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房地产企业税收筹划案例精选(九篇)

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房地产企业税收筹划案例

第1篇:房地产企业税收筹划案例范文

1.1合理的增加扣除项目一般来说,影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率,即增值率是以累进税率进行计算的,也就是说,曾氏率越大,所适用的税率越高,而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目,使企业的土地增值税适用于比较低的税率,降低企业的税负。按照我国的税法,房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种:第一,支付取得土地使用权的费用;第二,房地产企业的开发费用以及开发成本;第三,与企业转让房地产使用权有关的税金;第四,其他国际规定的应扣除项目,这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外,值得注意的是,房地产开发企业除了必要的利息费用之外,期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除,而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的过程中,纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中,一旦在税收筹划之后转移,就被认为是偷税行为,因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用,这部分在计算土地增值税时可以全部扣除,这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。

1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定,房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时,如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分,可以免征土地增值税,一旦超过,就应该按照规定进行扣除。另外,税法还规定,对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的,就应该分别核算增值税额,对于不分别进行计算的,其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定,因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负,根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。

1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要,首先,土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税,根据税法的规定,可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中,并予以合理的扣除;其次,房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为;最后,房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为,我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之,以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行,在不违反国家税法的相关规定的前提下,灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本,以实现房地产企业利润的最大化目标。

2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析

案例描述:A企业使一家房地产开发企业,2014年6月出售一栋普通住宅,面积总为110000平方米,支付土地出让金5000万元,开发成本12000万元,利息支出2000万元,根据国家规定,城市建设税率为7%,教育税附加征收率为3%,营业税税率为5%,印花税税率为0.05%,当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%,试问房地产企业应该怎样制定销售方案,才能保证税收筹划方案最合理?两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7=954.525(万元)从上述两种方案可以看出,虽然方案2降低了销售价格,但是免征了土地增值税,一定程度上降低了税收成本,使企业的利润额增加了954.525万元。

3.结束语

第2篇:房地产企业税收筹划案例范文

关键词:营改增;房地产开发企业;纳税筹划

一、营改增背景下对企业税收的影响

(一)税负不降反增

消除重复纳税、降低企业税负是营改增方案实施的目的之一,但是从近年来房地产开发企业的税收情况来看,却出现了税负不降反增的现象。造成这一现象的原因主要在于:一是营改增之后,房地产开发企业适用的增值税税率从表面上来看高于营改增之前适用的营业税税率。二是房地产开发项目的建设周期长、参建主体多,属于劳动密集型的项目活动,在项目建设过程中,企业很难在成本费用支出环节取得足额的增值税专用发票,导致企业增值税进项税额抵扣不足,税收负担加重。三是营改增之前,企业享受营业税差额征收的优惠政策,税收优惠幅度较大,然而营改增之后,增值税的纳税筹划更加复杂,并且税收政策的优惠力度不足。

(二)税务风险增大

营改增背景下,对房地产开发企业的税收环境带来了巨大变化,导致企业在税务管理中面临着诸多不确定性因素,增大了企业税务风险,易给企业带来损失。具体表现在以下方面:一是国家持续加大对房地产市场的宏观调控力度,并将税收调控作为宏观调控的重要手段,若企业未能及时了解和遵循最新税收政策,则有可能使企业的纳税筹划方案偏离税收政策要求。二是增值税纳税筹划较为复杂,需要财务人员思虑周全,着眼于开发项目的全寿命周期进行筹划。一些税收筹划方案虽然能够降低企业税负,但与此同时也降低了企业整体利润额,所以会使企业面临更大的资金压力。三是由于税务机关与企业财务人员对同一税收政策的理解可能存在偏差,所以企业的纳税筹划方案未必能够得到税务机关的认可,使企业面临着纳税筹划失败的风险。四是企业纳税筹划涉及多个税种,若企业在项目经营周期内调整经营策略,则会直接影响到纳税筹划方案的实施效果。

二、营改增背景下的企业纳税筹划方法

下面从营改增之后房地产企业主要缴纳的增值税、土地增值税、企业所得税三大税种入手,分析具体的纳税筹划方法。

(一)增值税筹划方法

1.调整销售策略。根据现行税法规定,房地产企业销售精装修房产,并在买卖合同中注明精装修费用,无需视同销售。例如,A企业转让精装修房产,装修涵盖电器、家具、装饰等,其中电器、家具的购进价格为200万元,销售收入1000万元,那么无需对电器家具征收17%的增值税,只需要对1000万元销售价格开具增值税专用发票,按照11%的税率缴纳增值税。这样一来,房地产开发企业不仅可以通过销售精装房获得节税收益,而且还可以增加商品房的销售优势,满足消费者多样化的购房需求。2.优选合作方。房地产开发企业要优选合作方,尽量与具有一般纳税人资格的施工企业、材料供应商、劳务派遣公司合作。在项目合同中可约定甲供材料,由房地产开发企业选择材料供应商,获取足额的材料采购增值税专用发票用于进项税额抵扣。在房屋销售环节,企业可委托具有一般纳税人资格的劳务公司销售房屋,获取6%的进项发票用于抵扣。若企业采用自己的销售队伍开展销售活动,则无法抵扣由此产生的人工成本。

(二)土地增值税筹划方法

1.合理选用定价政策。土地增值税采用四级超率累进税率,在项目开发成本一定的前提下,项目增值额越高,适用的土地增值税税率就越高,对企业税后利润会产生直接影响。所以,企业必须要合理确定房地产售价,准确测算土地增值税和税后利润,选取节税收益最大化的定价策略。例如,A房地产开发企业的商品房开发项目准许扣除的进项税额为3300万元,现有两套定价方案:方案一,房地产销售收入为4900万元;方案二,房地产销售收入为5000万元。方案一的土地增值额为4900-3300=1600万元,增值率为1600/3300=49%,适用土地增值税税率为30%,应交土地增值税1600×30%=480万元,税后利润为4900-3300-480=1120万元;方案二的土地增值额为5000-3300=1700万元,增值率为1700/3300=52%,适用土地增值税税率为40%,应交土地增值税1700×40%-3300×5%=515万元,税后利润为5000-3300-515=1185万元。通过方案对比可知,虽方案二的应交土地增值税较大,但税后利润却较高,所以应选用方案二。2.借款利息筹划。根据现行税收政策规定,房地产开发企业若能够按照转让项目划分利息支出,且金融机构可开具相关证明的,准许在税前扣除。若企业不能在项目开发与其他生产经营之间准确划分借款利息支出,且不能提供金融机构证明,则要按照土地成本和开发成本两项之和的5%作为利息扣除限额。所以,企业可在比较两种利息扣除方式带来的节税收益之后,最终确定利息扣除方式。3.利用税收优惠政策。若房地产企业的开发项目定位于普通住宅,则可充分利用土地增值率未超过20%免征土地增值税的这一税收优惠政策进行纳税筹划。例如,A房地产开发企业建设住宅项目,房屋销售收入为4000万元,允许扣除项目费用为3200万元。在纳税筹划之前,该住宅项目的土地增值额为4000-3200=800万元,土地增值率=800/3200=25%,根据土地增值税的相关规定,该项目适用的土地增值税税率为30%,应交土地增值税=800×30%=240万元,税后利润=4000-3200-240=560万元。在纳税筹划之后,将房屋销售收入降到3840万元,允许扣除项目费用仍为3200万元,土地增值额为3840-3200=620万元,增值率为620/3200=19%,可以享受到免征土地增值税的税收优惠政策,企业税后利润为3840-3200=640万元。经过纳税筹划的税后利润比纳税筹划之前多640-560=80万元。

(三)企业所得税筹划

1.延迟纳税。房地产开发企业可在考虑货币时间价值的基础上,充分利用现行税法对企业所得税可弥补5年亏损的这一规定进行筹划。为缓解企业的资金压力,企业可在相关文件规定允许的范围内,采取推迟完工时间的方式延迟纳税,用以弥补企业项目建设前期的亏损。2.利用税前扣除项目。房地产企业要充分利用企业所得税法规定,用足业务招待费、广告费的抵扣限额,合法增大税前扣除项目数额,降低所得税计税基数。

第3篇:房地产企业税收筹划案例范文

关键词:房地产开发企业;主要税种;纳税筹划

中图分类号:FS10.423

文献标识码:A

文章编号:1672-3198(2009)08-0171-02

1 房地产开发企业营业税纳税筹划技巧

1.1 筹划思路

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一,贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据,营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为:应纳税额一营业额×税率,由计算公式可以看出,要想降低应纳税额,一要降低营业额,二要争取适用较低税率甚至是零税率。

1.2 筹划案例

案例一:丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限,采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权,丁提供资金。丙、丁两企业商定,房屋建好后,双方平分。完工后,估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式:纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定,两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务:(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权,从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元,丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式,丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产,无须缴纳营业税。

2 房地产开发企业房产税纳税筹划技巧

2.1 筹划思路

房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法;对于只用的房屋,按房产计税余值征收,称为从价计征,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值作为计税依据,按1.2%的税率计算年应纳税额;对于出租、出典的房屋,按租金收入征税,称为从租计征,以房产租金收入为房产税的计税依据,按12%的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为,或者采用拆分法将租金进行分解。

2.2 筹划案例

案例二:A公司开发了一栋高层商住楼,第一到第四层楼设计为商场,开发成本为1500万元,市场价值6000万元,如果出租,预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高,如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税,经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼,提供餐饮服务。

方案1:A公司与H先生签订房屋租赁合同,年租金500万元。则应缴纳房产税:500X12%=60(万元)。

方案2:A公司将该商场转为固定资产,并到工商行政管理部门去变更营业执照,增加附营业务餐饮业,然后与H先生签订承包经营合同,年承包费500万元。此时,该房产属于自营性质,可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则,自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见,我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题,则应缴房产税1500×(1-30%)×1.2%=12.6(万元)。

可见:方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为,改出租房屋为自营房屋,就可以按建造成本从价计征房产税,比方案1少缴纳房产税47.40万元。

3 房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧

3.1 筹划思路

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分。税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象,以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多,适用税率越高。另外,税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土地增值税。因此,土地增值税筹划的基本思路是:根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条:(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去;也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入;也可以提高住宅的配套设施标准。

3.2 筹划案例

案例三:Y公司开发一住宅小区,总可售面积100000m2,均为普通住宅。销售均价3500元/m2,预计总收入35000万元,预缴营业税及附加1960万元,总开发成本20800万元(不含银行费用)。

方案1:直接按现状进行开发与销售,则;

①可扣除项目金额=20800×(1+20%+10%)-51960=29000(万元)

②增值额=35000-29000=6000(万元)

③增值率=6000÷29000×100%=20.69%

④应缴纳的土地增值税=6000X30%=1800(万元)

方案2:追加园林绿化方面的投资200万元,则:

①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20%+10%)+1960=89260(万元)

②增值额=35000-29260=5740(万元)

③增值率=5740÷29260×100%=19.62%

④因为增值率

可见:方案2比方案1虽然多投资200万元,但却因此导致增值率低于20%,从而节约了土地增值税1800万元。

第4篇:房地产企业税收筹划案例范文

关键词:房地产企业;税收筹划;应用

一、房地产企业税收筹划的必要性

(一)税收筹划对企业的财务管理有极大的促进作用

房地产业的发展离不开对现金流的使用,现金流同时对于相对收益与绝对收益都有着不可忽视的作用。而税收筹划能够有效地提高资金的使用,同时能够对现金流进行改善,对企业的发展起到促进作用。

(二)纳税人对税收进行筹划有利于提高纳税的意识

税收筹划是少缴费、缓缴费,并不会违反国家的法律。它是依法根据国家出台的相关优惠政策采取节省税收的策略,从而达到税收零风险,保证自己经济和名誉方面的健全。

(三)税收筹划能够促进房地产业的规划、有序发展

运用税收筹划,能够正确地引导房地产行业规范化地发展,对房地产行业中的倒把投机等行为有一定的抑制作用。企业合法根据国家推出的优惠政策和鼓励政策对资金进行合理的运用,对企业的产品结构进行重新组合来减少赋税,这样对资源适当配置与资本流动都有极大的促进作用。

二、房地产企业各个环节的税收筹划的应用

(一)准备环节筹资

房地产企业对资金的需求量较大,如何筹措资金,对公司的经营发展起着至关重要的作用,从税收的角度观察,不同的筹资方式公司所承担的税负是不同的。

(二)建设环节

房地产企业建房通常是通过自建、代建和合作建房三种方式。首先,虽然大部分房地产企业比较偏向于自建,但在这种方式下税收筹划的操作空间是比较小。其次,房地产的代建是指房地产企业代替客户进行房地产开发建造,建造完成后向客户收取收入的行为。这种方式对于房地产开发企业来说,其收入只是劳务报酬,属于营业税的征收范围,其中并没有发生房地产权的转移。因此,不需考虑土地增值税,从而减轻了税负。最后,房地产的合作建房。这种建房方式由于投资方没有发生用建造成功的房屋换取土地使用权的行为,对于投资行为本身是不用缴纳营业税的。而建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。而房屋建成后转让的,再按规定征收土地增值税,使得合作企业双方共同减轻税负获得利益。

(三)销售环节

房地产的销售环节是房地产企业涉及税种最多的环节。例如,营业税、土地增值税、印花税、城市建设维护税及教育费附加等,而房屋的销售价格则是各开发商和购房者最关心的问题,并且直接影响缴纳企业营业税和土地增值税的多少。

(1)营业税筹划。案例1:A企业系房地产开发公司,其对外签订了一份分期收款销售房产合同,合同规定房子总价款为300万元,分3次付清,首期付款40%。首期付款后即把商品房所有权转让,如果此时确认收入,应交营业税为15万元(300×5%);如果按分期收款确认收入,第一次应交营业税为6万元(300×40%×5%),以后两次分别交营业税4.5万元(300×30%×5%)。虽然两种方法确认收入都是交营业税15万元,但采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

(2)土地增值税的筹划。案例2:X房地产开发公司商品房销售收入为1.5亿元,其中普通住宅的销售额为1亿元,豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。如果不分开核算,X公司应缴纳土地增值税为:增值率为(15000-11000)÷11000×100%=36%。因此,适用30%的税率,应纳土地增值税=(15000-11000)×30%=1200万元。如果分开核算,应缴纳土地增值税计算如下:普通住宅的增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%,适用30%的税率,应纳土地增值税(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅的增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%,适用40%的税率,应纳土地增值税=(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元,应纳土地增值税合计金额=600+650=1250万元。分开核算比不分开核算多支出税金50万元,因为普通住宅的增值率超过20%,还要缴纳土地增值税。所以接下来就是通过适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内。

(四)保有环节

房地产企业一般的两种投资方式分别是依靠出租房地产获得租金收入和以房地产入股联营获得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。房地产企业将建成的商品房对外出租收取租金,由于涉及的税种较多,也为企业带来了较重的税负压力。因此,更多的房地产企业往往倾向于第二种方式。即将房地产投资入股,与被投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为。这种行为将不征收营业税及其附加,也不用直接缴纳房产税,在承担一定投资风险的基础上,只需要缴纳企业所得税。

案例3:甲房地产公司在市中心有一处房产,该房产有两种不同的投资方式:一是出租取得租金收入。二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同,存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元,实际使用面积为200平方米,出租则每年可取得租金收入180万元;用于联营,则预期每年的联营企业利润中甲公司所占份额为400万元。

第一,采取出租方式应承担的税负。营业税:房屋租赁业属于服务业,按租金的5%征税,应交营业税为90万元;房产税:房产税依照房产租金收入计算缴纳,税率为12%,则房产税税负为21.6万元;城建税:甲企业处于市区,城建税税率为7%,以其缴纳的营业税税额为计税依据,则城税税负为6.3万元;教育费附加:2.7万元;印花税:在订立合同时必须要缴纳印花税,印花税税负为0.18万元;所得税:营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除,租金收入应纳所得税。因此,所得税税负为42.53万元。最终总体税负为163.31万元。

第二,采取联营方式应承担的税负。房产税:房产税依照房产原值一次减除10%~30%的余值计税,税率为1.2%,减除30%,则房产税税负6.72万元;土地使用税:此税种从量定额计征,假定地区单位税额为0.7元/平方米,土地使用税税负14万元;所得税:税负为100万元。最终总体税负为120.72万元。

由以上计算我们可以得出甲企业采用联营方式所承担的税负要少42.59万元,这样可以为企业节省一大笔成本支出。

三、小结

现阶段伴随着我国经济以及房地产行业的迅猛发展,房地产企业呈现出多样化、复杂化的发展趋势,这就导致了房地产企业的纳税管理变得越来越复杂。由于房地产企业投资规模较大,开发周期较长,缴纳的税种较多,税额大。因此,房地产企业税收筹划需要统筹兼顾,根据企业自身发展环境、经营环境、税收环境的改变而进行调整,制定适用于自身企业发展的税收筹划方案,这样才能在节约税款的同时,使得企业利益最大化。

参考文献:

[1] 《税法》CPA考试辅导教材[M].经济科学出版社,2014.

[2] 盖地.税务筹划[M].高等教育出版社,2011.

第5篇:房地产企业税收筹划案例范文

关键词:土地增值税;纳税筹划;对策建议

一、引言

纳税筹划有着长久的历史,西方发达国家对于纳税筹划有着较为深入的研究。目前对于纳税筹划的概念并不统一,一般认为纳税筹划是在法律法规允许的范围内,通过合理的手段,对纳税主体的经营活动进行税收方面的事先安排,最终达到少缴或者不缴税的目的,从而降低企业整体税负。纳税筹划的主要特点包括合法性、事先性和风险性。土地增值税的筹划可以从纳税人身份、纳税时间、税率选择等方面进行。

二、土地增值税的筹划方式

(一)税率选择方面的筹划

我国的税法对于土地增值税的税率有着明确的规定,该税的起征点为增值率20%以上,分为四档,不同的增值率对应着不同的税率,最低的税率为30%,具体的税率及企业的实际税负水平统计如表1所示。

(二)税收优惠方面的筹划

在土地增值税方面,有一些免税的优惠条款,企业可以通过合理利用这些条款,达到免税的目的。税法规定,房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税,具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的,在转让房产的过程中,投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说可以适当利用,和直接销售商品房再以现金的方式来投资入股相比,企业的税负大大降低。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对于捐赠有着免税的规定,可以通过我国境内的非营利组织、国家机关单位等,将房屋的产权或者土地使用权赠与民政、教育及其他社会福利事业等,在税法的规定中,这不需要缴纳土地增值税。虽然捐赠不能带来直接的经济利益,但是企业的社会效益有时候要大于一定的直接经济利益,企业可以通过这一方式,提升社会美誉度,和当地政府搞好关系。

需要注意的是,每个地区对于土地增值税的优惠政策有所区别,在进行土地增值税筹划时,要明确当地的优惠政策,从多个方面对税收优惠政策加以利用,以期获得最大的税负减免。房地产企业在行业调整的情况下,需要积极地进行纳税筹划,降低企业的税负水平。总之,企业可以通过税法的优惠政策来进行相关的筹划,最终达到降低税负或者不缴税的目的。

(三)纳税时间方面的筹划

延迟纳税是纳税筹划的重要组成部分,表面上延迟纳税无法为企业带来直接的税负减免,但是可以为企业带来间接的利益。在通货膨胀较为严重的情况下,企业可以获得可观的时间价值。一方面,延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金,降低企业的短期筹资成本;另一方面,企业可以在使用资金期间获取时间价值,即一段时间后对税款进行折现,明显地小于现在的价值。因此,企业要尽可能地延迟缴纳土地增值税。我国税法对于企业延迟纳税有着明确的规定,对于客观原因无法按时核算或者缴纳税款的,获得相关部门的批准后,可以在一定时间后在缴纳税款。

三、土地增值税筹划案例分析

(一)控制增值率方面的纳税筹划案例

某房地产开发企业在2014年8月商品房的销售额为1.5亿元,其中普通住宅销售额为1亿元,别墅销售额为0.5亿元。按照税法的要求,可以进行抵扣的全部金额为1.1亿元,其中普通住宅可以抵扣的金额为0.8亿元,别墅可抵扣的金额为0.3亿元,试对该房地产开发企业进行纳税筹划。

从该案例可以看出,筹划的关键在于别墅是否分开进行土地增值税计算。

(二)购房送装修的纳税筹划案例

方案一:公司按照3000/平米的价格销售毛坯房,送精装修,进装修的费用为400/平米,该公司共计花费3120万元装修费用。

方案二:公司直接建成精装修的房屋,按照3000/平米的价格直接销售。

方案三:公司按照2600/平米的销售,装修费用由该公司的关联物业公司单独收取,然后按照同样的价格销售。此外,房地产公司还在开发成本中增加700万的投资,多兴建商品房的基础设施。

分别对三个方案的纳税情况进行分析。

1. 方案一

应缴纳营业税为78000×0.3×5%=1170万元,城建税及教育费附加为1170×(3%+7%)=117万元。

2. 方案二

应缴纳土地增值税为3369×30%=1010.7万元。

3. 方案三

公司一共需要缴纳的税款为1481.6万元。

通过这三个方案的比较可以看出,采用方案三能够最大限度地降低企业的应纳税额。该方案不仅可以降低企业的应纳税额,还可以提升商品房的价值,能更加有效地吸引购房者。

第6篇:房地产企业税收筹划案例范文

(上海铁路局常州站 213000)

【摘要】纳税筹划是现代企业节支提效的重要手段之一。文章立足于铁路车务站段企业,就多元化经营形势下纳税筹划的应用与推广展开探讨。纳税筹划实施步骤包括综合抉择、选定方案、寻找政策支持和完善经济行为等。而多元化经营形势下的纳税筹划方法不外乎从税种、计税依据、税率、优惠政策等方面入手。

【关键词】多元化经营 车务站段 纳税筹划

纳税筹划是现代企业节支提效的重要手段之一。它的优点在于投入低而见效快,通常不需要经济投入,只需要财务人员认真吃透相关税收法规及地方政策,熟悉并能把握各项经济行为中的涉税要点,通过行为与目标的有机结合,达到节税增效目的。近年来高速铁路的发展,铁路新线的陆续投产和运行,大量的土地、房屋、设备等资产有待盘活,经营开发资源增长的同时也对财务管理、纳税筹划提出更高要求。

一、纳税筹划实施步骤

(一)综合抉择,选定方案

一项纳税筹划方案的取舍,取决于会计人员的职业判断,是会计人员综合财务制度、税收法规、地方环境、成本效益所作出的权衡决定。纳税筹划最忌急于求成,片面把握政策。以房产税的筹划为例,前几年有一种比较流行的方法称“出租改仓储”。出租改仓储是依靠变更房屋租赁合同为仓储保管合同,借以达到免除缴纳12%房产税的目的。其实综合有关政策后,这种方法实质上是“似是而非”。首先,改变房屋出租用途,固然可以免除从租计征的房产税(租金×12%),但由于仓储的房屋属于经营范畴,故从价计征的房产税(房产余值×1.2%)并没有免除。而且,即使在按房产余值交税“划算”的前提之下(即房租收入>房产余值×10%),因为纳税人将房屋的用途由出租变为仓储,那么就得安排相应的保管、仓储费用,或者为省却这些费用就要担物品灭失而赔偿的责任风险。故在综合考虑上述因素之后,出租改仓储的筹划方案就显得本末倒置,得不偿失了。

一个成功的纳税筹划方案不但要比较税收成本的高低,而且要对不同方案下的收入、成本等方面进行综合权衡,这里的成本包括经营成本,也包括机会成本、风险成本,甚至是企业信誉。尤其是我们铁路企业,在当前多元化经营形势下,不管以何种方式争取效益,绝不能以弄虚作假、降低信誉为代价。

(二)寻找政策支持

有力的政策支持是纳税筹划获得成功的基石,这就需要我们做一个“有心人”,平时勤于寻找发现有利政策。以常州商贸公司为例,2008 年以前的客票代售业务所纳营业税都是按照总收入的5% 缴纳,2009 年开始路局大力拓展客票业务,常州地区代售点发展到20 多家,全年收入增加到500 万元,给予各个代售点的分成比例在60%(即300 万元)左右。当时,因为我不甘心按照开票收入500 万元(发票按照规定全是铁路企业提供)来缴纳营业税,决定实施筹划,目标是按净收入200 万元(总收入扣除分成)纳税,为了寻找可以抵减营业税计税基础实行“差额征收”的依据,找来《营业税暂行条例》及《实施细则》逐条逐字分析、揣摩,根据“条例”第五、第六条,感觉似乎可以套用,但依据不太充分,再参阅“细则”第十九条,终于发现里面有关于差额征收扣除凭证的具体说明。在决定筹划之前,我又将自己的想法与地方税务人员进行沟通,确认妥当后才正式实施,当年节约税收16.55 万元(含附加),到2010 年客票业务整合划归铁旅至今,年总收入1 200 万元左右,这一方案仍旧在沿用。在寻找政策方面,我们一定要有清醒的认识,做到政策应用不能太勉强,过于勉强的政策基石会因经不起推敲而随时崩塌;但也不可指望有利政策是现成的、明摆着的,如果那样就只是执行,不叫筹划了。

(三)完善经济行为

筹划方案设定后,政策依据找到后,接下来要做的事,就是让经济行为向避税、降率等方面靠拢,包括修订完善合同条款和获取规范有效的合法凭证。合同是经济行为发生过程中最主要也最重要的法律依据,当然是筹划中的重点环节。原始凭证及其他相关凭证的内容、形式也应与筹划方案保持一致。许多失败的纳税筹划案例往往在方案制定方面不存在问题,政策依据也有,但由于经济行为的不完善,从而被税务稽查否定,使得功亏一篑。科学的筹划行为是不冒任何风险的,更与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质区别。纳税筹划获得成功的重要前提是纳税人对税收政策的认真研究,以及经济行为与筹划目标的“完美”结合。

从本质上看,纳税筹划借用的是税收政策的“盲点”,而目前路局多元化经营各项业务之间,部分纳税行为存在共性,这就需要我们善于举一反三,将经实践检验较好的筹划方法在多个业务领域内充分使用。上述合作销售客票业务降低营业税税基的做法,在当前亦有其“用武之地”,今年路局施行多元化挂钩政策,车务站段企业可以从非运输业的广告、票务的新增收入中获取一定比例的收益,非运输业因此也可以比照实施,规避重复纳税。举一反三的意义在于更深入更广泛地运用筹划,最大限度实现筹划效益。如何准确地举一反三,我认为一要重视学习新的有关税收政策规定;二要注重与税务人员的交流;三要及时了解兄弟单位好的做法。

二、 多元化经营形势下的纳税筹划方法

(一)针对税种

针对税种的筹划,其主导思想就是寻找合适途径,规避较高税率的税种。车务站段多元化经营中较为典型的就是房屋出租业务,按照规定此类业务须征收5.55%的营业税( 含附加)、12% 的房产税, 整体税负高达17.55%。《房产税暂行条例》自1986 年颁布以来,施行已达25 年之久,尤其在2005 年之后,地方税务机关的征管力度明显增强。房产税筹划要点之一就是明确房屋的概念:有屋面和围护结构,能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所〔(87)财税地字第003 号〕,因此,只要出租屋存在一条不符合上述规定,比如说缺少屋面,就可以“毫不客气”地将其纳入场地租赁范畴,不征房产税;筹划要点之二就是在明确属于房屋出租业务下,通过将租金实行分割,划分为房屋租金和管理费,以达到规避部分房产税的目的。此类筹划要把握三个要点:一是要有收取管理费的依据(房屋出租方铁路企业往往都会为承租业主提供水电专供、路风培训等管理服务);二是在出租合同上明确收取管理费的依据及金额;三是合理把握管理费的标准。管理费过低则筹划收益低,过高则会加大筹划风险,引起税务关注被责令核定而导致方案失败,建议在制定筹划方案时先了解当地“行情”。以常州地区为例,管理费标准一般不超过总收入(租金+ 管理费)的20%,按此测算则规避收益为总收入的2.4%(20%×12%)。如果出租的房屋不止一层,还可以根据实际情况划分出一楼部分区域作为场地租赁,以进一步规避部分房产税。房产税的纳税筹划,在当前商贸整合情况下显得尤为重要,大都既有站、高铁站均涉及房屋出租业务,由于商贸业务由原先的多经业务纳入运输业的其他业务,必然涉及合同主体的变更,所以站段企业要利用这次合同变更的有利契机“整改”相关条款,充分实施筹划。

(二)针对计税依据

针对计税依据的纳税筹划方法形象地称为“缩水法”,就是把水分去掉,就如前述客票代售业务的筹划,给予代售点的分成部分就是“水”,把它去掉以后,按净收入征收以降低税负。另外,加大扣除标准也是一种缩水,表现最为典型的就是关于“业务招待费”的筹划,根据《企业所得税法实施条例》的规定,业务招待费按照发生额的60% 扣除,且最高不得超过当年收入的5‰,对大部分非运输企业,都可以实施在业务宣传费中列支一部分(业务招待费)的筹划方法(根据规定,不超过收入15% 的业务宣传费允许扣除),以减少所得税支出。上述两种缩水都属于“账内”缩水,还有一种“账外”缩水,比如近几年因新站、新线投产发生较多的施工配合业务,关于施工配合费收入的筹划,建议在操作允许条件下(既完善相关内控),可以直接要求对方提供义务,以促使合同收费金额向“净收入”靠拢。其实,这种账外缩水的筹划思路很值得推广,纳税筹划的本质是以效益最大化为第一目标,在合法、规范的前提下“忠心耿耿”地为效益服务,可能“账外缩水”的唯一弊端就是减少了收入,但因为利润指标才是企业实实在在的经营积累,无法虚增,故显得更为重要,更有意义。

(三)针对税率

就税种方面,在多元化经营中,车务站段涉及面最广的就是营业税,非运输业的客票、装卸、物流、仓储业务等,运输业其他业务,如租赁(房屋、场地、专用线)、寄存、红帽子搬运、茶座等均涉及营业税,针对税率的筹划就是要避重就轻,关键要熟悉政策,准确把握不同档次的税率是如何明确区分。目前铁路企业除装卸公司外大都统一按5% 的营业税税率计税,其实如果我们分开核算,红帽子搬运业务可直接归类于“交通运输业”按3% 税率纳税。另外比如专用线业务,如果铁路企业在租赁过程中同时提供劳务服务,则也可以围绕降率目标(3%)实施筹划。铁路企业做好营业税的纳税筹划,也是为即将在全国普及实施的营业税改增值税打下“理论”基础。

(四)针对优惠政策

第7篇:房地产企业税收筹划案例范文

关键词:商业地产 税收筹划 探讨

一、税收筹划的概念与作用

所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上,在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案,通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标,其本质上是转嫁企业成本,降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符,并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划,其体现出明显的不确定性,由此可见,税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言,由于其属于资金密集型组织,因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言,税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面:首先,通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标;其次,通过税收筹划,可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率;再次,商业地产开发项目中进行合理的税收筹划,有利用房地产开发企业树立良好的社会形象;最后,税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。

二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种

商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种:首先为营业税,其属于流转税制中的主要税种,营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体,对其营业额进行征税;在商业地产开发项目中,由于其与销售不动产的税目规定相符,因此要征收营业税;其次,土地增值税,其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量,而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额,土地价格增值量由土地增值的多少来决定;其三,印花税,其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种;并且房地产企业在签订建筑合同过程中,也要缴纳一定的印花税;其四,企业所得税,即房地产企业在进行房地产的出租或转让时,会获得相应的净收益,按照会计规定,该部分收益要纳入企业的利润总额中,并缴纳一般税率为25%的企业所得税;最后,房产税,在商业地产开发项目未公开出售前,无需征收房产税,不过,如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借,则要缴纳采用比例税率的房产税,根据房产计税余值计征的税率为1.2%,按照房产租金收入计征的税率为12%。

三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析

(一)税收筹划的主要方法

1、压低土地增值额

在进行项目开发时,房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算,并计算出土地成本与开发成本之和的5%,合理比较两者的大小,从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法,以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时,可以采取措施以降低单笔销售额的利润,比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等;此外,还可以通过有效措施降低课税基础,以减少企业的应纳税金,并且所适用的税率也可能相对更低,以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。

2、降低企业所得税

在进行商业地产项目开发时,如果条件允许,可以适当的放慢项目竣工时间,通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外,还可以在符合税法规定的前提下,在税前扣险员工的福利保障资金,比如失业保险、医疗保险以及养老保险等,这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。

3、利息费用的税务筹划

对于房地产企业而言,每个项目均需占用大量资金,相应的这些资金会产生大量的利息费用,因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同,税法上的处理方法也存在差异,有些按资本化处理,有些则按费用化处理,相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面:首先,如果企业处于免税期,或者发生亏损的年度,以及有前5年亏损可延续弥补时,可以选择资本化的方式处理借款费用;其次,如果企业处于获利年度,那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用,以减轻税负;再次,要注意合法支出利息,否则不得在税前扣除;最后,由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定,如果利率大于同期同类商业银行贷款利率,则不得在税前扣除利息,因此,房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款,以防止纳税调整额增加。

4、其它税收筹划方法

其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负,企业在选择集资方式时可以参照税基差异,比如发行股票或债券的税基等,至少选择其中一个集资方式;而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果,因为我国相关税法中有所规定,应缴税额超出特定的范围内,税率会发生变化,因此将涉税金额控制在临界点以下,在缴纳税金时可以按照较低税率征收,有效降低税务负担。此外,在商业地产项目标销售过程中,可以采用多种不同的投资方式与经营方式,可以有效降低税收成本。

(二)房地产企业所得税税收筹划实例分析

1、案例一

A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入,开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元,房地产的开发成本为600万元,准予税前扣除的房地产开发成本为110万元,房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本,采用了税收筹划措施,降低该项目住宅的销售价格,由2000万降至1895万元,其增值率为19.8%,根据相关规定可知,如果增值额小于扣除金额20%,则无城缴纳土地增值税,所以,A公司在进行税收筹划后,其利润为315万元,与未进行税收筹划相比,共降低21万元税负,下表1可以直观看出:

表1:税收筹划前后税收利润对比 (单位:万元)

2、案例二

B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元,该项目中还配置了相关设施,按照相关税法规定可知,B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元,增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法,对该住宅项目进行拆分,分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同,则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元,合同款的税收扣除成本则为350万元,该合同可以归类为房地产销售合同,所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等;而房屋装修类合同中,装修成本的合同价为200万元,在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除,并且房屋装修合同归类为装修服务类,所以无需缴纳土地增值税,只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后,税后收益为985.9万元,下表2可以直观看出:

表2:税收筹划前后税收益对比表 (单位:万元)

3、案例三

某房地产开发公司采购了一套建设专用设备,价值300万,预计资产残值率为2%左右,使用年限在6-10年,计提折旧采用直线法,设计以下两种方案:

一种方案是按10年期限计算折旧,相应的计提折旧额为:

300*(1-2%)/10=29.4 (单位:万元)

设企业资金成本为10%,则期数为10的年金现值系数为6.154,则折合为现值的折旧可降低所得税支出为:

29.4*25%*6.145=45.17 (单位:万元)

第二种方案是按6年期限计算折旧,相应的计提折旧额为:

300*(1-2%)/6=49 (单位:万元)

期数为6的年金现值系数为4.355,则折合为现值的折旧可降低所得税支出为:

49*25%*4。355=53.35 (单位:万元)

虽然从数字上看,改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显,但是将资金的时间价值考虑在内,显然6年期的折旧期限更加有利,可以节约8.18万元,因此选择6年期更为合理。

参考文献:

[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览(银行客户).2008(05): 70-71

第8篇:房地产企业税收筹划案例范文

一、房产税纳税筹划的基本概念

纳税筹划是纳税人在法律许可范围内,对多种纳税方案进行的优化选择。顾名思义,房产税纳税筹划也就是指纳税人在法律许可范围内,对房产税的各种纳税方案进行的一个择优筛选。

二、房产税纳税筹划的必要性

房产税作为一项费用,在收入不变的情况下,降低房产税支出,就等于降低成本费用,从而实现股东财富最大化。纳税人在法律许可的范围内进行房产税纳税筹划,有利于维护自身的合法权益。纳税人可以充分利用税收法规和各种税收优惠政策从而实现节税的目的。

三、房产税的纳税筹划应用

(一)降低房产原值的纳税筹划

房产是以房屋形态表现的财产。独立于房屋之外的建筑物,如加油站罩棚、油气罐、室外游泳池、玻璃暖房等,则不属于房产。与房屋不可分离的附属设施,属于房产。如果将除厂房、办公用房以外的建筑物建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,在会计账簿中单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不缴纳房产税。

案例一:A公司位于某市区,企业除办公楼外,还包括围墙、油罐、加油站罩棚、水塔、变电塔、停车场等建筑物,总计工程造价3亿元,除办公用房外的建筑设施工程造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为20%。

方案一:将所有建筑物都作为房产计入房产原值。应纳房产税=30000×(1-20%)×1.2%=288(万元)。

方案二:将停车场等都建成露天的,在会计账簿中单独核算。应纳房产税=(30000-20000)×(1-20%)×1.2%=96(万元)。

由此可见,方案二比方案一少缴房产税192万元。

(二)计征方式的纳税筹划

房产税的征税依据是从租计征和从价计征,而从价计征房产税是依照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。

从表面上看,从租计征比从价计征税率要高很多,但并不是在任何情况下,从价计征方案更优。

以长沙县的房产举例说明如下:

1.房屋自用还是出租,从租计征与从价计征的临界点确定:

从价计征应纳房产税=房产原值×(1-20%)×1.2%

从租计征应纳房产税=年租金×12%

因企业出租房屋,同时还应缴纳营业税及附加,按当地税率营业税5%;城建税5%;教育费附加2%。

当从租计征与从价计征税负相等时:

房产原值×(1-20%)×1.2%=年租金×12%+年租金×5%×(1+5%+2%)

由此得出,年租金/房产原值=5.53%

当年租金/房产原值<5.53%时,从租计征方式更优,税负更低;当年租金/房产原值>5.53%时,从价计征方式更优,税负更低。

2.筹划案例:

案例二:A公司建有一栋高层商住楼,第一到第六层楼设计为商场,资产成本为2000万元,如果出租,预计年租金800万元。经股东会决议决定将该商住楼用于出租。B先生拟租下该商场用来做酒楼,提供餐饮服务。

方案一:A公司与B先生签订房屋租赁合同,年租金800万元。则应缴纳房产税:800×12%=96(万元);营业税及附加:800×5%(1+5%+2%)=42.8(万元)。合计税费138.8万元。

方案二:A公司将该商场转为固定资产,并到工商行政管理部门去变更营业执照,增加附营业务餐饮业,然后与B先生签订承包经营合同,年承包费800万元。此时,该房产属于自营性质,可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则,自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。则应缴房产税2000×(1-20%)×1.2%=19.2(万元);营业税及附加同方案一。

可见:方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为,改出租房屋为自营房屋,就可以按建造成本从价计征房产税,比方案1少缴纳房产税76.8万元。

根据税法规定,如果承包者或承租者未领取任何类型的营业执照,则企业向其提供各种资产收取的各种名义的价款,均属于企业内部分配行为,不属于租赁行为。因此,如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证,将房屋承租人聘为经营者,将房屋出租行为变为自办商场再承包出去,收取承包收入,那么原有的房产就可以按从价计征,这样就可以避免较高的房产税。

案例三:基本情况同上例,租金(承包费)仍为800万元,但该资产成本改为15000万元。

方案一:从租计征方式所交税金不变。

方案二:从价计征方式

应缴房产税15000×(1-20%)×1.2%=144(万元);营业税及附加同方案一。

此时,我们发现从租计征方式优于从价计征。分析其变化主要原因,是由于年租金/房产原值>5.53%时,从价计征方式更优,税负更低。

另外还需注意的是,目前企业出租时不仅只是房屋设施自身,还有房屋内部或外部的一些附属设施及配套服务费,比如机器设备、办公用具、附属用品。税法对这些设施并不征收房产税。而我们在签订房屋出租协议时,往往将房产和这些设施放在一起计算租金,这样就无形增加了企业的税负。因此我们在签订房屋租赁合同时,应合理、有效分割租赁收入,将附属设施及配套服务费单独计算使用费收入,以减轻房产税的税负。

四、结语

企业房产税的纳税筹划可以从多方面入手,比如征税对象、纳税范围、计税依据及税收优惠等,不同的单位有不同的具体情况,各单位可以根据自身实际情况进行具体分析筹划。

参考文献:

第9篇:房地产企业税收筹划案例范文

摘 要 企业税收筹划是指纳税人根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负、有利于实现企业财务目标的对策与安排。因此,税收筹划不同于逃税、偷税,是企业的一项重要财务管理活动。本文根据房地产行业的特点,分别从房地产项目立项、建设和销售阶段提出所应考虑的税收筹划,具有很大的现实意义。

关键词 房地产企业 纳税筹划 合理避税

一、纳税筹划和企业合理避税

纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的,并且随市场经济体制的不断完善,纳税筹划将具有更加广阔的发展前景。房地产开发企业要在激烈的市场竟争中立于不败之地,必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。合法或不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税,规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力,防范、降低纳税风险等高层次的活动已成为纳税人的共同需求。纳税筹划和其他财务管理决策一样,必须遵循成本效益原则,只有当筹划方案的所得大于支出时,该项纳税筹划才是成功的筹划。

2006 年,对全国房地产企业是个新的考验,为控制房地产价格过高,投资过热,国家密集下发宏观调控政策,4月底的央行宣布加息;5月份的“国六条”出台,随后国 六条细则、限制外资炒楼,乃至刚刚出台的强征个税的108号文,一系列宏观调控政策及配套细则的出现让房地产企业税务筹划更具有战略意义。税法规定:以无型资产投资入股,参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为,不征收营业税。但转让该项股权,应征税。因为房地产开发贷款金融政策有越来越收紧的趋势,房地产企业土地费用所占的比重已由过去的20%左右上升为30%左右。房地产开发前期投入很大,房地产开发贷款审批办理时间较长,且需房地产四证齐全才能办理,投资如采用一方以土地作价入股,另一方以货币资金入股成立合营企业,合作建房,房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。即可避免前期缴纳土地转让营业税付出大笔资金,为企业前期项目资金投入有了保障。企业所得税筹划方案:公司税务筹划部门应深入掌握所得税可以扣除的项目的比例,结合具体实际工作制定定额,控制相应的费用比例。例如:自2001年7月1日起,企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的 捐赠,准予在缴纳企业所得税前的所得额中全额扣除。企业事业单位、社会团体等社会力量通过非营利性社会团体和国家机关对公益性及少年活动场所(其中包括新 建)的捐赠,在缴纳企业所得税前准予全额扣除。用于公益、救济性捐赠的扣除标准是在年度应纳税所得额的3%以内的部分,准于扣除;超过部分不得扣除。公司的营销策划活动可与一些损赠活动结合一起做。另外,对于企业当年业务招待费若超限额列支标准,则可考虑列支为业务宣传费。如按经销金额比例,通过独立中介机构,支付经销商一定费用,以加强促销活动,并取得经销商出具的发票,则该项支出得以佣金费用列支,可达到节税效果。因为纳税人每一纳税年度发生的业务宣传费(包括未通过媒体的广告费支出),在不超过销售收入5%范围内,可据实扣除;房地产开发企业可在销售收入8%的比例内据实扣除广告支出。纳税人按照国家有关规定向税务机关、劳动保障部门或其指定机构上缴的各类保险基金和统筹基金,包括基本养老保险、基本失业保险等,经税务机关审核后,在规定的比例内扣除。最高标准分别按工资总额的20%、6%和2%计算扣除。企业可酌情提高为员工购买各类保险基金和统筹基金份额,即为员工谋了福利,加强凝聚力,又可税前合情合理的扣除该笔费用。利用预缴企业所得税进行纳税筹划:企业所得税采取按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的办法征收。就有进一步筹划的空间。而计算、缴纳企业所得税的“应纳税所得额”是以会计利润为基础计算的,由于企业的收入和费用列支要到一个会计年度结束后才能完整计算出来,因此平时在预缴中不管是按照上年应纳税所得额的一定比例预缴,还是按 纳税期的实际数预缴,都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。房地产企业出于多种需要的考虑,会在某一段时期多列支一些费用,在另一段时期少列支一些 费用,但总体不突破税法规定的扣除标准。根据这种现象,税务总局规定:企业在预缴中少缴的税款不作为偷税处理。那么就出现如何使有限的资金,在企业内能充分加以流动,创造更多的价值,就在进一步筹划的空间。

二、我国房地产企业纳税筹划研究

1.利用增加扣除项目金额进行税收筹划。计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率,即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的,增值率越大,适用的税率越高,缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率,使其适用较低的税率,从而达到降低税收负担的目的。税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分:取得土地使用权所支付的金额;房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目,主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和,加计扣除20%。房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外,房地产开发的销售和管理费用,按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去,但事后转移是行不通的,是一种偷税行为,这需要事前筹划,进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围,它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义,而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中,可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向,即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如,总部某领导兼某房地产项目的负责人,在不影响总部工作的同时参加该项目的管理,那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除,而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下,可以增大增值税允许扣除项目金额。

2.房地产开发企业利用相关借款利息的筹划实务。由于大部分房地产经营企业开发资金来自借贷,具有资金量大、借款期限长、利息费用多等特点,所以可利用合适的利息扣除方式对借款利息进行税收筹划。)针对房地产开发完工之前的利息费用,可以将完工之前的借款利息计人开发成本,并可作为计算房地产开发费用(期间费用)的扣除基数。特别是从事房地产开发经营的企业,还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除,这样可以大大增加扣除项目,降低增值额,从税基和税率两方面减轻税负。针对房地产开发完工之后的利息费用支出,凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的:允许据实扣除,但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。企业据此可以选择:如果购买房地产主要依靠负债筹资,利息费用所占比例较高,可提供金融机构证明,据实扣除。反之,主要依靠权益资本筹资,利息费用很少,则可不计算应分摊的利息,这样可以多扣除房地产开发费用,对实现企业价值最大化有利。

3.变房地产销售为投资。按照现行税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税,而且自2003年1月1日起,对于以不动产投资入股后转让股权的行为,不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方 是具备一定条件的企业或公司,则可以考虑先以不动产投资入股,再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如:甲房地产开发企业,2007年度商品房销售收入为2亿元,按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元,如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元,缴纳营业税1000万元,城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议,甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资,稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权,则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时,为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性,甲企业可以作出一些让步,给予乙企业一定的利益补偿,但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

4.房地产企业利用建房方式的筹划实务。大部分房地产经营企业倾向于自行建造并销售房地产,但这种方式下筹划空间较小。若利用代建、合建等方式则筹划空间较大。第一,房地产的代建行为。这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发,开发完成向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而 言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式,减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。第二,合作建房方式。这种方式指根据《营业税问题解答(一)的通知》(国税函[1995]156号)的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作,建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策,实现共赢。案例:甲房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地,拟与乙公司合作建造办公用房,资金由乙公司提供,建成后按比例分房。对乙公司来说,分得的办公楼不含土地增值税,会降低购置成本。即便将来处置,只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对甲公司而言,作为自用办公用房,不缴纳土地增值税,可节约大量税负,降低房地产成本,增强市场竞争力,这样就实现了房地产企业和购置方的双赢。

5.房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益,而不是某一环节的税收利益,各税种之间是相互联系、相互依存的,某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析,以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例,合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲,控制、降低增值率有三个办法:降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务,同时这些做法造会成收入减少或者其他成本、税负的上升,企业应着眼于总体税后净收益最大化,对筹划方案进行综合考量。甲房地产开发公司开发一批普通住宅,销售价格共计3100万元,按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下:增值额=3100-2500=600,增值率=600/2500=24%,取第一档税率 30%,应纳土地增值税额=600*30%=180,营业税3100;如果该公司降低商品房售价,按3000万元的价格销售这批商品房,其他条件不变,则纳税情况为:增值额=3000-2500=500,增值率=500/2500=20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业收入减少100万元,应纳税额减少180万元,所得税前实际收益反而增加80万元,税收筹划的效果显著。假定其他条件不变,商品房价格仍为3100万元,甲房地产开发公司增加商品房内部设施,使其可扣除项目增加为2600万元,则应纳土地增值税情况为:增值额=3100-2600=500,增值率=500/2600=19.23%,由于增值率小于20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业不仅提高了房屋质量,还减少了净支出,获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时,应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%,而各省市在10%内确定了不同的比例,纳税人要注意把握。

参考文献:

[1]盖地.企业税务筹划理论与实务.大连:东北财经大学出版社.2005.

[2]苏强.房地产企业如何进行税收筹划.市场论坛.2006(2).

[3]隋玉明,王雪玲.我国高新技术企业所得税纳税筹划研究.中国管理信息化.2009(08).