房地产综合管理全文(5篇)

第1篇：房地产综合管理范文

关键词：房地产行业;投资风险;风险管理

在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。

1房地产投资特点

房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。

2房地产投资的主要影响因素

对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。

2.1区位因素

由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。

2.2时机因素

房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。

2.3类型因素

对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。

3房地产投资风险的管理和控制措施

在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。

3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制

一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。

3.2投资时机风险控制

对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。

3.3投资类型风险控制

房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。

4结语

综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。

参考文献：

［1］姚明文.上海市商业房地产投资风险管理研究［D］.上海:华东理工大学，2015.

［2］李海燕.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.现代商贸工业，2016，37（2）:93~94.

［3］罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究［J］.中国市场，2016（25）:163~164.

［4］李宁.H养老地产项目投资风险管理研究［D］.长春:吉林大学，2017.

［5］成飞.房地产开发项目投资风险管理研究［J］.科技创新与应用，2016，37（12）:281.

［6］金世权.房地产开发项目的风险管理研究［J］.门窗，2017（7）:182.

第2篇：房地产综合管理范文

关键词：房地产经济学；应用型本科；教学改革

0引言

随着改革开放和现代化建设的发展，我国的房地产业摆脱了计划经济的制度桎梏，得到了快速的发展。房地产业已经从在国民经济中具有附属性质的经济服务活动，发展成为一个独立的产业［1］。截至2017年，全国房地产开发企业共有95897家，全国房地产从业人员为2830960人［2］。然而，大部分的房地产从业人员是从其他行业转入，并未接受过正规、系统的专业教育。培养输送房地产市场所需的应用型专业人才，已经成为整个行业健康发展的关键。房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、土地资源管理、工程管理等相关专业的重要课程，是一门综合性的涉及房地产业整个经济活动过程的基础理论学科，将培养学生科学认识、分析现实经济生活中房地产经济活动的现象与规律的能力，同时也为学生打下整个房地产学科知识体系的理论基础，对于房地产市场应用型专业人才知识体系的构建有重要的作用。目前，有部分学者对高校应用型房地产人才培养目标和模式进行研究［3－6］，或对房地产经济学课程的学科体系［7］、教学媒介［8］、实验室建设［9］等领域改革进行探讨，但对于以应用型人才培养为目标的房地产经济学课程改革涉及较少。基于此，本文立足福建农林大学金山学院房地产经济学教学现状，探讨该课程改革。

1福建农林大学金山学院工程管理专业房地

产经济学课程教学现状存在的问题福建农林大学金山学院工程管理专业自2008年开设以来，始终以市场（特别是海西市场）需求作为应用型工程管理人才专业培养目标与方向。从历届学生的就业与离职后再就业的情况来看，房地产及相关行业是本专业学生就业意向比较强烈的领域之一。在工程管理专业下设的房建管理方向中，设有房地产经济学与房地产开发与经营两门与房地产行业相关性较强的课程作为专业方向课，另设有房地产估价、房地产项目策划等选修课程。其中，房地产经济学还附带两周课程实习。

1．1学时少、内容多

由于工程管理是一个综合性很强的专业，工程技术、工程管理、工程经济、工程法规4个平台的构建，需要在大学4年中开设诸多理论与实践课程。由于总学时的限制，大多数院校该课程的计划学时为32学时左右。如何在有限的学时中，帮助学生掌握更全面更有用的房地产理论知识，并能够通过2周的课程实习，以实践来初步模拟“实战”，提炼和升华学生理论联系实际的能力，是授课教师与学生所共同面临的挑战。

1．2教材甄选难度大

从教材供应来看，高教、机工以及国内一些重点大学出版社都有出版相关的房地产经济学教材，但内容深浅不一。有些教材内容广度和深度远远超出本科工程管理学生，特别是超出以应用型人才为培养目标和方向的独立学院工程管理专业学生学习能力范围。同时，由于房地产行业的政策性、地域性等特点，房地产类课程内容更新的速度较快。但由于新教材编写出版需要一定时间，导致可选用的教材不能及时反映当地房地产市场的最新发展情况，内容相对滞后。从地域角度，福建地区目前没有相应的房地产经济学教材出版，所以部分教材提供的案例，并不能完全地为以福建本地生源为主的本科学生所体会和理解。

1．3实践与理论教学设置脱钩

从增加学生实践能力出发，金山学院工程管理专业自2012级以来开设了2周房地产经济学课程实习，为从实践角度提高学生动手能力和理论联系实际能力提供了契机。但与其他课程相同，课程实践一般设置在课程结束甚至是学期结束后进行，部分学生由于备考等压力下，交一份课程报告了事，不能很好地通过实践与教师进行互动和改进。通过实践提高学生理论知识应用、培养应用型人才的初衷不能得到很好的实现。

1．4考核方式单一

目前，大多数院校对该门课程的考核方式常采用开卷考或闭卷考的形式，考核方式单一。在现行考核模式下，出现学生不注重平时实践积累，考试前复习由学习委员统一整理的考试资料，突击应对，难以全面考核学生运用所学理论知识解决实际问题的能力。

2教学改革探索与实践

2．1以学生实际为出发点调整授课内容

现有的房地产经济学书籍，根据其内容大致可以分为两种类型：一是将房地产经济学视为房地产相关专业的基础课，类似于房地产概论课程，在内容上包括房地产经济学的基本知识和理论，而且包括房地产开发、经营、投资、金融和物业管理等内容；二是将房地产经济学作为房地产专业的专业课，内容包括房地产微观、宏观经济分析及政府在房地产经济中的作用。从金山学院课程开设的实际以及工程管理专业人才培养方案出发，房地产经济学既是工程管理专业第一门直接接触房地产领域的课程，又是房建管理方向的专业方向课，在授课内容上需要兼顾基础性和专业性，主要做以下调整：（1）从独立学院学生自身水平出发，做好课程承前启后的联系，重点选择房地产概论、马克思城市地租理论、区位理论、市场理论和产权、税收、宏观调控制度进行讲授，对于一些复杂的经济波动理论、地租模型等予以一定引导，不作为课堂教学重点。并注意与房地产开发与经营及后续课程进行区分，在有限的授课学时中，避免内容重复。（2）以授课内容来选择使用教材，以教材为理论基础，但不局限于教材文字。及时更新最新的地方房地产市场数据与政策，并将身边案例恰当地放置于课程教学中，引导学生从身边的房地产实际来体会课程理论知识，并通过实际市场案例，提高学生分析问题、解决问题的能力。房地产经济学课程内容框架，如图1所示。

2．2将实践课程与理论课程相融合

房地产经济学课程实习，需要学生到当地房地产市场进行考察。为了更好地做到理论联系实际，将房地产经济学课程实习提前到理论课程中完成，避开了期末学生复习迎考的高峰期。在课堂上讲授区位理论章节时，提前布置课程实习作业，并通过区位因素的从宏观到中观再到微观的分析，引导学生更明晰了解课程实习需要调查的层次与框架，提高实习调查质量。由于实践时间比较提前，没有备考压力，学生能够真正做到多思考、多调查、多与老师沟通，而不是千篇一律地在网上搜索房地产广告文案。同时，为了增加所有同学的参与度，要求实习按照小组的形式开展调查。实习成果除了最终提交一份实习报告外，还模拟房地产营销策划部门的项目提案模式，专门在课堂上展开ppt汇报与问答，并鼓励组内外学生、师生之间展开互动讨论，加强项目之间的类比，在台上台下互动沟通中发现自身的不足予以改进。另外，市场调查部分的宏观政策调查，也会提高学生后续章节宏观调控章节的学习兴趣和理解程度。

2．3改良考核方式

鉴于房地产经济学作为一门了解房地产领域的基础课程，需要掌握很多基础理论知识，所以笔试的考核模式得以继续沿用。但是，对考核的比例作以下两种改良：（1）提高平时成绩比例，降低期末笔试成绩比例。由于将课程实习融入到理论教学中，所以平时成绩除了基本的考勤、课堂问答交流外，还将实习汇报的问答环节考虑进来。让充分参与互动讨论的同学能够在平常学习和交流中就实现成绩和知识的双丰收。在考核方式改革中，将课程平时成绩占期末总评成绩比例从原有的30％提高到40％，相应降低期末笔试成绩所占比例，提高学生参与课程实践的积极性。（2）试卷增加分析类型题型。基础知识的掌握不单是把重点概念背得滚瓜烂熟，而是能够运用基础知识来分析问题、解决问题。在试卷的考查中，适当增加运用发散性思维的举例说明题目、判断改错题目，让学生能够将房地产经济学基础知识转化升级为分析市场规律的工具。虽发散性思维的题目没有标准答案，将一定程度上增加改卷时间，但从学生能力考查的角度，更具有说服力。

3教改成效及需进一步改进的问题

经过上述课程教学改革，课程的授课内容、授课形式和考核方式等方面都有了较大的改善。同时，学生利用基础知识分析问题、解决问题、团队合作、汇报和临场应变能力等也有了一定的提高。大部分学生能够积极主动地参与课程实践，除了完成实习小组的工作安排外，在实习汇报章节也能与其他同学互动交流。从期末考试来看，发散性思维的题目得分率有较大提高，很多学生能运用自己在实践调查环节中的成果和体会来答题，真正提升知识掌握的层次。当然，改革过程也暴露出一定问题，如作为课任老师需要对前期课程的开设和知识体系需要更大的关注，必要时可以与先修及后续课程的老师进行深入沟通交流，来进一步调整各课程的授课内容与详略程度，保证学生知识结构的完整性和学习的连续性。另外，在课程实习设计上，应当兼顾学生的兴趣及专业知识基础，优化实践形式与内容，以提高学生利用相关知识分析问题、解决问题的能力。

4结语

第3篇：房地产综合管理范文

一、税务风险管控内涵阐释

税收风险管控是指在遵循税收政策的相关规定上对缴纳税款可能造成的风险进行评估和规避，以及对于一些国家在税收方面的针对性优惠政策的信息掌握和遵循国家税收优惠政策进行缴纳税款的活动，合理地进行税收风险，管控能够帮助企业在完成缴纳税款的义务的同时，最大限度地保障企业的利润和效益平衡，好税收缴纳和经营利润的平衡，从而帮助企业在激烈的市场竞争下，取得最大的税收优惠政策，得到最大化的利益［1］。

二、房地产企业税务风险管控的重要性

目前，房地产企业税务风险管控，主要是依据相关的税务风险管控人才来进行特殊管理，一般的房地产企业都需要有相关的专业性税务风险管控人才来专门性的针对企业制定缴纳税款的制度。由于税务风险管控是具有一定的门槛性的企业经济活动，因此必须具备相关知识背景的人才，才能够更好地服务于企业的税务缴纳等经济活动［2］。对于一个房地产企业而言，他的经济活动量是巨大的日常所需接触的资金周转体量较大，因此，房地产企业所需承担的税款缴纳金额一般而言也数量较大。对于大型的房地产企业而言，进行合理的税务风险管控就相当于对于某一个具体的项目进行经营，因此在税务风险管控的方面进行合理的税务风险管控是十分重要且必要的。然而，目前的房地产企业税务风险管控的情况并不尽如人意。很大，一部分房地产企业对于税务缴纳，以及税务风险管控是比较疏忽的。他们缺乏具有专业素质的人才，在了解国家的税收政策方面没有尽心尽力，也就错过了一些国家对于房地产企业的税收优惠政策，同时用因为缺乏税务风险管控的意思，导致其在税款缴纳方面承担了许多不必要的风险和支出对企业的运营带来了不利影响。

三、房地产企业税务风险管控现状及问题

在现状下，房地产企业的税务风险管控存在着诸多问题。总体来说，主要包括制度层面部门层面意识层面，以及人员层面的相关问题。诸多因素的作用下，导致房地产企业在税务风险管控方面亟待提高的地方还有许多，因此以下将对房地产企业税务风险管控的现状及其问题进行详细分析。

（一）房地产企业风险控制体系不健全首先是房地产企业风险控制体系的不健全，这也可以理解为是制度层面上的问题，也是房地产企业税务风险管理方面的根本性问题。从根本上来说，许多房地产企业在税务风险管控方面，没有建立起一个专门性的具体的风险管控体系与制度大多的风险管控项目和活动被纳入在财务管理部门之下，没有成立起一个专业性的部门来管理房地产企业的税务风险，这就导致了税务风险管控在房地产企业中，被当作一个次要的不被重视的部门和项目来加以看待，从而也就导致了难以建立起一个完整的系统性的风险控制体系的问题。另一个方面，房地产企业部门较多人员庞杂也是导致房地产企业难以建立起专门的独立的税务风险管控部门的原因。由于房地产企业内部的部门体谅已经较多，因此如果再建立起一个税务风险管控部门，尤其在还没有强大的人员支撑和技术资金等支撑的时候，就会导致该部门面临着难以管理和可持续发展的问题，因此大部分的房地产企业都没有成立专门性的企业税务风险管控的部门。

（二）房地产企业管理部门税务风险意识淡薄房地产企业管理部门税务风险意识淡薄也是导致房地产企业税务风险管控不尽如人意的原因之一。一家房地产企业中管理层的领导人员的意见和指导，往往会作为底层部门进行企业活动和日常活动的建设性意见，因此，如果管理部门的领导人对于企业的税务风险管控不加以重视的话，就会导致底层员工更加无法对于税务风险管控进行详细的切实实施。房地产企业领导层面对于税务风险意识的淡薄，是大部分房地产企业所面临的问题，究其原因是因为很多房地产企业领导层的人员出身于行政管理等管理岗位，其自身缺乏经济类的税务风险专业知识，不了解税收财务等方面的情况，从而导致在这方面不太重视。这类情况在房地产企业中有许多的表现，因此从领导管理层面上来改变房地产企业，对于税务风险管控的意思是十分必要的。

（三）房地产企业业财融合不够第三是房地产企业业财融合程度不够，业财融合指的是业务部与财务部的融合。在房地产企业的发展进程当中，业务部主要负责房地产项目的开发与运营，而财务部主要负责项目进展过程中的资金流向和筹集等等。业务部与财务部的隔阂，使得房地产企业在项目运营的时候，难以做到业务与财务的沟通交流，在税务风险管控方面，业务部往往不能够及时知晓税收相关政策，而财务部业难以像业务部传达相关的信息。因此，打通财务部与业务部之间的沟通，桥梁和管道，对于房地产企业税务风险管控来说，是十分重要的。

（四）房地产企业财务人员综合素质欠缺第四是房地产企业财务人员综合素质有所欠缺，税务风险管控，毕竟是一项需要专业知识背景的工作，因此需要具有专业素养的税务风险管控人才来进行管理。房地产企业中很大，一部分人员都是出生于行政管理，或是金融行业等等，对于税务风险管控的专业性知识了解，并不多也缺乏这方面的人才筛选制度，因此在人才选拔上缺乏相关的标准就导致房地产企业在进行税务风险管控的时候，没有专业性的人才给予专业性的意见来作为根据，从而也从某种程度上在税务风险管控方面导致了一种疏忽的局面。房地产企业财务人员综合素质的欠缺也是导致如今房地产企业税务风险管控较为疏忽的重要原因之一，因此，加大引进专业性的税务风险管控的人才，对于房地产企业提高税务风险管控标准和水平而言是至关重要的［3］。

四、房地产企业税务风险管控措施

对于目前在房地产企业领域内所面临的种种关于税务风险管控的问题，我们需要针对性地对每一个问题进行分析来给出相对应的管控措施，以提升房地产企业税务风险管控的标准和水平，加强房地产企业税务风险管控的良性循环，使得行业类税务风险管控得到更加良好平稳运行。

（一）建立健全房地产企业风险管控体系从根本上说，就是要建立健全房地产企业的税务风险管控制度制度的建立需要，依靠专业性的部门和人才提供建议和意见来组建一个从基层到领导层的从上到下的制度体系。这个体系需要具备了解，税务风险，懂得税收缴纳，能够知道国家税收优惠政策等等方面的内容。一个健全的房地产企业风险管控体系，应当能够帮助房地产企业在缴纳税收的方面上做得更加有条理有秩序，能够让房地产企业在缴纳国家税款的方面的义务完成得更好，从而能够更彻底的保障，房地产企业在经济运行当中得到更强大的保障，同时，房地产企业税务风险管控的体系，建立也是房地产企业税务风险管控的基层措施。只有从根本上建立了一种制度化，常态化的体系才能够将房地产企业税务风险管控变得日常化，系统化，常态化。

（二）提高房地产企业税务风险管控意识要从领导层面的关于房地产企业税务风险管控意识的提高层面上来入手。首先要从领导层面上加强房地产企业的领导曾对于税务风险管控的重视程度要任用具有专业性税务风险管控的人才，作为房地产企业财务税务部的管理人员从管理层上提高，对于房地产企业税务风险管控的意识，这样才能从上而下的进行改革，建立一种房地产企业专门性的税务风险管控制度将责任落实到人让管理层有能力管，有信心管。同时也可以向员工传达一种房地产企业部门内部也在抓紧改革，跟进，税务风险管控的时代步伐，让国家的税收政策普及到基层员工，让房地产企业内的每一位员工都能够了解税款与税务风险管控的关系，从而在房地产企业上下建立一种要将税务风险管控重视起来的氛围，提高，从员工到领导关于税务风险管控的意思，重视税款缴纳，切实落实房地产企业对于税款缴纳的责任和义务，以及合理规避税务风险的意识。

（三）加强房产地产企业业财融合这是从管理部门层面上而言，打通业务部与财务部的隔阂建立起两个部门之间沟通的桥梁，将业务部关于房地产项目的最新情况，跟进情况以及进度及时地向财务部进行汇报，从而跟上最新的税款缴纳情况，而财务部也需要将税款缴纳的最新政策做解读传达给其他部门，尤其是业务部门，让税务风险管控的意识，深入到企业上下从打通业务部与财务部的隔阂到打通企业内所有部门的隔阂，让企业上下的部门能够通力合作，在税务风险管控方面做到更好。在加强企业凝聚力的同时，也能够帮助企业在项目运行和管理上做得更加完美。

（四）提高房地产企业财务人员综合素质加大引进具备专业性教育素养的财务风险管控的人员提高，对于税务风险管控人员的福利政策，加大吸引这部分的人才力度，引进税务风险管控人才能够显著地帮助房地产企业在税务风险管控上快速建立起一套可行的成熟机制，因为税务风险管控是一个具备专业性门槛的知识领域，需要专业性的人才才能够做到更好。房地产企业是十分需要具备专业性的人才来，建立一个专门性的部门领域来进行税务风险管控的［4］。

参考文献

［1］娄婷.减税降负背景下房地产开发企业税务风险管控研究［D］.山东建筑大学，2020.

［2］康科锋.基于内部控制的房地产企业税务风险管控探究——以西安X房地产公司为例［J］.西部财会，2019（12）.

［3］李金蔓.“营改增”后房地产企业税务风险点分析与管控措施［J］.经贸实践，2018（18）.

第4篇：房地产综合管理范文

［关键词］综合型;房地产企业;运营管理模式

1房地产运营管理分析

1.1运营管理

根据现有的发展情况，结合管理中的重点和难点，对房地产运营管理进行具体的分析，并且在房地产运营管理的时候，一般都是从“管目标”“控进度”等方面展开，这样可以有效提升房地产运营管理的效果。另外，风险预防也是房地产运营管理的重点，通过对各个方面的分析，对项目重点节点和事件节点等方面进行管控，这样不仅实现良好的经济效益，而且促进房地产行业的发展进程。

1.2大运营管理

大运营管理主要是基于完善的管理体系，并且以财务为导向，将现金流和利润作为核心，以计划作为主线，货值管理为基础，全面实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。同时，在这样的情况下，可以确保“储－建－融－供－销－存－回－结”8个阶段动态一体化适配经营策略，进而获取良好的经济效益。近几年，随着我国房地产行业逐渐进入阶段调整期，单项目的规模和项目间的差异也越来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大。基于这样的情况，房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”，也就是将计划运营管理逐渐向大运营管理演变。另外，在“稳健跑”阶段，大运营管理体系可以有效帮助房地产企业呈现品质化、健康化的发展模式。在大运营管理的时候，主要包括“储－建－融－供－销－存－回－结”全生命周期的现金流，其中储为土地储备管理，在房地产企业发展的时候，一定要兼顾规模发展要求和合理占用回款;建为开工管理，需要满足当期销售的要求，以及复合增长的要求;融为融资管理，房地产在建设和开发的时候，一定要保证销债平衡，并且在资金的管理方面，需要对资金的利用和存在的风险进行综合性的考虑，保证各个方面的平衡性;销和售为销售管理，一定要保证销供货效率和供销之间的平衡性;存为存货管理，需要保证应收周转和收支呈现平衡的状态;结为结算管理，需要明确结转效率和未来结转空间之间的关系，两者呈现平衡的关系。大运营管理通过对房地产企业现金流核心逻辑的分析，对现金流回证与利润影响要素的管理，可以有效实现精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，进而实现资金的利用效率和利润率，降低运营管理风险，进而促进我国房地产行业呈现监控、稳定的发展模式。

2运营管理流程

由于基于以人为导向的综合型房地产企业，主要是以保证自身核心竞争力为主要目标，并且从客观角度来说，要求企业拥有大量的物业便满足人们对房地产合理的需求。［2］同时，在满足客户需求以外，需要不断创新提升自身，将以人为导向的理念充分发挥，这样才能保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益。另外，综合型房地产企业所包含的内容有很多，例如住宅、文旅地产、商业地产等方面，不管是面向于哪种模式，都需要对潜在客户进行分析，这样可以提升企业自身在市场中的发展潜力，并且需要将实际需求作为综合型房地产企业在各项项目开发中的依据。同时，综合型房地产企业在运营管理的时候，根据自身在市场中的定位，需要尽可能地发展潜在客户，并且等到客户群体确定以后，需要结合现有的情况，提供客户较为满足的服务，其目的就是获取最大的经济效益。［3］另外，需要积极与客户进行沟通，根据客户的反馈不断进行调整，这样可以有利于综合型房地产企业运营管理模式的提升和完善，确保良好的管理效果。在前期综合型房地产企业运营管理的时候，一般都是以客户群体作为出发点，并且需要结合自身的发展情况，制定合理、有效的管理方案，及时与客户沟通，确保综合型房地产企业运营管理的可行性，对提升企业自身在市场中的竞争力也是非常有效果的。同时，一定要保证项目与客户之间的关系，两者需要呈现平衡的关系，并且受项目竣工后物业管理时间较长的影响，将物业管理水平视为影响客户生活质量的主要因素，以此不断提升综合型房地产企业运营管理的性能。经常会受到传统模式的影响，呈现过于重视项目建设，忽视客户运营管理体系的影响，这样对综合型房地产企业的发展是非常不利的。因此，近几年我国对房地产行业的调整，对综合型房地产企业运营管理进行了一定的转变，将以人为导向为目标，促使各个方面结构产生了转变，其目的就是提升综合型房地产企业运营管理的效果。［4］

3运营管理模式的应用

3.1直线式职责管理

直线式职责管理是综合型房地产运营管理模式中一项重点内容，该模式与中央集权型企业发展、运行模式，并且在管理的时候，根据各个工作部门的工作能力，将各项功能职责划分到各个部门，例如市场开发部、设计部、营销部等职责部门等方面。［5］同时，在运营管理的过程中，可以实行领导集中对各个不同部门进行统一的管理，这样可以有效提升整体管理效果，促使综合型房地产企业的发展进程。直线式职责管理主要是将全部权利和决定权都集中到企业领导身上，这样可以有效加强各个部门之间的配合，并且各个部门的协调程度相对较高，根据市场的变化做出应变，从而获取良好的经济效益。但是，进行直线式职责管理的时候，也存在着一定的不足，例如领导的专业性往往决定各项运营管理决策的正确性，因此领导一定要拥有良好的专业性及前瞻性，这样才能更好地促进综合型房地产的发展。

3.2矩阵式运作管理

矩阵式运作管理是基于直线式职责管理模式延伸而来的一种管理模式，在具体管理的时候一般可以从以下几个方面展开。在直线式职责管理的时候，需要设置传统的管理部门，这样可以便于各项基础工作的开展，实现良好的管理效果，提升其综合型房地产管理模式的自身性能。需要根据不同的工作任务、工作项目等方面设置各个管理部门，以及管理工作人员，并且有针对性地成立专门的工作小组，从事各项管理工作，这样可以有效提升其管理效率。另外，在一项工作任务和项目完成以后，需要结算工作小组，并且将小组的工作人员回归到原始工作岗位，这样可以打破传统管理模式所带来的问题，提升良好的综合型房地产运营管理性能。在矩阵式运作管理的过程中，由于各个部门分设不同，在实际的应用中容易出现权利交集和较为明显的职责分配不清，并且审批流程相对较多。因此，面对这样的情况，需要尽可能地简化流程，避免影响其管理效果。

3.3项目分配式管理

项目分配式管理模式一般是以一个项目产生、成立、建设、销售等作为基础，以某房地产项目为例，该项目的全过程为项目分配式管理的重点，并且根据该项工作的实际情况，设定预期目标和完成目标。同时，根据实际完成目标，作为工作人员量化考核的主要内容，这样可以在一定程度上提升项目分配式管理的效果。另外，在该项目完成以后，需要将实际完成情况，与预期目标和完成目标进行对比，针对实际情况对相关的工作人员给予奖励，这样可以将各项管理工作全面地落实。［6］但是，项目分配式管理也存在着一定的不足，需要根据实际情况做出相应的调整，避免产生管理问题。

3.4集团制管理

集团制管理也可以叫作混合型集团化管理模式，该模式是一种较为先进和全面的管理模式。同时，在集团制管理模式运行中，将上述几种管理模式融合在一起，这样对传统的管理模式存在的弊端进行了有效的弥补，可以有效促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。在集团制管理的过程中，可以根据综合型房地产企业的内部构架进行重新编制，这样可以满足综合型房地产发展的需求。另外，需要明确各个岗位的职能，这样可以进行统一的管理，实现良好的管理效益。

4管理模式应用创新

运营管理是综合型房地产企业发展的核心，因此综合型房地产企业一定要将运营管理作为企业发展的主要平台，在传递企业更多文化、价值和理念，提升综合型房地产企业自身服务性能的同时，可以有效扩大企业的运营范围，并且也可以很好地提升企业的服务性能。［7］同时，在综合型房地产企业运营管理的时候，需要根据实际情况，对运营管理模式进行不断地创新;根据市场的变化，构建核心发展项目。这样可以在一定程度上提升企业的竞争力。另外，可以为客户提供增值型服务，对服务、销售等工作体系进行一定的转变，并且需要有计划、有步骤地将发现项目不断延伸，这样可以促使企业呈现全面、稳定的发展模式。另外，在综合型房地产企业运营管理创新的时候，需要坚持不变，也要坚持改变，也就是说，需要不断提升自身的服务性能和管理性能，这样可以为综合型房地产企业的发展提供基础性的保证。［8］同时，需要将市场的实际情况和消费情况结合在一起，从中发现不足并且进行有效的解决，这样不仅能有效提升综合型房地产企业运营管理的效果，还是房地产行业改革推进的重要保障。

5结论

综上所述，文章简要分析了房地产运营管理模式，并且从不同角度和方向，对综合型房地产企业运营管理的相关内容进行明确和研究，其目的就是保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益，促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。

参考文献:

［1］王进学.房地产企业运营管理的项目实践［J］．居舍，2018(18):90，185－186.

［2］吴霞，范维，康瑞文，等.当代房地产经营管理模式战略转型的分析［J］．住宅与房地产，2018(13):3.

第5篇：房地产综合管理范文

关键词：房地产企业；管理会计体系；分析探讨

引言

当下我国市场经济体制的成熟给我国房地产企业带来更多的发展机遇，同样宏观政策的调控也增加房地产企业的竞争压力。而管理会计能够有效地促进房地产企业财务管理的转型升级，通过管理会计体系的构建能够为财务管理、会计核算提供更加科学的引导，同时也是提升财务人员工作效率的重要体系。因此房地产企业应该重视管理会计体系的构建，以此来推动房地产企业竞争力的提升以及保障未来发展。

一、房地产企业会计管理的重点内容

（一）房企资源管理房企的主要资源就是房地产项目，所以项目资源管理将会成为房企会计管理工作的重点内容。房地产项目通常涵盖土地购置以及工程建设，其中购买土地将会占据房企的主要资本的投入，因此房企需要提升项目的成本管控，通过会计管理来促进资源管理效率提升，提升资源配置效率。

（二）房企项目周期管理房企同其他产业比较，其核心的工作内容就是围绕项目展开工作，而且该项目通常具有周期要求，所以必须要通过项目周期管理来保障项目的顺利落实。所以管理会计能够针对房企项目进行周期管理，将项目周期划分为长期、短期与中期，在管理会计中将不同周期的财务会计特点进行展现，从而提升房地产项目周期管理模式的科学性与可行性。

（三）房企资金管理房企资金管理可以说是会计管理的核心内容，因为房企作为资金密集型企业，所涉及的资金规模比较庞大，对于资金管理具有较高的要求。因此房企需要通过会计管理来强化企业现金流的管控，确保企业项目资金的充足，从而也能够有效降低企业资金管理所面临的风险。此外企业需要掌握市场的情况，根据会计管理来调整资金管理规划，从而提升资金利用效率，避免影响到企业的日常运营。

二、当下房地产企业管理会计应用存在主要问题

（一）管理会计专业素养水平较差尽管管理会计在房地产企业运营当中有着不可替代的作用，然而当下房地产企业在管理会计的应用环境上面依然存在欠缺。房地产管理会计的专业素质有待提升，尤其是房地产企业的竞争压力加大，管理会计的要求将会持续提升。过去的管理会计专业素养无法满足当下房地产企业发展阶段的需要，所以管理会计工作人员不仅需要具有管理会计知识体系，更要具备与时代相符合的战略管理会计思想。但是在房地产企业管理会计应用的实际情况当中，仍然缺乏专业水平较高的管理会计人才。房地产企业管理会计专业素养的欠缺，无法为管理会计体系的构建提供更多的专业人才，不利于房地产企业构建管理会计体系。

（二）房企的管理会计方式不够严谨、不科学管理会计通常具有管理与会计的两项职能，能够为房企领导层提供更多的决策参考信息。然而房地产企业对于管理会计的认知比较片面，对于管理会计工作没有重视起来，致使管理会计部门的管理方式在严谨性、科学性上就存在欠缺，最终影响到管理会计体系的构建质量。因为管理会计部门缺乏对管理会计系统的研讨，导致管理会计体系在构建过程中存在着诸多的阻碍，甚至还会对房地产企业的日常运营形成负面干扰。

（三）管理会计与其他部门缺乏沟通协调管理会计工作通常被认为是财务部门单独负责的，所以其他部门对于管理会计在积极配合上存在欠缺，也影响到管理会计部门各项工作的落实。管理会计与其他部门间没有形成沟通协调的平台，所以管理会计在具体工作中很难发挥出具体的作用，使得管理会计在展开相应工作时得不到其他部门的积极配合，也就无法获得有效的管理会计数据信息，最终所形成的管理会计报告也就无法为房地产企业领导层提供有效的参考。

三、房地产企业管理会计体系构建的前提条件

（一）增强对管理会计的重视程度管理会计体系要想能够顺利地落实就必须要提升企业对于管理会计的重视，不管是哪个层级的管理者以及职工都应该意识到管理会计对于房地产企业未来发展的关键性，尤其是领导负责人员更要积极地参与到管理会计体系建设工作当中，并且引导自身部门各级职工积极配合管理会计工作的落实。管理会计体系的构建不仅仅是以会计工作者为核心展开的，更是房地产企业全方位的管理体系，是增强房地产企业经营效益的重要途径，所以房地产企业要在全体职工当中进行广泛宣传，让大家意识到管理会计的重要性，提升全体职工对于管理会计工作的重视程度，从而营造良好的管理会计体系构建的基础条件。

（二）打造管理会计人才培养体系21世纪是人才的竞争，而管理会计体系的构建同样也是人才作为核心，只有通过专业素养高的管理会计人员才能够为管理会计体系的构建提供保障，同时也能够解决管理会计团队综合素养不高的问题。因此房地产企业要注重对于管理会计人才的培养，积极的打造成熟的管理会计人才培养体系，引导管理会计人员从传统的会计核算工作当中进行转型升级，形成全新的管理会计工作人员，不仅能够提升自身的业务能力，还能够提升财务管理效率。另外对于管理会计人才的培养应该从综合性的角度出发，从多个维度掌握更多的知识，比如人力资源管理知识、业务知识以及其他方面的知识，只有形成综合知识体系的管理会计人才才能够为房地产企业管理会计体系的构建作出更多的贡献；另外在引入管理会计人才时，也要考虑管理会计人才是否具有复合的专业经验以及实践经验。通过成熟的管理会计人才培养体系，能够为房地产企业提供源源不断的管理会计人才，最终为管理会计体系的构建打下坚实的人才资源基础。

（三）强化对信息技术的运用信息技术的快速发展给房地产企业管理会计体系构建带来了信息化发展的可能性，房地产企业需要强化对信息技术的应用不仅能够有效地缓解各部门沟通不畅的问题，还能够提升管理会计工作的严谨性以及科学性；比如可以通过信息技术实现自动化会计核算，降低人为失误操作的出现；同时还能够确保会计核算的严谨性与科学性，另外通过对信息技术的应用构建管理会计信息平台，可以大幅度提升管理会计工作效率。在信息技术所收集的数据方面需要加强应用，通过收集大数据，运用大数据技术进行加工分析，为房地产企业的管理会计决策提供更多的参考内容，有利于提升房地产企业管理会计体系的竞争力。

四、房地产企业管理会计体系构建的三大平台

基于上述分析，为房地产企业构建管理会计体系营造良好的基础条件，因此房地产企业构建管理会计体系可以事半功倍。房地产企业管理会计对于现金流的规划与控制成本的管控以及项目运营方面发挥出巨大的作用，所以在管理会计体系构建的过程中就需要管理会计工具实现精准管控，所以会计体系当中具有针对性管理的会计工具涵盖三大类，分别为全面预算管理、管理会计报告以及成本管理工具是管理会计体系的重要构成内容。因此房地产企业在构建管理会计体系时，首先，需要从经营决策平台、运营监控平台与成本管控三大平台构成着手，通过经营决策平台能够对资源进行有效配置与规划，降低资金风险提升经营决策质量；其次，运营监控平台可以对房地产企业项目运营过程当中所产生的问题及时发现与解决；最终，运营成本管控平台才能够实现成本的测算、设计与管控，最终由三大平台共同形成房地产企业管理会计体系的主体内容。

（一）构建经营决策平台企业要想将管理会计体系进行构建与完善，提升管理费用审批就需要搭建经营决策平台。这主要是针对企业的年度预算、项目周期管理、土地预算管理等等，企业在构建经营决策平台时需要加强各个环节的预算管理，确保房地产企业经营决策的科学性。

（二）打造运营监控平台房地产企业的运营监控平台主要就是指企业的管理会计报告系统，运营监控平台在实际运营当中主要依赖的是商业智能技术，能够帮助房企在不同的运营系统当中快速的挖掘对于企业发展有用的数据信息，然后进行有效的整合，为企业运营监控提供充足的动力。房企需要结合自身的实际情况构建综合报表分析系统，并且构建企业的数据库，实现企业数据的统筹管理与分析，将数据资源的作用进行充分发挥。

（三）构建成本管控平台成本管控平台主要是为了房地产企业通过管理会计来实现成本的降低，首先需要构建含量指标库，将企业的设计方案进行优化，同时实现企业含量指标与规划指标的有效结合，节省企业的运营成本，确保房地产企业经济效益的最大化的增长。结语综上所述，房地产企业构建管理会计体系是一项复杂、系统的工程，需要房地产企业发动全体职工的力量参与其中，为管理会计体系的构建营造良好的环境基础，同时也是增强房地产企业凝聚力的机会。希望本文针对房地产企业管理会计体系构建的建议能够为房地产企业的发展提供参考。

参考文献

[1]龚小平.房地产企业管理会计体系的构建与实施[J].企业改革与管理，2019（13）：155+158.