房地产企业增值税税收筹划研究

摘要：作为我国重要经济支柱的房地产业，其经营具有资金规模大、产业链条长、税收成本高等显著特征，唯有强化基于增值税的税收筹划，才可有效防范“营改增”后出现的房地产企业税收负担不降反升问题。本文首先阐释房地产企业增值税税收筹划的重要意义和整体思路，而后重点从增值税和土地增值税两个重要税种论述房地产企业增值税税收筹划的对策建议。

关键词：房地产企业；增值税；税收筹划；研究

伴随我国税收管理体制改革的纵深推进，尤其是2016年5月1日全面实施的“营改增”税制改革，为新时期各级各类企业的税负降低并有效避免重复纳税做出了重要贡献。然而，考虑到房地产业经营具有资金规模大、产业链条长、税收成本高等显著特征，加上增值税相对于以往营业税更加复杂，房地产企业唯有强化基于增值税的税收筹划，才可有效防范“营改增”后出现的房地产企业税收负担不降反升问题。

一、房地产企业增值税税收筹划的重要意义

一直以来，房地产业就是我国经济发展的支柱产业，尤其是进入新常态和新时代以来我国房地产业的发展，逐步进入分化、调整和变革时期，一边是去库存压力很大，另一边是房地产泡沫持续放大。在此背景下，我国管理当局先后多次通过税制改革，来引领房地产业健康持续发展。当然，打铁还要自身硬，我国各级各类房地产公司要着力加强内涵建设，以增值税税收筹划为抓手，推进自身和整个行业乃至国民经济稳健发展。首先，房地产企业强化增值税税收筹划，有利于提高自身的税收收益，并以此为基础提高自身的比较优势和市场竞争力。增值税税收筹划，对于房地产企业来讲，绝不是偷税漏税，而是依法合理避税，切实提高自身的税收利益。面临管理当局日益加码的宏观调控政策，房地产公司要适应形势发展要求，依法依规合理争取自身利益，妥善处理增值税税收筹划问题，为企业各项业务开展提供充足的财力保障，切实降低自身的税收负担，提高市场竞争力。其次，房地产企业强化增值税税收筹划，有利于自身提高纳税意识和增值税筹划能力，切实防范涉税风险。实际上，房地产业的发展具有链条长、涉税项目多和财务风险大等特征。新时代，房地产企业强化增值税税收筹划，不仅有助于管理当局税收征稽和管理，还有助于房地产企业自身科学防范经营风险。最后，房地产企业强化增值税税收筹划，有助于自身商业模式的完善。新形势下，房地产企业的增值税税收筹划，具有十分重要的宏观意义和全局意义，不仅可以提高经济效益，还可以引领房地产企业调整和优化发展战略，完善内部管理，重构商业模式，实现可持续发展。

二、房地产企业增值税税收筹划的整体思路

新时代，我国各级各类房地产企业强化增值税税收筹划，是一项复杂的系统工程，必须明确思路，做好规划，确保增值税税收筹划稳步推进，并取得预期效果。总体来看，新形势下我国各级各类房地产企业强化增值税税收筹划，要牢牢坚持三大思路原则，即及时把握国家政策、系统开展业务培训、强化内部合作配合。首先，我国各级各类房地产企业，要及时把握国家最新的财经法规，尤其是与房地产税收密切相关的税收政策，并努力做好解读和认知工作，为后续税收筹划奠定坚实的基础。自从2016年5月1日营改增全面实施以来，我国管理当局为了加快推进放管服改革，围绕税收政策优化颁布实施了一系列新的财经法规，尤其是2018年4月以来财政部和国税总局先后颁布了多项税收政策，比如《关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32号)、《关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》(财税〔2018〕33号)，《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》(国家税务总局公告2018年第18号)等。因此，我国各级各类房地产企业在进行增值税税收筹划时，一定要弄清楚最新的税收政策，切实做到增值税税收筹划有的放矢、应筹尽筹。其次，我国各级各类房地产企业，要着力做好增值税税收筹划的业务培训工作。从某种意义而言，房地产公司的增值税税收筹划，需要财务、法务、成本、营销等多项专业知识，要想取得预期的效果和目标，公司相关人员必须要精通相应的专业知识。也许，有人会说这些完全可以向税务师事务所进行外包和咨询，但是别忘了外包是不可能的，毕竟这里面会涉及商业秘密，即便是咨询大都是总体性的指导意见和方针，具体的筹划业务还需要公司内部人员进行操作，因此强化内部培训十分必要和重要。最后，我国各级各类房地产企业，要强化内部沟通和配合，共同为增值税税收筹划添砖加瓦。增值税税收筹划工作，绝非仅仅是房地产企业财务部门的事情，而是需要营销、策划、开发等多个部门的配合，才可以获得丰富、及时和准确的资料，切实规避筹划和业务的“两张皮”现象出现，提高筹划质量和效益。

三、房地产企业增值税税收筹划的对策建议

1.增值税的税收筹划策略

从某种意义而言，新时代我国各级各类房地产企业的税收筹划重点是增值税业务筹划，特别是全面实施营改增以来，增值税和土地增值税日益成为房地产企业增值税税收筹划的核心领域。具体而言，新时代我国各级各类房地产企业在进行增值税税收筹划时，要根据现有税收政策法规围绕三个方面进行税收筹划，即精心选择计税方法、不断提高精装房开发比例和灵活运用销售策略。首先，我国各级各类房地产开发企业，在进行增值税税收筹划时，要合理选择计税方法。众所周知，我国现行的《增值税暂行条例》明确规定有三种计税方法，即一般计税方法、简易计税方法和扣缴计税方法。房地产企业在运用时，要按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税［2016］36号)相关规定，可以对2016年4月30日及以前开发的项目选择基于5%的简易计税方法，从而避免采用11%的高税负计税方法进行合理避税。其次，我国各级各类房地产开发企业，在进行增值税税收筹划时，要逐步扩大精装房开发比例。据统计，目前我国房地产市场上开发商提供的精装房比例不到35%，与欧美日韩等发达国家还有很大的差距。按照现有的税收法规，房地产企业开发精装房，可以通过获取更多的固定资产和物料增值税发票，进而增加抵扣数额合理避税，切实实现增值税税收筹划的目标和价值追求。实际上，我国各级各类房地产企业开发更多的精装房，不仅具有良好的税收筹划收益，还有助于贯彻中央提出供给侧结构性改革，助推房地产业转型升级发展，更有助于减少建筑垃圾建设美丽城市。最后，我国各级各类房地产开发企业，在进行增值税税收筹划时，要灵活应用房屋销售策略。根据我国现行的《增值税暂行条例》，房地产企业在销售房屋时先开具发票的，纳税义务为开具发票的当天。为此，在具体操作中房地产企业可以根据每月的销售合同进度，灵活掌握和安排开票数量，尽量不提前开具发票，从而实现纳税义务的合理延迟，更有助于巩固企业的现金流，科学规避财务风险。

2.土地增值税的筹划策略

房地产企业经营的最大特征就是不动产性，主要是基于国有或集体土地的房屋不可移动性，因此对于税收筹划土地增值税应当成为房地产企业的增值税税收筹划的重点和关键。按照我国现行的税收法规，我国各级各类房地产企业在进行土地增值税税收筹划时，要重点从两个方面进行合理筹划，即合理利用土地增值税税收优惠政策进行土地增值税税收筹划和合理增加扣除项目进行土地增值税税收筹划。首先，我国各级各类房地产开发企业，在进行土地增值税税收筹划时，要合理利用土地增值税税收优惠政策进行税收筹划。在具体操作中，我国房地产企业可围绕现行的《土地增值税暂行条例》中20%的“避税临界点”进行理性选择，尤其是在进行普通房屋销售时，必须要精心衡量高售价带来的收益和放弃免税额之间的得失。尤其是在盲目进行高售价时，一旦缺乏科学的规划和计算，造成得不偿失，对于房地产企业的稳健经营来讲很不划算。其次，我国各级各类房地产开发企业，在进行土地增值税税收筹划时，要科学增加扣除项目金额，从而进行合理避税，具体可以选择合适的房地产开发成本以及选择恰当的利息扣除标准进行操作。比如，我国各级各类房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划时，围绕可扣除的开发成本，重点在基础设施和公共配套方面进行合理筹划，毕竟这样不仅可以获得税收利益，还有助于改进企业的社会形象、提高开发项目的品质，进而提高企业的社会美誉度。再比如，我国各级各类房地产开发企业在进行土地增值税税收筹划时，围绕选择恰当的利息扣除标准，静心研读《土地增值税暂行条例实施细则》，灵活应用“5%以内计算扣除”和“10%以内计算扣除”政策要求，在政策允许范围内最大化的减少融资成本和应税数额，为房地产企业的各项业务正常经营与开展提供充足的资金保障。

参考文献：

[1]秦海涛.房地产企业税收筹划概论[M].沈阳:东北大学出版社,2017:64-66.

[2]张爱琴.房地产企业土地增值税税收筹划[J].商情,2018(7):54-55.

[3]王洪松.房地产企业税收筹划问题研究[J].商场现代化,2016(9):54-55.

作者：汤健 单位:江西财经职业学院