房贷收入证明范本精选(九篇)

第1篇：房贷收入证明范本范文

简介

业务品种及相关介绍

房屋抵押贷款（30年、贷款额度可循环支用 额度1000万）

房屋同名转加按揭（分期房可二次抵押贷款）

二手房买卖按揭/转按揭贷款（8成30年）

车房质押贷款（央产、分期无本、使用权、全款、分期、远郊区县均可办理）

公司名下产权房抵押贷款（写字楼、公寓、底商、别墅均可办理）

中小企业无抵押贷款（无需任何抵押物）

个人信用贷款（无需任何抵押物）

具体收费标准

附件

各行收入证明

各行利率表

保险费率表

公司业务简介：

中财润物公司业务范围包括房屋抵押贷款、助业贷款、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款、同名转加按贷款、中小企业贷款、车房质押贷款等贷款业务。

（二）具体业务品种及介绍如下：

一、房屋抵押贷款、助业贷款

1、借款人所具备的条件：

有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；

借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。

2、提供资料：

夫妻双方身份证、户口本、结婚证、收入证明；

抵押房房产证（如成本价房产提供原始购房合同）。

3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。

4、抵押房产类型：商品房、成本价房、经济适用房、公寓、别墅、底商、写字楼、商铺。

5、具体流程：

收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批做抵押登记客户到我公司领款

6、贷款年限：抵押贷款1-30年 。

7、房产建成年代：78年以后房产均可办理。

8、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押

二、同名转加按贷款

1、借款人所具备的条件：

有北京市产权房、有稳定收入及有完全民事行为能力的自然人（借款人可以为外地户口）；

借款人年龄为18-65周岁（抵押人年龄超过65周岁须委托他人做为借款人申请贷款）。

2、提供资料：

借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）

借款人及配偶户口本

婚姻证明 （已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明）

借款人是外地人的提供《暂住证》

借款人《房屋所有权证》产权在抵押当中的需贷款行提供《余额证明》（加盖银行业务章）

《原购房合同》及购房发票或收据《银行抵押合同》、银行打印月还款明细表

借款人及配偶收入证明；

以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。

借款人资信证明材料（包括《汽车行驶证》、《房产证》、《存折》《存单》、《股权投资凭证》、《毕业及学位证书》、《职业资格证书》、《职称证书》等；非必需提供，但提供有助于审批通过）

3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。

4、贷款额度： 1000万。（贷款额度可循环支用） 一人名下可用多套房产同时做抵押

5、具体流程：

收客户材料（收定金）家访、评估、定贷款额报行到银行签合同审批还款解押做抵押登记客户到我公司结费放款

6、贷款年限：

在他行已贷过的年限+现申请贷款年限≤30年

房龄+贷款年限≤35年

7、房产建成年代：房龄不得超过25年

8、还款方式：

等额本金（递减）、等额本息、按期付息到期还本（仅限于贷款年限一年下且贷款额50万元以下的）

三、二手房按揭贷款、二手房转按揭贷款

1、借款人（买房人）所需提供的资料：

二手房买卖合同或协议

借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）

借款人及配偶户口本

借款人婚姻证明材料（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提借助死亡证明）

购买经济适用房时需提供有效期内的经济适用房审核表

购房首付款发票或收据

借款人及配偶收入证明

借款人工作单位营业执照副本复印件并加盖公章（私营企业必须提供）

借款人委托他人代其签署相关法律文件的《授权委托书》原件及公证机关出具的《公证书》原件。

以下材料如能提供请尽量提供，如不能提供也可以。

借款人资信证明材料（包括但不限于汽车行驶证、购房发票、房产证、购房合同或发票、存折存单、银行出具的存款证明、银行工资记录、股权投资凭证、俩券投资证明、毕业及学位证书、职业资格证书、职称证书等；非必需提供，但提供有助于审批通过）

2、卖房人所需要提供的资料：

二手房买卖合同或协议

借款人及配偶身份证（包括身份证、护照、军官证、往来大陆通行证、台胞证）

借款人及配偶户口本

卖房人婚姻证明（已婚的提供结婚证、离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明或户口簿中婚姻状况注明丧偶）

所交易房产的产权证

所交易房产为非商品房时所需提供的资料：

为成本价购房、标准价购房、优惠价购房时需要提供原始购房合同，如原始购房合同中明确写明，原始售房有优先购买权或出售该房产的收入归原始售房方所有等特殊条款的必须要提供原始售房方现已不存在的情况可填写《出售已购公有住房声明》

为中央产权房时需提供《央产在京单位已购公房上市出售房登记表》

为经济适用房时需提供原始购房合同，购房年限不足五年的出售时不得高于原购房价格

3、抵押房产范围：北京市房产均可办理。

第2篇：房贷收入证明范本范文

关键词：个人住房贷款；风险；防范

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-01

个人住房贷款因其收益高、风险低、综合贡献度大等显著优势，一直是各家商业银行重点发展和积极抢夺的业务品种。但近年来房地产市场持续波动，形势复杂，在住房交易中出现了一些不规范的做法和可能导致贷款风险的现象，需要引起关注。

一、当前个人住房贷款面临的主要风险

（一）市场风险

1.关于购房交易存在的问题

购房交易存在的主要问题为开发商、中介公司等机构和个人组织无真实购房意愿的职工、亲属或其他关联人签订购房合同，骗取银行贷款。

存在此类问题的贷款通常具有以下一种或多种特征：一是贷款的实际还款人不是购房人本人而是开发商、中介公司等机构；二是所购楼盘突然旺销或出现大量退房且退房后不通知银行；三是借款人的房屋产权证书长时间不办理，抵押登记难以落实。存在此类问题的贷款形成事实上的“假个贷”，银行债权难以得到保障。

2.关于购房价格存在的问题

购房价格存在的主要问题为开发商以含装修的名义维持楼盘售价不变甚至抬高价格，并以该价格与购房人签订购房合同，但双方私下按低于购房合同的价格交易，购房人按购房合同价格申请贷款。

存在此类问题的楼盘通常促销活动多，价格明显高于同区位、同品质楼盘价格。对此如果不能合理把握贷款成数，容易导致抵押物价值不足、抵押率过高。

3.关于购房首付款存在的问题

购房首付款存在的主要问题为：一是开发商采取分期支付首付款的方式促销楼盘，为购房人提供虚假的足额首付款证明材料，帮助购房人申请贷款，获得贷款后购房人再向开发商支付首付款。二是开发商与购房人私下达成的房屋实际价格低于购房合同价格，但按合同价格申请贷款，开发商提供虚假的足额首付款证明材料，使借款人获得房屋成交实际总价或接近房屋成交实际总价的贷款。

存在此类问题的购房人具有以下特点：购房人的收入相对较少，申请贷款时，收入证明材料造假。存在此类问题的贷款存在借款人还款能力低和抵押率过高的风险。

（二）操作风险

当前在操作风险方面存在的问题，主要是银行个人贷款经办人员缺乏风险意识和责任意识，满足材料形式上合规，忽略实质性风险审查，违规操作或变相降低信贷门槛。具体表现为：

一是面谈面签流于形式。放松调查面谈环节和合同签订环节的管理，或者不要求借款人必须亲自到场，或者不认真核实到场人真实身份，给“假个贷”以可乘之机。

二是关键环节委外办理。以业务量大、时间紧等作为借口，接收开发商或中介机构代为收集的批量的申请材料，把一些贷款关键环节如面签、贷款抵押登记手续等委托开发商或中介机构代办，没有对真实性进行查验。

三是对关键要素未深入调查。仅凭开发商提供首付款收据等作为购房首付款证明材料，不核实首付款是否足额缴纳，可能导致“低首付”、“零首付”贷款。对出现价格异常、交易异常、退房现象明显等情况的楼盘，不深入调查价格合理性、交易真实性，可能产生价格虚高、贷款成数过高、交易不真实等风险。

四是变相降低信贷门槛。在借款人还款能力不足、第一还款来源没有保障的情况下，通过追加担保或抵押物的方式发放贷款，使贷款的回收从发放之初就依赖于担保或处置抵押物。还有的采取过度灵活的还款方式，如按期还息、任意还本等，形成前期还款极少、后期还款大增的情况，使借款人还款能力不足的风险延迟暴露。

五是岗位设置违反规定。银行员工一手经办贷款受理、调查、签约、抵押和发放等多个环节，极易冒用客户信息，伪造贷款申请材料和抵押物他项权证等骗取贷款。

二、风险防范措施

1.严格审查房地产开发商的资质等级。对房地产开发商按揭合作协议严格把关。通过对企业情况（如企业经营业务发展、财务状况、在银行借款情况、对外担保情况、企业其他投资和合作情况等）和项目情况（如项目所在地、项目周围交通及商业情况、其配套设施情况和工程进展情况、施工队伍名称等）进行了解，从而对该房地产开发商能否按期、保质竣工、保证按期交付使用及能否履行担保责任形成明确而肯定的判断。

2.严格审查借款人购房交易行为的真实性。一是审查购房人与开发商是否有关联关系，审查个人再交易住房买卖双方是否有关联关系，审查开发商是否“自卖自买”。二是审查贷款申请材料的真实性。对借款申请人提供的证明材料中职业、收入、家庭状况等信息，应通过面谈和电话访问调查核实。对新建住房项目的房屋销售合同，重点审查是否由当地房管部门登记备案。再交易住房的审查要重点关注卖房人身份与房屋权属的真实性，调查房屋是否真实存在、是否与权证一致。三是审查房屋交易价格和首付款的真实性。要加强对楼盘销售价格的审查，防止开发商与买房人串通，以高价格签订合同，以低价格成交，并通过虚开首付款收据套取贷款。对楼盘售价，应通过对比同区位、同品质楼盘，查询房管部门信息等方式，确定是否合理。

3.严格审查借款人还款能力，严防降低信贷门槛。一是加强对借款申请人还款来源的审查。应将借款申请人工资收入或经营收入等第一还款来源作为评价其还款能力的依据，不宜将担保人的收入或抵押物处置权作为评价其还款能力的依据。二是个人住房贷款应按月还本付息，不宜采取按双月、按季度、按半年等还款方式，推迟归还贷款本金。

第3篇：房贷收入证明范本范文

中国银行分(支)行：

本人系 (单位)人员 ，现任职务 ，家庭平均月收入 元，为能增加家庭收入，同时实现自己的创业梦想，本人决定辞职去创业，但由于资金不足，特向贵处申请贷款 万元，期限 年，并同意以房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是本人第 套住房。

本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为 ，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。

申请人(签字及手印)：

有效身份证号：

年 月 日

贷款申请书范文二

 

尊敬的xxx领导：

我叫xxx，出身农村，毕业于xxx专科学校，是学市场营销与机电一体化。20XX年毕业后由于各方面原因，一直处于失业状态，忆求学之艰辛，顾应聘之痛楚，展前程之迷茫，触吾心悲凉至极。但是，贫苦的农村培育了我坚韧、豁达，追求卓越的性格。

党和国家鼓励大学生自主创业的优惠政策，严峻的金融危机和就业形势，我选择了自主创业。东奔江苏，南及珠海，西跑重庆，北至辽宁，一直在谋求创业，现又辗转株洲重新创业。在亲历亲为的社会实践中，我积累了一定的创业经验和创业思想，可是，资金问题现在已经成为众多像我一样创业者的制约瓶颈。我想过向家人、亲戚和朋友筹借，几乎是杳无音讯，因为农村确实太穷。而我爸妈供完我大学学习已经是负债累累，面对环堵萧墙的家境，他们更是无能为力。

因为资金问题，我想过回贫瘠的农村种地，也想过进工厂打工……放弃算了。可是看看农村发展依旧往昔，展望社会发展的快车轨道，我无法放弃用自己的知识和努力来改变自己和大山命运的想法，因为我现在至少还是一个大学生，是一个应该承担社会责任的青年。带着期待和自私的想法，申请党和政府有关部门能给与我7万元的创业贷款资金 ，我一定按时按量归还贷款，虔诚期待领导能给与考虑。

祝领导工作愉快，身体健康!

此致

敬礼

申请人：xxx

贷款申请书范文三

本人系 (单位)人员 ，现任职务 ，家庭平均月收入 元，为购买 (公司)开发的商品住房(商铺) 套， 房产编号为 ，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款 万元，期限 年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款)所购的第 套住房。本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为 ，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。

申请人(签字及手印)：

有效身份证号： 年 月 日

贷款申请书范文四

 

**银行：

本人系 (单位)人员 ，现任职务 ，家庭平均月收入 元，为购买 (公司)开发的商品住房(商铺) 套， 房产编号为 ，特向贵处申请住房(商铺)按揭贷款 万元，期限 年，并同意以所购房产抵押给贵单位(行)，作为偿还与贵单位(行)签定的借款合同项下借款保证;同意贵单位(行)通过人民银行个人征信系统查询本人信息，了解本人资信情况。本着诚实守信的原则，本人申明该套房产是家庭以贷款(不含公积金贷款)所购的第 套住房。

本人按照贵行要求在所在分(支)行开立了还款帐户，帐号为 ，并保证在每期还款日和贷款到期日前足额存入当期还本付息项，同时授权贷款人于每月还款日和贷款到期日从该帐户中扣收贷款本息(包括逾期利息及罚息);如果更换还款帐户，本人将及时提供新的帐户资料;如果帐户内资金不足并出现拖欠贷款现象，本人接受贵单位(行)的所有合法催收措施并自愿承担一切后果。

申请人(签字及手印)：

有效身份证号：

第4篇：房贷收入证明范本范文

摘要：随着信贷业务的发展，个人住房贷款业务在已成为各大银行的热捧对象，但在发展过程中，其风险也暴露出来。

本文主要研究光大银行重庆分行的个人住房贷款业务，从信用风险，市场风险，操作风险，流动风险四个方面分析光大银行重庆分行的个人住房贷款风险。最后围绕四大风险，阐述了光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理防范措施。

关键词：个人住房贷款风险；风险防范；光大银行重庆分行

第一章光大银行重庆分行个人住房贷款业务的发展

1.1光大银行重庆分行的发展状况

1994年3月，光大银行首次进入西南市场，在重庆成立了办事处。经过全体员工的不懈努力，西南地区的第一家分支机构——重庆分行于1996年正式成立。该机构积极倡导“以客户为中心，以市场为导向”的经营理念，注重培养员工的创新能力，积极为客户提供优质的服务。[1]2009年，重庆光大银行营业部再次进入获奖名单，成为重庆银行业中唯一一家拥有2个“百佳”网点的商业银行。

1. 2光大银行重庆分行个人住房贷款业务

1.2.1 光大银行重庆分行个人住房贷款种类

光大银行重庆分行的个人住房贷款业务主要包括一手房与二手房贷款，在此基础上衍生出了更具个性化、更符合市场需求的“随心还”、“天天省”、“二手住房贷款综合金融服务”、“循环贷款”等产品，还款方式灵活化，客户可以节省更多的利息，为客户提供更加快捷优质的服务。

1.2.2 重庆光大银行个人住房贷款办理流程

重庆光大银行在办理个人住房贷款业务时，一手房和二手房的流程有所不同，二手房的手续更加复杂。一手房贷款业务的办理主要包括三个大的方面：

（一）借款人向银行提供一份资料清单，该清单必须有三个部分的内容。一是借款人的基本资料；第二部分是买房子的资料；第三部分是借款人资金实力的证明，比如收入，这是银行最关注的问题。

（二）重庆光大银行会分析借款人提供的资料，确保借款人的基本信息，身份证明的真实性，判断其合理的收入，在银行征信系统里有查询借款人的信用记录。

（三）重庆光大银行做相关的评估和审核，如果符合条件，借款人会取得相应的贷款。

1.2.3 光大银行重庆分行个人住房贷款业务存在风险

光大银行重庆分行在总行的带领下，风险管理做的十分强大。个人住房贷款业务作为银行风险最小的一种业务，2012年，不良率仅为0.23%。重庆光大银行采取各种措施对房贷风险进行管理，抑制了不良率的大幅度增长，但在2012年，不良率出现了反弹。重庆光大银行必须把房贷风险控制作为一项长久任务，不断采取新的应对措施，严格执行风险控制。

第二章光大银行重庆分行个人住房贷款风险

2.1 风险与个人住房贷款风险

风险的定义分为两种，广义的风险是指风险是不确定的，产生的结果可能带来损失、获利或是无损失也无获利；狭义的风险是指损失是不确定的，风险只能表现出损失，没有从风险中获利的可能性。广义的个人住房贷款风险是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款收益的不确定性。在现实生活中，商业银行更关注贷款收益的损失性，人们通常所指的个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，是狭义的风险。

2.2 光大银行重庆分行个人住房贷款风险成因

重庆光大银行在发展个人住房贷款业务中，形成了多种房贷风险，主要表现为信用风险，市场风险，操作风险和流动性风险。其外部成因是由于国家的宏观政策，市场利率的变化以及借款人违约引发的风险，内部成因是由于银行员工的操作以及资金的流动性的影响。

我们可以用博弈论来说明光大银行重庆分行个人住房贷款风险形成的必然性。光大银行重庆分行和借款人作为“理性的经济人”，为了使自己的利益最大化，双方都会选择纳什均衡结果，即（不催收，违约）。个人住房贷款业务的风险是不可避免的，重庆光大银行必须加强房贷风险管理，力争把住房贷款风险控制到最小。

2.3光大银行重庆分行个人住房贷款的信用风险

2.3.1 个人住房贷款信用风险含义以及成因

个人住房贷款信用风险是指因购买住房而向银行借款的个人，由于主客观原因，不能按时偿还本息而给银行带来的损失的可能性。借款人违约的原因分为主观原因和客观原因两种：

（一）因客观原因造成的违约行为也称为被迫违约，主要是指借款人由于自然、社会等因素造成支付能力不足，无法按时偿还贷款，银行依法收回住房的行为。

（二）违约行为的产生还因借款人的主观原因而产生的，分为理性违约和恶意违约。当房贷利率大幅度下降时，借款人提前还贷导致银行成本增加，利息收益减少。这两种行为称之为理性违约。恶意违约表现为本来具有按时还款能力，却故意违约，其主要表现方式是采取欺诈手段来骗取银行的贷款。[4]

2.3.2重庆光大银行个人住房贷款信用风险表现形式

虽然重庆光大银行的个人住房贷款业务的办理十分严格，对资料的真实性以及信用状况收入都会有严格的评估，但是信用风险任然存在，主要表现在以下几个方面：

借款人收入波动性大，导致月供不能完全保证，导致被迫违约行为发生；借款人购买与自己经济实力相差大的房子，后期还款能力下降；由于我国的收入制度不透明部分人有灰色收入，银行无法准确把握他的真实收入，存在部分人有还款能力，却故意违约的现象；假按揭现象。开放商通过假按揭的方法，可以尽快销售完积压的房屋，通过取得银行贷款，将风险转嫁给银行，提前收回成本，实现获利。[3]

2.4光大银行重庆分行个人住房贷款的市场风险

重庆光大银行的近期风险主要是由利率引起的，最典型的是银行的固定利率房贷业务。当市场利率大幅度下降时，部分经济实力雄厚的人可能会选择提前还款，导致银行提前收回本金，资金回报率下降。除此之外，利率风险的主要内容表现形式——重新定价风险也不容忽视。当市场利率上升时，银行的存款利率也跟着上升，由于房贷的利息收入是固定的，银行的利息收入便跟着减少了，严重时会发生亏损。重庆光大银行的远期风险主要表现在房地产抵押市场。当房价大幅度下降时，借款人拥有了负资产，违约率大增。[5]

2.5光大银行重庆分行个人住房贷款的操作风险

操作风险定义为：由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。[6]近年来，重庆光大银行不断提升自己的业务能力，开办了“综合金融服务”，简化了贷款手续，快速放贷。银行由于时间紧迫，容易忽略客户的资料的真实性。[7]

2.6光大银行重庆分行个人住房贷款的流动风险

个人住房贷款的流动性风险是指银行持有的住房贷款债权难以变现，导致银行融资困难，不能满足储户取款、客户合理贷款的现金需求，使银行遭受损失的可能性。流动性风险比本文中提到的另外三种风险的形成过程更加复杂，是一种综合性风险，他的产生与发展受其他风险的影响。当房地产价格发生变化，借款人会选择提前还款或是恶意违约，导致银行的资金流动性减弱。[8]

第三章光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范

3.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范模式

光大银行重庆分行对个人住房贷款风险的管理，一般采用四步曲原则：风险识别、风险评估、风险控制、风险监控。银行围绕这四个因素，进行整体把握，强化风险管理模式的手段，力求把风险管理做得更好。[9]

3.1.1光大银行重庆分行个人住房贷款风险防范的特色

光大银行重庆分行将个人住房贷款风险分类，分别为：正常，关注，次级，可疑，损失。重庆光大银行提升了对个人住房贷款五级分类的审慎性，对于逾期90天以上的个人住房贷款贷款划入不良贷款，真实反映了风险状况。2012年，重庆光大银行制订了平行作业管理办法，业务部门处理业务、设计新的产品或对某一项业务立项的时候，风控必须同时介入，是一种主动式的控制风险的方法，实现了营销条线和风控条线平行作业。

3.2光大银行重庆分行个人住房贷款风险的防范措施

3.2.1 信用风险的防范

光大银行重庆分行强化住房贷款的管理，对借款人还款来源的审核更加严格化。对于信用风险中的假按揭情况，光大银行重庆分行高度重视，实行贷前审查履行“面测、面试和居访”程序，严厉打击假按揭行为。[10]开创各种新型还款方式缓解信用风险，如“随心还”这种新型的还款方式。

3.2.2 市场风险的防范

光大银行重庆分行成立风险管理小组，负责对市场风险管理情况进行监控。对于房地产抵押市场的风险，银行采取必须对重庆房地产市场价格进行动态监控和预测，及时关注国家的房地产预警机制，掌握房地产经济的发展趋势。对于固定利率房贷引发的风险，重庆光大银行有自己的一套措施，在规避固定利率住房贷款风险时，利用利率互换来对冲利率变动风险。

3.2.3 操作性风险的防范

光大银行重庆分行建立了层次化的操作风险管理体系，这套体系可以全面的识别、评估、控制、管理和报告业务环节的所有操作风险。操作风险管理体系涉及面非常的广泛，覆盖了光大银行的所有业务，甚至覆盖了人力行政部门，法律和财务部门等。

重庆光大银行对操作风险的管理细化到了各个营业厅的柜台，创建了“非常6+1”法则。将营业柜台的电脑屏、计算器、点钞机、对讲机、评价器、银箱摆放的角度要一致，还要纵向排成一条直线，保证柜员无论换到哪个位置都能保证使用习惯完全一致，可以有效的减少操作差错的发生率。

3.2.4 流动性风险的防范

光大银行对流动性风险的管理，采取审慎稳健的流动性风险管理政策，定期进行流动性压力测试，做好预防性安排；按照审慎性原则设置流动性限额。2012年下半年，光大银行取消了首套房利率优惠政策，个人首套住房贷款业务执行基准利率。此同时，重庆光大银行收缩了个人住房贷款业务的规模，多次下调存款准备金率，不仅保证了个人住房贷款的流动性风险，也保障了整个分行的资金的流动性风险。[11]

结论

个人住房贷款风险是重庆光大银行业务发展中不可避免的风险，主要包括信用风险、市场风险、操作风险、流动风险。银行应针对这些风险，采取适当的管理措施，有利于促使重庆光大银行个人住房贷款业务健康发展。

参考文献

[1]顾玲.中国光大银行重庆分行[J].中国审计，2010，（05）：2-3

[2]Robert Gi bbons，《博弈论基础》[M]，高峰译，魏玉跟校，中国社会科学出版社，2000，（12）

2[3]费扬，从国际经验看我国个人信用制度的建设[J]，营销管理，2005（06）

[4]温兴明，房贷潜在风险——虚假按揭，时代经贸，2007，（05）132-133

[5]彭亮：个人住房抵押贷款的市场风险研究[J].中国房地产金融，2005（07）

[6]戴书文.美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示[J].淮南师范学院学报.2008，4

[7]孙德春.田淑华.个人住房贷款操作风险防范[J].金融理论与实践，2006，（12）：79-80

[8]杨珊珊，中国商业银行个人住房贷款流动性风险的控制与防范研究[D]；天津财经大学，2010，（23）

[9]彭涛.个人住房抵押贷款的违约风险及应对措施[J].中国房地产金融，1999（5）24-25

第5篇：房贷收入证明范本范文

【关键词】个人住房贷款 风险 法律防范

一、商业银行在个人住房贷款中存在的风险

（一）个人信用风险

1.借款人提供虚假资料。

（1）贷款者收入证明水分较大。申请者大多根据贷款数额要求单位开出相应的收入证实，而大多数单位在开具证明时也是睁一只眼闭一只眼，帮助贷款申请者出具虚假证明。更有甚者，快倒闭的企业竟能为下岗职工开出相应的收入证实。

（2）虚高评估抵押财产的价值。部分按揭的政策给一部分购房者提供了可乘之机，他们通过某些渠道将出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值提高，以此换取高额贷款。

（3）借用他人身份证办理贷款。随着限购政策的出台，许多购房者开始借用他人身份证购房，购房者付给身份证持有人报酬，有偿使用对方身份证，办理贷款时身份证持有人在按揭贷款合同上签字，获取贷款。实际上双方会另签一份协议：写明房产的归属、资金偿还责任及其他保密条款等等。而商业银行无法判断出真正购房者的偿还能力，无形中增加了贷款风险。

2．还款期限较长，导致可变性因素过多。个人住房贷款属中长期信贷，少则五到十年，多则二、三十年，在这么长的时间内，个人工作、家庭、健康情况好坏直接决定个人支付能力的大小。

3．利率浮动，容易引起贷款者违约。商业银行在个人贷款业务上实行利率浮动制度，一旦利率上浮，将加大贷款者的压力，容易导致违约现象的出现。

（二）银行的操作风险

1．审核要求低，未能仔细审查申请者的经济实力。一些银行信贷审查者在发放贷款前没有认真调查申请人所提供资料，对于申请人弄虚作假的行为没有制止；贷款发放后，也没有做到对贷款人的生活状况及收入变化情况进行监控，缺乏约束力。

2．为争取市场，降低贷款条件，许多不具备偿还能力的申请者滥竽充数，在一定程度上加大了银行的经营风险。

3．评估风险是银行操作风险之一，缺少有效的抵押率认定方法，仅仅以房价或评估价作为贷款依据，导致抵押价值与发放贷款存在较大差异。

（三）政策变化风险

1．个人住房贷款期限长是一个显著特征，而社会经济宏观环境在此期间必然不会一成不变。一旦宏观经济发生变化，对贷款人肯定存在影响。例如，失业率上升，工资收入低，物价上涨，最终都会导致贷款人无力偿还贷款本息。

2．政策研究不够深入。目前各行业“重开发，轻研究”的企业策略普通存在，商业银行对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口缺乏调研，导致实际理论和对策指导不符，缺乏随机性，行动存在盲目性。

（四）贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中，因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护，直接或间接导致贷款损失的风险。

我国个人住房消费信贷业务起步晚，银行从业人员业务水平还有待提高。常常在业务操作中存在失误：如合同文本存在漏洞、对住房贷款资料的审查不严、违章违规操作等，使个人住房消费贷款合同得不到法律保护，从而使银行面临着法律风险。

二、商业银行个人住房信贷业务的法律防范

（一）建立个人信用识别制度

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的， 现如今已经取得了初步成效，建立了个人信用记录网络体系，实现了资源共享，专门的信用机构把消费者的信用资料记录加以整理、分析，建案，当贷款人向银行提出申请时，银行可以根据申请人的信用记录做出评断，决定是否批准。

（二）健全个人住房贷款担保制度

近年来出现的个人住房贷款提供担保的机构，有效的降低个人住房贷款业务的风险，为了推动并规范住房贷款担保行业的发展，应该出台专门的监管规定和办法，以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度；国务院也出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，要求贷款担保机构按照规定，严格推行标准化的担保合同示范文本，各担保机构也可以通过建立联盟协会的方式，定期聚会，进行交流，分享经验心得。

（三）加强法规政策研究，完善法律制度

房地产业是扩大内需、拉动经济增长的支柱产业，但其也存在着不稳定性，因此，国家要与时俱进，因地制宜，针对不同时期的国民经济水平采取不同的宏观调控政策；而各银行必须要时刻关注国家对房地产市场的宏观调控和监管力度，加强市场调研，及时掌握形势的变化，以此来调节个人住房贷款业务发展战略和对策。

（四）呼吁加强立法，防范法律风险。

在客户支付能力产生困难时，对于一些受客观因素影响还款的，法院判决总是对贷款人有利，即便银行取得抵押物的处置权，因为缺乏良好的法律环境，收回的物资很难足值变现。因此，银行要呼吁国际加强对法律的完善，并与律师的合作，深入研究和探讨法律法规，确保业务操作的可行性及在法律上的有效性，切实防范风险。

所以说，能够在信贷管理中加强风险控制，完善个人房贷规程，制定一系列法规制度，建立高效的监管机构体系，是形成和维持个人住房贷款信贷秩序的必要条件。

参考文献

[1]徐其瑞.个人住房按揭贷款的风险及其防范[J].货币银行经营管理，2007(11).

[2]林航琳.个人住房贷款风险管理[J].中小企业管理与科技，2009.7.

第6篇：房贷收入证明范本范文

随着改革开放的不断深入，国民经济快速发展，房地产业做出了巨大贡献。作为与房地产业共生共荣的商业银行个人住房按揭贷款业务，既引导了消费、推动经济健康、快速发展，也是商业银行顺应市场，贴近市场，开拓新业务，服务百姓，提升自身经营管理水平的一个重要抓手。研究商业银行个人住房按揭贷款风险与对策，对于商业银行分析风险、防范风险、化解风险，促进商业银行的健康发展有着现实意义。

二、商业银行个人住房按揭贷款业务的发展历程

个人住房按揭贷款是商业银行的一项优质、核心的业务，这项业务风险性小，综合收益大。既能留住客户在本行进行存款、结算、付息，又可以向客户销售（或）理财、基金、债券、保险、贵金属等投资产品，获取多种收入，因而深受各商业银行的喜爱。但是随着时间的推移，存在的风险也逐渐显现出来。近年，国家出台许多举措加大对房地产市场的调控，特别是存贷款利率的调整，更是直接影响房贷业务。因此，探讨、分析、这项业务存在的风险及成因，有利于商业银行防范风险、化解风险，保障银行的健康发展和维护金融的稳定。个人住房贷款在世界各国个人贷款业务中，都是最主要的个人贷款产品。20世纪80年代，美国的房地产市场已是一个非常成熟的市场，这种成熟得益于完善的金融体系和高度的市场化。为了保障房地产市场的秩序，控制风险，较早建立了社会信用体系与信用法律制度和征信数据库，设计了以地产信托基金为依托，行业法规和信用管理机制为保护的运行机制，用于防范化解房贷风险。但由于投机过盛，银行将大量的钱贷给收入少和个人信用差之人，终于在2007年爆发了次级房贷危机并引发了全国性的金融危机。我国商业银行在20世纪80年代开始探讨个人住房按揭贷款业务，并陆续在深圳、厦门、上海等大中城市进行试点。1998年国家实行房屋商品化改革后，此项业务全面铺开。各家商业银行纷纷将个人住房按揭贷款业务作为优质核心的业务来抓，使这个产品迅速发展成我国规模最大的个人贷款业务。商业银行个人住房按揭业务发展大致分为四个阶段。

（一）探索阶段（1988年～1997年）

1988年国家召开第一次住房体制改革会议后，工商银行、建设银行在1991年分别成立房地产信贷部，并制定了职工住房抵押贷款管理办法，着手开办个人住房贷款。1995年中国建设银行深圳分行发放首笔个人住房按揭贷款，标志着配合房改而配套的金融业务产生。从1996年开始，人民银行多次调低住房贷款利率。宽松的货币政策和政府鼓励居民置业政策，使个人住房按揭贷款业务得到较快发展，业务规模不断扩大。同年，央行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，商业银行个人住房按揭贷款业务逐渐走上正轨。

（二）快速发展阶段（1998年～2006年）

1998年～1999年间，国家为了拉动内需，刺激消费，加快经济增长，出台了大量优惠政策，如减免契税、降低房产转让个人所得税，允许各商业银行对购房者实行贷款利率优惠等，支持房地产业发展。个人住房按揭贷款的制度建设与房改政策基本同步，为房地产市场的快速发展奠定了良好的基础。在此期间，国务院对房地产市场发展有了明确的政策导向，明确将房地产业定位为国民经济的支柱产业。多重政策利好激发了市场活力，使房地产市场格外兴旺，带动了商业银行个人住房按揭贷款业务的迅猛发展。

（三）调控阶段（2007年～2014年）

面对复杂的国内外经济形势，国家为了使房地产业健康有序的发展，开始对房地产市场进行适度的调控。稳定市场，支持改善，成为调控房地产市场的主旋律，住房信贷政策成为调控的一项重要工具。国家根据实际，调整贷款首付、利率、规模等要素，用于影响住房市场的需求，同时批准一些银行发行资产证券化产品，尝试用资产证券化的手段提升房地产货币化程度，防范化解房贷风险，促使房地产市场的平稳发展。2008年，袭卷全球的金融危机严重影响了我国经济的发展，加上国内实行适度从紧的货币财政政策和人民银行多次上调存贷款利率以及各商业银行纷纷取消贷款优惠利率、提高首付比例，这些因素对房地产市场形成了巨大的冲击，导致市场出现萎缩。随着市场悲观情绪的漫延，直接冲击了商业银行个人住房按揭贷款业务，使这项业务首次出现下降，贷款余额由上年的3万亿元下降到2.98万亿元。国家为了应对危机，在2009年制定了产业振兴规划，明确要重点支持房地产业，使其成为拉动内需的重要动力。随着居民信心的恢复，催化了房地产市场高速发展。据中国人民银行的报告显示，2014年末，我国个人购房贷款余额达到11.52万亿元。

（四）有序发展阶段（2015年至今）

中国房地产在起步、模索、振荡、调控过程中发展，现趋于高速发展和成熟阶段。国家对房地产市场作了最新定位，明确指出，对房地产政策是推进保障房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产健康发展和良性循环。实行“分类指导，因地施策”原则，对房地产市场实行局部调控，在热点城市和地区实施严格的限贷政策，在房地产去库存压力较大和经济相对落后的区域实施较为宽松的贷款政策。从此，商业银行个人住房按揭贷款业务进入了一个全新有序的发展阶段。

三、商业银行个人住房按揭贷款存在的风险及原因

（一）个人住房按揭贷款概念与风险种类

1.个人住房按揭贷款相关概念个人住房按揭贷款，是购房者支付首付款后，以所购房屋产权作为抵押向商业银行申请贷款，银行发放贷款后，由借款人支付给房产开发商，借款人（购房者）按照契约每月向银行偿还本金和利息。按揭贷款是世界上居民最为普遍的购房融资方式，是刺激房地产市场活跃最有效的手段。2.个人住房按揭贷款业务的风险（1）虚假按揭风险。即借款人并非是真实的购房人，贷款用途不真实，目的是套取银行信贷资金，挪作他用。产生虚假按揭原因是一方面我国社会主义市场经济不成熟不规范，法律体系不健全，很多领域监管不到位；另一方面是巨大的开发资金压力，迫使一些房地产商铤而走险去骗取低成本的信贷资金。由于市场经济建立时间较短，经验不足，只能慢慢走向规范，因此房地产商提供的财务信息、资料以及拥有的财产，根本无法与投资清单清晰对应，更无法与纳税记录对应。这是长期困扰银行贷前调查的难题，是一个隐藏的风险。（2）借款人风险。是信用风险度，是个人的能力和品德的总和。这个指标动态变化，最难预测判断。银行在判定借款人第一还款能力时，多是注重薪水收入，很少分析借款人日常收入的多样性、稳定性、真实性、可持续性。有的银行控制风险的办法甚至是祈盼房价上涨，或指望借款人正常还款时间长些，减少贷款余额，从而降低风险。（3）银行内部风险。主要是没有严格执行规范的业务流程。由于金融法规不健全，给一些房地产商和借款人钻漏洞套取银行资金，提供了难得的契机。因此，防范化解风险，核心还在于银行内部，在于能否借助一些大数据、真信息，做好贷前、贷中、贷后各项工作，扎扎实实将业务做好。

（二）个人住房按揭贷款风险产生的原因

市场经济的不成熟、不规范形成了一些机制的不健全，扭曲了许多人的经济行为；客观存在的外部经济环境为这些行为提供了便利。一些开发商动机不纯，或为营销，或为获取低成本资金，假借下属、朋友、家人的名义，办理贷款。这些行为，风险隐蔽，危害大，银行难以及时审查和排查。1.虚假按揭主要特点（1）开发商盲目扩张，短款长用，或经营资质差，缺乏流动资金，无法获得项目开发贷款。（2）开发商在开发楼盘时，自身现金流不足于支付货款、工程款和借款，以房抵债后又来办理住房按揭贷款。（3）开发商和名义借款人相互串通，套出贷款后供开发商使用。2.还款能力不足和还款意愿差的具体表现还款能力不足和还款意愿差是借款人风险的起源。（1）借款人的还款能力难于确定。由于期限长，银行难以准确判定借款人长期的第一还款能力；一些借款人纯粹是名义借款人，是房屋所有权的名义持有人，首付款和月付款都是房屋实际控制人支付；还有一些借款人买房纯属是投资，连首付款也是借贷而来；更有甚者，借款人是众筹买房人选出的代表；也有一些借款人，将没有取得完全产权的住房作为抵押物进行民间借款。（2）借款人的还款意愿差或能力不足。一般的借款人，主观上并不想出现逾期，在约定扣款账户余额不足时，往往会想办法筹集资金来偿还债务，除非是无能为力。一般来说，未能按时还款的借款人主要是一些通过不正当行为获得贷款的人；“临时性遗忘”之人；将购房作为投资，当投资收益为负时，选择违约之人；与开发商、物业有纠纷之业主；能力确实不足之购房者或遭遇到不可抗力因素。3.银行内部风险产生的原因银行粗放经营，精细不够，内部管理不完善，诱发了不良资产的产生。在经营上重规模、轻质量，重放款、轻回收，重贷款、轻存款。主要表现为：（1）操作风险。面对铺天盖地的业务，银行出现放宽信息审查和简化放贷手续的行为，有的甚至将一些基础工作外包给中介。在绩效考核上有偏差，导致业务人员主动去发现风险的意愿不强。（2）道德风险。经办人员利益驱动或绩效考核压力过大，明知借款人虚假，仍为其办理贷款。更为恶劣的是经办人员主动出谋划策，造假骗贷。（3）资金来源。银行的资金主要来源于存款，由于新经济的出现，新型支付模式的增加，使银行的吸收存款难度增大，加上存款与贷款的期限、档次，极不匹配，增添了银行经营的压力。（4）“无纸化”审批。由于立法的滞后，银行一些流程实行“无纸化”操作，容易引起银行与客户之间的纠纷。简而言之，风险的产生，是银行未能完全顺应市场和市场经济不成熟不规范导致。

四、商业银行个人住房按揭贷款风险的防范措施

（一）政策风险的防范

认真、全面掌握国家的宏观调控政策，科学、准确对宏观经济形势做出研究和预估，坚决执行“房住不炒”政策，结合自身情况，定出切实可行的制度，与国家调控政策保持一致。经常对业务进行风险评估和压力测试，不断提高银行信贷质量恶化抵御力。

（二）借款人违约的防范措施

借款人的道德程度、信用爱护程度及债务履行能力，视为此项业务最基本的条件，通过详尽调查将各要素进行结构分析，找到实现目标的最优路径，构筑起一道化解风险的防火墙。在发达的国家，有完备的个人信用制度，银行可以快速获取信息来评定借款人的信用状况。现阶段，我国个人信用制度尚不完备，缺乏合理、完整的判定标准判断个人的资信状况。因此，不能仅凭申请人提供的收入证明材料，作为信用评定的依据，应将申请人的真实用途，财务现状，工作性质和收入水平，以及就职行业，进行分析、预测、研究，以判断借款人从事职业的稳定性和获取收入的可靠性。要求申请人充分提供个人的工资条、近几年的银行账户流水、纳税记录，缴交的社保及公积金清单，来验证借款人具备足够的还款能力，准时、足额偿还本息。在对借款人的信用、合法性，抵押物的真正价值进行有效评定时，还应调查借款人支付的首付款是否是自有资金，有无其他大额负债、月还款额占家庭总收入的比例、购房用途、年龄、身体状况及婚姻状况。为了防范一些人钻“买卖不破租赁”的空子，可以要求借款人签订住房不能长租的承诺书。

（三）开发商违约的防范措施

房地产商及其项目要进行严格筛查，产生虚假按揭的主要原因是房地产商的流动资金不足，运转艰难，现金流短缺。所以，要对房地产商的财务状况、资质、经验，主要股东、管理者的信用度、负债能力及隐形债务进行彻底调查。运用大数据，掌握公司的治理、经营、管理指标在同行中所处水平及评价，同时对楼盘实地勘察，核实房产的价格、户型结构、交房日期、周边环境、综合配套、交通、物业管理等情况。按揭贷款的源头风险是项目风险，要审查国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、开工许可证、商品房销售许可证是否齐全，确保项目资料的完整性与合法性。发放贷款后要严控资金用途，确保用于项目建设。

（四）银行内部操作风险的防范措施

完善银行内部管控机制，实行现代企业管理制度，规避操作层面的风险。1.树立风险意识，强化贷前调查，严把第一关。履责到位，坚持行之有效的双人见客和双人面签制度，对资料和项目的真实性合法性进行深入细致的调查，决不允许委托中介和他人代办各种必要手续。2.规范抵押物管理，建立专门的保管机构，专人负责。3.加强网络安全监管，应对无纸化审批带来的新风险。4.建立贷款集中出帐中心，加强贷后管理。对按揭贷款进行跟踪调查和分析，做到及时发现、及时预警、及时处理。5.善用法律手段，保护资产安全，运用多种办法，破解“执行难”“变现难”。6.加快不良贷款的核销，加速资产证券化进程，扩大资产流动性。7.提高筹措中长期存款的能力，减轻银行中长期贷款依靠短期资金支撑的压力。存款是银行生存和发展的基础，商业银行要以人为本，不断提高服务意识和水平，开发出贴近市场且有新意的吸存产品，满足市场和自身发展的需要。在经营上要规范办行、人才办行、质量立行、效益兴行，并遵循安全性、流动性、效益性原则，不断创新，与时俱进。

五、结论

经济腾飞是百业兴旺、人民安居乐业的基础。房地产市场迅猛发展，是经济快速发展，居民收入大幅增加的佐证。商业银行开办的个人住房按揭贷款业务，巧妙地在分期付款的基础上，解决了购房人的困难，通过加杠杆，使购房者需求得到有效满足。巨大的供需市场，虽然促进了银行业的快速发展，但风险是客观存在，并随着社会的进步和经济的发展而不断变化，商业银行应根据市场变化，不断开拓创新，做到业务发展与风险防范并重，在开展个人住房按揭贷款业务时，执行规范的操作流程，严控风险，创造良好的经济效益和社会效益。个人住房按揭贷款业务风险的产生，是在市场经济条件下，由银行的外部因素和内部因素引发，因此，从业务存在的风险种类入手，对市场信息、个人信用、贷前调查、贷中审查、贷后检查、相关政策、风险管理、客户资源共享、房地产发展现状及产生贷款的风险进行阐述，提出相应的对策，可供商业银行和有关部门参考和使用，以利于商业银行的健康平稳发展。

参考文献：

[1]王星辰.秦农银行GX支行个人住房按揭贷款违约风险研究[D].西安工业大学，2018.

[2]谢宝峰，刘金林.美国次贷危机对我国房地产市场风险控制的启示[J].改革与战略，2019（05）：37-47

[3]张子峰.中国个人住房按揭贷款债务人风险分析[D].中南财经政法大学，2019.

[4]肖敦锋，李风华.商业银行个人住房贷款的风险防范分析[J].河北企业，2020（08）：39-40.

[5]卡尔·马克思.资本论[M].北京：北京联合出版公司，2017.

第7篇：房贷收入证明范本范文

[关键词]个人住房抵押贷款；违约风险；违约风险影响因素；违约风险管理

[中图分类号]F8324[文献标识码]A[文章编号]

2095-3283（2013）03-0093-04

作者简介：徐遥君（1984-），男，汉族，浙江仙居人，商务部投资促进局，对外经济贸易大学国贸学院在职研究生。

一、引言

“后经济危机”时代，我国商业银行不断改善业务结构，更加重视信贷业务，积极扩充信贷业务投入，以此来保证利润的增长。随着个人住房抵押贷款在商业银行信贷总额比例的逐步升高，违约风险已逐渐成为我国商业银行风险管理的重点和亟须解决的问题。

二、我国商业银行个人住房贷款及违约风险的现状

（一）我国商业银行个人住房贷款发展现状

笔者依据工商、中国、建设、交通4家大型商业银行以及招商、民生、深发、浦发、华夏、兴业、中信7家中型商业银行（以下简称“11行”）近两年年报披露的有关数据，对其房地产信贷快速扩张的基本状况进行分析。上述11行的信贷资产和经营规模在我国金融业占据绝对比重且位居主导地位，具有典型性和代表意义。

如表1中所示：由于目前各大银行将个人房贷业务当作重点对象来发展，11行个人住房按揭贷款平均增速大于其各项贷款平均增速3112个百分点，特别是兴业银行，房贷增长率达到了1217%，比各项贷款增速高了983个百分点，可以说11行个人住房贷款狂飙式的急剧增长达到了前所未有的速度。另外，在我国不仅个人住房贷款的大部分资金来自商业银行，房地产开发、住房抵押贷款等房地产业90%的资金也是如此。2011年，11行房地产贷款余额（房地产开发贷款余额与个人住房贷款之和）占其各项贷款总余额的比例达到了2654%，已经逼近国际上认定的30%的控制线，且深发和兴业两行分别以332%和415%已超过了控制线。

虽然从总体上来说我国的住房贷款还在可控范围之内，但是潜在风险十分令人担忧，特别是个人住房贷款期限一般都在8～20年，而大部分是从2000年开始的。也就是说，接下来几年是风险控制的关键期，因此，房贷违约风险防范显得极其必要。

（二）我国个人住房贷款违约风险现状

居民家庭进行房贷的目的在于弥补购房资金的不足，当居民家庭是以其自身的收入来偿还房贷时，居民家庭的收入和房贷之间的关系能够在一定程度上代表家庭的还贷能力。可以说，考察居民家庭收入和房贷就可以反映商业银行面临的个人住房抵押贷款业务还贷风险的大小。居民家庭还贷能力最为直接的指标常常是房贷收入比（甄炳禧，2007）。笔者选择月供给收入比（每月所有债务支出与收入之比）来反映贷款者的偿还能力，继而反映房贷违约风险。

中国人民银行2011年1月对全国20个大中城市的个人住房贷款情况进行了抽样调查，以下是笔者对统计调查的总结。

结合表2中数据，笔者查找了2010—2011年的住房贷款利率，最低为604%，最高为666%，因此将其定为平均值63%。另外，在固定利率贷款方式下，笔者分别计算了四个地区家庭平均每月要偿还的贷款额，分别为：东部3383元，西部1937元，南部1625元，北部1814元。由于774%以上的贷款人年收入为5万元，加上充足的第二还款源，在此将收入平均值定为8万元，即月收入6666元。因此月供收入比分别为50%，29%，24%和27%。虽然此分析方式比较粗略，但基本能反映各地区的情况。

我国银监会给月供收入比设定警戒线为55%，一旦月供收入比过高，那将会给家庭的生活产生巨大的负担，这部分家庭的还款及抗风险能力就会较弱，产生的违约风险就会较大。因此，从总体上来说，我国东部地区的房贷风险最大，主要是房价水平远高于其他地区，房价大大超过普通居民的承受能力。虽然其他三个地区总体风险水平低于东部，但其中部分城市还是存在较大风险，如北京、天津、重庆等。所以各地区特别是东部地区的银行和监管部门应该充分重视，采取各种措施严密防范违约风险的发生。更为重要的是，投机者在行情不良时的违约几率比一般购房者要高的多，所以，银行在监控房贷风险时，不仅要考虑到购房者目前的还贷压力，还应注意观察房贷结构和未来的变化趋势。

三、我国商业银行住房贷款违约风险影响因素的分析

王福林（2004）、田凯（2008）使用Logistic模型对个人住房按揭贷款进行的实证研究，杨星和麦元勋（2003）利用Merton模型对个人住房按揭贷款的信用风险的实证研究，以上学者的研究结果均表明贷款利率，个人收入和贷款金额等因素对贷款人的还款能力有影响，进而影响到银行能否按时收回贷款，即上述因素均影响着商业银行个人住房按揭贷款的风险。此外，笔者认为还应将我国商业银行的住房按揭贷款相关制度作为影响因素之一，因其与贷款风险的变化有着极大的关系。

（一）我国商业银行贷款制度对风险的影响

目前我国商业银行的审核评级制度还很不完善，系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重，使得审核体系失去了依据和基础。这种贷款人的审核不严容易弱化个人住房按揭者信用风险控制，强化其高风险的行为。可以说，这种“中国式的次级贷款”风险难以估量。另外，国内商业银行以国有银行为主导，使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重，这种内部化是指一些银行员工套取银行资金进入房地产市场易宪容（2008）。

我国住房贷款尚未证券化，而且90%的房贷基本来自于银行。因此住房贷款风险容易在银行内部积聚而得不到释放，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。房地产贷款一般为5～20年的中长期贷款，风险一般在贷款后3～8年暴露。因此，一旦房贷风险控制不佳，而银行风险又无法向市场释放，其后果不堪设想。

（二）居民可支配收入对风险的影响

Lambrecht（2003）考察英国家庭购房的行为发现：居民可支配收入的变化直接影响其购房决定，进而影响到住房贷款的选择及其偿还贷款的能力。

近年来，我国居民的收入水平不断提高，与此同时随着经济的迅猛发展，我国也有着较高的通胀率，通过比较人们的可支配收入扣除通胀部分之后得到的实际收入时发现，平均实际收入正处于下降的趋势。然而，普通个人在进行住房贷款时考虑的更多的是名义工资的增加，而忽视了物价上涨的因素引起的实际收入减少。名义收入提高了，那么会有更多的人考虑去贷款买房，而事实上他们实际收入是减少的，也就是说他们的支付能力其实是在减弱的，这将导致购房的需求与购房贷款还贷能力之间的不平衡，进而给商业银行的个人住房贷款带来极大的风险。

由图1可以看出，从2001—2011年我国城镇居民实际可支配收入（扣除价格变化因素）在收入数量上体现出一个增长的趋势，但是城镇居民实际可支配收入，在2007—2011年之间的增长速度落差很大， 而这段时间正是我国房地产市场火爆的时期，收入增长的大幅度回落，增加了其中部分群体的偿还贷款的压力，也提高了商业

银行个人住房贷款的违约风险。

（三）房价对风险的影响

房价上涨过快，产生房地产市场泡沫，泡沫的存在就意味着风险的存在。Deng（2000）提出的房价收入比（住房消费支出和家庭收入的比值）常常被用作衡量个人住房抵押贷款还款风险大小的指标，较高的房价收入比意味着还贷者的违约概率加大，房贷机构面临着较高的还贷风险。而当前国际上通常认为，合理的房价与住房抵押贷款人的收入之比应为3～5倍之间。如果超出了这个界限，银行个人住房抵押贷款的还款风险就会大大增加。当前在我国许多地区，房价与住房抵押贷款人的收入之比已经超过甚至远远超过了这个范围，以上海为例：

由图1可以看出，从2001—2011年我国城镇居民实际可支配收入（扣除价格变化因素）在收入数量上体现出一个增长的趋势，但是城镇居民实际可支配收入，在2007—2011年之间的增长速度落差很大， 而这段时间正是我国房地产市场火爆的时期，收入增长的大幅度回落，增加了其中部分群体的偿还贷款的压力，也提高了商业

银行个人住房贷款的违约风险。

从表3中可以看出，上海市商品房的平均售价从2003年每平方米5118元上升到2011年的每平方米14503元，上涨了近3倍。2003—2011年上海城市居民的人均可支配收入的提升幅度远远不及商品房售价的上涨速度。若以最普通的70平方米的住房平均售价与城市居民的收入进行比较，发现上海市平均房价与城市居民家庭可支配收入之比，2003—2011年基本都维持在8倍以上，到了2007年和2008年这个比值甚至达到了11倍以上，远远超过了3～6倍的标准范围，这说明城市居民家庭可支配收入与房价之间存在一定的缺口，房地产市场存在很大的泡沫，一旦泡沫破裂，房价下跌，贷款的不良率将会越来越高，这对于银行来说存在很大的风险。就全国范围内来说，除了上海还有许多房地产发展迅猛的市场，如北京和深圳的房价收入比的指标都远远超过了标准范围，这些地区银行面临很大的个人住房贷款风险。

（四）利率对风险的影响

利率对房地产市场的影响主要表现在两方面，一是对房地产价格的影响；二是对还贷成本的影响。上文已对房价的变化进行了分析，以下主要分析居民的还贷成本变化。表4是中国房地产TOP10研究小组以531%的贷款利率测算，不考虑住房现价、首付和期限，月供支出（及还贷成本）的加息幅度的敏感系数表。

近年来我国贷款利率在2006年前基本持续调低，在2006年，特别是2007、2008年由于政府担心经济过热而一直调高利率，最低与最高竟然相差200个基点左右。而2008年由于受国际金融危机的影响，央行又实行宽松的货币和财政政策，利率连续下调，最高最低又相差了200个基点左右。可见，我国利率随着经济周期不同阶段的发展变化频繁。在表4中可以看出利率变化幅度在200基点时敏感度竟然上升到了1354%，近几年利率变化对房贷者的还贷支出变化的影响之大。对于高收入人群影响不大，但对于一般买房家庭来说承受压力大。如果宏观经济运行情况不佳，贷款者家庭收入大幅减少，就目前央行利率变动较大的情况下，房贷支出的变化对风险的影响无疑会加深。

四、个人住房抵押贷款风险管理的建议

（一）严格审核个人住房贷款者的信用级别

商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别，严格检查每一笔房屋按揭贷款业务，信贷员必须要与贷款申请人见面，必须面对面地签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请，由信贷工作人员到单位核实收入证明以及贷款者真实身份。对于已经办理完按揭房贷的借款人，要逐个重新检查其相关贷款材料。此外，只对银行认定的优质楼盘发放按揭贷款，拒绝与完全靠回笼资金维持生存的房地产开发商合作，从源头上杜绝可能的虚假按揭贷款。

（二）提高我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析水平

目前，我国个人住房抵押贷款业务因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，我国商业银行必须认真学习国际经验，积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度，实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。

（三）完善银行体系的内部控制

银行内部管理是抵御风险的第一道防线，我国商业银行目前存在着诸如“假按揭”等各种各样的风险，其很大程度上是因为银行内部控制不够严格造成的，这是银行亟须解决的最重要的内部问题。我国商业银行应严格内部控制，及时、准确地记载、报送贷款个人的贷款、贷记卡和准贷记卡的信息。同时，严格把关借款人的资格审查过程，并对资料的真实性、完整性进行审查。此外，充分调动信贷部门和风险管理部门的协调机制，并让内部审计部门配合外部审计机构定期检查内部控制制度的完善程度，全面保证商业银行信贷资产运作的安全性。

[参考文献]

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第8篇：房贷收入证明范本范文

一、我国实施住房抵押贷款证券化应予规范的基本会计问题

（一）对金融工具终止确认的标准作出规定

住房抵押贷款证券化的关键环节在于“真实出售”，即证券化发起人将经过组合的贷款卖给特设机构（SPV），从而将贷款回报风险同贷款发起人自身的风险相隔离。对“真实出售”的认定涉及到证券化在财务报表上的列报方式，如果贷款转让是一项融资，则转让人所获得的资金被当作负债处理，贷款仍保留在资产负债表上；如果转让被看作是出售，则贷款账面价值将从资产负债表上划去。证券化作为一项创新金融工具，在贷款转移过程中，发起人银行可能仍以各种方式与已转移的贷款或受让人发生关联，该贷款组合的转移能否被确认为销售，从而在资产负债表上终止确认？目前国际会计准则委员会和美国第125号财务会计准则报告均认同“金融合成分析法”，即当企业不再“控制”已转让的金融资产时，应将相应的转让交易核算为一项“销售交易”；反之，则应核算为一项“融资交易”。我国是否认同“金融合成分析法”，对于“控制权”转移如何把握，会计准则应给出比较易于操作的、具体的标准，以便于尽早帮助准则使用者判别证券化交易的实质及规范会计处理、报表编制。

（二）对贷款转移的会计处理作出规定

目前贷款转移在国内已经出现，但对其如何进行账务处理，会计准则尚未规范。这里涉及的一个会计问题是贷款公允价值确认问题，公允价值是市场经济条件下贷款买卖双方公平交易自愿达成的价格。在现行剥离不良资产实务中，银行将已发生事实减值的贷款按账面价值确认长期债券投资成本，按期结计投资收益，这种处理方法尽管操作简单，但高额收益计入当期损益有悖于稳健原则，对于银行来说，贷款剥离损益即转让日贷款公允价值同账面价值之间的差额应予以体现。

对于住房抵押贷款证券化来说，在我国金融工具市场不活跃的国情下，可以研究采用国外金融市场中已比较成熟的技术??折现现金流分析和期权定价模型，并以此为基础，在买卖双方协商基础上确定贷款出售价格并结计损益。同时，建议对损益表目前的栏目和内容进行改进，单独设置反映贷款转移或处置损益的项目，以便于增强损益表可理解性和有用性。

（三）对证券化带来的会计报表合并问题予以规范

为证券化交易而建立的特设机构（SPV），其作用在于破产风险隔离，存在形式多样，与发起人有着千丝万缕的利益联系。比较典型的情况是在高级一次级证券发行方式下，发行人/特设机构发行两类资产支持证券??高级证券和次级证券。高级证券优先享有相关贷款的现金收入，所有的损失将首先由次级证券承担，当高级证券持有人得到完全支付的情况下，次级证券才能被支付，发起人通常通过保留次级证券（低信用证券）来承担信用风险。由贷款组合产生的现金流量在偿还高级证券固定数额的本息后，剩余利润全部归属次级证券持有者。这时发起人就通过承担风险成本和接受方案的剩余利益而获得交易的剩余风险和报酬。根据现行以控制权作为判断合并与否的会计标准，对于证券化结构下如何判定发起人与发行人/特设机构的关系，以正确判定特设机构应否并入发起人会计报表内，会计准则应给出操作性强的、具体的判断标准。

（四）规范证券化结构下会计信息披露

建议会计准则对住房抵押证券化结构下会计信息披露作出规范。具体地说，就是要求披露贷款转让的金额及转让目的、转让所产生的损益，有否回购协议及条款，以使证券化从一开始就走入比较规范的轨道。

二、对商业银行试行住房抵押贷款证券化会计问题的思考

从会计实务角度对商业银行试行住房抵押贷款证券化进行设计，笔者提出以下几点考虑：

（一）住房抵押贷款证券化会计处理方案设计原则

由于证券化基础设施并不完善，住房抵押贷款证券化在我国的推进还难以做到一步到位。商业银行在特设机构（SPV）难以在短期内建立起来的宏观背景下，在其内部尝试这一创新金融工具，从会计处理角度面临的两个现实问题首先是如何对待“真实出售”问题，其次是如何在避免混合收账的前提下，确保收款程序迅速而高效。

1.关于“真实出售”，笔者建议在现行实务下，核算处理宜绕过贷款出售带来的损益确认问题。理由如下：首先，如果商业银行是在其内部尝试住房抵押贷款证券化并承担最终风险，由于其几乎不存在破产风险，虚拟特设机构不论在形式上成立与否，都不会是准证券化结构意义下具备资格的特设机构，因此“真实出售”也就不再具有存在的基础；其次，从技术处理角度看，在证券化较普遍的西方发达国家，证券化是一种市场行为，对贷款转移的判定和交易损益的确认计量，具有较为客观的基础。在我国商业银行总分行体制下，即便在总行设立虚拟SPV或类似机构，由于总分行之间不是一种公开市场环境下的平等交易关系，因此其贷款转移价格只能是“非正常交易”价格，其实质是总分行之间利益关系的调整，其确认的技术难度很大，并且在相关税收政策不明朗的环境下，还会带来税收方面的问题。笔者认为在会计准则尚未出台等现实条件下，人为对贷款转让按出售进行处理，即难以体现“真实出售”在证券化结构下所起到的作用，又人为加大证券化交易成本，意义不大。

2.在避免混合收账的前提下，确保收款程序迅速而高效，这是与证券化结构下商业银行作为发起人同时作为服务商所承担的操作风险相联系的。在证券化过程中，发起人要不间断地对所转让的贷款提供服务。借款人按期向发起人支付贷款本息，发起人须将所收得的款项及时正确入账，将收到的资金定期交给发行人，对于不能按期支付本息的借款人努力寻求补救措施。发行人与发起人通过契约达成此种责权关系，发起人为此获得服务费。由于我国商业银行总分行制与西方国家有着不同的特点，因此结合我国现实，研究总分行制下如何避免混合收账，及迅速有效地集中贷款库本息以偿还债券本息，是一项崭新而有意义的课题。笔者认为在此问题上，我们应与提高会计处理科技含量相结合，通过强化内部控制制度和技术手段为贷款库收贷收息及上划提供保障。

（二）住房抵押贷款证券化贷款库账务处理方案及比较

我国商业银行试行住房抵押贷款证券化，会计核算面临的难点问题是如何进行贷款库的核算，以避免混合收账，确保贷款库收回本息及时正确集中于总行。结合上文，笔者就贷款库核算提出两种账务处理方案：

方案一：（入选贷款库）贷款账保留在分行。贷款账仍然保留在经办行，总行不建立贷款账，经办行定期将收得的贷款本息以借款（或其他）方式转入总行专设存款账户，用于偿还债券本息或进行投资运作，同时，由总行对贷款库所涉及的分行依据其贷款本息实收情况进行单独考核并支付服务费。对涉及到的与披露有关的会计信息专设科目，由总行通过行内信息系统予以掌握。

此方式适应“分步尝试，逐步到位”的我国商业银行住房抵押贷款证券化模式的业务特点，对贷款库本息收回情况通过财务手段进行考核，在一定程度上保障了账务处理结果的真实性，同时由于不存在对账环节，降低了会计操作成本。

方案二：（入选贷款库）贷款账集中到总行，经办行辅之以表外账，总分行之间定期对账。在总行设立（入选贷款库）贷款账，总行和经办行之间建立委托关系，总行以账面价值转入（入库）贷款，在账务处理上表现为分行在总行存款增加，总行住房抵押贷款增加，经办行负责收取贷款本息、登记表外账并按期上划总行，由总行记入相应账户，总行和经办行定期对账，以保证双方账务处理准确一致。此方式下，对贷款库专设一级科目以满足披露需要。

此方式在形式上将证券化结构的特点体现得更为明显，但在贷款转移环节，由于总行将发债所得资金用于弥补相关分行，从而限制了调度发债资金的自由度，并且传统方式下对账环节的存在，加大了会计处理的繁琐程度。

在我国商业银行试行住房抵押贷款证券化会计处理问题上，笔者认为应本着“实质重于形式”的原则，在满足“分步尝试，逐步到位”的业务现状前提下，尽可能降低核算成本。在不设立具备资格的特设机构（SPV），由商业银行内部试行住房抵押贷款证券化的情况下，要求贷款库账务处理取得准证券化结构下的隔离效果是不现实的。

第9篇：房贷收入证明范本范文

关键词：住房抵押贷款住房抵押贷款证券化措施

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。因此有必要进行制度创新，积极推进住房抵押贷款证券化。

一、住房贷款证券化的实质

住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通过房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。

二、发展住房抵押贷款证券化的必要性

住房抵押贷款证券化是指将流动性低，但能产生预期资金流的住房抵押贷款转化成为可以在资本市场上流通的证券的过程。住房抵押贷款证券化是国际金融领域一项重大的金融创新，在市场经济发达国家现已形成大规模的住房抵押贷款证券化市场，住房抵押贷款证券化已成为西方商业银行信贷资产证券化的主流，并对住宅业的发展、住房自有率的提高以及金融风险的防范与化解产生了重大而深远的影响。我国商业银行面对金融创新的发展趋势，也应实行住房抵押贷款证券化，其客观必要性具体表现在以下六个方面。

（－）有利于拓宽商业银行的融资渠道

实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，进而增强银行的资产扩张能力。90年代，美国每年住房抵押贷款的60％以上是通过发行MBS债券来提供的。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。

（二）有利于降低商业银行的经营风险

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

（三）有利于提高商业银行的盈利能力

实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。1.银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能；包括收回贷款本息、贷款账户记录、组织贷款抵押物拍卖以及其他相关贷款服务，并收取服务费，从而可以给银行带来费用收入。2.银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。3.住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。同时，由于上述各项业务并不反映在银行的资产负债表上，因而不需要增加银行的资本，从而提高银行的盈利能力。

（四）有利于加强商业银行的资本管理

按照《已赛尔协议》有关商业银行资本充足比率的规定，各国商业银行资本与加权风险资产的比率最低应为8％（其中核心资本成分为4％）。而资本充足比率偏低则一直是影响我国商业银行改革与发展的一个突出问题。通过运用资产证券化技术，将住房抵押贷款证券化，并将这部分从银行的资产负债表中移出，可以相应减少银行的风险资产数量，从而可以提高银行的资本充足比率并相应提升银行的信用等级。因此，我国商业银行要加强资本充足比率管理，提高资本充足比率，除采取“分子对策”，即通过内源、外源两条渠道充实资本外，还可以采取“分母对策”，即通过信贷资产证券化来提高资本充足比率，以充足的资本支持贷款规模的适度扩张，增强银行的风险承受能力。

（五）有利于完善中央银行的宏观金融调控

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。

（六）有利于推动我国资本市场的发展

根据货币市场与资本市场的内在关联性，住房抵押贷款证券化要以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面实行住房抵押贷款证券化，可以为资本市场提供投资风险小、现金收入稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化，实现货币市场与资本市场的对接，成为货币市场与资本市场的联结器、金融深化的助推器；另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。

三、我国住房抵押贷款证券化的措施

（一）选择合适的商业银行作为发起人

在美国，一级住房抵押贷款市场上的金融机构有四类，即储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行和人寿保险公司。而我国只有商业银行发放的住房抵押贷款一级市场体系，因而，在理论上任何一家商业银行都可以作为住房抵押贷款证券化的发起人。但是，由于历史背景、贷款结构以及银行所在地区经济发展状况的不同，各家商业银行住房抵押贷款的规模也存在着明显的差异。从省市分行住房抵押贷款占贷款总额的比重来看，有的银行已超过20％，而有的银行还不足5％。因此，根据规模效益原则，我国应选择住房抵押贷款已达到一定规模的商业银行作为发起人。中国建设银行是我国开办个人住房贷款业务最早的国有商业银行。截至2000年底，该行累计发放商业性个人住房贷款1823亿元，贷款余额1368亿元，占全行各项贷款近10％，同业市场份额42％，已经具备了住房抵押贷款证券化的资产基础。因此，中国建设银行应作为我国住房抵押贷款证券化发起人的首选银行。同时，应选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作比较规范的省市分行进行试点。

（二）完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：1.随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。2.建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（三）组建专门的住房抵押证券公司一SPV

SPV作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司、这是因为：1.由政府出资设立，既能充分体现政府对住房金融的引导与扶持，强化政府在住房抵押贷款证券化中的主导作用，又能赋予SPV更高的资信，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受；2.商业银行设立SPV，由于存在着密切的“母子关系”，因而容易出现商业银行与SPV之间的关联交易，并有可能对住房抵押贷款的真实销售、SPV的破产隔离以及住房抵押贷款证券的发行产生巨大的负面影响。而由政府出资设立，则可以有效解决住房抵押贷款证券化中的关联交易问题，从体制上确保住房抵押贷款证券化的正常运行；3.目前我国商业银行的风险防范机制还不完善，金融市场发育还不成熟，又缺乏信贷资产证券化的操作经验，因而初始阶段的SPV将面临更大的运营风险。而SPV以政府为背景，可以从资金上更好地应对可能出现的偿付危机，以保证住房抵押贷款证券化的持续稳定发展。

（四）分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券

发行住房抵押贷款证券在我国作为新生事物，发行者要逐步积累经验，投资者对其也有一个认识和接受的过程。因此我国发行住房抵押贷款证券，应在不同的发展阶段推出不同的证券品种。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。作为一种新推出的投资工具，转手抵押贷款证券的发行需要采取以下对策：1.应采取低面额、高收益的形式；2.应根据住房抵押贷款组合不同的期限结构和收益结构，相应设计不同的证券，以满足不同投资者的需要；3.证券利率应实行浮动利率，以防范因市场利率变动而带来的风险；4.应选择规模大、资金实力雄厚、经营业绩良好且社会信誉度高的承销中介，以确保证券的成功发行。

在住房抵押贷款证券化技术日趋完善，金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下，可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。

（五）创造良好的外部环境