房地产公司税收筹划分析

摘要：如何做好房地产公司的税收筹划，是需要认真研究的问题。与其他行业相比，房地产公司需要重点研究土地增值税的筹划。首先要有筹划在先的意识；其次要充分利用税务控制成本的政策；最后要根据不同的物业类型进行税收筹划。

关键词：房地产；税收；筹划

房地产行业是我国当前税负较重的行业之一，除了增值税、企业所得税等一般行业都有的税种之外，还有土地增值税、契税、房产税、土地使用税等多个税种，尤其是土地增值税最高税率更是高达60%。为此，房地产公司必须进行一定的税收筹划，主要研究土地增值税筹划。

1要有筹划在先的意识

对于项目的计容面积、配套面积和总建筑面积，在拍地时已经基本定格，没有多大的选择空间。但是，住宅、店铺、车位等的价格不能确定。车位是卖产权还是卖使用权，这些都是我们自己可以定夺的，必须根据每个项目的个性，进行适当的选择，并在每一次决策时都做一次测算，选择项目收入扣除成本费用和税金后收益率最大的方案进行操作。同时还要有亡羊补牢的思想，有的时候来不及做出测算就已经做了，但事后也一定要做好测算，改变之后可控的经营模式，使整个项目的税收和收益控制在可控范围之内，争取利益最大化。

2充分利用税务控制成本的政策，争取在预征时就按低利率缴纳土地增值税

具体做法是：根据公司的工程规划许可证和税务的控制成本单价，通过房地产项目工程量数据采集表，算出税收对本项目的控制成本；按照土地出让合同和实际的缴纳契税作为土地成本，将两者填入《土地增值税预征调整测算表》中，进行测算扣除项目金额，按房地产在不动产中心的备案价（如无备案价则按合理的预估价）算出转让收入总额并填入《土地增值税预征调整测算表》，由此测算出各类物业的土地增值税增值率和应缴土地增值税，如果项目土地增值税增值率低于20%，可以申请按低预征率或者0预征率缴纳土地增值税，为项目清算土地增值税争取更大主动权。

3把自持物业与可售物业共同申报在一个项目，争取申请在一个工程规划许可证内

税务局是以规范作为一个单体向纳税人清算税收的，而自持物业与可售物业相比，会有一些装修装饰费用，还可能多做一些基础设施、配套设施。把它们放在一起按可售面积和自持办证面积分摊，不仅可以让可售物业多摊一些公共成本，还有可能让其多摊销一部分装修装饰费用，从而大大减少可售物业的土地增值税。比如，在福建武夷山三木实业有限公司的三木自驾游营地项目中，有住宅区、酒店区、营地区三个分区，营地和酒店的容积率为0.13，住宅项目的容积率为0.65，酒店与营地的基础设施、景观绿化和配套设施比重较大，住宅项目的景观绿化与各项设施少。如果我们把酒店、自驾游营地与住宅合在一起申报项目建设，就相当于住宅的配套设施，成本可以按可售面积与自持的办证面积在各项物业中平均分摊，这样住宅可以多分摊许多成本，整个项目的土地增值税就可以大大降低。建设完成后，再把酒店、营地以投资方式投股到其他自有公司去；或者沉淀到最后，等住宅销售结束后，再把剩余的资产更名为三木华美达酒店有限公司或三木自驾游营地有限公司，这样不仅规避了这块资产的土地增值税，连相应的增值税和企业所得税也一并规避了。

4车位销售模式的选择

如果是纯住宅项目，而车位配建又多的话，最好在办理预售证时选择不预售。因为如果车位办预售的话，要按可售面积分摊住宅与车位成本，车位因为售价低、面积大、成本高，此时是负资产，没有增值率，但又在清算时分走了一大部分成本，让住宅成本大幅度减少，增加了住宅的增值率，使住宅的土地增值税大幅度提高。对于车位，可以选择出让使用权20年的方式出卖，只交增值税，不交土地增值税，从而减少整个项目的土地增值税的收入基数，大幅度降低土地增值税征缴。如果是商住项目，商业面积又很大，而住宅增值率相对小，这时就可以将车位作为产权车位办理预售证销售，因为从商住带走的大量成本，却和商业同时作用非住宅项目合并清算，可以大大降低商业和车位的非住宅成本，从而减少整个项目的土地增值税的征缴。

5合理选择成本分摊项目个体

因为税务的清算是按工程规划许可证作为一个单位为依据清算的，所以应把高增值率项目和低增值率项目分开申报在不同的工程规划许可证中，以避免因高土地增值税税率产品拉高整体项目的土地增值税的税负。

6利息在清算中的选择

当利息支出高于土地成本加建安成本的5%时，必须向税务局争取据实列支的方式进行土地增值税清算；当利息支出低于土地成本加建安成本的5%时，必须向税务局争取核定的方式进行土地增值税清算。还有，当有负债融资与股权融资两种选择时，应尽量选择债务融资，因为债务融资不仅为我们多争取了一个清算方式的选择。另外，也更为我们在企业所得税清算时，增加了一个税前扣除的大项目，可以大大降低应纳税金。

7合理选择清算时间

当销售达到清算条件的85%时，如果手中剩下的均是优质、高价的可售物业时，可以先期选择土地增值税清算，此时因前期销售收入会比实际的小，增值率相对偏低，有可能取得低税率的优惠。当销售达到清算条件的85%时，如果手中剩下的均是劣质、低价的可售物业时，赶快低价抛售手中的物业，并尽快把全部物业卖完，争取能够销售达到100%时再做土地增值税清算，这样可以降低土地增值税税收。当然，不管如何操作筹划税收，都不是一概而论的，必须在拿地时就开始做谋划。事前做好可行性研究和项目估算，开工前做好项目预算，事中在项目进行时做好土地增值税的测算，事后做好土地增值税的汇算。根据实际情况，一例一案，合理选择经营方式和类型、调整销售价格、销售模式，以达到降低税负，最大限度实现项目利益的最大化。

作者：朱雄亮 单位：福建万川工程管理有限公司