房地产上市公司的偿债能力浅谈

摘要：新时代我国经济发展平稳，房地产产业作为我们经济发展的重要组成部分，是经济发展的晴雨表。对房地产的偿债能力分析，影响着房地产公司的生存和发展。房地产上市公司偿债能力是房地产上市企业信用评价的重要一环，有助于化解企业出现的信用危机。本文以100家房地产上市公司2013-2017年5年间的财务报表数据为依据，研究房地产公司偿债能力，有助于新时代房地产公司常态化发展。

关键词：新时代；偿债能力；房地产上市公司；分析

0前言

本文在剔除不符合要求的房地产上市公司（上市后房地产公司又退市，房地产公司报表数据缺失等）中选取100家房地产上市公司，通过对这100家房地产上市公司2013-2017年这5年的数据报表分析，研究新时代房地产上市公司的偿债能力，对于房地产公司业务调整，适应经济转型升级具有重要的意义。

1房地产企业偿债能力

通常情况下，房地产企业偿债能力指企业能偿还其在生产前、中、后的各种债务，房地产企业偿债能力的强与弱，是评价房地产企业财务状态与生产经营的好与坏，决定企业的未来发展。对于房地产企业的债权人、对房地产企业的投资者、房地产企业三方而言，偿债能力的高低影响着三方的利益。对房地产企业债权人而言，房地产企业偿债能力高，关系着房地产债权的本金与利息能及时取得，保障企业有充足的资金投入生产实践，扩大企业的再生产能力。对于广大的投资者来说，债权偿债能力高，意味着房地产企业的资金充足，企业能获得盈利，房地产企业的投资者就能获得投资收益。对于房地产企业而言，企业偿债能力高，意味着房地产企业经营状况好。反之，房地产企业经营状况较差，将会使房地产企业陷入生存和发展的困境，严重的导致房地产企业破产。

2新时代房地产上市公司偿债能力分析

2.1短期偿债能力指标分析-流动比率

流动比率能有效的反应出房地产上市公司的偿债能力高低与否，流动比率=（房地产上市企业流动资产/企业流动负债）×100%。从上表房地产上市公司流动比率计算表可以看出，2013~2017年这5年房地产上市公司总体比较平稳，流动比率平均值均在2左右波动。表明2013~2017年这5年房地产企业表现出短期负债偿债能力好，财务危机发生的概率相对较小。然而，从上表还可以得出，2014年前后房地产上市公司的流动比率变化大，究其原因是因为2014年受到国际形式与国家供给侧结构性调整的重大影响，房地产上市公司的偿债能力变弱。

2.2短期偿债能力指标分析-速动比率

仅仅通过流动比率还不能全面地反应出房地产上市公司的偿债能力，房地产上市公司的速动比率是对其补充指标，能更加全面综合地反应出房地产上市公司短期偿债能力。因房地产上市公司中，如果存在部分房屋未销售出去，将作为存货，会对房地产企业的销售额造成一定的影响。通常情况下，房地产公司如果存在较多的待售房屋，表明房地产公司存货占比越大，将影响房地产企业的现金流。公式：房地产上市公司速动比率=房地产上市公司速动资产/房地产上市公司流动负债。由上表2013~2017年这5年房地产上市公司速动比率数据可以看出，速动比率平均值均在0.7上下波动。结合房地产上市公司流动比率可以发现，房地产上市公司流动比率与速动比率正反比关系，流动比率高而速动比率低，表明房屋存货量大，很多房子卖不出去。这表明，房地产上市公司应积极采取措施，避免待出售的房屋存货积压而导致房地产上市公司现金流动性差。

2.3长期偿债能力指标分析-资产负债率

资产负债率与房地产企业的债务有着密切的联系，它们之间成正比关系，与企业偿还债务的能力成负相关关系。公式：资产负债率=（房地产上市公司总负债/房地产上市公司总资产）×100%通常，房地产上市企业的资产负债率在40%~60%之间是比较稳定的。但由上表可以看出，2013~2017年这5年时间内房地产上市公司平均资产负债率在65%上下波动，资产负债率从64.79%持续增加到65.77%。

3改善新时代背景下房地产上市公司偿债能力建议

3.1拓宽房地产上市公司融资渠道

随着国家出台各项控制房价的政策，各地政府积极响应国家号召“房子是用来住的，不是用来炒的”严格调控房价位，商业银行严格把控房地产企业的商业贷款，在房地产贷款的程序与审批环节上更加的严格，速度也变得更慢，造成房地产企业在短期内无法回笼大量资金用于房地产企业购买土地再生产。因此，房地产企业应创新发展思维理念，探索新的房地产融资渠道（增加股权资本，增发新股；发行债券，进行融资），充分发挥市场作用，融资多样化，提高房地产公司长期负债比率，减少房地产上市公司的财务风险，保障房企资金充足，促进房地产企业平稳发展。

3.2改善房地产上市公司负债结构

房地产企业，通过投入大量人力、物力、财力用于购买土地来抢占市场，为后续开发房地产做好相关的准备，这造成致大量资金积压在购买土地上，从而提高房地产企业资产负债率。但是，对于房地产企业来说，资产负债率应该处于一个恰当的水平，负债率过低不利于房地产上市公司扩大规模，处于保守状态；负债率过高会导致房地产上市公司出现资金链紧张导致财务风险。因此，公司要把握控制好自身的资本结构，使房地产上市公司资产负债率达到一个均衡的水平。因此，房地产上市公司应适当地调整公司的负债结构，减少短期借款与房地产企业预收款项之间的权重，适当增加房地产上市公司长期借款的比重，保证房地产上市公司健康和稳定发展。

3.3房地产上市公司应优化配置其债务的期限结构

房地产上市公司应优化配置其债务的期限结构，制定长期稳定的财务计划，使房地产上市公司的债务长期均匀稳定。房地产上市公司通过合理配置其债务期限结构，才能够有效地减少大量流动债务，有的甚至能够有效地避免房地产企业资金不足的风险。通过优化配置房地产企业债务的期限结构，能够有效规避企业财务风险，能够有效的提升其偿债能力水平，从而使得房地产上市公司能够维持平稳快速的发展。

3.4房地产上市公司应提高无息负债的管理与利用水平

因房地产企业多数负债都是来自于各种商业银行借贷，而银行借款率远远高于商业信用率对偿债能力指数的影响。因此，要优化房地产上市公司的偿债能力，提高无息负债的管理与利用水平，需要从以下两个方面着手：第一，通过优惠套餐开发房地产放贷产品，强化房地产企业与各种商业银行的多种合作关系。第二，提升房企自身良好的商业信誉，使其在房地产行业拥有良好的美誉度，有助于房地产企业提升抵御市场经济波动带来的财务风险，促进房地产上市公司健康发展。

3.5房地产上市公司应积极开展多元化经营业务

目前，我国房地产企业主要还是依靠房地产销售人员，销售房子来获取收益。这个单一的经验渠道，不利于在激烈的房地产行业中取胜，容易造成大量的房地产上市公司因房子销售难，而造成资金链断裂，制约房地产企业常态化发展。因此，房地产上市公司应开拓思维，积极开展多元化经营业务，保障房地产上市公司有充足的现金流，以弥补房地产上市公司在单纯销售房子上现金流差的不足的状况。例如房地产公司可以提供现代化的物业服务，把一部分房子先出租出去既能获得租金收入又能获得物业收入；同时在一些商圈可把房地产改成酒店、商场经营，获取酒店与商场租金收入等等。通过积极开展多元化经营业务，实现房地产上市公司业务多元化，降低房地产上市公司资产负债率，减少政府对房价调控带来的财务风险。

4结论

因房地产产业是一个有着自身的特殊性的行业，大量的房地产企业都是高负债运作，容易出现资金链断层的风险。本文通过研究2013~2017年5年的房地产财务报表数据，分析其负债偿债能力，得出房地产偿债能力受多种综合因素影响，房地产上市公司的偿债能力较差等问题。房地产上市公司应高度的重视，通过拓宽融资渠道、优化资源配置、开展多元化经营业务等措施，来提高房地产企业偿债能力，保障房地产企业健康可持续发展。

参考文献：

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作者：吕家天 单位：福建农林大学东方学院