保险产品化解个人住房金融风险浅析

多年来，我国各家商业银行的个人住房金融业务呈现出快速、健康发展的良好态势。目前，国内多数商业银行推出的个人住房金融产品主要是个人住房贷款，贷款期限上一般为5～30年，还款方式多为按月分期还款。个人住房贷款所具有的自身特点，使得个人住房金融风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，因而加强对其风险隐患的分析研究就显得尤为重要。

1个人住房金融风险分析

（1）个人信用风险。这是个人住房金融风险中比例最高的种类，主要是指借款人偿债能力不足。个人住房贷款年限最长可达30年，在这样长的时间跨度内商业银行无法对借款人经济状况进行持久的监控，现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约风险。（2）不可抗风险。①自然灾害及人为伤害风险，如水灾、火灾、地震及战争等使房屋毁坏，贷款无法收回。②借款人意外地丧失劳动力或突然死亡。

2化解个人住房金融风险

保险业是经营风险的特殊行业，通过科学专业的安排，分担风险损失，提供风险保障，支持经济发展，充分发挥保险的“社会稳定器”和“经济助推器”功能作用。目前，个人住房贷款保险业务是商业银行与保险公司在相互合作的基础上，依靠房地产金融业务的带动而发展起来的。财产保险公司在为房地产金融提供配套性保障服务、化解银行个人住房贷款风险的同时，也帮助银行的个人客户分散风险、化解损失，从而起到了安定人民生活，保障社会稳定的重要作用。当前，相当一部分人士对于个人住房贷款保险业务缺乏真正了解，从而产生一定的抵触情绪，不利于这项业务的顺利发展，希望借此机会对有关问题进行说明和解释。（1）第一受益人。目前，各家保险公司的保险单均规定：第一受益人为发放贷款的有关商业银行，部分人士有不同意见。在办理个人住房贷款保险时，借款人已将所购房屋抵押给银行，银行是房屋的抵押权人。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十条规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。”从上述规定可以看出，做为抵押权人的贷款银行有优先获得保险公司赔偿的权力。需要着重指出的是，保险公司将赔款优先赔偿给商业银行的同时，也减少了借款人本身的债务，借款人也是直接受益者。（2）保险金额。很多个人客户在投保个人住房贷款保险时，选择以贷款额做为保险金额，认为可以少交保费。我国《保险法》规定：“保险金额低于保险价值的，除合同另有约定外，保险人按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿保险金的责任。”下面我们举例说明，王某购买一套商品房，房屋总价为60万元，首付18万元，银行贷款42万元，期限为20年，并且在保险公司投保个人住房保险，那么该客户的保险期限也为20年，假设保险公司的费率为0.6%，则按贷款额计算的保险费为：420000×0.6%=2520元，但是保险公司承担的赔偿责任为420000／600000(贷款额／总房价)，也就是70%；若按总房价投保，则保险费应为600000×0.6%=3600元，与前者相差1080元，平均至每年为54元。假设5年后，王某所购房屋因保险责任范围内的意外事故而全部灭失，而此时银行贷款还有380000元未还，如果王某当初是按贷款金额投保，那么保险公司应当赔付600000×70%=420000元，其中：赔偿银行380000元，赔偿王某40000元，如果王某当初是按总房价投保，则保险公司应当赔付600000元，其中：赔偿银行380000元，赔偿王某220000元，与前者相差180000元。可以看出，如果本案例中的王某在当初按照所购房屋的总房价来投保，虽然多交了1080元，但在赔付时却多获得了180000元的赔偿。当然，此案例的条件是比较理想化的，部分因素如房屋的残值等未考虑在内。由此可以看出，个人客户按照所购房屋的价值来投保，所获得的保险赔偿充分。

3保险产品创新

各家保险公司开展的个人住房保险的保险责任主要包括以下二个方面：一是房屋因意外事故或自然灾害造成损失时保险公司的赔付责任：二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时保险公司的赔付责任。实践表明，前述个人住房保险产品的保障功能难以满足商业银行个人客户的多样化需求。为此，保险公司应充分发挥个人住房保险保障金融资产和个人资产安全的功能，在进一步完善现有保险产品的基础上，积极探索创新保险产品和承保模式，深入研究个人住房贷款抵押保证保险，化解个人信用风险。（1）保险责任。在本保险期间内，投保人未能按《贷款合同》约定的还款计划偿还贷款，视为保险事故发生。保险事故发生后,投保人在本保险期间内连续5个月未能履行《贷款合同》约定的还款义务，由保险人按本保险合同规定负责赔偿投保人未偿还的贷款本金和未偿还贷款本金在保险事故发生当月及随后5个月的贷款利息，但以不超过保险金额为限。（2）保险金额。保险金额为投保人的贷款金额和按《贷款合同》签定日确定的利率计算的自起贷日起初始6个月的贷款利息。（3）保险期间。保险合同责任自贷款发放之日起，终止日期以下列先发生者为准，但在任何情况下，本保险合同的保险期间不得超过4年：①《商品房预售合同》约定的交付房屋日，并顺延365日止。②房屋分户产权证发放并办妥抵押登记之日止。③投保人还清贷款本息之时终止。（4）费率区间。实际费率＝基础费率*贷款年限调整系数*首付成数调整系数*贷款金额调整系数①基础费率：8‰。②调整系数。实际费率根据贷款年限、首付成数、贷款金额进行上下调整。

作者:秦征 周琦 单位:信达财产保险股份有限公司北京分公司