写字楼物业工作总结精选(九篇)
第1篇：写字楼物业工作总结范文
据了解，当前中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动力量。
中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云告诉记者，目前国内主要的房地产企业纷纷进军写字楼开发领域，已经开发出许多优秀的写字楼物业。但由于中国写字楼市场发展时间较短，国内尚未形成系统的写字楼综合评价标准。房地产企业在写字楼开发过程中缺乏标准指导，导致了写字楼开发和运营过程中的诸多问题。而国外各类写字楼产品标准、服务标准，在许多方面也不能适应中国的国情与发展现状，影响到本国建筑产品与材料的应用。
“因此，亟须制订适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用以指导房地产开发企业的开发行为，也为写字楼产品客户及投资人提供选择的依据，推动建材设备行业的技术进步和物业服务水平的持续提高。”蔡云表示。
记者从《中国写字楼综合评价标准》专家评审会上了解到，目前国内对于写字楼的开发，主要依据以“办公建筑设计规范JGJ67-89”、“智能建筑设计标准GB／T50314-2000”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。
多位专家指出，由于中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度陕速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽提中国写字楼的开发与运营能力。因此，为了中国写字楼市场的健康发展，制定统一的适合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。
据了解，《中国写字楼综合评价标准》编制工作于2011年年初启动，中国房协商业地产专业委员会邀请国内外知名建筑专家、行业协会代表、写字楼投资机构代表、政府主管部门代表、国际知名顾问机构代表等组成评审小组。通过研究国内各地写字楼发展现状，剖析国内各地写字楼市场大量典型案例，汇总研究国内外各种写字楼评价体系、产品及服务标准，深入研究目前国内写字楼建筑设计、低碳节能、绿色生态等方面新技术、新产品应用现状和未来发展趋势，结合国内经济发展水平和未来发展趋势，形成了适合中国国情、具备指导意义与前瞻性的研究成果。目前此标准已进入完善阶段。
目前，国家和行业中并没有固定标准或成文的规定对写字楼的等级标准进行明确约定，因此造成目前市场上对写字楼等级缺乏权威评定，也给客户选择写字楼产品造成一定困难。最为广泛接受的是将写字楼划分为“甲乙丙”或“5A写字楼”标准的不同等级。业内人士表示，
“中国写字楼综合评价标准”的制定有利于中国写字楼市场的有序发展，形成优质优价；有利于写字楼客户选择适合的写字楼产品；有利于引导存量写字楼不断提升运营水平；有利于引导新建写字楼开发水平的不断提升；有利于引导国内写字楼相关产业的发展。
专家点评：目前国内写字楼五大缺陷
按“甲级、乙级”分类专家指出，目前对于写字楼的评级，普遍应用“甲级、乙级”系列的分级形式。此类分级方式来源于进入中国的国际房地产顾问公司，但各家公司的分级指标体系不尽相同，称滑亦各有分别。国内各种机构多数也采用此种分级形式，亦无明确统一的评价体系。上述混乱状况，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场的发展现状。
用智能化和功能复合程度划分这种情况在写字楼产品推广中相当普遍。大量使用“5A”甚至“6A”等表示智能化程度的指标来表示写字楼的档次，导致市场部分客户将此视为写字楼分级。同时，也有部分时候用独栋写字楼、综合楼、商务综合体等功能复合程度差别作为写字楼划分的方式。这种划分形式缺乏专业性，不应继续沿用。
开发企业、金融机构各有标准
市场上写字楼专业开发企业普遍在企业内部实施企业标准。基金公司、保险公司等金融机构在选择写字楼产品过程中，也各自有―套评阶体系。没有充分体现写字楼客户对于写字楼的评价意见主要写字楼客户，特另4是跨国企业对于写字楼的选择有一套相对成熟的选择原则。国内对于这方面的经验缺乏足够的深入研究和总结。
应用美国LEED和BOMA标准
目前国内部分写字楼为了提升产品品质和营销推广需要，应用美国LEED标准并申请相关认证，将其作为写字楼品质的―种象征。这种做法不仅花费大量人力、物力，且在设备与材料应用上受到限制，不利于国内相关产业的发展。此外，美国BOMA物业服务认证也开始进入国内，将其针对写字楼的运营管理方面。
高品质写字楼十大硬指标地段
高品质写字楼标准的第一条便是地段。从近年来国际主流趋势看，高品质写字楼的地段标准可简单总结为三点：第一，传统的中央商务区(CBD)地段，其价值在于近，距离城市中心越近价值越高；第二，地铁沿线地段的城市综合体区域，城市综合体为自身提供完善的配套服务，加上交通的便捷胜使人气的兴旺得到保证；第三，极具增长潜力的城市开发区和新兴发展区，属于黄金地段的“原始股”(在地价上涨之前购置物业)或“垄断股”(独占稀缺地段)，因为城市是发展的，抓住了地段趋势就抓住了未来。
产业支撑
写字楼的发展需要产业支撑。例如，北京中关村主要依靠IT高新科技，上海的CBD主要依靠大量的跨国公司，而武汉金融一条街则主要依靠国内的金融机构和金融服务公司。这种模式的优势在于集中产业优势，充分发挥产业集聚效应。处于多重商圈、多元产业链条之中的写字楼，更可能成为孕育新的经济形态和经济增长的场所。
交通
交通问题在现代顶级写字楼中具有重要意义，一定程度上起到生死存亡的作用。不仅要求有地铁、巴士等公共交通，还要求有出租车、商务车专用通道抵达写字楼。特别是停车问题，保障办公人士的可通达性成为顶级写字楼的必备要件之一。
地标
高品质写字楼的最大特点是“地标建筑”，作为摩天大楼成为城市的标志，甚至一栋大楼就代表了一座城市。随着技术发展，建筑的高度和外观之外的内部装修标准也融入到形象之中，形象标准已发展到全方位的形象标准，包括建筑高度、建筑外立面、大堂、标准层内部装修等。
空间心度
高品质写字楼的空间尺度要求是舒适的、便捷的、以
人为本的，以便提高企业的办公效率、创造自由的办公环境。办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、前室、卫生问、开水间、空调机房、各种管线竖井等的空间尺度要达到特定要求。
低碳
在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。从国际写字楼的发展趋势看，高品质写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。
生态
生态标准在写字楼上产生了新的变化。高品质自然景观+高品质人文景观，将平添高品质写字楼的珍藏价值，创造难以想象的升值空问。有调查显示，在绿色生态环境中办公可以使工作效率提高10％以上，其增加部分的产值足以支付其创造者的薪酬等开支。
智能化
高品质写字楼的智能标准自然要求更胜一筹。建筑的智能化系统设计必须达到5A级标准：办公(OA)――预留OA电力负荷，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信(CA)――计算机网络通信系统到达所有的办公问，提供国际国内长途语音及数据通信条件，千兆入户、百兆到桌，预留充足的网络接口并配置有发展空间的带宽；楼宇(BA)――主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防(FA)――防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安(SA)――保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更，关键出入口有门禁系统。此外，全楼宇无线上网、全楼宇虚拟社区内网服务系统也是未来顶级写字楼的基本要求。
配套
高品质写字楼的供电系统、空调系统、自然通风和新风系统、电梯、给排水等硬件配套设施必须与主体建筑相匹配，以保证达到写字楼的各项功能设计要求，并要求以各行业内的最前沿技术作为最基本的技术支撑。
人性化
高品质写字楼的服务在不断的创新发展之中，如银行、邮局、商务中心、健身休闲中心、员工餐饮等，其物业管理要求以客户的需求为标准不断地推陈出新，要求以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然陛、技术性、人文性融为―体，达到所在区域的―种极致。
《中国写字楼综合评价标准》
重点突破
对目前国内外相关写字楼等级的评价标准进行客观全面研究分析，吸取国内外等级标准的经验，结合现行法规的若干规定，科学合理地指定评价体系。
评价标准由规划建筑设计、装饰装修、公共设施、软件服务四部分组成，每部分突出细化，合理配比分值。
目前商业项目其能耗已经占到城市总能耗的20％左右，也成为开发企业、商家的重要经营支出。节能、低耗、发展低能耗绿色建筑已成为一个刻不容缓的重要课题。标准侧重研究优秀节能技术在写字楼项目中的应用。
指定的评价标准，应对开发企业在规划设计、建筑及后期运营过程中具有引导作用，同时对客户在选择服务产品的时候有参考价值。关键技术
完善中国写字楼分类体系。
建立写字楼综合评价指标体系，包括划分强制性指标与个性化指标。
写字楼综合评价指标的评定标准确定。
写字楼综合评价分级原则、评价方法。
写字楼综合评价分级认定标准如何适应国内城市处于不同发展水平的现状，又如何能够具有前瞻性，引导写字楼产品与服务水平的不断提高。
考核指标
第2篇：写字楼物业工作总结范文
顶级写字楼从“5A”向“50”升级
写字楼和住宅的存在和发展，都为人类解决了两个同样的问题：办公／居住的“空间”和办公／居住的“方式”。不同的是，写字楼相比住宅更侧重于办公的效率性，而住宅更侧重于居住的舒适性。目前顶级写字楼市场表现出一种由侧重于效率(5A)到兼顾效率和舒适性(50)的演变。
5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。所谓5A智能化，一般是指OA(办公智能化)、BA(楼字自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。具备5A智能化的顶级写字楼一般都具有一定的地段优势、规模优势和软硬件优势，引导了一种更加智能、便捷、高效的办公模式。CBD区域、亚奥商圈的高层写字楼都是5A智能化写字楼的代表。浓厚的商业氛围、丰富的业态和服务、核心地段的优势，为企业发展增加了机会、降低了成本，提高了企业形象，成为国内外大中型企业办公的首选。5A智能化办公也成为写字楼市场的一个评定标准。
但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显然很难满足人们更高的办公环境要求。
在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的50写字楼应运而生。所谓“50”独栋办公楼，是指Oxygen(氧气)、Office Park (花园办公)、Open(开放而自由)、Own(独立冠名权和私家电梯／空调)、Opportunity(发展前景)。独栋办公楼的人性化和生态化设计，有利于企业提升自身的生产效率，同时独栋办公楼的区位选择一般都位于郊区，其开发成本较低，有利于企业在运营过程中降低运营陈本，而且独栋办公楼具有独立的冠名权，由此可以提升企业自身的形象，创造出岳牌效应。
Oxygen(氧气)：50写字楼对生态要求较高，生态办公、有氧办公，是区别于都市中心高层写字楼的灰色办公、缺氧办公的主要环境优势。
Office park(花园办公)：花园式办公的特点是，拒绝单调、局促的办公空间，而是追求优美而富有情趣的景致，让视野变的流畅而开阔，让工作也变成一种享受。
Open(开放而自由)：主要表现为交通便捷，空间开阔，业态丰富，服务周到，让企业运作自如。
Own(独立私家电梯／空调)：私享空间在CBD区域内的高层写字楼几乎是不可能，而在非都市中心的这种低密度的商务花园，企业独栋不仅可自由冠名，而且还拥有独立电梯及楼梯，独立VRV空调，独立出入口，充分保证私有尊享。
Opportunity(发展前景)；独栋办公楼一般都位于非都市中心的次重点发展区域，不仅拥有便捷的交通、优美的环境，而且也有着美好的发展前景。
据市场调查表明，科技、研发、文化创意及新兴产业等对于城市核心区依赖性较低的行业，在企业规模发展到一定程度之后，对于“50”独栋办公楼的需求日益突出。
北京最早出现的企业独栋当属总部基地。之后的短短几年里，北京出现了多个企业独栋项目。在东部，有非中心、max空港企业园、北京LINk等；在南部有BDA国际企业大道、联东U谷、亦庄硅谷、BDA国际广场、BDA芯中心等；在北部，有企业墅、硅谷亮城、东升科技园・北领地等；还有龙脉硅谷、通州商务园等项目分布其他区域。从目前在销的独栋办公产品的分布上不难看出，北京的独栋办公楼大多出现在城市近郊的科技园区或开发区内。如总部基地位于中关村科技园的丰台园，联东U谷和BDA国际企业大道位于亦庄经济技术开发区，企业墅坐落于中关村科技园昌平园的核心。
独栋办公楼引领办公的新时尚
独栋办公楼是工业地产的一种产品，尽管与公用型办公楼(甲级写字楼)在使用功能和目标客户上有些类似，不过独栋办公楼仍具有公用型办公楼(甲级写字楼)不可比拟的优势。
第一，独栋办公写字楼更匹配企业个性需求。相比于甲级写字楼，独栋办公拥有独立的冠名权、独立的大堂、独立的电梯，甚至独立的员工餐厅、员工会所等个性化空间。由于这些个性化空间的存在，使企业在企业文化、企业品牌、企业形象展示以及企业宣传推广方面更容易贯彻。独栋办公可以在方方面面体现出企业的文化特色，体现出区别于其他企业的奋斗目标和奋斗口号，有助于员工领悟企业独特的文化，增强员工的归属感。对于企业品牌而言，可以通过独栋办公产品来打造企业形象，扩大企业品牌影响力。独栋办公产品，从建筑开始就营造了一个“企业文化场”。同时，独立的办公形象，独立冠名权，独立LOGO，360度观景等等条件，在市中心只有大型跨国企业及少数垄断性企业才能拥有的办公条件，在产业园区里因门槛较低，中小企业拥有的难度相对较小。
第二，独栋办公写字楼在产品形式上更生态。相对于甲级写字楼，独栋办公楼的开发成本较低。独栋办公产品大多位于郊区，土地的租金和售价相对较低，这样也可以降低开发成本。与CBD内区域进行对比，可以看到CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅也非常少。但在产业园区内，不仅拥有大型购物中心，风情商业街，各种风情时尚业态，而且还有高尚住宅社区，商务停车楼，大型的员工餐厅和住宅、娱乐休闲区等配套。同时，独栋办公产品在园林建设上有更多的施展空间，能够为办公人员提供舒适的办公环境，使脑力劳动者的智慧更容易得到激发。
第三，独栋办公投资成本更低，效率更高。相对于甲级写字楼，独栋办公物业在投资潜力上也具有一定优势。甲级写字楼除购买或租赁费用外，每月还需支付物业管理费、停车费等一系列费用；独栋办公物业一般可以拥有一定数量泊位，保安及保洁成本则可以根据公司自身需求进行调整。独栋办公产品还可以作为金融平台，为企业进行二次甚至三次融资，因此独栋办公楼更具有投资效益。
第四，独栋办公楼的租金和售价相对较低。与甲级写字楼的选址主要在CBD、金融街等区位相比，独栋办公楼
的选址一般都位于郊区，其土地的租金和售价比CBD、金融街等地区的土地租金和售价要低得多，这样独栋办公楼的开发成本要远低于甲级写字楼的开发成本，直接导致独栋办公楼的租金和售价偏低。
第五，独栋办公楼具有政策倾斜。近年来北京市不断打造产业园经济，这些产业园包括航天测控科技产业园、文化产业园、中关村数字电视产业园、北京数字信息产业园、北京日光精细产业园、北京宽桥影视文化产业园、安泰科技空港新材料产业园、北京科技研究院现代制造技术产业园、北京恒远产业园、激光显示产业园等数十个产业园，在产业园中一般都有扶持优惠政策，这些优惠政策在降低企业运营成本和促进企业发展方面发挥了积极作用。而大多数的企业独栋办公楼的区域选择都位于产业园中，可以充分享受园区中的优惠政策，更好的促进企业，特别是成长型企业的发展。而甲级写字楼的区位选择一般在CBD、金融街等地区，相对于独栋办公楼，甲级写字楼的优惠政策较少。
综上所述，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有促进企业提升生产效率、创造企业品牌效应、降低企业运行成本、享有一些优惠政策措施等特点。这些特点表明，与甲级写字楼相比，独栋办公楼具有天然的优势，势必在未来的办公产品市场占有重要的一席之地。
独栋办公楼受到三类企业青睐
目前，我国独栋办公楼的需求基本来源于三个群体，一是大中型国有企业，二是大型外资企业，三是大型成长型民营企业。这三个客户群体存在共同的特征：第一，这一类企业资产雄厚，拥有几十亿到几百亿的资产，其雄厚的资金已足够支付独栋办公楼。第二，这一类企业已发展到一定规模，开始或已经关注品牌形象，而独栋办公楼是宣传企业形象的最佳工具。第三，这一类企业都注重自己的企业文化的培养，独栋办公楼可以在独体空间内宣传自己的企业文化，带动企业文化的提升和发展，因此，企业独栋办公楼是这三类企业的最佳选择。
结合具体的市场实例可以看到，首先，国有企业成为独栋办公楼的入住主体。尤其是在北京，无论是国有大中型企业还是进京的中小型国有企业都将会选择在此设立总部。2009年，位于亦庄的北京经开・国际企业大道A、B组团三栋独栋办公楼被柳工集团及一家投融资企业整购，总面积18000平方米。同时在总部基地也纷纷入驻了一批大中型国有企业，如中国诚通集团、中国航天时代电子公司，中牧实业股份有限公司、中国质量认证中心、中华通信系统有限公司、中成进出口股份有限公司等。
第二，国外企业纷纷来华投资并设立总部基地。外资来华投资设厂的营销策略是，首先要在华建立一个总部基地，然后向全国进行辐射。大多数来华投资的外商企业考虑到北京是中国政治、经济和文化中心的地位，基本都会在北京建立总部基地。据调查，自2008年以来，雀巢、可口可乐、诺基亚等知名企业纷纷搬离传统核心商务区，寻找自身中意的企业独栋产品。2009年以来共有包括ABB、爱立信、西门子等11家世界500强企业落户望京，而亦庄经过18年的发展，已经吸引了30多个国家和地区的400多家企业入驻。又如联动U谷项目中，自建设项目以来已经有300多家企业人住，其中包含多家世界500强企业。
第三，受国际金融危机影响，我国进出口贸易出现近几年来的最大贸易逆差，致使国内许多以出口加工贸易为主的民营企业纷纷倒闭。但随着金融危机影响的逐渐消退，一些成长型民营企业纷纷崛起，这种成长型民营企业的资产规模相对较大，其发展需要形成了对独栋办公产品的需求。独栋办公产品不需要追求容积率而降低开发成本，在园林建设上也能和高端住宅甚至别墅相媲美，办公人员的办公环境舒适，绿化率相对于集约型办公楼要高得多，脑力劳动者的智慧更容易得到激发。现代经济的发展规律是由劳动密集型产业向资本密集型产业发展，而大多数资本密集型产业都为创智型企业，为了提高工作效率，创智型企业一般都会选择郊区化的独栋办公产品作为企业发展的基地，从而提高员工的工作效率，为企业创造更高的利润。而现在的成长型民营企业大多数都为创智型企业，为了树立企业品牌、降低企业运营成本、提高企业生产效率，成长型民营企业纷纷购买独栋办公产品，形成了对独栋办公楼的需求。例如，在联动U谷中入驻的300多家企业中，其中大多数为成长型民营企业。
北京产业结构调整及新城规划带动独栋办公楼供求两旺
“十二五”期间，北京市承担了发展高端、高效，高辐射力产业的重点任务，规划了六大高端产业功能区及若干特色产业集聚区的产业布局。北京市将以“实现产业结构调整优化升级，提高工业总体水平，实现节能减排”为目标，明确北京市产业结构调整方向，主要包括：大力发展金融、文化创意、旅游会展等优势服务业；着力培育商务服务、体育休闲等新兴服务业，稳步提升物流、商贸、房地产等基础服务业，大力发展软件、研发、信息服务等高技术服务业-重点发展移动通信、计算机及网络、集成电路、光电显示、生物产业等高技术制造业；积极培育大型企业集团，加速发展中小企业，优化产业组织结构。在金融危机过后，北京市产业结构调整的主要方向是大力扶持和发展创智型高端服务业和成长型企业，这一类企业的经营特点和经营理念决定其需要“创品牌、降成本、提效率”，这种经营方式的选择与独栋办公楼的开发理念正好相吻合，而成长型企业的发展也势必会引起对独栋办公楼的旺盛需求。
2009年以来，在城市规划方面，北京市提出了城南发展纲要，试图打造以城南五区(包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴等五区)为主的新兴经济区域，重点发展九大高端园区，这九大园区包括：丽泽金融商务区、中关村丰台科技园、大兴生物医药基地、大兴新媒体产业基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区、良乡高教园区、北京石化新材料科技产业基地、房山窦店产业基地。这九大园区的建立势必会形成对独栋办公楼的需求。除了城南发展纲要外，北京市还提出了打造通州新城的发展纲要，通州新城规划的格局调整为“一核四区”，包括运河核心区、宋庄文化创意产业集聚区、环渤海高端总部基地、北京通州文化旅游区，和国际组织集聚区。“一核四区”的建立需要以产业集聚和总部基地为基础，这也必将形成对独栋办公楼的需求。自2009年以来，北京市的新城规划带动了北京市整个产业结构的重新布局，形成了以总部基地为基础的产业结构，同时使北京的产业向郊区转移，这种发展趋势拉动了独栋办公楼产品的需求。
相关资料
独栋办公楼典型设计案例
联东U谷
联东U谷・北京金桥项目位于亦庄新城核心，所属北京中关村科技园通州园金桥科技产业基地，自身占地1300亩，规划建筑面积100万平方米，是金桥产业基地乃至北京市内唯一综合性产业园
区。园区由北京联东投资(集团)有限公司携手著名策划机构――王志纲工作室及权威设计机构、上海华东建筑设计研究院联手打造，并由联东集团旗下子公司北京联东金桥置业有限责任公司运营。整个园区由总部商务园、研发科技园、生产制造园、企业定制园、综合配套园五个分园组成。重点引进和集聚以高端生产服务业为龙头，以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，重点发展制造业研发中心、科技服务机构和跨国企业部门中心。截至目前，入园企业300余家，其中包括多家世界500强企业，联东U谷已形成百万平米超大规模的总部独栋群。
联东U谷项目亮点为1000-3000平米精锐企业独栋。在新品区规划中，园区东西向800米景观长廊向西延伸，演绎企业独栋总部新区。新区部分整体秉承“围合一半围合―开敞”的空间序列排布，独具匠心的“十”字轴线将景观与商务互动连接：纵轴贯穿南北入口，以硬质铺装、石材小品、配以丰富灌木打造现代、商务景观；横轴贯穿东西，则仍以聚集财富的水系为主，最大限度发挥景观功能，为企业创新提供更多可能。新项目的主要建筑特点为：第一，双首层，首层4.2米挑高前堂，直面园区环路，为总部创造非凡主形象；下沉庭院自然入户，第一时间为来访者带来尊崇礼仪。双大堂分流入户，让来者时刻体验专属礼仪。第二，双LOGO展示，充分利用沿街优势，设置双LOGO展示面，开阔醒目，给入住的企业提供充分展示自我形象与身份的空间，让总部形象力更胜一筹。第三，屋顶花园，屋顶花园可供企业根据自己需求营造出前瞻的办公环境。这里可以是一处员工日常休息交流的场所，也可以是举办企业露天聚会的自然空间。第四，下沉庭院，庭院人户的形象空间.企业员工共享的绿化“客厅”。下沉庭院凭借其与建筑的高度和谐，将阳光和新鲜空气引入庭院入户层，并给空间带来更加丰富的视觉和使用可能。第五，多层局部挑空，联U谷企业独栋群高度重视内部空间的设计，在每座独栋内部都不同程度的设有局部挑空，顶层规划LOFT，方便企业根据不同需求自由利用，空间尺度卓然不群。第六，45％附加空间，作为企业运营的重要依托，办公空间利用率理应更加极致。联东U谷企业独栋群将屋顶花园、车位、半地下室等最高可达45％附加空间回馈业主，升级空间价值。
中邦MOHO
第3篇：写字楼物业工作总结范文
为什么有的写字楼租金可达300元每平米，有的却低得无法直视，只能达到20元每平米？到底是什么在决定租金高低？
投资写字楼，下一步应该重点关注成都哪一个方向？（副）
【引子】
如果不是两年前那场甚嚣尘上的“住宅市场调控加码”传闻，如果不是怀抱着两百余万拆迁补偿款无处安放，我的那位的“屌丝”朋友也不会在一夜间上演“逆袭”好戏，义无反顾地一头扎进了那场万人空巷的写字楼投资大潮中。
“均价7200元每平米，一次性付款还额外优惠三个点。南延线那么多高精尖企业进驻，这个地段的写字楼月租再怎么保守估计也得90元每平米吧，你们自己算算我140平米的写字楼一个月能拿多少租金？”往左边梳理着屈指可数的头发，朋友当时那小人得志的表情，着实有种令人无法抑制想要唾他一脸的冲动。自打签下购买合同的那天起，自诩“小众媒体圈身家第一”的这位兄台就已然开始盘算月租金上万的“包租公”该如何展现自己与众不同的人生。
销声匿迹近两年的此君再次出现在视野时，却没了昔日侃侃而谈的从容淡定，时刻紧蹙的眉头仿佛在向人们说明，他这两年的包租公生涯并不似旁人眼中的风光无限，“预计90元每平的月租现在连40块钱都到不了，哪怕是放在私募收利息都不止这个回报率。”黄汤下肚后终于忍不住倒出了心头的苦水。
其实，投资写字楼仍是住宅市场屡遭调控重挫下，备受投资客青睐的稳健型商业项目。前赴后继却又倒在“租金”门槛上的又何止此君。两年时间，产权未变（卖不出去），租金未变，变的唯有此君的发型，从昔日的屈指可数终是走到了今天的颗粒无收。
稿件一：
背景解读（栏）
商业地产过剩 成都写字楼全国最“空”（标）
据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，这也意味着在未来数年时间内，各个城市的综合体规模将达目前已建成综合体的16倍。未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升，其中蓬勃发展的西部中轴城市渐成商业地产过剩“重灾区”——重庆的增长率为129%，成都为135%。
世联地产董事长陈劲松认为，从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉全部规划中的综合体；但在短期内，综合体的泡沫很大。作为商业综合体不可或缺的一部分，写字楼自然也无法置身事外，写字楼投资“大考”已临。
写字楼过剩端倪早现 成都两年当上“第一”（小）
早在2010年，包括世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行在内的国际五大行基于当时所掌握的未来几年的新开工量和新增供应量就发出过“写字楼供应过剩”的预警。自2010年起，成都的写字楼空置率一直呈现出逐年递增态势，仅用两年时间，成都就坐上了全国写字楼空置率“龙头老大”的位置。
世邦魏理仕《2012年成都房地产市场回顾》中称：“成都全年写字楼市场累计新增约为98万平方米，在巨大的新增供应的压力下，虽然净吸纳量保持较高水平，但成都优质写字楼空置率仍被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点……”。数据显示，2012年，成都写字楼“空置率”被推高至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。这个数据超过了国内所有一二线城市同类物业空置率的警戒线。
无独有偶，第一太平洋戴维斯也在同期报告称：大量写字楼项目将会陆续入市，预计在未来3年中新增供应量为330万平方米。毫无疑问在如此巨大供应量市场情况下，资本价值和租金都会受到前所未有的挑战。
时至今日，成都写字楼供过于求，新增供应激增的困局依然未解。有数据显示，截至2013年第二季度，成都优质写字楼总存量达439万平万米。成都的办公楼新增供应逾58万平方米，达到历史最高水平，导致市场空置率环比激增5.6个百分点至40.8%，创10年来新高。众所周知，一线城市空置率一般在10%以下，二线城市平均值维持在20%左右，成都的水平已经超越其倍数，全国仅有天津与成都水平相当。
优胜劣汰 租金成唯一“试金石”（小）
“租金的高低才是评价一幢写字楼究竟好不好的标准，没有之一。”一位从事写字楼租赁中介长达九年的林先生告诉记者，租金的高低看似平庸普通，其中实则涵盖了太多的内容。“业界在谈论写字楼品质高低时往往习惯将空置率和租金作为衡量标准。”只有长时期站在写字楼租赁一线的工作人员才会对租金和空置率之间的关联最为敏感，“当空置率较高时，业主为了尽快招租，必然会降低租金，以新世纪环球中心为例，由于地段及品质在人南延线写字楼项目中均属前列，所以在交付使用初期其月租水平始终徘徊在40元每平米上下，在后期进驻率较低的情况下，我们在招租时甚至给出过20元每平米的极端超低月租。反之，当空置率较低，招租不愁时，业主为将利益最大化，无疑会适度提高租金幅度。”因而，空置率情况亦可通过租金涨跌变化而反映出来。
成都写字楼信息网总经理李东认为，目前成都写字楼市场租金参差不齐，两极分化较为严重。从区域特性来看，成都市的人民南路及东大街的集中效应已然开始展现。以地处人民南路红照壁仁恒置地广场写字楼月租金最高已经达到300元每平方米；东大街近年相继投入使用的明宇金融广场、香格里拉写字楼、时代8号等月租金均在120元每平米以上。
作为往年影响租金的最重要因素，“地段原理”也不再一如过去的无往不利。据了解，诸如川信大厦、冠城广场等占据了市中心黄金地段的老牌写字楼现在的日子也是捉襟见肘。“冠城广场的月租金现在对外报价90元每平方米，实际上70元每平方米都租得到。”如思科集团、新加坡领事馆、德国拜耳等当年曾入驻该大厦的诸多品牌企业都已另觅新居，纷纷出走。“电梯等配套设施陈旧，规划设计无法满足日新月异的客户需求......”诸多因素成了企业纷纷撤场的原因。
写字楼和住宅完全不同的是，投资者的收益主要来自租金，而非物业本身的增值幅度。这也就意味着，一旦写字楼交付后无法找到承租方，业主收益无法保障。业内人士认为，单价一万元的写字楼，月租金理论上可以达到80-100元/平米。按照行规，优质写字楼的租赁合同都是一年一签，要是行情好的话，每年增幅在5%左右。“这只是理论收益。风险在于：第一，写字楼租不出去，不但没有收入还要贴钱给物管。第二，非单一产权，业主之间相互杀价。第三，写字楼物业，5年至少维护一次才能保证租金水平。”
不可否认的是，成都写字楼市场贴身肉搏，短兵相接的“血拼”时代已然来临。
稿件二：
租金密码（栏）
租金增涨“四大铁律” 单一产权居首位（标）
2013年，专业调查机构派出专业调查组分别走进香格里拉、时代广场、时代8号、仁恒置地广场、明宇金融广场、摩根中心、丰德国际广场、商鼎国际等市中心写字楼，了解这些写字楼的租金、入住率、硬件配置、客户满意度等内容。
调查情况显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显；同样是甲级写字楼，只租不售的物业比散售型物业租金更高；同在一个区域，配置新的普通写字楼和2006年之前的甲级写字楼水平相当。以仁恒置地广场和明宇金融广场为例，都是开发商自持、统一管理、租赁的物业，前者月租金最低为170元/平方米每月，后者最低136元每平方米。其中，明宇金融广场自2013年5月份开始招租，现在入驻率已经高达50%。而同处在市中心人民南路位置的商鼎国际甲级精装写字楼，2008年交付使用，目前入驻率80%，月租金水平保持在90-120元/平方米。
作为写字楼投资者，展现投资利润最为生动的表现方式就是租金的高低。究竟有哪些因素才是影响租金高低的“密码”，投资客为您一一盘点。
核心密码：产权是否单一（小）
成都写字楼信息网总经理李东认为，决定写字楼租金最为关键的因素莫过于是否是单一产权。从国外和香港地区等写字楼发展较为成熟的区域发展态势来看，优质的单一产权写字楼无疑将成为未来的市场主流。
“相较于产权分拆销售的写字楼项目依靠短平快的销售速度能尽快回款，单一产权的写字楼项目则更具长远投资优势，并更易在客户群体中树立口碑。”房地产资深专家、四川大学经济学教授冯宗容认为，产权高度统一的“单一产权物业”更具长期竞争优势，更能够满足国际大公司的需求。“在选择写字楼的大户型时，客户可以有较大的自主性。就像商场一样，单一产权的物业能够有效地控制进驻企业的业态。”这是“单一业权物业”备受国际大公司和龙头企业青睐的重要因素。
破解点：以近几年相继投入使用且月租金维持高位运行的仁恒置地广场，中海国际中心，来福士广场，百扬大厦等项目来看，历时十余年的经验积累和沉淀，成都的写字楼市场逐步与国际接轨，单一产权物业为市场主流的趋势日益显现，未来租赁型物业相对于销售型物业占写字楼市场总供应比例相应提高。
重要密码：地段优势（小）
地段，亦是衡量写字楼价值，影响租金收益的重要因素之一。交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等都是衡量这一区域是否具有增值潜力的具体因素。
不动产的增值主要来源于土地的增值，城市中心区土地的稀缺性决定着物业增值空间的大小，而租金涨幅与物业价值增幅成正比。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。
写字楼的租户主要是公司，他们需要与其他企业保持业务的往来，需要毗邻交通要道，路况良好，交通方便，商业气氛浓烈，写字楼周边需拥有星级酒店以及酒店式公寓、高级咖啡厅、娱乐中心、休闲会所、高级中餐厅、西餐厅等商务休闲配套设施。
破解点：城市中心区的写字楼价格一般较高，但是由于其一般具有高租金、高入驻率的特点，投资回报也较高。对于近期想落子成都的写字楼投资者或是企业，不妨更多关注地铁站点附近的写字楼项目。近期的调查数据显示，在市中心区域，距离地铁最近的物业入驻率最高，租金上扬优势明显。
必要密码：硬件配套不可或缺（小）
硬件配套将直接关系到写字楼的品质高低与租金上涨幅度。据业内人士介绍，写字楼硬件配套主要包括综合布线系统、电梯品牌数量、停车位数量等。
布线系统的优劣、信息传播速度的快慢直接影响到公司的业务。而电梯数量和速度也将影响到写字楼的入驻率及客户的满意程度，一般来说，每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。
车位紧缺也是目前写字楼物业招租面临的最大问题之一，为吸引租户并确保租金稳中有升，投资者选择的写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。一般每200平方米写字楼建筑面积提供一个机动车位为标准配置，如40000平方米的写字楼需提供200个机动车位。
吊顶净高上一般2.5米以上为甲级标准，目前较多为2.7米。 单层建筑面积上一般甲级写字楼配置为2000平方米以上，可获得较好的外墙到走道距离以及得房率。
其他方面，如果公司经常需要加班，则VRV中央空调更为理想。后备电源对于一些金融机构、IT公司等对于电源有不间断的要求。
破解点：冯宗容强调，作为写字楼，为使用者（企业）提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施（智能化），是入住企业对该物业的信心基础。另外，虽然是办公，可很多人还是很在意朝向（阳光）、层高、公摊、承重等等问题，所以要尽可能的人性化、实用。
特殊密码：服务水平决定租金差异（小）
时代广场开发商四川泰然集团总经理朱宏认为，写字楼投入使用的时间长短与租金水平没有必然关联，维持较高的入驻率及租金水平更多取决于后期的软，后期管理和软同样能成为一处优质写字楼的核心竞争力。
专业的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效。
比如，为了更好地管理好时代广场项目，泰然集团专门成立了诚悦时代物业管理有限公司，一方面体现在提供高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，如活动策划、小型会展、餐饮供应等服务。作为时代广场的忠实租户，和记黄埔的一位负责人感触颇深：“有一次，因为下雨，我进入大堂时跌了一跤。泰然集团高层获知消息后专门派人慰问，并着手整改了大堂前的地面铺装砖。这样的诚意，很让人感动。”该负责人称，一个甲级写字楼不能只体现在硬件上，细微人文关怀也同等重要。
破解点：对于投资者而言，物业管理公司的挑选得当也能为未来的租金涨幅助力不少。建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业自身价值及租金增长。
稿件三：
投资指南（栏）
下一步，一路向南？（标）
中小型企业需求强劲 城南写字楼市场“破冰”在即（副）
空置率39%，高于成都市各大区域平均水平；租金几乎不到主城区一半，甚至更低——南部新区中轴线人南延线俨然成为成都写字楼市场乱状的“示范区”。但也有市场人士指出：这样的低迷是暂时的，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金水平将在几年后迎来新一轮“破冰”。
高空置率低租金 成都之南“拖后腿”（小）
无论是整栋写字楼无人进驻的“黑灯传说”，还是那篇在坊间广为流传的《南延线写字楼之乱状》的长微博，业界均已将矛头直指南部新区，南部新区中轴线人南延线赫然成为了成都写字楼市场乱状的标志性区域。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏认为，“人南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元每平米每月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，严重偏离投资者价格期望值。”
南部新区何以成为了成都写字楼市场高空置率、低租金现象的最大“肇事者”。据了解，南部新区的写字楼保有量占到了目前成都写字楼总存量的31%，处于成都市四大商务区最低；空置率为39%，高于成都市各大区域的平均水平。未来三年，一直到2015年，南部新区的新增供应量将占到51%，区域存量将占到41%。也就是说，在相当长一段时间内南部新区还将扮演这样的角色。但也有市场人士指出：当下租金低廉的最主要原因在于供求失衡造成的短期水平，随着人口、产业的迁移到位，城南的写字楼租金将开启新一轮的“破冰之旅”。
三五年后 城南写字楼市场或将“破冰”（小）
业内人士分析，目前城南的写字楼状况可以归结为成都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理。业界人士指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，城市发展和经济增长带动城南写字楼将被逐渐消化。
锐理数据郭洁认为，从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。 华西房产研究院首席研究员温利阳认为，随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲 将引发“商业南迁潮”。
第4篇：写字楼物业工作总结范文
本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房40多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。附近的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。
正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：‘一楼两制’，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。
1、办公形态
华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：
⊃;厂房
通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。
⊃;商住楼
华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。
⊃;写字楼
由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。
区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。
2、租金状况
通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。
位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。
05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。
类型
项目
租金水平
厂房
南方大厦
40元/平方米·月
华强北工业区
45－50元/平方米·月
赛格科技园工业区
55－60元/平方米·月
桑达工业区
47元/平方米·月
商住楼
群星购物广场
55－70元/平方米·月
华联发大厦
65－70元/平方米·月
深纺大厦
55－65元/平方米·月
飞亚达大厦
60元/平方米·月
航苑大厦
40元/平方米·月
现代之窗
55－75元/平方米·月
新欣大厦
45元/平方米·月
赛格广场
80－95元/平方米·月
写字楼
上航大厦
60－70元/平方米·月
电子科技大厦
65－75元/平方米·月
四川大厦
55－60元/平方米·月
深勘大厦
35－40元/平方米·月
建艺大厦
50元/平方米·月
(世华写字楼部提供)
租金水平点评：本项目附近虽然其地理位置不是是华强北区域的商业中心，但由于旧式工业区商业化的发展，消费力得到了提高，所以商业经营的种类繁多，也逐步建立起了一定的档次。主要面对的客户群体都是一些消费能力较高的人群。随着华强北的规划改造进一步实施，本区域内办公气候将有待发展。区域根据不同物业档次的商住楼异常的多及许多租金较为廉价的厂房改造物业的存在，不难估计将可能冲击写字楼市场。这点从租金水平可以看出。
二、区域内写字楼销售状况
华强北目前尚处于规划改造初期，在售写字楼项目仅有中航地产开发的鼎诚国际，尚无其他同类可比写字楼物业。而就中航鼎诚国际的写字楼定位、价格等目前已于近期公布，考虑其与本案之间的相互联系，因此此次在售写字楼分析，重点则从目前华强北片区内的写字楼办公物业出售市场的实际情况出发，以市场数据为依据。
从写字楼销售价格来看，鼎诚国际项目目前的均价在14000元/平方米，作为新推出
力图打造华强北新地标，配套完善的写字楼项目，此价位仍然拥有上升的空间。目前此项目的销售价格在华强北区域内是最高的，由于区域改造的时间问题，部分中低档厂房、商住楼转变了物业功能后，在作为写字楼出售方面，售价将相对较低，但因两者的配套、服务、档次各方面并无可比性，相信即使出现此种情况，也不会对新的写字楼项目造成压力。以下为世华写字楼部提供的20__年统计华强北、赛格区域内，写字楼出售情况（如下表：）20__年后建成楼盘的均价约在10000元/平方米以上，建成时间较长的楼盘其销售价格因其前期设计配套、服务、档次的不同而相应降低。
项目
均价
鼎诚国际
14000元/平方米
现代之窗
9000－10000元/平方米
赛格广场
9000－11000元/平方米
群星购物广场
8000－10000元/平方米
电子科技大厦
10000－120__元/平方米
深纺大厦
6000－7000元/平方米
深勘大厦
5000－6000元/平方米
石化大厦
6000元/平方米左右
由上表可见，依然呈现商业成熟，人流量大的商住楼其作为写字楼出售，售价方面将高于厂房功能改变后的物业。而建成时间较长的楼盘因其设计的缺陷以及楼体残旧程度的不同而形成各异的价格。由4000元/平方米――7000元/平方米的价格区间。
作为华强北（女人世界后面区域）内写字楼物业的出租与出售，片区市场流通价为：租金价格区间在65－70元/平方米·月；销售价格区间在10000－120__元/平方米。通过调研，这个区间也是众多企业、公司较为接受的，特别是中小的发展型公司比较容易接受的总价范围。
三、从片区写字楼物业市场情况预测本案售价
l价格来源于市场，实现于市场。
l结合项目自身，从市场的角度来测算本案作为写字楼可以达到的均价，并对其进行科学论证。
考虑到本案所处在特殊位置，作为写字楼物业的开发，此位置与现在售的鼎诚国际相比，虽交通便利，但是周边的旧式厂房与相关配套的限制，本案将较难达到其销售均价。
故本案销售价格可定为片区的平均售价10000－120__元/平方米。
而此销售价格的物业，对比中心区写字楼物业仍然占有明显优势。这也将吸引大部分现驻华强北的公司、企业，促使其在本区域范围内寻求办公地点。
片区租金水平测算：
1)片区租金水平在65—70元/平方米之间，可取其周边写字楼市场价格因素中其最高值。
2)考虑到写字楼物业的保值性，以投资房地产物业年回报率为8％的贯例为标准进行计算；
3)不考虑其他使用成本及使用年限等因素；
测算本案售价=月租金最高值*12月/年回报率
=70元/平方米*12/0。08
第5篇：写字楼物业工作总结范文
到2014年底，合肥商业面积大于10万平方米的在建大型购物中心将达到55家，总商业面积或超过1500万平方米，人均商业面积接近4平方米，远超香港和上海……近日，这组在“当前市场形势下中小商贸企业核心竞争力打造论坛”上公布的数据一经发出，便立即被安徽省内各大媒体多次转载，包括写字楼、商铺、商业综合体在内的合肥商业地产是否过剩的争论再度甚嚣尘上。
按照国际通行标准，人均占有商业面积应在1.2平方米最为合理。而根据行业测算，一、二线城市合理人均商业面积也有所不同，分别为1平方米和0.75平方米。依照此标准，人均商业面积即将迈入4平方米大关的合肥将是国际标准的3倍，更达到了二线城市标准的5倍之多。
一面是合肥各类大型综合体和写字楼空置率攀升甚至有商业中心接连关门停业的低迷现状；另一面，则有更多的综合体和写字楼蜂拥而至，每年开张至少两家商业中心的速度和不断刷新的合肥第一高度令合肥商业地产战局越发扑朔迷离。
以55家综合体为代表的合肥商业地产狂欢，究竟是一场财富不断汇聚的盛宴，还是雪球滚大之后濒临崩盘的剩宴？
商业综合体供大于求？
做了20多年家电商的张平（化名）混迹于合肥的各大商场，见证了合肥商业中心的兴衰更迭。
“20年前，合肥的百货商场屈指可数，只有包括百货大楼在内的几家商场”，11月17日，张平向《徽商》记者回忆说，大约是从七八年前开始，合肥的商业中心仿佛是“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。
从合肥市第一家商业综合体元一时代广场，到接踵而至的新都会、百大港汇、万达、银泰、新地……张平随之进驻的商场也越来越多，最初的三家分店如今已扩展到了近20家。
然而，今年以来，张平却渐渐发现自己的生意并没有随着规模的扩大而变得好起来，反而有部分分店的销售额下降了近五六成。
“一方面原因是大的经济环境不好，另一方面则是目前合肥商场越来越多，人流量被稀释了，导致人气不旺，销售状况自然变差了”。
前些日子，张平曾发动员工做了一项调查，据不完全统计，合肥某精品百货商场内，平均每天每个柜台的人流量仅为3～4人；某家具商场除节假日之外，平均每天每家店甚至连一个顾客都见不到，“正常情况下，每家店每天要保证有20人的人流量”。
数据对比之下，张平觉得目前合肥的商场数量已经处于超饱和状态，“沿着潜山路这条街，就有百大港汇购物中心、大唐国际购物中心、新地mall三个综合体，再加上天鹅湖边上的万达广场，即将开业的华邦ICC、华润五彩城和华润万象城，小小一个政务区就聚集了这么多家大型综合体”。
合肥市政务文化新区官网公布的数据显示，目前政务区规划总面积达12.67平方公里，常住人口逾10万人。而据本刊记者不完全统计，在过去的一年内，政务区总商业面积已超过100万平方米。
天鹅湖周边大型综合体“扎堆”的现状也引起了政府方面的高度关注。安徽省委常委、合肥市委书记吴存荣就曾公开表示说，“合肥政务区目前大型商业偏多了，仅天鹅湖周边就有四个，政务区暂时不再批准建设综合体项目”。
政务区内综合体体量过大的情况仅仅是合肥市商业中心整体情况的一个缩影。
瑶海区的宝业东城广场、坝上街项目，或将落户蜀山区的第三座万达广场，滨湖新区的利港银河广场……安徽省清源房地产研究院院长李慧秋曾撰文指出，自2010年至2012年，合肥的商业地产以每年80万平方以上的速度增长。此外，据合肥市统计局的数据显示，今年1～9月，合肥市商业营业用房销售面积达50.69万平方米，销售额6.97亿元，开工面积和竣工面积分别为992万平方米和63万平方米。
然而，在商业综合体“井喷式”增长的背后，呈现出的却是多而不旺的尴尬局面。
11月22日，在走访政务区几家大型综合体时，记者发现非周末时段，逛商场的人并不多，商场人气显得格外冷清。据记者不完全统计，某一线品牌旗下的商业综合体室外一层约120多家店铺中，就有近40家店铺处于空置待租的状态。
此外，记者还了解到，继7月份合肥市西二环与黄山路交口的沃尔玛超市关闭停业之后，11月中旬，沃尔玛合肥长江路分店也宣布关张。短短数月内，沃尔玛已在合肥关闭两家分店。有业内人士分析，沃尔玛绝不会是合肥商业综合体市场倒下的第一家，它的倒闭可能是合肥商业综合体体量迈入警戒线的一个起点。
不仅仅在合肥，近年来商业中心急速膨胀的状况已在全国范围内迅速蔓延。近日，德勤与中国连锁经营协会的一份报告称，2012年全国商业地产投资增幅高达25%。据仲量联行对中国20个城市监测的最新数据显示，约1504-新购物中心将在今年内开业，平均面积将超过8万平方米……
与合肥的情况相似的是，人气惨淡、经营困局凸显的现象也随之开始大范围上演。据新浪乐居报道称，上海江桥万达仅开业一年多，空置率便达66%；世联地产的数据显示，深圳2013年已开业购物中心空置率约8%；而号称“世界最大购物中心”的东莞新华南MALL生活城目前也已是“商家撤走，几成空城”。
写字楼未老先衰？
在合肥的商业地产中，与综合体过剩状态遥相呼应的还有写字楼市场，租金下滑、招商难、空置率高已成为合肥写字楼的普遍现象。
安徽省家家宜食品股份有限公司董事长魏宜龙对此感触颇深。11月21日，在接受《徽商》记者采访时，魏宜龙回忆说，他曾于2009年在富广大厦买下半层写字楼对外出租。80元/平米的月租价格在当时看来也并不算低，却仍有很多人争相租赁。
然而，这种火热的状况只维持不到两年的时间。
自2011年下半年起，魏宜龙不断下调租金，月租金从原先的80元/平米到65元，平米、50元，平米……尽管如此，写字楼仍是被空置了将近一年才勉强租出去。
“现在合肥的写字楼太多了，竞争压力太大”，魏宜龙对合肥的写字楼市场并不看好。
合房网统计的数据显示，目前合肥写字楼市场在售的项目有32个，另有38家纯新盘或即将上市楼盘，仅政务区包括周边黄潜望板块今年就有300万平米的供应量。2013年上半年写字楼的存量与余量达到200万平方米左右，而下半年近150万平方的写字楼面市，到2013年年底将达到超300万平方的总存量。
然而，在体量迅速扩大的同时，各家楼盘却频频喊出首付1万、2万抢购甲级写字楼的口号。魏宜龙也提及，蜀山区内某写字楼目前的空置率已高达80%。虽然这一数据未经证实，但合肥写字楼市场冷清的局面也得到了此写字楼销售部的工作人员的默认，11月22日，他向记者透露，“今年开始，与住宅比起来，写字楼销售差很多”。
今年上半年，365地产家居网也曝出了一组惊人数据。报道称，早在十年前写字楼集群效应就已初显的合肥北一环一直被称为合肥的“财智街区”。然而去年年底，合肥庐阳区各大写字楼空置面积已达9万平方米，约占合肥写字楼总空置率的一半。
混乱还是过剩？
“供大于求最明显的表现就是招商难”，李慧秋透露，这一问题已经在合肥市场初显。据她了解，有些开发商为了吸引商家人驻，采取补贴装修费用、延长免租期等各种手段。同时，开发商在招商中与商家议价的博弈能力也明显下降，一些商家开始由过去的支付固定租金变为销售扣点提成，“这种状况不在少数”。
“目前合肥商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场”，面对合肥综合体目前所面临的严峻局面，李慧秋表示，“从现在开始，要控制发展”。
此外，在她看来，相比于过剩状态，合肥市商业综合体及商业中心分布不均的问题更为凸显。长江西路沿线、黄潜望板块、天鹅湖板块所在的西南片区集结了众多商业聚集区，而长江东路以南、北城则极度匮乏大型商业中心。
“商业综合体虽多，但也不是不能存活”，在合富辉煌华东区域开发研究中心总经理周伟看来，要破局综合体过剩的局面，首要的法则是错位和创新运营，“综合体应有自己的细分市场。在开发之前，要先找到自己的定位”。
周伟透露，合肥华南城项目就是细分市场下的综合体雏形。他介绍，这家建筑面积约350万平方米、计划投资超过80亿元的综合体项目将整合整个合肥市的物流产业，打造长三角地区超大规模商贸物流中心，“综合体一旦与产业相结合，就不仅仅是一个商业中心，而是一个整合产业资源的平台，这是综合体未来的发展方向”。
不同于商业综合体，对于合肥写字楼市场过剩的说法，合肥学院房地产研究所副所长凌斌则认为现在下结论还为时尚早。对于目前合肥市住宅楼盘价格反超写字楼的现象，凌斌表示，“这属于正常状况，是由写字楼自身性质决定的”。他用“小荷才露尖尖角”来形容其当下的状态。
他解释道，写字楼滞后于经济的发展而发展，却先于经济衰退而衰退。“当经济发展到一定程度，写字楼才开始起步，然后加大马力，高速的发展会立即超越城市经济发展的速度”。
第6篇：写字楼物业工作总结范文
关键词：写字楼 竞争力 走势预测
0 引言
写字楼作为商业房地产的前沿物业，是专门针对公司等机构出租和销售的建筑空间。与其它形式的商业房产（如购物中心）一样，在项目开发前必须进行可行性分析，准确的市场定位。
1 项目概述
武汉CBD首发国际级写字楼――泛海国际SOHO城，位于武汉CBD商务核心区的北部门户位置，是集甲级办公楼、时尚商业街区为一体的国际全能商务综合体；项目由2栋150米，6栋100米，共8栋写字楼组成，总建筑面积63万方，是目前武汉市乃至整个华中地区最大的单体商务体项目。
2 项目竞争力分析（SWOT技术）
2.1 Strengths（优势分析）
①项目位于CBD核心区，毗邻二环线、汉口火车站，地理位置非常优越；
②交通便利，区域内有多路公交车及地铁经过；
③市政规划清晰，受周边商业区及CBD辐射影响，地段潜力巨大；
④先进的设计和规划，功能规划先进，能提供多种服务；
⑤超过区域内先期开发的写字楼物业，在区域范围内具有优势；
⑥开发商拥有雄厚的经济实力与良好的社会资源。
2.2 Weakness（劣势分析）
①土地成本高，如此高的土地价格把成本拉高，在产品定价的时候就不得不相应提高，这样就会挤掉一部分顾客；
②受地铁施工及周边建设影响，目前的环境及生活配套较差；
③缺少绿化及容积率过高；
④体量较大，招商难度及经营风险增加。
2.3 Opportunity（机会分析）
①区域经济发展规划，商务活动频繁，带来市场需求；
②城市区域建设进程加快，使土地和物业价值不断升值；
③合理准确的市场及产品定位，扩大了项目市场层面；
④随着更多项目的入住，区域潜力巨大；
⑤区域内人口多，提供较强的消费支撑。
2.4 Threat（威胁分析）
①区域内公寓类商住楼对纯写字楼市场冲击大；
②受区域内成熟的甲级写字楼销售竞争压力；
③项目周边区域发展还有待时日，使项目市场培育期增长。
2.5 分析结论综述
①项目要面临较长的销售周期，前期回报率相对较低，随区域和项目本身的价值提升，项目的价格会呈现低开高走的趋势；
②赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响；
③从以上对项目自身的优劣势和外部竞争环境的机会、威胁的分析，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用这一点，着力渲染。运用本项目所处区域交通优势的特点，提倡办公文化理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。
3 项目售价、租金走势预测
3.1 项目售价走势预测
表1
■
以目前市场在售或近期售罄的写字楼价格作为可比案例，通过对影响写字楼因素的比较，得出本项目销售均价应在14000元/平方米左右。按照市场比较法价格定位方法所得结果，结合本项目目前所处区域未来空间以及市场同类产品稀缺性，建议本项目销售均价定于18000元/平方米比较合适。但项目初期因区域形象差、项目知名度不高等原因，为快速聚集人气，建议入市价格均价在16000元/平方米，根据去化率逐步调整均价。
3.2 项目租金走势预测（表2）
通过对比同类型写字楼租金价格比分，为聚拢人气提高写字楼入驻率，得出本项目租金价格初期应在45元/平方*月较为合适，随着项目周边配套逐步完善及后期企业入驻，根据市场行情适量提高租金价格。
4 综合投资对策
4.1 经济测算及客户构成
单价：1.6万元/平；分割面积：160-2000平方米；总价：499-3200万元；首付：250-1600万元；月供：2.9-20万元；客户构成：投资兼具办公型的企事业单位，行业集中在金融、保险、证券、贸易等。
通过泛海国际SOHO城写字楼经济测算来看，个人购买行为基本较少，主流购买者应为具备一定实力的企业法人，其具体资质有：
①企业评估资产达2000万以上；
②企业年运营净利润达到400万以上。
以上两条为购买汉口中心高端写字楼主力企业必备条件。
4.2 投资对策
①由于高端甲级写字楼总价高，首期成本高以及月供压力大，对个人来说代价过高，因此多为企业行为。
②高端甲级写字楼静态收益率大多处在6%-8%，鉴于其高投入的前提，其投资收益率并不高，因此纯投资客较少，多数为有自用办公需求企业。
③甲级写字楼一般坐落于市内黄金地段，有一定集群效应和良好交通和配套条件，且外立面建筑用材高档，内部软硬配套及物业服务优越，有利于提升入驻企业形象档次，因此购买高端甲级写字楼物业企业对于企业形象要求较高。
综上所述，本案核心客户为：对办公条件需求较高或有意向提高办公需求的，在武汉CBD片区没有购置物业，企业资产在2000万以上，年净利润在400万以上的中高端金融、贸易、证券、保险等服务型企业以及国内外大型知名企业。
参考文献：
[1]李淑琴，等.2013年汉口写字楼市场报告[J].中原地产，2013，8.
[2]费爱华.我国商业地产的经营策略比较分析[J].市场营销导刊，2007（1）.
第7篇：写字楼物业工作总结范文
2013年，在写字楼过剩的大环境下，位于脚手架高耸、吊塔林立的天津滨海新区中心商务内的一栋高端甲级写字楼同样没有幸免。
在天津滨海新区于家堡金融区的一栋甲级写字楼内，一家信托公司的大门紧闭，门上贴出了招租信息。而纵观整栋大楼，内资租户租赁了写字楼的大部分面积。但值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，也占据了该栋写字楼租户比例的30%。然而有租户表示，最近转租与出售写字楼持有者越来越多，致使写字楼内人气日渐凋零、毫无生气。
据了解，天津滨海新区写字楼市场十分活跃，响螺湾商务区及于家堡金融区成为写字楼市场“主阵营”。截至目前，滨海新区中心商务区已经有70余座百米大厦拔地而起。预计2014年，响螺湾区域写字楼总供应量将达216万平方米；于家堡金融区写字楼供应量将达180～240万平方米；泰达MSD区域也将为新区带来84万平方米的写字楼供应。
然而，这只是中国写字楼市场巨量供应中的“冰山一角”。
如今，中国写字楼是否已经过剩是一个颇富争议的热点话题。根据世邦魏理仕研究数据显示，截至2012年底，在中国14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米，其中18%即约900万平方米于过去两年内完工。得益于较为活跃的需求，迄今为止上海和广州等一线城市的写字楼市场已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应。但二线城市近年已表现出供大于求的迹象，全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。而2013至2016年的四年时间内，如果所有项目均按时交付，中国14个主要城市新増写字楼总量将达到4080万平方米或每年接近1000万平方米。这或将导致四年后市场上的写字楼总存量较2012年增长80%。
通过数据分析不难看出，不同城市的未来供应状况也存在很大的差别。对北京而言，在未来四年里，如果所有项目均按时完工，即写字楼供应以每年49万平方米或存量按复合年增长率5.6%的速度递增，其供不应求的局面仍可能继续存在。但若同样以未来四年为限，并假设所有新增项目亦均能按时完工，则天津、沈阳及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。
二线城市空置率走高
与北京、上海、广州等一线城市相比，天津、沈阳、重庆、成都等二线城市的写字楼市场则“雾霾重重”，令人担忧。在楼市调控政策不断加加码的情况下，许多住宅开发商开始自发或者被动地进行企业转型，逐渐将目光锁定在商业地产、写字楼的项目开发上，并展开了对“二线城市”这块蛋糕的角逐。一些二线城市，如天津、沈阳和重庆等地的写字楼市场将会出现明显供大于求的情况。
据戴德梁行研究数据显示，2013年第一季度，天津市优质写字楼无新增供应投放市场，全市甲级写字楼的总存量维持850633 平方米。2013年第一季度，受年初供应不济影响，天津市甲级写字楼租金小幅上升，达到每月每平方米123.68 元（19.85 美元），约合每天每平方米4.12元（0.66 美元），环比上升1.59%。预计今年天津将有约30万平方米的新增供应投放市场，并分散于各个商圈，届时写字楼租户可能出现一定的调整。开发商对于未来大体量供应的不乐观预期或将实行租售结合等多种运营方式。预计租金将会出现调整，而空置率会随着供应的增加而上升 。
无独有偶，同样是二线城市的沈阳，经过几年的建设累积，从2013年起，新的写字楼项目开始陆续投放市场，并且在未来2～5 年内将出现大量新项目集中入市的情况。甲级写字楼市场供不应求现象将不存在，相反市场竞争将逐步激烈。在大体量供应投放市场的前提下，空置率将会走高。
“不难发现，中国的主要城市几乎都在开发或正在规划建设新中央商务区，这也成为推动新开发区土地价格上涨的关键因素。由于土地收入是地方政府财政收入的重要来源，所以地方政府都在积极开发新中央商务区。在这一趋势的带动下，大量新商业地产项目涌入市场，而其中更多的是集中在新兴中央商务区。”世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞告诉记者。
这种现象在二线城市尤为明显。在某些城市，新的中央商务区发展迅猛，但是市场需求却远未跟上。天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，该市有超过370万平方米的新增供应将来自滨海新区，包括自响螺湾和于家堡。此外，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区在2013年至2016年之间将占到各自城市未来总供应的30%至70%。从国内主要的14个城市来看，约有53%的未来供应将来自于新兴办公区域。
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲，不存在太大的问题。主要是最近几年新规划的新区、城市副中心、高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象。这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去，但是以后这些项目可能会被空置，没有企业入驻。区域写字楼会出现空置率比较高的现象。另外，针对现有的写字楼需求客户，由于市场供应量大，写字楼项目之间竞争可能会比较激烈，租金在这个阶段不会很高，这样投资客的投资回报率也就会受到影响，最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响。
诚然，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，特别是国内企业对高端写字楼的需求正在不断增强，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内得到完全释放。更重要的一点是，所有二线城市其实并不具备如北京或上海浦东一样的强大需求，毕竟后两者才是中国的政治、经济及金融中心。因此，未来两三年内二线城市写字楼市场的风险较大。
谁是幕后推手？
二线城市写字楼市场拉响了空置预警，泡沫初现已是不争的事实，那么是什么造成这种局面的产生？
陈红飞认为，在中国的许多大城市中，写字楼市场的快速增长并非是由经济增长而带来的需求所推动，很大程度上，这种快速扩张是受地方政府的决策引导所致：很多地方政府都热衷于开发新的中央商务区，以便借此来推动土地的销售、城市的发展、基础设施的建设以及整体房地产的投资，以保证地方财政收入和地方国民生产总值的增长。这种情形在许多二线城市都存在，令二线城市的过度开发已经成为一个令人担忧的问题。
张宏伟进一步解释说，未来新增写字楼供应或将远远超过需求的现象确实存在，从当期来讲，主要表现在写字楼项目或综合体项目超前布局和发展、项目开发体量超过区域内未来几年的实际市场需求。也就是说，作为承载产业或企业发展主题的商业地产项目的发展有些过热，产业和城市的发展没有做到同步化，两者没有办法在短期内融合发展。写字楼租赁是跟第三产业相关的，一个城市第三产业没有发展到一定的规模，是不具备吸纳大规模写字楼市场的条件的。二、三线城市会在一定时期内存在很尴尬的境地，庞大的供应难以消化。原本要持有经营的会转为散售，因为毕竟要收回投资。除此之外，二线城市大量轨道交通项目上马，也为轨道交通及沿线相关商办项目提供了发展机会，尤其是轨道交通地铁站上盖或临近的综合体项目。
另外一个造成二线城市写字楼市场泡沫困境的不容忽视的“幕后推手”则是政策因素。这一轮起始于2011年的“商业地产热”，发展至今已是商业综合体遍地开花。在住宅限购政策日益加码的背景下，商业地产似乎成为了政策的“避风港”。
目前，地方政府单纯的住宅用地越来越少了，地方政府希望通过公建项目拉动城市发展，促产业、拉就业，所以对写字楼开发有强烈的需求。如天津滨海新区，出现写字楼供应过剩完全是政策导向所致。而这种局面只能慢慢靠时间去解决，政府给予足够的政策扶持、给予足够的税收减免、给予足够的政策溢价，吸引企业慢慢进来，人气起来后再去消化。但就业的增长、产业的发展还是会慢于写字楼的建设速度，所以其在很长一段时间内，表现出来仍是过剩甚至成为“鬼城”。
因地制宜方为上策
大量的在建项目令许多二线城市的写字楼市场面临巨大压力，如何制胜二线城市写字楼市场，无疑成为摆在开发商与投资者面前的一道难题。在未来几年中国二线城市写字楼的实际供应量大幅提升的大背景下，开发商应如何规避风险来缓和严峻的市场前景？
张宏伟表示，对于开发商来说，项目选址很关键，开放商不要在非核心地段好区域内进行写字楼项目开发，不要在没有产业基础的区域进行写字楼项目的布局。另外，招商先行很重要，要先确定客户后再以客户需求进行开发。并且准备好资金，支持项目合理周期内的市场培育期。
陈红飞建议地方政府土地供应需合理化，鉴于目前由于新中央商务区写字楼新增供应业已高企，地方政府当以更加务实的态度预测未来需求，使土地供应量更趋合理。目前许多二线城市都力图将自身打造成中国乃至国际金融中心，因此过高预期了当地对未来写字楼的需求。事实上，对绝大多数二线城市而言，其适宜的定位应当是区域中心而不是国家或国际金融中心。即使是在美国，真正称得上国际性金融中心的也只有纽约，或是再包括紧随其后的芝加哥。因此，地方政府应以更加务实的态度预测未来需求及部署土地供应，以令写字楼的供应状况更加符合当地的经济发展状况，或者至少不会大大超过市场需求。
另外，要加快新中央商务区的基础设施与公共设施投资。大多数二线城市的新中央商务区在很多方面都面临着较大的挑战，如基础设施建设滞后、公共设施欠缺、交通不便等。而地方政府则应提早计划，并加快基础设施和公共设施的建设，以尽快改善新中央商务区的工作和居住环境。尽管土地交易的收入是许多地方政府的主要财政收入来源，这也恰恰是地方政府大量推地的根本原因，然而若能将新中央商务区的土地供应合理性及基础建设的及时性相结合，将会利于目前的写字楼市场向更健康的方向发展。而从长期及可持续的角度来讲，地方政府也定将从中获益。
第8篇：写字楼物业工作总结范文
关键词：高层商住综合体；概念；设计；发展
目前高层商住综合体随着我国经济的迅速发展而逐渐发展起来，由于底层商业所具有的经济价值及社区功能服务体系的逐步发展完善，高层综合体在整合城市空间，突出城市特色等方面有不可替代的作用。下面主要是从满足使用功能角度出发提出一些粗浅的看法。
1.高层商住综合体的概念及特点
综合体也称综合体建筑，是指由多个使用功能不同的空间组合而成的，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。高层商住综合体建筑是综合体建筑的一种常见形式，是指高层建筑以商业服务和居住功能为主体，结合一些辅助建筑空间所组成的综合体建筑形式。商住综合体的原因首先是经济利润驱动开发商开发一块地区；其次是居住者的需要，随着人民经济条件改善，生产水平的提高，消费结构的变化，引发服务行业蓬勃的发展。最后是城市规划的制约。
功能使用和技术要求相对较复杂。有的开发商要求在一个建筑群体中，设置项目众多的、多种功能组合的综合使用中心，有的在一幢大楼中要安排写字楼、住宅，甚至旅馆，地下还要设置停车库。但节约了市政建设用土，并减少了市政设施的重复建设，又大大提高了市政设施的利用率。同时，物业管理统一规划，效率提高，业主的投资可大大减少，经济效益十分可观。
目前，商住楼的市场需求量大，紧接着就要求开发期要短，造价要低，平面和空间功能要实用舒适。这样才能卖得出去，收效快而高。
2.总平面的设计
在总平面设计中，我们合理利用处理公共空间中的私密性和共享性的关系，合理规划以避免居民进入非生活区，合理利用通道解决建筑和环境间关系等。处理好车流、人流的水平和垂直交通流线，是总平面设计的关键。下面几点具体说明下。
（1）通过功能的集散与复合，减少商住功能中的人、货、各功能流线的设计应该考虑在满足功能的前提下，尽量减少相互交叉，减少在单一功能建筑间的无谓流通，交通流线尽量简洁明了，与城市交通的衔接规整有序，以免造成交通间的相互干扰及交通不畅，为今后的使用带来隐患。
（2）面向城市的出入口设计应避免单一，除考虑商、住等入口外，还应依据具体功能结合消防通道在建筑四周设置公寓、写字楼等的专用出入口、职工出入口及货物装卸出入口和地下车库、自行车出入口等。并将各出入口分开设计，避免出入口的交通拥挤。沿主要街道布置面向顾客的营业性用房出入口。
（3）室外主要布置一定数量的停车位，供购物者、就餐者以及到写字楼联系业务的客户等使用。
（4）高层综合体其体量巨大，往往给街道空间一种突然地压迫感，使人感觉好像从一个大空间突然进入一个小空间。处在街道两旁的高层建筑再设计是应该对其进行后退处理，并在其退出的用地上设计一个广场空间，这个广场空间就建筑本体来说起到了缓冲作用（高层建筑底下的商业建筑，容纳的人数较多，出入口人流密度相对较大，后退出的广场起到了缓解交通压力的作用）并且是对建筑的场所标识。人流频密的商场门前，最好有适当的人流集散、过渡的广场和空间。
3.高层住宅的标准层设计
居住以人为本，住宅平面设计是商住楼设计的根本，一般由住宅平面与交通核心筒体组成。
（1）平面形状。一般根据所用地块位置和周围环境，地块的大小和形状来确定，最基本的有井字型、蝶型、工字型、风车型、T字型、一字型等，每层布置2户及2户以上户型。
（2）功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还应注意干湿分区、动静分区。有些大户型可布置一间工作房或书房，豪华住户可将会客室与起居室分设，可增加保姆室等。
（3）房间内的家具布置应做到细致，结合家具的布置细致的调整房间的尺寸，平面布局力求符合科学的使用习惯并与现代生活方式相协调，
（4）高层住宅6～8户标准层平面交通核心一般设有2部电梯，设置满足消防要求的楼梯。高层住宅如有2部以上的电梯，可将其中一部设计安装成标准的货梯，其实也是两用，即一大一小。为业主装修运材及平时的搬运东西提供方便。
（5）其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。例：结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异形柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。
4.商业裙房的设计
高层商住楼的多层商业裙房的设计与单独的商业中心、商场的设计相比要复杂的多。原因是：
（1）除了总图上按照多种使用要求安排众多专用出入口带来的很多矛盾以外，其平面还要受到上部住宅、写字楼等平面结构布置的影响；
（2）一般商场的功能较为单一，而商住楼的商业裙房往往要为住户、写字楼工作人员等提供众多的配套服务功能。如除了商店外，多数商住楼要求安排餐饮，有的还要安排康乐设施。多层商场的设计最重要的是要选定合适的平面柱网尺寸，并与上面的住宅、写字楼结构相协调和配合，实际表明，8.0mx8.0m以上的柱网尺寸较为理想。
（3）商业部分和住宅部分应严格按独立的防火分区要求设置。为了有效防止商业部分发生的火灾蔓延到住宅部分。除了用混凝土现浇楼板分隔外。在商业营业厅或综合楼的商业部分开口部位上方设置宽度为0.6m的防火挑檐，以防止底部发生火灾后向住宅部分蔓延。
5高层商住综合体的发展展望
（1）随着城市化的发展，人口、土地、生态环境的矛盾将日益突出，合理利用空间资源成为我们不得不慎重考虑的问题。带有底层商业的高层住宅形式仍然是未来我国大城市住宅建设不可替代的居住形式。它将以其对城市总体规划的实施，基础设施建设与完善，宏观经济效益的提高，城市生态环境、生活环境及投机效益等方面的优越性被越来越多的人们所接受。高层商住综合体在美国、日本等国家和地区的建设已非常成熟，商住不同使用功能之间相辅相成、协同作用的效果，越来越为使用者和开发商所垂青。
与此同时，商住综合体建筑设计中要求建筑师更多地关注人的心理需求，奉行环境优先的指导思想，倡导建筑、环境和功能要素的综合设计，追求优美的室外环境，既交通方便又居住安静，既设施配套齐全又服务周到，解决好人、建筑、环境的相互关系，使之成为和谐统一的整体。
在我国。商住综合体建筑将从起初的建筑规模较小、功能单一的建筑形式逐步向大规模的、综合性的方向发展。
参考文献：
[1]刘晓辉，杨宇振.建筑设计方法解析系列丛书――商业建筑[M].武汉：武汉工业大学出版社，1999
[2]郝俊文，浅谈商住楼建筑设计[J]，山西建筑，2005/24
第9篇：写字楼物业工作总结范文
1.市场现况依然严峻，2009年初见端倪。
（1）甲级写字楼降价成风
根据戴德梁行的2008年第四季度杭州房产市场报告，进入2008年第4季度，受全球经济下滑影响，不少企业停租或缩减写字楼面积，写字楼市场的租赁活跃度有所下降，北京、上海等主要城市优质写字楼租金水平的高达8%左右下跌空间。目前，一些甲级写字楼受到客户减少的压力，在销售总量减少的背景下，已有部分项目开始进行降价促销。2009年迫于资金与市场的双重压力，已销项目进行折扣促销，新开项目低价入市是市场的主流策略。
(2)空置率逼近五年内历史最高位
2008年前11个月，全市写字楼新开工面积158.4万平方米，同比下降35.4%；写字楼销售市场持续低迷，销售面积大幅下降。2008年前11个月，写字楼的现房销售面积为57.8万平方米，同比下降10.9%，写字楼的期房销售面积为54.8平方米，同期下降跌55.8%。以此估算，2009年写字楼入市总面积与销售总量，均会出现双双下降。
(3)客户停止扩租计划
全球金融危机对本地经济产生的负面影响蔓延更深，许多跨国公司不得不改变他们的扩张计划。这些传统的写字楼租户通过搁置、推迟甚至取消它们原定在季内的写字楼扩张或搬迁计划，以期削减其营运成本，尤其是在企业房地产费用方面。
这种趋势，促使2009年的市场竞争主要集中在对客户资源的竞争，这可能成为未来1-2年内竞争的主要方面。由此而形成围绕客户服务的竞争新特征。客户议价能力进一步增强，谈判难度更大。
2.区域式竞争格局将被打破，客户在更加广泛的范围内择选。
由于北京商圈的特色，因此，区域性竞争格局由单纯性客户集中，逐渐在新的背景下形成客户在更加广泛的区域中进行选择。因此，会出现部分客户更加注重置业成本与运营成本，使其向更加适合的区域和项目进行转移。
(1)中端写字楼是机会
由于国有机关和企业按照新的指导意见，将会更加关注人均办公面积与办公成本，因此，除超大型国有企业有能力自建外，一些中小型企业将会向更加适应与更加实用的区域转移。中端写字楼可能迎来市场机会。
(2)城市中心的交通瓶颈，使部分企业会考虑向外疏散。
从目前CBD典型的交通现况和未来两大电视台入住，会形成CBD核心区巨大的交通压力，因此，会有一些“内部沟通大于外部沟通”的企业进行外迁和首选置业在交通更加便利的区域寻找。亦庄是一种疏散成载。
(3)现有形成的新商圈会有一定的竞争力
北京北部安贞乔至马甸在未来也会形成对GBD客户的分流。
3.市场会出现不确定的意外反应，写字楼市场将成为经济晴雨表
由于本轮金融危机的特殊性，因此无法判断其周期和危害强度，因此，作为经济晴雨表的写字楼市场，比住宅市场具有极强的依赖于整体经济的状况的特性。在2009年都会出现很多不确定性。考虑到今年整体供量的萎缩，以及需求的萎缩，对于企业置业为主的特性，对企业经营状况的依赖大于对市场价格的敏感，因此，整体经济情况的复苏与好转是写字楼市场复苏的前提。
二、10年北京写字楼市场预测
（一）市场走势
从写字楼供应方面来看，由于2006-2008年北京写字楼的新开工面积从高位回落，因此2009-2011年北京的写字楼供应将逐步减少，但2010年写字楼供应仍将保持在高位
从分季度的GDP数据来看，2009年北京第三季度GDP增长12.8%，三季度的增长速度已经超过了北京历年的平均GDP增速，经济的快速增长将有效刺激北京的写字楼需求。
从土地市场来看，2009年北京城市办公用地供应出现高峰，均创出近年来的供应新高，政府期望通过大规模出让办公用地拉动当地经济的发展，这将加大未来写字楼的供应压力，但是火爆的成交从侧面反映出开发商对商业地产后市的看好，写字楼“价格洼地”的效应也进一步体现。
（二）政策走势
从政策层面来看，2009年，REITs、保险资金投资不动产的政策都已经尘埃落定，写字楼发展的大环境日益宽松。无论是REITs还是保险资金，写字楼都是他们首选的投资对象，写字楼方便的管理、稳定的租金收益、长期的升值潜力都成为他们青睐的原因，未来写字楼的价值将得到进一步的发掘。从这两个政策来看，都为写字楼投资提供了一个更好的退出机制。通过REITs，投资者可以通过资本市场回收投资成本，而通过整体出售给保险机构，也可以实现快速退出。这两种退出方式的引入，加上企业的整体收购、面向个人投资者的散售，构成了多层次的写字楼投资的退出机制，使写字楼开发、投资、退出的产业链更加完善，未来写字楼市场的资金面将相对宽松。
三、怎么做好写字楼市场的销售
1、强调销售团队的组织与协调
由于写字楼的购买对于大多数企业而言是一件事关企业发展的大事，投入也大，购买行为是十分理性和谨慎的，对于产品需要全方位的深入了解。对于配套设备越来越高技术智能化的写字楼项目，我们通过针对具体客户特点而组成对应的专门销售小组，形成写字楼销售中的一种有效团队合作机制。小组中包括负责的销售员，并有市场、工程等相关部门人员参加或支持，甚至公司领导配合参与具体业务的公关。针对写字楼客户的团队公关，也是企业实力、规范化服务的体现，会增强客户对发展商的信赖感，提高谈判的成功率。我司也将针对本项目建立良好的销售团队管理和协调机制。
2、需要实现移动销售（行销和外销）
由于写字楼客户大多为企业客户，因此，写字楼销售的工作除了坐销外，也包括大量的上门销售，公关服务，以及参加各种大型活动来创造更多的销售机会。
3、更注重客户服务
