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房地产项目进度管理精选(九篇)

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房地产项目进度管理

第1篇:房地产项目进度管理范文

项目工程进度管理办法包括进度计划体系、计划的编制及审批、进度控制措施、工程延期、奖惩办法。

1 进度计划体系

计划是每个项目开展工作的准则,计划制定的周密性及合理性直接影响到计划的执行过程和执行结果,每一个进度计划都是该项任务进度目标实现的依据,而完整的进度计划体系则是每一个进度计划的母体,各单项任务进度计划必须互相兼顾,形成体系,结合公司的实际情况并总结以往的实际经验,各分公司要制定和执行的进度计划及进度计划体系。

2 计划的编制及审批

2.1 《分公司年度开发计划》:

经公司批准的《分公司年度开发计划》,为指导分公司在该开发年度内各项进度目标的纲领性文件,该计划中要明确该年度计划内的各项目或批次的项目启动时间、各开发批次开工面积、各开发批次开始销售时间、各开发批次结束时间、开发项目完成时间、开工面积及单体特征,并应有包括详细的资金、人员、组织等保障措施的保障计划,具体按照公司总经理要求编制。

2.2 开工前进度计划体系:

开工前进度计划体系是针对《分公司年度开发计划》中所计划的各项目或批次的准备阶段而言的,该阶段指的是从设计到开工之间的开工准备阶段,包括项目或批次《准备阶段进度计划》和项目或批次《地基处理进度计划》,项目或批次《地基处理进度计划》为涉及到地基处理的项目或批次所需编制的工作计划,

2.2.1 项目或批次《准备阶段进度计划》:

项目或批次开工前准备是一项重要工作,直接影响到该项目或开发批次能否按计划开工,分公司应根据《分公司年度开发计划》制定项目或批次的项目或批次《准备阶段进度计划》,如开发项目分两个及以上开发批次,各开发批次都要制定准备阶段计划,该计划要包括委托设计、招标采购、场地准备工作、合同签订及开工证办理等开工准备工作内容,如涉及到地基处理工作,还需要编制项目或批次《地基处理工作计划》。

2.2.2 项目或批次《地基处理进度计划》:

项目或批次若涉及到地基处理,分公司应编制项目或批次《地基处理进度计划》,该计划包括设计阶段工作、施工前准备(预算、招标采购、合同签订、场地准备、开工证办理等)、施工阶段及检测验收等工作内容。

3 开工后计划体系:

3.1 开工后各项工作计划是项目或批次《准备阶段工作计划》及项目或批次《地基处理进度计划》中的工作内容完成后,分公司编制的指导施工阶段及验收、交房等工作的计划,包括每个单体的施工总进度计划及阶段计划、单体附属工程进度计划和分解计划。

3.1.1 《单体施工总进度计划》:

对同一建设批次的各栋号都要编制施工总进度计划,该计划中要明确完成开工、达到预售条件、结构封顶、主体验收、竣工验收、单体附属工程开始及完成等关键控制点的时间、中间关键工序的开始和完成时间,并附保障措施。

单体总进度计划是系统性工作安排的基础,编制应合理、可行,并尽量考虑施工过程中可能出现的各种因素。

3.1.2 阶段计划:

A、阶段计划是在《单体施工总进度计划》的基础上,根据《单体施工总进度计划》确定的关键时间控制点编制的,阶段计划包括《开工至预售阶段进度计划》、《预售至结构封顶阶段进度计划》、《结构封顶至竣工验收阶段进度计划》三个阶段的计划。

B、阶段性进度计划的编制要详细,须包含并清楚表达该阶段内的所有施工内容及工序安排,并附保障措施。

C、单体总进度计划中确定的关键控制时间节点在施工过程中可能会有变化,各阶段性进度计划编制时可对单体总进度计划中的时间节点进行调整,但不能拖后单体开工时间、达到预售条件时间及竣工验收时间。

4 进度控制措施

4.1 各项进度计划的包含内容、编制深度要符合公司要求,保障措施要全面且有针对性,编制及审批程序符合要求,且各计划的保障措施中要明确控制要点、各要点的责任部门和责任人,叙述分公司对实现进度计划的准备情况。

4.2 分公司要针对各进度计划所涉及的工作内容,制定进度控制执行办法,采取细致有效的进度控制措施,按要求编写《工程进度监管月报》(《工程管理月报》中的进度管理部分),及时总结进度管理经验、及时发现和解决进度问题,以保障进度目标的的实现。

4.3 结合实际情况,如分公司发现存在影响进度的隐患存在,自身又很难克服,需要公司协调解决的,应及时向工程总监说明情况,工程总监指示公司相关职能部门协助分公司解决,或视隐患原因上报公司总经理。

4.4 如实际进度落后于计划进度的情况已经发生,公司、分公司的各部门根据现场具体情况启动并执行进度问题处理联动方案。

5 工程延期

如进度计划执行过程中出现了进度问题,且经分公司、公司各部门采取措施后未能扭转不利局面,实际进度严重滞后于计划进度的情况,分公司向公司递交了延期申请之后,公司总经理指示工程总监处理或召开专门办公会寻求解决途径,如工程总监或总经理办公会判断不能按期完成的,准许延期。

如出现由于公司经营计划有变等原因,公司向分公司发出指令要求延期的情况,分公司要根据指令进度目标重新编制相关进度计划,并履行相应程序审批。

6 奖惩办法

6.1 奖励与处罚的原则为:奖励先进、惩罚落后。

6.2 建立奖励惩罚制度的目的是促进建立和执行好计划制度与计划体系,最终实现进度目标,并鼓励公司先进员工及维护公司制度的权威性。

第2篇:房地产项目进度管理范文

关键词:房地产项目 资金管理 预算管理

一、前言

从目前房地产项目的运作来看,房地产项目要想正常运转,需要大量的资金予以支持。考虑到房地产项目的资金需求较大,为了严格控制资金使用,避免出现超预算的情况,在房地产项目运作过程中应认识到预算的重要性,并根据房地产项目的运作实际提高预算质量,确保预算管理能够取得实效。结合房地产项目的运作经验,做好预算管理是提高房地产项目整体效益的关键,同时也是满足房地产项目运作需要的重要手段,对房地产项目的运行和建设具有重要的促进作用。

二、房地产项目预算管理的特点

(1)全过程性。预算管理是对企业各项经营活动的事前、事中和事后的全过程管理。

(2)全方位性。预算管理的内容包括财务预算。经营预算和投资预算。预算编制涉及企业生产经营的方方面面,将产供销,人财物全部纳入预算范围。

(3)全员性。公司领导、各部门负责人,下属公司负责人、各岗位员工必须全员参与预算管理。

(4)以现金流预算为基础。由于房地产企业的高利润,高负债,高风险,现金流的健康顺畅显得尤为重要。

(5)以工程项目预算为核心。工程项目成本的业务量大,成本内容复杂,成本开支难控制的特点决定了工程项目预算的核心地位。

(6)以工程形象进度为节点。

三、房地产项目应建立完善的预算管理制度

基于房地产项目资金需求量较大的特点,如果不对资金使用加以有效管控,房地产项目在运作过程中,将会出现严重的超支情况,不但危害房地产项目的整体效益,也会对房地产项目的运行造成严重影响。为了保证房地产项目的运作质量,提高房地产项目的整体效益,明确预算管理的重要性,并建立完善的预算管理制度,对房地产项目的开展具有重要作用。具体应从以下几个方面入手:

(一)房地产项目应着力建立预算管理制度

要提高全员全部门的参与意识。通过目标制定、指标分解、责任界定、专题会议等方式,将相关指标落实到各部门以及各相关责任人头上,必要时应签署责任书。预算管理作为一项专业性较强的工作,对房地产项目有着重要意义。结合房地产项目的运作实际,完善的预算管理制度,是开展预算工作的基础,也是预算管理工作的重要依据,只有加强对预算管理工作的重视,并重点建立预算管理制度,才能为房地产项目的开展提供有力支持,满足房地产项目的开展需要。从目前房地产项目的预算工作来看,完善的预算管理制度不但可以强化预算管理工作效果,同时还能提高预算管理的针对性,使房地产项目预算管理工作取得积极效果。

(二)房地产项目应提高预算管理制度的针对性

预算管理制度作为预算工作的开展依据,在预算管理工作实施过程中发挥着重要作用。但是考虑到房地产项目的特殊性,以及房地产项目对资金管理的现实需求,房地产项目预算管理制度在建立过程中,除了要提高其完善性之外,还要在制度的各个环节与房地产项目紧密结合,做到预算管理制度能够有较强的针对性,能够最大程度的满足房地产项目的资金管理需求,达到合理控制房地产项目资金使用的目的。因此,提高预算管理制度的针对性,对房地产项目的资金控制具有重要作用。

(三)房地产项目应提高预算管理制度的合理性

基于预算管理工作的专业性,以及房地产项目的特殊性,房地产项目在预算管理制度的制定中,应提高预算管理制度的合理性,使预算管理制度能够在实行过程中,符合房地产项目的资金管理实际,能够最大程度的保证房地产项目资金管理安全,同时提高房地产项目预算管理制度的指导性,使预算管理制度的作用能够得到全面发挥。因此,提高预算管理制度的合理性,是房地产项目资金预算管理的重要保证,只有认识到这一点,并做好预算管理制度的建立,才能满足房地产项目运作实际。

四、房地产项目应合理制定预算指标

为了提高房地产项目的预算质量,就要在预算管理制度的支持下,合理制定预算指标,并通过全过程成本核算的方式,将预算指标细化和具体化,保证预算指标能够达到科学性和合理性要求,提高预算的可操作性。因此,合理制定预算指标,应成为房地产项目预算管理的重要手段。具体应从以下几个方面入手:

(一)房地产项目应制定总体预算指标

房地产项目在开始之前,就要根据项目的总体规划,拟定具体的预算方案,并制定总体的预算指标,使房地产项目的总体资金需求能够得到客观的反映。结合房地产项目运作实际,总体预算指标关系到房地产项目的资金控制目标,同时也对房地产项目的运作有着具体的指导作用。因此,房地产项目在预算管理中,应将总体预算指标的制定作为重点,不但要突出总体预算指标的重要性,同时还要将总体预算指标与项目实际相结合,确保总体预算指标能够具有可操作性,避免过低的预算目标危害房地产项目资金管理过程。以投资项目开发全过程为周期,全面控制项目的资金使用效率和盈利能力,其包括项目销售预算、项目工程预算、费用预算、利润预算以及项目开发计划等,重点针对开发项目全过程的现金流、利润状况等。

(二)房地产项目应将预算指标细化

考虑到房地产项目的复杂性,以及资金管理流程较长、资金需求项目多的特点,房地产项目在预算管理过程中,除了要制定总体预算指标之外,还要将总体预算指标按照资金的具体需求部位进行细化,使预算指标能够分成总体预算指标和具体预算指标两部分,满足房地产项目资金管理需要,使房地产项目的预算管理能够更加细化并具有较强的针对性。所以,房地产项目应将预算指标细化,并将预算指标与资金管理相结合,突出预算指标的合理性,保证预算指标能够贴近房地产项目实际,使房地产项目的预算管理能够更加有效。

(三)房地产项目应提高预算指标的科学性和合理性

预算指标作为房地产项目资金管理的重要依据,其科学性和合理性关系到房地产项目资金管理工作能否取得实效。从目前掌握的情况来看,房地产项目预算指标的科学性和合理性,是衡量预算指标的重要因素,同时也是预算指标所必须达到的要求。因此,房地产项目在预算指标制定过程中,不管是总体预算指标还是分项工程的预算指标,都要最大程度的保证预算指标的科学性和合理性,并将预算指标的制定与房地产项目的资金管理过程相结合,提高预算指标的可操作性,保证预算指标能够起到良好的指导作用,指导房地产项目的资金管理工作。

五、房地产项目应加强预算的审批和落实

由于房地产项目总体资金量需求较大,并且资金支出环节多,要想对提高资金管理,其难度是可想而知的。结合房地产项目的运作实际,以及资金管理的现实要求,在现有的预算制度和预算指标的指导下,加强预算的审批和落实,严肃预算纪律,加强预算管理流程的控制,对提高房地产项目的预算质量具有重要意义。结合房地产项目运作实际,具体应从以下几个方面入手:

(一)房地产项目应严格执行预算审批制度

企业应严格按经审批后的预算开展业务,并定期检查与追踪预算执行情况。企业可建立预算执行情况通报会或计划执行完成情况沟通会,对各部门预算执行情况定期或不定期进行通报。为了保证房地产项目的预算质量能够有效提高,并使预算能够得到有效执行,在房地产项目管理过程中,应根据预算管理制度的要求,加强预算的编制、审核、批准,并在预算资金支出过程中,严格控制审批流程,加强对预算资金每一个审批环节的控制,确保房地产项目的预算能够在合理范围之内,避免超预算和不按预算审批流程进行的问题出现。结合房地产项目资金管理实际,严格执行预算审批制度,是提高预算质量的关键,对满足房地产项目的预算管理需求具有重要作用。

(二)房地产项目应加强预算管理制度的落实

对于房地产项目而言,只建立预算管理制度是远远不够的。除了要保证预算管理制度的完善性,同时还要根据房地产项目的运作实际,加强预算管理制度的落实,使房地产项目中的资金管理能够在各个方面符合预算管理制度的要求,达到根据预算管理制度的具体要求,提高预算管理制度的执行效果。因此,加强预算管理制度的落实,是提高房地产项目资金管理需要和资金管理效果的关键。只有重视房地产项目中预算管理制度的落实,才能提高预算的整体质量。

(三)房地产项目应根据工程实际对预算进行合理调整

考虑到房地产项目运行过程中的复杂性,对于某些临时增加的费用,只有是房地产项目中的合理增加的部分,在预算管理中应对其认可,并在实际资金管理中予以支持。为了最大程度的满足房地产项目资金管理需要,根据工程实际对预算进行合理调整,是提高预算质量的关键。所以,房地产项目的预算目标并不是一成不变的,而是要根据房地产项目的实际需求进行合理调整,最终达到提高房地产项目运作质量的目的。对此,我们应有正确认识。

六、结束语

通过本文的分析可知,考虑到房地产项目的资金需求较大,为了严格控制资金使用,避免出现超预算的情况,在房地产项目运作过程中应认识到预算的重要性,并根据房地产项目的运作实际提高预算质量,确保预算管理能够取得实效。结合房地产项目的运作经验,做好预算管理是提高房地产项目整体效益的关键,同时也是满足房地产项目运作需要的重要手段。

参考文献:

[1]刘立英.论建设工程造价的有效控制[N].广西大学学报(自然科学版);2014年S1期

[2]吴晟奕,周义珏.建设项目如何进行工程造价控制[N].盐城工学院学报;2014年01期

第3篇:房地产项目进度管理范文

[关键词]房地产 项目管理 信息化建设 策略

中图分类号:D412.6 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2014)10-0131-01

一、房地产项目管理信息化概述

房地产项目管理是一项系统性的复杂工程,它主要表现为以下特点:投资巨大;项目开发周期长;人力、物力投入量大。这些特点又决定了房地产项目的开发管理成为一项高风险活动,而活动水平的高低直接影响着项目收益,因此各大企业纷纷探索提高房地产项目管理的有效手段。目前,随着信息技术的深入发展和不断完善,其优势逐渐凸显出来,并开始在房地产项目管理中进行应用。

二、房地产项目实行信息化管理的必要性

(一)是提高企业综合管理水平的要求

房地产项目的复杂多变性使得对信息的归类和处理变得十分困难,传统方式难以将所有信息整合到同一平台上,也难以用统一的标准衡量各种信息的效用,信息化管理为各种信息的整合、共享和互访提供了良好的环境,保证了信息传递的准确性和及时性,有效避免了由于沟通不畅和信息缺乏造成的不必要风险。网络化的信息管理是房地产企业提高综合管理水平的必然要求。

(二)简化直观的数据分析是决策者的必然之选

目前,房地产企业逐渐向精细化、规范化和专业化的方向发展,但是海量信息需要大量的处理过程,人工处理既不能保证处理效率又不能保证处理质量。而当前信息技术的发展为解决这一问题带来可能。建立信息化的数据平台,将工程项目的各项数据及资料储存于企业数据库中,为该项目的各负责人提供获得及时准确信息的高效途径,网络化、信息化的数据处理机制可以更简化直观地分析处理数据,为决策者解决企业难题提供了便利。

(三)是项目各方实现有效沟通的保障

房地产项目涉及较多的组织管理人员,覆盖的工作部门包括采购部门、财务部门、成本部门等,另外还涉及项目部的工程部门和预算部门等,各方信息的复杂交互过程极易造成信息失真,不同部门之间的沟通得不到有效保证。信息化的数据管理形成的网络数据库,储存着不同部门的整合的信息,使得项目各方能够及时进行沟通,获得工程项目建设情况的详细信息,有效处理工程项目建设过程中的各种问题。

三、我国房地产项目管理信息化现状

(一)项目的合同控制方面

合同管理作为房地产企业管理的重点工作备受关注,但是,传统人工管理方式下的合同控制却并没有达到应有的效果,主要原因是缺乏系统的管理手段。合同管理工作并没有具体专门的部门执行,其主要工作是分散在财务部门和业务部门之间,这种分散性管理特点导致合同管理在执行过程中相关部门之间缺乏有效沟通;执行过程中人工校核的信息量大,耗费大量的人力,而且合同信息的准确性得不到保证;缺乏有效的对乙方合同执行情况的监督和评估手段,导致某些不合格供应商取代部分合格供应商成功竞标。对于房地产企业而言,运用现代化的信息管理手段辅以配套的管理措施成为目前我国房地产行业发展的迫切需求。

(二)项目的时间进度管理方面

目前,我国的各大房地产企业实际上并未建立对指定项目或企业自身的时间进度计划管理体系,对项目缺乏时间进度管理主要表现在以下几个方面:第一,房地产项目的工程建设缺乏科学有效的进度安排;第二,企业制定工程项目建设的时间计划后仍然缺乏有效的计划监督机制和相关配套体系;第三,不合理的房地产项目进度安排易造成项目后期的一系列问题,包括项目施工后期时间紧迫、施工质量降低、推迟交房、造成成本损失等,这些问题轻者会遭到业主抱怨及对房地产公司的质询,重者会导致业主机体投诉事件,不仅会进一步造成房地产开发企业的资金损失,而且会对企业形象造成负面影响,使企业的品牌和信誉受损。

(三)项目的成本管理方面

房地产企业对成本的管理需要多方面的考虑,不仅要考虑到产品设计给后期施工带来的成本,而且要考虑到成功进行时间进度控制、安全管理和质量管理可以为企业节省的成本,另外对招投标及供应商进行有效管理也可以为企业节省大量成本。做好各方面的成本管理是房地产企业实现工程项目开发和建设的重要保障。成本管理环节复杂,涉及领域广泛,信息化的管理手段可以将投资估算、合同预算、合同费用及合同结算等业务进行融合,汇总分析,并建立基于多个项目管理数据的成本管理知识库,为今后房地产工程项目的开发建设提供有益借鉴。

四、房地产项目管理信息化策略的现实分析

(一)项目合同管理信息化

合同作为房地产项目生命周期中的主线,大多数软件都提供了合同模板,对合同拟订、合同建立、合同变更、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等能够自动实现,提供合同的分类、实时、动态管理十几种合同报表,从不同的角度和层次,动态反映合同执行情况。支持合同拟订、签定、执行、评审等项目合同的全过程管理;实现合同拟订、拨款、变更等业务审批流程集成协同办公;分类管理土建合同、采购合同等等。

(二)项目的计划进度管理信息化

目前,多数软件为房地产项目提供的进度计划管理模式都能够对项目进行分解,从多个角度包括时间、费用、合同资金、设备材料等制定项目计划,并通过MicrosoftProject软件,提供工程项目建设的进度报告以及项目交付成果报告等,从而省去大量人工处理的繁琐;通过P3软件对项目进行多级划分,分析比较各项目的优劣,通过MicrosoftProject绘制网络图、甘特图等,记录项目进度,实现对项目进度的把握和调整。

(三)项目的成本管理信息化

一般的房地产项目管理软件的成本管理子系统都包括估算成本、目标成本及目标成本分析等模块,通过比较动态成本和目标成本的差异,实现对成本的控制。目前的一般应用软件都支持对项目的分解与核算,并能自动生成成本估算表,从而实现对项目建设全过程的成本控制。另外,MicrosoftProject、PC等软件提供的直观数据便于决策者对各项成本进行对比分析,预测成本动态变化,有利于决策的科学性。

五、总结

信息化建设在房地产企业中的应用得到越来越多的推广,尤其是项目管理的信息化建设备受瞩目,房地产项目管理信息化建设涉及到合同管理信息化、计划进度管理信息化、成本控制信息化等方面。房地产企业应加大对信息化建设的投入,应用专业化的项目管理软件做好房地产项目管理。

参考文献

[1] 朱宏建.浅谈房地产项目管理信息化管理工作[J].四川建材,2011,04:252-253.

[2] 徐兆妍.浅谈房地产企业工程项目管理信息化的影响因素[J].甘肃科技纵横,2012,04:85-86.

第4篇:房地产项目进度管理范文

关键词:房地产建设项目 成本管理 质量管理

一、房地产建设项目管理概述

在房地产开发中,广义的项目管理内容主要包括项目计划、项目评估、项目组织、项目建设以及项目建成管理等。在这些内容中,项目建设是整个房地产项目管理中最为重要的一环。所谓建设项目,则是指房地产企业需要一定的资金,并经过不断的决策和实施的一系列过程,同时在一定的条件下形成固定资产为目标的程序和过程。房地产建设项目中的项目管理应该包含项目统筹管理和项目的施工管理。

其中,项目统筹管理主要包括项目的定位、租赁以及服务等,是各部门在协调项目实施的过程中,各开发商在各部门的协调和组织下确保某一项目实施成功的关键要素。它需要在各项管理制度及考核制度完善的前提下才能实现。房地产建设项目施工的全过程管理则包括:招投标管理、合约管理、成本管理以及资金管理、施工组织管理和风险管理等,其意义在于合理的利用资金,提高资金的利用率,从而实现房地产建设项目的定位计划的实施。

房地产开发经营过程中的工程项目管理贯穿于整个项目开发运营的始终,是房地产企业在项目工程中进行决策、组织、领导以及控制等管理的先决条件。因此,做好房地产建设项目管理,对房地产企业的快速发展以及房地产事业的顺利发展意义重大。

二、房地产建设项目管理措施

房地产建设项目管理内容丰富,涉及面广,加强房地产建设项目管理,就需要坚持全面的观点,考虑到房地产建设的方方面面,确保房地产建设项目管理的有效实施。

1、成本管理

成本管理是房地产建设项目管理中的重要内容。房地产企业实施建设项目的最终目的是为了获得利润的最大化,因此,在追求经济利润的前提下,成本管理就显得尤为重要。在房地产建设项目管理中,成本管理贯穿始终,从建设项目的定位到计划、再到初步设计、施工设计、工程建设,直至建成交付等的每一个阶段都需要进行有效的成本管理,介于此,房地产企业在每一个环节中都要做到对自己产品进行详细的研究,设立专门的财务管理团队,根据项目的总体规划、项目布置以及内部构造和设备安装等的配套运营出发,通过价值工程理论进行优化设计,对各个阶段的造价进行有效的控制。

2、进度管理

房地产建设的项目管理中,从房地产项目开发到完工,事先都会做好相应的进度安排工作。对于项目施工而言,投入的资金是有时间价值的,房地产建设项目从立项到结束的时间是越短越好,这样才便于提高投入资金的使用效率。因此,制定切实可行的实施计划是十分重要的。做好进度管理工作就要求房地产企业对项目进行明确的划分,主要划分为几个节点,细化到什么时间出正负零,什么时间封顶,什么时间验收等,做好这几个时间节点的控制。同时,房地产企业还需要做好对项目工程的全局管理,主要是通过施工单位的定期检查,及时采取措施,充分利用组织、技术等各种方法监督各方的参与,共同提高项目的建设进度。

3、合约管理

在房地产建设项目管理中,项目实施必须按照完善的合约来进行管理,一份好的合约能够将房地产建设项目的成本风险有效的转移,甚至现实低成本高质量的转变。同时,招标是完善合约管理的前提和基础,而招标过程也可以让建设方更多的对过程实施者和控制的过程进行全面的认识,制定完善的招标制度有效减少了风险要素,因此,在进行合约管理时,应该在项目管理中设立专门的管理部门,与工程管理部门建立良好的管理链条。

4、目标责任管理

在房地产建设的项目管理中,为了有效进行目标和责任管理,房地产企业应该将企业的管理责任明确到每一个部门,明确到每一个责任人,各部门负责人直接对企业总负责人负责,以此来确保各项目的执行和完成。同时,在各项目内部,项目经理可以将项目划分为更加细化的责任单元,进行权责分明,这样就有助于项目组织对项目执行情况和进度实施情况进行有效的考核和评估,以便促进企业整体目标的实现。

5、质量管理

在房地产建设项目中,质量保证是第一,如果建设项目留下了任何质量隐患,后果不堪设想。因此,在房地产建设项目中,要重视对工程质量实施严格的管理,建立并完善质量保证体系和质量监督体系;其次,房地产建设项目经理在质量管理中也要努力做到以下几点:首先,严格按照招标约定的验收标准,对房地产建设项目进行全过程的质量检查和验收;其次,在验收过程中所获得的任何一项数据信息,必须进行科学合理的分析,做到有理有据;同时,在质量验收中对材料的验收要求提供实验报告,提供必要的订货验货考察报告;另外,对于建设项目实施过程中出现的不合格环节,必须要求即刻返工,并根据相关的质量管理规定给予严格的惩罚措施。

三、结束语

房地产建设项目管理是一个动态的管理体系,其管理内容涉及房地产建设项目的始终,项目经理在项目管理中必须对各个阶段、各个环节时刻保持着清晰的头脑,认真分析,定期检查,既要有效的节约成本,又要充分保证建设项目的质量,从而实现企业经济利益的最大化。

参考文献:

[1]王富强.浅谈施工阶段的工程监理质量控制[J].甘肃科技, 2005,(01)

[2]李志勇.论项目管理中施工进度的管理[J].科技信息, 2006,(07)

第5篇:房地产项目进度管理范文

关键词:项目计划;控制;房地产;项目管理

Abstract: the real estate project management is real estate project managers use plan, control and management tools, the operation of real estate projects for the whole system management, which planned to management and control of the project management throughout all the time. Analysis of project management plan of the main influence factors, and through the beforehand control, process control and feedback control method to strengthen the control management controls for real estate project effective realization of project quality, schedule and cost objectives, and has very important realistic meaning, in project operation are more its scientific application value.

Keywords: project plan; Control; Real estate; Project management

中图分类号:F293.33文献标识码:A文章编号:

一、房地产项目的计划管理与控制管理

1、房地产项目计划管理

项目计划是项目组织根据项目目标的设定,对项目实施进程中的各项活动做出的周密安排。项目计划管理就是项目实施者围绕项目目标系统地确定项目任务、安排工作进度、编制完成任务所需要的资源预算等,从而保证项目能够在合理的工期内,用尽可能少的资源或较低的成本和尽可能高的质量完成。它是项目管理的基本职能,也是项目实施的基础。

在房地产项目中,由于每个项目都有其特殊性,从而决定了房地产项目中必然包含种种相互关联的任务和不可预知的风险,项目本身的设计、功能、技术、施工、外部环境等不确定因素,对项目的计划执行都会产生各种各样的影响。因而房地产项目的计划管理更有其重要意义及指导作用。通过项目计划管理,对项目的预期目标进行筹划安排,将项目的全过程、全部目标和全部活动全部纳入计划的轨道,使人力、材料、机械、设备和建设资金等各种资源得到合理充分有效的运用, 避免突发状况使得项目停滞或后退,以期实现过程中及时对各阶段各环节进行协调,达到质量优良、工期和造价合理的预定目标。房地产项目的计划管理包含了范围计划、进度计划、费用计划、质量计划、沟通计划、风险计划、采购计划、变更计划等各方面管理内容。

2、房地产项目控制管理

项目控制是指项目管理者根据项目进展的状况,对比目标计划,找出偏差,分析原因、研究纠偏对策,并实施纠偏措施的全过程。由于项目在前期的计划工作中存在许多不确定性,在实施过程中又常常会有各种因素的干扰,因此在按项目计划实施的过程中,项目的进展、质量及各种资源、成本都会偏离计划预期轨道,如何通过有效地控制纠偏,达到项目预期目标,即项目控制管理就成为项目管理的核心内容。

房地产项目所处环境的复杂性和目标的多重性,使得项目开发进程往往偏离项目预期目标,而项目开发周期的重要性对房地产企业不言而喻,它直接关系到房地产开发项目产品进入市场的时间,关系到开发商的经济利益。在房地产项目管理中,出于资金安排和销售的需要,项目开工后,房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间,这就要求项目按规定达到预售条件,并在交房前完成项目竣工验收,项目整体开发进展必须服从公司经营目标的需求。现实中房地产项目的工程建设往往是前松后紧,即前阶段超期,后阶段赶工,以此造成的后果是以牺牲工程质量为代价,或为赶工而大量增加成本,造成项目目标的失衡。因此在房地产项目中实施控制管理,通过事前控制、现场控制和事后控制达到对项目全过程的有效管控,具有十分重要的现实意义与实际应用价值。

二、房地产项目计划管理的主要影响因素

房地产项目由于受到地域位置、项目环境、资源及管理要素配置的影响,呈现出较强的差异性,即使是同一个项目,在不同的开发阶段,也会面临许多的不确定因素。因此项目的计划管理就要求管理者在项目伊始就识别分析项目运作过程中可能出现的不利影响因素,并对这些因素在整个项目运作过程中产生的影响作用进行详尽分析,并在计划中提前考虑对策及措施。

1、宏观经济及房地产政策因素影响

房地产项目高度依赖于市场与资金要素,受经济及政策因素影响,呈现出周期性的发展规律,把握经济走势及宏观政策导向是项目管理者在项目规划阶段应重点关注并把握的关键,是项目计划的依据。

2、项目组织结构、管控模式及项目团队影响

房地产项目运作是一个综合管控的过程,项目组织结构和管控模式设计、项目经理及团队人力资源的合理配置是项目管理成败的关键,它隐含了项目计划管理的实质内容,并对项目计划管理产生直接影响作用。

3、项目开发相关单位及利益干系人的影响

房地产项目开发涉及多领域的合作与协同,各相关单位是项目开发过程中合作深度和广度较大的部分,也是项目管理的重点与难点,在项目计划管理中充分考虑相关单位及利益干系人的影响因素,才能充分反映项目运作过程的实际进程,使项目计划更具有操作性。

4、资金影响

房地产项目的运作需要大额资金的支持,资金链的通畅才能确保项目的平稳运作,项目计划管理要充分考虑资金因素,特别是销售环境恶劣形势下的融资计划,并提前做相应的筹划工作。

5、设计变更影响

在整个项目运作过程中,项目设计并不是完全固定不变的,实际操作中可能因为一些主、客观原因需要对设计作局部调整,而设计变更后,必定连带着进度、成本等方面的变动,这些也是在项目计划管理中需要充分考虑的。

6、材料供应影响

项目材料的选择决定了房地产项目的品质、成本和工程质量。在项目计划管理中充分考虑与项目定位相匹配的材料供应计划,采用高效、合理的材料采购管理系统将能有效控制项目的质量、进度和成本。

7、施工环境影响

房地产项目所在地的地质条件、气候及交通等因素都严重影响项目施工进展,并对质量、成本产生连锁反应。在项目计划管理中,特别是进度计划管理中应特别重视环境差异性所带来的时差变化,合理有效控制工期。

8、承包单位技术能力与管理水平影响

施工现场情况千变万化,技术与管理这两者因素直接关系到项目建设的质量、进度、安全等,如承包单位技术力量不强,施工方案不当,管理不善,解决问题不及时,将对项目产生严重影响,并直接导致项目计划的失控。

9、项目范围及界面划分问题影响

这关系到房地产开发过程中的义务和责任承担分配。项目范围与各工作界面划分合理,可以有效减少重叠与职责边界不清,便于项目计划的制定与执行,反之项目范围不清,界面划分不合理,将给项目计划管理带来灾难性的影响。

10、专业分包影响

房地产项目开发过程中存在电梯、智能化、景观绿化等专业分包工程,这些专业分包工程专业性强,分工明确,包含专业设计、施工和设备供应等,对队项目团队来说往往选择周期长、现场较难控制与协调,需要在项目计划中应充分考虑。

三、房地产项目计划管理主要影响因素的控制策略

根据上述影响因素分析,房地产项目管理者在项目一旦确立后,就应对项目计划主要影响因素进行科学评估,充分了解各种因素对项目实施将会产生的深远影响,并在项目计划管理过程中以项目实际情况和项目目标为依据,对各种影响因素作出准确判断。在制定项目计划的同时,根据影响因素的严重性、发生的概率及时间顺序,分别制定事先控制、过程控制及反馈控制等不同的管控策略,并对各因素进行实时监控,做好预防措施。当某种因素影响项目进展,使项目偏离预期轨道时能及时做出行之有效的反应,确保房地产项目的进度、费用、质量等要素能按计划,在管理者的控制范围内健康平稳的运作。   

项目组织结构、管控模式、项目团队及利益干系人和资金因素必须纳入事前控制范围,可通过项目范围管理,制定范围计划,采用项目工作分解结构、产品分解结构及组织分解结构等一系列管理工具,对组织、人力资源、利益相关者及资金要素等做详细规划、分析,并按项目最终可交付成果,逐层分解落实到项目各个可执行的工作包中,实现对上述重要影响因素的事先管控。至于宏观经济及房地产政策影响因素,则更应在项目确立前,通过项目识别与需求分析,全面把控并在项目设计中努力将对项目的影响程度降至最低。

过程控制主要针对房地产项目的营造阶段,针对设计、招标及施工环节中可能出现的项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响因素。这需要项目管理者在项目计划的基础上进行详细的计划分解,包括每一个环节,每一个环节上的一系列流程,都需要管理者事无巨细的明确应在何时完成,和制定完成的标准,并通过过程中不断地进行PDCA循环,来保证对项目计划的有效控制。

对项目界面划分、材料供应、施工环境、承包单位技术能力与管理水平及专业分包等影响项目进度管理的因素实施过程控制,可以通过节点制定和节点控制来实现。节点控制包括节点过程控制以及节点完成的控制。节点过程控制是进度计划控制实施的主体阶段,也是进度计划控制成败的关键。几乎每一个房地产公司的每一个项目都可以拿出进度计划,但在实际管控过程中,遗憾的是却很少见进度计划实施的对照计划,缺乏过程控制,特别是缺乏对关键节点的把控,才导致项目进度一拖再拖。通过对上述各种影响因素的全面、系统分析,设置合理的控制节点加强管控,是防止计划失控的有效手段。

反馈控制主要针对计划变更,包括设计变更影响带来的计划变更和项目进度超期导致的计划变更。两者都需要项目管理者及时告知领导及相关部门,组织召开计划变更协调会,将计划变更的影响降到最低;并分析总结,形成书面材料,为以后工作的改进提供建议。反馈控制能有效解决设计变更影响导致的进度计划问题。

第6篇:房地产项目进度管理范文

【关键字】房地产开发公司;工程管理

1 房地产开发简介

最近几年来,我国的房地产行业得到了大规模的发展。从现在的情况来看,在房地产方面的投资已经成为固定资产投资的重要组成部分。同时房地产行业的不断发展也是促进国民经济不断进步的重要推动力。房地产行业的发展好坏也直接影响到了广大老百姓生活的品质。房地产开发公司和建筑施工公司的最大的区别就是,房地产开发资金的运作和行业管理方面都是属于密集型的行业。通过市场实现将资金进行转化。通过严格规范房地产开发企业的行业规范和降低运营的成本等一系列有效的途径可以有效的提高房地产开发企业的工程管理的水平。

要做好房地产公司的工程管理首先要对房地产的开放要进行一个全面的认识。房地产具有固定不动的特性,房地产的开发包括房产和地产两种不同的类型,通常将房产可以分为住宅和非住宅住房两种不同的用途。

房地产开发的特性: 1)房地产位置的固定特性。房地产不能够随人们的意愿随便的进行移动。只能在房地产开发的工程所在地进行生产,并且要受到所在地然地理环境的影响。

2)房地产开发的差异特性。房地产在位置的选择上具有天然的差异性,虽然房地产开发项目在设计和建设上相同,但是如果位置不同的话,房地产项目从本质上说也是不一样的。

3)房地产项目的耐久性。房地产项目是造价较高的项目,必须具有足够的耐久性。根据我们国家的规定,城市用地之中,居住用地的使用年限为70年,工业用地的使用年限为50年。

4)房地产开发要考虑土地资源稀缺的特性。我国的人口多,人均土地面积的所占的比列很小,并且土地资源是不可再生的资源,只能对土地资源进行重复的开发和利用,所以必须对房地产开发项目进行慎重的考虑。

5)房地产开发项目效用的多层次性。房地产项目能够为人的生存、享受和发展三个方面提供不同层次的性质。房地产项目是将三种性质资料很好的结合在一起。房地产项目首先的目的就是为人们提供最基本的住宿场所。其次对着社会的发展,人们对日常生活水平的要求也越来越高,不仅仅满足住宅的需求,还要提供更加舒适的生活。另外房地产项目还要能够为人们正常的生活、娱乐和自身的发展提供坚实的条件。

6)房地产项目具有增值和保值的特性。房地产项目是以地产为承载的基础,房产不会因为使用年限的延长而消失,另外地产会随着时间的延长和社交环境的变化而升值。

2 房地产开发公司建设工程管理体系的内容

2.1 投资前的管理

投资前的管理主要是针对从达成投资意向到实现项目的评估决策的这个过程,在投资前的管理这个过程中主要是对房地产开发公司的建设项目进行科学的论证,并做出正确的决策。这是关系到房地产开发公司开发项目最终成败的关键,是项目管理体系建立的一个关键环节。投资前的管理决定了项目能否成立的基础,成立的项目规模有多大,资金了来源方式和资金了利用状况等。一般对于大型发房地产开发公司的项目将投资前的项目管理分为四个不同的阶段:投资机会的研究,项目建议书的编制,项目可靠性的研究和项目的评估与决策。

2.2 投资建设期的管理

投资建设期的管理指项目决策后,从项目选址到项目竣工验收、交付使用阶段的管理活动,在这一阶段房地产开发项目主要目的是将建设项目从决策阶段变为现实的固定资产的形式。此阶段一般要需要完成项目的选址、设计、建设计划、施工准备和管理、竣工验收这几个阶段

2.3 工程竣工验收质量管理

按照规定的质量评定标准和办法,对完成的分项、分部工程和单位工程进行检查和验收。对质量报告和技术性文件进行审核。并且对有关工程质量的技术性文件进行编目和建档。

3 房地产开发公司工程管理制度的建立

房地产工程的管理制度体系包括:设计管理、合同管理、进度计划管理、质量管理、安全管理、工程管理检查评估、专项工程的管理标准化文件。本文重点从房地产工程的施工进度、安全管理和质量管理方面入手构件管理制度体系。

4 构件房地产开发公司工程管理体系的措施

4.1 成本控制

房地产开发归根到底是商业行为,是通过一系列行动把投入的资金升值的过程。因此,成本控制无疑成为建设工程管理的首要目标,规划设计和设计变更洽商的管理两个方面是控制成本的重点。规划设计是项目实施的前提,在此阶段房地产开发企业应事先做好充分的调研及市场分析工作,对房屋的结构类型、户型平面、供热方式等都有明确的、经过充分推敲的结论后再开始施工图设计。变更、洽商产生的原因在于施工图纸设计不清的部位的深化设计、甲方对使用功能的变更及各专业之间有矛盾需做现场调整之处。

4.2 进度目标控制

进度目标关系到工程是否按期完工及项目能否如约交付使用的问题,而且工程进度的延期更是造成工程成本增加的直接因素。项目确定总包单位、监理单位后,正式开工之前,开发公司工程管理人员应与总包单位及监理公司共同商定项目总进度计划,根据合同约定的工期,根据项目交付使用的标准及现场条件排出合理可行的进度计划。项目正式开工后,将总进度计划分解为季度进度计划、月度进度计划及周进度计划,由工程管理人员(现场工程师)每周现场检查进度完成情况,并定期召开监理例会、进度计划会等专题会议,随时调整进度完成时间。

4.3 质量目标控制

事前质量控制指在施工及设备安装等工作开始前的质量控制措施。包括:1)施工技术准备工作的质量控制;2)现场准备工作的质量控制。包括现场平整度及压实程度是否满足施工质量要求;测量数据及水准点的埋设是否满足施工要求;施工道路的布置及路况是否满足运输要求;水、电、热及通讯等情况是否满足施工要求;3)材料设备供应工作的质量控制。材料设备的供应程序与供应方式是否能保证施工顺利进行,进场材料检查验收制度是否完善,做到合格证、现场取样及报验资料与实际材料质量相符。

事中质量控制指在施工中对现场工作的质量控制措施,此阶段工作甲方工程管理人员要充分调动监理公司、总包管理人员的监督作用,并建立质量奖罚制度,起到实际的促进作用。

事后质量控制指对通过施工过程所完成的具有独立的功能和使用价值的最终产品(单位工程或整个项目)及其有关方面的质量控制过程。本阶段工作从工程移交后开始,至工程保修期结束为止,如本项目属房地产开发公司自有物业公司管理,则继续其维修责任。

4.4 工程管理体系信息化建设

由于信息管理贯穿业主项目管理全过程,涉及到项目管理的各个部门和所有项目建设参与方,开发公司应成立项目经理领导的信息化领导小组,统一布置建设工程项目信息化工作,建立项目信息收集、存储、处理和传递的程序,在相关的项目管理职能部门设立专职信息员,形成上通下达的信息资源管理组织体系。

数据资源是管理信息系统的血液,数据的完整与准确是系统的质量保证。因此,需要建立建设工程项目信息资源开发和应用的相关制度,确保管理信息收集、存储、传递、加工和使用顺利进行。

结语

房地产行业是国民经济发展的重要组成部分,房地产行业的发展能够有效的带动全社会各行各业的发展,工程管理体系对于房地产开发项目的成败起到了非常关键的作用。必须要加强在工程管理体系的构件和不断发展完善。

参考文献

第7篇:房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产项目;管理;问题;对策

引言

由于房地产行业具有自身独特的特点,它是极易受经济市场影响的一个行业,对整个社会的稳定尤为重要。房地产行业一直都是受到社会各界关注的重点行业。近年来,随着经济的发展,我国城市的房价呈现不断上涨的趋势,老百姓的经济承受能力无法满足过高的房价,“蜗居”、“北漂”一族的出现都是当前高昂房价的真实体现。因此,如何对房地产进行正确、合理的管理,研究出一套有效的项目管理模式,是当前所有房地产行业都必须关注的一个重要问题。下文笔者重点论述房地产项目在管理中存在的问题及应采取的措施,推动我国房地产行业的发展。

1 房地产项目管理概述

1.1 概念

通常所说的房地产项目管理,实质上是工程项目管理的一个分支,是指房地产项目的管理者通过综合对系统工程的观点、理论和方法的运用,全过程、全方位的综合管理房地产项目的建设和使用,优化配置房地产项目中的各项生产要素,从而为将优质产品提供给用户。它是一门实用性很强的综合性学科,是发展潜力很大的新兴学科。

1.2 原则

在对房地产项目进行管理的过程中,应坚持相应的原则。首先应坚持成本最低原则,从房地产项目管理的角度来看房地产的成本运作,应做到成本的最低化,不断降低运行房地产的成本,实现的最低目标成本的要求,但其前提条件必须要保证质量;其次,必须对房产质量管理严格把握,做到行之有效的项目管理运作;再次,应坚持责任对等的原则,因为房地产行业极易受到市场经济的影响且是一个暴利的行业,对于房地产商来说,不能为了追求利润而忽视的质量,应讲责任与利益对等,从而保证房地产项目管理的有序进展。

2 房地产项目管理中存在的问题剖析

2.1 缺乏科学合理的前期可行性研究

房地产项目管理的最基本的前提便是前期研究。只有确定了具体合理的方案,才能有序的进行下期的投资建设项目。然而,当前很多房地产开发商忽视了对项目前期可行性的研究,在拿的项目后,为了赶工程进度,立马动工,而没有对市场调研及前期可行性进行充分的研究,仅仅依据目前市场经济的动向,在实际施工过程中,就会导致严重的重复建设社会资源的状况,从而对资源造成严重的浪费,不利于企业和国家的长远发展。

2.2 缺乏完善的项目监督程序

由于对房地产项目前期的可行性研究不足,很多房地产商为了获取利润,过分追赶工程进度,对工程中应该注意的安全及质量问题的监管不重视,监管工作不到位。当出现实际问题时,房地产商仅仅是将设计图纸与现实施工存在的争议简单对比,并没有坚持从实际出发的原则,而是从经济利益的角度图纸进行修改,很多临时调整的决策都是由开发商厂商一手操办,缺少有效项目监督,没有制定完善的项目监督程序及当实际施工与图纸设计出现偏差时的解决措施,这就严重制约了房地产项目管理的科学性。

2.3 缺乏强烈的合同管理意识

当前,我国房地产商在对项目管理中存在的又一个严重的问题是缺乏合同管理意识,很多房地产商的合同管理意识比较。近年来,随着我国经济的不断发展,逐步融入世界经济竞争之中,不同文化之间的冲击对传统的“口头”合同思想产生了很大的影响。这意味着,在以后的合同管理中,房地产商必须认真斟酌合同中的每个词、每个字,更不可随意的凭个人主观意识去修改合同。然而,当前我国很多房地产商没有认识到经济形式和竞争形式的变化,合同意识很淡薄,由于缺乏强烈的合同管理意识,对房地产项目的管理产生了很多不利的影响。

3 改善我国房地产项目管理的措施探究

通过上文对房地产项目管理中存在的问题进行剖析,我们可以看出当前房地产项目管理的问题主要集中在前期的可行性研究、项目监督程序及合同管理意识方面,针对这些问题,笔者认为我们可以从下述几点着手,改善我国房地产项目的管理。

3.1 科学有力的加大进行前期可行性研究

在进行项目施工前,开发商应收集和整理各方面的信息如市场经济信息、竞争对手的信息等,从市场定位和产品研究及项目的品牌战略进行科学的前期可行性研究。随着房地产市场竞争的不断加剧,开发商不能仅仅依靠单纯的广告的投入来进行企业的品牌建设,越来越多的消费者逐步趋向理性和成熟的消费,他们对产品的质量及系列的售后服务更加注重。因此,房地产商应深刻意识到这一点,客观合理的对自己的产品有进行评价,进行充分的前期可行性研究,才能确保产品质量的实现及企业自身利益最大化的需求。

3.2 制定完善的房地产项目管理程序

为了确保项目管理的顺利进行,必须不断完善和公开程序监督,才能保证项目管理目标的实现。针对目前各地房产项目管理程序不规范的问题,应该充分发挥监委会的作用,借助第三方力量,避免 “自己监督自己”现象的出现。因为房产项目存在点多、面广、战线广的特点,涉及的内容更是全面,只有通过有效的管理程序,按部就班,适时的调整项目当中遇到的问题,使项目能够顺利的进行下去。

3.3 强化房地产合同管理意识

房地产商应在前期充分完整的调查研究基础上,不断提高项目管理意识。针对当前房地产中普遍存在项目管理意识不强的局面,只有通过对管理意识的不断强化,让其意识到项目管理的重要性。首先必须要转变观念,改变传统的“口头“做法的观念,意识到合同所具有的强制性及其所具有的威力,这样才能从根本上解决房地产合同管理意识不强的局面,也能更好的实现房地产项目管理。

结论

综上所述,当前由于早房地产项目管理中对项目前期的可行性缺乏研究;在项目实施过程中对项目监督程序不够完善以及合同管理意识淡薄等问题,严重制约了我国房地产行业的发展,我们应针对出现的问题及时采取解决措施,诸如加大对前期可行性的研究、不断完善房地产项目管理的程序以及逐步提高房地产合同管理意识等,从而有效的推动我国房地产项目的管理,更好的为市场经济服务。

参考文献

[1]陈俊锋.我国房地产项目管理中存在的问题及对策分析[J].管理观察,2010(15).

[2]王凌.前夕房地产项目管理的问题及应对措施[J].四川建材,2005(3).

[3]贺曼华.浅议房地产项目管理中的问题及对策[J].科学与财富, 2010(9).

[4]吴玲.对房地产项目管理中存在问题的思考[J].现代企业文化, 2010(26).

[5]陈玥.中小房地产企业项目管理存在问题及对策分析[J].江苏科技信息(学术研究) 2011(11).

[6]程志超.浅谈如何加强当前房地产开发项目管理[J].新西部(下半月), 2009(9).

作者简介:

第8篇:房地产项目进度管理范文

关键词:房地产开发;项目管理;难点;措施

0引言

房地产开发管理是工程项目管理的一部分,是房地产行业工作的重要内容。房地产开发管理是指房地产项目的管理者以系统工程的理论和方法为基础,对项目建设和资源使用过程进行全方位的管理,使得房地产项目中的生产要素得到优化配置。成本是企业项目管理中的核心环节,贯穿于施工组织与管理全过程的系统上程,而成本管理则山多项内容构成,其中含有工程的估算和概预算、成本计划、支付计划、成本控制、工程款项结算和审核。

1房地产开发项目管理应用

房地产开发项目管理以项目经理负责制为基础,以系统的开发管理观点、理论和方法为基础,针对对项目建设的全过程建立有效地计划、协调、组织和控制的管理系统,实现项目目标高效率完成。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系,是以房地产企业、监理公司为主,各参建单位参与的管理系统,融合了项目管理的实践经验,系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具,使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。

房地产项目管理设计工程管理的方方面面,主要包括工程质量管理、工程进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容,也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好处理,难度很大,需要各方面人才的共同配合与合作,对整个的过程进行全面地设计、协调和控制,才能把项目做好,满足客户的需求,实现企业的盈利目标。

2房地产开发管理要素

建筑工程质量是开发商信誉和经济效益的重要保证,关系到企业的资金技术积累和长远发展。房地产作为特殊的商品,工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁,因此可以说,一个项目的工程质量就是工程项目的生命,工程质量一旦出现问题,会对工期造成严重的影响或者会对产品的声誉造成影响,从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中,一定要严把质量关,对项目的质量进行严格地控制,防止质量问题出现。房地产开发管理管理,总结起来就是施工进度和成本控制这两个主要因素,具体又分为以下几个方面。

2.1设计方案的合理性

房地产项目的设计方案是其所有开发行为的基础。设计人员能否严格按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计,在建设之初对图纸进行仔细地审核对错进行纠正,是保证设计方案水准的重要因素。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响,因此在设计执行时,一定要做好设计的检查和优化工作,确保设计的科学、合理、可行。

2.2施工单位资质和施工人员素质

施工单位的工程水平直接决定了项目的质量。选择具有相应资质和信誉好的施工单位,可以为施工质量打下良好的基础,提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制,从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑土人,都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质,对工程的实施质量进行保证。

2.3工程材料的选择

建筑工程材料是房地产项目建设的物质基础,其质量直接决定着产品的质量,建筑过程中,一定要严把质量关,杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格质量检测后再使用。

2.4施工机械和设备管理

施工机械和设备是工程顺利实施的技术手段。施工机械和设备是施工进度的重要保证,只有性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时一完成。

2.5施工方案、施工方法与施工技术

施工方案和方法的科学、合理,能够有效地促进工程的实施,方案和方法的变更会对工程的进度产生影响,施工技术又是项目质量的关键因素。因此,加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。

2.6工程监理工作质量

在工程项目的质量管理中,最重要的是做好预防性的控制,对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制,从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作,制定问题的解决方案,一旦出现问题,马上进行处理。在平时的管理中,也要对质量问题进行严格控制,即便是小的问题,也要进行严格管理,以免酿成大的质量隐患。相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作,及时发现工程实施中的问题并加以解决,充分发挥监理的作用,保证工程的质量。

3优化房地产开发管理中存在的问题与具体措施

3.1我国房地产开发企业项目管理中存在的问题

1)可行性研究缺乏,投资决策仓促盲目,导致了一系列的问题,如在获得土地后才进行有针对性的策划和研究,对市场的应对受限于土地规划条件,导致规划、设计只能按照政府要求进行开发,而政府的政策有时是在调整的,因此开发风险明显加大。2)没有监理,缺乏合理的设计招标程序,忽视设计对项目投资控制的重要性,设计监理缺失,文档资料缺乏制度化、规范化管理等。3)项目运行机制的不完善,导致项目管理的失控,房地产开发成本控制不力,管理费用过高及不可预见费用超出预期。物业管理是我国房地产企业在迅速膨胀过程中最忽略的地方,也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。4)对于项目工程现场管理以外的工作,如项目的前期策划、销售工作、客服、融资与资金运用等等。融资手段的单一及资金运作计划水平低下导致资金运作成本偏高,直接影响了项目最终收益。另外销售工作与客服管理水平低下导致房地产交易过程中,纠纷不断。

3.2施工进度管理优化措施

工期是任何工程进行中的重要考量因素,工程项目能否在预定的时间内交付使用,直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻,做好施工项目的进度管理,保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿整个项目的总过程。

(1)制定进度计划。在工程的设计之初,做好项目的总进度计划,确定工期的总目标,在对现场进行调研和分析的基础上,将各个阶段的工作进行详细地计划,对施工进行指导。

(2)保证进度计划的实施。在施工过程中,要保证进度计划的严格施行,将审批后的进度计划布置到各个部门,将责任落实到人,确保物品、人员和资金到位以后进行施工。对施工中存在的影响进度和质量的问题,要及时进行处理,采用适当的措施和技术保证施工进度的顺利进行。

项目的进度管理是项目管理中的难点,影响因素较多,实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中,要对这些因素进行详细分析,列出各个环节可能出现的问题,进行预防性的控制,以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。其中以人的因素最多,不仅涉及到开发商、施工单位、供货单位和监理单位等直接参与的单位,还与政府部门、建设主管部门、有关的协作单位和其他的相关单位具有很大的关系,在项目工程的进度管理中,做好人的因素管理,对其他各种因素进行分析研究,是做好进度管理的基本要求。

3.3开发成本控制

项目的成本关系到企业的利益,对成本进行合理地控制,是保证开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动,资金对每个开发企业都很重要,做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。

项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看,对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理,成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点,虽然具有一定的意义,但对成本控制的成效却不佳。因此,要加强对第一阶段的成本控制,知识方案的选择。做好投资的估算,从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。

4结语

加强房地产开发项目管理是房地产企业在激烈的市场竞争中生存和发展的重要手段。因此,需要从源头入手,发现企业对项目管理尤其是成本控制管理的不足,并采取相关措施,保证企业健康快速地发展。此外,由于房地产有着工期长、综合性强的特点,房地产项目管理必须从不同阶段,不同内容着手进行。房地产项目管理是否成功,不仅影响着住宅建造的品质,还影响着开发商自身的经营管理水平,能否获得良好的经济效益和社会效益。所以,既要保证项目管理的成本控制,又要注重技术的合理性以及项目管理的质量

参考文献:

[1]杨光.房地产开发项目工程管理的关键问题及措施[J].城市建设理论研究(电子版),2012,(15).

第9篇:房地产项目进度管理范文

关键词:房地产;项目管理;标准化

1拿地阶段

在房地产项目通过企业内部的一致评估之后,就进入了该项目的拿地阶段。在企业参与地产竞拍实现拿地目标之前,需要对这块土地进行详尽的评估,分析这块土地的周边环境、开发建筑的施工要求、建筑物的高度要求、土地的实际可利用率,确定房产项目开发的类型,再针对不同的建筑类型结合企业内部对于此类建筑的开发成本数据,对于项目开发的成本进行预测。在此基础上由企业的项目数据分析人员对于该房地产项目的成本做出预估,结合当时的市场行情得到一个企业预算内的土地报价,一次报价来参与土地的竞拍活动。

2前期设计阶段

2.1开发方案设计阶段

在该阶段企业项目的负责人与团队中的各个相关工作人员应做到对于该项目开发的总目标以及过程细节细致了解,切忌在设计院完成建筑开发的设计方案与设计图之后就对于该项目的开发进程掉以轻心。该项目的总负责人应组织项目团队,在项目的开发的全过程保障对于项目进展的标准化管理与监督。在此阶段项目负责团队需要考察的方面主要有:建筑指标、总平面图、户型设计、楼层设计、车库设计。在建筑指标这一要素上,项目开发管理团队要做到了解该地产的可利用建筑面积、建筑密度、以及建筑的高度限制、周围公共实施的现状。这些房地产的细节情况直接影响后期建筑物的设计与施工,如果该项目的负责团队在设计阶段未将这些细节情况调查清楚就进行建筑平面图的设计,极有可能导致设计图在实际情况下行不通,需要进行修改与重做,这样不仅浪费了人力与物资,还会延长项目的建设周期。在总平面图这一方案设计要素上,项目负责团队需要考虑的设计指标有应急通道的位置、道路的流向、物业管理处的选址、小区配电站的选址、楼房建筑物的栋数与楼房之间的间距。这些设计细节在房产开发方案的设计阶段就要确定,只有将这些细节元素确定下来,才能够进一步地进行楼盘的设计建设。在这些指标的设计方面,项目负责组要着重考虑消费者也就是住户的感受,只有小区的设计能够让他们感受到舒心与便利,他们才会考虑购买该项目住房。在户型设计这一要素方面,项目开发方案设计者也要充分考虑消费者的需求,综合目前房地产市场上各类户型的销售情况,并对于目标消费者的偏好喜爱进行调查研究、归纳总结。在满足消费者的基本需求的基础上,实现房子户型开间深度的标准化,房子内各房间的面积分配的标准化,使房子的户型设计能够令大多消费者感到满意。在楼层设计这一要素上,根据地产的地理位置提前对开发房产的每一层的用途有大致规划,譬如一楼要开发为商铺租赁,则需要对一楼的户型、入口出口的分布、电梯与楼梯的设计单独进行规划,对于房产结构上的特殊设计需求,要及时与方案设计组的专家进行沟通联系,实现设计方案的有效性。在车库设计这一要素上,考虑到我国的当前的土地使用紧张的局势,房地产开发商在方案设计时,要尽量采用地下车库的形式,减少地面上的车位数量,争取将地产的实际开发利用率最大化,实现房地产开发利益的最大化。

2.2施工图设计阶段

在完成房地产的开发方案的设计工作之后,项目组的负责人即可以就项目开发设计的大体规划与细节要求与设计院的工作人员进行沟通,由他们完成房产的设计图纸,企业的项目负责人可以将企业内以往的房产开发项目的数据资料作为此次项目开发设计的标准,以此实现对于项目设计开发的资金预算。通过这种标准化的管理方式,在房地产开发的设计图阶段就实现了对于开发成本的把控,也为开发的后续工作定下来一个基准。

3建筑施工阶段

房地产开发商在完成施工图的设计工作并且得到相关部门的施工许可之后,就可以着手进行开发项目的具体施工工作了,在这一阶段的标准化管理主要针对项目开发进度的管理、项目成本的管理、项目安全的管理。

3.1项目开发管理

项目开发进度管理是对项目工期的把控以及资源供应的协调,房地产开发项目的如期完成对于房子的销售以及市场营销的顺利进行具有重要意义。除此之外,房地产的开发项目进行过程中根据开发现阶段的状况和未来一段时间内的进度预期,合理的购买施工材料并进行工作人员的调配,以防因为缺少材料或人手不足而延误工期。

3.2项目成本与项目安全管理

项目的成本管理是指对整个项目的开发、施工以及最后验收审核的花费进行把控,项目的成本管理分布在项目开展的各个阶段,项目成本的管理控制对项目的顺利完成具有关键意义。项目的安全管理不仅包括项目的安全施工,还包括工程的财产安全与工作人员的人身安全,这三项安全管理应当被项目的负责人重视并贯彻落实。

4项目验收阶段

项目验收阶段是房地产开发工程的最后一个阶段,也是业主入住新房之前对于工程质量进行检查的重要阶段,如果一项房地产开发项目在之前的各阶段未能做到标准化管理,并以此而产生了冲突与矛盾,这些冲突在当时也许会被掩盖下去,但到了工程的验收阶段这些冲突矛盾就会再次爆发出来,这也是要实现房地产开发标准化管理的重要原因。项目验收阶段的标准化管理就是在项目全部完结之前,项目的负责人将验收阶段所要检查的项目的相关事宜以清单的形式列出来,在进行项目验收时依据清单上所记录的事项逐项进行项目验收,清晰地把控项目的进展情况,保障项目在完工验收没有相关后续问题。

参考文献:

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