房地产调控研究论文精选(九篇)

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第1篇：房地产调控研究论文范文

关键词：房产价格；居民；投资行为

社会经济的飞速发展使得国家在经济层面更加关注可持续性发展，但是近年来由于房价过高而引起的投资与消费不足成为制约我国经济可持续性发展的一大障碍。本篇论文将着眼于房产价格与居民投资消费行为的关系，分析房价变动对居民投资消费行为的影响。

一、关于财富效应和挤出效应

研究房产价格变动对居民投资消费行为的影响会提到财富效应和挤出效应，这是经济学中的两个常用的概念，只有对相关经济学的概念理解清晰，才能对本篇论文的中心论点，房产价格变动对居民投资消费行为影响有更深刻的认识与分析，所以论文接下来的一部分将分别详细的介绍财富效应和挤出效应。

（一）房地产的理论性介绍

对房地产市场上房价波动的研究，第一步要明白房地产的相关理论性概念。房地产是指建筑物，土地以及依附在土地和建筑物上的不可分离的各个部分和其附带的各种权益。房地产分类可以根据很多不同的标准，根据房地产的用途来划分，房地产财富可以分为商用房地产财富和民用房地产财富，其中住宅类即民用房地产财富是房地产市场的重要组成部分，也是与居民投资消费行为联系最为密切的一个层面。为了有针对性的分析房地产市场上房产价格波动对居民投资消费行为的影响，本篇论文的研究对象就选为狭义的房地产市场，也就是上文提及的民用类房地产市场。

（二）关于财富效应

财富效应并不是很早就存在的经济领域的经典概念，而是随着现代社会的不断发展，为了适应社会，市场的需要而产生的一个新的理念。财富效应是指某种财富累积达到一定规模的时候，会产生对相关领域的控制效应或者传导效应。

其次，财富效应是因某些货币政策的实施，引起货币存量的增减，因此会对居民手中持有财富产生影响。居民手持资产越多，消费和投资的欲望越强烈，这是非常自然客观的规律。所谓的财富包括两种形式，一是金融资产，比如货币，另外一个就是实物资产，其中包括房产，提到房产，就与本篇论文的论点有关，房产作为财富的一种存在形式，是适用于上文提到的财富效应的，也就是说以房产这种形式的财富体现会影响居民消费和投资需求。

（三）关于挤出效应

挤出效应简单来讲是一种政府行为对私人产生的影响，具体是指政府投资消费增加会对私人投资消费产生一定程度的挤占，进而导致由于政府扩大投资而产生的国民收入可能会因为挤出效应使得私人投资消费减少或者有一部分被抵消掉甚至被全部抵消。

这一过程具有一定的传导性，具体解释就是，由于政府的消费投资增加，也就是政府扩大支出，就会使商品市场上购买劳务与产品的竞争加剧，这从价格上就表现为物价的上涨，当然延展到房地产领域就是具体指房价的上涨，在此种情况下，假设市场上货币的名义供给量保持稳定不变，实际的货币供给量就会因为价格的上涨而缩水，理解为实际货币供给量的减少，实际货币供给量减少必然会导致人们抑制消费和投资的意愿。

二、研究房产价格变动对居民投资行为影响的意义

针对上文提到的财富效应可以得知，资产价格波动与消费和投资的关系在近阶段以来收到了学界和政府与社会广泛关注，其中表现最明显的领域就是股票市场，炒股热潮在我国已经不是近期出现的事情，而社会都对这一领域有着很多的研究与关注，但是对于房地产市场上价格的波动对消费与投资的影响，或者说对于房地产市场的财富效应却并没有得到像股票市场那么多的关注与重视。但是近年来，股票市场连续萧条，情况低迷，而房地产市场反而表现出持续繁荣的发展态势，这一现状使得房地产市场上价格的波动对居民消费和投资的影响成为了不容忽视的一个问题。

（一）研究房产价格波动对投资行为影响的必要性

由于房地产市场上价格变动对居民消费投资带来的影响，政府开始重视这一问题，从现实背景来看，房地产市场日趋繁荣，但是也日趋复杂，房地产市场上房价的变动对消费投资的巨大影响受到理论界和社会各部门的重视。近几年来，政府对发展房地产市场采取了一系列的积极措施，有意识有目的地促进房地产业的发展以拉动消费，带动经济的增长，这是因为对房产的消费也是消费投资的一种，这种情况在房地产行业的发展初期表现为一种好的态势，因为政府的鼓励政策和社会上对此种行为的认可确实会有利于在房产领域刺激消费需求从而带动经济的增长。

但是随着时间的推移和房地产行业的发展，逐渐成熟的领域中出现了很多弊端，很多地方把城市经营转变为土地财政和房产财政，这使得各个地方的房地产市场呈现一片繁荣的景象，但是这逐渐演化成一种非理性的繁荣，这样的发展态势将会慢慢脱离开始时对房地产行业寄予的拉动经济增长的期望，反而会因为过度的繁荣对除房地产之外的居民消费与投资行为产生负面的影响，因此关注与研究房地产领域房价的波动对居民消费与投资行为的影响就显得意义重大。

（二）研究房产价格波动对投资行为影响的意义

政府工作报告多次提出并着重强调了调控房地产市场上房价的波雍屠缶用裣费投资的重要性，以此作为当前政府部门工作的一项重要任务。各政府部门应该协同房地产行业中的领头人考虑如何更好的调控房地产市场，实现房地产市场稳定健康发展，与此同时又不影响到居民消费投资行为的增长和国民经济的持续健康增长。因此，深入研究房地产市场价格波动对居民消费投资行为的影响既有助于对房地产市场与消费投资的内在联系形成全面的认识，认识到房地产行业的发展对居民消费投资和国民经济产生的正面影响和负面影响，还为政府的相关管理部门利用房地产市场调控居民消费投资，监督管理房地产市场等工作提供了理论性的指导和实践性的支持，所以，在当前房地产市场价格过度波动，住房消费成为居民难题，国内消费投资不足的现状下，对这一问题的深入探讨对我国的房地产市场的管理和处于经济稳定性的考虑都具有前瞻性的意义。

三、对房地产市场当前现状分析的政策建议

我国的房地产市场几乎吸纳了居民因经济发展而增长的绝大部分收入，但是却对实体经济的投资减少，这种情况对我国的经济持续稳定发展是及其不利的，所以论文接下来的部分将针对房地产行业这种不健康的发展态势给出一些政策性的建议。

（一）建立抑制房价上涨的机制

面对当今房地产市场上房价持续攀升，居高不下的现状，政府的政策是抑制房价过热增长的重要手段。政府应该有针对性的出台一些法律法规或者相关文案，建立有效抑制房地产市场房价过热的长效机制，抑制房价的过快上涨。将房价控制在合理的水平群屠蠊内居民消费并不矛盾，在房地产市场发展的早期，将房产投资作为刺激居民消费投资的一种重要的手段，也在当期产生了一定的积极影响，刺激了消费投资需求，带动了经济的发展，但是在当今现状来看，应该保持房地产业的稳定性发展，使居民消费投资合理的像多方面发散式延展，以此实现国民经济的持续稳定发展。

（二）保持房价调控政策的连续性

以往有结论称房地产行业是经济发展的标识性领域，房价的波动是一国经济发展程度的重要参考，但是随着社会经济的发展，多元化经济和新经济体的出现，房产价格的波动并不会在宏观领域对经济的发展产生很大的影响，前文提到的房地产市场上的挤出效应表明，抑制房价的过热增长有利于扩大居民的投资消费，因此，政府应该坚定的实施对房产价格的调控政策，保持房产价格调控政策的连续性。

四、总结

由于社会经济发展，为了适应发展现状，对房地产行业应该进行相应的调控，尤其是对房产价格波动的调整是保证居民投资消费行为像更加健康稳定方向发展，使国民收入实现可持续性发展的重要举措，政府相关部门应该坚定的实施对房地产市场各方面尤其是房产价格的调节与控制政策，使房地产行业为促进国家经济健康发展贡献积极的力量。

参考文献：

[1]陈赤平，黄龙.公共债务、房产价格与宏观经济波动[J].湘潭大学学报（哲学社会科学版），2015（06）.

[2]杜莉，潘春阳，张苏予等.房价上升促进还是抑制了居民消费――基于我国172个地级城市面板数据的实证研究[J].浙江社会科学，2010（08）.

[3]常宝瑞.房产价格与固定资产投资效率的空间集聚关系研究[J].产业经济评论，2015（01）.

[4]郭汝奇.经济生活中房产价格的影响及对策[J].致富时代（下半月），2010（07）.

[5]田利辉，王可第.我国房产价格、居民收入与财富效应的实证分析[J].广义虚拟经济研究，2015（03）.

第2篇：房地产调控研究论文范文

【关键词】土地价格；房地产；经济虚拟性

中图分类号：F27文献标识码A文章编号1006-0278（2015）09-050-01

目前我国的理论学者还没有深入探讨房地产经济目前这种虚拟性模式的形成本质，因此本文从现代经济学的角度去分析土地经济给房地产的这种虚拟性经济形势带来的改善，进一步去分析形成房地产目前这种虚拟性经济的根本原因，再通过国外的数据统计去检验土地价格对于房地产虚拟性经济的作用。

一、房地产目前这种虚拟性经济和土地价格之间的联系

通常来讲，有两个因素决定了房地产的价格走势。一个是土地附带的建筑物所产生的价格。因为建筑物和商品一样，通过工人的劳动所创造的物品，它的价值包括建筑物材料的价值和工人劳动力的价值。由于材料价格和劳动力价格相对来说很稳定，不会有太大的变化，因此建筑物的价格相对稳定。另一个则是土地自身的价值。土地是自然存在的物质，没有经过劳动生产所创造出来的，本身是不存在价值的。但由于土地能够进行商业买卖，这就使得土地也拥有了价值，但本质上来讲这是地租价值的表现形式。

地租也会有相对的价值差异，这种差异并不是由于劳动力所决定的，而是由土地本身所处的自然位置所决定。地租价值不属于劳动力所付出的时间，事实上消费者付出的费用多于实际生产中劳动力付出时间的价值。地租的虚拟性使得在农业生产机构多于社会平均机构的情况下，地租价值不属于农业生产机构所实现的价值，而是属于产品自身的垄断出的价格，因此地租同样具备虚拟性。此外，垄断地租来源于劳动人员的薪水。

地租所具有的虚拟性就是影响土地最终价格虚拟性关键的变量因素，也就是让土地价格所具有的虚拟性转换成房地产目前这种虚拟性经济模式的根本原因。并且根据上面得出的理论能够发现我国房地产虚拟型经济发展的合适空间。

二、土地价格影响房地产价格内在联系的验证

通过对照国外房地产价格以及土地价格的统计数据来验证土地和房地产之间价格的内在联系，本次论文采用的是美国房地产以及土地的价格统计数据。

（一）居住商品房和土地之间的价格指数

本次论文采用的是美国纽约的数据，样本时间是从1984年到2009年的数据，本文数据采取美国官方房地产数据统计的网站。

（二）数据验证

第一，验证数据的稳定性。首先对数据的元序列的稳定性进行验证，原序列如果不是很稳定的，那么之前通过数据得出的任何结论都是没有意义的。因此我们应该对住房以及土地两者之间的价格通过数据验证，数据稳定性验证就是对单位根的存在进行检验，只要没有单位根，那么原序列就属于平稳的。

第二，协整验证。采用估计法对于数据的变量实行协整检验，有VAR开始确定正确的滞后期数，然后凭借约翰逊相似比统计数据用来验证协整向量的所有数目。以没有协整关系的零假设出发一步步进行检验，协整公式如下：

LHV=10.06049+0.160103LLV

1984到2009这25年之内，土地和住房之间的价格变化走势基本相同，土地和住房之间价格指数还有一定的关联，土地和住房之间的价格指数涨跌基本一致。

三、数据结果统计分析

第一，土地的价格波动确实能够导致房地产的价格也发生波动，所以土地价格的波动是造成房地产价格起伏的关键因素。

第二，土地价格具有的虚拟性确实能够给房地产目前这种虚拟性经济带来重要的作用，也是房地产目前这种虚拟性经济的本质原因。

第三，所有相关的因素影响着土地的价格，增强了土地价格具有的虚拟性，一旦使得房地产过于的虚拟化就很有可能造成金融危机。

四、探讨我国房地产目前经济的虚拟性带来的启示

房地产的这种虚拟性的经济模式有利也有弊，一定要在一个合理的空间运行，像美国次贷危机就属于房地产过度虚拟化所造成的。从我国目前来看，房地产过于虚拟化导致房价增高，房租也高于国际规定的标准。所以我国政府需要加大力度对房地产进行调控，但是还不能从根本上解决房地产目前过度虚拟化经济状况，应该针对土地价格的控制上进行调控。因此，我国政府需要重点控制土地价格，使得土地价格虚拟化程度降低，这是解决房地产目前虚拟化过度的根本思路。

五、结语

本次论文针对我国的房地产目前经济过于虚拟化这一现状进行了一番阐述，首先分析土地价格是否能够对房地产价格发挥重要的作用，通过对于土地和房地产之间内在联系的探讨发现，土地价格确实是影响房地产价格的重要原因。为了验证这一理论的准确性，我们采用国外的土地、住房数据，其中以美国纽约1984至之2009年间的数据报告为例，土地和住房价格之间走势基本一致，土地和住房之间价格指数趋势也基本相同，从中可以得出，土地的价格走势基本能够引导房地产的价格走势，土地的虚拟性也能引导房地产的虚拟性。通过这一结论，我们可以清楚的意识到控制土地价格的重要性。一旦土地价格虚拟化程度加深就会导致房地产虚拟化程度也加深，一旦房地产虚拟化程度超过一定的标准空间，就很可能造成金融危机的发生。因此，我国政府重点控制土地价格，使得我国土地价格虚拟化程度降低，这也是解决我国房地产目前虚拟化过度的根本思路。

参考文献：

[1]马艳，徐熙泽.房地产经济虚拟性的理论与实证研究[J].广义虚拟经济研究，2014（01）.

[2]余明.我国房地产虚拟化及其价格形成机制研究[D].广东商学院，2013（06）.

[3]李宁.北京房地产虚拟经济的运行机制和调控对策研究[D].重庆大学，2011（11）.

第3篇：房地产调控研究论文范文

【摘要】改革开放以来，随着我国经济建设发展的不断深入，房地产市场快速快速发展，房地产企业作为地产市场发展的主要推动力量也迎来了蓬勃发展时期，伴随着房价上涨过快和资产泡沫化、杠杆化问题，房地产企业的财务状况本身就存在着很多问题。随着政府对房地产企业的一系列调控政策不断收紧，房地产企业面临着越来越紧张的资金链和更加残酷的市场竞争，更加重了其财务状况出现预警的可能性。本文主要通过观察调控政策下房地产企业的发展环境、可能引发财务预警的因素、财务预警对策分别进行分析，进而得出研究结论。

【关键词】调控政策 房地产 财务预警

一、调控政策下房地产企业的发展环境分析

房地产企业具有资本密集、投资汇报周期长、易受外界宏观环境影响的特点，因此财务上也具有资金投入量大、资金回笼慢、营业利润波动大、财务杠杆率高等突出问题。加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险是房地产企业的必修课。对国家宏观调控政策的关注和分析，可以及时规避调控政策对企业财务状况与现金流的影响，从而尽量减少政策对企业财务状况带来的负面影响，避免不必要的财务危机。

本文通过分析认为，国家宏观调控政策对房地产企业的政策调控效果很明显。自2008年世界性金融危机以后，中国房地产企业迅猛发展，宽松的货币政策更是给房地产企业提供了大量的货币源，导致全国房价特别是以一线城市为代表的城市房价一路飙升，相关部门于2009年末出台了最为严厉的房产调控政策，16个城市出台了限购令，房产市场有所降温，影响效果明显。自2010年起，以国务院办公厅相继出台的“国十一条”“新国四条”“国八条”为代表，各部位也出台了很多限制购买准入、限制土地供应、调整金融杠杆等一系列房产调控政策，对我国楼市投资、投机行为进行了严厉打压。特别是2011 年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，70个大中城市的新房和二手房房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立。

二、调控政策下影响房地产企业财务预警因素分析

影响房地产企业财务状况的因素有很多，如政治（政策）因素、经济因素、市场因素、利率因素、技术因素、经营因素等，总结归纳起来可以分为内部因素和外部因素两大类。第一，就影响房地产企业财务预警的内部因素而言，公司股权结构、公司治理、企业经营和发展战略、财务制度、财务人员素质等都对企业财务状况有重要影响。第二，就影响房地产企业财务预警的外部因素而言，国家宏观调控、金融政策、土地资源政策、市场环境、税收等政策环境，能够直接引发房地产企业财务风险问题。

三、调控政策下房地产企业财务预警对策分析

在调控政策的影响下，房地产企业要做好财务预警，需要从融资、决策、长期规划等方面着手，以规避财务风险，为房地产企业健康良性发展打好财务基础。

（一）完善融资政策

融资是房地产企业发展面临的关键财务问题。企业主动融资有利于降低资金杠杆，降低财务费用，但起本质上还是一种资产负债行为，稍不注意很可能招致亏损。所以，房地产企业必须根据政策变化，适时完善融资政策，合理融资，降低财务风险。具体来说，一是严格把控融资资金使用流向；二是组合融资方式多样化；三是充分考虑权益融资和负债融资等因素，提升融资决策的可靠性；四是根据企业实际发展情况控制资金需求，不要盲目融资，从而造成闲置资金挂账，增加企业运营成本。

（二）降低决策风险

考虑到房地产企业存在着项目资金量大、投入成本高、资金周转率低的特点，科学的财务决策对企业的生存发展至关重要，所以，必须充分预防决策风险。具体来说，一是在决策前充分考虑市场需求，如通过前期市场调研，对购房者的年领、阶层、消费习惯、价值观念、住房环境、支付水平等充分了解，增加项目投资的针对性；二是在决策时科学决策程序，分散股权制衡，防止一股独大，充分发挥公司治理的作用，利用外部机构牵制，严格执行股东大会程序。三是要分散投资风险，利用组合投资降低房地产企业的财务风险。

（三）制定长期规划

要提高房地产企业应对财务风险的能力，企业除了从完善融资和优化决策等眼前著手，更应该制定合理的长期发展规划，防患于未然。具体来说，一是要完善应收账款财务管理制度，加强应收账款的回收管理，提升企业流动资金周转率；二是要加强应收账款管理，降低应收账款坏账率，为企业资金使用提供有利条件。三是要进一步加强人力资源管理，提高企业的竞争软实力。

四、研究结论

通过以上分析可以得出，在调控政策下，对房产企业进行有效财务预警是保证行业健康稳健发展的必要手段。随着国家宏观调控政策对房地产企业的调整和限制不断增多，给房地产企业的生存和发展提出了更高的要求，随着调控政策对房地产企业资金链和财务状况的影响不断增强，企业建立及时有效的财务预警机制，短期来看，一定程度上保证了房地产企业的财务安全，长期来看，对我国国民经济发展也将持续起着积极正面的影响。

参考文献：

[1]徐淼.房地产企业财务风险分析及预警初探[J].会计之友，2006，（7）.

[2]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，（12）.

[3]李景霞，瑞安房.地产财务分析及风险预警[M].重庆大学专业硕士学位论文，2011.

[4]朱晨露.调控政策下房地产企业财务预警模型研究[D].西北农林科技大学，2012.

第4篇：房地产调控研究论文范文

伴随时代的不断发展，以及社会体系的不断进步，社会相关职能部门越来越关注经济的发展和政策的宏观调控。因此，本次研究从我国房地产的宏观调控行为的基本特征角度进行收入进行分析，在掌握相关内容的基础上进行经济法体系相关规章制度的探讨与研究，促进我国社会经济体制的完善发展，促进房地产行业的长足进步。

关键词:

经济法;视域;房地产;宏观调控;行为透析

一、我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)遵循法律规定下进行宏观调控具体行为我国房地产工作的宏观调控行为具有众多特点，根据其工作的性质进行判断不难发现，宏观调控的制度行为必须遵循严谨的法律和法规制度，在良好的制度体系框架下实现对经济工作的进一步完善。在良好的环境和氛围之下进行相关工作的运作，所有的运作权利和职能，以及程序中涉及的具体内容和措施都是需要遵循一定制度执行的。

(二)遵守市场监管法则基础下进行房地产宏观调控房地产的宏观调控工作还需要遵循市场的基本原则，服从市场的监督和管理制度，在良好的法则规范条件下进行制度的运作和执行。社会的相关职能部门必须认识到市场运营的重要性，以及法律、法规监督管理的重要性，希望能够通过良好的宏观调控制度在遵循市场管理工作的基础上进行相关工作的执行。

(三)房地产开发需要重视土地资源维护我国房地产工作开展的过程中存在不同的宏观调控特征，其中非常重要的工作内容还涉及到房地产开发时设计的土地资源维护工作内容。在房地产开发过程中出现的土地资源工作不单单涉及到环境的因素，还存在财政、税务等众多内容。

(四)房价调控政策不能脱离经济法原则市场运作过程中出现的房价调控工作内容，也需要在良好的制度监督下完成，并且不能够脱离实际的经济法规则和内容，需要进行相关工作的宏观调控，具体工作设计到对实际产生的经济价值进行有偿的服务，另外就是在行政法规和制度的内容下进行调节与完善，进而实现对制度的调整。

二、我国房地产宏观调控行为的经济法规章制度

(一)房地产宏观调控需要坚持合法性本质原则需求从整体角度进行观察，我国的房地产宏观调控制度存在一定的行为约束，需要在经济法的基础下进行相关工作的执行，要求在规章制度监督的条件下完成众多的工作内容。只有完善相关的工作职能和效果，才能够合理的进行市场行为的推进和拓展。

(二)房地产宏观调控需要在经济决策和法律规制紧密联系下执行房地产的宏观调控工作需要在良好的经济法规和秩序下进行，只有将决策的内容与法律的规则进行融合，才能够保证相关部门对于房地产行业的宏观调控需求，也实现对国家法律、法规的进一步完善，以此实现国家权力和制度的进一步执行与完善。构建宏观的职能体系对于社会的进步具有重要的意义，进而实现政府与行业发展之间的紧密联系。

(三)脱离经济法的房地产宏观调控会导致行政专权一旦房地产的宏观调控工作出现问题，就会导致实际的经济法规监督和管理工作出现偏差和缺失，导致社会体系发展的单一性和不规则形。行政专权的局面影响了市场经济的稳定性，在不符合经济法范畴的管理制度监督下影响了房地产宏观调控制度的缺失。

三、经济法视域下完善我国房地产宏观调控对策

(一)构建良好的房地产宏观调控法律体系构建良好的房地产宏观调控法律监督体系，对于完善房地产行业发展具有重要的影响作用，这一政策的实施具有非凡的意义，是改革开放政策不断进步与发展的重要体现，也是关注到我国特色社会主义国情发展的基本需求而进行调整的重要工作内容。关注到国家发展的基本情况，以良好的法律监督体系实现对房地产工作体系的进一步巩固，以此实现对经济视域下房地产行业的长足发展。

(二)体现经济法利益观的房地产市场宏观调控房地产行业在发展的过程中受到了市场经济的宏观调控，这一政策的实施实现了经济法的利益观念完善，也体现出经济法视野发展下的社会需求，对于完善我国的基本经济制度和宏观调控工作具有良好的影响力。

(三)以制度创新促进房地产市场调控成效革新房地产行业在市场经济发展中的宏观局面，需要以良好的制度进行管理和控制，实现全面的制度监督是完善整体市场经济发展环境在重要措施和发展对策。体现出宏观调控对于我国国民经济权益上的保护，才能够满足社会不断发展和完善的重要目标。

(四)以科学的市场调节手段实现最大程度的公众利益以科学的方式进行市场经济的调节，才是满足社会发展重要需求的关键。房地产行业在运营和发展的过程中不断的遇到新的问题，采取宏观调控的制度能够解决行业发展中存在的问题，同时也成为保护社会民众经济利益的重要举措。

四、结论

综上所述，本次研究通过了解和掌握我国房地产宏观调控的相关内容，并具体分析其中涉及的特征和内容，希望能够在掌握相关工作细节的基础上，积极的与我国经济法律和法规进行配合，以此实现经济制度的完善。

［参考文献］

［1］邱格磊．我国房地产临时性调控政策的经济法反思———以“限购令”为视角［J］．福建江夏学院学报，2012，02:72－79．

第5篇：房地产调控研究论文范文

【关键词】房地产税；房价；回归分析；新房产税

一、房地产税概述

房地产税收是一个综合性概念，与房地产经济活动过程有直接关系的税收都被称为房地产税收。在我国包括房地产营业税、企业所得税等十种税收，而本篇论文研究的是直接以房地产为征税对象的税收，共五种，分别是房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税（城市房地产税自2009年1月1日起废止，在此不作分析）。

二、房地产税的现状

到目前为止，我国并没有形成一套专门的房地产税收制度。2011年1月28日起，国家改革房产税政策，从原来的只对城镇经营性房屋征税变为对个人所有非营业用的房产也开始征收房产税，上海、重庆被选为试点，为了便于研究，称之为新房产税，而2011年之前的则称为旧房地产税。

三、旧房地产税对房价的影响

从1998年到2009年的五种税收收入数据可以看出，我国直接针对房地产的五种税收收入呈快速增长的趋势，1998年到2009年十二年间，税收收入从310.64亿元增加到4812.32亿元，增加了14.4倍。与此同时，我国商品房的均价也逐年快速增长，从1998年的2062元增加到2009年的4695元，增加了2.3倍。下文将运用Eviews软件，对2008年到1998年的数据进行实证分析。（1）统计模型的建立与分析。第一，建立模型。为了便于运算，将房地产税定为tax，将房价定为hp。建立回归方程：hp=b0+b1tax。其中，tax为自变量，hp为因变量，b0、b1是回归系数。输入数据，得出结果。第二，数据分析。通过Eviews软件可以得出：b0=1940.662，T（b0）=27.83356，b1=5.95*10-10，T（b1）=18.02483，r2=0.9701，S（b0）=69.72382，S（b1）=3.30*10-10，Se=160.3868，F=324.8944。得出回归方程为：hp=1940.662+5.95*10-10tax，因为各项数值都符合显著性检验，所以b1及回归方程均是显著的。从回归方程可以看出，房价与房产税呈正相关关系，房地产税的系数为5.95*10-10，也就是说当房产税增长时，房价也程上涨趋势，但是上涨的幅度非常小。这说明我国房地产税对房价的调控作用非常不明显。（2）房地产税对房价调控作用不明显的原因。一是土地闲置、浪费严重。二是鼓励了投资者的投机行为。三是助长了土地的隐形交易，逃税现象普遍。

四、新房产税对房价的影响

（1）新房产税的概述。2011年1月28日，房产税在上海、重庆两地正式试点，条件成熟时将向全国范围进行推广。下图是重庆和上海房产税细则。

（2）实施新房产税政策后房价的变化。新房产税政策实施后，对重庆、上海两地的房价起到了抑制的作用，但是下降的幅度并不是很大，抑制作用不明显。（3）新房产税对房价调控作用不明显的原因。第一，新旧税制体系的衔接问题。第二，群众基础不牢固。第三，房产估价体制不健全。第四，我国居民对持有房产的传统思想根深蒂固，使房产市场具有刚性需求。第五，房产税只是税收体系中的一个小税种，把抑制房价这样的艰巨任务压在这样一个小税种上，并不合理。（4）完善新房产税的建议。第一，合理处置旧税制体系下持有的房屋，在保证公平的基础上对这些房产进行征税。第二，采取“统筹规划，分步实施，试验推广”的方针政策。第三，要加强个人房产税的宣传工作，提高广大居民的自觉纳税意识。第四，建立逐步完善的房产价值评估机制。第五，绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。

从以上分析可以看出，房产税对房价是有一定影响的，但是单单依靠房产税来调控房价是不可行的。房价最终是由市场供求关系决定的，仅仅通过完善房地产税收制度就想达到抑制房价的目的是不现实的，必须同时加强房产税收制度以外的制度因素变革来实现这一目标。

参考文献

[1]《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》

[2]《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》

[3]李孟然．房产税，没有想象那么美[J]．中国土地．201（6）

第6篇：房地产调控研究论文范文

摘 要 相比房地产信托在国外的迅猛发展而言，我国房地产信托的发展却还处于低水平状态。从效果上看，发展房地产信托不仅有利于房地产业融资渠道多样化，而且对于整个金融市场的风险分散、投资渠道多元化都具有十分重要的意义。本文通过对2010年我国房地产信托发展情况的总结，在此基础上指出房地产信托对推动我国房地产发展的重要性，揭示房地产信托发展所面临的机遇和挑战。

关键词 房地产信托 机遇 挑战

一、引言

“中国的房地产行业是一个高利润的行业，一般平均利润超过30%至40%。在房地产开发过程中，房地产信托的出现无疑打通了普通投资人进入房地产行业分享增长利润的通道。”中国人民大学信托研究所所长邢成博士说。

近几年来，我国房地产的发展速度十分迅速。房地产企业一直将采用银行贷款作为其主要的融资渠道，房地产贷款在金融机构及新增机构资产中比重呈上升趋势。然而随着新经济形势的出现以及国家拉动内需政策的出台，国家近年来银行贷款投向将有所调整，房地产融资渠道极其单一的弊端凸显出来，房地产业面临较为严峻的融资难题。面对房地产开发“缺血”的现状，房地产投资信托作为国外运营的较为成功的房地产融资形式，逐渐受到国家和社会的广泛关注。

二、机遇

我国房地产企业加大了对房地产信托的重视力度，发展房地产信托不仅可以扩大了房地产业的融资渠道，推动房地产业的经营开发，而且也依托房地产业发展使本国经济得到显著的提升。2009年宽松的货币政策使得大部分房企都能从银行轻松得到贷款，在2010年银行信贷收紧，这对信托业务的开展是一个巨大的机会，为2010年我国房地产信托提供了机遇。

这种机会主要源于宏观与行业的双向调控中，银行信贷与资本市场再融资的收紧①。一方面，随着2010年房地产宏观调控的不断深入，银行对房地产企业的融资收紧，在贷款资格和贷款额度上有了严格的规定，再加上近期央行连续上调存款准备金率，房地产企业融资得门槛和难度大大增加。另一方面，房地产行业资本市场的融资路径也正在收紧。从暂缓再融资审批到联手国土资源部排查房企违规圈钱，证监会的严格控制房地产上市公司再融资的意图已是十分明显。为了缓解资金紧张的困境，很多房地产企业纷纷将目光投向房地产信托。

这种机会使得房地产信托在2010年在数量上和规模上迅速增长。据数据统计，仅2010年4、5月份，全国用于房地产领域的集合信托资金就超过194亿元，而2010年上半年全国房地产信托融资产品140多款350余亿元，在发行量上已经接近2009年全年的181款，在规模上则已超过。截至到2010年12月底，在全国发行的1970款信托产品中，在数量上占整体的25%的500款产品投向了房地产领域。而在资金规模上，共计1908亿的信托资金中，投向房地产的资金为1047亿元，占到了总数的54.87%。

三、挑战

但宏观与行业的双向调控是把双刃剑，房地产信托在迅速发展的同时也面临着一系列挑战。房价在牛年的冲天牛气终于让国家宏观调控的重点在2010年瞄向了房地产。2010年4月开始住建部、银监会等部门密集出台楼市宏观调控政策，旨在严控房地产投机，抑制房价过渡上涨。在调控房价的同时，房地产信托的过快发展，也引起监管部门的注意。在2010年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试，随后又叫停了银信合作。2010年8月24日，银监会《信托公司净资本管理办法》，在风险资本的计算中拟对房地产信托业务作出严格的要求，制定较高的风险系数，以有效做好对国家房地产宏观调控政策的落实工作。

然而在开发商延缓开发节奏、资金流动性宽裕的情况下，2010年年末，中国楼市的房价、地价依然继续攀高。为了遏制这种趋势，2010年11月15日银监会发文，提出股权融资方式投资“四证”不全的房地产开发项目的信托业务将被禁止。接着银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并逐笔分析业务合规性和风险状况，同时要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。信托公司房地产业务受此冲击，发行量锐减，很多信托公司相继暂时叫停了房地产信托的业务。据悉，包括中融信托、山西信托、天津信托、平安信托等在内的多家信托公司已暂停房地产信托项目的推介。

四、总结

从2010年我国房地产信托的发展中可以看出，房地产信托作为一种在资本市场发达的国家有效的房地产融资工具，将会成为我国未来房地产发展的重要融资手段，有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性，对我国房地产资本市场发展起到极其重要的作用。

与此同时，从我国目前房地产信托的发展程度来说，房地产信托在我国的发展尚未成熟，它在发展过程中面临很多现实困难和问题，如风险控制机制不健全，法律规范不健全，监管机制缺失等等。如果不能妥善解决这些问题，房地产信托的发展会与国家调控主旨相背离，最终阻碍我国房地产业的发展。

因此，我国大力发展房地产信托，要正视发展过程中面临的机遇和挑战。加大信托产品创新力度，丰富了金融市场产品品种，满足广大投资主体多样化投资需求，为房地产企业开拓一条重要的融资渠道，使过度集中的风险可以得到有效的转移配置，进而深化了房地产金融体制改革。

参考文献：

[1]郭岚,杨前卫.在新经济形势下关于房地产信托投资的思考.科技信息.2009(18).

[2]张晓赫.展望2010:房地产信托渐成主流.中国房地产报.2010.2.1.

[3]金立新.房地产信托:重在控制风险和节奏.金融时报.2010.5.1.

[4]唐真龙.绕道信贷紧缩房地产信托融资爆棚.上海证券报.2010.4.16.

第7篇：房地产调控研究论文范文

论文关键词：房地产企业,税收筹划,筹划风险

一、引言

房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，因而房地产公司要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的一个重要因素，因此，房地产企业在考虑其生产经营战略时，必须综合考虑税收这一成本因素，作为财务成本很大一块的税收支出，如何通过税收筹划予以控制，对公司来说就变得相当关键。

二、税收筹划的基本理论及依据

税收筹划，是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律法规）的前提下，通过对纳税主体（法人或自然人）的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。其理论依据为：1.税收调控理论与税收筹划税收调控理论认为政府利用税收调节经济实质上是通过税收利益差别来引导纳税主体行为使之产生正向影响，实现一定的社会、经济目标。正是这种税收调控使得税收产生利益差别，从而使得税收筹划成为减轻税收负担最有效的途径。税收调控纳税主体行为是通过弹性税负来诱导纳税主体行为的，因此在税收负担有差异或有弹性的领域，税收筹划是可行的。2.税收价格理论和税收筹划。现代财政理论认为税收的本质是国家提供公共产品的价格。因为公共产品的提供需要支付费用，政府就需要通过向社会成员征税来补偿。由于公共物品具有消费的非排他性，纳税人即使想拒绝该商品是不可能的，所以纳税人总是试图以尽可能低的价格来购买该商品。所以纳税人的税收筹划活动就自然产生了。3.企业契约理论与税收筹划。科斯的企业契约理论认为:“企业实质是一系列契约的联结”企业与政府间的税收契约就属于其中之一。”企业逐利性和契约的可策划性下，作为契约关系人一方的企业就有动力和机会进行一些安排，以实现企业的价值或税后利润最大化的目标。

三、房地产开发企业进行税收筹划的部分方法

房地产业所涉及的税种主要包括土地增值税、房产税、所得税、营业税等，房地产业的税收筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般税收筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的税收筹划。在现行政策下，房地产开发企业如何能够实现良好业绩，获得企业的利润?除了进行合理的价格策略外，进行合理的税收筹划方案也起着至关重要的作用。下面简要介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的几种方法:

1.利用公司的组织形式进行税收筹划，设立销售公司。目前我国的土地增值税采用的是四级超率累进税率，而且对于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值税。因此，纳税人在销售不动产或转让土地使用权时，可以适当考虑增加销售环节，将高增值额分解成低增值额，从而降低增值率和土地增值税的适用税率。增值额如果被分散的次数很多，就可以享受到起征点带来的税收优惠。因此，在实践中，房地产开发企业可以将企业的销售部单独设立具有法人地位的销售公司。房地产开发企业通过合理的定价将房地产项目转让给销售公司，再由销售公司进行第三方销售，从而能够人为地调节房地产开发企业和房地产销售公司的增值率，通过筹划使得企业承受较低的土地增值税。2.利用公共配套设施投入扣除《土地增值税实施细则》规定:可以对从事房地产开发的纳税人取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和加计20%扣除。在市场接受的范围内适当的加大公共配套设施的投入，用以改善环境，增加卖点，提高产品的竞争力。同时也能够提高销售价格。比如:可以在小区内有限的空间内增设体育设施，可以让人们足不出户就可以享受到锻炼的乐趣;也可以设立会所和在顶层设立游泳池等。这样既可以娱乐，又能够休闲，相应的隐私也能够受到保护。这些项目均可以列入到开发成本里进行加计扣除。

四、充分关注税收的筹划风险

风险管理是经济主体通过对风险的确认和评估，采用合理的经济手段及技术手段对风险加以控制，规避或减少风险损失的一种管理活动。税收筹划风险是指房地产企业涉税行为因为没有正确遵循税收法律法规的有关规定，使得房地产企业没有准确和及时的缴纳税款，从而引发税务机关对企业进行检查、调整、处罚等等，最后导致房地产企业经济利益的损失。税收筹划面临诸多的不确定性和不断变化的规则约束，因此其风险更难于掌握，所以，在进行税收筹划时，企业可以通过采取以下措施加强风险管理：1.正确区分违法与合法的界限，树立正确的筹划观。2.关注税收政策的变化趋势。由于企业经营环境的多变形、复杂性及不确定事件的发生，税法常随经济情况的变化或为配合政策的需要而不断修正和完善。企业在进行纳税筹划时，应充分收集和整理与企业经营相关的税收政策及其变动情况，在实施纳税筹划时，充分考虑筹划方案的风险，然后作出正确决策。3.聘请税收筹划专家，提高税收筹划的权威性，可靠性，科学性。税收筹划是一项高层次的理财活动和系统工程，是一门综合性学科，涉及法律、税收、会计、财务、金融、企业管理等多方面的知识，具有很强的专业性和技能性，需要专业技能高的筹划人员来操作。4.力求整体效益最大化。筹划时，不能仅仅紧盯住个别税种的税负高低，而要着眼于整体税负的轻重。一项成功的税收筹划方案必然是多种税收方案优化选择的结果。优化选择的标准不是税收负担最小，而是在税收负担相对较小的情况下，企业整体利益最大。

参考文献

1 李大明,论税收筹划的税收理论依据,财政研究,2003年第5期.

第8篇：房地产调控研究论文范文

【关键词】 房地产市场 预警 经济计量模型

房地产市场预警，属于经济预警的范畴，指通过定性及定量的手段，对房地产市场当前运行态势进行分析、测度和判断，并对未来的发展状况进行预测和预报，以便及时采取适当的调控措施，促进市场的健康和可持续发展。

我国房地产市场自1998年以来呈现出快速发展的势头，尤其是最近两年房地产业的高速发展以及市场价格的大幅度上涨，使得人们对于当前房地产市场是否过热、有无泡沫、能否健康持续发展产生了诸多质疑。为此，政府宏观决策部门把加强房地产市场的监测预警及宏观调控作为工作的重中之重。在2002年初武汉召开的全国房地产工作会议上，建设部首次提出了建立房地产市场预警体系的工作目标，即：2003年上半年完成房地产市场预警体系研究；选择已经开展预警体系研究的5-6个城市进行试运行，并争取于2003年底前在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用。

与政府部门的巨大声势相比，对我国房地产预警系统的研究和实践事实上在更早的时候就已经在学术界和房地产相关研究机构展开，到目前仍是房地产领域研究的热点问题。下文以预警方法的不同为依据，将国内房地产预警的研究与实践分别加以归纳、介绍及评价，以期为我国房地产预警监测体系的建设提供有用信息，促进房地产市场的健康发展。

一、常用房地产预警方法简介

景气指数法、综合模拟法及经济计量模型法是目前房地产市场预警理论和实践运用中最为常见的三种方法。

1、景气指数法。景气指数法与经济波动周期理论密切相关，它是指在房地产预警指标分类的基础上，构造一种“指数”来度量房地产经济的活跃程度。该方法一般分为四个步骤：第一步确定时间参照系，即基准年份或月份；第二步选择与房地产经济相关的变量作为构成指标；第三步按照指标波动与房地产经济波动的时间关系，将上述指标划分为先行、同步、滞后三类；第四步对先行、同步、滞后指标分别编制景气指数。其中，在第二步选择指标的过程中，可以采用主成分分析、聚类分析以及经验判断等方法；在第三步划分先行、同步、滞后指标时，马场法、时差相关分析、灰色关联度分析以及K-L信息量等方法较为常用。目前，普遍采用的景气指数有两类，即扩散指数和合成指数。

2、综合模拟法。又称统计预警法，它采用类似于交通管制信号系统的方法来反映房地产业的综合变化状况与变化趋势。该方法首先选定若干项监测指标，每项指标根据其变化幅度大小设定一定的分值，某一时期各监测指标分值的加权平均值就是对这一时期房地产业综合景气状况的数量评价；再根据综合景气评分高低设立若干定性区间。例如，分值落在3附近时认为市场处于正常状态；当分值偏小或偏大，认为市场过冷或过热。

3、经济计量模型法。又称预警信号法，从模型选择上看，多采用被解释变量为0或1的二元选择模型、决策树模型以及人工神经网络模型等。同前两种方法相比，该方法的突出特点是与经济波动分析基本没有方法上的联系。

二、我国房地产市场预警研究与实践

随着1998年以来房地产业的飞速发展，有关我国房地产市场监测和预警系统的研究也不断涌现，景气指数法、综合模拟法以及经济计量模型等方法被大量运用到研究与实践当中。

景气指数法方面，最具代表性的成果是国家统计局于1997年研制建立的“国房指数”。该指数的编制采用了合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的三个基本条件（土地、资金和市场需要）出发，选择了房地产开发投资、资金来源、土地转让收入、土地开发面积、新开工面积、竣工面积、空置面积以及商品房销售价格共8个具有代表性的统计指标进行分类测算，以1995年3月为基期对比计算而来。余晓红、盛承懋（2004）根据苏州房地产业发展特点和实际情况，依据“国房指数”的编制方法，建立了苏州房地产景气指数预警系统；李斌、丁烈云、叶艳兵（2003）在运用景气指数对房地产进行预警时，针对计算扩散指数DI和合成指数CI时可能出现的警兆不一致并导致警情失真等弊端，对传统DI计算方法进行了改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突。

赵黎明、贾永飞、钱伟荣（1999）认为，景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析经济形势变化缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中有时难以分清合成指数的变化到底是由哪些经济指标引起的，不利于针对具体的经济变量进行调控。由此，赵黎明等提出了基于综合模拟法的房地产预警系统。他们认为，该方法既可以看出经济活动的升降，又可以反映各指标的综合结果，不仅能监控整体经济活动的波动，还可以监控每一个指标的波动，由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。由于该设计定量化、系统化地分析房地产经济的走向，为后来的很多房地产预警研究所采用，相关的研究包括叶剑平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐泽清（2003）、韩立达（2004）等。同时，郭磊、王锋、刘长滨（2003）建立的深圳市房地产预警系统，上海市房地产市场预警预报指标体系研究课题组（张鸿铭、陈则明，2004）所建立的上海房地产预警系统以及胡健颖等（2006）所建立的北京房地产预警系统也都采用了综合模拟方法。在这种方法的运用中，单一指标和综合指标预警区间的确定是核心问题，多数研究采用了基于样本均值和样本方差的3sigma方法（或称6sigma方法）。在采用年度数据进行研究时，为了解决样本过少的问题，杨佃辉（2005）等文献还采用了bootstrap方法对单一指标均值和方差进行估计，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考虑了样本方差的时变特性，通过将ARCH模型引入预警系统的研究，使预报的置信区间能够与经济时间序列的波动程度相适应，从而使警限能够动态反映实际的经济状况。陈峰、丁烈云（2006）认为，在以往房地产综合模拟预警法的研究中存在长期趋势建模和预警域确定的误区,这使得房地产市场的预警预报出现失真现象。针对存在的偏差，他们从系统角度出发建立了简单的修正模型，模型显著提高了房地产预警的有效度和精度。

与上面两种方法相比，采用经济计量模型方法对房地产市场监控和预警的研究还刚刚开始，使用并不多。陈日清、李雪增（2007）在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上，论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用，并以日本为例进行了实证研究。该文以被解释变量的样本拟合值为标准，将0.25、0.5和0.75作为划分预警级别的警界值，结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用。丁烈云（2002）将模糊系统理论和神经网络理论相结合，考虑了心理因素对房地产市场的影响，将人气指数作为输入变量，使预警模型更切合实际。杨佃辉（2005）采用BP与RBF两种神经网络，分别运用不同的思路实现了上海房地产的监测预警。他认为，BP神经网络在房地产预警的应用重在评价市场的冷热程度，而RBF网络需与相关预警区间的划分或评价标准相结合，功能重在预测。

三、简评

从研究和实践成果来看，国内学者在房地产市场的监测和预警方面做了大量工作，所运用的预警方法也各有特点。

景气指数法单纯用合成后的综合指数的波动来分析行业形势的变化，缺乏成熟的理论基础支持，而且在预警分析中难以分清合成指数的变化由哪些经济指标引起，不利于找到警源并针对具体的经济变量进行调控。

在综合模拟法中，风险预警的各区域（“偏冷”、“偏热”、“过冷”、“过热”、 “正常”）警界值的确定对最终的预警结果是否可行起着关键作用。目前，对警界值的确定要么基于经验，要么采用基于正态分布假设的3sigma方法。由于我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，缺乏多指标的月度数据，样本长度的不足使得3sigma方法难以取得良好的效果。尽管一些文献试图采用bootstrap放回抽样的方法克服这一困难，但是一个异常值的出现往往就能够导致样本均值和方差的估计出现较大偏差。

上述方法所遇到的种种问题使得房地产预警研究的方向转到建立经济计量模型上，而其中又以采用人工神经网络方法建立的预警模型最受瞩目。房地产市场本身是一个非常复杂、庞大的非线性系统，人工神经网络预警模型能够模仿人类自我学习和调整的过程，随时准备依据新数据资料进行自我学习和训练，并能够调整其内部的储存权重参数以对应多变的经济环境，较好地体现了系统的非线性特性。但是，无论是BP神经网络还是RBF神经网络，其有效性主要由样本代表性决定。如果样本不具备较好的代表性，训练好的网络运用于样本以外的数据时误差就可能比较大，甚至出现错误。如前文提到过的那样，我国房地产市场的统计数据从1996年开始才逐步规范，多数指标仅为年度数据，缺乏多指标的月度数据，这一现实情况给神经网络的应用带来了一定的挑战。因此，神经网络理论在房地产监测预警中的应用还处于起步阶段，方法体系还有待进一步的完善和发展。

本文认为在房地产预警研究当中有一类方法尚未得到足够的重视和深入的研究，那就是被解释变量为0或1的二元选择模型以及能够输出多级预警信号的排序选择模型。与景气指数法及综合模拟法相比，这类预警模型无须凭主观经验或专家意见确定各因素的权重，排序选择模型甚至可以自动估计出发生不同级别警情的临界值，因而无论从理论角度还是预警系统应用的实践角度来看，都值得我们进行进一步的研究和讨论，代表了房地产市场预警系统发展的未来和方向。

【参考文献】

[1] 陈日清、李雪增：基于二值响应模型的房地产泡沫预警方法研究[J].统计研究，2007（9）.

[2] 陈峰、丁烈云：房地产综合模拟预警法误区的识别及修正[J].数学的实践与认识，2006（12）.

[3] 李斌、丁烈云、叶艳兵：房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践，2003（1）.

第9篇：房地产调控研究论文范文

[关键词] 房地产价格房地产经济周期土地储备制度

中国当前房地价格快速增长，将会严重影响了国民经济的发展，为了防止金融危机的出现，必须适当控制房价增长的速度。同时，控制房地产价格已成为政府的重要工作部分，各项政策陆续出台，但效果不是很明显。论文主要从成本和供求关系两个方面出发，结合房地产价格的影响因素和中国当前的房地产现状，得出房地产价格的快速上涨的主要原因，并提出了一些对策建议。

一、中国当前房地产价格上涨的基本情况

自2001年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期，房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长，远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期，全国房地产价格迅速攀升。据国家统计局的数据，2002年全国商品房平均销售价格为2226元/平方米，2003年则迅速增长到2379元，增长了6.9%。2004年，全国房地产价格一路飙升，全国商品房平均销售价格高达2714元/平方米，比2003年上升14.08%，与2002年相比，上涨幅度达21.92%。2005年，办公楼平均销售价格同比增长13.2%；商业营业用房平均销售价格增长15.2%。2006年继续快速增长，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，环比上涨0.7%，同比和环比涨幅均与上月持平。

二、中国房地产价格上涨的主要原因分析

影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素包括经济发展状况、物价、居民的收入水平、银行利率。社会因素包括人口状态、家庭结构、社会福利、城市化。政策因素包括土地政策、住房政策、规划政策、房地产价格政策、税收政策、特殊政策。

价值决定价格，商品价格又受到供求的影响，成本和供不应求是导致商品价格快速上涨的主要因素。结合房地产业的特殊性和我国现实情况，可以知道，房地产价格快速上涨主要原因如下。

1.城市化高速推进导致刚性需求的增加

目前，我国的城市化水平保持在每年提高1个～1.5个百分点的水平上，是改革开放以来城市化演进速度最快的时期。据世界银行统计，我国2005年底城市人口达到5.62亿，城市化水平达到43%，2010年我国城市化水平将达到50%左右，城镇人口会达到6.5 亿人左右。如果新增城镇人口中有60%需要解决住房，人均居住面积按28平方米计算，（6.5人～5.62人）*60%*28=14，得出2005年～2010年共需住房面积14亿平方米，年需住房2.8亿平方米。

2.房地产经济周期

房地产价格是由客观经济规律决定的，我国所处房地产业经济周期注定房地产价格的快速增长。我国房地产第一个波峰是1993年，当时在局部地区出现了过热现象，1993年下半年，国家对房地产市场进行宏观调控，房市跌入波谷。相隔四年，到1998年又进入复苏与增长阶段。这就可以解释1995～1999年左右房地产市场一直低迷，当前我国处于房地产增长阶段，客观经济规律决定了房地产价格的增长。

3.土地储备制度实施和“经营城市”观念的偏差

土地储备制度实施以后，通过拍卖、竞标获取土市场上最高价的土地。而政府为了获取更多的建设资金，一味公开拍卖土地，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格的飞涨，但开发商作为一个商人不愿意自己的预期开发利润因此而降低。加之，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价，加剧了土地供应紧张的矛盾。

4.按揭售房方式的推出与大量运用

这些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。就全国来讲，房地产信贷从1998年的800多亿，猛增到2003年的1.2万亿，2004年上半年更达1.7万亿，净增长21.25倍。

按照需求是购买欲望和购买能力的统一的说法，按揭购房其实是将潜在的购买能力转化为现实购买能力的过程，其实质是将未来几年乃至几十年的购买能力提前释放，由此激发出来的自然是对商品住房的爆发式的需求。

5.投机炒作

我国近几年股市持续低迷，民间投资渠道的单一，银行利率不断下降，而经商投资又有一定的风险，对比各类投资的收益率，部分民间资本和居民把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增。在上海，投资比例达到16.6%，长沙市的住房投资比例为16%写字楼则高达40%。“温州炒房团”的出现，就是这种投机性住房投资现象的集中体现。

市场投机炒作导致房价上涨幅度和周期长度增加。房地产投机炒作尽管不属于对房地产的真实需求（居住需求或投资需求），但它依然是市场需求的重要组成部分。更重要的是，它构成了巨大的宣传效应，特别是经过媒体和房地产开发企业的宣传，其对人们的心理预期的“雪球效应”来强化这一过程，增大了供需矛盾，造成了价格的上涨。

6.钢材、水泥等原材料的涨价

2003年，我国的钢材市场快速升温，供需增势强劲，价格高位攀升，钢材的平均价格比上年同期相比增长30％～40%，水泥平均价格上涨10%左右。进入2004年后，这两种材料的价格仍继续攀升，特别是居高不下的钢材价格并没有出现市场预期的回调，反而延续了2003年的上升态势，2005年和2006年建材价格更是全面提升，致使建造成本增加。

7.大规模的城建拆迁

近几年来各地政府加大了城建投入，大规模的城市建设、老城改造，使大量拆迁居民要重新购房，形成大量“刚性需求”。同时，随着我国房地产市场的不断培育，居民的房屋财产意识显著增强，这使城市房屋拆迁逐步由地方政策定价过渡到市场定价为准，不仅大幅度提高了房屋拆迁补偿费用标准，也拉长了房屋拆迁周期，房屋拆迁成本急剧提高，致使房地产开发成本的上升。

三、对策研究

针对上述主要原因，可以得出积极的调控措施，国家建设部、银行等部门和很多地区也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过对房地产价格快速上涨的原因分析，我们可以知道，房地产价格的上涨是多方面原因造成的，要想很好控制房价也要从多方面入手，对于当前的房地产市场的情况，我们给出一些对策建议。

1.搞活股市，开辟多种投资渠道，以减少炒房投机行为

股市与房地产是中国当前社会资金寻求回报的两条主要渠道。由于资金流向取决于投资回报率，决定了这两条渠道在吸纳资金上具有相互排斥的特点，股市赢利率高，社会资金就往股市流，反之，社会资金就往房地产领域流。

2.加强对原材料供应市场的宏观调控

在材料供求关系紧张，价格快速持续上涨，并波及到全社会物价水平的情况下，政府应采取必要的措施，对钢材、水泥等原材料的出厂及销售价格进行适当的调控，防止囤积居奇、哄抬价格。

3.提高首付比例和降低贷款的期限

这样可以缓和商品住房供需的严重不平衡，有效地降低需求，对降低房价有一定的作用。最近，不少地方的商业银行不约而同地提高了房贷的门槛。

4.对土地使用制度要进行适度的宏观调控，以发挥其应有的功效

严禁开发商囤积土地，严格按批准文件与合同约定开发建设。经营城市是政府对土地资源的市场化运作，因此，正确认识和把握哪些应有市场运作，哪些是市场无能为力而由政府来操作的。

四、结束语

当前政府已经在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取各种有效措施以达到平抑房价的目的。虽然很多措施没有达到预期的效果，但我们只要坚持探索，在不远的将来中国的房地产市场会走向一个良性的循环。由于我国房地产价格上涨过快的现象是多种原因造成的，所以在实践中我们应该多种措施综合运用，打“组合拳”，加强对于政策的执行力，才能使各种措施更好的发挥其功效，更好的控制房价。

参考文献:

[1]黄贤金陈龙乾:房地产企业经营管理[M].上海:上海财经大学出版社，2000

[2]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21