房贷工作措施精选(九篇)

第1篇：房贷工作措施范文

关键词：住房公积金贷款为解决广大缴存人的住房需求起了很大的作用，但是，在贷款发放的同时，也存在着多种风险，因此，必须采取各种有效措施来降低风险，保证住房公积金中心和贷款人的利益。

住房公积金个人贷款是指住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托银行向正常缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修等自住住房消费的政策性住房贷款。住房公积金是我国住房保障体系的重要组成部分，贷款政策自启动实施以来,以其较低的利率、灵活的贷款方式、简便的办理程序等受到广大职工的青睐。但是,在加大贷款发放工作的同时,也存在着多种风险，因此,采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险,确保住房公积金贷款的安全,避免不必要的损失，是目前住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。

一、住房公积金贷款存在的风险

如同银行发放贷款存在风险一样，发放住房公积金贷款同样存在一定的风险性，但是虽然同为放款，面对风险的内容不尽相同：

1、由借款人带来的风险

（1）由于住房公积金贷款期限长，额度大，借款人，抵押人，担保人及抵押物在还款期间有可能发生变化，可能由于失业，伤残等丧失还款能力，或是借款期间借款人有死亡或其他突发事件不能按期偿还贷款，导致贷款不能按期足额收回，形成逾期或呆账。

（2）借款人有意赖帐，套取贷款，假借款，恶意不还款等。有的借款人经各种理由拖欠或故意赖帐不还贷款，还有的因为不是公积金缴存人，借用正常缴存住房公积金的人做购房贷款申请人，日后出现纠纷，影响贷款的偿还。

2、由开发商带来的风险

由于目前房地产市场的不完善，很多楼盘都存在证件不齐全就开发或无证开发的现象，而有些单位进行团购去申请公积金贷款时，一般都由开发商来做保证担保。

(1) 开发商取得银行划给的购房人贷款后,挪作它用或卷款潜逃。

(2) 开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其他原因,导致楼盘无限期拖延交房;

(3)开发商恶意欺诈,住房面积缩水,以次充好,造成购房者的损失,导致购房者抵触情绪,而拖欠贷款。

3、由公积金管理中心内部管理不完善带来的风险。

（1）住房管理中心内部制度不完善，具体表现为：中心办理贷款各相关部门的工作人员在贷款调查、审核、审批等环节过程中责任心不强、工作疏忽等因素,对不符合规定的贷款给予办理,最终导致了不良贷款的产生,给中心造成了无法追偿的损失。还有，是中心内部管理薄弱，借款人提供虚假证明材料，造成“重复贷款”或夫妻“双方贷款”，从而加重了借款人的负担，从而形成了贷款风险。

（2）征信系统不完善。在许多城市，住房公积金管理中心自主放贷的模式下，在人民银行的征信系统中,公积金中心委托发放的贷款未被纳入其中,同一借款人可以在异地公积金中心贷款而无法被查到,形成潜在风险，为违规贷款留下漏动和机会。

二、住房公积金贷款风险的防范措施

针对住房公积金贷款存在的风险，住房公积金管理中心必须采取积极有效的防范措施，以降低公积金贷款风险。

1、建立严格的的贷前审核制度。

（1）针对借款人，要着重考察借款人的实际情况、购房需求是否适当、是否存在假按揭行为，同时还要根据借款人的住房公积金缴存情况及对借款人所在单位及从事的职业等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来的偿付能力。

（2）加强对开发商的考察,防止欺诈行为。首先要了解开发商的信用情况，其次要了解开发商的经营情况，第三要了解开发商的开发项目的情况，看开发商是否取得了土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等,是不是存在一房多售的情况，第四，在开发商提供担保的情况下，要求开发商在中心的账户内存入一定金额的保证金，这样，即使有个别借款人不按期还款，也可从保证金账户内扣除，这样，就降低了贷款风险。

（3）对于提供担保的自然人，最好是正常缴存公积金且公积金账户内的余额不少于一定金额，一般不少于二人，同时，还要将担保人的公积金账户进行冻结，直到借款人提供抵押担保或还清贷款后方可解冻。

2、建立健全贷后管理工作。

贷后管理是贷款管理工作的一个重要环节。贷款发放以后，建立贷后催收责任制，实行跟踪管理，通过对还款人还款过程的监督、检查，有利于中心及时发现隐患，提醒和督促借款人及时履行还款义务，保证逾期贷款的及时收回，从而降低贷款风险。

3、完善住房公积金管理中心内部制度

（1）提高贷款人员的素质。中心要求贷款工作人员不断提高服务意识，强化学习意识、规范意识，使贷款调查、审查、审批、催收、内部稽查等工作流程化，制度化；强化风险意识。严格贷款申请人的资格关，抵押担保关，审批发放关和还款催收关。强化责任意识，严格落实责任追究制，使中心全体职工增强责任明确目标，提高认识，把各项工作落实到实处。

（2）建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。中心建立审贷委员会，对项目贷款完善了审批机制，严格实行贷款责任制，建立并完善了个贷风险预警机制与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。

（3）加强内部稽核控制，实施全面监督反馈制度。内部稽核必须在形式上和实质上保持独立，确保内部工作的独立性和权威性。要制定年度稽核项目和项目的实施方案。要加大内审力度，实行稽核处罚制和稽核告戒制。

第2篇：房贷工作措施范文

关键词：住房公积金贷款；风险；对策

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

住房公积金制度是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一。住房公积金不但有筹资功能，更重要的是它有着转换住房分配的机制的作用。住房公积金作为一种强制缴存、定向使用的个人住房储金，通过长期存储的方式，建立了职工自我保障机制，增强了职工解决自住住房的能力。同时也调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求为加快住房商品化进程，加快住房建设奠定了经济基础。

在实习中对各县管理部也进行了相应的了解，操作模式与州中心完全一致，只是财务由州中心统一核算，在大额资金上由州中心统一调配，建立三级明细账，也每年对账，能账证、账账、账表、账簿相符，完整的财务体系，完整的住房公积金管理系统，使各县管理部每年都有新建缴存单位，说明县管理部大力宣传住房公积金用途，使用基层、更广大的人民群众都了解和熟悉住房公积金，使住房公积金覆盖面不断扩大，使住房公积金深入人心，让人们知道住房贷款可以在建立住房公积金以后，成为住房贷款的首选，“利息低，条件宽，优惠多”的特点，让住房建设更上一个新的台阶。

在实习过程中发现，住房公积金管理过程中存在一些问题：一是缴存基数增长过快，资金归集额不断增大，但是使用率却很低；二是住房公积金贷款的抗风险性很弱，而国家并没有明确的措施，导致经常出现贷款人逾期还款或者是不还的恶劣现象，给单位带来很大的捆扰，甚至要诉诸于法律的手段才有可能解决。如何更有效率的使用公积金，以及加强贷款的抗风险性，是本文研究的主要问题。

通过采取并选择切实可行和采取积极有效的措施化解抵御贷款风险，确保住房公积金贷款的安全，是住房公积金贷款管理工作一项十分必要而又紧迫的任务。并同时加大宣传防范贷款风险的教育工作，对开发商、贷款个人综合情况进行实地详查，完善住房公积金贷款风险管理体系，严格执行《巴州住房公积金贷款管理办法》，使住房公积金贷款风险对策研究成为我的研究方向。

到目前为止，巴州住房公积金归集额为27.2亿元，归集单位2416个。职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%。目前巴州住房公积金管理中心缴存比例为职工上一年度月平均工资的12%。职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从基工资中代扣代缴。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。

住房公积金贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人；具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有按时还本付息的能力；借款人及所在单位已与管理中心建立正常的住房公积金缴存关系。至贷款时，累计缴存24月，连续足额缴存6个月以上；具有合法的购买住房的合同或协议及分房方案，借款人必须是购房合同约定的产权人；所购住房可以为商品房、房改房及二手房；已交付所购商品房、房改房全部价款30%的首付款；二手房付所购房全部价款40%的首付款。为了构建和谐的住房公积金制度，落实巴州住房公积金管理中心倡导的“一切方便职工，一切围绕职工，一切维护职工”的惠民理念，《巴州住房公积金补充管理规定》调整和完善了住房公积金提取的管理规定，将一些特殊情况纳入提取范围。

随着国家福利分房以及单位集资建房政策的停止，市场解决住房以后，同时金融行业随着国家对房地产行业的宏观调空以及个人贷款利息的上调，使得人们对公积金的认同感加强，再者由于公积金贷款的利息低于银行贷款，使得公积金缴存户更显得自身作为能够享受公积金带来的好处。根据《巴州住房公积金贷款管理办法》规定：凡是缴存住房公积金的职工均可申请住房公积金贷款。审批时间不超过2个工作日，从申请到划款一般不超过7个工作日。比例高。我州将公积金贷款额度由15万元提高到35万元，在购买商品房时最高贷款比例可达房款的70%。从而使大多数职工通过享受住房公积金贷款高比例政策能够买到自己比较满意的住房。

从住房发展现状以及公积金发挥的已有作用看，在面向中低收入家庭的住房消费市场，当前乃至今后相当长的时期内依然需要住房公积金支持大多数居民家庭通过市场化途径自行解决住房问题。住房公积金未来的目标人群定位应以提高有支付能力的城镇职工为主、立足于服务有一定偿还能力的普通工薪阶层，要坚持立足于社会自助的原则，充分发挥其在住房保障中的作用。及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。

第3篇：房贷工作措施范文

关键词：住房公积金贷款 风险 措施

1.住房公积金贷款发展现状以及结构分析

住房公积金的贷款对象为已缴存住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工。住房公积金贷款的利率显然低于市场利率，带有某种程度的社会福利的性质，为广大中低收入职工家庭所欢迎。但是住房公积金采取低息吸储的政策，不利于调动尽可能多的社会闲散资金，仅仅依靠职工个人和单位的缴存，制约了住房公积金的规模，使贷款的对象具有特定性，风险相对集中。住房公积金贷款具有期限长、贷款金额大、贷款成数高的特点。

2.住房公积金贷款面临的风险分析

2.1资金流动性风险

相比较与商业银行而言，住房公积金管理中心归集、缴存资金相对稳定，来源渠道窄。影响住房公积金资金有效供给的因素主要来源于住房公积金归集和住房公积金贷款的本金偿还两个方面。住房公积金资金在使用时首先必须满足缴存职工的住房公积金提取，其次才是满足缴存职工的住房公积金贷款需求。

2.2借款职工信用风险

借款职工信用风险，主要指的其实就是那些借款职工中有部分人是不能够按时按偿还住房公积金贷款的本息的，并以违约去放弃并抵押其房产。这些不诚信行为会带给住房公积金管理中心很大的麻烦，最主要的就是经济上的损失。其实产生信用风险的原因是多方面的，很多时候也不能简简单单断言说职工缺乏信用，有时候也是有一些客观因素存在。

2.3抵押物处置风险

这是抵押物产权问题所造成的风险。如在住房公积金贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但管理中心仍面临两种风险：一是拆迁后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（管理中心）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。同时，借款职工不能清偿债务时，管理中心可依法对住房公积金贷款抵押物进行处置偿还贷款时产生风险。

2.4经营管理风险

在整个住房公积金贷款过程中都会存在着相关的经营管理风险。由于相关工作人员的失误说着说是管理制度上的缺陷而导致的产生经济利益受损以及声誉受损的可能性。

2.5房地产市场风险

房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要决定因素，由于住房公积金贷款客户多而分散、期限长、管理难度较大，不可避免要经受来自房地产市场波动的考验。例如，宏观政策引导滞后，投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为，非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快，都容易造成房地产泡沫，从而导致作为抵押物的房屋价格不稳定，甚至严重缩水，贷款本息无法得到充分保障。

2.6政策与法律风险

住房公积金贷款业务与经济发展状况、宏观政策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密切相关。近年来，我国对房地产行业进行的宏观调控不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响，对住房公积金贷款风险的影响也比较明显，尤其是期房住房公积金贷款的风险更加突出，管理中心承担的风险责任相应增加。

3.防范和控制风险的机制和措施研究

3.1建立贷款资金流动性风险预警机制

随着住房公积金缴存职工人数的逐年增加，资金归集数量明显增长，但也影响住房公积金使用需求，总体呈增长趋势。表现为随着缴存职工人数逐步增加，即使资金归集数量得以增长，但住房公积金缴存是分散的小额资金流入，住房公积金提取或贷款则都是大额的资金流出，使用人数的增多，势必带来流动性调控压力的增大。

3.2建立个人住房公积金信用防范机制

个人信用风险是客观存在的， 但也并非不可防范。建立起一个个人住房公积金贷款的信用数据库，这是目前为止最为行之有效的方法。也就是说要依托我国已经建立起来的个人征信系统，对住房公积金缴存职工建立个人信用数据库，结合该职工以及所在单位在日常缴存住房公积金、参加住房公积金年审等情况进行合规性审核，在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系，为借款职工可贷额度测算提供决策依据。

3.3提高行业人员素质，规范贷款操作

首先，也是很重要的一点，就是要防范相关操作性风险。要做到这一点，就应该要做到业务流程标准化，这主要包括了以下几点，分别是业务操作、贷款资料、服务流程以及业绩考核等等一些比较具体比较详细的规定。其次，管理中心必须要对住房公积金贷款加强事前以及事后的监督工作，从而确保贷款安全，并加强对于借款职工资信情况的认真细致全面的调查。最后，应当建立积极将抗向上的住房公积金文化，全面地提高相关从业人员自身综合素质。

3.4建立住房公积金贷款楼盘准入资格审核制度

规范与房地产开发商的合作管理，降低来自房地产开发商的风险：

（1）应建立起一套对于房地产资信严格的审查制度。并严格执行国家以及省市自治区对于开发商以及房地产项目资金和资质规定，对企业的运作情况，财务状况、担保能力、社会信誉进行综合评价分析。

（2）开发楼盘盈利能力分析。开发企业承担阶段性保证责任期间的担保方式，管理中心可根据开发企业的资质信用调查、项目建设等情况，通过对楼盘的形象进度、预计销售及项目可行性分析，综合评定楼盘的盈利能力.

3.5加强房地产市场研究分析，规避政策与法律风险

管理中心必须提高认识，大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究，重点加强对房地产市场发展形势的分析研判，及时、准确地把握国家及本地的房地产市场走势，科学设定房地产价格预警指标及具体标准。并要紧密结合房地产市场形势、国家宏观调控政策及行业发展趋势，理性确定住房公积金贷款业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例规定、期限等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对市场变动，特别是房地产过热的地区更应客观把握市场热度，慎重放款。

综上所述，住房公积金贷款的风险成因是复杂的，其防范措施是多种多样的，通过建立信贷风险防范管理机制，发展风险转移机制，从外部和内部两个方面来防范、化解风险。

参考文献：

第4篇：房贷工作措施范文

一、个人住房公积金贷款和特点

个人住房公积金贷款是指国家公积金管理中心将住房公积金作为资金的来源，委托各大银行向参加缴纳了住房公积金的在职职工发放的，它主要用于居民普通住房的购买、建造、翻建、大修等方式。个人公积金贷款具有贷款利率低于商业贷款，贷款的期限较长，减小了居民的还款压力，还款方式多样灵活的特点。

二、住房公积金贷款风险

按照金融学的有关观点解释，住房公积金贷款从狭义上解释为贷款的本人和担保人没有按照合同的期限准时还款导致贷款发生了损失的可能，另一方面是指某种资产的实际收益与与其收益发生了偏离的可能。

三、住房公积金贷款风险的种类以及形成原因分析

第一，住房公积金贷款风险的种类。

住房公积金贷款风险大致有以下的几种情况发生：

一是管理制度的风险。根据《住房公积金管理条例》中的有关规定指出，“住房公积金管理中心应当委托其下属管理人员指定的银行办理住房公积金的贷款、结算等业务。但是由于住房公积金贷款的委托模式不尽相同，加之贷款与银行之间是属于两种不同的利益主体，因此在进行住房公积金贷款时，双方为了自己的利益问题不可避免的在操作实施过程当中产生例如经济利益的矛盾和冲突。

二是国家的政策风险。首先，住房公积金政策的实施其根本的目的是为了解决低收入的家庭购房难的突出问题，而一些工作地点和收入不稳定的职工往往不能按照规定的要求还款，这就大大降低了贷款和还贷的安全性。其次，当国家对金融界进行宏观调控时，其利率的调高或降低都会对偿还贷款的购房者造成巨大的压力。再有，住房公积金是一种单一的业务，即使委托银行进行此项业务的操作实施也会因为其业务的单一不能与其他业务项目组合降低风险而更加剧其风险性。

三是个人信用贷款的信用风险。个人信用贷款的信用风险包括了：首先贷款人无法按照规定的要求还款，出现这种情况往往是个人收入出现较大的突变，例如自然灾害、大病等情况。其次就是贷款人个人操行和行为道德底下故意延迟还款时间。最后，贷款者的个人信息极度与登记信息不符，出现虚假的登记备份。

四是贷款者抵押物品的风险。根据大多数房产公积金贷款者的登记数据我们了解大多数人所用的抵押为房产抵押，而这又是住房公积金贷款区别于其他贷款抵押形式的最为主要的特征之一，如果贷款者的房产信息不准确或者随意编造出不符合法律法规的规定，这样一旦出现纠纷就会导致贷款人拒还贷款，给贷款工作的收回带来巨大的麻烦和损失。

五是贷款过程当中的操作风险。出现这种情况主要是住房公积金中心操作人员的业务素质不精，工作流程不熟悉，系统操作不当引起的贷款者的基本信息记录不精确，过于笼统，不细致等状况。

六是市场环境风险。房地产开发需要大量的资金运行，如果没有资金的支持就无法开发下去，也更没有了房地产的发展和壮大，同时房地产发展壮大也会极大的刺激金融业的快速进步。在如今市场经济不稳定的体制下，特别是在金融危机的强烈冲击如果住房公积金贷款在操作过程当中不注意市场动荡的影响，不按照市场规律进行操作，不按照风险防范的有关规定执行的话，那么房地产泡沫的破裂就会第一时间危害到住房公积金贷款的危险。

四、住房公积金贷款风险的防范措施

通过对上述问题的探究我们要找出应对住房公积金贷款风险的方法主要包括以下几点：

第一，提高住房公积金各个部门的整体地位和所能实施的权力，使住房公积金管理中心能够自身承担这些风险，能更好的解决这些风险。也就是说一切有关住房公积金贷款的手续都应经过住房公积金管理中心进行审批。

第二，建立健全科学有效的审批体制，全面而科学的进行住房公积金贷款，避免贷款风险的产生，如果没有一套完整的体制对贷款者进行约束的话，那么这个让低收入职工受益的政策就成为投机倒把者的方便之门，更会导致住房公积金贷款的全面失控，严重影响贷款操作性，导致贷款风险加大，为了预防万一，在进行贷款审批时一定要做到科学、严谨、有序。

第三，完善对贷款者的全面审查机制。在进行审查的过程当中，工作人员一定要对自己的项目负责到底，严格审查贷款者的各项贷款手续，特别的贷款者的抵押物品等跟以后还贷息息相关的各种物品，当贷款者去银行办理相关手续前要认真核对其各种有关信息做到认真仔细不遗漏。贷款后更需注意建立健全业务的存档手续，从贷款者贷款的那一日开始要时时关注贷款者的各种动态信息，将住房公积金贷款风险降到最低水平。

五、结语

第5篇：房贷工作措施范文

2010年以来,房地产市场可谓几经波折。受1月出台的房地产调控政策和2009年底销售提前透支等因素的影响,年初房地产销售先是经历了两个月的低潮期;到了3月份市场出现了迅速回暖,量价齐升的局面引起了社会舆论的广泛关注和政府的高度重视;4月新一轮的调控政策出台,房地产销售骤然降温,市场再次陷入低迷;8月下旬累积了近四个月的市场需求重新开始释放,9月房地产市场再现热潮;但随之而来的是9月底连续出台的更严厉的调控政策。

政策加码

9月26日,国土部和住建部联合出台《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》明确要求“坚决贯彻落实国发10号文件政策、继续抑制房价上涨、促进房价地价合理调整”。主要调控措施为:对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业,在结案和问题查处整改到位前,禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

9月29日,中国人民银行和银监会联合《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。主要调控措施为:暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。

9月29日,财政部、国税局、住建部联合发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。主要调控措施为:对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

此外,多地陆续出台限购令呼应中央。截至目前,已有13个大城市出台住宅限购令,即北京、上海、天津、广州、深圳、杭州、南京、宁波、温州、福州、厦门、海口、三亚。

不难看出,9月底10月初新出台的调控措施是对4月“新国十条”的进一步深化,意味着对该文件的全面贯彻执行。本轮政府对房地产市场的调控主要从以下几方面开展:

一是抑制不合理住房需求,主要措施有信贷政策、税收政策以及地方政府的限购房政策;

二是加快保障性安居工程建设,主要措施是制定保障性住房建设任务目标和规划,签订住房保障工作目标责任书,落实工作责任;

三是增加住房有效供给,政策主要从编制住房建设用地供应计划、规定中小型商品房和保障性住房在住房供地总量的百分比、严格控制大型住房用地供应以及严禁向别墅供地等手段控制和监督各地方住房用地的有效增加;

四是加强房地产市场监管,主要措施是加强房地产开发企业购地行为监管、控制房地产企业融资渠道、加强房地产企业销售行为监管等;

五是落实各地方政府和各有关部门责任,建立考核问责机制也是本轮调控的重要举措之一。

调控之痛

自1998年住房商品化以来,房价呈现不断上涨态势。截至2010年,房地产行业政策经过三次大的调整:

首先,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题;

其次,在2008年下半年金融危机爆发之时,房价出现下跌,交易量萎缩,政府放松了2003-2007年的房地产调控政策,房价出现明显上涨,2009年部分城市出现了翻倍的涨幅;

最后,本轮房地产调控政策始于2009年底,在遏制房价过快上涨的调控目标下,一系列调控政策陆续出台,部分调控政策被称为“史上最严”。

总结过去调控政策效果可见,房价没有达到调控效果。房价在调控政策加紧的过程出现加速上扬,在调控政策松动的时候出现企稳回升。这导致了投资性需求大比例上升,调控政策并没有合理引导公众购房预期,相反,一旦调控政策松动,房价会报复性反弹。

为什么以往房地产调控总是失败?这主要是因为房地产市场中各博弈主体的行为不一致导致的结果,行为不一致的背后是利益不一致和预期不一致。房地产市场的博弈涉及政府、企业、银行、居民,中央政府的调控能否起作用取决于对地方政府、企业(房地产商)、银行和居民的综合影响。

从供求分析,一方面开发商对市场有较强的控制力,在房价低迷时依然具有充足的流动性,保持资金链的稳定运转避免相互竞价促销;另一方面在房价低时居民预期房价继续下跌,持币待购,在房价高时,又出现恐慌性抢购。房地产价格波动的不确定性和预期的困难给居民带来强烈的不安全感和决策的盲目性。相对而言,开发商具有更为完备的信息,房价的上涨远远大于下跌。

而作为给房地产市场注入流动性的银行,对居民的购房贷款和对房地产企业的开发贷款与房地产量价变动一致,也助长了房地产易涨难跌的特性。截至2009年底,购房贷款余额已经达到4.76万亿,房地产开发贷款也达到2.53万亿,两者合计7.省略

相关链接

本轮房地产前期调控政策的纲领性文件

2009年12月14日

事件:总理主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施。

主要措施:1.增加普通商品住房的有效供给。2.继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度。3.加强市场监管。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。

2010年1月10日

事件:国务院办公厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

主要措施:1.增加保障性住房和普通商品住房有效供给;2.合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求:加大差别化信贷政策执行力度(二套房贷首付比例不得低于40%),继续实施差别化的住房税收政策;3.加强风险防范和市场监管;4.加快推进保障性安居工程建设;5.落实地方各级人民政府责任。

2010年4月14日

事件:总理主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。

主要措施:1.抑制不合理住房需求:实行更为严格的差别化住房信贷政策(首套自住房且建面在90平方米以上的,贷款首付比例不得低于30%;二套房贷首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;三套及以上房应大幅度提高首付比例和利率水平);地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房;加快研究制定合理引导个人住房消费.调节个人房产收益的有关税收政策。2.增加住房有效供给。3.加快保障性安居工程建设。4.加强市场监管。

2010年4月17日

第6篇：房贷工作措施范文

    中长期内我国房地产的供求状况基本稳定由于经融危机在社会中所造成的影响,前几年流入的生产要素在一定程度上受到时滞性的影响,因而在房屋的供给方面并不会存在立即减少的现象。但是不管是在生产成本还是相关商品的价格,以及是否存在于预期变化当中,对于商品房的供给都会相应的给以增加。所以,在经济市场当中,尽管受到了金融危机的巨大冲击,但是在短时间内,针对房屋的供给还是处于一种较为稳定的状态。结合实际情况,站在长远的角度分析,随着我国现代社会经济的不断高速发展,房地产业在社会中的不断发展,依然是我国支柱产业,房产在供给过程当中依然有着稳步上升的局面。然而在长期发展中,我国房地产价格会有着高低涨落。

    国家的内需扩大计划和地方政府对GDP的追逐房地产开发商及地方政府的推动下,可以制造短期的经济繁荣,甚至可以把GDP描绘得更美。但从美国次贷危机的经验中,我们可以看到,即使在美国这样金融监管严厉、金融市场发达的情况下,都会发生如此巨大的风险与危机。中国如果任由房地产泡沫吹大,后果也将显而易见。因为,就目前的情况来看,如果房地产不是一个炒作投机的市场,对中国的绝大多数居民来说,是没有能力进入这样高房价的市场的。一个居民没有支付能力的市场,如果仅是通过银行的金融杠杆来炒高房价、来制造短期的房地产市场繁荣、来增长GDP,那么这个房地产的泡沫一定会吹得比美国还要大。

    房地产泡沫防范的思路与对策

    加强对金融机构的监管房地产市场资金的主要来源点是金融机构,所以在房产市场当中想要有效的控制房价上涨,那么就必须要有力的控制去供给力,这才是房价控制的主要目的和有力的措施。当今社会金融创新,针对金融机构所实施的监管力度不断的进一步增强加大,然而付诸实践所采取的监管措施,通常情况却无法有效的与金融创新靠齐,由此便在很大程度上容易导致所实施的监管措施失败。所以,在实践过程当中,所采取的有力措施,只需要保证金融监管措施在具体运用的过程当中,能够有力的跟上金融创新的步伐,那么这种监管不管是在力度上,还是在方法上都是最有效的措施。

    完善金融体系我国房地产在社会中不断发展,其本身的金融体系与银行制度之间有着密切的关联。我国银行业在涉足房地产信贷业务的时候,是在其本身没有健全完善的金融体制下进行实施的。我国针对个人所制定的信用制度以及低压制度还有低压保险机制,就目前而言都是处于以后总不完善的现状。然而,仅针对银行本身而言,其在发展和运营的过程当中依旧存在诸多缺陷的地方。例如不良资产过高以及资本资金充足等方面,这些不足的方面对于房地产信贷都产生了很大的风险。我国商业银行在发展中若要有力的解决以上问题,首先就应当冲其基础设计建设着手,将自身对于金融风险的抵御能力进一步加以全面增强提高;然而在商业银行内部当中,监管部门需要从制度建设方面采取有力措施,将各种信用制度进一步加以完善,全面有力的将银行本身的资金进行有力的扩充,减少压制不良贷款率。

    调整货币政策和房地产信贷政策房地产也与金融业之间有着密切相关联系,如果金融业在很大程度上,对于货币政策进行放松,并且针对与之有着相应的房地产信贷宽松政策,以此两点是房地产泡沫产生的最为根本的首要原因。所以,结合整体情况而言,当前所要做出处理的内容有两方面:其一,货币当局通过有效的货币供给以及利率和信贷等条件,针对房地产信贷的流向进行科学和合理做出有力调整;其二,针对房地产信贷管理,商业银行对其需要作出进一步加强管理,使得管理更加的趋向于科学化,对于房地产信贷所体现出来的规模,更是需要进行有力的控制和合理的做出调控,对金融风险需要更是需要做好防范措施。

第7篇：房贷工作措施范文

关键词：房地产金融风险；现状；管理对策

一、房地产金融风险

1.政策风险

政策风险也可以说成政府宏观调控对房地产的影响。一是政府宏观调控对房地产行业的影响。目前，我国房地产发展存在房价过高，楼市泡沫风险，因此，我国政府对房地产发展出台相关的法律法规对房地产进行调控。这些调控措施都对房地产金融造成了风险，比如，近期房地产出现交易量下降现象，部分房地产企业由于流动资金不足，而引发资金链断裂现象。这些都是我国宏观调控的结果。二是政府宏观调控对房地产上游的影响。部分房地产企业存在违规用地和买地现象，我国政府出台相关政策限制房地产企业买地和买地价格，会增加房地产金融风险。

2.市场风险

市场风险主要来自三个方面。一是我国经济发展方式一直是重投资轻消费，因此，大量资金涌人房地产当中，致使房地产价格不能正确反映真实的供需矛盾，因此，广大人民群众不得不依靠金融市场。二是我国目前房地产存在人住率不足现象。我国很多的房地产企业都存在，圈地后却无钱建设的尴尬局面，同时也存在，建筑完成后没有人居住的无奈，房地产企业资金无法及时实现资金回笼，而房地产企业有大量的银行贷款，因此，造成房地产破产危机。三是我国房地产面临外资和热钱涌人，这些国际热钱主要是为了短期持有，短期盈利的目的，加重了我国房地产面临的金融风险。

3.诚信风险

诚信风险主要是由于我国信用体系不完善造成的，房地产信用风险集中体现在土地上面。一是土地价格直接关系到政府的收人。因此，很多政府卖地为生，通过拍卖，竞价等方式，提高土地价格，进而催生一个个“地王”，同时在产生“地王”的背后，也隐藏着权钱交易。而银行贷款主要是看政府信誉和偿债能力，因此银行在土地贷款方面存在较大信用风险，二是我国土地价格逐渐攀升，但是受到我国调控政策的影响，我国土地的出让价格变动频繁，加大了市场风险，造成造成部分房地产企业商资金链断裂，进而造成房地产金融风险。

4.实施风险

实施风险是指由于操作不当而造成的房地产金融风险。一是我国银行处于国有制下，行政性质比较浓厚，缺乏现代企业气息。我国银行虽然已经进行了改制工作，但是长期以来我国的商业银行与政府存在千丝万缕的关系，非常依赖中央银行。比如，近期，各心很行都发生了“钱荒”，银行第一反应不是如何通过市场盘活流动资金，而是希望央行可以下调储备金。这些现象都表明了我国商业银行过于依赖政府而忽视了市场的变化，因此，在房地产市场发生变化时，我国银行在对房地产发生方向等信息上无法进行有效掌握和分析，造成了实际操作中的风险。二是我国商业银行风险意识不强。我国商业银行虽然有风险处理措施，但是这些风险措施已经不适合目前的市场发展方向和要求。因此无法进行房地产金融风险管理。

二、防范房地产金融风险的对策

1.扩宽房地产融资渠道

目前，我国房地产企业资金主要来源是银行贷款，但是，随着我国政府宏观调控政策的不断深人，特别是目前，房地产风险逐步变大的背景下，房地产企业向银行贷款已经变的越来越难。因此，必须要扩宽房地产融资渠道。融资渠道的扩充主要有两个方面：一是从金融市场上获取资金。二是，通过引进外国资金，但是存在热钱风险。因此，我国房地产在扩宽融资渠道时，必须做好房地产融资渠道安全防范风险措施。

2.加强银行内部资金控制

目前，着经济危机的发展，特别是我国经济发展放缓，房地产发展宏观调控背景下，我国银行不良资产数量有所增加，呆账坏账增多。针对，我国房地产发展状况，我国银行有必要通过内部资金控制，做好房地产金融风险防范措施。一是我国银行要及时跟进房地产发展调查工作，对房地产发展进行评估，加强银行内部与房地产相关的信贷监控，提高房地产风险控制能力。二是我国银行要严格信贷人员队伍建设。目前，我国银行内部存在“人情贷”，“关系贷”现象，因此银行要严格信贷队伍建设，提高信贷人员的素质，有效规避房地产金融风险。

3.立房地产信用评价体系

建立房地产信用评价体系在当前房地产金融风险加大的背景下是十分必要的，因此特别要做好以下几点工作：一是我国银行和金融机构要积极完善规范放贷流程，实现信贷担保机制。通过完善担保机制，可以有效减少违约现象，提高银行应对房地产金融风险波动，而且还有利于减少由于房贷过程不规范带来的不良账目。二是我国银行要严格遵照国家相关的宏观调控增产，区别信贷政策，做好房地产信贷客户的信用评级工作，降低违约风险。三是房地产信用评价体系的建立对于严格贷款流程，规范银行工作人员行为具有十分重要的意义。房地产信用评价体系的建立后，企业的信用等级可以在银行内部随时调用，这样银行即可通过对房地产信用等级分析，做出是否借贷的决定，同时也避免了部分银行出现的“权钱交易行为”，规范了银行工作人员行为。

4加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控

加强政府在防范房地产金融风险的宏观调控要从以下几个方向努力。一是我国政府要做好房地产金融风险预警机制。目前，我国政府房地产工作任务是如何有效降低房价的同时避免房地产泡沫发生。政府可以通过利用政府管理的优势，对全国各个房地产企业情况进行数学统计，通过分析统计数据，研究和部署房地产金融风险调控工作。二是针对部分房地产企业占土地确并不施工的现象，我国政府可以采用财政手段督促房地产企业开发土地，防止土地资源的浪费。三是我国政府已经在部分地区试行房产税。房产税制度目前在国外防范房地产金融风险方面已经渠道非常好的效果，而且制度研究和操作技术已经比较成熟。针对我国具体国情，政府要做好房地税试行工作，进而制定出适合我国国情的房产税制度和操作流程，以实现以点带面，做好防范房地产金融风险工作。

5.健全我国社会主义法制制度

第8篇：房贷工作措施范文

关键词：银行 房贷业务 调控影响 改革对策

房地产是我国市场经济中最为典型的产业模式之一，因其早期创造了巨额的经济收益而被经济学家多次探讨，对房地产经济格局进行了全面性地分析探讨，成为我国经济产业里最具特色的行业之一。伴随着经济理论体系的日趋成熟，国家对房地产经济改革认知水平有了全面提升，摆脱“泡沫经济”局势是房地产业未来调控的必然决策。由于房产销售与银行房贷业务是密切相关的，基于宏观调控政策下，银行需综合考察房地产调控带来的影响，并且及时调整房贷业务模式。

一、我国购房调控背景

房地产一直是国民经济产业的主导行业，凭借其巨大的市场销售利润而受到了普遍关注，同时也成为了市场“炒作”的商业对象。由于市场经济体制整改对策调整，国家对房地产买卖交易实施了严格的调控措施。2013年2月20日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议指出，这些年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价的过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。

二、新形势下银行房贷业务现状

我国在市场经济政策调控阶段，也广泛关注着市场房价的变动趋势，为了解决房价过高造成的“泡沫经济”，采取房价调控是必然的经济决策。但是，作为房地产销售链的核心支撑，银行房贷业务在国家调控下也遭受了一系列的冲击，银行本身也开始执行多种调控应对措施。如今，银行房贷业务与购房交易形成了密切的关联，两者之间共同促进了房地产经济的可持续发展。

（一）购房交易形式

从商品房买卖交易情况分析，国内现有房屋买卖资金形式分为两种，一是全额支付，由买房者一次性向开发商支付全款房价，这类购买群体约占20%-30%；二是贷款支付，由购买者、银行、开发商之间构成交易关系，银行借贷给买房者，由其代替购房者一次性支付全款给开发商，而购房者分期向银行支付本金和利息，这类购买群体约占70%-80%。从房地产买卖交易情况看，房贷业务在整个房地产销售过程中发挥了重要作用，银行向购房者提供贷款业务不仅解决了购房者、开发商之间的资金问题，也为本身业务经营带来了诸多的经济收益。

（二）银行房贷业务

房贷是由购房者向银行填报房屋抵押贷款的申请，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，银行经过审查合格，向购房者承诺发放贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。无论是过去或限制，银行贷款都是房地产行业交易的主要支撑体，借助银行贷款方便了购房者与开发商之间的交易活动，维持了双方之间资金供输的有序进行，促进了商品房交易活动的有序进行。

三、房价调控对房贷业务的影响研究

房屋交易买卖不仅是市场经济的一部分，也是关系着社会群体生活质量水平的重要因素，解决住房问题是我国社会主义调控的主要内容。近年来由于市场反馈房价过高等问题，群众生活压力过大而降低了幸福指数，尤其是一线城市买房压力过大，极大地减弱了社会群体参与社会劳动的积极性。从经济产业规划角度考虑，我国近年来增强了对房地产经济的宏观调控力度，旨在将房价控制在合理价格范围内。由于广泛实施房价调控措施，对银行房贷业务早了很大的影响力。

（一）银行方面

面对快速增长的房地产价格，市场消费群体开始“疯狂”的购房、炒房，无论是刚需型或投资型群体，其购房消费幅度持续增长。这就导致银行贷款额度不断地增加，市场资金供应链相对集中于房地产买卖，银行贷款业务也集中于房产贷款。但是，资金链过于集中势必破坏了市场经济的均衡性，各个行业经营收益比例开始出现了“非均衡”现象。因此，国家调控房价首先针对了银行贷款业务，要求银行采取提高贷款利率等措施，抑制购房数量的过快增长。鉴于这一调控措施下，银行纷纷采取了“停贷政策”。2013年11月24日，最新的调查数据显示，根据10月11日-11月11日的样本数据，32个城市中已有17个城市出现暂停房贷现象。完全停贷并不现实，因为毕竟会不断有很多贷款到期形成循环，但不可回避的是在存款准备金率一再提升的背景下，银行资金开始短缺，尤其是吸储能力较差的中小银行。

（二）开发商方面

开发商是房地产经济的主导方，开发商拿地、开发、销售等过程意味着行业收益的增长，同时也对房地产市场造成了实时性的影响。过去房地产市场销售十分火爆，一线城市几乎出现了“排队、摇号”等买房现象，加上开发商各种营销手段，导致了房产销售的“超预期”。此种市场环境下，房屋价格必然会持续上涨。为了引导资金持有者走理性消费道路，我国颁布“国五条”政策，对各地区土地资源开发进行严格控制，这类宏观调控政策抑制了开发商的销售行为。例如，2013年 “十一”黄金周期间，全国市场均普遍“遇冷”。其中，北京、南京、哈尔滨、合肥等城市的市场表现最为典型，交易量明显下滑。2013年10月1日-7日期间，北京除经适房、限价房外，商品住宅累计成交986套、成交面积10.71万平米，环比前一周分别减少47.07%、50.62%。二手房成交量为282套，环比前一周的5544套下降超过9成。

（三）购房者方面

由于银行业务调整及开发商降价等双方面的作用，国家宏观调控对购房者的消费行为也造成很大影响，主要表现在购房者的投资行为减少，刚需购买者增多，这就增加了房产经济的合理性，避免了盲目买房投资造成的经济损失。为了适应国家宏观调控政策要求，银行逐渐扩大了房贷业务的控制力度，严格限定了各项资金流通的走向，尽可能保证资金供应链的稳定性。从现有行情判断，银行对购房者提供房贷业务的“门槛”提高了，尤其在二套房贷买卖上的利率比、首付比增加，房贷业务办理难度增大而限制了购买者的消费行为。

四、银行房贷业务综合整改措施分析

银行是我国金融体系的核心支撑，银行业发展关系着整个金融经济的营运状况，这些都是市场经济体制改革中急需关注的问题。基于房地产遭受国家宏观调控背景下，银行必须要根据市场状况及政策需求调整房贷业务，按照业务结构体系规划新的改革政策，适应房地产经济体制的改革需求。结合上述房购政策对房贷业务执行造成的影响，新时期银行要重新整顿房贷业务体制。主要措施如下：

（一）购房资格

为了避免不要的市场损失，确保房贷业务在国家政策下有序执行，银行要对借贷者的资格执行严格审查方案，落实每一步房贷业务考察标准。从现实情况来看，国内已经有部分城市提高了购房资格，银行逐渐加大了购房者的审核力度，以科学地实施房贷业务方案。例如，当前，已经有10个城市做出了调整，提高了购房门槛，包括沈阳、南昌、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安、福州等城市。主要是对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长。以武汉为例，此次规定外地居民缴税或社保年限，由原有的1年调整为2年；广州市外地居民缴税或社保的年限，由原有的1年调整为3年；上海市外地居民缴税或社保的年限，由1年调整为2年；郑州市外地居民居住证明由1年调整为3年。

（二）调控手段

银行不仅要对购房者的资料详细审核，还要根据业务经营范畴采取其它控制措施，维持银行房贷业务体系结构的科学性，促使资金链收支操作的均衡性。银行比较常用的方式是提高首付比例，增加二次或多次购房难度，以配合国家政策控制房地产买卖行为。同样，国内13个城市提高了二套房的首付比例。比如，广州、上海、杭州等在调控措施中明确提出，二套房首付比例提高至70%。沈阳提出，二套房首付比例提高至65%。而长沙、南京、厦门、南昌、武汉、深圳等城市则提出，要从严执行第二套房的信贷政策，对居民家庭购买第二套住房的，要进一步提高第二套住房贷款的首付比例。北京也提出，要严格差别化的住房信贷政策。

五、结束语

房地产经济是国民产业的主要构成部分，在国民经济总收益中占有很大的比例，推动着整个国家经济结构的可持续规划发展。与此同时，“泡沫经济”已经成为房地产行业的代名词，其对市场经济造成不利影响也受到行业及群众的普遍关注，如何引导房地产经济朝着健康方向发展是很重要的。银行作为房屋购买者的资金链支撑，其要积极响应国家的房屋限购政策，实时调整房贷业务以规范内部经营体制，这样才能保障房地产业“持续、健康、稳定”地发展下去。

参考文献：

[1]郦大海，王盛.政府政策、房地产价格与理性预期的关系分析[J].商业时代.2010（20）

[2]廖英敏.房地产新政实施对房地产市场的影响[J].中国发展观察.2010（05）

[3]李国敏，卢珂.公共性：中国城市住房政策的理性回归[J].中国行政管理.2011（07）

第9篇：房贷工作措施范文

关键词：经济结构 房地产 调控

一、引言

副总理于近期多次在讲话中对通过房地产调控来扩大内需、调整经济结构提出了具体意见。例如，通过实施大规模的保障性住房工程建设，将经济发展方式进行转变、调整我国经济发展结构等诸多有效途径。同时，利用房地产调控措施不但可以遏制房价过快增长，同时还有利于促进城镇化，释放巨大的国内消费潜力，推动其他行业的发展。

二、房地产调控措施实施的现实需要

实施房地产调控措施有利于扩大内需，调整我国经济发展的整体结构，实现我国经济的可持续发展。近些年来，我国将房地产调控政策工作的重点放在通过增加保障性住房项目建设的方式实现对房价的抑制。这样，不但可以持续加大保障性住房的安居工程建设，缓解商品房需求压力，降低由于市场供需矛盾带来的压力。将可以保证占人口大多数的中低收入者有所居，满足普通大众对住房的消费需求，扩大内需，保持经济持续稳定发展，有利于社会稳定。另外，通过房地产措施的实施，可以有效抑制投资需求购房，实现房价的合理回归，增加居民的住房消费能力，使得房地产市场对消费的挤出效应下降。从而拉动内需，提高消费等实体经济在经济生产整体结构中的调整，实现我国经济结构的合理化。

三、经济结构调整背景下我国房地产调控存在的问题

（一）经济结构日趋复杂使得房地产调控难度增加

房地产市场的变化与市场金融体制的变化及改革密切相关，房地产的不稳定性同时还会导致资本市场、货币市场以及整个金融体系出现对应的反应。同时，这些因素的变动也会给房地产市场带来对应的影响，并使得这种相互作用扩大。

根据我国当前的经济结构发展形势，将来房地产调控将面临着更加严峻的政策问题。而且当前我国经济正处于金融危机带来的经济低谷，国内的输入性膨胀因素依然存在。这种问题带来的经济不稳定性、不确定性以及通胀压力等尤为严重。基于此背景下提出的经济结构调整使得资源环境约束力得以强化，这对社会稳定以及民生改善的压力增加。在这个背景下，实施的房地产调控措施不但要防止由于房价快速上涨导致的通货膨胀，同时还要避免影响国民经济的持续发展。其调控难度可想而知。

（二）多种调整工具并用，政策调控空间缩小

从2011以来，我国通过各种措施进行房地产调控，相关部门也出台了对应的调控措施对房价从行政、经济、法律以及金融等多个方面进行调控，使得房地产调控手段不断增加。

其一，对各地要求明确公布“房地产调控目标”，并强化落实约谈问责机制，将房地产价格控制措施纳入到政府管理者政绩考核中；其二，要求对包括直辖市以及省会城市在内的各大中城市实施限购，要求已经拥有两套住房的当地户籍居民、已经有一套房的外地户籍居民、不能提供对应年限当地纳税证明的非当地户籍居民不得继续购房；其三，通过加强差别化信贷政策的方式，将二套房的收付从50%提高到了60%，并可以根据当地情况适当对该比例进行上调；其四，将二手房转让时的营业税差额再次进行全额征收，并在部分地区实施房产税征收试点。这些方式都有效的控制了房价的快速上涨势头，对我国经济结构的调整有积极意义。但是，也在一定程度上使得房地产调控措施的政策实施空间缩小，使得房地产调控工具的持续更新受限。

四、经济结构调整背景下房地产调控措施需要解决的核心问题

当前，泛地产行业的资金循环过程主要是以来信贷资金来进行的。而随着经济结构的不断调整，这种过度依赖信贷资金的经济循环方式将带来远期的金融风险。当前，房地产行业的资金循环结构可以总结为：房地产开发商从银行进行贷款，建筑施工企业从银行获得流动自今年贷款，通过预售以及销售等方式从银行处获得按揭贷款。这使得整个房地产开发过程的所有资金都来自于信贷资金。当房价持续上涨时，这种资金循环方式并没有什么风险，对银行而言，借贷给开发商以及购房者的资金都属于优质资金，能够获得丰厚的收入；但是一旦房价大幅下跌时，购房者和银行都将蒙受巨大损失。这种远期金融风险必须在调控过程中予以重视，并予以解决。

但是，房地产实施房产开发时并非由于市场上没有资金。主要是由于资金配置不平衡导致的。首先，房地产开发商的融资渠道受限，必须从隐含获得信贷资金；其次，市场上大量的民间资金得不到合适的投资渠道，只有依靠买房来抵御通货膨胀带来的经济损失，以此来实现自身财产的保值。而大量的资金涌入房地产市场带来的结果只能使得供需矛盾更加激化。

五、经济结构调整背景下房地产调控措施的完善

首先，应该对土地储备以及竞拍机制进行持续完善，充分发挥土地储备制度在调控土地供应量方面的作用。将当前单一的以供地计划确定供应量的方式进行改变。对于普通住宅用地而言，应该对招标、拍卖机制进行进一步的简化，实施“价高者得”的相对简单的方法。

通过发展房地产基金的方式积极引导资金向供应端转移。2010年，我国房地产市场涌现了约20只房地产私募股权基金，资金总和达到了500亿元以上。这个现象说明我国的房地产发展模式正在发送改变，已经开始从单一的开发建设向金融运作的方向转移。通过发展房地产基金，可以有效的调节供求关系，使得房地产从投资需求转向供给需求。同时，房地产基金的出现使得之前买房、囤房的资金向该基金中转移。使得房地产基金的资金储量不断增加，其投资房地产的优质资金也越多，带动了商品房的实物投资，符合我国当前经济结构调整的需求。

参考文献：