人均可支配收入决定及其他控制变量决定，如公式（1）、（2），Yt为房地产价格或房地产投资量，Bt为房地产泡沫，Xit为自变量，这里假设房地产泡沫服从一阶自回归过程，具体变量名称详见变量的统计特征表。
观测方程：[Yt=c+Bt+αitXit+Wt]（1）
状态方程：[Bt=μ+βtBt-1+Vt]（2）
其中，Wt、Vt分别表示过程和测量的噪声，他们的协方差分别为Q、R。在观测方程中，房价信息Yt及控制变量Xit是可观测信息，Bt为房地产泡沫，为不可观测信息，可通过卡尔曼滤波来推断，假设时刻为t，根据状态方程，可以基于t-1状态预测t的状态：
[Bt|t-1=μ+βBt-1|t-1]（3）
那么[Bt|t-1]的协方差为：[Ωt|t-1=βtΩt-1|t-1β't+Qt]（4）
根据协方差及观测值来修正[Bt|t]：
[Bt|t=Bt|t-1+KGt（Yt-Bt|t-1-αtXt）]（5）
[KGt=Ωt|t-1α't/（αtΩt|t-1α't+R）]（6）
那么t状态下的[Bt|t]协方差为：
[Ωt|t=（I-KGtαt）Ωt|t-1]（7）
公式7带入公式4形式，就可以求得[Ωt+1|t]，再根据新的协方差来修正进行预测估计。
（二）变量的统计特征与拟合结论
表1 状态空间各变量统计特征
[变量＼&＼&均值＼&方差＼&最小＼&中位＼&最大＼&偏度＼&峰度＼&Hp＼&房地产
价格＼&4300＼&1500＼&2200＼&3900＼&6900＼&0.203＼&1.627＼&Hv＼&新屋开工
面积＼&4100＼&2400＼&760.4＼&3700＼&14000＼&1.244＼&4.973＼&di＼&可支配
收入＼&1400＼&636.1＼&508.7＼&1300＼&2900＼&0.472＼&2.061＼&hf＼&地产投资
完成额＼&3300＼&2900＼&164.1＼&2400＼&12000＼&0.934＼&2.773＼&]
上述变量为2001年2月至2015年5月的月度数据，数据经过季节性调整，数据来自中经网数据库，变量均值与中位数差别不大，偏度峰度显示近似服从高斯分布。房价与新屋开工面积分别从价、量两个维度来测度房地产泡沫程度，为了便于对两种泡沫进行比较，这里将以偏离度还度量，即[Bt/（Yt-Bt）]，如下图。
图1 房地产泡沫测度
第8篇：泡沫经济特点范文
关键词：房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债
一、传统一元分析框架的缺陷
房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(Housing Price-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。
第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。
第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。
不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。
二、房地产业的二重性
在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：
第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。
第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波
动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。
第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(REITs)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(MBS)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。
三、房地产市场二元分析框架
关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。
在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。
房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关，而且，在房地产泡沫中，虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说，二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。
四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归
1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义，但存在缺陷
首先，从美国历年来的房价收入比来看，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然，美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升，泡沫风险确实在提高，但是，美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道，在我国，10年来，我国一线城市的房地产估值，如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0；上海的房价收入比为15.6；广州的房价收入比为13.6；深圳的房价收入比为19.4。而且，相较之下，图2-6数据表明，与美国的人均可支配收入相比，美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机，而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然，从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机，说服力并不强。
其次，在次级债危机爆发之前，美国的房价租金比虽有所上升，但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到，从1989年到2007年间，美国的房价租金比大体上是上升的，毫无疑问，这加大了房地产市场的泡沫风险。但是，我们也可以发现，直到2007年，美国的房屋租金比不到300:1，应该还是在合理的区间内。
再次，次级债危机前，美国的经济基本面向好。首先，从美国GDP增长率来看，直到2007年，美国GDP增长率仍然保持在2％以上，这说明，在2007年以前，美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看，在危机发生之前，美国就业人口保持着良好的增长势头。而且，我们也从中可以发现，在次级债危机爆发的2007年7月，美国全就业人口就有所下降，相应的失业人口增加。
毫无疑问，通过对以上数据的分析，不论是房价收入比、房价租多比，还是GDP增长率、失业率等，这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆，但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然，仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。
2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫
从房地产虚拟经济属性的角度来看，美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象，即房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外，美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫，我们从前文中已经得出结论，美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离，但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质，还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。
首先，我们可以从图2-10中看出，房价的走势与货币供应量是正相关的，而且，从图中，我们也可以大约推算一下，房价一般要滞后于货币供应量的变化，换句话说，货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外，利率作为货币的价格，无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候，购房者的月供较少，促进了房地产的需求，同时低利率水平也促进了经济的加速增长，居民收入预期增加，也促进了对于房地产的需求；在加息的过程中，人们对于经济前景普遍非常乐观，居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产，进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较
高的时候，购房者的月供较大，抑制了房地产的需求，同时高利率水平也促进了经济的增速的下降，居民收入预期减少，也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中，人们对于经济前景普遍非常忧虑，居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产，进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到，美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明，房地产泡沫的受货币政策的影响很大。
其次，近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据Belke和Wiedmann(2005)的观点，房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说，从货币循环流的角度，当通胀率高企的时候，投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此，房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中，我们可以看到，1995年以来，美国的通胀率均保持了比较稳定的水平，按道理说，从实体经济的角度，这意味着宏观经济较为稳定。但是，从1995年以来，美国房屋价格开始大幅背离通胀率，直到2005年，这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明，尽管国家通货膨胀并不明显，但房地产领域仍聚集着大量的投机资金，而这，正是房地产泡沫化的一个重要征兆。
在我看来，美国这一次次级债危机的大背景，是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问，住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松，造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机，本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品，但是，由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避，银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低，次级债款越来越多，使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场，制造出了一个巨大的资产泡沫。
更重要的是，自上世纪80年代以来，作为一种金融创新，按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(CDO)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中，银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者，由于证券可以在市场自由流通，在货币循环流的作用下，更多人可以间接投资于房地产市场，按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额，也可以来自证券市场，毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道，在扩大房地产市场的影响范围的同时，也在放大房地产的泡沫，在房地产市场不景气的时候，房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券，将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解，这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。
3、泡沫的破灭：向实体经济的复归
什么是房地产泡沫，我们知道，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而，实体经济是虚拟经济的基础，虚拟资本虽有其独特的定价方式，有其自身发展的规律，但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值，形成泡沫，而泡沫作为一种财富幻觉，终有醒来的一天，泡沫被挤出后，虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日，就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到，在房价开始下跌的情况下，股票也开始下跌，泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占GDP的比重上。在图2-14中，从2002年开始，美国住宅投资占GDP比重开始越过均值，比重逐年加大，这意味着，货币更多地流向房地产市场，最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着，2006年-2007年间，受次级债危机的影响，美国住宅投资占GDP的比重开始重返均值。
美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响，这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来，美国第一季度的GDP增长率为0.9％，第二季度为1.9％，第三季度为－0.3％，都远低于去年的2.2％。从目前来看，虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的观点认为，美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来，受次贷危机的影响，美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份，美国非农就业岗位减少24万个，9月份则降28.4万，8月份降127万，这使得美国失业率升至6.5％，创下1994年以来最高纪录。
五、政策含义与建议
通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。显然，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。
第9篇：泡沫经济特点范文
【论文关键词】金融泡沫;投机资本;房地产泡沫
一、引言
从1636 年荷兰的郁金香泡沫到2008年的金融危机,近400年的时间里,人类在金融领域取得了长足的进步,金融工具不断丰富和完善,但再先进的金融模型似乎也无法阻止金融泡沫的产生,而投机资本正是催生泡沫的主因,特别是随着国际金融一体化的推进,金融资本在国际间大范围流动的阻力越来越小,交易成本越来越低,这种资金无摩擦的流动使得金融泡沫更容易产生,规模和影响也越来越大。例如08年美国的房地产泡沫破裂导致全球陷入金融危机,至今都未能完全恢复。本文正是试图探讨投机资本是如何催生金融泡沫,金融泡沫的产生直至破裂具有哪些特征,最后具体到我国目前的房地产泡沫现状及解决途径。
二、投机资本的利与弊
牛津字典对投机的定义是:对商品、股票和证券等的一般性买卖行为,与普通交易或投资不同的是通过市场价格的上升或下降来获取利润。根据这个定义,所有那些买入(卖出)某一样资产只是为了今后能够以更高(更低)的价格卖出(买入)的交易都是投机易。而以投机易为运作手段的资本就称之为投机资本。
投机交易依靠不确定性而存在,不确定性既是投机交易的利润来源,同时也是风险的源泉。但投机资本的存在对金融市场的发展是有好处的,并且是必不可少的。期货市场就是最好的例子,众所周知,期货交易由于高杠杆化,具有高收益、高风险的特征,然而最初期货交易的诞生却是为了规避风险,也就是套期保值交易。一直到今天,期货市场存在的主要目的就是为了帮助生产者通过套期保值交易规避价格波动的风险,同时为商品进行合理定价。但是如果市场中仅有生产者或称套期保值者,出于交易者人数较少及交易方向趋同等原因,套期保值交易往往难以达成,这时就需要众多的投机者进场交易。于是期货市场的存在就可看作是套期保值者通过放弃盈利的机会,将亏损的风险转嫁给投机者,而这各取所需。目前期货市场上绝大多数的交易者都属于投机者,正是投机交易的存在,使得期货市场可以发挥其应有的功能,为实体经济的健康发展做出贡献。
然而投机之所以为人所厌恶,是因为投机交易和投机资本在发挥其应有作用的同时会产生一个副产品——金融泡沫。金融泡沫是指由于过度的投机,使得金融资产价格严重高于其合理的价值的经济现象,这种价格和价值严重偏离的状态难以长期持续,一旦无法为继,资产价格就会快速大幅下跌,导致泡沫破裂。如同投机一样,金融泡沫也有其两面性,在泡沫产生和膨胀阶段初期,其为经济发展提供了新的增长点,经济快速增长,金融资产的持有人也从中获取了丰厚的回报。然而随着泡沫进一步膨胀,价格偏离价值的程度越来越严重,赚钱效应使得人们开始盲目、疯狂,产业资本不满足于实体经济的利润率而转投金融领域,虽然虚拟财富依然在增长,但是其对实体经济发展的贡献已经越来越小,甚至阻碍了实体经济的发展,最终出于各种原因导致泡沫破裂,由于资产价格严重下降,资产持有者面临巨额亏损,同时债务违约等问题相继出现,导致银行、保险等金融领域资产状况迅速恶化,同时,商品价格的剧烈波动也会通过成本、需求等途径波及实体经济,导致经济下滑甚至产生萧条。
综上所述,投机资本的存在有其必要性,但必须加以控制,否则只会产生一个又一个的金融泡沫。
三、金融泡沫形成至破裂的过程
1.泡沫的形成
根据普林斯顿经济学家Jose′ A. Scheinkman和熊伟的研究,泡沫的产生是源于投资者对于重大经济问题的意见不一致。具体过程多空双方对价格的走势有很强的分歧,看空的投资者会抛售甚至做空,但是由于做空的成本非常大,而且风险也很高,所以一般的投资者都不会站在空方这边,这样多方天然就占优势。当价格上升的时候,空方就损失惨重,促使价格进一步上升。而多方以胜利者的姿态出现,引来更多的新投资者,形成了一个“良性循环”。由于市场上有很多群投资者,当一批投资者认为价格过高时,总有另外一批投资者进入市场推高价格,或者是原来看空的投资者转变观点。在不同群体的投资者的推动下,价格会越来越高,泡沫形成。
如果从宏观流动性的角度分析,金融泡沫的产生可以分为两种情况:一种是整体流动性泛滥导致,这时金融泡沫往往产生于资金容量庞大的资产领域,例如股市、楼市等,这样的泡沫往往持续时间较长,规模和影响也较大。但要注意宽松的货币政策只是引发泡沫的可能诱因,但不是充分条件。例如日本在过去20年间长期实行“零利率”的政策,但是依然没有再度引发资产泡沫。另一种是结构性流动性泛滥,也就是市场上整体资金并不十分宽裕,但由于难以寻找到良好的投资标的,使得投机资本集中于少数资产领域,这些资产类型往往是之前被资金关注较少,因此具备足够升值空间的品种。这种情况下产生的泡沫往往存在于一些小众化的投资品市场,例如艺术品、珠宝玉石、红木家具等,这种投资品市场往往依赖其稀缺性而存在,因此资金容量较小,相应对整体经济的影响也有限。
在泡沫的形成阶段,价格刚刚开始偏离其价值,但因投资者对资产价值的判断没有统一的标准,这时候市场中可能有相当一部分的投资者并不是以“投机”为目的的,而一旦价格开始推升,赚钱效应显现,嗅觉敏锐的投机资本就会大举入场,为价格加速上涨提供动力,也就进入了泡沫的膨胀期。 泡沫膨胀
泡沫形成时价格的走势是稳步上升,但是进入膨胀期后,价格会加速上涨。在泡沫膨胀期会出现下列的现象:理性的投资者从一开始就看出了泡沫的存在,因此做空或观望。赚到钱的投资者开始抛出手中的筹码,但是有更多的新投资者进入,所以价格还是加速上涨。很多新进入市场的投资者赚到钱,在新闻媒体的报道下,这些人成为众人羡慕的对象,而更多的人也决定一试身手,价格被进一步推高。最初理性的投资者开始怀疑自己的初始的判断,由于害怕错过这次机会,所以也开始买入。在不同的投资者之间,分歧仍然很大,看空和看多的投资者都占相当大的比例。
3.泡沫破裂
泡沫持续膨胀,直到有一天,当资产价格上涨到几乎没有人愿意接受的程度,或者市场上出现重大转变时,泡沫到达了顶点。这时几乎所有的投资者终于达成了价格过高的共识,因此一同抛售。而此时,由于很多投资者承担了过大的风险(比如借债买房或炒股),价格的下跌导致他们(以及他们的债务人)的财务状况急剧恶化,泡沫破灭了,价格的下滑比上升时还要快。这就是着名的明斯基时刻。一般来说,泡沫上涨期(形成、膨胀)和下跌期(崩溃)的用时比例大约为5比3。即如果是一个持续8年的泡沫,其中5年是上涨,3年是急跌。
四、我国房地产泡沫分析
我国目前宏观经济的一大难题就是高企的房价。特别是北京、上海等一、二线城市,房价已经上涨到了百姓难以承受的地步。因此,政府出台了一系列的政策以求平抑房价,如收紧银行房贷,出台限购政策,大力推进保障房建设等,目 的就是为了通过抑制投资性购房需求,同时提高保障性住房供给,使房价回归合理区间。
那么我国目前是否存在房地产泡沫呢?通常,房价在很长一段时间内持续快速上涨可能是出现房产泡沫的预警信号之一。就中国而言,过去10年城镇新建住房平均销售价格年均上涨了9%,09年涨幅则达到了两位数。在一个城镇居民可支配收入年均增长10%的经济体,房价以这种速度上涨也不让人意外。不过,官方公布的房价数据并没有按地段或质量进行调整。由于销售的大多数新建房屋往往距离市中心越来越远,官方的房价数据并不能准确反映出房价随着时间推移而上涨的真实情况。中国最大的二手房中介公司——中原地产也公布大城市二手房销售均价。中原地产的数据显示一线城市平均房价的上涨幅度远高于官方数据反映出的情况。用来评估房地产泡沫的一个常用指标是房价收入比——即一套住房的平均价格相对居民年可支配收入的比率。而中国的房价收入比非常高:老百姓通常得用9到10年的收入才买得起一套房;而在一些大城市,这一比率最近攀升到了20年。在发达国家,房价收入比通常在4-6年。另一个与房价相关的指标是租金回报率,也就是房屋不动产的资产回报率。据中原地产的统计显示:目前一线城市房产的租金回报率已经跌破了3%,上海更是已经接近2%。这一回报率已经低于银行定期存款利率,说明目前投资房地产的资金并不以收取租金为获利手段,而是依靠房地产价格的上涨,属于典型的投机资本。其实,我们可以用更简单的标准来判断,当绝大多数人都认为房价过高了,买不起房了的时候,就可以断定房价存在泡沫。
与一般的金融泡沫相比,楼市的运行规律稍有不同。楼市泡沫的推动力主要是恐惧。在泡沫的形成阶段,只有比较富有的人群才买房,而随着房价的增高,原来不具备买房实力的人群陷入对未来的恐慌,从而以“倾家荡产”或“创新”的方式加入楼市。因此,市场上会出现各式各样的新奇现象,比如高价倒卖楼号,合伙买房等。另外,楼市几乎没有做空机制,因此理性的投资人最多也就是观望而已,这样楼市就被多方完全占据。另外一个推动楼市上涨的因素是卖方的“惜售”行为,具体表现为新楼盘推迟开盘以等待高价,或者二手房卖主在签约前后仍多次涨价等。惜售行为在泡沫上涨期会助推价格上涨,但是在泡沫崩溃期会导致卖方不能及时止损,加大损失,从而进一步压低房价。在某一个时间,多方的热情退去或是遇到重大的经济或政策环境转变,价格开始下跌,此时市场会等待原来观望的购房人购入从而继续抬高房价,如果还是没有人买房,这就是房价见顶的信号,楼市泡沫开始破裂。
针对我国的情况,可能有多种因素会触发楼市泡沫破裂,例如:信贷大幅度收紧、利率大幅提升、允许资本外流、股市或其他资产市场持续表现良好等,也有可能到了某个时点房价不再上涨,房地产的实际资产收益率为负,从而造成需求下降。
