多层住宅设计论文精选(九篇)

第1篇：多层住宅设计论文范文

关键词：现代城市 适居性 人性化

住宅建筑是人类生活和社会生活必须的物质空间，是与人们日常生活关系最为密切的建筑类型，它随着人类社会的进步与发展，而不断演进和变化。为了满足家庭长期定居生活的需要，同时又随着社会生产方式和生活方式的变化而不断变化和发展，住宅建筑形式的形成与发展总是与一定的生产活动、自然条件、民族文化生活习惯及方式等因素相关联，在不同历史时期不同地理环境和不同民族文化环境中建造的住宅建筑都呈现出不同的特点。我国丰富多彩的民居建筑有着悠久的历史传统，无论在建筑群体组合、院落布局平面与空间处理上，还是在地形地貌，自然环境的利用上和外造型的艺术形式等方面，都积累了极其丰富的经验，创造了独特而璀璨的中国民居建筑文化。

对于现代住宅建筑而言，其本身的适居性是住宅建筑的根本。适居性反映着居住建筑空间环境综合的技术经济性能，是人们择居的的基本要求。居住建筑适居性的主要构成要素通常应包括方便性、舒适性、安全性、适应性、环境协调性和经济合理性诸多方面。其中方便、舒适、安全三项要素可以认为是经典性的功能需求。对居住者而言往往总是被动接受的。因此设计者不仅应熟悉，了解居住者的择居需要，而且应切实掌握与适居性主要构成要素及相关设计要素三者之间的对应关系，以利在适居性的设计决策中发挥积极的主导作用。赋予建筑以生命力。

然而，在当今大中城市土地供应稀缺，寸土寸金的时代，如何做到充分利于有限的土地资源，提高居住区居民居住的舒适度，是一个现实的问题。国家相关部门一直也在为提高居民的居住舒适度和安全度上不断的完善着住宅建筑各方面要求。例如在住宅建筑的日照、采光、自然通风、防火、节能等各方面都有更人性化，更科学化，更适合我国国情的改进。

而由于现实的需要，住宅建筑由二十世纪九十年代前普遍的底层或多层住宅建筑，开始逐渐变化为现今高层住宅建筑和多层住宅建筑共存的居住方式。而为了保障城市居民基本的住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，《住宅设计规范 GB 50096-1999（2003年版）》对住宅建筑按照层数划分为：一、低层住宅为一层至三层；二、多层住宅为四层至六层；三、中高层住宅为七层至九层；四、高层住宅为十层及十层以上。

不同层数的住宅建筑，其特点不同，下面就以六层及六层以下住宅建筑和七层及七层以上住宅建筑各自的特点做以下简单概括。

低层和多层住宅（六层及六层以下）的特点：

优点为：

①居住空间接近自然环境。各户接近地面，亲切感强，有利于增进邻里交往，并方便老人、儿童和残疾者出入活动。

②空间形态最具有理想家园的亲近感。因其建筑体量小巧，尺度亲切宜人、变化丰富，易为住户创造更具归属感和社区认同感的居住环境。

③建筑造型与自然环境景观协调。因为低（多）层住宅不仅体量小巧，而且空间布局灵活，造型丰富多彩，使其更容易结合不同的自然环境（地形，地貌、植被和水系等特征）进行设计建造，保证建筑形态与基地自然环境的整体融合，有利于保护自然生态环境。

④土建造价相对低廉。因结构简单、施工简便。建筑自重轻，地基及基础费用比例相对较低，可充分利用廉价的地方材料，房屋土建投资比重显著缩小，有利于提高建筑质量所需的各类设备和部件投资的比重。

缺点为：

①基地建筑密度偏低，户均耗用土地资源较多，不利于节约建设用地。

②住宅底层和屋面面积相对于总建筑面积的比例显著增加，使其相应用于底层地面的防潮通风和顶层屋面的防水、保温与隔热的建筑处理费用的比例相对增高。

③建筑覆盖率增高，而居住建筑密度相对较低，降低了城市公用设施的利用率。

高层和中高层住宅的特点：

与多层和低层住宅相比高层住宅土地利用率高，在占地率较低的情况下能达到较高的容积率，从而有条件在高密度的城市中建设较大的室外公共空间和设施。高层住宅上层住户视野开阔，空气质量较好，因设置电梯而提高了居住的舒适性，建筑管线集中可节约市政工程的投资，还有双路供水供电系统等，为住户提供更有保障的供应；此外高层住宅还有利于组织规模化的管理服务，提供集中安全的住宅环境，以及具有良好的采光和通风条件等优势。但高层住宅也存在着一些不利因素，比如公摊面积大，得房率低，造价高，运行成本高，形体尺度巨大等。相比之下，多层住宅建筑性价比高，公摊面积少，居住成本低，居住舒适度较高等优点。高层和中高层住宅因结构、设备和交通组织给平面布局和空间组合带来的影响，使得高层住宅的设计具有其自身的独特性。

以上就是我国城市住宅建筑的主要特点。而随着建筑科技和建筑产业的不断进步和发展，无论从开发到设计，从设计到施工，从施工到经营，都在不断完善，使居住者舒适度不断提高。而21世纪的未来住宅建筑，更应强调“以人为本”的原则。面对社会各阶层提出的不同住房需求，无论是传统的、变革的还是时尚的需求，都应予以积极回应、充分满足。包括某些尚不被普遍认知和接受的，却可能预示着未来发展方向的需求。切实地使住宅建设回归舒适、健康、安全、方便和环保的基本目标，使居住空间环境更加贴近自然、融入自然。具体应采取的措施是：

①确保住区环境和建筑设施同步建设。

②全面兴建健康建筑、营造绿色家园。

③精心规划与设计，实现最佳居住功能要求。

④提高设备性能和造型设计，改进建筑配置方式，增进居住空间舒适度。

⑤提高居住空间的声、光、热和空气环境质量，采用环保建材，消除室内污染、维护身心健康。

⑥关怀老年人、残疾人和少年儿童，为特殊群体的生活行为提供最大便利。

21世纪的未来住宅建设，更应强调资源与能源的合理利用和生态环境保护等全球性重大课题。采取相应对策促进住宅产业的可持续发展，力求实现社会、经济和环境效益的统一。

总而言之，21世纪未来住宅建设的发展是关乎国计民生，具有重要战略意义的系统性工程。重视研究我国住宅建设未来的发展趋向，全面提高住区规划和住宅建筑设计质量，更是关系我国住宅建设健康发展，实现人类住区可持续发展的首要决策性环节。规划设计理念的价值取向应产生于社会需求，回归于市场选择，其核心是“以人为本”的价值观，即为人们创造高品质的居住空间环境。

可以相信，随着我国住房建设政策和保障体系的健全，住房供应市场的成熟，投资经营方式的日益多样化，居民的消费心理和行为更为理性，居民对住区建设参与意识更加自觉，中国城市住房与居住建筑的发展必然会逐步稳健地走上具有创造性特色的轨道。

第2篇：多层住宅设计论文范文

关键词:民用建筑设计常见问题

有条件的住宅建设项目可吸引住户参与设计,满足不同类型、不同生活方式的家庭需求。然而,调查发现,目前住宅建筑设计中仍然存在诸多问题。

1 对居民现代生活需求缺乏调研

建筑师在做住宅建筑设计之前,必须要对居住者进行调查研究,了解他们属于哪些阶层、收入水平如何、生活爱好怎样,从而制定住宅单元的设计方案。目前普遍存在的问题是开发商或建筑师并不对这些问题去作细致的调查,而是凭自己的想象设计住宅,甚至是一上来就画建筑平面布置图,花功夫去追求构图变化,把总平面图做好了再往里塞住宅。

2 停滞的建筑学理论

建筑学近100 年来基本没有提出什么能够影响其他学科的理论、方法或观念,建筑学不能提出深远影响的观点,倒是从其他学科中借鉴了一批过时理论或是不严谨理论。往往一件非常严谨的学术观点到了建筑学这里就变成了做设计的某一“契机”或是某一想法的“依据”;或者是在借鉴过程中变得不严谨,从解构主义到解构主义，建筑就可以说是一次纯粹的找风格上依据的需要。

3 套型设计不合理

3.1起居室设计

①面积太大。现在,人们越来越强烈地感到,在“家”中,卧室、厨房和卫生间应该是最舒服和活动时间最多的空间,甚至看电视、看书的位置也转移到卧室,起居室的一部分功能转移到卧室中。另外,起居室面积太大,会使室内净高显得较低,给人带来压抑感。因此,这种大客厅的设计大而无当。

② 设计存在着起居厅的门洞数量过多。在起居厅设计中门的数量与功能作用成反比,有2～3个门的厅,对其功能影响不大,有4个门的厅,其交通面积增多,使用功能就会降低,有5个门以上的厅,作用很小,基本只起着过道的作用,门洞的数量与位置起着对起居厅的使用效果起着决定性作用。

③餐厅与起居室合用。目前,相当一部分住宅起居室与餐厅结合,造成气氛和气味的相互干扰,很不协调。

3.2 卫生间设计

在住宅设计中,卫生间的私密性要求最高,因而卫生间的位置不宜正对入口或直接对起居室开门。卫生间的位置最好与厨房邻近,以便于管道的集中,减少不必要的浪费,又美观大方。目前,由于煤气热水器的普遍使用,用户安装热水器时,有时不得不把煤气管道接到卫生间内,因此在考虑卫生间的位置时,不能忽略这一点。

卫生间窗户设计宜改为:宽1200mm～1500mm ,窗台在1500mm 以上,窗上口提高至圈梁下皮,使原来的狭长形改为扁宽形,在墙面布置一些镜面,这样不至于因窗台抬高而形成暗光区。

卫生间各种功能的分离现象也较多,不少住户(住房面积较大住户)希望将洗脸、便溺、盆浴分开,尤其在早晨使用时间比较集中,更显出分离的必要性。为了满足住户的这种需求,可在卫生间外设一前室,把洗脸盆和洗衣机移出卫生间,既可满足住户的需求,还可避免洗衣机的锈蚀,提高卫生间与前室的利用率,避免了相互干扰,达到了改善使用功能的效果。

3.3 厨房设计

根据洗、切、烧的操作程序,厨房的台面呈L 形及П形柜式布置较合理,同时其开间不应小于1.8 m ,进深取决于水池、煤气灶、操作台面所需的长度,并要求有足够长的台面能放置如电饭煲、微波炉等这些家电。从厨房的实例调查中可以看出,现有厨房的使用面积太小,多数在4.0 左右,给排水管道、燃气管道等排列零乱,没有统一专用管道井,检修也十分困难。随着人们生活水平的不断提高,电冰箱已不再作为奢侈品放在起居厅,微波炉、电烤箱等厨房电气产品不断增多,若将厨房使用面积增加2.0左右,使用功能却会大大提高,这样的厨房一定会深受广大住户的喜爱。

4 采光不足,日照间距不够

目前一般大进深住宅,往往室内中部出现“暗厅”,或房间的形状狭长,中部采光不足。

一些住宅为了避免出现面积大于10的暗厅,采取了中部暗厅开口,形成狭长的大房间的变换设计,不仅房间使用不方便,也不能满足起居厅采光标准中规定的侧窗采光要求窗地面积比大于1∶7 的规定。还有一部分住宅套内居住空间均为不利朝向,不符合住宅设计规范规定的每套住宅至少应有一个居住空间能获得日照的规定。

国家现行标准对住宅间距有明确规定,一些城市对住宅间距也做出了地方规定,而一些开发商为多出房,房屋的日照间距连最低标准都不能满足,使一至三层住房基本不能得到日照。还有的住宅日照遮挡严重,使整个单元竖向用户不能得到日照。

5 通风不畅

有关部门的调查测试发现,在一些地方住宅户内空气污染严重,尤其是在严寒冬季室内空气污染指标超标现象严重,严重威胁居住者健康,原因是户内通风设施配置不足和不畅所致。对此建议废除砖砌风道。

6 小高层住宅不设电梯

国家现行标准《住宅设计规范》规定:“七层及以上住宅或住宅入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m 以上的住宅必须设置电梯。”目前有的城市建成的住宅大多数为7～8 层的住宅,而这种住宅几乎都不设电梯,明显不符合国家规范的要求。

7 追潮流

7.1 小面积选用跃层

目前在多层、高层住宅的中间层大量出现的跃层式住宅,主要是为追求变化和气派的室内空间,并无其他功能的要求。在户内设楼梯的跃层不利于老弱及儿童上下使用；且楼梯要占用一定的房间面积,对于面积不太大的套型更不适用,为追求形式,在多层、高层住宅中间层且每户面积不大的套型做跃层式是不可取的。另外,不少住宅户内楼梯坡度设计太陡,步宽尺寸不足,存在很大的居住隐患。

多层住宅的顶层可做跃层式住宅,可以扩大居住面积,丰富住宅建筑造型,并解决顶层排水问题。对于使用面积在70～80的大众住宅不宜选择跃层式住宅,以减少户内楼梯占据的有效面积。

7.2 “欧式”成风

一些地区住宅外观欧式成风,许多开发商不惜重金,在住宅外部做繁琐的欧式装饰,在顶部做几层高的穹顶,而且没什么使用功能。另外目前建筑市场不规范,现代建筑设计的不到位,造成人们对现代建筑有看法,又没有别的好形式,因此还是认为欧式好。欧式建筑不利于现代化施工,造价高,一些人对欧式建筑做法不熟悉,一味拼凑,设计不伦不类,建筑效果很差。

参考文献:

[1] 李华丽住宅建筑设计中的环境问题[J]山西建筑 2006年07期

第3篇：多层住宅设计论文范文

关键词：高层住宅区；环境设计；可防卫性

有家调查公司对几个大城市的数万户居民发出调查题目：“如今选房子最担心什么”？结果选择“安全”的达到56.2%，高居榜首。可见，人们对住房安全的关心程度。而高层住宅作为现在大城市的主要住房建筑，由于其自身许多方面都与传统低、多层住宅存在较大差异，它的安全防卫问题十分突出，住在高层住宅的居民不得不把自己锁在防盗门内。尽管造成高层住宅区犯罪的原因复杂，但设计师仍可以从物质环境的规划设计着手，为加强高层住宅区的安全防卫出贡献一份力量。

一 可防卫理论

住宅区的可防卫性设计研究是在行为/环境心理学、犯罪学、环境预防理论等相关研究基础上发展起来的。美国学者简·雅各布首先提出了城市规划与安全防卫的关系。他认为最安全的地方是居民可以自然监视的区域，比如，居民通过窗户可以观察到的街道是相对安全的，反之由于街道太宽而导致居民看不到的街道是不安全的。不久，纽曼提出了“可防卫空间”的理论，此理论包含领域、监视、意象和环境四大方面。纽曼认为，可防卫空间作为一种居住环境的模式，是能对罪犯加以防卫的社会组织在物质上的表现形式，居住区的设计应有助于抑制犯罪。

我国北方传统的四合院以及福建客家土楼在空间上具有强烈的内聚性和封闭性，具备很自然的可防卫性。这样的空间配置以突出的内向亲和性和外向排他性，使身在其中的居民对该空间环境有责任感和认同感，由此而珍视所居住的空间。可防卫性的核心就在于有防卫能力的社区组织的建立，设计师的职责之一就在于通过合理的空间环境的设计来引导建立这种组织。

二 从可防卫角度看当前中国高层住宅区设计中的问题

高层住宅是指7层或檐高20米以上的住宅。城市居民在享受高层住宅带来的节地、高绿化率等优点的同时，也面临着诸多安全防卫的问题。高层住宅区，由于缺乏科学的人口和规模的界定，无法成为一种有效的社会组织单位。据调查发现：人在交往过程中，三百人左右的规模是构成一个交往小群体的上限。而高层住宅区一般大大超过了这个范围，而且，在高层生活的老人和孩子因上下不便，双职工要日日上班，更很难建立和发展良好的邻里关系。邻里之间彼此不熟识致使对自己所在的区域缺乏控制力，把犯罪分子当成邻居的事时有发生。这样住宅区里难以形成内聚的社会组织，难以建立居民的责任感和认同感，住宅区的可防卫性自然就薄弱了。

高层住宅区的散点式布局很难从建筑形式上围合空间，楼里楼外不可避免地存在大面积的公共或半公共领域，居民对这些区域的控制力最弱，也最易形成犯罪目标。加之，建筑之间的间距较大，公共空间容纳的人流量大、人员流动性大、停留时间短暂，使用者在使用时间段上没有规律，且住宅公共空间的各种使用行为混杂在一起而缺乏明确界限，居民对危险的敏感度也会降低。高层住宅的复杂形体形成的死角，在公共空间中往往缺乏明确的使用功能，它们有的太过于狭窄，采光性差，有的则被滥用。这类空间不仅对人没有吸引力，还易使人们厌恶排斥的心理，本应作为闲聚的活动场所逐渐沦为消极空间，让人没有安全感。

三 高层住宅区可防卫性形成机制的探讨

科学界定邻里规模。住宅区的邻里规模与居住空间的犯罪发生概率具有一定联系，过大的邻里单元将增加犯罪发生的可能性。一般的高层住宅区的规模都超过了正常的空间认知尺度，住宅区中的住户之间没办法互相认识。因此，设计师需要根据居民的正常认知尺度，对大空间进行再分割，细化为小的邻里单位。这样小的尺度易提高居民间的熟识度，增强社区凝聚力，间接也形成了住宅区的自然监视。注重住宅区边界设计。明确的有秩序的边界有利于居民认同感和社区归属感的形成。高层住宅的散点式布局很难从建筑形式上形成边界，这时应利用适宜的绿化、小品等软隔断对建筑内外不同功能空间的界限进行优化，明晰空间功能，保持各种空间的使用互不干扰，不仅能吸引更多的居民驻足停留，使空间“物尽其用”，又能避免人流交叉所产生的安全隐患。增强住宅区的视线通达性，促成自然监视形成。在高层住宅区里，一些高大繁密的植物、围合式的封闭空间都可能为犯罪提高便利，对于身形较小的儿童，甚至连停放的汽车也可能成为遮挡的屏障。因此，要严格控制绿化、休闲设施的尺度，尽量避免障碍物遮挡。此外，提高道路的可见性和住宅区的照明质量也能使住宅区得到有效的监视。减少空间死角。在无法避免死角出现时，可对其环境进行改造，赋予一定的使用功能，或使用绿化来美化空间环境，使该空间传达出“有人在使用”的讯息。居民的宅前也需要预留一定空间。据调查，很多居民愿意在宅前进行交流、休憩，而多数居住区设计都忽略了这一点，仅在宅前设置道路和单一的绿化。因此，在设计时关注人们对空间环境的使用要求，营造人性化公共空间，对提高住宅区的可防卫性也有帮助。

此外，整洁有序的环境能传递出“此社区管理规范，不宜作案”的信息。因此加强环境的监管，经常进行环境维护，也是有效防止犯罪、提升空间可防卫性的方法。

四 结语

环境对人的心理、行为有一定的引导性，好的住宅环境带给人心理和生理双重的安全保证。设计师应当深刻意识到设计阶段是维护安全的引导性阶段，利用科学的设计提高层住宅区的可防卫性，同时，这也是环境设计的价值所在。

参考文献

[1] 李志民，王琰.建筑空间环境与行为[M].武汉：华中科技大学出版2006.

第4篇：多层住宅设计论文范文

关键词：住宅；地域化；智能化；人性化；生态化；经济型

中图分类号：J59 文献标识码：A 文章编号：1005-5312（2013）05-0051-01

一、现代住宅的类型

1、按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。

2、按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

3、按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

4、按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。

5、按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等定居是存在的基本特征。

二、现代住宅的研究方向

当代住宅设计要考虑住宅的合理性、舒适性及文脉性。一般从以下几个方面研究：住宅的风水学、住宅的社会学研究、住宅的行为学研究、住宅的心理学研究、建筑人类学研究、住宅经济学研究、建筑美学研究及建筑生态学研究等。

1、住宅的风水学研究。风水学最初是作为帝王的御用术，应用于指导城邑、宫殿、陵址等的修建活动之中，多有封建思想的束缚。而现代的风水学实质是在心理学、物理环境等科学研究基础上发展的传统文化的研究方向。现代风水学从房屋的结构、住宅所处的环境、住房的装修、家具的摆设等各方面进行研究，其本质是对人心理和生理行为的考虑的综合研究。

2、住宅的经济学研究。研究住宅再生产过程中的经济关系和经济活动发展规律的科学。主要以住宅的建造、分配、交换、消费及消费使用过程中所追加的维修、管理的经济活动为研究领域。

3、住宅社会学研究。住宅社会学是研究住宅与社会中的人口、家庭、环境、经济发展、公共服务等因素相互关系的社会学分支学科。住宅社会学主要研究：（1）住宅建设同社会、经济因素的关系，住宅在国民经济和社会发展中的地位和作用；（2）城市住宅的社会环境及住宅的规划和管理；（3）不同居住对象（青年和学生、老年、伤残者、复婚家庭等）对住宅的不同需求；（4）居民的人际交往和邻里关系，以及住宅造成的社会隔离问题；（5）住宅政策和居住法；（6）住宅建设的规模和发展趋势的预测。

三、现代住宅的设计发展趋势

1、文化——新的生活方式决定新的房屋设计形式。

2、经济——富裕和穷的人口增加要求与其身份等同的独特建筑。

3、新的建筑和新材料、新技术的出现——允许我们设计、建造更大、更好、更独一无二的房屋。

4、技术革新——新技术（汽车，HVAC——采暖、通风和空调）使我们的生活更加化，尤其数字化技术的出现。

5、人口变化——单身和老年人口的增多，要求越来越灵活的房屋建筑形式：无障碍住宅。

第5篇：多层住宅设计论文范文

【关键词】高层住宅；火灾；风险分析；事故树

引言

近年来随着经济的发展，高层住宅建筑在生活中越来越常见，但由于其层数较多、结构复杂、人员集中，一旦发生火灾，往往造成较大的人员伤亡与财产损失，因此，高层住宅建筑的火灾预防工作尤其重要。应认真研究高层住宅建筑的火灾特点及发展规律，以满足高层住宅消防安全的需要。本文通过对住宅建筑的火灾事故统计，分析其原因，运用安全系统工程理论对高层住宅建筑火灾事故进行分析，最后提出高层住宅建筑的防火对策措施。

1.高层住宅建筑的火灾特点

高层住宅建筑层数多，容纳住户数量大，人员相对密集，生活用品较多，火灾载荷大，因而高层住宅建筑比低层建筑火灾风险大且损失更严重，其火灾特点主要有如下几点。（1）火势蔓延途径多、速度快。高层住宅建筑的内部常设有管道井、电梯井、楼梯间等竖向管道井。由于功能的需要，这些井道通常贯穿了若干甚至整个楼层，如果在设计阶段没有设置防火隔层设施或者防火隔层设施不够完善，发生火灾时，易形成“烟囱”效应，极易形成立体火灾，助长烟火从而为火势蔓延提供途径。（2）火灾荷载大，起火因素多。高层住宅类建筑内部可燃物品非常多，如壁纸、吊顶、电视墙等可燃装饰材料；沙发、床、化纤地毯、衣柜等家具用品。另外生活用电器设备较多，电气线路较复杂，火灾危险性较大，容易发生火灾事故。据统计，一般住宅楼的火灾荷载密度可达35kg/m2～60kg/m2，一旦发生火灾，极易在较短的时间内形成大面积火灾［1］。（3）安全疏散难度大，疏散方式单一。高层住宅都在10层以上，层数较多，垂直疏散的距离大，需要较长的时间才能使人员疏散到安全地点。高层住宅发生火灾时居民主要靠楼梯间进行疏散，如果楼梯间阻烟火能力差，烟气会很快弥漫在楼梯间，严重阻碍居民的疏散。而居民为了出行方便、通风等原因将常闭式防火门处于常开状态，又增大了烟气进入防烟疏散楼梯间内的可能性。（4）扑救困难。受消防设备扑救高度条件的限制，高层住宅火灾扑救主要依靠建筑自身的消防给水设施，常因受到消防设施的条件限制，扑救工作很难有效展开。比如，室内的消防水量难以满足扑救大面积的火灾的用水量需要。另外，很多高层住宅的火灾不能得到有效控制都是因为建筑楼内消防设施存在问题，比如2014年10月，位于天津红桥区的一栋高层住宅的17楼居民家中发生火灾，火势很快蔓延，原本楼道内有两处消防设备，可水带和灭火器都没配备齐全，甚至消火栓内连水都没有，消防员只好接起200多米长的水带，从1楼把水引上18楼灭火，这就使得消防工作不能顺利展开，因而火势不能得到有效控制。还有的高层建筑没有设置消防楼梯，消防人员很难第一时间赶到火场，错过了灭火的最佳时期。

2.高层住宅建筑火灾原因统计分析

2013年，全国共统计火灾38.8万起，其中居民住宅共发生火灾11.7万起，造成1215人死亡，起数占总数的30.1%，亡人占总数的57.5%［2］。全年住宅发生55起较大火灾，占较大火灾总数的47.0%。住宅火灾主要原因是生活用火不慎、吸烟不慎、玩火，详见图1。其中生活用火不慎主要有炊事用火、取暖用火、燃放烟花爆竹；电气主要有电气设备超负荷、电气线路接头接触不良、电气线路短路；照明灯具设置使用不当等原因。

3.高层住宅建筑火灾风险FTA分析

（1）构建高层住宅建筑火灾事故树从高层建筑物火灾的发生机理与调查研究的事故资料来看，火灾没有得到有效控制和疏散失败是高层住宅建筑火灾造成较大损失的主要影响因素，而火灾没有有效控制与逃生失败又是由多方面因素造成的结果。根据火灾发生机理与高层住宅火灾事故资料，绘制高层住宅建筑火灾事故树，见图2，事故树符号及意义见表1。（2）计算最小径集由构建的事故树可知，造成高层住宅建筑火灾事故的基本事件有28个。引起顶上事件发生的基本事件的最低限度的集合叫最小割集，不引起顶上事件发生的最低限度的基本事件的集合叫最小径集［3］。通过计算，本事故树共有1296组最小割集，8组最小径集，因为最小割集数量较多，因此只列出最小径集，见表2。（3）结构重要度分析结构重要度分析是从事故树结构上入手分析各基本事件的重要程度。根据上面得到最小径集进行结构重要度排序，得到结果如下：由上述结果所知，居民生活用可燃物、临时存放的可燃物品、未及时报警、消防通道堵塞、未及时发现火情、疏散通道放置杂物、火灾应急照明故障、防火门状态常开、探测报警系统故障、消火栓故障、灭火器失效、居民不会操作等是造成高层住宅建筑火灾的主要原因。

4.高层住宅建筑防火建议措施

（1）做好消防宣传，普及消防科学知识，教育居民注意家庭火灾隐患，加强对家中可燃物品、火源及电源的管理。（2）消防通道一定要保持通畅，不乱堆杂物，防火门使用后应及时关闭。（3）物业应加强对消防设备的维护保养，确保火灾探测报警设备、消火栓、灭火器等设备完整有效。（4）合理设置疏散通道并设置符合国家规定的消防安全疏散标志和应急照明设施，以帮助被困人员及时逃生。（5）物业公司应注重从业人员的业务素质的培养，提高其消防安全管理水平。

5.结论

（1）随着高层住宅越建越多，火灾事故与日俱增，居民消防意识淡薄及日常管理的不到位，是火灾事故多发的主要原因。（2）事故树作为安全系统工程的重要研究方法，应用于高层住宅火灾事故分析上，能够直观地描述高层住宅火灾事故的因果关系，找出影响高层住宅火灾事故的基本事件，为预防高层住宅火灾事故提供理论依据。（3）高层住宅火灾扑救应立足于建筑室内消防设施，应加强消防设施的维护保养，为居民创造安全的居住环境。

参考文献：

［1］张禹.高层住宅防火安全存在的误区及预防措施［J］.低温建筑技术，2014，（3）：137-138.

［2］公安部消防局.中国消防年鉴2014［M］.昆明：云南人民出版社，2014：289-291.

第6篇：多层住宅设计论文范文

论文摘要:目前我国住宅建设正面临持续大发展局面，住宅产业己是带动整个国民经济发展的支柱产业和新增长点。如何满足当前住宅结构体系可持续发展的要求这个课题，就给住宅建筑施工的管理工作提出了新的目标。

在我国，住宅建筑按其层数分为：低层、多层、和高层三类。我国在《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)中明确规定：1～3层为低层住宅；4～6层为多层住宅；7～9层为中高层住宅；10层以上为高层住宅。在这里我们着重笔墨论述一下多层住宅的建筑施工管理问题。

1. 多层住宅建筑的特点归纳

正如引言部分所说，多层住宅一般指4～6层高的住宅，借助公共楼梯解决垂直交通，是一种极具代表性的城市集合住宅。多层住宅在我国目前新建或正在建造的城镇住宅中占90%以上。多层的优点在于:第一、它比低层住宅在占地上要节省，同时又比高层住宅建设工期短，一般开工一年内即可竣工;第二、公摊面积少，无需像高层住宅需要增加公共走道、电梯、高压水泵等方面的投资，物业费也较低，整体的性能价格比高;第三、结构设计成熟、通常采用砖混结构，建材可就地生产，可大量工业化、标准化生产。因此，多层住宅造价较低，价格适中，易于被普通消费者接受。

2. 多层住宅建筑结构体系分析

多层住宅建筑的结构体系主要包括以下三大类：第一、混凝土空心砌块多层建筑体系，但其主要问题在于雨水容易从砂浆缝隙渗入，如果双面抹灰，又大大增加抹灰量；并且在光洁的砌块上抹灰难度很大，易空鼓、开裂；第二、框架轻板结构体系，结构多为钢筋混凝土框架结构，内外墙均为非承重墙。可用陶粒空心砌块、加气混凝土砌块或其它非粘土砌块以及陶粒混凝土轻质两面光条板、3E板等做内外墙；第三、钢筋混凝土剪力墙结构体系，内外墙全部采用现浇钢筋混凝土墙，目前已开发出多种配套的外墙保温体系。这类结构体系，亦可以把外墙做成预制墙板在现场预制生产后就地安装。

3. 多层住宅建筑施工管理的特殊性总结

3.1局部质量问题等同于全部质量问题

因为多层住宅工程涉及到众多住户的个人利益，业主及住户都很重视，对工程质量要求比较严格。在施工中，即使工程质量控制得很好，若在一处出现小小失误，对住户来说，就是全部的问题。这就要求后期管理要过细、过硬。

3.2各工种相互制约问题

一个环节考虑不周就会产生连锁反应影响另一个环节，或更多的环节，产生难以控制的负面效应。如工序先后问题处理不当，就会影响成品保护，甚至给整个工程质量带来隐患。

3.3 施工面过于分散

因为多层住宅楼墙体比较多，房间多，施工洞堵住以后，同一楼层不相通，往往造成对某处施工管理不到位，出现问

题。

4. 如何做好多层住宅建筑的管理

4.1 做好施工预案的重要性

要针对整个工程的特点编制有针对性的施工方案。其中应包括:关键部位的施工方法，工序的安排，不同工种的插入时间，对易出现的质量问题提出预控措施，制定出成品保护措施等。工程管理中，要抓住关键问题，使管理处于“受控”状况，才可能达到工期缩短，质量提高，经济效益增长的效果。

4.2 严格控制多层住宅工程的变更

工程变更和设计变更的造价占整个工程造价的比例有近10%，有时甚至更多.在施工过程中，各方面可能会提出各种各样超出原设计图纸的要求，或者由于设计考虑不周造成与实际情况不符合等，就会出现工程变更和设计变更，而这些变更必须会带来工程造价的增加.也就可能出现工程造价难于控制好的局面.目前，导致绝大多数多层住宅工程造价突破控制的主要原因就在于此。

4.3 做好多层住宅施工工程监理工作

工程监理一个很重要的任务就是投资控制.即工程造价控制.其次，执行工程监理的监理工程师都是工程技术专家.他们的经验、阅历比较丰富.在设计及施工监理过程中能提出许多积极的降低工程造价的建议、尤其在施工阶段关系到是否要设计变更和工程变更的决定时，他们往往能根据自身的技术优势做出合理正确的选择，这一点许多建设方代表因其经验、阅历及技术受各方面的条件制约而无法做到。再者，在施工过程中。甲、乙两方因各自的立场、观点不同，有时会出现一些影响施工正常进行的情况，监理单位作为公正的第三方，在施工过程中协调双方关系，确保工程施工正常进行，这样能为完成工程造价控制提供有利条件。

5. 多层住宅建筑施工的管理控制方法研究

5.1多层住宅建筑施工的质量管理方法

要根据多层住宅建筑工程的质量目标，制定相应的质量验收标准，而且要使企业质量验收标准高于国家验收标准。严把材料质量关。采购的材料要符合国家规范标准(含环保标准)和设计要求，严格执行材料验收制度。确保主体结构质量。主体结构质量关系到整体工程质量和安全，关系到每个职工生命安全，因此，必须确保主体结构质量。重视装饰质量。在施工装饰阶段，一定要克服质量通病，搞好细部处理，在装饰水准上要高人一筹，要有创新和特色。抓好地下室、一层、顶层、屋面、卫生间以及楼梯走道等关键部位施工。同时，要积极推广应用新技术新材料。随着科技进步，新材料、新技术不断涌现，施工企业要及时掌握这些信息、积极应用到工程中来。

5.2 多层住宅建筑施工的成本管理方法

多层住宅建筑的成本控制就是在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行指导、监督、调节和限制，把各项生产费用控制在计划成本范围之内，保证成本目标的实现。项目经理是项目成本控制第一责任人，应及时掌握和分析盈亏状况，并迅速采取有效措施。

5.3 多层住宅建筑施工的安全管理方法

要订立安全责任书，发生安全事故，各级责任人和班组都要承担一定经济责任。确保安全设施投资到位。安全设施投入不能省，特别是企业改制以后，安全设施投入更不能省，一旦发生安全事故，造成的损失要比你安全投入的费用大得多，而且，造成的影响很大。

最后，在现有多层住宅建筑施工管理水平的基础上，应针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制，明确每一个施工人员的目标责任，从而达到进一步提高管理水平的目的。

参考文献

[1]布赖恩?爱德华兹.可持续性建筑[M].中国建筑工业出版社，2003.

[2]李惠强.基于成本分析的多层建筑施工方案评价[J].华中科技大学学报，2006.

[3]苑振芳，刘斌.我国多层建筑的发展状况与展望[J].建筑结构，2007.

[4]Citherlet S，etal.Window and Advanced Glazing Systems Life Cycle Assessment，Energy and Building，2000.

第7篇：多层住宅设计论文范文

论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1 swot分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。

5)新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4p&4c)

4p 4c都是营销组合理论，4p即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4p理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4p理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

第8篇：多层住宅设计论文范文

关键词:住宅设计 造价控制 设计监理

长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,往往把重点放在施工阶段,认为建设项目的资金投入主要发生在施工阶段,控制施工阶段的费用支出就控制了工程造价。实际上工程造价在施工图完成后已基本确定,施工阶段的控制作用非常有限。有资料显示,在设计阶段节约投资的可能性为85%左右,而施工阶段节约投资的可能性仅为12%左右,可见,要有效地控制工程造价,就要抓住设计这个关键阶段,以取得事半功倍的效果。

1、主动控制

自70年代开始,人们将系统论和控制论的研究成果用于项目管理,将“控制”立足于事先主动采取措施,以尽可能减少以至避免目标与实际的偏差,这种主动的、积极的控制方法,称为主动控制。民用住宅设计阶段的主动控制,主要体现在分析其具体工程价格构成,确定影响民用住宅造价的主要因素,并加以控制,能动地影响决策、影响设计。

1.1小区的规划设计

小区用地面积指标,反映小区内居住房屋和非居住房屋、绿化园地、道路和工程管网等占地面积及比重,是考察建设用地利用率和经济性的重要指标,它直接影响小区道路、管线长度和公用设备的多少,而这些费用约占小区建设投资的20%。因而,用地面积指标在很大程度上影响小区建设的总造价。此外,在保证小区居住功能的前提下,居住小区密度指标越高,越有利于降低小区的总造价。

住宅建筑的平面布置

一般来讲,正方形和矩形的住宅既有利于施工,又能降低工程造价,而在矩形住宅建筑中,又以长度比为1:2最佳。小单元住宅以四个单元、大单元住宅以三个单元,房屋长度60~80m较为经济。

住宅单元的组成、户型和住户面积

住宅结构面积与建筑面积之比为结构面积系数,这个系数越小,设计方案越经济。即房屋平均面积越大,内墙、隔墙在建筑面积中所占比重越低,则造价越低。

住宅的层高和净高

目前我国不少地区住宅层高还沿用2.9~3.2m的标准,认为层高低了就降低了标准,其实住宅标准的高低取决于面积和设备水平。据测算,当住宅层高从3.0m降至2.8m时,平均每套住宅综合造价可下降4%~4.5%,同时,还可以节省材料,节约能源,节约用地,并有利于抗震。

住宅的层数

民用建筑按层数划分为低层住宅(1~3层)、多层住宅(4~6层)、中高层住宅(7~9层)、高层住宅(10层以上)。多层住宅具有降低工程造价和使用费、节约用地的优点;房间内部和外部设施、供水管道、排水管道、煤气管道、电力照明和交通道路等费用,在一定范围内(多层住宅)都随着住宅层数的增加而降低。

住宅建筑结构方案的选择

各地区各部门要结合实际,因地制宜,就地取材,采用适合本地区本部门的经济合理的结构形式。

2、应用价值工程进行设计方案优化

2.1价值工程

价值工程,又称价值分析,是分析产品功能和成本的关系,力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种有组织的活动和管理方法。因此,在价值工程中,价值定义为:价值=总功能/总成本,即价值是指单位费用所获得的效用,一般来说,提高产品总价值的途径有五种:功能提高,成本降低;功能不变,成本降低;成本不变,提高功能;功能略有下降,带来成本大幅度降低;成本略有上升,但带来功能大幅度提高。在实际运用价值分析的过程中,要改变片面认为工程造价越低越好的思想,真正把功能、造价两方面结合起来。

2.2优选设计方案

采用科学方法对方案进行技术经济评价,确定设计方案,其目的是论证拟采用的方案技术上是否可行、功能上是否满足需要、经济上是否合理、使用上是否安全。本文介绍评分定量法。

(1)用“强制决定法”求出各评价要素的功能评价系数并从大到小排序,功能评价系最小的得1分,次之得2分,依次类推,求出评价要素的功能重要程度评分φ。

(2)确定各方案对各项功能的满足系数S,采用10分制,一般不给零分,并计算各方案的综合功能评分F=∑φS。

(3)估计各方案的成本C,并计算单位成本的综合功能满足程度V=F/C,最大者为最优方案。

2.3民用住宅功能定义和评价

现从适用、安全、美观、其他等四个方面来对民用住宅进行功能定义:①平面布局;②采光通风(包括保温、隔热、隔声等);③层高与层数;④牢固耐用;⑤“三防”(防火、防震和防空)设施;⑥建筑造型;⑦室内装饰(色彩、光影、质感等);⑧室内装修和室内设备;⑨环境设计(日照、绿化、噪声、景观及卫主间距等);⑩技术指标(平面系数、每户平均用地等指标);⒒便于施工;12便于设计。然后再采用2.2介绍的科学方法对以上12种评价要素进行综合评价,优选设计方案。

3、工程设计招标或设计方案竞选

采取设计招标体制或设计方案竞选的方式确定设计方案。改革过去的指定性设计,鼓励相互间竞争,促使设计单位改进管理,采用先进技术,降低工程造价,提高投资效益。有利于集思广益,吸取多种方案的优点,确定最佳方案。

4、推行限额设计

限额设计就是按照批准的可行性报告及投资估算控制设计,在保证使用功能的前提下,各专业按分配的投资限额进行设计,保证总投资额不被突破。限额设计并不是简单地考虑节约投资,而是包含了尊重科学、实事求是、精心设计和保证科学性的实际内容。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法,通过对投资进行层层分解和工程量分解的限额设计,实现对设计规模、设计标准、工程数量和概算指标等各个方面的控制,变“画了算”为“算着画”,增强设计人员的造价意识,克服“三超”现象。

5、推行监理制度

目前,政府主管部门一直未出台设计监理机制,方案设计,消防设计,煤气等审查部门各管一部分,不利于价格控制,虽然我国推行建设监理制,但设计的监理工作还未强制执行,让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段来,在一些开发单位已经实施,并取得了显著的效果。推行设计监理、项目可行性研究阶段就参与进去,协助开发商调研、考察、立项,论证方案的可行性,并提出合理性建议。实行设计监理,可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误,提高设计质量,有效地控制工程造价。

6、做好审查工作

认真搞好设计概算和施工图预算的审查,有利于合理分配投资资金,加强投资计划管理,及时反馈错、漏等信息,便于设计修改调整,防止任意扩大投资规模或故意压低概算投资,搞钓鱼项目,最后导致实际造价大幅度突破概算。

7、结语

总之,设计阶段的造价控制是工程造价管理的重点,认真实施以上方法和措施,对建设单位正确处理技术与经济的对立统一关系,控制建设项目造价,有很大帮助及裨益。

参考文献

第9篇：多层住宅设计论文范文

【关键词】住宅建筑；工程造价；方案决策；开发设计

住宅层数在开发方案设计中需要考虑很多的因素，首先我们来对建筑规范中对建筑物的层数的划分标准，如表1所示：

一、低层住宅的特点与工程造价分析

低层住宅在民用住宅层数划分标准是指1～3层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅由于其高度低，尤其适合于老年人、儿童和身体障碍者使用；生活空间开放性强，有利于邻里之间的交往。其缺点是居住密度低，土地利用不经济。因此其容积率较低，综合开发面积较少。

因此，开发商在利益最大化的驱动下，一般较少开发低层住宅，不过在城市的边缘地带，开发商如果定位为高档别墅住宅的话，其开发住宅一般多为低层住宅。但其售价相对于多层和高层住宅要高很多。一般低层住宅的容积率与居住密度较低，多用于城市郊区和一些城市改造中对环境品质要求较高的区段。住宅商品化的初期，我国曾出现过建设别墅区的热潮，由于其过低的容积率，在一定程度上造成了对有限土地资源的浪费。

二、多层住宅特点与工程造价分析

在民用建筑中，多层住宅具有建筑结构简单，占地面积少，可减少工程量，使用费用低，开发建设的综合费用相对低于其他形式的住宅降低单位造价，经济效果好。被大部分城市广泛采用。缺点是生活空间开放性差，不利于邻里之间交往；楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来不便。将来发展趋势是多层住宅也设电梯。

根据经验，6层以内的住宅层数越多，造价越低，这是因为多层建筑在一定范围内层数增加，则房间内部和外部的设施费、供水供气管道、电力照明等费用随层数增加而降低，所以多层住宅以采用5～6层为好。

下表是多层建筑的单方造价和层数的关系表，根据表2我们可以很容易的得出结论：多层住宅具有降低单位建安造价和经济效果较好的特点。因此开发商在开发方案的设计和评价中，应多考虑多层住宅的开发面积。

目前我国多层住宅由于公摊面积少、后期物业管理费用低，深受很多购房者的喜爱。消费者也普遍认为多层住宅的供应量会逐年减少，这种预期也使多层住宅成为相对珍稀的住宅产品，所以目前卖得相当俏。在寸土寸金的地段，多层住宅虽然建筑成本较低，但分摊的土地成本要高，其占用的总成本并不会低于同地段的高层，所以多层住宅贵过小高层住宅将成为中心城区楼市的一种趋势。而在城市地段，因为土地成本较低，两者之间的价格差异则不会拉得太大。

三、高层住宅特点与工程造价分析

高层住宅是为了谋求土地的高度有效利用，提高容积率的手段而出现的建筑形态。据国外的一些资料测算，建筑层数由五层增加到九层可使居住面积密度提高35%。有利于节约了用地，也就大大降低了室外工程造价和改造用地的费用，从总的消耗来看，高层不一定比多层（或低层）费用高。据资料显示，就市政设施费用来说，高层就比低层节约。但作为高层建筑其相对于低、多层住宅的主要缺点体现在：单位造价高，平面使用系数低，施工周期长，能耗多，出房率低，分摊面积大，人口密度大，防火设施不完善，目前国内消防车最高达十四层，环境效益和社会效益较差。

从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，因此在住宅建设中就应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题，从而保持社会稳定，促进我国经济快速发展。住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，对开发商来说赚取的利润越高。

1、由表1可知，7～9层属于中高层类，此类住宅不设电梯使用不便，设了电梯又不能充分发挥电梯的效率，根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）的建议，小区内不宜采用这种层数的住宅。因此，笔者认为开发商应尽量少开发此类住宅，应放弃此类设计。

2、在民用建筑中，多层建筑提高层数虽然可以降低工程造价，而高层建筑在我们规划设计中又不得不开发，因为考虑到小区容积率和节约城市用地和开发商利润的问题，高层建筑在小区开发中的设计就显得很有必要了。从我国目前的实际情况来看，我国人口多，人均耕地面积少，特别在中心城区等人口高密度区和商业区，应该尽量考虑节约土地，在有限的土地上尽可能增加建筑面积密度来解决居民住房紧张的问题。

房地产开发希望通过破坏环境和城市规划的限制来取得高额利润，因为他们认为兴建高层建筑建筑面积增大，利润就会越多。无可否认，增加层数可以节约土地，住宅层数是影响小区建筑面积密度的重要因素，住宅层数越高，则密度越大，容积率越大，但带来的却是环境的破坏和市政规划容积率的限制。

事实上，随着层数的增加，住宅之间的日照间距也相应增加，而且高层住宅一次性投资高，建设周期长，一般情况下高层比多层平均每户建筑投资要高70%～80%，对于投资商收回投资的风险加大，因为其建设周期长40%～50%，节约土地的效果也逐步下降。

我们通过统计资料表3，可以分析得到结论：层数应在一个合理的范围内，例如在20层时，投资利润时相对于其他层数是最大的，所以开发商应结合市场需求、项目实际来决定建筑层数，不能一味增加建筑层数。此外高层住宅要设置电梯和加压水泵而且消防和人防要求都会相应的提高，导致总造价也会相应上升。

四、结语

商品住宅小区的开发和决策过程，是一个随时间推移，在市场因素不断发生变化的条件下，进行投资、开发的过程。其投资具有周期长、金额大、变现能力差、投资回收慢、收益高、易受政策影响等特点，这些决定了其投资决策风险是客观存在的。只有客观深入地对商品住宅小区开发项目进行分析研究和科学决策，合理调节小区各功能与成本的关系，才能成功地避开风险，获得成功。

参考文献：

[1]《城市居住区规划设计规范》 （GB50180-93）