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房地产论文全文(5篇)

房地产论文

第1篇:房地产论文范文

(一)德国房地产税制

1.征税对象和纳税人。德国是土地私有制国家,对拥有土地的自然人、法人征收土地税;对用于出售的房地产征收房地产税和不动产交易税。纳税人为土地所有者及房屋所有者。

2.计税依据和税率。土地税计税依据土地登记的状态和价值确定,一年一缴;房地产税按照用于出售的房地产评估价值的1%至5%征收;不动产交易税按照房地产交易价格的2%至3.5%征收。其中,对土地和房地产价值的评估设立独立的评估机构,并实行“指导价”制度,只允许土地和房地产价格在“指导价”的合理区间浮动。

3.税收优惠政策。德国房地产税对居民住宅与其他买卖和经营性质的土地、房屋实行区别对待政策,对自有自住的房屋不缴纳房地产税,只缴纳房屋所在的土地税;对参加住房储蓄的纳税人给予奖励;对自建房和购房的纳税人提供个人所得税优惠政策。

4.税收调控政策。为抑制房价上涨,德国通过税收手段加大不动产交易成本,对不动产的买卖除了征收土地税、房地产税和不动产交易税外,还征收15%的不动产买卖差价盈利税;2009年起用于出租的不动产,对租金收入征收25%的资本利得税。

(二)新加坡房地产税制

1.征税对象和纳税人。新加坡对所有房地产均征收物业税,物业税属于一般财产税,征税对象主要是土地、房屋以及其他建筑物等不动产,纳税人是土地、房屋以及其他建筑物等不动产的所有人。

2.计税依据和税率。新加坡房地产的计税依据为房屋年价值,房屋年价值用年租金来衡量,由国内税务局对房地产年租金进行综合评估,对自住型房地产征收4%的物业税,对其他类型房地产征收10%的物业税。

3.税收优惠政策。一是不同类型的房地产采取不同的税率,对购买自住型、小户型房地产的纳税人实行较低的税率,对投资性质以及改善型的购房人采取较高的税率;二是采取累进制税率,对富人征收更多的税收,2011年起,对于房地产年价值低于6千新元的房地产免征物业税,对年价值在6千至2.4万新元的只征收高出部分的4%,对年价值超过2.4万新元的征收高出部分的6%。

4.税收调控政策。新加坡政府为控制高房价,对超过100平方米的房地产征收更高倍的土地出让金和物业税。

二、国外房地产税制的经验借鉴

(一)房地产税制体系完整,征税对象范围广

对房地产取得、保有和转让环节都设有相应税种,且以保有环节的税收为主,对保有环节征收较高的税收能够有效避免房屋空置,提高房屋、土地的流动性及使用效率,同时鼓励住房人购买小面积房屋。征税对象包括自然人、法人拥有的各种类型的房地产,由于房地产税收征收范围广、税源稳定,房地产税收在地方政府税收收入中占有重要的地位,是地方政府财政收入的重要来源之一,如美国,房地产税收占地方财政收入的50%以上。

(二)计税依据明确,税率设置灵活

房地产税的计税依据较为统一,有独立的机构对房地产价值进行评估,按照房地产评估价值征收房地产税,评估价值随着经济增长而提高,相应税收也会增加,起到自动调节房地产价格的作用,也更加客观、公正。税率设置层次丰富,通过设置不同的税率,使低收入者、购买自住型住房者、小面积住房者纳税更少,高收入者、购买投资性住房者、“豪宅”购买者等纳税更多。

(三)房地产税收征收管理制度较为完善

一是建立了房地产产权登记制度,健全的房地产产权登记和公开查阅制度减少了房地产的私下交易,增强了房地产税制的有效性;二是完善的房地产评估制度,有独立的机构评估房地产价值,并具备标准化的房地产评估理论和方法,能够客观、公正地对房地产价值进行评估,如美国的财产管理处和财产评估办公室,新加坡的产业估价及核税处等。

(四)实行多项税收减免优惠政策

各国都设置了专门针对自住型购房者的税收优惠政策,鼓励自住型住房购买,如美国对自住型住房进行减免税,另外房地产税超过一定数额的纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿;德国对自有自住的房地产免征房地产税;新加坡对自住型房地产实行较低的税率。

三、我国房地产税制存在的问题

(一)房地产税收目标不明确

我国房地产税种类较多,而每个房地产税税种具有不同的政策目标,所以导致整个房地产税收体系的政策目标不明晰、不协调。现行的房地产税制存在的弊端,使得房地产税的调节作用难以发挥效果,而且,我国现行的房地产税种在法制上并不健全。

(二)征税范围狭窄,征税对象不完整

一是我国目前存在的房地产税、城镇土地使用税、土地增值税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区,不包括农村,随着经济的发展,农村地区经济蓬勃发展,一些单位、个人到农村地区进行房地产投资进行合理避税,不利于发挥税收杠杆的调节作用;二是我国目前征收的房地产税主要是对个人经营性房地产征收,对个人自住房地产不征收,导致无法通过该项税收调控房地产价格、调节社会贫富差距等。

(三)保有环节税负轻,流转环节税负重

目前我国房地产税制存在轻保有、重流转的现象:一是在流转环节的税收种类较多,保有环节的税收种类少;二是在流转环节的税率高,保有环节的税率低。相关资料显示,针对城镇土地持有环节上所征收的土地使用税,最高只有30元/年•平方米,而对于非经营性用房免征使用税。而我国对流转环节却征收高达30%-60%的增值税,这样不同环节的征税标准差距过大,会严重降低房地产税的调节效率。

(四)计税依据不合理

我国房地产税种繁多且存在多个征税标准,如面积、交易价格、投资总额、评估价格等名目都是计税依据和课税标准。征税标准不一,既增加了征收房地产税的难度,又降低了房地产税对市场的调节力度,违背了房地产税设置的初衷。这种房地产税计税依据存在的不合理性,也使得房地产税收收入增速房地产税制国际比较研究与房地产价格增速不同步。

(五)房地产税收征收管理制度不健全

一是不动产登记制度未正式落实,不利于房地产税相关税种设置,同时不利于加强税收征管力度;二是房地产价值评估制度不健全,缺少专门的机构进行房地产价值评估,现有的房地产评估机构、评估人员素质无法满足房地产税收征收管理需要。

四、完善我国房地产税制的政策建议

(一)扩大房地产税征收范围,使房地产税逐步

成为地方政府的稳定财政收入来源借鉴国际经验,我国房地产税的征税范围应扩大至所有国家、集体、个人拥有的各类不动产,包括农用土地、农村房地产、城镇居民房地产以及闲置的土地、房屋等,实现城乡税制一体化。房地产税是一项稳定的税源,应通过扩大税源基础,使房地产税逐步成为地方主体税种。

(二)简化房地产税种,防止重复征税,重点培育

房地产保有环节税收合理分配不动产税种在取得、保有和转让环节中的设置,降低转让环节的税收,提高土地流动性,刺激土地供给增加,重视不动产在取得和保有环节征税,通过增加对保有环节的征税,可以提高不动产的使用效率,降低房屋空置率。一是取消土地增值税,对土地增值的收益以保有环节税收征收;二是对契税实行差别化税率,调节不同收入群体、不同购房类型的征税标准;三是扩大房地产保有环节征税范围,对个人自住型房地产征收房产税。

(三)合理确定计税依据,灵活设计房地产税率

科学合理选择房地产税基,有效消除房地产税收不公现象。一是以房地产市场价值为基础征收房地产税,每年对房地产价值进行一次评估,避免以房地产原值征税带来的不公问题;二是以房屋的租金收益为基础征收房地产税,房屋租金每年进行一次评定,以更好地体现房地产升值因素。在房地产税率设计上,可以采取累进制,降低低收入者的税负水平,并赋予地方政府在一定范围调节税率的权利,由地方政府依据地方经济发展状况、居民购买力水平,以有利于地方房地产市场健康发展,有利于满足居民基本住房需求为原则,自主调节税率。

(四)建立健全房地产产权登记制度,完善房地产价值评估制度

第2篇:房地产论文范文

物资管理是房地产企业管理中一项必不可少的环节,从需求和企业的实际状况为出发点,认真完成好物资管理工作有十分重要的意义,列举几点。(1)明确企业生产中合理规划与日益成熟,要把握好物资管理工作稳定,因为物资是企业完成生产的物资基础。为了提高市场竞争力,增加物资信息管理的强度,有利于企业快速发展和稳固。(3)改善企业的各项技术经济指标,取得很好的经济效益,注意前提是:必须要搞好物资管理工作。房地产业从改革到现在,很明显适应了市场经济的发展需求,但是中国的房地产企业物资管理还不够成熟,总结出以下几个问题:(1)物资管理中基础配套设施是个薄弱环节,有些决策者为了增长利润,就会减少投入的成本,导致资金投入不足,管理系统应用受到限制。(2)缺乏物资管理人才,物资管理人员缺乏专业,系统的相关培训;严重缺乏全方位人才,既懂信息技术又懂物资管理的人才严重缺乏。先进的管理模式和人员知识匮乏的问题,工作人员的知识结构不能及时的提高,很难胜任现代化管理的问题。(3)思想观念跟不上现代化管理理念,管理人员普遍存在一种抗拒的心理,心理抵抗新兴的物流,一般的生产企业的物资管理还没有有效的与物流市场很好的接轨。(4)最后一个就是问题就是企业领导层要求对物资部门准时提供生产所需的物资,如有延误等情况,物料部门要付一切责任。

二、有效提升物资管理的方法和途径

1.科学系统在物资管理中的应用。

(1)有效的制定客观,可操作性的科学管理原则,要从物料部门的可行性,有效性等特点入手,进行全面分析可行性,可操作性。(2)通过建立一个具有数据的模型,对物资进行计划,提供,运输,存放等环节的可行性分析,准确无误的提供数据。(3)物资的综合利用,物资的节约利用,物资存放及消耗等方面。

2.实质加强物资的应对措施。

2.1制定出物资采购招标管理办法,切实降低物资费用和物资采购计划的有效管理,制定责任制,对采购物资的工作人员经手采购的物资实行责任制,过程中出现差错,追究其责任。培养采购人员的责任心,高效的利用自己的责任心更好的开展工作。其次是积极采用招标,比价等形式,确保质优价低。在招标过程中坚持公开的原则与监督原则,公开招标过程中各个环节,加强监督。保证性价比最优的同时做到避免功能浪费。

2.2做好供货商和采购物资入库手续的真实,完整。全面的考察供货商产品质量,信誉等方面的条件,合作环境适合确定入围供货单位,不得采购与合作供应商以外的供应商物资。公司要专门成立验收组,验收组仔细检查货物规格,型号和完好程度,验收组签字后再由负责人签字,验收组随后登记入账,并填制“入库验收单”。

2.3控制好物资发放工作,采取严格措施执行物资发放程序。制定出岗位职责和物资管理办法,明确责任。以免造成不必要的纠纷与损失。

三、结语

第3篇:房地产论文范文

在市场经济环境下,我国的房地产市场信息瞬息万变,使得企业纳税筹划操作随之变化,但是如果企业纳税筹划操作跟不上市场信息变化,或者纳税筹划操作不能有效的运用政府相关的优惠政策,就会造成纳税操作风险发生。房地产企业纳税筹划风险主要体现在以下几个方面:第一,房地产企业相关的管理者对纳税筹划抱有较低的期望值,一定程度上增加了企业纳税筹划的成本,也常常使国家税务人员认定企业存在漏税、偷税行为;第二,进行企业纳税筹划的操作人员对国家相关优惠政策不够了解,在纳税筹划中没有对优惠政策合理的利用,在很大程度上损害了企业的经济效益;第三,房地产企业财务会计人员没有仔细的核算企业的相关税金,导致企业核算风险的发生;第四,在房地产企业纳税筹划操作过程中,操作人员没有准确的分辨偷税漏水与纳税筹划的区别,不能严格按照税法规定进行,很可能给企业带来偷税漏税风险,使企业面临国家税务部门的处罚。

二、房地产企业纳税筹划风险的有效规避策略

针对房地产纳税筹划风险的几种类型,笔者基于多年的企业税务工作经验,提出以下几点建议:

1.强化企业依法纳税意识,加强企业会计核算

作为房地产企业的经营管理者,需要建立依法纳税的意识,为企业纳税筹划工作顺利开展打下坚实的基础。作为企业实现经营利润最大化的活动,纳税筹划对企业经济发展具有重要的意义,但其又仅仅是企业财务管理强化过程的一个环节,企业的利润增长乃至于企业可持续发展不能依赖于企业纳税筹划。所以,房地产企业需要不断的加强会计核算,完善企业会计核算资料,为企业纳税筹划工作顺利开展提供依据,同时也能够为税务部门的税务检查提供准确的依据,以此证明企业纳税筹划工作的合法性。

2.加强对国家税法政策的正确把握

国家税法是房地产与税务部门的连接纽带,是企业进行纳税筹划工作的重要法律依据。企业进行纳税筹划必须掌握国家相关的税法政策,准确的了解国家税法政策精神,确保企业纳税筹划操作的科学合理性。另外,企业纳税筹划过程中,还应该充分利用相关的优惠政策,及时把握税法政策变化,以便对企业纳税筹划进行调整。

3.提升企业财务会计人员的素质

对纳税筹划风险的防范是一项长期性、复杂性的活动,所以对于房地产企业的财务会计人员应该要严格的要求,纳税筹划相关人员必须要充分的掌握和理解我国的税法政策,具备较高的财会专业能力,同时还必须要有对经济环境的预测能力、经济项目统筹策划能力等综合素质,从而为纳税筹划活动的有效开展创造良好的条件。纳税筹划相关人员的综合素质一是依赖于个人素质的提升,另外也和我国房地产行业财会人员的整体素质有很大的关系。

三、结语

第4篇:房地产论文范文

作为新会计制度,相比传统的会计制度拥有一系列的优势,而这些新的特点,正是推动其对房地产经济发展的动力所在。首先,新会计制度具有全面性,不同的区域所催生的企业特点自然也不尽相同,同时受相关政策的影响,也是企业形成自身的特色,所以会计制度也必须是因地制宜的,新会计制度的全面性首先便在与其在实现普遍性的同时,还需要兼顾地方特殊性的相应特色配套制度,满足不同的需求,对于新会计制度的真正实施以及实际效力的发挥,也是大有益处的。第二则是新会计制度的理念性,相对与传统的会计制度,新会计制度更具有透明度,在信息的获取、披露以及时间,空间等方面的一些基本要素的公开度都大大的提高,对于决策者做出正确的决策有很大的帮助,同时也使外界能更加好的了解其相关信息。第三,新会计制度具有国际趋同性,其制定政策的内容以及运行的方式都与国际原材相呼应,很大程度上有利于推动与国际接轨的步伐,同时也是促进对经济全球化适应的重要一步,对于房地产经济日后的发展具有至关重要的作用。

二、新会计制度在房地产经济中的作用

首先,必须要先从房地产经济自身的特点说起,房地产经济在近几年蒸蒸日上的趋势对于经济总量的提升做出了重大的贡献,房地产经济作为一项关系民生的企业,其经营状况不仅仅是其自身盈利与否而已,而更是涉及到百姓日常生活的,所以在对于房地产企业发展上,必须是保持稳定不急躁的心态。

1.有利于房地产经济的稳定发展

房地产经济一直在飞速的发展,由其是在近几年,其发展速度更是表现的淋漓尽致,而最明显的外在标志便是房价的飙升,在短短的十年之内房价飙升了几十倍,房地产经济貌似局势大好,日益红火,但是其高速的增长却使得畸形的增长模式变得越来越牢固,对于其长远的发展必定是有弊无益的。新会计制度通过其全面性的分析以及与国际接轨的规则,有利于稳定现在的房地产经济,推动其降温,遏制经济泡沫的继续增长,加快与国际经济的相协调度,一方面是市场经济发展的内在要求,同时也是推动经济全球化的必然要求,因此,促进新会计制度在房地产经济中的运用时对于稳定房地产经济发展的必然措施。

2.有利于促进成本的最有效利用

房地产经济作为一种投入大的经济活动,在前期进行投资的时候,如果没有对资本进行合理的预算,那么必然导致成本的虚高,从而减少盈利的数额。在销售总量的提升上要求从宣传到营销都把好关,做到顺应市场需求,这是企业发展战略的长远规划,而削减成本,则可以通过前期的科学核算达到,新会计制度在房地产经济中的应用,很大程度上可以促进其在先前成本浪费上的弥补,形成一套最为合理的成本核算方案,减少无用成本的支出,最终推动利益最大化的实现。

3.有利于形成一套科学合理的会计审核机制

第5篇:房地产论文范文

当前比较成形的房地产税税制设计模式主要有三种,分别为上海模式、重庆模式和社科院模式。从征收对象上比较,重庆税制模式的征税对象是独栋别墅和高端住宅;上海税制模式的征税对象是新购住房,即增量房;社科院模式的征税对象是城镇居民全部住宅。从征税范围上来看,社科院模式的征收范围最宽泛,上海模式的征税范围其次,重庆模式的征税范围最窄。从计税依据上来看,由于重庆、上海两个模式是试点,所以暂时以房屋交易价格征税;社科院模式提出以房屋评估价征税,更接近房屋的实际价值,房产税的增加与房屋价值的升降密切相关,设计更为科学。从税率上来看,重庆和上海模式均设计为全额累进税率;社科院模式仅提出“应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税,甚至可以考虑累进制”,没有明确具体税率。从扣除标准上来看,重庆模式按户均面积扣除,独栋别墅按照每套180m2,高档住宅按照每套100m2的标准扣除;上海模式按人均面积扣除,扣除面积为人均60m2;社科院模式也按照人均面积扣除,扣除面积为人均40m2。

二、存量房地产税的收入测算

如果按照这三个模式对现有的全国范围内的存量房进行房产税的测算,可以看出三种税制的功能作用。由于数据寻找的困难,我们无法找到早期的住宅竣工面积数据,最早的住宅竣工数据是从1995年开始,无法反映中国从80年代就开始的公房私售等改革,为了将各种产权所有制的房屋全部涵盖,我们这里使用的是全社会房屋竣工面积指标(包括城镇和农村的住宅和工商业房屋),该指标是从1981年—2010年。因为存在旧城改造、老房拆迁的问题,所以这个数据有高估的成分,但这并不影响我们对税制设计的分析。别墅、高档公寓的竣工数据可找到的最早始于1995年,基本与我们感受到的实际情况相符。中商品房平均销售价格和别墅、高档公寓的销售价格为2010年的平均价格。重庆模式下,仅对别墅、高档公寓征税,对别墅、高档公寓的竣工面积按平均每套140平方米作扣除后,以0.5%的税率计算,则重庆模式的税制设计下房产税收入为39亿元(如果按照每套180平方米扣除,房产税收入为8亿;按照每套100平方米扣除,房产税收入为70亿)。重庆模式重在调节收入分配,体现“均贫富”的功能,仅对面积占比0.05%的别墅、高档住宅征税,对99.5%的普通住宅不征税,因此税收规模非常有限。而在收入分配的调节上,由于仅关注了别墅、高档住宅,忽视了对多套住宅所有者即炒房者的征税问题,因此,其政策定位既非是筹集收入,也不是抑制房价,仅仅是为了实现“削富济贫”的初衷。上海模式,由于其仅对增量住宅征税,该模式下所征得的房产税通常为负值。以2010年为例,本年竣工房屋面积为30亿平方米,非农业人口为4.6亿,只能保证供应每人6.5个平方米,而上海模式的扣除标准是每人60平方米,因此房产税为负值。但如果我们把上海模式改良为按照存量房来计算,按照人均60平方米的扣除标准,70%的评估率和0.4%的税率,则“改良版”的上海模式的税制设计下房产税可以达到3189亿元。社科院模式,征税对象为城镇全部房屋(不论产权制度性质),扣除标准为人均40平方米,税率没有明确,仅表示可以征收累进税率,这里对别墅、高档住宅按3%的税率,其他普通住宅按照国际平均1%的税率征税。经计算,房产税收入可达到16508亿元,其中有15926亿元为普通住宅税负,582亿元为别墅、高档住宅的税负,别墅、高档住宅的面积占总面积的比例为0.5%,税负比例为3.7%,体现了纵向公平原则。三种模式下房地产税预计收入占各类收入比如表4所示,重庆模式下的房地产税收入预计为39亿元,占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为0.1%、0.12%、0.35%和0.14%,收入规模及其有限。虽然,政策设计者的初衷有调节收入分配的目的,然而受规模小的影响,其调节分配能力有限。改良的上海模式下房地产税收入预计为3189亿元,占地方财政收入、地方税收收入、地方营业税收入和土地出让金收入的比例分别为7.85%、9.75%、28.98%、11.61%,即使收入规模比重庆模式有较大的增加,但依然难以代替营业税的地方主体税种的地位。社科院模式下的房地产税预计收入为16508亿元,占地方财政收入40.65%、占地方税收收入50.48%、占地方营业税收入的150.02%、占土地出让金收入的60.11%。虽然数字有高估的成分,但将社科院模式和改良的上海模式相对比,依然可以反映出该税制设计的优势:一方面,其扣除标准更加合理。2010年城市人均住宅建筑面积为31.6平方米,预计由于城市化建设,城市人口和城市住宅面积将同时增长,至2030年城市人均住宅建筑面积为38.2平方米,人均40平方米比2010年的城镇人均住宅面积高20%,并且在相当长的时间内都超过城市实际住宅建筑面积。相比而言,人均60平方米几乎是实际人均住宅建筑面积的2倍,扣除之后的应税房屋范围将大大减少,因此扣除标准按人均40平方米更加合理;另一方面,上海模式的实际税率为评估率70%乘以税率0.4%,即仅为0.28%,社科院模式的实际税率为普通住宅税率1%和别墅、高档公寓的税率3%,即使以1%的税率与上海模式相比,仍是后者的3.6倍。而1%的税率是世界平均税率水平,因此并不是社科院模式税率过高,而是上海模式税率过低。

三、结语

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