写字楼日常工作计划精选(九篇)

第1篇：写字楼日常工作计划范文

二、关键词；工程管理，问题探讨，ERP系统

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

三、前言

写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。

四、工程管理案例

笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。

1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。

近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。

2．做好能耗控制工作

（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。

（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。

（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。

3．提升服务品质，实行人性化服务。

广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。

4. 运用ERP系统管理软件

（1）推进实施ERP系统

为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。

设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到

档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。

同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。

工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。

（2）成功实施ERP系统的经验总结

工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。

公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。

在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出

了较高的计算机应用管理水平。中海商业物业公司基层员工是工程业务流程的日常参与者和软件的日常操作者，工程基层管理人员队伍在工程ERP系统推进的过程中不断锻炼成长，他们的计算机工程管理水平得到了不断的提高，了解了如何利用ERP系统来提高工作的效率和效益。在工程ERP系统推进过程中，公司涌现出了一大批懂专业、ERP软件操作熟练的基层管理人员，他们在工程ERP系统成功运行中起到至关重要的作用。

第2篇：写字楼日常工作计划范文

易出纠纷的不碰

与任何价值投资相类似的，投资写字楼也要在第一时间关注其安全性，弄清最基本的东西。不明不白、容易出现纠纷和问题的写字楼当然不能碰。

着重核查房产证的原件是非常紧要的。一些关键内容，如原产权人、土地性质、写字楼位置等等，都需要仔细检查，看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中，又或者是否为临时、违章建筑。还有些写字楼建筑按规定只能租不能买，如在部队、学校、机关等国家土地上开发建设的，都应事先了解清楚，免得日后面临被取缔的窘境。

此前就曾有多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出：物业争抢管理权、准业主们一同上诉，闹得不可开交。最后，就由于产权不明确、合同不具备足够的法律效应等原因，让业主的权益没有得到任何保障或赔偿。

因而，对于开发商和中介、物业公司类似的各种“打球”的行为，投资者一定要留好心眼，不能因为眼前的让利、抢购就犯迷糊。对于任何自己无法弄清、心中存疑的写字楼项目，都要设法考察明白。不然的话，还是少碰为妙。

区位不佳的不碰

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

因而，投资者首先需要考虑项目是否处于商圈之内。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

其次，投资者也要进一步分析具体的区位影响。如供需方面，若一个区域的写字楼已经处于存量过多的地段，那就会大大影响新写字楼日后的租赁或出售；还有目标客户群也会根据不同区位产生变化，过于高端或低端的写字楼定位都可能因为处于不合适的区位而找不到适合的客户群体。

最后，掌握区域未来几年的发展趋势也是投资者要做的功课。城市规划年年都在变化，而这样那样的改变都很可能会影响区位的好坏，继而打乱投资者中长期的投资计划。因此，投资者要根据自身的经济实力和区域的宏观经济环境、未来发展来选择合适的区位，避免在长期投入进行到一半时出现问题，届时就难有对策了。

配套不佳的不碰

交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素，对于不符合要求的写字楼也是应该敬而远之。首先，写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果写字楼地理位置偏远，交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。

同时，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐，这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。再进一步来说，写字楼周边的自然景观也非常重要。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。而如果楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化布置合理，则可以起到很好的加分作用。

这又牵涉到写字楼的品质问题，包括停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

再从不同目标客户群的角度来考虑。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。那么，投资者自然也要多关注和选择那些物业档次高、整体环境好的项目，方便日后找到更为稳定的客户群提供丰厚的收益回报。比如大楼内最小租客也需要500至1000平方米，就表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大，一般都会具备较高的首付能力和强有力的还款能力；而一些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，要特别当心。虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候，小业主会竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的收益。

忽视用户的不碰

第3篇：写字楼日常工作计划范文

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为BSF中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和BSF公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议版权所有

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

第4篇：写字楼日常工作计划范文

关键词 写字楼 物业管理 成本控制

对写字楼物业成本的精益控制可以体现物业管理部门的管理水平，对物业成本进行有效的控制，可以在很大程度上降低企业的总成本，进而提高企业在激烈的市场竞争中的竞争优势。写字楼物业管理成本的控制涉及了很多方面，本文主要是从能源成本控制、人工成本控制两方面对写字楼物业管理成本控制进行简要分析。

一、写字楼物业管理成本的构成

依据国家对物业管理相关内容的规定，写字楼的成本可以分为四部分，一是占了总成本30%到40%的公共能源成本，二是占了总成本30%到40%的人工成本，三是占了总成本10%左右的营运成本，四是占了总成本10%左右的管理费用。上述数据可以看出，能源成本和人工成本占了写字楼物业管理成本的大部分内容，把握好这两个成本的支出，才能建立起有效的成本控制体系。

二、写字楼物业管理成本的控制办法

作为物业管理企业，成本控制的主要目的是降低成本，但同时不能降低服务质量，更不能因成本控制影响企业信誉。写字楼物业管理企业的成本控制可以从以下几个方面入手：

（一）成本临界点控制

成本的临界点控制是一种动态的控制方式。[1]对成本的临界点控制，需要企业各部门对本部门的成本费用进行准确的核准预算，并对成本进行定额控制和考核，将能源和人工成本作为重点的控制对象。在能源成本控制方面，可以组织相应的能源控制小组，由于写字楼中的一些基本的照明和设施的布局在一定程度上反映着写字楼的品牌形象，所以对公共能源成本的临界点控制还应该从细微之处入手。在人工成本控制方面，由于人工成本是影响写字楼企业赢利因素中较为敏感的一个因素，对人工成本控制的不到位，会严重影响服务的质量，因此，临界点控制是要将企业的服务供应和顾客的需求控制在刚好匹配的临界点上运作，以顾客满意度为前提，对成本进行有效控制管理的一种方式。

（二）能源成本控制

对能源成本的控制需要公司全体成员的参与，并且以满足公司基本的能源需求为前提，具体问题具体分析，比如对承担着宣传公司目的能源，不能仅仅从成本控制的角度去考虑。能源的成本控制主要从以下几个方面着手：

第一，准确的计量。写字楼电费包括三个部分：公共设备运行的电费、公共照明电费和办公用电。积极配合和利用国家电力优惠政策，使用节能设备，安装国家指定的电表以节约能源费用，对所有客户做到分户计量、分项使用，以方便对用电情况的分析和管理。对于物业管理公司自用的设施和场所，单独安装电表，与公共用电分开来计量。

第二，全面的管理。对所有能够消耗能源的部分进行有效的管理，做到不遗漏、无空白点，保证物业方对所有有能源的地方进行管理和控制。合理分配人力、物理等管理资源，对写字楼进行不定时的巡查，坚决杜绝浪费能源的现象。

第三，精准的核算。对电价有一个精准的核算。[2]基于电力管理部门针对不同的时间段制定了不同的收费标准，并且根据不同的季节分别实行了两种平均价格的办法的情况，需要在对电价进行核算时充分考虑到用电量的因素和时间段的因素。制定一个能源成本核算表，方便管理部门清楚的了解能源成本的负担情况。第四，临界点运行，写字楼设备设施用电、照明系统用电等使用到电力能源的地方，其开启、关闭和运作的时间和方式，使写字楼顾客的正常需求正好得以满足而没有浪费，即为能源控制的临界点运行。企业通过制定一些相应的设备运作规定和设备的能源控制操作流程、根据顾客的需要，及时地对公共照明的开、关进行及时的调整，在保证满足顾客需求的基础上，最大限度地节约用电。

（三）人工成本控制

普通写字楼的物业管理企业都是运用定岗定员的制度，同时根据顾客较大的服务需求来进行服务能力的设计，这种方式充分考虑到了服务高峰期的需求，但是却忽视了服务低谷期服务能力会处于闲置状态的情况，导致了物业管理高额的服务成本。[3]因此，物业管理部门要根据物业服务的灵活性和弹性灵活地进行人工成本的控制。加大员工的培训力度，培养出更多整体素质较高的员工，保证员工技能的多元性和全面性，使他们能够灵活的对服务项目的转换做出相应的措施，从整体上降低人员需求，使人员具有一定的稳定性，从而减少人员的管理难度。在分析物业服务相关需求的基础上，实行定岗定员制度，从时间和空间两个角度，对服务能力进行合理有效地配合，避免因为闲置问题而造成服务成本的增加。

写字楼的物业管理有其特殊性，跟宾馆、商场等的物业管理有着明显的不同。因此，在对写字楼进行服务配置的时候，要从整体上把握写字楼的特殊性，如写字楼在工作日和假日的服务需求的区别、在工作日不同时间段的服务需求的差别等，依据服务需求的不同进行服务配置，具体的实施办法有管理部门在服务需求的高峰期定岗定员，在节假日的时候以轮流值班的方式给顾客提供服务，在满足要求比较低的服务时以处理意外事件的应急能力为依据，并且，有效协调工作人员之间的工作，使各岗位的工作人员相互配合，从而更好地完成顾客的服务需求。特别需要强调的是，在对写字楼进行人工成本控制的时候，不顾服务需求盲目的减少人员数量的方法是不可取的，要从提高员工的素质入手，有计划、有目的地对员工进行培训，训练员工一专多能的能力，从而实现人工成本的准确控制。

（四）其他方面的控制

写字楼的物业成本涉及了很多个方面，而不仅仅是能源成本和人工成本。在江城方面，物业管理部门可以制定一定的奖惩制度，对员工节约能源的行为进行奖励，对铺张浪费的行为进行一定的惩罚，提高员工节约能源的意识。[4]对一些可以修好的物品尽量维修，而不是把它们扔掉，并且对物品进行综合利用。严格控制水费、电费、餐饮费等费用，由于很多物业管理公司每年在办公用品、维修配件、保洁用品等方面都会花费很大一笔资金，因此要对对采购招标的管理制度进行不断的修改和完善，利用招标定点采购的办法，避免有人因为贪污等而增加成本。物业管理部门还可以针对顾客需求，通过开展经营的方式来增加收入，进而降低物业管理成本上的压力。

三、结束语

对写字楼物业管理的成本控制，避免管理过程中的浪费现象，对提高企业运作效率、赢得更多利润有很大的帮助。因此，写字楼物业管理企业应该积极寻求有效的成本控制手段，以降低企业成本费用，进而为企业的发展奠定坚实的基础。

（作者单位为中国水利电力对外公司）

参考文献

[1] 徐俊.有关物业管理成本的有效控制途径[J].现代经济信息，2012（9）：89.

[2] 苏守备.加强对物业管理成本的控制措施[J].广东科技，2011，20（14）：28-29.

第5篇：写字楼日常工作计划范文

关键词：超高层；最大化利用有限空间；绿色建筑；高标准写字楼

航天科技大厦项目，由四川航天科技大厦有限公司开发，浙江城市建设集团提出概念方案设计，中国建筑科学研究院完成方案深化、初步设计和施工图设计工作。项目位于成都市中心区――天府广场的东南角，周边道路市政设施齐全，聚集大量的高档成熟商业楼和写字楼，具有良好的建设背景和氛围。在项目开发前期，成都市规划部门和业主就将本项目定位为成都市高端的甲级综合性写字楼，建筑高度规划为170米(规划时为成都市第一高)。针对其特殊的用地状况，结合超高层建筑和甲级写字楼的要求，施工图设计采取了多项处理手法和技术设施，以达到高使用率、高品质、绿色节能的综合性建筑。主要设计特点：

一、最大化利用有限的空间，争取建筑面积的最大化

本项目地处寸土寸金的城市中心区。用地形状呈不规则“L”型，总用地面积约5990平方米，考虑了建筑退道路红线以及建筑人口广场等空间，建筑平面可利用的范围非常紧张。业主要求在建筑高度170米的控高下，总建筑面积达到12万平方米、地下停车达到400辆。此外在用地的北侧，保证现状的住宅楼(皇城公寓)的日照是本项目建筑设计必须考虑的因素。

建筑设计地下五层，主要功能为机电用房和机动车库，并在地下五层和地下四层结合机动车库设置人防工程。地上四十二层，主要功能为商场、写字楼以及配套设施。

1　总平面布置：考虑对周边建筑的习照影响，经过严格的日照分析计算。高层建筑主体采用了六棱形的建筑平面，六棱形的两侧45度切角处理，避免了对北侧住宅的日照影响，裙房结合用地现状设计成“L”型，与用地现状形成很好的呼应。商场和写字楼的人口分别设置在不同的方向，形成各自独立的人口空间。六棱体主楼体型使建筑从不同方向都有良好视觉效果，建筑外观非常挺拔，作为一座超高层建筑在城市空间中起到重要的地标作用。

2　标准层平面布置：标准层的建筑平面2000平方米，作为一个防火分区，设置2组疏散楼梯和2个消防电梯，达到建筑面积最大化的利用。平面中心为长方形的核心简区域。所有结构柱子均设置在建筑平面最外侧，办公空间规整方便未来的灵活分隔。为增加建筑层数，标准层的层高设计为3.76米，结构梁采用600mm高的宽扁梁，考虑100mm的综合布线地板和360mm的吊顶及管线空间，并将主要机电管道布置在核心筒两侧的公共走廊处，使得办公空间的净高仍可达到2.7米。同类办公建筑的标准层层高通常为3.9米～4.2米，而本项目在不影响室内净高的前提下，最大限度地缩小了层高，从而获得更多的建筑层数和建筑面积，提高了土地使用率。

3　地下室布置：建筑的地下室外墙四周按照退用地红线的最小距离设置，将主要的设备机电用房布置在地下一层，机动车库布置在地下二层至五层。为了更好的利用地下空间，提高机动车库使用率，采用了坡道式停车方式。将联通各层的坡道设置成扩宽缓坡形式，在两侧设置停车位。在机动车库总面积约1 25万平方米的情况下，最终设置了406个停车位，达到30.8平方米／停车位。

二、超高层建筑设计

本项目建筑高度达到170米，属一类超高层建筑。在建筑、结构、机电设计上均不同于一般的高层建筑，采取了要求更高的措施：

1　避难层设置：根据建筑高度，结合内部使用功能，在6层(裙房屋顶)与24层(设备层)分别设置避难区。6层避难区利用裙房屋顶的室外空间，以减少对建筑内部功能的影响及机电设备的设置。24层避难区设计为非封闭型敞开式空间，并与超高层建筑应配备的设备转换层相结合设置。根据《高层建筑设计防火规范》要求，通往避难层的楼梯均采用上下分开设置，上段疏散人员经过本层给予明确的引导经过避难区，达到下段疏散楼梯，满足消防设计中安全疏散的要求。

2　电梯设置：结合超高层办公建筑的功能，电梯采取高低区楼层分别设置，12部高速电梯在核心筒内分为两部分，其中6部速度4米／秒的电梯供低区办公层使用，6部速度6米，秒的电梯供高区办公层使用。有效的分离了人流，达到了电梯使用的合理利用，提高了电梯效率。经过电梯使用工况模拟分析，高峰期电梯最大等候时间在34秒。

3，结构设置：为满足结构整体刚度要求。同时减少只设置一个加强层引起刚度及内力突变较大的不利影响，结合建筑设计使用功能，在24层(避难层)与41层(办公顶层会议区)各设置―个结构加强层。两个加强层分别设置南北向伸臂钢桁架，并与外框架柱铰接连接。不设周边环带桁架。在满足刚度要求的前提下，适当减少东西方向的整体抗侧刚度，增强南北方向的结构整体抗侧刚度。为减小框架柱截面尺寸，尽可能增加楼层有效使用面积。同时为提高框架柱的延性及抗震性能，本工程主楼框架柱采用钢骨混凝土柱。

三、绿色建筑措施

1　绿色环境设计：在建筑设计中充分考虑节能设计。首层建筑周边设置水池，六层屋顶、24层避难层及主楼屋顶均设置花园绿化，可起到调节建筑的微气候环境，营造大楼良好的生态环境的作用。建筑绿化同时成为城市立体景观中的重要因素，使得大楼成为一个生态的、会呼吸的绿色建筑。

2　节能设计：在建筑物的节能设计中，维护结构的传热耗热量占有很大的比例。本项目的墙体采用混凝土砌块外侧加30厚挤塑聚苯板保温层，可达到成都地区保温隔热效果要求。玻璃幕墙采用双层中空玻璃；外层为Low-E中空玻璃，内层为单层玻璃。在建筑细部采取如下保温隔热措施：建筑外立面装饰线脚等处，在饰面层内均加设外保温板与外墙保温层连接不留缝隙，确保隔断热桥；在窗口外侧四周设保温层，不留热桥；门窗框与墙体缝隙采用高效保温材料填堵；玻璃幕墙与隔墙、楼板、梁之间采用防火保温板封堵。

3　节材：建筑材料的节约、合理的使用，同样是重要的节约资源和能源的措施。在本项目施工中现浇混凝土采用预制商品混凝土。以降低施工现场的噪音，减少材料损耗，保护环境。同时采用大量高强度钢材、高性能混凝土和组合模板，从而达到显著的节材效果。建筑材料采用绿色环保型材料，避免对室内空气质量的影响。主要建筑材料如石材挂板、玻璃幕墙、金属吊顶，均选用能达到长期使用的要求，有较长的使用寿命的产品。

4　节水：卫生器具配件均采用节水型产品。空调冷冻水、冷却水循环使用，并设相应水质稳定措施。除在市政进水管处安装水表计量外，冷却塔补水，制冷机房、锅炉房补水及餐饮厨房用水均安装独立水表计量。设置水表计量的目的是有效地管理及监察用水，避免浪费

生活用水。生活用水系统采用变频调速泵组供水，减少能源消耗。

5　节约能耗：采用可变新风量的全空气空调系统，对以舒适性空调为目的的大堂、餐厅等较大的公共空间采用可变新风量的全空气空调系统形式，在过渡季节等适宜的室外条件下，尽可能地增加新风量。在提高室内空气品质的同时，可以部分地通过室外新风直接消除室内空调负荷。减少冷水机组的负荷消耗。空调冷却塔除设置以负荷控制的台数调节外，冷却塔采用变频风机。根据冷却塔的回水温度控制冷却塔风机的运转台数和风机的转速，在空调系统部分负荷时节省冷却塔风机的运行电耗。冬季采用冷却水换热提供冷冻水，实现免费供冷。

6　消声减噪：所有暖通空调的运转设备应采用高性能、低噪声的节能产品。各类空调机房、水泵房、制冷机房等均做建筑吸声、消声、隔声处理，以减低设备运转噪声对建筑使用功能的影响。供水管流速控制在1m／s以内，以减少噪声。

四、与国际高标准写字楼接轨

本项目的市场定位是商标准的综合性写字楼建筑，各项内部设施及外部条件等均需做到与国际接轨。我们参照了一些国际标准进行设计。

设计达到以下诸点：

第6篇：写字楼日常工作计划范文

论文关键词：第二,上海,阿波罗,大厦,有限公司

2．1宏观经济分析

2．1.1经济环境

2007年以来，美国次贷危机引发全球金融风暴，使得全球金融体系几乎限于瘫痪，在世界各国政府联合推行各项财政计画及宽松货币政策的经济刺激措施作用下，2009年世界经济从急跌到起稳回升，开始由衰退走向复苏。根据相关单位预测2010年世界经济整体将实现恢复性的缓慢增长，估计全球经济增速在3～3.5%之间。其中，以中印为首的亚洲地区的步伐明显快于欧美发达经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。

2009年一季度，全球经济继续探底。美国第一季度GDP环比增长年率下降6.4%；日本GDP也因净出口和投资大幅萎缩；欧元区GDP更是大幅萎缩9.6%。2009年二季度，美国、日本、新兴经济体经济开始回升，工业生产、股市等主要经济指标也在逐步好转。进入三季度后，主要经济体回升明显，美国GDP上升了2.8%，日本经济明显回升，多数欧盟国家也出现复苏，世界经济基本上被确认见底回升。中国经济在2009年上半年仍保持较高增长，第三季度增长率超过8%，为世界瞩目。印度、巴西等国回升势头也较强劲。在金砖四国中，俄罗斯相对较弱，但5月份和6月份的工业生产指数均实现了正增长。第二季度韩国经济到底反弹，香港、新加坡和台湾经济均有所起稳并出现回暖迹象。

然而尽管世界经济正在缓慢复苏，但人们越来越认识到，国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性远远超过预期。在各国扩张性刺激政策效果逐渐减弱的同时，经济的自主增长动力还没有展现。主要发达国家失业率居高不下，消费者信心仍然低迷。世界各主要经济体复苏进程的不平衡，导致各国经济政策取向出现不同调，这使得全球经济复苏又添几分不确定性。而欧洲主权债务危机则不仅直接影响欧洲经济复苏的进程，更有可能会再次拖累世界经济。

对于商务中心行业而言，在中国以外地区影响较为深远，多数会面临客户提前退租解约情况。所幸，中国市场虽然在2009年间遭遇外资企业因母公司出现经营困难导致撤退情况，但各外资企业仍看好中国庞大的市场及经济复苏的能力，至2009年第四季度，客户已开始明显回拢。

2．1.2政治环境

2009年底至2010年初，住宅地产市场调控政策频出，由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，并且先后采取了土地、金融、税收等多种调控手段。包括“国十一条”规定二套房首付不得低于40%；“营业税征收减免2年改5年”5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。；“国四条”加大保障性住房的建设力度；鼓励居民购买自住房和改善性住房；稳定房地产的价格；打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等行为；另外部分银行调整房贷七折优惠，个人房贷显收紧趋势。

针对房地产市场的调控政策在09年底集中释放，显示了政府给住宅地产市场降温的决心，调控政策的频出将会适当抑制住宅市场的投资热度。投资热点将随着住宅市场的降温逐渐转移到未来发展潜力较大的商业地产市场。大量商业地产的出现，会带动竞争，这将使得商务中心行业租赁写字楼的租赁成本降低，但租赁成本低廉的同时也相对会抢夺到商务中心的客户。

除此之外，2009年末在部分一线或二线城市已经开始提出住宅禁商的相关政策，这将会迫使在住宅办公的中小企业或商家进驻到写字楼。但并非全部的中小企业、商家都需要大面积的办公空间或能够承受写字楼所产生的高昂租金，这时商务中心就是一个相当好的选择。

2．1.3技术环境

商务中心行业在本质上是属于写字楼租赁的行业，所需要的科技技术含量不高，仅需要提供在住客户电话与网络系统。然而科技日新月异，讯息传播的模式、速度与容量不断的更新。客户所需要的等级越来越高。2009年年初，3G移动通讯技术开始在中国三大移动通讯公司开始推广，然距离世界3G技术WCDMA的第一个商业应用已经过了10年。而今4G技术标准也早已开发，进入技术成熟阶段，4G终端下载速度最高达到29Mbps，这个速度是目前3G网络速度的50倍。估计3-5年内会开始商业化运用。趋时，相信在中国3G通讯技术的运用也已经相对普及。在如此的时空背景之下，商务中心可以运用此技术大幅度的降低建设成本，提供符合需求的软件借此创造更新更优质的服务项目。

2．1.4社会、文化、人口地理环境

社会文化因素涉及该地区的消费倾向与消费习惯，这样的因素一般具有长期稳定性，在一定程度上来说，是企业难以改变的客观环境。中国经历改革开放三十年，大量从欧美各地学习效法各种新知识与观念。短短三十年经历了欧美工业革命二百多年的历程，加上舶来品的大量进口，在某种程度上，中国的消费倾向与消费习惯已经与国际社会接轨，甚至超越部分发达国家。但中国本身就拥有五千年的悠久文化，虽经历文化大革命的浩劫，至今各界也开始思考中国传统文化价值，希望结合古今中外，创造出另一种气象。

人口的增长意味著消费市场的增长。

目前全世界的人口已达到61亿，其中中国人口达到了13亿之多。而这样庞大的消费人口，加上改革开放三十年所带来的机会与成，造就出一批批的中产阶级，已使得中国成为目前最具发展潜力的消费市场之一，外企纷纷抢进中国希望分食这块大饼。而且中国幅员辽阔，加上中国政府为平衡贫富差距，有计划的运用当地特色资源发展各地方的省会城市，提升生活品质创造经济繁荣。虽然各地因地理位置与气候有所差异，导致不同的消费习惯与人文特质。但商业将本求利的本质是不变的，商务中心所提供的就是低廉的企业成本，这些都是发展商务中心行业的良好契机。

2．2商务中心行业环境分析

2．2.1商务中心的定义

到底什么是商务中心？商务中心是英文BusinessCenter的翻译，它提供的商业秘书专业服务起源于经济发达的国家和地区，为广大中小型企业和服务机构提供了灵活机动的操作平台。世界许多发达国家的商家，均已采用了这种低成本高效率的简单、快捷、经济实用的服务。在这几年经济高速发展的中国大城市如上海、北京…等，商务中心就如雨后春笋般的崛起，而这种由西方引入的新型办公概念，也已为国内的商家所接受。商务中心是一个对商家打包服务概念的代名词，从装修、办公家具，会议室、电话线、直至到前台接待、秘书服务等，商家无需再为照明、保险、清洁等再支付另外的费用。倘若客不在商中心公，但外依然可以使用商中心提供的地址和固定，商中心的秘可按客指令工作，答、留言告、信函和e-mail收。可以客提供投、照、、等业务。不仅如此，而对商家更具吸引力的是商家在签约前对租期长短可灵活控制，更便捷、更活，做到分租用。无疑为商家大大降低了企业扩张与缩减由办公面积变化所造成的损失。

商务中心的优势公房像比具有以下优势：

1.首期投入资金少－－无需装修，直接入驻，降低初期成本。

2.租期灵活－－租期长短可根据计划调整，控制企业风险。

3.设备完善－－办公家具、电话、会议室、咖啡厅一应俱全。

4.科技先进－－享受宽带高速接入，视频会议等。

5.超值服务－－享受写字楼的物业管理服务却无需支付物业管理费。

另外在商务中心的价格主要含括日常的租金、税收、办公家具、维护、空调、电费、清洁、保安、接待员以及电话应答服务等费用。除此之外，对会议室的使用以及一些贵重办公用品如复印机、投影仪、电话会议系统、视频会议系统…等，只要相应的支付少量的租赁费用即可使用，无需自行购买。对电话与宽带的使用，基本是按照电信公司的标准收费，在国际长途话费上设置可享有折扣。商务中心的价格高低主要取决于办公大楼本身的地点、外观、物业、内部装修等，当然办公面积的大小，窗户的大小，采光程度也是区分各套商务中心价格高低的标准。另外，租赁期限的长短对价格的影响也是非常大的。如果合同期在一年或一年以上的，将会享受部分折扣或是享有免费会室使用时间。

2．2.2商务中心行业的技术特徵

（一）商务中心行业经济规模和增长趋势

全亚洲的商务中心行业市场经济规模在150亿人民币左右，其中有三分之一超过50亿在中国。而据统计2009年中国商务中心行业产值仅有2.8亿人民币，只占中国市场的1/20左右。中国的商务中心受2008年金融风暴以及举办北京奥运会等影响，成长速度略微减缓，就上海商务中心同业工会的数据显示，中国商务中心的增长速度平均为20％，但在2008年第三季度至2009年第三季度成长率仅有10％，下降10个百分点。

（二）商务中心等级划分体系

商务中心的等级划分为A、B、C三个等级。评价的基础首要为地段，次为所在楼宇硬件，最后是服务品质。评价的标准是以国际甲级写字楼的评价标准为基础。国际甲级写字楼评价体系有2种，分别为WREA（世界地产研究院）所制定的5A标准评价体系以及中国房地产报的国际甲级写字楼6E标准。

5A标准评价体系：写字楼5A标准评价体系由WREA（世界地产研究院）制定，WREA认为达到5A标准的写字楼是企业比较理想的办公场所。5A分别为：

1.大楼品牌标准A级：写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将获得WREA授予的大楼品牌标准A级。

2.地理位置标准A级：地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。

3.客户层次标准A级：客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。

同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。

4.服务品质标准A级：服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上两者俱佳，WREA将认为其具备服务品质A级标准。

5.硬件设施标准A级：主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。

国际甲级写字楼6E标准：来源于《中国房地产报》的评价标准，达到6E标准的写字楼被认为是顶级写字楼（国际甲级写字楼）。

1.Essentialbusinesslocation（重要的商务区）写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。作为顶级写字楼而言，更强调其规模的伸展力及拓展性，作为顶级写字楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。

2.Elegantbuilding（有品位的建筑）有品位，是顶级写字楼的建筑语言。不但如此，顶级写字楼还要充当所在商务区标志性建筑的角色。更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性建筑的有力支撑，这些写字楼多为国际建筑大师设计，能最大限度地彰显个性，彰显现代商业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建筑潮流所淘汰。比如1931年建成的克莱斯勒大厦至今仍然被认为是纽约市装饰派艺术雍容华贵之最了不起的代表。深具设计魅力的顶级写字楼在传递设计师的设计思想的同时，也在间接传递入驻企业的品牌价值和价值取向。因此，很多在这样的写字楼里办公的企业通常会把这一特点作为其自身品牌价值的建筑载体，并深以为傲。

3.Excellentfacilityandservice（超一流的硬件设施与服务）顶级写字楼的超一流硬件设施更多的是由一些可供量化的指标所支撑。并且，顶级写字楼必须满足的硬件要求还必须是当下写字楼市场最高标准的融合和提高，比如5A已经是顶级写字楼的基础指标之一。顶级写字楼的硬件要求其实非常庞杂，是由很多的细节充实起来，有一些已经根据时代的要求逐渐量化，比如电梯。在几年前，对电梯速度的要求是2m/s，今天，尽管有些顶级写字楼的电梯速度已经达到4m/s，但仍然不能满足要求，更多的是用等候时间进行衡量，比如北京的佳程广场，已经可以保证客户在按下按钮后的32秒之内进入电梯。另一个评价顶级标准的是写字楼的软环境，也就是物业管理水平，这也是当下大型企业选择办公场所的重要指标。

4.Extraordinarytenant（出众的客户）顶级写字楼的评判标准不仅仅在于单独的项目本身，其所容纳的客户也是极为重要的参考指标之一。世界知名企业好比顶级写字楼里的灵魂，使得写字楼的内在气质充盈并附满张力，并保证了顶级写字楼的地位与其入驻的企业地位是匹配的。一流的企业受顶级写字楼一流的品质所吸引，写字楼因企业的一流而具备顶级的内涵，这就如同硬币的两个面，形成了顶级写字楼由外而内再由内而外的品质诉求过程。一流企业非常关心自己的邻居是谁，有同质化的需求，希望同样重量级的企业能够在一起，以此来互相衬托彼此的实力和地位。

5.Exactplaceforbusiness（纯商务）与发达国家的写字楼不同，中国目前的写字楼非常倾向于商业与办公一体化，大部分上规模的写字楼都不约而同开发群楼引入商业经济，将写字楼做成一个综合体。随着商务区规模的不断扩大，功能的不断完善，建筑综合体的劣势逐渐显现出来。然群楼等设施看似方便，却存在商务人流和外来人流混杂的现象，会给写字楼的业主带来不便，在安全性方面也会增加更多的成本。而欧美等国际公司他们都要求纯粹的商务办公环境，纯粹的办公氛围。而办公之外的其他需求在顶级写字楼所处的大型商务区内已经完全可以实现。这也就是为什么顶级写字楼必须位于重要商务区（Essentialbusinesslocation）之内的原因。

6.Exceptionofsale（非卖）评判顶级写字楼的最后一个指标是只租不售，意即统一的业权。这也是评判写字楼是否为顶级的重要指标。统一的业权不但意味着发展商的实力无需置疑，同时也保证了顶级写字楼软硬件一直维持在超一流的水平。同时，非持有型写字楼很难维持租金水平，而顶级写字楼的一个特点就是高租金。在有众多小业主的情况下，一个小业主的租金跳水，那么写字楼的整体形象和租金水平都会跟着下跌，这是跨国企业最不愿意看到的。一旦出现这样的情况，顶级写字楼的品质就无法维持高度统一，最后的结果是楼宇只留下一个徒有其表的顶级外观，内里却已沦为二流。

综合以上对甲级写字楼特征的总结，具体来说包括：

1.区位交通：房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。

2.规模：评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性；因为写字楼客户企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。

3.硬件设施：写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨?台,候梯时间不超过30秒钟。停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。

4.装饰装修外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

5.商业配套甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心,多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等；总之，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

6.软件服务写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。总之，评价一个写字楼物业是不是能够达到甲级写字楼标准，不仅要看产品本身，而且还有诸多非产品方面的影响因素，是一个综合评价的结果。

对写字楼评价标准的探讨目前，业界对衡量智能化水平的“5A写字楼”标准没有异议，而WREA（世界地产研究院）制定的“5A标准评价体系”影响甚微，最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”不同等级。然而由于目前国家和行业中并没有固定标准或成文的规定，对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。租金标准应该是衡量写字楼等级的重要指标。物业的硬件软件最后都要反映到终端用户上，所以租金和出租率对判定写字楼等级是最重要的。

商务中心的评价等级中，地段是第一要素，所在区域必须是成熟的商务区外，交通也必须十分发达，特别是针对地铁线路的要求。这样的一个要求与甲级写字楼所要求的良好区位交通符合。其次是楼宇硬件，这一部分商务中心与甲级写字楼略有不同。在硬件设备及外观上，甲级写字楼皆可以为商务中心的等级评比打上A等级，但是商务中心在这一评比上多加了独特性。只要楼宇具有其他独特性的条件，亦可以被评比为A级，如上海市有许多小洋房式的老旧住宅，非常具有老上海风味，装修改造后，比甲级写字楼更具有吸引力。最后是服务品质，在商务中心行业中服务品质是基本条件，商务中心所要提供给客户的服务就是除却客户内部经营以外的所有事项。例如，家具装修、IT＆T线路、代接电话、代订机票、代订饭店…等。而这些都仅只是基本，A级的商务中心，甚至可以协助客户招聘员工、外出翻译。当然这些服务都是需要收取一定费用的。

上海阿波罗大厦有限公司所属的四个商务中心目前皆属于B+等级。

（三）商务中心行业主要客户群

在如今的市场里已经有大量的企业选择了商务中心作为他们的办公场所，主要的客户群可分为以下几种类型：

1.许多新企业、但不一定是小企业，他们在还未能准确地对未来的目标做出详细的计划，只是在做一个市场分析与调查时，无疑灵活性很强的商务中心便是他们的最佳选择。

2.短期的计划工作要有短期的办公室，无疑这也是许多项目公司的选择。

3.在办公市场过热的市场情况下，很多企业都很难找到能控制在财务预算里而又合适的办公室，而商务中心则很适合这些客户过渡，在有限的预算下先行过渡，然后找寻适合自己的办公场所。

4.商务中心也是那些不想为装修、买办公家具等琐事而烦心的，想把全部精力投入到公司的核心生意上的商家们的理想选择。

2．2.3商务中心行业经济周期和生命周期

（一）商务中心行业经济周期

商务中心行业系属于房地产行业的一环，其经济周期与房地产行业相关，而房地产行业更是与宏观经济息息相关。房地产的经济周期是一个非常长期的周期，平均周期为18至20年。而且振幅非常大，涨跌可在90％以上。其对经济的影响巨大而且时间漫长，据统计有近40％的房产繁荣是以泡沫崩溃而告终，这个比例远比股票债券等金融市场还要高很多。

世界各国的经济发展进程表明，在经济总量增长过程中，不同时段的增长速度或增长率总是不一样的，有的快有的慢，有的高有的低，这样经济总量在时间序列上总会呈现波浪式上升或波浪式下降的波浪现象。这种具有不同表现特征的经济波动便会构成所谓的经济周期。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。各阶段的主要特徵如下：

1.复苏与增长阶段在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。这一阶段的主要特征为：

（1）复苏阶段初期，房地产供给仍大于需求，购房者在满足自用的前提下进入市场，总体上看交易量不大，价格与租金水平处于较低位置，房价已经明显止跌企稳并开始缓慢上行。这一时期房地产投资量不大，房地产投机者也基本不存在。

（2）经过一段时间的恢复，特别是在宏观经济复苏的影响下，房地产的需求开始上升，房地产供求关系开始逐步改善，购房者逐渐增多，并带动期房的销售；房地产交易量有所增加，同时由于建筑成本的增加，房价有所上升，房地产开发投资逐渐增多。随后由于房地产需求趋旺，进一步刺激房价回升，交易量的增加也推动房地产开发的上升，市场加速复苏，少数房地产投机者开始入市寻找机会。

（3）在宏观经济加速复苏的刺激下，房地产市场进一步回升，人们对日益好转的房地产市场形势充满乐观情绪，金融机构和房地产投资机构加大对房地产的投资，并带动其他行业投资机构进入房地产领域。随着房地产投资者特别是炒家进一步涌入，各类房地产物业，尤其住宅价格上涨，租金飙升，同时房地产空置率大幅下降，房地产市场交易量快速上升，土地市场和三级市场开始活跃，物业开发与建设加速开展。伴随着房地产快速增长，与房地产业具有密切相关的建筑业、建材业等行业也快速发展，带资开发房地产项目的建筑企业数目明显增加，由此推动了房地产业的进一步扩张。

商务中心行业在此一阶段，出租率会因为宏观经济的好转而开始提升，但是租金的部份其涨幅会低于写字楼市场租赁市场。而由于房地产市场的好转，商务中心行业会开始加入许多新的竞争者。而无论是出租率、租金或总体数量，商务中心的增幅出现时间都会慢于整体房地市场的表现。

2.繁荣阶段继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。

这一阶段主要特征是：

（1）房地产开发企业对土地及物业的开发项目与建设数量进一步增大，其他行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，且投资计划大多雄心勃勃。于是大量推出现房和期房，各级、各类市场交易数量激增。

（2）房地产价格越涨越高，旧房(三级)市场价格直逼新房(二级)市场价格，在房价上升过程中起带头拉动作用。

（3）房地产投机者与自用者均大量增加，人人欢欣鼓舞，市场一片乐观情绪，迅速形成并不断加大房地产泡沫。由于房地产投机者以更快速度增长，逐渐拉近与自用者人数的距离，并呈现出追赶后者的态势，结果导致房地产市场炒风日炽，炒楼行为越来越为市场所注目。在此压力下，社会关于限制炒楼行为的呼声也逐渐提高，政府开始出台一系列限制炒楼的政策措施，如提高银行利率、压缩投资规模、实行保值储蓄以及收紧银根等政策手段。

（4）随着房价高涨到市场无力负担程度，真正自用购房者大多被迫退出市场，而留下炒家的投机资金支撑旺市，形成有价无市的局面，房地产空置率开始增加。在这一时期，股市上的房地产概念股达到顶峰，房地产市场进入繁荣阶段的峰顶，房地产泡沫达到极限。

（5）随着政府出台的收缩政策开始发生作用，房地产投资与交易过程中开始出现因利率提高、运营费用增加及财务压力加大等原因导致的各种违约现象，新增房地产投资数量明显下降，房地产投资总量也开始出现回落。同时，以住宅为代表的各类物业销售市场达到饱和极限，销售难度明显加大，销售价格开始回调，房地产租赁市场交易量与租金水平也有所下降，房地产空置率现象进一步增加。在这一时期，房地产市场的全面乐观情绪逐渐被悲观情绪取代，房地产泡沫面临萎缩甚至破灭的危险。

商务中心行业到了此一阶段，初期租金及出租率仍会持续上涨。而商务中心的量体也仍会持续上升。但这些新的加入者，已经不是原来就在商务中心行业中的业者，而是写字楼的业主。到了中后期，市场写字楼的供应量大于需求，传统写字楼租金开始下跌。而商务中心面临传统写字楼的价格下降及新加入者的竞争的双重影响，为求稳定的出租率，也会开始降价求租。此时商务中心的出租率及租金开始下跌，但总量体仍在上升。

3.危机与衰退阶段当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。这一阶段主要特征为：

（1）随着房地产紧缩政策效应的进一步显现，房地产市场在交易价格和交易数量两个方面都出现萎缩、衰退的趋势，房地产泡沫破灭的可能性增大。在房地产价格方面，虽然不同楼盘的楼价有升有降，但市场上房地产价格总体水平已经出现下调趋势，特别是现房价格基本停顿不前甚至有所回落，只有个别楼盘价格还在上涨，但上涨的速度明显放慢，大多数只比前一阶段微升。在交易数量方面，随着房地产交易价格停滞不前甚至有所下降，房地产交易数量明显减少，各类房地产物业的空置率进一步加剧，房地产市场日渐停滞萎缩，房地产市场的悲观情绪进一步加强。在政策层面和投资回报率下降、投资风险加大的多种因素影响下，房地产投资额明显下降，特别是新开工的房地产项目急剧减少，已投资建设的房地产项目风险加大。

（2）受一些突发性利空消息或事件影响，房地产价格开始急剧下挫，有价无市的现象被打破，房地产泡沫开始破灭。在购房自用者被高价排斥出市场、炒家因转手困难，而纷纷恐慌抛售的双重打击下，房地产价格出现暴跌。但暴跌的价格又势必阻止用家及炒家进入市场，从而又加剧了房地产价格的下跌速度和深度，房地产投资量大幅缩减。仍然处于开发建设的房地产项目转手、停建等现象，房地产交易在大幅度回调的低价格水平和低交易数量的基础上维持。

（3）由于房价大幅下降，交易数量锐减，房地产企业的利润大幅下调，投资风险增加，为争夺市场而追加的营运费用上涨，结果一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因资金债务等问题而宣告破产，房地产企业破产率也在逐渐增加。同时，由于房地产投资项目减少，使得房地产业就业水平下降，失业人数增加，并进而带动相关行业特别是建筑业失业人数增加。

房地产行业始带动经济成长的火车头，在房地产危机与衰退期阶段由于房地产的不景气，同时对宏观经济开始产生不良影响。此时商务中心行业受整体宏观经济影响，无论是租金、出租率或是量体都开始大幅度下降。

4.经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。这一阶段主要特征是：

（1）房地产销售价格和租金水平继续维持沿着衰退期以来的跌势下降，大多只跌难升，个别楼盘价格甚至跌破物业原值或建造成本，其跌幅触目惊心，房地产泡沫完全破灭。

（2）伴随房价的大幅下跌，房地产交易量进一步减少，空置率居高不下成为市场的普遍现象。

（3）在价格暴跌和交易数量萎缩的双重打击下，房地产泡沫破灭，房地产纠纷大量出现，房地产商破产现象更为普遍，由此慢慢达到波谷位置。

首先，现有企业产品售价以及获利潜力的提高，将由于存在着能被用户方便接受的替代品而受到限制；其次，由于替代品生产者的侵入，使得现有企业必须提高产品质量、或者通过降低成本来降低售价、或者使其产品具有特色，否则其销量与利润增长的目标就有可能受挫；最后，源自替代品生产者的竞争强度，受产品买方转换成本高低的影响。总之，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越低，其所能产生的竞争压力就强；而这种来自替代品生产者的竞争压力的强度，可以具体通过考察替代品销售增长率、替代品厂家生产能力与盈利扩张情况来加以描述。奇货可居

商务中心是以提供客户便捷的办公环境为主，以性质而言最主要的替代品即为传统写字楼，但由于传统写字楼所面对的客户群体多为体量大，其所需求的办公面积较大与商务中心的客户群体不冲突。其次就是所谓的在家办公客户SOHO族，而针对此，中国各地方政府早在2004年开始以北京、上海、南京、杭州等一线城市出台了相关的"住宅禁商"法案，这一系列的法案规定凡房屋产权证上的用途明确为‘住宅’的，一律不得核发营业执照。这一措施无疑是消除了商务中心的替代品威胁，更是为商务中心带来无限的商机。而对这些SOHO族，商务中心亦提供1至2位的小型办公空间供其注册使用。众观现有写字楼租赁市场，尚没有可替代商务中心相类似服务的产品。

（五）行业内的竞争者

多数行业中的企业，彼此之间的利益都是紧密关连一起的，作为企业整体战略的各竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势。所以在实施中就必定会产生冲突与对抗，这些冲突与对抗就形成了企业之间的竞争。企业之间的竞争通常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面，其竞争强度与许多因素有关。

一般来说，当出现如：

1.行业进入障碍较低，势均力敌竞争对手较多，竞争参与者范围广泛。

2.市场趋于成熟，产品需求增长缓慢。

3.竞争者企图采用降价等手段促销。

4.竞争者提供几乎相同的产品或服务，用户转换成本很低。

5.一个战略行动如果取得成功，其收入相当可观。

6.行业外部实力强大的公司在接收了行业中实力薄弱企业后，发起进攻性行动，结果使得刚被接收的企业成为市场的主要竞争者。

7.退出障碍较高，即退出竞争要比继续参与竞争代价更高。在这里，退出障碍主要受经济、战略、感情以及社会政治关系等方面考虑的影响，具体包括：资产的专用性、退出的固定费用、战略上的相互牵制、情绪上的难以接受、政府和社会的各种限制等。

这些都将意味着行业中现有企业之间竞争的加剧。

行业中的每一个企业都必须应付以上各种力量所构成的威胁，而且企业必面对行业中的每一个竞争者的举动。除非认为正面交锋有必要而且有益处，例如要求得到很大的市场份额，否则可以试著通过设置进入壁垒，包括差异化和转换成本来保护自己。当确定了企业本身的优势和劣势时，企业必须进行定位，以便因势利导，而不是被预料到的环境因素变化所损害，如产品生命周期、行业增长速度等等，然后保护自己并做好准备，以有效地对其它竞争著的举动做出反应。

中国商务中心行目前是处于增长期，尽管这两年来受到全球金融风暴及中国举办国际活动的影响，成长率由20％下滑至10％。但是从2009年第四季度开始，多商中心趁房租在尚未回涨之前大量开发分店，成长率以从10％开始回升至15％。加上外国企业长期看好中国市场，仍愿意进驻中国设点；国内亦因为政策支持许多创业商家，在为节约成本的情况下，商务中心成为首选。

适合商务中心设点的区域多数为商务成熟地带，而国际甲级写字楼数量有限，一旦商务中心进驻，多数签署5-6年以上长期合同。一旦该区域被其他中心进驻，该区市场份额马上被占有，且不易夺回。且商务中心的建设期短约2至3个月，产品与服务几乎相同，倘若在该区但不同写字楼分别有商务中心进驻，在地段与楼宇外观条件相当之下，能先抢得客源的一方将先利于不败之地，价格大战难以避免。

综合以上分析，供应商的议价能力较强，购买者的议价能力稍弱，而目前市场无显著的潜在进入者的威胁，也没有立即的替代品威胁。

2．3市场竞争对手分析

竞争对手分析主要通过对竞争对手的未来目标、前战略、和能力分析来定公司策略。上海阿波罗大厦有限公司目前主要竞争对手为：雷格斯（Regus）、德事（TEC）、艾碧克（APBC）、艾比森（AsianBizCtr）、世图宏服（Servcorp）、创机（OfficeGeneral）等。由于商务中心的资讯来源多数为企业内部资料不公开，以下所得来源主要以网站讯息、客户及中介。

2．3.1雷格斯（Regus）

雷格斯集团是全球最大的办公空间外包供应商，总公司位于卢森堡，MarkDixon为集团首席执行官，雷格斯集团网络覆盖75个国家450个城市，设有1000多家商务中心，也是全球唯一上市公司。全球员工2000名。根据2007年财报（2007年以后财报未公开）显示营业额已达6.8亿欧元

其广泛的产品和服务范围使个人或企业可随时随地以任何形式办公。内容包括全装全配服务式办公室，世界一流的商务支持服务，会议室与培训设施，以及最大的公共视频会议网络，每天都有20万客户使用雷格斯的服务。雷格斯还支持日益风靡的移动和居家办公潮流。无论是在家里还是在旅途中，都可享受雷格斯的服务，除了邮件和电话处理服务外还有诸如虚拟办公室，虚拟私人助理服务等可提供专业的商务地址树立良好的商务形象。雷格斯还在机场及其它商业枢纽处设立商务中心。

雷格斯的未来目标为凭藉其全球上千家商务中心网络，结合信息技术的创新，打造新型态的办公模式，使个人或企业可以随时随地、轻松容易且低成本的在各地专心致力于自身的核心业务。雷格斯目前的总体战略为扩张性战略，竞争战略为歧异化战略。集中资源加强开拓新点，扩大市场份额。

优势：

1.全球第一家上市商务中心

2.全球最大公共视频会议网络供应商

3.公司在商务中心领域市场份额第一共计1000家以上分中心，第二名不到百家

4.公司客户群庞大

劣势：

第7篇：写字楼日常工作计划范文

第一部分:活动策划案书的写作

活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。

活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。

活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（会）、节日促销、新闻事件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。

对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：

1.主题要单一，继承总的营销思想

在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。

2.直接地说明利益点

在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。

3.活动要围绕主题进行并尽量精简

很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。

4.具有良好的可执行性

一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。

5.变换写作风格

一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。

6．切忌主观言论

在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。

最后，一次促销不可能达到巨大的效果，也不能因此就建立起名牌，所以千万别想通过一次活动解决所有的问题，一次活动只能主要解决一个问题，在品牌的建设和商品的销售上，只有坚持正确的营销思想，并且在此思想下在适当的时间和适当的地点进行适当的促销活动，才能使企业更快更好地继续发展下去。

__________________________________________________________________

第二部分:房地产类策划实例剖析，仅供参考。

XX花园市场研究报告提纲

一、概论

1.1序言

1.2研究目的

1.3研究方法

l详尽的资料搜集及分析工作

l入户问卷调查

l现场访问

1.4主要结论和建议

二、广州市住宅市场概况

摘要：广州市区域概况

1、总面积、市区面积、占全市面积

2、家庭总户数、户均人口

3、近年经济发展趋势、生活水平、购买力水平概括

4、近年广州住宅市场的发展特点、成交市场的具体特点

2.1广州经济发 展概况

2.11经济发展速度（GDP分析、第三产业分析）

2.12金融业与房地产消费市场

2.13居民生活水平与住宅消费

2.2广州住宅市场特点

住宅成交量、付款方式、买家特点分析

2.3广州住宅市场的发展趋势

2.31政府政策

2.32金融上消费贷款额

2.33广州住宅发展趋势

2.34阻力因素

三、项目区域市场概况

3.1整体供应与成交分析

3.11市场发展概述--海珠区住宅供应与成交情况

3.12市场交投活跃原因

3.13规模效应及价格档次

3.2市场活跃区域

3.21市场活跃区域的分布及特点

3.22活跃区域的价格走势及档次变化

3.3多层、高层市场特点

3.31多层住宅近年供应、成交特点

3.32高层住宅近年成交增长与供应情况

3.33多层住宅与高层住宅的供应与成交比较

3.4成交主要特点

3.4.1成交价格密集区域

3.4.2买家分析

l私人购买VS集团购买

l本地人买家VS外地人买家

l本市买家：海珠区VS其他旧城区

l成交单元面积

l买家年龄

l成交总额，买家承受能力

四、项目区位特性分析

摘要--1、项目地块在城市发展中的地位

A、项目地块位置分析

B、未来城市的主要发展方向及本项目地块地位分析

2、树木地块所属区域特点

A、区域人口分析

B、区域基础设施及交通条件分析

C、区域新发展区分析

D、区域住宅开发的特点分析

3、项目地块的地点特征

A、项目地点及周边社区、生活配套分析

B、项目地块周边交通条件分析

C、项目周边区域开发分析

D、项目地块的开发条件及开发特点

4、项目地块的用地特征

A、项目地块用地规模

B、项目地块用地形状

C、项目地块绿化基础分析

D、项目地块内高差分析

E、项目地块道路、用水、用电基础分析

4.1项目地块在城市发展中的地位

4.1.1项目地块于城市中的区位分析

4.1.2未来城市的主要发展方向

4.1.3城市的具体发展过程对项目发展的影响

4.2项目地块所属区域的特征

4.2.1项目区域的人口状况

（常住人口、占市区常住总人口，常住家庭户数、户均人口、新增家庭户数、项目

地块附近居住的常住人口、家庭户数）

4.2.2项目区域城市发展概况

（城市功能发展情况、基础设施和生活配套设施情况分析、交通条件等城市建设发展

情况）

4.2.3区域内竞争性地区的发展条件比较

（位置、用地规模、规划人口、规划发展目标、交通条件、建设情况等条件比较）

4.3项目地块的地点特征

（位置、周边基本居民生活服务设施配套、公交、道路规划情况）

4.4项目地块的用地特征

4.4.1项目地块规模

4.4.2项目地块用地形状分析

4.4.3项目地块绿化基础

4.4.4需地块高差分析

4.4.5项目用地现有污染情况

4.4.6项目地块道路、用水、用电基础

项目附近竞争性住宅看法物业发展状况

概要：

a.项目附近同类楼盘开发小区数量、楼盘档次、总建面积、住宅单元总量、现有供应量

分析；

b.同类楼盘特点；

c.预计未来无年区域住宅供应总量、单元套数、已开发物业的后续供应量；

d.周边主要竞争对手占地面积、总建面积、住宅面积、套数；

e.区域同类楼盘现实住宅推出平均销售率、成交量最大的单元面积；

f.区域同类楼盘现时价格幅度

g.未来的住宅供应量增幅、市场承接力、竞争情况；

5.1项目附近同类楼盘开发物业供应情况

调查范围：

楼盘规模：

调查时间：

5.1.1已开发楼盘供应状况

5.1.2项目周边地块的开发动态及未来供应量分析

5.2项目附近同类楼盘开发状况

5.2.1售价与销售率分析

（附近楼盘推出销售状况及原因分析

5.2.2销售与卖点

5.3项目附近同类楼盘户型面积分析

5.4项目附近同类楼盘规划设计及建筑设计特点

5.5小结

五、市场调研结论及发展建议

6.1市场调研结论

（住宅市场环境、区域供求及吸纳特点、项目竞争优劣分析）

6.2项目发展建议

（策略、目标客户、目标客户特征、具体建议--）

6.2.1已购房者的需求特点详细调查

6.2.2潜在购房者的需求特点详细调查

附：1、广州市大型建设项目表

2、1998年广州市重点城建上马项目

3、区域人口变动情况

4、附近区域住宅市场概况

6.2.3附近楼盘集中区域分析

锦绣花园推广策划案

前言

锦绣花园已经销售了相当长一段时期，但是区内人气不旺，商铺经营状况不佳。有鉴于此，本策划案重点放在住宅的推广销售上。以期通过引爆住宅的销售带旺区内的人气，从而促进商铺的销售和经营。

故本案略去了商铺的推广销售一节，侧重打造锦绣花园个性化镇区明星楼盘形象。

由于作者水平有限，见识亦有限，不周之处，尚望谅解。

一、东莞楼市分析

东莞的地产在上个世纪末就跨入了个性化和形象化时代。进入21世纪的东莞地产业，个性化、形象化竞争日益激烈。盈彩美地、金域名苑、雍华庭、新石竹花园、金泽花园相继树起了“超前20年的户型”、“让富有成为一种品味”、“繁华与悠然共享”、“关爱人性，和谐自然”、“青青园林我的家”等旗帜。

东莞各镇的地产竞争尽管不似市区一样白热化，但个性化、形象化已日渐凸显。大朗碧水天源已经率先打出了“碧水天源--自然的家”。相信在以后相当长一段时期内，个性化和形象化将成为各镇地产发展的潮流。

故锦绣花园要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的镇区明星楼盘。

二、锦绣花园物业概述（略）

三、锦绣花园的优势与不足

优势：

1、位置优越，交通便捷

位置优越：①锦绣花园座落于东莞市黄江镇中心，与常平、樟木头成为香港人的置业金三角 ；②徒步2分钟即可到达镇中心，酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。

交通便捷：①屋苑设有豪华直通巴士站，往返香港仅需90分钟；②常平火车站近在咫尺，每天多班直通火车及高速列车往返九龙及深圳。

2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全

锦绣花园大型豪华会所，占地逾万平方尺。

室外设施：25米露天欧陆式园林泳池、儿童嬉水池、全天候网球场、羽毛球场、篮球场等；

室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、麻雀室、社交舞厅及卡拉OK酒廊等。

3、小户型，统一装修

2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及购房即可入住的高档装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。

不足：

1、环境建设缺乏吸引性景观

环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群

兴趣；不利于提升锦绣花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣

誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）

2、物业管理缺乏特色服务

物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使锦绣花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。

四、目标购房群

年龄在35--60岁之间经济富裕或有固定资产投资看中黄江置业位置的香港中老年人

家庭构成：1-3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年

2、年龄在28--45岁之间事业蒸蒸日上月收入在5000元以上时尚、享受在莞工作的台湾老板、管理者或内地老板、管理者

家庭构成：1-3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

3、年龄在28--40岁之间

月收入5000元以上

时尚、享受在田美工业园、黄金工业园、裕元高科技工业园工作的管理阶层

五、锦绣花园营销阻碍及对策

阻碍：

1、锦绣花园广告宣传力度不够，

强势卖点尚未尽竭挖掘，尚未树立起应有的产品形象，公众知名度、美誉度不高，记忆不深。

2、锦绣花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。

3、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。

对策：

1、尽竭挖掘锦绣花园的强势卖点进行媒体宣传；

在莞惠沿线人行天桥及繁华路段、黄江镇中心、裕元大酒店对面、常平火车站及其周边做车身、路牌、灯柱和建筑物广告；

举办各种公共活动，树立锦绣花园美好形象，迅速提升锦绣花园的知名度、美誉度和记忆度。

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。

3、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。

一是区内人气不旺，二是锦绣花园离镇中心太近。

故对策有二：一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售；二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。

六、形象定位

根据锦绣花园的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把锦绣花园定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。

主体广告语：

辉煌人生，超凡享受

--锦绣花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅……

辉煌人生：锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。

超凡享受：

享受入住方便

享受交通便捷

享受特别服务

享受都市繁华

享受至尊荣誉

七、两点整体建议

建锦绣广场和寓意喷泉

针对锦绣花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建锦绣广场和寓意喷泉。为黄江镇增一别致夜景，给镇上居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。

试想：当夜幕降临的时候，沿镇中心一路走来。远远的看到锦绣广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。

如此一来，一方面能够增加锦绣花园的吸引性，提高锦绣花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度；另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。

2、物业管理方面提供特色家政服务

锦绣花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故锦绣花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供免费送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强锦绣花园对目标购房群的吸引力。

八、广告宣传

锦绣花园的广告宣传要达到以下三个目的：

1、尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；

2、尽快树立起锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象；

3、直接促进锦绣花园的销售。

基于以上三个目的和锦绣花园一直以来的广告攻势。我们把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。

在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达锦绣花园的优势与卖点；

在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的形象；另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。

广告切入期（1--2个月）

1、报纸软文章

主题1：辉煌人生，超凡享受

--记“我”为什么选择锦绣花园

主题2：事业生活轻松把握

--记锦绣花园特别的家政服务

2、系列报纸硬广告

主题1：辉煌人生，超凡享受

--这里离香港只有45分钟

主题2：辉煌人生，超凡享受

--家里面的娱乐休闲

主题3：辉煌人生，超凡享受

--锦绣广场就是我们家的后花园

广告发展期（3--4个月）

1、报纸

从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。

2、电视

3、电台

4、单张

5、户外广告

①在莞惠沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告；

②在黄江镇中心作巨幅建筑物或路牌广告；

③在裕元大酒店对面树巨幅广告牌；

④在常平火车站及周边作巨幅广告牌或建筑物广告。

6、车身广告

莞城--樟木头、莞城--常平、常平--香港。

7、公共活动

①锦绣广场落成剪彩仪式

邀请黄江各界知名人士及锦绣花园新老业主荣誉出席（有文艺表演及娱乐节目等）

②寓义喷泉征名及题名活动

以各种方式（信函、热线、现场、邮件等）大张旗鼓向社会各界征集锦 绣广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励（根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励）。

③锦绣花园“文化活动月”活动

一方面丰富镇上居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立锦绣花园美好的公众形象；另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高锦绣花园的知名度，造成持续记忆。

1）向黄江镇各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券；

2）于各节假日及工休日在锦绣广场举办各种歌舞表演、文化活动等。

3）在全镇范围内开展锦绣花园“文化活动月”万人签名活动。

九、费用预算

设计制作费

报纸

5万元

户外广告

8万元

单张

3万元

2、公共活动

30万元

3、媒体投放

150万元

共计：196万元

（注：以上费用均为估算）

天润花园项目整体策划书

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选

择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规

划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效

的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二）20__年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上

趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营

销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理

念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向

以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力

雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的

良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府

对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发

企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实

力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻

考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市

场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打

破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断

提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销

售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传

手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的

提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同

时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用

地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化

方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、

炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品

牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期

准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的CID（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。

（二）外地客源

此 类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士：加入WTO后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子--滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：

（一）社区配套设施

1、采暖：采用韩式地面供暖系统

理由：A无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。

B室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有

健身功能。

C辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。

D便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落

地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电

梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施：预留两部IDD电话插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及颜色

建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

理由：A涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易

查出，而用面砖则不易查出。

B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100--180平方米之间，适当保留200--250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

（一）售楼处选址：

我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由：

（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。

（2）人员流动量大，易扩大知名度。

（3）交通动线发达，方便客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二）推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

理由：

（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而

形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相

对较高的利润。

理由：

（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（三）价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一）主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销

售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介

绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，

建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现

户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品

质，使之成为一广告系列。

理由：

（1）可令社区整体优势全面展现。

（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。

可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视--以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、报纸--软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正

式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台--选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划经验， 总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求（楼书风格建议、DM及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）现场POP布置建议活动建议媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、活动计划等内容）-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场POP布置具体内容：现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱、指示牌展板、模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

月会专案经理、策划专案与发展商进行销售工作总结，月度销售计划拟定，广告计划拟定。

阶段销售会议专案经理、策划员、广告策划人员与发展商进行销售阶段总结，销售形势分析预测，下阶段总体计划与安排

备注；若有重要的促销活动或当天广告，我司将集中力量，重点出击。

中天广场策划推广

前言

………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循“准确、合理、领先、系统及可操性”等原则，以求使该项目一推出市场即赢得“满堂红”。

二、市场分析

写字楼市场调查与分析

没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析，则市场推广思路就是无本之木，无源之水……

1.1写字楼宏观市场分析

在房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，同时风险亦较大。粗略纵观写字楼的发展状况，在92、93年房地产一片热潮中，写字楼市场也是一片欢声笑语，在广州当时的地标性物业“世贸中心”就曾卖到16000元/M2。但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施，写字楼的命运也最为悲惨，以96年以后的广州写字楼市场为例，环市东路、天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相当高。写字楼的萧条直至98年底。1999年至20__年，随着中国即将加入世贸步伐的临近，部分省市写字楼租售市场开始升温，尽管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是达到40％。20__年以后，随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转，国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求，尤其是京、津、沪、穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市，如武汉、成都、重庆等。因此，写字楼的市场机会将会越来越多。

1.2武汉写字楼现状分析

要分析武汉写字楼市场，首先得认识武汉。武汉作为湖北省省会，位于中国中部轴线，长江中游地带，是全国重要的交通枢纽，素有“九省通衢”之称，水、陆、空交通发达，同时武汉也是全国重要的物资集散地，汉正街小商品市场闻名全国，也辐射全国，是一座多功能综合性特大城市，商业经济活跃。

武汉写字楼主要集中在商务区汉口区，高档写字楼售价基本在6000-8000元/M2之间，租价基本在40-70元/M2月之间，，管理费基本在10-15元/M2月之间，入住状况则两极分化，以招银大厦、建银大厦等十座写字楼为例，招银大厦、泰合广场等五座写字楼入住率在90％左右，建银大厦、瑞通广场等 四座写字楼入住率都在40％以下。

武汉所处地理及发展状况，在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命，注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力，也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉，武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少。

2、主要竞争对手分析

2.1同质同档写字楼竞争对手分析（见附表1）

因中商广场项目大、档次高，因此，其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源，故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助。

2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析

在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场、绿洲广场、珞珈山大厦、江天大厦和洪广大厦，中商广场目前出租率仅为25％，而亚贸广场B座入住率达100％，江天大厦入住率为80％，以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力，中商广场的低出租率和零出售令人费解。因此，中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力，其中本案最大的竞争对手为亚贸广场。

亚贸广场经济指标

名称：亚洲贸易广场

地点：武昌区武珞路628号

开发商：亚洲贸易广场股份有限公司

总占地面积：120__M2

总建筑面积：120__0M2，其中A座建面36000M2

规划：由A、B二幢塔楼和裙楼连体而成

层高：A座28层B座32层

功能：底楼-美食城、肯德基、停车场

一楼-五楼为商场

A座8-17层原规划为四星级宾馆，现定位为写字楼

A座18-28层为高档写字楼

B座为高档写字楼

租售方式：出售、出租、以租代售三种形式

售价：均价4800元/M2，整体购买还有优惠，并有一定的投

资优惠政策

租价：均价70元/M2，大面积出租可优惠（以此价位出租，其实是引导客户选择购买方式的采用的策略）

以租代售：120元/M2月，五年期满，产权归客户，但每年租金需每年第一个月付清（选择此种方式的客户也不会多，以100M2面积计算，首期付出了20的款项后，五年共付70万元，而采用按揭形式购买仅需480000元，相当于五年分期的70）

管理费：5.5元/M2月

入住率：B座100％A座尚未入住

配套：具备购物、休闲、餐饮、娱乐等各项设施，具体为裙

楼大型商场（全市第四），200泊位停车场、新加坡美

食城、肯德基快餐厅、裙楼屋顶露天泳池、高档保龄

球馆、美发美容中心等。

实用率：69％

外立面装饰：裙楼玻璃幕墙，塔楼以白色条砖为主，配浅蓝色玻璃

内部设施：中央空调、IDD电话、互联网、消防监控系统、A

座共6部电梯

内部装修：写字楼无天花、水泥地面

优惠政策：

三、项目分析

1、项目理解

项目名称：中商广场

地点：武昌区中南路

占地面积：6700M2

建筑面积：

规划：由A、B二幢角筒式主楼和裙楼连体而成

楼高：180米

楼层：A座49层B座38层（均含地下二层）

功能：地下一、二层为停车场

地上1-6层为购物中心

地上7-9层为饮食娱乐、休闲、健身中心

地上10-49层为写字楼

实用率：62％

室内交通：写字楼11部美国奥的斯高速豪华直升客梯，2部

专用消防电梯，另设步梯通道3条，宽1.2米

室外交通：46条公交线路在此设站，紧邻长途客运站、武昌

火车站、到武汉客运港和天河机场均有直达车

智能化：中商广场具备5A功能，即自动化管理系统（BAS）、

自动化监控及保安系统（ACS）、消防自动化系统

（FAS）、通讯自动化系统（CAS）、办公自动化系统

（OAS）

空调设施：美国特灵牌制冷机组及中央空调系统，另有新风

增氧系统

消防设施：消防自动报警联动系统，房间及过道设有手动报

警阀，多层次消防安全保护，主楼第10、23、36

层为防火、消烟、供氧、疏散避难层，并设2部

直升全程消防专用电梯

供电设施：供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小

时供电，另设进口人防应急柴油机发电机组，以

供主要设备的紧急启动

停车场：地下两层共180多个泊车位，保安、监控和收费系

统由电脑控制，全天候服务

外装饰：裙楼为铝塑复合板，主楼以米黄色进口面砖和绿色

玻璃相间的幕墙、条点窗砖面装饰

内装修：豪华大堂，高档进口石材贴面铺地，公共走道采用

高档石材铺地，矿棉天花板吊顶，公共卫生间全套

装修。写字间均装天花，地面铺地毯

租售方式：可售、可租

售价：均价7000元/M2

月租价：35元/M2起，升高一层加1元/M2，均价约为55元/M2

开发商：中商集团中江房地产开发有限公司

物业管理：中江物业管理有限公司

物业顾问：香港屋宇物业管理有限公司

建筑商：武汉建工集团

2、过往推广策划

2.1过往市场定位：5A智能大厦

2.2过往目标客户群定位：IT行业

2.3过往销售价格：7000元/M2

3、项目机会及优势分析

3.1中国年底加入世贸国外资本的涌入促进整个写字楼市道好转，本项目作为写字楼同样受惠。

3.2国家开始西部大开发，武汉是通往所有西部开发的中间点，水、陆、空交通发达，作为内地最大城市的武汉商机增多，因此，伴随西部开发的不断深入，武汉的写字楼市道会有所好转。

3.3中商广场为武昌第一高楼，作为武昌区地标性建筑，具备较

强的吸客能力

3.4中商广场为武汉上市公司中商集团开发，中商具备品牌优势，

中商品牌可供挖掘和利用

3.5中商广场地处武昌区主干道内环路中南路，交通发达，周边

众多金融机构和政府机关，紧邻省委、省府等四大政府班子

府邸，既是文教科技中心，又是武汉__*中心，尊贵之气、

儒雅之风油然而生，地理优势无可替代。

3.6中商广场原有的宣传推广和销售手法欠缺，即缺乏整体包装，

又无灵活优惠的租售政策，在此方面可利用敝司的优势，充

分整合中商广场现有资源，对中商广场重新包装，制定灵活

优惠的租售政策，通过经验丰富、训练有素的销售人员推介，

软件方面可塑性相当大。

3.7中商广场为5A智能型甲级写字楼，智能型是高档写字楼的必

备功能和发展趋势，中商广场具备作为智能型大厦的基本功

能。

3.8中商广场租售价格能根据市场作适当调整，从高于竞争对

手30％的率下降到20％左右，即从7000元/M2调整为5600

元/M2，价格渐趋合理，同时说明中商广场领导层能尊重市

场、灵活应变。

3.9中商广场内外装饰装修在区域范围内首屈一指，写字间装有

天花，地面铺设地毯，为竞争对手所没有，进一步拉近了与

竞争对手的价格距离，同时提高了楼盘的附加值。

3.10中商广场为现楼，对于那些对期楼缺乏信心的投资客及急于

租场办公的企业来说，有信心和时间上的优势。

4、项目问题及劣势分析

4.1中国加入世贸的脚步声虽然越来越临近，但尚未正式加入，

因此，外商在国内相当部份仅是停留在市场调查方面，寻根

据点尚需时日

4.2中商广场虽然在小区域内有地头优势，但武昌区毕竟是文教

科研区，真正的商务区在汉口。因此，缩小了客户群的范围。

4.3在区域范围内武珞路上有多个竞争楼盘，档次虽略低，但以

其价格优势吸引了部分客源，中商广场在价位上偏高，虽经

调整渐趋合理，但价格比较来讲仍无任何优势。

4.4中商广场虽然为武昌第一高楼，但外立面缺乏现代感，作为

地标性建筑外观给人第一感觉是用落后的磁砖组成。因此，

要想树立中商广场领袖地位仅凭高度尚显证据不足。

4.5中商广场为现楼，现楼有现楼的优势，同时也有其不利的一

面，“是骡子是马”已清清楚楚，缺乏进一步炒作和想象的空

间，对爱炒期楼的投资客已无空间。

4.6中商广场实用率仅为62，为同区域最低，且配套设施不完

善。

4.7中商广场已作过宣传推广，尽管原因很多，但从业绩来讲，

应视为不成功，因此，要重新包装项目和做好项目，需付出

双倍的努力。

四、项目介入市场身份设定

根据以上市场分析及项目分析，本项目介入市场身份设定如下：

1、市场形象定位

中商广场从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，敝司建议首先将项目重新包装定位，以下是敝司通过对武汉房地产市场的调查及对该项目详细分析得出的思考：

项目形象定位为：武汉市内环线商务区标志性智能大厦

原因：该项目有足够的质素支持上述定位

支持点：

1.1该项目位于武昌区内环线中南路上，中南路为武昌的商务中

心和武汉金融一条街，也是武汉商务区之一，以此淡化人们

心目中武昌区作为武汉市文教科研区的思维定势，同时强化

位于武汉__*中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的

独性。

1.2该项目是内环线武昌区段最高建筑，高度为180米，这是中商

广场成为标志性建筑最大的支持点，即唯一性。

1.3中商广场拥有5A级智能系统，即自动化管理系统、自动化监

控及保安系统、消防自动化系统、通讯自动化系统、办公自动

化系统，是其与其它项目与众不同之处，即权威性。

2、项目市场推广定位

根据上述市场定位，我们可以看出，本项目在区域范围内所处龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。

项目推广定位：领袖风范、商贵首选

2.1理由：由于项目的主要目标客户为经济状况良好的大中型企

业和大部分有实力商人。所以项目的形象定位围绕这一客户

群体的特性，突出尊贵感。

2.2领袖风范，表达的是在区域范围内本项目的“龙头”地位，

以楼盘第一高度、5A级智能系统等设施质素及香港屋宇物管

公司管理模式等优势而傲视群雄而商贵首选的是入住本项目

的都是商界中的“翘楚”、“枭雄”，这对于真的“枭雄”会获

得他们的认同，而对于离“枭雄”尚有一段距离的中型企业

主来说也会以入主中商广场办公而自豪。

3、目标客户群定位

3.1从企业性质定位

境外跨国企业，尤其是知名国际企业

国内中大型国有企业

国内有实力的私营企业

3.2从企业类型定位

房地产开发公司、金融证券公司、保险公司、IT企业高科技术企业。

3.3从目标客户的来源定位

对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业；

现有租户15％，即现租户之60％转为买写字楼。不过要使现有租户60％转为购买即需要有一套比较优惠的措施。（优惠方案在推广策略里面详述）；

投资客50％，要吸引投资客需要有一个吸引投资的回报率和保障回报能实现的方案。（具体方案在促销策略里面详述）；

自用型买家35％，对于那些经营平稳发展的企业，此方案较为吸引。

但首期款不能太重，贷款期不能太短。（具体方案在促销策略里面详述）

4、项目价格定位

4.1售价：均价5600元/M2，虽然此价格仍为武昌区写字楼最高

价，但与写字楼质素相比，此价位应能为目标客户群所接受，

此价位应该是中商广场的价格突破点

4.2租价：起租35元/M2，层差1元/M2，即均租约55元/M2，

另管理费12.5元/M2（含空调费）

五、项目包装

1、售楼部、租赁部包装设计建议（见附图）

原则：体现中商广场的档次与风格

体现一种大气、豪气

2、中商广场写字楼样板间设计建议（见附图）

3、中商广场大门前升旗设计（见附图）

4、更改楼名，作为商厦名称中商在三大不足：一是不大气，虽然中商是开发公司中商集团的简称，但作为标志性建筑，如用公司名称，一般来讲不会大气，像广州几乎所有甲级写字楼均未用公司名称作楼名；二是“中商”同造谣中伤的中伤谐音；三是中商似乎给人以中商、外商区分之感。因此，建议“中商广场”改为“中南广场”，理由除上述四点外，尚有三点：一是中南也同样可理解为是中南商业股份有限公司的简称，与中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以说是“路王”，同时也是内环路主干道；三是中南有中南地区之地域概念，包容性更大。

六、推广策略

1、本项目推广四大障碍点

1.1区位概念上的障碍。本项目位于武昌区，一提武昌，人们很自然认为它是一个文教科研区，似乎与写字楼关联不大，从而降低了对本项目的认同感。同时，人们总是拿它与同区域亚贸比，所以总是在圈圈里跳不出来。

1.2价格劣势上的障碍。对于投资客来讲，最关心的是价格和升值空间以及投资回报问题，对楼盘质素的考虑不在首位。因此，很难吸引投资客。

1.3项目自身质素的障碍。本项目走的是甲级写字楼，5A智能大厦。但本身质素未全部到位。例如配套不全，外观不气派，缺乏现代感，从而与竞争对手没有一个相当明显的差距。

1.4付款方式的障碍。在项目价位无优势，质素无明显差别的情况下，呆板和繁重的付款方式应是造成本项目前期不成功的主因。

1.5目标客户定位不准。项目原目标客户定位为IT行业，虽有一定道理，面太狭窄。

2、本项目推广五大突破口

2.1区位突破，改变人们的思维定式。区位上主要不提武昌，以免和文教和亚贸捆在一起，而是提内环线，因为内环线可说是武汉的商务中心，而本项目位于内环线中南路上，。即称位于内环线商务区。这样提，同时又与亚贸进行了区隔，为说明价格比其高提供了有力证据。

2.2价格突破、调价、调至5600元/M2，缩小与同区域竞争楼盘

价格差，同时又与内环线同质楼盘比有价格优。

2.3项目质素提升，硬件方面除部分包装及可装修写字间计已基

本定型。因此，只有从软件方面强调其与众不同，如知名物

管公司管理，星级服务，可为买家免费提供举行企业和产品

展示会的场所等。

2.4付款方式的突破，价格上的不占优，注定该项目要做成功必

须调整付款方式，使付款轻松，付款时间延长。因此，采取

五成五年免息付款和五成八年银行按揭及五年返租形式。以

此增强投资客的信心和减轻付款上的负担。

2.5目标客户原定为IT行业，IT行业虽发展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本项目容量大，仅消化IT行业当然吃不饱，因此要把目标客户群扩充为各种经济实力强的企业，如房地产公司、保险公司等。

3、设计logo、统一标识

4、项目包装（前面已述，略）

5、宣传主题

5.1中心上的中心（强调区位）

5.2东方之颠世纪基业（强调气势）

5.3上流品味领袖风范（强调地位）

5.4商贵云集商贾首选（强调客户群层次）

5.5口首付、口风险、五年返租震撼江城（强调付款轻松及高

回报率）

5.6首付一万几，月供一千几，租不如买（强调购买的轻松和价

值）

6、媒体广告（见附页）

7、媒体计划（略）

七、营销策略

营销节奏及分区销售建议

A座为10-50层为写字楼（其中第10、23、36层为安 全层），即共38层写字楼，面积约40000M2。

B座10-38层为写字楼，（其中第10、23、36层为安全层），即共26层，面积约26000M2。

分区销售：建议A、B两座，高、中、低三个不同楼层，第一阶段推广时，均拿出部分销售，其中以B座略为多拿一些，底层略为多拿一些。以尽量销售略差的写字间。

2、价格策略

2．1价格均价建议不高于5600元/M2

2．2价格根据楼层、方向、景观、间隔制定价差

2．3拿出数套最低层、方向、景观、间隔最差的单位做广告，以低于亚贸广场均价的价格销售，以吸引更多客户。

2．4价格拟定实行“低开中走”策略，先以较低价入市，再根据销售情况调整价格。如销售情况好，则微升。

3、付款方式策略

3．1付款原则上要求尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。

营销节奏共分五个阶段：筹备期，内部认购期（主要针对现租户）公开销售期，强销期和续销期。

3.2投资秘笈主体内容

3.2.1因本项目与周边竞争对手相比，价格偏高。因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险，方是本项目从市场突围的突破口。因此，建议采用五成五年免息分期，五成八年银行按揭的付款方式和五年返租，年回报率10％的返租方案，针对具体客户实施如下。

3.2.2针对中商广场现有租户，实行“租转售”策略，所谓“租转售”即本项目现租客户如欲购买所租写字楼，可优先购买，且有额外优惠（免二年物业管理费）。这项工作应走在所有营销工作的前面，因为如果把现租户解决了，则对外界具有强大的号召力和吸引力，我们炒作的空间也增大了，试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家，对外界将是怎样的震撼。因此，在市场不明朗的情况下，对现有租户实行“租转售“策略，这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步。具体实施举例如下：

例：现有一客户租用中商广场写字楼100M2，租期二年，租金为平均租金约55元/M2，管理费为12.5元/M2，现实行“租转售”，售价为5600元/M2，同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策，则计算如下：

该写字楼原销售总价为：100M237000元/M2=700000元

该写字楼现销售总价为：100M235600元/M2=560000元

免该客户物管费金额为：100M2312.5元/M231232=30000元

该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭，则该客户付款方式如下：

首期五成分五年付清，每年第一个月付清当年款额10，即56800元

该客户贷款额为：56000350=28000元

该客户每月供款额为：（280000y10000）3129S38≈3623元（以

住房贷款利率计算）

该客户租写字楼每月所交租金为：5500元

每月供款额与每月所交租金比为：5500-3623=1877元

从以上可以看出，该客户买楼，每月供款仅3623元，比租楼要5500元之交1877元，一年少交22524元，减去每年所交的10％即56000元，客户一年仅多交33476元，五年多交167380元，八年后就可拥有该写字楼。

3.3针对投资客实行“我先租楼，你再买楼”策略，即五年返租，具体为客户如欲购买中商广场写字楼，由发展商与购买客户签定五年还租合同，发展商在五年内于（从签定买卖合同后计算）每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者，年回报率为10％，五年回报率为50％。同样，该客户可采取五成八年银行按贷方式付款。

例：现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2，售价为5600元/M2

具体计算为：100M235600元/M2=560000元

该客户每年交给发展商金额为：560000310=56000元

（第一个月交清）

该客户五年交给发展商金额为：5600035=280000元

每年还返该客户金额为：560000310=56000元

每年逐月返还客户金额为：5600012=4667元

五年还返该客户金额为：5600035=280000元

该客户五年内交给发展商金额实际为：280000-280000=0元

该客户贷款金额为：5600002=280000元

该客户月供金额为：（28000010000）3129.38=3623元

还返该客户的金额与该客户月供比为：4667-3623=1044元

五年内还返该客户的月平均租金为：

（560000y12）y100≈47元/M2

该写字楼正常出租价格为：55元/M2

发展商每年除还返外尚可额外赢利：（55-4）3100312=9600元

发展商五年内除还返外尚可额外赢利：960035=48000元

3.4针对自用型买家（尚未租楼）任其选择以上二种

八、促销策略

1、直销

1.1在营销活动中，有两种情况适合采用直销，一种是目标客户

为普罗大众，面相当广，如街头直销人员所派保健品类单张，

保险公司逐家登门拜访，此类直销层次相对较低；一种是目

标客户为某一特定群体，目标相对比较明确，如某些渡假村

销售会员卡等，层次相对较高，对直销人员的要求也高些。

1.2直销方式：电话拜访，登门拜访，单张派发。

1.3直销对象：中商广场已租客户、其它写字楼客户、金融单位、

证券公司、保险公司、企事业单位、富有的私营企业主。

1.4直销人员：敝司销售人员、大学生、礼仪（形象）小姐。

2、DM邮寄

2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户，在上门拜

访前先实行DM邮寄，然后再电话询问直至登门拜访。

2.2DM对象：其它写字楼客户，外省外市有意在武汉租写字楼

的客户，证券金融单位、保险公司、企事业单位。

2.3DM邮寄内容：中商广场单张简介、中商广场投资秘笈。

2.4DM邮寄时间：于正式公开推广前一星期左右。

3、优惠政策

3.1企业产品展示会，在人流比较集中，环境比较优雅的地方举行企业形象和产品展示会，是很多企业乐此不彼的好事。因此，在推广期内，我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会。

3.2租或买写字楼获x人x日游

限在10月10日前租用或购买的客户，其中租单间的客户获二人三日游，大面积租和买的客户获三人五日游。

旅游地点三日游可选择张家界、黄山等地。五日游可选择云南昆明、四川九寨沟等地方。

二人三日游金额控制在5000之内，三人五日游控制在10000之内。

3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户，产品可优先进入中商

购物中心和采购目录；可优先进入中商购物中心设点经营；

进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例。

九、中商广场首期推广工作计划 方案

（见附表）

长安园产业别墅全案营销战略案

第一章项目总体策划

市场分析

项目背景分析：

A、项目宏观背景：

项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略

项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。

长安科技产业园是部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。

B、项目立项背景：

西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。

市场需求：

产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析：

市场概况：

国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“officepark”或“villapark”等。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。

北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。

在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。

.森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88；3＃楼每单元约600M2，使用率为96。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。

B、西安写字楼市场简析：

西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。

高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。

南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。

城内的写字楼以北大街、和平门和新城广场为主。此区的写字楼最大特点是各种商业配套成熟而丰富，但商务办公配套及相关支撑行业缺乏，平均价格在6000元/?，市场销售情况不好。

目前西安市的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

二、项目分析

产品分析

产品类型：

产业别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析：

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点：

长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；

b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；

c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；

d、员工没有休息间或休息间条件差；

e、停车位秩序差；

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；

f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

产业别墅有别于传统写字楼的优点：

优秀的园区生态氛围；

b、建筑风格独具个性；

c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；

e、更舒适高档的休闲会谈场所；

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

2、产品U提炼：

专案宏观背景卖点：

长安科技产业园主要优势分析

政策优势

n整体规划优势：西部大开发的划时代战略背景下，长安园作为部级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分，将建成中国西部最具科技创业潜力的产业基地；西安市政府的重点项目支持政策以及西安市的南移亦将使产业园受益非浅。

N税收优惠措施、土地优惠政策、园区财政扶持

n提供融资担保：对易于形成产业效应、建设期短的企业，如果由于目前资金短缺影响建设速度的，由产业区提供相关担保，向商业银行申请贷款。

N提供企业援助：对能迅速形成产业形象的项目，产业区可以政府形式无偿资助一部分资金，以支持企业发展。另产业区针对一些有市场、发展前景看好、收益较高的项目进行直接投资，注入相应的资金，支持企业搞好建设。

服务及配套优势

n“一站通”办公：产业区将对入区企业的审批、注册、登记、立项等一系列手续实行“一站式”办公流程，以简化企业入区程序、提高办事效率，为企业尤其是外来企业提供最大的便利。

N高质量人居配套：180万平方米的超大规模国际化社区《紫薇田园都市》，规模居西北地区之首，营造完美人居环境，完全满足社区生活居住需要。

N完善市政设施：产业区为入区企业设置金融、电讯、电信、通讯、邮政、教育及公交等全套机构，提供便利高效的市政服务。

N功能区域规划：产业区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。产业区内除依据不同产业类型划分相应的园区外，还规划建设有住宅、宾馆、公寓、管理中心、商贸中心、会展中心、图书中心、艺术中心及大学、国际中学、“双语制”小学、幼儿园等设施，满足入区企业全方位的功能需求。

经营理念优势

n高起点：长安科技产业园的整体运营招商由国有大型企业担纲，具有雄厚的政府背景和强劲的综合实力。作为国家和地区政府关注的重点项目，长安园所蕴涵的潜力与前景成为入驻企业的信心 保证。

N长远眼光：产业区运做伊始即着眼于国际市场，充分考虑从各个环节与国际接轨，为海内外企业入驻提供了得天独厚的条件。园区统一划分为三大区域，包括产业区、中心管理区和生活配套区。从整体上考虑园区建设方案，区域功能合理，体现人性化理念。

N城市经营：长安园的开发商已经跳出传统消费型地产开发商的范畴，上升至城市运营商的高度。籍由产业别墅及长安园这一动力型地产典型代表的开发与运作对整个西安市及西部中国产生深远影响。

N品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。高科集团、新西部与紫薇地产长期形成的品牌观深植于长安产业园的经营中，开发商具备的品牌感召力与品牌承诺进一步确立了市场的投资信心。

B、产品本体卖点

产业别墅是城市动力型地产，是城市建设的核心推进剂；

产业别墅是长安科技产业园的示范性项目，是西安、西部甚至全国地产开发的范例；

产业别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念，是办公物业的最高形态--国际新人文商务标准OFFICE的真正体现，；

领先传统业态的商务服务及硬件设施配套；

更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

项目优势：

国内领先商务物业模式，填补了市场空白。

具有西部大开发的背景。

开发商实力雄厚，信誉卓著。

B、项目机会：

首创动力型地产引爆市场。

作为长安园的示范部分，可借助长安园和高新开发区进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势：

整个产业园区政策环境、投资氛围及相应配套较差，对外埠和国外企业进驻造成障碍。

单体项目建筑面积大，每栋别墅面积约在1400-2600?之间，总房款很高，非普通企业所能承受。

项目形态新颖，市场认知度低。

D、项目威胁：

总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

全国各科技园区之间产生市场争夺。

项目经管高度不够。

三、项目综合定位

目标客户定位：

基于产业别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。

B、目标客户为综合实力雄厚的企业。此类企业的领导人着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。同时，这类企业家投资谨慎，对物业的性价比及升值潜力判断有较丰富的经验。

C、目标客户按所有制机构和规模分为三类：

大中型民营企业；(首推)

大型国有企业；

中型外资企业。

D、目标客户行业细分在市场调研完成后进行。

2、产品市场性价比定位：

项目定位为高档产品，价格定位在市场中高档水平。

3、案名建议：

案名剖析：

产业别墅是一个优越而人性化的办公环境，案名要能体现出：1、生态化、园林式；2、全新的、高档次的商务模式；3、空前的、具有第一性的。

B、案名建议：

壹号公园、企业商务御花园、企业公园别墅、壹号官邸

第二章营销推广策略

核心营销战略

动力型地产解码：

专案成功关键：

动力型地产既是一个引爆市场的全新概念，又代表着实质性、前瞻性、建设性的地产开发形态。这一地产模式的推出是为本案成功的关键所在。

围绕动力型地产的特质：产业别墅与普通消费型地产在产品形态与目标客户选择上都有很大区别，需要利用非常规的重量级营销手段来实现核心战略：

动力型地产、运动战消化。

B、动力型地产互动流程：

如下图所示：动力型地产之精髓是由三大创新带来三大收益的一个良性互动过程，由这一过程最终形成推动城市发展的巨大力量。

2、价格策略：

价格控制：

本案价格策略从一侧面充分显示了产品的强大竞争力，高品质商用新产品并未因追求超高利润而选择超高价位，而是结合市场需求设定中高价位；缓释全新业态上市时的概念认知难度。

B、价格杠杆运用：

本专案价格杠杆运用策略在一定意义上可理解为：高开高走。起点即为项目均价，利用强有力的市场推广和项目本体逐步浮出水面带来的强大冲击稳步提升价格。

计划通过销售杠杆的运用，最大限度促进销售并最终实现平均15-25的超价收入。

二、传播推广策略

整合传播策略

如下图所示：在整合模式上的分众传播方法使得每一分营销费用都用到实处，起到实效。全面结合本案产品实质高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。

2、媒介组合策略及预算分配图

如下图所示：在整体传播费用中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术。在西安本地传媒投放的基础上辅以全国性媒介的高空轰炸，迅速深化市场对本案的认知。

3、传播战术组合图

广告新闻标题：

产业别墅全球拍卖公告

WTO新西部.动力地产(长安园/产业别墅)全面入世

中国长安版块.动力型地产的天骄[企业壹号公园]诞生宣言

世界500强，西部50强

中国地产第三次革命

香港、伦敦、纽约，我们看那里的CBD西安高科集团打造西部中国的CBD

中国地产的新大陆-[企业壹号公园]

[企业壹号公园]新西部财富总部

开创新人文国际商务标准------产业别墅/企业壹号公园

[企业壹号公园]-永不谢幕的新财富特区

西部中国的骄傲

B、公关活动促销主题

产业别墅国际拍卖会暨上市新闻会

动力型地产与城市经营论坛

“品牌企业”入驻壹号公园庆典

“壹号公园”时代精英嘉年华会

优秀民企企业家“壹号公园”观摩团

“壹号公园杯”新西部十大新锐企业家评选

三、销售策略

销售阶段控制

在全案的销售控制中，围绕阶段性的传播推广重点形成了本案的三次销售浪潮。

2、销售创新战术

营销战略创新

借势营销：借西部大开发，国家对西部重点城市的政策扶持之势，借西安市城市经营对长安产业园整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。

互动营销：充分利用紫薇城市花园、已入驻长安园各企业和产业别墅的品牌链接，实现园区内产业区、住宅区、行政办公区的互动、多赢。

B、本案的销售创新战术充分结合了动力型地产、运动战消化这一核心战略。扬弃了传统的坐店式销售，提倡与目标客户的更多实效性沟通，讲究走出去、请进来；以阶段性重点事件营销为引爆点。

C、五大营销战术创新

如下图所示：五大营销利器为核心战术，辅以长久以来形成的系统销售技巧，销售力量抓住每次契机一锤定音。

ONETOONE直销营销模式：

扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。

泛CLUB营销模式：

除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。

新空间卖场营销模式：

传统售楼处将以现代商用物业 文明展览馆的形式面向市场和客户。以高科技感、高时代感的氛围给予每一个到访者巨大的感官冲击。销售人员将扮演讲解员的角色，系统的指导客户如何最大程度的享用本案带来的全新商务体验与物业附加值。

阶段性主题营销模式：

消费型地产常见的销售方式明显不适合本案，当以波浪式营销事件和主题活动贯穿全案，形成三大热销阶段的核心举措。

拍卖营销模式：

本案强势开盘方式，通过充分的前期筹备引进重量级企业拍卖会上造势，使本案一炮而红。同时拍卖会亦可落定部分客户。

第三章项目提升建议

项目运营建议：

1、《长安园示范产业区--产业别墅》示范重点

形象示范：

产业别墅位于长安科技产业园入口处，两面临园区主干道，一面临时代广场，是长安园的主要形象工程。同时全国首创的新人文国际商务标准办公模式体现了入驻企业卓然不群的品牌形象。

规划示范：

规划设计具有超前性与先导性，体现新理念与新手法，使示范产业区同时具有环境景观的示范作用；

创造一个布局合理、主题新颖、意想突出的现代示范产业区，建设新时期生态型、国际化科技产业园区形象。

产业链示范：

长安园提供金融服务、政策支持，以及园区内物流、住宅、商业、办公、文化休闲等全方面的配套，园内园外形成良性互动的产业链循环，而产业别墅是产业链上极具特色的一环。

综合效益示范：

产业别墅不仅为企业带来经济效益，亦体现社会效益与边际效益协调关系的示范，并作为动力型地产的代表性作品创造综合效益的示范。

2、管理创新

政策创新

一站通关：

园区为入驻产业别墅企业的出口业务提供协助办理海关手续，设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机，真正实现无壁垒贸易交流。

“企业外交官”全程解决方案：

为避免“水土不服”现象，园区管委会免费负责为每家入驻企业量身聘配一名长期“企业外交官”，协助办理企业入园一切手续及日后经营中相关法律、外联事务，确保企业入园一站通、经营事事通！

企业融资：

园区为入驻产业别墅的企业提供:凭土地证一次性的享受与购地款相应数额的贷款担保服务，解决企业经营资金困难。

税收政策：

入驻产业别墅的企业可享受园区对外商投资企业之税收减免优惠政策，还可享受国家鼓励外商投资中国西部地区的所得税延长三年减按15的税率征收及扩大投资领域和降低控股比例的有关政策规定。

B、观念创新

产业别墅是一种新型物业，它以及它所在的长安科技产业园的开发建设模式是中国高新科技产业园区、动力型地产开发模式的一大创新，是开发高科技园区的大胆尝试，将成为西安市及全国城市“城市经营”的有益示范。

新型物业项目的成功，作为开发商需要在项目的整体运营观念上的实现创新，从传统的物业管理职能深化成为入驻园区企业的事业伙伴，以多角度提升物业附加值、提高CS(客户满意度)的观念出发，经营产业别墅。

C、服务创新

全新的物业模式，将形成企业全新的OFFICE办公方式推动企业文化的发展。做为开发运营商在软方面要作好充分的准备，以配合专案的硬件形态和支撑产品的市场定位及高附加值。

二、产品力提升1、基本配置(略)2、新人文国际商务标准OFFICE

通过产品力的提升，使产业别墅进一步成为国内首推“新人文国际商务标准”的写字楼产品。

新人文国际商务标准OFFICE由三大考评标准：“生态化标准”、“智能化标准”、“人性化标准”构成。

龙架生态办公（旅游）别墅

市场分析

1、项目背景分析：

A、项目宏观背景：

项目时代背景：

中国政府实施西部大开发的划时代战略。

进入新世纪，神农架实施旅游富区战略。湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

项目区位背景：

神农架是1970年经国务院批准建制的全国唯一以“林区”命名的行政区。直属湖北省管辖。全区总面积3253平方公里，人口8.1万。

神农架保存完好的自然生态为世人所瞩目。1986年，国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”；1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员；1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

神农架林区不仅有保存完好的自然生态，而且有保存完好的文化生态。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分，作为面向世界的21世纪的拳头产品，予以重点开发。

B、项目立项背景：

此项目建立在神龙架的入口处，应该是进入神龙架最好的旅游路线，就象是神龙架的桥头堡一样，如果建设得当的话，只会更大的促进神龙架的旅游业。

市场需求：如今各旅行社由于各类竞争的加剧，使得大家共同大打价格战，因而各旅行社都会想尽一切办法来进行服务质量不变的情况下的节约成本。在相同的价格上，他们都会想尽一切办法来提高自己的服务，以服务来树立起自己的差异化销售。产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。

2、市场概况分析：

A、市场概况：

国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累。

国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。

神龙架区（林区三镇）及周边市场尚无办公用或旅游别墅群面市。

北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公。

在全国范围内看，办公别墅仍为高端稀缺产品。

目前全国的高档写字楼普遍追求科技化、商务氛围，但对于办公环境的人性化、生态化始终没有突破。

B、林区三镇市场简析：

木鱼镇处于神农架南部接待中心和游客集散地的区位优势，在近中期拟按照游娱设施、接待设施、基础设施配套的现代化旅游城镇的水平规划建设，并注意依然保持山林小镇的古朴气息，突出”木城”特色风貌。镇里现有饭店宾馆及餐饮点有较高的软、硬件档次和服务质量，中期以后逐步扩大接待规模。

松柏旅游功能区建设，近期依托老城现有的旅游接待设施，中远期向城东青阳河南岸发展，形成为神农架北部旅游接待重镇，逐步达到具有自身特色的现代化旅游城镇整体水平的目标。进一步完善现有饭店餐饮等接待设施，提高服务质量，中远期逐步扩大接待规模。

红坪镇正在重新建设新城。

二、项目分析

1、产品分析

A、产品类型：

办公别墅是一种升级型且具有填补市场空白功能的产品，其建筑形态是别墅，而实用功能是商务办公。

B、产品差异化分析：

产业别墅既需要体现居住型别墅高贵、人性化、园林化的优点，同时又须具备比传统写字楼更高档次的商务配套。

传统写字楼的缺点：

a．长时间等电梯，公共交通不好，影响工作效率；

b、办公室不自然通风，自然采光差，造成资源浪费，不利于身体健康；

c、有效层高低，造成空间狭小拥挤的感觉；

d、员工没有休息间或休息间条件差；

e、停车位秩序差；

d、办公区附近很少有令人赏心悦目的景观；

f、工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望和创新精神。

办公别墅的优点：

a、优秀的园区生态氛围；

b、建筑风格独具个性；

c、有良好的自然通风和光照，有自由、富有变化的、灵活个性的生活空间；

d、更完善的商务办公硬件配套和软件配套；

e、更舒适高档的休闲会谈场所；

f、体现的是一种非常尊贵与人性化的高级办公状态，能更大程度的激发人的创新精神和创造欲望。

C、产品特性：

1、建筑形态：独体别墅、联体别墅（2-3层）。

2、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。

3、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。

4、建筑使用率：建筑使用率很高。

5、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。

6、内部空间：宽敞 、立体感强，灵活、自由、随意。

7、自然通风采光优良。

8、办公环境：幽雅、舒适、文明、个性突显。

9、商务配套：更先进的商务设施、高雅的商务氛围。

10、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。

11、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、有创造欲。

2、产品U提炼：

A、神龙架旅游圈背景卖点：

政策优势：

进入新世纪，神农架实施旅游富区战略。

湖北省委、省政府把神农架列为全省5个重点开发的旅游区域之一。

国家旅游局明确提出把神农架确定为中国从北到南生态旅游走廊的主要组成部分，作为面向世界的21世纪的拳头产品，予以重点开发。

区位优势：

此项目建立在神龙架的入口处，是进入神龙架最好的旅游路线。

1986年，国务院批准神农架为“国家森林和野生动物类型保护区”；1990年联合国教科文组织将神农架列为“国际人与生物圈保护网”成员；1995年世界自然基金会又将神农架定为“生物多样性保护示范点”。

经营理念优势

高起点：聘请专家前期会诊并以高的定位所带来的高层潜力与前景成为入驻企业的信心保证。

品牌经营：品牌是产品对于各类型客户最直观和具有吸引力的整体感受。”神龙架”本身就是一个世界级的品牌。

B、产品本体卖点

办公（旅游）别墅是动力型地产，是林区建设的核心推进剂；

办公（旅游）别墅是林区的示范性项目

办公（旅游）别墅是对传统办公模式的一场革命，开创全新生态办公理念。

领先传统办公形式的生态场所。

更高档次的休闲会所，前所未有的工作享受。

激发创造力的办公空间。

3、项目SWOT分析

A、项目优势：

具有西部大开发的背景。

神农架实施旅游富区战略等方面的政策优势。

B、项目机会：

在林区首创动力型地产引爆市场。

可借助神龙架的整体进行市场推广。

市场对人性化、生态化办公模式的需求。

C、项目劣势：

单体项目建筑面积大，总房款很高，非普通企业所能承受。

项目形态新颖，市场认知度低。

D、项目威胁：

总房款很高，所以销售难度大，非一般销售手段能达到目的。

短期内难以引起市场深度认知。

三、项目综合定位

1、目标客户定位：

A、基于办公（旅游）别墅产品的高端性与稀缺性，决定了其目标客户群范围较小。

第8篇：写字楼日常工作计划范文

凯晨世贸中心是SOM首席设计师Adrain.Smith退休前最后一个作品。被国际大师选定为封山之作，获世界绿色建筑范本最高认证，拥有世界最大的智能生态双层呼吸式玻璃幕墙，中国第一的双挑空中庭大堂，北京高端写字楼中第一家观光电梯、最大的空中花园、最大的环楼水景、人均最多的地下停车位、长安街上最高的总裁行政层……凯晨世贸中心在建筑创新和人性化服务的打造下毫无争议地占据了全国写字楼综合实力品牌一席之地。专业化、精品化和服务化的态度，体现出了开发商对于市场的信心以及对于市场的责任感。只有这种责任，才有可能创造出一个世界性的产品。

传统与技术在中国文化中备受推崇，

并为在中国象征主义文脉中探索新的建筑形式所蕴涵的隐喻和本体提供了独特的平台。

凯晨世贸中心的设计思想是追求在尊重现代中国社会特质的基础上充分利用现代科学技术，

创造出既赋予动感又能为用户提供独特的舒适空间感的建筑。作为专业的设计者，

我们关注的是如何建设规划一座城市，

而不是如何为自己树立纪念碑。

——艾德里安D.史密斯

艾德里安D.史密斯

SOM首席设计师。

1964年加入SOM以来，

他所设计的作品赢得了90多项设计大奖。

代表作品包括国际银行总部大厦、

美联航空公司世界总部、

波士顿银行总部、

世界第一高楼迪拜塔、

上海金茂大厦等。

史密斯是建筑文脉主义的忠实拥护者。

文脉主义正好和后现代主义相反，

不主张建筑的特立独行，

认为不仅建筑个体的形象要尽善尽美，

而且建筑与建筑之间、建筑与整体空间环境之间也要和谐统一。因此，在凯晨世贸中心的设计中，

史密斯借鉴了中国传统建筑、民间艺术以及佛教纹饰。

2006年10月，

史密斯离开工作了四十年的世界顶级建筑设计事务所SOM，开办了自己的公司——Adriansmith+GordonGill建筑师事务所。与SOM一样，

他的新公司也以超高层建筑为主要目标。

国际大师封山之作

凯晨世贸中心坐落于金融街、长安街黄金交叉点上，位于工商银行总行正对面，与金融街隔街相望，是西长安街整体规划和开发建设的最后一个可供大规模租售的纯商务写字楼，由此担当起“长安街收官王座”重任。该项目由东座、中座、西座三幢平行且互相联通的写字楼组成，地上13层，地下4层，总高度57.1米，为约80至120家公司提供办公地点，可容纳5000名员工。

显要的地理位置决定了凯晨世贸中心的设计与周围现有建筑，在严格的退红线、限高和公共开敞空间等功能和规划的要求，以及体量上保持良好的连续性。建筑师在设计过程中，将独特的建筑造型与高新建筑材料和科学技术有机结合在一起，创造出凯晨世贸中心独特的个性。

该项目设计思想源自中国底蕴深厚的传统文化。设计师借鉴中国传统建筑及民间艺术中常见的L形饰纹，以及佛教中吉祥如意的万字符，将汉字中偏旁部首的笔画拆解为最基本的横平竖直，重新组合形成一系列相互交错的Z、L形，给人以强烈的冲击力。这种新颖的构思不但贯穿了建筑的平立面及断面，而且在临长安街一侧的城市绿地的景观设计中反复出现。设计的主题就在这种对地域文化不同层面的拆解与重构中诞生，并赋予了新的内涵。与中国文化抽象的关联，以及以建造技术为主题，产生了既尊重传统而又迈向进步建筑的新的设计理念，在保持与环境协调的同时，凯晨世贸中心描绘出一个追求创新社会的意向。

凯晨世贸中心的总投资中有将近2亿元的资金是全部用于玻璃幕墙的建设，可谓“重金打造”。根据SOM的设计，该项目的建筑外观全部采用玻璃幕墙，四面通透。据粗略估算，整个项目的玻璃幕墙面积将达到5万平方米。到目前为止，这是世界建筑史上使用玻璃幕墙最多的单体建筑之一。最大的幕墙设计、生产、技术咨询企业瑞士旭密林公司为凯晨世贸中心玻璃幕墙提出了先进的解决方案，将“生态”概念引入了凯晨世贸中心：一种全新的玻璃幕墙一一生态型智能双层呼吸廊道式玻璃幕墙。

通过科学的计算，凯晨世贸中心玻璃幕墙慎重地选择了具有减少眩光性能的透明夹胶玻璃，在保证外立面平整如镜的同时减少了对周围光线的折射，从而减少光污染。完全开启玻璃窗后，每小时每米可以补充新风77立方米。根据计算，该项目的玻璃幕墙比普通单层幕墙采暖节能40%～50%，制冷节能40%～60%。入夜，凯晨世贸中心独特的内照明系统令整个大厦仿佛一块巨大的水晶，闪耀出富于层次变化的光彩。

凯晨世贸中心独特的建筑语言体现在建筑外观、内部平面构成和中庭立面等方面。在中庭部分通过连桥相邻的办公空间连接在一起，创造出大面积的连续办公空间，大大提高了空间使用和划分的灵活性。在中庭顶部设置大面积的跨层玻璃窗和屋顶天窗，以便中庭能最大限度地获取自然光。中庭里玻璃连桥的高度和位置不仅考虑到最小限度遮拦天窗的阳光，同时在中庭室内的立面和地面部分形成丰富的阴影效果。这一设计手法不仅加强了中庭空间的深度感，又增添了室内空间的趣味性，并创造出丰富光影对比。目前，国内挑空大堂大都是单个的，而凯晨世贸中心两个联通的挑空中庭高57米，面积约3000多平方米。

品牌价值细节打造

为了满足客户的需求，凯晨世贸中心在每一个细节处都力求完美。在中庭大堂设置两部VIP豪华全透明原装进口瑞士迅达观光电梯，使用者可以从地下2层直达顶层——总裁行政层。

2000平方米的水景为客户营造出舒适的办公环境，在工作的同时享受自然与和谐；2800平方米的空中花园与整个楼下的景观绿化形成有机的对应；每层的建筑层高都达到了3.9米，而室内净高则为2.8米。在这样的“高度”之下工作，高强度的工作得到更多的缓解。

凯晨世贸中心透明开敞的阳光中庭大量减少照明用电；空中花园与环楼水景有效减少周边热辐射，减轻空调负荷；新风与办公室排风进行全热交换，吸收办公室排风中所蕴涵的冷量与热量，减少空调箱的空气处理负荷；“免费供冷”系统停止冬季大功率制冷机运行从而达到节能……从2011年到2012年，凯晨世贸中心每年在运营过程中加强节能环保投入，特别是在2012年投入1796万元对空调机组技术绿色改造，每年可以节约400万元电费。

第9篇：写字楼日常工作计划范文

到了南京，从总统府出发，沿中山路向西绕过南京大学鼓楼校区，再往北一拐，就到了颐和路，不过十几分钟车程。梧桐敛去喧嚣，延伸出布满民国建筑的寂静街区，恍如隔世。不同于习惯了在游客面前“抛头露面”的总统府，颐和路公馆区更像“养在深闺”。2014年底，继午门、外滩18号等项目之后，联合国教科文组织将中国第15个亚太地区文化遗产奖颁给了颐和公馆区，姗姗来迟，却实至名归。

“民国建筑看南京”的说法，早已有之。从1927年到1949年，南京国民政府花了22年的时间在此安家落户，又匆忙离去，带不走的官邸、宅第与都城一起，进入历史。朱自清讲：“逛南京就像逛古董铺子，到处都有些时代侵蚀的遗痕。你可以摩挲，可以凭吊，可以悠然遐想。” 建设模范新首都

孙中山钟情南京，从《建国方略》看得出来：“三种天工，钟毓一处，在世界之大都市，难觅此佳境也。”但在国民政府定都之前，南京城“水不清，灯不明，路不平”，破败不堪。“建设模范首都”提上日程后，自六朝、南唐、明初以来的第四次建筑高潮在南京城高调展开。

1928年，国民政府专门成立首都建设委员会，任主席，孙科和孔祥熙任主任。凭借刚刚与美国建立的外交关系，又聘请美国建筑师墨菲、古力冶为建筑顾问，安排清华留美学生吕彦直（中山陵设计者）为其助手，共同主持制定《首都计划》。序言中写道，编制该计划的目的，并非要将首都建成“发号施令之中枢”，而是“文化精华之所荟萃”;既“本诸欧美科学之原则”，又要兼顾“吾国美术之优点”。 标题

耗时一年多，1929年12月31日，《首都计划》正式公布，包括人口预测、功能分区、交通计划方方面面。尽管由于后期经费不足和抗战爆发，许多内容没能实现，却奠定了今天的城市格局。视“居住为人类生活之大端”，《计划》将南京住宅划分为四个等级。第一等级建别墅和花园洋房;第二、三等级建公寓、普通楼房;第四等级为棚户区。到1933年，只有第一住宅区按计划实施，一批样式新颖、风格别致的花园洋房陆续建成。能进入“高级社区”的住户，除了政府要员，便是外国使节，非富即贵，人们自然将这里称作公馆区。公馆区位于江苏路、宁海路、北京西路、西康路和宁夏路之间，总面积69万平方米，想象一下72万平方米的故宫，颐和路公馆区的大小也就不难得知。区内道路多用风景名胜命名，颐和路为中轴，琅琊路和牯岭路与其十字相交，赤壁路、珞珈路、灵隐路、天竺路、普陀路、莫干路、宁海路穿插其中，将颐和路公馆区自然分隔成片。这次获得文化遗产保护奖的就是第十二片区。

20世纪30年代，一批欧美留学建筑师归国，一时间各种建筑流派竞相登场，仅在颐和公馆区内，西班牙式、法国孟莎式、英国都铎式、美国乡村别墅式等等建筑风格纷纷出现，这里不仅成了达官贵人买房置地的首选，也成了海归设计师的处女秀场。造就了整个颐和路公馆区1700多户宅院，几乎没有任何一家风格重复的盛况。可想建就要拆，民众因为不满补偿地价，反对拆迁，常常聚众抗议。市长、警察厅长亲自下令警察带走“最凶悍者八人”讯问，而工程照常进行。并威胁到，今后再有示威者，将“以妨害公务论罪，送由法院依法惩处”。有些人趁机做起了房地产生意，建起一组别墅供出租，当时除了美、英、日、法、苏等大国自建大使馆，多数外国使馆都是租用私人公馆使用。

考虑到高级住宅区“服务对象”之重，更关乎国民政府的“面子”问题，《首都计划》对第一住宅区提出明确规划建设要求，高端、大气、上档次是必需的：只占南京总户数4.6%的社区，平均每户建筑面积不得小于400平方米;院落作为组成社区的基本单元，必须一面临街，方便又安静;住宅不得相连;旁院宽度最少5米，后院深度最少8米，前院深度最少7米;楼宇高度不得超过3层，或11米;路旁铺草植树，以增景致;区内有完整的供水与排水系统，警卫室、车库、水电、冷暖和卫生设备齐全。当时自来水供给十分紧张，到1937年，全市还只有3800多户能用上自来水，而这一区的自来水很早就直接入户了。此外，按照《计划》，学校、商店、银行、邮政局、电报局、娱乐场所、菜市场、警察局，都在必备“配套设施”名单之上。

1935年《首都志》记载，首都新住宅区，已经不见“昔日荒烟蔓草景象”。青砖黛瓦，深院洋楼，梧桐树掩饰着黄色的院墙，几年之内，颐和路公馆区初现规模。但这种热情和建筑盛况也仅仅持续了十年，1937年日军占领南京，汪伪政权下，《首都计划》的调整和编制不痛不痒，城市建设也只能用来粉饰太平。 一条颐和路，半部民国史 标题

1932年元旦，陈诚与宋美龄干女儿谭祥在“励志社”举行婚礼后，入住普陀路10号。此次安家由宋美龄资助，屋内家具也是宋美龄亲自监工，地板是美国进口红松木，不蛀不蚀越擦越亮。1945年抗战胜利后，陈诚被派到东北战场，但已无力回天，内声讨陈诚败绩的声音此起彼伏，甚至有人提出“杀陈诚以谢天下”。1948年，陈诚前往上海治疗胃疾，整理行装时，站在院中，细细打量着自己住了十几年的别墅，得失成败，涌上心头。从上海去往台湾后，普陀路10号，陈诚再也没能回来。在颐和路公馆区的家家户户中，这样的故事，随时都在上演。

“一条颐和路，半部民国史”的说法，并不夸张。当时《北洋画报》刊载“今日之南京，官儿多，衙门少;要人多，住房少。因要人多，住房少，各部长各委员，乃不得不在沪设置宅第，奔波沪宁。”定都南京后，新贵云集，各省主席、各战区司令、建交国家的公使人员，都在择地建宅。颐和路公馆区，生而逢时。

入住公馆区的人物，在民国史上都有迹可循。住在颐和路38号，隔壁34号是中央军“金刚”之首顾祝同的家;专门为“文胆”陈布雷物色的宅院，在颐和路6号，但陈只住了一年，就举家迁往重庆;特务头子毛人凤住在珞珈路3号，张学良曾被关押至此;1949年，国共谈判期间，“山西土皇帝”阎锡山不敢回太原，请求李宗仁拨了颐和路8号暂为居住，7天后仓皇而逃;汤恩伯任陆军副司令兼南京警备司令后，以妻之名，花了2500万国币购得珞珈路5号作为汤公馆。竺可桢、黄仁霖、郑介民、周佛海等等角色，都在颐和路公馆区置办了房产，有好邻居，有死对头。短短颐和路，民国小剧场，上演一出出恩怨交错，悲欢离合。

与国民政府建立外交关系的国家，大使级有31个，公使级有18个，大大小小49个大使馆或公使馆，分布在颐和路、宁海路、江苏路等路段。这些建筑多以当时欧美流行的摩登花园小洋楼风格为主，采用钢筋混凝土结构，外部宽敞，内部实用。异国风情交相辉映，成了第一个使馆区样板。西康路33号的美国大使馆，由三幢造型相同、规模相等的西式楼房和三幢西式平房构成，每幢楼房建筑面积936平方米。由于美国在国共对立双方中充当调停人的角色，美国大使馆也就成了世人瞩目的焦点，门庭若市，很多大人物来此斡旋谈判。1949年4月23日，南京解放。1950年2月18日，美国政府最后一名外交官培根离开南京返回美国。

解放初始，人去楼空，公馆多成无主之地，一度被荒废，被政府接管改造后，一部分分配给军政官员居住，另一部分做了江苏省省级机关办公用地。20世纪80年代中期，有关部门开始出台政策对其修葺。如今，多数院落或铁门紧锁，或有卫兵守卫，很难入内。院墙之后的主人故事，也随之封存。 公馆“开伪国伪党伪民之大业”

南京解放之前，国民政府组织接收委员会，准备对“政府”本身以及个人财物进行全面接收。清点后，与相关之房屋，约有 6 处，分布在颐和路、琅邪路和西康路，狡兔三窟，其中以颐和路38号最为有名。在南京，最早借住在中山北路“孙科楼”。堂堂国民政府行政院院长自然不愿寄人篱下，很快汪便打通关系，从银行贷款，在中山门外修建了一幢别墅，院内还修有游泳池，起名“”。好景不长，抗战一爆发，别墅和“”就炸毁在了日军的炮火之下。

1940年3月，在日本庇护下，建立傀儡政权，搬到了西康路和颐和路交界处。公馆分东、西两边开门，东开门是颐和路38号，西开门是西康路46号。这处西洋风格的宅院1936年建成，占地1543平方米，小庭院，三层楼，钢筋混凝土结构，外观富丽堂皇，室内陈设考究。公馆平常铁门紧闭，四周岗哨林立，防范森严。院内有一车库，可以停3辆汽车。一楼做会客室、办公室;二楼有四间卧室，中间设会客厅;三楼为主人卧室。 标题

房子本是汉奸褚民谊的家，因褚的妻子是岳母的养女，褚自称与“葭莩之亲”。攀上高枝，褚民谊得以在抗战前任行政院秘书长，叛国投敌后，又任汪伪政府“行政院副院长”、“外交部部长”等要职，为报答提携之恩，将公馆献给一表忠心。

住进了新家，但心里并不安生，他投敌卖国，自知不被待见，生怕遭人暗算，进出门时总是卫士、侍从、警察前呼后拥。1941年除夕，在伪国府大厅举行“团拜会”后，回到家中，踌躇满志，吩咐秘书备好红纸，效仿朱元璋写春联，以示“与民同乐”。一时想不出好句，妻子陈璧君提议“新立政府，是为继承总理遗志，你就写点三民主义吧。”公馆前便贴了这样一副春联：“立民族民权民生之宏愿，开为党为国为民之大业”。第二天，发现被人改成：“立泯族泯权泯生之所愿，开伪国伪党伪民之大业。”从此，再也不提写春联一事。 /颐和路38 号，公馆

日军在他住进这座豪华公馆后，也对其加强了“保护”。颐和路38号对面，驻扎了20多名日本宪兵。不远处的颐和路21号，是汪伪特工总部所在地，靠近当时的日本南京宪兵司令部（今江苏路39号），一旦有什么活动，双方配合联系非常方便。汪公馆的关系网，尽在掌握之中。

这里既是汪氏夫妇居所，又是汉奸的巢穴。周佛海在日记中曾写到，他三天两头要到38号来，有时是应汪的召见，有时是主动前来汇报。渐渐，一个以公馆女主人陈璧君为首的“公馆派”和以周佛海为首的“CC派”形成，明争暗斗愈演愈烈。

尽管“来的都是客”，但公馆内发生的一些事也给造成了不小的心理创伤。汪60岁生日时，登门祝寿的人络绎不绝。汪伪警察总监苏成德谄媚献上一尊石膏像，紧张之余失手将石膏像跌碎。满座大惊失色，大哭：“完了！完了！我的一切都完了！”之后一场寿宴不欢而散。汪公馆也随着身名俱裂主人的离去变得冷落萧条。

公馆区的门口，今天大多挂有介绍，写明是谁的故居，颐和路38号，却只有门牌号，对于房主未谈一字。透过树木郁郁葱葱，灰白色的小洋楼隐约可以窥见，风光不再。抗战胜利后，陈璧君被关押，汪公馆作为“逆产”由战地服务团接收。因为离西康路33号美国大使馆很近，被改做美军军官俱乐部。 马歇尔公馆 失败的“调处”

1945年11月，马歇尔来华，与张群、组成“三人军事小组”负责军事调停，张治中后来接替张群出任代表。1946年5月4日晚，宁海路5号，马歇尔公馆。略有秃顶的马歇尔将军守候在公馆门厅前，等待的到来。 / 1946 年，“三人小组”成员合影，从左至右为张治中、马歇尔、

/宁海路5 号，马歇尔公馆

沿宁海路走到最北端，两旁种满洋槐，遇见一座苏州古典园林风格住宅，就是马歇尔公馆。周围几条小街上，都是洋味十足的房子，唯独这一座，是典型的苏州古典园林建筑。这里原本为金城银行所建私人别墅，后为外交专门委员会主任张群的宅第。1936年建成，1937年1月，以法币65000元的价格出售给美国方。江南园林式的歇山屋顶，围墙上开有漏窗，隐约可见内部翠竹青松。但外观古典，内里现代，是设计者将中西式相结合的一种尝试。公馆占地2780平方米，建筑面积749平方米。主楼是两层共11间的中式仿古建筑，配有豪华坚固的防空洞一座。楼前庭院宽敞，院内小路用红、黑、白三色鹅卵石铺成鹰、狮、虎和鸟四种图案，至今保存完好。

马歇尔入住之前，日军占领南京后，这里曾是“南京安全区国际委员会”总部，保护许多人在大屠杀中幸免于难。1937年11月23日，时任中央政治局委员会秘书长，外交专门委员会主任委员的张群，邀请所有在南京的外国人在宁海路5号公馆举行了一次会议。南京市长马超俊、卫戍司令唐生智等人出席。会上决定以后每晚八点半到九点半向外国人通报最新情况。此后不久，张群便将公馆交给德国大使馆使用。11月29日，南京安全区国际委员会成立，选举拉贝为主席，德国大使馆将楼房转交给安委会使用。为了预防日军骚扰，拉贝在宁海路5号院大门上钉上了有他名字的木牌，悬挂起德国国旗，在院内草坪上，铺上了安全区区旗。12月13日，日军攻入南京城的当天，国际红十字会南京分会在此成立，美国传教士约翰马吉为主席，拉贝、魏特琳等人为委员。当年这里有三部电话，铃声通宵不断。

1945年，马歇尔以杜鲁门特使身份来华，1947年1月回国出任国务卿。两年期间，以“调处”名义参与国共谈判，宁海路5号一度成为国共两党和谈代表频频出入的场所。谈判早期，马歇尔“不偏不倚”的姿态收到双方欢迎，调解之下，国共很快签署停战令。但1946年7月，内战全面爆发，马歇尔不得不宣布调停失败，“三人委员会”、“军调部”也都随之解散。

回国前，马歇尔为他的一位副官与金陵女子大学的一名学生主婚，他说：“这是我在中国完成的唯一任务。” 于右任公馆 民国“艺术中心” /于右任与家人在一起

/宁夏路2 号， 于右任公馆

民国元老于右任，在南京有多处公馆，其中重要的有两处，一处位于中山北路，另一处位于宁夏路2号。

于公馆门朝东南，占地面积2835平方米，建筑面积662平方米。院内建有三层洋房1栋，平房6栋，共计31间。一楼有门廊，二楼有露天阳台，三楼有老虎窗采光，室内铺木地板。人字顶，琉璃瓦，钢门钢窗。这处房屋本是商人冯云亭购地建造。1930年，冯云亭离开冯玉祥的部队，到南京经商，从事房地产买卖。抗战爆发后，回到南京，重操旧业，宁夏路2号就是其房产之一。现在，这座庭院是某高级干部的住房，同样的铁门紧锁，深不可测。

1946年，于右任带领检察院回到南京。上演“五子登科”丑闻，其中房子尤其是抢夺对象，于右任的几处房产都被占用，只好用120万元的价格租下宁夏路2号，租期自1946年到1948年底期满，但到期后于并没有迁出，一直住到南京解放。

于右任好客，爱好书法、作诗，登门求字的人络绎不绝。原本冷清的宁夏路2号也借着于右任的关系，热闹起来。二楼的书房中，到处是笔墨和按时间先后顺序排列待写的纸张，于右任每天晨起的主要任务就是写字。民国公馆中，这里算是“艺术中心”了。

1947年，于右任69岁生日，按照传统习俗，要提前举行70寿庆。亲自到宁夏路2号为其祝寿，却扑了一场空。原来，于右任门生要在上海为其举办庆寿，于提前一天就离开了南京。了解了情况，悻悻在于公馆签名祝贺“有髯者耆，兴于关西;君子之德，国之风范，赠君之言，祝君千香。”

南京解放前夕，带口信给于右任，希望“于先生在南京不要动，我们派飞机接你来北平”。隔天早晨，几名特务突然闯入于公馆，将其带往上海。随后在的逼迫下，于右任去了台湾，妻子和长女留在大陆。抵台后，于右任多次提出辞职不获批准，身体也时好时坏。1964年，他在台湾去世，一首《望大陆》留给后人缅怀至今。“葬我于高山之上兮，忘我故乡。故乡不可见兮，永不能忘。葬我于高山之上兮，望我大陆。大陆不可见兮，只有痛苦。”