房地产企业土地增值税税收筹划

摘要：本文在简要介绍土地增值税的基础上，分析了房地产企业土地增值税税收筹划的优势，进而提出了有关房地产企业土地增值税税收筹划及清算的技巧，以求明显缩减房地产企业的成本支出，对其以后的发展有所益处。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划；清算技巧

伴随着我国房地产市场的发展，房地产企业的税收也在持续增多，税收金额也是一笔很大的数目。房地产企业的高管人员及财税人员如果进行一系列完备的税收筹划，不但可以缓解企业的税收压力，增强企业的获利能力，而且有助于缩减企业的税收风险，更加迅速的实现企业的价值追求。

一、土地增值税概述

土地增值税的实施目的是适当增强国家对房地产开拓、业务行为的全面调控，限制土地炒价现象以保证土地的合理使用，进而维持国家稳定。土地增值税具有如下几个特征：一是征税范围相对广；二是利用扣除法得出增值额；三是采用超率累进税率；四是按照次数征税；五是纳税时期、纳税方式依据房地产转让的现状确定。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的优势

（一）有利于完善税收法律

在税率上，土地增值税采取了累进计算法，按照纳税义务人增值率的差异而选取对应的税率。在土地增值税税收优惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免税，增值率20%是关键的标准。一旦增值率高于20%，就不可以免税。针对一般住宅而言，可在税收优惠政策下进行适当的税收筹划。比如可依靠税收筹划适度压低楼房售价，这样不仅能避免减少企业的税前收入，还很有可能带来税前收入的增多，这是由于在有差别的筹划方式里，所降低的土地增值税额度不一样。如此特别的税收优惠政策给房地产企业土地增值税税收筹划带来了契机，所以，在筹划时要适当的运用。此外，在进行筹划时，必须明晰其各种条件，比如与一般标准相符的小区住宅，在售出房屋时，其升值额扣掉项目金额的比重必须少于20%。如果企业的房地产项目是多个项目的结合，还要分别算出其增值额，不这样做的话就无法利用有关的税收待遇。

（二）有利于全面调控

加大对房地产的全面调控，能够推动我国经济更上一个台阶。税收政策属于宏观调控中的关键举措，对于房地产行业的成长有着关键的推进作用。比如房地产企业可依据土地增值税的有关优惠政策决定是否注资和开建，以便减轻企业的资金压力，从而使企业获得很大的利润。另外，税收政策还有利于国家调整产业构成，实现市场资源的最优分配，推动经济的繁荣进步。

（三）有利于增加房地产企业的收益

依靠土地增值税税收筹划，不但增强了企业的缴税认识度，也使企业的财务管理水准上升到了一个新层次，进而提升企业的运营收益。针对房地产企业，在支出、盈收等因素确定的情形下，缴税金额与税前利润二者是此起彼伏的关系。经过税收筹划后，可以帮助企业采用适当的避税手段减少企业的纳税金额，这对提高企业的运营效益有着关键的推动作用。

三、土地增值税税收筹划及清算技巧

（一）全面利用税收优惠政策

在税率上，土地增值税采取累进计算法，按照纳税义务人增值率的差异而选取对应的税率。在土地增值税税收优惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免税，住宅增值率20%是关键的标准。一旦增值率高于20%，就不可以免税。针对一般住宅而言，可在税收优惠政策下进行适当的税收筹划。比如可依靠税收筹划适度压低楼房售价，增值比例不同，税率也不同，在税率临界点的基础上，计算出降价金额与税收的数值相比较，适当降价或许能增加税前收入，降低税负，使公司利润增大。并非销售价额越高公司利润越大。这是由于在有差别的筹划方式里，考虑土地增值税的同时，也需兼顾增值税及其他税种。对于成本的加计扣除费用的列支也是筹划的重点，成立项目部，其成员的所有费用列入开发间接费而并非期间费用，计入的科目不一样，直接影响着土地增值税额。一块地上，土地增值税可以按办理建设工程规划许可证的时间不同而进行分别清算。如果一块地上有高层、别墅及商业办公楼等，合在一起清算，根据这块地的容积率按照建设面积分摊的话，高层增值很少；但对于别墅来说，增值很大，土地增值税按累计税率交纳非常不合适，这些问题就是筹划的重点，预测收入、成本、费用、税金等，适当的分开申办建设工程规划许可证，可以少交纳土地增值税，实现企业价值的最大化。根据清算政策，公司可以选择先盖什么、后盖什么，因清算日期不同，对公司的现金流及税负也有一定的影响。

（二）恰当选取清算的时点

当前，国家在征缴土地增值税时，采用了预征的方法，对预征率统一确定后，在项目核算完毕后计算土地增值税。房地产企业在拿到预售资格后所获取的资金收入依照固定的预征率上缴土地增值税，当项目符合增值税清算前提时再按规定核算。当前，我国各地政府在土地增值税预征率制度上还有着相当明显的差别，在对其进行预征时，如果应缴纳税款的额度高于清算时应缴纳税款的额度，就要立刻进行清算；如果土地增值税预征要缴纳的税款额度低于土地增值税清算要缴纳的税款额度，就要延迟清算。在详细的筹划方案里，企业必须关注对房地产项目清算时点的选取，当土地增值率低于其临界值时必须尽早清算；与之相反，必须延迟清算。还要注意的是，必须在项目符合清算条件前的筹划清算时点，唯有如此才可以增强企业在清算时点上的主动性，最大限度的为企业争取利益。

（三）适度明确可扣除项目金额

土地增值税应缴纳税款的多少，同所扣除的项目数额有着不可分割的联系。适度的明确可扣除项目的金额，可以大幅度缩减土地增值税税额。借助税收筹划，可以明显增多税前利润；虽说在筹划的过程中，容易产生扣除项目金额增多的状况，但是，基于整体的税收利润比较大，依然可以弥补项目金额过多的窘境，实现筹划的目的。针对可扣除项目金额，需要参考企业的现实状况，选取适当的额度，使税前利润抵达最高值，最终落实税收筹划的目的。

（四）合理参考土地增值税的征税范畴

房地产企业在开发建立住宅楼时，在一些情形下可凭借选取合作伙伴减少税负，国家在有关税法中也有类似的规定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值税。若是对土地项目开拓，建成住房楼，那么在出售住房时，就要依照确定的税率缴纳土地增值税。房地产企业在确定合作搭档时，必须切实思考这个层面，合理参考增值税对征税范畴的界定，然后作出纳税筹划。除此之外，还可利用房地产的代建房来减少税款。房地产企业在代建房屋的过程中，获得了相应的代建费用，但是这种代建费用单纯是房地产企业的劳务费用，而竣工的房舍在未移转所有权的前提下，是无须缴付增值税的。此种代建房屋的方式，房地产企业必须首先斟酌最后的房屋用户，然后进行适当开发，进而在一定范围内减少税款。

（五）科学选择利息支付方式

房地产企业在上缴土地增值税的时候，可借助借款利息支付方式的差异来做纳税筹划。从如今借款利息扣除的限额手段来讲，大体有如下两类：其一，在银行同期借款利率中，依照可扣掉的最大额度来扣除；其二，把利息费同其他费用相结合，大体上根据税法确定的原则，即按房地产开发成本的10％以下扣除。不一样的利息支付方式，所产生的减税成效也不一样，这样能够为房地产企业实现减税目的提供可靠参考。

四、结语

由于土地增值税税收筹划关涉到房地产开发的各个环节，对企业的财务活动而言，必须确定恰当的筹划管控方案，使企业的管理和决策具备可靠的参考，从而缓解企业的资产压力，提升企业的运营成效。

参考文献：

[1]周文新.土地增值税清算制度下的税收筹划问题研究[D].上海海关学院，2015.

[2]刘君丽.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].财经界(学术版)，2016（03）.

作者：程瑞芳 单位 ：青岛黄海置业集团有限公司