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房地产宏观环境分析精选(九篇)

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房地产宏观环境分析

第1篇:房地产宏观环境分析范文

关键词:房地产经济;可持续发展;宏观经济

自上个世纪80年代起,我国对土地、住房商品化开始实施试点改革,30年多年来,我国房地产市场开创了良好的发展前景,人们的生活环境也得到了大大改善。该阶段,城市房地产业发展速度不断提升,在国民经济增长中占据的地位愈加重要。目前已经成为城市经济发展的主要增长点,已经成为国家财政收入的重要来源。但近年来,房价波动极大,房地产市场供需矛盾极为突出,社会人居住房不合理分配现象极为严重,甚至出现开发房地产严重破坏资源环境的情况。以我国房地产业总体发展情况分析,一度出现房地产业过热现象,如2007年我国房价连续5年上涨情况结束,开始产生下跌情况,特别是部分经济发展良好的地区跌幅已达到一半以上,交易量萎缩现象极为严重。为避免房地产经济泡沫破裂,建设和谐社会,保持城市经济可持续发展,国家对房地产等过热行业进行了宏观经济调控。笔者通过定性结合定量等方式,按照“宏观—中观—微观—预测—战略推导”为线路,进行和谐城市构建及实现可持续发展。

一、房地产经济的概况

房地产经济是指以房地产为主体,围绕房地产生产、分配、交换与消费产生的人和人间的经济关系,是房地产经济关系有机结合房地产生产力的重要方式。房地产生产、流通与消费过程中出现的所有经济活动与其条件都被成为房地产经济。其中房地产直接生产过程为房地产生产,房地产再生产与其实现过程为房地产流通,房地产生产目的的实现与部分直接生产过程在消费环节的延伸为房地产消费。在整个房地产经济活动中需要具备一定的经济运行机制与经济体制条件。从微观经济、中观经济、宏观经济三个层面对房地产经济进行考察。微观层次是指将房地产企业作为经济单位,其产生的一切经济行为与对房地产开发经营项目的运行。中观经济是指房地产部门经济、区域经济。作为产业经济的重要类型,房地产部门经济在与其他经济具备相同属性的同时,还存在诸多特殊性及规律;各个省、市与区房地产经济被称为房地产区域经济,也可被叫做区域产业结构的一个部门。宏观层次是指整个国民经济为主体进行考察,作为国家宏观调控的对象,房地产经济更是宏观经济的主要构成成分。

二、房地产经济可持续发展内涵及现状

“既要满足当代人对房地产的种种需求,又要合理利用土地资源,保护生态环境,为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件”为可持续发展的目的。在房地产经济可持续发展中应对其可持久性加以重视,站在统筹关系角度分析,做好城乡规划、能源节约等工作,实现房地产建筑规划形态、住宅功能、环境效益、人文特色的可持续发展。

(一)房地产经济可持续发展内涵

李晓云认为,房地产经济可持续发展必须满足国民经济总体发展需求,必须与所在地区经济发展相适应,并在房地产经济发展做好各方协调关系,如人口、环境与资源利用等,并始终坚守资源集约、经济效率提升等原则,实现房地产合理开发与保护生态环境有机结合的目标。其内涵包括以下几点。1.房地产经济与环境协调发展。作为经济发展的物质基础,环境是经济发展基本条件。在房地产经济可持续中应对环境承受能力进行充分考虑;同时,房地产经济发展可为环境发展提供有利条件,能够符合环境对其发展的需求。2.房地产经济自身发展。房地产自身发展是房地产经济可持续发展基本条件,如房地产自身发展不足,将严重影响其可持续发展的进度。基于此,在一定条件下,房地产经济必须满足自身发展要求。3.房地产经济与社会协调发展。经济和社会发展之间的关系属于互动性,经济发展对社会发展起到严重影响,社会发展也就对经济发展产生直接决定作用。作为现代经济的主要表现形式,房地产经济因与社会具有互动关系,在寻求可持续发展的同时,将与社会协调发展。

(二)房地产经济发展现状

据国家统计局相关数据显示,我国房地产投资增速呈现出下降趋势,由2013年20%下降为2014年10.5%,为加大调整力度,提高房地产经济发展水平。本文以房地产图12014年1-2月至2015年1-2月全国房地产开发投资增速表2015年1到2月份开发投资进行探究,8786亿元为该时间段开发投资总额,和2014年相比,投资增速只下降了0.1%,其中住宅投资总额为5922亿元,占总投资额67.4%,增长率为9.15,回落点为0.1%,如图1所示。整体分析,我国房地产市场现状为供过于求,为改变该现状,要求相关部门、企业必须对房地产投资问题加以重视,加大宏观调控力度,为实现房地产经济可持续发展提供强有力的保障。

三、房地产经济可持续发展战略措施分析

(一)与国民经济、社会发展相协调产业发展战略措施

作为经济发展重要增长点,房地产业是国民经济发展产业链的重要内容,对国民经济推动转变为全面基础,为满足社会经济发展、调整产业提供有利条件,并将服务提供给人们生活与有关产业发展。1.经济发展中确定房地产业重要增长点产业地位,为调整其他产业提供可靠保证;2.社会经济数据统计和房地产数据统计的完善,各个区域数据统计工作的加强及经济数据的及时公布。通过房地产数据信息制度的建立,可将土地出让总量等行业有关数据及时公布,能够将房地产经济发展中真实、透明与全面原则充分体现出来;3.数据分析能力提高。利用行业发展预测模型的合理构建及有关产业政策制定,可对土地供给总量、商品房供给总量加以控制,确保供求调节的平衡性;4.房地产业预警系统、危机干预机制的建立,为房地产经济稳定发展提供可靠保障。

(二)建立以市场需求为引导的房地产市场控制措施

房地产市场发展速度的不断提升,导致大量贷款、投资人员无法正确感知风险,在国家一系列政策出台后,房地产市场价格产生了极大的波动,投资者此时才意识到房地产投资风险并对其进行重新审视。为避免银行流动性危机的出现,降低国家经济影响,必须有效控制房地产施工,规范市场行为,降低投机行为对市场的影响,建立有序的市场环境。在房地产经济可持续发展中,为构建良好的发展市场,必须加强政府宣传,正确引导购房者;并对银行信贷加以严格控制,防止商品房价格背离价值现象的出现,对房地产过热现象加以控制。

(三)改善居民居住环境战略措施

在经济核心圈位置实施大规模土地开发计划,以政府提供限价土地、大型房地产企业提供开发资金的联合开发房地产项目方式,在确保开发商获取相应利益后应对商品房价格加以限制,并利用限价出售土地的回款对项目区域政府配套设施加大建设力度,如公交体系的完善、学校医院的兴建等,以此达到居民居住环境改善的目的。

(四)深化土地使用制度改革战略措施

集中统一土地管理与城市规划实施中,土地使用制度改革与社会经济发展具体情况相符,并与社会主义市场经济发展方向相符。在土地使用制度改革不断深化的基础上,必须以土地保护为中心,建立土地开发与经营制度,对现有土地开发投资去向合理规划,对农用土地、城市待开发土地资源加以重点保护,通过相应法律措施对土地地权关系加以处理,如占有权、使用权等。土地供应市场的统一建立,应具有公正、公平、公开等特点,通过土地整治,与土地收益管理水平的提升,可实现房地产经济健康、稳定的快速发展。

四、结束语

综上所述,房地产业是国民经济发展的支柱产业,对促进国民经济发展具有重要作用。在全面分析、研究房地产经济可持续发展战略的基础上,可对市场主体行为选择进行有效约束,实现市场经济的有序性,为社会主义和谐社会的发展提供可靠依据。在充分发挥房地产经济功能的同时,应了解与掌握房地产经济的概念、并对其发展现状进行分析,只有这样才能采取科学有效的发展战略措施,实现住宅标准化,降低投资成本,为房地产经济发展提供可靠的依据与强大支撑。

作者:张艳艳 单位:河南省省直机关房地产服务中心

参考文献:

[1]刘静岩,韩文秀.房地产投资对区域可持续发展的影响及对策[J].中国人口资源与环境,2003(2).

[2]侯姝羽.房地产经济可持续发展要点分析[J].财经界:学术版,2014(18).

[3]孔行,黄玲,于渤.区域房地产业与区域经济发展的长期动态协调关系研究[J].中央财经大学学报,2009(3).

[4]王勉,唐啸峰.我国房地产投资波动与经济周期的相关性[J].四川大学学报:哲学社会科学版,2000(3).

[5]张霞伟,丁姝.城镇居民可支配性收入对可支配支出的短期影响研究分析———基于省际面板数据误差修正模型[J].品牌:下半月,2015(8).

[6]张红,李洋,张志峰.中国城市软实力对住房价格的影响—————基于主成分分析法和面板数据模型[J].南京审计学院学报,2014(3).

第2篇:房地产宏观环境分析范文

关键词 宏观调控 房地产 营销策略

一、引言

随着我国宏观调控政策的落实,楼市的价格得到了一定的控制,市场的观望气氛逐渐显现,对于房地产业造成了明显的影响,房地产市场向理性消费的方向转变。在新的形势下,房地产营销面临着各种各样的问题,需要创新性的营销策略来应对各项挑战。因此,房地产企业要抓住机遇,适应社会大环境,采用有效的营销手段来吸引更多的消费者,从而使企业树立良好的形象,在竞争中取得优势。

二、宏观调控环境下房地产营销所面临的问题

(1)销售压力增大。在一系列的经济刺激政策之下,我国房地产曾提前结束调整而迅速升温,导致房价不断升高,以至于超出了多数社会成员的购买能力,同时也带来了一系列的社会问题和经济问题。为了保证社会经济的和谐稳定发展,国家对房地产市场进行了新一轮的宏观调控,使投资的增速、贷款的规模等都得到了有效的控制,在宏观调控的环境下,房价过高以及市场需求的锐减使得销售压力急剧增大。资本的运作和融资愈发困难,多数房地产公司面临着资金的压力,不得不降低房价、增大促销力度,尽快带动房价的回调。

(2)对理性消费更为重视。房地产市场的变动使得人们的消费心理更加成熟,对于理性消费更为重视,消费者这种消费观念的变化使得房地产行业由竞争时代向服务营销时代转变。在购房时,消费者首先考虑价格因素、环境因素、交通因素等,然后对于朝向、物管、辅助设施等进行综合考虑。消费者所考虑的因素更为全面,不仅包括硬性的条件还包括看不见的软性条件,对于服务的品质更为重视,这就为房地产企业的发展方向提供了目标。

(3)品牌意识缺乏。现代社会,商品的品牌已经成为影响消费者行为的一种重要因素,对于房地产来讲,一个知名品牌可以将价格提升一个层次,如万科地产就是价值相当高的品牌。目前,很多房地产企业对于品牌的提炼还有待提高。房地产企业的品牌内涵是为公众提供人性化、绿色舒适的建筑空间,使其具有现代化的精神和价值。某些企业将一个项目打造成功后,依托所谓的品牌优势不断开发新产品并进行强势推广,最终导致资金短缺,营销受限。

三、宏观调控环境下房地产营销策略创新

(1)注重项目开发前的调查工作。目前,房地产行业的市场竞争越来越激烈,很多项目在进行开发的过程中由于没有进行充分的市场调查导致很多项目的后续销售方面与预期存在着很大的差距。因此,提升房地产营销水平的进程中要注重项目开发前的开发工作。在进行市场调查的过程中,要充分认识到房地产行业的复杂程度,密切关注国家的宏观调控政策的变化,同时也要注重金融方面以及相关的立法方面对于房地产行业的影响,对影响房地产营销的各个因素进行充分深入的市场调查研究,进而为项目的开发提供重要的决策资料。

(2)加强房地产企业品牌建设。目前,随着我国国内房地产行业的快速发展,房地产建设的规模和数量也进一步扩大,同时房地产企业的数量也在进一步增多,良好的品牌对于提升房地产企业的营销水平具有十分重要的促进作用。品牌不仅仅是一个企业的标识,同时还是企业的无形资产,良好的品牌形象能够使得房地产企业的形象和信誉得到大众的广泛认可。因此,在提升房地产企业营销水平的进程中,要进一步加大企业的品牌建设力度,将品牌建设作为企业工作的重中之重来对待,通过塑造高品质的工程来进一步提升企业的品牌形象,进而使得企业能够获得更多的公众的认可,从而使得房地产企业的营销环境能够得到进一步的改善。

(3)加强企业营销文化建设。房地产企业营销水平的提升离不开企业营销文化的建设,在房地产产品从开发一直到推向市场的过程中,将丰富的文化内涵蕴含在产品中进而推向市场。在进行房地产企业营销文化建设的进程中,要本着以人为本的营销理念来为顾客营造更好的居住环境,将人文关怀贯彻于整个企业的营销工作中,建立起独具特色的企业营销文化,进而通过文化的带动力来进一步提升企业的营销水平。

(4)树立绿色营销理念。随着目前环境污染和能源危机越来越严重,人们对于环境保护也越来越重视,很多房地产企业在进行市场营销的过程中引进了以环境保护为主旨的绿色营销理论,以绿色文化、环境保护为内涵,将绿色营销作为企业的核心营销理念来开展企业的营销工作。在开展绿色营销的过程中,房地产企业要统筹自身的建设与营销工作,针对目前人们比较钟情于小区绿地覆盖率要在进行规划建设的过程中进行相应的绿地规划,针对当前人们节能意识的提升在进行规划建设的过程中要注重绿色节能住宅的建设,将绿色营销理念贯穿于整个工程的规划建设以及后期的营销过程中,进而使得绿色营销成为企业的一个强有力的竞争点,从而进一步提升房地产企业的市场营销水平。

四、结语

宏观调控环境下房地产营销存在很大的不确定性,为了适应激烈的社会竞争,在进行市场营销时要充分发挥团队的智慧,转变营销理念,用绿色的营销理念为推动社会的健康发展,树立优秀的企业形象。此外,还要结合市场的实际情况,应抓住消费者的心理,将多种营销方式进行巧妙结合,吸引消费者的注意。最后,要不断探索适合企业的创新性营销方式,走在房地产营销行业的前沿,为企业的发展奠定基石。

(作者单位为苏州大学商学院MBA2012秋1班)

参考文献

[1] 李凤珍.宏观调控环境下房地产营销策略创新探析[J].现代营销(学苑版),2012

(01):62-63.

[2] 陈静.论淡市环境下房地产营销策略[J].中小企业管理与科技(上旬刊) , 2012(03):

202+204.

[3] 王艳梅.宏观调控背景下房地产企业营销策略创新[J].商业时代,2010(22):121-122.

[4] 韩结.浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011(04):12+14.

[5] 王惠.试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师,2011(03):276+279.

第3篇:房地产宏观环境分析范文

[关键词] 宏观调控;房地产调控政策;政策的可行性论证

一、问题的提出

2006年初以来,中国的楼市再掀调控之风,但从全国来看,房地产市场的活跃度虽有下降,价格却没有明显的回落趋势。7月份,国家统计局公布了两组数据:今年上半年,全国完成房地产开发投资7 694.59亿元,同比增长24.2%;70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6个百分点,涨幅回落3.3个百分点。虽然上半年的房地产开发投资增幅明显低于31.1%的同期城镇固定资产投资增幅,但房地产开发投资依然继续保持着增长的态势;虽然商品房价格的涨幅总体趋缓,但部分城市房价依然在涨,2006年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%,环比上涨0.7%,同比和环比涨幅均与上月持平。部分城市房价上涨仍然较快,8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10%,19个城市月环比涨幅超过1%,广州等城市被国家发改委列为房价涨幅较大的七个城市之一。从国务院九部委联合发布“国十五条”至今,已经有将近两个月的时间了,宏观调控也进行了将近两年,各地房地产市场的价格走势已经成为判断这一轮宏观调控成效的关键因素。但从目前地方和国家发布的统计数据来看,各大城市新建商品房和二手房价格依然一路走高。在宏观调控进行了两年后,房价仍不断上涨?我们不得不对调控的政策和措施本身进行反思,有一些问题值得我们深入思考。笔者主要针对房地产经济政策实施的可行性分析及评价问题,结合现行政策进行一些初步的探讨。

任何一个单位或个人,面对一个项目,无论大小,均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑,作为政策的制定者,面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场,则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑,定量化的分析手段和测算工具,相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理,以适时适度地发挥调控经济的作用。

二、房地产市场的调控目标与效应

(一)供求均衡:房地产调控的目标

政府调控的目标到底是什么?是降低房价还是控制房价的上涨速度;是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构;还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题,建立健全城市住房供给体制。

无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下,房地产价格取决于供求,如果供求不均衡,则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期,能够根据价格信号迅速做出反应,自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质,对价格信号的反映相对比较迟缓,自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨,应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析,不难看出,房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨,从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高;需求市场上的投机风气盛行,外资的涌入,经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强,投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外,一些外部因素也加剧了供求的失衡,比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提,政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖,信息的不对称,相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制,市场机制在某些时候可能会失灵,这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。

当政府对住房市场进行政策调控时,如果调控目标不明确或不一致,则调控的效果将可能大打折扣。综上分析,政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制,通过深入分析造成总供求失衡的原因,进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。

(二)调控目标:需求差异与调控政策

这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求,对调控政策的反应程度是不同的,调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异,制定相应的调控政策,把握好调控力度。

如果按照需求动机进行市场分割,则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。

1. 源于自身住房的消费需求。以广州为例,从1997~2002年,居民私房拥有率平均每年大约以5%速度稳步提高,购房者中自主性买家占比例很高,这种刚性需求很难被打压。有关调控政策在短期内会延缓这一部分需求,形成短期的观望和对未来的价格预期,但从长期来分析,则影响不大。

2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值,投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大,个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异,在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关,因为相当一部分资金源于借贷,因而特别对于金融政策的变化比较敏感。

3. 个人及企业的短期投机需求。当市场价格有强劲的上升趋势、心理预期未来市场价格将继续上升的时候,在市场的示范效应下,个人及企业都有强烈的投机冲动,这部分需求属于短期炒作。房地产的投资与投机两种需求有可能在一定的市场环境下互相转换,短期内在一定的市场环境下很难作出明确的区分。在中国,由于投资渠道的狭窄,住宅的投资(含投机)需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。一份统计调查数据显示,2004年北京的商品住宅投资性购房比例为17%,在全部投资性购房中近三成短期转手,逾两成投入租赁市场,近五成空置等待升值。2005年初,一份详细的某楼盘访谈式调查结果显示,17%用于包括出租在内的投资用途(其中8%属于只追求买卖价差的投资)。2006年初,深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示:同一购买者购两套及以上房子的总套数占新房销售总套数16.07%。这类住宅的市场需求对房屋价格,银行金融及税收政策的投资收益非常敏感。在现有的住房供应体系中,其行为对房屋的市场价格和租金价格会产生较大的影响。

此外,房地产需求尚有长期需求和短期需求之分,本地需求与外地、国内国外需求,国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异,由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响,房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用,必须对房地产市场进行分割,掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研,进行统计数据分析,掌握其对政策的反应程度,准确测算政策的效应值,并在此基础上,制定相应的调控政策。

三、关于调控政策的特点与效应

政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助,宏观经济政策有各自的优势和特点,把握它们,就可以使其充分发挥作用。

(一)关于宏观调控效果的滞延性与两面性

由于政策作用时滞的存在,一般情况下,宏观调控效果的全面反映,必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现,财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在,往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时,经济政策是一把双刃剑,应用起来应该慎而又慎。正因为如此,调控政策的出台需要特别强调“适时适度”,出台调控措施要多,调整差别幅度要小,调整间隔时间要短。

货币金融政策相对灵活,可以针对经济形势的变化适时调控,所以也是各国常用的经济调控政策。但金融政策何时产生效果不确定,多数历时1年~2年时间才能显现效果,效果能有多大也很难确定。在美国,有学者认为自20世纪80年代以来,由金融自由化引发的政策或环境变动对货币政策的影响无疑是巨大的,大范围的金融自由化,使得较自由的抵押贷款银行和抵押贷款程序在市场上占统治地位,利率与房地产之间的联系被明显弱化了。紧缩的货币政策需要通过对贷款定价、交易费用和对房地产价格等的一系列复杂影响,传导过程变得较长。中国也有学者著文指出,加入WTO之后中国金融业的新开放及其所推动的国内金融深化,已经使货币政策调控作用的接受主体发生了很大的变化,这种变化改变了以往单纯的金融调控格局和顺畅的调控作用机制,从而使现行金融宏观调控方式的调控能力减弱。据有关计算,在中国储蓄利率水平需要上调2%,贷款利率水平需要上调3%,利率水平才会回到中性水平,只有到这一步,央行每加一次息才会在经济活动中得到反映,所以中国的货币金融政策的实施效果历时较长,也更难确定和把握。一般情况下,各国政府在面临房价上涨时都比较谨慎,多采取比较缓慢的、逐渐递进的及比较精准的渐进方法。

第4篇:房地产宏观环境分析范文

伴随时代的不断发展,以及社会体系的不断进步,社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此,本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析,在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究,促进我国社会经济体制的完善发展,促进房地产行业的长足进步。

关键词:

经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析

一、我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点,根据其工作的性质进行判断不难发现,宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度,在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作,所有的运作权利和职能,以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。

(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则,服从市场的监督和管理制度,在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性,以及法律、法规监督管理的重要性,希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。

(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征,其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素,还存在财政、税务等众多内容。

(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容,也需要在良好的制度监督下完成,并且不能够脱离实际的经济法规则和内容,需要进行相关工作的宏观调控,具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务,另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善,进而实现对制度的调整。

二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度

(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察,我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束,需要在经济法的基础下进行相关工作的执行,要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果,才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。

(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行,只有将决策的内容与法律的规则进行融合,才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求,也实现对国家法律、法规的进一步完善,以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义,进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。

(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题,就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失,导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性,在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。

三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策

(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系,对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用,这一政策的实施具有非凡的意义,是改革开放政策不断进步与发展的重要体现,也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况,以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固,以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。

(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控,这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善,也体现出经济法视野发展下的社会需求,对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。

(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面,需要以良好的制度进行管理和控制,实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护,才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。

(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节,才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题,采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题,同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。

四、结论

综上所述,本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容,并具体分析其中涉及的特征和内容,希望能够在掌握相关工作细节的基础上,积极的与我国经济法律和法规进行配合,以此实现经济制度的完善。

[参考文献]

[1]邱格磊.我国房地产临时性调控政策的经济法反思———以“限购令”为视角[J].福建江夏学院学报,2012,02:72-79.

第5篇:房地产宏观环境分析范文

关键词:国家宏观调控;房产营销;瓶颈

中图分类号:F293.33 文献标识码:A 文章编号:

一、国家宏观调控政策影响下房地产营销所面临的问题分析

自08年全球范围内的金融危机以来,我国为了实现经济的增长,出台了一系列的刺激经济发展的政策,导致我国房地产市场快速升温,主要表现为房价的高速度增长,大大超出了我国国民的购买力,产生了许多的社会问题,越来越多的人买不起房子,蜗居现象严重,房地产泡沫增加,银行贷款额增大,严重制约了我国经济的健康发展。我国政府为了保证我国经济健康、快速、稳定持续的发展。自我国房地产市场出现问题后,国家开始对房地产市场进行宏观调控,在土地的使用问题、银行的信贷问题和炒房问题上开始卓有成效的调控,从中央到地方的各级政府,对房地产市场连打几套“组合拳”,宏观调控时间之长,力度之大,政策之广得到了社会的广泛认可,在一定程度上改变了房价逐年攀升的问题,但是也给房地产的发展环境带来了严峻的挑战,同时,国家宏观政策给房地产的营销推广带来了巨大的销售压力。在国家宏观政策的影响下,我国大中城市的房价上涨受到有效的遏制,也出现了一定的回落。主要体现在投资者在房地产行业的投资增速放缓,投资力度减小,购房消费者在银行的贷款下降,购房消费者大多对购房持观望态度,希望房价进一步下降,在房地产市场上,资金的投资和组合结构得到调整和优化,但是对于我国的房地产行业发展来说,国家宏观政策的有力出台,严重影响了房地产企业的经济利润的获取。

过高的房价本来就增加了房地产营销的困难,加上国家宏观调控政策的出台,房地产企业利润大幅下降,消费者对房地产投资力度减小和投资速度放缓,导致房地产企业的融资渠道无法拓宽,资本的运行能力也相应减弱,房地产企业面临着巨大的资金运作困难,导致在政策出台之前捂盘的房地产开发商巨大的经济损失,而且一定程度上会影响到房地产行业内部的资金链的运作。而房产的营销推广上,只有较大的降低房产价格,加大房产促销的力度,才能迅速的回笼资金,减轻房地产行业所面临的资金和发展压力。从某种程度上来说,是以牺牲我国房地产行业的利益从而带动我国整个房地产行业的房价回落。消费者作为市场的主动力,消费者的消费观念也随着国家宏观调控政策的出台、房地产行业的竞争规范化逐渐成熟和理性。调查研究表明,在当前房地产市场发展的大的环境下,房地产的价格高低是影响购房消费者的首要因素,其次才会考虑房产所处的位置、环境和交通等影响因素。而且我国房地产行业的发展,没有打出自己的品牌,从而占有市场。随着消费者购买房产的逐渐理性化,房产的质量和品牌也是影响购房消费者的一大因素,一个品牌的影响力可以提高产品的价值,也能够吸引更多的消费者。我国房地产行业在品牌领域的建设重视不够,在完成一系列的房产项目之后,没有及时对房产品牌进行连锁的打造和完善,导致在房产企业低端领域进行竞争,没有找到新的房产营销突破口,房产最终会影响房产企业和整个房地产行业的稳定发展。

二、当前国家宏观调控下的房产营销推广如何突破瓶颈

(一)转变在房地产市场的营销推广的传统模式

随着社会经济的不断发展,我国社会主义市场经济的初步建立,房地产市场日益变化,尤其是在金融风暴和国家各种政策的影响下,我国的房地产企业受到了新的挑战。房地产的营销推广只有顺应潮流、积极的面对挑战并学习和吸收现代的营销观念,创新营销推广模式,从而在竞争激烈和恶劣的外部竞争环境下生存和发展,首先需要转变传统的营销推广观念,在现代经济社会中,市场营销观念最重要的就是如何处理好企业和顾客及社会的效益,在房产营销推广中,要结合市场营销学的基本理论知识和技巧方法,根据房地产市场营销推广的特点,着重对房地产的品牌和物业管理的建设。

(二)国家宏观调控下的房产营销突破瓶颈的方法

在房地产市场上的品牌打造,一定要以质量为保证,注意在房地产项目开发和建设上的企业文化宣传和推广介绍,这是房地产营销推广中往往被忽略的部分,而在房地产项目开发建设的后期和营销阶段,要对客户提供优质的服务,让客户满意。现实中的许多房地产企业大多的只重视合同前期貌似“一锤子买卖”的工作,这对于我国房地产企业的发展极为不利,只有正确的把握了消费者的消费心理,才能让顾客满意,在取得社会效益的同时实现房地产行业自身的发展。需要强调的是,在房地产行业的发展必须要重视品牌的建设。在社会经济的不断发展的同时,我国国民的文化素养不断提高,随着老百姓对住宅条件改善的需求,对房产的功能性和需求也越来越多,越来越关注房产的文化价值,开始追求高品位。房产企业只有打造出优质的品牌,才能够满足人们日益增长的文化需要,需要杜绝“一锤子买卖”的营销作风。在物业管理的建设上,一定要向购房消费者提供优秀的服务和公共设施,现如今,服务业的比重在整个国家经济中的分量不断增加,优质的物业管理服务能够对房地产的营销推广起到极大的促进作用。

三、国家宏观调控下的房产营销推广瓶颈的总结

现代经济社会中,影响经济的不稳定因素诸多种种,近年来受到金融危机的影响,我国的房地产行业也受到了极大的冲击,各种违背经济运行规律的情况时有发生。国家对房地产行业进行宏观调控,对我国的房地产行业的健康发展起到了一定的作用。然而,对于房产企业的营销推广却提出了新的要求,随着人们的经济和文化素养的不断提高、房地产市场的不断的变化等等,向房产企业的营销推广提出了新的挑战。

参考文献:

[1]焦光旭 《当前环境下的房地产营销策略建议》[J] 魅力中国,2009(21)

第6篇:房地产宏观环境分析范文

【关键词】个人住房抵押款贷款 违约风险 宏观经济

引言:在信用环境较为宽松的情况下,信用等级较低的人也能通过贷款买房。而在这种情况下,一旦宏观经济环境发生变化,一些借款人就无法按时偿还贷款,继而引发债务危机。所以,宏观经济因素显然会对个人住房抵押款贷款的违约率造成严重的影响。因此,在面对国内房地产过热的现象时,相关部门有必要从宏观经济角度对个人住房抵押款贷款违约风险进行分析,以便更好的确保国民经济的稳定发展。

一、相关理论阐述

在上世纪30年代,美国曾经出现数千家银行因无法收回个人住房抵押款贷款而倒闭的现象。所以,个人住房抵押款贷款被视作是高风险资产。在美国的经济危机发生之后,很多学者针对个人住房抵押款贷款违约风险进行了研究,并取得了一定的研究成果。在对加利福尼亚在1992到1995年期间的数据进行分析后,学者Wilson提出了个人住房抵押款贷款的损失函数,并将房价变化当做是影响违约率的主要因素。而经过了一段时间的研究,利率与房产价值也被Kau等学者证实为影响贷款违约率的重要因素。具体来讲,就是在利率波动性增大的情况下,住房价格的波动性会随之增加。而这样一来,借款人的逾期率也会随之上升,但借款人的提前偿付概率则会下降[1]。所以,利率的提升,将在一定程度上使个人住房抵押款贷款的违约风险增加。就拿美国来讲,在1972年到1981年期间,美国住房抵押款贷款利率从7.76%上升到了14.39%。而在这期间,储蓄和贷款协会的贷款违约率却从0.57%上升到了4.48%。此外,除了受到贷款利率的影响,个人住房抵押款贷款的违约风险还会受到贷款特征、贷款机制比、贷款规模和区位等多种因素的影响。但是,相较于利率,其他因素的影响显然较小。

二、分析模型的建立

对个人住房抵押款贷款违约风险的相关理论进行分析可以发现,个人住房抵押款贷款违约风险将受到市场利率水平、房屋价格水平、经济周期和住房市场供需变化等多个宏观经济因素的影响。而这些变量不仅是时间变量,还是借款人无法左右的变量。所以,所有借款人都将受到这些外部环境因素的影响,而个人住房贷款违约率也同样会受到影响。为了对个人住房抵押款贷款违约风险展开宏观经济分析,可以将商业银行个人住房抵押款贷款违约率设定为被解释变量,并将对其产生影响的宏观因素设设定解释变量,以便进行分析模型的建立。而根据国内的情况,可以将个人收入增长率、个人住房贷款利率、失业率和国家相关政策当做是解释变量[2]。但是值得注意的是,房价高低也将对违约率产生重要的影响。一般的情况下,房价从至高点回落的过程中,违约率就会上升。然而,由于房价对违约率的影响相对滞后,而中国房地产市场发展时间较短,所以可以暂时不考虑该因素。

在模型建立完成后,可以根据相关理论进行假设的提出。一方面,在利率增加的情况下,借款人购房成本将提高,每月偿债负担也会增加,所以违约率将增加。因此,可以假设利率的提升将导致违约率增加。另一方面,随着收入的增长,借款人的偿债能力将增强,违约率则可能下降。而反过来,借款人一旦失业,收入则会大幅降低,继而容易出现违约。因此,可以假设收入增长率越高,违约率就越低。同时,借款人的失业率越高,违约率则越高[3]。此外,在监管机构出台政策进行严格的房贷标准的实行时,信用等级低的借款人则会被拒绝,继而使违约率有所降低。因此,可以假设政府出台严格贷款政策的情况下,违约率将下降。

三、实证结果分析

在利用固定效应模型对国内4家商业银行的数据进行分析后,可以对2004年到2008年之间的个人住房抵押款贷款违约风险展开宏观经济分析。首先,利率水平对违约率的影响有着显著的效果。根据中国人民银行的网站信息可知,近年来国内的个人住房抵押款贷款利率得到了增加,违约率则得到了降低,出现了与假设相反的结果。而这是因为,中国人在传统思想的影响下,倾向于在还款压力增大的情况下提前还款。其次,近几年来,根据社会发展统计公报可以得知,国内收入增长率和失业率没有明显的变化,所以也难以证实其对违约率的影响。经过分析可以发现,近年来国内城镇居民收入增长率虽然得到了提高。但是,由于收入分配差距逐渐拉大,普通居民收入增长率没有明显变化[4]。同时,由于地方政府对失业率的统计口径不同,统计出的失业率无法完全反映出真实情况。再者,在2006年,国家出台了个人住房按揭贷款首付款比例不得超过30%的政策。而在这种情况下,银行不良房贷率得到了有效的降低,继而证实了有关政策与违约率关系的假设。因此,从这些方面可以看出,在我国,利率水平提升不会增加借款人的违约风险,而国家的严格房贷政策的执行,则可以有效降低个人住房抵押款贷款的违约率。

结论:总而言之,从宏观经济角度对个人住房抵押款贷款违约风险进行分析,可以进一步了解宏观因素对违约率的影响,继而为政府出台宏观调控措施提供一定的指导。而从本文的研究来看,想要进行个人住房抵押款贷款违约率的降低,政府首先可以通过提升利率水平来督促借款人提前还款。此外,政府还可以进行严格且可行的个人住房抵押款贷款管理政策的出台,以便进行银行放贷行为的规范,继而降低银行的贷款违约风险,并促进宏观经济的稳定发展。

参考文献:

[1]贺云.浅谈个人住房抵押款贷款违约风险的防范――以西双版纳为例[J].时代金融,2014,35(01).

[2]谢芳.商业银行个人住房抵押款贷款违约风险研究[D].暨南大学,2010.

第7篇:房地产宏观环境分析范文

关键词:流动性过剩 资产价格波动 公司分红

一、引言

在之前经济发展及公司运行环境既定的条件下,对公司治理相关理论和实践发展的研究已经趋于成熟。已有的研究和实践表明,在技术、生产效率及制度等要素面对瓶颈制约的情形下,作为公司治理核心的现代公司财务决策在公司整体治理中占据关键地位,同时组成公司财务决策的三大基础性决策:投资决策、筹资决策及股利分配政策极大的影响着公司发展潜力和经营目标。尤其是公司的股利分配决策内嵌于两外两大公司财务决策环节,基于公司财务管理循环进程,股利政策不仅是公司筹资与投资决策的延续和完善,同时也是下一个投资、筹资和股利分配财务进程有效实施的基础。合理的股利分配决策不仅可以通过补偿投资者进而完善公司形象,同时更可以稳定投资者预期及投资信心,最终推动公司的进一步发展。结合经典的财务管理理论,公司股利政策就是在一定时期和既定条件下,公司管理层决定分配给股东的现金规模及分配方式。由此可以看出,现金派送规模、股利支付率及支付方式构成了股利财务决策的核心,其中现金派送规模也即是股利支付率形成的基础,因此,现金派送在一定程度上构成了公司财务决策中股利决策的核心。宏观经济环境的变化也会引致已有的针对股利政策的最优化研究成果出现争议,本文结合当前出现的以流动性过剩及资产价格波动为代表的宏观环境变迁对公司分红行为进行直接、和间接两个维度的经验验证。

二、文献综述

(一)公司分红:理论基础和影响因素 公司治理中主流的财务决策成立的基础就是股东财富最大化的假设。虽然在股东财富最大化基础上衍生出了“企业价值最大化”和“相关利益者最大化”等假说,但三者均体现出来了企业负有的股东利益诉求的责任。而公司分红正是实现股东利益诉求的直接方式,因此当前的主流文献也是更多的基于企业经营目标和企业现实发展的需要对公司分红进行研究。Levy,Sarnat(1986)的研究就是基于主流的“企业价值最大化”及在此基础上延伸出的“所有者权益总价值最大化”和“普通股股价最大化”的理论假设对公司财务治理进行数理分析,其研究结论揭示,三种假设对公司财务决策及相关预期目标的影响具有内在一致性。随后Van Horne(1998)的研究进一步指出,“股东财富最大化”的假设是企业有效分配社会、企业自身资源所依据的原则,因此企业的财务决策遵循此原则是合理的。Shleifer,vishny(1997);Koller(2005)均在其研究中肯定股东财富最大化的假设不仅是公司财务治理的核心原则,同时也是保护股东利益和直接企业价值的有效途径和依据。基于股东财富价值最大化而产生的股东利益实现是公司分红的存在的依据,那么公司分红规模制定依据是什么呢?Williams(1938)的股价理论给出了初始了股利规模制定的理论基础,其研究通过数理公式证明了公司股票未来收益作为当前股利的合理性。在此基础上,Walter(1956)通过一系列的假定条件给出了公司股票每股收益、留存收益及留存收益再投资收益率、公司资本成本等与股利和股票价值之间的关系,揭示了股利支付规模对股票价值及再投资收益的重要影响。Gordon(1959),Gordon(1962)研究揭示在公司进行内部留存收益再投资进行内部筹资情形下,公司留存收益率和再投资报酬率乘积与公司股利增长率匹配。那么公司未来的盈利和股利预期增长。但是经典的MM理论为股利决策与公司价值之间关系提出异议,Miller,Modighani(1961)研究认为在有效市场、理及完全确定的市场环境等假设条件下,股利政策是无法影响到公司价值的,企业的价值完全取决于投资决策及在此基础上形成的企业未来获利能力,而不是取决于当期股利的分配政策。在理论研究的基础上,诸多经验研究表明:公司财务决策并非孤立决定,其中公司现金分红决策更是受到决策环境包括经济运行背景、公司发展阶段等多方面因素影响((Ahmad,Carlos,2008)。

(二)公司分红:基于流动性和资产价格波动角度的解释 公司分红作为股利政策的核心组成部分,现有的相关研究文献基于不同角度多个层面对其进行研究,目前对影响公司分红的因素的研究已经趋于成熟。但是针对宏观流动性及其引致的资产价格波动对公司分红的影响直接研究并不多见。Baks,Kramer(1999)研究认定,股票回报率与货币流动性存在相关关系。其理由表明宏观环境流动性的增强会引致实际利率的下调,进而贴现率的下降会推高资产价格,最终可能会提高股票及债券等回报率。Conover,Jensen,Johnson(1999)的经验研究揭示,一国的货币增长与该国的实际股票回报率存在正向相关关系(Marshall(1992)等)。李文军(2002)的经验研究检验了货币供应量和股票价格指数之间因果关系,表明二者之间存在正向相关关系。杨淑娥,王勇等(2000)经验研究揭示,公司货币资金余额及股东可分配利润与公司现金股利发放之间存在正向相关关联。周京奎(2006)研究表明,货币供应规模推高了我国房地产价格和股票的价格。张雪丽,姜茂生(2006)经验研究揭示,公司内部现金而非外部流动性对于公司现金股利决策只存在可能性的影响,但是对现金股利规模和变动不存在显著影响。但杨汉明(2008)研究却指出公司现金余额与公司股利支付存在正向相关关联。Giese,Tuxen(2007)研究揭示,全球资本市场的流动性过剩推高了牵连国家通胀水平和房地产等资产价格的高企,但二者的研究并没有直接给出流动性与股票回报率之间关系。综观已有的公司股利分配的理论研究和实践验证,公司层面的因素和中观行业因素均对其存在一定的影响,而基于宏观流动性及其所引致的资产价格波动的角度的直接研究并没有得到体现。但当前宏观流动性引致的公司发展宏观环境及公司投资决策环境的改变也对公司现金股利分配问题的研究提出新的要求。这也正是本文研究的现实意义所在。

三、研究设计

(一)研究假设 鉴于此,首先建立宏观流动性对资产价格影响现状和作用机制,基于此,本文给出研究假设1:

假设1:宏观货币流动性波动与同期资产价格波动之间存在显著相关关系

其次,在分析流动性对资产价格影响前提下,必须进一步刻画资产价格的波动如何影响公司股利政策进而影响公司分红。由于已有的文献及一般的经济直觉均没有体现资产价格波动对公司分红的直接影响。基于外部资产价格波动引起的公司投资决策调整理解,先构建资产价格波动和投资决策的研究框架,基于此给出研究假设2:

假设2:资产价格波动与公司投资决策存在内在关联关系

在之前基础上,结合已有研究(李礼,王曼舒,齐寅峰(2006);Baker,Wurgler(2004);Robinson,(2006);Ahmad,Carlos,(2008)等)给出研究假设3:

假设3公司的投资决策与公司分红之间具有紧密的关联性

(二)样本选择与数据来源 在理论假设的基础上,结合研究核心和数据可获得性,选取2003年至2012年度房地产行业上市公司的相关变量的年度数据,由于截止到2012年房地产行业上市公司上市时间不同,剔除上市时间不满3年的公司,同时由于很少部分公司年度报表数据缺失,为避免缺失数据过多引致拟合偏误,最终本文选取了98家房地产行业上市公司数据组成非平衡面板观测数据。数据均来自于CSMAR系列研究数据库、中经网产业数据库及《中国统计年鉴》。

(三)变量定义 首先,根据验证假设(1),有经验方程为:P=f(M,x)+ε……(1),其经济意义和理论依据体现在:在其他条件既定情况下(X既定),流动性因素(M)。对资产价格(P)的影响。其中,P表征资产价格,M为表征宏观流动性变量,X为控制变量。其次,针对假设(2),有经验方程为:I=h(P,y)+ε……(2),其经济意义和理论依据为:在其他因素固定不变(y固定)的条件下,资产价格波动(P)对公司投资决策(I)的影响。其中,P同(1)式,承接已有的研究,选取公司的总负债与权益比率表征公司投资决策I,y为控制变量。 最后,就是针对研究假设(3),有经验分析方程为:其基本分析模型为:D=g(I,z)+μ……(3),其经济意义为:在既定因素不变(z固定)的条件下,公司投资决策(I)对公司分红规模的影响。其中,投资决策变量同(2)式I,z为控制变量。

(四)模型构建 首先,针对验证假设1以及经验方程(1),结合我国实际及已有的研究(Giese,Tuxen(2007);谢经容(2002);周京奎(2006)等)揭示房地产价格与流动性之间存在显著相关关系,因此我们选取平均房屋销售价格指数波动捕捉资产价格的波动。结合已有研究(周英章等(2002);谢经容(2002)等),我们选取广义货币供应量M2捕捉绝对货币供应水平,在此基础上我们利用M2增长率与同期GDP增长率之间的差额(Mar)表征流动过剩(王苏望,2010等),主要包括1―3年中长期贷款利率(R)及商品房销售平均价格(Price),借以分别对流动性及房地产价格指数影响因素进行控制。则其具体经验分析方程为:

LnPt=c1+α1*LnMart+α2*LnRt+α3LnPricet+εt……(1.1)

其次,针对假设2以及经验方程(2),基于研究思想我们选取经济增长率(g)、滞后一期的投资规模(lagI)、投资活动产生的净现金流(ICash)及经营活动产生净现金流量(Pcash),借以对影响投资决策的宏观因素、及企业现金流等因素的控制。则具体经验分析方程为:

LnIit=c2+β1*Lngt+β2*LnPt+β3*LnLagIit-1+β4*LnPcashit+β5*LnIcashit+εit……(2.2)

最后,针对研究假设(3)以及经验分析方程(3),选取公司派息数表征公司分红规模增长率(D),基于现有研究(吕长江,王克敏(1999);Baker,Wurgler(2004);Dbmitrios et al(2007)等)我们选取公司规模(size)、财务杠杆(Leve)、净资产收益率(ROE)、总资产净利润率(ROA)及留存收益率(Rer)等变量,借以对影响公司分红的重要因素进行控制。则具体经验分析方程为:

Lndit=c3+γ1*LnIit+γ2LnSizeit+γ3*LnLeveit+γ4*LnROEit+γ5*LnROAit+γ6*LnRerit+μit……(3.3)

四、实证检验分析

(一)描述性统计 为了更好地进行量化分析,首先对序列变量的基本统计分布规律进行描述,以避免数据中杠杆值对拟合结果的干扰。其分析结果如下表(1)。从整体基本统计描述分析结果来看,宏观层面的流动性过剩变量(Mar)及利率变量波动幅度较小,并呈现尖峰分布;而资产波动变量(P)波动幅度及价格指数波动较大且其分布相对分散;从公司层面变量序列统计分布来看,除去公司投资结构之外其余变量均呈现尖峰厚尾分布特征,其中留存收益率、净资产收益率及投资结构波动幅度较小,其余均呈现显著波动态势。其分红规模增长率整体偏小并且波动幅度较小分布显著集中,在一定程度上映射出房地产行业上市公司分红的同质性。综合全部公司特征变量来看,投资活动产生的现金流净额增长率为负,在一定程度上揭示样本期内内房地产上市公司投资活动收益基本为负。

(二)回归分析 在前文分析基础上结合变量序列的时间特征,首先对相关变量进行平稳性检验,结合面板数据单位根检验要求,我们利用(common unit root process(LLC))单位根检验过程,检验结果显示,除去公司规模Ln(size)和房地产年度销售价格均值(Price)在10%的显著水平上拒绝存在单位根假设之外,其余变量均在5%的显著水平决绝存在单位根的假设。在计量意义上表明变量序列在5%的显著水平上不能拒绝平稳性。其次,在平稳性的基础上,由于观测数据时非平衡面板数据,因此对模型(2.2)、(3.3)进行拟合回归效应检验,其检验结果摘录如下表(2)。从Hausman Test检验结果看,模型(2.2)、(3.3)在1%的显著水平上拒绝随机效应回归原假设,在计量意义上表明模型应当采用固定效应回归。在前文相关检验的基础上,我们依次对模型(1.1)、(2.2)、(3.3)进行拟合回归。回归结果摘录如下格(3)。从(1.1)回归结果看,在控制了利率及房屋销售价格条件下,流动性过剩对资产价格波动的边际弹性为-0.12,在一定程度上表明,流动性的增加可以降低资产价格的波动,经验分析表明流动性过剩可以抑制资产价格的波动;从(2.2)回归结果看,在控制宏观经济增长、企业自身历史投资及投资、经营收益率等因素的情形下,资产价格对于企业投资的边际弹性为0.06,在计量意义上表明,资产价格的上升推动了企业负债投资行为,但这种影响并不显著;从(3.3)回归结果看,在控制企业层面其他特征情况下,企业投资对其分红的边际弹性为-0.08,也即是表明在其他条件不变的情形下,企业的投资的增加抑制了企业分红规模,也即是降低了企业分红意愿。作为对比分析,我们在以上回归基础上联立模型(1.1)、(2.2)、(3.3)利用置换原理测算出流动性分别与企业投资行为、公司分红行为的直接关系如下:LnIit=0.06*LnPt=0.06*(-0.12*LnMar)=-0.0072*LnMar+?撞y……(4);LnDit=-0.08*LnIit=-0.08*(-0.0072)*LnMar=0.0005*LnMar+?撞z……(5)。

其中,?撞y、?撞z表示其余相关控制变量。则从(4)、(5)可以看出,流动性的增加并没有促进公司投资增长,但是流动性的增加提高了公司分红规模的增长,但是流动性对二者影响均不显著,可能的原因是在于相对于流动性对二者的直接影响而言,流动性通过资产价格波动的传导对二者形成间接的影响要小于其直接的影响,也即是说通过资产价格波动也对公司投资及分红具有一定的解释力度,因此对于流动性通过资产价格波动对二者解释具有一定的稀释作用。

五、结论

公司分红作为现代公司治理中财务决策研究领域中一个较为古老的股利决策命题,早已成为现代财务决策领域中的关注重心。但是随着目前宏观环境的变换,之前研究成果已经不能完全揭示当前公司分红的新变化。针对于宏观环境的新变化,笔者抓住了当前具有代表性的宏观流动性过剩条件,对公司分红问题进行经验验证,直接经验分析揭示,宏观流动性的增加抑制了资产价格波动,资产价格的波动直接引致了公司负债投资的增加,进而公司负债投资的增加降低了公司分红规模和意愿;进一步的间接经验显示,流动性在通过资产价格波动媒介传导作用抑制了公司负债投资的倾向,进而直接提高了公司分红规模和意愿,但是这种提高幅度并不显著。但是这一点也从侧面揭示了资产价格波动对公司分红也具有较强的解释力度,而这种解释力度在一定程度上削弱了流动性通过资产价格波动对公司分红规模和倾向的解释强度。鉴于我国房地产行业发展现状和当前宏观流动性约束性状,文章基于经验结论的合理建议主要体现在公司层面:公司的财务规划运作如果涉及到公司现金分红决策,不仅考虑现金分红为公司财务运作带来的成本,更要注重外部宏观流动性变化约束条件下公司资产价格的波动风险。合理的企业分红决策更是建立在综合考量宏观流动性及其所引致的公司资产价格波动等因素的基础之上。

参考文献:

[1]吕长江、王克敏:《上市公司股利政策的实证分析》,《经济研究》1999年第12期。

第8篇:房地产宏观环境分析范文

[关键词]房地产经济;宏观调控;刚性需求;房地产准则

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2013)07-0048-03

1949年新中国成立之初,我国实行土地公有制,居民住房由国家修建并统一分配;1978年国家放开土地政策,单位进行福利分房、集资建房,逐渐将居民住房推向市场,进行售房试点,房屋也作为一种商品在市场上进行交易,房地产经济开始萌芽。30多年来呈现这样一个循环规律:当国家宏观政策放宽时,房地产经济迅速升温直至形成泡沫,影响国民经济的发展;上涨过快后国家出台宏观政策进行调控,房地产经济则逐渐低迷,甚至阻碍国民经济的发展;此时国家又放宽宏观政策,房地产经济又迅速上涨,如此放宽-上涨-调控-低迷-放宽的周期性规律。

一、文献综述

国外对国家宏观经济与房地产经济的发展的研究较多。美国一些学者(1989)认为,政府对于房产资本的征税会影响产品的生产和社会的经济增长;Gervais(2002)研究得出,对房产实行税收优惠会使社会福利减少;Learner(2007)指出,房地产发展的周期是经济周期的表现,但它仅是成交量周期,不是价格周期,这给政府反周期宏观调控提供了依据。Sridhar(2009)对美国、法国等10多个国家促进房地产发展的主要财政与货币政策进行了比较;Bemanke(2010)实证研究提出泰勒剩余概念,发现泰勒剩余与房地产价格间呈显著负相关。

国内对国家宏观经济与房地产经济发展的研究也很多。何国钊等人(1996)认为,国家宏观政策周期与房地产经济周期互为因果关系。谭刚(2001)研究得出,投资和政府行为是影响房地产周期波动的主要原因。刘学成(2001)认为,我国房地产周期性发展是由外部原因强大作用的结果。张泓铭(2003)认为,房地产调控得从需求人手,提出房地产预警系统的概念。王金明和高铁梅(2004)建立了一个住宅需求的动态联立方程。扩萧薇和唐焱(2007)通过回归分析得出政策标量与房产价格指数呈负相关。安鹏等(2008)建立了一套用于宏观调控预警的房地产泡沫预测体系。蔡明超等(2012)利用二元效用函数关系分析得出,在给定参数下最为敏感的宏观政策是贷款首付比例,其次为利率和税收政策。

总之,现有文献对我国宏观经济调控措施与房地产经济的发展研究,均注重对数据的研究。笔者分析房地产经济的周期性以及各种影响因素,提出国家将宏观调控措施进行准则化制度化的思路,为房地产市场提供长期有效的制度法律依据,建设健康和谐的市场环境。

二、我国房地产经济发展的影响因素及现状分析

房地产经济的发展涉及机械、设备、建材、五金、玻璃、燃料动力、金融等行业的发展,对国民经济的发展起着重要作用。房地产经济的兴衰最终受房价高低的影响,而房价的高低又是如下诸多因素共同影响下的结果。

(一)国民经济的增长带动房地产经济的增长

美国经济学家西蒙·库兹涅茨曾提到,国民经济增长率与房地产业发展存在紧密关系。一系列的研究和实证分析表明,房地产经济发展水平与国民经济增长呈高度正相关。国民经济增长率越高,房地产经济发展越迅速。我国改革开放30多年来,国民经济平均增长率为9.92%,带动房地产经济的迅速发展。

(二)国家宏观政策调控房地产经济发展的速度

纵观30多年的房产史,房地产经济的发展历经三起三落,国家调控起着关键作用。国家的宏观调控政策包括土地供应政策、金融政策和税收政策等。

1.国家土地政策。从目前的房产开况看,地价已经成为房产价格的主要成本之一。我国地价由国家掌控,以政府挂牌拍卖,价高者获得土地,由于房地产市场的丰厚利润吸引不少投资者高价拿地。土地价格提升,必然引起房价上涨。

2.国家金融政策。房地产属于资金密集型行业,从开发商拿地到施工建设直至销售环节,其资金大多来自银行。国家调控的金融政策包括调整银行存款准备金、利率水平、贷款规模、贷款投向以及按揭首付比例等。提高银行存款准备金和提高利率水平,一方面,会加大消费者的购房还贷负担;另一方面,使地产商和开发商的融资成本增加,导致房地产市场的供给和需求同时减少。提高首付比例也会提高消费者购房门槛,有效抑制投机性需求;控制放贷额度、严格放贷条件会提高地产商和开发商的融资成本,减少房源供给。2009年以来,国家连续上调银行存款准备金率,提高利率水平,提高按揭首付比例,限制贷款规模,有效抑制房地产行业的供给和需求。

3.国家税收政策。国家宏观调控的税收政策主要包括土地增值税、物业税、印花税、营业税、个人所得税和房产税等。这些税种的征收有正负两方面效应,短期看,会增加持有成本和转让成本,有效抑制投机行为,一定程度上使供需同时减少;长期看,这些增加的成本最终都会转嫁给消费者,因为开发商成本增加,就抬高销售价格,将增加的成本由消费者来承担,引起房地产价格上扬。房产税的主要征税对象是个人购买的高端房产,抑制投机行为,对房地产结构起到很好的引导作用。国家在局部地区试点开征房产税后将会逐步扩展至全国范围内征收。2012年初财政科学研究所所长贾康谈到,房地产领域不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施,必须建立长治久安的制度框架,“这就不可回避地要考虑在住房保有环节形成房产税”;房产税“将成为未来财源支柱”。

(三)房地产自身供需关系的变化决定房地产市场的兴衰

商品供需关系的变化引起商品价格的高低,价格的高低带来整个产业经济的兴衰。我国房地产市场需求量远远大于供给量,使得没有其他影响因素的前提下其价格弹性很大。

1.人口正增长、城镇化进程迅猛形成住房刚性需求。我国总人口环比正增长和城镇人口的不断扩大导致住房刚性需求逐步膨胀。我国城市化率1996年为30.48%,2011年末达51.27%,平均每年增加1.39%,2011年我国总人口已13.47亿人,比上年末增加644万人。据国家统计局相关数据计算可得出:1996年以来平均每年增加1134万人,平均每年从农村进入城镇1872万人。目前不断增长的住宅投资已不能满足这些进城人口对住宅的需求。而城镇化带来的商业用房、办公楼、酒店、工业用房、旅游度假等也存在需求缺口。另外,城镇化带来的城市规划,老城改建为新城、郊区变城区、旧房改新房,大量居民拆迁造成住房刚性需求量被动增长。

2.居民生活水平提高、家庭小型化形成改善性住房需求。随着我国市场经济的发展,居民收入水平逐步提高,人们传统家居观念也发生了改变,大多数居民不再满足于现有的住房条件,原来多代同堂的大家庭居住理念朝着小家庭方向发展,致使改善或更换住房的需求不断扩大。目前这种改善性需求大概只满足了20%,若每年按5个百分点的释放也会对房地产市场带来巨大的需求空间。

3.人民币升值、房地产丰厚利润的诱惑引发投资或投机需求。从2006年美元开始贬值以来,人民币一直持续升值,加之新一轮的通货膨胀,有富余可支配收入的老百为使人民币保值增值,纷纷加入房地产投资者的行列;一些机构和企业看准房地产市场上升的发展趋势,倒买和倒卖房产从中获取暴利;当人们预期房价将一直不断攀升,会将未来的购房需求变为现实需求。这些投资以及潜在需求的转变对房地产价格的上涨起着推波助澜的作用。

4.投资额的增长推动房地产业的加速发展。我国房地产市场的投资资金自1990年以来不断增加,其环比增长率一直保持在较高水平。2010-2011年全国房地产开发投资分别为4.83万亿元和6.17万亿元,环比增长率分别为33.2%和27.91%(如图-1所示),这也是推动我国房地产的加速发展的原因之一。

总之,影响房地产经济的因素很多,其发展的基础是市场的需求量大于供给量,其发展的速度受政府的宏观调控影响。房地产增速过快时政府采取提高存款准备金率、限购限贷、提高首付比例、开工保障房和开征房产税等宏观调控措施,能有效减缓房地产增长的节奏。从2012年的数据来看,由于宏观政策调控,大多数一线城市的成交量萎缩,房地产的价格正逐步回归至理性价位,房地产经济将随着国民经济增长而稳步健康发展。

三、使房地产经济朝着国家预期方向发展的措施

在国家宏观政策引导下,我国房价正逐步回归理性,投机需求有效抑制。未来如何才能使房地产经济走向更市场化更规范化的道路呢?国家对房产经济的发展始终起着“指挥棒”的作用,通过宏观调控引导着房地产市场健康稳定有序地随着国民经济的增长而同步增长。

(一)应加大力度开工建设保障房保证中低收入家庭的刚性需求

政府应保证我国中低收入阶层对住房的刚性需求,加大力度建设保障房,保质保量完成未来5年内3600万套保障房的目标,保护弱势群体基本住房问题。保障房进入市场必然会使商品房市场分流,缓解商品房供给紧张的局面,促使房价进一步回归理性。和讯财经评论认为,保障房在一定程度上分流商品房市场,对缓解房价上涨有一定作用,保障房的比重与房价呈负相关:保障房的比重上升1个百分点会使住房价格指数下降0.841个百分点。保障房开工建设应实现信息透明化,公开地价、公开建设、监督和决算过程和公开入住环节等等。虽然这会牺牲一部分地方政府的利益,但可以起到政府以自身作则来影响房地产商的投资行为,起到很好的示范作用,间接抑制房价虚高现象。

(二)出台《房地产准则》规范和指导房地产市场

对我国房地产市场加强制度化和法律化建设,建立明确的法律规范和行为准则来引导房地产市场健康有序发展,就像会计准则规范企业各个环节的会计核算和监督一样,对房地产的调控措施应条文化准则化,出台一部《房地产准则》来规范房产市场各个环节,使房地产经济朝着国家预期的方向健康发展。

《房地产准则》至少应包括置地环节、审批环节、融资环节、开发环节、销售及售后等房地产市场运作的几大重要环节。其中置地环节应规定对土地市场信息公开透明的具体细则,包括公开土地储备量、拍卖中的土地、现有土地规划结构、规划评估价格等细则;审批环节应详细制订对房地产开发项目的审批程序和实施监控的机制;在融资环节指定专门的房地产金融机构和金融监控机构,推出多元化房地产金融产品,完善房地产金融市场,详细制订针对房地产市场金融秩序的监管制度,包括鼓励扶持房产评估、房产中介、保险、担保和贷款服务等在内的金融市场支持服务体系的相关条款;开发环节应制订能引导房地产商对低碳、环保、中小户型住宅的开发积极性的条款,以及各项相关房地产税收的具体细则;销售环节详细制订各种销售价格标准,以控制房地产商获取高额利润,严格售房贷款和审批手续,限制投机性炒房;售后环节明确一系列防止空房和闲置房的条款,加大多套房房主的持有成本,使空房闲房通过出让或出租方式流通到市场中,加大市场的有效供给。

另外,由于我国的房地产市场还未成熟,经不起外来的风吹雨打,近年国外投资者不断进入我国房地产市场,其年均投资额增长保持在17%以上。为保护我国房地产市场的稳定健康发展,在《房地产准则》中应明文限制或禁止境外投资机构和个人进入中国房地产市场,为国内房地产市场营造和谐的经济秩序,使房地产经济切实为国民经济的发展提供强力支撑。正如《中国数字城市发展研究报告》中指出的:应逐步建立起“政府引导、企业运营、公众实践”的数字城市建设运营模式。

总之,房地产经济的产业链长、涉及面广、关联性强、影响因素众多,要使我国房地产经济始终朝着政府预期的方向发展,不能操之过急,还需要我国政府出台各种政策、实施各种宏观引导措施。

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第9篇:房地产宏观环境分析范文

【关键词】宏观调控;房地产;健康发展;研究

一、引言

房地产市场的发展最开始的主要目的还是以居住为主要目的,但是随着我国城镇化进程的不断加深,大量的人口进入到城市当中,随着城市地区人口密集度的不断增长,城市地区的房价必然会不断增长,而随着房价的不断增长,房产的投资属性得到明显的增强,许多人买房是处于投资需求,从而进一步恶化了我国房地产市场的发展环境。当前阶段从世界范围来看,许多国家的房地产市场都是经济发展的晴雨表[1]。在我国随着房地产市场的不断发展,在国民经济当中房地产的消费与投资比例不断增长,同时房地产市场与宏观经济之间的联系也不断加深,因此对房地产市场所存在的问题进行深入的研究,并找出其中所存在的问题,并制定有效的宏观调控政策对我国的经济发展具有非常重要的意义。

二、对我国房地产市场发展的判断

自从2003年开始,我国的房地产市场开始进入了黄金时代,在随后的10年当中房地产市场的l展一直处于高速增长的状态当中,房地产投资率大约维持在20%左右,其中2008年与2009年的房地产投资率大约要高5个百分点,截止到目前为止我国的房地产投资总量已经达到了1.9万亿,同时再2015年当中,许多地区的房价直接翻番,在这样的背景下许多人都开始纳闷,房地产的高速增长究竟要维持到什么时候才会结束[2]。

在这其中有一个让我们感到欣慰的现象,即在房地产投资总量不断增长的前提下,商品住宅的销售总量也处于不断增长的状态当中,根据清华大学房地产研究所所提供的数据显示,2015年我国房地产市场当中竣工面积高达100039万平米,销售面积高达128495万平米,从数据当中我们可以发现,2015年的房地产销售面积是明显高于房地产竣工面积的,同时这一指标也创造了新的历史记录。以上数据也充分证明了在城镇化进程不断加深的背景下,刚需性的购房是必然存在的,这为我国房地产市场的发展提供了一定的市场需求。

根据西方发达国家的发展历史,同时结合笔者所查阅的文献,当人均GNP达到2400美元时,国家的城镇化进程必然会不断加速,同时居民的消费必然会向住房方面靠拢,从而必然会推动房地产市场的发展,2015年我国的人均GNP已经达到了7000美元,此外根据我国的发展经验,大约到2020年左右我国的城镇化率大约会提高到55%左右,这就为我国的房地产市场的发展提供了一定的市场需求[3]。

虽然总体上来说我国的房地产市场在目前阶段还具有一定的潜力,但是在局部地区还是存在着由于投资过快从而导致房地产市场的供求关系严重失衡。房地产市场的发展具有较为明显的极地效应,不同地区的经济发展水平以及居民的消费习惯等都会对房地产市场的发展产生较为严重的影响。在房地产市场当中,除了区域性的影响之外,房地产投资结构问题还是比较尖锐的一个问题,在最近几年当中全国范围内商品住宅的销售量处于不断上升的趋势当中那个,但是对于别墅高档住宅、经济适用房、办公楼宇和商用房的销售状态非常的不好,导致这一现象的原因是多方面的[4]。对于别墅而言,由于售价相对较高,一般居民没有能力购买,其销售数量下降也是必然。经济适用房由于规划设计以及政府政策的影响往往并不是非常的经济,因此销售状况也并不尽如人意。而投资过热则导致了大量的办公楼与商用房被闲置。

三、宏观调控政策对房地产市场的发展影响

在最近几年当中,由于部分地区投资过热从而导致了地方的经济发展受到了较为严重的影响,从而引起了人们的广泛关注。针对此种情况中央政策制定了一系列的措施 进行宏观调控,同时调控的力度也相对较大。从宏观调控政策的实施效果来看,宏观调控政策对房地产市场的健康发展起到了一定的积极作用,但是部分调控政策也并不很完美的。在下文当中笔者分析了宏观调控政策对房地产市场发展的影响[5]。

(一)信贷比例管理抑制非理性投资

在房地产市场的宏观调控当中,货币政策是非常重要的调控手段。货币政策往往被分为一般性的货币政策与选择性的货币政策。一般性货币政策不仅仅是针对房地产市场所制定的政策,其对整个经济体系都具有非常严重的影响,例如公开市场操作、调整法定存款准备金比率等。而选择性货币政策是针对市场当中某一特定的行业或者领域所制定的财政政策。采用限制信贷比例的方式对房地产市场进行调控早在2003年的时候就已经开始出现,2003年在房地产市场刚刚开始发展时,为了防止局部过热与房地产市场的结构失衡,中央银行及时调整信贷比例防范金融风险,例如要求房地产开发企业在项目开发的过程当中,自有资金的比例不得低于30%,同时个人住房的购买首付比例不得低于30%,其本质是通过信贷杠杆的方式调整贷款的额度,限制企业和个人可以调动的资金总量,从而使得风险得以明显的降低。而在最近几年当中,随着房地产市场发展的不断加快,各级地方政府也纷纷采取调整信贷比例的方式对房地产市场进行宏观调控,例如2015年,合肥市明确规定,个人第二套住房的信贷比例不得低于40%,同时第三套住房不得采用贷款的方式购买,这种通过信贷比例的管理可以杜绝炒房现象的产生[6]。

(二)整顿市场秩序提高徽观主体资质

从表面上来看,房地产市场导致金融风险的的最终结果是银行账面上的呆账与坏账不断增加,但是最深层次的原因在于实体经济出现了较为严重的问题,在市场经济当中,经济人的理性与企业微观主体的资质是保证企业健康与稳定发展的重要前提,而在现代企业当中,企业的资本金是非常重要的,也是房地产企业向银行贷款的最根本保证。但是当前阶段许多房地产企业都在钻政策与法律的空子,企业的资本金并不是非常的充足,由于大部分地区在土地拍卖的过程当中最初只需要提供保障金,并不需要全额支付土地出让款,房地产企业在拿到土地之后可以马上向银行贷款,利用银行贷款进行项目建设,而住宅在预售之后就可以迅速回笼资金,偿还银行贷款,房地产业在融资方面基本不存在问题,这也使得房地产市场负债率一直居高不下,也增加了企业欠债不还的道德风险[7]。另一方面我国的房地产市场基本没有自我累计的过程,较高的利润率造就了一部分富裕人群,但是这些利润并不会进入到生产领域当中,也不能进行扩大再生产,这种融资模式是存在问题的。

(三)整整顿土地市场,打击土地投资

由于房价的不断攀升,土地价格也不断攀升,从而导致一种怪象不断出现,即房地产企业在拿到土地之后并不会立即进行开发,而是在房价上升到预期的目标之后才开始开发与销售。土地投资问题一直以来都是房地产开放当中较为严重的问题,暂停农用地的审批和垂直领导能不能从根本上解决这一问题还有待观察。一方面新增城市建设用地只是一种事后调节方法其调控的作用也是十分有限的,城市建设用第一方面需要通过扩展外延的方式进行,另一方面需要加强对存量土地的开发和利用,在外延的农业用地转为城市建设用地时,由于价格相对低廉,许多房地产企业都进入到这个领域当中[8]。另一方面在外延的农业用地转入受阻时,城市中心的存量用地就开始成为投C的重要内容,这就必然会引起房价的不断攀升。在我国阶段的经济体制当中,城市建设用地名义上是国家所有,但是实际上由地方政府所有,部分地方政府囤积了大量的土地,这些土地游离于宏观政策之外,同时可供开发想当长的一段时间,从而弱化了中央政府宏观调控的效果。

土地供应不足对于存量建设用地的调控不仅不能起到较好的作用,同时还会给消费者带来一定的负效应信号:土地供应短缺的情况下房价必然会上升,许多消费者都判定房价必然会越来越高,这种错误的估计也使得房价不断上涨。

四、建立房地产市场宏观调控长效机制的策略总结

从上文的论述当中我们发现我国的房地产行业从长远来看还存在着较为广阔的发展前景,但是也并不意味着房地产行业会一直持续高速发展下去。与经济发展的周期波动相类似,房地产在发展过程当中也必然会出现一定的波动。目前阶段房地产市场在我国的国民经济发展当中占有较大的比例,房地产市场的波动会对我国的经济发展产生较大的影响,因此只有保障房地产市场的健康与稳定发展才能保证我国的宏观经济发展不受影响。下文从多个方面论述了如果建立房地产市场宏观调控长效机制的策略[9]。

(一)加快土地市场改革

在我国国民经济的发展过程当中,问题是较为重要的一个问题,在我国这个资源相对缺乏的人口大国,如何利用有效的土地资源为人们提供一个较为良好的生存居住环境,从很大程度上来说只有通过土地资源的优化配置才能够实现这样的目标。现阶段土地市场改革应该从以下几个方面的内容入手:第一,建立产权制度,只有建立一套较具有清晰的界限,同时受到法律保护的产权制度才能推进土地市场改革的进行。第二,重新调整以土地为中心的生产关系,同时推进土地产权的商品化。严格限制政府征地、划拨土地的范围,取消土地出让的“双轨制”,让各类土地使用权,包括农用地和农村、城市建设用地,早日进入有形市场。第三,限制政府的行政权力,根据我国现行的《行政许可法》的相关规定,严格控制政府的行政权力,并为房地产市场的健康稳定发展提供一个较为稳定的制度环境。

(二)财政税收制度改革

中央在采用一般性货币政策进行宏观调控的过程当中,往往只能对货币的供应总量产生一定的影响,但是却无法对房地产市场产生具有针对性的影响,此外也无法房地产发展过程当中的结构问题。若想彻底提高货币政策在当地产市场的作用,必须要不断加快财政税收制度的改革。现阶段财政税收制度改革的主要重点放在以下几个方面:一、分税制改革,改革分税制度的主要目的是为了为城市的市政工程建设提供较为稳定的资金来源,同时也可以开辟出较为稳定的融资通道。二、完善房地产行业的税收制度,目前阶段我国的房地产市场当中存在着税费种类较多、税率相对较低、税基较为狭窄等多种弊端,因此,必须要对房地产市场的税费制度进行改革,首先需要国家应该从法律层面上完善房地产的税费制度,调整多种税费的征缴范围以及税率等[10]。第二,应该征收遗产税与赠与税;三、应该逐步开始征收房产税,房产税的征收应该在对城市的不动产进行必要的评估的基础之上进行,这种征收可以有效调节房地产的投资结构。第三,加快内外房地产税制的并轨,实施公平税负平等竞争。

(三)房地产融资体制改革

由于我国现阶段大部分的房地产企业都具有较高的负债率,这对于整个行业的稳定发展具有较大的风险,因此,政府首先应该需要对市场进行大力整治,提高微观主体的资质水平,另一方面,需要对金融体制进行必要的改革。现阶段房地产企业金融资质改革主要需要从以下几个方面入手:第一,完善金融行业的基础设施建设力度,例如,完善征信制度,从而降低银行发生金融危机的概率;完善担保贷款机制,化解金融违约的概率。第二,开拓资本市场,开发多种融资渠道。当前阶段房地产行业的融资渠道基本都是银行贷款,但是这对宏观经济的发展存在较大的安全风险,在配套的政策与法律相对完善的前提之下,房地产企业可以尝试使用信托基金、证券等多种融资方式。第三,增强银行抵抗风险的能力。特别是对于我国的部分商业国有银行,可以通过完善法人治理结构的方式使得过去国有银行政企不分家的现象得到有效的改善,这种方式同时还可以避免不良资产的产生,同时还可以从根本上消除许多非理性的行为。

五、结语

在我国的城镇化进程不断加深的背景下,大量的农村人口还是进入城市当中,随着人口不断向城市迁移,房地产必然会得到稳定的发展。目前阶段房地产行业在我国的国民经济结构当中占有非常重要的地位,因此房地产行业的发展会严重影响到国民经济的健康与稳定发展。目前阶段我国的房地产市场还是存在着局部过热的现象,基于此种情况国家也采取了多种宏观调控措施。在本文当中笔者结合自己的实际工作经验,分析了我国现阶段房地产市场的发展前景,并总结了其中所存在的问题,最终提出了对应的解决策略。

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