并购贷款的担保方式精选(九篇)

第1篇：并购贷款的担保方式范文

（一）我国企业海外并购现状

党的十八届三中全会重申了“走出去”战略，明确要加快培育参与和引领国际经济合作竞争新优势。在国际市场竞争日趋激烈的今天，我国众多企业选择通过海外并购获取资源、拓展市场、提升品牌影响力和技术研发能力，以增强自身的国际竞争力。自20世纪改革开放以来，我国企业海外并购经历了萌芽阶段、起步阶段、全面发展阶段，自2008年起进入了快速发展阶段。 杨春桃著：《中国企业海外并购及东道国法律规制典型案例分析》，北京：首都经济贸易大学出版社，2014年，第1-3页。根据《2015年中资海外并购年报》公布的数据，中国海外并购在2015年再创历史新高，全年中资海外并购总计478宗，涉及资金超过2268亿美元。 《12张图尽览中资海外并购2015年回顾与2016年展望》，资料来源：http：//morningwhistle.com/website/news/1/50914.html英国《金融时报》报道称，在2016年第一季度中资海外并购规模逼近2015年总额。该报道同时指出：“中国收购方得到了中国国有银行大量宽松贷款的帮助。” 《英媒：2016首季度中资海外收购规模逼近2015年总额》，资料来源：http：//cankaoxiaoxi.com/finance/20160401/1116065.shtml

（二）我国企业海外并购的融资方式

并购活动，尤其是跨国并购交易，涉及交易金额巨大，这不仅要求并购方自身具有相当的资金实力，而且迫使并购方从外部寻求融资帮助。我国企业在海外并购时采取了多种融资方式，包括银行贷款融资、发行股票债券融资、私募股权融资等。其中，银行贷款融资是我国企业海外并购中最主要的融资方式。与其他融资方式相比，银行贷款具有?T多明显的优点，从而成为众多企业海外并购时的首选融资方式。首先，银行贷款的融资成本低。由于银行贷款所要求的低风险导致银行获取的收益率也很低，因而使企业的融资成本降低；虽然同为债务融资，但是与债券融资相比，银行贷款发放的程序比债券发行程序更简单，且发行费用也低于债券及其他证券融资。其次，银行贷款与内源性融资相比，不会占用企业的自有资金。我国有些企业在海外并购时并未选择外源融资的方式，这样虽然不会让企业负债过重，但却导致了企业现金流紧张从而产生“失血效应”。而适量的银行贷款能够解决企业因重大并购活动而产生的现金流紧张问题。再次，银行贷款能够提供数额较大的资金，从而满足海外并购中巨额交易的资金需求。而且相对于证券市场融资，企业申请银行并购贷款在时间上更为快捷，在程序上更为简便，有利于抓住稍纵即逝的并购机会。 巫志斌、杨喜孙：《基于国内企业海外并购趋势下的并购贷款分析》，载《区域金融研究》，2009年第6期。另外，很多企业在海外并购贷款时选择了银团贷款。银团贷款不仅能够分散贷款风险，而且能让并购方获得比独家银行贷款更多的贷款数额，期限也可以比独家贷款更长。例如，在创中国企业海外并购金额历史记录的中国化工430亿美元收购瑞士先正达并购案中，中信银行、中信银行（国际）和另外七家银行在2016年6月组成团队，为中国化工集团提供了高达127亿美元的贷款。

二、海外并购贷款的法律概述

（一）并购贷款的法律定义

虽然我国企业海外并购的历史已长达逾30年，其间并购企业从银行获得的贷款也可数以千亿计，然而真正法律意义上的“并购贷款”概念直至21世纪方得以确定。2008年12月，银监会了第一版《商业银行并购贷款风险管理指引》（以下简称为《指引》），明确允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务。至此，“并购贷款”才获得合法的“身份”。在此之前，多数并购贷款是以过桥贷款、中长期经营贷款等方式出现的。例如2005年中海油收购美国尤尼科石油公司时，由中国工商银行提供了60亿美元的过桥贷款，高盛与摩根大通也联合提供了约30亿美元的过桥贷款。但是不论从融资目的还是法律性质来看，并购贷款与其他贷款之间可谓泾渭分明。

并购贷款是并购方或其子公司通过向银行或者其他金融机构申请贷款用于并购交易的一种融资方式。2015年最新的《指引》第四条为“并购贷款”给出了法律定义：“本指引所称并购贷款，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。”该定义中明确了适格的商业银行作为并购贷款的发放主体及并购方或其子公司作为并购贷款的发放对象。《指引》第二条规定“本指引所称商业银行是指依照《中华人民共和国商业银行法》设立的商业银行法人机构。”指引第五条进一步规定了可开办并购贷款业务的适格商业银行应具备的法定条件，包括：有健全的风险管理和有效的内控机制，资本充足率不低于10%，其他各项监管指标符合监管要求，有并购贷款尽职调查和风险评估的专业团队。并购贷款的发放对象在《指引》中并仅不限于并购方，还包含了并购方的子公司，该规定符合并购中并购方企业通过设立以并购为目的的子公司进行并购活动的实务现状。除了明确并购贷款的发放主体及对象，《指引》专门对“并购”加以定义，这在我国商事立法中较为罕见。其原因在于，“并购”（M&A）一词为“合并”（Merger）与“收购”（Acquisition）的合称，合并与收购是企业间集中的两种主要方式，在法律上存在各自不同的定义和特征。有学者认为，从法律上讲，“公司并购”本身并没有确切的含义，也无法从法律上给它下一个准确的定义。贾丹林：《公司兼并、收购、合并、并购法律辨析》，载《财经问题研究》，2001年第2期。2015年《指引》第三条规定：“本指引所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产的交易行为。”该定义列举了包括受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等并购的方式。有学者认为，《指引》列举的这四种并购方式是对并购方式的限定性要求。秦宏昌：《商业银行办理并购贷款的法律风险与控制》，载《金融理论与实践》，2010年第3期。然而笔者认为，该条规定中“……等方式”的表述以及将“实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业或资产”作为并购交易的核心目标，表明该条并未将并购方式限定为上述四种方式，规定中的列举应属非限定性列举。

（二）海外并购贷款的开放性设置

2015年《指引》在?Α安⒐骸毕露ㄒ迨辈⑽从搿安⒐捍?款”概念中所使用的“并购方”一词保持一致，而是使用了“境内并购方企业”一词。境内是相对境外而言，“境内并购方企业”的说法说明，只有境内并购方可以申请获得并购贷款。在目标公司的表述上，并未出现“境内”的相同限定，说明境内企业的并购对象既包括国内目标企业，也包括国外的目标企业。从上述分析我们可以推定，银监会在制定《指引》时有意识地将我国企业海外并购纳入“并购”所涵盖的外延之中，使《指引》成为我国企业海外并购贷款融资的基本法律依据。

另外，《指引》为国内企业对国外企业进行股权并购扫除了法律障碍。1996 年中国人民银行颁布的《贷款通则》第二十条第三款规定：“不得用贷款从事股本权益性投资，国家另有规定的除外”。该条规定导致2008年以前用于并购的银行贷款只能以“过桥贷款”或者“中长期经营贷款”的形式出现，但究其用途及本质与今天所说的并购贷款无异。对于大多数的海外并购交易而言，并购对象就是目标公司全部或者部分的股权，收购股权的行为应被纳入所谓“股本权益性投资”的范畴，而收购目标企业的股权又需要大量资金，并购方有通过银行贷款进行所谓“股本权益性投资”的迫切需求。直到2008年12月银监会第一版《指引》才为“并购贷款”正了名，也扫除了海外并购中利用银行贷款进行股权并购的法律障碍。

（三）海外并购贷款具有特殊的法律属性

首先，获得贷款的主体身份特殊。海外并购贷款是指商业银行向借款人发放的用于支付海外并购价款的本、外币贷款。谭蕾：《商业银行对企业海外并购贷款业务的风险管理研究》，中国海洋大学硕士学位论文，2012年，第16页。结合《指引》中对并购的定义，这里的“借款人”应为境内并购方企业。除境内并购方企业，根据《指引》对并购贷款的定义，借款人还应包括并购方的子公司。需要说明的是，根据《指引》制定的精神及并购贷款的最终目的，这里的“子公司”应当是为并购目标企业而专门设立的子公司或者与境外投资有紧密关联的子公司，其他与并购活动无关的子公司不能成为这里所说的“借款人”。

其次，贷款用途特殊，即贷款可用于股本权益性投资。海外并购的对象包括目标公司的股权、资产或者债务，但是实践中大多数海外并购对象是目标公司的股权或者股份，从而能够达到实际控制目标公司所有资源、市场及知识产权的目的。与一般经营性贷款相比，并购贷款能够进行股本权益性投资，其间也经历过了一段法律演变的历程，上文中已有介绍，不再赘述。

最后，担保方式多样，可以用目标企业股权质押担保。2015年《指引》第二十九条规定：“商业银行原则上应要求借款人提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保。以目标企业股权质押时，商业银行应采用更为审慎的方法评估其股权价值和确定质押率。”该条规定说明借款人提供担保的方式可具有多样性，前提是所提供的担保能够覆盖并购贷款风险。该条最后关于“以目标企业股权质押”的规定，间接明确了并购贷款可以将目标企业股权质押作为担保方式。在海外并购中，以目标企业股权质押作为担保方式，可以避免并购方及其子公司因提供自有资产作为担保方式而丧失再融资能力的情况。对于商业银行而言，优质的海外目标企业的股权在某种程度上要比国内企业的股权更具价值，质押此类股权能够更好地覆盖贷款风险。

三、海外并购贷款的法律风险

海外并购贷款的特殊法律属性决定了其法律风险的复杂性。与普通银行贷款相比，海外并购贷款必须考查所涉并购交易中可能存在的风险及其可能对贷款造成的不利影响。因此，银行对海外并购贷款的监管也将不同于普通银行贷款的监管，从而也增加了并购方或者借款人的贷款风险。

（一）与并购交易有关的风险

1.并购主体风险

并购主体风险主要考查并购主体是否适格的问题。2015年《指引》第十二条第（一）项规定，商业银行应当审查并购各方是否具备并购交易主体资格。根据该条规定，若参与并购的各方不适格，借款人将不能获得并购贷款。主体适格既是对并购方的要求，也是对被并购方或者目标公司的要求，其中任何一方不适格都将导致并购贷款申请被拒绝。但是对于并购各方应当具备哪些资格，《指引》并没有详细列明。笔者认为，首先，海外并购各方应当是根据各自国家或者地区法律规定的条件和程序设立的合法法人或者其他商事法律主体。其次，并购方应经营合法且信用良好。2015年《指引》第二十六条第（一）项规定了符合并购贷款受理条件的并购方应符合以下要求：依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录。上述规定要求在海外并购中，作为我国的并购方企业一方面在经营上具有合法性合规性，另一方面在企业征信上没有任何瑕疵。经营的合法性合规性在这里应作广义上的理解，一般是指并购方企业须遵守包括《反垄断法》《反不正当经营法》《税法》《环境保护法》《产品质量法》等经济法门类下的各项法律，还须遵守包括工商、税收、劳动等在内的各种行政规定，作为上市公司还应遵守《证券法》及证监会的相关规定。企业征信要求虽然是对所有贷款申请人的基本要求，但是我国企业在经营时有可能由于各种主客观原因而产生征信上的瑕疵。然而，这些瑕疵可能导致并购方企业在海外并购时申请并购贷款被拒绝受理。但这里有一点尚未明确，即上述要求是针对实际并购方的要求，还是针对实际并购方及其控制的企业的要求。如果仅针对实际并购方提出这样的要求，实际并购方完全可以通过成立一家没有征信瑕疵和经营瑕疵的新公司对上述规定进行规避。因此笔者建议，“并购方”的概念和范围应当进一步细化，将并购方的母公司、控股公司、实际控制人也纳入受理条件的审核范围。再次，具体实施并购的特殊目的子公司也应符合法律的规定。2015年《指引》第三条第二款规定：并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司进行。在我国企业海外并购中为并购目标公司而设立全资子公司或者控股公司的情况较为普遍，有些全资子公司是设立在投资东道国或第三国，例如在收购意大利CIFA公司时在香港特区设立了Zoomlion HK Holding公司专门用于完成收购。在此种情况下，这些以收购为目的的子公司须符合东道国或第三国法律规定的资格或者设立条件。另外，对于资源类并购的交易双方，应当注意是否具有相应的特殊资质，如从事采矿、石油等特许性行业是否获得政府许可。基于上述分析，对于商业银行来说，应严格审查并购各方的各方面资格；而对于我国的并购方企业来说，应保证并购各方为适格的法律主体。

2.国内外审批风险

2015年《指引》第十二?l（二）项规定了商业银行应当审查并购交易是否按有关规定已经或即将获得批准，并履行必要的登记、公告等手续。由于很多海外并购规模较大，而金额较大的并购案件须得到国家发改委及国务院商务部的批准，比如2008年我国四川省腾中重工收购通用汽车旗下的悍马时因并未获得国家发改委及商务部的批准而导致交易终止。2014年5月8日起施行的《境外投资项目核准和备案管理办法》规定：“中方投资额10亿美元及以上的境外投资项目，由国家发改委核准。涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目不分限额，由国家发改委核准。其中，中方投资额 20 亿美元及以上，并涉及敏感国家和地区、敏感行业的境外投资项目，由国家发改委提出审核意见报国务院核准。”另外，投资东道国对外来投资和并购进行审查或存在严格程度不同的审查程序，比如美国的海外投资委员会（CFIUS），我国企业赴美投资或者从事并购活动均须通过该委员会的“国家安全”审查，如果未能通过，即使并购双方协议已经达成，交易也可能遭禁。因此，是否获得我国和目的公司所在国对并购的批准足以影响并购贷款的发放。不过，需要注意的是，该规定中通过并购贷款审查的前提并不限于“已经获得批准”“即将获得批准”的表述可以理解为，即使并购项目未完全获得双方国家有关部门的批准或者审查，但如果有证据证明该并购交易获得批准的可能性很高，也被视为符合申请并购贷款的条件。

3.协同效应风险

在并购中的“协同效应”问题就是指并购方与目标企业在所属行业上、经营战略上是否契合，并购能否对双方的发展起到积极的促进作用，并购结果上能否产生1+1>2的预期效果。美国学者H. Igor Ansoff指出，“协同”的概念是指投资收益率函数的超加性，即公司整体效益大于各组成部分效益的总和。一起成功的并购并不能只看并购交易是否成功，还应观察并购能否产生协同效应。很多失败的并购不仅没有产生1+1>2的效果，反而给双方企业带来严重损失。另外，有没有协同效应，不能仅仅通过并购活动是否发生在同一行业来进行判断。例如，戴姆勒奔驰与克莱斯勒的合并，在当时被视为汽车业强强联合的典范，并购不仅未能达到预计的效果甚至以不欢而散结尾。并购双方战略及组织适应性差是并购财务风险产生的主要原因。而且，并购是否能够产生协同效应，直接影响了并购方将来的还款能力及贷款的回收风险大小，因此银行在决定是否受理并购贷款申请时不仅会审查并购交易的合法性，还会审查并购本身及目标企业的协同效应。2015年《指引》也将协同效应纳入了并购贷款风险评估对象的范围。2015年《指引》第十一条规定“商业银行评估战略风险，应从并购双方行业前景、市场结构、经营战略、管理团队、企业文化和股东支持等方面进行分析”，评估内容包括并购双方的产业相关度和战略相关性以及可能形成的协同效应，也包括在协同效应未能实现的情况下，并购方可能采取的风险控制措施或退出策略。另外，2015年《指引》第二十六条第（三）项还提出评估标准：“并购方与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业的研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力。”上述规定不仅是对商业银行提出的评估要求，也是对并购方顺利获得并购贷款开出的条件。对此，并购方首先应自觉做好并购前的尽职调查以及对并购协同效应的评估，这是并购方保障并购成功而必须事先完成的工作。众多失败的海外并购就是由于尽职调查不全面或者协同效应评估工作不到位所造成的。例如，2008年中国平安收购比利时富通集团前，中国平安未能调查出富通持有大量美国次级贷的事实而遭受逾200亿的损失。此外并购方还应做好协同效应未能实现情况下的风险控制方案及退出机制，并应主动将方案提供给银行以配合其风险评估工作。

4.并购后的整合风险

整合问题是并购交易中至关重要的问题，其重要性甚至超过并购交易本身。“七七定律”是并购中非常重要的一个定律，是指在所有并购中70%都是失败的，而其中70%的失败并购是由整合失败所导致的。相比国内并购，海外并购中的整合难度更大。2005年联想并购IBM个人电脑业务后，花了近5年的时间才较好地处理了整合问题。2005年TCL收购法国汤普森公司，由于整合不利，导致TCL大幅度亏损，不得不放弃大部分欧洲业务，此次并购不仅消耗了TCL的原有利润，而且致使TCL的海外彩电业务几乎推倒重来。海外并购具有更大的整合风险是因为海外并购的整合不仅涉及财务整合、资产整合、人员整合，还涉及最棘手的文化整合。所以，即使交易本身是成功的，但后期的整合风险将严重影响并购方的还款能力。2015年《指引》第十三条将整合问题纳入风险评估的范围，规定商业银行通过分析发展战略整合、组织整合、资产整合、业务整合、人力资源及文化整合，判断并购双方是否有能力实现协同效应。虽然这条规定的制定针对并购中普遍出现的整合问题有的放矢，但仍然存在两大问题：首先，对整合风险的评估预期较为主观，缺少客观的依据。例如上述规定提及的文化整合，商业银行如何通过客观方法对文化整合的成效进行评估并没有更细致的规则，或者说对文化整合进行评估实难制定出具体的规则。其次，对整合风险的评估需要并购双方给予积极的配合，对境内并购方的评估尚可实施，但是在对境外的目标企业进行评估工作具有一定难度。对此商业银行可以考虑寻求专业的咨询机构进行评估，尤其对特定产业的整合评估。2015年《指引》第二十七条规定：“商业银行可根据并购交易的复杂性、专业性和技术性，聘请中介机构进行有关调查并在风险评估时使用该中介机构的调查报告。”总而言之，整合风险巨大，不论是并购方还是商业银行都应给予高度重视，并应采取一切可能收集信息，对可能存在的风险点进行逐一排查。

（二）与银行监管有关的风险

1.大额贷款限制与集中度监管风险

根据金融学理论，资产分散能降低风险。如果贷款过度集中于某一行业、地区、客户或贷款类型的话，就会产生贷款集中的风险。对此我国《商业银行法》做出了“对同意借款人的贷款余额与商业银行资本余额的比例不得超过百分之十”的规定。2015年《指引》第十八条规定：“商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%”。另外，第二十条规定：“商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%”。海外并购往往涉及的交易金额巨大，比如中海油2005年185亿美元收购尤尼科及2016年中国化工430亿美元收购瑞士先正达，因而企业在申请并购贷款时必须找到符合上述比例要求的贷款银行，并且应充分了解贷款银行的并购贷款余额等相关信息，以免因违反集中度监管而导致贷款无法到位的情况。对此最好的解决办法就是并购方通过多家银行或者向银团申请并购贷款，以规避大额贷款限制及集中度监管。

2.担保措施的合法性及有效性风险

2015年《指引》第十二条第（四）项要求商业银行审查并购贷款担保的法律结构是否合法有效并履行了必要的法定程序。该项规定里的“是否合法有效”是指：抵押或者质押的资产或者股权是否被法院查封冻结；质押的股权是否存在根据公司法、证券法以及公司章程的规定限制转让的情形；在多种担保方式同时并存的情况下是否相互冲突。所谓履行必要的法定程序是指：保证方式、保证范围及保证期限的相关约定是否明确；涉及不动产抵押与股权质押的是否办理了登记手续；涉及动产质押的是否交付。涉及公司担保的，还应审查是否按照法律和担保人公司章程的规定履行了必要的核准程序。

“可以目标企业股权质押”是并购贷款中特有的担保方式。若采取此种担保方式，《指引》第二十九条规定：“商业银行应采取更为审慎的方法评估其股权价值和确定质押率”。该条规定说明，虽然银监会允许“以目标企业股权质押”作为担保方式，但对此类担保方式是非常谨慎和保守的。正如前文所述，并购交易及目标企业的股权具有极大的不确定性，如果目标公司是上市企业，不确定性体现为股价的波动性；如果目标公司是非上市企业，不确定性体现为对股权价值的估算。另外，在海外并购中的境外目标企业的股权是否可以质押，并没有特别的例外规定，《指引》也未对目标企业进行境内境外的区分，因此，根据“法无禁止即可为”的法理原则，在海外并购中境外目标企业的股权应当是可以质押的。尽管如此，由于海外并购比国内并购风险更大，商业银行将更为严格和审慎地评估境外目标企业的股权价值并以此为依据确定质押率。因此，国内并购方在选择此种方式担保并购贷款时须格外慎重。

3.杠杆监管风险

杠杆收购在并购交易中出现比较普遍，也是并购方优先选择的融资方式。美国在80年代盛行的杠杆收购中的基本模式是：10%的资金来自于收购方（Acquirer）的自有资金，50%～60%来自于银行贷款，剩余部分由“夹层资金”（Mezzanine Fund）构成。LibenaTetrevova， “Mezzanine Finance and Corporate Bonds”， Finance-Challenges of the Future， No.9， 2009， p.146.对于我国而言，一方面在近年国家金融体系在推行“去杠杆化”工作以保障金融领域的安全，另一方面离开一定比例的“杠杆”也将使大规模海外并购的成效受到影响。因此，对杠杆率设定一个合适的比例成为监管规则制度的核心内容之一。2015年《指引》第二十一条规定了并购交易价款中并购贷款所占比例不应高于60%。该条规定将2008年《指引》中50%的“杠杆率”调高了10%，一定程度上反映了国家金融体系对并购活动的支持力度。对于我国的并购方企业而言，上述杠杆监管要求其在设计并购融资方案时，应当注意控制并购贷款占并购总金额的比例，并应尽量采取多样化的融资方式。

4.自筹资金到位风险

与杠杆资金相对应的概念是自筹资金。自筹资金不同于自有资金，是指并购方在并购中使用的全部资金中，除并购贷款部分和其他债务融资以外，并购方自己出资及筹资的部分。自筹资金与并购贷款存在以下几方面的联系：第一，并购贷款与其他一般贷款的区别之一，就是并购贷款以自筹资金到位为前提，其他类型的贷款不存在自筹资金的问题。第二，自筹资金与并购贷款之间所形成的杠杆关系，本质上是比例关系，即两部分资金占并购总交易金额的比例大小问题。第三，自筹资金到位作为并购贷款发放的前提，本质上是条件关系，即并购方只有在满足自筹资金到位的前提条件下才有可能获得银行发放的并购贷款。2015年《指引》第三十三条第一款规定：“商业银行应在借款合同中约定提款条件以及与贷款支付使用相关的条款，提款条件应至少包括并购方自筹资金已足额到位和并购合规性条件已满足等内容。”这里需要注意的是，自筹资金到位并不是并购贷款?@批的前提条件，而是并购贷款获批后的发放条件。该条款的规定还表明，自筹资金到位作为提款条件是并购贷款的借款合同中的必备条款，自筹资金到位是提款的必备条件。这就要求并购方应当保证自筹资金先到位，不论其自筹资金是完全由内源融资构成还是由其他外源融资方式构成。但是对于“自筹资金到位条款”存在一个隐患，即自筹资金的形式在《指引》中并没有加以限制。自筹资金与自有资金不一样，前者包括了并购方通过其他方式筹集的资金，具体包括债券融资、私募股权融资、甚至民间借贷融资。如果对自筹资金的自筹方式不加以限制的话，将会导致高杠杆率的出现。比如在整个并购融资中，可能仅有10%甚至更低比例的资金来源于自有资金，60%来源于并购贷款，而余下部分将来源于其他自筹方式，可能包括私募股权融资或者民间借贷，这将造成高达1：9的杠杆率。这样的高杠杆率显然与银行监管精神背道而驰，因此银监会应当对“自筹资金”的来源与形式进一步明确并加以限制。

5.贷款期限的监管风险

人民银行制定的《贷款通则》中按照贷款期限的长短将贷款分为短期、中期和长期贷款。《贷款通则》第八条规定，中期贷款，系指贷款期限在1年以上（不含1年）5年以下（含5年）的贷款。长期贷款，系指贷款期限在5年（不含5年）以上的贷款。考虑到并购交易完成后，并购后的整合存在很大的不确定性及风险，因此最早的2008年版本的《指引》规定并购贷款期限不超过五年，即并购贷款应属中短期贷款。然而在2015年最新版本的《指引》第二十二条规定，并购贷款期限一般不超过七年，即将最长期限延长了两年，即使得并购贷款可以长期贷款的形式发放。该变动表明，一方面银监会对于并购方在贷款期限上更加宽松，有利于并购方有更充裕的时间完成整合工作，符合目前我国企业海外并购中的实际情况及需求；另一方面，该变动仅比上一版本增加两年，不会明显导致银行风险和经营成本的增加，因而对贷款安全并未造成重大影响。对于国内并购方而言，由于海外并购后不确定性更大、整合问题更复杂，即使贷款期限最多能够长达七年，并购方仍应重视贷款期限对并购后经营可能产生的影响。

第2篇：并购贷款的担保方式范文

2008年12月3日,国务院了关于金融促进经济发展的九条政策,其中首次提到了通过并购贷款等多种创新的融资方式拓宽企业融资渠道。六天以后,中国银监会正式了《商业银行并购贷款风险管理指引》(下称《指引》),允许符合条件的商业银行开办并购贷款业务,以满足企业和市场的并购融资需求,从而改变了之前《贷款通则》中关于“不得用贷款从事股本权益性投资”的限制性规定。这对于中国的并购市场无疑是一个极大的利好消息。

在拥有完善的市场规则和成熟的市场参与主体的发达国家中,杠杆收购已非常普遍和成熟。按照这种财务型收购方式,收购方主要通过高负债融资购买目标企业的股权或资产,并在获得控制权后重组并运营该资产或目标企业。在极端的案例中,收购方提供的收购资金占总的收购资金的比例可能低于1%。

杠杆收购的兴盛将并购市场推向了高度发达和繁荣,进而促进了产业的深化整合。其发展得益于灵活、多样的并购融资方式,包括股本融资工具、债券融资工具和金融机构提供的收购融资贷款。但中国并没有成熟的并购融资工具。通过发行股票和债券为并购提供融资,显然在条件和程序上存在诸多的限制,并不能被普遍采用;而更为直接并且程序相对简单的银行贷款,又由于之前《贷款通则》的限制性规定,而不能公开地为并购活动提供融资。

此次政策改变,决策者显然是从最容易的银行贷款下手,期望银行能为并购以及更深层次的产业整合注入活力和动力,并被视为一种金融创新。

不过,并购贷款的“开闸”,还无法使我们期待中国出现大规模的杠杆收购。《指引》限制银行提供的并购贷款在并购资金来源中的比例超过50%,这凸显了金融监管机构对并购贷款风险的顾虑,在没有成熟的经验和先例下,不希望银行成为并购中的主要资金提供方而深陷于此。

和以往的信贷法规和政策文件不同,“法律与合规风险”作为一项主要的风险控制内容之一体现在《指引》中。这是由于银行善于在经营、财务和行业风险方面进行分析和管理,但缺乏并购方面的经验和专才,因此,对于复杂并具有高风险的并购活动中的法律风险的防范和控制相对较为薄弱。本文将通过对并购贷款中法律风险来源的介绍,提出对并购贷款中法律风险控制的建议。

风险来源

并购贷款中的法律风险来自于多方面,而且和其他风险经常交织在一起。通常而言,主要来自于以下多个方面。

第一,未进行详尽和有效的法律尽职调查。这将会是一个总括性的风险来源。尽职调查(银行实践中也称为授信调查)是商业银行贷款业务中的一项重要工作内容,特别是中长期贷款和项目贷款,调查和分析会更加深入和全面。

传统上中资银行会偏向于关注借款人或项目的财务、经营、管理和市场等风险,对于法律风险则主要关注其有无合法的主体资格,章程的相关内容以及(项目)是否已获得必要的审批等相对简单的事项,而且通常不作为一项重点内容。但在并购贷款中,这样的情况需要改变。

并购本身具有复杂的特性和高风险性,这就需要银行对与并购相关的各个事项――包括主体资格、资产与业务、交易结构、担保安排、批准与登记、劳动关系、关联交易、诉讼与合规、对外投资等,进行深入全面的调查和分析。这对商业银行提出了很大的挑战,一方面缺乏针对并购的法律调查经验,另一方面,中资银行暂时还缺乏富有并购经验的专才。

此外,详尽只是调查中的一面,而更为重要的是进行有效的调查。未能通过调查发现相关问题将会是很糟糕的事情,对于并购方可能埋下了失败的伏笔,而对于提供并购资金的银行而言,并购的失败意味着贷款的风险。

第二,来自于交易结构和并购方式的法律风险。并购方会从未来整合的需要、减少税负以及审批的简便性等各个角度提出不同的交易结构。比如,为降低审批级别,可能会分拆项目;为降低税负,可能会规避甚至挑战法律规定。此外,相对于资产收购,股权收购中并购方会承接目标企业的全部既有风险,而把贷款借给为并购目的新设的子公司,则贷款风险就会集中在这家并无其他现金流和资产的子公司身上,银行只能依赖于担保安排或者其他法律安排进行风险控制。因此,在不同的交易结构和并购方式下,风险的来源和程度也会有所不同。

第三,担保通常是有效的风险防控手段,但不当或不合理的担保安排也可能导致风险的产生。银行对于担保工具的选择和安排是富有经验的。但由于在实践中提供有价值的担保并不是一件容易的事情,因此,在具体的并购贷款中,借款人可能会提出以目标企业的股权或资产进行质押或抵押,这就要求银行对目标企业的股权或资产进行全面有效的评估。

此外,如果不能有效协调各种担保安排之间的关系,也容易引发风险。而在担保方式的具体选择上,新的法律尽管提供了包括浮动抵押、一般公司的股权质押、应收账款质押等不同的担保工具或使其具有操作性,但使用这些担保工具可能由于缺乏之前的经验而产生风险。比如对浮动抵押或应收账款质押不知道如何进行监控和有效的担保管理。

第四,政府的批准与许可也是容易发生风险的地方。如果并购交易的批准程序不当,就会埋下风险隐患。比如,针对一家地方国企的收购,如果仅有省级以下国资部门批准就采用协议出让的,就会导致很大的风险,最严重的将会被撤销交易并被追究责任。而银行如果和并购方一起接受所谓“简单”的收购批准程序,则可能将深陷风险。

对于目标企业所从事的固定资产投资项目,则应当关注其是否获得完整有效的批准或备案登记,特别是发改委、环保部门和行业主管机关的批准,否则会严重影响到并购后的整合及经营。

此外,对于大型的并购项目,还应当关注反垄断审查的程序和结果。已达到标准但不进行反垄断审查申报就进行并购的,交易将可能被阻止甚至被撤销;而在申报后如果商务部在其同意并购的审查结果之上又施加了额外条件的,就要关注附加条件对于并购后的企业运作会带来多大的影响。银行对于反垄断审查中的风险应予重视。

第五,借款人与目标企业的资产与经营的合法性以及商业风险也需要引起重视,并应成为尽职调查中的一项重要内容。并购贷款的最终归还主要依赖于借款人和/或目标企业。而如果它们的资产取得或经营方面存在重大的合法性问题,就会影响到贷款的安全性。

但某些企业尽管资产取得、业务经营都是合法的,但它的商业模式可能存在风险,特别是一些非生产型的服务型企业和高科技企业,它的经营发展可能高度依赖于合同安排和知识管理,在这种情况下它的协议体系及其内容就会变得很关键。从租房合约、聘用协议、知识产权分享协议,到服务提供合同等,都应当仔细核查是否存在重大不公允或具有潜在重大风险的条款;如有不当的安排或条款,都可能对企业造成重大风险或责任。银行只有对这些内容关注和了解,才能正确评判它的并购贷款对象或者目标企业的风险程度。

第六,银行也应当关注和了解并购方除其提供的并购贷款外的收购资金的来源。如果其他资金主要来自于经营性的现金流,则不会有重大的法律风险。而如果来自于其他融资途径的,就要重点关注其中的风险问题。比如并购方向其他企业拆借资金的,就应关注出借企业对借款人的权利要求和特殊的法律安排,有可能它们之间内部的安排会和银行与借款人之间的安排发生冲突。而如果是借款人挪用其他金融机构的非并购用途的贷款的话,则借款人将存在重大的违约风险,一旦银行提出提前收贷的话,就有可能影响到并购活动甚至借款人的正常经营。

第七,来自于法律文本的风险。和外资银行不同,中资银行的习惯做法是总行或者省级分行为大多数的信贷、担保合同制定标准范本,再由它的下属分支机构进行使用。这样的优点在于总行可以利用其强大的法律和风险控制的技术能力制定相对完善、全面的法律文本,防止地方分行因起草不完善的合同而引发风险,并且提高了效率。

这种做法,在共性多于个性的传统银行贷款业务中是非常有效的。但在并购贷款中的情况会有所不同。基于并购的特点,并购贷款中往往个性多于共性,银行通常需要针对每个并购贷款项目准备不同的法律文本,即使是同一类型的合同,其具体的条款内容和法律安排也会有很大的不同。这对于地方分行又会是一个重大的挑战。

法律文本的作用将是全面性的和总括性的,所有的法律、财务和管理等安排最终都会体现到法律文件中,而法律文件体系的完备性以及其内容是否详尽、适当和有效将直接影响到银行在并购贷款中的风险与责任。

防范与控制

与财务风险可以进行指标和数据控制不同,法律风险更加具有多样化和个性化,很难建立一个统一的标准来确定某个法律风险是否因构成“重大”而不可被接受;事实上某些法律问题可能会构成一定的风险,但不一定会对并购贷款本身造成重大的负面影响。但如何去区别这些“重大”和“非重大”的风险,接受或不接受哪些风险都构成对法律风险控制的难题,并且还要尽可能减少主观性。

由于缺乏针对并购贷款的法律风险控制经验,目前只能综合已有的并购经验和贷款经验,提出并购贷款中的法律风险的防范与控制建议。

首先,银行在并购贷款中应改变仅作为资金提供方的被动角色,而应积极参与交易法律结构的设计和谈判,并根据交易结构提出并购贷款结构和担保法律结构的安排意见。交易法律结构的安排,包括其中的并购方式的选择是并购中的一项基础性工作,构成其他诸多安排的基础,同时影响到并购贷款的结构性安排和担保安排。银行应当关注并研究并购方提出的并购方案/结构以及担保建议,并从贷款风险控制角度积极提出自己的意见或建议,而不应仅仅关注贷款安排本身。

其次,法律尽职调查应当全面、深入和有效。法律尽职调查是一项枯燥但又有难度和风险的技术工作。对于银行而言,它所需要调查的范围很广泛,上文中提到的多项风险来源都应根据交易结构的特点成为重点调查内容。通常,银行在并购贷款中应当调查的事项包括主体资格、资产与业务、交易结构、担保安排、批准与登记、劳动关系、关联交易、诉讼与合规、对外投资等。同时银行又应当注意在不同的并购交易结构下的尽职调查方向和重点会有所差异。在股权收购并且目标企业也提供担保的情况下,调查任务就会相对显得繁重,因为对两个主体都要进行详尽而又全面的调查;而在资产收购中,除了对借款人的正常调查,对目标企业更多的只要关注被收购资产的合法性。除了自身的团队参与尽职调查,银行还可以借助并购方的尽职调查团队,并可以请外部的法律团队提供支持。

第三,设置完备的法律文件体系,并起草内容详尽和有效的法律文本,也是进行法律风险防范的重要手段。法律文本的重要性已经不言而喻,但法律文件的起草诚如上文所言,对现有的内资商业银行构成重大挑战。各家商业银行都会制备具有共性的文本,但针对个性的内容和安排,更大程度上需要依赖于具体从事并购贷款的地方分行自行设计并起草条款。

一个初步的建议,是由银监会牵头各家主要商业银行,根据国外的经验和中国的市场特点,为主要类型的并购制定指示性的合同范本;各家银行可以参考使用,并根据项目的特点选用相关条款。这样至少可以为并购贷款银行提供思路和方向。当然,这也只能解决共性问题和部分具有普遍性的个性问题。对于具体并购项目的特定问题和特殊安排,一方面,银行可以自行组织有经验的团队提出条款意见;另一方面,也可以选择有经验的外部法律团队协助起草文本。

第四,与其他风险控制内容一并建立完备有效的针对并购贷款的内部风险控制制度,是进行法律风险防控的基本制度性保障。在建立风险控制制度方面,银行富有经验,但需要结合并购的特点,也应根据并购贷款的业务实践不断进行调整和完善。

核心理念

并购贷款中的法律风险控制会是一个技术性难题,并需要实践来提供经验以不断完善。但法律风险本身并不是孤立的,它往往和诸如财务、经营、整合及商业等风险交织在一起。银行应当进一步强调借款人本身还贷能力为本的基本观念。因为并购贷款本质上就是一笔贷款,和其他银行贷款并无实质上的区别,借款人本身的还贷能力应当成为贷款风险控制的基本点。在对并购贷款的风险观念上,银行还需要有一个平衡点,否则并购贷款就等同于“风险贷款”。

最后,中国银行业可以参考英国汉森企业(Hanson)在杠杆收购中信奉的“最坏风险估算”的风险管理哲学,作为并购贷款的风险管理理念。汉森在并购实施前估算所有可能发生的最坏情形,并以此测算在最坏情形下出售相关资产或采取相关措施是否足以抵偿债务。

第3篇：并购贷款的担保方式范文

并购贷款的融资理念

并购贷款是商业银行为境内外并购方企业实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业，而向并购方或其子公司发放的、用于支付并购交易价款的贷款，并购可由并购方专门设立的、无其他业务经营活动的全资或控股子公司进行。对于企业，尤其是综合实力较强的企业而言，并购贷款有助于其扩大并购范围和规模，加快以资产、资源、品牌和市场为纽带，进行兼并重组和行业整合。

并购贷款是并购项目的融资方式之一，在并购重组项目中能发挥杠杆作用。其在国际通行的运作方式是：换股、吸收合并、资产置换等方式进行并购交易对价的支付。在我国，并购重组用现金支付并购对价也极为普遍，在现金支付中50％的份额基本是来自银行的债务型融资。

并购贷款和传统贷款相比具有以下特征：并购贷款的准入条件和杠杆率标准比传统贷款更为严格。并购贷款在风险管理、行业导向以及企业经营状况、企业财务数据分析方面的审查要求都比普通贷款更高，同时对并购企业的信用等级、投融资能力、经营管理能力、盈利能力、资产负债率等门槛限制也有着更为严格的要求。

并购贷款的风险评估要求比传统贷款更高。与一般的商业贷款相比，并购贷款不但要像传统信贷业务一样评估借款人的信用能力，更重要的是还要对目标企业进行详细的尽职调查和风险评估，并对并购方和目标企业财务状况进行比较高层次的预期分析。

并购贷款的还款来源相较传统贷款有所不同。并购贷款的最大特点，是不以借款人的偿债能力作为借款的条件，而是以目标企业的偿债能力作为条件，即用并购完成后的目标企业利润、分红或其他现金流来偿还贷款本息。在抵押担保环节，则是以目标企业的资产或股权作为抵押担保，如果不足，则再用借款人自身的资产担保或股权质押。

并购贷款的监管要求比传统贷款更高。对并购贷款而言，贷款的发放只是整个贷款流程的开始，后面的整合和运营才是成败的关键。贷款银行不仅仅要了解目标企业的经营动向，还要参与企业中包括新债务的产生、对外担保、资本性支出、资产出售、实质性改变经营范围等重大经营活动的决策。实际上，商业银行在发放并购贷款的同时，已经开始担当起并购双方的财务顾问角色。

与传统贷款相比，并购贷款重点支持符合国家产业政策、项目已建成、经营效益可观、风险相对较小的交通、能源、基础原材料、经营性基础设施等行业的并购及资产、债务重组；支持优势企业之间的强强联合和上下游产业资金链的有效整合，以及优良资产的并购和债务重组等活动。此外，由于并购交易的不确定因素较多，可能导致收购方原定的再融资计划不能如期进行，使得商业银行在并购贷款业务中存在较高的风险，因此并购贷款的利率较传统贷款更高。

多家银行提供

并购贷款业务

近年来，我国商业银行纷纷成立了投资银行部，目的是拓展中间业务，为一些国有企业并购提供财务咨询。目前，许多银行已培养了一支有一定知识和技能的专业管理团队，积累了一定经验，为并购贷款的开展创造了一定条件。

根据银监会的《商业银行并购贷款风险管理指引》，在开展并购贷款业务资格上，监管层除了要求银行有相关的内控、风险管理机制以及专业团队外，还有三项指标要求：贷款专项损失准备充足率不低于100％、资本充足率不低于10％、一般风险准备不低于同期贷款余额的1％。银行业人士说，“这个门槛并不算高，工、中、建等大型国有商业银行，以及一些资质较好的股份制和城商行均能达到这些要求。”

目前，开展并购贷款业务的银行包括国有五大行、国开行、中信银行、招商银行、民生银行、兴业银行、北京银行等银行。来自银行业的最数据显示，截至2011年1月底，全国金融机构的并购贷款业务规模达到850亿。其中，五大国有银行的并购贷款业务余额超过500亿，而中行、农行两家的业务份额占到五大行总和的40％。此外，股份制银行并购贷款总规模超过100亿，中信、民生等银行成为个中主力。

据了解，中信、民生两家银行去年一季度时并购贷款业务的余额仍然为零，但到今年1月底，两家银行并购贷款规模都达到了几十亿，特别是中信银行规模已接近60亿。并购贷款增长如此迅速，具体来看，是由于许多银行结合了各地产权交易所的资源，比如，民生银行和滨海股权交易所、工行和天津、上海、珠海等地的产权交易所都签订了并购贷款相关合作协议，利用交易所的并购资源发放相关贷款。

此外，商业银行从控制风险的目的出发，并购重组主要还是集中在具有并购能力、有充裕现金流、在某个行业居龙头地位的大型国企、央企中。通常那些符合国家产业政策，属于国家重点支持行业范畴中的大型龙头企业，像通信领域、机械、航天军工、钢铁、有色等行业现在都存在比较好的并购重组机会。

而国内许多银行加大了大型国企、央企并购贷款的支持力度，如交通银行与宝钢集团有限公司2010年7月签署《并购贷款合同》。根据双方签订的合同，交通银行上海市分行将为宝钢集团提供7.5亿元并购贷款，以用于收购宁波钢铁有限公司56.15％的股权。此次并购贷款合同的签订，成为我国银行业向钢铁企业发放的首例并购贷款，也是交通银行首例提供贷款支持的重点国有骨干企业优化产业布局的大型并购行为。

另外，中国银行北京市分行向中国华能集团公司成功发放6.8亿元并购贷款。中国工商银行北京市分行与首创股份有限公司签订了水处理项目并购贷款意向协议。首创集团表示，此合作给首创提供了整合资源，进一步并购发展的机会。

建银国际一份研究报告中指出，并购贷款已成为银行新的利润增长点，在兼并重组浪潮中，大型央企将占据主导地位，因此与之配套的并购贷款风险低、收益期短，目前以3年期为主，低于一般基建项目期限。即使按照基准贷款利率定价，考虑到财务顾问、并购咨询等关联收费，并购贷款业务仍将提供较好的利润空问。

企业申请并购

贷款条件和程序

对于企业来说，并购贷款的推出对于企业做大做强，实现快速发展带来了良好的机遇，一般情况下，商业银行受理的企业并购贷款申请要符合以下基本条件：一是并购方依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录；二是并购交易合法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策要求，取得有关方

面的批准和履行相关手续；三是并购方与目标企业之间要具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能获得目标企业的研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源，以提高其核心竞争能力。

除国家另有规定外，并购贷款金额占并购交易对价款的比例不得高于50％，借款人需提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保。

中国建设银行表示，符合建设银行并购贷款业务标准的企业可向建行提出并购贷款融资需求，建设银行并购业务专业团队会根据企业的并购交易情况和企业在建设银行授信额度的使用情况提供并购贷款资金支持以及相关服务。申请办理并购贷款的程序是：(1)申请：企业可以向建设银行各级对公营业机构提出并购贷款申请；(2)担任并购财务顾问参与前期尽职调查：建设银行将结合企业的贷款申请，安排专业团队就并购交易结构、目标企业相关情况等方面进行尽职调查；(3)融资方案设计：根据企业的并购贷款需求和前期尽职调查结果，提出融资方案和相应贷款条件；(4)申报审批：将与企业协商一致的并购融资方案申报审批；(5)签订并购贷款业务合同和提款：并购贷款经建行审批同意后，拟订并签署贷款合同，落实提款先决条件后可支用贷款。

第4篇：并购贷款的担保方式范文

    关键词：按揭贷款；欺诈；预防

    随着社会生活的进一步提高和生产力水平的发展，在我国，商品房按揭首先在沿海经济发达地区发展起来，继而向内地推进，并成为我国房地产融资的一条重要渠道。然而，商品房按揭在我国毕竟是一个新生产物，刚起步不久，缺乏经验，相关的法律又没有明确的规定，特别是商品房预售中的按揭由于牵涉到商品房的预售从而显得尤其复杂，银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。由于法律与管理方面的原因，个人购房贷款中出现的纠纷现象越来越多，有些贷款纠纷案情还比较复杂，构成了对商业银行贷款的欺诈行为。这些纠纷已经严重影响了商业银行的利益，成为新的不良贷款的增长点。其中，期房按揭贷款具有典型性。期房是处于建设中的房产，购房人在支付房屋价款之后，并不能像对成品房那样取得房屋的所有权，而只是取得对房屋所有权的期待权，它在本质上是一种债权。因而期房按揭贷款对银行而言具有更大的风险，更容易产生纠纷。本文针对期房按揭贷款中出现的欺诈现象，从法律的角度，进行分析、探讨，以供商业银行商榷。

    一、按揭贷款欺诈的表现及特点

    （一）按揭贷款欺诈的表现

    欺诈银行按揭贷款形式多种多样，主要有两种：一种是“虚拟售房”，即开发商同十几户甚至几十户“购房人”签订售房合同，并据此向银行申请贷款。在取得银行贷款之后这些购房人便同时不按期归还银行贷款本息。还有一种情况是个人向银行申请巨额贷款购买多处房屋。这些购房人多是开发商物色来取得银行按揭贷款的。第二种是“虚值售房”，开发商将房产的价值抬高，并取得远远高于正常房屋价值的银行贷款。在发生贷款纠纷时，商业银行贷款不可能因为进行了房产抵押而全部得到保障。

    （二）按揭贷款欺诈的特点

    1、标的额巨大。仅就单个购房贷款的金额来说，数额或许并不是很大，但因为不归还贷款的人数众多，或者所购房屋众多，标的总额还是很可观的。

    2、贷款时间相对集中。多数的贷款集中发生在三个月到半年之间。

    3、 担保方式单一。一律为房地产开发商担保，不同于房屋抵押贷款。个人购房按揭贷款因为贷款人没有取得所有权证书，实践中商业银行只能要求房地产开发商为贷款提供担保。

    4、 作为保证人的房地产开发商没有履行担保责任。在购房人取得房屋所有权证书，并与银行办理房屋抵押登记之前，按法律规定，房地产开发商对购房人归还银行贷款承担连带责任。房地产开发商在代购房人还清欠款之后，可以解除房屋预售合同。但是在实践中，房地产开发商主动承担保证责任的很少。

    同一开发商项目下的十几或几十个购房人同时不归还银行贷款，可能是巧合，但是实践证明在此类诉讼中有欺诈银行贷款的行为存在。我们会看到银行在运用法律手段清理不良过程中的困难：作为原告一方，面对的被告却有十几甚至几十，因为我国目前的诉讼制度，银行进行这样的诉讼，不仅要耗费巨大的人力、精力，有时还要接受“不经济诉讼”的尴尬结果。

    我国的房地产金融市场可以说是刚刚起步，所以对目前在个人购房按揭贷款中出现的这些欺诈现象进行研究，并寻找切实可行的解决方案，对我国房地产金融的发展具有积极的意义。

    二、期房按揭贷款欺诈原因探析

    银行业本身就是具有风险的行业。虽然有各种风险防范措施，但因为市场环境和借款人的条件可能出现变化，欺骗银行贷款的行为从金融业产生起就存在，另一方面银行在风险防范机制上可能存在缺漏，在贷款审核环节上可能存在疏忽，这些情况都可以导致不良贷款的出现。其中，很多的问题是出现在商业银行的审贷环节。下面本文将对期房按揭贷款纠纷形成的原因进行分析。

    （一）外部原因

    现代住房按揭制度为欺诈银行贷款提供了可能，因为在各种手续齐备的情况下，购房人只需提供房地产开发商开具的首期付款收据即可获得银行的贷款。这为作假提供了空间。在个人住房贷款中，银行根据购房人的授权，直接将贷款划到房地产开发商在银行开立的账户上，而且最高按揭比率为70%，所以个人在按揭贷款欺诈中获益的可能性很小。因而，按揭贷款欺诈只能是房地产开发商欺诈，其欺诈目的有二，第一是为了周转资金，第二是诈骗银行贷款。

    1、 为周转资金而欺诈银行贷款。现今房地产市场仍具有巨大的消费潜力和盈利能力。很多的公司热衷于房地产开发并不只是将它视为一种投资，在某种意义上更像是一种投机。然而房地产业毕竟是需要巨额资金支持的行业，在开发过程中出现资金短缺或者资金周转不灵而使开发项目停滞的现象司空见惯。开发商的项目大多有银行贷款的辅助。在不能进一步取得银行资金支持来解决资金周转问题的情况下，从银行套取购房人预售房屋按揭贷款就成为解决这一问题的有效途径。而且，相对于企业贷款，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。房地产开发商可以同十几或几十个“购房人”签订房屋预售合同，在给他们开具首期付款收据之后即可获得银行的贷款。在银行无法追索贷款而决定起诉时，开发商就主动回购涉案房产，并承担全部“保证”责任。到此时，开发商的资金周转问题也解决了。

    2、 骗取银行贷款。房地产市场不健康的繁荣与火爆使得许多企业蜂拥而入，一些根本不具备房地产开发资质和能力的企业也混列其中。这些企业开发的项目完全依靠银行贷款和建设单位垫付工程款来维持，只有在房产开发完成销售完毕他们才有可能偿还银行贷款和建设单位的工程款。有些企业的出发点纯粹就是为了骗取银行贷款。于是就出现了将根本不存在的楼层出售、与评估机构人员串通抬高房产估价，骗取了银行贷款的荒谬事情。可想而知，贷款收回也就毫无保障了。

    以上这两种情况，房地产开发商都有具备欺诈的故意，且实施了欺诈的行为，并导致了银行的放款行为。依照《中华人民共和国民法通则》第68条规定，“一方当事人故意告知对方虚假的情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”所以上述行为符合欺诈行为的构成要件，构成对银行贷款的欺诈。这两种情况下银行按揭贷款还要面临以下风险：1. 有的开发项目可能因为无法通过质量检测而使按揭无效；2. 银行无法保证贷款能够专款专用；3. 建设单位垫付的工程款以及拖欠的工人工资等，依照《合同法》第286条，都属于法定的优先受偿权之列，这就使得开发商向银行提供的抵押担保形同虚设。

    （二）内部原因

    主要是商业银行在贷款审核环节出现疏忽和过失。应该说现在商业银行对个人住房贷款都制定了比较严格的风险防范措施，如在贷款对象上，不准房地产开发企业的员工申请期房按揭贷款；在贷款审查程序上，除了银行本身的审查之外，还有中介服务机构如律师事务所、资产评估事务所等的审查。如此严格的审查，是为了对购房人的还款能力和还款意愿做出判断。然而这些规定由于在实践中被流于形式而起不到风险防范的作用，主要存在以下几个问题：

    1、没有严格执行贷款审核操作规程。按揭贷款，就其本意来说，是一种抵押贷款，即购房人将其依据买卖合同取得的房地产所有权或期待权抵押给银行，以获得银行贷款。因此，对于现房，商业银行要求进行抵押登记，对于期房则要求进行预售登记，预售登记具有公示的效力，可以对抗第三人。然而房地产开发商能够将根本不存在的楼层出售获得了银行的按揭贷款，欺诈行为得逞，显然是银行在审贷环节出了问题。

    2、贷款审查中注重审查申请资料的合规性忽视其真实性。银行在发放按揭贷款之前都会按照规定对购房人的个人情况，包括职业、职务、年龄、健康状况、家庭收入情况、支出情况等进行审查，以此来确定购房人的还款能力。但是实际操作中，因为我们国家没有社会信用评估体系，这些资料的来源主要是购房人提交或者以问卷形式获得。它们的真实性无法得到保证。于是就出现了一人在同一银行得到1千多万元贷款购买多处房产的现象。

    3、没有明确中介机构职责与责任。虽然贷款操作规程要求在某些情况下应具备中介机构的审查报告。但是这种规定已然被流于形式。中介机构提供的不是负责任的中介服务。律师事务所出具的法律审查意见依据的是购房人提交的材料（包括复印件），即使出现可疑情况也没有进一步作法律调查。资产评估机构同样良莠不齐，它们提交的资产评估报告与实际价值可能相差甚远。

    三、期房按揭贷款欺诈预防

    （一）原有制度和操作的改进

    1、 健全贷款的资信评估

    这里涉及到的三个方面的问题，即购房人个人的资信评估、房地产开发商企业的资信评估和作为抵押财产的房地产评估。

    （1）个人资信评估

    发达国家已经建立起个人信用评估体系，由专业机构提供个人信用评估报告。专业机构的资料来源于信贷机构的纪录，法庭纪录，且各专业机构之间的资料是共享的，因而他们能够提供准确、快捷的个人信用报告。商业银行可以迅速而准确的掌握借款申请人的信用背景资料，并在短时间内对借款人的还款能力做出客观判断。我国也要借鉴发达国家的经验，建立起自己的信用评估体系。个人要树立诚信观念，对影响自己信用的行为要坚决维护好。银行机构首先要实现行内各部门之间和行际之间资源的共享。房贷部门在审核个人按揭贷款申请时，应该能够看到有关个人贷款及偿还记录、信用卡透支情况纪录等信息，以对个人信用状况做出初步判断。个人作为负责人的企业的信用状况也可以作为对个人贷款申请进行考察的参考因素。

    （2）担保企业资信评估

    每一个商业银行都有自己的法人客户信用评级标准和体系，通过对法人客户的财务会计报表进行审核，确定企业的信用等级，并据此决定该客户的授信额度。对于房地产开发商的资信评估完全可以适用银行自己现有的法人客户评级标准，并参照对房地产开发商的授信额度确定其所担保的按揭贷款的额度、期限和利率。

    （3）房地产评估

    在个人住房按揭贷款中，房产评估是防范贷款风险的非常重要的措施。在个人按揭贷款长期的贷款期里，抵押物的价值是保证贷款人债权安全的主要屏障。在我国期房按揭贷款中涉及到房地产评估的是对房地产开发商的在建工程的价值评估，这是房地产开发商向银行整体担保的需要，也是将来房屋价值评估的基础。在按揭贷款期限内，商业银行已经承担了房地产可能贬值的巨大市场风险，那么减少房地产评估不实造成的损失就尤显重要了。

    2、严格内部审查，建立责任制

    （1）严格银行审贷环节的把关

    严格银行审贷环节把关可以避免很多的按揭贷款风险，按揭贷款审查是由开发商的售楼员代为完成等实际业务操作中不规范行为以及可能由此产生的不良后果。关键问题在于明确责任、严格责任，建立适当的奖惩机制，使贷款审查人真正自觉的按照规定进行，并对审核资料的真实性负责。这样银行就可以避免因为自身原因而产生的风险。

    （2）严格中介机构的审查，加强其风险责任

    现今按揭贷款过程中的律师审查仅被银行视作一种程序要件，发放按揭贷款只要具备律师审查报告即可；受聘律师事务所也把出具法律审查报告简化成填写格式性条款的工作。这样律师审查既起不到防范风险的作用，真正发生纠纷时也不会有人追究受聘律师事务所的责任，律师承担的责任与其收取的高额咨询费是不对等的。既然贷款审核规程规定了律师事务所审查这道程序，那么就应该发挥其作用。银行在与律师事务所签订的合作协议中应该明确这一点，律师事务所要对经其审核的资料的真实性负责。比如，对于年薪400万元的核实，绝不是购房人单位的一纸证明就能解决问题的，律师应该到税务机关进行查实。据有关报道说，今后将建立个人所得税重点纳税人档案，对年收入在10万元的高收入者建立个人税务档案。这也为律师取证提供了便利。另一方面，很多的律师事务所向保险公司投保了责任险，这也为律师事务所承担过失责任提供了可能。如果能够做到这一点，银行的很多按揭贷款风险都可以避免。

    房地产评估对按揭银行的重要作用显而易见，特别当房地产开发商的阶段性担保结束，购房人取得房屋所有权并办理房地产抵押之后，房地产就成为银行实现债权的基本保障。世界上很多国家都有完善的房地产评估制度，对房地产专业评估人员的资格、评估程序、评估方法，乃至评估报告的标准格式都有明确的规定。但是在我国目前的情况下，比评估方法和评估程序更重要的是评估机构的职业道德。在我国，不同评估机构对同一评估对象做出的估价存在巨大差距的现象时有发生。选择有信用、有责任感的评估机构，并可以与之建立长期合作关系，是商业银行防范因房产评估不实造成风险的举措。而且评估机构的收费标准也应该有所改变，评估费用不应该按照评估价值的一定比例收取，因为这样不可避免的会造成房地产评估价值虚高的现象。

    （二）按揭贷款欺诈防范风险方式创新——房地产贷款保险

    在我国住房信贷业务发展初期，保险公司就开始介入住房消费信贷保险市场。但是我国住房信贷保险并没有随着我国住房按揭贷款业务的繁荣而成熟，它在保险规模、产品种类、运作模式等方面在整体上还处于起步阶段。

    相对来说，世界上已经有很多成熟的房地产保险的运作模式，如美国的信用保证保险模式。这种保险是以信用关系为保险标的的保险，在发生不履约行为时，保险公司负责对银行债权人进行赔付。这种保险既有履约的担保功能，又有信用的保险功能，可以有效的保护银行的利益。

    在我国，与住房贷款有关的保险包括住房消费信贷财产保险、住房定期人寿保险和人身意外保险、以及住房消费信贷保证保险。住房消费信贷财产保险，是购房人为其贷款所购房屋投保，并承担保费，银行作为受益人的保险。但实际上，由于保险责任范围内的原因给银行贷款造成的损失的概率，要远低于由于购房人自身的原因给银行贷款造成的损失的概率，对某行的住房信贷业务来说，鲜有因为火灾、爆炸等原因造成房屋损失以至贷款损失的事件发生。住房定期人寿保险和人身意外保险是由购房人投保，当购房人发生意外伤害而无法偿还贷款时，由保险公司负责偿还贷款的保险。此种保险在实践中应用不广。住房消费信贷保证保险是我国住房信贷保险市场最早出现的险种，是一种履约保险。但是由于保险公司控制不力等原因，一系列的免责条款使保险公司的工作只剩下收取保费，当然也不会受到银行的青睐。

    但我认为，现阶段我国住房消费信贷保险没有产生良好的效果，我们不能因此否认住房消费信贷保险应该具备的作用，因为在国际上已经有了成功的范例：房地产开发商一般不介入按揭贷款关系，由此留下的贷款担保由保险人承担。我们在制度设计上有需要改进的地方。我们在对住房消费信贷保证保险运作方式上进行改进，使其发挥更大作用的同时，还应该增设在国际上很流行的银行信用险。它是指贷款银行以购房人的信用为保险标的，在购房人不能如期付款而造成损失时，由保险人赔付该损失的一种保险。在实际操作中，可以要求银行、开发商、购房人共同投保，保费由银行、开发商、购房人按照一定的比例共同负担，以银行作为受益人。对于信誉状况良好的购房人，银行可以考虑退还部分保费。这样在购房人贷款出现逾期，开发商又不履行办证责任时，银行可以要求保险公司承担保险责任，依靠保险公司承担保险责任作为还款保障。另外，北京市住房资金管理中心成立了北京市住房贷款担保中心，为住房公积金贷款提供担保，这为将来政府或私人设立专项住房贷款保险打下良好的基础。这是一种银行获得还款保障比较好的发展趋势。

    参考文献：

    ①参见刘桂林著：《律师在楼宇按揭中如何维护消费者利益》，载于《北京晨报》。

    ②参见王涌泉著：《住房按揭法律问题研究》，载于中国资产证券化专业网。

    ③参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产法研究》第1卷，法律出版社2002年2月出版。

    ④参见卢琼著：《房地产楼花按揭研究》，载于《中国房地产研究》第1卷，法律出版社，2002年2月出版。

    ⑤参见郑翔著：《防范房地产贷款风险的政策建议》，载于《新重庆城市开发与建设》2003年第8期。

    ⑥参见沈沛著：《信贷资产证券化第169页，金融出版社，1998年出版。

第5篇：并购贷款的担保方式范文

六月份以来,北京各银行“心照不宣”的收紧了首套房贷款政策,七折优惠利率退出了房贷市场的舞台。在信贷政策收紧后,约有60%的人群愿意选择公积金贷款。而在九月中上旬,使用公积金贷款的成交量环比上月同期增长了23%。但是在公积金贷款使用上,有五大细节值得借款人关注。

 公积金不能用于贷款购买第三套房

典型案例:小孙和爱人婚前各使用商业贷款购买过一套住房,其中小孙购买的房产已结清并售出。小孙的儿子要上中学了,可是现在居住地离学校较远,为方便孩子上学,小孙想用公积金贷款再买一套房子。

专家指导:根据现在“认房又认贷”的原则,小孙夫妇共有过两次贷款购房纪录,所以再购房的话是属于第三套房,而目前公积金对第三套房贷款是停贷的,即使是小孙想使用商业贷款购买也是行不通的。

 公积金账户余额不可直接支付购房首付

典型案例:转眼间,上班已满六年的小王即将步入而立之年,婚姻大事也提上了日程,这不小王准备近期买套适合的二手房,在年底前把婚事定下来。小王手头的积蓄并不多,加上父母的资助款也是只能通过贷款来购房。小王想到了自己的一直以来缴存的公积金,六年下来也有几万块钱了,小王想在买房前把公积金提取出来,这样可以少贷点款,节省点利息。

专家指导:公积金账户里的余额是不可以直接用于支付购房首付的。因为公积金的使用原则是“先消费后提取”,即只有在购房行为发生后才可以提取公积金,像小王这样是贷款购房的话,可以在购房后凭借款合同的原件及复印件、购房合同的原件、首付款发票的原件及复印件等办理公积金提取手续来缓解购房首付及月还款压力。

不过,需要指出的是,如果借款人购买的话是政策性住房,如经济适用住房、廉租房、集资合作建房等,是可以一次性申请提取职工本人账户内的住房公积金转入职工个人储蓄账户用于支付购房首付款的。

 公积金贷款不可跨省操作

典型案例:小张是山东人,毕业后一直工作在北京,婚后定居在北京,小张想给父母在山东老家买一套房好让二老安度晚年,但小张手头的钱却不太富裕,就想通过公积金贷款来购房,但却遭到了拒绝。

专家指导:公积金贷款一般不能跨省操作。因为公积金一般是只有在缴存地才可以贷款的,像小张这样在北京缴存,在山东使用公积金贷款是不可以操作的。目前全国开通公积金异地使用的省市只有北京和秦皇岛两地,据了解,因为跨地区操作尚存在一定的难度,所以实际成功的案例并不多。因此,建议小张使用商业贷款为父母购房,在购房后可以凭相关材料将公积金提取出来,这样是可行的。

 公积金贷款未结清前不可再次使用

典型案例:小赵是在婚前曾使用过公积金贷款购置了一套小面积的房产,婚后因生子及照顾父母,他想用公积金再买一套大点的房子来改善居住条件,可是就在小赵向公积金贷款中心申请贷款时,却被拒之门外。

专家指导:公积金贷款首次使用和再次使用的区别在于,如果是再次使用的话,须在原住房公积金贷款全部还清后,方可再次办理相关申请手续。

 北京暂不支持商业贷款转公积金业务

典型案例:小李前年贷款购买了商品房,因为当时公积金缴存时间不满 12个月,所以无法办理公积金贷款,在不得已的情况下选择了商业贷款。但小李觉得银行贷款利率比公积金贷款高,为了减少利息负担,小李想把商业贷款转成公积金贷款。

第6篇：并购贷款的担保方式范文

[关键词]商品房 按揭 按揭制度

按揭制度自引入我国以来，主要实践在商品房买卖领域，已成为我国房地产市场特别是商品房预售市场上最主要的融资购房担保方式，且已陆续为地方立法机关和政府认可。但伴随着我国《物权法》的颁布，学术界仍然对于如何在法律中对待此制度观点不一，而且人们对于按揭制度的认识亦是模糊不清。因此，笔者将从相关方面对该制度进行一番厘清并在此基础上提出一些拙见。

一、按揭概念之厘清

“按揭”一词来自于我国香港，是学者对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的翻译。在英语中，mortgage是由词根mort和后缀gage组成，mort源于古拉丁语mortum，其意为“永久、永远、死”，gage原意为“质押、保存”，两者合为一体，就有了“死担保、永久质”的意思。而在我国南方地区“按”自古就有“押”的意思，“揭”则是Mortgage后半部分“gage”的音译，将Mortgage译为“按揭”可谓照顾到了音和义。从严格意义上来讲，英美法中的Mortgage与大陆法上的抵押是有所区别的。

在英美法上，按揭是肇始于英国的一种物的担保制度。英国著名财产法专家E.H.Burn认为，按揭是以财产中某种利益为担保一定款项之支付或其他债务之履行而作的让与或其他处分；其中获得一定财产利益的贷款人或债权人为按揭权人，为了担保而让与一事实上财产利益的人为按揭人。有的香港学者则认为，按揭是以合同构成担保，按揭给予按揭权人一项在担保物上的权益，而这项权益在按揭人履行清偿义务时要转还予按揭人。综上英美法上按揭是指债务人将特定的财产权利转移给债权人以确定债权人在约定期限内得到清偿的一种担保方式。在约定的期限内，债务人享有标的物的赎回权；而在债务已届清偿期，并且债权人给予债务人一定的宽限时间，按揭人仍不清偿债务时，债权人取得变卖或拍卖担保标的物以其价金受偿的权利或者债权人向法院申请取消按揭人的赎回权，取得标的物所有权。

在按揭的理解上，香港与英国是大致相同的，“按揭是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作还款保证的法律行为效果。经过这样的转让，按揭受益人成为属、业或归属主。还款后，按揭受益人将属、业或归属转让予原按揭人”。

按揭自从香港传入内地以来，其真正意思已与西方传统按揭概念大不相同。在内地的房地产业实践中，不同地区不同部门对按揭的规定不尽一致，操作上也存在差异。一般来说，按揭是指购房者先交付一定比例的首付款，再以其所购房屋作为担保向银行取得与购房欠款等量的贷款，分期还本付息，并由房地产开发商承担还款担保责任的融资购房方式。按揭按照担保内容的不同可分为楼花按揭、现楼按揭和在建工程按揭，人们通常所说的按揭主要是指楼花按揭，亦即预售商品房按揭，它是房地产商与购房者在房地产开发建设达到法律规定的程度时，签订房屋预售合同并收取一定比例的首付款，余款则由购房者向银行申请贷款，并以预购房屋的有关权益向银行作担保或者由开发商为购房人做保证，在购房人到期不能清偿贷款本息时由开发商回购其房产以偿还银行贷款的一种购房方式。在银行实务中常将此类业务称为甲类按揭贷款。

现楼按揭是在商品房建成以后，购房人与房地产开发商签订买卖房屋的合同，同时支付占购房款一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款，为担保债务履行而将其房屋的产权证书交付给银行保管，以该产权证书所载明的房屋产权作为担保，并由房地产开发商作为保证人，购房人到期还清贷款，就取回其产权证书，否则银行有权将该产权证书所载明的房屋进行变价、拍卖或折价处理，或者由房地产商回购该房屋，以回购房屋的价款偿还银行贷款的一种购房方式。

二、我国内地按揭制度概述

我国内地的按揭制度虽源于香港，但因恪守物权法定主义，在《担保法》等相关法律中并没有将按揭作为一种物权形式加以规定。在一些行政法规、规章中也只将其视为抵押。实际上，我国房地产业实践中存在的按揭是基于英美法上相应制度，结合我国特有的因素而形成的。其特点如下。

1.设立按揭时不要求转移预购商品房的所有权或其他财产权利。实践中，银行要求的是预购人将权利证书交予其保管，权利证书包括：生效的预售商品房合同文本、首期付款的发票或收据、抵押登记证明文件、保险单正本、现房的所有权凭证等，并要求在保险单中约定银行为保单的第一受益人。对于实践中权利证书的转移事实，有学者主张此事实证明了权利的转移效果的发生。笔者认为，这样的权利证书的转移并不发生权利转移的法律效果，理由是以上所列的权利证书只是一种公示证书或债权凭证，是按揭人对特定的财产享有某种权利或期待性权利的证明书；而且在现行法背景下，不动产权利的转移采“登记生效主义”，银行与借款人合意下权利证书的转移并不产生法律上不动产权利转移效果。而银行此举的真实目的只是出于防止房地产开发商一房多卖现象的发生和按揭人违反约定处分按揭房屋。

2.在按揭实践中银行并不要求取得标的物的所有权，且由于我国法律上流质契约之禁止规定，按揭房屋所有权也不会在按揭人期满未清偿时当然地转移至银行名下。如果按揭人不履行义务，到期仍未还本付息的，一般由房地产开发商将按揭房屋以原房价的70左右的价格回购，并用回购款清偿按揭人所欠银行的本息余额。若有第三人愿以高于原房价70的价格受让的，则应由该第三人购买。如果上述行为仍不能确保银行债权的实现，银行可以限期要求按揭购房者纠正违约行为，按规定处以罚息，从借款人账户中扣款偿还本息或按约定提前处分担保物，清偿贷款本息，或按照合同约定提前追索保证人的连带责任，依法追偿贷款本息。

3.在我国按揭法律关系中赎回权是不存在的。由于按揭权人(银行)对按揭物并无所有权，按揭人的还本付息行为只是债务的履行行为，而不是赎回所有权行为。

4.在我国按揭标的物目前仅限于不动产(主要是房屋)，且城市土地归国家所有也不可以作为按揭标的物。

三、我国内地有关按揭的法律性质之争

按揭制度在我国内地的房地产业中已存在多年，然而其法律性质却一直未定。这种事实的存在与奉物权法定主义为皈依的我国法律是不相称的。关于按揭的法律性质问题争议已久，主要由以下几种。

1.不动产抵押说。该学说认为现房按揭的设定目的和产生的法律效力都与抵押基本相同，而且我国内地现行的有关按揭的行政法规、部门规章也是比照抵押的相应规定予以规范的，故应将按揭这种物权形式归于法律对不动产抵押的规范之下。

2.权利质押说。该学说的理由在于楼花按揭中购房者对担保标的(预购房)并不享有物权，标的物在按揭合同签订时尚不存在或正在“成长”的，而仅仅享有的是对房地产开发商的一种债权请求权和期待权，且其设定和法律效力更符合权利质押的特点。

3.让与担保说。该学说认为按揭所要求的权利的转移或让渡但又不转移对标的物的占有，符合大陆法上让与担保的特征。另有学者理由是，首先英美法上按揭与大陆法上的让与担保都源于罗马法中的信托担保；其次是两者都是通过权利的转移来担保债权的实现；再者就是这样确定按揭的法律性质可以使贷款银行在借款人清偿本息前享有按揭标的物的所有权，利于银行债权的实现。

实践中，我国按揭是区别于抵押、质押及让与担保而独立存在的一种新型物权形式。

1.与抵押的区别。首先，在两者所涉法律关系上。抵押权是为担保主债权而设立的限制所有权任意处分的一种权利，具有从属性，一般只涉及债权人、债务人和愿意以其财产作抵押标的物的第三人。而按揭所涉法律关系的主体一般也只有按揭人(购房者)、按揭权人(银行)、保证人(房地产开发商)三方，但其中至少涉及四个法律关系。一是按揭人因购房与房地产开发商建立的房屋买卖关系；二是按揭人因贷款购房与银行形成的借贷关系；三是购房者以其所购房屋为标的与银行产生的担保关系；四是房地产开发商与银行产生的保证关系。其次，在标的物上，抵押权标的原则上应为有体物，且除了以国有土地使用权设定抵押外，一般必须是直接指向的现存的具有一定交换价值的财产或能即时物化的权利，但期待权被排除在外。从物权方面看，依通说，凡具有法律上排它支配可能性或管理可能性者，皆得为物。而按揭标的物包括现房、期房和在建工程，后两者与设定抵押所要求的有体物、现实存在物不相符。再者在生效条件上。不动产设定抵押时须经法定登记机关登记方可生效，但不需要转移权利证书。而按揭也要求登记，现房按揭的按揭人需将房屋产权证交付给银行保管，期房按揭的需将预售合同文本交付给银行保管。

2.与质押的区别。首先，在权利标的范围上。我国法律上的质押包括动产质押和权利质，不动产质被排除在外，而按揭是可以不动产为标的设立的，实务中主要是商品房按揭。在期房按揭中，购房者取得的是一种“所有权期待权”，通说认为期待权的性质应依可取得之完全权利来确定，若以取得物权为目的，则为绝对权。楼花预购人是以取得房屋所有权为目的，故楼花按揭中购房人取得的“所有权期待权”属于一种绝对权，而非普通债权。这就排除了按揭作为一种权利质存在的可能。其次，体现在权利实现方式上。质押的出质人不按约清偿债务的，质权人可与出质人协议折价清偿，协议达不成的，质权人可直接依法拍卖质物。(《担保法》第71条)按揭中的按揭人到期未清偿贷款本息的，一般是由房地产开发商以房屋原价的70左右的价格回购此房屋，并用回购款清偿按揭人未偿付的本息，若第三人愿以比原房价70更高的价格受让的，则由第三人购买，用转让价款清偿贷款本息。

3.与让与担保的区别。让与担保是指债务人将不动产所有权转移予债权人作为债权担保，当债务正常履行后，标的物所有权再返还给债务人的担保形式。而按揭的一方面，由于事先没有转移所有权，银行并不享有对标的物的所有权，因此其不能随便处分担保的标的物，即房屋，例如不能将该标的物作为其他债务的担保，也不能将之转让给别人，即使发生贷款人延迟付款的情况，银行也不能立即处分该标的物，从而可以避免很多纠纷。另一方面，由于开发商只有在借款购房人全部偿还贷款后才能为之办理产权证或者在办理产权证之后将该证书质押在贷款人银行处，待到购房人全部偿还贷款后才将证书交还给购房人，这样就在银行、购房人及开发商之间形成了一个非常均衡的相互制约与互动关系。这即能对购房人本身产生一种有效的制约，督促其按时还款，同时也能有效的防止银行、开发商随意处分该房屋，危害购房人的利益。

第7篇：并购贷款的担保方式范文

[关键词]　消费信贷;分期付款;消费信贷立法

我国还没有一部统一规范消费信贷活动和调整消费信贷关系的全国性法律。当前我国调整消费信贷的规范性文件，层次较低，如《个人定期储蓄存款存单小额抵押贷款办法》(人民银行1994年12月12日)、《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》(银发[1995]220号)《信用卡业务管理办法》(中国人民银行，1996年4月1日起实行)、《中国人民建设银行房地产信贷部职工住房抵押贷款暂行办法》(中国人民建设银行1992年9月23日)、《关于开展个人消费信贷指导意见》(中国人民银行1999年3月2日)等，这些“管理办法”和“指导意见”均未达到全国人大及其常委会的立法层次。当前城乡消费信贷业务的迅速，呼唤我国消费信贷法尽快出台。对消费信贷法律问题进行考察和，能拓宽法学特别是法研究的新视野，可以为目前国家立法机关和中央人民政府制定有关消费信贷法规或消费信贷政策提供理论，同时还可以为城乡金融机构和有关商业拓展消费信贷业务，扩大国内消费需求，创造良好的社会氛围与法制环境。本文拟就消费信贷与消费信贷立法的一些基本问题，进行初步的探讨。

一、消费信贷及其社会效应

消费信贷，是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅是一种信贷行为或放贷业务，而且是一种信用关系，它不仅包括贷款信贷，而且包括销售信贷等多种形式。消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者，不给集团消费提供消费信贷，这是各国法律所采取的普遍作法。

消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品的市场的出现，也就产生了消费信贷。消费信贷的产生和发展，是社会生产力发展和人们消费结构变化的客观要求。生产和消费的矛盾运动，导致了消费信贷的产生和发展。当一个社会的经济形态由比较发达的商品经济发展到高度市场化的商品经济即市场经济时，市场和消费的矛盾也就更为突出，消费信贷也就更有其存在和发展的必要。随着生产力的发展，人们生活水平的提高，消费品的供应结构发生了很大变化。许多高档耐用消费品纷纷上市，一般收入水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项，有必要借助于消费信贷才能实现购买愿望。对于和贸易来说，如果没有保障消费者可以提前实现购买愿望的消费信贷法律制度，许多较高价值的商品和劳务，如汽车、住宅、假日等，就不能被成功地出售。为一项销售或劳务提供信贷，已成为企业营销过程本身的组成部分，这是因为从消费信贷交易中可以派生出双倍利润。首先可从商品销售或劳务提供中获得利润，其次可从信贷商业中获得利润。消费信贷可在一定程序上缓和消费者有限的购买力与日益丰富的商品或劳务的销售之间的矛盾，更好地改善人民的生活;同时，也能开拓销售市场，促进商品的生产和流通。因此可以说，商品市场是消费信贷产生的基础和前提，消费信贷是在市场经济基础上发展起来的，反过来有序的消费信贷活动，又必然促进市场经济的繁荣和发展。

在资本主义社会，商人采取赊销方式向个人消费者出售商品，这便是消费信贷的雏型。但是，在19世纪以前，消费信贷大多建立在个人信誉的基础上，债务没有制度化，偿还协议也常常没有采取书面形式。到了19世纪，在美国已有消费者开始用分期偿还贷款方式购买家具等耐用消费品。第一次世界大战后，消费信贷首先在美国广泛兴起。后来，消费信贷在其他发达国家，特别是在英国和西欧广泛地发展起来。前苏联和其他东欧社会主义国家，也于20世纪60年代开始在零售业采取分期付款方式销售商品。总之，消费信贷的产生和发展，与都市化的形成、劳动阶层地位的提高、耐用消费品购买量的增加，以及专业化放贷制度的发达等方面有着密切联系。

我国在20世纪50年代上半期，商业部曾利用分期付款的办法来解决某些商品的销售问题。中国人民银行在城市曾经设有“小额质押贷款处”，办理城市居民小额生活贷款。后来，消费信贷一度被取消。80年代初，商业部曾决定对一部分价格较高的耐用消费品(如电视机、电冰箱等)，开展提前交货分期收款业务。90年代上半期，上海出现了第一家开展消费信贷业务的机构———上海银通信托咨询有限公司。随着我国城镇住房制度改革的深化，住宅商品房的销售已经开始采用分期付款、银行按揭等办法。上海等地还将设立专门从事住房按揭业务的住宅银行。随着相关法规的出台，我国商业银行将都可以从事住宅按揭业务。近几年，我国的住房抵押贷款累计已达数百亿元。汽车工业要发展成为我国的支柱产业，轿车必须进入个人消费领域，消费信贷对培育个人轿车市场具有重要意义。同时，消费信贷也是当前我国扩大内需，开启城乡市场的一个重要的经济杠杆。可以预见，在今后一个相当长的时期内，消费信贷在我国将有一个大的发展。

消费信贷发展到现在，已形成了许多种类。根据消费信贷的外在形式，可以将消费信贷分为销售信贷和贷款信贷。

销售信贷是指债权人采取多种形式推迟所提供的商品或劳务应得价款的交付的协议，典型形式有租购协议、附条件销售协议和信用销售协议。租购协议是一种有可能(但不是义务)购买的租用商品协议。这种租购协议属于租赁合同，标的物所有权属于出租人，承租人只获得限制物权。善意第三人不能从承租人那里取得标的物的所有权。由于承租人分期给付租金，承租人最后有可能购买标的物而获得其所有权。附条件销售协议是指价款支付后或者某些约定的其他条件和义务履行之后，所有权才转移给购买者的商品销售协议。现实生活中，附条件销售协议几乎专门用于分期付款销售。信用销售协议亦称赊销，是通过分期付款方式付款，但没有任何将所有权延迟交付给购买者的条款规定的销售合同。销售信贷的实质，是商品的出售者以商品的实物形式向货物的购买者提供信贷。

贷款信贷则是指存在于贷款形式(包括个人贷款和透支)中的所有信用。事实上，某些类型的消费信贷交易，很难轻易归属于以上销售信贷或贷款信贷的范围，如消费信用卡等。此外，根据消费信贷交易物的类型，还可以把消费信贷分为动产消费信贷和不动产消费信贷。动产消费信贷把动产作为消费信贷交易的标的物;不动产消费信贷则以不动产作为消费信贷交易的标的物，主要是指房地产的分期付款消费信贷。

我们要想全面了解消费信贷，还必须正确认识消费信贷的社会效应，所谓消费信贷的社会效应，是指作为社会成员的消费者，运用不同类型的消费信贷消费商品或劳务，给他本人、其他社会成员和整个社会带来的有利和不利。消费信贷的社会效应，可以说是一把“双刃剑”。一方面，我们不难发现，运用商业特别是金融和其他信用代办所提供的范围广泛的、不同种类的消费信贷，对完成消费者的购买决定是相当有益的;消费信贷对消费者提供的明显好处是:在他自己存够钱之前，他就可以使用商品或享受服务;大多数消费者通过采用适合自己财力的消费信贷规模，适度消费;在提高生活质量的同时，提高自己创造社会财富的能力，形成良性循环，促使社会经济健康有序地运行。这就是消费信贷的正态社会效应。另一方面，我们也应该看到消费信贷的缺陷，消费者可能招致超过他的财力的债务。使用消费信贷的消费者也许要很长时间约束自己，限制他使用其他商品或其他劳务的自由，他不得不承受一个高的负债率。消费者特别是低收入阶层的消费者，可能遭受失业、工资下降、疾病、事故等情况下的具体风险。失业等不可抗力事件的出现，减弱或剥夺了消费者按合同履行债务的能力，有可能使消费者走上倾家荡产的道路，带来一定的社会问题。消费信贷的负面社会效应由此可见一斑。发挥消费信贷的正态效应，抑制消费信贷的负面效应，是消费信贷立法所锁定的重要目标之一。

二、制定《消费信贷法》的必要性

消费信贷需要法律规范和调整。用消费信贷法律对消费信贷予以调整，这是法治国家的通行作法。用法律手段调控消费信贷，是非常必要的:第一，这是充分发挥消费信贷正态社会效应、限制其负面效应的需要。消费信贷法对信贷保险的规定，对“冷却期”或撤回权的规定等等，都有利于发挥消费信贷的正态社会效应。第二，这是保护消费者权益的需要。消费信贷的以下有关问题，都必须由法律予以规范，保护消费者免受消费信贷框架内的不公平合同条款如违约金条款的制约;在高利贷情况下，对消费者予以帮助;保护消费者免受欺骗性广告、不公平市场、非真实承诺的损害，等等。第三，这是同消费信贷领域中的非法行为作斗争的需要。消费信贷领域常常出现以下非法行为:放贷人雇佣人和推销员上门兜售信贷;放贷人采用高压手段推销信贷;必要财产的抵押率超过标准(英国在19世纪末，一个放债人要求必要财产的抵押率高达3000%);债务人使用过多的化名(有一个英国人供认，为了避免因借贷而声名狼藉，他至少使用了三、四十个化名);信贷经纪业和债务收取中常有害群之马，等等。此类非法现象，都必须通过制定消费信贷法律予以明文禁止。

制定《消费信贷法》，也是加强国民经济宏观调控的需要。一个国家消费信贷的规模，决定于就业和收入状况、产品类型以及这些产品销售的竞争程度。只有在大部分人口可以获得定期收入如周薪、月薪的地方，消费信贷(特别是分期付款信贷)才是可行的。同时，这些人口的收入必须达到支付得起相当昂贵的消费的程度。二战后欧洲和美国等国家，伴随着收入的增长，消费信贷得到迅速发展。我国目前占人口总数大部分的农民尚没有定期收入或收入不稳定，城市居民的收入水平也还买不起特别昂贵的消费品或劳务(如小汽车、假日旅游等等)。故我国现阶段特别是在尚不完全具备迅速发展消费信贷的客观经济环境和条件。但是，随着城镇住房制度改革的深化和汽车工业的崛起，我国消费信贷将会有一个迅速发展的时期。因此，在我国加快研究和制定《消费信贷法》，是市场经济条件下的城乡居民消费生活的客观需要，不仅有利于促进贫困地区人民消费生活的改善，有助于提高城乡居民消费生活的质量，而且是发展我国高等事业的需要，是深化城镇住房制度改革的需要，是建立我国汽车支柱产业的需要;特别是加快制定和颁布《消费信贷法》，对促进我国目前住房商品化、加快汽车产业化进程，以及扩大内需、活跃市场、刺激国民经济稳步发展等方面的积极作用是十分明显的。

三、分期付款消费信贷的种类划分

分期付款销售，是指分两次或两次以上付款偿还货款的销售，是消费信贷的一种最重要的形式，在消费信贷中占有相当重要的地位，因此有的国家也把分期付款销售称为分期付款消费信贷。美国消费信贷总额中有80%属于分期付款销售。分期付款销售方式一般用于以下各方面:一是汽车贷款，1955年至1970年，在美国近2/3的新车都是用这种贷款购买的;二是其他耐用消费品贷款，如购买家用电器、汽艇、珠宝、家具等;三是住宅修缮和家居现代化贷款，这类贷款期限较长，至少是5～7年;四是个人贷款，用于购买耐用消费品以外的一切个人开销，诸如还债、纳税，还有教育、旅行、汽车修理、医疗、丧葬等费用。在国外，提供这类贷款的机构包括商业银行、销售金融公司、消费信贷公司、信贷协会、储蓄与放款协会、互助储蓄银行、当铺老板和其他金融中介组织或机构。

从营销方式的角度，可以把广义的分期付款消费信贷分为如下四种类型:(1)狭义的分期付款方式(即“物先交付型”分期付款)。这种方式以先交付商品为特征，也就是说，购买者给付首次货款金额(第一期货款，也叫“头金”)后，销售者即将商品交付购买者占有，以后按期给付所规定的货款，通常以月为单位。(2)限制性贷款方式。这种方式由与分期付款销售者有缔约的银行贷款给予购买者，购买者以所贷之款购买商品，以后则由购买者按期向银行偿还贷款。(3)预付款方式。这种方式是购买者预先向销售者定期给付一定的金钱，达到中间的一定次数时(或达到一定金额时)，才取得商品的所有权，其后的价款则依通常分期付款的方式给付。(4)发行商品券方式。这种方式是由购买者(消费者)按其职别或地区组织一个消费团体，与商品券发行团体缔结协定，购买者从商品券发行团体取得商品券后，凭商品券向加盟店购入必要的商品，加盟店则以该商品券向商品券发行团体收回价金，商品券发行团体则向消费者团体的负责人收回其负责收集的价金。

根据担保方式的不同，可以把分期付款消费信贷分为:附条件销售、信用销售和抵押型分期付款销售。(1)附条件销售。附条件销售协议是销售者保留所有权直到价款付清为止的合同。这种合同在购买者违约情况下，一般授权销售者终止合同并重新占有商品。这种所有权保留虽然是一种担保形式，但是不属于物的担保。直到购买者付清款项后，所有权才转移给购买者。这就意味着在付清款项之前，没有销售者的同意，购买者是无权处分商品的。(2)信用销售。在信用销售合同里，没有关于价款付清之前由销售者保留所有权的条款，与其他形式的销售一样，购买者一开始就取得所有权。这样，无论购买者是否已按照合同付清价款，受信用销售合同约束的购买者可以自由地重新销售该商品，或者采取他所希望的其他处分方式。然而，信用销售合同一般包括了在购买者处分商品情况下催交全部未偿付的价款差额的条款。只要所催交的价款差额严格限制在未偿付的本金范围内，法律一般规定合同的这种条款可以强制执行。(3)抵押型分期付款销售。在这种分期付款销售里，购买者一开始就获得标的物的所有权，但是必须在标的物上设定销售者的第一次序抵押权。动产抵押须登记方发生法律效力。根据我国《担保法》第49条的规定，购买者转让已经办理抵押登记的标的物，应当通知作为抵押权人的销售者，并将转让物已经抵押的情况告知受让人。作为抵押人的购买者未通知销售者或者未告知受让人的，转让行为无效。购买者转让作为抵押物的标的物所得的价款，应当向销售者清偿未偿付的价款，不足部分由购买者弥补。

四、分期付款消费信贷的担保

“物先交付型”分期付款消费信贷，是最典型的分期付款形态。在这种消费信贷类型里，购买者向销售者分期给付货款;购买者通常在给付首次货款金额的同时，销售者将标的物交付给购买者。销售者对购买者授予了信用，销售者也就承担了不能收回价金债权的风险。对低收入购买者或高价商品，销售者所承担的风险更大。销售者为了防范这些风险，可以在缔结合同前对买主作完全的信用调查。但如果对购买者的信用调查越是严格执行，就会对购买者的经济状况越加重视，这无疑会导致一些分期付款交易做不成。因而在实际操作中，信用调查只能在达到一定程度时，由双方订立合同，在合同中对价金债权的担保作出规定，这就成为销售者确保收回全部价款的最重要的法律手段。

分期付款销售中的担保方式，可以有如下三种方式:第一种是设定抵押权的，即标的物所有权转移至购买者，同时在该标的物上设定销售者的第一次序抵押权;第二种是所有权保留的方法，即虽由购买者占有、使用标的物，但销售者仍保留标的物的所有权，直到各期价款付清为止;第三种是设定保证的方法，即由购买者占有、使用标的物，由保证人对价款全部付清向销售者承担保证责任，什么时候或什么情况下所有权发生转移，由买卖双方在合同中约定。

设定抵押权的，比较符合分期付款销售双方当事人的本意。购买者获得了标的物的所有权，销售者也获得了价金债权的物权担保。但是在实际的分期付款交易中，设定抵押权的方法并没有被广泛采用，即使是不动产的分期付款销售也是如此。原因主要有两个:一是设定抵押手续麻烦，要负担手续费;二是抵押权实现的手续相当烦琐，效率不高，抵押权人视抵押权实际为畏途。

所有权保留的方法，既可让购买者对标的物享有占有、使用、收益的权利，又可促使购买者付清剩余价金，故在分期付款销售中广泛采用这种方法。所有权保留方法的不足之处，是对价金债权的担保不够有力。而且我国《担保法》也没有认可这种担保方式。因此在今后的消费信贷立法里有必要予以确认。由于所有权保留与人的担保、物的担保、金钱担保均没有共同之处，故在所有权保留这种担保方式基础上，增加人的担保方式(指保证)是有必要的;也可以考虑对所有权保留建立正式的登记机制，以增加这种担保方式的有效性。

设定保证的方法，是担保价金债权的一种常用的方式。因为所有权的转移可以由当事人在合同中约定，故设定保证的方法有可能与所有权保留的方法合并使用。这样，附条件销售就包括纯粹的附条件销售(即以所有权保留作担保，没有附加其他担保形式)、保证型附条件销售(即除了所有权保留外，还以保证作为另外的担保)两种形式;信用销售也可以分为纯粹的信用销售(即没有增加其他形式的担保)、保证型信用销售(即附加保证作担保)两种形式。当前国外消费信贷立法规定的重点，均趋向于对分期付款销售设立担保形式(尽管附条件销售以所有权保留作担保)，对所有权转移的时间由当事人在合同中约定。

关于附条件销售里所有权保留的性质，传统观点认为，附条件销售里的所有权保留是一种附停止条件的所有权移转。也就是说，在购买者没有全部付清标的物价金时，销售者是所有权人，购买者只有占有、使用和收益等权利。这种观点有值得商榷的地方。附条件销售实质上是买卖合同，可以把购买者视为“准所有人”，把购买者的权利作为“附条件的所有权”。

五、我国消费信贷法的调整对象

就我们手里所掌握的资料来看，世界上最早制定的综合性消费信贷法律，是美国1968年颁布的《统一消费信贷法典》。美国在1969年又颁布了《消费信贷保护法案》。英国在1974年制定了《消费信贷法案》。德国在1991年1月实施了《消费信贷法》。这说明大多数国家倾向于制定综合性的消费信贷法律。但也有一些国家仍然适用特别性的消费信贷法律，如日本1961年公布、1972年修改的《分期付款销售法》;也有的国家把分期付款销售当作一种商业销售方式，如韩国把分期付款销售规定在《批发、零售业振兴法》(1986年12月31日颁布)之中。综观外国消费信贷立法情况，结合消费信贷的概念，我们可以认为，我国消费信贷法是指调整在机构或商业等机构对有一定支付能力的消费者提供信贷过程中所形成的消费信贷关系的法律规范的总称。

从上述消费信贷法的这一概念中，我们可以发现，消费信贷法主要调整以下三种信用关系:(1)金融机构与消费者之间的贷款信用关系。这种信用关系是一种银行信用，具体表现为用于个人或家庭消费目的的个人贷款、透支信贷等。(2)商业等机构与消费者之间的销售信用关系。这种信用关系是一种商业信用关系，具体表现为分期付款销售、非分期付款销售、耐用消费品的租赁。租赁不是严格意义上的信用形式，但是耐用消费品的租赁也要依靠租赁业主对消费者授予信用才能进行。外国通常把租赁称为租购，并将其纳入消费信贷法的调整范围。(3)消费者、金融机构、授予机构(销售者)三者之间的信用关系。国外把这种关系通常叫做“债务人—债权人—供应商协议关系”。在消费信贷领域，这种信用关系的运用范围日益广泛，具体表现为限制性贷款、循环费用帐户、支票交易、信用卡等，房地产分期付款也属于这种形式。此外，我国消费信贷法也调整消费者参加消费信贷交易所发生的辅助信用关系，如分期付款购买居间合同、人佣金、债款收取等辅助信用关系，消费信贷法都应予以规范。

我国消费信贷法立法在确定其调整对象时，一方面应严格限制在“消费信贷”的范畴内，商业交易、国际贸易中的信用等都不属于消费信贷法的调整范围。另一方面，我国消费信贷法应立足于制定为一部综合性的、协调统一的《消费信贷法》，因为这是世界各国消费信贷立法的基本趋势。我国《消费信贷法》的调整范围应涵盖以下:分期付款销售(或信贷)、非分期付款销售(或信贷)、限制性贷款、透支信贷、信用卡、用于个人或家庭目的的房地产交易和辅助信用业务等。是否应把针对消费者的租赁业务纳入《消费信贷法》的调整范围，应结合我国的实际情况作进一步的。

六、我国消费信贷立法遵循的原则

消费信贷立法原则，是指反映消费信贷活动和消费信贷关系客观要求的、贯穿于消费信贷法律制度之中的基本指导思想。在主义初级阶段的市场条件下，我国制定《消费信贷法》必须贯彻下列指导思想:

(1)充分保障参加到消费信贷关系中的消费者权益原则。消费信贷法是作为部门法的消费者保护法的一部重要法律，具有消费者保护法的一些共同特征。纵观大多数国家的消费信贷立法，我们发现，这些立法里回荡着一个强烈的声音:充分保护消费者权益。大多数国家立法中的以下这些内容都是为了保护加入到消费信贷交易中的消费者权益:如运用广告作为消费者的手段、防止使用欺诈和高压手段签订消费信贷合同、授予消费者对消费信贷合同的撤回权(或规定合同的“冷却期”)、限制消费信贷合同中的违约金条款、限制放贷人对分期付款信贷合同的解除权，等等。这些内容已成为各国消费信贷立法的共同内核，我们应充分吸收国外立法中的这些先进内容，结合我国国情，为我所用。

(2)引导消费者消费的原则。我国《消费信贷法》应对消费信贷合同标的物范围(或消费信贷合同的种类)作出明确规定。对可消费的商品或劳务，根据国家经济和社会规划，明确规定哪些鼓励消费，哪些限制消费。首先，要通过消费信贷业务加快化消费结构的建立。以机械和产品为核心的技术密集耐用消费资料占有较大比重，是现代化消费结构的重要标志。发展家和发达国家在消费上的差距，主要也就表现在高档耐用品在消费中所占的比重不同。因此，我国《消费信贷法》在对分期付款销售(或信贷)作出规定时，可以由行政法规明确列出“分期付款销售商品”一览表。其次，要通过消费信贷手段加速恩格尔系数的下降。所谓恩格尔系数，是指一个居民家庭平均食物支出在其平均收入或平均消费支出中所占的百分比数。我国长期实行的计划经济体制和产品经济模式，导致了城镇居民家庭吃、穿、住、用、行消费支出比例严重失调，“吃”的消费支出占了大头，而“穿、住、用、行”的消费支出只占了小部分。在我国如果不推行住房商品化，不施行“居者有其屋”的计划，则恩格尔系数将长期居高难下。因此，我国消费信贷法应对建立城镇居民购房消费信贷制度，作出完备的规定。再次，要通过消费信贷业务活动引导城乡居民消费向着科学、文明、健康的方向发展。《消费信贷法》应规定信用业务必须坚持鼓励科学消费、支持健康消费、提倡文明消费的方向，反对愚型消费、迷信消费等一切不科学、反文明、非健康的消费。

(3)优化产业结构、促进生产发展的原则。我国《消费信贷法》应该规定，一般的消费信贷主要应面向大件耐用消费资料市场，要通过运用消费信贷杠杆启动耐用消费资料市场，促进耐用消费资料生产经营行业及其与之相配套的相关行业迅速壮大起来，使产业结构向着耐用消费资料方面倾斜，从而逐步消除当前社会上存在的在传统产业里的过度投资现象。我国当前的传统加工制造业过分膨胀，资源利用率低下，市场疲软，过度竞争，而技术装备好、市场前景广阔的新兴产业明显薄弱。国家要运用消费信贷杠杆激活技术密集型产业和高技术产业，推动我国产业结构向技术水平的高级化发展。利用消费信贷方式扩大耐用消费品的消费范围和消费数量，使发展建立在有效和高产出基础之上，是消费对生产和流通反作用力的正态效应。但是如果对消费信贷杠杆运用不当也可能给社会经济带来负面效应。因此，《消费信贷法》要禁止用增加货币投放来扩大消费基金，以刺激城乡居民的消费;要科学地控制好全国消费信贷总量，把握住消费与积累的适度比例关系。

七、对我国消费信贷立法的若干对策和建议

当前我国消费信贷立法研究的重要内容之一，就是要认识和借鉴世界各国消费信贷的立法经验。美国、英国和西欧各国在消费信贷立法方面有着丰富的经验。欧盟在1986年颁布《消费信贷指令》以前，曾组织专家对欧盟各国消费者法(消费信贷法是其中一个组成部分)作了大规模的分别研究和综合比较研究，取得了一系列研究成果。借鉴西方国家特别是美国、英国和其他欧盟国家消费信贷立法的经验，结合我国具体国情，笔者特对我国消费信贷立法提出如下对策和建议:

1 应根据消费者交易的实质和功能来规范交易行为，而不是根据交易行为的形式。用贷款购买商品(指消费品)的行为，与分期付款销售行为，形式上是不同的，前者属贷款信用，后者属销售信用;但其实质和功能是一样的，都属于消费信贷。对这两种交易行为，应由一部法律统一规范和调整。

2 要采取适当措施保护信用交易中的消费者的权益。具体说来，第一，法律要对消费信贷合同的订立予以规范，而不是注重于合同不履行时对消费者的救济。应避免草率的信用交易。规定合同签订后在“冷却期”内消费者没有撤回合同，合同方生效。让消费者有时间考虑，是签订一个合同，还是取消它而不冒支付利息、损失赔偿和违约金等等的风险，这对保护消费者权益是很有必要的。第二，在消费信贷广告和合同要约等方面，应该规定某种最低信息和公布要求。这个要求的中心内容是告知消费者有效的信用成本，让消费者可以比较不同形式的消费信贷的成本和不同销售者所提供的信用的成本，以便决定采用适合自己的信用形式;同时，规定最低信息和公布要求，也可限制对信用交易中的消费者的名目繁多的收费。第三，对消费者提前付清帐款，法律应规定扣除相应的利息和相关的费用。第四，应对分期付款信贷放贷人的解除权作出限制。一般应规定，不符合以下条件放贷人不得预告解除合同:即消费者完全或部分延迟支付致少两期相连的款项，延迟支付的款项达到信贷总额或分期付款价格的10%以上(德国《消费者信贷法》第十二条规定，信贷合同的期间超过三年的达到5%以上)。

3 对第三人的权利应采取合理的政策。对受分期付款销售合同约束的购买者能否转移标的物的所有权，或者应具备怎样的条件才能转移所有权至第三人，都应采取合理的政策。在这个问题上，应充分考虑维护交易的安全性和保护善意第三人的权利。

4 应对消费信贷交易的担保作出规定。对分期付款销售中所有权的转移，可以由当事人在合同中约定，也可以由当事人约定采用其他担保方式。对所有权保留这种担保方式的具体操作，可以考虑对所有权保留建立正式的登记机制。

5 在今后我国制定《消费信贷法》时，是否有必要制定和制定怎样的控制消费信贷利率的规范，尚值得研究，制定控制利率的规范的尝试，在欧洲被证明是不成功的。鼓励竞争，让利率市场化，这是市场经济的客观要求。西方对高利贷问题曾作过富有现代精神的探讨，这是值得我们研究和借鉴的。

6 我国在制定《消费信贷法》时应规定，根据国家金融政策，国家有关部门有权干预消费信贷总量。

7 对《消费信贷法》的实施应规定相应的行政执法机构。建议由中国工商行政管理机关承担此职责。为了保障消费者的权利，对消费信贷规定某些行政管理规范，有时是必要的，但管理条款不宜过于详细。西方国家的立法经验表明，管理条款过细可能不仅导致许多繁琐管理程序的产生，而且限制了某些消费者群体对消费信贷的享有，有碍消费信贷活动的广泛开展。

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[1]周显志·消费信用立法初论[A] 长沙:《财经与实践》 1997 1

第8篇：并购贷款的担保方式范文

2006年1月31日,A商业银行重庆市分行(以下简称“A银行”)与重庆市某再就业汽车运输联合服务中心(以下简称“服务中心”)签订了一份汽车消费贷款合作协议,协议约定:A银行为服务中心销售的国产机动车辆提供消费贷款,贷款协议金额为900万元。服务中心须在A银行开立贷款保证金账户,在其推荐的机动车消费贷款发生时,即按不低于贷款金额的10%向A银行交存保证金,用以赔偿借款人发生违约不能按时偿付贷款本息而造成的损失。服务中心承诺为购车人向A银行申请汽车消费贷款业务中出现购车人不履行或迟延履行还款义务时提供连带责任保证。其中,购车人在一个月期间内发生拖欠贷款本息,在保险公司未赔付前由服务中心先行垫付,待保险公司依约全部清偿后再予退还服务中心。购车人不能履行按时还款义务时,由服务中心承担保险公司免赔部分的赔偿责任,A银行获得赔偿后将属于自己对购车人的债权转移给保险公司或服务中心等。

同年4月1日,A银行与某财产保险股份有限公司重庆分公司(以下简称“保险公司”)签订一份汽车消费贷款保证保险业务合作协议书,协议约定:凡购车人从服务中心名下通过A银行的消费贷款购买车辆的,购车人均应向保险公司投保个人汽车消费贷款保证保险、车辆损失险、第三者责任损失险、附加全车盗抢险、自燃损失险、驾乘险、不计免赔责任险等险种。其中,个人汽车消费贷款保证保险条款中的所欠款本息是指已到期投保人未支付的已到期借款本息和未到期借款本息的总和。当发生保证保险责任范围内事故时,保险公司负担损失金额的100%,A银行在获得一次性全部清偿的同时将债权转移给保险公司。

2006年6月26日,赵某与服务中心签订一份机动车购销合同,同时,赵某与A银行签订了一份借款合同。此外,A银行、服务中心和赵某还签订了一份机动车抵押合同,约定服务中心将赵某购买的机动车抵押给A银行,并在车辆管理所办理了抵押登记手续。随后,赵某向保险公司投保了机动车辆损失险(含第三者责任险和四个附加险)及个人汽车消费贷款保证保险。其中,个人汽车消费贷款保证保险条款对保险事故及赔偿处理的规定为:若借款购车人未能按与被保险人签订的《汽车消费贷款合同》约定的期限偿还被保险人欠款时,视为保险责任事故发生。保险事故发生后三个月,借款购车人仍未能履行约定的还款义务,保险人负责代借款购车人向被保险人偿还所欠贷款本金及利息。被保险人索赔时可以先行处理借款所购车辆以抵减欠款,抵减欠款后不足部分由保险人予以赔偿。被保险人处分借款所购车辆有困难的,保险人可以依据本条款先予以赔付,同时被保险人应向保险人依法转让借款所购车辆处分权。

上述合同签订后,A银行向赵某发放了贷款192000元。但赵某在偿还了部分借款后即未再按约偿还借款。2007年3月14日,A银行向保险公司提交索赔申请书。保险公司随即向A银行出具了赔案回执,请A银行于指定时间到指定地点领取赔款。但此后,保险公司却以A银行没有先行处置抵押物和服务公司支付的垫付款不应赔付为由而拒绝赔付。截至2008年9月30日,赵某除本人还款外,另由服务中心“垫付”了借款9169元,尚欠A银行的逾期借款本息为42327元。为保障自身的合法权益,A银行无奈之下只好将保险公司诉至法院。

一审法院经审理后认为:A银行与保险公司签订的汽车消费贷款保证保险业务合作协议书依法成立,应属有效。赵某向保险公司投保后,A银行作为被保险人与保险公司之间的保险关系成立。保险公司提出A银行没有先行处置抵押物,该公司承担保证保险赔偿责任的条件尚未成就的抗辩理由不能成立。保险公司的保险赔付范围不受该“垫付”行为的影响。保险公司应当对服务中心“垫付”借款部分承担保险责任。最后,一审法院作出判决:保险公司应在本判决生效后10日内赔付A银行51497元,驳回原告A银行的其他诉讼请求。本案受理费3033元,其他诉讼费用1200元,合计4233元,由保险公司负担。保险公司不服一审判决遂提起上诉,二审法院经审理后认为:原判认定事实清楚,适用法律正确,判处适当。因此驳回上诉,维持原判。

争议的法律焦点

本案较为复杂,其主要涉及以下四重法律关系:一是A银行和服务公司之间的汽车消费贷款合作协议关系。二是购车人和服务公司之间的买卖合同关系。三是购车人和保险公司之间的保险合同关系。四是A银行和保险公司之间的汽车消费贷款保证保险业务合作协议关系。就本案而言,争议的焦点问题主要集中在如下几方面。

《汽车消费贷款保证保险业务合作协议书》是否成立并生效

保险公司主张与A银行签订的《汽车消费保证保险业务合作协议》仅是一份意向性协议,不能作为确定本案双方当事人之间保险法律关系中权利义务的依据。

一般而言,意向性协议是双方当事人在对某项事物正式签订协议之前,表达初步设想的意向性文书,为进一步签订正式合同奠定了基础。意向性协议仅就进一步签订正式合同达成了一致合意,而并未就合同的主要条款达成一致合意,这是意向性协议和正式合同的本质区别。就本案而言,虽然《汽车消费贷款保证保险业务合作协议书》并未就保险合同的全部主要条款达成一致意见,但其对保险人和被保险人等相关权利义务进行了明确的约定,加上投保人赵某和保险人就个人汽车消费贷款保证保险达成的一致合意,其共同构成了保险合同的全部内容。故《汽车消费贷款保证保险业务合作协议书》应作为确定本案双方当事人之间保险法律关系中权利义务的依据。

对此,二审法院认为,本案中保险公司作为保险人向投保人赵某出具的个人汽车消费贷款保证保险单及其所附个人汽车消费贷款保证保险条款,以及保险人与被保险人A银行签订的汽车消费贷款保证保险业务合作协议书,均对本案保险法律关系中各方当事人的权利义务进行了约定,且这些约定并不相互矛盾,故以上法律文件应共同构成保险合同。按照保险合同的约定,保险人在下列两种情形任意发生其一时就应向被保险人A银行履行给付保险金义务:一为当借款人未能按照与被保险人签订的汽车消费贷款合同约定的期限偿还被保险人欠款时。二为保险事故发生满3个月,借款人仍未按约还款时。本案中保险人承担给付保险金义务的条件已经成就,且A银行已向保险人提出索赔,而保险人也向A银行出具了赔案回执,并载明请A银行于指定时间到指定地点领取赔款,故保险人的该行为亦应视为其对A银行索赔请求的认可。保险公司关于其与A银行签订的《汽车消费保证保险业务合作协议》仅是一意向性协议,不能作为确定本案双方当事人之间保险法律关系中权利义务的依据的主张不能获得支持。

投保人对保险标的是否具有保险利益

保险人主张,投保人赵某对本保证保险的保险标的(银行债权的安全性)不具有保险利益,故该保险合同无效。

对于保险利益,我国《保险法(2002年修订)》第十二条规定,投保人对保险标的应当具有保险利益。投保人对保险标的不具有保险利益的,保险合同无效。保险利益是指投保人对保险标的具有的法律上承认的利益。从上述法律规定来看,保险利益必须是法律上承认的利益,其既包括既得利益、期待利益等积极方面的利益,也包括责任利益、损失利益等消极方面的利益。换言之,在现实经济活动中无论投保人对保险标的具有“利益”或“不利益”,均有可能构成保险利益。本案是关于保证保险的纠纷,保证保险的保险标的是债务人(投保人)的信用风险(相对于银行债权人而言是债权的安全性)。债务人(投保人)在向保险公司投保时,与保险标的具有直接的法律上的利害关系毫无疑义。细言之,投保人赵某对保证保险的保险标的具有当然的保险利益,其与《保险法(2002年修订)》第十二条的规定并不冲突,所以,保险人关于投保人赵某对本保证保险的保险标的(银行债权的安全性)不具有保险利益,该保险合同无效的主张不能成立。

需要指出的是,2009年10月1日实施的《保险法(2009年修订)》第十二条对保险利益进行了更为明确的规定。其规定,保险利益是指投保人或者被保险人对保险标的具有的法律上承认的利益。财产保险的被保险人在保险事故发生时,对保险标的应当具有保险利益。这不仅扩大了保险利益的范围,而且使得保险利益在具体实践中更具可操作性。

担保责任和保险责任之间的关系

本案例中,保险人认为被保险人本身设定有抵押担保和保证担保,故应先由该抵押财产和保证人承担法律责任,然后再由保险人承担保险责任。

实践中,保险人的主张并无法律依据。就担保而言,我国《物权法》第一百七十六条规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的,债权人可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后,有权向债务人追偿。该条虽然规定了“物保”和“人保”的实现原则,但并不适应保证保险合同。按照保险法原理,保证保险合同具有独立性,其不是借款合同的从合同。保险人承担赔偿责任后,并不享有向其他担保人追偿的权利,其只享有对投保人(主债务人)的追偿权。因此,就债权人(被保险人)而言,当保险责任和担保责任同时发生时,应该允许其进行选择或者同时使用来保障其合法权益。据此可得,在本案中保险人的清偿地位与抵押人是平等的,法律上并不存在先执行抵押担保和保证担保后再执行保险责任的问题。保险公司要求被保险人先行使抵押权的主张是不能成立的。

对此,二审法院认为,保证保险是借款人(投保人)应贷款人(被保险人)的要求就其可能发生的信用风险向保险公司(保险人)投保,一旦债务届期不能得到清偿时,贷款人有权直接向保险公司主张支付保险金的一种保险险种,其适用保险“赔偿”原理。保险公司的个人汽车消费贷款保证保险条款中虽然载明被保险人索赔时可以先行处分借款所购车辆以抵减欠款,抵减欠款后不足部分由保险人予以赔偿,被保险人处分借款所购车辆有困难的,保险人可依据本条款先予以赔付等内容。但一方面从该部分内容的文字表述看,先行处分借款所购车辆是被保险人可以作出的一种选择,即是一种权利,而非义务,另一方面该条款作为适用于保险公司个人汽车消费贷款保证保险这一险种的格式条款,在A银行与保险公司经协商另行签订有汽车消费贷款保证保险业务合作协议书对此作出明确约定的情况下,其效力不及双方在汽车消费贷款保证保险业务合作协议书中的明确约定的效力。而在双方签订的汽车消费贷款保证保险业务合作协议书中,对此明确约定,当发生保证保险责任范围内的事故时,保险公司负担损失金额的100%,该公司应在收到A银行提供的相关资料后10日内先行对A银行一次性全部清偿,A银行在获得一次性全部清偿的同时将债权转移给保险公司,并协助保险公司向借款人进行追偿;当购车人逾期欠款累计达3个月(即前述保险公司给付保险金义务发生条件成就时),A银行与经销商即服务中心应共同采取措施,会同A保险公司追偿欠款或追缴抵押物,采取上述措施后,不影响保险公司对A银行先行赔付的程序。故A银行未先行处置抵押物,直接向保险公司提出索赔,是符合双方约定的,并不构成违约,也不构成保险公司免责或承担理赔责任条件尚未成就的事由,保险公司关于A银行违约,其不应承担赔偿责任的上诉理由不能成立。

启示

我国商业银行在发放消费贷款时较多采用本案中“抵押+保证+保险”的模式。从本案审理和判决来看,如何保障商业银行消费贷款类债权的安全应成为商业银行重点关注的问题。如果处理不当,容易使商业银行面临诉讼法律风险。商业银行应注意归纳总结处理该类问题的经验,从以下几方面来防控相关风险。

第一,担保和保险是商业银行用来保障其贷款债权的重要法律工具。在发放消费贷款时,商业银行应注意按照《合同法》、《物权法》、《担保法》和《保险法》等相关法律以及司法解释的要求,利用上述法律工具来全方位保障自己的债权。例如,商业银行可以通过消费贷款业务制度设计和安排,要求经销商提供保证担保,借款人提供抵押担保,并利用保险公司的保证保险来保障债权的实现。

第二,明确担保和保证保险的相互关系。由于担保和保证保险均是商业银行用于保障其债权实现的手段,因此商业银行应该注意协调二者的关系。一是就担保的内部关系而言,按照《物权法》和《担保法》的规定,如果被担保的债权既有物的担保又有人的担保时,发生当事人约定的实现担保物权的情形的,有约定的按照约定执行,没有约定或者约定不明确的,商业银行应先就物的担保实现债权,也即物的担保优先于人的担保。但是,如果物的担保是第三人提供的,物的担保和人的担保具有平等地位,商业银行可以就物的担保实现债权,也可以要求保证人承担保证责任。二是就担保和保证保险的关系而言,按照《物权法》、《担保法》和《保险法》的规定,当发生保险事故或实现担保物权的情形时,商业银行可以就担保实现债权,也可以要求保险人承担保证保险责任。

第9篇：并购贷款的担保方式范文

    《抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法》业经市政府65次常务会议通过，现印发给你们，望遵照执行。

    抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法

    第一章  总则

    第一条  为深化住房制度改革，推进住房商品化，支持和鼓励职工个人购建住房，根据《国务院深化城镇住房制度改革实施方案》、《中华人民共和国担保法》和《辽宁省城镇职工个人购买住房政策性抵押贷款办法》的有关规定，制定本办法。

    第二条  职工个人购买住房政策性担保贷款，是用于职工个人购买自住住房，自建住房和私房翻修而发放的专项贷款。

    第三条  本项贷款实行存贷结合、先存后贷、整借零还的原则，原则上每户只能享受一次贷款。

    第四条  本项货款业务由抚顺市住房资金管理中心及委托的银行办理。

    第二章  贷款的对象和条件

    第五条  职工个人购买住房政策性担保贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：

    （一）必须足额缴存住房公积金和认购住房债券；

    （二）具有本市常住城市户口的在职职工及离退休职工；

    （三）持有职工所在单位出具的本人或家庭成员固定经济收入的证明；

    （四）借款人购、建、修的是自住住房，并有相当于购、建、修住房费用50％以上的自筹资金；

    （五）所购、建、修的自住房符合房改政策规定，有合法的购房合同，修、建房批文等有关证明；

    （六）愿用自住房屋或住房资金管理中心指定或认可的有价证券作为担保；

    （七）有代为偿还贷款本息能力的单位或个人提供保证；

    （八）住房资金管理中心规定的其他条件。

    第三章  贷款的程序

    第六条  借款人须向住房资金管理中心提交以下资料：

    （一）借款人的户口簿、身份证、工作证和借款人所在单位出具的借款人家庭是否有稳定经济收入的证明；

    （二）公积金缴交和购买住房债券证明；

    （三）购买住房的，应提供购房合同及由售房方填制的《申办贷款通知书》；

    （四）自建住房，应提供城市规划部门批准的文件和土地管理部门发给的有关证明材料，以及评估单位提供的建房估价方面的材料；

    （五）翻建、大修住房的，应提供城市规划部门批准的文件和原房屋的所有权证，以及评估单位提供的翻修估价方面的材料；

    （六）自筹资金的落实情况证明；

    （七）保证人的资质证明；

    （八）抵押财产的证明；

    （九）住房资金管理中心要求提供的其他文件和资料。

    第七条  职工个人在办理购房贷款时，须持售房单位的《申办贷款通知书》（一式四份）、购房协议及其他有关资料。

    职工个人在申办修、建房贷款时，将申请贷款的材料交住房资金管理中心审查。

    第八条  住房资金管理中心对申请贷款材料进行核实审查后，应在三个月的时间内向申请人做出正式答复。同意贷款后，借款人须办理以下手续：

    （一）填写《职工个人住房担保贷款申请书》和《职工个人住房委托贷款合同书》；

    （二）借款人要将自筹资金存入住房资金管理中心指定银行开立的住房储蓄存款户；

    （三）借款人要到住房资金管理中心指定的保险公司办理抵押财产保险；

    （四）借款人要到市公证处办理公证；

    （五）将质押的有价证券、存款及抵押物权利凭证交住房资金管理中心统一保管。

    第九条  住房资金管理中心根据约定的合同期限通知指定银行办理贷款的划转手续。

    用于购买自住房的，银行采取转账方式将个人存款和住房贷款一并划到售房单位的售房存款账户。

    用于修、建自住房的，将住房贷款划入借款人开立的住房储蓄存款户。借款人用款时（包括自筹资金），必须提出书面申请或用款证明，经住房资金管理中心审核同意后方可支取。

    第十条  售房单位待借款人购房款全部交齐后，由其统一办理住房个人产权证书一并转交住房资金管理中心保管作为抵押凭证。

    第四章  贷款的额度、期限、利率及还款方式

    第十一条  贷款额度由住房资金管理中心根据实际情况，按下述两种计算方法选择确定：

    （一）贷款额度（元）＝（借款人及家庭成员工资总额之和）×25％×12个月×贷款年限；

    （二）最高贷款额为购、建、修住房费用总额的50％。

    以上两种计算办法取最低数额为贷款额。

    第十二条  本项贷款期限为1年期到20年期。购买新房不得超过20年，购买旧房不得超过10年。

    第十三条  贷款利率按照贷款年限实行确定利率：

    1-5年  贷款年利率5.13％5？10年  贷款年利率5.67％10？15年  贷款年利率6.21％15？20年  贷款年利率6.75％第十四条  职工住房贷款本息偿还方法，采取按季均还的办法，借款人按借款合同规定，按季到住房资金管理中心偿还贷款本息；借款人也可以委托所在工作单位每月从其工资中代扣，按季转交住房资金管理中心（应签订住房担保贷款代扣协议）。

    借款人还清全部贷款本息后，要在30天内到住房资金管理中心办理注销贷款的一切手续，并领回抵押凭证。

    第十五条  借款人提前归还贷款本息的，按提前的期限调整贷款利率，计算利息，已经归还贷款本息部分，不再重新调整计算。借款人未按合同规定偿还贷款本息的，住房资金管理中心按逾期天数每天加收逾期贷款额3‰的滞纳金。

    第五章  贷款的抵押、质押

    第十六条  借款人可用购、建、修的住房和存款单、债券作为贷款抵押或质押，以房产作抵押的必须是借款人自有产权或共有产权。

    第十七条  以购买的房产作抵押的，在未取得住房产权证明之前，可用签订的购买自住房合同的全部权益抵押，抵押期间，住房资金管理中心为第一受益人，同时借款人必须到市产权处办理房屋抵押登记。

    第十八条  以房产作抵押的，不得再重复抵押，在抵押期间，只允许借款人自己使用，并负有维修、保养和保证完好无损的责任，并随时接受住房资金管理中心的监督检查，不得转借、转租、转让、出卖或馈赠。

    第十九条  有下列情况之一者，住房资金管理中心有权依法对抵押物进行处理：

    （一）借款人在3个月以上不按计划期偿还贷款本息，或借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息的；

    （二）借款人在贷款合同终止之前死亡、失踪或移居国外的，借款人的合法继承人或受赠人拒绝履行代借款人偿还贷款本息义务的；

    （三）发生其他不能偿还贷款情况的。

    第二十条  处理抵押物所收取的款项，可依下列顺序分配：

    （一）支付拍卖或处理抵押物所发生的费用；

    （二）支付与处理抵押有关的税款；

    （三）补交土地出让金或转让费；

    （四）归还借款人所欠的贷款本息及罚息；

    （五）如有剩余，退还借款人，不足部分由借款人补偿。

    第二十一条  借款人以第三人存款单出质的，应由第三人出具同意书，并办理存款单冻结手续。出质的财产权利金额应当高于借款金额。

    以存款单、债券出质的，应当在规定期限内将权利凭证交付住房资金管理中心委托的银行。

    以载明兑现的存款单、债券出质的，其兑现日期先于借款履行期的，住房资金管理中心有权在借款履行期届前兑现，并将兑现的价款转存。借款到期，借款人未偿还贷款本息，住房资金管理中心有权依法处理质押物，清偿贷款本息及相关费用，剩余部分退还借款人，不足部分由借款人补偿。

    第六章  贷款的保证

    第二十二条  本贷款须进行如下保证：

    （一）用房产作抵押的，借款人必须有担保单位或三名以上有代偿还能力人作为保证人，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够的代偿能力，并且在指定银行存有一定数额的保证金。保证人必须得到单位同意，如借款人不能按期偿还贷款本息，由保证人所在单位扣收保证人的固定收入。

    （二）保证人的保证金额以贷款合同贷款本息及合同引起的诉讼费为限，保证期限自借款合同签订之日起到借款本息清偿时止。

    （三）用足额的有价证券作为质押的，借款人也可不提供保证。

    第二十三条  借款人的保证人系法人的，在保证人发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人，并重新办理担保手续。

    第七章  抵押保险与公证

    第二十四条  借款人以房产作为抵押的，须在合同签订前办理房屋保险或委托货款人代办有关保险手续，保险金额按照有关部门对房地产评估金额全额保险。

    第二十五条  住房保险期要与货款期限一致。在住房抵押期间，保险单要交由住资金管理中心保管，保险单享有的权益无条件地让渡给住房资金管理中心。

    第二十六条  抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外毁损，由借款人负全部责任。

    第二十七条  贷款合同应到公证机关办理公证手续。

    第二十八条  抵押物的评估费、登记费、保管费、保险费、公证费由借款人自己负担。

    第八章  贷款监督

    第二十九条  住房贷款要专款专用，严禁挪用。发生下列情况之一时，住房资金管理中心与银行有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款：

    （一）借款人违反借款合同规定的条款；

    （二）借款挪作他用；

    （三）借款人发生不能按期归还贷款本息的其他情况。

    借款挪作他用时，对挪用部分在原贷款利率基础上加收50％的罚息。

    第三十条  借款人在贷款期内，要主动配合住房资金管理中心和银行对贷款使用情况进行监督检查。

    第九章  借款合同变更与纠纷处理

    第三十一条  借、贷双方任何一方要求解除或变更贷款合同时，必须以书面形式提前一个月通知对方，在双方未达成协议前，原贷款合同继续有效，变更贷款合同须经保证人同意。

    第三十二条  借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

    第三十三条  借款双方之间发生纠纷时，应协商解决，协商不成，当事人可向当地人民法院提起诉讼。

    第十章  附则