养老产业的盈利模式精选(九篇)

第1篇：养老产业的盈利模式范文

关键词：养老金；盈利模式；太平养老，。

自2004年颁布《企业年金试行办法》和《企业年金基金管理试行办法》以来，我国企业年金市场迅速发展。截止2010底[1]，全国有3.71万户企业建立了企业年金，参加职工人数为1335万人，年末企业年金基金累计结存2809亿元。以标准企业年金为代表，伴随近年来社会基本养老保障体制改革的不断深化。新型的养老金产品层出不穷，对养老金业务新领域的探索也愈加深入。从2010年开始，各养老金机构开始转变发展方式，重点在养老金产业链延伸、业务范围选择、产品和服务能力建设、运营效率和盈利模式方面深入思考和探索，并形成了有益的经验和良好的发展趋势。只要中国经济发展和老龄化的趋势不变，商业化运作的加快推进、市场机构的纵深参与将是我国养保障体制改革破题的必然途径，建立正确且有效的养老金企业盈利模式，养老金行业才能在未来成为最具成长性和盈利性的行业之一。

一、国内养老金管理机构的经营环境和现状。

自2006年第一批企业年金管理机构走向市场，五年多来我国企业年金预期的“井喷”局面受政策限制和金融危机影响等因素并没有出现。2010年修订的《企业年金基金管理办法》（人社部第11号令）颁布后，对企业年金集合计划作了原则规定，托管机构管理的企业年金基金已达2809亿元，其中，由投资机构投资运作的基金为2452亿元，投资组合数1504个[2]。

从年金的供给来看，截止2011年底[3]，我国年金领域共有各类金融保险机构39家。其中，专业养老保险公司5家，保险资产管理公司4家，寿险公司2家，基金公司12家，证券公司2家，信托公司4家，银行10家，累计发放各类资格61个。平均每个资格对应的年金资产管理规模约在25亿元左右，其规模仅相当于一只中型公募基金的首发规模，对机构的生存状况形成了较大压力。通过表1可以看出，参加企业年金的人数与参加养老保险人员的占比普遍较低，五年中的比例均未超过6%。

造成当下国内养老金业务发展不足的主要原因有以下几个方面：

1.大型行业或垄断行业客户占据了市场90%以上的企业年金规模。这部分客户对管理机构的综合实力和服务要求较高，但是受政策、市场不完善等因素影响，当前的盈利贡献不大；2.作为利基市场的中小企业，其本身的生存和发展并不稳定，缴费能力和市场容量整体有限；3.在市场容量有限的情况下，竞争方式粗放，“僧多粥少”，各家养老金机构竞相逐价，客户和企业获取承办高，当期收入通常较低；4.计划管理中个人选择权普遍未放开、投资品种有限，企业客户对投资短期收益要求迫切，投资管理人面临巨大的绝对收益和相对排名压力，而投资收益好坏很大程度上决定了管理费获取的能力。

有限的客户群、业务范围和严酷的市场竞争环境，造成我国年金单一业务线盈利周期长得现实情况，也迫使部分养老金管理机构逐渐淡出年金领域，集中精力在传统业务和其他新业务。

专业养老保险公司自2004年以来受托管管理企业年金基金710亿元，投资管理企业年金基金660亿元，投资管理的企业年金已经占投资管理业务总量的45%。专业养老保险公司在市场份额方面占有优势，但同样也面临着巨大的盈利考验和长期发展模式的选择问题；即在实现核心能力的建设和运营效率优化的同时，在基础发展方向上是选择横向多元化、还是纵向多元化。两种方式的共同出发点是通过企业年金业务获取客户资源并建立核心能力，但横向多元化更强调以客户和销售队伍为基础，向团体保险等对公金融领域扩展；纵向多元化则强调以养老金业务为基础，以向养老金业务的目标客户、业务范围、产品、服务等方面的深入延伸为路径。目前，各家专业养老保险公司仍处于对可持续盈利模式的探索之中。

二、太平养老对盈利模式的探索及经营情况。

作为第一批获得企业年金管理资格的专业养老保险公司，太平养老经历了中国企业年金发展初期的跌宕与变革，探索盈利的脚步也从未停止。从“中国最具专业和创新精神的养老金综合服务供应商”到“中国最专业和最具创新精神的养老金和员工福利保障计划综合服务提供商”，均体现着太平养老深远的战略定位调整。在中国太平保险集团的支持下，太平养老在盈利模式的探索中经历了几个阶段：一是以企业年金专业化为起步高调切入和抢占新市场；二是结合自身能力和资源横向多元化；三是在多支柱业务支撑下逐步形成可预期的盈利模式。2006年至2010年，尽管企业年金市场并未如业界预期产生爆炸式的增长，太平梯养老凭借先发优势和持续的专业创新，在专业养老金公司中始终保持行业前三甲的位置。实现新增保费按年约40%的复合增长率，累计管理资产实现100倍的增长，管理费收入实现200倍的增长，年金业务2010年的边际贡献率较2009年将近翻上一番。

三、太平养老持续改善盈利模式的主要措施。

太平养老在“十二五”规划中提出，2011年年金业务新增缴费保持市场平均发展水平，管理费收入增长50%；2012-2013年，财务目标持续优化，在2012年实现打平盈利，年金业务增长高于市场平均增幅，管理费收入保持明显增长态势，实现1.5-2亿元的管理费收入；2014-2015年，要稳定盈利能力，年金市场保持15%-20%市场份额和市场同期增速，管理费收入随资产增速稳定增长，年金条线基本实现盈利。太平养老在快速发展中调整节奏，在业务发展的同时，对影响盈利模式的因素进行了分析、调整和坚持，在不同时期兼顾横向和纵向多元化的重点，力争持续改善盈利模式和盈利趋势。

1.推动养老金制度完善，争取改善经营环境。

在推动企业年金管理法规和税收优惠政策的同时，太平养老应继续在职业年金制度、信托型补充养老保障制度等方面，积极参与国家制度层面的建设工作和试点推动工作，为养老金业务条线的纵向深入发展创造良好的政策环境。

2.明晰客户群定位，实现客户价值最大化。

太平养老大力应开展集团内部综合开拓业务员，并推进以目标客户细分为基础的销售渠道改革，通过多渠道有效获取和维护有价值的客户，实现多业务、多产品的匹配。在未来五年的发展中争取实现70%以上客户的跨业务条线多次开发和综合渗透，持续提升客户综合经营的价值贡献，真正建立立体多元化的综合经营管理体系。

3.优化流程，提升运营效率，降低运营成本。

太平养老在未来几年中，应根据统一战略目标、不同专业特色协调高效运作的思想进行体系化建设，大幅度提升运营服务和基础管理效率。进一步推动渠道专业化管理、机构差异化管理、销售有效性、固化销售费用、非核心业务外包或实现信息的集中与共享。

太平养老置身于国家社会经济持续高速发展和人口结构日趋老龄化的时代，成熟市场养老金管理机构的发展经验和历程表明，通过制定合理的战略并在市场经营过程中根据市场状况进行微调来实现盈利，为消费者提供更多和高质量的保障型产品与服务，发挥专业养老保险公司在构建社会养老保障体系中的作用，实现企业和社会的共赢。

参考文献：

[1]李连友。企业年金基金运行论[M].湖南大学出版社，2006.

[2]孙建勇。企业年金管理指引[M].中国财政经济出版社，2004.

第2篇：养老产业的盈利模式范文

保险公司正在养老产业跑马圈地。近年来，不断有保险公司通过建设养老社区的方式，对接养老保险，以期进一步扩大公司的养老业务。

截至2015年二季度末，保险业共有9家保险公司已投资或计划投资25个保险养老社区项目，计划投资金额612亿元。如果截止到最新日期，投入的金额已达到上千亿元。

泰康人寿、合众人寿两家保险公司均在全国范围内展开了养老社区的布局，泰康人寿选择北上广等一线城市进行开发，而合众人寿则偏好沈阳、南宁等二三线城市。

中国人寿、新华保险等保险公司也纷纷涉足这一领域，与养老社区挂钩的新型养老保险产品正处于申报过程中。

与其他社会机构相比，保险公司投资建设养老社区优势十分明显，首先是在客户导入上有所优势，保险公司可以根据保单来锁定客户；其次由于在客户管理方面有数据优势，因此在定位定价方面也较为准确，利于良性发展。

不过，值得记者注意的是，养老社区属于重资产，回报时间较长，对于一家以盈利为导向的公司来说，盈利压力一直悬在头顶。投入数百亿元何时能盈利？如何盈利？这些都成为保险公司发展养老社区的障碍。

泰康人寿专注高端社区

在众多保险公司中，泰康在养老社区的投入已经有10年的时间，泰康之家的养老社区主要采取医养结合的模式，为社区居民及周边社区提供医疗服务，形成预防―治疗―康复―护理的一站式闭环式。

《投资者报》记者近日通过泰康之家的客服中心了解到，要想入住泰康之家，主要有两种方法，一种是购买泰康人寿幸福有约系列的保险产品，同一投保人的投保金额必须超过200万元，才能获得入住泰康之家的资格。另一种方法则是花费20万元押金再加上购买65万元～200万元的乐泰卡即可入住。入住后每位老人每个月还需要缴纳5000元～15000元不等的月费，此外，一些医疗服务也需要额外收费。

合众、新华多家加紧布局

与泰康之家有所不同，合众人寿开发的合众优年生活养老社区价位稍低，购买50万元到75万元的保险就享有入住资格。定位于中高端人群。合众人寿相关人士对《投资者报》记者表示，目前武汉、南宁、沈阳三个地区的养老社区已投入运营。

近年来，合众人寿不断扩大养老社区的版图，甚至延伸到国外，据合众人寿方面介绍，2015年至今，公司已花费1.5亿美元收购了美国的15家养老社区。

据合众人寿提供给《投资者报》记者的最新数据显示，截至2016年9月，合众养老社区对接产品的保费收入达36.7亿，占总保费收入的22%，可谓十分可观。

除泰康人寿、合众人寿外，新华保险也在加紧养老社区的布局，在2015年年报业绩会上，新华保险董事长万峰表示，“目前新华投资的养老项目有三个，分别为海南博鳌休闲度假养老社区、北京丰台莲花池介户型的养老公寓，以及北京延庆城区的活跃型的养老社区。其中，海南博鳌一期工程在2016年春节期间已经部分投入运营。”此外，国寿、太保等养老社区项目也正在积极推进中。

盈利周期过长

值得关注的是，截至目前险企介入养老产业仍没有形成一个行业行为，由于前期资金投入巨大，因此只有一些经济实力雄厚的大中型寿险公司愿意试水。但各险企的养老社区已经形成了一定的差异化，首先在客户入住门槛上，泰康、国寿、合众等均优先采取对接保单方式引入，新华及太保则采取直接交费的方式。其次，在价格定位上，泰康、新华等均定位于高端群体，而合众的价格则相对平民化。

毫无疑问，人口老龄化为养老产业带来了巨大的市场需求，一些成熟的养老社区入住率高达100%，甚至出现排长队的现象。据《投资者报》记者了解，目前大中型险企投资建设的养老社区首年入住率均超过30%，一年后甚至可达80%～90%。

市场状况良好，使得保险公司愿意投入数百亿元砸入养老社区这片蓝海，泰康之家上海养老社区一个项目就投入了40余亿元，全国7个项目投资总额约为203亿元，合众武汉优年生活社区投资也近百亿。但何时能收回成本，获取利润呢？

近年来，不仅是保险行业，甚至很多房地产大亨也开始涉足养老社区产业，但至今为止业界并没有成功的盈利案例。由此看来，养老社区前景诱人，但要从中获利并非易事。

泰康人寿董事长陈东升曾对媒体坦言称，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间。

合众人寿方面则对《投资者报》记者表示，“我们认为，养老社区盈利的基础是优质服务。”合众人寿下阶段将兼顾发展中高端服务及中端养老社区服务。

第3篇：养老产业的盈利模式范文

我国作为一个老龄化正在加剧的国家，关注老人这一社会群体愈发重要，而养老问题也变得更加贴切人民生活，探究如何养老已经成为社会发展的必要趋势。从传统的养老到现在的养老模式，对养老模式的研究，对于一个国家的长期稳定与持久发展也就变得尤为必要。我国农村养老的财政资金出现巨大的缺口，对于我国农村养老入不敷出，背负了巨大的财政压力。因此，对于政府而言，急需寻找到一种缓解财政资金压力的途径。PPP模式的筹资方式和管理方式，迎合了政府的需求，同时也符合当展的要求。

PPP模式是指以某一特定项目为对象，通过公共部门与私人部门之间相互合作、共担风险、共享收益从而实现双赢或多赢的一种现代融资模式。在共赢的理念下，PPP通过政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与私人部门的民间资金、技术创新和管理效率相结合，从而使双方的合作产生“1+1>2”的效果。农村养老保障具有纯公共产品的属性，农村的社会基本养老保险更是一种区域性质的公共产品，其属性是在政府现有财力约束的特定条件下产生的。因此，从长远看，农村基本社会养老保障应由国家和集体为主体来提供，并坚持政府主导原则。但是政府主导原则不等于无条件地优于市场原则，因此要求在坚持政府主导及引导的原则下充分发挥市场的作用，引入企业和个人的资金，不但有助于解决资金的短缺问题，按在一定程度上也会减少“搭便车”现象。除此之外，PPP模式农村养老，政府、企业与个人共同出资缴费，发挥了财政调节稳定经济的职能和福利职能，使得社会更加公平、稳定和和谐。

过研究该项目，进而充实PPP模式的实践运用与完善农村养老的管理模式。不但解决我国农村养老资金的缺口问题，而且会注入更多的民资基本，从而提高农村养老水平。养老保障作为准公共商品，以政府全权代办不仅加重了财政压力，也降低了市场效率。而完全交由具有逐利性的市场则难以体现其保障社会公平的作用。因此通过将PPP模式引入农村养老，为政府减轻财政负担，为企业提供新的投资方向，为农村老人提供养老保障，有助于实现社会稳定、公平和发展。

二、我国农村养老现状分析及存在问题

我国人口老龄化发展趋势加剧。我国人口基数大，人口老龄化速度快，农村地区尤为严重。从横向看，尽管中国人口老龄化程度在世界范围内并不算严重，但从纵向看，我们面临着人口老龄化速度快，并呈高龄化发展的趋势。农村人口老龄化带来了高抚养比。农村人口老龄化速度加快的结果直接导致了农村老龄人口抚养比的不断提高。农村“空巢老人”数量增多，传统的家庭养老模式面临挑战。由于城市化进程加快，大量农村青壮年劳动力进入城市工作，传统的家庭养老模式受到冲击。

我国农村养老制度不健全，养老现状堪忧。十八大报告在加强社会建设中紧密围绕保障和改善民生的重点，从多个问题、多种角度进行了深刻阐述，把“老有所养”列为改善民生，加强社会建设“五个有”的主要内容之一，但在现实的农村养老问题尚存在诸多有待改善的问题。农村社会保障资金缺乏。我国农村社会养老保险主要集中在社会保障资金筹集、使用，养老基金投资运营方式和现收现付制与积累制选择等方面，在这方面财力投入有限。据调查资料显示，占总人口70%左右的农民的社会保障支出仅占全国社会保障支出的12%左右，而占总人口30%左右的城镇居民的社会保障支出却占全国社会保障支出的88%左右。农村养老服务设备缺乏，娱乐生活单调。老年人的身体素质较差，特别是空巢老人，患病率高达75%。农村一些子女养老观念差，法律意识淡薄，敬老爱老氛围不浓厚。当今社会，相当一部分人养老观念淡薄，把老年人不当“财富”，而当“包袱”，老年人在自身合法权益受到侵犯时也不懂用法律手段进行维权，更加不利于提高我国农村的养老水平。

我国现行的传统养老院模式难以提高农村老人的养老水平。就我国目前的养老院而言，私人养老院费用昂贵，公立养老院严重不足，家庭养老问题诸多。住不起、住不进、住哪里，正成为农村老年人的养老心病。首先，民营养老院环境好，但价位高――住不起。以北京地区的爱慕家养老院为例，据里面的工作人员透露，一个样板标准间（内置两张席梦思床、一个柜台，一台固定电话、一个紧急感应器、壁挂电视、空调、卫生间、阳台等），一个月要5000多元，还不包括吃。其次，公办养老院床位紧张――住不进。北京市现有的养老服务床位不到4万张，只占60岁以上老人数的1.8%，而在发达国家这个比例达到5%至7%。我国现在在农村建立的公办养老院数量及其有限，根本无法满足农村的养老需求。

三、PPP模式农村养老具体应用

采用系统分析的定性分析法，主要目的是对PPP模式农村养老这一系统作出科学合理的绩效评价，评估这一运营制度下的农村养老带来的社会效益，这是支撑PPP模式运营下去的核心依据所在。引进GCC要素系统原则，将PPP模式农村养老视为一个系统，则该系统了包含三个基本要素：政府、企业和农村居民。对PPP模式农村养老做出合理的绩效评价，我们需要分别针对其三个基本要素做出各自的绩效评价，最后汇总得出综合绩效评价，即PPP模式农村养老带来的社会效益。

政府PPP农村养老职能。政府要高度重视农村养老的问题，加大财政的投资和补助，确保农村养老的资金安全性。规范农村养老保险金的使用和管理，建立科学、健全的信息管理系统，提高养老金的信息化管理水平。采取对养老金使用管理的各个环节的不定期检查，确保农村养老金的合理使用。

政府通过公开招标等方式，确定有能力提供农村养老服务的私人企业，并对企业实行合同制管理，有利于提高准公共商品的供给质量；PPP模式下的农村养老，其筹资渠道呈现出多元化趋势。相比传统的公办养老模式，这有利于减轻政府的财政负担，提高财政资金的使用效率和效益。加强宏观监控职能，为最低收入者提供保障。政府对养老保险基金不进行直接干预，而只负责宏观调控以及对各养老保险基金管理公司进行监督协调。此外政府还为社会的低收入者给予财政补贴，提供基本保障。

企业PPP农村养老职能。私人养老金管理公司参与管理运营，私人股份公司向政府注册后，立养老基金管理公司金融机构，承担收缴保费、管理个人账户、基金投资运营、发放养老金等管理工作。除此之外，从中短期运营角度分析，由于在农村建立养老院能就地雇用廉价的农村劳动力，一定程度上减少企业运营成本，且PPP模式农村养老院运营实行政府与企业风险共担、盈利归企业所有的管理机制，故企业不会有亏损的风险，以此免除企业的后顾之忧，并有可能实行盈利；从长期运营角度分析，企业倘若在前期能实现盈利，将盈利积少成多，并转作企业资本，有利于从事PPP模式下政府应允的其他营利性市场业务，凭借政府给予的优惠政策取得市场竞争优势，从而实现更大的盈利。

农村居民PPP农村养老职能。农村养老居民通过现金或非现金等灵活的缴费方式交纳部分养老费用后，“就地养老”，能享受更高质量的养老服务，真正实现“老有所养”的舒心和温暖；除此之外，PPP模式农村养老院的建立与运营需要雇佣一定数量的服务人员，而这恰好为农村地区的剩余劳动力提供更多的工作机会，提高农村居民的就业率，从而提高农村居民的收入水平，缩小城乡差距，促进社会公平。

四、结论与建议

结合我国农村养老的现状及存在的问题，并经过PPP模式农村养老定性分析，得出以下结论。

筹资环节，PPP模式农村养老从包括政府转移支付、农民个人缴费、私人企业投资以及社会慈善机构捐助等筹资渠道筹集资金；从资金形式上看，不仅有现金缴费方式，农民也可以用农产品换养老、土地换养老等，以非现金方式灵活缴费。管理环节，在PPP模式的运营方式下，政府将农村养老服务“外包”给私人企业，并按企业的服务质量给予相应报酬。由此相当于政府利用经济手段督促私人企业保质保量地为农村居民提供养老服务，不断提高管理的科学性与效益性。监管环节，PPP模式下的养老新设养老资金统一账户，全面负责养老金的收支。

于政府而言，PPP模式农村养老有利于减轻政府的财政负担，同时也能提高政府财政资金用于农村养老服务的使用效率和效益；与个人而言，有利于在提高农村老人的养老水平，同时在农村当地提供更多的就业机会，创造新的消费增长点，最终缩小城乡差距；于企业而言企业投资于农村养老，亏损时由政府予以财政补贴，盈利时此些盈利所有权归于企业，从长期来看企业实现了一定的资本积累后还能从事政府的捆绑业务，实现更多的盈利；于社会而言，有助于解决农村要的资金短缺，并且有利于实现社会公平和稳定，实现经济健康发展与繁荣。基于以上分析和结论，提出以下的建议。

第一，政府加大扶持力度，强调政府的责任与增加经费投入，政府不仅增加财政投入，用于养老机构的规划与立项、土地征用、基建等方面，还给予税收等政策优惠予以扶持。同时设立专项进行补贴，鼓励更多的社工、护理等专业人士服务老人。相关部门建立统一的规范约束，加大对养老机构的监管力度，实行分级化服务，以促进良性发展。

第4篇：养老产业的盈利模式范文

盈利模式(Profit Model)

指按照利益相关者划分的企业的收入结构、成本结构以及相应的目标利润。

通俗来说，盈利模式就是企业赚钱的渠道。有效的盈利模式分析有利于企业从既有的单一赚取利润的思维定式中解脱出来，寻求更为多元的利润来源方案。那么互联网产品在进行盈利模式设计时首要考虑的是什么呢？是用户、是顾客。互联网产品盈利模式设计的首要原则就是“以用户为导向，以利润为中心”。

当今社会正在倡导“互联网+”思维，其首要思维就是用户思维，只有牢牢抓住用户心理，解决用户痛点，从而为用户创造价值的产品才是好产品。因此，互联网产品盈利模式设计应以用户价值为核心，并需要在市场细分和客户偏好分析的基础上，通过有效的定位来抓住高利润的客户群，实现稳定盈利。

Adrian J.Slywtzky盈利模式设计要素

目前，关于互联网产品的盈利模式设计在学术研究上没有达成一致性的结论，各家众说纷纭，笔者最为认可的是Adrian J.Slywtzky提出的从盈利模式设计要素角度进行的分析方法。其遵循“以用户为导向，以利润为中心”的原则，将盈利模式设计要素概述为：业务范围、客户选择、价值获取、战略控制。

笔者认为此四要素环环相扣，紧密相连，如产品的业务范围是一开始就确定的，但后期的优化调整应该适应于核心客户的需求、价值获取途径、以及企业的战略控制；客户选择决定了价值获取的方式，价值获取方式必须与客户的特点相适应，而客户的选择又取决于业务范围；战略控制是由客户选择和价值获取来决定的，而战略控制又在一定程度上决定了业务范围的未来发展。

盈利模式设计要素

网易云音乐盈利模式分析

网易云音乐是一款互联网音乐产品，以歌曲个性化推荐、歌单、独家自制DJ节目、音乐社区分享和音乐指纹为核心功能，主打发现“好音乐”和分享“好音乐”。其对用户来说，主要是让寻找自己喜欢的音乐变得简单，让分享喜欢的音乐变成一种享受。

网易云音乐是2013年4月23日正式的，赶了互联网音乐产品的“晚集”，在QQ音乐、酷狗、酷我等早期音乐产品几乎垄断的格局下，它依旧能实现快速增长，在2015年7月用户数量过亿，到2016年7月用户数量突破2亿，这足以说明其是一款好产品。

网易云音乐

接下来我们将从盈利设计要素的角度分析网易云音乐这款优秀的互联网音乐产品的盈利模式。

网易云音乐盈利模式分析

网易音乐人

网易云音乐从一开始就定义为互联网音乐产品，其核心价值在于为用户提供优质音乐聆听与分享的解决方案，业务范围也就此锁定在了音乐及相关产品和服务上。

在客户选择方面，年轻一代才有在互联网听音乐的习惯，也才有对音乐质量的追求。中老年人一是没有在互联网听音乐的习惯，这一习惯也很难培养；二是中老年人对音乐质量的识别度不高，对音乐质量没有太多要求。客户选择为年轻人，这个在业务范围锁定为互联网音乐就相应确定了的。

再来就是价值获取，这一点和盈利是直接相关的，网易云音乐是在社会倡导保护知识产权、人们的版权意识萌芽的时机下诞生的，年轻人听优质音乐的需要就势必衍生出购买正版优质音乐的需求，因此网易云音乐选择的核心盈利模式是销售音乐数据和提供免费下载付费音乐的增值服务。

至于战略控制，这里的战略控制是在盈利模式设计分析的范畴下讨论的，是狭义的，只指如何从战略层面保护利润流。版权意识的增强不仅仅使年轻人产生购买正版音乐的需求，也加剧了他们听音乐的成本，同时也使得互联网音乐平台靠提供海量音乐存活的老路已经走到了穷途末路(把所有音乐的版权买下是不经济的)。这时精确的音乐推荐，花最少的钱购买最有价值的音乐的版权和丰富音乐分享、增加听音乐的附加值就显得尤为重要，因此网易云音乐要保护利润流就必须加强歌曲的精准推荐，并积极收集用户希望收入的歌曲和加强音乐分享体验。

第5篇：养老产业的盈利模式范文

文/刘旦

【摘要】随着中国成为世界老年人口最多的国家，养老问题也成为近年来学术研究的热点，考虑到老年住宅产品市场需求巨大，养老地产成为当下中国众多企业实现战略转型的方向。本文在深入分析养老地产内涵基础上，剖析了我国当前养老社区开发现状。最后，在借鉴美国、日本养老社区开发经验基础上，从项目定位、项目选址、产品设计、价值链闭环等方面提出了中国养老社区开发和运营模式。

关键词 养老社区；国外经验；运营模式

【作者简介】刘旦，江西财经大学副教授，博士，研究方向：房地产经济。

在经济新常态以及住宅市场持续低迷背景下，养老地产成为众多地产企业实现业务转型的战略选择。不过，到目前为止，我国还没有形成可供全国化复制的成熟商业模式。养老社区是养老地产的特定形态与模式，也是养老地产市场的细分领域。受传统道德价值观和“大家族”观影响，我国老年人仍旧秉持在子辈和孙辈附近生活的“在家养老”观念，因此，从老年人的养老需求出发，集居住、养老、医疗、养生、娱乐功能于一体的养老社区将是我国老年人养老方式的首要选择。本文拟就养老社区开发和运营模式进行研究，以期抛砖引玉。

一、养老地产内涵

（一）养老地产概念

目前，对于养老地产内涵国内学术界还存在争议。本文认为，养老地产是地产和养老产业的复合，核心是服务，地产是嫁接服务的平台。养老地产具有四大属性，其中房地产属性是其根本属性，但与住宅地产不同，养老地产在物业形态上注重适老化改造；服务属性是核心属性，是养老地产的本质特征；养老地产还具有金融属性，本质上持有型地产最高级形态，是一种金融产品，只有金融这个点打通，持续运营才有可能；最后，由于养老地产客户是老年人，人文属性、人文关怀是乐享晚年的应有之义。从相关利益者角度分析，对企业来说，养老产业链包含众多相关产业，核心产业主要包括养老设施、老年护理和老年医疗，其中养老设施的开发和运营，准入门槛高，如果开发商能跨过门槛，建立行业壁垒，拓展空间极大。对政府来说，养老产业发展有利于解决民生（老龄化）问题，有利于带动周边产业发展，有利于拉动内需，进而形成新的经济增长点。对老年人来说，养老地产是提升晚年生活质量，实现乐享晚年生活目标的物质载体。

（二）养老地产内涵

1.与传统养老院相比规模更大，盈利模式更强调福利保障型和市场商品型相结合。养老地产可分为营利性和非营利性，后者主要由政府来承担，前者主要由社会资金来主导。在市场化养老模式下，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，其开发和运营综合了服务属性、商业属性和住宅属性等三重属性，其中服务属性表现在管理要求高，需要精心打造以服务为核心的专业管理团队，服务内容涵盖从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护。商业属性表现在前期投入大，要求长期持有运营，资金回收期较长。同时，商业属性还表现在运营难度大，租售方式将比普通商铺更为复杂。住宅属性表现在开发难度高，养老地产除了产品设计要考虑适老化，还需要配套大量的辅助设备。因此，相比传统养老院，养老地产在规模上更大，开发运营难度更高，开发商在市场化运作过程中应该考虑政府公共福利以及民生、就业、医疗、养老等问题，形成一个多赢局面。

2.与住宅地产相比产业链更长，管理模式更强调战略协作、强强联合。从价值链看，住宅地产是单一地产，核心利益主体主要是开发商和购房者，采取单一价值链运作模式。养老地产是复合地产，核心利益主体除了开发商，还包括政府、消费者、运营商、投资商等，利益协调难度更大。从产业链角度看，养老地产产业链更长，可以分为核心产业，如养老设施、老年护理、老年医疗；配套产业，如专业设备、老年食品、老年服饰、营养保健、老年娱乐、老年旅游、老年求知等；衍生产业，如老年理财、老年融资、老年保险、老年咨询等。从产业链条重要性看，房地产是基底，是养老地产市场化运营的平台；养老产品设计是核心，是整个养老地产项目驱动的引擎；优势资源是项目核心竞争力形成的关键，一个好的养老地产项目只有加入优势资源才能产生竞争力。因此，相对住宅地产开发，养老地产开发门槛更高，复合属性更强，需要开发商具备对于医疗、保健、餐饮等资源的整合能力、筹集长期投资资金的能力以及后期运营管理的能力等。开发商运用传统住宅地产开发全产业链运营模式比较困难，需要通过平台打造，分工合作，整合供求端多种资源，整合路径，更强调优势互补，合作开发。

3.与养生地产相比受众更窄，功能配置更强调养老配套服务。养生和养老本身有功能上的重叠，但养生概念受众群体除了老年人群外，其优美的环境也吸引了不少中年置业人群。作为养老地产，老人最需要的是养老配套服务，因此，养老地产开发商不仅是地产开发商，更是养老服务提供商。养老地产作为养老产业的整合平台，是各种养老保障服务的整合终端，养生地产对服务和运营机构依赖较弱，主要与健康产业中的健康管理服务产业结合紧密。在物业形态上，养老地产强调为老化、适老化配套设施，养生地产强调自然生态与人文资源固化为优美的园林设计与景观。从产业属性看，养老地产要平衡福利性、公益性、弱营利性三者关系，养生地产纯粹是市场化运营，追求高利润回报。从开发主体看，养老服务提供主体是民营非企业机构和民营养老服务公司，盈利来源主要是会员费和服务费。房地产开发主体一般是房地产开发公司或其他投资企业，盈利来源主要是产权销售和房屋出租。养生地产开发主体一般是资金实力雄厚、无短期回现目标、具备较强资金周转能力的发展商。

二、我国当前养老社区开发现状

在“银发经济”商机初露后，以大型地产开发商和保险公司为代表的投资主体纷纷将目光投向养老社区，具体而言根据其功能配置可以分为以下几类。

（一）独立护理型

独立护理型是指单独设立在城市中心较好位置的纯护理型社区，与周边社区无关联，对医疗护理要求高，客户价格敏感程度一般，但前期投入资金压力大、回笼慢，典型项目有恭和苑、星堡中环等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城市内部，交通便利，周边医疗设施完备；二是配套方面，社区周边基础设施完备，社区配备基本医疗护理，周边区域承担高等级医疗需求；三是盈利模式为少量入门费+租金，运营主体自营，通常具有运营或医疗优势；四是目标客群定位为需要护理和特殊照顾人群，如老年痴呆症、临终关怀、术后护理等。

（二）综合开发型（混合型）

综合开发型是指在城市郊区成片开发，自主建设的养老社区，适应各年龄层群体，尤其考虑老年人和子女家庭的就近和混合居住，服务对象包含健康老人和非健康老人的综合社区，典型特征是租售平衡，选址要求高、产品力打造难，但资金压力相对较小，典型项目如亲和源、北京太阳城、天地健康城等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，周边自然环境良好的郊区，离核心城市1~1.5小时车程，具有一定的景观自然环境基础；二是配套方面，社区自建完成商业、医疗甚至教育配套以弥补区域自有配套不足的问题；三是盈利模式方面，70%~80%销售，20%~30%自营，运营可自营或外包；四是目标客群定位为销售客户立足活跃老人为主，持有物业主要面向社区内部老人或未来外来老人。

（三）社区嵌入型

社区嵌入型模式就是在成熟社区中拿出几栋物业配建老年设施，产品形态可以是老年公寓、日间照料中心、老年活动中心等。该模式对于医疗护理要求较高，代表项目如保利和熹会、远洋椿萱茂、万科良渚等。该模式成功要素有四个：一是选址方面，在城区内部大型社区或周边生活环境优越的郊区，社区周边，对老人有吸引力；二是配套方面，社区承担商业等基本配套，基础医疗护理设施完备、高等级医疗需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“会员权+月费”、护理按照等级收费等，需要完备的运营能力；四是目标客群定位为半自理、具有一定护理需求的群体。社区嵌入型养老地产典型特征如表1所示。

三、国外老年社区开发模式

（一）美国持续照护退休社区（CCRC模式）

美国是世界较早进入老龄社会的西方发达国家，经过几十年发展，其CCRC模式已形成非常成熟的体系。概括起来，其发展特色有以下几点。

1.选址时注重生态环境，拥有完善的配套设施与功能区划分。CCRC通常选址在距市中心1个小时车程、交通便利的城市近郊，选址时注重生态环境营造，不仅建有大面积绿地、花园，普遍采用无障碍设计，还提供各种生活配套设施，满足入住者的一切生活需要。如美国太阳城养老社区是闻名世界的最为成熟的老年社区之一，选址于阳光明媚的凤凰城郊区，全年312天能够接受日照。太阳城北边的Pleasant湖是西南方最大的湖，面积已扩大到1万英亩。西边的WhiteTanks地区公园，面积已达2.6万英亩。同时，太阳城周边配套也非常完善，如1200亩的高尔夫球场，生活设施方面包括7个娱乐中心，2个图书馆，2个保龄球馆，8个高尔夫场，3个乡村俱乐部，一间美术馆和一个交响乐演奏厅。在建筑设计上，小区内除了实现无障碍设计外，最大的亮点就是功能区划分环环紧扣，互为助益，六大居住社区定位明确。同时，社区还配备了医院，为入住者提供预防、护理、康复等多种医疗服务。

2.项目规模普遍比较大，产品种类丰富。在美国，CCRC规模都比较大，如美国佛罗里达太阳城中心规模接近微型城市，社区太阳城中心共有1.05个住宅单元，目前有来自全美及世界各地的住户1.6万。在产品策略上，养老社区物业种类一般比较齐全，开发商一般根据老年人的退休或晚年生活的阶段性特征，设计与特定阶段相适应的住宅产品。如太阳城住宅类型就包括独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等，能够满足不同老年人群的需求，其中社区住宅以低层建筑为主。

3.分工协作的运营管理模式。由于牵涉到不动产开发，养老社区的开发、运营与管理相较于居家养老和社区养老运营机构要复杂得多。美国CCRC项目开发主体基本都是私人投资并进行商业化运作，从投资运营主体来看，目前规模较大的养老住宅项目主要以地产开发商、保险公司和政府为主导，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及国外投资商等开始慢慢进入这个市场。其运营特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，各环节的专业分工实现了高效低风险运作（表2）。

（二）日本的两代居模式

作为亚洲国家，日本拥有最符合东方特色的居家养老服务以及长期护理服务体系，以“一碗汤的距离”为特色的“两代居”模式更是巧妙地融合了代际照顾和养老服务，使得老年人既不需要远离子女又能得到妥善的养老和医疗服务。

1.以两代居为主的发展模式。当今日本社会，集中养老、社会养老模式成为主流，原因除了居家养老模式不便受到社会服务外，年轻人与老年人的观念差异也是该模式日渐式微的主要原因。为了兼顾东方文化特点和适应“4-2-1”的家庭结构，日本养老地产采取了老少两代在生活上适度分离，又方便照顾的两代居模式。当前，两代居模式有了一些变化，一是规模更大，二是父母与子女住在相邻的区域内，距离以“一碗汤”为最好。例如，日本最近开发的大型养老社区开发理念都是能够让各种年龄层的人在一起居住，实现两代人之间的互相照料和扶持。

2.注重高科技在养老社区中的应用。在产品设计上，日本两代居模式除了遵循普遍的为老化、适老化原则外，注重高科技在养老产品中应用是其特色。以诚信香里为例，床边墙上有“失禁感应器”，床脚处安装“离床感应器”，能让工作人员在老人不慎从床上跌落时迅速察觉并及时赶来。洗手间里全部设施由电脑控制，设施配置非常人性化，例如马桶上方有呼叫用的绳圈，洗手间天花板上装有“动作探知感应设施”等。同时，浴室所有的墙壁还有专为坐轮椅的老人设计的电动入浴设施。此外，为了能给老人解闷，“香里园”还研发了能和老人双向交流的宠物机器人，可以向人打招呼、唱歌、朗诵汉诗等选项。同时，入住的老人每周都能接受“松下纪念医院”及“道仁医院”的远程医疗诊断，医生通过专门仪器就能够掌握老人各项生理健康数据，对症下药，给出建议。

3.注重发挥民间资本在养老项目开发中的作用。从开发模式看，日本养老社区一般采取多企业之间联合开发模式，不但降低了开发风险，还使得社区内每一个细节均能够表现出众。如日本高端养老运营管理机构代表SunCity株式会社成立于1980年，由100家日本企业共同出资，注册资金120亿日元，股东涉及行业包括银行、保险、证券、开发商、酒店、商业、实业公司等，大部分为日本业内顶级企业1。在运营上，基本采取出租模式，运营管理以民间管理公司为主，因为后者能更为专业的服务。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的，该运营模式不仅需要开发商具有强大的资金实力，还要具备搭建完善的养老服务体系能力。在日本，由国家投资建设的养老地产所占比例较少，大部分养老机构都由民间投资开发，这得益于日本的介护保险制度和独特的住宅金融公库模式。同时，日本政府还通过财政补贴或低息贷款方式支持养老地产发展。

（三）借鉴意义

1.发展模式借鉴。在美国，CCRC基本采取“保险+地产+养老”产业融合的商业模式，“政府扶持+开发商盈利”的发展模式，投资回报丰厚。运营上采用倒按揭的运营模式，吸引以银行、保险资金为代表的长期资金参与，为可持续运营提供保障。养老社区规模普遍比较大，服务类型多样，配套完善，通过各年龄阶层混住，消除老年人群的孤独感，或者与周边知名大学合作，使其老有所为，老有所学。在日本，养老社区基本都不是以出售产权为目的经营模式，家庭或亲属护理是基础，公共福利服务和市场化服务是补充，突出自助自理。在建筑设计上，普遍重视规划设计的人性化。

2.运作模式借鉴。受亚当·斯密经济理论影响，美国强调政府不应过多干预市场，因此，其养老社区开发以民间资本为主导，是纯商业化的市场化的养老地产，政府通过养老扶持政策以及发达的金融市场支持养老事业发展。在美国，养老社区开发和运营是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金和私募基金共同构建，利益链条主体是REITs型投资商，通过REITs整合其他各大相关参与主体。美国前十大养老社区拥有者中，有五家REITs公司。与美国类似，日本受西方尤其是美国经济理论及模式影响，其养老模式也是以开发商为主导，政府辅助，同时更多注重家庭亲情，两代居盛行。

3.盈利模式借鉴。在国外，由于是商业化的养老地产，收费普遍比较昂贵。以美国CCRC模式为例，由于涵盖了自理生活、辅助生活以及专业护理等多个层次的服务，收费通常较为昂贵。美国CCRC采取会员制经营，入住老年人一般需首先缴纳一次性会费，经社区专门体检机构体检合格后方可以合同形式获得在指定社区的长期居住权。除入门会费外，老年人还需为餐饮和日常照护等服务支付额外服务费，额外费用的支付随会费缴纳额的上升而递减。同时，会员的入门费可在既定期限内退还老年人或不退还，通常入住时间越长，会费退还比例越低。在日本，以横滨太阳城为例，其营收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根据房间大小，3000万~9800万日元不等，月金包括管理费和餐费。此外，收入来源还包括一些额外收费。

多渠道的收入来源保证了项目的持续运营。

4.发展阶段借鉴。在国外，养老地产都经历了从低级形态向高级形态的发展和转变，这一不断演进的过程与国家的宏观经济社会特征和人口老龄化特征相适应。目前，西方发达国家养老地产开发以老年社区为主，设计理念从最开始的偏重地产属性进入到注重金融属性和人文关怀阶段，普通化、人性化、社区化发展成为养老社区开发的特征（表3）。

四、养老社区开发建议

（一）围绕老年人群需求，构建科学的选址模型

作为主题地产，养老社区开发与城市规划密切相关，其定位必须基于城市发展视角，构建科学的选址模型。具体而言，一是在选址及用地上，考虑老年人喜静不喜闹的特点，同时老年人害怕孤独，希望子女上班上学后，仍有同龄同伴、共同话题、共同乐趣。因此，项目选址一是要考虑生态因素，要考虑当地是否拥有强势稀缺自然资源，要以良好的生态环境营造健康、生态的居住氛围。二是要考虑城市因素。环伺一线城市周边或地处城市郊区地带，满足相对低廉的开发成本优势，同时享受成熟的城市配套辐射。三是当地房地产发展阶段、供销比、人口导入水平、基础设施建设额、当地财政情况等，研究人口密度、人口导入情况，这直接影响养老市场的容量和发展潜力。四是当地政府的政策支持。

（二）以为老化、适老化为核心，提高产品竞争力

在产品策略方面，养老社区在设计产品和服务时应该对服务类型、产品形态、选址、定价和规模等多重参数进行综合抉择，通常包括以下三方面的关键要素：①居住条件，调查显示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望拥有家庭式的私密生活空间。②医疗和护理能力，便利可靠的医疗健康服务是消费者在选择养老产品时最为重视的内容。③其他增值服务和设施2。养老地产商应考虑到老年人的精神生活需求，为其提供有针对性的娱乐设备，并帮助组织社交活动等，以此丰富老年人的精神生活。在产品策略上，社区规模要大，要有医疗、娱乐、休闲相关的配套设施，细节处理重视无障碍设施打造。软件配备上提供日常生活照料服务及其他个性化服务，在确保社区安全性和私密性的同时，确保老年人在养老社区里感受到家庭的温暖。在产品诉求上，可以考虑以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，实现人群复合化发展，避免排他性。

（三）构筑多点盈利的业务模式

养老地产不同于一般住宅地产，养老地产的核心在于服务，养老配套服务是影响老年人群购买养老地产的关键要素，也是开发商实现持续盈利，构建长短兼顾盈利模式的核心。但是，目前市场中的开发企业对养老地产缺乏系统化解决方案，还是以地产销售为主要收入来源。当前，养老地产通常借助政策支持，以较低价格拿地以实现土地的增值。在具体实践中，一种是以旅游用地、工业用地的方式拿地，如北京太阳城。另一种是和政府共同开发，如上海亲和源。房地产开发收入的收取有两种方案，一是直接出售养老住宅产权；二是通过入门费，依靠每年利息现金流的贴现而获取开发收入。未来，养老社区开发企业应着眼于提炼可持续、可复制的盈利模式，形成规模效应，通过设计短中长期的收入结构，实现项目的现金流及风险可控，保证项目价值最大化。

（四）通过平台方式形成养老产业链闭环

养老社区是一个涵盖医疗、护理、养生、娱乐、交通、住宅、休闲、运动、购物的产业链条，尤其是医疗护理行业，更是养老产业链条首当其冲的主角。然而，与美国不同，目前，中国养老地产开发商还是沿用传统住宅地产开发模式，全产业链运作模式居多。与住宅地产不同，养老地产是多个产业的复合，开发商要想在整条价值链上建立战略优势，是很难完成的任务。理论研究表明，只要在价值链或者产业链中的任何一个关键环节或者3～4个环节构建了竞争对手无法在短期内复制的竞争能力或优势，企业商业模式就有可能是成功的，如美国苹果公司。未来，企业应在对外部宏观环境进行细致扫描的基础上，结合自身资源与能力情况，各自选择自己的核心能力建设策略。具体而言，可考虑根据不同环节的增值情况采取相应的战略模式和行动计划，对价值链关键环节采取卡位战略，进行强化；对于价值链辅助环节，可以考虑通过战略联盟、合作开发，完善业务外包管理等形成产业链闭环。

总之，养老社区开发是片蓝海，企业需要寻找适合的商业模式介入。合理商业模式的构建不仅要适合外部宏观环境，也要匹配内部资源与能力。此外，融资模式、目标客户需求也是影响商业模式设计的重要因素，老年人群对养老社区消费与服务消费的偏好，将决定养老地产项目是适合长期运营还是以销售实现投资回报。开发商在市场化运作的过程中，不仅要立足于自身的历史发展，也应该考虑政府公共福利并解决民生、就业、医疗、养老行业问题，形成一个多赢的局面，只有如此，才有可能形成一个可持续的商业模式。

注释

1.万通地产养老地产创新研发课题小组：《养老地产日本案例考察总结报告》，2010年12月。

2.孙超、唐海燕：《养老服务产业的商业模式》，中国经营报，2014年1月23日。

参考文献

[1]姜睿,苏舟.中国养老养生地产:内涵、前景与开发策略[J].华东经济管理,2012,(12):44-48.

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技,2012,(1):10-11.

[3]王林秀,朱超强.养老地产联盟运营模式研究[J].改革与战略,2012,(1):174-176.

[4]朱新泉,朱世家.我国养老地产发展模式的几点思考[J].中国外资,2011,(19):36-40.

[5]高晓路.城市居民对养老机构的偏好特征及社区差异[J].中国软科学,2013,(1):103-113.

第6篇：养老产业的盈利模式范文

刘达是湖南一家房地产开发商老板。6年前，因看好长沙地产行业发展前景和巨大商机，他雄心勃勃地加入到住宅开发的队伍中来，得益于过去几年国内房价一路飞涨，刘达也赚得盆满钵满。但随着最近两年地产调控政策的实施，销售压力就此到来。

通过朋友的介绍和实地调查，刘达萌生了转型之意，目标是时下方兴未艾的养老地产。目前他在长沙望城区的养老园区已经开工，但他只打算建少部分养老设施，多半还是住宅和商业配套。

“道理很简单，因为全做成养老公寓根本经营不下去，国内纯粹的养老地产没有成功模式。”刘达对记者直言。

刘达的做法和想法代表了目前众多养老地产开发商的行为。随着中国快步进入老龄社会，养老事业备受关注，养老地产也吸引着各地产开发商争相涌入。但养老地产最终不为养老，大多成为开发商从事商业开发的幌子。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，“养老地产成为开发企业进行‘圈地运动’的工？具”。

2万亿元养老市场的诱惑

刘达进军养老地产并非心血来潮，在此之前，他曾尝试过向旅游地产转型，但经历了一番考察后，最终选择了养老地产，“因为养老地产有很大发展前景和市场空？间”。

养老地产空间到底有多大呢？先看看国内养老产业的市场需求。

中国老龄研究中心主任党俊武提到了两个数字，第一个是老龄委此前公布的未来我国老年人口数量，到2053年是4.87亿；第二个数字是失能老年人以及半失能老年人，目前这一数字有3300万。

世联地产战略顾问事业部副总经理杨文斌接受媒体采访时表示，预计2025？2040年，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

事实上，中国人口老化还有结构性的问题。北京太阳城集团董事局主席朱凤泊认为，中国从20世纪70年代末开始实施计划生育，形成了一批“421”家庭，上面有四个老人，中间一代两个人，下面一个孩子。朱凤泊认为，“421”家庭出现以后，对家庭的养老功能形成了冲击，也就为未来养老产业带来了市场空间。

在养老产业这块大蛋糕中，养老地产能分享到多大份额呢？

国务院办公厅印发的《“十二五”社会养老服务体系建设规划（2011―2015）》中提出90/07/03模式，即老年人90%为居家养老、7%为社会养老、3%为机构养老。这也意味着要想实现90%的居家养老，就要有更多的社会资本加入适老居住区的建设。

在清华大学住宅与社区研究所副所长周燕珉看来，在90/07/03模式中，90%居家养老、7%社会养老都是养老地产的机会所在。

除了养老产业空间大外，养老地产热的另一个原因是，目前我国机构养老和社区养老模式存在不少弊端。

一方面，数量极其有限的养老机构很难满足日益庞大的老年人群体；另一方面，养老院等福利性质的养老机构普遍面临床位紧缺、人手不足的问题，而以行政区划分的社区养老，又往往缺乏专门为老人服务的资源，在养老服务方面的专业性上存在不足。

“社区的养老服务建设滞后，住宅设计适合老年人的程度低等，这些因素对实现居家养老提出了较大的挑战。”周燕珉如是说。

正是由于家庭养老日益困难，养老机构及社区养老又不够专业，一种能将“居家性”及“专业性”相结合的养老模式就有了新的市场。其中，专为老年人设计、打造的老年人公寓或专业化运营的养老机构将是两大发展方向。这正是近年养老地产快速升温的原因。

房企、险企扎堆养老地产

事实上，除了对全国养老行业和养老设施的了解外，刘达此前也花了大半年时间了解长沙当地的养老情况和市场需求。他的初步判断是，未来10年，长沙这个城市的社会养老就会有很大起色。

为此，他历经波折，终于在长沙望城区一个青山掩映、绿水怀抱的村落处拿了地，开始打造他期待已久的养老公寓，并于2012年年初开始动工修建。

就在刘达进军养老地产的同时，长沙各地打着养老公寓旗号的项目如雨后春笋般开建。“仅望城区就有好几个在建的养老公寓项目”，据刘达介绍，由于地理位置和环境不错，有两个养老项目离他的项目所在地不到一公里。

国内许多房地产公司也扎堆进入养老地产。

早在2008年，保利地产已涉足养老地产研究，直到目前，保利上海西塘安平老年健康生活小区才开发建设。远洋地产2010年即开始启动了对老年地产的研究工作，其首个机构养老的产品模型亦庄项目也于今年启动。

2010年年底，万科也高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支。万科总裁郁亮要求万科北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。绿城集团也多次表示，未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化模式转型。

有媒体统计，现已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除了房企积极进入养老地产之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。

2012年12月，新华保险与广州市政府签订战略合作协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。在此之前，新华保险明确将养老地产作为重要战略，并已经注册了两家项目公司来支持其养老产业的发展。

泰康人寿此前聘请专业公司针对不同地区进行专门的养老调查，花了两年的时间于2012年在北京、上海等地圈地成立养老社区。2012年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区奠基开工。

中国人寿首个养老养生基地国寿（廊坊）生态健康城于2011年11月在河北廊坊开工。据记者了解，中国人寿在福建厦门也有养生基地项目，在全国共有6个养老养生基地，其规划的“一南一北”养老养生示范基地的格局已经形成。

之前在此领域表现相对保守的中国平安也不甘落后。2012年9月，中国平安进军养生养老产业的首个项目“桐乡平安养生养老综合服务社区”在浙江省桐乡市正式启动。一名保险从业人员对记者透露，按照目前中国平安内部规划，未来将在“环渤海”、“长三角”、“珠三角”、西南部、海南岛等5个地区规划养生养老地产项目。

令人大跌眼镜的是，一些与地产和保险无关的企业也在布局养老地产。比如中石化今年4月上旬就斥资80亿元在四川布局养老项目。中石化四川销售公司董事长黄久长目前表示，公司欲将该项目打造成国内最好的养老产？业。

“养老”只是幌子

养老地产如此热，最终建成的项目是否真的用来养老呢？答案是否定的。

自2012年下半年以来，国内一直处于调控之下的住宅型房地产又开始抬头，北京、上海的房价有所松动，长沙当地一些新楼盘也陆续开盘，价格正在上涨。精明的地产人刘达便选择这个时候开始出售其养老社区楼盘。

据刘达介绍，该楼盘虽然在郊区，但不错的环境和宣传中主打的“养老”概念还是吸引了不少顾客前往。但实地了解之后，顾客们发现，这个所谓的养老社区只是象征性地有一个面积不大且级别较高的养老院，而大部分都是住宅和配套商业。这让他们大为不解，甚至有上当受骗的感觉。

一名两年来一直在长沙寻找养老公寓的人士就愤然表示：“几乎每个养老地产都不是真正建养老社区，都是搞商业开发，真是不能相信这些楼盘的宣传。”

但刘达有自己的解释，他对记者表示：“你可以说我们是打着养老的幌子做项目，但我们有难处，要是全建成养老公寓不但卖不出去，就算卖出去了也看不到收益。因为目前开发商基本没有探索出有效的养老地产模式。”

刘达的难处也是各大开发商共同面临的困惑。现在全国多数养老地产最终都以商业开发为主，只是象征性地配备极少部分养老项目。

“我开始做养老地产后，接触了上百家企业，真正能做好的不到10%，另外60%的企业根本没有想好自己要做什么。原因在于，我们没有专业的养老地产设计机构，没有专门的为养老地产提供养老服务的机构，还是照传统的房地产模式来运营，这当然不能成功。”全国房地产经理人联盟养生养老地产委员会主任陈宏对记者表示。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，开发商往往以养老地产为名头去拿地，在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的“拿地模式”。

据其介绍，从具体案例情况来看，比如一个养老地产只需要300亩土地，而开发商有可能拿地超过1000亩甚至更多，那么剩余的700亩做部分配套和住宅开发，开发企业通过1000亩的圈地，从总体上实现养老地产项目的整体盈利。

养老项目盈利难

为何热衷从事养老地产的开发商都不愿运营养老项目呢？

对从事养老地产的开发商而言，最大的难处是，土地审批难造成的运营成本高等现实情况让养老机构很难盈利，甚至可能长期面临亏损。

一个不争的事实是，如果养老地产的土地获取途径和商业地产一样，那么两者的成本也就相当，但养老地产的投资回报周期却要长很多，一般都要7？10年，是商业地产的2倍。

“普通的商业地产都是可以用来销售的，但如果做养老地产，则需要进行相关的配套设施建设，比如无障碍设施建设、医院等，这些都需要开发商来投资，但不可能立刻见到收益。”中国房地产协会老年住区专家委员会执行主任朱文俊表示，“如此一来，若不是大的地产企业，很难有实力进行养老地产开发。”

业内人士一针见血地指出，在这种情况下，若非出于无奈，并没有任何一家开发商会拿高价拍得的土地去做养老地产这种投资大、回报期长的项目。记者在调查中发现，更多的企业是打着做养老地产的旗号低价圈地，然后卖住宅。

国内最早专门面向老年人的房地产项目――北京太阳城国际老年公寓的开发商朱凤泊对此深有感触。

十多年前，朱凤泊以每亩30万元的价格拿到了623亩土地，按照国家规定可以开发40万平方米的住宅，但是因为要建设医院、护理院、养老院等配套设施，太阳城只开发了31万平方米的住宅。以6200万元作为启动资金的朱凤泊通过销售1600单元的住宅缓解了前期的开发资金短缺，用于下一阶段的开发。之后，5座老年公寓陆续投入使用，太阳城靠收取会员费以及年服务费才缓慢地实现了盈利。

与太阳城齐名的亲和源也是如此，据其高层公开介绍，成立7年、在投入资金超过6亿元之后，该项目才首度实现财务持平，前5年都相当艰难。

除了拿地难，养老项目的经营更是摆在企业面前的一大难题。花样年总裁潘军曾坦言，养老地产的核心竞争力不是开发能力，也不是投资能力，而是管理能力。

远洋地产一名养老业务营销经理就表示，养老地产是一个涉及较多产业链的复杂行业，其中除了适老化设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。她认为，这其中最重要的就是护理人员的培训和保？留。

戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文指出，不同类型老人对硬件设计和软件服务有不同的需求，包括养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都相当高，不是普通服务商能够随便跨越的。目前在这样的专业服务体系发育远不成熟的情况下，让普通房地产与之对接，肯定没法找到着力点。

在黎庆文看来，房地产商有拿地关系多、开发建设管理经验多、融资渠道多、有营销资源和经营管理经验等优势，但缺乏养生、护理和治疗等技术资源。

而拥有养生、护理和治疗等技术资源的疗养机构、护理机构和医疗机构又缺乏房地产开发商的优势，做起物业开发力不从心。

第7篇：养老产业的盈利模式范文

一、问题提出

“中国经济呈现出新常态”，这是党和政府对我国当前和未来一段时间经济社会发展走势的一个基本判断，其特征主要表现为：一是从高速增长转为中高速增长；二是经济结构不断优化升级，第三产业、消费需求逐步成为主体，城乡区域差距逐步缩小，居民收入占比上升，发展成果惠及广大民众；三是从要素驱动、投资驱动转向创新驱动。同时伴随着我国人口老龄化问题的日益突出，中国养老保险体系建设的一个重要任务就是要适应新常态、应对新常态，并在新常态这一基本约束条件下深化改革，寻求更好的发展路径，为全面建成小康社会提供稳固的保障基础。

养老保险体系是指一国（或一个地区）为实现老有所养而采用的一整套体系，包括养老保险机构、养老保险产品、养老资金投资与监管制度等。各国在社会经济发展实践中采用了不同的养老保险体系，世界银行（1994，2005）认为世界各国在构建和完善养老保险体系中应至少包含三大支柱：一是政府强制执行的社会养老保险制度；二是由政府或者雇主出资并带有福利色彩的养老金计划（即企业年金）；三是通过个人储蓄或投资而形成的个人养老金融资产。

国内外学者对养老保险的影响因素进行深入探讨，这些因素主要包括人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场发展程度等。研究结论概括为三个观点：（1）人口老龄化会造成养老基金的收不抵支，很多国家通常以鼓励生育和延迟退休年龄来加以应对[1-7]；（2）企业内生增长能力则是解决养老问题的关键，如果一个经济体中企业可以获得较高的人力资本，就可以推动产业进步，同时促进劳动收入占比有效提升，对冲社会养老风险[8]；（3）养老保险发展离不开金融市场的发展，经验证明发达的金融市场可以为本国居民提供有效的养老资产配置，反过来也可以促进金融市场的健康稳定发展[9-11]。

前两个观点的文献资料较多，研究结论基本一致，而金融市场与养老保险相互促进的文献主要局限于国外研究，这与我国金融市场发展薄弱有关。为此，本文基于国家政策角度，重点研究人口老龄化、企业内生增长能力、金融市场改革三大因素对我国经济新常态发展情况下养老保险体系的影响。

二、模型构建

本文利用世代交叠模型基本思路[1，2，3，12]进行建模。首先假设在一个封闭经济中有三大经济部门：为数众多的个人（或家庭）、为数众多的竞争性企业、一个政府。

个人层面：为简便起见，本文不特意区分个人和家庭，个人提供劳动，获得工资，安排消费和储蓄，作为理性人实现整个生命过程中的消费最优化（也可以将储蓄理解为推后的消费）。

企业层面：企业通过金融市场获得融资，在劳动力市场获得劳动，在一定的技术条件下组织生产。同时企业按照资本边际租金水平支付利息，按劳动边际成本支付工资，按企业家获得超额利润。为了模型简便且由于企业数量众多，故假设企业整体上不存在超额利润。

政府层面：假设该经济体中的政治、文化、法律等基础性社会制度给定，政府坚持利他，以社会整体福利水平最大化为目标实施经济政策。假设政府创建了养老保险体制，除了养老保险之外政府既没有收入也没有支出。

（一）劳动人口

在人口代际结构中本文仍然采用OLG假设，个人的寿命是有限的。不考虑个人寿命的不确定性，假设个人寿命分为两个阶段：成年期和老年期（每个阶段大概为20～30年）。

（三）社会养老与家庭决策

我国已经建立了相对完整的“统账结合”的养老制度，其中统筹账户和个人账户都来自于工资，假设社会养老保险费率为q；除去社会养老费用后，个人自主选择消费储蓄方式，并通过金融市场转化为有效投资。同时政府制订了社会养老保险计发工资水平，为当期社会工资水平的一定比例，设为w。

以第t代典型个人为例，假设成年期个人收入为工资，支出为消费、社会养老保费，显然收入与支出之差为储蓄。在老年期，个人收入为成年期积累的储蓄、基本社会养老金给付，支出为消费。结合上面的相关假设，特作如下定义：

令（t，1）为第t代人的成年期，（t，2）为第t代人的老年期，则Ct，1为第t代在成年期的消费，Ct，2为第t代在老年期的消费；St为第t代在成年期的储蓄；β代表个体的时间偏好程度，参数值越大表示个体越倾向于当期消费，反之则倾向于延迟消费。因此，家庭决策模型描述如下（效用函数定义为对数效用函数）：

四、政策效应模拟分析

（一）参数设定

对式（23）所涉及的经济参数进行校准（每期设定为20年），具体参数设定及其理论依据如表1所示。将表1中的参数值代入式（23），解得年均利率水平为10.60%，这与当前中小企业实际贷款利率基本相当，表明模型构建具备较强的应用价值。

（二）政策情景设定

1. 延迟退休。

为了应对人口老龄化，我国政府正在积极推进延迟退休。按照现有材料，预计我国将延迟退休5年，即第（t-1）代人口在第t期还要多工作0.25个单位时间（每期为20年，延迟退休5年即增加0.25个单位时间）。在第t期劳动人口共有：

Nt+0.25Nt-1=Nt+0.25Nt/（1+n）=1.18Nt

因此实施延迟退休后，劳动人口增长率将从原有的0.38变动为最高的0.63，即0.38≤n≤0.63。但是如果没有实施延迟退休，我国老龄化情况将持续严重，为简便起见，设定n=0.3，情景设置中n分别取值0.3、0.4、0.5和0.6。

2. 社会保险费率。

社会保险费率沿用表1中的取值为28%。未来国家有三种选择：一是维持现有水平保持不变；二是降低费率（减轻企业负担）；三是提高费率（人口老龄化压力）。相应地，设置三个政策情景：28%保持不变，下降为20%，提高到40%。

3. 劳动收入占比。

增加劳动者收入水平一直是党和政府的重要任务，因此也设置两个政策情景：劳动收入占比保持在0.5不动（α=0.5），劳动收入占比提高至美国当前水平（α=0.25），即0.25≤α≤0.50，情景设置中α分别取值0.5、0.4和0.3。

4. 金融改革。

随着我国出现新常态，金融体制改革将进一步深化，储蓄转化为投资将更为顺畅。基于此，设定0.8≤b≤1，情景设置中b分别取值0.8、0.9和1.0。

（三）数值模拟分析

在上述政策情景下，按照不同的政策组合进行数值模拟，具体结果见表2所示。为了更好地分析社会养老保险盈亏情况，定义Dt为第t期的社会养老保险盈亏，即第t代成年人社会养老保费支出减去第（t-1）代老年人养老金收入，则：

显然，只需要计算q-w1+n就可以得到养老金盈亏占人均工资水平的比重，因此，将该比例定义为养老金盈亏比例。

从表2中养老金盈亏比例来看，不管是否实施延迟退休，只要人口老龄化问题仍然较为严重，为了维持社会养老基金的正常运转，提高社会保费几乎是唯一的选择，但也需要付出市场利率显著上升的代价；另一方面，在老龄化较为严重的条件下，如果确保市场利率维持较低水平，也不得不面对社会保险基金入不敷出的窘境。

五、结论与建议

我国“421”人口供养结构使家庭财富积累和代际转移难以满足养老需求，新常态背景下社会呈现“未富先老”的特征又决定了短期内不能完全实现社会化养老，因此，推行养老保险市场改革势在必行。本文的理论分析与政策效应模拟分析结果说明：

1.国家不能仅仅依靠延迟退休政策应对人口老龄化。

与校准值相比，组合C～G都表示实施延迟退休政策可以适当提高劳动力供给，但如果单纯实施延退而缺少配套的金融市场改革措施，那么，延迟退休会导致市场利率上升，并不必然使养老金扭亏为盈，例如组合E市场利率由校准值10.6%上升到10.69%，养老金亏损由15.47%上升到17.5%。延迟退休可以延长缴费年限，相应缩短领取养老金年限，主要目的是解决养老金可持续问题。中国人口老龄化趋势已不可避免，现阶段延迟退休更多的是个人自主选择，学术界关于强制延迟退休和弹性延迟退休对于劳动力供给、经济增长的影响也没有明确结论，因此，可以考虑实施放宽人口政策，十八届五中全会提出的“全面放开二胎”就是完善人口发展战略，保持劳动力维持在一个稳定状态的导向性政策。

2. 国家应保持社会养老保险制度的相对稳定。从数值模拟结果来看，如果将养老保险缴费率从0.28提高到0.4，养老金盈亏状况有所好转，表现为养老金盈亏从校准值的亏损15.47%变更为组合C的亏损2.86%，或者组合G的盈利2.50%。但是与发达国家相比，我国的企业、个人养老保险总缴费率已经处于高位，企业也承担较重的经营压力，因此，不宜继续调高总缴费比率。同时，短期内也不宜较大幅度地调低社会养老保险费率，这样可能会引起社会保险基金的更大幅度亏空，不利于社会经济稳定。国家在保持现有养老保险制度稳定的前提下，适当提高个人缴费比率，降低企业缴费比率，逐步降低总缴费率是未来缓解资金供需矛盾的可行方案。

第8篇：养老产业的盈利模式范文

8月23日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年进入养老地产的经营模式理论研究已经完成，目前着手于健康产业园的规划与建设，预计明年下半年将在深圳推出第一个养老地产项目。

一轮轮严厉的房地产调控，迫使开发商走到选择的十字路口。他们或继续规模扩张，或转型求存。寻找新掘金点，无论是商业地产、旅游地产，抑或是养老地产，都成为地产行业谈论的新热点与方向。

花样年在这个“路口”中，选择的是舍弃规模扩张，改变自身的商业模式。即逐渐退出中低端市场，未来只开发以服务提升附加值的高端产品，从而由地产开发商转型为地产综合服务运营商。2011年，作为花样年从住宅开发商转变为地产服务商的元年，养老地产成为花样年转型的新发力点。

暗合服务转型

一直在规模扩张上收效不大的花样年，为自己下一步发展找到路子。花样年从今年初开始，对外界高调宣称转型为服务商，并筹谋与之企业定位相吻合的养老地产。

近日，潘军在花样年上半年业绩会上透露，花样年对养老地产经营模式的第一轮理论研究已经完成，已经开始着手健康产业园的规划与建设，并预计明年下半年在深圳推出第一个养老地产项目。

花样年所规划的健康产业园，位于深圳南山蛇口南海大道与工业六路交界处，属地段优越、交通便利。花样年在今年6月份，以人民币3.16亿元收购TCL王牌电子（深圳）有限公司，从中获得TCL深圳在蛇口的三宗地块以及地块上现有的五栋建筑物。

潘军此前向媒体介绍，这3块地块所处区域，未来将会进行大规模的城市升级改造，形成一个高端的城市综合体。健康产业园项目，是花样年先期进行的改造项目，是对养老产业的一个尝试。

按照潘军早前向媒体透露的信息，试点的养老地产项目，开发完后不销售，全部用来租赁。在项目运营方面，花样年会与美国、中国台湾的养老机构合作，外判管理服务，并与医院合作提供健康检查。

时代周报记者从花样年内部人士处了解到，该项目改造完成后，将以高级酒店会所模式经营，预计可提供150个房间，最多可收纳200多个老人。除了一般医护服务外，也会提供各类型的活动，以满足退休老人多样生活需求。这个养老项目预计明年下半年推出市场，主要针对60-80岁年龄段的高收入家庭，月租金约在6000-8000元。

花样年转型服务商，做细分市场，为何会选择养老地产作为转型的一个发力点？

潘军在接受香港媒体采访时表示，花样年进入养老项目完全没有难度，“房产开发商的长处就是整合资源”。此外，花样年的核心竞争力是做品质，在商业管理上比其他企业下的功夫要大，这使得花样年有优势成立自己养老、养生的管理公司。

有业内人士分析认为，对国内开发商而言，养老地产尚属全新领域，无论是开发经验还是经营模式，因此没有太大的进入门槛。此外，养老地产的特有属性，与花样年转型服务运营商的自我定位是相吻合的，有利于其进行差异化竞争。

“对于开发商而言，当前房地产市场持续打压的形势，涉老地产或者养老地产项目可以有效地回避调控风险，参与民生建设，获得各级政府的支持，同时保有型的物业也是开发商后期持续融资的一个有效工具。”北京清华城市规划设计研究院养老产业与养老地产研究所所长陈首春指出，同时对于日益提高的土地增值税，也有利于开发商税务筹划，获得最大的收益。

盈利模式猜想

尽管，花样年宣称在进入养老地产领域的经营模式研究已经完成，但并没有进一步对外透露具体运作模式。花样年未来的养老地产盈利模式，也成为市场的一大猜想。

与普通住宅开发不同，养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式。这意味着，需要较多的资金沉淀，投资回报周期较长，同时存在一定经营风险。这也是国内开发商谨慎进入的主要原因。

万科从2006年开始探索养老地产，直至2010年底才将首个养老地产项目―“活跃长者之家”推至台前。探索两年多的保利地产，对其首个养老地产项目是租还是售，仍未有确定。

“目前，深圳健康产业园的项目已经在做，但具体的经营模式还不适合公开，因为涉及到商业机密。”上述花样年的内部人士向时代周报记者说道，在一切都未定型之前，不方便作过多透露。

陈首春根据商业型养老地产的功能，划分适老住宅、老年公寓以及长期照护机构三类。其中，这些地产项目又可分销售型物业和持有型物业。

鉴于国内开发商的融资瓶颈和资金压力，“我认为，可能涉老地产项目应该参照目前商业地产的操作模式，”陈首春表示，在养老项目中可配备一定数量的住宅类物业作为快速套现的产品来平衡开发商的资金压力。同时，持有型物业和销售物业的比例要通过测算，使销售型物业的销售收入能够基本覆盖全部初投资。

此外，长期持有运营养老产业，对于开发商而言，也是一大挑战。

保利地产副总经理王健对此坦言，养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少资源都需要摸索。此外，养老配套服务运转起来不容易，企业要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源，涉及问题太多太复杂。

对于开发商而言，进入养老地产，“玩概念是嘴皮子门槛，真正要做门槛不少，包括投资、产品、设计、管理等等。”资深房地产投融资、战略专家张健向时代周报记者说道。

第9篇：养老产业的盈利模式范文

中国人保是中国规模最大的综合型保险企业之一，是与共和国同龄的大型国有金融企业。中国人保集团董事长、总裁、党委书记吴焰在接受记者采访时表示；中国人保肩负着光荣而神圣的使命，不仅要努力创造创造巨大的经济价值，更承担着为社会平稳健康发展提供有力保障的巨大社会责任。

给社会经济发展加一个保险，

是保险业的社会责任

记者：吴总，您一直强调保险企业要勇于承担社会责任。请问社会责任与经济利益之间的平衡点在哪里？

吴焰：这些年，中国人保的年度承担保险责任金额总计都是倍数于全国GDP总额，为保障经济社会的稳定运行提供了有效的保障。通过有效的保险保障、全面的风险管理和及时的保险赔付，充分发挥保险的经济“助推器”和社会“稳定器”作用，支持和促进经济社会全面协调可持续发展。

记者：据说云南盈江发生地震后，人保是第一家参与救援并开展理赔工作的保险企业。您能讲讲当时的情况吗？

吴焰：当是我正在北京参加全国政协会议。得知云南盈江发生地震后，我们第一时间与德宏地区的分支机构取得联系。人保财险也立即启动大灾预案，并在当地成立了抗震救灾领导小组，第一时间赶赴盈江灾区，指挥部署抗震救灾工作，并带领盈江支公司员工到各受灾点查看灾情，受理客户报案。当时，我代表集团公司党委、全体人保员工向云南盈江县地震灾区的人保干部员工发去慰问信，并向奋战在抗震救灾第一线的人保干部员工致以崇高敬意。

记者：近来发生的地震、海啸以及战争等灾难让国人对保险业的存在价值有了更深的认识。您能否更准确地阐述一下保险业对于社会与国家的重要意义？

吴焰：自然灾害、战争骚乱、意外事故乃至物价波动等，虽然很多都是传统意义上的局部性、偶发性事件，但事关民生和社会和谐，对宏观经济与社会稳定有着巨大的影响。现代的社会和国家体系必须建立一套完善的风险转移体系。

保险作为市场化的风险转移机制、社会互助机制和社会管理机制，在辅助社会管理、保障和改善民生方面具有独到优势，在提高公共服务供给能力、提升公共服务资源配置效能和社会管理效率上能够发挥重要作用，是推进社会管理创新、完善社会管理体系可资利用的有效金融工具。

譬如，地震、海啸等灾难发生后，保险金的赔付将对灾后重建产生巨大的支持作用；战争险的及时赔偿，也为我们在利比亚开展投资业的企业挽回了很大的经济损失。我们要加强和创新社会管理，既要发挥好政府的主导作用，也要依靠市场机制、通过合理的制度设计，调动各种社会力量以创新的手段与方式来预防和及时化解面临的问题和风险。保险业是在给社会经济发展的风险加了一个保险，保险机制能够很好地缓解意外以及灾难发生后的蝴蝶效应。

保险业对改善民生、

转变经济结构有巨大支持作用

记者：城市化和城乡统筹是“十二五”期间我们社会经济的重点，保险业作为重要结构性金融产业，在推动中国城市化进程与城乡一体化发展方面具有怎样的作用呢？

吴焰：彻底打破了城乡二元结构的分割，逐步实现城乡统筹一体化发展，加速我们的城市化进程。这不仅是经济发展的需要，更是坚持科学发展观，实现平稳持续发展，创建和谐社会的必然途径。

在协调推进城镇化与新农村建设的过程中会带来很多问题，农村人口的生活形态、就业方式、生产方式都发生了改变。大批农村人口会失去土地，未来会形成一个极大的社会风险和隐患。因此，在农村城镇化的过程当中，尤其是当一大批农民土地被征迁，相应的保障机制一定要建立起来。政府部门应当转变思维，引入一种市场化的手段和机制，比如金融保险工具，使得在有限的资源情况下，老百姓没有多花一分钱，政府财政也没有多花一分钱，在同等条件下扩大城乡居民的保障范围，保障提高额度。

记者：现在政府将完善社会保障体系作为工作重心之一，尤其争取实现是全民医保。您认为在全民医保的体系建设中，商业保险应当发挥怎样的作用呢？

吴焰：在完善医疗保障体系过程中，如果充分借助保险这一独特的社会资源，建立市场化的运行机制，对促进城乡一体化的全民医保体系建设具有体制层面的重要意义。在政府不增加投入、老百姓不增加负担的前提下，借助金融保险工具能够乘数性的放大城乡居民医疗保障的限额，进而大幅度提高全民医疗保障的水平。

要在医保体系建设中，充分调动政府可调控的社会资源，发挥商业保险参与社会保障体系建设的积极性。其次，要进一步消除保险机制参与医保经办服务的制度约束，放宽准入限制，增加有效供给。还要推动政府部门职能整合，建立健全统一的社会医疗保障体系。建立统一的政策平台，将城镇职工、城镇居民和新农村的基本医疗保险制度合并，建立统一的医疗保障体系，实施统一的政策和管理，实现城乡社会公共服务均等化共享，推动城乡二元结构改善。

记者：随着政府在民生方面的投入力度不断加大，保险业将如何有效地产于并助推民生事业的发展呢？

吴焰：政府的民生投入力度不断加大的同时，应当充分利用保险这一金融工具，来扩大惠及范围和保障水平。可以通过委托或购买商业保险服务的方式来实现公共服务供给，构建阳光操作机制，实现公共服务决策、运行、监督的分离，将有效提高公共资源的配置效能。为明确保险在多层次社会保障体系建设中的定位，应将具备社会保障属性的企业年金、养老和健康保险等纳入我国社保制度发展与评价指标体系，实现统筹规划和协同发展。

通过引入保险机制，推广和发展强制性食品安全责任、火灾公众责任、环境污染责任、安全生产责任保险等，可以有效保障人民群众的切身利益。同时，通过加大对政策性农业保险、森林保险等的财政补贴力度，实现在扶贫开发、公共安全和社会应急管理体系建设中，充分运用保险这一有效的金融工具。

记者：去年末，保监会有限放行了保险资金对不等产的投资。中国人保是否会提高对房地产业的投资力度呢？

吴焰：保监会确实允许保险资金投资不动产，但投资比例不得高于保险公司上季末总资产的10%。我认为保险资金应该审慎对待进入房地产市场，也不主张中国人保大量进入商业性房地产市场。保险资金在进入经济适用房和廉租房等保障性住房方面也要区别对待。

由于经济适用房是出售给消费者，周期并不长，所以保险资金能够在未定的收益和风险规避同时回馈公众，回报率虽然比较低，但是只要能够覆盖成本，就应该支持。但是，由于廉租房回收周期较长，不支持保险资金进入。

记者：随着中国逐渐进入老龄化社会，传统的居家养老模式受到严重挑战，社会化专业化养老的需求增长迅速。您认为保险业是否应该介入社会化养老机构的投资呢？

吴焰：建立居家养老、社区养老、机构养老相结合，政府主导、部门协同、社会参与、公众互助的社会养老服务体系，是解决我国养老服务供给不足、有效应对人口老龄化的重要途径。其中，养老社区运作模式是目前正在探索发展中的一种较为典型的社区养老安排，可能是加快社会养老服务体系建设的重要突破口之一。

保险作为社会保障体系的重要组成部分，在加快推进养老社区建设、构建完整的社会养老服务体系方面具有重要作用。保险既可以为社会养老服务体系建设提供长期稳定的资金来源，解决社会养老服务体系建设投入不足、融资难的问题，也有利于减轻政府负担；其次，通过引入商业保险等社会化力量兴办养老服务机构，形成对居家养老保险等传统养老模式的有效补充；最后，保险亦有利于实现养老保险、健康管理和医疗服务资源的对接整合，提高养老保险体系的服务质量和运行效能。

引导保险公司加强养老产品和服务创新，促进社会养老保障潜在需求转化成现实有效需求。鼓励保险企业根据我国国情，加大对城乡居民个人保险保障模式的研究，将商业保险与社会养老保险、医疗保险等结合起来，精心设计提前与养老社区服务相衔接的、能够切实满足不同年龄阶段上的老年人实际生活需要的保险产品。甚至探索以自有房产倒按揭方式入住养老社区的养老模式。