房地产开发贷款的风险与防范

摘要：本文主要指出我国房地产开发贷款存在的主要风险，探讨造成房地产开发贷款风险的原因，围绕着促进房地产业发展，有效抵御房地产贷款风险，提出房地产开发贷款风险防控的有效措施与管理机制。

关键词：房地产；开发贷款；风险防范

我国房地产业在经历快速增长期后，目前正处在发展调控的关键期，这一时间房地产开发贷款的风险相对较大，房地产开发贷款的风险防控应当形成完善的机制，着力从法律角度对房地产开发贷款给予必要的风险监督。

一、房地产开发贷款的主要风险

（一）免担保风险

房地产行业是高风险与高收益行业，房地产具有易保值、高收益与易变现的特点。现代房地产贷款主要以抵押贷款形式出现，有的商业银行对于房地产开发商提供银行贷款施行抵押贷款免担保或第三方保证的方式，在贷款实际运行的过程中存在着没能落实项目土地使用权抵押或者银行对房地产项目销售回款控制不足的问题，这使得商业银行完全基于开发商的信誉偿还贷款。有些房地产企业在贷款到期时，不落实还款资金，商业银行不得不被迫转贷，因此导致贷款风险增加。还有的商业银行施行第三方保证抵押，选择有优质信誉和雄厚资金实力的第三方作为贷款担保，但是这些担保企业的资金运行链条复杂，一旦房地产市场出现剧烈波动，开发商出现的风险将导致整个资金链条的问题，使得商业银行房地产贷款处在巨大的风险当中。

（二）抵押无效风险

商业银行一般要求房地产企业以其开发的房地产项目作为抵押物进行贷款，具体可以使用房地产项目所在的土地使用权，或者以在建工程作为抵押。但是，商业银行接受房地产企业抵押时由于没能严格的设立抵押权的形式要件，或者未能及时到有关部门登记，先偿权力存在争议的问题，以及土地使用权或者新增房屋抵押权悬空，导致贷款资金权益无法主张。例如，虽然开发商以土地出让方式获得土地使用权，但是房地产企业（贷款人）必须缴纳全部的土地使用权出让金才能取得土地使用证，然后按照出让合同进行投资开发。只有完成开发总投资额的25%才能转让。有些银行获得的抵押物并不符合上述法律规定条件，事实上存在着抵押物法律风险。还有，我国《物权法》规定建造房屋后土地使用权已被新增房屋吸收，当开发商将售房款转移因此将导致抵押权悬空，由此给商业银行的房地产开发贷款带来较大风险。

（三）土地闲置风险

商业银行在批复房地产开发贷款后面临着较为严峻的土地闲置问题。国家对于已经获得土地出让权，但是对于有未按照合同约定进行动工开发情形的，可以征收20%以土地出让闲置费。当土地存在长期闲置现象时，导致抵押人的负担加重，还贷能力也相应削弱，而土地闲置期满，土地使用权被国家收回，抵押物不复存在，相应的抵押权也随之消失，在这种情况下银行面临着巨大土地闲置风险。尤其在国家供给侧改革调整的关键期，我国各省市对土地闲置的治理积极性不断提高，相关管控越来越严格，土地闲置的法律风险更应当引导房地产开发贷款供给银行的重视。而且，我国加大治理房地产力泡沫的度后，房地产市场潜在风险上升，使得土地闲置风险加大，银行应当对相关贷款风险提高警惕。

（四）税收优先风险

我国税收相关法律明确规定房地产抵押的税收优先权，税收优于抵押权、质权、留置权，如果房地产开发企业在项目范围内存在拖欠税款的现象，商业银行的抵押权受到限制，税务机关有权优先处置并就处置价款优先获得受偿。税后剩余部分才开发商才可受偿。有的商业银行在签订房地产贷款合同前未能有效的调查贷款人是否存在欠税问题，或者没能要求企业提供完税凭证，不能请示税务机关出有关抵押人情况，没能在贷款时就抵押上的纳税情况做出约定，因此导致存在相关法律风险。

二、房地产开发贷款的风险防范

（一）严格审核贷款人

只有严格审查贷款主体，保证贷款人有符合法规定的贷款抵押条件，才能确保房地产开发贷款合法、有效和合安全。首先，应当按照国家的有关规定与银行最新的房地产开发贷款抵押政策，加强对开发商的资质、诚信度与还款能力进行调查，还要对开发商的还款意愿进行严格审查，从而缜密判断开发商的还款能力。其次，必须要求开发商提供贷款项目的抵押担保，特别是在当前房地产市场竞争激烈情况下，房地产开发贷款不应接受第三连带责任担保。第三，严格的审查抵押物的权属，只接受开发商有所属权的土地使用权抵押，并且对抵押物的变动与重复抵押情况进行仔细审查，并且防止出现抵押物评估虚高现象，提高抵押物变现可能性。第四，对房地产开发贷款施行封装管理，对贷款与销售款的支配和使用权进行监管，有效防止开发商挪用、抽逃资金等现象出现。

（二）重点防范悬空问题

只有重要监督防范房地产项目开发的悬空问题，才能有效的落实房地产开发贷款的权力主张。首先，加强与土地管理部门配合，在核实土地用途、性质、组别基础上，密切关注和监督借款人是否按照土地出让合同的约定如期开工，在出现土地闲置现象时要使用相应的保全措施，避免土地开发权被国家无偿收回。其次，对土地使用权作为抵押的情况应当根据工程进展情况及时的转为在建工程抵押，确定抵押权完整有效，特别是在办理土地使用权转让时，必须及时的办理抵押登记。此外，还要深入了解抵押人状况，防止工程价款优化权对抗抵押权的问题，并且监督贷款人按照规定使用贷款，防止借款人挪用工程款现象。为了防止房地产贷款风险，还要摸清贷款人纳税情况及其相关风险，不仅要求开发商提供纳税凭证，还要通过税务机关的公告查清企业的欠税与欠税时间问题，并且把开发商依法纳税作为贷款的要件。

结束语：

在法律角度保证房地产开发贷款的安全，有效的消除开发房地产项目贷款的潜在风险，需要积极有效的执行国家有关房地产开发的政策，完善对房地产开发商的相关监管制度，从而在科学的程序上既符合法规规范，有又有效的减少风险漏洞，从而保证房地产开发贷款资金安全。

参考文献：

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[2]曹蕾.商业银行房地产项目贷款风险管理研究[J].住宅与房地产，2017（23）:28.

[3]尤博扬.我国商业银行房地产贷款风险与拨备计提研究[D].南京大学，2017.

作者：张彬彬 单位：西安工程大学