养老地产项目精选(九篇)

第1篇：养老地产项目范文

关键词：养老住宅 地产 规划 建筑设计

中图分类号：[F292] 文献标识码：A

1.前言

养老地产：顾名思义是指从建筑设计、园林规划到装饰标准、开发流程皆以老年人为服务对象的地产项目。其核心在于适老化设计，主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目等。目前市场上比较知名的老年住宅项目有北京的燕都世界名园、天津的华夏颐园、上海嘉兴的“江南太阳城”、湖州南浔的“老年城”、海南三亚清平乐等。这些新出现的养老建筑无论在建筑设计、无障碍设计、景观布置乃至室内装修、配套设施上都有着值得我们借鉴的亮点。

2.规划设计

建筑布局均应确保朝向、采光、通风和景观等为老年人提供优质的生活空间。住宅区和活动区分离，才能保证居住于此的老人生活空间不受干扰。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少。处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。基本的生活配套齐备，以保证老人生活需求在社区内就可得到满足。就近设置完备的医疗保健设施，并有通畅的道路系统以应付紧急情况，为老人的健康提供有力保障。

3.建筑单体设计

单体设计以别墅、多层为主，可以考虑少量小高层产品，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑，楼高不宜超过5 层，而且多层一般应设置电梯，方便老人的上下。（小高层主要对身体状态相对好的老人考虑）

在老年住宅建筑的设计中，应尽可能多地为老年人考虑相互之间的交流空间，减少孤独感和寂寞感，同时使居住者足不出户就能享受到阳光和新鲜空气；其次，要具有利于交往的公共空间，为和谐邻里关系的形成提供必要条件。一般在设计中可考虑结合门厅、过厅、电梯厅等设置各种公共交往空间，如“谈话角”、“休憩角”等，适当安排桌椅，为老人们提供休息和增加互相交流的公共交往空间。在设计专住型住宅时，可考虑将公共交往空间扩展到合设或邻近的其他设施之中，在混住型住宅中则考虑将共用部分作为公共交往空间，同时在小区的整体规划中，还应考虑有机地布置公园、广场、散步道等室外公共空间。

老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．50m×1．50m 的轮椅回旋面积。老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。老年人建筑出入口门前与室外地面高差不宜大于0．40m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。 缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶与坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采用扇形踏步，不得在平台区设踏步，楼梯踏步踏面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；踢面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm；踏面前缘宜设高度不大于3mm 的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不宜大于10mm。不设电梯的三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50的有关规定。

4.园林景观设计

设计原则上要坚持“以人为本”，在安全舒适的基础上鼓励老年人走出来运动健身。加之老年人相比其他人群更注重生活中周边环境和景观的营造，对绿色植物、花鸟鱼虫等增添生活趣味的事物有着超乎寻常的喜爱。因此我们在设计中应考虑到设置若干运动健身区、花鸟鱼虫观赏区、种植采摘区等兼有健身和娱乐功能的区域。

4.1除健身康复设施外，所有老人可达区域应避免任何可导致踏空、绊脚的地面障碍物，做到全面彻底的无障碍；必须的地面突出物应设置围护或警示标志。场地坡度应满足设计规范的要求，应设置效果明显的防滑措施，如防滑条，防滑槽，防滑垫等。不同地面宜等高设计，并允许老人进入，以便于老人活动和紧急救护，无法避免时，150mm以上的高差均应设栏杆。场地内应视线通畅，避免视线死角的存在。场地中各类警示，指示牌字体应大且醒目。

4.2充分考虑老年人生理心理特征，生活文化习惯。地面宜采用弹性材料，如木材，橡胶，PVC等。老人身体直接触及的构件宜采用导热系数小的材料，如木材，橡胶，PVC等有机材料，不宜选用金属，石材，水泥等无机材料。宜多设休息椅，座椅宜成组设置，座椅处宜有冬季日照避风，夏季遮阳通风避雨措施。景观设施的各类样式图案宜选用当地居民区常用样式图案，宜中国传统样式，宜有吉祥福寿寓意，忌易产生消极联想的样式图案。

4.3所有植被应无毒，无味，无花粉，无刺，宜多选用本地居民区常见植被，常绿与落叶乔木搭配种植，草坪应选用耐踩踏型，应季季有花，宜月月有花。

5.室内装饰和配套

室内装修应减少五金件的使用，全部采用纯天然的无任何异味及有毒物质的环保涂料，木地板应做防滑处理。应设有24小时热水并采用集中供暖，地暖入户更佳。电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施应装配齐全并验收通过。住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留安装扶手的埋件。厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用。老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯，开关、门铃和门窗把手应适当降低安装位置。地面和浴池底都应防滑,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手,改变方向和高度的地方应用明显色彩，提高房间照明度，并抑制眩光。厕所宜用推拉门，不用平开门，厨房内洗涤及灶台和卫生间洗面台下应凹进，以便老人可坐下将腿伸入操作。

6.楼宇智能化

为了满足老年人的特殊生活习惯，考虑在楼宇对讲系统上设置户与户之间的对讲功能，以便于老年人的相互沟通；同时，还应设置每户与中心控制室之间的呼叫和对讲功能，以处理突发事件的发生。再者，漏电自动预警报警装置、煤气泄露报警装置等先进智能化系统的配备，可以更大地提高老年人的生活安全系数，同时又能够增加产品附加值，从而提高楼盘档次。值得注意的是老人听力降低，应提高报警响度，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。

其实，老年人的生活感受因人而异，他们最需要的是量身定制的生活环境和看护模式，我们作为养老住宅的设计人员在以后的设计中应了解老年人看护的基本要领并掌握一定的心理学知识，在以下方面加以注意和改进：

私密性：老年人需要一个属于自己，不扰的空间。

社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。

可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。

标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。

安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。

可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。

适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。

适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。

环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。

尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。

7.结语

未来的老年住宅将不再是单一的养老功能，而是融养老和家庭休闲于一体。老年住宅社区内还蕴藏有丰富的旅游度假资源，不但为老年人的日常生活提供良好的居住环境，而且为亲友提供节假日休闲度假，营造享受“天伦之乐”的亲情时光。可以预见，随着我国老龄化社会的到来，养老地产的发展有着广阔的前景，设计人员除了在实践中不断总结经验，还应结合科技的发展进行不断的创新，才能满足不断发展的老龄化社会的需要。

参考文献:

第2篇：养老地产项目范文

一是项目前期规划不合理、后期监管不到位。目前,与养老产业相关的基础医疗设施、专业人才队伍、政府数据信息等资源没有得到充分利用,对一定区域内多方参与主体的基本情况了解不充分,大部分地区未能针对不同区域发展水平、不同需求提出养老产业PPP项目具体实施规范和细则。在已经执行的项目中,医养结合型项目主要集中在大中城市,而公寓型或生态养老型项目多集中在小城镇。然而,小城镇居民和农民的消费能力有限,对高端养老公寓和养老生态园消费能力不足；大中城市医疗资源较为充足、居民就医便利,医养结合型养老服务效果不明显。同时,在养老产业PPP项目运作过程中,一些地方过于强调社会价值,重建设轻监管,对项目运作过程中的定价、询问、服务、评估等环节监管不足,导致一些养老产业PPP项目成为套取财政资金和社会资本圈钱的手段。

二是养老服务业需求与社会资本投资偏好不匹配。现阶段,我国养老服务市场的最大需求,是能够获得优质完善的居家社区养老服务的基本保障类和中端类养老产业PPP项目,这些项目可以使绝大多数老人得到更贴心、更周到的服务。而社会资本的投资方向,则侧重于医养结合、老年公寓、生态养老院等高端养老项目,次重点则是综合服务、福利中心、康复中心等,而居家社区的投资比重最小,造成中低端需求与高端服务供给不平衡,同时也使企业自身面临供需失衡引起的建设风险和经营风险,不利于养老服务业的可持续发展。

三是福利型、非营利型与营利型养老PPP项目布局不合理。福利型、非营利型养老机构都具有收费低的天然优势。相对而言,运用PPP模式引入社会资本参与的营利型养老机构的收费较高。一些地方在推行“公建民营”养老PPP项目时,未对区域内老年人的养老需求、消费能力,以及福利型、非营利型、营利型不同属性的养老机构市场供应缺口进行详细调研,缺乏对不同地区发展水平和老年人观念及地方习俗的了解,导致政策制定时缺少针对性和合理规划,出现政策“水土不服”的现象,造成福利型、非营利型与营利型养老PPP项目布局不合理,不同属性的养老机构未能突出各自优势、协调发展、互为补充。

四是社会资本承担的责任和利益不对称。从当前政策看,“养老服务的事业要引领养老服务的产业,养老服务的福利化高于商业盈利化,公益性高于有偿性”,而公益性和经营性养老服务机构尚没有具体明确、统一的划分标准。“合理界定政府和社会资本合作提供的养老服务边界”,却未说明“边界”的具体标准和指向,优惠政策是更多支持PPP项目中的基本服务还是有偿服务难以分清。养老产业PPP项目优惠政策的不清晰、不完善,容易导致政府和社会资本之间责任与利益的纷争。在利益分享、继续投入、风险分担、经济补偿等方面,政府与社会资本都希望对方承担更多责任,减轻自己的风险。现阶段,我国仍以公益型养老引领养老服务业发展,这种客观环境与尚不完善的养老产业PPP项目优惠政策,导致了社会资本承担的责任和利益不对称,从而影响了资源合理配置和社会资本的经济效益。

    针对上述问题,应从如下几个方面着手解决:

第3篇：养老地产项目范文

关键词 养生养老地产 五指山市

总体思路：五指山作为海南的“绿色之肺”，它独特的热带雨林气候和超高的空气含氧量在中国绝无仅有，是中国最适宜养老养生的地方，开发养老地产是必然选择。优良的生态环境是五指山的立市之本，故要坚持把环境保护放在第一位，形成保护与开发相融合的开发观念。五指山市“九山半水半分田”，可用的土地资源有限，故而应严格控制土地开发，以高端旅游养生养老地产为主要发展方向。在发展高端旅游养生养老地产的同时，带动其它配套项目，如医疗、交通、文体等方面的发展，最终促进五指山市养老地产的全面发展，推动五指山市经济的快速发展。

基本原则：一是统一规划布局，五指山市政府应在海南省养老产业的策划与布局的背景下，在实际考察、广泛征求专家学者意见的基础上，站在可持续发展的角度，根据五指山地域特色进行养老地产的统一策划与布局，并出台相关的政策和行业规范，严格把控养老地产的开发质量，督促行业的有序发展，最终推动养老地产的合理开发与产品创新。二是注重产业可持续发展，在发展养老地产的同时更要关注生态环境保护，建立严格、执行性高的生态环境保护标准，确保五指山市养老地产健康、可持续发展。三是促进产业融合发展，养老地产业的发展必须要以医疗、文体、交通设施等产业的配套为依撑，因此必须促进养老产业链上的各部分产业共同发展，相互融合，为养老产业的快速发展提供有力保障。

目标定位：将五指山建成集休闲养老、旅游观光为一体，面向中国甚至世界的老龄人的高端旅游养生养老地产区。把高端养老产业打造成为五指山的名片。

发展策略：五指山市特殊的生态环境和资源条件决定了养老地产的发展应因地制宜。

（1） 完善公共交通建设，走“旅游+养老”路线

五指山优美独特的自然环境和地处国际旅游岛的区位优势，让海南的养老地产自然带上了旅游的功能属性。据调查显示，2013年，40%以上的老年人有出游的愿望和能力，那么2.2亿老年人中应该有超过8800万老年人有旅游的愿望和能力，可见中国银发旅游市场前景广阔。五指山市应抓住这一机遇，开发适合老年人的旅游项目，并将其与养老地产的发展相结合，例如参与五指山市开发的养老项目的老年人可以免费参加专门针对老年人开发的旅游项目。走“旅游+养老”路线，必然要求五指山市要完善旅游业配套设施和服务，尤其是要进一步提高运输效率和运输安全。故应加快海南“田”字形高速公路建设，进一步提高五指山市的运输效率。此外，老年人体力差，需要更为舒适安全的交通工具，建议五指山市开发专为银发旅游群体提供的旅游大巴或者公交专线。在完善自身的同时，五指山市还可以将目光投向全世界其它发展“旅游+养老”产业的区域，以签订合作协议的方式形成特定的网络。老年人只要购买或参加一个地方的养老地产项目，就可以以居住权交换或者其它方式获得该网络中其它成员的养老项目一定时间的免费参与权，从而吸引更多的老年人来五指山。

“旅游+养老”并非简单的旅游产业和养老产业同时发展，而是在各自发展的同时相互融合、相互促进。两个新兴热门产业的结合发展必将带来一加一大于二的效果，建议五指山市将该发展模式作为重点努力的方向。

（2） 加强医疗保障设施建设，发展五指山特色“医养结合”养老机构

养老地产的发展少不了医疗保障的配套，但海南省总体医疗水平不高，难以满足养老地产对医疗保障设施的需求。目前，五指山市的主要医疗机构是位于五指山市区的海南省第二人民医院和301总医院海南分院，但这两所医疗机构并没有针对老年人治疗、疗养的专门项目。据悉五指山绿洲岛项目将建起一万平方米的疗养院，全方位为社区居民提供高品质养生与医疗保健服务，然而此项目仍在建设中，运营效果尚待考究。

为了更好地发展养老地产，政府应鼓励医疗养生项目的开发，对于此类项目达到一定标准即可给予一定的政策优惠，从而刺激五指山市医疗水平的提高。另外，五指山市的热带雨林资源丰富，是大量的重要药材生长地，老年人大多都信奉中医的疗养功能，因此五指山市可以开发关于中医疗养的项目，一方面加强医疗保障，另一方面更是走出具有五指山特色的“医养结合”式养老地产模式。

（3） 创新融资方式，保障五指山市养老地产的持续运营

养老地产，具有投入资金大、回报周期长、运营要求高的特点，没有雄厚的资金实力和足够的耐心，开发企业很难做到持久运营，大多数都会选择以卖物业为主的短期持有方式，然而，长投资、长回报的特点决定了服务才是养老地产的核心和最终的盈利来源。资金压力大、无法长期运营成了阻碍五指山市养老地产发展的一大障碍。

为保障资金来源，就要求开发企业能“开源”，通过创新融资方式让更多的人参与到养老地产的开发中，从而解决资金问题。例如可以与第三方平台合作，开展养老地产的“众筹”。海南三亚玫瑰谷与淘宝众筹、周大生共同发起的“爱情地标”众筹项目，就创造了27万人参与的世界纪录，成为国内旅游界首个“众筹”成功的项目。养老地产市场前景广阔，如果参照“爱情地标”众筹项目的运行模式进行养老地产“众筹”，必会吸引到大批的投资者，资金问题引刃而解。通过融资方式的创新，来保障五指山市养老地产走以“服务为核心”的持续运营路线，必将推动养老地产项目在五指山市“茁壮成长”。

参考文献：

[1]张晓峰.老年福利：发展养老服务业蹄疾步稳[J].社会福利，2015，01：18-20.

[2]开彦，曾远明.中国养老产业的困境与出路[J].城市建筑，2015，01：15-17.

第4篇：养老地产项目范文

摘要：近年来，我国的社会老龄化问题日益突出，人们对“养老”的关注推动了养老地产在我国迅速发展。然而现阶段融资难却成为制约我国养老地产发展的一大瓶颈。本文通过对养老地产融资现状的分析，并探析我国养老地产融资路径选择。

关键词：养老地产；融资现状；新型融资方式

一、养老地产融资的内涵

（一）养老地产与养老地产融资的概念

养老地产是近年来在我国进入老龄化社会后出现的新兴地产类型，它是由某一房地产开发企业或社会机构筹集资金，为以老年人为主的消费群体建立的具有适老化设计特征的生活服务社区。养老地产融资是指养老地产项目开发商通过各种方式筹集建设与运营养老地产项目所需资金的过程。

（二）养老地产融资特点

养老地产属于房地产分类中的主题地产，所以其在融资方面也具有不同的特点：投资规模大：养老地产的投资除土地和基本建筑设施外，还包括养老设施的投资。养老设施不仅包括便于老年人生活的商业设施，而且还包括老年大学、活动室等娱乐设施以及医院和护理室等医疗设施。投资风险大：养老地产项目从投资拿地、开工建设到建成达到入住交付标准一般需要大概三年时间，并且养老地产项目是以持有为主，大多数养老地产项目无法通过出售解决资金问题。除了投资回收期长以外，养老地产的经营难度大、老龄消费者对其认可度低也推高了养老地产的融资风险。

二、我国养老地产融资现状

（一）我国养老地产现有融资路径

1、银行贷款融资：银行贷款长期以来都是各类房地产项目开发商首选的融资方式，因为其融资成本相对较低且能够通过抵押土地获得较大额度贷款。但养老地产的情况却有所不同，尤其是在以国家划拨土地、非盈利性养老设施为主的养老地产项目中，土地不能抵押贷款，或贷款率低导致房地产开发企业无法通过最常用的资产抵押方式解决资金问题；而一些养老地产项目虽然通过招拍挂的方式拿地，与普通住宅用地无异，但也因“养老”之名而融资受挫。

2、保险资金：近年来，我国保监会大力推出一系列投资新政，放宽了对保险公司利用保险资金投资不动产的限制。各大保险公司均开始投资养老地产项目建设，保险资金的注入对养我国养老地产的发展起到了积极地助推作用，能够在养老地产的配套设施建设方面提供充足的资金支持，从而保证了养老地产项目持续顺利运营。

3、房地产私募股权基金：房地产私募股权基金（Real Estate Private Equity，简称REPE）已经成为我国养老地产的新型融资渠道。房地产私募股权基金是通过私募方式向资金实力雄厚、资本构成质量较高的机构或个人投资者募集资金。REPE投资的特点是高风险、高回报，如果其投资的公司成功上市，其收益将十分可观；但若其投资的公司破产，REPE将血本无归。目前，一些专注于我国养老产业投资的私募股权基金已开始募集或完成募集资金，但由于养老地产在我国尚处于发展的探索阶段，所以REPE也将面临相当大的投资风险。

三、我国养老地产融资现状

1、传统融资渠道受限，催生新型融资方式：虽然养老地产项目同样通过招拍挂拿到地块，但因为更长的投资周期、更大的资金投入量，银行资金对养老地产始终抱有谨慎态度，特别在当前信贷整体紧缩的背景下，养老地产获得银行融资的空间很小。由于受到我国股市整体市场环境的影响，国内众多房地产企业希望通过上市方式进行融资已经变得越来越困难。加之目前我国大部分养老地产开发企业的资产负债率已经相当高，它们很难通过传统途径进行融资。在目前形势下，我国养老地产开发企业迫切需要开辟新型融资渠道，由国外引入到我国的房地产私募股权基金（REPE）和房地产投资信托基金（REITS）拥有巨大的融资潜力，它们将在我国养老地产的融资领域发挥愈发重要的作用。

2、融资渠道狭窄，居民储蓄率高：目前，中国养老地产的融资渠道虽然较多，但路径依然狭窄。与我国养老地产融资渠道狭窄形成鲜明对比的是我国长期以来居高不下的居民储蓄率，据统计截止2013年底，我国城乡居民储蓄存款余额高达447602亿元。一方面，我国社会保障制度的缺失使得民众更倾向将多余的积蓄存入银行以起到社会保障作用；另一方面，我国居民缺乏可靠的投资渠道，投资意识普遍淡薄。我国养老地产开发企业应将利用适当的融资工具吸引城乡居民储蓄存款作为今后进行融资的新方向。

3、政府优惠政策出台，激发养老地产融资需求：2013年公布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（一下简称《意见》），在现有政策的基础上，从完善投融资政策、土地供应政策、税收优惠政策、补贴支持政策、人才培养和就业政策、鼓励公益慈善组织支持养老服务六个方面对我国养老事业今后的发展提出了一系列有针对性的政策措施。在我国进入老龄化社会后，我国政府经过长期调研和借鉴学习所公布的《意见》也彰显了我国政府对发展养老产业大力支持的态度。如果这些政策能够最终得到落实，必将极大程度上缓解长久以来困扰我国养老地产发展所面临的众多问题，此举也将重新激发开发商的投资热情，进而产生出更多融资需求。

四、对我国养老地产融资的建议

养老地产发展势头将在稳步发展中求突破，预计未来几年全国养老地产投资将会有大幅增长。建议在今后的养老地产融资体系中，加强完善以下几个方面：

（一）建立合理的盈利模式，吸引更多投资

由于我国养老地产尚处于发展的探索阶段，大多数养老地产项目没有建立起合理的盈利模式，致使大部分投资机构对养老地产缺乏投资信心。我国养老地产运营商应该学习借鉴国外养老机构成功的盈利模式，并结合自身特点建立合理的盈利模式。现阶段，我认为我国养老地产项目应该采取“销售+持有”模式，例如可将项目中的30%住宅产品进行销售，余下的70%为开发企业长期持有，这样既能缓解开发企业前期的资金压力，又能够让开发企业通过提供增值服务获得持续稳定的收入。养老地产项目拥有清晰合理的盈利模式后，也将自然而然获得越来越多社会投资机构的青睐。

（二）积极探索新型融资模式

目前，国外的私募股权投资基金已经和我国的一些专门投资养老地产的投资基金建立了合作关系，它们将自身的资金实力最大化对养老地产进行全方位的投资，这是我国养老地产融资的新尝试。待我国的养老地产逐步发展，我们还可以学习欧美发达国家如美国等引入BOT（Build-Operate-Transfer，即“建设―经营―移交”）和PFI（Private Finance Initiative，原意为“私人融资活动”）融资模式，这些将政府与开发商联系起来的先进融资模式会极大促进我国养老地产发展。

（三）加大政府对养老地产扶持力度，出台更多融资优惠政策

政府扶持养老地产的发展是以一定的前提条件作为基础，首先必须规范我国养老地产的发展模式。现在由于我国养老地产的发展模式尚处于探索阶段，政府在土地、财政等方面的优惠政策被一些开发商所利用，它们名义上是开发养老地产项目，实际却是以养老地产的幌子“圈地”、挣补贴。我国政府应该制定一系列更加严格的规范措施来引导养老地产朝着正确的方向发展，例如，可以就养老地产项目中养老设施应该占多少建设比例，是否真正采用适老化设计等指标做出硬性规定。在养老地产健康且规范发展的前提下，我建议我国政府应该学习日本政府，在银行贷款方面给予养老地产开发商更多优惠，可以采用低息、甚至无息贷款吸引更多资本进入养老地产市场。（作者单位：四川大学经济学院）

参考文献：

[1]杨浩文.养老地产的融资与盈利模式[J].地产金融，2012.

[2]潘素侠.养老地产及其融资模式分析[J].经济论丛，2012.

第5篇：养老地产项目范文

现象：地产和险资涌入

截止到2011年，中国65岁及以上老龄人口约占总人口9.1%，规模超过欧洲老年人口的总和，预计到2027年，中国65岁及以上老龄人口占总人口的比例将上升至14%。都说女人和孩子的钱最好挣，目前看，老年人群体已构成很大的消费市场。经历改革开放三十年发展逐渐老去的这一部分人，他们有人生最高的财富净值、有脱离儿女走向专业养老机构的新潮养老观念，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，他们做成了《养老地产开发模式研究》、《保利地产养老设计标准》。直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。保利房地产（集团）副总经理胡在新坚信，养老地产前景非常广阔。今年2月，保利地产公布下一个十年的发展战略规划，其中指出，将北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现重点突破。

同样，远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，这一研究就是两年多的时间。今年，远洋的首个机构养老的产品模型——亦庄项目即将启动。

2010年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式，而利润率问题，万科并不是很关心。随后，万科在其全国的部分项目中，逐渐配备养老地产产品。除了保利、远洋、万科等开发商积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地，他们旗下多家中高端养老社区相继竣工。

考察完日本和美国的专业养老社区后，泰康人寿董事长陈东升聘请专业公司针对不同地方进行专门的养老调查，花两年时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。据透露，泰康人寿目前又在接洽相关政府部门，希望拿下广州生物岛价值数十亿的土地，建设南方第一单养老社区。

在泰康涉足广东之前，新华保险董事长康典就已考察了广东多个地市。据新华保险内部人士透露，康典对珠海的满意度较高，新华未来考虑健康和养老，目前在西安和武汉买地，筹建健康管理中心。

在长时间的调研观望之后，中国平安进军养老地产的路线图也浮出水面——未来将在环渤海、长三角、珠三角、西南部、海南岛等五个地区规划养生养老地产项目。中国太平集团7月底还在上海投资设立了太平养老产业投资有限公司，拟投资约20亿元在周浦设立太平养老社区。

随着地产及险资大佬的蜂拥而入，市场中越来越多的开发企业开始重新审视养老地产的潜在市场版图。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生认为，中国老年人群上升的速度不亚于城市化的速度，老年公寓在国内属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。

困境：拿地难 经营难

尽管各路“神仙”在养老地产的开发和项目争夺上都显尽神通，但在探索的道路上却遭遇困难重重。投资者们在这领域遭到了种种问题：拿地难、运营难、发展难有如大山一般压得他们喘息困难。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊毫不隐晦地指出，“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的，其他的养老企业更是步履蹒跚。”在戴德梁行华北区策略发展顾问主管及董事王晨博士看来，国内还没有一家养老地产的运作是成功的。

土地，是养老机构最难突破的瓶颈。业内人士一针见血指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。在记者的调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。同策咨询与研究发展中心研究总监张宏伟指出，开发商在获得土地时，土地市场尚未明确规定有养老地产用地性质，因此，当前要开发养老地产，只能在现有经营性用地基础上获得。缺乏政策支持，土地价格往往和市场价格看齐。从理论角度来讲，土地价格成本较高是导致养老地产很难盈利的非常重要的原因之一。

现实的情况是，城市规划领域没有养老产业用地这一土地用途，商业型养老项目基本都是建设在国有出让用地上，多数养老项目只能以招拍挂方式获得居住用地、商业用地、医疗用地等，导致前期土地成本非常高。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产养老业务发展中心营销负责人告诉《经济》记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

第6篇：养老地产项目范文

保险企业跨界到养老服务中，所选取的养老服务模式也各有不同。有的以居家养老服务为入口，投资建立居家养老服务专业公司，打造互联网+时代一体化养老;有的从社区养老着手，在一二线城市中，通过竞标地产的方式建立属于自己的养老社区，采用高端护理模式，打造全护理概念。在建立养老社区的同时，保险企业还建立了健康养老体验中心，注重线下养老体验式服务，形成休闲养生、健康管理、医养结合、社区养老等多种业态相结合的养老模式。例如，由泰康人寿投资建设的国际标准大型综合养老社区泰康之家燕园已在北京市昌平区投入试运营。社区总建筑面积约31 万平方米，全部建成后可容纳3000 户约4500 位老人入住。泰康之家燕园的社区服务体系由生活服务体系、医养康复体系、活力文化体系三大部分构成，包括日常生活服务、餐饮服务、健康管理、专业护理、医疗问诊、康体娱乐、活力课程和社工服务等，全方位满足入住长者的综合需求。

养老业务拓展需要大量人才，2016 年3 月，泰康人寿与北京、上海等地20 余所开设护理专业的高校签订订单式人才培养协议，形成以需求为导向、以行业为依托的校企合作、工学结合人才培养模式，以破解养老人才短缺问题。

保险企业切入养老，一般都是大手笔，并迅速铺开，要取得规模效应，对资金是一个巨大的考验，但对于善于资本腾挪的保险企业来说，似乎并非难事。大型保险企业选择以投资商、运营商一体化的全资运营模式，通过自建+ 控股+ 合作的方式培养体系化的养老服务能力。还有一些保险企业采用股权合作模式，与开发商联合成立股份公司，该模式有望成为国内保险公司进军养老地产的主要模式。

而在美国，保险公司投资养老产业的渠道以间接投资为主，保险公司大都不直接参与养老社区开发建设。保险公司通过投资房地产信托投资基金成为养老住宅的持有者，获取长期稳定的投资回报。

养老产业的发展前景是毋庸置疑的。2013 年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，我国养老服务业的发展目标是到2020 年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。2014 年8 月出台的《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》提出，支持符合条件的保险机构投资养老服务产业，促进保险服务业与养老服务业融合发展。

但对保险公司自身来讲，在进军养老项目前必须选准市场定位和盈利模式，找到适合自己的盈利点及盈利模式。

目前，大部分保险公司的养老项目多集中在地产领域，以养老社区的形式切入，其中并不排除圈地嫌疑。而持续的低入住率，让险资们看到了理想和现实的差距，也让其对养老行业有了更加清晰的认识。

中国平安集团子公司平安不动产的养老地产项目合悦，在2015 年春节后进行封盘。该项目以全龄化全方位社区服务为特色，提供颐养身心的全方位服务。据悉，合悦项目并未叫停，仅是暂时封盘。但外界对于平安不动产关注不是这一项目的暂时停滞，更多的是质疑其以养老名义圈地，但平安不动产方并未做出回复。

剥离房地产属性，养老社区并非暴利、高盈利的投资项目，其投资周期也许要长达8 至10 年。在项目投入前期，能维持收支平衡已较为不易。目前从各养老社区运行的情况来看，其短期收益大概仅为5% 至6%，若收益要达到8% 至10% 之间，则需要10至20 年的投资周期。

第7篇：养老地产项目范文

Abstract： Nursing institution for aged is a comprehensive service organization with public welfare， which plays an important role in alleviating China's pension pressure. This paper analyzes the development background of pension institution in China， and by referring to the type of investment and financing system and operation mode in endowment institutions at home and abroad， points out the advantages and disadvantages of the existing investment and financing system of the pension institutions in China. Investment and financing system of nursing institution for aged in China are faced with the problem， and this paper puts forward three proposals for the reform， namely the pilot public-private patterns， special bond issuing pension institutions and to set up the industrial investment fund， and discusses its operation in the actual cases. Finally， it puts forward the corresponding policy recommendations and measures， which has a certain reference value on the solution of the investment and financing problem for endowment institutions construction at the present stage in China.

P键词：养老机构；投融资体制；PPP模式；专项债券；产业投资基金

Key words： nursing institution for aged；investment and financing system；Public-Private Partnerships；special bond；industrial investment fund

中图分类号：F832.2；D669.6 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）24-0075-03

0 引言

随着人口老龄化的热潮的来袭，据相关数据统计，我自2000年以来老年人口数量不断上升，尤其是60岁以上老年人。预计到21世纪中叶老年人口数量将达到约4.87亿人，人口老龄化率达到三分之一左右[1]。老龄化问题带来越来越多的问题，如老龄化率大于自然增长率、经济压力增大、未富先老等。目前我国老龄化问题已受到政府高度重视，缓解人口老龄化带来的巨大压力成为国家、社会、家庭迫切实现的目标。

受传统思想影响，我国多数老年人均趋向于居家养老。但随着家庭趋于小型化、老龄化问题加剧，子女赡养压力日益增大，老年人养老方式逐渐多元化，养老机构已经开始被老年人和家庭所接受。目前，我国养老机构虽种类繁多，但不同种类之间功能区分度不大，而且缺乏系统的管理体系、规章制度，服务质量差、专业化程度低。因此，我国政府大力提倡增建养老机构，尤其是供养型和养护型养老机构，同时大力提倡引进民间资本，并给予用地、税费、补贴等优惠。就目前发展状况来看，加强养老机构的建设和管理，不仅可以缓解国家、社会和家庭面临的养老难题；又可以带动医疗保健和护理、休闲娱乐、保险理财、托管托养等养老产业快速发展。

1 国内外养老机构投融资体制

1.1 国外养老机构典型投融资

自19世纪末起，瑞典、丹麦和芬兰等欧洲国家就相继步入老龄化社会，随后美国、日本等发达国家均进入老龄化社会，经过多年的探索和经验积累，许多国家养老产业发展已经比较成熟，为其他刚进入老龄化社会的国家提供了诸多宝贵的经验。

日本老龄化程度很高，其养老产业发展已经相对较成熟，管理体系比较完善，且涉及行业种类多。日本兴建养老机构是典型的政府主导，社会团体融资供给体系。其分为福利性和商业性养老机构，对于福利性养老机构，是由政府通过财政拨款或专项资金划拨等方式出资兴建，消费规范通过不同条件的老年人口的特点制定；对于商业性养老机构，是由政府主导、商业企业投资建设并进行管理经营[2]。同时，日本政府出台了相关法律法规，推行了社会福利制度和护理社会保险制度等，并建立了较为完备的养老保障体系，以保障老年人的保健、医疗等基本生活。

自20世纪60年代，美国养老产业项目就以公私合营模式为主进行投资经营。美国最大的优势在于其发达的金融市场和完备的政府管理体系，使其融资渠道趋于多元化，通过社会捐助、申请基金会、政府拨款、科研经费支持或银行和债券市场等渠道进行融资[2，3]。同时，美国的融资服务和融资保障体系较为完备，加快了美国养老产业的发展速度。

欧洲国家大部分主要以“居家养老”为主，其兴建养老机构，主要是由政府出资，即由政府出资建设养老机构，并承担入住养老机构的失能老人的大部分费用。虽然政府积极引导、鼓励社会资本投资养老产业，但与美国和日本相比，欧洲大部分国家的养老产业还尚不成熟，政府仍是养老项目出资的主体。

1.2 国内养老机构典型投融资

我国进入老龄化社会较晚，主要以公办养老机构为主、民办养老机构为辅，在养老机构的建设、运营以及管理机制上存在很多缺陷，但随着老龄化速度加快，我国各市都在积极规划建设新型养老机构，如竹林养护院、清福养老院、如皋博爱康复护理院、亲和源老年公寓等，探索养老机构发展的新道路。

相比内陆，台湾地区养老产业较发达，已建立完备的养老系统，细致的行业政策规范，专业的养老机构和护理团队，政府对养老项目非常支持，尤其在养老项目用地方面。台湾养老机构分民营养老机构和公营养老机构两种，主要以民营养老机构居多，即由民间团体作为投资主体，建设并运营。现已有许多成功的案例，例如：竹林养护院、清福养老院、至善老人赡养护中心、爱爱院等等。同时，台湾已将宗教引入养老机构的建设和运营，由宗教在社会募集资金建设养老机构，并通过宗教情结关心、照顾老年人，例如双莲社区。

近几年大陆养老机构不再拘束于传统的养老机构，不少私人企业已开始探索尝试建设新型养老机构，且已初露头角。例如江苏省的如皋博爱康复护理院，是一家“医养结合”新模式下的民办养老机构，由江苏博爱投资有限公司建设并运营，为老年人提供多种服务，如生活起居照顾、医疗护理、心理护理和康复促进等；上海亲和源老年公寓是一个新型民办养老机构，由亲和源股份有限公司投资经营，该项目融合了社区养老和机构养老的优点，拥有舒适雅的环境和齐全的配套设施。

1.3 养老机构现有投融资体制利弊分析

养老机构具有明显的公益性，在国内外建设初期大部分是由政府出资兴建。加之建设养老机构具有较大的市场风险和运营风险，资金投入大，盈利微薄，除此之外，我国公办养老机构和民办养老机构之间存在不公平竞争情况，对民办养老机构的政策扶持不到位，不利于民办养老机构健康发展。目前较成熟的运作机制是公私合营模式，以私人企业为融资主体，政府和私人企业共同出资，不仅可以缓解政府资金短缺的压力，还可以在一定程度上规避双方的风险，大大提高了养老机构的质量和效率。

但随着老龄化问题加剧，仅靠政府出资建设养老机构，远远不能达到社会需求。国内较成功的公私合营模式的养老机构案例较少，配套的政策法规也较缺乏，因此要学习国外先进的经验，充分发挥市场机制的作用，积极引进社会资本，以改革养老机构的投融资体制作为解决问题的突破口。

2 养老机构投融资体制改革建议

对养老机构投融资体制进行改革，目的是为了减少当前阻碍养老机构发展的因素，解决养老机构供应短缺、服务质量低以及机构间竞争不公平等问题，笔者将从以下三方面进行探究养老机构投融资体制改革的具体措施。

2.1 试点公私合营模式（PPP模式）

公私合营模式（Public Private Partnerships，简称PPP）主要指为了共同完成某些有关公共事业项目的投资、建设以及运营任务，政府部门与私营企业签订合同，规定双方的权利和义务，达成长期合作伙伴关系。双方利益共享，风险共担[4]。采用PPP模式可以有效调动社会资本，缓解养老资金短缺压力；同时使政府的职能从“提供者”转向养老机构项目的“监督者”，一定程度上规避双方的风险。国外PPP模式发展较成熟，涉及范围广，如城市轨道交通、垃圾处理、桥梁道路等基础设施领域，经验丰富，对我国养老机构的建设具有一定的参考价值。目前我国也在诸多领域采用PPP模式，已有不少成功案例。同时我国发改委还设立了PPP项目库，包括城市轨道交通、医院养老、市政工程、生态环保等多个领域，并详细介绍了每个项目的建设期、建设地点、项目规模等信息，供社会群众了解参考。

山东省菏泽市牡丹区枫叶正红医养一体化养老项目是我国典型的PPP养老服务项目，也是市、区两级政府重点发展项目。该项目由政府发起，授权牡丹区卫生局为实施机构，并通过竞争性磋商方式与中标社会资本方菏泽市大田房地产开发有限公司签订PPP合同，合同规定该项目采取BOT模式运作和可行性缺口补助回报机制，政府出资方为菏泽市牡丹人民医院，由两方共同成立SPV项目公司山东枫叶正红养老发展有限公司，其中菏泽市大田房地产开发有限公司占股权90%，菏泽市牡丹人民医院占股权10%，由大田房地产开发有限公司负责项目的建设和运营，该项目运营期限为30年，到期之后转让所有权由政府经营。该项目占地面积732亩，总投资11.673亿元，建筑总面积43万平方米，项目包括居家养老、养老公寓、医院、温泉养生康复中心、文化养生生态园。目前已投资1.7亿元，养老公寓建筑面积3.9万平方米，医院建筑面积1.5万平方米，设有1200张养老床位和200张医疗床位，市组织部及民政局集中供养的建国前老党员、民政优扶对象及社会老人共计300余人已经入住枫叶正红养老公寓。项目全部建成后，总共可提供7800张养老床位和600张医疗床位。

将PPP模式引入养老机构的建设和运营，不仅缓解了政府资金吃紧问题，还在一定程度上规避了政府和私人企业所面临的风险，对私人企业有较大的吸引力。同时，PPP模式下养老机构项目的成功案例对我国采取PPP模式兴建养老机构具有宝贵的参考价值，鼓励更多社会资本投资建设养老机构。因此在我国养老机构转型的关键时期试点PPP模式，可以很好地解决我国养老机构投融资遇到的难题。

2.2 l行养老机构专项债券

专项债券（即收益债券），指为了建设某个专项具体工程而通过发行债券筹集资金，它是以工程项目建成后的盈利为保证的，无需政府财政支出，不仅有利于缓解政府财政压力，还对养老机构建设资金的筹措有一定的启发作用[5]。我国发展改革委办公厅于2015年4月《关于印发的通知》（发改办财金[2015]817号），政策指出国家支持私人企业发行养老产业专项债券，规定所得资金投入养老服务设施的建设和提供养老服务[6]。

2016年国家发改委核准同意湖南省宁乡县城市建设投资集团有限公司发行养老产业专项债券，规定专项债券不得超过10.3亿元，并且筹集的资金将全部投入宁乡阳光养老社区项目的建设。同年四川省遂宁市天泰实业有限责任公司也获得国家发改委核准发行养老产业专项债券，遂宁市川中养老康体休闲中心建设项目投入7亿元，补充运营资金3亿元，共10亿元。在政策暖风下，养老产业专项债券的发行不仅有助于养老项目的筹资，同时为养老项目提供了一条长期限、低成本的融资渠道。

2.3 设立产业投资基金，推动养老产业发展

产业投资资金是指发行基金给多个投资商，从而设立基金公司，并自任管理人或委托其他管理人管理基金资产，主要进行企业重组投资、基础设施投资或创意投资等业务[7]。

2015年，我国首支省级政府引导型健康养老产业投资基金在湖南省成立。湖南健康养老产业投资基金首期规模45亿元。该基金在项目投资、机构养老、终老服务和老年用品等多个领域均有部署。不仅私营企业出资，还包括保险公司和金融机构等。如华夏银行发起的养老产业基金，该基金初期规模约10亿元，通过股权投资或劣后债投资模式扶持养老设施的建设。养老产业投资基金的发起，有效地缓解资金短缺的压力，大大推动了养老机构的发展，同时，拓宽养老领域，推动养老产业的繁荣发展。

总而言之，应积极引导社会资本采取PPP模式参与养老机构的建设和运营，并通过发行专项债券、设立养老产业投资基金等方式拓宽融资渠道，以此保证PPP模式在养老机构投融资体制改革中的适用性。

3 养老机构投融资体制改革配套政策建议

3.1 完善试点PPP模式的政策建议

为了更好地发挥PPP模式的作用，各地政府应给予相应的土地规划、资金补助等扶持政策，积极引导社会资本参与养老机构的建设，例如我国四川省政府于2015年通知，该通知指出计划支持10个非营利性养老机构的建设，每个试点城市建设一个，此次试点将首次采用PPP模式。由社会资本负责筹集资金，并建设运营养老机构，同时拥有养老机构的所有权[8]。其次，政府要出整、全面的法规政策，建立有效的协调和监管机制，明确养老机构PPP模式中各参与方的权利与义务，尽可能减少冲突。最后，做好PPP模式下养老机构项目的风险识别工作，建立科学的管理机制和公平的风险分担机制，尽量保证双方风险最小化。

3.2 发行专项债券的政策建议

国家应完善专项债券相关法律法规，建立高效的养老产业专项债券发行管理体系，加强企业债务管理、规范企业债券的发行，以保证投资者的利益；各地方政府在满足国家发改委要求的基础上，适当放宽企业债券审核政策和准入条件，提高审核效率，从而提高企业发行专项债券的积极性；应制定合理的资产划分和风险分担等政策，保证企业获得持续稳定的收益，吸引更多企业发行养老产业专项债券；同时制定完备的偿债保障措施规则，设定合适的企业准入条件，从而减小债务到期兑付风险。

3.3 设立产业投资基金的政策建议

各地方政府应适当放宽政策、简化审批手续，吸引民间资本投资养老领域，设立养老投资基金；应加大政策宣传力度，允许信息公开化，为社会资本提供信息收集平台，并给予合适的政策优惠，增强社会资本设立养老投资基金的信心；政府应采取“放”、“管”相结合的手段，完善行政监管体系，一定程度上简化养老机构的手续审批程序，保证基金安全运行；同时政府应加强产业投资基金相关法律法规的建设，制定相应的产业投资基金管理办法，为企业设立、运作养老产业投资基金提供良好的法律政策环境。

4 结语

目前我国正处于建设新型养老机构的关键时刻，但资金短缺、融资渠道单一等因素都阻碍了养老机构的快速发展，要解决这些难题，仅对养老机构投融资体制的改革是远远不够的，还应为养老机构的发展提供完备的保障体系，建立健全的关于养老机构PPP模式的法律法规体系，完善养老机构PPP模式投融资管理体系，建立有效的政府部门和私人企业间的协调机制，明确双方的权利和义务关系，开辟新的养老机构投融资渠道。

参考文献：

[1]张雪娥.中国人口老龄化问题的特点及对策思考[J].市场论坛，2013（11）：19-20.

[2]张同功.我国老龄产业融资支持体系研究[D].中国社会科学院研究生院，2012.

[3]吴敏.基于需求与供给视角的机构养老服务发展现状研究[D].山东大学，2011.

[4]姜军.PPP模式应用于北京市养老机构建设的研究[A].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院.“决策论坛――管理科学与经营决策学术研讨会”论文集（上）[C].《决策与信息》杂志社、北京大学经济管理学院，2016：2.

[5]王建波，赵佳，贾英豪.城市地下综合管廊投融资体制[J].土木工程与管理学报，2016（04）：8-11，28.

[6]国家发展改革委办公厅.关于印发《养老产业专项债券发行指引》的通知（发改办财金[2015]817号）[Z].北京：中华人民共和国国家发展改革委办公厅，2015.

第8篇：养老地产项目范文

“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

第9篇：养老地产项目范文

有数据表明，万科、保利、中海、世茂等前10强企业已经全部进入商业地产和旅游地产，进入产业、养老地产的数量也已达到一半，进入文化地产的有一少半。有些企业甚至已经把旅游地产作为主营业务，比如雅居乐。万达对旅游地产也有宏伟的战略目标，携手泛海30亿美元投资俄罗斯旅游项目。一些非地产企业也来凑热闹，平安、泰康、宜家、海底捞、苏宁电器等，甚至还有网游公司也涉足了文化地产。

从目前来看，旅游地产的大戏已率先拉开。一位来自旅游地产开发企业的人士透露：“目前的旅游资源，几乎已经给房企们瓜分完毕”。首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。

然而实际上，目前的旅游地产严格来说，95%只可称为“旅游地地产”，投资的退出是来自于住宅和销售。不管是高尔夫还是酒店，核心都是为了加快住宅的销售、提高住宅的售价，因此算不上旅游地产。因为旅游地产的核心是旅游文化、商业经营、产业配套和基础投入，其盈利模式和退出机制与传统地产都有所不同。

真正的旅游地产中应该有四个关键词：第一是长期，旅游地产绝对不是一蹴而就；第二是复合，不能简单等同于住宅销售，而必须整合商业、文化、产业等各方面要素；第三是分包，因为没有一家企业能够一家独大；第四是服务，这不是指终端消费者的服务，而是针对未来的商家运营者。旅游地产项目除了常规的社区之外还有很多休闲度假需求。归纳起来，整个旅游地产应该是对传统地产的全面升级。

再看养老地产，目前养老地产的开发存在着三大误区：区域选择是误区之一。目前大多养老项目都选址于城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区。这在海外很流行，但在中国却水土不服。中高端客户鲜有将远郊作为第一居所；同时，远郊养老项目还会面临交通、配套设施，尤其是配套医疗条件不足等诸多问题。因此，选址城市远郊，特别是在一些二三线城市做养老地产，将是致命的。

误区之二是运营模式。现今大多数养老地产依然沿袭“开发+销售”的传统模式，与普通地产并无二致。放眼海外，养老地产引入了金融机构、保险机构、运营机构，将地产、金融、保险整合成了兼顾开发、经营、租赁，确保金融上可按揭、能购买养老保险产品的复合模式。这种模式在中国尚缺平台。

误区之三在于养老地产未能与整个社会养老体系实现对接。社会养老体系包括医疗保险、养老保险、以及相匹配的金融安排。而目前医疗保险还未全面覆盖，未与地产紧密结合，应对老年化社会应具备的相应保障制度尚未完善。在此背景下单独发展养老地产，将缺乏体系上和平台上的支撑。

再看文化地产和创意地产。十报告中指出，中国会继续实推文化改革发展，使文化产业成为国民经济支柱性产业。文化创意地产，正在成为下一个抢手的目标。

早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特旅游商业项目海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。凤凰股份、长江传媒、盛大网络等文化类上市公司也在房地产市场圈地。甚至连昔日的影视明星李亚鹏，也斥资进军文化地产领域。

其实，文化地产项目的成功与否，前期定位和售后的运营管理起着非常重要的作用。但一些地产项目表面上添加了文化元素，而产品本身的主要特征则却与文化主线完全不搭，纯属概念炒作：或以概念搏名，或以概念炒作来达到土地升值的目的。其实，地产商应该利用土地和营销，提供符合产业要求的运作空间或场所以及相关服务，通过“资源整合”实现土地的“价值再造”，最终获得回报。

文化地产与传统地产之间的本质差异在于对客户群体的精准定位与体验式营销。运作首先需要对消费导向和地块所在区域进行大趋势上的研判与分析，锁定目标客户群的文化需求，确立项目文化定位，从而提炼出项目的文化主线，而这个文化主线也就最终决定了文化地产项目“基因”的优劣。