房地产土地增值税税务筹划作用分析

摘要：本文以房地产土地增值税税务筹划为重点进行阐述，以土地增值税纳税筹划的重要性为主要依据，从明确利息扣除方式、对经营收入筹划进行合理控制、采用现代开发方式进行筹划、采用临界点分析筹划法几个方面分析房地产土地增值税税务筹划对策，其目的在于保障企业能够更加科学合理地制定土地增值税筹划方案，为提高房地产企业经济效益提供有利条件。

关键词：房地产；土地增值税；税务筹划

从专业角度来讲，税收筹划主要指的是纳税人需要遵守国家各项税收政策，并且在相关法规允许条件下，对企业日常经营过程中所涉及的税种进行积极筹划安排，从而帮助企业有效降低税负，规避税务风险，从而促使企业管理效益得到有效提高，帮助企业获取更多的经济效益。针对此，就需要在众多能够影响房产市场价格的环节当中，尤其注意土地增值税，不仅对房地产经济会产生重要影响，而且对社会经济体系来讲也具有重大价值。本文根据当前房地产企业发展情况来看，对土地增值税税收筹划路径进行简单分析，促使市场发展与房地产企业经济效益都能够有效提高。

1.土地增值税纳税筹划的重要性

现如今，大部分房地产企业在进行税收筹划的过程中，都没有对实际情况进行全面的考虑分析，并且房地产企业当中，部分财务工作人员并不是很清楚了解税收政策，对于税收筹划的重要性并不清楚。所以税收筹划工作人员就需要通过应用专业税收政策知识，根据实际房地产企业发展情况，制定科学合理的土地增值税筹划方案，为提高房地产企业经济效益提供有利条件。

1.1提高企业核心竞争力

在房地产开发企业发展过程中，土地增值税是其中较为关键的一种税种，随着社会经济的快速发展，近几年土地增值税有逐渐增长的情况。从部分机构统计的数据来看，随着我国房价不断提高，土地增值税的增长趋势也在不断加快。与此同时，我国相关部门对房地产企业也进行了宏观调控，使得房地产企业利润率逐渐降低，由此，为了能够进一步提高房地产企业竞争力，就需要提高对纳税筹划的重视，从而保障房地产企业的稳定发展进步。

1.2减少税务风险

土地增值税在进行纳税筹划的过程中，需注意保障此环节的合理性与合法性。房地产企业在开展财务管理工作时，需要注意严格按照相关规定制度进行操作，严格禁止出现偷税漏税情况的发生。另外，随着社会经济的快速发展，外部经济环境也日益复杂，对房地产企业的发展也产生了一定影响，所以，就需要展开土地增值税纳税筹划，保障企业的稳定进步与发展。

1.3土地增值税纳税筹划

“营改增”前，营业税属于土地增值税当中一项扣除项目，但是在“营改增”后，增值税则作为价外税，不能够作为扣除项目直接对其进行扣除，所以土地增值税的扣除就不断变少，一定程度上增加了企业税负。另外，增值税与土地增值税征收环节，需要严格按照我国相关规定标准进行预征，从而一定程度上增加了房地产开发企业的税收管理难度，针对此，房地产企业就需要提高对土地增值税纳税筹划的重视，为保障企业的稳定发展提供有利条件。

2.房地产土地增值税税务筹划的途径

以A集团为例，该集团属于大型综合性企业集团，主要以房地产开发项目为主，2019年销售收入达到了161亿元，是当地纳税前十强的企业。而且，企业的税负率始终维持在9%-15%范围内，同行业内其他企业进行对比，有一定增长趋势。此种情况的发生，不仅充分反映出该企业房地产销售项目利润呈现不断增加的趋势，也从侧面反映出当地在不断调整土地增值税税率，控制力度在不断地增大。

2.1明确利息扣除方式

房地产企业在开发建设环节当中，难免会产生大量的贷款利息费用，我国土地增值税税收政策，主要是按照是否能够准确计算分摊或者提供借款利息金融机构进行证明，对其规定了两种利息扣除的方法。第一种计算方法，即企业能够准确计算分摊各项房地产项目利息，并且在金融机构提供了相应证明之后，可以根据实际情况进行扣除。第二种计算方法，如果不能准确计算分摊房地产项目借款利息，或者无法提供金融机构证明，那么房地产开发费用就需要在规定基数范围内进行扣除。这两种扣除方式会给企业土地增值税计算缴纳提供了相应的税收筹划空间。房地产在实际开发环节当中，企业需要根据现存制度体系，结合企业自身发展情况，对借款规模进行判断分析，制定出最优的利息扣除方式。

2.2采用现代开发方式进行筹划

房地产开发企业在考虑土地增值税筹划时，可以考虑代建模式，此种模式主要指的就是房地产开发企业接受客户委托，然后在根据客户的具体要求，按照要求开发房地产，项目完成之后，在根据代建金额向客户收取代建费的一种模式。在此种模式背景下，房地产企业没有发生任何不动产资产权属转移的情况，所收取的费用就是为代建收入，并不是房地产销售收入，所以此模式下企业获取的经济效益，从根本上来讲，属于劳务收入当中的一种，不得纳入土地增值税征收范围当中，从而有效规避征收土地增值税，帮助房地产企业获取到更多的经济效益。基于此种背景模式下，还可能会减少房地产销售原本应得的收入。由此，房地产开发企业就需要从整体上对其进行衡量思考，考虑税收筹划收益和模式，并且对其进行合理调整，从而避免出现利润损失的情况，从整体上考虑分析制定更优的方案。

2.3从扣除角度进行合理筹划

房地产项目在计算土地增值税时，需要根据实际的项目进行计算分析。而在具体开发项目时，纳税人就需要根据相关土地成本进行计算，结合实际建设费用，之后开展扣除工作。在这些扣除项目当中，部分项目的金额相对确定，但是却不具备可筹划性，如：土地出让金、房地产转让费用等，另外还有一部分项目具有可筹划空间，如装修费用等，由此可见，土地增值筹划具有一定的必要性。现如今，人们生活水平逐渐提高，对于住宅楼装修质量的要求逐渐提高，而且对于小区内部环境的要求也逐渐提高。由此，开发者就需要充分结合住宅特点与购房者具体需求，提高项目装修成本质量，尽可能地满足人们对于住宅小区的要求。同时，还需完善相应配套设施，从而进一步提高项目的总体造价，有效压缩土地增值税税负，保障项目质量与品牌效益得到有效提高。

2.4建立健全完善的税收管理制度

房地产企业在开展税收管理工作时，并不是简单的一项工作，需要根据企业自身的发展情况，通过采用先进的科学管理制度不断对其进行完善，从而充分保障企业税收管理体制的先进性与规范性，保障企业能够获取到更多的经济效益，推动企业更加稳定持续的进步与发展。在此过程中，房地产企业为了能够更加稳定的发展进步，就需法健全完善的税收管理制度，关注房地产行业的发展情况，根据自身发展特点，不断总结、吸收其他企业的先进经验。同时，还需结合公司整体业务情况，充分把握资金状态，为税收筹划工作的开展提供有利条件。

2.5合理控制经营收入筹划

随着科学技术的快速发展，人民群众的生活质量水平不断提高，随之对于住房条件需求逐渐提高。以往，房地产开发主要以毛坯房为中心，房价水平相对较低，而随着人们对生活质量的要求逐渐提高，同时房地产企业希望提高销售业绩，提高自身核心竞争力，就逐渐完善优化房产项目建造标准，从而越来越多的房地产企业逐渐开启精装修模式，进而使得装修成本也逐渐提高，在房产销售收入构成当中，很大一部分比重主要就是为了能够弥补装修成本支出。针对此，土地增值税税收筹划的过程中，可以从减少销售收入入手，达到减少增值额目标，进而减低土地增值税税负。例如成立装修公司，将原房产销售收入当中所包含的装修收入进行合理转化，成为装修公司劳务收入，从而有效减低房产销售收入，最终达到降低土地增值税税负的目标。

2.6采用临界点分析筹划法

企业集团在完成项目之后，根据市场发展情况，确定房价5200元/平方米，然后将其上报给企业领导层人员，在经过商讨，思考企业整体经济效益之后，为了提高项目销售总收入，集团决定上涨房子单价，涨至6800元/平方米。在价格发生上涨之后，肯定会与增值额和可扣除的成本项目总额比例增加，但是受到土地增值税相关规定因素的影响，房价在发生上涨之后，会导致增值额和可扣除成本项目总额比重发生变化，所以就会大于对应的临界点。在此过程中，可以分析自身所处地理环境、位置等内容，得知房价上涨是必然趋势。所以，企业就可以对各种因素进行科学分析，然后对房价进行合理定位，从而为企业获取更好的经济效益，从而加大土地增值税的利益，具体计算临界点筹划方法如下：扣除项目包含多个方面，首先，支付购买土地使用权的成本900万元；其次，项目开发成本2730万元；再次，相关费用（900+2730）×(20%+30%)=1089万元；最后，税费扣除：6340×5%+（1+3%+7%）=348.7万元。由此得知，可扣除的房地产开发项目成本合计=900+2730+1089+348.7=5067.7万元。所以，根据此计算结果，可以指定两个土地增值税缴纳方案。方案一：销售单位建筑面积为6500元/平方米，那么企业所获取的销售总收入7600万元，可扣除的成本总额5067.7+(7600-6340)×5.5%=5137万元；增值额与可扣除的成本项目总额的比例（7600-5137）/5137=47%；应缴纳的土地增值税(7600-5137)×30%=738.9万元。方案二：销售单位建筑面积为6800元/平方米，企业所获取的销售总收入8000万元，那么可扣除的成本总额5067.7+(8000-6340)×5.5%=5159万元；增值额与可扣除的成本项目总额的比例(8000-5159)/5159=55%；应缴纳的土地增值税（8000-5159）×40%-5159×5%=878.45万元。根据以上两种方案计算结果可以看出，房地产企业如果设定房价6800元/平方米，那么项目的增值率则为55%，但是高出50%则为增值率临界点。如果将房价价格进行下调，6500元/平方米，那么项目的增值率则为47%，低于50%，那么房地产企业就可以采用低档税率进行缴纳，进而降低企业缴纳税金，增加企业的经济效益。

3.结束语

房地产企业在建设发展的过程中，如何更加科学合理地确定税收筹划，对于土地增值税的税负具有密切关联，甚至对于房地产企业的未来发展产生重大影响。针对此，就需要房地产企业严格遵循相关基本原则，保障税收筹划工作更加科学合理的开展，最大程度上降低税收效益，帮助企业更好地规避税收风险。

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作者：郭禹静 单位：天津弘创置业有限公司