房地产调控的经济手段精选(九篇)
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第1篇：房地产调控的经济手段范文
（一）房地产是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质要素。自改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。据统计，房地产业的快速发展能够有效构成一个良性循环的城市产业链，在房地产业开发、经济、消费过程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、电子、通讯、轻纺及家电等50多个国民经济的产业部门，它的发展能够带动一大批相关产业共同繁荣。同时，房地产业也是构成社会财富生产的重要部门，很多国家和地区的房地产业已成为国民经济的先导性、支柱性和基础性产业。房地产业产值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。
（二）房地产业的自身特点作为国民经济的支柱产业之一的房地产业，其能够有效带动国民经济的发展、提高人民的生活水平、带动相关产业的发展。然而，我们不可忽视的是，房地产作为一种特殊的产业，其自身拥有着不同于其他产业的特殊特点。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长，变现性差、不可移动，寿命周期长、综合性强寄投资额大，政策影响性等特点，同时房地产投资又是高风险、高回报行业，房地产投资的这些特点都决定了房地产市场具有很强的投机性和风险性，这些都要求国家运用政府控管手段减轻房地产业的各种不稳定因素，保持房地产经济的平稳、持续快速发展，避免造成一些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现泡沫经济。
二、加强房地产经济安全的政府管控的措施
目前，我国政府对于房地产经济安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、税费、利率、贷款、保险、公积金管理及价格管理等措施。为保证我国房地产业的经济安全，政府对其进行科学合理的调节与控制十人重要，但基于我国目前政管控的现状，也应对相应的管控措施加以重视，以便更加利于对房地产经济安全的合理管控。
（一）宏观调控与微观调控的紧密配合只有房地产的经济安全得到保证，才能够促进房地产业的健康发展，因此，采取有效手段对各种已知或未知影响因素进行预防，将显得十分有必要。在市经济下，房地产经济安全不久需要自我调节，而且还需要政府机构对其进行科学合理的管控。政府在对房地产经济安全进行管控时，不仅要充分考虑到宏观调控措施，对于微观调控措施也需提高重视度，使两者能够在紧密的配合之下，从而加强房地产经济的安全。其中，政府的宏观调控主要是指其采取相应的法律、行政和经济手段来对房地产市场进行合理的干预，宏观调控措施主要是针对房地产业整体的调控，其能起到大的主导作用；而在宏观调控的基础上，政府也应该采取微观调控措施，对房地产市场的每一个交易环节进行有效的管控，并能过相应的规章制度，约束并导正房地产业的发展方向。通过政府将宏观调控与微观调控的有效结合，从而使政府对于房地产经济安全的管控能够发挥有效的作用。
（二）分析市场形势及时采取相应措施在我国的房地产行业当中，由于各种因素的引导与作用，使得房地产经济具有巨大的波动性，因此，政府在进行控管时，应对当前的房地产形势进行合理的分析，并看清当下时段房地产经济的发展走向，再根据不同的经济波动原因采取相应的管控对策。政府在对房地产经济安全进行控管时，也应对房地产经济与国民经济的发展进行详细分析，当国民经济与房地产经济发展不一致时，则需及时采取措施对其进行调控。如由供需关系所引起的房地产经济波动，并出现房地产经济超过国民经济的承载能力时，政府便需及时清理房地产经济中的泡沫，并根据实际情况，增加供给或是增加需求，从而尽量保证两者之间的平衡关系。
三、结束语
第2篇：房地产调控的经济手段范文
内容摘要：近年来，我国房地产市场发展迅速，多种因素导致房价过高的现状。国家层面多次出台针对房地产市场的宏观调控政策，希望能有效抑制房价过快上涨，实现社会经济平稳有序发展的目标。本文根据国家出台宏观调控政策的时间节点，以江苏南京房价走势为例，进行宏观调控政策对房价走势影响的分析。通过分析得出相关结论并对宏观调控政策提出一些有效建议。
关键词：房地产 宏观调控 房价 南京
政府宏观政策和背景
从1998年实行住房由实物分配转向货币化分配后，我国的房地产市场得到了快速的发展。尤其是进入21世纪，房地产的发展，由于其乘数效应，带动相关行业发展，进一步促进社会经济的快速发展和人民收入水平的显著提高。然而在房地产业快速发展的同时也带来一定的社会经济问题。首先，房地产市场与金融市场的关联度较高，一旦房地产发展过快，形成泡沫并破灭，会对国家经济带来了巨大的损害。再者，一国经济的可持续发展，产业间的均衡发展也相当重要。对于过快发展的房地产业来说，会对其他的实业经济带来“抽血”效应，不利于经济可持续发展。又因为住房是准公共品，有其特殊的价格机制，且关系到百姓的民生，国人“居者有其屋”的传统朴素思想根深蒂固，房价的高企必然会对人们的生活带来很大的影响。
由于种种原因，市场这只“看不见的手”经常会存在失灵的情况，不能有效地配置资源。这时政府的宏观调控就必须发挥其作用，以便社会资源更加合理有效地配置。当然，宏观调控也有可能会失灵。几年来，国家多次出台了相关调控政策，为稳定房价，规范房地产市场行为，也采取了许多相应的措施。通常国家宏观调控的手段包括经济手段、法律手段、行政手段、道德手段。我国市场经济还处于发展阶段，主要以经济手段调控为多。包括财政调节、信贷调节、价格调节和汇率调节。因为政府的宏观调控对国民经济具有导向性，一般而言，政府实行的货币政策有宽松的货币政策和紧缩的货币政策。宏观调控的政策是政府调节市场的重要手段。本文旨在根据对江苏南京新增住房房价的波动趋势的分析，研究宏观调控政策的效果，期望提出合理的建议，使得调控更富有针对性。
房地产市场走势分析
影响房地产市场的因素较多且相互作用，因果关系复杂，本文主要通过研究南京近几年来的房价涨落的变化来验证宏观调控政策的效果并结合实际提出合理化意见。
江苏南京2007-2011年房价环比同比价格指数如表1所示，其房价走势如图1所示（数据来源于国家统计局网站）。
从图1表示环比的曲线中可以看出，在2007年初到2008年初南京房价的环比上升，从2008年3月出现环比下降，一直到2009年初。从2009年3月开始出现环比上涨，直到2010年年初。2010年年中房价环比价格指数略有下降，全年基本持平。2011年南京房价从4月开始环比基本出现下跌。从图1表示同比的曲线可以看出，南京房价同比指数波动得较为激烈。2007年的每月同比指数基本维持在105点以上，从2008年2月到2009年1月，同比指数持续下跌，跌至96.3点。从2008年8月到2009年6月，同比指数小于100点，同比出现下降。从2009年7月，南京房价同比指数开始上升，从2010年4月达到峰值。此后同比增速变慢。综合同比指数曲线和环比指数曲线来看，两条曲线在整体的趋势是一致的，但是环比指数在反应房价的变化上要比同比指数更加灵敏。为验证宏观调控的短期效果，从环比指数的变化上，能够比较好的反映出来。但考虑到调控的长期效果，从同比指数的变化上，能较好地反应出来。
宏观调控政策对比分析
2007年3月，央行2007年首度再次加息（全年共计6次加息，10次上调存款准备金）；2007年6月，加强外资管理—进一步扼制房地产市场外资过热；2007年9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍—严厉打击炒房行为。
由于政府接连推出土地、税收、信贷等调控手段，从多方面进行调控，如土地管理、规范市场秩序、抑制投机、调整住房结构等，使得房价的上涨幅度有一定的减缓。对于市场的反应对政策实施有其固有的延迟性，从南京房价的反应上来看，在2007年年末的时候，环比指数略有降低，从效果上来看，调控的作用不够明显。从全年来看，全年的同比指数是有所上升的，从同比指数与环比指数的关系看出（1-11月的环比指数之积等于12月份同比指数），南京房价的年增长率约为7.4%。
2008年1月，国务院重拳打击囤地；2008年6月，再次上调存款准备金率，缩进银根（全年共5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%）。上半年宏观调控主要针对房地产市场的投资过热和囤地现象，政策倾向于紧缩。但由于2008年下半年美国出现次贷危机，各国的经济都受到不同程度的影响，中国也不例外。为保证国家经济的稳定增长，政策的方向变化明显。从图1中2008年的房价走势可以看出，房价一路下跌，可见金融危机的影响力。整个世界陷入危机的影响之下，各国采取了多种拯救国内经济的方法。从而下半年的宏观经济政策开始放松。2008年9月，降低贷款利息0.27个百分点，存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点；2008年10月，财政部降低真实购房需求的门槛，降贷款利息0.27个百分点，降准备金率1个百分点。2009年1月，四大国有银行宣布：执行基准利率0.85倍优惠、原则上都可以申请七折优惠利率等。2009年上半年采取的是宽松政策为主。
针对2007年的调控局面，2008年上半年政府实行从紧的货币政策，表现了政府调控的决心，房地产市场双量齐降，调控的效果有所体现。2008年下半年由于世界金融危机影响的不断扩大 ，政府为了保证经济的稳定增长，央行推行双率齐降，采取适度宽松的货币政策，明显有救市的倾向。从宏观政策的定位可以看出，政府由“控制”向“救市”的态度转变。从2008年南京房价环比指数的变化来看，房价的变化与现实情况相一致，调控的目标基本完成。房价有自身上涨的动力，并在正面政策的推动下，2008年下半年到2009年上半年进入房价上涨的高速期，这使得政府开始意识到房价过快的上涨又将会带来新的问题。从而在2009年的下半年，宏观调控政策又开始转向。
2009年7月，加强贷款资金监管，防范贷款的银行风险。2009年12月，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以抑制投机炒房。2009年12月，地方政府要切实负起责任遏制房价过快上涨。从政策上看，2009年下半年由松变为紧，由于房价过快上涨，政府的调控开始抑制房价上涨和炒房现象。中央政府出台了抑制投机，增加供给等政策，以稳定房价。调控的目标基本与2007年一致。从2009年7月到2010年6月的同比走势来看（同比曲线延迟6个月），曲线的走势与调控的节奏一致。同比指数先增大，然后变小。但是在绝对的数值上，变化微小，正体现了调控的难度。但客观地讲，从数据上看，宏观调控仍然起到一定的作用。
2010年1月，国十一条；2010年9月，出台最严厉房产调控政策—暂停发放第三套房贷；2010年10月，上调公积金贷款利率至3.5%；2010年11月，限制公积金贷款购房首付比例等。从全年的宏观调控政策来看，实行紧缩的财政政策，延续了2009年下半年的态度。2009年房价的上涨，房地产市场的繁荣。中央政府意识到房价问题后果的严重性和民生建设的重要性，2010年实行了更为严苛的政策。从限贷、限购到限价，体现的是政府坚定的决心。从同比曲线的走势来看（同样时间推后6个月），曲线表现为总体持续下降。可见调控的政策在长期的作用之下，起到一定的作用。但在2011年的1月和2月，南京房价同比仍有上涨。当然，在2011年开始采用新的房价统计方法也可能带来数据波动。
2011年1月到6月，央行连续上调准备金率，全年采取紧缩财政政策，进一步对房地产调控深化。从上半年的调控可以看出，在各种严厉的调控政策之下，从环比的走势来看，2011年全年的房价环比指数呈下降趋势，2011年12月同比为99.7%；2012年5月，定基指数为99.1%。这些数据表明宏观调控效果凸显。
从南京房价指数来看，环比指数在反应宏观调控的效果上比较灵敏，更能体现市场情况的瞬时变化；同比指数的变化更能反应调控效果的累积效应，趋势更加明显。在时间轴上，同比数据反应现实调控政策的效果约有半年左右的滞后。可以看出，南京房价指数的走势基本上与宏观调控的调控方向是一致的。现实中人们也没有感觉到房价的回落，与数据反映的情况基本一致。但是，地方政府与开发商的言行使得人们对调控能否持之以恒有所怀疑。
现阶段政府进行房地产宏观调控的建议
基于以上分析，笔者建议政府在进行宏观调控的当下，必须认清调控的范围、调控的目标以及调控的结果。宏观调控的本质是弥补市场的缺陷与不足。政府的调控目标应是使得市场具有更好的功能，并应更加看重调控对市场的改善结果。在运用宏观调控手段进行调控的时候，政府应该着重考虑各种手段对于具体问题的作用效果。在行政、经济、法律手段中选择合适的手段，必要时，通过各种手段的配合运用，实现调控的目标。
总的来说，政府应当立足于经济手段，并在运用金融手段的同时，着重区分消费性需求和投资性需求。政策应当严格控制投资性购房需求，同时要倾向于支持民众的正常居住需求。政府应当加强行政手段的调控，将房价的快速上涨，纳入到地方政府及官员的考核制度中，建立相关的问责制度，并出台规范和加强房地产市场的监管制度，得以充分发挥调控的作用。建立健全房地产行业的法律制度，对房地产市场良性发展至关重要。在完善相关制度方面，政府尽快完善公积金制度，使之覆盖更多的人；完善保障性住房体系，使得更加公平和有效的分配保障性住房资源；完善土地管理制度，使得土地的流转和使用更加有效率，根本上解决土地供求问题；完善售房制度，最大限度地消除开发商和购房者之间的信息不对称。同时，由于“分税制”的原因，土地出让金一度是地方政府财政的大部分来源。地方政府基于自身利益的考虑，考虑到GDP的政绩考核，使得地方政府在执行中央下达的调控任务时，表现为“不作为”使得调控的效力减弱。通过处理好中央政府和地方政府的税收分配问题，对于土地市场以及二级市场的宏观调控，应当对房地产市场的调控起到积极作用。选择时机出台限制人均住房面积的政策法规，使我国稀缺的土地资源得到更加合理的使用，泽惠后代，缓解住房市场的供求关系，有效控制房价的过快上涨。
参考文献：
1.李婕，崔开丽.1998-2010房地产市场的宏观调控分析[J].法制与社会，2011（7）
2.徐宇.房地产业宏观调控问题分析及对策研究[J].企业技术开发，2011（9）
第3篇：房地产调控的经济手段范文
首先，从已经使用过的“两只手”说起。第一只手，宏观政策，也就是说亚当·斯密的“看不见的手”，这些政策是一直都在使用，而且显然一直会被继续使用下去的，因为房地产价格首先是个与宏观经济和宏观政治都相关的重要问题。但是，如果我们关注一下媒体的报道和市场的反响就会发现，在调控的对象和目标之间，有着长期的落差。
有两个现象可能是政策制定者始料未及的：一是老百姓对于不动产的购买需求竟然如此强烈，以至于中央政府的全力背书也不能让他们等待更多的时间；二是“史上最严厉”的金融门槛也拦不住老百姓从兜里掏出更多的钱，凑出更多的首付和月供。
这两种现象归纳起来，就是说，无论从意愿还是能力上看，房屋需求的整体刚性远远超出我们的想象。百姓想，且能够买房，无论政府说什么。
而这种所谓的刚性又由于“空置率高企”的一系列报道而显得更加不可捉摸。大量的媒体报告说，中国房地产市场的空置率极高，数字从数千万平米到数十亿平米不等。网民们自发形成的“晒空楼”行为更从消费者层面将空置率指标具象化。我们不能理解：既然刚性需求高，那么大家买房子都是要住的；既然在住，房子为什么又是空着的呢？但我想，恰恰正是这一对矛盾的现象，揭示了中国房地产行业与其他任何一种行业，与其他任何一个国家的房地产行业的巨大区别。因为房屋有市场价值和使用价值两个属性。电表不转，只能说它们没有实现它们的使用价值，不代表它们没有实现它们的市场价值；我们口口声声说“空置率”，其实并不是“未出售率”。老百姓辛辛苦苦买了房子，其实并不是主要为了住的。
那么，他们用来干什么呢？他们用来存储财富。换句话说，我们看到了中国几千年以来经济的核心特色在几十年沉寂后又一次显现：不动产(以前是地现在是房)不是一般商品，它成了一种一般等价物，而这种一般等价物的存在目的不是用来流通，而是用来储存。这是只有中国才会出现的，对于很多西方经济学家来说却是匪夷所思的现象。房产，替代了银行储蓄，成了中国民间财富储备的终极方式。
面对这种既属于宏观经济范畴内，却又在世界上任何一本经济学教科书中都找不到解决方案的经济现象，我们的调控仍然采用了一系列常规的经济手段，所以，很显然难于见效。不妨回顾一下最近几次调控的基础思路：空置率高意味着市场有水分；挤掉水分的方式是减少市场需求从而降低售价；减少市场需求的方法是：增加二手房交易成本(上一次调控办法)；提高购买成本(包括贷款比例和利率，是上次和这次调控都用了的办法)；提高供给(这是最近几乎每次调控都会提到办法，即增加保障性住房供给)；增加持有成本(这是一直在讨论的物业税)。
但是，对于一个将房屋作为一般等价物的经济来说，由于它对于房屋变现的需求被降至最低，“拥有”本身即是目的，因而无论怎样提高各个后续环节的成本，都无法从本质上降低人们对于房屋的渴望。
经济政策有困难，那么第二只手，行政干预怎样呢？我们同样发现，这些政策同样步履维艰。从前几年著名的“南京控制房价方案”可以发现，市场解决不了的问题，行政手段解决起来甚至更加困难。南京物价局当时的处理手段是，开发商的房价一旦报备，就不许上涨。但是这样的结果甚至是在根本上拒绝市场机制，因为物价上涨的本质原因并不是销售商的提价，而是市场需求的增加。就算政府可以明文控制销售商的提价，但是由于需求仍然存在，那么控制价格的结果就只能导致短缺。开发商由于不能赚到期望的利润而惜售，客户则迅速买光市场上的存货，结果短缺又导致供需关系进一步紧张，价格“悬湖”进一步膨胀，结果政府本来想平抑房价，最后却导致房价内在的供需关系进一步绷紧，只要政府一个不留神，房价便如同脱缰的野马一路狂奔。从2007年以来的每一次房价调控，其中所包括的行政指令越多，越会看到这样一种尴尬的局面：每次政策一出台，交易量便冷清下来，价格却坚挺不动；一旦监管放松，房价和地价又会报复性地上涨。这种“一管就死，一放就疯”的现象几乎成了行政指令干预市场的基本特征。
最近我们又看到了一项新的政策，那就是：土地市场监管。当然，这是好事，但是，从预期的目标来看，仍然会非常艰难。目前土地市场监管的方法是，圈定100多个重点城市，从土地交易上硬性制止所谓“地王”，也就是高地价的土地交易的产生。但是，实际上就连国土资源部2009年的研究也指出，地价不能说是房价过高的原因，至少在很大程度上是这样。对于很多城市来说，地价在房价构成中所占的比例远不足一半。所以，就算我们能够平抑地价，对于很多城市的房价而言也不会有实质性的影响。从另一个角度来说，即便有些城市的房价中地价所占幅度较大，但从土地交易和房屋交易的本质来看，降低了土地成本并不能解决房价过高的问题，因为，与很多基础消费品不同，房屋作为一种买房市场的高价格商品，它的实际交易价格主要决定不是通过成本，而是通过供需关系。换言之，哪怕市场上房子的成本都只有1000块一平米，但是只要市场的需求足够强烈，房价照样能够上三万，或者上五万。我们甚至可以把自己想象成一个二手房的交易者，如果我们由于各种特殊原因（比如，单位分房）而买到了极端便宜的房子，而房子的市价是我们买入价的10倍，那么当我们出售这套房屋的时候，难道我们会不按照市价去出售，而是按照我们自己购买成本加上一个合理利润率（比如30%）出售吗？由于控制“地王”完全不能够增加市场有效供给，所以这件事在本质上是把本来应该由地方政府获得的土地利润转移到了开发商手里，但是对于最终购房人来说，市场情形没有发生任何变化。
最后，当发现上述“两只手”都不太容易有效实施的时候，可以考虑“第三只手”，那就是：地方政策（比如城市规划）作为一个可考虑的实施方向。当然，本文不可能真正深入探讨城市规划的全部经济意义，但是我们可以从一些明显的方面加以例证。
为什么城市规划会有用？那是因为房地产市场的一个基本特点是：地方性。对于一个全国性市场而言，越是宏观政策，对它的直接影响力就越大，比如，由于铝材或焦糖是全国性的流动商品，其价格变动也是全国性的，因而主要依赖这些原材料的全国性饮料，比如可口可乐（其管理几乎是全球性的），自然也很容易成为一个宏观经济手段容易影响的商品。肯德基之类的快餐虽然看似地方性很强，但其原料大部分由其自身的统一饲养场提供，非自行提供的也大多采用全国乃至全球统一采购的方式，房租在其产品中的成分很低，因而这类快餐行业对于宏观经济形势的变化也是反应最为迅速的。今年的通货膨胀中，最早做出反应调整全国统一售价的就包括数家快餐饮食集团。但是房地产产品由于其地方性极强，流通商品价格因素对于它的影响程度就非常有限。例如，我们会发现2008年和2007年钢材的大幅度变化实际上与房价并未产生出明显相关性，尽管钢材是房屋建造中的不可或缺的原材料。
我们甚至可以这样说，中央调控政策的通用性（或者说全国性）与房地产行业的地方性之间的矛盾，是迄今为止房价调控不成功的本质原因之一。因为通用政策永远是处理粗的原则性问题，它只能在一个统一的原则框架下生效，而房地产行业的核心原材料：土地，则是每一块都不同，完全无法用统一标准加以描述和管理，所以几乎所有的硬性调控政策，只能极其有限地影响房价，却无法触及房价的核心，那就是：当地的人和当地的要素。
而这些要素，却是可以通过城市规划手段加以约束或调整的。在这些要素中，规划手段对于两类要素尤其擅长调整，那就是：自然要素和技术要素。
自然要素是房价的重要决定性要素。我们不能通过通行政策或手段，改变一条河，一座山的位置，一条铁道，一条高速公路，或者一种心理现象。从经济意义上，由于其变更难度太大，实际上具有某些与自然要素类似的特质。所以，我们也不能改变北京人对于南城长久以来所形成的认知，至少在短期内不能。而这些要素，比起建筑成本或者交易成本或者保有成本而言，对于房价的决定性作用更大。举例来说，如果我们习惯于将一个城市的优质空间（具有良好的自然环境或类自然环境要素）规划为某种高收入人群所能享用的居住空间，这里在城市中便会出现一个房价峰值，而这种现象不会被某处的房价跌落所抵消。此外，这种空间价值分配的不均衡性不仅影响了房屋均价，还影响到整个城市房价分布的健康。高档房屋与低档房屋之间的区别过大，会带来社会鸿沟增加等一系列负面社会效果，这将进一步放大房价过高所产生的社会不和谐因素。
第4篇：房地产调控的经济手段范文
关键词：房地产市场
市场运行机制 政府宏观调控
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914(2011)03-277-03
一、引言
随着我国工业化与城市化的进程不断推进．房地产市场在住房制度改革后得到了快速发展与壮大。房地产业作为我国经济发展中的基础性产业和支柱产业，对我国经济发展的影响重大。房地产市场的健康发展与否，直接关系到我国的国计民生。现阶段，我国房地产市场运行过程中，出现了一些不容忽视的问题。直接表现为房价的居高不下，此外还存在着供需不平衡、供给结构不合理以及房地产商不公平竞争等一系列问题。面对这些仅靠市场机制已不能解决的问题，政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。因此，房地产市场要取得预期的调控成效．必须从市场和政府两个方面同时进行。对于如何有效发挥市场机制和政府宏观调控对我国房地产市场调控的作用也就成为了热点研究问题。
研究我国房地产市场调控的文献较多，大致可分为两类，一类是从市场和政府两方面进行分析的。另一类是单从政府调控分析的。
(一)从市场和政府两个层面对房地产市场调控的研究
赵传伟(2006)从市场和政府两个方面的运行机制对房地产市场调控进行了研究。从房地产市场运行机制来分析，他认为企业和个人追求利益最大化是市场经济的基本特性，但是在这个过程中，房地产商为获取更高的私人利益而提供虚假商品信息，甚至违反相关法律法规则说明了其运行的不规范性。此外，我国房地产市场的运行并不是一个完全竞争的市场，其商品的价格也不能反映商品的真实信息，这必然导致了我国房地产市场发展的不正常。从政府对房地产市场的宏观调控机制分析，作者提出正是由于市场经济条件下，市场存在着以上的不足，因此需要政府对此加以宏观调控。而我国由于地方政府与中央政府的政策目标差异，使得政府调控房地产市场的效果并不理想。因此作者提出需要在市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场进行调控才能取得相应的成效。张跃庆(2005)认为价格是市场经济的核心问题，对于很多开发商和学者提出的房地产价格只能由供求决定的说法，他认为是不符合市场经济运行实际的。他提出房地产商品价格与一般商品价格一样，都是由成本+利润构成的，而之所以我国的利率机制对房地产调控不起作用的原因是房地产开发贷款利率不是由房地产商负担的，而是转嫁给了消费者。他认为只有提高房地产市场化的水平。国家宏观调控政策和市场机制，就一定能够对房地产业发生国家预定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地产市场运行的基本情况后，认为需求结构的变化主要与住房价格有关，与硬性指标关联不大，单靠行政的手段使需求适应供应结构的调整难以达到目的，并对促进房地产市场健康发展提出了相关政策建议。此外，李旭辉(2008)从房地产行业垄断枧角，提出要斩断产业链条，用市场机制重新整合房地产业．并提出房地产的项目规划、设计、施工与销售、物业管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代税费；成立房地产业市场管理局，实现准公共产品的特许化管理等政策建议。可见，从市场和政府两个层面研究的文献并不多。以上学者的研究从不同的视角分析了市场和政府对房地产市场的调控作用，但是对二者在房地产市场调控中如何作用的机理并未涉及，且提出的政策建议未能有效结合市场机制与政府责任在房地产市场调控中的作用来制定对策。
(二)从政府层面对房地产市场调控的研究
目前大多数的文献研究集中于政府在房地产市场调控中的责任。俞露(2008)从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策和住房保障政策四个方面对政府调控对房地产市场的影响进行了效应分析。黎显扬(2010)分析了房地产宏观调控的必要性与可行性，提出房地产宏观调控的主要途径分为直接调控和间接调控两种方式，直接调控手段有价格指导和价格管制，计划，规划以及管理手段；间接调控手段有经济手段和法律手段。张鸿俊(2007)阐述了地方政府对房地产市场的影响．认为地方政府在房地产宏观调控中应进行角色转换，从受益者向监督者转变，以在房地产调控中充分发挥出地方政府作用。陈丹(2009)认为当前中国房地产市场过热。迫切需要政府通过宏观调控予以调解控制，但利率调控房价失效，土地储备制度调节房价难度高、效果差，期房销售制度改现房销售制度缺少相应的现实基础以及开征物业税的基础性工作准备不足。以经济手段为主的政府宏观调控工具已经出现“调控疲劳”．进而预示着当前我国政府对于房地产市场的调控或许将由以经济手段为主的“软着陆”转变为以行政手段为主的“硬着陆”。赵传波(2009)认为中国房地产市场处在整体供给过剩与价格持续上涨并存的非均衡状态，房地产价格受到房产商的操纵，是一个供给垄断价格而不是均衡价格，建立了政府参与下的房地产企业模型，通过模型分析得出政府和房产商在博弈过程中存在着严重的信息不对称和乐观预期，政府的政策效应实际上推动了房地产价格的上升．造成了房地产开发企业的效率损失和房地产市场上政府政策失灵。此外．张，张京京(2009)，程旭(2009)，孙军(2009)，童中文。邓熳利(2009)，孙琳(2008)，白曜新(2008)等作者从不同角度分析了政府在房地产宏观调控中的角色以及政府调控对房地产市场的影响。以上研究从不同视角分析了政府在房地产市场调控中的工具、作用、影响以及“政府失灵”，但却未分析市场机制在房地产市场调控中的基础性作用。
综上所述，目前对于房地产市场删控的研究还远远不能满足现实需要，本文将在对市场机制和政府责任在房地产调控中的作用机理分析之后，结合我国房地产的实际情况，分析市场失灵的具体表现以及我国政府所采取的政策及其效果分析，并据此提出符合我国房地产市场调控的政策建议。
二、市场在房地产运行中的作用机制
市场经济条件下市场运行机制在资源配置中起基础性优化作用，其作用的发挥是建立在两个前提条件之上的，一是市场充分竞争，二是价格反映真实商品信息。若两个条件有其一不能满足，则市场机制在配鼹资源时会出现“市场失灵”。
(一)市场机制在房地产运行中的作用分析
我国从计划经济向市场经济转变后，市场这只“看不见的手”就通过价值规律在房地产市场运行中起着基础性的配置作用。市场机制包括价格机制、供求机制和竞争机制，在房地产市场中．市场运行机制有其自身
的特点。
1．供求机制。供求机制是通过供求关系的变化导致价格的上涨或下跌，从而使供求处于平衡。当供过于求时，供给商之间竞争激烈，此时为买方市场，价格下跌；反之．当供小于求时，买方竞争激烈，为卖方市场．价格上涨。房地产市场由于其特殊性。供求机制发挥作用的形式也具有特殊性。一是供求机制的作用范围有限，因为房地产市场具有较强的区域性，一个区域的房地产业的短缺很难由其他区域的房地产业来弥补。此外。就算是同一个区域的房地产业由于建筑风格等的差异，其他房地产也难以替代。二是房地产供求均衡需要较长时间完成，因为房地产市场不像其他商品市场，其建设周期较长，在需求变化后，不能及时调整供给以符合市场需求。三是满足需求的方式较多，房地产市场不仅仅可以通过提高增量房地产的供给来满足市场需求。还可以通过改变存量房地产的用途，如出租转出售等来满足需求。
2．价格机制。价格机制是通过房地产价格围绕其价值波动的变化来影响房地产市场的供求，从而使供求趋于平衡，优化资源配置。对于房地产市场来说，若房屋销售价格上涨。则会使社会有效需求减少，而供给增加，若房屋销售价格下跌．则会增加社会有效需求，供给减少。此外，房地产市场租售比价的变化也可以促进存量房地产的流通，存量房地产如能有效进入流通领域，可在一定程度上解决供需失衡的矛盾。
3．竞争机制。房地产市场通过竞争机制实现资源的优化配置，竞争机制是其动力机制，包括争夺土地、市场、资金、人才以及先进技术等。房地产市场的竞争不单单是供给商之间的竞争，买方之间的竞争也很激烈。因为房地产商品具有差异性，特殊地理位置的房地产具有特殊的使用价值，买方会因此竞相提价，从而使得其价格远远高于其价值。此外，房地产市场的竞争还具有区域性，这与房地产市场本身具有较强的区域性是一致的。房地产商为了吸引顾客，会在价格、质量以及物业管理等方面展开竞争。
(二)我国房地产市场运行中“市场失灵”的表现
我国房地产市场运行中“市场失灵”表现在四个方面：一是房地产市场供需不平衡，二是市场信息不对称，三是房地产商不公平竞争，四是供给结构不合理。下面对每个问题逐一详述：
1．房地产市场供需不平衡。近年来，我国房地产市场表现出供小于求的现象，而且供需不平衡有不断扩大的趋势，这从近几年我国房地产开发企业建设成套住宅竣工与销售情况可以看得出来(见表1)。房地产开发企业住宅竣工的套数均小于住宅销售的套数，且有逐年扩大的趋势。直接的后果是我国房地产价格居高不下(见图1)。供需不平衡的原因大致可分为几个方面：一是我国改革开放以来，城市化进程加快，城市人口快速增长。客观上对房地产的需求加大；二是我国城市批准建设用地有限．土地供给不能满足快速增长的需求，致使“地王”频现；三是房地产商囤积土地、“捂房”现象严重。使房地产市场有效供给减少。四是房地产市场投机行为严重，虚增了房地产市场需求。
2．房地产市场信息不对称。信息不对称指的是交易一方对交易另一方的了解不充分，双方在与交易相关的信息在准确性、全面性、及时性与连贯性方面存在差别。由于房地产市场的特殊性，以及房地产市场预防信息不对称的成本费用高，我国房地产市场信息不对称的现象比起其他产品市场更为明显。我国房地产市场由于信息不对称已造成了诸多问题，并呈现上升趋势。在一个完整的房地产市场消费链条中，只有消费者是信息不对称的受害者．而开发商则无疑占据信息优势地位，我国市场管理层还没有建成中立的、公开的信息体系。
3．房地产商不公平竞争。市场经济条件下，房地产商通过正当竞争追求利益最大化本无可厚非，但是我国房地产商为了获取更高的私人利益而蓄意向市场提供虚假的商品信息，故意囤积居奇，以此抬高商品价格，并且因此给消费者的合法权益造成了不必要的损失，使得整个社会经济的健康发展也因此遭受损害。从现实情况来看，房地产商土地囤积逐年增长(见图2)，房屋空置率过高同时价格又不断飙升，本身就说明了我国房地产运行中的不规范性。
4．房地产市场供给结构不合理。供给结构不合理是我国房地产市场突出的问题之一，表现在三个方面：一是户型结构不合理，房地产供给中以大户型住房供给较多，而中小户型住房供给较少；二是价格结构不合理，中高端住房供给较多，低端住房供给较少；三是在住宅供给中，占人口总人数70％的中低收入者所需要的经济适用房的新开工面积以及投资完成额占比小且逐年降低．而别墅、高档公寓的新开工面积以及投资完成额相对来说占比大，且逐年增加。
三、政府在房地产运行中的责任
我国房地产市场运行在市场机制充分发挥作用的两个前提条件方面均存在不足．存在“市场失灵”，需要政府从社会收益最大化的角度对房地产市场进行宏观调控。
(一)政府宏观调控在房地产运行中的作用分析
在房地产市场调控中，政府主要是通过土地出让管理、财政税收政策、对信贷资源的疏导以及住房保障政策来影响房地产市场的内部运行机制，以促进资源的优化配置，同时兼顾房地产市场的公平性。
1．土地出让管理机制。由于我国土地是国家所有的，私人没有土地的所有权，因此政府有责任根据房地产市场的供求变化及价格的涨落来调节土地的出让计划。通过变动土地出让数量及出让方式．影响房地产市场的供给结构和供给数量，从而调节房地产市场的供需平衡。
2．财政税收机制。财政税收机制是政府对房地产市场调控的重要手段之一，政府通过对房地产市场的课税对象、交易数额以及征收税率的大小的调节来影响房地产市场的有效需求和有效供给，通过房地产市场需求结构和供给结构的变动．实现政府预期的政策目标，优化房地产市场的资源配置。
3．信贷政策机制。我国房地产市场开发经营的资金来源主要是银行信贷，因此，信贷政策机制可以从金融调控的视角对我国房地产市场进行调控。通过对房地产市场信贷规模的管理以及利率的变动．可以有效地调节房地产开发的力度以及购房者需求的大小。从而影响供给和需求结构，实现政府的调控目标。
4．住房保障机制。我国中低收入者比例非常大，必须有相关的住房保障机制来保障迭一群体的基本住房需求。政府通过制定相关的住房政策，如修建经济适用房、廉租房、规定房地产商在开发过程中经适房的修建比例等政策来保障广大低收入职工及住房困难户的基本居住条件．以促进社会的稳定发展。
(二)我国政府对房地产市场进行宏观调控的措施及其效果分析
针对我国房地产市场存在的一系列问题．我国政府从土地出让管理、房地产信贷管理、房地产税收政策以及住房保障政策等方面，对我国房地产市场进行了调控干预，但调控效果并不理想。
1．土地政策分析。我国房地产市场过热问题是一个结构性问题，用土地出让管理措施来调控结构性矛盾，其政策效果不强。更重要的是我国是多渠道、多源头供应土地。由于我国财政体制的原因，地方“土地财
政”的局面难以改变．导致地方政府和中央政府的调控目标不一致，通过土地出让管理措施调控房地产市场针对性不强。
2．财政政策分析。我国政府对房地产需求调控中，出台了一系列相关的房地产税收政策，比如从2010年1月1日起，政府对个人购房不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税，还有诸如二手房转让个人所得税等，这些政策的变化会对房地产市场产生一定的影响，但却不能从根本上使房地产市场供需达到平衡。
3．货币政策分析。货币政策是我国政府对房地产市场常用的调控手段，诸如调整准备金率、调整住房公积金存贷款利率、调整购房首付比例等。如2010年4月15日对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭．贷款首付比例不得低于30％．4月17日对房价过高地区暂缓发放第三套房贷等等。这些货币政策在一定程度上遏制了房地产市场的投机需求，但仍不能从根本上解决房地产市场存在的问题。
4．住房保障政策分析。1998年我国城镇住房改革的目标就包括要建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，政府在调控的过程中也加大了保障性住房供给的干预。但是我们从表2和表3可以看到无论是经济适用房开工面积占住房开工面积的比重，还是经济适用房投资完成额占住宅投资完成额的比重都在逐年的下降。这是由于政府对经适房的价格管制使得房地产开发商不愿投资低利润的经适房，而是投向高利润的豪华住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效监督机制的缺乏，政策未能得到有效实施。
四、完善我国房地产市场发展的对策建议
综合以上分析，我国房地产市场运行中市场机制和政府调控都存在不完善之处，需要从市场机制和政府运行机制两个方面对房地产市场加以调控，才能促进我国房地产市场健康稳定发展。
第5篇：房地产调控的经济手段范文
自2003年以来，中央政府一直在对房地产进行调控，但多次调控后都经历了报复性反弹，除了由于已出台宏观调控政策尚未超越其自身的局限性外，地方政府、房地产开发商以及购房个人，都因不同的利益和做法影响了房地产宏观调控的预期。因此，我们必须站在国家经济建设的大局上，认真贯彻中央稳中求进的方略，切实执行国家的宏观政策并及时预调微调，促使房价合理回归和房地产市场长期、稳定、健康发展这两大目标的实现。具体而言，要以完善差别化住房信贷和税收政策为杠杆，以统筹新建商品住宅建设为重点，以完善房地产统计数据为手段，紧紧围绕调控房地产供应结构与转变开发建设模式的“两大任务”，不断完善住房保障体系和新建商品住宅的“两大体系”，适应短期调控与中长期稳步发展的“两大基点”，确立“科学统筹、总体平衡、依法规范、稳步实施”的思路，牢牢把握房地产市场健康、有序、持续的发展方向。
二、坚持“生命线”的能动作用，不断提供房地产宏观调控持续动力
在当前中国的社会经济生活中，房地产已经成为政府和全社会最为关注的焦点，是影响政府形象和公信力的重要问题之一。一是随着土地和房价暴涨，大量低收入群体和新就业群体，因买不起房或得不到起码的住房保障而对社会不满；二是贫富悬殊的两极分化进一步拉大，一边是买不起房的低收入群体，另一边是一掷千金买豪宅别墅，甚至购买大量住房的高收入群体；三是制度性腐败有恶化的趋势，一些政府中的腐败分子与不法开发商勾结，通过土地和房地产进行权钱交易；四是政府执行力和公信力受到威胁。
要抵制和克服各种错误思想和行为，防止它们对党和政府的污浊以及对人民群众的危害，其中一个重要途径就是要通过思想政治工作来教育党员干部和人民群众，提高社会主义觉悟和鉴别力。坚持“生命线”这一科学论断，就是从历史唯物主义特别是从发展社会生产力的高度来认识思想政治工作的能动作用。当前，一是要坚持以党和人民的利益为主，明确各级政府在解决房地产问题中的职责和任务，既解决当前中低收入群体“买房难”和“住房难”的问题，又促进房地产市场健康发展；二是坚持楼市调控不动摇，把为中低收入群众提供住房保障作为政府房地产政策的根本目标，尽快解决中低收入群体住房难问题；三是坚持以税收、信贷等经济手段取代现在的行政手段干预房价的做法，引导房地产按照市场规律健康发展；四是加快公租房、廉租房和限价商品房等住房保障形式，着力解决好分配、管理等问题，调节土地供应比例，满足保障性住房和中低档商品房的充分供给，缓解房地产供需矛盾，抑制房价上涨趋势。
三、坚持“生命线”的主体作用，积极占领房地产宏观调控的舆论高地
一是要强化各级领导的统揽意识。随着“十二五”期间我国国民经济“三驾马车”作用的调整，房地产业的转型势在必行，它将由以往在投资拉动中起火车头作用，转向对经济和社会发展的承载作用，从而与其他新兴产业融合共生。二是强化宣传部门的职能意识。要在贯彻中央关于房地产调控方针、政策上当明白人，悟透上级精神、摸清社会实情、抓好贯彻落实；要在宣传教育上当带头人，切实把中央房地产宏观调控决策目标、本地采取的对策思路、社会执行的方法要求，讲清楚说明白；要在监督落实上当责任人，积极在总结经验做法、培养宣传典型、揭示特点规律上，努力成为精通本职的行家和能手。三是强化媒体的导向意识。要善于见微知著，树立强烈的忧患意识，保持清醒头脑，及时跟踪媒体信息，做到见事早、反应快、判断准，提高透过现象抓住本质的能力；要善于激浊扬清。在目前的经济形势下，中央出台了一系列稳增长的措施，但房地产调控这根弦从未放松，防止房价反弹的警惕也从未放松。对此，我们一定要把认识统一到中央的决策部署上来，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；要形成思想共识。各级部门都要围绕党和国家大局、经济和社会发展全局、按照统一的部署和要求，狠抓贯彻落实，要形成工作合力，统一行动、劲往一处使。
第6篇：房地产调控的经济手段范文
【关键词】 完全竞争 房地产市场 调控
近几年来，楼市发展势态迅猛，房价不断走高，中央屡次出台严厉的调控政策，其中限购、限贷、限价等政策也在一定程度上抑制了房价过快上涨，打击了投资投机购房需求。但用行政手段的调控，很多人有支持，也有反对的声音。在当前国内国际经济出现疲软的情况下，一些经济学家呼吁放松对房地产市场化调控，一些地方试图放松调控的愿望十分强烈，市场正走向全面回暖。2013年上半年，在经济增速放缓、不少企业盈利困难的情况下，楼市却出现了一波明显的回暖。国家统计局公布的数据显示，今年6月份全国70个大中城市中，有25个城市的新建商品住宅销售价格环比出现上涨，比5月份增加了19个。房地产贷款在连续8个季度环比回落后首次回升。这些信号都表明市场正在走向全面回暖。一些地方在稳增长的压力下，试图放松调控的愿望十分强烈。今年以来，已有约40个城市出台不同程度的楼市调控放松政策，而且力度有进一步加大的趋势。
市场快速回暖和政策松动，对市场预期转变的影响正逐步体现。央行的二季度储户问卷调查报告显示，未来一季度有意愿买房的储户占15.7%，创两年来新高。
如果现阶段放松调控，让市场自行调节，重新走上过度依赖房地产拉动GDP的老路，短期内可能会对经济增长起到刺激作用，长期看则无异于饮鸩止渴。持续这样的发展模式，会导致实体经济不振，产业结构调整迟迟无法推进，对于经济的长期伤害远大于短期拉动。而更为重要的是房地产经济并不是一个完全竞争的市场，完全靠房地产市场化去推动解决老百姓的住房问题，无疑南辕北辙。
从经济学角度而言，在一个完全竞争的市场上，有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格。由于存在着大量的生产者和消费者，任何一个生产者的生产量（即销售量）和任何一个消费者的购买量所占的比例都很小，因而，他们都无能力影响市场的产量（即销售量）和价格。市场完全竞争的结果就是实现帕累托最优，实现整个社会资源最优化利用，到达社会福利最大化，从我们国家目前市场化程度最高的电子产品市场和汽车等市场来看，由于存在激烈的竞争，产品质量在不断提升，而价格却是在不断下降的，老百姓得到了最大实惠，能接近帕累托最优。
然而从房地产市场来看，土地供应量的有限性特别是是成熟商业圈土地供应的有限性，决定了房地产市场永不可能实现完全竞争市场所要求的条件：可以有无数商品供应者。那么提高房地产的数量就在一定时期是极其有限的，而需求可以是无限大，无限的需求和有限的供给必然会造成房地产市场的价格无限上涨，现在中国一线大城市房价遏制不住的疯涨和三四线城市房价的低迷已经体现出了出售商业圈土地供应的有限性。特别是在通货膨胀比较严重的年份更是传导了一种经济信息：手里的钱在不断贬值，物价在不断上涨，可以说较高的通货膨胀催生了人们投资的需求。对黄金而言，购买之后只要不出售，每年并不会产生现金流入，而且最后变现出售时并不能确定是否能有多高的增值幅度，保值程度并不高，而房子对每个人而言都是必需品，人们都希望实现居者有其屋，即使不居住也可以将其出租，每年可获得较高的租金收入，更关键是人们都只看到房子价格总是在上涨的，即使在政府的多轮调控下，房子依旧保持增长趋势，即使租金收入和房价不成比例，房子预期价格的上涨已经成为定势，只要房子价格一上涨，人们总会认为价格会涨得更高，担心以后更买不起。房子已经变成和平时代最好的投资品种，为抵御通货膨胀，人们不得不把手中的钱变为保值增值程度更好的房子。
然而，再好的保值产品如果目前价格已经远远超过现在的价值，比如只值1000元的东西现在市场价格或许是2000元，也许还没有什么问题，因为人们会认为以后价格会继续上涨，但是要是价格继续上涨至10000元甚至100000元，资金实力雄厚的投资者一般都能认识到这种风险，然而一般的老百姓是无法辨明的，我们国家的股市已经做了最好的诠释，当时股市疯涨到6100多点时，还有很多知名经济学家和基金经理一味鼓吹会涨到10000点，当时全民的疯狂也带来了股市的大暴跌，即使国家出台多项救市措施也无法阻止股市的暴跌至1600多点。
发达国家日本的经济泡沫更应该成为前车之鉴，日本本来就属于人多地少的国家，二战后日本经济的得到高速发展，1945年后战后到1980年代的日本，经历了战后重建和黄金几十年的发展。于1980年代达到了几乎顶峰，甚至梦想着有一天快速超越并取代美国，成为新的第一世界超级大国。1980―1987年，日本房地产，股市全面开动牛市。最牛的时侯。股市一天狂涨62倍。房地产也攀升到了历史最高水平，特别是进入1985年后，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。到1989年，国土面积仅相当于美国加利福尼亚州的日本的地价市值总额达到了全美国地价总额的4倍。在最高峰时期，有房地产专业机构测算的结果显示，仅仅日本东京圈内的地价总额已经相当于全美国地价的总额。人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。正是在这样的消费者预期下，日本的地价总额才会是美国的4倍。泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使“银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊。直到目前，日本的楼市依然在走熊市，股市继续在接近最低点徘徊，已经20多年了，仍看不到头。
房地产与老百姓的生活息息相关，因为“衣食住行”是人最基本的需求。房地产业也因其本身与许多其它产业之间相当高的关联度而被世界上许多国家政府作为国民经济的支柱产业。因为房地产业的繁荣势必会带动一大批与它相关的产业的繁荣，从而带动整个国家的经济。另一方面，房地产作为商品具有唯一性，没有可以替代它的其它商品。再加上其开发所需资源的客观垄断和较强体力劳动的大量凝结，更导致了它目前的高价值性。所有行业中，房地产业实际上是政府参与力度最强的。显而易见的原因就是我国政府才是土地资源的所有者，开发商要开发房产，须直接向政府购买土地。这就形成了土地资源的垄断。出售土地的使用权也因此成为了各地方政府创收的重要来源。
影响房地产价格的因素很多，但是无疑房地产不属于完全竞争的市场，完全依靠房地产的市场化解决老百姓的住房问题是不可行的，放开对房地产的管制只会导致中国重走日本房地产泡沫破灭的老路，政府不应该把房地产问题交给市场处理，而应该从顶层的制度设计谋划并完善促进房地产市场的健康发展，既然房地产市场是一个不完全竞争市场，政府就应该有分别继续加强对房地产特别是大城市房地产的调控，合理使用行政调控措施，如加强对大城市购房资格的严格限定，建立健全全国的房屋联网系统，在全国大城市范围内从严禁止购买第三套房。对只有唯一住房的购房者房贷款应该给予优惠比如财政贴息或者减免个人所得税，而不是简单地对凡是贷款买过房的只有唯一住房购房者一刀切，同时应该将保障房制度和廉租房制度贯彻落实到各当地政府，并形成长效机制。目前很多地方政府对保障房和廉租房的执行效果差强人意，调控的原则应该对于一般中等收入以上家庭可以买得起房子，对于中低收入家庭可以买得起或者租得起政府公房。核心是保障房制度和廉租房应该确实具有很大优惠，如果购买保障房的价格或者租房的租金远远低于一般市场价格，刚性购买需求将会降低。但是政府采取类似与抑制股票价格上涨的方式以经济手段如开征房地产税和提高转让时的所得税政府，希望通过增加购房成本在一定程度上增加交易成本，从而降低房屋买卖次数的做法是有很大问题的，股票毕竟是虚拟经济，交易成本太高无利可图，投资者可以不再买卖股票，买的人少了，股票价格可能会降低，投资者会另寻其它投资品种，这在一定程度上会降低股票价格（也只是理论上可能），实际上我们国家在历次上调或者下调印花税都没有起到预期效果，对房地产这种老百姓必需品而言，这样做的结果是最后依旧会把成本转嫁到购买方身上，到最后会增加房屋出售价格，就如同在普通商品里如盐巴多征税，必然最后导致盐巴价格上涨，这种经济手段是值得商榷的。
要稳定房地产价格同时应该稳定币值，使人们对通货膨胀的预期降低。目前房地产价格上涨一个重要因素是通货膨胀预期加强，人们手里的货币越来越不值钱，人们只能把钱变为更为保值的实物产品中去才能降低通货膨胀带来的风险，而前段时间黄金价格才一降到1400美元左右即引起中国大妈疯狂抢购实质反映了人们普遍担忧人民币大幅贬值。由于房地产的限购迫缺乏投资渠道，很多人不得不把人民币变为可能保值性较好的黄金，因此如果能够保值人民币币值稳定，房地产价格上涨的预期将会得到极大降温，房地产价格也才能回到合理水平，我们国家才能更好的实现居者有其屋的理想。
【参考文献】
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[3] 张岑尧：地方政府的介入对城市房地产价格的影响：双重压力假说[J].东北财经大学学报，2005（6）.
第7篇：房地产调控的经济手段范文
关键词:市场机制;宏观调控;市场经济;市场经济体制;经济发展方式
一、宏观调控是社会主义市场经济发展的客观需要
市场经济,是以市场对资源配置起基础性作用、以市场竞争为主要特征的一种经济运行方式。市场经济运行方式,适合于社会化大生产、适应经济全球化发展进程、有利于提高经济效率。在我国实行市场经济,是生产力发展的客观需要,有利于增强社会主义国家的综合国力,有利于促进科技进步和生产力的发展,有利于提高人民的生活水平。因此,必须坚定不移地推进和发展社会主义市场经济。在市场经济中,虽然市场能在资源配置中发挥基础性作用,但自身有其弱点和消极方面,这就是“市场失效”问题。“市场失效”主要表现为:市场不能调节具有外部性的行为;市场很难调节公共物品的生产和供给;产品生产的垄断,导致富有效率的价格机制弱化甚至失效;信息不完全,难以实现“市场成功”;收入分配不公,导致“市场失效”。上述引起市场失效的情况表明,市场调节不是万能的,依靠市场调节这只“看不见的手”,显然不能解决市场本身固有的弱点和缺陷。由于“市场失效”的存在,政府宏观调控就成为必然,因为政府宏观调控这只“看得见的手”能够有效地弥补市场经济的缺陷。
宏观调控,是国家对国民经济总量进行的调节与控制。政府运用经济手段、法律手段和必要的行政手段,对经济增长速度与资源配置偏离、商品价格与价值严重偏离的经济运行状态进行调节、控制,引导和规范市场经济的最佳运行。我国自1978年改革开放、经济体制转型以来,经济运行经历了几次周期性波动,即“增长-过热-衰退”循环。我国政府针对经济过热、总供给与总需求失衡的状况,及时进行宏观调控,收到了较好的效果,保证了国民经济的快速稳定发展,提高了广大人民群众的生活水平。
市场经济与宏观调控是一个有机的整体,二者互相依赖,不可分割。宏观调控要以市场配置资源和市场调节为基础,市场经济运行离不开国家宏观调控的补充。市场机制与宏观调控的有机结合,是中国特色社会主义市场经济体制的基本模式。这种体制,既可以发挥市场经济的积极作用,又可以抑制市场经济的消极作用;既有利于经济的快速稳定发展,又能保证广大人民群众的利益,充分显示了社会主义制度的优越性,具有很强的生命力。而西方资本主义国家的市场经济体制,则以无限追求利润的最大化为目的,当经济危机爆发时,受害最大的是广
大劳动者。
二、坚持市场机制与宏观调控的有机结合
坚持市场机制与宏观调控的有机结合,是我国社会主义市场经济平稳、快速、健康发展的重要保证。要在充分发挥市场在资源配置中的基础性作用的同时,加强和完善宏观调控。坚持一切从实际出发,按客观经济规律办事,强化宏观调控的科学性,突出针对性,注重实效性,从而可以保证经济运行的健康发展。
(一)强化科学的宏观调控
在宏观调控过程中,要认真贯彻落实科学发展观,坚持以人为本,坚持统筹兼顾,克服急于求成思想,避免顾此失彼,防止经济运行发生“大起大落”,运用宏观调控把握经济发展的方向、节奏,促使经济发展进程符合客观经济规律和科学发展观的要求,促进国民经济又好又快地发展。在实施宏观调控过程中,要切实处理好如下重大关系:生产与需求相适应;经济增长速度与提高质量效益相统一;产业结构调整、升级与就业创业相协调;实施财政、货币政策与加强财政、金融监控相结合;发挥市场机制作用与加强宏观调控相互促进。
(二)结合实际针对重点实施宏观调控
1、转变经济发展方式,促进经济平稳、快速、健康发展。我国改革开放以来,经济发展速度较快,经济增长堪称“奇迹”,GDP在全世界名列第三,外汇储备世界第一。改革开放的成功经验表明,我国30年经济持续高速增长,解决了世界上人口最多国家的贫困问题。但是,世界金融危机的爆发使我国出口贸易受阻,经济增长下滑。我国长期以来,靠投资和出口导向的经济发展方式,面临世界金融风险的严峻挑战。这种靠投资和出口导向的经济发展方式,一方面造成环境和资源的巨大压力,另一方面因民生领域欠账不少,又造成内需不足,越来越难以维持经济的高速发展。这种经济发展方式,无论是否发生世界金融危机,在其边际收益最大化后,调整发展方式的周期迟早都会到来,世界金融危机将这种周期大大提前了,并成为迫使我国转变经济发展方式的一个外在契机。所以,从表面看世界金融危机冲击的是出口产业,实际上冲击的是传统的经济发展方式和产业结构。我国目前的经济发展方式,表现为高投入、高增长、高出口、低消费的主要特点。经济高增长是靠生产要素的高投入获得的,而并非技术创新获得。这种经济高增长会刺激资源价格和要素价格的上涨,由此引发资产价格膨胀,也成为从货币与商品渠道推高通货膨胀的因素。以上分析表明,我国现存的经济发展方式必须转变。转变经济发展方式,已客观地成为国家宏观调控的重点任务之一,要把保持经济平稳较快发展与推进经济发展方式转变有机统一起来,在发展中促转变,在转变中谋发展。
2、扩大内需,提高国内消费水平。我国经济快速发展,取得了令人瞩目的成果。但是,经济增长速度与国民消费水平相比,却显得很不协调。国民消费率指标,能够反映出内需不足、消费水平不高的现状。2000年国民消费率为62.3%,2006年为49.9%,2007年为49%,消费水平呈下降的趋势,已经低于世界平均消费水平。我国是一个有13亿人口的大国,具有庞大的内需市场,扩大内需经济,具有较大的发展空间和潜力。经济增长和赶超世界发展的原动力来自内部,发展内需经济,扩大国内需求,提高国民消费水平,是保持经济平稳快速发展的最佳选择。扩大内需既能拉动经济增长,又能提高广大人民群众的生活水平,符合科学发展观关于发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享的根本要求。当然,扩大内需并不意味着发展外需经济不重要,要在扩大内需经济的同时,稳定外需经济的发展。随着国际经济形势的发展变化,不失时机地加快外需经济的发展。
3、调整经济结构,提高经济发展质量和效益。调整和优化经济结构,是转变经济发展方式的关键。经济结构调整,要按照扩大内需与稳定外需相结合的原则,运用税收、信贷等经济手段进行客观引导、规范、调节和控制。一是推进产业结构调整和优化。一方面,调整方向,以扩大国内需求为重点,优先发展民生产业,引导竞争力差、出口受阻的外向型经济实体向内需经济转型,促进涉及广大人民群众衣、食、住、行等生存必需的产业以及文化、旅游、服务业的发展。另一方面,从提升产业竞争力和经济增长出发,增强产品生产的科技含量,提高产品质量和经济效益,促进产业结构优化升级。二是调整国民收入分配结构。调整按生产要素分配与劳动收入的比例,增加劳动收入的分配份额;调整经济实体管理人员、特别是高管层人员与普通劳动者收入分配的比例,缩小分配差距。通过调整收入分配,增强广大居民特别是低收入群众的消费能力,提高人民的生活水平。
4、加强对银行信贷的监管,抑制通货膨胀,防御金融风险。在金融全球化局势下,金融往往是产生系统性风险进而引发经济危机的主要因素,2008年美国由次贷引发的金融危机就是典型的例子。我国银行对房地产贷款,也潜在较大的风险。潜在风险的主要表现为以下方面:
(1)房地产贷款上升速度过快,是房地产过度膨胀的指标之一。近几年房地产贷款增长率超过25%,比金融机构全部人民币贷款增长率高20个百分点。2006-2007年,12家H股上市房地产公司抵押贷款平均同比增长53%,而非抵押贷款平均同比增长286%。2008年前三季度,各类房地产贷款增加4264亿元,占全部中长期贷款增加额的37%,其中房地产开发贷款增加1350亿元,同比增加1006亿元(林跃勤,2009)。
(2)全国商品房存量市场巨大,空置面积超过1亿平方米,占全国城市住宅面积的5%以上。
(3)房价持续大幅度上涨,价格与价值严重背离。房价上涨幅度,已大大超出居民收入的增长水平。为什么房地产业发展迅速、市场存量巨大,房价还持续大幅度上涨呢?究其原因有五个方面:一是土地资源有限。在人们思想上形成了房价必然上涨的认识,尽管消费能力不足,也要争先贷款购置住房。二是低息贷款为房地产开发商提供了廉价的资本。我国目前银行信贷具有高储蓄、低利率的特点,房地产开发商通过低息贷款,取得廉价资本,再通过提高房价,获取超过平均利润的高额利润。三是投机商炒作房价。采取囤积住房,散布虚假信息等手段,合伙抱团抬价,从中获取高额利润。四是土地和原材料涨价。从表面上看,由于土地和原材料涨价,使房价上涨。实质上是由于房地产发展过热,造成土地、原材料短缺,推高了土地和原材料价格。五是房地产行业垄断。通过市场竞争,逐渐形成了行业垄断,市场调节价格的机制弱化或失效,垄断开发商成为市场价格的决定者。
从上述分析不难看出,银行贷款大量投入房地产行业,房地产市场存量较大,房价大幅上涨,导致房价膨胀、泡沫积累增多。在住房销售萎缩,加上银行对房地产开发商借贷和展期困难的情况下,将会造成负债率较高的开发商资金链吃紧甚至断裂,形成恶性循环。开发商一旦无能力偿还贷款,就会把巨额风险转移到银行。房价严重膨胀、泡沫积累增多,潜在较大的金融风险,关系到国家的经济安全和社会稳定,是政府宏观调控的重点和难点。在实施宏观调控过程中,一方面要综合运用财政、金融等经济手段,发挥价格、税收、利率等杠杆的调节作用,抑制房价上涨,促进其回落并贴近价值;另一方面,运用法律手段和行政手段进行监督管理,进一步规范房地产市场,并采取必要的限价措施,实行双向调控。同时,加强金融监管,强化监督制约机制,增强监管手段和约束力,增进监管机构的权威性,建立良好的金融秩序,保护投资者权益,防范金融风险,把维护国家金融安全放在更为突出的位置。
(三)注重宏观调控的实际效果
中央政府实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,制定出台了一系列宏观调控政策、规定和措施,中央财政预算安排了上万亿元的资金,用于刺激消费、扶助民生、拉动增长,充分体现了社会主义制度的优越性,得到全国人民的拥护。但是,能否收到预期效果,也是全国上下乃至世界各国关注的大事。因此,最关键的问题就是要把各项政策、措施落实到位,把财政下拨的资金花在刀刃上,充分发挥资金的最佳使用效率。这就要求各级政府求真务实,克服利益趋动的本位主义倾向,切实抓好政策、措施和资金使用的落实,防止宏观调控失效。
政府在经济中的作用,是经济学家们争论的一个焦点问题。“新自由主义”和“华盛顿共识”的一个基本观点是反对政府干预经济,认为政府除了保护产权、制定竞争规则外,不应该管更多的事情,政府从经济中一退出,市场马上就会繁荣。在这种思想的影响下,大部分发展中国家和转型国家的政府迅速退出许多经济领域。但是,其结果却因政府作用的过度削弱,还带来了严重的经济衰退和社会混乱。我国的经济改革之所以能取得成功,一个重要原因,就是把政府宏观调控与市场机制有机结合起来,既在发挥市场机制作用的同时,又保持政府对经济运行的调控和管理。这对“新自由主义”和“华盛顿共识”反对政府干预经济的观点,是一个实证否定。市场经济活动,是一个不断运动的变量系统,而宏观调控则随着市场经济的运行,不断地发挥作用和完善。市场经济离不开宏观调控,宏观调控促进经济的发展,经济越发展,宏观调控越重要。
参考文献:
1、邹东涛.中国道路与中国模式[M].社会科学文献出版社,2009.
2、李成勋.中国经济发展战略[M].社会科学文献出版社,2009.
第8篇：房地产调控的经济手段范文
［关键词］住房市场；土地市场；协调性；耦合协调度
［中图分类号］F29335［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）9-0023-04
引言
2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原因分析的研究热潮,其中地价过快上涨推高房价论点为广大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对全国105个地价动态监测城市620个项目开展的“房地产项目用地地价专项调查”显示：620个项目地价房价比平均为232%,356个项目比例在15%~30％,比例在30％以下的约占总数的78％。东部地区共有项目316个,地价房价比平均为27%,地价房价比高于全国平均水平；中部和西部地区共有项目分别为158个和146个,地价房价比平均值分别为21%和18%,均低于全国平均水平。地价上涨最快的一线城市北京、上海、广州和深圳地价房价比分别为268%,267%,332%和344%数据来源：根据国土资源部“房地产项目用地地价专项调查”相关数据计算整理得来。,虽高于全国最高水平,但是从国际经验来看此比值也在合理范围之内。地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析地价占房价比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调状态，二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。为此很多学者指出该指标具有如下缺陷：一、地价房价比仅涉及地价与房价两个指标,地价与房价不能充分反映土地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三年的周期导致地价房价比存在时差,历史地价与当期房价的比值必然会人为缩小其比值。鉴于以上地价房价比评价住房市场与土地市场协调性不可避免的缺陷,笔者首次将耦合协调度模型引入以更为客观全面地评价二者协调性。耦合协调度衡量的两系统(住房市场与土地市场)涉及指标多且较为全面,且住房市场与土地市场均为同期两系统的协调性衡量,由此规避了地价房价比缺陷。
2住房市场与土地市场耦合协调度模型介绍
2.1住房市场与土地市场耦合协调度模型表达式
借鉴物理学中的容量耦合概念及容量耦合系数模型，可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数刘耀彬中国区域城市化与生态环境耦合的关联分析［J］.地理学报，2005(2)：237-247
刘耀彬城市化与生态环境耦合机制及调控研究［M］.北京：经济科学出版社，2007：153-156,表示为：
C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)
耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具有重要意义，然而它只能说明两个系统间相互作用程度的强弱,无法反映协调发展水平的高低,如当两个系统发展水平都较低时，同样也可以得到两个系统协调度较高的结果。因此借鉴已有学者的研究成果,构建一个能够客观反映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型,以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的协调程度,其计算公式如下：
D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)
式中：C为耦合度；D为耦合协调度,取值范围为0≤D≤1；T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取值范围与协调度类型如下：D＜02,极不协调；02≤D＜04,不协调；04≤D＜05,不太协调；05≤D＜06,基本协调；当06≤D＜08,比较协调；08≤D≤1,高度协调。
2.2住房市场与土地市场指标体系说明
(1)指标体系结构表。本着指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土地市场指标如表下1所示。
(2)指标数据来源。2001―2009年全国及35个大中城市指标数据来源分别如下：土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》,居住用地价格来源于中〖LL〖JP+2国城市地价动态监测系统,房地产开发本年土地购置面积及其他指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中人均居住面积来源于《中国城市年鉴》,其余四大指标数据来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。
2.3住房市场与土地市场耦合协调度计算步骤
(1)原始数据标准化(极值变换法)。本文采取极值变换法对住房市场与土地市场指标原始数据进行无量纲化处理,同时也满足了耦合协调度对数据非负化的要求。极值变化法非负化原始数据公式为：
xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)
式中xij为i地区第j项指标原始数值,xij′为原始数据标准化数值,xijmin和xijmax分别表示选取年份指标最小值和最大值。
(2)指标权重赋予(熵值赋权法)。作为客观赋权法中重要的一种熵值赋权法避免了主观因素带来的偏差,不掺杂评价者的主观期望。根据熵值赋权法计算步骤及公式,本文选取全国及35个大中城市指标2001―2009年数据计算得出土地市场三大指标与住房市场五大指标权重如表2所示。
2(3)住房市场与土地市场综合指数的计算。土地市场综合水平指数和住房市场水平综合水平指数计算公式为：
Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)
Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)
式中,X、Y 分别为i地区市土地市场综合水平指数和住房市场综合水平指数,m、n 分别为i地区土地市场和住房市场下属指标数目,aim、bin 分别为i地区土地市场和住房市场下属具体指标权重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分别为i地区土地市场和住房市场指标原始数据通过极值变化法标准化数值。最后将各地区住房市场与土地市场综合指数X和Y代入式(1)和式(2)计算得出各地区各年份耦合协调度并判断其协调类型。
3基于耦合协调度对住房市场与土地市场协调性的考察31全国住房市场与土地市场耦合协调度
根据耦合协调度计算公式及评价步骤,计算得出全国住房市场与土地市场耦合协调度如表3所示。虽然耦合协调度较好地反映了二者协调状况,但是住房市场与土地市场各自发展状态如何却反映不出来,因此笔者在这里结合标准差法标准化原始数据的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij为i地区土地市场与住房市场第j项指标原始数据,xij平均、yij平均为第j项指标2001―2009年平均值。采用各项指标标准化数值与权重乘积之和算出土地市场与住房市场综合指数分别为X和Y,从二者综合指数的正、负来判断发展水平的趋前与滞后,这样能更好地分析出二者各自的发展状态。
从上表数据可以看出,2001―2009年全国住房市场与土地市场协调状况良好,且遵循了基本协调比较协调高度协调的路径,协调性越来越好。2004年及之前年份住房市场发展落后于土地市场,土地市场先于住房市场发展为后者提供了有效支撑作用,带动了2004年起始的〖LL住房市场快速发展。随着住房市场的快速发展二者逐渐达到协调状态,2008年达到高度协调。全国住房市场与土地市场协调状况趋好的态势通过下图可以更为直观地显示出来。
3.2一线城市住房市场与土地市场耦合协调度
从计算出来的35个大中城市耦合协调度来看,住房市场与土地市场协调状况趋势与全国基本相同(故限于篇幅本文不再对所有35个大中城市耦合协调度进行分析),东北部地区耦合协调度状况最好,中西部地区次之,一线城市耦合协调度也趋势好转,但是仍然低于全国水平。现仅就一线城市状况进行分析(如表4所示),其他城市协调度变化趋势可参考全国趋势图。
将一线城市耦合协调度与全国耦合协调度比较可以看出,一线城市耦合协调度趋势不如全国逐年递增那么明显,一线城市波动性比较大。2008年一线城市受经济危机波动影响最为突出：与全国趋势相反北京和上海土地市场与住房市场都受到严重冲击,二者协调状态转为非协调状态,广州和上海亦由比较协调状态转变为基本协调状态。由此可见,一线城市等热点城市受经济波动影响较为突出。经济危机之后2009年四个城市土地市场与住房市场迅速转好二者协调性也随之转好。总体看来,一线城市及其他35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好。
33模型分析结果评析
模型分析结果显示中国以及35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好,这与国土资源部公布的地价房价比显示结果一致,两模型分析结果与普通民众主观感知或预期(地价过快上涨推高房价)不符。导致民众认为土地市场非健康发展且与住房市场不协调的认知主要在于土地市场与住房市场仍然存在诸多不协调的问题。
(1)房地产调控不力,开发商房价上涨预期推高地价。中国房价上涨的原因除了供求原理的作用外,房地产开发商对房价上涨的预期是导致地价上涨的重要原因。住房具有商品属性的同时也是生活必需品,因此住房市场化的同时也离不开中央宏观调控政策对居民住房基本需求的保障。2004年以来房价快速上涨加大了中央宏观调控政策力度与强度,但是政策经常变化,房地产开发商预期政府宏观调控不会长久从而依循原有市场行为路径,调控长期成为“空调”。因此短期化的调控政策是房地产开发商预期房价上涨从而推动地价上涨的主要原因,并非地价上涨推高房价。
(2)招拍挂制度导致地王频现,“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍挂的土地出让制度促进了土地市场化并与住房市场化相辅相成推动了中国房地产市场发展。但是现有土地出让制度存在诸多缺陷：一是以价高者得为竞标原则,导致住房市场供求结构矛盾。出价最高的房地产开发商为了谋求利润往往注重开发别墅、高档公寓等高档住房,而广大消费者需求的小户型、小面积住房稀缺。二是单纯以购地坐等土地升值为目的,利用地王地块地理位置等方面的稀缺性推高了社会整体对地价过高的感知。土地出让制度对房地产开发商囤地、捂地缺乏强制有效的规范,导致开发商投机心理拉长开发周期,并非当初土地出让价格过高。
(3)财税制度不合理,地方政府过于依赖土地财政。1994年的分税制改革提高了中央政府财力但同时也导致中央与地方财权与事权相分离,地方政府财源有限。作为地方政府财源的土地出让金成为其扩大财力的重要渠道。地方政府土地财政绝对量的增加是土地市场化改革的必然,但土地财政占地方财政收入比重的上升则在于地方政府财源有限。
4住房市场与土地市场协调发展的房地产宏观调控政策建议正如国土资源部地价房价比和本文耦合协调度模型分析结果显示：中国住房市场与土地市场协调性整体良好,但是抑制二者协调发展的问题依然存在,根据这些问题本文提出以下政策建议。
41调控由短期政策向长期制度转变,有效转变市场主体预期〖JP+1房地产宏观调控手段主要有行政手段和经济手段,行政手段和经济手段的有效结合才能推动房地产市场健康发展。2010―2011年房地产调控逐步升级,行政手段“限购令”、“限价令”调控效果初显需要推进这些行政措施的短期化,这样才能从根本上发挥其有效抑制投资投机性需求的作用；经济手段中的差别化信贷政策、货币政策更有必要也有可能去短期化,加大对普通自主性消费需求的支持；同时保障性住房要制定长期规划,保障中低收入阶层基本住房需求。通过以上房地产调控措施的去短期化,市场主体包括地方政府、房地产开发商以及购房者房价持续上涨预期才能得到有效扭转,从而改变目前市场主体特别是房地产开发商房价上涨预期对低价的推动作用。
42完善土地出让制度及土地增值税征管制度,促进土地供给结构合理化土地出让制度要改变招拍挂中以价高者得的原则,制定竞标的综合性标准,配以房价、户型、面积等综合指标进行考察,解决住房供求结构矛盾；同时制订并公布土地中长期供应计划,提高中小户型、中低价位等普通商品房建设用地比例,控制高档住房用地供应,促进土地供给结构的合理化；同时完善土地增值税征收制度,扩大增值税征收范围并做好土地增值税专项评估,同时加强对房地产开发经营过程监控,以挤占开发商坐等土地升值的赢利空间，有效打击“囤地”、“捂地”行为。
43完善现有财税体制,扩大地方政府财源减轻其对土地财政过于依赖地方政府对土地财政严重依赖的根本原因在于现有财税体制下地方政府财源有限与其事权不相匹配,推进财税体制的改革是减轻地方政府土地财政依赖促进住房市场与土地市场进一步协调的重要举措。在此特别提出房产税作为一种房地产宏观调控措施目前在上海与重庆两地已试点征收,要在两试点经验总结基础上准确对房产税进行功能定位,制定房产税推广规划促进房产税抑制投资投机性需求的同时扩大地方政府财源。
参考文献:
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第9篇：房地产调控的经济手段范文
关键词：房地产市场；市场失灵；宏观调控；限购限贷政策
一、中国房地产宏观调控的必要性
1.促进国民经济协调健康发展。国民经济是一个有机整体，每个产业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。国民经济的发展一定程度上制约和影响着房地产业发展的规模、速度、及其结构；房地产业的发展也在一定程度上对国民经济持续稳定健康发展又产生强烈的反作用。房地产业与国民经济的关系，不仅是体现了局部与整体的关系，而且存在这内在的密切关系和相关性。在市场经济中，只有通过加强对房地产市场的调控，完善市场规划、健全运行机制，才能有效地促进国民经济的协调发展。2.弥补市场失灵，优化资源配置。通过前面一节市场失灵理论可知，单纯依靠市场机制对房地产进行调节是远远不够的，由于非均衡性、体制缺陷和市场失灵等问题的存在，导致市场无法通过自身调节进行资源最优化配置。此时，正好借助于政府这只看得见的手来弥补市场市场失灵，通过采取一系列的调控手段，使市场达到资源最优化配置。3.完善社会保障，实现社会公平。房地产商品不同于一般商品，除了具有商品的基本属性外，还属于公共产品。因此，不能单纯依靠市场机制对其进行调节，需要政府这只看得见的手加以辅助指导和监控。国家对房地产市场实施宏观调控要比其他市场显得更为重要。对于低收入群体，由于其收入甚少，有些甚至无力支付房租，又很难从银行获得贷款支持，在购买住房方面的支付能力几乎等于零。让缺乏住房支付能力的低收入者，获得与社会经济发展水平相适应的基本居住条件，理应是政府的责任。
二、我国房地产宏观调控效果不佳原因分析
1.住房保障制度建设滞后于住房市场发展。与住房市场进程相比，保障制度建设相对滞后。表现在：相应配套政策不够完善，保障体系不够健全，政策落实也不到位；经济适用房制度仍需进一步改善，因各方面管理措施不到位，覆盖面太够广泛，经济适用房供应总量不足；廉租房制度建设推进也相当缓慢，部分城市甚至还没有建立廉租房制度。此外，大多数城市没有明确的管理机构，住房保障制度落实不到位，资金来源不明确，缺乏制度化。正是由于我国住房保障制度的滞后性，极大程度上促使了社会对商品房的需求，让市场承担了应当由政府保障房途径分流的责任。2.房地产宏观调控政策失灵。一是政策调控具有滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，包括发现问题、制定、实施调控政策。而市场具有易变性、波动性，会使得政策无法执行，形成滞后性。二是调控政策的灵活性较差。宏观经济政策是从整个大的宏观层次考虑，其对象是面向整体市场，只能解决短期内出现的经济问题。而房地产市场则是区域性较强的市场，容易造成部分区域适应性较差。此外，也可能由于政策制定者对市场问题把握不够到位。三是政策执行不力。正所谓“上有政策，下游对策”，在政策执行过程中，由于部门利益与地方利益之间存在冲突、中央和地方之间存在博弈，因此中央出台的调控细则往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作为、执行不到位等等。3.房地产宏观调控失效。一是调控政策经济约束性失效。调控主体利用土地政策、货币政策、财政政策、税收等政策对违反市场行为者进行经济性惩罚。在此过程中，往往遇到违反市场行为者“寻租”、以及“招商引资”政策、致使经济惩罚力度不够而大打折扣，对于违反市场行为者来说，当投资回报远大于经济性惩罚，就会使政策的经济约束性失效。二是调控政策具有片面性。纵观我国已出台的宏观经济政策，都是针对个别问题或现象。三是调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
三、完善我国房地产宏观调控的有效途径
1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要对保障对象的家庭收入、住房、资产状况等进行审核，不符合廉租条件的，必须及时调整住房保障方式。对于申请家庭弄虚作假，隐瞒真实情况的，一经查实，责令其立即退出廉租配租住房，5年内不得再申请廉租住房。情节严重者，依法追究刑事责任。其次，对经济适用房，实行封闭运作。经济适用房购房人拥有“有限产权”，不得转售转租，实在需要上市的由政府回购，回购价格按出售时同类地段新建经济适用房价格重新确定，回购后的经济适用住房继续用作保障性住房。最后，应加快发展面向低收入家庭的经济租赁房，通过保障性房源的封闭运行，重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.让企业成为市场的竞争主体。企业的市场竞争主体地位在很大程度上影响着价格机制的调节作用。产权制度决定了企业的性质和经营管理制度，确立清晰明确的产权制度是建立现代企业制度的基础。通过建立和完善现代企业制度，房地产企业按照市场竞争的要求，形成适宜的企业组织形式和科学的内部管理制度。同时各种生产要素要有足够的开放性和流动性，与外部的资本市场、经营者市场、劳动力市场以及其他生产要素市场相配合，通过经营者的选择和再选择，通过劳动者的合理流动，使企业结构得以优化，竞争力得到有效提高。只有建立真正的现代企业制度，才能从根本上解决影响企业发展的关键问题，才能充分发挥市场的竞争机制。3.加强对价格操纵行为的监管。因为房地产开发周期极长，并且具有异质性特征，有些开发商在商品房销售期间意图操纵价格，依仗自身在区位市场上的垄断优势及其行情变化，传播虚假信息、囤积居奇、抬升房价，导致房价涨势愈演愈烈，市场形式趋于混乱，给消费者利益导致极大的损害。对于上述价格操纵活动，政府方面需要强化明晰前期房地产开发的成本结构，以及后期商品房销售的价格结构，并强制约束开发商以实现商品房的明码标价，同时销售过程中不能随意提升房价。对于制造、散布虚假信息，哄抬房价的开发商，以及利用虚假广告、购房合同欺诈、无业管理质价不符等行为，应严厉惩罚。 实现价格操纵行为的监管，是一个涉及政府多个职能部门的系统工程，需要政府部门间实现资源共享、密切配合，齐抓共管，综合治理。尤其要加强同物价部门的配合，如若发现扰乱房地产市场正常价格秩序、损害消费者利益的非法活动，应当依法严惩。4.把握好调控手段，实行有差别的调控政策。政府应根据不同时期房地产发展的特点及其相伴出现的问题，采取适当的调控手段。当前，随着中国房地产市场的不断发展，政府需要改变以往以行政手段为主的宏观调控格局，转变为以经济手段为主，行政手段和法律手段为辅，尽量避免政府的直接行政干预以及调控政策的连续不断变化。同时，宏观调控要做到因地制宜，坚决避免“一刀切”现象。在制定房地产宏观调控政策的同时，要把握房地产业发展的总体水平，从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的情况，以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策。
参考文献：
[1] 赵雪芳. 稳定房价需综合调控[J]. 中国金融，2005年第11期.
