房地产项目环评影响要点探讨

【摘要】房地产项目具有既是污染源又是敏感保护目标的双向特点，结合项目所处区域、周边环境情况，有针对性的、客观、真实的对该项目主要关注的选址合理性、运营期间环境影响等方面问题进行详细的分析、评价，并提出相应的治理措施，可有效的减少或避免环境污染纠纷，更好的完成环境影响评价工作。

【关键词】房地产项目；环境影响评价；关注点

0前言

随着我国经济社会的持续发展和城镇化步伐的加快，城市居民不断增加，房地产业近年来呈蓬勃发展之势。作为建设项目，在施工与运营期间，不可避免地对周边环境会造成污染和破坏。如果只按房地产环评教材所关注的内容去评价房地产项目的环境影响，就会感觉房地产项目几乎不会引起什么环境问题。而实际上，因规划不合理或规划执行过程中的随意性，导致居住小区与工业区、商业区混杂，随着公众环境意识的提高，围绕住宅小区产生的环境纠纷日益增多，这些已成为区域不可忽视的不稳定因素。因此根据居民小区所在区域环境情况及自身特点，从环保角度对房地产项目主要关注点进行合理性、可行性分析十分重要。

1房地产项目环评概述

房地产项目环境影响评价，主要是对该项目在施工及营运过程中可能对项目周围环境造成的影响及项目周围环境可能对项目造成的影响进行全面细致的调查、预测和评价的过程，并再经科学分析后针对主要关注的环境问题提出相应、合理、切实可行的防治措施及对策与建议[1]。对主要关注点进行合理的环境影响评价不仅能够确保房地产项目的综合质量，也能够避免一些由于环境信息的偏差或缺失带来的后续问题，同时也为经济与环境的协调发展以及社会的可持续发展提供保障。

2主要关注点

2.1选址合理性

房地产项目环境影响评价中首要关注的问题就是选址与规划的合理性。选址首先应符合城市总体规划，同时符合当地的相关环保政策；其次对周边市政基础设施配套情况进行调查，分析其是否具备必要的建设条件；最后对项目周边环境进行详细调查，了解周边污染源的分布情况，选址时既要避免在周边企业的卫生防护距离内，也要避开周边的重大环境风险源。对于工业企业搬迁后的土地用作住宅小区开发的，在环境影响评价过程中必须对建设用地原有使用用途进行详细调查。通过现场调查和现状监测，防止建设用地性质变更可能带来的污染隐患。若发现土壤、地下水受到污染，应在环评中提出相应的功能修复方案，防止遗留的环境污染问题对将来入住居民产生不良影响，避免产生环境纠纷。

2.2项目自身对周边环境的影响

房地产项目施工过程中对周边环境的影响属于暂时性的，随着施工期的结束而消失，因此房地产项目自身对周边环境的影响主要存在于营运期。主要来自于小区内配套设施产生的噪声、振动及恶臭等。

2.2.1设施运行过程产生的噪声及振动容易引起扰民问题。针对这种情况，首先考虑小区平面布局的调整，在无法调整的前提下从噪声源头和中间环节采取相应的措施。采取的措施主要为选择低噪声设备、基础减振、隔声等常见的减噪、减振措施[2]。但针对某些集中性高噪声源，如无法实施市政集中供热的小区内自建空气能泵站用于集中供热，应咨询噪声专家及相关专业施工、运营部门进行合理设计、减噪、减振，避免对周边居民日常生活产生影响。

2.2.2恶臭污染主要来源于中水站和垃圾转运站。

①中水站恶臭影响从节约水资源、创建绿色生态小区的角度出发，目前大部分新建小区内均设置中水回用设施，同时也产生了发酵臭气的污染。小区中水站因其处理规模小且多为地埋式设置的特点，为封闭运行、恶臭集中收集及处理创造了有利条件。目前对中水站恶臭采取的主要处理方法为以管道收集尾气，管道上设置引风机，使整个系统处于负压状态，后经活性炭过滤器或生物除臭装置等处理后达标排放。

②垃圾转运站恶臭影响部分规模较大或距离城市建成区较远的小区内会设置垃圾转运站，一般采取全封闭压缩式管理，实现垃圾减容运输，减少运输过程中的能耗及二次污染。垃圾中转站在实现自身价值的同时，也带来了压缩垃圾渗滤液、发酵臭气的污染。垃圾渗滤液浓度较高，收集后一般通过环卫部门专用罐车运至垃圾填埋场污水处理站处理；由于垃圾转运站一般设置在地上且采取全封闭式管理模式，因此目前主要通过采取在生活垃圾上喷洒除臭剂、做到日产日清并严格按照《生活垃圾转运站技术规范》（CJJ47-2006）中相关规定设置转运站与周边住宅楼距离及四周绿化带宽度等除臭措施。

2.3周边市政设施配套问题

房地产项目周边市政设施配套问题主要关注周边市政供暖管网、给排水管网等分布现状及是否能在小区投产前与小区内管网对接等问题。其中，环境影响评价中主要关注的无疑是小区周边市政污水处理设施、污水管网的分布情况及小区投产后生活污水的排放去向等问题[3]。周边市政污水处理系统配套完善的小区，其生活污水处理方式是最简单的，即：部分污水先经区内自建中水站处理后回用于区内绿化、道路喷洒等，剩余部分则通过周边市政污水管网排入配套市政污水处理厂处理或者全部依托市政污水处理厂处理。但周边市政污水处理系统配套欠缺的小区，则需认真调查，根据所处地理位置环境情况及近期规划对小区内生活污水的处理方式及排放去向进行合理的分析。

2.4周边外环境对项目的影响

居民小区本身就是环境敏感点，其对周边环境的影响相对较小，但忽略外环境对小区的影响就容易引起纠纷，因此需做好小区周边外环境的调查工作。外环境对小区的影响主要表现在周边工业污染、城市交通噪声、临近铁路的振动噪声及高压输电线、发射塔电磁辐射等。在环境影响评价过程中应明确提出小区与周边污染源是否满足环保部门和城市规划部门等规定的安全防护距离，对居民住宅提出满足国家及地方相应标准的防治措施，必要时对小区规划及平面布局等提出相应调整建议。

3结语

房地产项目环境影响评价应结合居民小区既是污染源又是敏感保护目标的特点，结合项目所处区域、周边环境情况，有针对性的、客观、真实的对该项目主要关注的问题进行详细的分析、评价，并提出相应的治理措施，使环境影响评价工作能够突出重点，为建设单位的决策提供合理、可行的建议，减少或避免环境污染纠纷，为环境保护行政管理部门审批提供科学依据。

【参考文献】

［1］张麟.房地产项目环境影响评价实践研究[D].四川农业大学，2013，6：7~10.

［2］孙英杰,何亚红,宋旭鹭等.城市住宅类房地产项目环境评价要点初探[J].青岛理工大学学报,2009,30(3):109～112.

［3］蒋宏国，蒋雅.居住小区环评浅论[J].绿色科技，2013(10).

作者：姚坡 单位：山东省建设发展研究院