房地产项目进度管理精选(九篇)

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第1篇：房地产项目进度管理范文

[关键词]风险管理 进度风险 层次分析法

我国房地产业从八十年代初开始起步, 经过多年的风风雨雨和磨砺,已经发展成为一个独立的行业并逐渐成为国民经济的支柱产业。但是房地产开发是一个开放的系统,一般投资大、周期长。在房地产项目建设的过程中,一般都会面临较多的不确定性, 存在较多的难以预料的不确定性因素和较大的风险。这些因素影响到工程项目施工阶段的进度、质量、安全和成本目标的实现,因此,在房地产项目进度中实施风险管理就显得尤为重要。

一、 风险进度管理概况

风险一词的英文为risk,源于法文risque,于1830年首次被使用于英国保险业。按照英国国家标准(No,4778:3.1,1991),风险是指“在项目寿命期可能发生的,对人有潜在的伤害,对财产和环境有破坏性后果的事件”。简单的说, 风险实际上就是损失的不确定性, 即有可能导致损失并且这种损失是不确定的。进度风险管理就足在不确定条件下对进度风险的管理。通常在一个项目中,进度风险通常是考虑的重点,在这一阶段可能受到资源、技术、人力等各种各样因素的影响,再加上在最初制定项目进度计划时,预测方法和工作条件都具有一定的局限性,项目在这一阶段的各项活动难免会与预测时出现不可避免的误差,因此,在项目进度管理中会存在大量的风险,必须对项目展开进度风险管理。

二、基于层次分析法的房地产项目进度风险管理模型构建

1.层次分析法概况。层次分析法(Analytic Hierarchy Process)是美国运筹学家、匹兹堡大学萨蒂(T.L.Sauty)于20世纪70年代初提出的一种多指标多方案的综合比较方法。AHP是在对复杂决策问题深入分析的基础上,将评价问题看作是受多种因素影响的大系统,将相互关联、相互制约的因素按照它们之间的隶属关系排成从高到低的递阶层次结构。然后比较单一准则下任意两个元素之间的重要性,再利用数学方法,导出元素的相对权重,通过合成得到方案相对重要性的总排序。整个过程具有实用性、系统性和简洁性等优点,体现了人的分解-判断-综合的思维特征,能够将人的主观判断用数量形式表达出来并进行科学处理,因此特别适合在复杂的社会经济系统的决策问题中使用。

2.建立层次分析的结构模型。在房地产项目进度管理中,一般影响工程进度的因素大致分为施工操作、人、资金、环境四大类。项目在建过程中,最重要的就是施工操作方面的问题:在最初设计的时项目设计本身存在着一定缺陷,而这些缺陷有可能在施工时才容易被发现;材料供应不足、设备不到位或材料质量不符合要求也会影响项目的进度;出现安全事故会影响工程的进度;供水、供电、燃气、排污等配套工程一般办事程序多且复杂,容易影响工程进度;最后就是质量监控的部分,一定要保障整个项目的质量,这样才能保证整个项目的品质。

影响项目进度的人的因素一般分为人员技术不足和人力资源短缺两类,当人员技术落后时会影响项目的进度,而人力资源短缺更是会造成整个项目的停工。

在资金方面,首先要保证资金的及时供应,同时利率调整、物价变化等也会影响项目的资金,最终影响项目进度。

环境分为自然灾害和突发事件,这是不可避免会遇到的,当遇到这些时如何更好地降低它对工程造成的影响成为进度管理的一个重点。

在此根据以上的分析建立出各因素之间的层次关系,结构模型如下(图1)。

3.构造判断矩阵并计算各因素权重。请专家对各影响因素打分,对重要性程度按1-9赋值(重要性标度见表1),从而构造判断矩阵。

4.层次单排序并进行一致性检验。单排序是指判断矩阵各因素对其准则的相对权重。在实际中还需对判断矩阵进行一致性检验,使其大体上满足一致性要求。只有通过检验,才能继续对结果进行分析。具体步骤如下:

(1) 计算一致性指标C.I. C.I.=

(2) 查表(表2)求得平均随机一致性指标R.I.

(3) 计算一致性比例C.R. C.R.=C.I./R.I.

若C.R.≤0.1,则认为判断矩阵的一致性可以接受;否则,需要对判断矩阵中的元素进行适当调整,直到得到满意的一致性为止。

5.层次总排序及一致性检验。层次总排序过程为计算同一层次所有因素对于最高层相对重要性的排序权值,它是由下而上逐层合成的。经计算后12个指标 相对于项目进度风险A的总排序为:

W= C.R.

三、基于AHP的进度风险应对措施及风险监控

从上述模型评价中可以得知,房地产项目进度风险中在施工、人力、资金和环境中最主要因素分别是质量控制、人员技术、资金供应和自然灾害。而从总排序结果可以看出,权重在前6位的因素依次是质量控制、人员技术、材料供应、资金供应、人力资源短缺和施工安全,这6个因素可称为影响整个房地产项目进度的关键因素,任何一个因素出现问题都将会影响项目进度,严重的话将会导致整个项目的停工。

1. 质量控制、材料供应施工安全的风险识别及应对。在影响项目进度风险的6个关键因素中在施工方面就占了三个,分别是质量控制、材料供应和施工安全,由此可见整个项目进度风险管理的重中之重就是施工现场的管理。项目的质量是整个房地产项目的重心,一旦项目出现质量问题时要及时将出现问题的地方重新返工,以保证整个项目的质量。

此外,也要注意材料的供应,材料供应计划制定时要明确相关责任单位和责任人,制定切实可行的计划,对加工订货周期长的设备、材料要早计划、早安排、早动手,一定要做到未雨绸缪,切实保障材料的供给。此外一定要有充分的预防和补救替代措施, 建立应急预案,一旦材料出现供给不足的状况时,要以最快的速度寻找可替代的材料来进行补救,要做到切实保障整个项目的进度。

最后,施工事故是发生率较高的一类事故,在项目施工时总会遇到这样或那样不确定性的安全事故,完全避免安全事故是不太可行的,只能尽量避免安全事故或将其伤害降到最小,这样就需要不断对施工人员进行安全意识的培训,切实提高人员安全意识以保证整个项目的顺利进行。

2.人员技术风险识别及应对。在项目施工中,整个项目都是主要是靠施工人员在进行作业。当施工人员技术低时会影响整个项目的完成质量和一定的安全隐患;当施工的管理人员技术低时容易出现大面积的返工;当监督人员技术低时容易导致工程变更频繁发生;当主管理人员技术低时可能致使工期延长和工程成本上升等。因此,要在人员技术培训方面多下功夫,如果发现相应人员出现技术低下的状况时,要及时对其进行培训,若培训无效果应及时换人,要保障组建一个高效、团结、高技术的团队。

3. 资金供应风险识别及应对。充足的资金是保障房地产项目工程顺利施工的强大后盾和支撑。一般出现概率最大的原因是业主拖欠,这时就要及时的讨要欠款。同时,当项目出现资金供应不足的情况下时,管理人员一定要切记不能因为资金的不足而降低整个项目的质量,如使用不合规定的材料等以减少成本,这样的做法是万万不可取得。

4.自然灾害风险识别及应对。项目的施工进度与环境情况是密切相关的。一般地气候条件对施工的影响是非常重要的,当雨季来临降水量增多或冬季来临出现降雪或气温太低时都是无法开工的。在施工期间应对气候现状进行记录并与气象部门建立联系,获取准确的预报信息,积极组织施工。当雨季来临无法动工时可以加强已完工程的保护,避免及减少水毁影响施工进度。此外,当遇到异常的气候对工程造成了影响而使施工进度滞后于计划进度时,应该有针对性及时地对进度计划进行调整以保证各阶段进度目标的实现。

5.项目进度风险的监控。在项目施工过程中,及时的发现项目存在的问题并采取一定措施应对时非常重要的,与此同时,在应对后的监控也是不可缺少的,虽然制订了相应的风险管理计划,但是风险还将依然存在,管理人员依然不能大意,需要对整个项目进行风险监控,控制的时候一方面是发现风险的实现,从而采取措施化解,另一方面是更新风险列表, 调险优先级或增加新发现的风险。在监控中应重点监控前几位的风险, 以减少工作量。应在项目的每个主要里程碑后进行一次小的检查, 千万不能等到项目结束后再进行,这样就会留下很多隐患。

四、结语

房地产项目进度风险的管理是一项复杂的系统工程,管理过程中面临涉及各层次多方面的风险,如设计缺陷、材料供应、资金供应、施工安全、人员技术、自然灾害等,这些情况都存在很大的不确定性,需要具体情况具体操作。把层次分析法引入房地产项目进度风险管理中,通过建立数学模型来研究影响项目进度的因素及它们之间的制约关系,有效地将定性分析与定量分析结合在一起,对提高决策水平、保障项目的顺利进行和管理有一定的实用价值。此外,根据层次分析法的结果来对整个房地产项目进度风险进行具体的应对和风险监控,可以使得管理人员可以更好更安全的实现项目的目标。

参考文献:

第2篇：房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产；项目管理；施工进度；施工质量；工程造价；成本构成；动态管理

一、引言

众所周知，项目管理对于任何一个行业都是至关重要的，尤其是房地产这样一个新兴、庞大又竞争激烈的行业。从前期的策划、市场调查、研究可行性、分析评价直到后期的营销策划，每一步都需要项目管理来监督实施。项目管理在房地产开发中起着重要的作用，是实现房地产开发科学化、系统化和合理化的有效工具，由于我国引进项目管理较晚，因此应对项目管理的研究和实践投入更多的精力，促进我国房地产项目管理水平的迅速提高。

二、房地产项目进度管理

1.房地产项目进度管理的方法。

1.1表格法。表格法是描述工程进度计划的一种传统方法。由于标的不同，导致进度计划的内容随之不同，因此，表格的形式也存在差异。但在一般的实施过程中，作为进度计划标的，只需记录检查时刻正在进行的工作名称、所耗费的时间以及还需要的时间，然后计算相关的参数，从而根据时间参数来判断实际进度与计划进度之间所产生的偏差。

1.2横道图法。横道图法的另一个名称是形象进度表法，是对进度表的变形。这种方法是首先通过观察以及检测的方式收集项目进展中的相关信息，然后将整理后的信息采用实际的横道线跟原计划的横道线进行标示，最后通过对二者的相互比较来衡量实际进度与计划进度二者之间的偏差。

1.3S曲线比较法。在这种方法当中，运用横轴来表示该项目进度计划的具体时间，用纵轴来表示此项目任务的累计完成量。在坐标系内包括了两条S形曲线：其中一条S形曲线代表在项目进度计划时间累计完成的任务量，另一条 S形曲线则代表在项目实际执行过程中各个检查时间实际完成的累计任务量，从而通过两条S形曲线对实际进度及计划进度进行直观的比较。S型曲线表明了项目在某一个进度计划时间里累计完成任务量的变化状况。在S形图上可以对项目实际进度与计划进度进行直观的比较。如果实际进展点落在进度计划S曲线的右侧，则表明实际进度拖后；如果实际进展点落在计划S形曲线的左侧，则表明实际进度超前；如果恰好落在曲线 L上，则表示实际进度与计划进度相一致。

1.4前锋线比较法。前锋线比较法是从进度计划检查的坐标点开始，至进度计划检查时间的坐标点终止，依次用点划线连接各环节工作的实际进度点，根据形成的前锋线与工作箭线的交点位置来判断项目的实际进度与计划进度之间的偏差。

2.房地产项目进度管理的影响因素。

2.1由委托方导致的进度变更。委托方没有按进度计划要求及时将设计图纸提供给承包商或未及时向承包商拨款，委托方临时加大工程量，委托方变更项目设计方案等，这些源于委托方的因素都会导致项目进度的变化。

2.2由承包商导致的进度变更。项目进度也常由于项目团队的原因而被迫变更，如施工方案缺乏实际操作性，前期对项目地质条件项勘察不准确，项目各阶段脱节、配合不协调，物资供应及其它配套服务没有跟上等其它原因。

2.3意料之外的变更。项目进度也常因为一些不可抗力或意料之外的因素而被迫变更。这些因素包括极端天气、地质灾害等自然因素，但更多的是人为因素或社会因素，如政策变更，审批手续的延迟，临时停水、停电，社会动乱。

三、房地产项目质量管理

1.房地产项目质量管理的特点。

1.1全面性。全面性要求对与房地产项目质量有关的所有方面进行控制，主要包括项目的实体质量、使用价值与功能及工作质量，从而使它在性能、可靠性、表明状态、功能、安全性及可维护性等方面达到质量的符合性要求。

1.2主动性与及时性。房地产企业开展质量管理的动力不应该只源于国家政策的压力，还应来自对项目质量所产生效益的追求，变被动为主动，做好质量风险分析和管理工作，对可能出现质量问题的环节采取有效的预防措施，消除质量隐患。

1.3动态性。对房地产项目的管理是一个动态的过程，在项目的质量管理方面也是如此。房地产项目质量管理的内容应该随着项目建设时期、所处环节的不同而有所变化。

1.4连续性和相关性。房地产项目各生命周期阶段的质量管理应该是连学的，并且衔接紧密，不能出现空白期。此外，房地产项目的质量控制涉及到承包商、设计单位、施工单位、材料设备供应商等多个单位，只有所有的参与单位在质量管理上共同努力，才能保证项目质量达到合同规定的要求。

2.房地产项目质量管理的内容。

2.1地域的质量。考虑到房地产项目具有一定的地域性特征，因此，项目管理者要充分考虑到项目所处的区域位置、配套设施、周边环境以及城市规划等方面。

2.2规划设计的质量。规划设计的质量指的是房地产项目的总体布局要科学、合理，要达到造型设计美观、空间得到合理的利用、生活环境舒适、配置设施齐全等方面的要求。

2.3工程的质量。一些豆腐渣工程、烂尾楼等等现象的出现使得人们对房地产工程质量的关注度及重视度越来越高，有些购房者甚至对房屋的建造过程进行全程跟踪，这些现象也使得房地产开发商对工程质量重要性的认识逐渐提高。

2.4设备、材料质量。所有房地产项目都应将节地、节水、节能、节材、环保等技术进步目标列入项目方案，并在项目施工过程中通过采用优质设备材料来保证上述目标的实现。

2.5环境质量。房地产项目的环境质量分为内部环境质量和外部环境质量。其中，内部环境质量是由项目管理者的设计理念及经营理念决定的，而外部环境质量是由产品所在区域的质量决定的。

2.6配套设施质量。配套质量是功能质量的一种，它体现为项目能为小区提供的社会服务程度。随着人们生活水平的提高，对配套设施的要求也越来越高。

2.7物业管理质量。物业管理的质量主要包括三个方面的内容：技术质量、功能质量和信息质量。

四、房地产项目成本管理

1.房地产项目成本的构成。

1.1土地成本。土地成本是房地产项目中投入比重较大的部分，也是决定项目启动资金需求量大小的重要因素，它一般由国有土地使用权出让金、土地出让契税、拆迁补偿费等方面构成。

1.2前期成本。主要包括施工设计费、前期工程费、地质勘察费、可行性研究等费用。

1.3建安工程成本。指房地产项目在施工过程中按工程施工图施工所发生的各项工程费。由于前期对建筑结构已有了明确规定，因此此项成本基本固定，浮动较小。

1.4公共基础配套设施成本。公共基础配套设施主要包括道路、绿化、供水、供暖、供电、供气、消防、安保等方面。

1.5施工单位管理成本。此项主要由现场办公人员的工资、福利费及办公设备、水电费、修理费及其它行政办公成本构成。

1.6财务成本。该项主要包括项目资金成本和税务成本两方面，其中税务成本是不可避免的，必须按照国家法律规定缴纳，而资金成本则由项目资金构成决定，如果融资成本低于销售利润，则可在安全比例内进行融资。

1.7营销成本。它一般包括营销策划成本、广告成本、售楼处建造成本及运转成本、人力资源成本等成本构成。

2.房地产项目成本管理的措施。

2.1采用合理的项目设计方案是实现成本管理目标的基础；

2.2通过项目招标有效的控制项目成本；

2.采取严格的合同管理措施，保证房地产项目成本控制有法可依；

2.施工过程中成本的有效控制是保证项目成本总目标实现的关键；

2.竣工结算是核定工程造价的重要根据，是实现项目成本控制目标重要环节；

2.高素质的项目管理人才是实现成本控制目标的根本保证。

五、结语

总而言之，与过去几年相比，目前国内房地产项目管理能力得到了大幅度的提升，特别是在一些经济发达地区，由于房地产业起步较早，房地产项目管理在项目定位、成本管理、质量管理等方面都取得了一些长足的进步。然而由于房地产项目管理是一个系统工程，最终追求的是项目整体目标的实现，而不是某个环节的最优化，但正是在这方面，我国很多房地产企业的项目管理还需要进一步改善，需要在理论和实践两方面开展大量的研究和探索。

第3篇：房地产项目进度管理范文

关键词：房地产建筑施工；进度管理；策略分析

如何做好房地产建筑施工的进度管理关乎到房地产企业的正常运转及经济效益。都知道，在房地产行业中，企业出于资金的安排及销售的需要，对一个楼盘项目，房地产企业对各个环节要严格按照计划进行，更不会轻易变更开盘的时间以及交房的时间，这就对工程的施工进度就提出了严格的要求，主体的施工必须要在楼盘开盘前完成，工程的竣工验收工作须在业主拿钥匙前完成。

1 施工进度管理的含义

房地产建筑施工进度管理就是在工程项目建设的过程要严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划比较以找出存在的差距，对存在差距的原因及不良影响作出技术准确的分析，监督单位根据这些原因对进度计划作出及时有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，以保证顺利达成工程目标。施工过程中这样的工作要反复循环，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保证质量的前提下缩短工期。房地产项目施工中的质量控制、进度控制、成本控制这三个目标控制的关系是相互影响又是统一的。一般而言，进度的加快就意味着投入的增加。项目提前完工可以提早获得预期的经济效益；对质量的严格把控可能会影响工程的进度，但是保障好工程的质量可以杜绝返工，这样不但可以保障工程的进度，还可以控制成本和控制质量。

2 施工进度管理的意义

工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。进度、质量、成本这三个控制目标是对立统一的，一般情况下，进度的加快会使得成本增加，但进度的加快也会提高项目的经济效益；工程进度的盲目加快会影响对工程质量的把控，对质量的严格把控可能会影响工程的进度；质量的严格把控可以避免返工，进度又可以得到加快。工程进度的管理工作就是要协调好工程施工的三个控制目标，尽可能做到进度快、质量可靠、节省资金投入。

3 施工施工进度管理的有效措施和思路

3.1进度管理的思路

要在项目的可行性研究阶段进行计划进度的制定，该计划是进行进度控制的前提。本文所说的“可行性研究”就是严格意义上的可行性研究，不同于企业中为了立项提出的项目可行性报告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。这个阶段的项目进度计划制定要以项目规划草案、项目的建设规模和政府的相关要求、过去的实践经验等进行，这项工作能够为可行性研究中的资金投入以及销售计划的数据提供支持。

这一阶段的进度计划还处在虚拟的阶段，但其制定工作也不能草率，必须要和实际情况相近，否则，研究也丧失了原本的意义。

3.2进度管理的措施

在房地产项目建设中，技术管理工作要进一步加强，技术是一个项目的重要因素，对技术的管理是否积极有效关系到工程目标能否顺利达成。具体措施如下：

（1）横道图比较法。此方法是在项目工程施工过程中实时监控实际进度，以得出实际进度的信息，经整理分析后采用横道线在原计划处标出，可以进行直观的比较。横道图比较法有一定的局限性，只适用在各项工程的进度都进行的比较均匀的工程施工。

（2）S型曲线法。此法的优点是能直观反映实际进度和计划进度的差距，对后期的工程进度可以有效预防。在S形曲线法中，以横坐标来表示时间，工作量完成状况则用纵坐标来表示。用实物的工程量来表达工程量，如所耗工时、资金的投入或者所占的比例，按照项目的原始计划进度绘制出进计划进度的S形曲线。随着工程的进行实时检查计划的实际完成情况，绘出实际进度的S形曲线。通过对两条S形曲线的对比可以看出进度控制的信息，以便分析实际进度和计划进度又差距的原因，从而制定相应的调整措施。①项目工程实际进度分析：工程实际进度的点位于计划进度S形曲线的左侧，那么实际的进度超前于计划进度；反之，则表示实际进度要落后于计划进度。②进度偏差的分析：进度的偏差值可以直接通过S形的比较图读出。ta表示在ta时刻比计划进度提前的时间；va表示此时超额完成的工作量；tb表示在此时刻实际进度的拖延时间；yb表示yb时刻拖欠的工作量。⑧预测总工期。参照实际进度S形曲线的有关信息，使用时间序列预测法，可以预测未来不同的进度时间所应完成的工作量，进而可以绘制实际预测进度的S形曲线。把工程施工的预测工期和原计划工期做对比，可以分析出工期提前或者延迟的可能时间。④对工程进度要不定期检查，利用S形曲线比较法对工程施工进度进行实时跟踪和控制。

另外，一、对于施工图纸要做好评审和会审工作，及时发现图纸中的问题并积极和施工单位进行协商解决，避免因图纸问题而影响工程的质量；在技术管理中要做好对文件资料的管理工作，技术文件应内容规范完整、数据科清晰准确，签证要及时，管理、存档、保管等措施要科学合理。二、要做到及时交底工作。施工队的实际操作是以工程技术的交底为依据的，工程的技术交底要具有一定的操作性，对工程的施工要有一定的指导作用。三、做好施工预检。在施工前对工程项目或者分项工程要进行自检，这就是预检，预检工作可以保证工程的质量，可以有效预防因施工差错而引起质量事故。

第4篇：房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产项目；甲方；进度控制

0前言

在房地产项目中，进度目标是甲方项目管理的三大目标之一；进度控制则是甲方项目管理的主要任务之一。进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的，是通过项目实施阶段的进度控制来实现的。项目进度目标能否实现，也即能否按时交付关系到甲方整个项目投资的经济效益和社会效益的实现。因此房地产项目总进度目标的确定是否合理，甲方的进度控制目的和任务，以及进度控制应关注哪些重点等是甲方需在项目进度控制方面着重考虑的。

本文主要从三方面对甲方进度控制的方法进行研究探讨。

1房地产项目总进度目标

1.1论证项目总进度目标的必要性

项目总进度目标是在项目决策阶段项目定义时确定的。项目总进度目标的确定是否科学、可行直接关系到项目能否按进度目标完成并交付。很多房地产项目在决策阶段对可行性研究不够全面、透彻，大多都流于形式。在项目定义时，对项目的总进度目标未给予充分的重视和论证，往往都是决策层领导凭自己的想象确定的。而且通常会先确定项目的交付日期，工期的长短未充分论证就确定开工时间；或者前期准备工作不充分，到开工时一拖再拖，项目工期被压缩。这种现象常常会导致进度总目标无法实现。因此必须在总进度目标控制前，通过对总进度目标的分析、论证来判断目标实现的可能性。若项目总进度目标不可能实现，则项目管理者应提出调整项目总进度目标的建议，并提请项目决策者审议。

1.2如何论证项目总进度目标

大中型项目总进度目标的论证是通过编制总进度纲要来实现的。项目总进度包括设计前准备阶段的工作进度、设计工作进度、招标工作进度、施工和设备安装工作进度，还有物资采购和项目动用前准备工作进度。编制总进度纲要就是通过对整个项目实施的总体部署，考虑总进度规划和子系统进度计划的相互关系，确定里程碑事件进度目标等一系列工作来论证总进度目标实现的可能性。

在现实项目管理中，有很多项目总进度和各子系统进度计划之间协调、配合不够，未做到统筹兼顾。一旦到了实施阶段，各子系统进度不一，问题百出，严重影响总进度目标的实现。例如我们经常会看到有些项目的物资采购，特别是须国外采购的物资，进度计划编制时未充分考虑到物资采购的周期，往往出现物资采购跟不上施工进度的现象；设计进度计划编制未考虑深化设计的周期，导致深化设计跟不上施工进度等情况。

1.3总进度目标论证的工作步骤

房地产项目总进度目标论证工作是一项科学、严谨、工作量大且复杂的工作；需要充分了解项目的结构特点及功能定位，在大量掌握项目相关资料、数据的情况下，运用各种进度管理的方法和手段进行的论证工作。

项目总进度目标论证工作必须按照一定的工作程序严格论证。具体步骤如下：

（1）调查研究和收集资料；

（2）项目结构分析；

（3）进度计划系统的结构分析；

（4）项目的工作编码；

（5）编制各层进度计划；

（6）协调各层进度计划的关系，编制总进度计划；

（7）若所编制的总进度计划不符合项目进度目标，则设法调整；（8）若经过多次调整，进度目标无法实现，则报告项目决策者。

2.甲方进度控制的目的和任务

2.1甲方进度控制的目的

甲方项目进度控制必须树立和坚持的最基本管理原则是在确保工程质量的前提下，控制工程的进度。通过运用各种管理手段和方法，控制各系统和各层次的进度来实现项目的进度目标。有些项目不顾施工生产的客观规律，一味压缩施工工期，因而导致质量安全事故。

2.2甲方进度控制的任务

甲方项目进度控制的任务就是在项目实施阶段对设计、施工、物资采购、项目动用前准备阶段工作等进度进行控制，以满足项目的总进度目标。

在很多开发项目中，一个项目由很多子项目组成，设计和施工往往是同时进行的。甲方一般偏重于已处于施工阶段的子项目进度控制，常常忽略了后续子项目设计工作进度的推进和控制。这会导致子项目进度的延误。因此甲方必须把所有的子项目设计进度计划纳入到总进度计划中，以确保总进度目标的实现。

3.甲方进度控制的主要内容

3.1设计进度控制的重要性

“万事开头难”，在项目实施阶段首先应考虑设计准备阶段和设计工作的进度控制。设计进度的控制是建立在保证设计质量的前提下，即符合甲方的项目要求和相应法律法规，设计规范的前提下进行设计进度控制。

有很多项目为符合设计进度的要求，设计深度不够，甚至出现建筑和结构严重不相符的情况，在图纸会审和设计交底时又未发现，直到进入施工阶段才发现无法施工。这些问题的处理或多或少会影响到进度的控制。

3.2工程物资的采购进度控制

建筑物资的采购进度必须符合项目的总进度计划；必须进行动态管理。通过对进度目标的分析和论证，在收集资料和调查研究的基础上编制进度计划；及时跟踪检查，并进行调整。

有些项目在编制施工进度计划时未进行充分调研，对物资采购的周期，特别是进口机电设备的采购周期认识不足，编制的施工计划根本无法实现，影响工期。

因此在编制总进度计划时，物资采购应引起充分重视，特别是一些有特殊要求的物资、非标产品和进口设备。物资采购进度计划应紧密的配合总进度计划，及时跟进调整。

3.3样板房装修的进度控制

目前大多数房地产项目均采用样板房的方式进行商业推广。样板房的装修进度控制，首要解决的问题是样板房装修方案和效果的确定，即样板房装修方案的效果是充分论证的，所用材料也是经甲方认可确定的。这样做的目的是尽量减少在样板房制作过程中大面积的修改和频繁的变更。

有些项目方案未经充分论证即着手样板房制作。随着施工进度的推进，甲方根据现场效果，随性的进行修改和变更，范围广、频率高。这样就导致样板房效果迟迟得不到确认，后续大面积施工无法展开。

因此实行样板房制度的装修项目应对样板方案充分论证，减少或降低修改和变更的频率，以便减少损失，确保样板制作进度。

3.4完善组织架构，优化工作流程

房地产项目就是一个系统。影响系统目标实现的因素有许多。系统的目标决定了系统的组织，而组织又是目标能否实现的决定性因素

很多开发公司的组织架构设置不合理，职能部门分工不明确，工作流程冗长而不合理。一张工程联系单牵涉到众多部门签字盖章，一个流程下来，时间已经过去半个月了。而施工单位因未接到业主指令，不敢冒然施工，延误施工时机和进度，进而影响总进度目标的实现。

因此，甲方在进行进度控制时，要完善组织架构，明确部门职能，优化工作流程。

4结语

房地产项目的进度控制是甲方项目管理的重要目标和主要任务，主要是在项目实施阶段进行的；是通过对项目各参与方的进度控制来实现项目的总进度目标。甲方的进度控制应着眼全局，统筹兼顾，使得各子系统的进度控制符合总进度要求。另外甲方还应注重自身组织架构的完善和工作流程的优化，内功的修炼也十分重要。

参考文献：

第5篇：房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产项目开发设计质量控制

中图分类号：O213文献标识码： A

一、房地产项目开发工作

房地产项目开发管理的质量控制，包括开发项目的各个阶段，例如：决策阶段、设计阶段、施工阶段以及结算阶段，因此在进行设计管理的质量控制时，首先需明确房地产项目开发设计的重要性，其对房地产开发的规模、投资、规划具备一定的推进作用。

设计管理的质量控制，大致包括三部分的前期工作，第一部分是建立责任制度，即规划房地产设计管理中的项目责任，例如：市场规划责任、项目编制责任、组织施工责任以及监督管理责任等，为设计管理的质量控制提供可信的环境，尽量减少各类问题对设计质量控制的影响；第二部分是构建质量计划，结合房地产行业动态和经济变化，借助房地产开发规定，制定符合社会发展的设计质量计划；最后建立设计管理质量控制制度，保障设计前期处于有效的质量控制状态，优化设计环境，为房地产项目设计管理的质量控制提供良好开端。

二、房地产项目开发设计管理的必要性

1.资源管理

所聘用的设计单位是设计管理的最大资源，资源管理就是主要围绕其展开的。首先涉及到的就是如何选择和委托设计单位，选对了设计单位，则设计管理就成功了一半。房地产设计的类别按对象可分为规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观设计、市政综合管网设计、室内装修设计、幕墙设计、边坡设计等；按过程可分为方案设计、初步设计和施工图设计。一个工程的完成，所涉及到的单位往往不会少于十家。

2.进程管理

对于所有房地产开发商，时间就是金钱，巨额的贷款利息、前期建设的大量资金投入，以及市场行情的瞬息万变，宏观调控的变幻无常，都让房地产开发企业，希望能牢牢地把握项目进度，既希望加快设计进度，又怕产品设计做得不好，导致市场滞销造成巨大的现金流压力，因此，总体的设计进行计划、进度管理显得犹为重要。做好设计管理的进程管理必须做好：一是体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点；二是编制的进度计划，应尽可能详尽、具有可操作性，并且对各个阶段，要有设计成果的要求。

3.技术管理

技术管理是设计管理工作的大前提，这里说的技术管理工作主要包括：一是技术研究；二是关于任务要求的编写：通过设计语言，将产品定位表达成为任务书，同时要结合规范、成本等其他方面的要求；三是技术方案之间的对比：在多方案中对比成本、时间等综合要素，筛选得出的方案选型结论；四是设计文件的审核管理。方案过程文件的交流、汇报工作的听取、图纸的审核、设计变更的审核与控制等。其中设计变更的审核与控制尤为重要，设计变更总费用如能控制在建安工程总造价的5%以内时，即可判断为控制效果良好。在项目进度较紧张情况下，为确保进度不受变更的影响，有些在做变更论证后，并不进行工程洽商费用估算。

4.任务管理

作为房地产项目的设计管理者，时刻关心的是客户是谁、西黄什么样的产品、产品的成本、售价、利润是多少、什么时候销售等，房地产企业的设计管理部门是把客户对产品的需求，转化成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。

设计任务书是设计委托单位进行设计的主要输入文件，也是对设计成果进行验收和评价的标准，设计任务书编制要求全面、明确、准确的反映甲方的设计要求。以施工图的设计任务要求为例，设计任务书包括：一是设计依据，包括政府等多部门的初步设计的审批意见书；二是设计指标要求：设计原则、总体及详细的设计要求；三是成本控制的要求；四是设计成果的要求；五是设计进度的要求。因此说，在编写任务要求之前，要有很多功课要做，诸如收集成本测算、政策要求、设计计划等等。只有做足了这些工作，才能编写出合理有效的设计任务要求。

三、房地产设计管理的质量控制

房地产设计管理的质量控制，主要依据设计的不同层次和不同类型，有规划的实现质量控制，因此对设计管理的质量控制做以下分析：

1. 细化质量控制责任制度

针对房地产项目设计管理的实际情况，细化质量控制的责任制度，同时根据质量控制责任制度的划分，成立项目责任小组，针对项目设计管理的质量控制划分责任 [2]。例如：在项目设计管理的过程中，责任小组可联系项目策划部门和设计管理部门，重点对房地产项目进行设计质量的控制，首先需保障房地产设计的框架和服务理念，满足社会、公众对房地产的质量要求，其质量控制的内容主要包括项目的设计与规划；其次促使责任小组利用责任制度作用于设计进程，控制设计流程中的各项质量问题，同时紧密联系设计项目中的各个部门，实现项目设计的综合控制，维持项目设计管理的可协调状态；最后责任小组将质量控制责任制度贯穿到整体项目设计管理的环节中，主要对设计过程中的质量进行监管和测评，针对设计出现问题的责任制度或责任环节，及时采取补救措施。

2. 通过监控实现质量控制

房地产项目的设计与开发，需组织专业的建筑师，实行设计任务的编写，针对每一个设计阶段，做最深度的研究，彰显项目中的设计优势，为保障设计任务的质量控制，可采取监控的方式，保障房地产项目组具备较强的设计能力。利用矩阵式监控，促使项目设计开发管理各个部门之间形成联系，同时给予负责编写设计任务的建筑师一定设计权利，便于质量控制，例如：在通过监控实现质量控制时，首先需重点建设编写设计任务的建筑师师傅具备较高的资质和能力，能否利用专业完成房地产项目设计编写，考核建筑设计者的专业能力，其次安排相关专业人员对整个项目开发设计管理，进行全程监控，研究项目设计中出现的问题，如建筑设计师临时有任务，可迅速安排专业人员顶替设计师，避免耽误工程设计进度；最后将房地产人力资源投入设计管理质量监控管理中，着实发挥监控质量控制的作用。

3. 利用计划分析控制设计管理的质量

通过分析的方式对房地产项目开发设计管理的质量进行控制，主要包括以下几个方面的控制内容：

①设计部门定期检查项目开发设计的进度，分析设计中不符合实际的点，提出改进措施，并保障其实施到位；

②根据房地产的实际设计体系，进行质量的监控，保障设计的进程控制在可接受的质量范围内，并针对设计体系的约束构建预防制度，并要求建筑设计师，书写设计日志，预留设计

质量信息；

③规定质量控制的目标，例如：进行阶段性项目设计时，制定相关质量控制的目标，并对其进行优化处理，提高质量控制能力；

④保障项目开发设计一次性通过，避免日后设计不合理的变更，其对质量控制影响较大，在很大程度上影响房地产项目开发设计的质量，以及后期的施工质量；

⑤房地产项目开发设计的过程中，合理加入材料购置的设计，促使两者保持在同步发展的状态，避免由于间隔太长，出现计划与实际材料不相符合的情况，避免材料成本影响设计质量控制；

⑥实现设计与控制的结合，提高项目开发设计的控制力，实现质量的综合控制，切实做好质量指导与控制的工作。

结束语：

设计管理中的质量控制，对房地产开发项目具备一定的约束力，而且房地产开发项目设计管理中的质量控制，处于动态变化的过程中，由此增加了房地产项目质量控制的难度。因此，积极提高质量控制的效果，保障其在房地产项目设计中发挥高效率的作用，不仅提高房地产项目设计管理的质量控制能力，而且可迅速提高房地产的整体质量。

参考文献

[1] 苏凡.房地产项目的工程质量控制研究[J].山西建筑,2012(10).

第6篇：房地产项目进度管理范文

关键词：房地产项目；标准化；全过程管理；业务流程；成本

中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号： 在当今房地产项目中，标注化全过程管理并不是一个新鲜的词语，很多房地产企业在企业管理过程中，都在实施这一体系。本文就房地产项目标准化全过程管理进行探讨和分析，根据其企业自身的发展情况以及自身资源，结合相关的业务特点，通过具体例子，提出项目实施全过程的不同阶段的管理措施。

一、房地产项目标准化全过程管理的含义

所谓标准化就是在一定范围内所获得的最好秩序，根据现实生活中存在的具体问题和潜在问题制定能够重复使用和共同使用的规则活动。而房地产项目标准化全过程管理主要是指将房地产项目管理一些成功的经验和做法，通过在相似或者相同的管理模块中实行管理，从而使房地产项目管理实现从粗放式流程标准化、管理标准化、产品标准化、服务标准化的转变，做到制度、流程的标准化和规范化以及工作输出成果范本或作业摸板的标准化。全过程管理的目标主要是全局性地统筹房地产项目的整体计划，主要包括在实际运作过程中，项目各阶段的参与和切入，综合评估和配比各阶段产出的经济效益和社会效益以及二者之间的关系。房地产项目标准化全过程管理所涉及到的内容包括产品的定位以及其发展战略、设计控制和产品目标、产品特色和物业的配套设施、设计规划和后期物业的形态、物业定价和产品价格的定位、产品目标的实现以及建设施工、产品交付和物业进驻、营销策划和对区域竞争产品的评估。由于其涉及到内容和形态非常的多，需要全过程周期管理理论来控制其经济成本，通过多视角来配置整体资源。这样才能最大程度上弱化人为因素，确保工作成效。

房地产项目主要分为项目的预评估阶段、拿地阶段、项目前期的设计阶段、建设施工和竣工验收阶段；产证的办理和交付阶段；产品的使用阶段等，在本文中主要以某企业的房地产项目标准化全过程管理为例，主要从以下几个阶段来进行阐述。

二、房地产项目的预评估阶段

（一）实施项目预评估管理的意义

项目的预评估阶段主要是对当前的这个项目进行投资评估，查看其是否具有投资的价值，其主要方法为利用以往一些积累的经验数据来衡量和评估该项目是否值得企业投资，如果数据指标达不到标准的话，则说明该项目不值得投资，反之则说明值得投资。同时通过对其的评估，还可以为下一个项目的经济数据做好相关的基本工作，依靠这些数据信息来准确地测算出企业对该项目的投资底线。

（二）项目的经济评价指标

项目的经济指标主要是指企业发展新项目的有关要求，结合公司近几年的发展规划，根据市场的实际情况和相关政策，通过决策层来明确企业每一年度新项目所获取的经济标准，主要包括辅助指标和核心指标。

1.辅助指标：项目首期的开盘时间、资金的峰值、实现累计净资金的流量为正时间。

2.核心指标：企业内部的收益率、投资的效益率、销售净利率。

3.比如发展的目标为三类城市，其中第一类城市为经济规模比较大且经济发展水平较高的一些大型城市，第二类城市为经济规模相对较小的中西部省会城市以及经济发达的沿海地区和华东地区的地级城市，第三类为经济发展较为发达的中小城市。其核心指标主要是指项目必须要符合的底线指标，而辅助指标则可以作为项目发展的一个参考，该三类城市的项目核心指标主要如表一所示。此外，

项目的核心经济评价指标还必须包括以下几点内容：资金的周转率、负税率、项目的去化率以及费用比等经济数据。

三、房地产项目前期的设计阶段

房地产项目的前期设计阶段主要有以下几点内容：项目方案的设计阶段、施工图的设计阶段以及扩初设计阶段。在前期设计阶段中，除了要通过设计院来设计出图，同时还要根据企业自身的标准化管理来对项目的推进方向进行有效地控制。此外，在设计方案中还必须要做好以下几点：第一，建筑的指标:用地面积、容积率、人防面积、建筑限高、建筑密度、公共配套设施、计容面积、车位比等这些大指标是否符合项目规划的要求；第二，总平面图：标高、重点的出入口、道路的交通流向以及垃圾房、泵房、配电站、热力站等这些配套工建的位置、间距和栋数、住宅和商业之间的布置关系是否合理等；第三，户型的专项分析：功能的布置、组合方式和面积的配比、开间进深合理等，商业：项目的各层平面功能的分析、电梯和楼梯的位置、内部使用的分隔方式；第四，结构：结构布置和结构类型的优化方向，尽量不要对大堂或者住宅和商业的平面功能造成影响，对一些特殊处理的结构设计应该提前由结构设计的相关专家进行讨论和研究，使其符合项目的规划要求，从而保证结构设计和建筑项目方案能够协调统一，同时在设计地面停车位和地下车库的时候，必须要根据地面景观和项目规范的相关要求，尽量在地面停车，以此来降低地下车库的建设面积。第五，立面：立面选材和配置、实体的立面效果以及立面参照风格等，同时其设计深度必须要符合项目的规定深度。

四、房地产项目的建设施工阶段和竣工验收阶段

（一）施工阶段

在设计阶段完工以后，企业必须要进行建设规划许可证和施工许可证的办理，在办理结束后，才能正式进入到项目的建设施工阶段。项目的建设施工阶段管理主要包括项目质量管理、项目进度管理、项目安全管理以及项目成本管理，通过对施工中的不同阶段进行全过程的管理，促使其能够协调统一。

项目的质量管理：主要包括对工程的品质和工程质量的管理等。

项目的成本管理：工程项目的成本计划、工程项目的目标成本、成本控制、支付管理、工程款的审核和计算、工程项目的招投标管理、合同管理、现场签证的管理。

项目的安全管理：工程项目所涉及到的财产安全和人身安全等。

项目的进度管理：是在工程量的计算、选择施工方案、施工的准备等情况下来进行管理，主要包括资源供应计划和控制、工期的计划以及工程项目的进度控制。

在房地产项目标准化全过程管理中，笔者主要就成本管理进行研究，工程项目在开始阶段的必须要有一定的目标成本，项目中所涉及到的各项费用在目标成本中都能够找到相对应的目标成本子项，同时项目所签订的合同以及所需的费用必须要根据目标成本来执行，招投标合同中的金额必须要在目标成本的范围内，如果超出其范围必须要上报，促使企业能有效控制采购合同和招投标合同。

（二）竣工验收阶段

在房地场项目标准化全过程管理中，竣工验收阶段的管理也是非常重要的，一个房地产项目在建设过程中总会存在着一些问题和矛盾，如果处理不好，很容易在竣工验收阶段集中爆发出来，造成这个项目不能及时地完成竣工验收和交付工作。为了解决这一现象，房地产企业可以把竣工验收要完成的任务通过清单的形式表现出来，便于竣工验收工作，不会出现漏项和缺项等问题，使企业能够更好地掌握工程项目的验收情况，一旦发现问题可以及时地把控和调整。

五、项目的营销管理

房地产项目的营销管理主要是为了实现项目运营的目标以及前期产品的规划策略。在项目的营销管理中必须要注意以下几点：第一，要将市场需求作为其核心，在营销过程中，根据市场的发展动态，制定合理、科学的销售计划，与目标客户进行交流和互动，根据其交流互动信息，在实际的销售过程中适时地对营销计划进行调整，同时根据营销管理的实际情况适时改变销售手段，控制好整个销售过程，从而提高其销售效果和效率。第二，将品牌效应作为其目标，品牌项目的打造不仅是产品销售目标的体现，同时也是项目标准化全过程管理的重点。第三，实施组织管理，即组织好企业营销管理的内部结构，提高营销队伍的整体素质，促使其能够更好地进行销售工作。

六、结束语

综上所述，随着社会经济的快速发展，在对房地产项目标准化全过程管理中，必须要做好各阶段的管理工作，促使房地产项目在使用价值、环境效益、经济效益以及社会效益得到提升，从而推动企业的经济发展，促使其工程新项目更加符合社会市场的需求。

参考文献：

[1] 杜茂林.房地产项目标准化全过程管理的研究探讨[J].科学之友,2012,(5):132-134.

[2] 高永辉,张秀静.房地产项目的全过程管理[J].城市建设理论研究（电子版）,2012,(16).

[3] 张志民.以现金流为核心的房地产项目精细化管理研究――以济南明湖柳岸棚户区改造项目为例[D].山东大学,2009.

[4] 师勇.论房地产全过程管理[J].城市建设理论研究（电子版）,2012,(21).

第7篇：房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产企业；项目成本；成本控制

一、房地产企业项目成本概述

房地产企业项目成本是指房地产项目的建设开发成本以及后期销售或者试用阶段发生的各项成本，即房地产项目成本包含项目决策设计、建设开发、后期销售过程中发生的各项费用。通常而言，主要包括以下几项费用：土地使用费、前期工程费、安装工程费、相关基础设施建设费以及项目开发间接费用。项目开发间接费用主要是指在项目开发期间发生的各项管理费用、销售费用、财务费用以及发生的各项税费等。

（1）土地使用费

土地使用费一般是指房地产企业为项目开发所支付的土地拆迁及征用补偿款，主要包括为取得建设用地而支付的城镇土地出让金、土地征用费、耕地占用费、契税、相关城镇居民劳动力安置费以及拆迁安置补偿款等。在成熟的房地产市场条件下，土地使用成本由购买土地款项和购置土地过程中发生的各项税款组成。土地使用成本在整个房地产项目成本中比例较高，一般占到25%，并且所占比例有上升的趋势。

（2）前期工程费

这部分费用主要是指房地产企业在进行项目开发之前所进行的地质勘探费用、可行性研究、环评、地灾评估和水土保持方案制定费、设计费用等相关土地开发的费用。项目报建时向政府部门和水电气暖部门缴纳的配套费等，相对而言，这部分费用所占房地产项目成本约为5%。

（3）建筑安装工程费

安装工程费指的是房地产企业在进行项目开发时发生的建筑设备、工程安装等费用。该项费用占房地产项目成本比重较大，比例约为45%。

（4）相关基础设施建设费用

该项费用既包括基础设施费用，也包括公共性配套设施的建设费用。前者一般包含项目地块内道路、电力、绿化、污水、自来水等各项基础设施的建设费用。而后者包含为该项目配套、按规划要求建设的不可售的各项公共配套设施而发生的费用，如医务室、学校、幼儿园、派出所、社区服务中心、物业管理用房、人防建筑和设施等。该成本在整个房地产项目成本中所占比例约为10%.

二、房地产项目成本控制原则

房地产企业在开发项目时应当遵循一定的成本原则。房地产企业应当结合本行业和本企业特点，在房地产项目成本控制工作中应用好以下几项原则：

（1）设置一个合理科学的成本控制目标

房地产项目一般周期都相对较长，投资金额大，房地产企业一般受限于专业知识以及经验等因素，不可能一开始就设定出一成不变的科学合理的成本控制目标。房地产企业需要在项目的实施过程中，不断进行总结修正，并设定一系列阶段性控制目标，使控制目标趋于合理。各个阶段的控制目标应当相互衔接、相互补充、相互制约，前者补充后者，后者也补充前者，形成一个有机整体，共同组成成本控制体系。

（2）在房地产项目建设初期，做好成本控制工作

一般来讲，房地产企业开发项目包括五个阶段：项目决策、项目设计、项目实施、项目销售以及项目交付五个阶段。而在房地产项目成本中，比重最大的部分是土地使用费和安装工程费，这两项费用约占成本65%。在项目建设初期，如能够合理规划化，设定科学的控制目标则会对土地使用费和安装工程费产生积极影响。

（3）项目成本管理应当与合同管理相结合

房地产企业进行项目开发，会涉及到水电、建筑、资金、机械、通讯等各方面活动，纷繁复杂，需要较多的单位和部门参与，这些单位和部门也因此形成了各种各样的关系。而这其中的纽带就是合同。合同规定了各个项目的目标和责任双方的权责关系。项目的实施过程实际上就是合同的履行过程，项目成本控制必须和合同管理相结合。

（4）项目成本管理应当与进度管理相结合

房地产项目价值比较高，占用的资金较大，如果成本控制没能和进度管理相结合，则会造成支付的利息大幅上涨，影响企业收益，甚至使得项目亏损。另外，如果周期过长，可能会造成项目产品因跟不上时代步伐而贬值，影响收益。

三、房地产企业项目成本控制存在的问题

尽管房地产企业管理层在主观上迫切需要进行项目成本控制，但在实际工作中仍然存在者较多问题：

（1）项目成本控制理念落后

总体来讲，现有的项目成本控制理念没有形成系统完整的项目成本预测、成本计划、成本控制、成本核算，以及事后的项目成本分析与考核体系。而且对于项目成本控制的六个环节缺乏清楚明晰的界定。一般都仅仅限于被动地进行项目成本控制，缺乏对项目成本系统的管理和监督，从而造成成本控制目标偏差较大。

（2）项目成本控制主体不明确

现有的房地产企业一般将项目成本控制的主体定义为公司的财务部门，甚至认为成本控制仅仅是审核。使得公司的技术人员、组织人员、物料管理人员不能有效参与项目成本管理，不能联合参与形成成本控制共同体，进而不能对项目成本不能实施最终控制。

（3）缺少完善的激励奖惩机制

目前，在部分房地产企业中存在着岗位权责利不明确的现象，这不利于企业部门和员工的工作考核，在一定程度上削减了单位职工的积极性，对项目成本控制工作带来较大的不利影响。

四、目前房地产企业项目成本控制的通常做法

（1）做好成本预测，制定科学的成本控制目标

建立一支高素质的专业预算队伍，在项目实施之前，选择适合本企业的成本预测方法，进行成本预测，编制项目目标成本。要根据项目进度适时进行调整，编制项目月、季度和年度成本计划，减少盲目性，提高编制的科学性和准确性。

（2）实行动态管理，加强全过程成本控制

做到事前必须有预算、事中必须有控制、事后必须有分析。其中，项目目标成本控制在初步设计阶段最有效，在招标阶段项目成本确定比重最大，成本控制变更工作量最大、最复杂过程发生在项目施工阶段，竣工结算阶段是确定项目最后收入和成本的阶段。在事前事中事后三个阶段全程监督，做好动态管理。

五、体会和建议

（1）加强成本人员的专业培训，成本人员应走出去，多与兄弟单位交流，学习别人的先进成本管理经验，摒弃墨守成规的老的成本控制思想。

（2）目标成本制定后，要及时的调整动态成本，当动态成本超出正常值时，要与各部门讨论消化动态成本，使动态成本控制在可控范围之内。

（3）成本控制不是简单的现场测算、预结算。从开始拿地到项目交付，成本控制一直参与其中，拿地之前的项目可行性研究、拿地之后的项目概预算、设计时的项目各经济技术指标、各施工单位合同的制定、材料招标、建设过程中的动态成本控制、项目结算及售后维修等等，成本人员如何控制好目标成本和动态成本的关系，需要成本人员有足够的工作经验及精力。

（4）材料在项目建设工程中，占的比重较大，约计占建筑安装工程费用的55%左右，如何选择质优价廉的产品也是现在房地产面临的一大难题，建议材料采购可以放眼全国，可以长期和一些知名材料供应商合作，把材料价格控制最低，又得到质量的保证，这样既可以降低成本又可以避免因材料不合格问题导致的返工、返修问题。

（5）项目的竣工的成本总结不容忽视，成功的经验大家共享、失败的教训大家共勉，数据库的建立也对成本的总结作用很大。

参考文献

[1]张伟.工程项目成本管理与控制讨论[J].中州建设，2005 (8)：50.

[2]邹伟.浅议房地产开发项目成本控制的关键阶段 [J]. 武汉建设，2006(3).

第8篇：房地产项目进度管理范文

关键词：房地产；项目管理；控制

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中图分类号： F293.3文献标识码：A文章编号：

1. 引言

房地产业是从事房地产开发、经营和管理的产业，其发展与冶金、交通、建筑、能源、工程技术以及财政、金融、税收等行业各部门的发展相互影响，不仅为国民经济各行业提供了最基本的生产资料，而且为人民生活提供了最基本的居住条件。随着房地产业发展迅速，它成为我国国民经济的支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并且房地产开发项目管理的水平和方式直接影响项目的成败，并影响到房地产企业整体的发展。因此本文深入分析我国现实项目管理存在的问题和症结，并对如何建立适应我国开发建设的全新项目管理机制促进我国房地产业的平稳有序发展进行探讨和研究。

2. 房地产项目开发建设要实现总体目标

2.1房地产项目开发建设要实现总体目标

主要包括成果性目标和约束性目标两种。成果性目标指投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指房地产项目管理的功能目标、进度目标和成本目标。这些共同构成了房地产项目管理的目标体系，这几大目标在项目生命期中有如下特征:（1）共同构成项目管理互相联系、相互影响的目标系统。某一方面的变化必然引起其他方面发生变化。所以项目管理应追求各目标之间的优化和平衡。（2）目标在项目的策划、设计、计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施，由简单到详细的过程，所以项目管理实质是目标的管理。（3）目标结构关系具有均衡性和合理性，构成项目管理目标的总体逻辑关系。

2.2项目管理机制设计原则

（1）适用性原则:项目管理机制要根据房地产开发公司的规模、资金、从业人员、发展战略等实际情况，拟开发项目实际状况进行设计，遵从适用原则，使得管理机制与项目本身相适应。（2）动态调整原则:房地产项目开发周期长、时间跨度大，在房地产开发过程中，内外因素、自然环境因素、社会环境因素都有可能发生变化，房地产开发企业应该根据变化对项目管理机制做出合理调整，以满足实际管理的需要。（3）统筹规划原则:房地产项目开发是一个系统工程，从项目立项到后期运营，都需要进行统筹规划，保证工作进行的有效合理、工作衔接紧密，节约时间和成本。

3. 项目管理发展趋势

随着项目管理的应用领域的不断扩大和成熟，项目管理逐渐呈现出向信息化、多元化、国际化发展的趋势。把一个简单的生产活动看作成一个项目来进行管理，所以项目管理已涉及到各行各业，可以以不同的方式和规模出现，打破了传统的项目管理模式，创新了许多新的项目管理方法。同时项目管理随着竞争的推动和信息技术的支撑，具有国际化趋势，促进了项目管理的全球化发展，使各国之间项目管理理念、方法、思维都得到了交流与沟通。目前，企业管理的信息化必然带来项目管理的信息化，世界项目管理信息化趋势越来越明显，尤其由于在日趋激烈地竞争环境下，面对大型复杂项目的信息和数据动态管理，必须使用先进的方法和工具提高工作效率和管理水平，实现项目的网络化管理。

4. 项目管理不同管理阶段应采取的控制

控制主要表现在质量、进度以及资金三方面，对于不同的管理阶段，三方面控制的具体内容如下：

（1）起始准备阶段：在质量目标方面，对各种经济测算指标的准确性和进度计划的合理性进行审核，以确定融资渠道通畅性和资金来源，完成可行性研究报告；在时间进度方面，对项目进度进行分析，这包括征地拆迁进度计划、项目建设进度计划、资金筹措进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作要求进行编制，而各阶段进度应在总进度目标基础上进行合理的编制，以达到进度控制的目的。在资金使用方面，根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、销售成本、工程建设成本等；同时要对项目的资金筹集进行详细的策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本；对项目资金流量合理计划和进行预测，确定启动资金的数额，制定资金的投入计划。

（2）前期设计阶段

在质量管理方面，包含设计方案的优化及其完善，注重设计的品质，并利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到最优的效果；同时要组织设计人员踏勘现场，避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调；在规划和方案设计阶段要组织设计评审小组对各个专业的设计进行评审。关于时间进度方面，要和设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，与总进度安排相一致。在资金使用方面，要根据项目可行性研究报告和投资意向，确保符合资质的设计单位进行设计，做好设计概算是这个阶段投资管理的工作；由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，促使设计单位变为设计与预算同时进行，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，因此应该在保证质量的同时尽量做到成本节约，合理控制成本。

（3）施工阶段

在质量管理方面，首先要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，通过招标选择最适合的施工单位；其次要选择合适的监理单位，通过监理公司着重对各施工单位、材料供应商、设备安装单位等进行协调管理，保证工程的施工进度、质量及投资达到计划要求；另外要加强合同管理，通过合同形式来约束双方的责任义务与利益关系。关于时间进度方面，建立完善的进度计划及监控体系，能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响，所以要定期召开进度会议，严格进行进度控制，实现预期目标。关于资金使用方面，资金大量投入的阶段，预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控其费用的收支及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时调整。

（4）后期管理阶段

在质量管理方面，主要是建立良好的企业形象，做好生产使用的准备。在时间进度方面，要把握节奏按照生产进度安排，完成后期进度管理工作；对于业主，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。在资金使用方面，主要是生产实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。

5. 结论

我国房地产开发项目管理仍属于一种粗放式的经验管理阶段。与世界各国存在的项目管理模式比较，我国房地产项目管理发展还不够完善，许多问题需要在项目管理过程中解决，我们必须清醒意识到，越是在房地产业快速发展的时候，越要从产业生存的高度认识和深入了解房地产开发项目管理机制与运作的重要性，本文就项目管理目标、原则及其在如何在不同管理阶段中应采取的控制措施进行了深入的探讨和研究，以建立适合我国开发建设的全新项目管理机制，促进我国房地产业的平稳有序发展。

参考文献：

[1] 姜早龙，季同月，邓锦林．常用工程项目管理模式的探讨[J].建筑技术开发，2005(1):55-57．

[2] 夏光．建设项目全过程管理方法探讨[J].安徽建筑工业学院学报(自然科学版)2002，10(0l)：29-32．

第9篇：房地产项目进度管理范文

【关键词】房地产开发；项目管理；管理团队；企业竞争力；社会效益；制度建设

0 引言

近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。

1 项目管理的阶段性措施

1.1 起始准备阶段

在资金使用方面，主要是对项目的投资成本进行分析，测算各种经济指标，同时根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，从而计算可销售的面积和成本单价指标，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、工程建设成本、销售成本等，为各阶段的投资控制提供依据；同时要对项目的资金筹集进行详细策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本。

在时间进度方面，主要是对项目进度进行分析，确定项目总目标进度计划，这其中包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制，各阶段进度应在总进度目标的基础上进行合理编制，达到进度控制的目的。

在质量目标方面，主要是对各种经济测算指标的准确性、进度计划的合理性进行审核，确定融资渠道的通畅性，保障资金来源，做好营销策划工作，完成可行性研究报告。

1.2 前期设计阶段

在资金使用方面，主要是根据投资意向和项目可行性研究报告，让符合资质的设计单位进行设计，实现初步构想，做好设计概算是这个阶段投资管理的主要工作；同时，由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位变为设计与预算同时进行。

在时间进度方面，需要与设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，安排合理的设计进度，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，控制设计进程，与总进度安排相一致。

在质量管理方面，主要是设计方案的优化和完善，要注重设计品质，利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到相对最优的效果。

1.3 建设实施阶段

在资金使用方面，这是资金大量投入的阶段，因此预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。在项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时纠偏。

在时间进度方面，需要建立完善的进度计划及监控体系，这个阶段是能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响。

在质量管理方面，一方面要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，大型项目则要选用优秀的总承包商，通过招标选择最适合的施工单位；另一方面要选择合适的监理单位，对工程项目进行监督管理，通过监理公司着重对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等进行协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。

1.4 后期管理阶段

在资金使用方面，主要是营销策划、营销广告等营销实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。

在时间进度方面，需要把握营销节奏，按照销售进度安排，完成后期进度管理工作；对于商业地产开发，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。

在质量管理方面，主要是建立良好的开发商形象，做好营销工作以及项目后评价工作。

2 项目管理团队建设

2.1 了解项目管理团队的特点

必须明确项目管理的目标，让每一个团队成员清楚地了解目标，并对此及其带来的收益有共同的思考，做经常性的有效沟通，这样易于形成高度的凝聚力。在此基础上，进行合理的分工与协作，责权利要有明显的界限，本着“责任有边界，服务无边界”的思想，团队成员之间要相互信任，承认彼此存在差异，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解项目团队的构成

理想的项目团队应具备领导有足够的凝聚力、项目管理目标明确、做出正确的决策并迅速实施、良好的沟通渠道、注重完成任务的方式方法，每个成员都朝着既定目标努力，从这也可以看出一个合格的项目团队构成通常是由决策者、执行者、协调人、出主意者、评论者等组成，团队中一个成员扮演多个角色是可行的，只要保证能够满足团队需要，同时成员还必须能够胜任多个角色。

2.3 做好团队培训建设

由于房地产项目开发是个复杂的过程，牵涉到的环节众多，因此不可能仅靠本企业或组织内部资源完成，房地产项目开发工作必须借助外力、集合各方优势、专业特长才能完成。所以房地产项目的团队建设是要将各个有着不同利益目标的项目各参与方，同业主设立的项目开发成员共同组建成以项目负责人为首的项目团队。

2.4 选择一个合适的监理公司

国家规定项目建设实行工程监理制，这是我国现行建筑市场规范化管理的一项重要制度，也是国际上通行的项目管理方式。通过聘请监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，以及负责各类合同的履行管理。力求能够在实施阶段建立小业主大监理的混合管理模式，使房地产开发企业将更多的精力投入到规划、决策，以及保证项目建设顺利实施的外部协调工作中。

2.5 做好设计单位的管理

设计的工作由设计单位完成，房地产开发商的工程管理人员在设计过程中起沟通、协调、监控作用。可以将开发企业的开发理念、要实现的目标通过沟通、监控的方式贯穿于设计过程中，同时对项目设计的控制过程更为具体化，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并减少后期实施过程中变更的发生。

2.6 选择合适的承包商

这其中包括总承包商和专业分包商的选择。总承包商的选择应该以承包商的综合实力作为指标，特别是其工程管理经验是重点考察的方面。对于专业分包商来说，开发商应该建立专业分包商信息库，重点对其专业资质，专业水平作更多的考察，通过专业水平来进行选择。

2.7 项目团队的组织协调与沟通管理

在房地产项目开发过程中，组织与协调工作十分重要，其作用主要就是围绕项目要实现的目标，组织协调各参建单位、需协调的单位及个人、政府部门全力配合项目的实施，共同努力去实现项目目标的过程。房地产项目是一个涉及多个界面的非常复杂的工程系统，为了开发建设的需要，通常会将开发项目以不同的方式，将之划分为许多子系统、阶段或层次。

3 结束语

总之，房地产业是近几年随着我国改革开放及住房制度改革而发展起来的国民经济支柱产业，随着我国城市化进程的不断推进，未来房地产业也将得到迅速的发展，行业市场竞争将更加激烈，所以未来房地产开发的模式将会因市场的变化而发生改变并得到不断完善。

【参考文献】