写字楼物业管理方案精选(九篇)

第1篇：写字楼物业管理方案范文

二、关键词；工程管理，问题探讨，ERP系统

中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：

三、前言

写字楼的特点是自动化程度高、设备设施复杂密集。在写字楼管理的范畴中，工程管理是做好其他物业服务的根本保障，笔者所在公司在发展的过程中，明确工程管理思路，推进实施ERP系统，提高工程管理的效率和水平，摸索出了一套独具特色的工程管理思路。

四、工程管理案例

笔者下面以中海物业（商业物业）管理公司管理的广州东宝大厦工程管理思路为例，谈谈写字楼管理中的工程管理工作。

1.提高风险意识，加强防范安全风险的能力，使设备、设施保值增值。

近几年来，公司首先制定全年房屋、设备普查方案，建立相应的管理制度，并根据运行状况加以完善和调整。同时制定全年设备保养计划和周围环境修缮计划，逐一按标准实施，将设备、设施的故障及隐患及时发现并加以处理，保持设备、设施的完好率，确保无重大事故的发生。通过这样的定期检查和维护，使全楼的设备、设施处于良性循环状态，在确保其安全和有效的使用条件下，延长了设备、设施的使用年限，提高了设备、设施的产出值，减少硬件更换费用。

2．做好能耗控制工作

（1）指标控制：年初制定全年能源消耗控制计划和指标，根据所有权不同的归属、使用功能的差异将一些主要的指标进行细化分解，责任落实到人，并逐月进行考核。发现超标使用时，及时告之，分析其原因，并监督整改。

（2）技术改造：完成“东宝大厦冷却塔加装变频控制器”和“C段地下停车库照明灯改造”项目。冷却塔加装变频控制器于2006年7月26日安装完毕，正式运行。此举节约电费85170元，预计6年可回收投资。对地下停车库照明灯进行灯控回路实施改造，分正常上班运行模式控制与非正常上班运行模式控制，月节约电费2244元，4个月即收回改造成本。

（3）管理措施：广州东宝大厦实行全天24小时供冷服务，以满足客户加班及客户计算机房室内恒温的特殊需求。2006年，广州东宝大厦冷却塔采用分组运行法，即利用空调主机接收启动信号后延时1分钟启动的时间间隙，在前30秒可自动启动运行冷却塔与领却水泵，在气温不高负荷偏低的季节或晚上低负荷时，空调主机在冷冻水温低至设定温度时可以自动停机，运行冷冻水泵供冷；当冷冻水温运行至设定的空调主机启机温度时，冷却塔与冷却泵与空调主机能自动运行，这样可实现24小时自动运行，消除了运行能源的浪费现象。制冷运行期间平均开4台风扇，比去年同期减少4台，共节约用电23704度，节约电费20148元。同时减少用水1023吨，节约水费6240元。此法只是通过加强运行管理，未有任何资金的投入，即产生节能效益。

3．提升服务品质，实行人性化服务。

广州东宝大厦由于建设得比较早，在电梯的配置上有所不足，项目5.4万平方米的建筑只配备了7部电梯，在上班的高峰时段客人等候的时间比较长，客户对此有意见。公司落实“以顾客为关注焦点”的服务宗旨，就此问题与电梯维保厂家密切配合，通过现场实际调研，进行数据分析，制定了四套解决方案，经多方的论证选出了最优化的方案。调整了客用电梯的运行模式，在人流高峰时段，实行分梯分段运行，提高电梯的运载效率，减少客户等待的时间，满足客户出行的需求。

4. 运用ERP系统管理软件

（1）推进实施ERP系统

为提高工程管理的效率，东宝大厦工程部推进实施ERP系统。工程部开通的ERP系统项目共16大项96小项，内容包含了设备档案管理、设备运行与维护、工作单管理、能源管理、巡检管理和统计等，基本涉及了工程部日常大部分工作。其中设备档案管理、设备运行与维护、调度管理中心、工程工作单管理、维修统计分析、设备管理标准化、外包合同管理、采购申请、填写应急采购单和制定工作计划10个模块经两年时间的修改和使用已经比较完善。其中设备档案管理和工程工作单管理最具特色。

设备档案管理模块包含有设备录入和设备查询两大功能，设备录入不仅可以记录工程部所管理的设备基础信息、性能参数，还可以记录设备生产厂家、工程部或厂家针对该项设备的培训、该套设备的配套设备和目前状态以及维保记录，而且还可将该设备的图片记录到

档案中。同时，如果将该设备的维护计划输入到档案里，到达预定维保日期，该模块还有自动提示功能。

同时通过查询功能还可对工程部各专业的维修用料、维修工时和对客户满意情况进行统计，便于工程部管理人员对维修成本进行控制，对客户服务情况进行控制和追踪，做到及时发现问题并制定相应改进措施。

工程部管理人员通过ERP系统的查询功能便可了解工程部员工每天的工作量，这便于合理安排工作，还可及时了解本部所管辖的设备运行、保养、对客户维修服务和每天的能源消耗情况，便于工程部管理人员及时发现问题，并制定出相应的改进措施。

（2）成功实施ERP系统的经验总结

工程ERP相关模块的成功是在公司领导和公司技术顾问“信息化全局战略”引领下，中层管理人员“信息化局部实施战术”指挥下，基层员工积极参与信息化建设取得的。

公司领导自信息化工作逐步实施以来，非常重视信息化软硬件基础建设。聘请物业管理软件公司为公司开发物业管理网络软件，东宝大厦工程部各专业现已全部实现微机网络化，并全部采用世界一流品牌服务器及网络计算机，公司信息化工作已完成了计算机单机软件应用到网络化ERP软件应用的跨越式转变。

在推进实施ERP系统的工作中，公司中层管理人员扮演着局部目标和政策的制定以及公司管理政策执行者的双重角色。东宝大厦物业管理中心经理及工程部经理认真贯彻执行公司领导制定的信息化工作方针，并积极通过实现信息化来推进部门工作的开展，并且表现出

了较高的计算机应用管理水平。中海商业物业公司基层员工是工程业务流程的日常参与者和软件的日常操作者，工程基层管理人员队伍在工程ERP系统推进的过程中不断锻炼成长，他们的计算机工程管理水平得到了不断的提高，了解了如何利用ERP系统来提高工作的效率和效益。在工程ERP系统推进过程中，公司涌现出了一大批懂专业、ERP软件操作熟练的基层管理人员，他们在工程ERP系统成功运行中起到至关重要的作用。

第2篇：写字楼物业管理方案范文

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。

安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为bsf中国有限公司承租；

10至12层业主安惠公司计划自用；

1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；

3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；

新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；

外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和bsf公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50-60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70%的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；

局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80%以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

第3篇：写字楼物业管理方案范文

【关键词】超高层甲级写字楼；用电指标；变压器装机指标

随着经济的增长和人们收入的增加，对建筑的要求越来越高，写字楼从高层到超高层、甲级到超甲级数量越来越多，写字楼的智能化、自动化的要求使其机电配置的设备数量猛增并且复杂。对超高层甲级写字楼用电指标设计单位采用了较高的标准，对预留变配电房、电力管井面积要求也相应的上调。但在推行节能建筑的指导思想下，对甲级写字楼用电指标、变压器装机指标应有针对性分析。

1.甲级写字楼用电标准及变压器装置指标

在全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇（电气）中，关于写字楼方案设计时电力负荷计算采用单位指标法，写字楼用电指标按照单位建筑面积30～70W/m2，变压器装机指标50～100V.A/m2。因超高层甲级写字楼一般都是智能化办公楼，需根据《智能建筑设计标准》进行用电负荷计算，由于采用光纤等新技术，智能化办公建筑的配置集成系统、信息设施系统、信息应用系统、公共安全系统等用电总容量并不高（见后表3），实际用电量对超高层写字楼变压器装机指标影响很小。然而很多方案设计单位、机电顾问设计的办公用电指标均超过70W/m2，设计变压器装机指标超过100V.A/m2（不同的机电公司略有不同，国内的机电顾问公司一般只要求超过100V.A/m2，而国外的机电公司要求甚至超过140V.A/m2）。

因此笔者根据国家建筑节能的技术措施要求，以及智能化办公大楼设备配置，整理介绍了三个不同项目甲级写字楼的办公用电指标及变压器装机配置指标。

2.不同超高层写字楼方案设计配电指标

A项目：方案由香港某设计公司设计，总建筑面积15.6万m2，高度约209米，设置2个变配电房，方案设计变压器配置总容量15000KVA；国内的机电顾问建议变压器总配置容量16778KVA。

B项目：方案由深圳某设计公司设计，总建筑面积16.23万m2，高度约220米，设置2个变配电房，方案设计变压器配置总容量14800KVA；国内的机电顾问建议变压器总配置容量16978KVA。

C项目：方案由美国某设计公司设计，总建筑面积16.135万m2，高度约280米，地下一层与41层避难层设置2个变配电房，方案设计变压器配置总容量23500KVA；美国的机电顾问建议变压器总配置容量23500KVA。表1为三个项目方案扩初设计及机电顾问公司配电指标汇总对比表。

可以看出，不同设计单位不同机电顾问配置指标有偏差，而机电顾问公司要求办公用电指标均在80W/m2以上，变压器配置指标均大于100V.A/m2。

3.负荷差异

由于不同项目有不同的机电配置要求，对办公照明、插座、通风、电梯、制冷设备、消防用电的等负荷密度及需求系数差异会造成计算总容量较大差异，因此需要针对不同项目对各主要负荷类别密度及需求系数差异进行分析。表2为三个项目方案设计的主要负荷密度及需求系数差异统计表。

从上表看出，不同方案设计公司、机电公司对办公用电指标、设备装机容量、需要系数要求有差异；而消防设备、制冷主设备总负荷差异不大；同时由于办公面积为主要面积，办公用电指标差异会对总装机容量有较大的影响；

4.施工图设计用电指标及装机容量计算结果

根据国家节能标准和三个项目实际安装的给排水、电梯、弱电、暖通设备等容量汇总并依据需要系数法进行核算。表3为施工图设计时主要负荷类别密度及需求系数统计表。

计算后三个项目用电指标及变压器配置对比见下表。

注3：应方案设计方要求，该项目适当提高指标，因此变压器装机指标较另两个项目高约11V.A/m2。

从表3、表4可以看出，计算后超高层写字楼的变压器配置指标均不大于100V.A/m2。对于细长体型的写字楼因其建筑平面利用率低，其消防、电梯配置电量相对增加，可套较高配置，即90V.A/m2左右。对于体型较协调的写字楼因其建筑平面利用率高，消防、电梯配置电量相对合理，宜套较低配置，即70V.A/m2左右。同时，目前一些建筑电气的刊物上有文章指出，现在不少大型建筑的计算负荷偏大.导致变压器选型偏大.变压器实际运行的负荷率偏低（参考文献1）。另根据写字楼办公的实际通风平均负荷约在8W/m2以内，因此笔者认为超高层写字楼办公用电指标不宜超过70W/m2。

第4篇：写字楼物业管理方案范文

一、朝阳区写字楼企业的基本情况

(一)写字楼的概念

写字楼是人们赋予以往办公楼的新定义，是专门用来处理商业事务的建筑形态。随着各个行业的不断发展，人们对写字楼的要求越来越高，写字楼的设计也从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进。写字楼成为表现企业品牌形象和创造价值的场所。朝阳区独特的地缘优势加上市政府赋予的“国际交往的重要窗口，中国与世界经济联系的重要节点，对外服务业发达地区，现代体育文化中心和高新技术产业基地”的功能定位，使朝阳区受到了众多开发商的青睐，近几年区域内新建、在建写字楼项目急剧增加，有力促进了朝阳区的经济发展。

(二)辖区写字楼基本情况

2006年6至8月调查数据显示：目前朝阳区共有商用写字楼167座，写字楼内入驻各类市场主体10103户，占全区各类市场主体总数的9.33％，其中内资企业7612户，外资企业1638户，外资办事机构(含代表处)898户，其他类型市场主体225户。

1，写字楼内(法人)企业的规模划分情况

写字楼内(法人)企业中小规模的企业数量占绝对多数(约3/4)。其中注册资本50万元以下的3293户。占总数的48％；注册资本50万元以上、100万元以下的1881户，占总数的28％：注册资本100万元以上、500万元以下的965户，占总数的14％：注册资本500万元以上的659户，占总数的10％。

2，写字楼的地域分布情况

经济发达、交通便利的城区写字楼集中，且高档写字楼扎堆：城乡接合部的新开发区写字楼也呈增长趋势；农村地区则基本没有写字楼。

3，写字楼内主体的异地经营情况

写字楼内存在一部分异地经营企业，但比例并不是很大，其中在注册地经营的企业8991户，占总数的90％，注册在本写字楼但注册地经营的企业538户，注册不在本写字楼但在本写字楼经营的企业574户，异地经营企业占10％。

二、写字楼市场中存在的问题和监管的必要性

1，写字楼建设项目的合法性

目前许多实际用于商业使用的楼宇在规划立项时以住宅立项，例如：CBD商圈内，住宅立项出租经营小区有22处，面积达271.24万平方米，国贸周边著名的财富中心、万达广场、建外soho等都属此类状况。建外soho、财富中心开发面积都在70万平方米以上，批准为商业用途的面积为10万平方米左右，其他面积均为住宅，但实际使用上，真正作为居住使用的只有6％左右，90％以上都为办公，这些项目在注册登记和监管方面应如何对待仍需加紧研究。

2，写字楼内企业监管存在的主要问题及成因

从市场登记事项监管的角度出发，写字楼内无照经营和异地经营以及使用虚假的写字楼场所证明办照问题是写字楼内存在的主要问题，产生问题的主要原因：

一是出租方重费轻管。主要表现是：对承租人主体资格缺乏必要的审查；对有关部门查处无照经营、异地经营的执法行为不能有效配合。比较严重的是，有的出租方明知承租人不在其承租的场所开展经营活动，只是由于其他原因需要一份房屋出租合同或需要出租方提供一份场所证明，而在收取一定费用后为这样的承租人提供住所证明等便利条件，实际上为异地经营或虚假登记开了方便之门。

二是承租人不依法登记即开展经营活动。主要表现为无照经营、异地经营。异地经营分注册地在其他地方，经营场所在写字楼。或注册地在写字楼，但经营地在其他地方。异地经营有的是为了享受其他地方的税收等优惠政策，注册在他地，但为了经营上的便利又选择在异地经营。比较严重的是，有的异地经营是主观故意规避有关部门监管或逃避债务而有意为之的行为。还有就是在住宅楼禁商中先在写字楼租个房，等把照办下来又回住宅楼经营的问题，写字楼成为办照过程中的“跳板”。

3，监管力量与监管任务不匹配

把对写字楼的监管单独作为一个课题来研究，固然是因为写字楼市场的发展给监管部门提出了要求，实际上也是因为要研究出一个解决我们监管力量不足，在现有的状况下找到比较行之有效的监管方法，提高监管效率的问题。由于写字楼本身有物业管理部门，而且对为无照经营等违法行为提供经营场所或便利条件有法律责任，因此将写字楼列入一级管理对象有其可能性和必要性。

三、对写字楼市场监管的几点想法和建议

(一)加强对写字楼的法律法规宣传

宣传《无照经营查处取缔办法》，告知房屋出租人在房屋出租经营行为中所应承担的法律责任，使写字楼的管理者真正认识到。无论是从保护自身经济利益、企业信誉出发，还是从维护社会利益、市场秩序的角度出发，作为房屋出租人都有责任把好房屋承租人主体资格关，并督促承租人依法办理合法开展经营活动的相关手续，同时配合监督管理部门对写字楼内市场主体的监督检查，履行相关的出证手续。

(二)建立联系人和定期数据交换制度，加强信息沟通，摸清底数，奠定监管基础

公安部门对宾馆、饭店等特种行业入住人员情况进行监督管理过程有一套比较成熟的计算机软件系统，工商部门可参照这一做法，研发此类系统，以掌握宾馆、饭店、写字楼中入住的经营单位情况。在目前的条件下可以采用以下方法：

1，工商所在互联网上建立邮箱，通过邮箱向写字楼下发《写字楼内经营单位基本情况登记表》，由物业部门定期在互联网上将《登记表》报送至辖区工商所：工商所建立《写字楼内企业台账》和写字楼监管档案，详细列明写字楼房产情况、经营情况、管理公司情况等。

2，工商所将写字楼上报《写字楼内经营单位基本情况登记表》与工商登记注册情况进行整理、比对、分析，然后有重点地对写字楼涉嫌无照经营、异地经营企业进行现场检查。

3，建立写字楼的工商联系人制度，每个写字楼确定一名工商联系人，负责处理与工商所之间的日常工作交流，定期传递数据、信息反馈等。物业及时将新人驻企业情况通知工商所，工商所及时进行新开企业的回访及其他企业的日常巡查，使监管前移，实现事前监管与事中监管相结合。

(三)为写字楼内经营单位提供相关服务

在一年一度的企业年检中，针对写字楼内企业集中的特点，专门利用几天时间上门服务，现场为入驻写字楼的企业办理年检手续、提供咨询服务，解答疑难问题，这样既可减少因企业分散给我们管理工作带来的问题，又可以服务促管理，树立工商形象。

(四)加强对写字楼及入驻企业的监督管理

在落实前面几项制度的同时，仍要依法履行监管职责，对承租人无照经营、异地经营依法查处，同时向管理方通报有关查处情况，告知其管理责任。对不配合工商所工作的写字楼管理企业，由工商所约见其负责人，陈述利害关系，如该写字楼内存在异地经营等问题，可同时制发《行政告诫书》或《行政建议书》，要求其尽快整顿、加强管理，杜绝违法行为的发生。

(五)完善内部管理制度，保证写字楼监管工作落到实处

1，做好工作衔接，制定流程规范，明确监管职责

明确二级网格与三级网格责任人的职责，制定工作衔接制度，明确工作流程。二级网格的职责是数据采集，归纳整理，分析比对，派发任务，调度指挥，督导检查。三级网格责任人的职责是接受任务。现场检查，信息反馈。

在具体的操作中，前期准备时二级网格工作量比较大，要求细致、认真，有条不紊，对采集到的数据进行分析、比对，然后将情况发给三级网格责任人，并提出具体要求。三级网格责任人在日常巡查中对写字楼进行监管，对写字楼内商户依据二级网格下发的详细情况逐一进行检查，对注册在写字楼但已迁走且查无下落的做现场检查笔录，写字楼管理方出证，交由二级网格制作台账，上报分局公告限改。对注册在别处的企业，要求其限期变更，制发《责令改正通知书》，上报二级网格后制作台账。到期限后，由二级网格将名单再下发到三级网格责任人现场核实情况，如仍未改正的，可依据法规处罚。

2，发挥行政指导、信用监管的作用，培养企业自律机制的建立

第5篇：写字楼物业管理方案范文

据了解，当前中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动力量。

中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云告诉记者，目前国内主要的房地产企业纷纷进军写字楼开发领域，已经开发出许多优秀的写字楼物业。但由于中国写字楼市场发展时间较短，国内尚未形成系统的写字楼综合评价标准。房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，影响到本国建筑产品与材料的应用。

“因此，亟须制订适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用以指导房地产开发企业的开发行为，也为写字楼产品客户及投资人提供选择的依据，推动建材设备行业的技术进步和物业服务水平的持续提高。”蔡云表示。

记者从《中国写字楼综合评价标准》专家评审会上了解到，目前国内对于写字楼的开发，主要依据以“办公建筑设计规范JGJ67-89”、“智能建筑设计标准GB／T50314-2000”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。

多位专家指出，由于中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度陕速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽提中国写字楼的开发与运营能力。因此，为了中国写字楼市场的健康发展，制定统一的适合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。

据了解，《中国写字楼综合评价标准》编制工作于2011年年初启动，中国房协商业地产专业委员会邀请国内外知名建筑专家、行业协会代表、写字楼投资机构代表、政府主管部门代表、国际知名顾问机构代表等组成评审小组。通过研究国内各地写字楼发展现状，剖析国内各地写字楼市场大量典型案例，汇总研究国内外各种写字楼评价体系、产品及服务标准，深入研究目前国内写字楼建筑设计、低碳节能、绿色生态等方面新技术、新产品应用现状和未来发展趋势，结合国内经济发展水平和未来发展趋势，形成了适合中国国情、具备指导意义与前瞻性的研究成果。目前此标准已进入完善阶段。

目前，国家和行业中并没有固定标准或成文的规定对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”或“5A写字楼”标准的不同等级。业内人士表示，

“中国写字楼综合评价标准”的制定有利于中国写字楼市场的有序发展，形成优质优价；有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品；有利于引导存量写字楼不断提升运营水平；有利于引导新建写字楼开发水平的不断提升；有利于引导国内写字楼相关产业的发展。

专家点评：目前国内写字楼五大缺陷

按“甲级、乙级”分类专家指出，目前对于写字楼的评级，普遍应用“甲级、乙级”系列的分级形式。此类分级方式来源于进入中国的国际房地产顾问公司，但各家公司的分级指标体系不尽相同，称滑亦各有分别。国内各种机构多数也采用此种分级形式，亦无明确统一的评价体系。上述混乱状况，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场的发展现状。

用智能化和功能复合程度划分这种情况在写字楼产品推广中相当普遍。大量使用“5A”甚至“6A”等表示智能化程度的指标来表示写字楼的档次，导致市场部分客户将此视为写字楼分级。同时，也有部分时候用独栋写字楼、综合楼、商务综合体等功能复合程度差别作为写字楼划分的方式。这种划分形式缺乏专业性，不应继续沿用。

开发企业、金融机构各有标准

市场上写字楼专业开发企业普遍在企业内部实施企业标准。基金公司、保险公司等金融机构在选择写字楼产品过程中，也各自有―套评阶体系。没有充分体现写字楼客户对于写字楼的评价意见主要写字楼客户，特另4是跨国企业对于写字楼的选择有一套相对成熟的选择原则。国内对于这方面的经验缺乏足够的深入研究和总结。

应用美国LEED和BOMA标准

目前国内部分写字楼为了提升产品品质和营销推广需要，应用美国LEED标准并申请相关认证，将其作为写字楼品质的―种象征。这种做法不仅花费大量人力、物力，且在设备与材料应用上受到限制，不利于国内相关产业的发展。此外，美国BOMA物业服务认证也开始进入国内，将其针对写字楼的运营管理方面。

高品质写字楼十大硬指标地段

高品质写字楼标准的第一条便是地段。从近年来国际主流趋势看，高品质写字楼的地段标准可简单总结为三点：第一，传统的中央商务区(CBD)地段，其价值在于近，距离城市中心越近价值越高；第二，地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷胜使人气的兴旺得到保证；第三，极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，属于黄金地段的“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)，因为城市是发展的，抓住了地段趋势就抓住了未来。

产业支撑

写字楼的发展需要产业支撑。例如，北京中关村主要依靠IT高新科技，上海的CBD主要依靠大量的跨国公司，而武汉金融一条街则主要依靠国内的金融机构和金融服务公司。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。处于多重商圈、多元产业链条之中的写字楼，更可能成为孕育新的经济形态和经济增长的场所。

交通

交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，一定程度上起到生死存亡的作用。不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道抵达写字楼。特别是停车问题，保障办公人士的可通达性成为顶级写字楼的必备要件之一。

地标

高品质写字楼的最大特点是“地标建筑”，作为摩天大楼成为城市的标志，甚至一栋大楼就代表了一座城市。随着技术发展，建筑的高度和外观之外的内部装修标准也融入到形象之中，形象标准已发展到全方位的形象标准，包括建筑高度、建筑外立面、大堂、标准层内部装修等。

空间心度

高品质写字楼的空间尺度要求是舒适的、便捷的、以

人为本的，以便提高企业的办公效率、创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、前室、卫生问、开水间、空调机房、各种管线竖井等的空间尺度要达到特定要求。

低碳

在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。从国际写字楼的发展趋势看，高品质写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。

生态

生态标准在写字楼上产生了新的变化。高品质自然景观+高品质人文景观，将平添高品质写字楼的珍藏价值，创造难以想象的升值空问。有调查显示，在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10％以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。

智能化

高品质写字楼的智能标准自然要求更胜一筹。建筑的智能化系统设计必须达到5A级标准：办公(OA)――预留OA电力负荷，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信(CA)――计算机网络通信系统到达所有的办公问，提供国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户、百兆到桌，预留充足的网络接口并配置有发展空间的带宽；楼宇(BA)――主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防(FA)――防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安(SA)――保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更，关键出入口有门禁系统。此外，全楼宇无线上网、全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。

配套

高品质写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的最前沿技术作为最基本的技术支撑。

人性化

高品质写字楼的服务在不断的创新发展之中，如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断地推陈出新，要求以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然陛、技术性、人文性融为―体，达到所在区域的―种极致。

《中国写字楼综合评价标准》

重点突破

对目前国内外相关写字楼等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级标准的经验，结合现行法规的若干规定，科学合理地指定评价体系。

评价标准由规划建筑设计、装饰装修、公共设施、软件服务四部分组成，每部分突出细化，合理配比分值。

目前商业项目其能耗已经占到城市总能耗的20％左右，也成为开发企业、商家的重要经营支出。节能、低耗、发展低能耗绿色建筑已成为一个刻不容缓的重要课题。标准侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。

指定的评价标准，应对开发企业在规划设计、建筑及后期运营过程中具有引导作用，同时对客户在选择服务产品的时候有参考价值。关键技术

完善中国写字楼分类体系。

建立写字楼综合评价指标体系，包括划分强制性指标与个性化指标。

写字楼综合评价指标的评定标准确定。

写字楼综合评价分级原则、评价方法。

写字楼综合评价分级认定标准如何适应国内城市处于不同发展水平的现状，又如何能够具有前瞻性，引导写字楼产品与服务水平的不断提高。

考核指标

第6篇：写字楼物业管理方案范文

“顺天国际”的两位核心策划人李柏先生和肖芳清先生，曾经默默无闻地为该项目服务了两年多时间，很多运作中的细节其实并不为外界知晓，但他们作为优秀策划人和高级策划师，在本项目的全程策划中付出了艰辛的劳动和非凡的智慧。

一、前期调研：提出国际商务写字楼的十大标准

记得一个房地产商说过这么一句话，“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用，来进行一个项目的市场研究，相信这样可以给我80%的成功率；否则我只有20%的成功率。”

“顺天国际”的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年，他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后，公司正在开发距此不远处的顺天城——湖南第一个“SOHO”项目。因而算上开发商自己的研究论证，前期调研应该有2年时间。

我们的调研工作做过三次，调动了公司几乎所有的研究和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。

最重要的最全面的一次是，2001年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进行了分类调查研究，我们派出调研人员10 名，调研时间32 天。我们的问卷内容包括：业主寻求办公场所的首要因素，公司现有写字楼使用面积，公司对商务中心的要求，对空调的要求，对会议室一个月的需求量，对停车位、户型的要求，是愿买还是租用，对银行按揭的要求等各方面。

李柏先生担任此次调研组组长，对调研数据严格把关，亲自撰写了调研报告，经过研究分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件”：1、必须具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段；2、提供能与世界500强零距离接触的大商务平台；3、国际大师规划设计的国际级地标性建筑；4、全面升级的综合配套；5、跨越国界的5A智能中枢系统；6、极具时代感的生态景观相匹配；7、开合有度适合现代化办公要求的弹性空间；8、彰显身份与地位的著名酒店全程星级物管服务；9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所；10、物超所值升值无限的多重价值物业。

此次调研对以后“顺天国际”的开发提供了市场依据，也基本上确定了本项目的品味和建造标准，而且还收集了一些有初步意向的目标客户群。

二、开发策划：八次修改推出国际化专业写字楼规划方案

我们对顺天国际财富中心的定位与开发，做了详尽的开发策划报告。

通过对长沙市写字楼市场的研究和对潜在用户的问卷调查，表面上看长沙写字楼市场供大于求。然而，作为策划人，必须首先站在一个相当的高度，看到相当的远处。当时，正好中国刚刚加入世贸组织，许多国际企业更加快了进驻中国的步伐，甚至深入到了中国的腹地城市。另外，中国经济自改革开发以来，保持着持续增长的势头，更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代，中国力量成为世界经济发展最看好的力量。从微观层面分析，长沙只有行政机关、原来国有企业和集体企业拥有自己的写字楼，即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼，出租情况一直不错，也已经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力，我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此，在项目开发策划报告中，我们明确提出打造“国际化高档写字楼”的初步定位。

项目初步定位后，开发商与策划公司负责人还考察了国内外许多城市，参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善服务等等。我们尤其关注电梯配置，开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品，亲身体验了什么叫做“零等待电梯”，也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超过30秒，而且进了电梯后感觉舒适又快捷，电梯速度为5米/秒，真正做到了某电梯广告所描述的“上上下下的享受”。出于种种考虑，开发商和策划公司一致认为聘请新加坡的著名规划设计大师蔡家声做本项目的规划和景观设计。

对于规划设计，我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了项目的区位研究对周边环境、交通条件、项目地块的分析，针对该项目如何塑造核心竞争力，和已确定的国际标准，单单是本项目的外立面规划设计，前前后后大的修改就多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修改和完善，景观规划设计充分体现了超前和生态原则。这样，才使本项目开发出来更具有国际化的新元素：独特俊郎的时尚立面与造型，玻璃幕墙的全面使用，21部高速电梯，首创屋顶直升机停机坪，2000平方米的生态广场，动感喷泉与建筑小品，8.1米超高的豪华大堂，近万平方米的地下停车场，泛会所概念，为业主量身定做的国际商务俱乐部……。

三、营销策划：打击商住楼与创造专业写字楼客户

有些市场是靠发现，有些市场需要抢占，有些市场则需要创造，“顺天国际财富中心”几乎全部是靠后两者。

追溯长沙的写字楼开发的发展阶段，最初从93年的平安大厦的成功开发，引起了开发商对写字楼市场开发的追捧，但由于97年受国家宏经济观调控的影响，市场疲软，以及大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通、停车位、使用功能等问题，导致写字楼市场开始滑波，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。98年这个市场才慢慢有了转机，企业的增加拉动了对这一市场需求，但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起，各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公”，“酒店式公寓” 等的推出，整个市场的竞争才显得激烈起来。那么，我们应该怎样去面对这样一个市场呢？

在营销前的调查中，我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的则主要显示其档次；在公寓的则看中其实惠；在商住楼的则兼顾了居家和办公。那么这一批公司中，肯定有些需要专业化的纯粹的写字楼，作为自己公司的办公场所。

我们对产品的定位——国际化的高档专业写字楼，这是我们一种主动出击市场的策略，在长沙当时阶段高档写字极少，更没有与国际接轨的专业写字楼，顺天国际财富中心的横空出世，就是填补这个市场空白，开创长沙写字楼市场的一个新的华章。所以，我们必须在争抢市场的同时，更要创造市场。

因此，我们制定了打击商住楼的营销策略，我们推出了“买比租更合算”的置业理念。

为了打击商住楼，从2002年3月起，我们在长沙的三大主流媒体《长沙晚报》、《潇湘晨报》、《三湘都市报》上，以非常的气势和手段推出特别报道——《入世与写字楼开发的国际化》，分为五篇作为一个系报道：“长沙写字楼开发大回眸”、“商住楼与专业写字楼大讨论”、“长沙CBD在商务国际化中迎来大发展”、“国际专业写字楼的十大标准”、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐”。在一个月的时间里，“顺天国际”售楼部的咨询电话已经不断地响起来了。这一组报道一出，加上“顺天国际”此前的预告性广告和工程现场的形象，让长沙市民似乎感到“国际化写字楼”即将浮出水面。其时，长沙楼市推出了好几个商住楼项目及酒店式公寓产品，尤其是在本项目之前半年认购销售的“湖南XX中心”项目，因定位为“第二代商住楼”，推出“移动办公”等概念，销售情况本来不行，又受到这组系列报道的严重打击，加上工程本身原因而接到规划等部门的整改通知。商住楼的市场出现了一时的沉寂，市场转向有利于“顺天国际”这一边来了。

在做宣传引导的过程中，我们调动所有的营销人员进行“扫楼运动”，就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进行调查访问，寻找潜在客户群。结果大有成效，有些公司的老板表示会亲临“顺天”考察，也有些老板正在考虑购买写字楼，希望早一点全面了解“顺天国际”。

接下来，我们策划推出了一系的直接硬性广告，以保持有利的市场形势，并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出项目的连续软性新闻，详细介绍项目本身。这一组软文可谓直接命中目标，标题为《引领国际化办公新潮流》，包括：雄踞CBD核心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇……在这一组软文广告中，基本公布了“顺天国际财富中心的十六大优势”，甚至还特别发出活动通知：凡在6月30日前来购房者，继续享受优惠，自7月1日起价格上调；6月28日，本大厦提前封顶及开盘隆重举行！

通过这几个回合的营销和推广，“顺天国际”的人气上来了，每天的咨询电话都响个不停，据肖芳清先生某日统计，其中最多的一个小时接到40个咨询电话。前来认购且后来成交的知名企业有：美国J.P集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省招标局、锦绣红楼……，这一大批国内外知名的企业往往购买“顺天国际”的某一整层或几层，有些是2000多平方米，有些甚至为5000多平方米，他们挟资金、人才、技术、信息等优势落户长沙CBD的核心，他们选择“顺天国际”，实际上就是选择一个更高、更好的财富平台，从而实现自身雄霸天下、永续发展的梦想！

就这样，顺天国际财富中心基本上奠定了前期营销阶段的客源，抢占并创造了自己的市场通道。

四、主题策划：让央视《新闻联播》关注一栋楼的神话

项目自认购以来，我们采取过抽奖、限期增值回购、参加2002年长沙春季房交会、参与湖南私企500强揭晓颁奖现场直播、邀请500强企老板考察楼盘、上门直销、参加电视台的《经营天下-对话名人堂》专题节目等等，均收到了较好的效果。“国际化办公”的理念以及其作为“湖南首个与国际接轨的顶尖写字楼”的形象地位已经在市场上树立。

在6月28日举行项目封顶和开盘仪式之际，以什么样的创意活动来吸引客户，引领市场和轰动社会呢？我们苦苦寻思着……

第一套方案：买房送时尚科技CDMA手机并游世界之窗；

第二方案是：特邀世界500强、中国500强及省内知名企业老总看房；

第三方案是：中国企业提升国际竞争力高峰论坛；

第四方案是：顺天国际财富中心现场新闻会；

第五方案是：顺天国际财富中心推广酒会。

但是，以上五套方案，我们认为都不理想，要么投入太大，要么很难促成销售，要么操作难度较大，要么与项目本身特色有很大差距，等等。加之对此方案讨论来讨论去，也延误了一些时间，但我们工程封顶开盘的时间是不能推迟的。

有什么活动既符合项目特色、操作简单、来得又快、投入较低、效果极好呢

6月24日晚上，我们在一个非常安静的酒店包房里，进行头脑撞击和思维风暴……最终想到了“巨幅党旗迎党庆、民企谢党好政策”的方案，就是在“顺天国际”大楼上悬挂一面特大党旗。因为马上到七一了，而这年的七一是建党81周年，几乎全国上下均十分关注，各种庆祝活动特别多。而有创新的肯定会更受瞩目，从而引起轰动效应。而且我们的新闻和影响最好能在七一前一天见诸媒体，再大的新闻可能会被政治惯性新闻所淹没。由于这一活动本身操作并不复杂，形式也易被模防，故事先实行了绝对的保密。25日开始开始制作尺寸为高26米、宽38米的党旗；29日晚上10点钟挂出，30多人的专业施工安装队伍，把几吨重的钢架～搭好，然后将非常沉重的巨幅党旗和标语吊上去并加固，还另加一条高2米、宽38米的横幅标语“没有共产党，就没有新中国”。

6月30日一早，就有本土的媒体记者发现了这一重大新闻，湖南卫视、湖南日报、湖南经视、潇湘晨报……纷纷而至。中央电视台的新闻联播当天有一个特别报道，关注各地庆党的新闻，其中就有“顺天国际财富中心巨幅党旗别出心裁谢党恩”的报道，而且所拍的画面相当醒目，尽管时间较短，但影响无疑是相当大的；7月1日，“中国最大的户外悬挂党旗谢党恩”的新闻在各大媒体黄金时段播出和显著版面刊出；此后更有全国30多家媒体给予了报道与关注。

第7篇：写字楼物业管理方案范文

摘 要：电梯是现代办公建筑交通体系的重要组成部分，承担办公建筑物内垂直各楼层间人员和货物的运输任务。现代办公建筑的电梯设计的成功与否关乎着建筑物的使用效率和美观档次，电梯在现代办公写字楼的综合设计中显得非常重要，办公建筑物的设计宗旨、使用功能都对电梯的设计安装提出新的要求，合理的电梯选型设计还能提高办公建筑的使用效率、节能降耗。

关键词：办公建筑；电梯；交通；效率；设计

引言

伴随着城市化快速发展，城市建筑用地也越来越紧张建设搞错办公建筑成为解决用地紧张的有效途径之一，高层办公建筑如雨后春笋般拔地而起。高层办公建筑的设计建造中交通问题如：电梯的设计施工决定了办公写字楼的品质和使用效率，电梯是高层办公写字楼建筑的血管，承担着办公写字楼每日人员的流动，是衡量办公写字楼现代化的重要组成部分。电梯是指承担办公建筑物内垂直各楼层间人员货物移动的电器设备，主要是以轿厢运行在至少两列垂直于水平面或与铅垂线倾斜角小于15°的刚性轨道运动的长期性运输设备。办公写字楼建筑是人员流动性大的社会场所，其电梯使用运行负荷大、频率高，结合办公写字楼的实际人员流动情况，科学设计合理选型，提高电梯的使用效率，才能充分发挥高层建筑写字楼的优点。

一、现代办公建筑电梯设计选型技术指标

1、现代办公建筑电梯应科学设计选型

现代办公建筑电梯设置一般由建筑物的层数和高度决定，高于六层的办公建筑应按照办公建筑设计规范的具体规定和情况设置电梯设立。办公建筑的电梯选型和设计建造应结合办公建筑的设计宗旨、使用用途、建筑面积、客流量等科学选择电梯的驱动方式、数量、承载力、运行速度、控制系统等。电梯布置应：分层分区布置，每十层为一个分区各区间注重各种交通方式的有效衔接；集中布置提高办公建筑内电梯的运行使用效率、节约等候时间、降低造价成本。在对办公建筑的电梯方案设计选型时必须要有效结合电梯的使用情况和设计经验科学的设计电梯数量、承载力和控制系统，具体可参照办公建筑物电梯配置表。如下表1：

2、科学地设计电梯的轿厢尺寸、井道和运行速度

现代办公建筑由于其人员运输量大，其轿厢尺寸、井道和运行速度应结合办公建筑物的设计宗旨、建筑面积、使用频率等因素科学合理计算。假如电梯额定运行速度制定的过低，电梯的运输效率和能力就会过小，为了解决运行效率和能力只有增加投资成本多安装电梯，不是科学民智的方法。电梯额定运行速度如制定过高，提高了运行效率和运输能力，但高速电梯投资成本也很高，也不经济。具体运行速度可参照电梯运行速度表2

现代办公建筑12层以下电梯运行速度控制在1.0-1.75m/s间；建筑层高在12-20层电梯运行速度控制在1.75-2.0m/s间；建筑层高在20-30层的电梯运行速度控制在1.75-2.5m/s的间。电梯机房和井道的设计建造也会对办公建筑投资成本造成影响。电梯的轿厢尺寸和井道设计是相互关联的，现代办公建筑轿厢通常选用方形，其高度和面积应科学计算，同时注重顶层的缓冲层。

3、高层办公建筑消防电梯的设计要求

高层办公建筑不管是客梯还是货梯的设计都因考虑消防要求，消防电梯和相关设施的设计建造对建筑物竣工验收工作影响非常关键，高层建筑物从底层到最高层，每层都应设置消防安全电梯。消防安全电梯的设计要求应遵循《高层民用建筑防火设计规范》，消防电梯应设置在高层建筑物逐层不同的功能分区内，具体的设置数量是该楼层的建筑面积在1500O以内时应设置1台消防电梯；当大于1500O小于4500O时应规划设置2台消防安全电梯； 当建筑面积大于4500O时应设规划设置3台消防安全电梯。消防安全电梯从底层到最高层运行时间不能超过60s，在发生灾害事故是消防电梯是作为高层建筑物唯一的逃生通道

4、设置无障碍电梯体现人为关怀

无障碍电梯的设计安装是体现现代办公建筑设计者和使用单位人性化的体现，关爱残障人士表达出对其的关心和爱护，树立起良好的企业形象。国家有关部门规定在现代高层建筑物内必须安装保障残障人士使用的无障碍电梯，并按照有关技术标准科学设置。

二、案例分析总结

上海宁某银行大厦为高层办公建筑占地8060平方米，总建筑面积为36369平方米，由主楼和附属裙楼组成。地下室主要为车库、人防和电气设备间，面积约5860平方米，建筑物层高二十三层，总高76.8米；附属裙楼高五层，总高26.5米，建筑物主体为办公写字楼底层三层为商业型，附属裙楼为五层银行。每种类型的电梯都有其功能配置要求和适用场合，现代办公建筑在电梯设计选型时应合理地选择保障办公建筑高效交通运行为基础。电梯的配置数量可依据表1的规范来设计。因此，该办公建筑物在选定设计选型上：主楼23层配置客梯4台其中一台具有无障碍功能，23层配置消防梯2台，附属裙楼电梯5层站客梯1台。

第8篇：写字楼物业管理方案范文

关键词：智能化系统；高层写字楼；数据通信网络；智能楼宇；系统集成

一、语音交换系统

根据用户提出的需求，大楼的语音系统一般包括普通公网电话、专用电话。对于普通公网电话，如果大楼离电信枢纽大楼距离较近，用户量不大，可以直接从市话端局布放市话电缆到用户大楼的电缆交接箱。如果大楼离电信枢纽大楼距离较远，并且用户普通电话需求量较大，可以采用在用户大楼处设置模块局的方式，通过传输电路接人母局，为用户提供语音服务.

如果用户有虚拟网的需求，可在端局市话交换机上开设虚拟小交换机（Centrex）功能。Centrex是数字程控交换机所具有的一种功能，是当今电话通信中最新应用技术。采用Centrex技术，用户端不装任何小交换机，而由数字程控交换机直接向这个企业提供所有电话，可做到虽无小交换机，但这个用户的所有电话都可享有小交换机的基本功能。Centrex系统内用户除拥有一个直线号码外，还有一个分机号码（直线号码的后4位）供内部通话使用。即长短号并存，一机双号；群内通话可拨短号，免通话费；群内群外来话可区别振铃，从而实现小总机功能。Centrex的最大特点是原先须为小交换机所配置的机房、设备和维护人员都可省去，而且能与公众网同步发展，不存在制式及更新的问题，这些优点是用户小交换机（PBX）所无法比拟的.

如果用户有专用电话的需求，可以直接从就近的专用局端局布放电缆到用户大楼，党政专网电话与公话网在物理上是完全隔离的.

二、通信网络系统

（一）办公楼网络需求

为了保证网络的安全性，要求大楼的数据网络分为内部网和外部网。内部网上的信息点只能在内部网上对内网资源信息的共享和访问，外部网信息点可以通过外部网中心交换机，接入ISP的IP宽带城域网，实现对互联网的高速访问。内部网与外部网在物理上完全分离，这样从根本上保证了网络的安全.

通过建设内部网，可建立—个基于网络的信息管理和应用的信息中心，并提供相应的各种服务。共享网络上各种软、硬件资源。快速、稳定地传输各种信息，并提供有效的网络信息管理手段。内网采用开放式、标准化的系统结构．以利于功能扩充和技术升级，并能够与其他相关部门进行广域网的连接，提供、享用各种信息服务。具有完善的网络安全机制.

通过外部网，用户高速访问网页，快速收发电子邮件，实现在线VOD点播、网络游戏等应用.

（二）数据通信网络系统方案

1．内网系统。

内网主要用于内部多种信息的访问和交换.

这些信息不仅包括传统的数字文件、还有语音、图象、视频等多媒体信息，对网络的带宽、稳定性都提出了较高的要求。因此，考虑到网络的先进性和扩展性，内网可构建为“百兆桌面，千兆主干”的以太网络。内网的骨干采用千兆光纤。内网的中心交换机采用千兆以太网交换机，提供无阻塞以太网交换。内网的接入层交换机主要是为了将分布在不同楼层的用户快速有效地接入，应具有VLAN功能，并且在必要时提供用户流量控制功能.

通过对VLAN的规划，网络中的相关网络终端配置到同一的广播域，不相关的终端处在不同的广播域，从而有效地隔离广播，改进交换网络执行性能和安全性.

根据信息点的分布密度，每层或多层设置1台或多台楼层交换机用于相邻层的信息点接入；多台交换机采用交换机堆叠的方式，实现端口的扩充。同时，系统服务器（如OA、财务服务器）也通过核心交换机接入内部网络，实现千兆骨干网络的互联.

2．外网系统。

根据网络服务商提供的多种的宽带接入方式，写字楼根据自己的需要选择合适的接入方式。经中心交换机通过光纤接人ISP局端交换机。通常，根据用户的信息点的数量及分布。宽带接入网的网络架构可采用二层结构（接入层、核心层）或三层结构（接入层／汇聚层、核心层）.

核心层负责进行数据的快速转发，同时实现与ISP的IP城域网的互联，提供大楼的高速IP数据出口。核心层交换机应重点考虑可靠性和可扩展性。汇聚层负责汇聚分散的接入点，进行数据交换，提供流量控制和用户管理功能。接入层节点的设置主要是为了将不同地理分布的用户快速有效地接入骨干网，接入层交换机应支持PVLAN（私有VLAN）。通过PVLAN技术，可实现基于接入交换机端口的用户隔离，提高用户的安全性.

用户点较少，或分布比较集中，可采用二层结构；用户数据量较多，或分布比较分散，可采用三层结构.

根据信息点的分布密度，每层或多层设置1台或多台楼层交换机，用于相邻层的信息点接入；如需要可设置汇聚交换机，实现端口的扩充。每组交换机通过单口的100BASE-T模块上联到核心交换机。核心交换机通过光纤，接入ISP的IP宽带城域网.

三、多点视频会议系统

（一）需求描述

大楼内建设一套基于内部办公网的视讯多媒体网络。采用符合视讯交换平台和终端，为本大楼内部提供点对点和多点会议功能。大楼内设置外网会议电视室，通过ISP的视讯交换平台进行全国互联以及同城互联，召集或参加相关会议.

（二）方案内容

1．内部视讯通信网。

内部视讯通信网采用基于IP的视讯通信技术。基于IP的视频会议是利用视频技术和IP数据通信技术，通过IP网络在两点或多个地点之间建立可视通信，实现图像、语音及数据交流的一种会议形式。与会者利用PC终端、摄像机和话筒既能实时地看到对方发言人和会场场景，也能听到对方的声音，若辅以电子白板等通信设备，即可实现与对方会场的与会人员进行研讨或磋商，在效果上完全可以代替现场会议.

2．外部视讯通信网。

外网会议系统主要是用于和中央有关部门、地方政府、本机构的其他区县部门进行日常的会议电视交流。它不和内网会议电视系统进行交互，不用考虑内网所采用的H.323标准．由于该点主要通信是在广域网中，所以出于会议保密的要求，适合于采用基于H.320标准的电路交换方式，我们建议采用专线的方式进行会议召集.

现代的多媒体会议室系统包括大屏幕显示系统、扩声系统、灯光系统、会议系统、会议摄像系统等，并通过中央集成控制系统将以上各种设备与整个会议环境有机的结合成为一个整体，使会议的管理者只需在触摸屏上轻轻一按，便可轻松操纵整个会议进程.

四、楼宇自控系统

（一）建筑设备自动化系统

1．建筑设备监控系统。

建筑设备监控系统采用先进的计算机控制技术，并且含有丰富的管理软件和节能程序，对建筑物的空调、新风、给排水、冷热源、照明、电梯等机电设备进行自动管理和控制，并根据设备运行的记录进行科学管理和维护保养工作，最终达到节能降耗、方便管理、减少人力、安全舒适的目的.

2．安全防范系统。

安全防范系统包含电视监控系统、入侵报警系统、电子巡更系统、出入口控制系统、停车场管理系统，根据建筑物的建设标准和业主的使用需求，构成先进、可靠、经济的安全防范体系。它的作用是防止非法入侵，记录事件过程，避免人员受到伤害和财产受到损失.

3．火灾报警及联动系统。

火灾报警及联动系统包含火灾自动报警系统和报警联动系统，运用先进的计算机技术和检测技术，及时发现火灾隐患，联动报警设备，消除险情，通知管理人员隐患部位，是目前建筑物必不可少的系统。在任何情况下，该系统都可以独立运行、操作和管理.

（二）办公自动化系统

1．电子政务系统。

电子政务是政府在其管理和服务职能中运用现代信息和通信技术，实现政府组织结构和工作流程的重组优化，超越时间、空间和部门分隔的制约，全方位地向社会提供优质、规范、透明的服务，是政府管理手段的变革。电子政务是一项覆盖各级政府部门的大型、复杂的系统工程，它的实现以信息技术作为基础，从政府信息、政府网上服务到政府部门间及政府部门内的信息共享和网络办公，都需要不断发展的信息技术作为保障.

2．物业管理营运系统。

物业管理营运系统主要辅助物业管理部门对建筑物的房产、设备、收费、服务、投诉，工程、库存等信息进行有效的管理，对大楼服务设施的运作实现辅助决策，进而提高物业管理部门的服务和管理水平。可以根据业主的需求，编制管理服务软件，能够提高物业管理效率，降低经营成本.

3．智能卡应用系统。

智能卡系统覆盖了人员身份识别、员工考勤、电子门禁、出入口控制、电梯控制、车辆进出管理、员工内部消费管理、人事档案、图书资料卡和保健卡管理、电话收费管理、会议电子签到与表决，实现在建筑物内一卡通行，方便本部门人员理和有效控制外来人员.

4．网络安全管理系统。

网络安全系统为计算机数据处理系统的技术和管理提供安全保护，保护计算机的硬件、软件和数据不因偶然和恶意的原因遭到破坏、更改和泄露。采用各种技术和管理措施，使网络系统正常运行，从而确保网络数据的可用性、完整性和保密性。

第9篇：写字楼物业管理方案范文

所有的投资行为的结果必然只有两个：成功或失败。但是致使成功或失败却往往只有一个因素：谋略。此话说出来是空洞的，或许可以借助两个成功的案例来重新审视个人投资写字楼的风险。

借鸡生蛋的功夫

仝晓明在写字楼上的投资谋略，说出来的确令人佩服不已，从2000年3月开始以来，他陆续投资了2个乙级写字楼，至今每个写字楼的出租率都高达80%以上，而最令人佩服的是，他从一开始就没有在招租上花太大的力气。

2000年3月，仝晓明从加拿大回国后，一直想投资做点什么，也可能是他的运气比较好，在饭桌上听到一个朋友说，一家开发商遇到了资金回笼的问题，而这家开发商已经建成1年多的写字楼，由于仅仅能够靠租金慢慢收回成本，让老板十分头痛。

在加拿大的时候，仝晓明就已经领略过投资写字楼的回报之高，同时也常常会看到个人投资写字楼因为难以预防风险而倾家荡产的案例。当时他就琢磨，如果购买达到一定出租率的写字楼，就等于已经相应地降低了部分风险。而此刻朋友的一番话让他抓住了一个机会。

第二天，他就开始进行市场调查，一个星期后，他敲响了该开发商老总的办公室大门。

几番讨价还价后，仝晓明将这个写字楼拿到了手中，而真正让他感觉到轻松的是，他拥有这个写字楼的当月，就已经拥有了大量的房租收入。又过了两个月，原有租户陆续租约到期，为了将租户稳定在写字楼内，他开出了连续租用3年以上用户租金降低5―10%的策略，而扩大办公面积的租户，扩大部分的面积租金按面积多少减租10―20%。这一招相当有吸引力，不少租户不但一下签订3―5年合同，而且还陆续扩大办公面积，到2000年底时，这个写字楼的出租率一度达到90%。

2001年9月，仝晓明又找到了一个类似的开发商，这个开发商的境地更加尴尬，一方面租户纷纷要求降低租金，一方面写字楼的资金迟迟难以回笼，已经影响到了该公司下一个开发项目。此时，仝晓明又出现了，他几乎以很低的价格就将写字楼攥到了手中。随后进行的续约降租招数，使得多家已经动了搬走念头的公司不但留了下来，而且还扩大了办公面积。

仝晓明说到他的招数时，反复强调“这才叫借鸡生蛋的功夫”。

他成功的谋略分为两步：

一是不管外界如何宣传、如何费尽心机地想烘托出繁荣市场的景象，自己都要有一个合理、正确的判断。他说，以目前的写字楼市场来看，全球经济目前正在放缓，美日经济甚至已经进入了衰退期，而北京高档写字楼市场相当大一部分都是由美日公司来支撑的，因此这些国家经济的衰退势必会对北京高档写字楼市场产生不利的影响。实际上，这种不利影响已经慢慢地显现出来，表现在它们对写字楼需求面积的减少以及对写字楼租金承受能力的下降。最典型的例子就是美国朗讯公司，该公司本来计划在现代盛世大厦租用23000平方米的面积，但实际上只在东方广场租用了11000平方米的面积，比原来的目标减少了12000平方米。在租金方面，许多公司对目前市场上的高租金越来越缺乏承受能力。例如，嘉里中心写字楼中的许多公司今年合同到期，然而，由于嘉里中心的租金太高，它们不得不考虑搬到其它便宜的写字楼。而这些信息，不要指望从媒体上得到，而是要从多种途径搜索信息，只有掌握了真实、准确的信息，才能进行下一步的投资打算。两年前，之所以选中了乙级写字楼，也是在了解了乙级写字楼的价格标准后，又专门去了一趟北京市工商管理局，就是为了了解目前小型企业和创业企业的发展情况。当他确定，小型企业和创业企业的确大幅度增长的时候，他心里才又了准谱。

他的第二步则是其“聪明”之处。他认为，看清形势，就是要把握宏观经济形势，选择最佳入市时机。如果在房地产市场已炒得热火朝天的时候进场购买，吃在一口天价上，那将要遭受长期“套牢”之苦。中国经济有明显的波动轨迹可循，每隔4－5年总是在松松紧紧的政策调控下波浪发展，所以选择在即将结束低迷状态马上要进入加速发展期的时候入市，是最佳的选择。可是从2000年开始，投资写字楼就已经逐步走出了低迷期，趁低吸纳显然已经错过了大好的时机，但是，他却认为可以利用自己的投资技巧达到趁低吸纳的目的。因此，他选择了购买发展商已经租出的物业，其有利之处不但是即买即可有租金收入，免去了开发市场寻找客户的前期投入及烦恼，另一方面由于手续也相对简便许多，再次降低了他的投资成本。最关键的是，他看准了一点：开发商为了能回笼大笔资金，对此“聪明”的买家也不得不接纳。

防范贬值风险

学财会出身的鲍永强最精通的就是“算”，他自称自己的投资是“算”出来的。

当初准备投资写字楼之前，他就先算，投资购买一个300平方米的甲级写字楼，总价为480万元，按6成十年银行按揭计算，首付款192万元，按揭288万元，每年还款376428元。租金收入预测，按照每平米23．5美元计算，每年总租金收入698796元。减去每年还款数额外，在减去其他支出，如：佣金、律师签约费（按一个月净租金计算），为49560元；每年物业管理费（按每月每平米3．5美元计算）为104076元；房产税（4%）为27952元；营业税及其他附加费（3%）为20964元，个人税前净收入为119816元，税后净收入为107914元，前10年总收入为1079140元。而从第11年起就没有按揭压力了，每年净收入可达446700元，也就是说11．88年即可收回投资。

在算完这笔账后，鲍永强发现了一个问题，即虽然投资写字楼具有非常诱人的前景，但是上面的一笔账却是在未考虑空置情况下的收入。也就是说，如果他要准备投资的话，就要算清楚如何才能最低限度减少空置情况，而且还必须要算清楚如何防范贬值的风险。

在减少空置情况的算计上，他首要算的是准备购买的甲级写字楼内的设施，一直在外企工作的他明白一个道理，写字楼内的设施是否完备，是否具有10年内不落伍的智能化因素至关重要。

而在计算投资是否合算上，他套用了国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为，“年收益×15年=房产购买价”。若投资的物业年收益×15年大于购房款，则表明该投资项目尚具升值空间。

在防范贬值风险上，他认为必须要算两大因素：写字楼本身所处的地段贬值和未来的新兴楼盘的过多涌现，从而对现有写字楼市场构成冲击。为此他还真费了一番心思，原本他想选择金融街或者是CBD内的甲级写字楼，然而，一方面这两处写字楼的价位以平均每年增长10%的速度增长，另一方面，如此集中的写字楼地段虽然对于整体商圈会有助益，但也难以避免未来的日子里竞争过于激烈而采取价格竞争战。相比之下，他反而更加看好东直门地区的甲级写字楼，因为第一这个商圈虽然尚未形成，却已经吸引了大量承租人的关注，也就意味着未来5―10内，该地区的建设会高速发展，如此一算，实际上就又算出了新的收获。