房地产企业土地增值税税收筹划分析

摘要：土地增值税是对房地产开发企业收益比较大的一种税种，那么如何有效地进行土地增值税税收筹划工作，怎样减轻企业的纳税负担等事项便对企业有着非常重要的现实意义。国家税务局曾经颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，虽说我国土地增值税早已从预征制转变为了清算制，但对房地产商还是有着或多或少的影响。本文将对该问题进行简要分析，提供部分参考。

关键词：房地产企业；土地增值税；税收筹划

一、土地增值税与税收筹划的含义

税收的筹划，即企业于合理的经营领域中，要采用缴税时间的顺序及渠道来减少相关税负的成本，秉承着经济效益型、整体性、谨慎性、合法性与时效性等特征。经济效益性说的是这项工作要降低税负的成本，将企业利润最大化的彰显出来，当利润超过成本时，才得以进行充分可行的筹划工作；而整体性则指的是，企业在进行税收筹划时，要放眼未来，从今后的整体收益入手，不可仅为了当下的利益而损害公司及企业的长远利益；谨慎性则要求企业在税收筹划过程中要有着底线，不可将所作所为变成违法行为；合法性指的是税收筹划工作要在法律许可的范围内进行，不能有偷税漏税的行为出现；时效性是说税收的筹划工作要依照着国家政策与企业发展情况进行，不能脱离实际。增值税囊括着加工、修理、进口、销售等多种领域，无时无刻不再进行着流转与抵扣，于税理而言，它还可以在生产的商品进行流通后依照着相关价值收入税款。现如今，经济迅速发展，促使我国的房地产市场变得热闹繁荣起来，有关企业也得到了迅猛的发展，纳税规模不断扩大。房地产开发商所涉及的税款有着耕地占用税、土地增值税、营业税、印花税和企业所得税等多种税款。其中土地增值税的税负占据着百分之五，有些年份能够达到百分之十。所以企业管理人员要对房地产的土地增值税进行细致的筹划工作，使其能够达到起到科学有效的避税作用，以此来展现出房地产企业的最大化效益，保持自身企业能够稳定有效发展。

二、营改税对土地增值税的影响

营改税对土地的增值税也是有着重要影响的，营改增不仅可以让土地的增值税从之前的价内税转变成价外税，还能够使缴纳的基数从之前的含税变成不含税。所以，在营改增的政策颁布之后，部分企业会在不含税的收入领域降低增值额度，继而降低税负。与此同时，营改增可以让企业把土地的成本当做扣除的项目之一，可成本在核算方面仍是以发票为主。所以，当成本是普通发票时，便可以扣除上面的相关金额；当成本是专用的发票时，便能够依照着除去增值税税额之后的数额进行相关的扣除，该方面经常会出现在流程的处理问题中。增值税对企业的收益也有着非常大的影响，因为土地增值税会要求企业通过对项目的分析来开展相关的清算工作，导致企业不能从土地囤积中达成升值的目的，需要对相关项目进行有效地开发，促使利润最大化。

三、房地产开发企业的土地增值税

在当前的经济发展背景下，许多人都会从商品生产与经营中了解增值税的概念，能够将货物作为单位加深认识，彰显出这一项货物在经历了生产与流通环节后所出产的增值额总和，即最终的销售价值。土地增值额的多少是受所转让房地产收入额与扣除掉项目资金这两个因素所决定的，税法中也有着明确的规定。

（一）收入额的确定纳税人在对房产转手的过程中取得的相关收入，即货币的收入、实物的收入及其他的收入，且都具有一定的相关经济利益，不能够在其中减免掉相关的成本与费用。实物的收入也要依照着市场中赋予的价格，来转换成货币的收入。与此同时，无形资产的收入也可以对其开展相关的评估活动，在明确它的价值之后进行折算。收入为国外的货币时要按照收取当天的市场价格进行核算，换成人民币后再计算出增值税的税额，就算在分期收款中获得的外币也要按照当天实际的汇价进行核算。

（二）扣除项目与金额当房地产商转让的增值额与计算应该纳入土地增值税的数量确定后，便可以从房地产转让的收入总额度中除去项目与它的相关金额。当土地的使用人要把建筑物与其他的附着物使用权出售给买受人的时候，可以从收入的额度中扣除掉相关的项目与金额。纳税人在取得了土地的使用权之后，便可以将商品房建造起来，然后将建造的商品房与使用范围之内的土地使用权共同出售给买受人，并从中扣除相关的项目与金额。另外，纳税者除了这两种情况外的其他房产，例如旧房与旧建筑物的出售，则可以允许从中扣除项目与相关金额。

四、土地增值税在房地产企业中的税收筹划研究

（一）运用清算技巧，降低企业税负清算技巧的合理使用属于当前税收筹划的关键方法。企业人要对时点进行适度的延迟清算，减少房产企业的资金占用数量，促使企业可以把资金有效投入到应用的项目当中，以此达到资金的增值循环效果。另外，企业通常会先对税负成本小的项目进行缴税，之后再去缴纳税负比较大的项目，继而将企业的资金使用量减少。这样的清算方式要在国家的清算时限中展开运用。企业还要科学有效的增加一些抵扣金额，例如有些企业不含税的售价为一千万元，在增值税率是百分之十一的基础上就会使他们的开发成本变为六百多万，开发的费用和扣除的加计金额就变成了近两百万元，总共是八百万元。之后企业如果依照着百分之十一的税率开展计算的话，便会得到进项的税金为六十七万元，应该缴纳的税额在四十二万元；根据百分之十二的比例来对城建和教育费进行缴纳的话大约在五万元左右，它的增值额度近两百万元，增值率近百分之二十五。由此计算得出，土地的增值税大约近六十万元，增值率也要高于百分之二十，所以需要缴纳一定的土地增值税。因此，企业要合理的增加能够抵扣的金额，继而降低税负，有效使用清算的技巧来满足房地产企业的税收筹划工作。

（二）借助利息费用，进行有效筹划土地中的增值税制度在房地产的开发过程中起到很重要的作用，作为财务费用的利息支出方法也有着两种。首先，房地产项目能够依照着转让分摊且提供出金融机构等证明的，都要根据收据来扣除相应的资金，可最多也不可超过商业银行中同类同期贷款所清算出来的数额。在其他的房地产开发费用上，企业要根据土地的使用权限来将相关金额支付出去，并与房地产开发所使用的成本数额结合起来，成为合计数。合计数要在百分之五之内相继扣除。其次，不能够通过房地产项目的转让来提供出一定金融机构证明的，便可以将开发的金额用以上合计数的百分之十之内进行扣除。因此，如果企业想要通过债款来筹资的话，那么便需要在将来支付高额的利息费用，还要提供出贷款的证明，并把利息费用加入到房地产扣除标准当中。假如企业想要借助权益的资本来进行筹资的话，那么利息便会很少，不用将其纳入分摊的利息之内，继而根据合计数的百分之十来进行扣除。可是在管理与销售费用方面，是时常根据实际的支出数额来进行扣除的，假如企业财务人员不对这一事项提前筹划的话，那么便容易出现不一致的项目所承担的经费也不一致的问题，继而导致增值率不一样，产生税款多交的现象，所以要对其进行提前的筹划。在筹划的过程中，企业可以将总部人员向外分流，或让他们到房地产的具体项目中进行兼职。例如，某个总部的领导就可以兼任该房地产项目的负责人士，让他在满足总部工作需求的同时也融入到这一项目的管理工作当中，使这个人的相关费用分摊到房地产开发成本当中，不仅能够减少过程中的经费，还可以提高房地产的开发本额。企业在不提升开支成本的情形下，便能够增加土地增值税中所允许扣除掉的相关数额。

（三）使用起征政策，享受相关服务我国法律有着明确规定，纳税人所建造的普通住宅在出售过程中，若增值的数额没有超过应扣除金额百分之二十的，则可以免除掉土地增值税。企业财务人员要充分利用这一起征点的特性，为税务筹划工作提供出适合的条件。但在使用时也要明确企业所创建出的房屋要与当地的住宅标准相符，属于居住型住宅，并在出售时，增值额度所占扣除项目的比例不可超越百分之二十，若在百分之二十左右时，税负便容易产生幅度非常大的跳跃性，所以企业要充分关注税收的成本对盈利与现金的多元影响。另外，企业如果既建造普通的住宅区，又做其他的房地产开发，那么便可以将增值额分开核算，若不能分开核算，就会导致无法将增值额度划分清楚，建造出来的普通住宅标准也不能享受税收优惠的服务。

（四）分散经营收入，结合优惠政策将经营收入进行分散来展开税收筹划一般的方法为把能够分开且单独处理的事项从房地产中剥离开来，例如其中的装修工作。许多企业在房产出售时，经常喜欢整体性进行，不能将分散的技巧运用其中，虽说可以避免麻烦，但却不利于缴税的避免。所以，企业要在简单的装修事项上做一些“文章”，把它当成业务来进行单独地核算，继而实现对房地产销售的税收筹划工作。税法中明确规定，对一方出地、一方出钱这样的合作建房类，在住宅建成后根据相关比例进行分房且自己用的，可以暂时免除征收土地增值税。企业要根据这项优惠的政策来起到双赢的效果。若房地产企业购入了一块土地的使用权打算修建住宅，那么这个企业就可以利用预收购房资金的方式来当做合作建房的金额。通过这样的方式，就可以构建出一方出土地，另一方出资金的良好条件。另外，房地产商在对剩下的房产进行出售前，可以不采用缴纳土地增值税的形式，当建成之后对房产进行转让时才用缴纳土地的增值税款。

五、总结

总而言之，房地产企业可以高效地使用清算技巧，充分进行税收的筹划，以此降低企业税负，并借助利息费用，进行有效筹划；使用起征政策，享受相关服务；分散经营收入，结合优惠政策这几大关键方面，提高税收筹划工作的时效性。

参考文献：

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[2]朱渝梅,高立.房地产项目纳税筹划浅析——以综合体项目为例[J].中国中小企业,2019(08).

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作者：毛宁 单位：西北大学现代学院