房地产财务风险管理问题

摘要：目前，房地产企业为中国经济的发展做出了巨大的贡献，房地产除了大力支撑我国经济发展外，还密切关系着现代人居住的安全性与环境。房地产当下在中国也正在飞速发展，房价也在持续高位运行。对此政府采取了一定的限制措施，并规范了房地产运作资金，但这些却致使房地产企业出现了资金周转困难的问题。而随着我国房地产业快速壮大，房地产企业在竞争如此激烈的大环境下，必须将自己的竞争力提高，加强财务风险管理，才能将财务风险降低。为此，本文主要针对存在于房地产当下财务风险管理中的问题，提出了相应的优化财务风险管理的策略，仅供参考。

关键词：财务风险管理；房地产；问题

一、分析中国现阶段房地产经营中引发财务风险管理问题的常见原因

中国房地产事业涉及十分广泛的专业领域以及部门，且房地产的发展密切联系着多个行业，这也是当下国家需要从宏观政策上予以重点调控的关键对象，极具十分强的政策敏感性，所以易被某些因素的影响或制约，具体有经济方面、环境方面、政治方面以及技术方面等的影响因素，而针对上述因素适当进行改变，则将有助于房地产业的加快发展。中国引领房地产业的人员所拥有的各种财务风险管理观念相对薄弱，他们往往仅关注产生的经济利益效果，却对房产工程自身来说，缺乏足够强大的财务风险管理意识。而探讨其原因后，发现主要是由于在中国初步发展房地产领域的时期，因为部分有关企业或组织并未对其施以科学、合理的严格把控，促使大多数投资房地产业的人员在几十年这么短的时间内，便获得了十分巨大的经济效益。如此丰厚的利润既很好地为企业掩盖了管理中尚存的一些不足，又导致管理层大幅降低了风险管理意识。这样最终导致在房地产企业有财务风险问题出现时，管理层却不知所措。实际上，企业财务风险指的是在企业经营和生产中，因为内外部企业环境有不可预料或控制不了的某些确定不了的因素负面影响下，导致在某一时间段，企业所获取的具体财务利益和预期设想能够取得的利益有偏差出现的可能性。总之，企业存在的财务风险一般包括：投资、筹资、回收资金、分配收益等方面的风险。我国房地产业属于资金消耗量十分巨大的领域。所以，房地产工程项目为了顺利展开，则企业必须拥有资金雄厚的链条以及稳定的供应。对于房地产企业来说，融资问题至关重要。伴随着融资的出现而引发了企业财务风险。因为企业管理人员表现出的风险处理习惯并不一样，且所能奉献承受能力也不一样，同时企业在资金分配和利用实践方面，也具有多样化的需求，因而它们的风险也呈现出不尽相同的特点。与此同时，中国当下的现状就是，许多投资人将房地产业简单地视为暴利行业之一，因此，十分愿意在房地产领域，投入大量的资金，以换取更多的利润，这促使在房地产业，房价持续增长。而在管控成本上，却没有进行相应的合理规划与科学预算。在如此激烈的竞争环境中，部分房地产企业却忽略了某些正常的项目承建流程，即在尚未确定具体的工程方案以前，就开始破土动工，并未按有关规定，严格展开工程招标工作；而在成本管理和控制方面，也不够全面仔细，常常没有注意对设计等成本执行科学的管控。很大一部分房地产企业误解了财务功能，它们的管理意识仍然停滞在传统的财务管理技能上，误以为财务职能指的是简单的会计工作与核算工作，却并不了解财务的预算经营职能。因为现代房地产公司仍然未全面理解财务功能，所以，促使大多数财务及其管理部门无法充分发挥出真正的功用，最终财务也不再拥有其应有的价值和意义。

二、目前房地产企业科学地解决财务风险管理问题的有效策略

（一）认真筹划工程资金

当下，密集度高是现代房地产企业的资金特点，企业一般会以充足资金来确保正常的生产和经营，房地产企业视现金流为主要生命线。而在成立房地产企业的时期，便需要科学地筹划企业的各种资金来源，对负债资本与权益资本之间的比例合理配置，使其不仅可以达到股东所希望得到的报酬率，而且还可以达到债权人想要的本金安全性与某种程度的收益需要。出于正确配置负债与权益比的目的，则应先仔细研究企业事业当下的发展现状，认真调查企业具体的利润增长情况与盈利程度，并综合分析我国目前现行的宏观经济调控体制，分明各种各样融资模式下的资金以及财务上的风险。然后，在配置运营资本的时候，应全面深入研究易变现率。可借助流动经营资产时，通过筹资长期资源比来衡量易变现率。管理经营企业的人员应基于风险管理观念、企业具体制定的长时间战略与短期规划，科学地选用筹资方案（主要包括适中型、保守型、激进型等类型的筹资方案），并以此产生不一样的长短期资金需要。通过以上分析和测算以后，选出合适的配置权益资本与负债资本的比例。与此同时，制定出长短期科学、有效的方案，以合理配置负债资本，确定出有利于房地产企业快速发展的最优融资方式。这样即可有效处理或预防将来具体经营中，引发资金短缺这类严峻经济问题，并以此让现代企业强化抵抗财务管理风险的效能，以获得稳固发展。

（二）房地产企业应重视预算

通过全面预算管理，现代房地产企业严格监控整个公司的方方面面，及时发现、探讨并改进经营偏离预期的问题，使其在朝确定目标发展时，也不会有所偏离中心。而全面预算管理系统具有系统化的特征，这一系统看着事前与事中、倡导追求未来、发动全员自主参加而实现综合管理。而将预算管理引入房地产企业，企业能有机结合自身战略和经营生产制定的年度规划，明确经营年度具体目标，主要有实际收入、资金成本、利益等方面上的数据指标，并对比分析具体的经营现状和先前的预算，及时找出异常现象，促使企业真正将经营与财务管理风险加以杜绝或减小。预算管理应围绕编制全面预算展开。而现代房地产企业应结合具体的生产经营现状，与标杆企业对照，确定全面预算管理的最终目标。编制预算除了是上下级积极沟通、认同并展开互动外，也是有关企业将自我观念增强、规划将来发展的一个过程。所以，现代房地产企业当下很有必要强化预算编制工作，应在参考标杆企业的同时，从自己的实际出发，建立一个全员一起努力才能实现的目标。与此同时，在执行预算时，应认真比较和深入分析具体的阶段性生产数据以及预期资料数据，找出导致差异的因素后，再反省之前措施，并做好防范工作，大力保障达到战略目的。在全面预算管理制度下，既能纠正房地产企业的生产经营，又能找出预算中探讨出的新机会，进而供企业管理层作为参考来用；既是完成房地产生产任务、大幅减小财管风险的一种手段，又是精细化管理有效实施的独一选择。

（三）现代房地产企业当下必须予以成本风险管理高度重视

由于当下成本风险管理质量，密切关系这房地产企业的稳定程度，所以，在这种企业实施管理工作中，若成本管理意识不强，则部分风险极易引发，这将导致企业无法获得稳定发展。尤其是当下国家政策也在作用房地产企业，同时房地产企业也在库存与供不应求间不断进行角色转换，这些极大地考验着成本。所以，房地产企业应将成本管理工作做好。而企业领导层，应先了解整个工程的情况，主要有工程规模、范围、性质等因素，进而制定一个更加准确的行业成本标准。再结合工程实施的现状，大力加强控制以及管理。在展开控制的过程中，要常组织分析会，针对成本实施阶段性的分析研究，同时建立一个较健全的专门审核财务的部门。在控制财务成本时，要求该部门重点进行审核与监督。与此同时，还需要成立一个成本分级核算系统，并科学、严格地执行成本核算制度，借助部门沟通以及合作，有效控制成本，以规避各种财务风险。然后，在管理成本时，还应成立一个健全的成本管理系统，以严格管控工程资金流向，并全面保存并管理有关票据与凭证，以防出现税务风险问题，进而保障中国房地产业的长足发展。

（四）财务人员应提高专业水平与文化素养

因为房地产管理者尚未认清财务部的具体职能，导致整个企业的财务人员专业素质相对较低。企业在招收财务部工作职员时，应未要求技术职称等，因此，房地产业无法保证财务管理质量，这不利于中国房地产业的整体发展。鉴于上述情况，房地产企业中现有的管理层，必须重视培养财务人员能力的工作，积极组织财务人员进行培训教育，使其通过认真学习，增强财务风险负面的管理，并熟悉有关财务方面的知识，将有效规避与处理财务风险的水平提升。在财务工作人员进行学习时，应将有关技能与职业素质不断提升，进而在碰到财务风险时，可以为决策人员及时提供科学的提议，预防财务中的有风险，最终将财务人员的职能加以充分展现。此外，现有管理房地产企业的阶层也必须掌握一定程度的基本财务知识，加强风险管理理念。与此同时，还应组织财务人员一起参加经营和生产管理，深入了解目前企业的现状，以熟悉财务风险管理的内容，并主动实施有效的激励措施，促使财务人员积极实施工作，从而将他们管控风险的价作用与效率同步提升。

三、当下房地产企业必须防患于未然

虽然客观上财务风险不可避免，但针对财务风险管理问题，房地产企业应积极实施相应的手段，及时加以处理，并严格制定适合企业发展的风险管理制度，设置合理的风险管理目标。企业应控制风险位于不违背总体目标、企业所能接受的范围以之内；促使企内外部相互之间，特别是股东能与企业交流可靠性高、真正存在的信息，如靠得住、确切的财务报表；保证严格执行相关规定和法律；促使企业严格遵守科学的制度规章，以及促进经营目标实现必需的有效措施；保证管理经营的效果；保障企业制定处理出现巨大风险后所引发告急的计划；促使企业规避因人为因素或不可避免的灾害性而必须承受严重的经济损失。在加强风险防范意识的树立时，全体房地产企业员工想必须一起参与。寻常员工应体现出财务风险意识即可，而领导人员则需要考虑员工的有效建议，并按具体情况予以采纳，而财务部则要做好部门间的各种财务往来，使其更加清晰，并将债权责任进行明确划分。财务部在对临期回笼资金全面实施处理时，应通过先进的回笼手段，保证资金能够按期回笼，进而使现代房地产企业能够保障流动资金。此外，还应围绕自己的现状，将抵抗风险的水平不断提升，在面对问题时，积极承担责任，并主动采取应对手段，将问题解决好。

四、结语

综上所述，房地产行业并存着高收益与高风险。房地产企业为了防止风险产生不利影响、加快房地产业的发展，则尤其需要加强财务风险管理。针对存在于财务风险管理中的问题，积极采取解决措施，并不断改进和创新财务风险管理，以避免房地产企业出现财务风险问题，促使房地产业健康发展。

参考文献

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作者：谭继芳 单位：深圳市裕和集团有限公司