商业地产的资产管理精选(九篇)

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第1篇：商业地产的资产管理范文

一、应纳税额的计算

企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应准予扣除的成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率-已售房产（已结转为当期销售收入房产）已预征的所得税额+当期预征所得税（未结转为当期销售收入房产已预征的所得税）

二、销售收入的确认

（一）企业应以工程项目合格验收之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日，或者首笔房地产销售收入实现之日较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。

（二）房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1.采取一次全额收取房款的，具备下列条件之一的，确认销售收入实现。

（1）以房产使用权交付买方之日；

（2）开具发票之日；

（3）取得索取价款凭据（或权利）之日；

（4）实际收讫价款之日。

2.采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。付款方提前付款的，以实际付款日确认销售收入的实现。付款方延期付款的，以合同约定的付款时间确认销售收入的实现。

3.采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

4.采取银行提供按揭贷款方式销售的，其首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余额在银行按揭贷款办理转账之日，确认销售收入的实现。

5.采取委托方式销售的，应按以下原则确认销售收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售的，应按实际销售额于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售的，应按合同或协议规定的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

（3）采取包销方式委托境内企业销售的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认销售收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认销售收入的实现。包销方延期付款的，应按包销合同或协议约定的付款日确认销售收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销方代销清单时确认销售收入的实现。

委托方和受托方应按月或按季为结算期，定期结算已销售房地产清单。已销售房地产清单应载明售出房地产的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（三）企业采取预售方式销售房地产取得的预收款，应按预计利润率计算预计应纳税所得额，并按季预征企业所得税，待该项房地产销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税额，并相应计算应退补税额。

三、成本和费用的扣除

（一）企业销售房地产所发生相应成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。

（二）企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、建造成本和销售成本的界限。期间费用和销售成本可以按规定在当期直接扣除。期间费用包括营业费用、管理费用、财务费用。销售成本是指已实现销售的房地产成本。

企业应根据当期销售面积以及可售面积单位工程成本，确定当期房地产销售成本。企业可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。

（三）企业为开发产品而发生的建筑安装工程费由于各种原因不能及时结算的，可以按中标价格、工程合同造价或预算成本（孰低原则）与实际支付的建筑安装工程费之间的差额预提，并归集、分配到相关的成本核算对象。

（四）企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行结算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。售后发生的配套设施费预提比例，按本期结转销售收入的相应面积与公共配套设施的受益面积进行分摊。公共配套设施受益面积是指因开发房地产产品而建造的公共配套设施的受益对象的面积。当期可预提的公共设施配套费计算公式为：

当期可预提的公共设施配套费＝施工合同金额或公共配套实施施工预算金额×本期结转销售收入的面积÷总受益面积

公式中“施工合同金额或公共配套实施施工预算金额”按从低原则计算，企业须将施工合同、配套实施施工预算提交主管税务机关审核。

企业售后继续发生的其他应直接计入工程成本对象的费用，可经主管税务机关审核同意后进行预提。

（五）企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，应以其实际发生的费用配比计入开发成本。如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

（六）企业将开发的房地产以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。

企业采取先租赁后售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

（七）境外企业与企业签订房地产包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房地产转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。

上述包销业务是指：境外企业与企业签订房地产包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房地产时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发〔1999〕242号）的规定执行。

（八）凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用权作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

四、特别管理事项

（一）房地产企业发生下列行为后，应在年度所得税申报时（次年4月底前）向主管税务机关作出专项说明。

1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2.将开发产品转作经营性资产；

3.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4.以开发产品抵偿债务；

5.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

6.将开发产品无偿借出使用

（二）主管税务机关根据相关税收法律法规，以房地产所有权或使用权转移，或者实际取得利益权利确认收入的实现。

（三）主管税务机关对上述行为确认收入的方法和顺序是：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定收入额；

2.参照同类开发产品市场公允价值确定收入额；

3.按成本利润率确定收入额。房地产成本利润率不得低于15%（含15%）。

五、企业在年度终了后4个月内，应向主管税务机关报送以下资料：

（一）经中介机构审核后的《涉外房地产企业基本情况表》及其附表（见附件1、2、3、4、5）；

（二）工程竣工验收报告；

（三）纳税年度会计报表及中介机构的审计报告；

（四）项目立项书；

（五）联建及房屋分配协议；

第2篇：商业地产的资产管理范文

商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2％，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9％，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5％，年增长率为13.9％，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9％，年增长率为18.3％，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4％；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8％，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4％，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3％，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8％，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6％；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5％，年实际增长率为9.9％，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4％，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5％，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8％。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：1.不确定性商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。2.固定性商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。

三、商业房地产开发过程受建设周边固定

环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。3.投资金额大商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。4.回报周期长商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。5.易被影响商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。

四、商业房地产风险管控的研究意义

商业房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。

五、现阶段商业房地产风险管控的问题

1.市场存在不正当竞争经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。2.风险管控方式简单为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权———形成开发公司———出售房屋赚钱———卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。3.风险识别水平低我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。4.项目决策盲目化民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。5.业务流程混乱性商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。6.监管机制形式化我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。7.建设资金来源单一大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

六、商业房地产风险管控的程序与原则

1.商业房地产风险管控的程序商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。2.商业房地产风险管控的原则商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：（1）以市场需求为基础进行开发商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。（2）以技术创新为依托进行项目不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。（3）以提高人才素质为发展目标以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。

七、结论

第3篇：商业地产的资产管理范文

为规范房地产市场外资准入和管理，国务院六部门联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号，以下称《意见》）。各地、各部门认真执行《意见》的各项规定和要求，取得一定的实效。但少数地区仍存在一些问题。根据外商投资法律法规和《意见》的有关规定，现就进一步加强、规范外商投资房地产审批、备案和监管相关事宜通知如下：

一、各地商务主管部门要严格执行《意见》和《商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知》（商资字[2006]192号），依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。

二、外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则

（一）申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。

（二）已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。

三、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。

四、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

五、地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。

第4篇：商业地产的资产管理范文

关键词：房地产 运行 模式 商业

一、定义和主要类型

地产按其功能通常分为三大类，即以居住功能为主的住宅地产和以商业活动为目的的商业地产、以工业生产功能为主的工业地产，商业地产的特点是通过在地产上的商业活动体现商业和地产价值的集合，商业地产主要包括写字楼、商场、店面、旅游景点、酒店等。

二、商业地产的主要运行模式

（一）只租不售。即在商业地产建成以后，通过招商出租的方式，收取租金，逐步回收投资商业地产的投入及获取投资收益。

1、只租不售的好处主要在两个方面：一是在获取较稳定的投资收益的同时，获取商业地产的增值收益；二是在需要资金时，可通过将商业地产抵押的方式取得贷款；三可以统筹租金，防止恶性压低租金；四如招租、日常经营、物业管理等后继工作做得到位，则可提升该投资者的品牌价值。

2、只租不售的弊端在于：一对商业地产的招租要求较高，存在招租无法达到预期、租金收入不理想的风险及投资回收期较长的特点；二对招租的总体定位、商家的具体定位、具置的规划等均需做出很好规划，否则会导致整个项目的招商失败、无法出租；三商场地产的日常经营管理、物业管理等后继工作对投资者也提出了较高要求，特别是对刚介入商业地产的投资者更是一个挑战，如经营管理不到位，对后继的招租、现有商家的维护、租金等方面都将带来负面影响。

3、只租不售商业地产的难点：一整个项目的设计规划、招商策划等前期工作，对项目招租的效果具有决定性影响，对投资者在这方面的要求极高；二招租和日常管理团队，对招租的效果具有重大的影响。因此，只租不售的方式需要投资者要有较良好的财务状况、较高的商业地产综合规划和管理能力、企业较明确和稳定的战略发展定位。

4、案例：北京万通集团持有的万通商城采取只租不售的方式，统一布局，统一招租，统一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商业地产建成后或取得商业地产的产权后，将其全部出售。

1、出售方式的好处主要：一是可一次性收回投资成本、获取投资收益，解决投资者的现金问题；二是可省去招商、管理等环节，节约投资者的人力、物力资源；三对商业地产前期设计规划方面的要求不会像只租不售的投资者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地产行业向上发展，则投资者享受不到商业地产带来的增值红利；二商业地产普遍存在投资金额大的特点，使得有能力全额购买整个商业地产项目的投资者少之又少；即使有能力购买，理性的投资者也不太愿意用大笔资金购买，更多的会寻找新的地块、自己建，因此，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。

3、出售方式商业地产最主要的难点在于：如何将商业地产包装策划好已理想的价格出售。因此，计划出售的商业地产，在计划投资时就因先做好出售策划工作。

（三）租售结合。即投资者将商业地产的一部分出租，另部分进行销售。

1、这种方式的好处是：一即可收回部分投资成本，解决现金流问题，又可持有部分商业地产，享受其增值带来的好处。二解决部分招商压力和管理压力。三租的部分还可以用于贷款，同样可以解决部分资金压力。四如售得理想，反过来会促进招租。

2、但这种方式也存在一些弊端，：一对租售部分的比率、具置等需做很好的策划，如策划不会，否则会对租及售的整个项目产生不利影响；二无法统筹考虑整个项目的租金，可能会出现恶性压低租金的现象；三无法统筹考虑、策划整个项目交付使用后的定位、经营、管理等工作，需与其他购买协商。

3、租售结合方式的难点在于：如何统筹安排租与售的定位和比率、协调各购买者的关系等。

4、案例：最典型的就是万达集团开发的大连万达城市广场，一楼只租，二楼三楼卖给沃尔玛，通过沃尔玛作为主力店的作用，带来大量的人流量，进而也为万达集团和其他商家带来钱流，且万达广场一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛店起了很重要的作用。

三、商业地产存在的主要问题

1、短期内，由于在建和潜在的商业地产供应量过大，部分城市商业地产面临过剩风险，投资回报率降低。据悉目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。

2、投资者普遍存在专业度低的困境。一些投资商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，因缺乏经验和企业中长期发展规划，将面临许多问题，如缺乏人才团队、内部管理机制、资产管理能力、前期设计规划能力等，这些都将影响了投资商业地产的成功与否；即便是在商业地产方面投资较成功的万达集团，其在万达广场使用后的物业管理方面也存在明显不足，如在厦门湖里区投资的万达广场，其地下车库无较明显的指示牌、区间管理不到位，易造成停车、出车库困难。

3、地区发展不均衡。经济较发达的东部地区，商业地产因发展得较早，积累了一定的经验，商业地产发展得较成熟、较充分；而经济较差的中西部地区，因经济起步较东部地区晚，经济较不发达，对商业地产的需求也就较晚，总体上正处于与起步阶段。

4、投资资金来源单一。目前，投资商业地产的主要资金来源为投资者自有资金和银行的贷款，从一定程度上限制了商业地产的发展速度、发展水平。

第5篇：商业地产的资产管理范文

SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。

二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析

SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。

（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。

（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51

三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路

目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。

（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。

（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。

虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。

第6篇：商业地产的资产管理范文

关键词：后金融危机时代 商业银行 资产负债管理 现状 对策

一、引言

资产负债管理是银行、证券、保险和基金等金融机构常用的一种管理手段。资产负债管理有广义和狭义之分。广义的资产负债管理，是指金融机构按一定的策略进行资金配置来实现流动性、安全性和盈利性的目标组合。狭义的资产负债管理，主要指在利率波动的环境中，通过策略性改变利率敏感资金的配置状况，来实现金融机构的目标，或者通过调整总体资产和负债的持续期，来维持金融机构正的净值。商业银行的资产负债管理实质上是指对于银行资产负债表中各个项目的总量结构进行计划，操作和控制，在确保商业银行流动性充裕和安全的情况下，以最小的成本费用来获取最大的收益。资产负债管理从上个世纪八十年代开始一直被普遍应用于商业银行的经营管理中，并发挥了重要的作用。

2007年由于美国次贷危机引发的全球金融危机，给商业银行带来了巨大的冲击，大批的商业银行陷入倒逼和重组。商业银行资产负债管理导致银行经营中过度使用金融杠杆，从而累积了大量的风险，是国际金融危机爆发的重要原因之一。全球金融危机给我国的商业银行也带来了巨大的冲击，我国商业银行资产负债管理中存在的缺陷和不足也开始浮出水面。

二、金融危机暴露的我国商业银行资产负债管理的问题和缺陷

我国的商业银行虽然一直以来运用资产负债管理，但是与西方商业银行的资产负债管理在理论和实践上仍然存在着很大的差距。我国的商业银行的资产负债管理主要采用的是比较简单，直观，明确的资产负债比例管理。随着经济全球化的发展和利率市场化的改革的推进，尤其是在2007年全球金融危机爆发之后，我国商业银行的资产负债管理方法中存在的不足和缺陷逐渐暴露出来。国有商业银行的资产负债如何尽快地向规范的商业银行资产负债比例和风险管理过渡，是我国一个亟待研究和解决的问题。我国国有商业银行资产负债比例和风险管理与国际惯例相比还存在较大差异，有很多需要不断改进的地方。

1.资产负债结构不合理，流动性差

我国的商业银行的资产负债在结构安排方面存在着很多的不合理之处，导致银行的流动性比较差，容易引发流动性短缺的危机。我国商业银行在很大程度上是依靠借款来维持其流动性需要，银行的自有资金不足，资本充足率比较低。商业银行的资产配置中存在着很多的问题：贷款占较大比重，银行的资产形式单一；短期贷款被长期占用；各种形式的政策性资金占用仍占有一定的比重；资产质量较差，机构调整困难，银行经营风险较大。另外，银行的负债也存在着很多的结构问题：居民储蓄存款成为资金来源的主要渠道，负债形式单一；国有银行资本金不足；长期以来养成了对中央银行资金的过度依赖；主动性负债量少，形式单一。商业银行在资产负债结构中存在着这些问题，导致银行存在着很大的流动性风险，在金融危机的冲击下很容易引发一些问题。

2.利率管制导致银行存贷比高，利差收入成为银行收入的主要来源

我国长期以来一直实行利率管理政策，商业银行的存贷款利率基本上是由中央银行来确定，这导致商业隐含的存贷款利差很大，银行的利差收入成为银行收入的主要来源，在银行的收入中占有很大的比例。而在国外的商业银行中，由于利率完全由市场决定，利差收入在银行的收入中只占有很小的比例，其收入的主要来源为表外业务，中间业务和投资等业务。过去5年，在中国银行业的主要利润中，利息净收入和手续费及佣金收入一直都是他们利润的主要来源。《中国经济周刊》联合万得资讯的统计显示，2010年，16家上市银行利息净收入达到1.4万亿元，手续费及佣金收入为2978亿元，营业收入达到1.7万亿元；2009年，16家上市银行利息净收入达到1.1万亿元，手续费及佣金收入为2252亿元，营业收入达到1.4万亿元；2008年，16家上市银行利息净收入达到1.2万亿元，手续费及佣金收入为1796亿元，营业收入达到1.4万亿元；2007年，16家上市银行利息净收入达到9587亿元，手续费及佣金收入为1396亿元，营业收入达到1.1万亿元。2007―2010年，16家上市银行利息净收入占营业收入的比重，最低为70%，最高甚至达到101%；中间业务普遍在20%以下，大部分都在10%以下。而据全球银行与金融机构分析库bankscope的统计，欧美甚至东盟地区的商业银行，息差占比一般只有50%～60%左右，中间业务则都在20%以上。

在金融危机和利率市场化进程不断推进的背景下，中国商业银行的这种经营模式和收入结构存在着很多的不合理之处，对于提升我国银行的国际竞争力有着不利的影响，并存在很大的风险隐患。

3.商业银行的资产质量低，存在着很大的坏账风险

我国商业银行的资产负债管理模式中，对于资产的质量管理和风险控制的能力和意识比较差，导致逾期贷款和“两呆”贷款比例远高于商业银行资产风险比例的标准，资产安全性得不到保障，存在着很大的坏账风险。尤其在2007年全球金融危机爆发之后，我国中央和地方政府展开了大规模的经济刺激政策，商业银行在这个期间向地方政府发放了巨额贷款。随着经济增长速度的下降，我国地方政府负债问题开始逐渐的暴露出来，在地方政府的巨额负债中，银行的贷款占有很大比例，这些积累的债务很有可能会导致商业银行出现大规模的坏账和呆账，从而引发商业银行系统性风险。

三、商业银行资产负债管理缺陷的成因

1.我国商业银行自我积累机制的缺失

长期以来，国有商业银行的利润分配是金额上缴和少量留利，没有建立起随资产增长而补充自有资金的积累机制，部分国有商业银行多年来信贷资金未能得到应有的补充，从而影响了自身的资金实力，这是目前国有商业银行资本充足率严重不足的主要原因。其次是缺乏资金运营的约束机制。在对于存贷款来源的控制方面存在着很大的漏洞，存贷款长短期错配，盲目扩张信贷，不断的扩大银行的规模和义务，对于风险的控制能力比较差，这是造成国有商业银行资产负债结构不合理的根本原因。其次是缺乏有效的经营风险消化机制。坏账准备金的提取和使用未能充分考虑商业银行自身经营风险，提取比例过低，且未能真正消化资产坏账，使国有商业银行资产风险有增无减。

2. 我国居民高储蓄倾向和国家政策的扶持

我国居民的高储蓄倾向和国家政策的扶持，使我国商业银行的经营环境比较宽松，银行对于风险控制的意识比较差，国际竞争能力比较差。我国的商业银行的资金来源主要是居民储蓄，我国居民长期以来的高储蓄倾向使得商业银行的资金来源比较充裕，在这种情况下，银行的经营环境比较宽松，不重视其他货币业务的发展，不重视对于资产负债结构的配比和控制。其次，我国对于商业银行一直采取扶持政策，中央银行规定的存贷款利率使得商业银行的利息收入来源非常稳定，存在很大的盈利空间，这种机制使得商业银行不重视对于风险的控制和收入途径来源的创新，使得商业银行的国际竞争力比较低。

3. 我国资本市场和货币市场发展不健全

我国的资本市场和货币市场的发展比较缓慢，作为直接融资平台的资本市场存在很多的问题和漏洞，严格的发审制度使得企业直接融资的难度比较大，导致企业只有通过银行的间接融资来获得发展所需要的资金。这种情况使得银行非常容易获得贷款对象，导致银行对于资产负债的管理不重视。

四、发展商业银行资产负债管理的对策

1.加快利率市场化改革进程

利率市场化是我国经济和金融发展的必然趋势。我国利率市场化的进程虽然取得了很大的成绩，但是，距离建立以中央银行利率为基础，以货币市场利率为中介，由市场供求决定金融机构存贷款利率水平的市场利率体系和形成机制的改革目标还有一定差距？银行管理实质上是对利率的管理，银行利润的大部分是通过利息差的控制实现的。因此，只有在利率市场化后，商业银行才能在激烈的市场竞争下加快对于业务的改革和创新，银行才会更注重对自身资产和负债的管理？

2.商业银行应该积极拓展业务渠道，提高资产负债的质量

我国商业银行应该积极拓展业务渠道，积极发展表外业务，中间业务以及其他投资业务，以增加商业银行资产的流动性，提高商业银行资产负债的质量。适当增加短期贷款的数量，限制中长期贷款数量的增加，增加投资流动性强的证券品种，以降低流动性风险？同时，积极开展和保险？证券？基金等金融机构的合作，尽可能地实现双方的互惠合作，以增强资产的流动性。

3. 加快资本市场和货币市场的改革

健康健全的资本市场和货币市场是商业银行进行有效的资产负债管理的重要市场条件。我国要不断加强资本市场的改革，给银行提供更多的投资渠道和资金来源，为银行业务的多元化创造条件，提高商业银行的盈利水平和空间，为商业银行的资产负债管理提供更多的手段。另外，要不断加快货币市场的发展，为商业银行的融资提供更好的平台，提高商业银行的流动性，为商业银行的资金管理提供保障。

4.银行监管机构要积极引导和监督商业银行的资产负债管理工作

商业银行的经营和发展，需要银行监管机构进行合理有效的监督和引导。我国的商业银行监管机构，包括中央银行，银行业监督管理委员会，要不断采取有效的监管措施和手段，积极监督和引导银行做好资产负债管理工作。另外，监管部门要不断加强对于银行风险管理的监督和控制，积极引导银行开展新业务，拓展投资范围，提高资金使用效率和质量，从而为银行的资产负债管理工作提供保障。

五、总结

金融危机的爆发，给我国商业银行带来了很大的冲击，同时也提供了很好的机遇。在后金融危机时代，我国商业银行要积极的吸取经验和教训，认识到自身存在的缺陷和不足，不断的进行改革和创新，加强银行的资产负债管理，提高银行的国际竞争力。

参考文献：

[1] 孟艳. 金融危机冲击下资产负债管理的再审视[J]. 金融论坛. 2010（02）

[2] 何浩. 商业银行应对经济周期下行的国际经验及对中国的启示[J]. 国际金融研究. 2009（06）

第7篇：商业地产的资产管理范文

二、完善预售审批项目公示制度。批准已设定土地使用权抵押或在建工程抵押的商品房项目预售时，应对土地抵押和在建工程抵押情况予以公示和告知。市住房保障和房产管理部门要在《商品房预售许可证》上注明土地使用权或在建工程抵押事项、预售资金监管人名称和监管资金账号等内容。

三、完善商品房预售合同内容。对商品房预售合同示范文本进行修改，房地产开发企业在与购房人签订商品房销售合同时，应当注明所售房产的抵押情况、约定抵押注销时限和预告登记条件及期限、预售资金监管人、监管账号等内容，并明确在房地产开发企业办理抵押注销登记后，由购房人办理所购房屋预告登记和所有权登记。

四、整合商品房预售管理资源。建立商品房预售管理网络系统，对市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业的相关业务进行一体化管理，将预售资金监管、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押权注销等业务全部纳入平台统一管理，实现市住房保障和房产管理部门、金融机构及房地产开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，达到房地产抵押贷款信息资源的对称、共享和有效利用，进一步增强预售资金的安全性，为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台。

第8篇：商业地产的资产管理范文

关键词：商业地产，政策，管理

一， 什么是商业地产？

什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各那么类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。

二， 中国商业地产的现状

"总体来讲，中国的商业地产正处在一个刚刚起步的过程”，商业地产热持续吸引着越来越多资本涌入。最新了解，以上海为代表的众多城市，地方国资背景的企业大举进军各类商业地产的节奏近期呈现明显加快趋势。中国土地勘测规划院高级工程师周光源坦言，推动商业地产及商业地价上扬的主要原因，是住宅市场受到政策性限制，住宅投资前景不明，使商业店面和写字楼成为投资资金关注的对象，许多投资者将资金转而投向商业地产。报告特别提醒，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。

中国房地产协会副会长朱中一告诉记者，近几年来，不少开发企业为了扩张业务，主动进入了商业地产，也有不少企业在住宅地产调控的情况下被动进入了商业地产，它们面临的挑战均不容忽视。

对整个升温中的市场而言，结构性的矛盾尤其需要提前防范。不少业内人士对整个商业地产市场的风险开始有所警觉和防范。世茂股份董事会秘书罗瑞华表示，住宅开发商想进入商业地产，需具备四个要素，有高素质的商业地产管理人才、要有优质的土地资源、要充足的资金、有丰富的商户资源。

三， 中国商业地产未来发展分析

2012年中国经济尚且不明朗，中央定调GDP增长7.5%，房地产高压态势不会改变，致使更多原本房地产的资金进入商业地产市场，中国这几年商业地产可能会实现一个跨越式的发展，用几年的时间，走过欧美三四十年走的路。但是，中国的商业地产行业还不成熟，特别是开发企业的“软实力”还远远不够，商业地产必将要经过起步、兴盛、衰退、再复兴这样的一个发展过程。这个轨迹是谁脱离不开的。“因此，调控从某个角度来讲，就是一个催化剂，让商业地产发展速度更快了一些。”

目前在中国，大部分的商业地产项目，盈利回报还是靠住宅、商铺的销售来实现；这有可能仅仅是个商业发展的过渡。未来商业地产最终还是要通过商业部分的盈利，来实现其价值。未来，一些优质的商业地产项目将面临实现资本交易，以并购、投融资等方式，逐渐向实力型商业地产开发商手里集中。经过调整后，商业地产行业将更加成熟，开发商走向规模化、品牌化、连锁化。

那么，未来，商业地产最理想的模式和系统架构应该是什么样的？肯定是开发者与经营者分离，这样的模式与国际Mall运营模式同步，这是大的行业格局变化。而不是像现在，所有权和经营权是同步的。

把商业地产开发商分为两大梯队。一种是绝对的龙头老大，“有钱有势、有人有地。”比如华润、中粮，比如凯德、万达，无论是社会资源、人力资源，还是企业管理的模式，都已自成建设。

另一梯队实力较弱，和龙头们无法相提并论。但有潜力，心底有理想，手头有项目；缺的是专业、经验。所以，他们需要一个真正的帮手和推手。

因此，这个推手就是“经营者”。也就是类似于酒店管理公司，而要比其更专业化、系统化的商业管理集团。它涵盖了项目从前期的开发、设计、规划，到后期的招商运营、物业管理的全部内容。这就是所有者和经营者分开的模式，要形成专业的管理团队和公司来做这些项目。比如一些比较大的开发商，做住宅很牛，但商业却试了很多次都不成功。没关系，我跟管理公司签订战略协议，我发展多少个，你帮我规划、设计；从招商定位到运营，到物业管理都形成合作，形成管理上的互补，未来一定是这样的发展模式。虽然开发商在这方面让出了部分利益给经营者，但你别忘了，他们是可以帮着你实现项目以及自身利益最大化的。因为商业一旦做成功，是会实现土地乃至区域价值的极大升值的。

这种“搭桥”属于双赢的方式。地产公司的壮大会成为行品牌发展的契机，如果从原有的顾问形式变化为战略合作伙伴，那样的话，未来会拥有不少好的开发合作机会。

还有一种方式可以称为品牌租赁。行对一些标志性的地产项目，采用租赁的方式租下来，并寻找知名零售品牌进入经营，创造行自己的物业品牌。

所以开发商，做为企业的决策层，不是自己挽起袖子去干活，而是做好三件事：一是想清楚这个公司未来的发展，二是找到合适的人去干，三是激励这些人去干。

第9篇：商业地产的资产管理范文

一、银行资产负债比例和风险管理理论脉络

在西方发达国家，已经形成了一套比较完整的银行资产负债管理理论与方法。主要包括资产管理理论、负债管理理论、资产负债综合管理理论以及为商业银行比例管理提供了量化标准的国际公约——巴塞尔协议。

在商业银行产生后相当长的一段时期，由于其资本来源主要是存款，而资金运用比较单一，主要对企业发放贷款，因此，商业银行经营管理的重点主要在资产方面，通过对资产结构的合理安排来实现经营目标，由此形成了资产负债管理理论。1960年以后，西方国家社会生产流通的发展，要求银行提供大量的贷款资金，通货膨胀率的不断上升加剧了这一要求；另一方面，中央银行实施的各种法规和限制，使商业银行通过利率竞争来扩大吸引存款资金越来越困难。面对这种变化，商业银行寻求从非存款渠道即从货币市场引进资金，从而产生了多种新的融资方式。银行交替地使用这些融资方式可以从国内、国外，民间和官方多渠道扩大资金来源，提高解决资金需求的灵活性，缓和流动性方面的各种压力。由此,负债管理理论应运而生。

资产管理理论和负债管理理论在保持流动性、安全性和盈利性的均衡方面，都带有一定的片面性，资产管理理论过于偏重流动性和安全性，在一定条件下以牺牲盈利行为代价，不利于鼓励银行积极进取，促进经济增长。负债管理理论能够较好地解决资金流动性和盈利性之间的矛盾，鼓励银行家发挥进取精神，但它依赖于外部条件，隐藏着较大的经营风险。因此，银行开始认识到资产负债综合管理的重要性。

资产负债综合管理把银行资产和负债的管理相结合，既概括了资产管理和负债管理的优点和长处，又克服了各自的弊端。该理论以资产负债表各种科目之间的对称原则为基础，尽力达到流动性、盈利性和安全性的均衡统一。所谓对称原则，强调资产与负债之间数量期限、利率的对称，要求银行以此为要求不断调整其资产结构和负债结构，以谋求经营风险最小化和收益最大化。国外商业银行为了达到经营目的，逐步形成了一系列资产负债管理的方法。主要有资金汇集法、资产分配法、差额管理法、比例管理法。

1987年12月10日，国际清算银行在瑞士巴塞尔召集12个西方发达国家中央银行行长会议，专门讨论加强经营国际业务的商业银行的资本和风险的监管问题。会议通过了“巴塞尔建议”即如何衡量和确定国际银行的资本标准和资本适度比率。巴塞尔协议确定了资本的组成以及资本与资产比例、计算方法和标准比例。协议将银行的资本分为核心资本和补充资本两档。核心资本由银行的股本和公开的储备构成，股本包括银行发行和实收缴足的普通股和永久性优先股；公开储备指银行公布的税后留成收益。补充资本由未公开的储备、资产重估储备、普通贷款损失准备金、混合债务资本证券以及附属定期债务构成，另外，商誉不能作为核心资本组成部分，且对从事银行活动但并未纳入该家银行系统的附属机构的投资也不能视为银行的资本。协议对不同类型的资产和银行“表外”业务进行风险加权计算。风险加权计算是根据不同类型的资产和“表外”业务的相对风险大小，赋予它们五种不同的加权数，即0%、10%、20%、50%、100%，风险越大，加权数就愈高。在此基础上，巴塞尔协议签字国的银行必须保持资本对风险加权资产的比率至少应为8%，其中核心资本对风险加权资产的比率至少为4%，附属资本不得超过核心资本，在1992年，签字国应完全达到上述标准。巴塞尔协议对银行的经营活动产生重大的影响，引起了世界各国的普遍重视，许多国家对该协议的准则制定了有关规定，以风险权数衡量资产信贷风险,以用资本充足率加强约束。这不仅使各国中央银行对商业银行的监督更为具体和严格，而且把商业银行的资产负债管理推向了更高的层次和水平。

二、我国商业银行资产负债比例管理的现状及原因

在我国，随着金融体制改革的不断深入，国有商业银行的资产负债如何尽快地向规范的商业银行资产负债比例和风险管理过渡，是我国一个亟待研究和解决的问题。我国国有商业银行资产负债比例和风险管理与国际惯例相比还存在较大差异，主要表现在：(1)资本充足率低，自有资金严重不足。根据巴塞尔协议的规定，商业银行的资本充足率必须达到8%的水平，但我国对国有商业银行拨入的信贷基金当初就不是按比例拨入的，而且随着银行业务的发展，资本金没有得到相应补充，因而现有商业银行资本充足率极低，远远低于8%的水平。(2)存贷倒挂不平衡，超负荷运行严重。由于市场竞争日趋激烈，信贷规模盲目扩张，信贷收支靠拆借和占用汇差来平衡，导致存贷倒挂、超负荷运行严重，与商业银行存贷比例要求相差甚远。(3)资产负债结构不合理，流动性差。流动性负债长期资产化十分严重，流动性资产与流动性负债比例失衡，国有商业银行在很大程度上靠借款来维持其流动性需要。(4)资产结构单一，存量板结。银行资产的80%以上都是信贷资产,且短期资产长期化十分突出，使国有商业银行资产不能满足流动性和多样性要求。(5)资产质量低，安全性差。逾期贷款和“两呆”贷款比例远高于商业银行资产风险比例的标准，资产安全性得不到保障。

上述国有商业银行资产负债状况产生的原因，主要有：(1)从国有商业银行内部看，首先是自我积累机制缺失。长期以来,国有商业银行的利润分配是金额上缴和少量留利，没有建立起随资产增长而补充自有资金的积累机制，部分国有商业银行多年来信贷资金未能得到应有的补充，从而影响了自身的资金实力，这是目前国有商业银行资本充足率严重不足的主要原因。其次是缺乏资金运营的约束机制。存贷不讲来源，期限不讲对称，盲目扩张信贷，争规模上项目，不管期限长短和风险收益，这是造成国有商业银行资产存量板结，超负荷运行的根本原因。再次是缺乏经营风险消化机制。呆账准备金的提取和使用未能充分考虑自身经营风险，提取比例过低，且未能真正消化资产坏账，使国有商业银行资产风险有增无减。(2)从国家宏观金融运作看，由于金融市场不发达，市场金融调控采取刚性办法且松紧无常，使国有商业银行资金营运缺乏主动性，在调控中处于被动状态，从而给国有商业银行资产带来巨大的负效应。由于金融市场不发达，国有商业银行资产结构单一，在资产的流动性方面缺乏必要的第二准备金,如短期证券投资，短期拆放，短期票据贴现等。而中央银行对国有商业银行采取规模控制办法，调控时紧时松：松时敞口供应，国有商业银行千方百计扩张规模，行成许多无效贷款；紧时“一刀切”，国有商业银行只得牺牲好的企业压缩贷款规模，这使得好的差的企业都不能搞活。中央银行这种刚性控制使国有商业银行资产质量每况愈下。(3)从社会经济环境看，主要是政府职能转换不到位,企业经营机制对国有商业银行经营制约,政府直接干扰金融，企业吃信贷资金的“大锅饭”等，使得国有商业银行无法按照信贷资金的“三性”原则来运作。

三、创造条件，完善资产负债比例和风险管理

鉴于目前我国国有商业银行资产负债的现状，如何向规范性商业银行的资产负债比例管理过渡，是个系统的工程。至少包括三方面问题：一是内部条件创造；二是外部环境改善；三是实行性操作方法。

（一）创造内部条件。(1)关于资本充足率问题。提高商业银行资本充足率有两条途径：一是充实资本；二是降低贷款风险。如何充实资本，要结合商业银行管理办法而定。其一是实行股份制改造商业银行，可以采取扩大股份的形式增加自有资本，从而提高资本充足率；其二是国有独立的商业银行，可以从税前利润中按一定比例提取自有资本金。在扩充资本的同时，最重要的是还要加强资产风险管理，建立严格的风险管理机制和责任机制，确保资产不再沉淀，降低资产风险系数，提高内涵资本充足率。(2)关于存贷比例问题。目前国有商业银行的存贷比例远远高于管理要求，如何在近期内改善存贷比例，最根本的就是要狠抓存款负债和紧缩信贷规模。对严重超负荷的国有商业银行贷款规模可实施“零增长”，盘活企业资产,实现资金的有效利用。就目前的情况看，对经济的支持不是贷款规模不足，而是信贷使用效益不高，大量的贷款呆滞，企业贷款越多包袱越重。因此，通过盘活企业资金来支持企业发展，这才是真正意义上的信贷杠杆。这方面各国有商业银行已经作过不少有益探索，走盘活资金、支持经济发展的内涵式信贷杠杆效应之路，不仅是国有商业银行自身的需要，也是经济良性发展的需要，在紧缩规模的同时，负债要摆在“立付”的地位。(3)关于流动性问题。商业银行的资产负债比例管理要求商业银行的资产负债期限结构对称，并保持必要的流动性，且今后商业银行的资产要向多元化方向发展，要建立起诸如短期贴现、短期证券投资、短期拆入、短期抵押、担保贷款等类似的流动性较强、可充当第二准备的流动性资产体系，这样可以大大改善商业银行的应变能力。另外，对固定资产贷款商业银行要慎之又慎，对旧的固定资产贷款要压缩、要盘活，要严格控制新贷款的发生。

（二）改善外部环境。就宏观金融体制而言，首先，商业银行应能够通过金融市场来改善资产结构，满足资产流动性需要，使其在中央银行宏观调控中争取主动地位，避免产生负效应。其次，间接调控是央行进行宏观经济调节的主要手段，央行应取消规模控制，运用贴现、再贷款和准备金“三大法宝”,通过公开市场操作来调控货币供应量，从而实现对商业银行信贷总量的间接控制。另外，中央银行还必须拥有科学合理的资产比例，有效地加强对商业银行的间接控制。再次,完善金融立法，明确银行信贷资产在企业债务中的优先偿还权。第四，建立商业银行的风险防范与消化机制，提高商业银行呆账准备率，改进呆账资金使用办法，开办金融资产和债务保险，防止金融风险。第五,逐步推动利率市场化，使利率发挥出应有的杠杆作用。

就社会经济环境而言，首先要深化政府职能的转换，减少行政对金融的直接干预，维护商业银行的自主经营。其次，要加快企业经营机制转换，彻底改变企业吃信贷资金“大锅饭”的状况，对濒临倒闭的企业该破产的要破产，该兼并的应兼并，该转租的应转租，对这类企业商业银行不应再发放新的贷款。商业银行贷款的重点对象应是产权明晰、债权明确、有发展潜力、有效益、讲信用的企业。