房地产企业会计核算问题分析

摘要：房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在不断推动我国经济发展的同时也在城镇化建设中发挥着重要作用。但由于房地产行业的特殊性，如何在房地产开发建设过程中完善会计核算问题，以最低的成本获得最大的利益是房地产企业当下需要解决的问题。文章分析了会计核算工作在房地产企业当中的特殊性，立足会计核算工作在房地产企业开展的重难点，提出了优化会计核算的相关措施。

关键词：房地产；企业；会计核算

一、房地产企业经营特点

房地产是支撑我国国民经济发展的重要行业，是我国经济活动中的重要组成部分，它涉及到经营、中介、建设等多个房地产活动。而房地产企业的经营特点是生产周期长、投资风险大，与一般商品经营企业又有所不同，因此房地产企业的会计核算工作与一般企业也有所区别。首先，由于房地产企业的产品单价往往比其它商品都要高出不少，在销售房地产的产品时，与一般商品所采用的销售方式大为不同。所以，房地产企业的会计核算工作与其它商品销售行业相应的会存在差异。其次，一个企业要获得较高的经济收益就要降低销售成本，但是房地产企业的销售成本与企业的经济利益之间并不都是反比关系，不同单位的不同户型所产生的成本不一，那么具体的销售环节也会因此受到影响。在销售成本等多种因素的影响下，房地产企业的销售成本率与其他行业也产生了差异。最后，房地产企业的投资成本一般较高，所承担的投资风险比一般的商品经营企业也要大，房地产企业如果在项目的具体运营过程中遇到风险，其后续的生产和管理势必会受到较大地影响。对于房地产企业来说，要提升企业的资金运作能力，就要有效的开展会计核算工作，通过不断提升自身的会计核算能力来保障企业经营过程中的各项活动正常进行，以应对复杂的市场竞争，从而使企业能实现可持续发展。

二、房地产企业会计核算的特殊性

（一）收入确认方面房地产企业的房产销售收入，是整个企业获得经济利益的直接来源，也体现着企业的经营利润，它不仅能反映企业的整体收益，也在很大程度上影响着房地产企业经营活动的未来发展。依据《新会计准则》对于企业收入的界定，认为凡企业能在经营活动中增加权益并产生不涉及到投入资本的经济利益，可认定为企业的收入。但是房地产企业的特殊性却使得自身的收入确认与准则界定有一定的出入。一方面，部分房地产认为收入确认应该产生在房屋的买卖过程中，即每当开发建筑房屋竣工完成、验收合格，只要企业与买方开始进行买卖房屋的交易活动，那么企业的销售风险就实现了转移，企业收入在此时就可以进行确认。房地产企业的这种收入确认也意味着一旦房屋验收没有进行或者进行过程中存在问题，收入也就不能进行确认。另一方面，也有部分房地产企业认为，确认收入的必要条件，除了要满足房屋验收合格以及买卖合同签订之外，还要将房屋彻底进行移交，才算实现了风险转移。总之，不同的房地产企业在实际的经营过程中，由于风险与报酬的转移时间点的不同，各自的收入确认就会存在一定的差异。

（二）成本计量方面由于房地产企业的经营活动要从前期土地开发一直延续到后期的商品房销售后的服务，任务繁重且过程复杂，因此企业的成本计量就要将经营活动中的众多对象囊括在内。具体而言，一方面，房地产企业的成本计量要包括房屋建造前后期过程中涉及到的一切实际支出。而这一总的成本支出，除了有能从数据记录中获取的房屋竣工实际成本，还有没有完成的公共设施配套成本，对于其它未完成的工作成本，房地产企业在进行成本统计时，只能根据现有的数据进行成本的预估，在这种情况下，房地产的成本计量结果就会存在一定程度地不准确。另一方面，房地产企业的成本计算包括外包的业务，当建筑房屋竣工之后，由于外包业务没及时清算，房地产企业的会计核算就不会在同一时间内完整进行，使得最终的成本计量不能及时记录。上述两种情况就让房地产企业的成本计量存在一定的特殊性。

（三）借款处理方面房地产企业的经营特点是投资较大、回报周期较长，根据这一实际现象，许多房地产企业需要充足的资金来保证建筑项目的正常运行，而房地产企业的资金回笼较慢，所以房地产企业通常都是向银行贷款的方式来确保项目的实施。房地产企业项目的较长经济收益周期，使得其向银行贷款的周期也因此拉长，之后在一定程度上房地产企业就会产生较大的利益费用。房地产企业想以最合理的贷款周期来保证自身项目的运营，就要懂得区分借款的性质，从而根据工期预估对借款的利息做出推算，力求还款利息最经济化。与此同时，房地产企业会计核算的相关工作人员，要以国家对于企业会计核算工作整体规定为根据，合理利用借款资金，并将资金最大化利用与房地产企业的经营之中，帮助企业实现更多的经济效益。

三、房地产企业会计核算的重难点

（一）房地产企业会计核算的重点房地产企业会计核算工作除了收入和成本以外，最重要任务的就是借款和税务的处理。从房地产企业会计核算的特殊性中可以知道，一方面，房地产企业资金筹措的主要渠道来源于银行贷款，房地产企业需要在了解原始成本和费用支出的情况下，确定借款费用，从而向银行进行贷款。由于房地产企业资金回笼的周期较长，使得其资金的核算要更加细致化。具体而言，房地产企业在进行借款时，除了要注重每一个开发项目的资金问题以外，还要分析款项借取途径是一般还是专业，以及会计核算符不符合国家会计准则等问题，这些都是企业进行会计核算的重点。另一方面，房地产企业在处理税务问题时，不仅要承担房地产税、土地增值税等主要税务，还要兼顾客户预付款之后的相应比例税金。所以房地产企业在进行税额核算时，要将工作任务囊括全面，并细致筹划税款，提升企业资金的合理利用效率。总之，预交税务的处理也是房地产企业会计核算需要重点关注的问题。

（二）房地产企业会计核算的难点房地产企业会计核算的难点主要在于核算的业务和周期两个方面。在核算业务方面，由于房地产行业本身比一般行业的经营活动复杂，任务繁重，因此其会计核算的工作量也相对较大，工作性质也相较特殊。具体而言，房地产企业不仅要注重房地产开发和房屋建造，还要将开发项目周边的基础设施建设予以完善。同时，还要满足买家对房屋的需要，比如室内装修这一重要工作内容，这就给房地产企业的会计核算工作增加了业务量。而在会计核算周期方面，由于房地产企业的经营活动本身就是一个相对漫长的过程，从前期的土地招标到后期的房屋竣工销售，不仅时间跨度长而且工作任务特别繁重。要维持房地产的开发项目能持续有效地进行，资金的长期供应就需要得到保障，因此房地产企业要合理及严格的调度资金，才能保证企业工作的良好运营，会计核算的这项工作就势必需要一个很长的周期。

四、完善房地产企业会计核算的有效措施

（一）完善会计跨级科目要保证房地产企业会计核算工作的实行，除了企业内部相关工作人员需要配合之外，还要在外部建立起一套行之有效的会计科目来予以保障。房地产企业目前的会计核算工作缺乏整体性，同时核算结果也不能保证准确性，究其原因，还是因为许多房地产企业的会计科目难以满足日常会计工作的科目需求所导致的。所以，会计科目的制定，要根据房地产企业在开发过程中的实际情况，并结合当前企业的会计核算水平，才能最终予以确认。具体而言，房地产企业在会计工作相关准则引导下，于工作开始之前，就会计科目的优化进行商议和规划，将房地产企业目前的实际发展状况考虑在内，最终制定一个符合企业发展的会计科目，保证房地产企业的项目开发过程，即从土地开发到房屋售卖，都能找到会计科目与之相对应，以确保房地产企业会计核算工作的有效性和准确性。

（二）明确收入核算范围房地产企业要保证收入核算的准确性，就要将收入核算范围予以确定。一方面，明确收入核算内容，即房地产企业要将开发过程当中的总销售收入囊括到收入中予以确认。除了常见的土地、房屋、配套设施带来的收入之外，在做收入统计时，还应把非常规情况下的收入算在内，比如旧址的拆迁或者房屋的周转等带来的收入。另一方面，要完善收入确认制度。房地产企业只有确定了收入确认制度，才能确保自身收入核算的准确度，优化核算工作。制度的确立除了要在企业内部建立起一支专业的会计核算队伍来负责主要工作之外，还要建立相关员工的监督机制，以此来共同保证房地产企业收入核算的真实性。

（三）确定成本核算对象房地产企业的成本核算对象往往是其负责的整个项目，但是项目之间由于工期和类型都存在差异，每个项目涉及的具体工作内容也不同，所以房地产企业将整个经营活动中的开发项目作为成本核算的对象就不太合理。那么在房地产企业开发项目的具体运营环节，会计核算工作就可以将企业成本对象予以细化，根据房地产项目实施的具体情况来确定成本核算对象。如果开发项目的规模不大，就按照原先的常态把整个项目作为成本核算对象；如果开发项目规模较大，就将其中的单个项目作为成本核算对象。最后，若还想进一步细化成本对象，也能把项目过程中的施工方或者施工区这些可操作性的内容作为对象划分来参考。总之，房地产企业要根据具体开发项目的不同，选择适合自身会计核算工作的成本核算对象。

（四）合理披露企业信息房地产一直属于比较高风险的行业，企业将开发项目的风险予以适当的披露，能够提高房地产项目的透明度，同时增强客户的购买信心，进一步促进自身的房产销售。对于房地产的会计核算工作而言，适当地加强信息披露也是十分重要的。具体而言，房地产企业在进行信息披露时要注意的是，一方面，将房地产开发项目的土地储备量予以披露。因为土地储备量不仅关乎着房地产企业的发展方向，帮助其跟着行业的风向运营，还能决定整个房地产行业的未来前景。另一方面，合理披露房地产企业的现金流量。现金流量与土地储备量的作用的相同点在于，它是保证房地产企业在未来能持续发展的基石，有了良好运行的现金流量，房地产企业的经营、管理、偿债能力就都有了保障。

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作者：展豪杰单位：山东丝路创业投资有限公司