公务员期刊网 精选范文 房地产调控的经济手段范文

房地产调控的经济手段精选(九篇)

前言:一篇好文章的诞生,需要你不断地搜集资料、整理思路,本站小编为你收集了丰富的房地产调控的经济手段主题范文,仅供参考,欢迎阅读并收藏。

房地产调控的经济手段

第1篇:房地产调控的经济手段范文

关键词:房地产宏观调控 经济法 法治实践

我国房地产宏观调控行为特征分析

(一)宏观调控具体行为必须遵循法律规定

房地产宏观调控不仅要遵循经济杠杆的原理,以经济计划与政策为依据,而且其运用的职权、程序及具体措施必须符合法律规定。例如在房地产税法政策上,国家的正税行为是行政法上的行为,但国家运用额外税收手段来进行房地产的调控,如为促进该产业的发展而予以减税,为迟延房地产产业的发展而加税。又如在投资方向上,国家鼓励投资房地产业可以予以减税或税收优惠,不鼓励的或需加以限制的产业,可以加税或采用其他税收措施,这些宏观调控行为不仅要遵循市场规律,也要遵守经济法的有关规定。

(二)房地产宏观调控应当遵守市场监管法则

凡是政府运用宏观的、间接的以维护社会公益为目的的行为,都离不开市场监管法和经济法的约束,比方说反垄断法、反不正当竞争法、产品质量法、消费者权益保护法等,这些就是政府宏观调控措施实施当中具体运用到的经济法规。政府应当遵循这些法律法规来调控市场经济和房地产业的运行,同时要注意将行政行为和经济法上的行为区分开来,真正体现法治政府的经济调控行为。

(三)房地产开发应当注重土地资源的保护

政府应通过立法明确土地资源开发利用权和环境保护措施,同时对浪费土地资源和破坏土地环境的行为进行惩罚,这体现的不是经济法调整方法而是经济法在运行当中具体用到的手段与措施。同时,国家可以运用计划、财政、税收、金融等手段来规制土地资源浪费的问题,保障社会弱势群体的利益,实现政府在进行房地产宏观调控过程中维护社会公平的宗旨。

(四)房价调控政策离不开经济法原理

市场基础性调整手段是广泛存在的,它与经济法调整方法不同,经济法调整手段主要是阐述经济法宏观上怎样调控,如调整国家经济调节关系时所采取的行为规范方式和法律后果形式。其调整方法有两种,一是实行等价有偿的方法,二是实行行政指令的方法。房地产价格调整方法不应简单地归结为国家单纯的利用资源的基础配置方式,而宏观调整的手段具体采取怎样的措施,究竟是行政法上的还是民商法上的,应该做出明确的区分,国民经济运行中的房价调控政策就运用经济法的调整手段。

我国房地产宏观调控行为的经济法规制

(一)合法性是房地产宏观调控的本质需求

房地产调控行为是政府公权力运行的结果,也是政府提供的最重要的“公共物品”之一,市场经济主体有理由对其政策和效果有合理的预期。市场调节具有一定的自发性、盲目性和滞后性,市场本身也存在缺陷,宏观调控目的是使国民经济总量平衡,弥补市场的缺陷,保持经济稳定增长。与经济密切相关的房地产市场一样具有周期性波动等规律,不管是国内还是国外,政府是有责任来平抑周期,熨平这些波幅。所以,从房地产和经济的运行机制来讲,调控是需要的。经济法的价值就在于既要为市场主体创造公平竞争的环境,又要力求保障经济效益和社会分配的公平,使社会经济生活“秩序化”。笔者认为,生产者和消费者应当在市场经济条件下,平等、公开地获得稳定性的政策预期,这是现代法治政府的基本要求。现代政府的法治精神在市场经济体制改革中应当奉行不悖的指导思想和基本原则,成为社会主义法治国家建设的灵魂,并成为国家这个社会共同体的法律制度体制和经济制度得以有效构建和高效运转的信念支柱和精神动力。虽然加强经济法调整就是加强国家干预,但是必须在法治国家的理念之下,政府政策的制定必须得到法律的明确授权,宏观调控的内容也必须通过国家法律来体现,否则政策的合法性和稳定性将受到指责和怀疑。

(二)房地产宏观调控的法治理念是经济决策与法律紧密结合

著名法学家哈耶克说过:“政府所采取的一切强制性行动,都必须由稳定且持续的法律框架加以明确规定,在制定计划时尽可能地减少人为的不确定性” 。可以说,房地产调控行为是贯彻法治政府的必然要求。房地产宏观调控的法治理念体现在以下几方面:一是在法治条件下,国家的全部公共权力及决策都必须有法律依据,经济发展和经济体制问题要遵循宪法和法律的基本原则,强调法治建设是市场经济发展的必要要求;二是改进政府宏观调控职能,维护市场秩序,破除地方和行业性的行政垄断和限制,建立自由公平的竞争秩序;三是对房地产的宏观调控要依法进行,政策的评估、听证和出台等程序都应纳入法治轨道。只有将政府决策与法律紧密结合,才能保障市场经济的良好秩序,保障市场参与主体的合法权益。在现代法治国家中,宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容,例如德国市场经济采取的是社会市场模式,形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系,日本有专门的的计划法和产业决策法,美国市场经济主要奉行以财政与货币决策为主导的宏观调控法律体系。

(三)房地产宏观调控脱离经济法容易导致行政专权

从维护市场经济秩序的角度看,国家对房地产进行调控是必要的,但是从这几轮的调控效果来看并不理想,房地产领域诸多矛盾未得到根本解决,居民住房结构仍不合理。笔者认为,政府未能依法对房地产进行干预也是调控失灵的重要原因,在房地产的宏观调控中,政策制定者和执行者过于注重经济性、政策执行性而忽视法律程序,宏观调控各项措施围绕着国家公权力及公权力主体,忽视了一般主体,再加上调控的手段较为单一、机制不健全,房地产市场诸多的深层次和制度性问题未得到解决。如果房地产市场宏观调控脱离市场规律和经济法规则,在调控过程中极易出现行政专权,那么由于行政权力的滥用造成的失误,由谁来承担相应的法律责任?这是市场经济发展中不容忽视的问题。因此,笔者认为,在经济效益与法治的理念中,对政府公权力进行必要的规范是法治政府的应有之义,政府调控行为既要符合合法性的要求,也要符合合理性的的要求,宏观调控的各项具体内容和决策程序都应当遵循市场规律和法律程序,政府出台临时性、紧急性调控政策也要具备合法权限,尽可能避免经济运行中出现行政专权的不良后果。

经济法视域下完善我国房地产宏观调控的对策

房地产市场机制和社会政策的不合理倾斜,使得我国房地产宏观调控行为面临巨大挑战,行政行为与经济法的合理运用才能够对房地产宏观调控权进行有效规制,才能解决房地产业发展过程中的一些弊端。因此,从经济法视角关注和思考中国房地产市场的宏观调控政策具有重要意义。

(一)构建完善的房地产宏观调控法律体系

改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,目前较为完备的房产价格管理法律规范体系尚未建立,长期以来过分依赖政策的指导,相关法律法规的配套性建设缺失,房产价格监督不足。以法律为主要的调控手段不仅被视为“国家战后的疗伤器”,而且是“经济危机的救急方案”,这是现代化法治国家的必然选择。经济法是国家从民众利益和经济规律出发对社会经济进行适度调控的法,目的在于强化国家权威的同时又严格限定政府权力, 使社会各项经济活动在法律的框架内有序进行。房地产业发展到一定阶段必然出现一些无序状态,这需要国家进行规范,要求建立一种操作性强的房地产宏观调控立法、司法体系,完善房地产相关法规和法律程序,真正构建起房地产价格监管体系,这是现代国家实现依法调控的必然要求,也是保证房地产业有序发展的重要保障。

(二)房地产市场宏观调控应当体现经济法的利益观

个人利益与社会利益既统一又矛盾,这两种不同的观念导致不同的法律制度设计。经济法价值认为个人利益与社会利益是一致的,要促进社会利益最大化就必须保证个人利益最大化,这就需要以个人利益为本位,给市场主体以完全的意志自由和自主选择权,处理个人利益和社会利益的关系必须从社会利益出发,由国家、政府从财政、金融、税收等方面入手,对不利于社会利益的行为给予限制,对有利于社会利益实现的行为给予鼓励与支持。经济法以社会利益为本位,以保障社会利益为目标。经济法的调控机制所追求的最高目标是整个社会利益的最大化,而不仅仅是个人利益的实现,这是由经济的基本宗旨来决定的。反观房地产市场的各项宏观调控政策,无不是以保障社会利益的最大化为目标,例如,“国十一条”第一项“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”,立足点是维护整个社会利益的实现及加强房地产的流通管理,因而它所体现的利益观正是经济法理念下的国家干预利益观。

(三)房地产市场调控成效取决于制度创新

在房地产发展的近十几年来,房价出现持续上涨,使房地产业成为一个高收益甚至是暴利行业,房地产业高收益表面上侵占的是公众的经济利益,面对居高不下的房价,公众买不起房子,民众对政府房产调控开始持悲观预期。我们应当清醒认识到,房地产宏观调控应更多遵循市场规律,以不损害公民的产权与经济权利为基础。现阶段完全用行政手段遏制房价暴涨,或许短期有效,但从不断反弹的房价数据可以看到,政府的宏观调控措施并不理想。只有不断创新调控措施才是解决房地产问题的关键所在。首先,对各地开征“房产税”措施的合法性进行分析。宏观调控政策应当符合客观经济规律,例如开征“房产税”应当获得全国人大立法机构的授权才能实施,限制地方政府未经授权出台房产限购政策;其次,加大反腐力度,解决造成我国房地产市场问题的“深层次的体制性、机制性矛盾”。政府要坚决遏制部分政府、国有企业单位自建、单方分配福利性住房,防止国企以解决职工住房困难为借口,行腐败之实,滥用公共资源。最后,政府应合理压缩货币投放和信贷规模,适当、有效地收紧市场流动性,遏制投资过热,打击资产泡沫,合理运用货币政策和财政税收政策,并通过税收改善房地产市场环境。

(四)科学运用市场调节手段从最大程度实现公众利益

房地产调控不能奏效的一个主要原因在于政府过多的依赖行政手段及信贷调控政策进行调控。地方政府为了发展经济和增加地方财政收入,将房地产市场作为一个“经济引擎”来使用,很大程度上忽视了经济规律和人民住房需求。之所以强化经济法在房价调控中的作用,是因为市场是一只无形的手,通过经济法调整手段在市场中的运用更能够贯彻经济法实施的宗旨,为政府制定调控政策提供法治实践,真正做到科学合理运用市场调节手段实现房地产市场规范化目的。因此,规范房地产市场秩序,一方面要改革土地供给制度,坚决制止土地和商品房囤积行为,改变土地供给思路,从“最严格的土地供应制度”转为“扩大住房有效供给”,保障房地产土地供给;另一方面,政府应持续加强中低收入家庭的住房保障政策。住房保障制度事关民生和社会稳定,我国仍然缺乏完整的住房法律制度和成熟多样的住房金融制度作支撑,大多中低收入者无力购买住房。因此,以科学合理的市场调节手段,建立以政府为主导、市场运作机制灵活多样的住房保障政策尤为重要。

参考文献:

1.罗宇凡.房价普涨导致楼市调控难度加大[J].中国改革报,2013(10)

2.翟春.重视房地产供给调控[J].中国金融,2013(4)

3.高聚辉.近年房地产宏观调控政策回顾与思考[J].中国发展观察,2012(3)

第2篇:房地产调控的经济手段范文

论文摘要:住房难题当之无愧地成为政府与百姓共同关注的最主要的热点问题。本文选定美国作为我国法治借鉴的蓝本,从完善调控体系、选择调控模式、运用调控手段等方面归结出美国模式对我国的启示。 一、国际宏观调控状况总览 在世界两大阵营之中,宏观调控问题的解决可谓是“殊途同归”。首先,在资本主义世界,二十世纪三十年代的世界经济危机之后,凯恩斯主义应运而生,资本主义国家进入了政府与市场有机结合的现代化市场经济时期。美国罗斯福“新政”的历史性胜利,使“国家干预经济”在美国、进而在整个资本主义世界被当作一项基本国策确定下来。二十世纪六七十年代的,以“滞涨”为特征的新一轮经济危机的爆发之后,取而代之的“混合经济”理论开始独占鳌头,八十年代初,经济法体系的重心开始发生转移,逐渐实现了自以反垄断法为代表的“市场规制法”向“宏观调控法”的转变。直至二十世纪九十年代,才出现了“现代主流经济学新综合”的趋向。反观发展历程,从“政治国”、“经济国”进而到“法治国”,从消极片面的“夜警国家”到全面干预的“国家之手”,从“弥补市场缺陷”的国家干预经济到“塑造国家的未来”的现代宏观调控,法律,尤其是经济法在规制国家行为过程中扮演着愈发重要的角色。 现代法治国家,宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容。从体系架构上讲,各国现行宏观调控法律体系主要包括三种类型:第一,现代意义上的计划法;第二,政治意义上的经济决策法;第三,各种作为调节手段的法律,可以细分为财税、金融、土地、外汇管理、信贷等方面。在制定法律、构建体系的过程中,不同国家之间有所相通,但也各有不同。德国市场经济采取的是社会市场模式,形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系;日本市场经济采取的是政府主导型模式,形成了以计划法、产业决策法为核心的宏观调控法律体系;英国与美国市场经济采取的是消费者导向型模式,形成了以财政与货币决策为主导的宏观调控法律体系。 二、美国模式的经济法评析 在经济发展的任何一个阶段,政府都会或多或少地干预市场的运作,[11]差别在于这种干预的力度与方式不同。罗斯福新政之后,美国政府将传统意义上的宏观调控方式赋予了明确的法律效力,[12]将财税、金融、外汇等法律化、制度化,进而打破了先期“放羊式”的消极管理模式,相继颁布了一系列宏观调控法律法规,二战后进一步完善,形成了一套日趋完备的宏观调控法律体系,“宏观调控立法”逐渐成为经济法律体系中最为重要、起主导作用的组成部分。[13]在房地产领域,美国政府同样采取了许多积极的调控措施,集中表现在: 1、美国房地产宏观调控立法 美国没有中国意义上的宏观调控概念,严格的说,应该从美国宪法规定的国会调控权来理解有关宏观调控的理论与实践。在美国,房地产宏观调控职能的生成依据是联邦宪法第一条第八款第三项的“贸易条款”。从联邦法律来看,美国宪法有关贸易的条款经过最高法院的逐步解释,使联邦的经济管理决策权已经涉及到越来越多的重要领域,房地产领域就是一个典型。 在房地产财税立法方面,美国非常重视对房地产保有的征税,并以之作为调控房地产业运行的重要手段和地方财政收入的重要来源。从征收环节来看,大多数国家主要集中在房地产保有环节征税,而在房地产经营环节征税相对较少。一方面,极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给。另一方面,高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动,这既促进了房地产市场繁荣,又推动了房地产市场各种生产要素的优化配置。 在金融方面,为了保障货币政策的实施,实行市场经济体制的国家倾向于制定一系列与金融决策相适应的金融法规。1913年,美国颁布了《美国联邦储备法》(即中央银行法);20世纪30年代起,美国政府开始从金融领域着手大规模地干预房地产市场;1934年,《住宅法》的出台以法律的形式预设了房地产业的发展趋向。 在土地方面,20世纪60年代,联邦政府与州政府共同通过环境保护立法的方式部分规定了“土地利用规划”问题;州政府也颁布了一系列调控地方社会经济关系的法律规范,比如加利福尼亚州有关“促进海岸开发”的法规,又如州政府通过颁布建筑、划区、环保等法规加强其在城市规划、环境保护方面的管理权;州政府还会通过法定的房地产税征收权、房屋征用权强化对土地的管理。 2、美国房地产宏观调控决策 论文摘要:美国享有宏 观调控职权的组织、机构有:白宫办公厅,财政部,商务部,决策发展办公室,经济顾问委员会以及行政管理和预算局等,在性质上属于联邦政府的职能部门,但是并未排除了地方政府宏观调控的合法性。 美国政府相继建立了预先批准制度,加强了对进入房地产经纪业的限制;同时又采取一系列住房优惠决策,[14]对购房消费者提供了更多的保护;颁布、实施各种与土地利用相关的城市规划和管理法规,加强了政府对土地的控制;通过设立土地使用价值税、土地填空税收优惠、选址地价税等房地产税收决策,限制房地产商的投资、开发行为;通过提供政府补贴住房[15]等优惠决策,保障低收入群体的住房利益;此外,收集、管理房地产的基础数据也是美国联邦政府的一项基本职责[16]。 三、美国模式对中国的启示 1、建立房地产宏观调控立法体系 经济法视野下宏观调控与法的融合,是现代国家机器职能发展到一定程度的必然要求。当社会本身的力量不足以在私法的第一次调整中维持下去,国家担当起第二次调整的重任。[17]无论是作为“国家战后的疗伤器”,还是“经济危机的救急方案”,当其他一切调控手段必须通过法律手段发挥作用,法律手段被当作宏观调控的基本手段时,建立宏观调控立法体系成为大势所趋。发展到一定阶段的市场经济,对宏观调控法有一种天然的渴求,这种渴求落实在对GDP做出巨大贡献的房地产业[18]之上,即要求我们建立并完善一种可操作性强的房地产宏观调控立法体系。 2、选择适合的房地产宏观调控模式 房地产宏观调控法律体系的建立与完善,因各国社会经济模式的不同,而形成了不同的宏观调控模式。美国受凯恩斯理论的影响,更侧重于对财税调控和货币调控手段的运用,调控目标上更关注于对购房消费者弱势群体一方利益的保护;德国受社会法治国家理论的影响,更青睐于以金融调控手段和立法手段的运用,调控目标上更关注于经济实效。而即使在同一类型的社会经济模式之下,宏观调控模式也各有特色,例如,日本和改革开放之前的中国,同样是计划法主导型,[19]日本同时重视产业决策法在产业结构调整中所发挥的巨大作用,形成了较为完备的房地产宏观调控法律体系,而当时的中国过分强调了经济总体的计划性,严重影响了产业经济的良性发展,最终权力的膨胀遏制了法治的进步。 3、找准规律,活学活用房地产宏观调控手段 在不同宏观调控立法模式之下,同一调控手段在不同国家不同时期的功能仍是相通的,区别在于运用手段的力度不同。例如,在多元化选择之下,“财政决策”得到了各国的一致认可,“金融决策”次之,然后是其他投资决策、消费决策等,这是由各种决策功能的不同决定的。财政决策利于经济结构的调整,金融决策利于经济总量的增长,因此成为各国宏观调控的首选。而在同一国家的不同阶段,手段的运用也是灵活、易变的。例如,处于经济赶超时期[20]的国家更加重视计划手段的运用,或者同时擅长运用产业决策的调控方式;处于市场经济发展稳定期或者成熟期的国家,调控的重心转向财政决策法,进而与金融决策法综合运用。 4、淡化意识形态,回归经济法价值诉求 首先,不同意识形态之下的法治之治,在理念是共通的。例如,对正义价值的追求,无论是美国“资本权力+国家权力”的干预模式,还是中国“劳动权力+国家权力”的干预模式,再到德国对“资本与劳动”的一视同仁,资本主义在“正义价值”层面耦合了社会主义对“公正价值”的追求。[21] 其次,经济法追求的是社会公平,或者说是实质公平,这并不与效率优先相矛盾。在宏观调控领域,首先强调市场主体自由竞争,由市场机制进行资源的配置,如果分配格局导致差距过大,则由政府进行宏观调控——通过财政法和金融法来调控,实现实质上的平等。 再次,对“人权保障、以人为本”理念的强化。马克思将人定义为“一切社会关系的总和”,这意味着任何法律关系问题也都可以最终归结为人的问题。经济法所表达利益的全局性与总括性与个体利益的保护并不冲突,个人利益、公共利益与国家利益之家是紧密相连、一脉相承的。 最后,提高政府调控的“服务意识”。正是由于服务理念的缺失,才导致了政府行为的失当。服务型政府的建设并不是一个简单的行政法课题,它与国民经济的发展息息相关,也是经济法所倡导的法治理念

第3篇:房地产调控的经济手段范文

(一)房地产是社会生产和生活的基本载体,是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,伴随着城镇化的快速发展,中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展,对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展,促进社会经济发展,发挥了重要的作用。据统计,房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链,在房地产业开发、经济、消费过程中,涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等50多个国民经济的产业部门,它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时,房地产业也是构成社会财富生产的重要部门,很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。

(二)房地产业的自身特点作为国民经济的支柱产业之一的房地产业,其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而,我们不可忽视的是,房地产作为一种特殊的产业,其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长,变现性差、不可移动,寿命周期长、综合性强寄投资额大,政策影响性等特点,同时房地产投资又是高风险、高回报行业,房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性,这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素,保持房地产经济的平稳、持续快速发展,避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。

二、加强房地产经济安全的政府管控的措施

目前,我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有:控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全,政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要,但基于我国目前政管控的现状,也应对相应的管控措施加以重视,以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。

(一)宏观调控与微观调控的紧密配合只有房地产的经济安全得到保证,才能够促进房地产业的健康发展,因此,采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防,将显得十分有必要。在市经济下,房地产经济安全不久需要自我调节,而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时,不仅要充分考虑到宏观调控措施,对于微观调控措施也需提高重视度,使两者能够在紧密的配合之下,从而加强房地产经济的安全。其中,政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预,宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控,其能起到大的主导作用;而在宏观调控的基础上,政府也应该采取微观调控措施,对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控,并能过相应的规章制度,约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合,从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。

(二)分析市场形势及时采取相应措施在我国的房地产行业当中,由于各种因素的引导与作用,使得房地产经济具有巨大的波动性,因此,政府在进行控管时,应对当前的房地产形势进行合理的分析,并看清当下时段房地产经济的发展走向,再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。政府在对房地产经济安全进行控管时,也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析,当国民经济与房地产经济发展不一致时,则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动,并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时,政府便需及时清理房地产经济中的泡沫,并根据实际情况,增加供给或是增加需求,从而尽量保证两者之间的平衡关系。

三、结束语

第4篇:房地产调控的经济手段范文

【关键词】房地产;市场;政策;调控;投资;风险;着陆

一、房地产市场发展现状

1998年中国住房制度改革,正式确立了房地产的全面市场化方向,计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放,推动了中国房地产业的大发展,房地产市场逐步形成、完善和成熟,当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业,同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。[5] 目前,投资和投机已经过度,推动房价一路非理性快速上涨,严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑,近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位,其中蕴涵的风险不可小觑。

二、房地产政策调控

房地产政策调控是指国家通过出台和推行系列政策及法律法规从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。[1]自房地产市场建立以来,政府出台了不少调控政策,对整个房地产市场的走向产生了重要影响。目前,楼市正进入去行政化阶段,未来针对楼市实施的干预措施将会越来越少。为更好的对未来市场进行分析与研究,我们将着重对继近10年来政府不断推行各项房地产市场调控政策后的2014年出台的房地产政策进行分析:

双向调控

对于“双向调控”的具体思路,大致可理解为三个方面的内容:其一,2014年楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征,热点城市的投资投机需求将继续被抑制,非热点城市的调控则会相对放松;其二,继续强调保障房工作,强化共有产权房在保障房领域的市场地位,通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧;其三,在长效调控机制尚未出台之前,以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存,但前者将会日益弱化,后两种手段会逐渐突出。综观2014年的楼市调控政策,“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下,2014年的中国楼市逐渐进入“新常态”。

新型城镇化

住建部政策研究中心主任秦虹曾经分析认为,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》可能会给房地产业带来3个新变化:其一,房地产市场将会出现分化,从过去的总体上涨到未来有的地方上涨,有的地方平衡,有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长;其二,新房市场的增速将会下降,二手房市场的需求将会增加;其三,商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产,将面临新的发展机遇。有鉴于此,她大胆预测,新规划将会带来60%的新增住房需求。[2]

三、房地产市场调控

市场经济供求规律:商品供不应求时,价格上升,需求下降,从而达到暂时的平衡。这正是所谓市场象“看不见的手”,支配着经济活动。[6]

在房地产市场的调整中,政策应该在加强市场调节的导向作用,防止楼市暴涨暴跌上着力,因此短期内只有依照市场调控为主,政策调控相辅的原则,建立有长效机制保障的市场,在房地产调控方面加强市场调节的导向作用,才能挤破房地产市场的泡沫,保证房地产市场健康平稳发展。

四、解读十中的房地产市场发展趋势

(一)去房地产化

当前,我国房地产调控依然处于敏感时期,党的十自然成为业内预期政策变化的关键节点。因此,在未来相当长一个周期内,房地产调控的政策取向不会改变、政策力度不会放松,唯一可能发生的变化是政策机构有可能在适当的时候面临调整,以更长期的政策换取短期手段。

(二)积极扩大房产税试点,推动房产税立法

就目前来看,政府正在积极研究扩大房产税试点,房地产市场调控政策现在还没想放松,因此,可能将在近期出台房产税有机制律法。在未来3-5年,更严厉的政策调整如果主要是上海重庆模式房产税的扩大试点,真正具有肃杀力的房地产税还在加强立法阶段,则中国房地产的运行很可能进入高位稳定的平台期。[3]

五、房地产市场投资风险预测

在房地产投资过程中,投资风险种类繁多并且复杂。随着房地产市场的不断发展,特别是十召开后房市处于改革的新形势下,房地产市场开发过程中将出现新类型风险或主要风险偏向有所转移现象。[4]就目前市场发展走向看,房地产市场投资存在以下主要风险:

1.产业政策风险

2014年,楼市走势分化趋势骤然明显,中央也提出房地产调控的新思路,然而长效调控机制并不代表对房地产调控政策会在短期内全面放松,中央对促使房价回归合理区间和严控房价上涨幅度的决心并为改变。根据现阶段的政策发展走向预计未来3年内房地产市场所面临的政策风险为退居二线间接的较为严厉的政策调控带来的风险,即承受来自于如房产税及其他财税和土地政策调控的风险。

2.房价下跌风险

2014年以来,全国各地房价已基本停止暴涨趋势,各地普遍出现房价小幅下降。房价下跌对房地产开发商而言有诸多风险:一方面,房价下跌会降低房地产开发利润,利润下降会拖累扩张步伐,对于部分高价拿地的项目来说,甚至可能造成亏损;另一方面,一些房地产开发商之所以能负担较高的融资成本,就是基于房价上涨的前提,一旦房价下跌,将造成房地产开发商无法偿还债务,资金链断裂从而导致项目烂尾。因此房价下跌将带来一定的投资风险。

六、结论

综上所述,未来截至2018年的短时间内,房地产市场将遵循市场发展原则,以市场为向导,市场调控将以市场自我调节为主,政府的政策调控将淡出市场,并以房产税等财税机制作为退居二线的辅助手段进行间接市场调控,由此增加房地产持有成本,迫使房地产商及市场投机购房者减少房地产产品的购买量或抛售囤房,将产品释放回归市场,市场存房量增加并趋向供需均衡。房价因而趋于平稳、理性,房地产行业利润逐渐走向社会平均利润。在新形势下所面临的投资风险中,开发商及投资者的投资态度趋于理性,房市平稳着陆,回归理性发展。

参考文献

[1] 房地产宏观调控政策回顾.新浪财经 [引用日期2012-11-14]

[2] 赢商网 http://

[3] 十重申房产调控不放松 楼市迷局依旧.搜房资讯中心

[4] 李启明. 房地产投资风险与决策[M]. 南京:东南大学出版社,1998

第5篇:房地产调控的经济手段范文

关键词:金融;房地产;调控;区域差异

2004年以来,金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控,虽然取得了一定进展,但从总体上看,效果远不尽如人意。

一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价

在本轮国家对房地产市场的宏观调控中,金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内,央行已经连续9次加息,仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多的流动性,自2006年7月到2007年11月,央行曾先后12次上调存款准备金率,将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日,央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发[2007]359号,下称“359号文”)。文件对申购第二套(含)以上住房的,作出了严格的规定。如此频繁的金融调控措施,但效果并不理想,主要表现在如下几个方面:

(一)房地产投资继续升温

自1998年以来,我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份,全国完成房地产开发投资16814亿元,同比增长30.3%,比上年同期加快6个百分点,比全部固定资产投资高4.6个百分点;1—9月份,全国房地产开发企业资金来源为25379亿元,增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行,温度不断攀升。

(二)房价居高不下

近几年来,我国许多城市的房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨,部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%,涨幅比上月高1.0个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月高1.6个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%,其中10月份为21.1%;北京连续18个月同比涨幅超过8%,10月份达到17.8%。

(三)房贷风险加大

我国商业银行发放的个人住房消费贷款快速增长。从1998年的3106亿元增加到2007年上半年的25720亿元,占同期人民币贷款余额的比重从3.3%上升到10%左右,年均增速超过40%。

9月末,全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元,比年初增加9410亿元,同比增长29.6%,增速比上年同期快5.2个百分点。其中,房地产开发贷款余额1.76万亿元,比年初增加3491亿元,同比增长26.9%,增速比上年同期降低2个百分点;购房贷款余额2.86万亿元,比年初增加5924亿元,同比增长31.4%,增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行的不完全统计,个人住房消费贷款中,违约客户高达18万户;工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明,当前我国房地产市场存在着严重的问题,滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控的,但是如果房地产投资、房价继续高涨下去,泡沫的风险就会逐步加大,加之我国流动性过剩的格局并没有发生根本变化,当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此,对房地产市场宏观调控的任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵的成因分析

尽管金融杠杆频频出手,但房地产市场的形势仍然不见根本好转,金融杠杆参与房地产宏观调控,甚至处于失灵状态。究其原因,大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看,第一,由于城市化发展迅速,商品房供不应求;第二,货币流通严重过剩;第三,世界性的资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外,主观原因有以下几点:

(一)对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业,在国民经济的发展中,占据了举足轻重的重要地位。房地产业贷款,在我国银行信贷占据了很大的比重。房地产业的这样一个重要地位,使得决策者进行宏观调控时,往往会处于投鼠忌器的两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误的孩子,打轻了孩子不当回事;打重了,又怕伤害了孩子的身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中:下手轻了往往不起作用;但是下手重了,又怕伤害了房地产业的发展,甚至损害整个国民经济,这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证:出台了“359号文件”,但看到一些城市的剧烈反应,又不忍心下重手,导致市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休,政策难以执行,调控效果也就不了了之。

(二)地方利益的制衡

在我国绝大多数城市中,房地产业都是地方经济的支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易的税收收入,是各个城市地方财政的主要进项。有专家曾做了初步测算,房地产业的收入约占全国多数城市地方财政收入的51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中,严格执行国家的相关政策,就可能严重损伤地方财政的财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到的,也是他们对宏观调控措施执行不利的最根本的内在因素。

(三)地方银行的消极抵制

房地产贷款,一直是各商业银行的重要贷款,个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例,2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款,但是却在谨慎扩展个人房贷,先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷的龙头银行,按照其披露的2007年中报数据,其个人贷款平均余额由2006年6月30日的48906亿元,增加至2007年6月30日的6337亿元。“高利润、低风险”的个人房贷是各家商业银行争抢的业务,面对“房贷新政”的实施,各商业银行的态度并不积极。

“359号文件”出台以来,各类银行谁也不愿明确制定严格的“第二套房”细则,生怕因自己的细则过严而导致优质客户的流失。结果是调控政策所伸出的拳头“高高举起,轻轻落下”,调控功能大多被化解了。

(四)房地产宏观调控指导理念的“一刀切”

当前我国正处于社会主义的初级阶段,区域经济发展的不平衡是一个最基本的特点。由于历史及多种原因,各区域之间的经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实,才会是有效的政策,才能达到预期的目的。我国房地产宏观调控失灵的一个重要原因,在于宏观调控指导理念上过多地强调政策的全国统一性,往往忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性。

我国600余个城市的房地产业发展是极不平衡的,大体上可以分为五种类型:第一类区域是发达地区,包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大,外资进入量大,房价很高,涨幅很快。第二类区域是比较发达地区,如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主的东部沿海地区,房地产市场相对比较活跃,投资炒房比例较大,外资进入量比较大,房价相对比较高,涨幅较快。第三类区域是发展中地区,俗称二线城市,如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区的城市。它们的特点多是房地产市场启动相对较晚,近几年来房地产市场得以较快发展,居民自住性购房占市场主导地位,房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区,主要体现在中部、东北、西南、西北地区的一些省属城市。它们的房地产市场化水平不高,地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区,除东南沿海个别县级市,全国绝大多数的县级城市房地产业处于刚刚起步阶段,房地产市场启动相对滞后,房价较低。由于忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,实施全国统一的调控政策,结果出现了该调控的没能很好调控,不该调控的也跟着调控的结果,导致有病者吃药的剂量不足,没病的也得跟着吃药。在第一、二类地区,一旦房地产市场稍有下挫,调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止,很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述,可以看出:其一,与房地产宏观调控失灵的主客观原因相比,外因是条件,内因是根据,主观原因应该是主导的;其二,房地产宏观调控失灵的主观原因中,忽略了区域经济发展的不平衡性和差异性,这是最主要的原因。

三、实施区域差异的金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展的风险状况和金融杠杆失灵的成因分析,为破解金融杠杆参与房地产宏观调控的两难境地,笔者提出如下的金融政策建议:根据我国房地产业发展不平衡的实际状况,建议实施考虑区域差异的宏观调控措施,即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在的问题以及宏观调控的任务,因地制宜,实行有差异的金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区,它们是宏观调控的主要对象,因此,应该采取相对比较严厉的金融措施。例如,第二套住房的首付应该严格按照以家庭为单位进行界定,无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一的从严调控的标准。利用严格的金融杠杆,从严控制上述地区的炒房风潮,囤地风潮,下大决心保证房价的平稳运行。

对于第三类地区(往往俗称为第二线地区),房地产市场虽然也有一些这样或那样的问题,但问题多是苗头性的,所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如,本次“房贷新政”中,第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施,对这类地区起到警示作用,既促使当地的房地产业得以健康发展,又防止过热和房价过快上涨的弊端产生。

对于第四类和第五类地区,由于其房地产业刚刚起动,甚至是启动不足,因此应该对它们采取扶持和支持的态度,所以宏观调控中,对这类地区应该是网开一面。例如,“房贷新政”中,第二套住房的规定在上述地区可以不实行;甚至对于该类地区的购房贷款的首付款比例采取更加优惠的政策,以鼓励和支持第四类和第五类房地产业的快速发展。

房地产业和地方经济的关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业,在一个城市经济发展的不同阶段有着不同的作用。当一个城市经济处于腾飞的初期阶段,房地产业是地方经济的支柱型产业,房地产业收入是各个城市地方财政的主要收入。但是,随着城市经济的不断发展,房地产业的地位和重要性逐渐发生变化,呈现递减形态,其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显的体现。因此,在对房地产业宏观调控中,实施区域差异调控政策,不会对一、二类区域经济产生大的不良影响。

总之,采用上述区域差异政策,有压有保,既可以防止房地产市场大起大落,房价无限制地攀升,化解房地产业的风险,同时又促使后进地区的房地产业发展,促进地方经济的平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距,从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控的两难境地,可以把房地产业对国民经济发展带来的风险降到最低点,使其对国民经济的推动作用扩大到最大程度,确保国民经济平稳、健康地快速运行。

【参考文献】

[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融,2007年19期.

第6篇:房地产调控的经济手段范文

----关于加强房地产市场调控的几点思考**县建设局

中央经济工作会议对做好房地产市场调控提出了明确的要求。形势联系,结合工作,就如何加强房地产市场调控提出几点初步认识。

一、注重从国民经济全局审视房地产市场,处理好局部与整体的关系。

房地产市场调控如果单纯就市场自身情况进行判断和决策,而忽视与国民经济整体的联系,就会产生“一叶障目,不见泰山”的问题。目前,全县房地产开发投资占固定资产投资总额的近18%,占我县生产总值近9%,已成为我县需求的重要组成部分。无论当经济繁荣局势抑制需求时,抑或经济衰退有待拉动需求时,房地产投资均是重中之重。同时,这次席卷全球的“金融海啸”充分显示,房地产市场是重要的资产市场,与信贷、证券等金融市场高度关联,有关国家金融安全和稳定。

因而,在房地产行业的宏观调控工作中,要将房地产市场作为国民经济的晴雨表,摸索出宏观经济与房地产市场波动的规律性,实施“逆经济风向行事”的市场调控,促使房地产市场调控主动为实现经济平稳较快增长的宏观经济目标而服务;要将房地产市场纳入金融资产市场统筹考虑,灵活审慎地实施房地产市场调控,尽可能避免房地产市场的大起大落,严防房地产价格的剧烈波动传到至虚拟经济。

二、注重从民生角度审视房地产市场,处理好发展与稳定的关系。

在推动房地产领域市场化的进程中,市场如果成为住房领域资源配置的唯一手段,虽然大大提升了住房生产、分配、消费环节的效率,但亦造成住房资源向少数人过度集中,而部分低收入家庭住房困难。实践表明,住房是重要的民生问题。在现代经济社会中,低收入者难以依靠自身力量达到基本的居住水平,若政府不加以干预,就会逐步演化为社会问题,最终将制约经济的进一步发展,影响社会的和谐稳定。

因而,在房地产市场调控工作中,要大力推进住房保障,通过非市场化手段解决部分低收入且住房困难居民的住房问题;要保持住房价格的相对平稳,使其与国民收入增长相协调。可以让一部分群众能够通过住房市场解决住房问题、改善居住环境。尤其应引以注意的是,要处理好市场化与非市场化的关系。推进住房保障,并不是要取代住房市场,而是对市场缺陷的一种弥补。市场机制依然在住房领域的资源配置中起基础性作用,是促进房地产业快速发展的必由之路;住房保障则着力解决低收入家庭的住房问题,是促进住房领域和谐稳定的必然选择。

三、注重从经济规律出发审视房地产市场,处理好现象与本质的关系。

第7篇:房地产调控的经济手段范文

关键词: 房地产价格; 调控; 金融手段; 财税手段; 法律手段。

房地产价格不断上涨的问题受到了教育界、金融界和政府官员的高度关注,但是从研究的角度看,对影响房地产价格的各种因素争议很大。当前需要从房地产市场的实际出发,运用系统科学的方法对其进行分析,总结我国房地产市场发展的经验,同时需要对影响房地产价格的各种因素进行综合分析,对房地产价格进行有效的调控,从而保证房地产价格处于一个合理的状态,促进房地产行业健康稳定发展。

我国房地产行业经过了几十年的发展,取得了一系列的成就。房地产行业的发展,对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用,同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。从另一方面看,房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注[1]。从当前的情况看,房地产价格的影响因素是多方面的,需要通过研究分析影响房地产价格的关键性因素,找到更好的应对策略。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大,此类问题一直是业界的研究重点,如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题,因此需要把理论和实践结合起来,并且在此基础上,找到房地产健康稳定可持续发展之路。

一、我国房地产市场价格影响因素分析。

房地产市场价格受到多方面因素影响,而这些因素自身也存在相互作用、相互影响的关系。从总体情况看,影响房地产价格的因素可以归纳如下:

( 一) 从宏观环境角度分析。

银行利率对房地产价格影响明显,加息已经被房地产业界公认为是调控房地产需求和价格的重要的市场化手段。银行利率会对房地产开发商的经营产生重要的影响,同时其也是影响房地产成本的重要因素[2]。通常情况下,上调银行利率必然提高房地产业的开发成本,同时对投资过热的现象也可以进行有效抑制。商业银行存款利率的调整,对房地产投机行为会产生最直接的影响,投机的减少可以有效降低房地产价格,促使房地产价格涨幅回落,否则大量的投机资本流入房地产市场会导致房地产价格大幅度上涨,因此需要采取积极有效的措施解决这一问题。

( 二) 从金融存款角度分析。

房地产行业对资金需求量较大,因此房地产价格受到资金供给等方面因素的影响。如果金融机构的各类存款增加,那么整个资金的成本会降低,开发商在此环境下会增加投资,因此资金供给会对房地产的价格产生一定程度的影响。同时,消费者的行为也会对房地产价格产生很大的影响。金融机构的存款变化可以反映出消费者的消费结构的相应变化。从中国的实际情况看,我国人均收入不高,住房消费一直是老百姓的主要消费,从大部分消费者的心态看,其“存款买房”的观念一直很强烈,金融机构存款的增加在一定程度上预示着住房需求的增加,因此需要采取有效的措施抑制房价过快上涨的局面。

( 三) 从消费价格指数角度分析。

我国当前正处于经济发展期,因此人均收入还处于较低的状态,住房是人们最基本的消费和需求品之一。从消费品的特点看,消费品主要可以分为长期消费品和短期消费品。一段时期内,如果消费者短期消费倾向重,必然会影响其长期消费; 相反,如果消费者长期消费倾向比较重,必然会影响其短期消费行为[3]。消费价格指数主要是对短期消费情况进行集中反映。从实际情况看,消费价格指数与房地产价格指数呈反比关系,因此在房地产价格调控过程中需要对此进行重点研究,从而促使房地产行业健康稳定发展。

( 四) 从房地产开发成本角度分析。

房地产的开发成本对其价格会产生很大的影响。房地产开发过程分为前期、中期和后期。前期工作主要是对土地资源进行开发利用。土地是房地产行业发展过程中必不可少的物质基础。前期工作主要包括确定用地规模性质、项目地址的选择、获取土地使用权、对项目进行总体规划等。我国实行国有土地有偿使用制度,土地使用权在运行过程中可以依法转让。随着我国社会经济的发展,土地使用制度也在不断改革和完善,通过行政划拨手段获取土地使用权的情况呈现减少的态势。土地使用者需要支付反映市场情况的土地使用权价格,也就是通常说的出让金,开发商在项目开发过程中同样需要支付土地费用,因此土地费用会对房地产的价格形成产生很大的影响。当前需要进一步完善土地使用权费用征收制度,不断优化土地管理制度,促使房地产行业科学发展。

二、我国房地产行业调控的对策建议。

( 一) 不断加强我国房地产市场的宏观调控力度。

土地对房地产市场价格会产生很大的影响,是其主要影响因素,同时土地价格自身也受到多种因素影响。政府的宏观调控对规范土地市场,促使房地产市场健康稳定发展具有十分重要的作用。当前政府需要鼓励进一步开发利用存量城市用地,规范其流转程序,严格控制土地市场的发展,优先考虑普通住宅建设用地和经济适用房用地,保证用于房地产开发的土地供给处于健康稳定的状态[4]。政府在宏观调控过程中需要建立公开透明的土地转让、出让、招投标制度,建立完善的土地交易市场,对土地使用制定供应计划,努力提升土地整体管理水平。

( 二) 通过金融手段调控资金流向结构。

通过积极有效的金融手段调整完善信贷程序,可以有效地控制资金流向房地产行业的结构和具体数量,从而能够更好地推动房地产行业健康稳定协调发展。从国外房地产业发展经验看,金融业的参与对房地产市场的健康稳定发展有很大的作用,当前我国房地产业处于快速发展的阶段,因此房价上涨速度与经济社会发展不匹配的现状已经产生,只有解决这种不匹配的问题,才能有效控制房价过快上涨的势头,促使房地产价格回归理性状态。我国房地产信贷还存在很多的问题,需要进一步优化资金投向结构,通过金融手段进行调控,促使房地产价格处于合理状态。

( 三) 通过财税手段调节房地产市场发展模式。

积极有效的财税手段对房地产市场发展模式会产生重要的影响。根据房地产市场发展的状况,有效利用调整财政预算支出、调整税率、废立税种等手段,从而达到合理利用财税手段调控房地产市场价格的根本目标。房地产市场调控过程中需要每年从财政预算中安排一定的资金用于经济适用房建设,以有效满足中低收入消费者的购房需求。国家通过积极有效的财税手段,可以控制开发商的投资盈利规模,也能对消费者的支出水平进行有效的分析,为低收入群体买房创造积极有利的条件,为房地产市场健康稳定发展创造有利的环境。

( 四) 通过有效的法律手段规范房地产市场发展。

房地产市场的各种经营活动,需要按照市场经济的具体要求进行,市场经济从一定程度上看就是法制经济,法制建设对房地产行业的健康稳定发展会产生重要的影响,通过完善法律制度可以更好地维护市场秩序,发挥市场在资源配置方面的作用。

房地产业宏观调控需要政府通过有效的司法和立法途径,运用法律法规来约束和规范各个利益主体的行为[5]。利益主体主要包括房地产开发商、中介机构、政府、消费者等。各个利益主体必须按照法律法规的要求实施各种行为,这样各个利益主体的权益才能得到有效的保障,房地产行业才能在市场经济环境下健康稳定发展。

( 五) 采取积极有效的手段干预房地产市场运作。

房地产行业发展过程中需要对其核心问题进行规范,通过完善产权制度,可以保证产权在各个经济主体之间的合理转移和让渡。当前我国房地产产权比较混乱,这对政府的宏观调控产生了一定程度的影响。在市场经济的条件下,不断完善房地产的产权制度,对保证行业健康稳定发展具有很大的作用。

通过建立房地产价格评估机制,可以保证房地产业的市场运作更加科学、合理,促使房地产市场的运行更加规范。

( 六) 积极引导和发展房地产业。

房地产业发展过程中需要政府积极有效的引导,帮助其科学发展。具体实施过程中可以通过采取社会舆论、宣传教育、信息引导等手段,对房地产业消费、投资主体和利益相关者进行引导教育,把其引上规范化的发展轨道。针对市场发展过程中一些不规范现象进行统计分析,通过完善制度等手段不断规范市场秩序,这样才能保证房地产业在社会经济发展的大潮中健康发展。

参考文献:

[1] 黄忠华,吴次芳,杜雪君。 房地产投资与经济增长———全国及区域层面的面板数据分析[J]。 财贸经济,2008( 08) .

[2] 李倩,张飞涟。 房地产开发商与地产中介的博弈分析[J]。 长沙铁道学院学报( 社会科学版) ,2007( 02) .

[3] 王阔田,何志强,周美娟。 房地产投资对中国经济增长影响的实证分析[J]。 工程建设与设计,2008( 06) .

第8篇:房地产调控的经济手段范文

关键词:房价 调控目标 宏观调控

房价成为调控的目标

无论在发达国家或地区还是在 发展 中国 家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中央不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国 社会 科学 院 金融 研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。

一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供应量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。

稳定房价不等于降低房产的绝对价位

房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。

房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度

房价调控不等于调控住房需求

不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,特别要经常注意房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向 社会 发布准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。

住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房 问题 是一个重大的社会 经济 问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的 发展 。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。

参考 文献 :

1.经济时评.调控房价应注意的几个问题[J].经济视角,2005.6

2.王宁. 建设部多管齐下 为房价降温——访建设部副部长刘志峰[J]. 城乡建设,2005.6

3.刘洪玉,马亚男. 住房价格与政府调控[J].住宅与房地产,2005.6

4.吴雄虎. 城市高房价的生成机理与抑制之道[J]. 技术经济,2005.7

第9篇:房地产调控的经济手段范文

房地产业是国民经济的重要组成部分,一个国家或地区的经济景气与否,往往表现在房地产业的景气与否上。因此,如何保持房地产业的良性循环极为重要。鉴于金融业与房地产业的密切联系,以及金融杠杆所固有的调控作用,因而有必要,也有可能利用它来对房地产业的规模、速度进行宏观调控。通过对我国房地产金融政策变迁的考察,可以清楚地看出,我国房地产金融政策随着房地产市场的变化而调整,并对房地产市场的发展产生非常重要的影响。

早在上世纪90年代初,针对我国东南沿海地区和部分大城市曾有过房地产过热甚至形成的“泡沫”的状况,国务院1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知,这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控。自从去年以来,在经济学界、房地产界以及政府决策部门间爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论,而且这场讨论也引起了高层的关注。2003年 1月,中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出,国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是罢在我们面前的紧迫问题。”Q)2003年6月13日,中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着国家以金融工具为手段,对房地产市场新一轮宏观调控的开始。

两次利用金融工具调控房地产市场的背景不同,金融政策调控的内容和手段也有所差异。第一次调控取得积极效果的同时,也导致了房地产市场出现丁数年的低谷期,给这次宏观调控予警示。本文就两次房地产经济过热时的金融调控政策进行比较分析,从中获得有益的启示。

二、两次房地产金融政策调控背景的比较分析

我国房地产业的发展历程并不长,只有二十多年时间。党的十一届三中全会以来,随着我国经济建设的发展,房地产业逐步复苏。进入80年代,有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让,确定房地产行业类别,建立房地产生产要素市场等方面的法律、行政法规相继出台,为房地产业发展和房地产市场的开拓提供了法律政策依据,标志房地产业经济的真正起步。进入90年代,房地产市场总体上呈现快速发展态势,曾经历过高潮一低谷一高潮的发展轨迹。

第一次高速发展期发生在90年代初。邓小平南方谈话的发表和党的十四大作出关于建立社会主义市场经济体制的重大决策之后,整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势,无论是土地批租,还是商品房的建设,都是空前未有的。1991年房地产开发投资是320亿元,而1992年迅速扩大为731.2亿元,同比增长128.5%,1993年为1626亿元,同比增长122%。在这一时期,金融界也存在一些问题。主要是缺乏系统、先进有效的房地产金融中介体系和管理体系,缺乏房地产金融人才、房地产金融法规。由于转轨时期金融监管不力,出现了一些混乱现象。尤其在1992年—1993年期间,金融机构大量的资金(包括违规拆借资金)流向房地产开发投资。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时,对这一时期的房地产过热,甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。

针对1992年—1993年的经济过热,尤其是房地产过热现象,中央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,对国民经济进行宏观调控,其中房地产行业又是调控的重点。在这次调控中,控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策起了十分重要的作用,取得了明显的成效,但是也给房地产业产生了很大的负面影响。住宅当年开工面积经历了1993年和1994年的高峰后(1994年1.3亿平方米),接着逐年回落,1996年和1997年跌到谷底1亿多一点。房地产投资增长速度也迅速下降,从1993年的1626亿元,同比增长122%,1994年下降为42%,为2308.92亿元;1995年为2831亿元,增长为21.4%,比1994年回落 20.6%。这期间,调控政策的负面效应也逐步显现出来,产生了不少“半拉子”工程,空置率急剧上升。据统计数字,全国空置商品房1995年底5031万平方米,1996年底6200刀平方米,1997年底高达7083万平方米。房地产市场出现了数年的低谷期。

第二次高速发展期开始于1998年。为了刺激消费,拉动内需,1997年底中央作出}把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策,出台了包括加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政政策等一系列措施。为此,房地产金融信贷政策也作出了相应的调整,其核心是刺激住宅消费。随着一系列住房信贷政策的相继出台,大大激活了低迷了数年的房地产市场。从1988年开始,房地产业的增长有一个直线的上升,1988年住宅开工面积达到1.5亿平方米,当年就超过了1994年1.3亿平方米的顶峰。整个住房投资和住房开工量就超过了1994年最高峰的时候;接着一路上升,从1999年到2002年的4年中,全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%、25.3%和28.2%的增长;商品房销售面积分别实现了23.9%、30%、29.4%。和37.1%的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长,或者叫做具有了一定的发展热度。其中,2003年1-4月,有10个省、市、自治区开发投资增幅超过50%,其中有4个省市增速超过80%,出现投资过热或过热苗头;少数城市(如宁波、青岛、上海、杭州等)商品房价攀升过快,近二三年平均房价年涨幅在10%以上。全国商品房空置面积持续增长(今年一季度又比去年同期增加8.5%),有些城市空置率超过警戒线。在房地产市场升温的同时,一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头,纷纷抢滩房地产,大有推波助澜之势,市场有进一步升温的可能。为此,就有了央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台。

通过比较分析可以清楚地看出,两次利用金融工具调控房地产市场所面临的背景和市场环境有很大的不同。

1.两次调控所处的经济体制的背景不同。第一次调控时,由于正处于由计划经济向社会主义市场经济的转型时期,对市场经济规律的认识不很深,运用宏观调控工具调控房地产市场还不能驾轻就熟;第二次调控时,社会主义市场经济体制已基本建立并不断完善,又有第一次宏观调控的经验及教训,对房地产市场经济运行的规律也有了更深的认识。这为更好地运用经济的手段调控房地产市场奠定了制度基础。

2.房地产市场的发育状况不同。第一次调整时,由于我国房地产业尚处于历史发展进程的起步期,土地供应及市场行为不规范,炒地和圈地现象十分严重;法制不健全,还没有建立起切实、有效的对房地产投资总规模进行宏观调控的机制;第二次调控时,房地产市场又经过了十年的发展,市场化程度已比较高,土地一级市场进一步规范,房地产金融体系初步得到建立,房地产市场管理已逐步纳入到法制轨道。这也为更好地运用经济的手段调控房地产市场提供了较好的市场条件。

3.两次调控所面临调控时机有所差异。尽管两次调控都是以防止房地产过热为目标,但第一次调控是“事后调控”,即由于当时全国房地产市场不发达、机制不健全,部分地区房地产已经过热甚至产生了“泡沫”之后,采用了包括金融政策在内的调控手段;而第二次调控则更大程度上是“预防性调控”,在这次房地产高潮中,采用金融政策调控是为了防范房地产市场过热甚至产生“泡沫”,以保证房地产市场健康稳定地发展。

4.金融环境不同。1992年期间,房地产金融体很不健全,大量资金未经严格审批和评估,从银行流出参与地产炒作,最终沉淀银行资金达4000亿元。而目前,各大银行在放贷方面的风险管理与控制能力明显提高,房地产金融体系正在不断完善。

5.房地产投资主体有很大的变化。1993年前后,国有开发企业占多数,而近几年全国开发企业民营化加快,非国有投资特别是民间投资比重明显上升。这一轮房地产热的最大特点在于民营资本成为投资主体,2003年1~4月房地产投资中,私营和个体投资达408亿,同比增长了61.3%,远远高出国有单位投资增长6.2%的速度。而且,经过十多年的发展,造就了不少很具实力的民营开发商,具有较强的抗风险能力。

6.消费主体也有很大变化。1993年前后,住房体制改革还没有完全到位,存在大量的单位购房、集团购房的现象;而今随着城镇住房制度发生的历史性变革,实行停止实物分房、住房分配货币化的房改政策,居民的购买力还在源源不断地释放。2003年1—4月,个人购买住房的面积已占总数的95.7%,比去年同期又增长2.1个百分点,个人购房者的绝大多数又以置业自住为目的。同时消费政策有了很大变化,房补、住房公积金、交易税制等政策日趋合理完善。需要特别强调的是,这次房地产热主要是由消费需求拉动所致。

7.房地产开发的资金结构有很大的不同,银行房地产信贷资金风险的构成也不一样。从开发投资的资金结构来看,1997年以前,房地产投资开发市场中银行贷款占到了 60%甚至70%的比例,但目前银行对开发企业贷款只占23%左右,居民购房按揭占40%左右。尽管两者之和银行贷款也占投资的60%--70%,但银行给开发企业直接贷款的比重大大下降,定金、预收款和按揭款成为房地产开发的重要资金来源。1994年在国内才出现第一笔住房按揭贷款,而到2002年末,个人住房贷款余额已高达8258亿元。这意味着银行给开发企业直接贷款承担的风险相对降低,但居民购房按揭贷款的风险增加了。因此,居民购房按揭的风险则成为银行房地产信贷的重要风险。

8.房地产投资的热度也不一样。从房地产投资增幅来看,这几年全国房地产平均同比年投资增幅在30%以内,而1992年前后连续两年超过100%的增长,表明这次的房地产市场投资热度要比1992年前后要低很多。而且现在的开发商较以前也更加理性了,普遍都具有较强的风险意识。

三、两次房地产金融政策调控内容和手段的比较分析

针对1992年一1993年的经济过热,尤其是房地产过热现象,中央制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针。1993年8月16日,国务院批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知,其中第五条有关加强房地产开发投资的管理中明确规定:“(1)房地产开发投资必须纳入国家固定资产投资计划,未纳入计划的,银行一律不得发放房地产开发贷款。(2)房地产开发贷款必须纳入国家信贷计划和固定资产投资计划,人民银行和国家计委将重新核定房地产信贷规模计划,由人民银行下达有关专业银行;根据房地产投资计划,由国家计委会同各专业银行将投资贷款切块下达给地方,实行限额管理。”这是我国首次利用金融工具调控过热的房地产市场。这一紧缩银根、控制房地产信贷规模的金融政策,使过热的房地产开发投资市场迅速降温。但随后导致了如前所述的从1995年至1997年低谷期。

2003年6月13日,中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,新的房地产信贷政策主要有四个方面的变化:(1)提高了开发企业入市门槛,对开发商的实力和资信提出了更高的要求。一是开发商的自有资金不能低于总投资额的30%,二是控制建筑施工企业的贷款用途,防止其给开发企业垫资,三是楼盘主体封顶才能发放按揭贷款,四是房地产贷款只能用于本地区的房地产项目。(2)提高了高档房、别墅、商用房和买多套住房的购房成本,这类购房贷款按照现行同档同期一般贷款利率执行,同时提高多套住房包括第二套住房的首付款比例。(3)支持向中低住宅开发项目提供贷款。(4)对土地储备机构的抵押贷款进行限制,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。央行这次对住房信贷政策作以上调整,是用经济的手段调控房地产市场,用金融杠杆来引导规范贷款投向,引导消费者理性购房。其出发点主要是防止房地产过热和房地产泡沫的出现,使房地产市场能够稳定健康地发展。

通过分析可以看出,我国在1993年和2003年这两次房地产市场过热或有过热迹象时,都运用了金融政策手段对房地产经济进行宏观调控。由于两次调控所处的背景有所不同,因而在具体手段和日措施上也有所差异。具体表现为:

1.金融政策在调控的形式上有所不同。房地产金融政策调控有两种基本形式:一是房地产金融政策直接调控。它是指以行政命令中央银行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量;二是房地产金融政策间接调控。它主要是通过利率政策、法定存款准备金率,再贴现率和公开市场业务等工具,调节货币的供求量,达到调控房地产业的发展的目的。第一次调控主要采用了金融政策直接调控的形式,当时的国务院及国家计委责成央行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量;而第二次调控采用了金融政策直接调控与金融政策间接调控相结合的形式,央行在直接限制商业银行对房地产业的信贷结构和信贷条件的同时,还通过利率政策来调节货币的供求量。

2.运用金融政策工具的区别。金融政策的主要工具可以分为二类:(1)一般性金融工具。它是对整个金融系统的货币信用的扩张或收缩的金融工具。(2)特殊性金融工具,主要是指专门调节房地产金融而使用的金融工具,如房地产生产信用控制、房地产消费信用控制,它主要包括选择性信用控制和直接信用控制两种类型。第一次调控主要运用的是一般性金融工具,即收缩的金融工具,通过控制资金供给总量,特别强调了投资贷款的计划性,给过热的房地产投资降温;第二次调控则主要运用了特殊性金融工具,没有对各商业银行的贷款进行总量控制,而是通过对房地产生产信用和消费信用控制,即对信贷结构和信贷条件提出了具体要求,来达到控制资金流向的目的。

3.调控作用的对象不同。第一次调控主要是针对投资者,通过收紧银根控制投资者的资金来源;第二次调控不仅针对投资者,同时通过信贷政策影响消费者,如通过提高高档房的购房贷款成本来影响高档房的需求,进而抑制高档房的供给,进而调整房地产投资结构。

4.调控的力度不一样。第一次调控带有很大的强制性,具有很浓的计划经济色彩;第二次调控则相对温和,更多地是利用经济手段进行调控。一是通过提高开发企业人市门槛和资信要求抑制投资过热,二是更多地使用了利率杠杆来调节资金的供求,引导投资和消费方向。

5.调控目标有所差异。尽管两次调控的基本目标都是为了给过热的房地产市场降温,化解金融风险,但侧重面有所不同。第一次调控主要是为了抑制增长过快的房地产投资,控制投资规模;第二次调控主要是调整投资结构,通过信贷政策控制高档房的开发,积极支持中低档房的开发,使房地产市场能够持续、稳定和健康地发展。

四、两次房地产金融政策调控的启示

1.这次政府加强对房地产市场的宏观调控是十分必要和非常及时的,标志着我国驾驭宏观经济形势能力的进一步加强。房地产业对我国的国民经济发展起着十分重要的作用,据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。这表明,中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。如果像1993年那样,等到房地产市场过热甚至产生泡沫再来调控,特别是采取刹车的话,对国民经济的影响将是非常大的。因此,在这一次对房地产市场的宏观调控时,要吸取1993年调控时的经验教训,珍惜当前房地产市场来之不易的大好形势。要减缓房地产发展的周期震荡,防止调控措施不到位而使房地产市场大起大落。

2.对房地产市场过热要真正做到“预防性调控”而不是“事后调控”。1993年,由于当时全国房地产市场不发达、机制不健全,部分地区房地产已经过热甚至产生了“泡沫”之后,采用了包括金融政策在内的调控手段,是“事后调控”。虽然使当时的房地产市场迅速降温,但也产生了较大的负面影响;而这次宏观调控则更大程度上是“预防性调控”,在这次房地产高潮中,采用金融政策调控是为了防范房地产市场过热甚至产生“泡沫”,以保证房地产市场健康稳定地发展。因此,要切实把握好调控的力度。对最近中国人民银行颁发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要充分考虑到可能产生的负面影响,有预见性地制定相应的配套措施,不要由于政策使用和执行不当而使房地产业再遭重创。

3.通过创新房地产金融工具,防范银行信贷风险。住房抵押贷款证券化不要仅停留在研究、试点阶段,现在全面推开的时机已经成熟,应当积极推进,全面推广。同时要借鉴美国的经验,加快建立房地产投资信托(BEIT),给房地产开发投资更多的融资渠道。从而达到既分散银行信贷风险,又保证房地产业的健康发展的目的。

4.这次调控要因地制宜,切不要搞一刀切。房地产市场具有很强的区域性,仅管全国有部分地区的房地产市场有过热现象,但大多数地区的市场是健康的或基本健康的。而这次央行出台的政策主要是针对过热地区,但全国各商业银行都必须执行。这对其他地区,尤其是房地产市场并不太发达的中西部地区,房地产市场的健康发展将会受到影响。因此,央行应该允许各地根据各自的实际情况,因地制宜、因时制宜地制定实施细则;当地政府也应当采取相应的措施,保证房地产市场健康、稳定地发展。

5.这次调控要制定切实可行的实施细则,使政策具有可操作性。一是要制定合理的“高档房”界定标准。新的信贷政策中提及的“高档房”是一个很模糊的概念。“高档房”界定标准是以单价为标准,还是以总价为标准,或者是以总面积为标准等等,需要认真研究解决。二是“购多套住房”的确认问题,尤其是对“卖旧换新”购房性质的确认问题。“卖旧换新”者产生的交易,通常是先买新房后卖旧房,存在一个时间差。这类交易者本质上不是拥有多套住房。因此,在实际操作中不能视其为“购多套住房”,否则将对近期房地产的需求产生较大的影响。由此又会引发另外一个问题,就是如何监控先买新房,后确实卖出旧房的问题。防止以换房为名,以买多套住房为实的情况出现。