房地产设计管理要点探析

摘要：房地产项目设计阶段的成本管理对项目总成本的影响超过70%，直接决定着项目成本管理成败。本文将从成本控制角度出发，探讨房地产设计管理的要点。首先分析了目前房地产项目设计管理中存在的成本控制问题，包括成本控制机制缺乏联动性、成本控制制度不够完善、成本控制方法相对落后等。在此基础上，提出有针对性的建议措施，以期优化房地产设计管理及成本控制效果。

关键词：成本控制；房地产设计；管理要点

房地产市场的竞争激烈程度在不断提升，企业为了争取更多发展机会，保持市场优势地位，必须做好工程项目的成本管理工作，从而保证企业资金运转流畅，顺利完成各项战略指标。成本控制是一项贯穿于工程项目建设全过程的管理活动，对设计阶段而言，由于设计方案决定了大部分的项目成本支出，需要在其设计过程中，充分考虑成本控制的可实施性。只有做好前期的设计管理工作，才能保证后续的成本控制目标能够实现。

1房地产设计管理中的成本控制问题

1.1成本控制机制缺乏联动性

在房地产项目管理中，成本控制不是某个部门的管理任务，而是与财务部门、设计部门、采购部门、施工部门等都有密切联系的。但是在房地产项目设计阶段，成本控制工作的独立性较高，没有与其他部门工作有机结合起来。对设计部门而言，由于缺乏成本控制的专业知识技能，在设计过程中，不可避免的会出现考虑不周的情况，进而为后期的成本控制留下风险隐患。此外，设计部门的设计信息共享度不高，也为财务部门等其他部门人员参与设计成本控制增加了难度，目前主要采取事后核算方法，缺乏有效的事前和事中控制手段。在各专业的设计方案进行综合汇总时，成本问题集中暴露出来，对其进行分析和处理也较为棘手。再加上财务报告本身具有一定的滞后性，也会对设计工作产生影响，设计部门将工作重点放在解决设计问题上，缺乏对成本控制问题的考虑，难以实现预期的成本控制目标[1]。

1.2成本控制制度不够完善

房地产项目成本控制是一项系统化工作，其持续周期近似于项目实施周期，图1房地产项目成本控制体系在项目进行过程中，存在多方面影响因素，容易因不确定因素影响成本控制的实施。因此，在开展成本控制管理的过程中，需要建立一套完整的管理制度，为具体工作的开展提供依据。但是在项目设计过程中，可以参考的成本控制制度有限，较为重要的成本控制责任制度等，也存在一定的片面性，未完全覆盖所有参与主体。再加上上述各部门之间工作的分割性，难以根据项目设计实际需求，定期对总成本进行分析和管理。这一现象导致在设计管理过程中，成本控制的约束力不足，容易因追求工程质量、追求施工进度等，忽视成本控制问题，产生不必要的成本浪费。另一方面，许多设计人员自身缺乏成本控制意识，在外部约束力量不足的情况下，难以主动寻求成本控制的有效途径。在设计过程中，缺乏对资源优化配置等方面的考虑，成本控制处于被动状态[2]。

1.3成本控制方法相对落后

目前国内许多房地产企业的成本控制方法还较为落后，特别是在设计阶段，成本控制效果受控制方法和技术的影响较大，只有保证信息的及时传递、对设计方案进行全面审核，才能提前发现设计方案中存在的问题，将成本风险消灭在萌芽期。但是一些企业在资金管理方面，采用的预算方式过于老旧，缺乏对市场变化的考虑，信息化技术的应用水平也偏低，在设计和审核中，主要依靠设计图纸和相关文件等进行成本核算，未能发挥BIM技术等在设计阶段成本管理中的应用优势。此外，也存在资金管理预算不足的问题，缺乏科学的统筹设计理念，在不同专业的设计内容中，存在资源占用冲突等现象，导致后期施工期间，会出现较多的设计变更问题，造成大量的成本损失。必须尽快改进房地产项目设计管理方法，强化成本控制理念，通过掌握设计阶段的成本控制管理要点，最大限度的降低成本控制风险[3]。

2基于成本控制角度的房地产设计管理要点

2.1成本控制影响要素分析

在房地产项目设计管理过程中，要达到预期的成本控制效果，首先应对成本控制影响要素加以明确。具体包括：（1）项目策划影响因素。在规划构思阶段，应充分考虑地区实际情况，做好市场调研等工作，为项目设计提供基本方向，从而建立可行的成本管理体系，对项目实施全方位管理，尽可能的预测可能出现的变化问题。（2）建筑设计因素。房地产项目设计要充分考虑建筑构成要素和使用功能，做好各平面、立面的设计，同时安排好机电、暖通、排水等各专业施工，使其成为一个完整体系。同时应对各专业设计可能出现的冲突问题加以协调，将成本控制提前化，避免因设计变更造成成本损失。（3）选料设备选择因素。在房地产项目建设过程中，使用的材料和设备必须满足相关技术标准规范的要求，同时与工程施工的实际需要相符，否则容易因建筑质量不达标，给企业带来惩处和赔偿问题[4]。

2.2房地产设计方案优化

在明确房地产项目成本控制影响要素的基础上，设计阶段的管理重点首先体现在设计方案优化方面，通过对设计方案作出有效优化，可以降低成本控制风险，甚至达到成本节约的效果。一般情况下，由于项目前期准备阶段能够掌握的基础资料有限，设计人员在制定初始设计方案时，不可避免的会出现一些漏洞问题。通过后期更加全面的掌握工程地质资料、现场勘查材料等，可以将这些不足之处筛选出来，并作出有针对性的改进。房地产设计方案优化具体包括对外观设计的优化、对日照间距、建筑容积率的优化等，内容十分广泛。在这些方面的优化过程中，可以在满足相关建设标准要求的前提下，节省建筑材料或能耗，进而达到成本控制的目的。因此，在房地产设计管理过程中，必须提高对设计方案审核及优化的重视，对比选择出最优设计方案，同时考虑质量要求和经济性要求，通过节约成本，帮助企业提升项目建设效益。

2.3采取限额设计方法

在房地产项目设计管理中，积极推行限额设计方法，是实现成本控制目标的有效途径。限额设计是成本控制理念的集中体现，能够让设计人员在制定设计方案时，充分考虑成本要素，在各专业设计过程中，对成本目标加以明确，并落实到具体的设计内容中，从而在各专业设计方案综合时，能够最大限度的降低成本问题。限额设计理念具体是指以房地产项目可行性分析为依据，在初步设计阶段，融入成本控制方法，做好概预算工作。以实现业主的功能需求为前提，有计划的分配投资限额，确保各专业设计的合理性。在总投资限额下，完成各专业设计任务，并对其进行优化。在此方面，也可以体现出设计优化的重要性，只有采取有效的优化策略，才能确保投资限额的顺利达成。在具体设计过程中，则应贯彻以价定量思想，通过对限额进行逐层分解，确保方案综合时，概预算成本能够控制在投资限额以内。这也需要实现成本控制责任的逐层分解，每一个设计环节都需要完成相应的成本控制任务。因此，必须构建完善的成本控制责任体系。

2.4落实项目成本控制责任制

项目成本控制责任制是成本控制管理的主要依据，其最终目的是实现项目整体的成本控制目标。因此，在责任分解过程中，要与成本控制任务的分解高度契合，将具体管理责任落实到部门和个人。对项目设计管理而言，成本控制容易出现的问题是成本虚高，同时也容易因设计精细化程度不足，导致设计方案与工程实际不符，进而出现成本浪费问题。因此，设计阶段的成本控制还要从设计细节着手，明确成本控制的核心要求，加强独立预算工作，真实反映项目成本变化。各部门和岗位不仅要承担其自身的成本控制责任，还要主动承担信息分享和沟通责任，通过及时反馈本部门工作情况，为其他部门成本控制工作的开展提供参考。设计部门作为该阶段成本管理的核心部分，应主动向财务部门提供成本核算所需的设计资料。同时建立问责制度，一旦出现成本问题，应将问题具体到某专业、某个环节的设计内容，并追究相关责任人的责任，对其进行惩罚。另一方面，还需要建立绩效评价制度和激励制度，鼓励设计人员通过采用新材料、新技术帮助房地产项目节约成本，并根据成本节约数量，按照一定比例对其进行嘉奖，从而激发设计人员参与成本控制管理的主动性。

2.5加强成本控制执行力度

在房地产项目设计管理和成本控制的实际操作过程中，首先要强化成本控制理念，追求提高成本控制的有效性，不断在工作实践中总结经验和方法，构建切实可行的成本控制管理体系。其次应注重先进技术的应用，为改变部分企业成本控制管理落后的状态，应进一步推动企业的信息化发展。利用具有一定智能化水平的信息管理工具，提高成本控制效率及成效。比如设计部门可以通过采用BIM技术软件对设计方案进行碰撞检测，减少实际施工过程中的冲突，从而减少设计变更问题。也可以将BIM三维模型设计与成本控制管理直接联系起来，再加上进度控制方面的考虑，构建5D信息化管理模型，实现立体化管理和动态化管理。通过利用这些先进的技术手段，对项目成本控制风险进行科学预测，并制定有效的防范措施，在制度约束下落实到实际管理工作中，可以有效提升房地产企业的成本控制能力。最后，应对设计管理过程进行记录，全面搜集和整理相关资料、文件，对成本控制管理的实施效果进行跟踪监督，直到最终成本目标的实现。

3结束语

本文从成本控制角度对目前房地产项目设计管理存在的问题进行分析，并采取有针对性的改进方法，可以有效提升设计管理的科学性，确保成本控制目标能够顺利实现。在具体的改进过程中，通过强化成本控制理念，创新设计管理的技术方法，并健全相关管理制度，可以为项目成本安全提供保障，帮助企业提升项目建设效益和市场竞争力。

参考文献：

[1]卢显奎.浅谈房地产项目开发成本控制的要点[J].上海房地,2017(4):28-30.

[2]杨勣,陆戎.房地产项目成本控制影响因素浅析[J].特区经济,2017(1):119-122.

[3]招志凌.房地产设计管理浅析[J].建筑设计管理,2016,33(9):46-48.

[4]南远飞.西安“昆明时光”限价商品房设计全过程精细化管理研究[D].西安建筑科技大学,2015.

作者：顾育青 单位：上海仁恒虹桥房地产开发有限公司