房地产宏观环境分析精选(九篇)

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第1篇：房地产宏观环境分析范文

关键词：钢材；宏观营销环境；微观营销环境

改革开放以来，我国钢铁工业取得惊人发展，中国钢材市场需求量和生产量增幅均高于国际平均水平，自1996年以来，我国在钢材产量、消费量上排名世界第一。伴随着中国钢铁工业的发展，钢材流通企业也同步发展起来。但是，近年来由于我国钢铁行业产能大于市场需求，钢材生产企业面临更加激烈的国内和国际市场双重竞争，作为钢铁供应链下游的钢材流通企业也受到影响，部分钢材贸易企业，由于对钢材市场营销环境分析不透彻，对钢材市场把握不到位，存在一些问题。对流通企业的市场营销环境透彻研究，把握市场脉搏，预测钢材产业发展方向，掌握钢材价格变动走势，对钢材流通企业开拓市场以获得生存和发展空间尤显重要。

一、相关理论文献综述

营销环境是指企业营销活动有潜在关系的内部和外部因素的集合。作为企业外在的不以营销者意志为转移的因素，对企业营销活动的影响具有强制性和不可控性。不同国家或地区之间，宏观环境存在着广泛的差异；不同的企业之间，微观环境也千差万别。与此同时，营销环境诸因素之间相互影响、相互制约，某一因素的变化会带动其他因素的相互变化，形成新的营销环境。

二、钢材流通企业市场营销环境分析

营销环境即为企业提供机会，亦对企业构成威胁，企业必须持续不断地观察识别并适应营销环境的变化，从中把握商机，对应采用营销策略，取得竞争优势。当前钢材流通企业主要重点关注的宏观营销环境因素如下：

（一）宏观营销环境

1、人口环境

人口是构成市场的第一因素。从70年代开始，我国实行计划生育，控制人口增长，使人口出生率逐年下降，但我国总人口继续惯性增长，城镇人口将超过农村人口。据联合国《2030年全球人口预测》报告，中国人口预计将在2030年人口总数将超过14．5亿。面对巨大的人口基数，我国的消费市场规模依然很大。发达国家工业化进程中，伴随着工业化进程的推进和经济的增长，钢材消费随之增长，人均消费钢材水平和钢的占有量达到饱和点之后开始回落，之后保持在一定产量范围之内。对比发达国家的人均钢材消费量，我国人均钢材消费量仍有增长空间。另由于人口数量增加、人口密度的区域性变化，中国钢材产品消费量长期来看，还应进一步增加。但另外一方面，我们也应该注意到，我国人口结构中，近年来年轻人在总人口中的比重降低、人口迁移等因素影响，将导致钢材市场局部出现波动。

2、经济环境

钢材主要应用于房地产、建筑、汽车、机械、家电、汽车、交通、化工等领域，分析这些行业的市场需求、行业政策、可以相应预测出钢材市场的需求变化。

（1）房地产。房地产行业拉动了投资、消费、进出口增长，并成为政府财政收入的重要来源。我国政府一直通过金融政策、财政政策、税收和管理法规等手段直接或间接影响房地产开发企业。近年来，由于部分城市房价过快上涨，价格过高，对民生改善和社会稳定带来负面作用。房地产市场投机产生产业泡沫，进而对国民经济健康发展产生不利影响。对此，中央政府实施房价调控政策，实施限购令。在鼓励居民首次购房的同时，抑制房地产市场的投资投机性需求。面对限购令、限贷令等中央措施，很多开发商开发速度放缓。受其影响，近期相应的房地产钢材需求放缓。另一方面，对比国外发达国家，我国的城镇化率相对较低，伴随着我国工业化和城镇化的发展步伐、城镇人口长期呈现增加趋势。根据国家规划，到2015年我国城镇人口将达到6．66亿人，镇化率达到45％。这将相应带动城市基础设施建设。另外由于城市发展规划的部署，将出现大规模城市改造和居民拆迁，长期来看，住房销售市场的需求呈增长之势。相应带动建筑钢材市场需求。

（2）汽车。改革开放以来，我国城镇居民经过多年积累，已经具备了汽车消费能力。私人购车占整个汽车消费市场的比例迅速提高。另一方面，整车制造商和供应商看好增长迅速的汽车消费市场，为了夺取更多的市场份额，整车制造商很可能不断缩短新产品开发的周期，这将进一步刺激需求的增长。国家《汽车产业发展政策》提出在我国建立一个成熟的、具有全球竞争力的汽车行业。但也应当看到近期受经济持续下行的压力、高油价的影响，从汽车的实际销售来看，老百姓汽车消费的热情暂时下降，对应的汽车产业钢材需求受到影响。国家相关部门如出台汽车下乡、以旧换新等刺激消费政策，将带动市场需求，刺激汽车产业用钢消费。

（3）其他产业。近期由于我国固定资产投资和制造业增速放缓，铁路、机械行业钢材消费强度下降、国内下游用钢需求放缓，钢材市场出现疲软。

3、国际市场因素

随着经济全球化的进程，我国进入WTO后，贸易壁垒降低，国内钢材市场与国际钢材市场的相互影响和作用愈加密切。近年来由于全球经济增长乏力，欧洲部门国家出现债务危机，受其影响世界主要经济体纷纷强化贸易维护主义，加大对我国反倾销、反补贴措施，国际钢材需求有所减少。

（二）微观营销环境

由于我国钢铁市场属于分散竞争型市场，虽然部分钢厂产量有所降低，投放市场的资源有所减少，但部分钢材生产企业生产增长率仍然高于全社会钢材消费的增长率。各个钢材生产企业不可能形成统一减产，以保证改变当前钢材市场的供求矛盾，部分新形成或即将形成的钢材生产能力还要释放。整体钢材市场供应大于需求。

三、结语

通过以上分析，本文认为从长期来看，我国钢材市场充满着的发展机会，但同时亦存在着诸多挑战。近期钢铁行业将继续呈现高产能、低需求、低产量、低价位的低景气状况。钢材贸易企业必须树立正确的市场营销观念，在充分分析市场机会和挑战的基础上，结合企业实际，制订出科学的市场营销组合策略去抓住机遇，迎接挑战，取得市场先机。

参考文献：

[1]瞿国忠.营销管理[M].北京:经济管理出版社,2008.

[2]高微,冯花兰.市场调查与预测[M].上海:首都经济贸易大学出版社,2008.

[3]欧德罗伊德.市场营销环境[M].杨琳,译.北京:经济管理出版社,2010.

[4]黄振平.钢材流通企业市场营销环境分析[J].经济与社会发展,2003,(4).

[5]陈自好.中国钢铁企业市场营销策略研究[J].企业导报,2010,(7).

第2篇：房地产宏观环境分析范文

关键词：营销组合理论；营销体系；客户管理；市场环境分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）07-0052-02

一、营销组合理论简析

美国营销学著名学者麦肯锡认为，企业的可控因素是指产品因素（Product）、价格因素（Price）、销售渠道因素（Place）和促销因素（Promoiton）等四大因素，这就是著名的4P营销组合策略理论。企业的房地产市场营销策略就是先通过市场细分和市场定位，确定其楼盘（包括住宅和商用楼、铺面）在市场上的位置，规定该楼盘对哪一阶层消费者以何种文化价值、品牌与价格层次出售。进行市场定位需要认真研究房地产市场本身状况、楼盘地段和住宅素质情况及消费者情况。然后运用4P因素，实行最优化的营销组合，突出整体效果，以达到企业预定的营销目标。同时，通过消费者调查、消费者沟通、消费者反馈楼盘信息，实行消费者的系列化，为自己的楼盘创造稳定的消费者队伍。所谓消费者系列化，就是培养本企业房地产品牌的受用者和忠诚者。最后通过消费者的广泛认可形成知名楼盘，形成品牌效应，用快速推进的方式打造品牌群，达到提高房地产市场占有份额，保持占有率的目的。

二、结合4P营销组合理论分析房地产营销体系建设

房地产开发商应在理解房地产营销内涵的基础上，重新构建房地产营销创新体系，逐步形成自身特色，在实现顾客满意和社会效益的基础上，最终实现包括利润在内的企业营销目标，并同时实现营销观念的创新。营销观念是企业进行营销实践的指导思想和行为准则，它贯穿于营销活动的全过程，并起着主导作用，对企业经营成败具有决定性意义。思想制胜是21世纪企业营销的基本特征。创新企业营销观念，一是要以 “4P”营销组合理论来指导企业的整体营销活动，要始终坚持把满足顾客需求作为营销活动的出发点和归宿，树立营销活动在企业经营活动中的核心地位。二是要树立全过程营销的思想，企业营销活动应开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，从而避免企业为了“营销”而营销，有效减少开发商在项目前期决策上的失误，改变开发商在楼盘收尾后无所适从的被动局面，有效提高房地产开发的整体水平。三是要从战略高度认识企业营销工作，要避免“营销近视症”，谋求企业的长期利益和可持续发展。把企业的经济利益与社会利益很好地结合起来，力求把握两者之间的切入点和关键控制点。

三、如何构建房地产营销体系

基于目前国内外市场营销的现状、发展趋势以及房地产市场营销的特点,应构筑“以顾客为中心”的市场营销与客户管理于一体的房地产企业营销体系。

根据市场营销学,结合房地产企业的营销特点,可以将房地产企业的市场营销体系分为市场环境分析、确立营销战略、制定营销方案和管理营销活动等4个基本部分。

1．市场营销环境分析

市场营销环境分析的目的在于房地产企业发现、分析、评估市场机会，看它是否对本企业适用，是否有利可图。它一般包括宏观环境分析、行业特点分析、竞争对手分析、企业内部分析和客户需求分析等部分。

2．确立营销战略

经过分析和评估,选定了符合企业目标和资源的营销机会后，还要对这一市场特性和市场结构做进一步分析，以便缩小选择范围，在本企业准备为之服务的目标市场准确定位，并同时确定进入市场的时机、地点与方式。

在确立营销战略时要做的工作有:市场细分；目标市场选择；市场定位；确定竞争战略、楼盘产品战略和市场开发战略等。

3．制定营销策略

房地产企业针对市场的需要,对自己可控制的各种营销因素如楼盘、价格、促销手段等进行优化组合和综合利用,使之协调配合,以取得最好的经济效益和社会效益。

具体的营销策略可包括楼盘产品策略、价格策略、促销策略、服务策略、关系营销、网络营销、整合营销手段等。

4．管理营销活动

管理市场营销活动包括3个方面:

（1)制定市场营销计划:它是企业整体战略规划在营销领域的具体化,包括企业的营销目标以及达到这些目标的途径或手段,营销活动程序、营销预算等过程；

（2）市场营销实施过程:具体包括制定详细的行动方案；建立合理有效的组织结构；设计相应的决策和报酬机制；开发并合理调配人力资源；建立适当的管理风格等过程；

（3）市场营销控制系统:通过控制系统可以及时发现问题，分析原因，反馈信息，加以纠正。具体包括年度计划控制、盈利控制、战略控制等过程。

在营销体系中,房地产企业应特别重视对客户满意度的研究。只有满意的客户才会成为忠诚的客户,才会为企业做宣传,忠诚的客户是企业最重要的资源。企业营销管理最重要的任务在于发现潜在的顾客和刺激顾客的需求,专注于顾客满意,通过提高服务质量确保顾客满意。因此在营销体系中加入了客户分析和客户开发等理论,在营销策略的制定和营销活动的管理中突出了客户管理的重要性,营销体系以客户满意为终极目标,通过提高服务质量来增强客户的满意度。

总之，对于房地产企业来说,“没有销售就没有一切”,未来的竞争实际上是营销部门之间围绕房地产市场有限的资源市场的竞争。营销不仅仅是销售部门的工作,它是公司发展战略的核心组成部分,公司的各个部门都应被纳入到营销体系之中,为公司的经营目标服务。为了解决营销中企业各部门的协作与配合的问题,同时协调顾客满意与企业满意、员工满意和社会满意之间的关系,房地产企业管理层应该利用营销组合管理理论，将价值服务利润概念应用到营销体系的构建中,形成房地产企业的营销理念,以求在竞争中取得成功。

参考文献：

［1］ 张大亮、范晓屏、戚译编著.营销管理［M］.科学出版社，2000.

［2］ 买可静.郑州市房地产市场营销状况浅析［J］.华北水利水电学院学报（社科版），2006，（11）.

［3］ 孙家庆、孙巍、郑建.论国际航运企业市场营销体系的构建［J］.水运科学研究，2007，（03）.

The Affect of Marketing Combinatorial Theories in the Marketing System Construction

Zheng Yongjie

(Jinan University, Guangzhou, Guangdong, 510120)

第3篇：房地产宏观环境分析范文

[关键词] 金融危机 商品房市场 实证分析

2008年对于中国乃至于全世界的房地产市场都是震撼的一年,始于2007年的美国次贷危机,在进入2008年之后,随着“两房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管,雷曼兄弟倒闭事件的发生,次贷危机不管升级恶化,最终演变为百年一遇的金融风暴并波及全球。2008年我国的房地产政策,以及相对应的货币政策都进行了很多调整,这对于2009年的商品房市场会有怎样的影响?本文将就此对二线城市西安市的商品住宅市场进行具体的分析。

一、西安市商品房市场宏观环境分析

1.政策环境分析

由于2008年9月来,美国次贷危机急剧恶化,迅速演变为国际金融危机,对我国经济的影响也很大,对此我国政府明确提出要保持经济平稳较快增长。在财政政策方面,2008年11月推出“四万亿投资计划”,把加快建设保障性安居工程作为重要投资领域,同时在2008年四季度又新增了1000亿元中央投资。货币政策方面,从2008年9月开始,央行连续五次下调基准利率,四次下调存款准备金率。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免收印花税;对个人住房暂免征收土地增值税等。除此以外,我国在土地政策、税收政策方面都对房地产市场进行了调整。

西安市政府在2008年9月份出台了一项《关于恢复房地产业发展的若干意见》的规定,对市民购房予以补贴;金融机构对居民首次购买普通自主房和改善型普通自住房提供贷款,最低首付款比例调整为20%,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。同时为了配合中央政府四万亿投资计划,2009年西安市拟重点建设286个项目,总投资4442亿元,对刺激消费、扩大内需、增加就业、活跃房产市场产生积极影响。

2.西安市商品房市场整体环境分析

2008年西安市商品房市场经历了曲折的一年,上半年由于汶川地震等因素影响,西安市新批商品房预售面积同比下降18%,商品房实际销售面积同比下降20% ,商品住房均价达到4340元/平方米,比2007年增长10.8%,但是随着9月政府出台了救市政策,使得下半年商品房销售有所回升,但是最终的结果是2008年西安市商品房的销售面积为758.84万平方米,比2007年下降9.0%,而商品房的销售额却较2007年增长了12.7%,为317.56亿元。最新数据显示,2009年第一季度西安市批准商品房预售面积170.9万平方米,同比增长68.76%;销售191.27万平方米,同比增长27.83%;商品房销售均价为4594元,同比增长6.74%。从最新数据来看,西安市的商品房市场总体还是乐观的,但是限于全球金融危机、购房者购买能力不足的影响,同时由于国家保障性住房政策的出台,西安市的商品房市场未来一段时间仍会处于焦灼状态。

二、西安市商品房市场影响因素实证分析

西安市商品房市场的影响因素很多,总的来说,可以分为四个部分:宏观经济形势、供给、需求以及经济政策的影响,综合考虑这几个方面,从中选取适合的变量,通过建立计量模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。

1.模型的变量选取

本文根据可比性、相关性和可量化的原则,在排除政策等不可计量性因素对西安市商品房市场的影响后,从其他几个主要因素中比较具有代表性的指标摘取出来建立模型。

(1)西安市GDP总值。GDP可以综合反映西安市的经济发展水平和投资状况。研究表明,城市的生产总值增长越快,住宅业发展的速度越快。

(2)西安市商品房竣工面积。一般上商品房的竣工面积决定了商品房的市场供应量的状况。

(3)西安市城镇居民人均可支配收入。对于城市居民来说,作为居住或投资的商品房是现阶段最昂贵的耐用消费品之一,只有在人均支配收入允许的情况下,这种居住用的刚性需求才能成为有效需求。它同时也反映了城市居民对于商品房价格的可接受能力。

(4)西安市商品房价格。商品房的价格是目前影响西安市商品房市场走向的最重要变量,因此将其定为被解释变量。

2.西安市商品房市场价格影响因素的实证分析

(1)模型建立

通过选取的特征变量建立西安市商品房价格的模型,进而分析影响西安市商品房市场的因素。

Pt=f(Gt,St,It)

式中Pt为第t年商品房均价,Gt为第t年西安市GDP生产总值,St为第t年西安市人均可支配收入,It为第t年商品房竣工面积。

由于上述模型的解释变量和被解释变量之间存在非线性的函数关系,因此经过适当的变量变换或函数变换后将模型转化成线性回归模型,从而将非线性回归模型的参数估计问题转化为线性回归模型的参数估计,因此建立西安市商品房价格计量模型如下:

lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε

式中C为常量,α1,α2,α3为回归系数,ε为误差项

(2)模型计算

用所建模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。选取西安市2000年～2008年的各特征变量作为样本。

注:以上数据来自于西安统计信息网和西安市房地产信息网

将各年数据分别代入以上所建立的模型,采用经济计量软件Eviews对模型进行多元线性回归计算,得出相关回归系数,代入模型得到最终的价格函数如下:

lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt

该回归方程的判决系数R2=0.9415,调整后的判决系数R2=0.9063,这说明该方程的拟合程度比较好。F值为26.801,在99%水平上显著。DW=1.91,方程不存在自相关。

3.模型经济意义解释

从上面函数可以看出,西安市GDP对商品房的影响程度最大,弹性达到1.605,即西安市的GDP每增长1%,会使得西安市的商品房价格上涨1.605%,而城镇人均可支配收入和当年商品房竣工面积也会对商品房价格产生显著影响,但是作用显示为负。

4.小结

(1)从研究结果来看,西安市的商品房价格主要是由西安市的总体经济需求拉动的,即总体经济形势的迅猛发展促进了商品房市场的繁荣。

(2)城镇居民人均收入的增长并没有拉动商品房价格增长,反而成为其制约因素,这主要是因为受到通货膨胀和金融危机的影响。从图1可以可以看出,2000年～2007年西安市的人均购房与建房支出占到总支出的比重很少,与人均消费性支出的差距很大。从图2:2000年～2008年西安市的城镇居民恩格尔系数值可以看出,由于国内通货膨胀的因素影响,西安市居民的消费性支出,尤其是食品支出比重大大增加,城镇居民在购房时要考虑到日常消费性支出的比重,可能会缩减购房支出。同时受到2008年全球金融危机影响,西安市的城镇居民在购房时不仅要考虑自身需求,同时更多地考虑了资产增值情况,因此导致了购房的有效需求不足,使得商品房的销售在一定程度上受到影响。

(3)商品房供应越多,其价格反而会下降,这是符合价值规律的表现,因此在函数中即表现为负的影响系数。

三、金融危机下西安市商品房市场的应对措施

在全球金融危机形势下,西安市商品房市场面临的最强烈的冲击便是楼市低迷,大量购房者止步不前,持币观望。而开发商、购房者和政府,作为商品房市场中的三个不可缺少的存在,分别可以从几个方面应对金融危机中西安市商品房市场困境。

1.金融危机环境下,开发商应对的几点策略

(1)在金融危机下,政府制定了很多新的政策,因此开发商要提高对政策的敏感性,及时把握政策变化。

(2)针对国家、西安市政府对商品房市场的规定,以及未来西安市保障性工程建设情况,对开发项目进行重新规划和定位。

(3)从消费者需求出发,推行整合营销战略,提高销售量。

(4)加强企业内部设计、预算、营销等环节的管理,提高企业整体管理水平。

2.对购房者的几点建议

(1)从自身需求出发,不要过分追求资产的增值,除非有足够的资金实力,否则不要将房地产作为炒作的目标。

(2)根据自身资产情况,结合金融政策及利率变化,合理制定购房计划。

3.政府应采取的几点政策建议

(1)加强保障性住房建设力度,力争实现“居者有其屋”的目标。

(2)改革土地政策,减少农地转商业的占用面积,转而加强城中村的改造工程。同时在税费改革上对土地的使用进行限制。

(3)建议政府对房价进行限价调整,加强商品房价格的宏观调控,限制开发商的不合理的价格制定。

参考文献:

[1]易居中国・克而瑞・贵阳机构.2008-2009年度全国房地产政策研究报告[EB/OL].sh.省略/2009-03-10/2444661.htm

[2]合富辉煌陕西市场研究部.2009西安房地产市场发展预测报告[EB/OL].省略/searchinfo.asp?id=518.2009-03-19

[3]刘纪辉:基于多元线性回归分析房地产价格的影响因素[J].湖北工业大学学报,2008,(08):87～89

第4篇：房地产宏观环境分析范文

关键词：国际金融危机；宏观调控政策；房地产企业；战略思考

中图分类号：F293.3　文献标识码：A

一、当前我国房地产市场宏观经济环境分析

房地产业的发展问题，不仅仅是一个产业的问题和经济问题，它是关系到金融安危、社会经济发展和人民生活水平提高的重大问题。

2007年4月份以来，肇始于美国次贷危机的国际金融海啸，使全球经济陷入衰退；进入2008年10月，又开始加速向实体经济侵蚀，国内经济环境也随之恶化，整个经济的发展格局扑朔迷离。所有这些不利因素，将不可避免地影响着我国经济和房地产业的发展。

在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的大背景下，我国政府采取了积极负责的态度，相继出台了一系列国家宏观调控政策，为各个行业的发展确定了宏观基调，形成了系统、完整的促进经济平稳较快发展的一揽子计划。现将2008年针对房地产方面宏观调控政策汇总如下：

(一)国家的土地政策和住房政策

1、加强土地规范化、集约化管理。2008年1月3日，国务院下发“国发[2008]3号”文件《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，《通知》中明确规定：

(1)严格执行闲置土地处置政策。《通知》规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制定具体办法”。

(2)加强对节约集约用地工作的监管。《通知》规定：“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任”。

其后，一系列关于土地的法律法规相继出台，内容涉及土地违法、违规，建筑节能以及全国土地利用等诸多方面。

2、加大保障性住房建设力度。2008年2月4日，中国人民银行、银监会联合《经济适用住房开发贷款管理办渤，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日，财务部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，指出个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10％的个人所得税。3月21日，住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面做了具体要求。7月29日，央行、银监会联合下发“(银发[2008]214号)”《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90m2以下的中小套型普通商品住房建设。12月20日，国务院办公厅下发“[2008]131号”文件《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建设的关键一年，加大保障性住房建设力度并积极推进农村危房改造，争取用3年时间基本解决城中低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；进一步鼓励普通商品住房消费：支持房地产开发企业积极应对市场变化”。

(二)货币政策

1、一二季度连续五次上调存款准备金率。2008年9月份以前，为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行连续上调存款准备金率。从2008年1月25日起，共5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，在5次调整过后达到了17.5％。

2、三四季度连续四次下调存款准备金率。中国人民银行2008年9月15日宣布，从2008年9月25日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。中国人民银行10月8日宣布，从10月15日起，存款类金融机构存款准备金率均下调0，5个百分点。中国人民银行11月26日宣布，从12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。中国人民银行12月22日宣布，从12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。一年内连续四次下调存款准备金率，有利于保证流动性供应，增强金融机构支持经济重点领域和薄弱环节的资金实力。

3、连续五次下调金融机构存贷款利率。2008年9月16日，央行6年来首次降息，中央银行连续5次下调金融机构存贷款利率；接连5次降息之后，5年以上房贷利率七折以后已经只有4.158％，公积金利率5年以上只有3.87％，1年期存、贷款基准利率累计分别下调1.89％和2.16％。

从上述数据可以看出，随着国内经济环境的变化，中国人民银行的货币政策也跟着做出了相应调整，从9月份以前以“控通胀”为目的的紧缩货币政策转变为以“保增长”为目的的适度宽松的货币政策。大频度降息和增加银行体系流动性，大幅减轻了企业财务负担、大幅增加了商业银行的可用资金。

4、加大中央银行票据发行力度。根据国内外经济金融形势新变化，中国人民银行合理把握公开市场操作，第一季度累计发行中央银行票据1.78万亿元，第二季度累计发行中央银行票据1.16万亿元，第三季度累计发行中央银行票据0.981万亿元。

(三)信贷政策。坚持“区别对待、有保有

压”，在扩大信贷总量的同时优化信贷结构，严格限制对高耗能、高排放和产能过剩行业劣质企业的贷款，加大对“三农”、就业、助学、服务业、中小企业、灾区重建、自主创新、节能环保等领域的信贷支持，促进经济结构调整。

2008年10月22日，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。

(四)财政和税收政策。2008年3月，当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展，国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。

经国务院批准，财政部、国家税务总局10月22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

10月22日，财政部出台《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。这一措施为地方政府根据实际情况出台相应调控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。

财政部、国家税务总局2008年12月29日下发“财税[2008]174号”文件《关于个人住房转让营业税政策的通知》和“财税[2008]175号”文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》。

财政部、国家税务总局2009年1月12日下发“财税[2009]3号”文件《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》。

总之，针对2008年国际国内经济错综复杂的形势，政府及时调整了宏观经济政策取向，果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台扩大国内需求的十项措施，陆续制定和实施一系列政策。这一系列宏观调控政策的出台，特别是“[2008]131号”文件，无不给我们传达了一个十分强烈的市场信号，从而为我国2009年房地产市场的发展确定了基调、指明了方向，即以加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房合理消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，促进房地产市场健康发展为基调。

二、2009年我国房地产业健康发展的战略思考

2008年房地产市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房地产投资和房价涨幅放缓，市场景气持续回落。2009年住宅房地产开发市场,竞争将日趋激烈，企业甚至面临着大量洗牌。房地产开发商如何有效降低经营风险，优化项目开发，保持可持续发展呢?从房地产企业自身的角度进行分析，企业的发展战略转型值得思考。

(一)实施多元化、差异化的业务组合战略，积极创新开发新领域。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。譬如，对住宅商品房面临销售窘境的房地产企业，可尝试开发商业地产，走“商业+住宅”的综合开发模式；可尝试将其空置的商品房转换为“廉租房”；可尝试开发“经济性别墅”等。另外，转变创新开发模式，积极投身中国工业地产领域，为什么不能成为房地产企业的新发展思路呢?

(二)积极开拓市场，实现区域互补战略。全面开发国内与国外两个市场，加强国内一二线城市与三四线城市的区域互补战略，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

(三)适应外部环境变化，积极开发建设保障性住房，重塑企业发展信心。房地产企业应站在城市运营商的高度，积极监控企业所面临的内外部环境，加强灵活性，充分分析企业自身的优劣势，综合外部的机会与威胁，找准自己在市场中的位置，采取主动措施调整企业内部经营策略，以适应不断变化的外界环境和形势。对此，必须研究国家宏观政策，细分消费者市场，积极开发建设保障性住房。房地产企业增加开发保障性住房，不但不会冲击原来的商品房市场，反而会吸引不同层次的消费群体，从而使得商品房市场的秩序更加良好。积极开展保障性住房建设，或许不只是度过危机的权宜之计，更将成为涉足保障性住房的开发商再次腾飞的新跳板。

(四)企业兼并、重组战略和联合开发经营战略。随着市场竞争的加剧，房地产企业将面临大量洗牌，包括策划公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。开发企业可以通过企业兼并或重组，降低生产成本，稳定企业收益，实现优胜劣汰，也可以通过联合开发经营，实现优势互补。基于此，“[2008]131号”文件明确提出，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

(五)改变目前的企业经营策略，建立柔性的企业管理系统

1、深入调查研究，细分目标群体的需求，加强产品前期策划。由于政府提出2009年要加大保障性住房建设力度，所以随着保障性住房的增加，住宅产品的消费群体将呈现多样化，对产品的需求也就呈现差异化。考虑到这些因素所引起的市场变化，为准确把握需求特点，我们更应该加强市场营销管理工作，不断加强前期策划，不断完善产品设计，以满足不同层次的产品要求。

2、加强企业的全面成本管理，保证企业盈利能力。成本控制能力是决定企业利润的关键因素，建立产品开发链上的全面成本控制体系，形成从土地储备――融资――产品策划――产品设计――施工――市场营销――运营管理等全生命周期的产品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制筹集资金的成本和企业内部管理的成本，切实以总的成本降低而保证企业的盈利能力。

3、诚信经营，塑造精品意识，导入顾客满意战略。未来产品的竞争是质量和售后服务的竞争，因此只有提供精品、强调顾客“始终的、全程的’’满意才可以保证未来企业的发展立于不败之地。

(六)加强资本运作管理，积极拓展融资渠道，提高资金使用效率。应积极拓展融资渠道，上市公司可选择发行公司债，非上市公司则可考虑海外房地产投资基金或者出卖部分股权换取流动资金，加强对各种融资渠道(如IPO、房地产信托融资)的了解和运用，积极准备利用新的融资工具(如国际上重要的房地产融资方式的PEITs)等，并强化资本运作管理，努力提高资金使用效率。

第5篇：房地产宏观环境分析范文

【一】

不知不觉就又半年过去了，这半年我做了很多事，当然我也加入了清风集团，成为了一名置业顾问。说到成都清凤集团,公司以房地产开发为龙头，融房地产开发、建筑施工、物业管理、园林绿化为一体的综合性房地产集团公司，是我们公认的金堂自主有信誉的房地产开发商，实力非常雄厚，所以我很荣幸自己能加入我们销售--代表集团形象直接面对客户的这样一个团队。

很多成功的前辈都说，销售这个行业是最锻炼人的工作，因为自己的年轻和经验不足，所以更需要锻炼自己!今天我的年终总结是对上半年来的工作学习进行回顾和分析，从中找出经验和教训，引出规律性认识，以指导今后工作和实践活动的这样一个总结。

上半年来我们的销售成绩是有目共睹的，完成的非常棒，这些归功于我们的前辈。那我呢?其实我踏入这个行业算是 比较晚的，没有什么明显的成绩出来，就算这样我对自己以及公司的前途和前景还是非常看好，可以说在如今房产销售较为低弥的市场中我们的公司在整个金堂的房地产开发中算是佼佼者!了，所以相对来说，作为销售人员选对这样一个展现自己的工作平台也是很重要的，当然我选对了!

在这段时间与客户的交流中我是深深的体会到房产的重要性，为顾客选对一套属于自己的家是我们作为置业顾问应尽的责任，做自己的工作不仅要对自己的工资负责，更要对自己的顾客负责。可以这样说，房产是销售中最慎重的买卖，不仅是买卖，更是对自己的一生拼搏的总结、一辈子奋斗的开始，而这些，就是我们置业顾问的天职。

其实像我们谈客户是具有很大的竞争力的，虽然我们的房子质量好，绿化好，位置好，环境好，服务好，但是作为顾客来讲究是该多比较多对比之后再来决定的，所以这个时候我们的工作能力就表现出来了，如何让让顾客买我们集团的房子呢?当然是让我们的顾客了解我们房子的优势，价格、位置、环境、档次都成了考虑的因素，需要我们去协调、去综合。一般来说销售工作中往往会存在以下的失误和问题：

1、 主观认识不足，谈客户时思路不够清晰;

2、 自身没有足够的意志，对自己的销售欲望不够坚定;

3、 计划制订得不合理，脱离客观实际，盲目寻找客户，有时候会错过很多准客户。

4、 对房子的讲解不到位，谈客户执行的过程不到位。

5、 对竞争对手的跟踪分析不深入，市场反应速度滞后。

6、 来自于竞争对手的强大压力，使自身的优势不能突显。

以上都是作为我们在工作中所要不断改进的部分，所以对于消费者的心理、顾客的需求等等都需要我再揣摩再学习以最好做到从容面对。

总结不仅要回顾过去，还要展望未来。对当前的形势现状与未来的发展我们还要进行客观深入的分析：

1、 外界宏观与微观环境分析：行业发展现状与发展、竞争对手现状与动向预测、区域市场现状与发展、渠道组织与关系现状、消费者的满意度和忠诚度总体评价。

2、 内部环境分析。企业的战略正确性和明晰性、企业在产品、价格、促销、品牌等资源方面的匹配程度。

3、 自身现状分析。自身的目标与定位、工作思路和理念、个人素质方面的优势与差距。

通过对现状与未来的客观分析，能够更加清楚所面临的困难和机遇。从而对困难有清醒的认识和深刻的分析，找到解决困难的方法，对机遇有较强的洞察力，及早做好抢抓机遇的各项准备。

没有人会随随便便成功，每一个成功的后面都是付出的艰辛努力。认真分析取得成绩的原因，总结经验，并使之得以传承，是实现工作业绩持续提升的前提和基础。

成绩固然要全面总结，对于未来的展望更是要提升。在下半的工作中我还要加倍的努力，拜访更多的客户，更大程度的了解我们集团的一体化服务，并且制定适合自己的任务标的，同时改善自己的销售成绩，要做到：

1、 明确工作的主要思路。战略决定命运，思路决定出路，良好的业绩必须要有清楚正确的思路的支撑。否则人就变成了无头苍蝇，偏离了方向和轨道，就会越走越远;

2、 新一年度工作的具体目标：销量目标学习目标;

3、 完成计划的具体方法，与客户关系亲密程度加强、及时反映顾客的新资讯。

做到以上观念上的宏观展望规划使我们成功的必经之路，销售行业正在不断壮大，不能让自己落伍，更不能让自己淘汰，所以我把下半年当做一个新开始，努力做成功，完成目标，让自己成为最伟大的推销员!

【二】

xx年的上半年已经过去，新的挑战又在眼前。在上半年里，有压力也有挑战。年初的时候，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力其实挺大的。客户有着重重顾虑，媒体有各种不利宣传，我却坚信青岛地产的稳定性和升值潜力，在稍后的几个月里，房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。

在实践工作中，我又对销售有了新的体验，在此我总结几点与大家分享：

(一)不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反效果。

(二)了解客户需求。第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。

(三)推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势，做到对客户的所有问题都有合理解释，但对于明显硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有完美的，要使客户了解，如果你看到了完美的，那必定存在谎言。

(四)保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。

(五) 确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都可以增加客户的信任度。

(六)团结、协作，好的团队所必需的。

自己也还存在一些需要改进之处：

一、有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。

二、对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。

所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。

第6篇：房地产宏观环境分析范文

关键词:房地产业;市场结构;市场行为;市场绩效;价格

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

一、房地产业基本环境分析

由于分类标准不同,各国和地区对房地产业的性质定位也各不相同。我国1985年5月的《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业的统计报告》中,明确地把房地产业定性为第三次产业的第二个层次,即为生产和生活服务的部门中,与金融、保险、旅游业等产业并列。

(一)需求分析

1、需求影响因素分析。由于房地产业与国民经济的紧密联系,使其发展呈现出明显的顺经济周期特性。。根据经济理论的分析研究,房地产市场的需求主要受以下几个方面因素的影响:房地产的价格,社会经济发展与城市化水平,城市人口数量、人口结构及人口增长,人们的收入水平,城市产业结构及其变化,经济制度和政策因素等。

2、房地产需求价格弹性分析。房地产由于其位置的不可移动性和特殊性,使不同地域的房地产完全不可替代,而且房地产的用途也很难改变。因此,总体来说,房地产需求价格弹性较小,即房地产需求量对于房地产价格变化的反映不是很敏感,意味着即使房地产价格提高很多,人们对房地产品的需求也不会减少很多。

(二)供给分析

1、供给影响因素分析。对于房地产市场,由于它是房产市场和地产市场的结合,而土地是一种稀缺的有限的资源,因此国家土地产权方面的制度和政策也是影响一定时期内其产品供给量的主要因素。在我国从1978年房地产业起步直至2004年国土资源部采取了一系列措施后,促进了房地产市场的竞争,减少了土地获取环节寻租现象的发生,使我国房地产市场中的土地市场日趋透明化、公开化、合理化。

2、房地产供给价格弹性分析。房地产供给价格弹性是指一定时期内房地产市场产品的供给量变动对其价格变动的反应程度。从现实来看,房地产供给价格弹性的大小取决于房地产供给的难易程度。对于房地产产品来说,无论是存量房还是增量房,其在短期都是缺乏供给价格弹性的。因此,总体来说,房地产市场的短期供给价格弹性较小。

二、房地产业市场结构分析

(一)房地产市场的市场势力分析。国内外一些经济学家测算过房地产需求价格弹性和勒纳指数,由于时间和地点等方面的差异,测算结果有差异,但总体来说,房地产市场是缺乏需求价格弹性的,勒纳指数在0.4～0.6之间,房地产开发商拥有较强的市场势力。这也就意味着,房地产开发商通过提高价格增加的收益大于因价格上升销量减少而带来的损失,所以房产开发商更倾向于提高房产价格来获取更大的利益。

(二)市场进入和退出壁垒。由于在我国房地产市场几乎不存在沉没成本,也无政策法规障碍和契约壁垒,因此我们主要分析房地产市场的进入壁垒。主要从基金壁垒、政策法规壁垒、老企业占优壁垒等几个方面论述。

1、资金壁垒。房地产业是典型的资金密集型行业,一个项目的开发少则几个亿,多则几十个亿,甚至上百亿。一个潜在的房产开发商想要进入房产市场,首先其必须拥有或者能够筹集到进行房产项目开发所必需的最低资本。而且随着经济发展,房地产行业的资本密集趋势日益增大,致使一些弱小的企业若想进入房地产市场成为不可能。

2、政策壁垒。国家为控制房地产市场过热,2003年及随后陆续出台了一系列宏观调控政策。如,土地政策方面:房地产开发用地要采取“招拍挂”的方式进行;严格限制和规范农用地转非农用地等。金融政策方面:根据国务院通知,商业银行将房地产开发投资项目的资金比例由20%提高到35%以上;2004年央行还将贷款的基准利率提高了27%。所有这些宏观调控政策,都成为潜在进入企业的进入阻力。

3、老企业占优壁垒。在新企业进入之前,原有在位企业已经占有了各种优势资源,在房地产市场中最重要的资源就是土地,而某个地域内土地资源又是稀缺的和不可复制且不可移动的,这样先行进入某个地区的开发商由于优先占有了该地区的土地资源,只要他拒绝提供给潜在进入者该地区的土地开发权,便可以保持其垄断利润,彻底阻止潜在进入者进入。这就形成了潜在房地产开发商最强大的进入壁垒。

(三)产品差异化分析。房地产是一种差异化很强的产品,这主要表现在房地产位置上的差异和质量上的差异两个方面。从房地产位置差异性来看,因土地是不可移动的,这便带来了与土地的特定位置相关的区位差异、邻居差异、各项设施及工作地点远近等方面的差异。从房地产质量差异上来看,主要体现为土地与建筑物的差异。土地的质量差异与建筑屋的差异结合在一起,使房地产的差异性明显地表现出来。

综合上述三个方面的分析,我们可以说房地产市场存在明显的寡头垄断趋势。由于房地产行业的高利润,根据“颠船理论”,房地产业出现寡头是必然的趋势。

三、房地产企业市场行为和市场绩效分析

(一)房地产企业市场行为。房地产企业的市场行为是指房地产企业基于企业利润最大化目标适应外部竞争环境的一种市场反应,主要包括价格行为、非价格行为等方面。

1、价格行为。全国商品房价格自2003年就开始出现非理性上涨,远远超过了国民经济的增长速度。2003～2005年分别上涨了4.8%、15%、19.4%。2006年1月份国家统计局数据显示,全国70个大中城市房价上升5.5%。2007年12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,房价在经历了年初的5%左右的增长速度后稳步上行,至5月份开始加速上涨。2008年由于美国金融危机的影响,我国房地产市场价格有所回落。2008年10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅比9月份低1.9%;环比下降0.3%。伴随着2008年的楼市寒冬,大部分房地产企业面临困境,为刺激房地产市场,房地产商主动降价促销,并采取各种优惠让利措施,以在速冻了的房地产市场中保有一席之地。所以在这一时期,房地产企业之间的价格竞争较为激烈。

2、非价格行为。我国房地产业经过10多年的发展,即将进入后房产时代。在房地产竞争中,虽然价格竞争也是一种竞争手段,但毕竟降价的空间是有限度的,与此相反,若房产商把竞争重点放到努力提高产品价值,即想方设法依靠先进的技术、周到热情的服务等提供给消费者更大的效用满足,便拥有了更大的竞争主动权,更广阔的定价空间,便能在新一轮的竞争中处于优势,而且这种竞争方式也符合可持续的发展观。而现实中,很多房地产企业已经付诸实践了,比如广泛分布于广州、北京、上海、青岛等城市的“奥林匹克花园”,就是以运动和健康为特色的先导,把体育产业和房地产业相结合的创新性房地产开发模式。

(二)房地产市场绩效。在一定的房地产市场结构下,通过一定的市场行为使房地产业在价格、产量、费用、利润、产品的质量和品种以及技术进步等方面所达到的现实状态就是房地产企业市场绩效,它实质上反映的是市场运行效率。

王勉、唐啸峰通过实证研究得出,房地产投资增加12.7个百分点,国民经济便增长1个百分点;房地产投资降低12.7个百分点,国民经济也将降低1个百分点。衡量房价的高低一般用房价收入比,即一套房屋价格与一个家庭年收入之比。目前流行“4∶1～6∶1”的说法,即房价与年收入之比在4～6之间是合理的。2006年全国商品房平均销售价格为3,367元/m2,城镇人均住房面积27.1m2,城镇居民人均可支配收入11,759元,计算可得2006年我国房价收入比约为7.8,说明我国房价偏高。房地产市场结构性矛盾突出,但自从国家出台相关政策以及受到美国金融危机的打击后,政府和企业更关注房地产市场的健康有序运行,供需方面的结构性矛盾正逐渐缓解,相信各种深层的体制问题也会慢慢得到解决。

四、结论和建议

房地产企业应该更充分的认识到,社会的消费性需求才是房地产业持续健康发展的动力,所以要把更多的资源和精力投入到提供适应消费者需求的房产上来,避免过去盲目追求豪华、大面积等行为的再发生,要始终以市场需求为导向,努力提高产品质量,努力创新产品、创新经营理念,以人为本,这样才能不断做大做强,获得消费者的忠诚和社会的认可。

政府方面要转换角色。在我国,政府在房地产业发展中仍具有举足轻重的地位,政府部门与房地产企业的产权主体以及房地产项目的投资主体之间有着或明或暗,千丝万缕的联系,使市场交易的不确定性大大增强。政府在房地产市场上的主要职能应着眼于以下几个方面:其一,政府是房地产业健康有序发展所需的制度规范提供者,政府部门应该根据市场需求及时、主动地出台相应的政策和规定,以维护房地产市场的健康有序运行;其二,政府可以通过调节土地供给、调整银行利率等措施,来激活或软化房地产市场;其三,立法机关应完善法律法规,规范房地产市场行为,减少法律漏洞和执法时的“灰色区域”,以保障房地产市场的良性发展。

(作者单位:1.安徽大学龙河校区经济学院;2.安徽警官职业学院)

主要参考文献:

[1]高波等.现代房地产经济学导论[M].南京大学出版社,2007.

[2]樊军,王焱.关于住宅房地产市场需求状况的分析[J].经济管理,2009.5.

[3] 张玉,刘光中,于忆骅.中国房地产业的寡头垄断分析[J].经济体制改革,2006.1.

[4]高鸿业.西方经济学(微观部分)[M].中国人民大学出版社,2004.

[5]史忠良.产业经济学[M].经济管理出版社,2005

[6]倪弘,徐义忠.部分地区房价过快上涨的分析及调控建议[J].宏观经济研究,2005.4.

[7]崔光胜,莫光财.房地产价格上涨中的地方政府有限理分析[J].新视野,2008.1.

[8]王国跃,李海海.级差地租、制度缺陷与房地产市场的非理性繁荣[J].当代经济研究,2009.

第7篇：房地产宏观环境分析范文

一、我国房地产企业财务风险的表现

1.无力偿还债务。房地产建设开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例非常的低，大量的开发资金都来源于借贷。如果公司用负债进行的投资不能按期收回并取得预期的收益，公司必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅导致资金紧张，也会影响公司信誉度，甚至还可能因不能支付而导致公司倒闭。目前我国大多数房地产企业的负债率很高，不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%，远远高于60%的警戒线水平。高负债率意味着较高的财务杠杆，会放大投资风险。

2.负债的结构不合理。我国房地产企业普遍存在筹集长期资金却采用了短期借款，或者相反，这都会增加企业的筹资风险。房地产企业一方面用短期借款来筹资，利息费用可能会有大幅度的波动；另一方面将短期借款用于长期资产，当短期借款到期时可能会出现难以筹措到足够的现金来偿还短期借款的风险。

3.利率变动风险。房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。

4.再筹资风险。再筹资通常是现阶段房地产企业实现项目滚动开发最常用的办法。由于负债经营使公司负债率加大，相应地对债权人的债权保证程度降低，这在很大程度上限制了房地产企业从其它渠道增加负债筹资的能力。在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的一环断裂，再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁。

透过以上风险的表现形式不难发现我国房地产企业的财务风险具有以下基本特征：（1）不确定性：房地产的不确定性是房地产商品区别于其它商品的一种基本特性。房地产企业的财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但是由于影响财务活动结果的各种因素在不断发生变化，因此事前不能精准地确定财务风险的大小。所以，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。（2）分散转移性：房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于大环境的经济形势和当地的经济发展趋势非常敏感，并且由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。（3）预测决策性：房地产企业是持续经营的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行评估。在事前对损失进行预测，从而做出正确的投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。（4）激励性：财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险。由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

鉴于以上表现和特征，分析我国房地产企业财务风险的成因，主要从宏观和微观方面考虑：

从宏观环境分析，房地产企业比较容易受到国家和地区经济情况影响，当前房地产行业的调控政策，像财政政策、货币政策、税收政策等都是企业自身难以改变的。同时企业本身也存在一些缺陷，比如变现能力较低，周期较长，市场不成熟等。我国房地产业是个新兴产业，起步晚，对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟，在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上，投资模式比较单一。近年来，政府多次出台相应政策，进一步严格房地产开发贷款条件，房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度，削弱企业的盈利能力。

从微观因素分析，我国房地产企业在很大程度上缺乏财务预算和财务管理机制。在经营期间，有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算，缺少事后财务分析；即使进行了财务分析，也不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导，没有较好的发挥财务管理的作用。对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划，当资金运转困难时，不是从公司内部挖掘资金潜力，利用自己积累的资金设法追回外欠的债款，而是千方百计的借款，并且借款渠道单一，负债成本较大。行业中，普遍存在经验主义和主观个人决策现象。对项目的可行性研究与项目评估不够全面。缺乏深入细致的市场调研和科学论证。没有重视项目开发对资源环境、公共环境的影响。项目预期利润过高。由此导致决策失误经常发生，从而产生财务风险。

二、我国房地产企业应加紧寻找防范财务风险的对策，建立财务风险防范机制

1.建立科学的财务结构。首先，固定成本的存在使企业在利用经营杠杆的同时也带来相应的财务风险，经营杠杆的作用并不总是积极的。只要企业的销售量不能够持续的增长，经营杠杆所产生的作用就将是负面的。其次，企业资金筹措是企业理财的重点内容，但外来资金（银行信贷）对企业的发展来说仅仅是一种“输血功能”，它可以解决企业一时的自给难题，但企业的长期稳定发展，必须依靠形成一种来自企业经营管理活动的良性“造血”功能机制，而造血功能机制的形成只能依靠企业资产的合理及有效的利用，保证现金流入与流出在时间、数量与速度上的协调一致，唯有如此企业的持续发展方有持续的财务资金支持。再其次，引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。

2.制定合理的发展战略。由于房地产企业属于资金密集型企业，一方面要对投资方案的投资效益进行探究，进行可行性研究，充分明确一些风险因素；另一方面，为了降低投资的商业风险，又要保证获取预期的投资收益，要运用投资组合理论，合理进行投资组合。比较合理的方法是进行房地产类型组合投资。比如，尽量争取在投资一些写字楼的时候要兼顾住宅小区以及商铺等类型房地产的构建，以尽量利用不同类型房地产功能的相互补充，从而最大限度地适应市场，提高财务管理的抗风险和获利能力。

3.合理应对外部风险。自然风险、社会风险、经济风险、政治风险等，均属于外部财务风险的范畴。为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。为了应对外部情况造成的风险，房地产企业应该建立有效地财务预警系统。通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用科学分析方法对获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标进行分析，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统。

第8篇：房地产宏观环境分析范文

策划组织架构是实施房地产策划的核心灵魂。结合房地产策划阶段，在房地产策划过程中需要有项目决策、项目报批、项目设计、项目招标、项目施工、项目竣工验收，分别对应项目管理活动阶段工作，需要设立专门的房地产策划项目部门实施管理工作。在房地产策划工作中，项目经理办公室负责项目整体管理工作，下设报建管理部负责房地产项目前期可行性分析、报建审批工作，设计管理部负责房地产项目整体设计策划工作，招标管理部负责房地产项目后续建筑施工工作，施工管理部负责房地产项目具体施工现场管理和监督管理工作，造价管理部负责房地产项目整体估算、预算、预决算控制工作。

2.项目计划管理——策划工作分解

房地产策划工作按照工作流程进行结构分解，即将策划总体工作分解为任务模块，并确保各模块之间形成联动机制，实现策划各模块工作配合顺畅运转。为此，房地产策划项目组织部门应在不同的策划阶段，以项目经理办公室为牵头，实现各部门工作协调实施。根据房地产策划各阶段的具体工作任务，结合项目组织部门进行科学分工，做到责任到人，确保房地产策划所有部门和员工能够各司其职，整体联动。在房地产项目具体策划工作中，进行项目工作分解，可以将房地产项目划分为市场分析、市场需求调研分析、项目定位、项目规划设计方案、项目营销策划五大模块，其中市场分析模块包括经济发展状况及预测、房地产所在区域城建规划两大工作任务，市场需求调研分析包括土地市场供求分析、年度区域土地供求分析、价格走势分析三大工作任务；项目定位包括房地产项目市场定位、客户群体定位、产品方案和售价确定三大工作任务；项目规划设计方案包括项目平面规划、项目户型分析、项目园林景观和项目室内设计四大工作任务；项目营销策划包括入市时机、营销思路和市场推广策略三大工作任务。

3.项目实施管理——关键控制点

在项目组织管理和项目计划管理工作结束后，要结合项目实施现场活动确保落实项目工作分解中的各项工作任务，保证各项工作任务的质量。项目经理应结合房地产项目历史经验，紧抓项目实施过程中的关键环节进行控制，即关键控制点，对项目实施整体状况进行查缺补漏，有效监督，实现项目管理“以点带线+以线带面”全程管理，做好项目实施管理。此外，项目经理还需要结合项目实施过程中可能出现的突发状况进行有效控制，制定项目应急预案，消除项目后顾之忧。在房地产项目市场分析中，策划工作关键控制点在：对房地产项目宏观经济和市场环境的分析比较，房地产项目所在区域市场产品竞争对比分析、房地产成功项目案例借鉴启示、结合房地产项目土地性质分析项目价值，为房地产项目定位提高数据支撑；在房地产项目产品方案分析中，策划工作关键控制点在：参照土地、客户、市场进行环境分析，确定房地产项目在市场的定位，确定项目客户群体定位，确定项目产品定位，确定项目产品价格，实现和市场快速有效对接。按照房地产项目策划工作侧重点，对项目实施进度周期进行计划、控制，最终对房地产项目进行整体评估；在房地产项目规划设计分析中，策划工作的关键控制点在：产品设计涉及到房地产整个项目元素设计规划，是房地产项目产品策划的重要点，是房地产项目后续营销包装的重要过程，具体包括土地平面规划、户型设计、园林景观设计、交通道路规划、智能化系统、建筑设计等方面；在房地产项目营销方案分析中，策划工作的关键控制点在：销售方案和市场推广方案。其中，销售方案要做好卖点提炼、形象定位、制定销售策略、价格策略；推广方案要做好前期推广的成本费用统筹和具体推广策略的策划工作。

4.项目评估管理——反馈总结

第9篇：房地产宏观环境分析范文

在世界经济复苏放缓、国内经济减速、北京市经济运行惯性下行等多因素综合作用下，上半年，北京市经济运行延续上年回落调整态势，上半年GDP同比增长7.2%，创下近20年来的同期新低。综合警情显示宏观经济运行已下行至趋稳的绿灯区域底部。下半年，尽管欧债危机的演变和美面临的财政调整压力给全球经济复苏蒙上阴影，但在国内稳增长政策力度加大的作用下，北京市宏观经济增长有望短周期见底，但长周期放缓趋势仍将继续。初步预测，2012年全市GDP增长在7.8%左右。

上半年总体延续回落态势

上半年，北京市经济运行总体保持平稳趋缓态势，呈现出“需求增长放缓，产业增长减速，物价涨幅持续回落、宏微观效益不佳”等特点。

需求增长放缓，拉动经济增长动力不足

上半年，北京市三大需求增长放缓，其中，房地产投资增速走低、消费增长缺乏热点支撑，出口持续低迷，减弱了需求对经济增长的拉动力。1-6月，尽管基础设施投资增速较快、保障房建设加快，但受商品房市场销售不旺的影响，占比五成的房地产投资仅增长4.7%，对投资新增额的贡献回落至22.5%，成为下拉全社会固定资产投资的主要力量；依靠汽车、中西药品、通讯器材等拉动，社会消费品零售额实现13%的增长，但缺乏新热点支撑，加之物价涨幅回落，仍未恢复到楼市、车市限购前水平；受外需不足、贸易保护加剧、国内劳动力成本上升等因素影响，出口需求仍然低迷，同比增长3.8%，仍处近年低位。

产业减速超预期，下拉经济走低

在潜在增长放缓的情况下，今年以来，二、三次产业增长总体延续上年回落态势。上半年，三次产业同比增速分别为9.8%、6.1%、7.5%，其中二产、三产下行至近十年来的次低点，下拉GDP增长出现近二十年来的同期低点。汽车、装备制造业持续处于下降通道，下拉第二产业增速走低。批发零售业、信息服务业增幅下滑，租赁和商务服务业走低，下拉第三产业增长现近十年同期低位。

物价指数持续回落，通胀压力略有减轻

今年以来，在输入性通胀压力减弱、国内有效需求不足、流动性充裕度下降、翘尾因素减弱等多重因素影响下，北京市物价指数持续回落。虽不乏涌现“蒜你狠”、“火箭蛋”等新涨热点，但猪肉价格持续回落、蔬菜季节性供应加大等促使CPI涨幅明显回落，上半年CPI同比上涨3.5%，涨幅较上年最高点回落2.4个百分点。PPI、PMI涨幅均持续下滑，5月份以来更是出现同比下降。截止6月，二者同比分别下降0.3%和上涨0.8%，剪刀差持续缩小，上下游产品价格传导压力部分疏解。

宏微观效益不佳

上半年，受经济形势持续回落影响，政府、企业效益明显下滑。全市地方公共财政预算收入同比仅增长5.3%，远低于2000年以来（除2009年外）20%左右的增速；1-5月，规模以上工业企业利润同比下降11.4%，下滑至近两年来的低点；第三产业利润增长8.8%，其中，批零业、租赁和商务服务业大幅下滑至近年新低。

四大问题需要关注

资金供需紧张影响地方调节经济运行的能力

受土地收入锐减、地方投融资平台融资难度加大、企业利润大幅下滑等影响，资金来源趋紧。与此同时，重大基础设施、保障房建设推进等加大了资金需求。上半年地方一般预算财政支出同比保持23.4%的较快增长。未来数月内，国内经济增长放缓压力仍旧较大，加之稳增长系列政策实施、结构性减税力度加大等影响，地方政府可支配资金的供需紧张可能持续加剧，一定程度上将影响其调节经济运行的能力。

房地产市场虽有改善，但新开工面积继续下降值得关注

在限购政策持续作用下，资金流向商业地产带来商业地产土地购置、开发建设、市场交易等均好于住宅市场，有利于缓解限购政策对我市经济带来的影响，保持经济稳定增长。同时，近期出现全市商品住宅交易回暖势头，成交量及价格均有上扬，也从一个侧面反映出房地产领域的向好态势。但是，上半年新开工面积降幅有所加大，将会影响投资的后续增长，需引起关注。

市场需求不旺，经济下行压力较大

在希腊、西班牙等欧元区债务危机持续扩散以及贸易保护加剧的影响下，东盟、欧盟等主出口区需求走弱，带动机电、高新技术产品的出口增长乏力。同时，PPI、MPI快速下降至2009年末以来的低点，反映出实体经济需求疲软。电力消费量、铁路货运量、银行放贷额等反映经济活力的指标也呈低速增长。此外，部分企业原材料库存大增，也显示出需求的下降。

服务业增速放缓值得关注

2008年以来，服务业增速逐年回落，今年上半年更是放缓至7.5%，创下2000年以来的同期新低。短期看，服务业放缓是受国内外经济放缓影响。但长期看，其回落与自身结构密切相关，是服务业发展到一定阶段自我调整的结果。在土地等要素价格不断上升、产业竞争加剧的情况下，服务业外延式发展空间日益收窄，在向产业深度融合和机制创新驱动并重的内涵发展阶段转变中，其增速放缓将会影响我市经济增长速度，需要引起各方关注。

下半年经济运行环境分析

全球经济复苏不确定性加大

综合世界主要经济体经济发展以及先行指标走势看，下半年，全球经济复苏不确定性加大。尽管美复苏动能尚存，经济有望保持温和复苏，但欧元区债务阴云仍将笼罩全球。虽然近期欧盟25个成员国签署财政契约，但效果仍待检验。同时，多数国家采购经理人指数下滑、OECD六个月变化的先行合成指数走势分化，也预示着全球复苏的不乐观。IMF在4月份的《世界经济展望》报告中预测2012年全球经济增速为3.5%，低于2011年的3.9%。