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房地产测绘问题及对策

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房地产测绘问题及对策

[摘要]房产测绘作为测量房产面积和确认产权归属的重要方式,直接影响着房地产市场的可持续发展。由于我国的房地产测绘行业起步比较晚,所以目前工作中还存在着许多亟待解决的问题。本文将针对房地产测绘工作中存在的问题,应对措施,以及房地产测绘行业未来的发展方向进行分析讨论。

[关键词]房地产;测绘;问题;对策;发展趋势

房地产测绘可以为城镇规划、地理信息系统建设、房地产开发交易等提供数据支持。房地产测绘是房地产管理和测绘技术相结合的一种测绘工作,依托最新的测绘技术手段,进行房地产建设项目的数据调查。除了最基本的面积测量外,还需要调查和记录产权属界址点的坐标,房屋界址,用地坐落,房屋境界及其附属物等多方面的内容,最后进行房地产测绘图的绘制。房地产测绘与传统的地籍测绘有相似之处,但也有不同,这主要是因为两者服务对象不同,所以工作内容也就有所区别。

1当前房地产测绘工作中存在的问题

1.1行业标准建设滞后,法律法规尚不完善

由于我国的测绘行业起步较晚,相应适用于测绘行业的行业标准和法律规范可操作性不强,权责不明确,房屋面积的具体数值成为房地产交易中争论的焦点,也给房产监管工作和房地产行业的可持续发展带来负面影响。其中对面积有质疑的地方主要体现在公摊问题上,建筑物的功能不同,公摊标准有什么不同等,都会引起一定程度的争议。

1.2测绘行业专业人才匮乏

目前从事房地产测绘工作的专业人才比较匮乏,此外正在从业的部分人员缺乏测绘工作应有的专业素养,也没有积极更新知识体系,与现代化的测绘发展趋势相脱节。更有甚者,部分地区还停留在传统的手工测量时代,完全不能适应新时期新阶段对测绘行业提出的新要求,导致房地产测绘造成的纠纷屡有发生。

1.3资金投入和管理投入不足

资金投入不足主要是体现在,目前各地的主要精力还是集中于推动城市化建设的步伐上,各地的房屋建设“量”都上去了,但是“质”有待提高。管理不足主要是体现在现在很多的测绘部门缺乏有效沟通,不能实现资源共享,以至于不必要的测绘重复进行,耗时耗力。

2应对房地产测绘问题的有效措施

2.1加强行业标准建设,完善法律法规

完善房地产相关的法律法规,让测绘工作有法可依,是确保房地产行业健康发展的基本条件。其中“商品房销售面积的核定认证”应当被列入产权管理的法定程序之中,以确保消费者的利益得到切实的维护。加强行业标准建设,建立统一的行业标准,让各地的房地产市场都和谐有序发展。另外,应该明确房产测绘与建筑测绘规范的区别,防止将工程测绘的结果用于商品房面积的计算。房产测绘规范与建筑测绘规范的不同主要表现在6方面。①层高≤2.20m或净高<2.10m的建筑部位:产权不计算其面积,建筑面积计算1.2m~2.2m的计算1/2,这种差异在别墅的坡屋顶,阁楼较多的情况下,二者面积差异会很大。②玻璃幕墙的计算,产权面积计算时,当幕墙与结构水平距离小于200mm,以幕墙外边缘为产权边界;当幕墙与结构水平大于200mm,以结构板往幕墙方向200mm作为产权边界。而工程面积计算规范里,幕墙的计算一律按幕墙的外边缘计算。③对全封闭的阳台全面积计算,产权计算全面积,建筑面积计算一半。④对于上盖超过一个自然层的阳台计算,产权面积不计,建筑面积计算一半。⑤突出主墙体的结构柱,产权面积计算以墙体为边界,建筑面积计算时,按柱外边计算,二者相比较,工程面积比产权面积多,多的面积等于突出主墙体柱的总和。⑥不同部位性质的认定,房产测绘面积其公用部位的划分与分摊,按规定按比例分摊给相应功能区或套内。建筑面积计算时,一般按用途归类。另外,一般的公摊标准计算方法大致为:公摊面积=套内建筑面积×公摊系数,公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总套内面积,建筑面积=套内建筑面积+公摊面积,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积。而具体到居民楼、公寓楼、写字楼、商铺等因用途不同,公摊计算方法也有所差异。

2.2加强人才培养,提升从业人员素质

培养专业素质过硬,综合知识全面的测绘从业人员,应当成为未来测绘行业人才培养的目标和原则。因为我们必须认识到,未来的测绘工作,不仅仅是为房地产行业服务,还需要为市政建设,财政税收,治安消防等诸多公共事业提供服务。因此,人才的专业素质和综合知识的全面性就显得尤为重要了。培养新型测绘人才,改善落后测绘方式,融合先进测绘技术,总结测绘技术难点,通过多方面的努力,一定会促进测绘行业的快速发展。

2.3加强对房地产测绘行业的资金、管理投入

城市化进程的脚步越来越快,如何让城市建设更好的促进百姓的幸福生活,是摆在各地各部门面前的重要问题。因此,必须坚持统筹规划,科学发展,促进房地产市场的有序开发。想让房地产测绘更好的服务于房地产市场开发,就需要加强资金投入,管理投入等,以便促进我国房地产测绘行业整体技术水平的提升。另外,各部门之间必须加强联系,遵照国家有关的规定,制定统一测绘标准,坚决避免同一房屋不同测绘数据和结果这一问题的发生。

3未来房地产测绘工作的发展趋势

3.1房地产测绘智能化

传统的手工测绘方式已经远远不能满足房地产行业发展的需求,因此,融入科技力量,提高房地产测绘科技化发展水平,一定是未来房产测绘工作的重要发展方向。除了实时定位系统(RTK),全球定位系统(GPS)以及手持式激光测距仪,全站仪等测量工具科技化水平提升往外,测绘关节中的数据分析对比和数据记录,以及数据建模和自动绘图功能,都会进一步发展。传统的纸上作业,将变更为无纸化作业,这些信息的采集、分析、绘制都可以交由电子设备制作完成。

3.2测绘信息共享化

在完成房地产测绘科技化和信息化的步伐之后,实现测绘信息的资源共享,将成为未来重要发发展趋势。打通测绘信息的平台壁垒,实现资源共享,让测绘信息更好的服务于城市公共基础建设和服务建设。这除了需要科技力量和信息力量作为平台建设的依托以外,还需要各部门之间紧密协调,相互合作,打通各个关节的联系,实现优质测绘信息资源和数据成果的共享,避免房地产测绘重复进行带来的人力物力损失。

4结语

总之,为了使房地产测绘工作可以更好的服务于经济建设和百姓生活,测绘人员就必须积极发现和解决工作中存在的问题,不断提升自身的专业素质,了解和学习房地产测绘行业的新发展,新趋势,从而更好的推动房地产行业的持续、健康发展。

参考文献:

[1]于文展.浅析房地产测绘存在的问题及对策[J].滁州职业技术学院学报,2012,(02):58-60.

[2]范昂,巩雯婕.浅谈房地产测绘现状及发展趋势[J].环球市场,2016,(10):114.

[3]包锦,徐鑫.房产测绘与工程面积测绘规范讨论[J].低碳地产,2016,(10):

作者:邓家祥 陈虎 单位:抚州市房产交易中心