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房地产设计全文(5篇)

房地产设计

第1篇:房地产设计范文

关键词:成本控制;房地产设计;管理要点

房地产市场的竞争激烈程度在不断提升,企业为了争取更多发展机会,保持市场优势地位,必须做好工程项目的成本管理工作,从而保证企业资金运转流畅,顺利完成各项战略指标。成本控制是一项贯穿于工程项目建设全过程的管理活动,对设计阶段而言,由于设计方案决定了大部分的项目成本支出,需要在其设计过程中,充分考虑成本控制的可实施性。只有做好前期的设计管理工作,才能保证后续的成本控制目标能够实现。

1房地产设计管理中的成本控制问题

1.1成本控制机制缺乏联动性

在房地产项目管理中,成本控制不是某个部门的管理任务,而是与财务部门、设计部门、采购部门、施工部门等都有密切联系的。但是在房地产项目设计阶段,成本控制工作的独立性较高,没有与其他部门工作有机结合起来。对设计部门而言,由于缺乏成本控制的专业知识技能,在设计过程中,不可避免的会出现考虑不周的情况,进而为后期的成本控制留下风险隐患。此外,设计部门的设计信息共享度不高,也为财务部门等其他部门人员参与设计成本控制增加了难度,目前主要采取事后核算方法,缺乏有效的事前和事中控制手段。在各专业的设计方案进行综合汇总时,成本问题集中暴露出来,对其进行分析和处理也较为棘手。再加上财务报告本身具有一定的滞后性,也会对设计工作产生影响,设计部门将工作重点放在解决设计问题上,缺乏对成本控制问题的考虑,难以实现预期的成本控制目标[1]。

1.2成本控制制度不够完善

房地产项目成本控制是一项系统化工作,其持续周期近似于项目实施周期,图1房地产项目成本控制体系在项目进行过程中,存在多方面影响因素,容易因不确定因素影响成本控制的实施。因此,在开展成本控制管理的过程中,需要建立一套完整的管理制度,为具体工作的开展提供依据。但是在项目设计过程中,可以参考的成本控制制度有限,较为重要的成本控制责任制度等,也存在一定的片面性,未完全覆盖所有参与主体。再加上上述各部门之间工作的分割性,难以根据项目设计实际需求,定期对总成本进行分析和管理。这一现象导致在设计管理过程中,成本控制的约束力不足,容易因追求工程质量、追求施工进度等,忽视成本控制问题,产生不必要的成本浪费。另一方面,许多设计人员自身缺乏成本控制意识,在外部约束力量不足的情况下,难以主动寻求成本控制的有效途径。在设计过程中,缺乏对资源优化配置等方面的考虑,成本控制处于被动状态[2]。

1.3成本控制方法相对落后

目前国内许多房地产企业的成本控制方法还较为落后,特别是在设计阶段,成本控制效果受控制方法和技术的影响较大,只有保证信息的及时传递、对设计方案进行全面审核,才能提前发现设计方案中存在的问题,将成本风险消灭在萌芽期。但是一些企业在资金管理方面,采用的预算方式过于老旧,缺乏对市场变化的考虑,信息化技术的应用水平也偏低,在设计和审核中,主要依靠设计图纸和相关文件等进行成本核算,未能发挥BIM技术等在设计阶段成本管理中的应用优势。此外,也存在资金管理预算不足的问题,缺乏科学的统筹设计理念,在不同专业的设计内容中,存在资源占用冲突等现象,导致后期施工期间,会出现较多的设计变更问题,造成大量的成本损失。必须尽快改进房地产项目设计管理方法,强化成本控制理念,通过掌握设计阶段的成本控制管理要点,最大限度的降低成本控制风险[3]。

2基于成本控制角度的房地产设计管理要点

2.1成本控制影响要素分析

在房地产项目设计管理过程中,要达到预期的成本控制效果,首先应对成本控制影响要素加以明确。具体包括:(1)项目策划影响因素。在规划构思阶段,应充分考虑地区实际情况,做好市场调研等工作,为项目设计提供基本方向,从而建立可行的成本管理体系,对项目实施全方位管理,尽可能的预测可能出现的变化问题。(2)建筑设计因素。房地产项目设计要充分考虑建筑构成要素和使用功能,做好各平面、立面的设计,同时安排好机电、暖通、排水等各专业施工,使其成为一个完整体系。同时应对各专业设计可能出现的冲突问题加以协调,将成本控制提前化,避免因设计变更造成成本损失。(3)选料设备选择因素。在房地产项目建设过程中,使用的材料和设备必须满足相关技术标准规范的要求,同时与工程施工的实际需要相符,否则容易因建筑质量不达标,给企业带来惩处和赔偿问题[4]。

2.2房地产设计方案优化

在明确房地产项目成本控制影响要素的基础上,设计阶段的管理重点首先体现在设计方案优化方面,通过对设计方案作出有效优化,可以降低成本控制风险,甚至达到成本节约的效果。一般情况下,由于项目前期准备阶段能够掌握的基础资料有限,设计人员在制定初始设计方案时,不可避免的会出现一些漏洞问题。通过后期更加全面的掌握工程地质资料、现场勘查材料等,可以将这些不足之处筛选出来,并作出有针对性的改进。房地产设计方案优化具体包括对外观设计的优化、对日照间距、建筑容积率的优化等,内容十分广泛。在这些方面的优化过程中,可以在满足相关建设标准要求的前提下,节省建筑材料或能耗,进而达到成本控制的目的。因此,在房地产设计管理过程中,必须提高对设计方案审核及优化的重视,对比选择出最优设计方案,同时考虑质量要求和经济性要求,通过节约成本,帮助企业提升项目建设效益。

2.3采取限额设计方法

在房地产项目设计管理中,积极推行限额设计方法,是实现成本控制目标的有效途径。限额设计是成本控制理念的集中体现,能够让设计人员在制定设计方案时,充分考虑成本要素,在各专业设计过程中,对成本目标加以明确,并落实到具体的设计内容中,从而在各专业设计方案综合时,能够最大限度的降低成本问题。限额设计理念具体是指以房地产项目可行性分析为依据,在初步设计阶段,融入成本控制方法,做好概预算工作。以实现业主的功能需求为前提,有计划的分配投资限额,确保各专业设计的合理性。在总投资限额下,完成各专业设计任务,并对其进行优化。在此方面,也可以体现出设计优化的重要性,只有采取有效的优化策略,才能确保投资限额的顺利达成。在具体设计过程中,则应贯彻以价定量思想,通过对限额进行逐层分解,确保方案综合时,概预算成本能够控制在投资限额以内。这也需要实现成本控制责任的逐层分解,每一个设计环节都需要完成相应的成本控制任务。因此,必须构建完善的成本控制责任体系。

2.4落实项目成本控制责任制

项目成本控制责任制是成本控制管理的主要依据,其最终目的是实现项目整体的成本控制目标。因此,在责任分解过程中,要与成本控制任务的分解高度契合,将具体管理责任落实到部门和个人。对项目设计管理而言,成本控制容易出现的问题是成本虚高,同时也容易因设计精细化程度不足,导致设计方案与工程实际不符,进而出现成本浪费问题。因此,设计阶段的成本控制还要从设计细节着手,明确成本控制的核心要求,加强独立预算工作,真实反映项目成本变化。各部门和岗位不仅要承担其自身的成本控制责任,还要主动承担信息分享和沟通责任,通过及时反馈本部门工作情况,为其他部门成本控制工作的开展提供参考。设计部门作为该阶段成本管理的核心部分,应主动向财务部门提供成本核算所需的设计资料。同时建立问责制度,一旦出现成本问题,应将问题具体到某专业、某个环节的设计内容,并追究相关责任人的责任,对其进行惩罚。另一方面,还需要建立绩效评价制度和激励制度,鼓励设计人员通过采用新材料、新技术帮助房地产项目节约成本,并根据成本节约数量,按照一定比例对其进行嘉奖,从而激发设计人员参与成本控制管理的主动性。

2.5加强成本控制执行力度

在房地产项目设计管理和成本控制的实际操作过程中,首先要强化成本控制理念,追求提高成本控制的有效性,不断在工作实践中总结经验和方法,构建切实可行的成本控制管理体系。其次应注重先进技术的应用,为改变部分企业成本控制管理落后的状态,应进一步推动企业的信息化发展。利用具有一定智能化水平的信息管理工具,提高成本控制效率及成效。比如设计部门可以通过采用BIM技术软件对设计方案进行碰撞检测,减少实际施工过程中的冲突,从而减少设计变更问题。也可以将BIM三维模型设计与成本控制管理直接联系起来,再加上进度控制方面的考虑,构建5D信息化管理模型,实现立体化管理和动态化管理。通过利用这些先进的技术手段,对项目成本控制风险进行科学预测,并制定有效的防范措施,在制度约束下落实到实际管理工作中,可以有效提升房地产企业的成本控制能力。最后,应对设计管理过程进行记录,全面搜集和整理相关资料、文件,对成本控制管理的实施效果进行跟踪监督,直到最终成本目标的实现。

3结束语

本文从成本控制角度对目前房地产项目设计管理存在的问题进行分析,并采取有针对性的改进方法,可以有效提升设计管理的科学性,确保成本控制目标能够顺利实现。在具体的改进过程中,通过强化成本控制理念,创新设计管理的技术方法,并健全相关管理制度,可以为项目成本安全提供保障,帮助企业提升项目建设效益和市场竞争力。

参考文献:

[1]卢显奎.浅谈房地产项目开发成本控制的要点[J].上海房地,2017(4):28-30.

[2]杨勣,陆戎.房地产项目成本控制影响因素浅析[J].特区经济,2017(1):119-122.

[3]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理,2016,33(9):46-48.

第2篇:房地产设计范文

关键词:房地产;园林景观;规划设计

近年来,虽然我国房地产设计领域进步迅速,但结合实际调研可以发现,在房地产园林景观方案规划设计方面,很多问题仍较常见,如规划体系欠完善、植物配置不合理等,这类问题使得房地产园林景观方案规划设计难以取得预期效果,容易出现住户对园林景观不满的情况。为提升房地产园林景观方案规划设计水平,围绕该课题开展具体探讨。

1规划设计方法

房地产园林景观方案规划设计需要灵活运用多种方法,本节主要介绍3种方法,包括文脉地脉传承、用户思维切入、提升绿化布局科学性。

1.1文脉地脉传承

景观规划设计归根结底是土地的改造和利用,在土地的改造利用过程中,要充分尊重当地的文脉和地脉。既可以避免设计方案的千篇一律,又能唤起当地居民对土地的认同感和归属感。一方水土养育一方人,在具体的房地产园林景观方案规划设计实践中,设计师不得单纯考虑某个方面的因素,而是需要全面了解房地产项目所在区域自然环境及其自身特点,综合人文因素、环境因素开展规划设计,只有这样园林景观才能够更好地融入项目及城市,才能更好地保障设计的科学性、合理性、丰富性、和谐性。在园林景观方案规划设计过程中充分发挥自然条件优势,这不仅能够凸显城市特色文化,同时在建设成本控制、特有风格营造、文化氛围增强方面也能够发挥积极作用,进而有效结合人文与自然。在房地产园林景观方案规划设计中也需要体现生活特性,以推进设计方案持续创新,人文关怀、优美自然风景也能够更好得到体现,进而提升园林舒适性,更好满足住户的生活质量要求。此外,也需要得到重视设计特色的体现,要充分结合房地产项目建筑风格,有针对性地开展园林景观设计,保证园林景观与项目建筑的整体性与和谐性,避免园林与建筑相分离情况出现,否则无法保障视觉美观。不同城市、不同房地产项目的建筑风格差异显著,如中式房地产项目往往拥有传统庭院要素。因此,园林景观方案规划设计同样需要融入中式风格,聚焦古朴典雅之感的打造,这一过程需同时关注现代设计元素的应用。在房地产园林公共空间环境的设计过程中,层次感的把握也极为关键,必须真正明确中心景观,进而开展景观轴线设置,保证园林景观特点充分展现,这直接影响设计风格的独特性并能够规避视觉疲劳问题出现,园林景观可更好给住户带来新鲜感[1]。

1.2用户思维切入

互联网行业强调以用户为中心,以用户思维指导产品设计。同样,在现代景观规划设计过程中,用户思维一样重要,在空间打造,尺度推敲,布局设置,细节处理的过程中,要以人本主义的思想,结合用户思维,通盘考虑景观规划设计方案。对于房地产园林景观方案规划设计来说,提供更加健康、舒适的居住环境是最终目的。因此,房地产园林必须为住户提供享受、放松服务,相关设计需要结合这种需要开展。基于房地产项目的实际情况,设计需定位房地产园林,地域特色的融入需同时结合房地产项目的周边环境特点。在用户思维的理念指导下,认识到房地产项目中住户属于主体,进而充分考虑人的因素进行园林景观规划设计,保证园林景观满足住户的各类需求,充分考虑住户的体验、感受。在具体规划设计开始前,需要全面调查房地产项目及周边环境,明确住户对园林的需求,同时明确住户的年龄特征、文化程度等基本信息,以此开展园林景观规划设计,可凸出功能性和美观性,营造良好的居住氛围,保证住户心情愉悦。在房地产园林景观方案规划设计中,同样需要体现地域文化特色,需同时贯彻生态性原则,保证园林的文化性和生态功能,进而更好地满足住户精神需求,提升园林给人的体验感。可充分结合最新园林设计理念和技术,同时聚焦古典园林设计精髓,充分结合项目所在地的风俗风貌、文化特色,设计个性化程度较高的园林景观,实现更好地体现当地风土人情。只有持续更新设计理念、创新设计形式,房地产园林景观方案规划设计才能给住户更好的体验,真正实现设计目的[2]。

1.3提升绿化布局科学性

绿化布局同样属于房地产园林景观方案规划设计重点,需要首先保证房地产项目绿化面积满足需要。在我国房地产项目的建设过程中,国家对绿化面积有明确规定,但部分房地产项目仍存在绿化面积较小问题,这显然不利于现代化城市建设。因此,房地产园林景观方案规划设计必须聚焦绿化布局科学性,更好为住户提供健康居住环境。具体设计可于园林中设置曲折小径,以此实现园林视野拓宽、趣味性提升,园林景观也能够由此更好呈现给住户。为实现房地产项目绿化面积的扩大,还需要注重科学利用植物种植技术,植物设计的科学搭配、乡土植物的针对性选用、种植方式的适宜性。应基于房地产项目所在地实际情况进行绿化设计,以此做好道路绿地、公共绿地的科学规划,保证其融入房地产项目园林,这关系到房地产园林功能性能否充分发挥。基于实际情况,还需考虑园林植物种类配置合理性,植物种植、管理的便利性及成本,以此科学搭配植物,保证园林植物顺利生长,地域特色、人文理念也要融入植物设计,更好地保证园林设计水平。此外,房地产园林景观方案规划设计还要保证自然景观的统一规划,贯彻合理性原则,保证规划设计中综合开发的适宜性,配套建设、园林景观美观、小区环境洁净也要在设计中得到充分考虑[3]。

2实例分析

2.1工程概况

为提升研究的实践价值,以黄山休宁林溪郡项目作为研究对象,该房地产项目总用地面积、总建筑面积分别为285001m2、339919m2。案例房地产项目的园林景观总面积为78433m2,包括园区硬景、商业街硬景、绿化,面积分别为29931m2、934m2、47568m2,绿地率、单位面积造价分别为41.54%、783元/m2。为保证园林景观较好地满足案例房地产项目建设需要,该项目在园林景观规划设计方面投入大量资源和精力,最终取得预期效果。因此,黄山休宁林溪郡项目的园林景观规划设计具备较高借鉴价值,图1为黄山休宁林溪郡项目园林景观规划设计整体方案。为直观展示黄山休宁林溪郡项目园林景观规划设计要点,将围绕布局设计、地形设计、水体设计、建筑设计、绿化设计、文化设计等方面开展深入探讨。

2.2布局设计

在黄山休宁林溪郡项目的园林景观规划设计实践中,充分结合古典园林精华,以实现对各种自然美景在有限空间内的提炼和概括,园林景观的空间设计因此取得预期效果。为保证现代建筑与古典设计理念的深度融合,项目在过渡空间设计中投入大量精力,主要在集中绿地处设置古典园林景观,如项目中的“爱晚亭”“青芷轩”“景观廊亭”等,这类园林景观属于房地产项目园林核心节点。除这类核心节点外,园林景观与现代建筑的过渡也属于设计重点,需基于植物配置和地形实现。通过科学的布局设计,案例项目将园林景观打造为相对独立的外部空间,避免给人带来不协调感。

2.3地形设计

分析我国古典园林设计可以发现,基于人工方法的堆山叠石属于常用设计,这使得园林能够脱离客观地形限制,规避平板单调问题,高低错落变化可由此形成。黄山休宁林溪郡项目地形设计中,利用传统造园手法,通过假山叠石形成对景、障景,但考虑技术和成本因素,项目未采用太大的假山体量,同时设计过程结合水景,基于地形堆坡的园林景观设计在案例项目中也有直观体现,充分发挥地形在空间层次丰富方面的作用,因此形成错落有致的节点、步移景异的园林景观。此外,案例项目的绿化设计也充分结合了地形变化,过渡和分隔作用得以较好发挥,顺利实现风格过渡和空间分割[4]。

2.4水体设计

“无水不成园”说法向来存在于我国园林领域,房地产项目的园林景观设计也需要科学利用水体,实现园林序列的串联,具体需要基于场地现状确定水体大小和形状,黄山休宁林溪郡项目选择设置古建筑于水体四周,进而实现基于有限空间的开阔感营造。具体在园林一侧设置水体,同时设置人工山石于其余空间,山水环抱格局得以形成。设计主要以石岸作为池岸,同时堆叠石块于岸边,种植花草树木于石块间,高低起伏的石块堆叠使得池岸线更富自然趣味,这一过程中叠石需要充分结合水体、地形,更好地打造景观节点。

2.5建筑设计

在古典园林设计中,建筑设计追求含而不露,藏与露的对比、空间对比、婉颐曲折形态营造属于其中关键。而对于房地产项目的园林景观设计来说,园林建筑需要与周围环境自然融合,同时满足活动及功能需求、符合古典园林布局原则,因此案例项目选择在中心节点处设置园林建筑,建筑单体设置于次要节点,同时在空旷处、地形高点处设置单独的“亭”,基于分隔空间需要灵活设置“廊”,在水体收口处设置“桥”,通过充分结合水体、地形、植物,黄山休宁林溪郡项目得以形成丰富的空间层次,园林建筑可较好地满足住户的社交、休憩、健身、运动等需要[5]。

2.6绿化设计

植物在房地产项目园林设计中极为关键,由此开展的绿化设计需要关注成本、效果、意境等因素,进而基于有限成本打造更具韵味的植物园林,具体设计需要结合植物的特征和规格,案例项目将植物细分为草坪、灌木球、高绿篱、地被灌木、落叶中层、大乔木、常绿中层、特大乔木名贵特型苗木,具体设计主要围绕以下3方面开展:第一,把握苗木层次结构。基于成本要求和项目定位,确定草坪和地被的面积比及各层次苗木数量,通过在标准数据库中收入竣工结算的苗木清单,同时基于不同业态和区域统计各层次苗木占比及数量,即可实现数据持续更新和设计动态优化,以此为标准的设计需要聚焦各层次苗木量估算,进而针对性开展设计。设计需要聚焦绿化效率并做好对园林景观风格、品质的把控,绿化设计的成本和效果最终得到较好控制;第二,尊重植物个性。为充分展现植物的自然形态,在设计中充分应用植物的自然造型,如在主要道路的转角、主入口附近、中心绿地入口、主体建筑附近等重点区域设置多杆树、造型树等名贵特型苗木,发挥点景作用。同时在重要构筑物、水系周边,设置斜飘树,空间可基于斜飘造型延伸,优美的树形可保证其顺利成为视觉焦点;第三,应用常绿中层植物。对具备2m以上高度的小乔木或常绿灌木,如杨梅、石楠、桂花等,以此发挥分隔空间、遮挡劣景、提供背景等作用。在开阔草坪区域,基于常绿中层围合实现开合对比营造,而在休息区等相对私密的空间,案例项目同样设置有常绿中层围合。为保证充分融合现代建筑与古典园林景观,常绿中层在该方面同样发挥重要作用,由于黄山休宁林溪郡项目并非所有园林区域均按照中式园林设计,在入户口和建筑密集区仍为现代风格,古典园林设计存在于中心绿地处。因此,设计基于常绿中层植物林带分隔两种不同的绿化设计,在隔离和过渡下,二者得以合理融合、交相辉映。在遮挡劣景方面,主要聚焦停车位、垃圾房、通风采光井、变电房等功能性构筑物,这类有碍观瞻的劣景遮挡由中层植物负责,同时为景观石、亭等重点观赏点提供背景,进一步提升案例项目园林的绿视率。

2.7文化设计

为实现园林景观的意境传达,匾联题词在中国古典园林设计中极为常见,黄山休宁林溪郡项目园林景观规划设计同样存在相关内容,可基于住户的联想提升园林景观的感染力。作为富有传统特色的园林景观,黄山休宁林溪郡项目中的园林设置有“爱晚亭”“青芷轩”等园林建筑,景观节点的意境得以通过命名突出表现,如“爱晚亭”取“停车坐爱枫林晚”诗意设计,“青芷轩”则以中药“青芷”命名,这种文化设计使得黄山休宁林溪郡项目园林景观规划更富人文意趣,借鉴价值极高。

3结语

综上所述,房地产园林景观方案规划设计需要关注多方面因素影响。在此基础上,文章涉及的布局设计、地形设计、水体设计、建筑设计、绿化设计等内容,则直观展示了具体的房地产园林景观方案规划设计。为了更好地满足房地产园林建设需要,还应聚焦人性化设计理念的贯彻、人与园林景观的协调、现代居民生活和精神需要的满足。

参考文献:

[1]戈梦姣.城市住宅小区景观园林设计相关研究与分析[J].现代园艺,2021,44(18):92-93.

[2]黄辉堂.居住区中人性化园林景观设计应用[J].四川水泥,2020(11):105-106.

[3]李延莹.关于保障房住宅小区园林规划设计思考[J].科技创新与应用,2020(29):106-107.

[4]陈霞.浅析屋顶花园对城市局部生态改善的优势[J].现代农业研究,2020,26(04):129-130.

第3篇:房地产设计范文

【关键词】房地产项目;开发建设;前期设计;成本管控

1房地产项目开发特点及其成本控制构成

1.1房地产项目开发特点

房地产项目开发过程中,由于具体的房地产项目多数是一次设计的,而且部分的开发项目更多的只能够使用指定的设计方案,并不能够像其他产品可以有选择性的使用其他设计方案,所以多数是具备一次性特点。房地产项目非常复杂,涉及到了规划、土地管理、勘测、施工、消防、供水、供电等政府部门,在房地产项目开发建设前期需要取得各个部门的支持与协调合作。此外,房地产项目往往具有多变性特点,在具体的房地产操作过程中,很多地区的房地产的消费客户群体在发生多样化的变化,具体的房地产产品类型也更加多样化,市场营销的渠道和房地产项目的周边环境也在发生大量变化,需要融入各地城市的大环境。由于房地产产品的建筑风格和具体的设计类型,可能会受到社会大众和客户群众的需求变化的影响,所以导致其房地产项目开发特点也存在大量的不确定性[1]。

1.2房地产项目的成本控制构成

房地产企业开发成本主要由土地成本、工程成本、营销成本、管理成本以及财务成本等组成。房地产项目与其他类型的工程项目一样,在进行项目工程的开发前期都应该结合具体的项目工程施工做好成本控制,从而能够有效控制和降低建筑企业的开发成本,提高自身企业的经济效益。当然在房地产项目的开发过程中,其成本控制体系往往包括投资决策降低的成本控制和招投标阶段的成本控制,还包括有设计阶段的成本控制以及施工阶段和竣工结算阶段的成本控制。房地产项目的每个阶段的成本控制都对于整个房地产项目的成本控制产生重要影响,所以需要结合每个阶段不同的成本构成,采取相应措施对施工成本进行有效控制[2]。

2房地产开发建设前期的成本控制

2.1决策阶段———定位与目标成本测算

2.1.1投资机会研究

项目工程的成本控制工作应该要做好投资机会研究,也就是应该结合具体的房地产项目工程做好对其项目工程的开发投资方向及可能性的确定,其中应该综合对项目投资总额和项目工程的投资方式、建筑技术水平、建筑施工队伍和后期应用到的材料和设备等做好控制和分析,在实际的投资机会研究过程中,还应该对市场营销环境和具体的投资对象的经营情境做好细致的分析和把控。在房地产项目开发建设之前,应当对市场环境、房地产项目具体情况进行详细的调研,根据调研结果对房地产项目可行性进行相应的分析,并结合实际情况展开合理的设计。

2.1.2市场和房屋建筑能力的预测分析

在进行项目工程建设施工之前,应该具体结合实际的项目工程建设需求和市场环境的情况做好积极有效的预测,尤其要做好相应的产品(房地产开发项目)潜在需求预测,并对其潜在供应和市场的整体渗透能力及市场竞争力等综合方面做好全面细致的分析和把控,当然应该具体把握整体房地产项目投资建设政策的影响,并严格根据相关规定的具体要求做好建设和投资,并明确房价控制目标,对房地产开发项目的具体建设范围和市场上的客户群体做好分析把握;当然,还要结合具体的金融机构的要求和银行业的首套房贷款政策进行及时的调整,以此来更加准确和全面的挖掘出市场上更加符合购房资格的潜在客户群体,为提高企业的经济效益提供一定的保障[3]。

2.1.3建筑条件和技术方案

房地产开发项目的建设施工过程中,应该积极做好对房地产项目开发地区的气象条件和水文条件以及地区的地质条件的综合分析和把握,当然还应该结合具体的地区交通条件和水源条件以及电力条件等方面的分析和把握;在房地产项目的建筑技术等方面,应该做好对劳动力资源和项目施工组织以及施工管理等方面的技术方案的分析,同时还要结合具体的劳动力资源做好对项目技术和管理人员以及技术人员的管理,为开展实际的房地产项目的建设投资打好基础。

2.1.4经济效益评价

房地产项目工程的开发过程中,要把握好前期的经济效益评价,其中要对企业财务和国民经济等情况做好细致分析。比如一个房地产项目工程的开发设计过程中,为了获取到更高的经济效益,对原本的设计方案进行一定的修改,从而将成本降低了几百万元。由此也能够看出在前期的设计过程中,应该要做好具体的设计优化,以此做出更加科学合理的协调修改,从而有效避免不必要的经济损失。

2.2加强招投标的管理

在房地产项目的开发设计中,应该要做好对市场环境的调查分析,并结合所调查的信息数据,构建起较为完善的施工单位和建筑材料等方面的信息库,为开展后续的招投标工作做好充足的准备;另外一方面要针对具体的房地产开发工程的施工设计要求,引入先进的信息化技术,对具体的招投标计划进行细化,并对房地产项目的招标原则和承包方式及范围和支付款方法做好详细准确的分析和把握,为后续的成本控制打好基础。

3项目设计阶段的成本控制

房地产项目的设计阶段的效果对于后续的工程建设施工具有重要影响,设计阶段往往能够结合技术和经济开展,其设计效果对于具体的成本控制和工程造价管理有重要意义。

3.1优化设计方案,有效控制工程造价

房地产项目的开发设计阶段,可以有效采取设计招标和设计方案竞选的方式开展,并结合具体的设计方案做好技术经济评价和分析,对设计方案进行最优方案的选择,其中还应该结合具体的计算机技术做好分析处理,并对房地产项目的工程设计方案和施工设备及相应的施工效益和工程施工可行性方案进行最优设计,并将具体的项目设计阶段的投资成本控制在规定的范围内,以此来更好的控制项目工程的造价[4]。房地产项目设计质量的高低不仅关系的项目工程的建设质量,同时还涉及到项目工程的整体成本控制效果,当然,结合具体的项目工程建设,设计质量还与其工程经济效益有很大关系。项目工程设计费用大约占工程总投资的2%~4%,但其却对工程项目产生70%~80%的影响,所以应该做好设计阶段的造价控制,尤其要改变传统的“重施工和轻设计”观念,为项目工程的成本控制打好基础。

3.2设计前期阶段提高监理工作效率

在房地产领域中,随着监理规范及相关法律的完善,监理作用已经逐渐被社会接受。因此,监理人员应当紧抓这一机会,不断完善自身的工作机制,加强监理团队建设,提高技术业务水平,搞好职业道德教育与评价,提高监理工作效率,改善监理的形象。在设计前期阶段,监理人员不仅要做好水文地质资料的监管,并将具体的勘察和设计阶段的工作成果纳入到可控制范畴,确保在项目工程的设计过程中,设计单位能够结合项目工程的具体建设要求和相应的技术经济指标做好控制,为开展后续的项目工程的成本控制有所启发[5]。

3.3加强设计单位的沟通交流并强化变更设计的管理

项目工程设计阶段,应该要结合具体的工程建设需要,做好变更设计。项目工程设计阶段,设计变更发现的越早,对项目工程的损失越小,如果发现的越晚,造成的损失就会越大。从另一方面来说,项目工程的设计阶段出现变更,只需要做好对项目工程建设图纸的修改,并不会造成实质上的施工损毁,如果在施工阶段发现需要变更的情况,就需要对已经施工建设的工程进行拆除,导致项目工程建设材料和资金出现大量损毁。所以必须在项目工程的设计阶段做好控制,尤其要加强与设计单位的沟通交流和技术对接,从更多方面和全面化的角度来做好对施工设计图纸的审核管理,尤其要确保项目工程的设计深度满足具体的工程建设和设计要求,有效减少图纸的差错和疏漏等情况,以此将设计变更控制在设计阶段的初期,为后续的施工建设打好坚实的基础,避免由于施工设计变更来对工程造价控制带来的巨大损失和影响。为此,需要与设计单位建立畅通的沟通渠道,加强设计跟踪和指导,建立例会、汇报会制度。就设计中的关键问题进行讨论,寻求解决方法或意见,以便于下一步设计的继续。此外,应该要确保设计的质量,给设计单位充足的设计时间,以此来能够规避设计中出现的不良行为,为后续的工程建设和成本控制打好基础。

4结语

总体来说,新时期的房地产项目的开发建设不仅要做好施工建设管理,还应该做好建设设计阶段的管理,把握房地产项目开发特点及其成本控制构成基础上,应该积极做好房地产开发建设前期的成本控制加强招投标的管理和优化设计方案,有效控制工程造价;在设计前期阶段引入监理;加强和设计单位的沟通交流,并强化变更设计的管理,以此来更好的做好项目工程建设管理和成本控制。

参考文献

[1]李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究[J].现代营销(创富信息版),2018(10):151-152.

[2]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济,2015(04):63-67.

[3]张荣,宋莉.房地产工程管理与项目成本管理分析[J].山西建筑,2017,43(14):236-237.

[4]庞金维.大型房地产开发项目的成本最优化控制[J].江西建材,2015(04):247.

第4篇:房地产设计范文

关键词:房地产;开发;设计管理

0引言

在房地产项目建设开发的全过程中,设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进度符合要求,保障各设计方案的质量水平;对项目开发成本进行合理控制,控制房地产开发项目的品质,确保各个阶段设计方案的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级的背景下,如何提高项目开发过程中设计管理质量,避免设计阶段各种问题的出现,已成为业内人士高度重视的一项课题。

1设计管理的内涵

在房地产工程项目设计阶段,展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面,房地产项目开发是由建筑设计专业人员共同完成的,集结了专业工程设计人员的智慧成果,使房地产开发项目的实用价值能够得到最大限度的提升,以确保大众需求得到满足。另一方面,在房地产项目开发过程中,设计人员能够起到沟通协调的作用,在促进房地产项目后期规范化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发项目的设计阶段,设计管理人员积极介入,能够使项目设计阶段对整个房地产项目开发过程的控制效果更为理想,将作业人员能动性充分调动起来,进而在保障房地产开发项目设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的作用。在房地产项目开发实践中,设计管理主要包括两个方面的基本内容:一是房地产项目开发设计阶段。这一阶段的最终成果是方案报建文本。二是房地产项目施工图设计阶段。这一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行审批,审批合格后方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同,因此项目管理在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差异,方案设计阶段管理的重要性毋庸置疑。

2设计管理的具体内容

该项目位于福建省漳州市原罐头厂厂址,地块南临漳响路(腾飞路),北临漳华路,与群裕小区隔街相望;东临零号路,西隔农贸市场,与丹霞路相近,交通便捷。基地建设用地面积为89459.24m2,规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该项目三期主要建设7幢高层住宅、配套的商业与公建用房。总建筑面积(地上部分)128007.496m2,其中住宅建筑面积为120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。

2.1明确设计任务要求

在房地产项目开发阶段,设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为标准。设计任务要求是针对设计过程中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一步,也是对设计单位管理的根本。该工程规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿地系统;遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原则;以人为本,注重社区的人性化设计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境,体现绿色社区的特点;空间组织灵活多样,利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态;营造舒适宜人的物理环境与人文环境,促进人与自然、人与人之间的亲和关系,强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该项目整体规划已于2009年完成报批,各项经济指标已定型。所以,设计时仅结合现有市场情况对单体户型及立面调整,并增加一些公共配套设施,如室内活动场地等。

2.2设计进度管理措施

项目的设计进度管理贯穿于项目开发所有涉及的各个环节,是实现设计进度管理的关键所在,因此可将设计分几个节点,要求设计单位严格按照节点完成任务。

2.3设计过程管理措施

在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先,应对设计进度进行重点控制。若特殊情况影响,无法按时完成设计,设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导,并作出详细说明,不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次,不同阶段设计人员应当经常针对设计资料进行互提,构建一套完善且配合良好的资料互提单,以实现对设计人员责任权利的约束与管理,提高设计的全面性与严谨性水平。最后,设计工作完成后,要根据审图中心的意见进行图纸的修改,并在返修后进行复审,复审通过后方可开工。从而减少对设计图纸的变更。

2.4合同管理措施

首先,在房地产开发设计管理实践中应当确保设计费用的合理性。设计费用占房地产项目开发成分的比例低,但设计会对房地产项目开发成本产生相当大的影响,因此不能以过低的设计费用降低设计单位工作质量以及工作积极性,以避免图纸质量受到影响。其次,应确保设计周期的合理性。房地产开发项目设计需要设计人员投入大量的时间与精力,若过分约束时间可能会影响到设计人员的专注度,导致项目设计质量大打折扣。最后,应对合同条款及相关内容进行严格控制,明确涉及到图纸数量的约定内容,以免导致后期费用增加。

2.5经济管理措施

首先,应当通过建立奖励机制的方式,鼓励设计单位为房地产项目开发商主动考虑成本问题,以设计方案的不断优化达到控制开发成本的目的。如可以在具体条款中规定:设计单位若能够将设计方案下的成本指标控制在理想范围内,则按照某种方式给予某种程度的奖励,以促进设计单位不断研究设计方案的优化措施,降低成本开支,不断提高房地产开发项目的成本效益水平。其次,应当明确规定针对设计问题对房地产开发项目所产生的损失应当由设计单位负责承担一定比例,通过经济层面的惩罚措施,不断提高设计人员责任意识,保障设计方案的合理性与经济性。

3总结

房地产项目的开发规划水平会受到大量因素的影响,规划设计工作的开展具有复杂性、多层次性以及多元性的特点。在房地产项目开发过程中,必须采取各种措施实现目标体系间的有机整合,促进各体系相互配合,形成平衡发展、和谐一致的局面,以促进房地产开发期间规划设计工作的顺利开展。

参考文献:

[1]苗新英.初探房地产开发公司的设计管理问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2016(28):1846.

第5篇:房地产设计范文

一、房地产项目设计管理

房地产开发项目的设计管理工作,是一项贯穿房地产项目建设始终的工作,其是一项涉及到多部门、多环节的系统化工作。这一工作,需要设计规划出工程项目整体、全部流程的工作规划模型,在当前形势下,市场对工程项目的安全性、稳定性、舒适程度、商业效应等方面的水平有着极高的要求。因此,工程项目设计规划过程工作的综合性、复杂性、条理性、科学性、灵活性要随着这些要求而不断提升,以满足市场的需求、满足客观成本的限制、满足安全性与稳定性的硬性要求、满足多部门协调工作的效率要求。从而全面提升工程项目的施工水平,保障房地产项目整体的质量与安全性,降低房地产建设成本、建设报价,提升企业效益、企业市场竞争力。

二、房地产开发项目设计工作的关键节点

1.项目的设计要求明晰的项目设计要求以及工程建设方向,是开展房地产开发项目设计管理工作的第一步。不同的房地产建设项目,因其建设地点不同、建筑使用目的不同、工程预算造价不同,均有着其不同的建设目标。在不同的建筑设计目标的指引下,所打造出的建筑会有着其不同的特性。因此,只有明确了项目的设计要求,才能够有针对性的满足客户所提出的要求,解决建设中所遇到的实际问题,有质量、有效率的打造房地产开发项目。

2.项目设计时间管理房地产开发项目是由设计、建设、验收等部分所组成的,因此必须要对其各个环节的进度进行科学得当的安排和调配。从而保障工作效率最大化,避免工作真空期的出现。房地产开发项目的设计工作,是房地产开发建设工作中的第一环。其自身的时间管理情况及其对于后续工作的时间规划,很大程度上就为房地产整体建设工作的进度奠定了基调。

3.房地产开发项目管理制度制度能够保障管理工作顺利开展,设计规划方案能够贯彻执行的重要依据和坚固保障。其为相关工作人员提供了具体明晰的指导,为管理人员提供了可靠的依据。因此,房地产开发项目的管理制度,会左右房地产开发项目设计管理工作的效率与水平。一份科学、系统、完善的房地产开发项目设计管理条例,可以有效地提升工作的效率,激发工作人员的积极性,强化相关人员的责任意识,推进设计管理工作又快又好的实施。反之亦然,漏洞百出甚至存在真空管理、交叉管理制度体系,就有可能影响到房地产开发项目设计管理工作的整体进度,甚至导致其停摆。

4.工作人员的知识水平人是开展一切劳动生产的必要要素,是劳动中最具有活性、创造力与主观能动性的因素。因此,工作人员对设计工作的重视程度,以及相关技术与知识的掌握情况,在很大程度上决定了房地产开发项目的设计、管理、工作的质量。只有既具有较高水平知识,又有一定工作经验的相关设计工作人员,才能够既保证质量又保证效率的给出房地产开发项目设计方案与管理体系。

三、全面提升房地产项目设计管理工作水平

1.积极开展人员能力再教育工作必须要重视人的思想与工作能力,从员工的科技创新、节能减排意识与相关设备操作能力入手,积极开展再教育工作,从而提升工作人员的工作能力与水平。通过组织集体课程、考察交流项目,拓展房地产开发项目设计管理人员的眼界,推动新的设计理念和设计方法在具体工作中落实。通过对工作人员的再教育,加快他们知识结构的迭代速度,提升他们的工作水平,从而保障房地产开发项目设计管理工作具有活性的不断发展。通过为工作人员提供足够的教育资源,鼓励他们积极学习、努力创新,激励他们在工作中勇于提升自己的能力。从而保障房地产开发项目设计管理工作的质量与效率能够稳步持续的不断提升。

2.科学开展前期调研工作前期调研工作是保障后续时间安排以及房地产开发项目整体设计的科学性、系统性与针对性的唯一途径,其绝不可被忽略。设计人员应当首先对房地产开发项目所处的地理大环境有较为详尽和系统的先期准备,以便有针对性地开展后续的调查工作。在完成初步的资料收集调查研究工作后,就可以进入实地调查阶段。以先期准备的资料为基础,开展有针对性、具体性的调查与研究工作,从而保障调研工作有效率和针对性,调研所获得的数据具有代表性、真实性和可靠性。最终以这些数据和资料为基础,设计出符合当地地理位置、气候条件、市场需求的房地产开发项目设计方案。此外,还要有针对性地摸排当地的市场情况,从房地产等销售市场到当地的劳动力和原材料市场,深入细致地把握当地的经济内生规律。指定合理的劳动力招募计划以及原材料采购计划,综合考量原材料和人员的移动成本与当地与其他地区的用人用料的差距成本,合理安排就地采购材料、就地招募人员与跨地区调配的劳动力、原材料之间的比例,实现成本的科学化与系统化以及利益的最大化。

3.科学安排房地产开发项目设计模型房地产开发项目设计工作,是一个复杂的、需要结合具体实际开展的工作。在目前的实际工作中,IDEF系列方法、DSM方法、Petri网及其扩展方法这三种方法有着广泛的应用,但是,客观而言,这三种方法均有其自身的特性与缺陷,有其特殊的应用场景、应用限制。因此,必须结合实际,将三种方法和其他的创新方法,与具体的建筑要求、建筑地点、建筑场景相有机匹配,从而对具体的建筑工程开展科学、全面的建筑工程设计过程规划工作。当前的主流模型分析工作,大都使用静态的、模式化的模型分析方法。然而具体的建筑工程施工工作,大都具有诸多的不稳定、变动性因素。因此必须在构建模型的时候,把握工作中的不稳定因素,注重模型的动态性与灵活性。通过完善的工厂整体规划、设计,对工程中的突发事件、协调准则等各方面做出详细的设计与规划,用根据具体情况做出相对应的调整,从而建立出一套完善灵活、协调有序的建筑工程设计过程规划模型,保障房地产开发项目设计工作能够顺利的开展。

4.科学安排房地产开发项目设计管理时间表房地产开发建设不是没有时间限制的,房地产开发工作的时间一般都较为紧凑,且各环节之间联系紧密,有些前后环节大多会出现交叉工作、共同工作的情况。因而要以时间管理表的形式对各个环节的建设顺序、建设时间限度给出具体明了的要求。

四、结语

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