房地产开发成本管理研究

摘要:房地产行业在经历了狂热和低迷的跌宕起伏之后，目前正处于复苏阶段，但仍存在成本管理上的“三化”现象，房地产企业要想获得的更高的营业利润，在激烈的市场竞争中应加强成本管理，成本控制。从房地产开发企业的成本构成和管理责任提出房地产开发成本控制程序。

关键词:房地产 管理 成本控制

开发成本管理是开发单位的基本组成部分，对合理使用资金有着决定性作用。但是，由于房地产项目管理本身复杂和综合，结合工程活动风险的不可预测性，这带来了实际项目开发成本管理上的困难，如何保证工程质量的前提下，以最低的成本管理开发成本是核心内容。鉴于我国房地产项目管理制度尚不完善，成本管理并没有形成统一的管理，房地产项目管理的施工单位还需要从多方面来改善。笔者认为，房地产开发成本管理决定基本施工单位的发展方向，对其进行全面的分析具有重要的现实意义。

1房地产开发成本管理的基本内容

全面分析可能增加开发成本的各类因素是房地产开发成本管理的核心任务，并提出了控制措施。只要能保证工程质量的前提下，可能的话，减少浪费，提高地产项目的利用率，从而有效地提供开发成本预算和成本。对于基本的建设单位，房地产开发成本管理的基本内容，包括以下内容:

(1)对可能会增加开发成本的各种因素进行综合分析。

(2)当建设单位、客户和工程监理单位有该项目的共同意见时，确定一个具有法律约束力的合同，为后期工程争议提供依据。

(3)如果房地产项目建设过程中需要修改设计方案过大时，就要通过控制成本的变化来调整成本，确保项目投资的使用率最高。

(4)开发成本需要进行定期核查，确保动态超额现象在成本支出中不出现。

2房地产开发成本管理面临的主要问题

(1)预算编制。房地产项目管理过分强调在施工过程中成本控制的基本施工单位，而忽略了预算编制工作的重要性，从两个方面导致在预算编制方面问题:一是在预算方面的工程计算预算是不准确的。施工图设计的准确性是工程建设的基础上，由于不准确的预算计算，通常会造成工程建筑材料购买的错误，增加了开发成本管理损失和负面影响的成本。二是综合单价表错误。由于我国建筑市场管理混乱，在原材料价格，等级，税金和利润的标准方面是不统一的，但在预算编制过程中依靠综合单价套用，造成设备价格编译错误。

(2)变更造价控制。对于房地产项目建设，由于施工条件的限制，预计规划的疏忽，导致施工条件和设计方案的结构，材料，设备和人员编制等内容脱离计划方案，必须进行工程变更，因此开发成本管理是必要的调整，变更的成本控制就是为了解决这样的问题。在控制成本的变化现阶段施工单位反应迟钝，不按照房地产项目计划变更及时控制成本的变化，甚至还在使用原始资金投资项目变更项目，这将不可避免地导致的资金损失。

(3)签证控制。首先，签证较弱。根据个人的想法，许多业主干预建设工程中，临时对施工做出变化，而且没有要求变化的手续，也没有签证，它为后期解决纠纷埋下隐患，甚至有的单位甚至不知道哪些是处理与签证必须要收费。其次，缺乏规范的签证要求。现场签证的处理必须得到业主和工程项目业主，监理部门联合签署，才有合法权益。但是在签证办理的实际过程，不是按照相关程序执行。最后，过分强调了签证的作用，而没有根据实际情况灵活变化。各施工单位严格卡签证办理程序，导致在注册末期严格遵守的原则，对建设项目的优先级不区分，必须等待签证的处理，在漫长的等待的过程中必然浪费钱。

(4)结算控制。后期结算控制是房地产开发成本控制的重要组成部分，但是，在实际的工程中，因为大部分施工单位认为项目已完成，那么结算控制可有可无，误以为后期费用结算相当于所有的工程造价的合成，这将会导致失去了应用的开发成本管理的有效性。此外，工程结算控制方面由于建设单位的监管力度不够，使其后期结算费用的问题缺乏明确的反馈渠道，容易造成巨大的损失，对成本管理的发展直接造成的不利影响。

3加强房地产开发成本管理的措施

3．1制定合理的预算编制

建设单位要加强日常管理，确保所有员工能工作踏实，不会受外部因素影响预算计划。在充分熟悉了解配额的内涵，项目进度，辅助工程内容，工程量计算的基础上，还要做深入的市场调查，以掌握最准确的材料，设备，积极的探索施工现场条件，控制施工图预算调整建设内容，以确保数据来源于实践的基础上，以避免所有预算来自理论计算值。由于工程建设都在动态变化过程中的时间，因此，预算必须从实际出发遵守，确保预算以后充分发挥成本管理的价值。

3．2强化变更造价控制

(1)设计变更。首先，由于那些设计部门的错误或缺陷引起的变更费，以及采取的补救措施，如维修，加固，拆迁成本，由监理单位业主和设计部门协商是否赔偿;其次，设计变更应当被视为原施工图的一部分，所有的费用应该是一致的，并根据国家有关政策的承包费调整条款;最后，造成设计变更的延误，由监理工程师按照有关规定办理。

(2)材料变更。首先，按设计变更无论是否已全面实施，以确定是否发生重大变化，如果原设计已经落实，才要改变，应该明确标注，而且对材料成本做出相应调整;其次，在拆迁，拆除的材料，设备的情况下，或已完成，半成品加工是好的，但没有安装，监督人员负责组织建设单位应当回收利用;最后，材料和采购范围，供应应该完全符合原合同的内容。

3．3健全签证控制

签证控制，不仅可以保证成本控制是合理的，还可以为以后的纠纷成本的参考，它是开发成本管理的重要组成部分。因此，提高了签证控制具有现实意义。为了保证签证管制体现了实用性和合理性，必须实现以下几点:

(1)签证必须实现书写，所有的程序通过正常渠道获得。

(2)签证内容必须明确，项目必须明确，用量要准确，价格应该是合理。

(3)签证要领先现场施工，保证签证的时效性，避免等待签证而延误项目进度。

(4)签证直接负责人要给予足够的重视，遇到签证问题要进行协商处理，可以保证签证内容一一落实。

3．4完善结算控制

(1)检查建设项目竣工后的各项指标是否符合标准的批准文件，任何指标不能满足要求，将导致成本浪费。(2)检查更改签证。通过对变更签证的检查来明确工程调整后的责任方，避免了建设规模和项目投资的标准，成本造成的浪费，无法达到的目标。(3)检查隐蔽验收资料。隐蔽性是工程项目的重点部分，一些建筑单位刻意对其进行隐藏，隐藏在购买或建造材料工程方面的缺陷，增加施工项目成本。(4)核对单价。工程单位价格决定成本，严格的审计单价计价的原则，评估方法符合国家标准，所有价格都必须参与实际项目审计，保证规范上市后的项目，使结算控制发挥更大的价值。

4结语

开发成本控制成为房地产企业工作的重心，对房地产的发展以至国民经济的健康发展有重要意义。随着建筑业的不断发展，施工单位将面临严峻考验，房地产开发成本管理中发挥了它的发展具有决定性的作用。但是，由于现阶段我们对房地产项目管理的基本施工单位国内还没有形成系统性，导致成本管理实施过程中会遇到很多问题，因此，从不同的角度对房地产开发成本管理控制分析，以提高成本管理的发展水平和减少损失的成本。

参考文献

［1］吴平．房地产项目的成本管理方法探讨．工程技术，2009．

［2］欧阳克胜，曾雪云，王志超．浅析基本建设单位的房地产开发成本管理．财务会计，2010．

［3］胡海，毛佑飞．浅谈房地产开发成本管理与控制．改革与开放，2009．

［4］王恩茂，刘晓君．施工项目成本管理模式研究．建筑技术.2014

作者:黄强 单位:泉州市城建置业有限公司